建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今日は、このブログを書き始めた7月末に、
ブログから始めて反響のあったお施主様の物件の、
施主検査に行ってまいりました♪

ゼネコンさんが一生懸命にやって頂いたので、
出来栄えも上々♪
CMの評価も上々なのですが・・・

ホントは内覧会とかできれば良かったのですが、
何十年も大家さんをやられてこられてた建て替えで、
断念しました。
ある分野で世界と競われてきたトップ技術者であり大学の先生ですし
あんまり、公開とかしたくないでしょうし。。。

そして、何故か・・・
設計事務所さんが凄い怒られています。

うーん。。。

建物自体はしっかり出来ているのですが、
お施主様が、設計当初に伝えたことが図面・実物に反映されてないようです。

一般の方々は図面見てもよくわからないですし、
そもそも見積もってるとき図面が書いてなかったりした部分も結構あったので。。。
なんとなくそんな感じはしてましたし、
そんなもんだと思っていましたが。。。

世間的には設計の大先生のようですが、
定例で曲がる訳ない板材を曲げてアールを作れとか、
常識的に考えて訳わかんないことを仰って現場を困らせていました。

現場監督さんも・・・
「出来るもんなら、お前がやってみろ」
見たいな感じで言いあってました(笑)

自分が現場やってた時も、
まったく同じ事言ったこともありましたので、
良くぞ言ったみたいな。。。

自分が現場監督やってた時は色んな意味で変人のお施主さんで、
デザインは全て設計事務所に任せると言って現場にも全く来ない方だったので、
工期も全くない中、決めるのも遅いし、無茶苦茶言ってきましたが。
現場を勧めるにはお施主様の援護射撃は、大きいと思います。

まあまあ・・・
火中の栗を拾いたくなかったので、
傍観を決め込みましたが(笑)

元々、図面があったところにコストダウンをお願いされて乗り込んでますから、
基本的には設計事務所さんを立てて、
面と向かって否定する発言はしないのですが、
「自分のご紹介していない設計事務所の面倒までは見れない」
というのが正直なところでしょうか。

ゼネコンさんと、ご紹介した専門工事会社さんが仲良くちゃんとやっているか
確認するために定例には行きますが、
細かい納まりの検討までは流石に首を突っ込みません(汗)
そこまで突っ込んだら無駄に現場監督が増えるだけですし
他に何も出来なくなりますからご容赦ください・・・

感覚的なものですが、あんまりデザインに拘りがありすぎたり、
我が強すぎたりする事務所さんは、
設計に対して良く語るので、凄い先生だと、
信じ込んじゃうかもしれませんが、
危険な臭いプンプンしますのでご注意を。。。

もちろん大体の設計事務所さんの図面はCMでご対応できます。
ご予算を削減するメリットは、前回の記事で触りだけ書きましたが
マイクタイソンのパンチ並みに15年後に効いてきますから、
予定通り納まったから良いと思わずにご連絡いただければ嬉しいです。

仲間の工務店しか対応できない漫画書かれた設計事務所さんが過去に
一物件あったので、全てに対応できるというわけではないですが(笑)

賃貸マンション建てられたいのでしたら、
お得意な設計事務所さんご紹介します。
お気軽にご連絡頂けたらと思います。

話は飛んで・・・
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土地活用事例1

2010/02/26 18:36|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

新築不動産投資ってどんなイメージなのでしょう。
「利回りが低い」
「融資がおりやすい」
「不動産投資を始めたばかりでは難しい」
「始めは積算オーバーしているので損した気分」
「築年数が浅い場合は儲かるが、後から大変」

こんな感じでしょうか?

確かに、建設費があるので20%とか30%とか、
滅茶苦茶高い利回りは無理でしょう。。。

融資がおりやすいかどうかは、
金融関係者のもないので、なんとも言えませんが・・・
もし、おりやすいのであれば、
金融機関が評価する理由はそれなりに、あるような気がします。

中古・新築問わず、
残債が減れば、利息も減るので(総返済額はそうはかわりません)、
所得税が高まりデットクロスには近づくでしょう。
(この辺のグラフは多方面に波紋が広がりそうなので、あえてブログには書かないことにしました。)

残債が減り、所得税が増えた結果、
過去に蓄積した累積CFを元手に、
持ちこたえる意義があるのか?

この築20年以降(ローン返済20年以降)の時期は、
もう少し粘って完済し、
ローン返済がなくった結果として累積CFの劇的な伸びまで
考慮に入れて頑張るか?
又、途中で売却しても積算評価と残債の乖離により、
売却益を得られるか、
どうかにかかって来るような気がします。

確かに巷で言われている積算評価は、5?10年程度までは、
残債の方が大きいかと思われますが、
残債は0に向かって急激に減少しても、
積算評価は緩やかに減少していきます。
積算評価は土地代が残りますし、
30年ローンで残債は減少しても建物の価値は47年で償却しますので・・・

つまり、累積CFがぐんぐん増える新築?十数年間、
「第一の黄金期」
では売却する必要性もないですし、
支払い利息が減り、それほど累積CFが増えない15年?30年の、
「粘りの期間」
おいても、
過去に累積したCFで十分に持ちこたえられますし、
積算評価と残債の乖離は急激に増して残債が減っていきますので、
この期間に途中で売却をしても、相当額のキャッシュは残るはずです。
(この期間で残債近くで売却したらとんでもない
高利回りになってしまいますので、残債よりかなり高く売れるという意味です。)

もちろん
「粘りの期間」
は、新築に限らず、中古物件で返済がすすみ、
利息が減った購入から10?15年程経過した時に、
同じことが起こります。

そして、新築の場合は仮に30年で完済してしまえば、
後は、
「第二の黄金期」
を迎えます。

RCであれば築30年以後でも十分に賃貸できますし、
所得税も増えはしますが、
ローンの返済がない為、
驚異的なCFを生み出します。

第一の黄金期より、第二の黄金期の方が旨味は大きいと思います。
大規模修繕も、十分すぎる程、賄えるCFです。

それぞれのお立場で投資方針はあるとは思いますが、
自分が建設関係者であるのを抜きにしても、
新築RCで利回りが9.5%台近くであれば、
トータルでの累積CFはかなり優秀だと思われます。

新築RC投資は建ててしまえば楽というのもあるかもしれませんが、
最大の価値は耐用年数の長さから来る完済後の破壊力だと思います。


30年でローンを借りて、第一の黄金期に贅沢しないで、
累積CFを貯めながら残り5年(築25年目あたり)で、
一気に繰上返済というやり方もありかもしれません。

第2の黄金期に綺麗に突入できれば、
あとは悠々自適です。
ご購入時の年齢により途中で売却されるか、最後まで保有されるかどうかは
検討できると思いますし。

もちろん立地も大切ですし、
確かに土地からだと、
取っ掛かりの敷居は高いように感じられるかもしれませんが、
その当たりを、紐解きながら、
コンストラクション・マネジメントを駆使して、
サポートしていければと思います。

もし、自分も始めるのであれば最初は中古でしょうし、
融資がおりて良い中古は勿論買いです。
最初はどうしても小規模な中古でなければ、
不動産投資を始めづらいというのもあるかと思います。

又、同じ建設費であれば鉄骨の方が減価償却費が大きいので
返済期間中のCFは有利であるとのご意見もあるとは思いますが、
法定耐用年数が34年と47年との違いは、
実物の建物であっても、ローン完済後の、
第2の黄金期にて投下金額をどれだけ増幅できるかに
関わってくるように思います。

建物の生涯を考えれば
RCの方が有利ではありますが、
返済中に減価償却期間の違いにより、
デットクロスから若干遠ざかる事に重点を置くのであれば、
鉄骨もまた良いと思います。
(コンストラクション・マネジメントは鉄骨工場でも普通にやってますし)

ただ、中古の物件が利回りが上がって世に出てくるのは、
何も全ての売主様がローンの返済を窮されたからではなく、
残債との相関関係があるからであることや、
新築RC投資の二つの黄金期と、
購入時の利回りの重要性をご理解頂けてから、
新築不動産投資もご検討頂ければ嬉しいです。

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土地活用事例1
2010/02/23 01:58|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

長らくお待たせしておりましたメルマガ
「エクレアの皮物件探し実況中継」
が、まぐまぐから承認されました♪

不動産仲介の方々から物件も結構ご紹介いただける様に、
なって参りましたので、
実況中継しようかと思います(苦笑)

ちなみにエクレアの皮物件←クリックお願いします。
とは・・・
東京都内でディベロッパーの仕入れエリア(城南、城西の人気エリア)から、
微妙に外れたり・・・
販売目的では規模が小さかったり・・・で、
安いのだけれども行き場を失いかけた
新築賃貸マンションとして一番美味しい土地
です。

事業用地を普段から扱われている、
現役の仕入れの方々や不動産仲介の方々
お話した皆様、
そういう土地たまにあっても何も出来ないのですよ・・・
とか、
隙間のいいとこ狙ってますねー(苦笑)
と、ご興味を示されて下さっております。

内容は、利回りの乗りそうな土地を探して収支を組んでいるところや、
仲介の方々との雑談を
オブラートに包んで書いてみようかと思います。

そんなにいつもいつも、
お宝情報について書いていける訳はないですが、
懲りずに読んでいただけたら、
稀にお宝情報になるかもしれない
記事が書いてあるかもしれません。

このブログは、建設費のお話と、新築不動産投資の理論系、
メルマガは実践系で書いていこうかなと思います。

おぼろげなイメージですが、
2日に一度ぐらいのペースで書いていければと思います。

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そろそろ、
新築不動産投資勉強会第2弾!
仮題・・・
春だけど新築勉強しちゃいますよ祭in池袋
を企画してみようかと思います(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/21 17:01|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今日は、全く役に立たない
とっても建設費の深ーいお話を書いてみます。

kkenji1の扱っているコンストラクション・マネジメントとは、
ゼネコン(元請)と専門工事会社(下請けになる可能性のある会社)の両方から、
見積りを取り、原則としてゼネコンの下請専門工事会社より、
コンストラクション・マネジメントで見積もった専門工事会社の方が安ければ、
入れ替えを行います。

この入替によって原価を圧縮して建設費全体を削減します。

ところが、入替がすんなり行かない場面もあります。

基本的に専門工事会社さんから見積り徴収している時には、
ゼネコンが何処になるか判らないので、
伝えてません。

そして先にゼネコンをある程度内定してから、
1回目の見積りで受注ライン達している
CM側の専門工事会社に何処のゼネコンが受注しそうかお伝えします。

すんなり行かない場合でざっとイメージできるのは、
1実は元々、そのゼネコンの下請けだった
2双方の与信
3商社・代理店同士の超えてはいけない縄張り
4大手ゼネコンの下請けにも入るゼネコンの場合
5昔、喧嘩して取引がなくなった場合
などでしょうか?

1は、見積もった後に、
専門工事会社「えっ○○組さん実は元々取引ありまして・・・
いつもは、こんな単価で出してないんで。。。
今後のことも考えて今回は降ろしてください」
kkenji1「仲間の業者さんからヘルメットと名前借りたらどうでしょ?」
なんて事はありました(苦笑)

あんまり安く出すと、
今後もその単価で出来るものだと思って叩かれたり、
なんだうちには高いのかと思われるのを嫌うようです。

2は、一昨年・去年は、
皆さん与信与信言ってました。
まあ・・・こればっかりは、何ともいえませんが与信が足りないと思ったら、
専門工事会社の方から単価を吊り上げてきたりすることもありえます。

3は、メーカー系とか、商社が絡んだり、同系列の代理店が絡んでいたりするのが判ると、
手を引いたりすることがあります。
例えば、鉄筋材料とかサッシとかは結構同系列の代理店とか一杯ありますので・・・
鉄筋材料なんかは、メーカーとかの系列で取引ないところが新規ゼネコンと取引しようとすると
結構大変みたいです。
昔、スパイラルフープという、強度の高い鉄筋材が高かったので、
たまたま派遣に出ていた時に知ってた工場に見積りとって発注したのですが、
kkenji1の居た会社は新規だったので
工場のご担当の方にルートの元を整備してもらいました。。。
CMでも鉄筋材とか生コン材料とかは見積りとっても出来ないこともあるので、
ゼネコンさんに単価で競争していただくだけにすることもあります。

4は、スーパーゼネコンさんの下請けにも入ったり、
JV組んだりするようなゼネコンさんに、
違うスーパーゼネコンさんの下請専門工事会社さんを紹介したりすると、
どーしても、○○さんの下請さんは使えないので勘弁してくださいと、
言われたりすることもあります。
何があるのか詳しくは聞きませんが・・・

5は、現場やってると現場監督は下請専門工事会社に
追加工事の代金払わなかったり、差っ引きを過剰にしたり、
現場監督が我侭過ぎたりして取引がなくなることが、
稀にあります。。。
こういうことの、繰り返しで過去に喧嘩とまではいかないまでも
下請け側から袂をわかったゼネコンが受注した場合、
どうしても取引できないと降りられることもあります。
やったお金を払われなかったりすると、
結構、専門工事会社さんは覚えていらっしゃいます。

偶然のバッティングという感じなので、
たまにあるぐらいですが。。。
根掘り葉掘りは聞きません(苦笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1


建設費マニア話
2010/02/21 02:43|建築費TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今日は、思いつくままに書いてみます。

最近、不動産業界の方々や投資家様などとお話しするにあたり、
何となくですが、世の中が動き始めているように感じます。

つまり、土地を買われたり、新築をされるようになったり。。。
多分、訳のわからない最悪期は脱したんでしょう。

先ほど、ワールドビジネスサテライトを見ていたのですが、
異業界では過疎地でネットビジネスをされたり、
原宿にItsというアパレル連合が新規店舗を出されたり・・・
流通経路を変えたり連合をすることにより、
消費者のニーズに近いものを作っていこうとしているようです。

一方で建設業界は、これまでは、全くといっていいほど流通形態は、
いじってこなかったように思います。

建設は、最終加工が現地(国内)ですから
他業界のように中国や東南アジアなどから、
安い品物が入ってくるなどという脅威に振り回されず、
ある程度は何とかなってきたからかもしれません。

コンストラクション・マネジメント自体は、
kkenji1とっては何年も前からやってきましたし、
そんなに目新しい事ではないのですが、
世の中の人は殆どご存じなかったと思います。

現場に行った時、40代・50代の監督とお話すると、
「建設業界は終わった」
とか・・・
「この歳になっても常に、異業種で何かできないか考えてる」
とおっしゃられたりします。

そういうお話を聞くと、
kkenji1は、がっかりしてしまいます。
後、20年近く建設業界にいると・・・
どうなるんでしょう。。。

テレビで歯科医師業界や歯科技工士業界も散々の状況と聞きますし。。。
景気がいいのはネットショップ業界だけ?
なんて思ったりもしています。

たまたま、お付き合いのあった不動産会社さんや、設計事務所さんとお話しても、
何かこれまでと違った形を取らないと、
まずいと感じていらっしゃる方も増えてきているように思いますし、
逆に今だからこそもっと良いものが作れるんじゃないかという期待感も持っています。

一方で自分達、いわゆる業者が力をあわせて、
良いものを安くご提供していくようにできれば、
建ててみようかと思われる方も増えて下さる気がします。

建設の営業手法で土地紐付きは昔から当たり前のようにあったのでしょうけど、
今、何更、土地を探し始めたかというと、
単に建設費を下げるだけでは、
本当の意味でのニーズに応えられないと思い始めたからです。

多分ですが、今のお施主様は、銀行の姿勢もあるかとは思いますが、
建設費や投資にシビアな方の比率が多くなっているように思います。

このブログを読まれている方々は、
kkenji1が何をしたいのか?
理解しかねる部分もあると思います。

時々、書くことが無くなってお笑いに走ることもありますが・・・
元々長いことやりたいことは、
「コンストラクション・マネジメントの考え方を広めること」
です。
半分、洗脳されているのかもしれませんが(笑)
それだけが生きがいではないですが、オタクであることは間違いありません(苦笑)
たまたま、ブログという便利なものが合ったから書いています。
つまり、オタク日記を読まれているのと同じ感じかもしれません(汗)

何の為に広めたいか?

ずっと良い物だと思ってきたからです。

いたって単純な動機です。
全く同じ建物が安く出来るに、こしたことはないですから。

そして、土地探しをする始めた中で不動産関係の方にもコンストラクション・マネジメントに?
ご興味を持っていただきお声がけ頂ける様になってきたことは嬉しい限りです。
オタクとしてはこの上ない幸せです(笑)

そのような中で・・・
建物が建てば物凄い一杯の人が動きますし、
もちろん、仕事なので建てて頂いた方が有難いのですが、
真実を知って頂けるように、努めているつもりです。

ブログから、お問い合わせ受けたりして、本当のことをお伝えした結果、
投資を見送るご決断をされることも多々ありますが、
会社にも無理やりご検討中の土地を買わせて仕事に結びつけるようには言われてませんし、
ご協力いただいた設計事務所に説明するために、
お答えだけきちんと頂ければ、
利益にはならなかったけど良い仕事をしたのだと思います。
お役に建てる仕事をしたいと思ってますし。

数年後に、あたりまえのことのようにCM=分離発注ではないという
内容まで知られているぐらいに、
広まっているようにできたら、満足です。

まとまりの無い文章になってしまいましたが・・・
そんなことで、やっぱり東京でRC9%中盤ぐらいからだったら新築不動産投資も良いですよ!
というグラフが、ほぼできてしまいました。
近いうちに公開しようかと思います(笑)

↓しまったオタク日記だった・・・と思われた方クリックお願いします(笑)更にマニアックぶりを加速させていこうかと思います(苦笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1


2010/02/17 23:53|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

今日は、バレンタインと新築不動産投資について書いてみます。

まーたくだらない事書いてる・・・
と、予想されていることでしょう(苦笑)

新築不動産投資は、
ちょこっと
難しいです。

え?
それだけ???

ちょっ・・・
ちょこっと待ってください(汗)
今から深ーい話をしていきます(笑)

新築不動産投資には、
本命と義理があります。

本命物件には、思いっきり時間かけます。
義理物件には、電卓はじいて駄目だと思ったら全く時間かけません。

全ての物件にプラン入れて収支組んでたら身が持ちません。

本命と義理を見分ける結論は、
早いほうがいいです。

仲介の方も他に動けますし変に期待を膨らませるのは良くありません。

新築の場合利回りが読みづらいので、
本命と思って突っ込んでいくと設計事務所も含め結構、体力消耗します。
まっ・・・突っ込んでいかないと何も起こらないので、
もしかしたらと思うとついつい頑張ってしまいます(苦笑)

前から判ってはいたものの・・・
確信した一番、簡単な見分け方は、
狭い土地にワンフロアーの戸数が少ない建物たてると、
土地がちょっとぐらい安くても難しいものがあります。

大体、土地:建設費=1:2ぐらいです。
2/3を占める建設費が落ちづらかったら利回りのりません。

後、もう少しという物件で場所が良かったら様子見もありでしょう。
単純に、撤収よりも仲介の方に可能性だけでも探って頂いて、
売主さんの反応を聞いてから撤収のほうが賢いかもしれません。

駆け引きですw
何度も高いと言われると、そうかなと思ってしまうかもしれませんし、
幾らなら買うと明確に伝えると、
仲介の方も考えて交渉してくれるかもしれません。

義理と思っている物件も、暫くほっといたら、
いつの間にか本命になっている可能性があります(笑)

それでも現時点では全く可能性がないなら早め早めに断ってあげて下さい。
キューピットもドキドキもやもやしますw

↓で・・・幾つチョコは貰えるの?と聞きたい方クリックお願いします(笑)絶対に言いません(苦笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/02/14 03:36|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

何故か・・・
建設費65億プロジェクトの目論見書を資産家様にご用命いただき
原案を作り始めたkkenji1(笑)

試行錯誤で、頑張っております。

このプロジェクトが発動されたら各方面に衝撃が走ります(苦笑)
「どんどん宣伝してください」
とおっしゃっていただいていますし♪

どれくらいの衝撃かと言いますと、
伝説の名馬ディープインパクト号10匹分ぐらいです。

ヒヒーんといいます(謎)

半年近くになるので待ち遠しいとか言っても情報を漏らせないので・・・
kkenji1が動かないと動かない(汗)
複雑な時間軸をコントロールしなくてはならない。。。

そこから先は神のみぞ知る(笑)
もし駄目だった時のショックで寝込むかもしれない計算を入れなくてはならないが・・・

とにかく、原案作ってご相談やーーー

↓早く公開して!と思われた方クリックお願いします(笑)絶対に言いません(苦笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/02/13 15:31|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

新築RC不動産投資の破壊力を
お見せするために開発シュミレータ作りましたw

今、95%完成しました♪
それは。。。
完成とは言いませんがなにか?

かなり以前から開発原価関係シートは製作中だったので利回りまでは簡単に出る
「途中作」を資料としてお見せした方も数名おられますが、
構想だけで数式を空白にしていた部分が結構ありました。

市販ソフトも持ってるんですが、
いまいちページ数が多くて、頭に残りづらいし
A3一枚で見れるのが欲しかったんです。

ディベの銀行提出用事業収支って
A3枚で物件購入の判断もしやすいです。
これを長期保有目的に作ったイメージですかね。

長期的CFの推移などなど家賃下落や空室も考慮したり・・・
所得税を推移させてみたり残債と積算価格をグラフで比べてみたり・・・
ローン完済後の生涯累計CFまで・・・
グラフにしてみました。
(グラフはA3とは別です)

やっぱり表面利回り9%台後半からの
新築RCはCFも素敵ですが、
完済後の破壊力には惚れ惚れします。

その破壊力たるやまさに
タイガーウッズ!
もとい・・・
爽やかな石川遼賞金王
クラスです。

若くてまだまだ稼ぎます(ホント)

だって30年で完済しても後17年は頑張ります。
賃料下落やファミリー分譲クラスの大規模修繕加味しても余裕ですな。

ただ、支出の部分の調整や、まだ関数検算が終わってません(汗)
このまま公開するのはちょっぴり危険なので、
もうちょっと寝かせます(笑)

賃貸の仲介手数料とか修繕積立金も取り合えず作ったが
積み立てって経費計上駄目っぽい。
税引後CFからルーム×5000円/月更に引いてもんもんとしてますw
途中で宜しければ、ファイルお送りしますww

えっ?
いりませんか・・・(笑)

今までは建設費下げるだけでしたが、
ちょっぴり進化してきました♪

理想的エクレアの皮物件の収益グラフ
近いうちに公開できればと思います。
そろそろ土地情報に溺れる事になるので
準備準備です。

もう眠いのでお休みなさーい。
コメント欄解禁しましたー
争いごと嫌いですし荒らさないで下さいねー

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/02/13 04:27|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

土地情報収集のために、
昔お付き合いして頂いた仲介の方々にお電話を始めました。

もう1年近くご連絡を取ってない方々も多いので、
電話をおかけする瞬間
「覚えていなかったらどうしよう・・・」
と、不安にかられます。

ディべ出身で今は全然違う仕事をされている方は、
沢山いらっしゃると思いますし、
私も違う建設費を扱う仕事に就いた一人でもあります。

電話をしてみると、ご退職された方も結構いっらっしゃり・・・
ドキドキします。。。

でも、繋がると結構、
覚えていて下さるものです。

そして又、仕入っぽいことをしているとお伝えすると
面白がって喜んで下さいますし嬉しいものです♪

こういうのって結構大切だったんだなーなんて気付き始めました。

CM方式で、建設費を削減できると言う唯一の武器を手に
戦っていきたいと思います。

そうそう、メルマガ登録しました。
審査まで結構時間が空くようです。
待ちくたびれないで下さいw

もう何屋さんのブログだか良くわかんなくなってきました(苦笑)
ブルーオーシャンを漂流しますwww

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土地活用事例1 
2010/02/12 21:03|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          土地活用          有効活用          東京    

 

メルマガ流行っているようです。
水戸大家さんの記事によると読者
2万6000人ですって!
凄いですねえー天文学的数字です。

そういえばワタクシもメルマガ書いてたのを思い出しました(笑)

書くことが直ぐになくなるので、
8月ぐらいから放置してます(苦笑)

消して探してはいけませんw
建設の話はマニアックすぎて一般性がないんですよね…

こんな事言っては何ですが、
建てる瞬間しか役に立ちません!

言ってしまいましたw

融資を引く方法とかの方が一般的で面白いです。

とは言いつつ…
そうだ…

物件情報は鮮度が命…
ガチガチに固い情報しかご紹介できない…
図面舞踏会にタイミングが合わない可能性がある…

こんなお悩みを両方を解決できる
エクレアの皮探し実況中継
みたいなメルマガ面白いかも知れません(笑)

用地仕入中の入った情報を確認してる様子をオブラートに包んで
実況中継しようかと思います(苦笑)

世界初の試みですw

追っかけずにボツだったり…
追っかけてる最中にボツだったり、ガセだったり…

ボリュームチェックまで進んだり…
やっぱりボリューム入れたら駄目だったり…
概算弾いたら結構利回りいったりいかなかったり…

建っている物件だったら、賃料確定してて解りやすいのですが、
土地は収支組むまでに色々とあって、
違った醍醐味が結構、楽しいものなのです。

一ヶ月一件ぐらい磨くと輝く
ダイヤの原石
紛れているかもしれません(笑)
仲介さんと買付持って突撃したらガセだったなんて、
ヘマしないように気をつけます(汗)

まっ運用方法はこれから考えるとして、
来週ぐらいから気楽に始めてみます。

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土地活用事例1 
2010/02/11 11:20|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          有効活用          土地活用          土地          東京    

 


建設費の裏話をひっそりと書くつもりだったのですが・・・
面白いこと言わなくてはならない
プレッシャーにかられております(汗)

ランキングの弊害ですかね。

個人的には相当面白い話があるのですが、
まだ書きません(苦笑)

最初に買うのは中古ワンルームかな・・・
とポツリと言ってみます

爆弾発言です(汗)

ホントは新築したいんですが・・・
銀行さんの都合です。。。

多分、中古RCワンルームを現金で数部屋コツコツ買っていきます。
すると・・・

そして小さい土地買ってドドーンとアパート建てて、
次にワンルームマンションをドカーンと建てちゃいます(笑)

長期的に見れば今のうちに新築RCを安く仕込んで持ち続ける
作戦が一生安泰でお得なのですが・・・

CFも大切ですが、完済後の莫大なる積上げの方が魅力的です。

途中で売るのはなんとなく勿体無い気がします。
他の人よりずっと安く仕込める自信があれば別ですけど。。。

それで。。。
田舎に古屋付き土地を30万ぐらいで買ってボーっとしてます。
暖かい所がいいな♪

多分買った物件は売らない派だと思います。
あと労働力投入もしない気がします。
年に1回ぐらい見に行くかもしれませんがwww

妄想の世界です。

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土地活用事例1 
2010/02/11 09:09|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

新築組→新築不動産投資勉強会に変更します。

理想として掲げるものは同じです。

建築主様の長期に渡った利益を願いながら、
建設業界を活性化を目指します。

ご不快に思われた方々、
ご心配下さった方々、
大変失礼致しました。

この場を借りてお詫び申し上げます。
土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
2010/02/09 15:16|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:3

       建設費          コストダウン          土地活用          土地          有効活用          東京    

 

突然ですが他の業者系の大家グループの〇〇組から見た名前を使うなクレームが付き、
新築組を名乗るの辞めようかと思います。
(はっきり言って、ほんとクダラナイ。馬鹿じゃないの)

そこで緊急アンケート又は、
ご提案お待ちしております!

次の名前を何にしましょうか?

kkenji1の思い浮かぶところは、
新築牧場@牧場長
新築ワールド@界長
新築サンシャイン@院長
新築グループ@リーダー
新築サークル@マスター
新築建設@所長 
新築工務店@店長
新築倶楽部@部長
新築会@会長
ビルディングス@支配人
新築工業@業長
新ちっくす@代表

なんだか楽しくなってきましたw
もっと、かっこいいのを緊急大募集しますwww

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土地活用事例1 
2010/02/09 15:03|日記TB:0CM:3

       建設費          土地活用          土地          有効活用          東京    

 

かなり以前に寒さとの戦いの記事で書いた続きです。
生コン打ちの次の日、
現場で何をしているかと言いますと、
朝一に墨出し
という作業です。

前日にコンクリートを打った新しい床に基準線を引いて行きます。

どうやるかというと…
下の階に書いた墨(線)を、上の階に上げます。

墨ポインターという応援バットみたいなのを
コンクリート打設中の床に置いて、床に小さい穴を開けときます。
P00020005-01.jpg

床に墨ポインタで開けた穴から糸のついた下げ振りという道具で、
下の階の基準のポイントを型枠大工と新しい床に一緒に上げます。
↓下げ振り
30732.jpg

そのポイントを現場監督がトランシットと言う
角度付き望遠鏡で、のぞき見し直角を確認しながら、
型枠大工と一緒に床にポイントを打って行きます。
大きい現場で予算に余裕があるときは墨出し屋を呼んだりします。
トランシットを1分以内に設置できて半人前でしょうか?
もう設置できないかもしれません(苦笑)
↓トランシット
20080809-1_20100130105954.jpg
ちなみに光の反射で距離まで測れる高性能なトランシットを光波
水平高さを測る道具をレベルと呼びます。

トランシットで覗いて打ったポイントに
墨つぼという、糸の巻いてある道具に墨汁を入れて
糸を弾く事によって床に線を書きます。
墨汁のたっぷりついた糸を指で弾くので
指が真っ黒になります。
↓墨ツボ
48260.jpg

親墨と呼ばれる基準線を書いた後は、子墨(実際の壁の線)を型枠大工に書かせている最中に、
前日に生コンクリートを打った下階の躯体の精度の確認し、
精度が悪い場合、
次階をどう造るか型枠大工と相談です。

そうこうしている間に
鉄筋の荷揚げが始まります。

クレーンでガンガン揚がってきます(笑)
現場監督にもその勢いは止められませんw

そしてラーメン構造では柱の鉄筋材の上がった先から
材料を配置して、
柱の主筋の圧接が始まります。
images1.jpg

鉄筋をバーナーで、あぶって接合します。
あぶる前はこんな感じが・・・
images.jpg
こんな感じで引っ付きます。
images3.jpg

夏の暑い時に見ると、あぶっている姿を見ると
げんなりします。。。
これも又大変な作業です。

あぶった直後の柱から
鉄筋屋が柱のHoop(あばら)筋を組んでいきます。
t18_11f27cd57eb.jpg

現場監督は柱のHOOP筋が組み終わると鉄筋の写真撮影…

生コンの日と翌日の現場は凄い慌しいです。
知っているとお施主様になられた時に
現場に見に行くのが楽しくなると思います(笑)

そんなこんなで、建物は建って行くんです。

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土地活用事例1 
2010/02/08 22:40|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今日は初めて、このブログをご覧になっていただいた方に、
新築組の存在価値を考えながら書いてみました。
(最近、ちょっとフザケすぎましたので(汗))

地価と建設費が下がり、
都心部では中古収益物件との間で利回りに逆転現象が生じつつあり、
新築不動産投資に注目されつつあると感じている昨今。。。

一般の投資家様からの新築不動産投資に関するお問い合わせを拝見していると、
失礼な言い方かもしれませんが、
「危なっかしくて見てられない」
又は、
「高いパッケージを買ってしまっているんだな・・・」
と感じております。

どんなに本業で成功された方であっても、
初めての新築では、
何処に何を聞いてよいか判らないのは当然だと思います。

このブログをご覧になって下さる皆様が
不動産仲介会社から土地情報を勧められて、
新築不動産投資をされようと思う時
どのような行動を起こされますか?

普通は、
?設計事務所に聞く
?ゼネコンに聞く

だと思います。

設計事務所は、設計するのは本業ですが、
コストを下げる交渉等はあまりしませんし、
建設費の予想を外す事は良くあります。

賃貸マンション系が得意ではなくても、
ご指名を頂く為にプランを纏めることに全力を注ぎます。
この不景気で、そこまで求めるのは酷と思っていただいたほうが宜しいかと思います。

現実として、お客様の大半は、外されたご予算で困った挙句に依頼されるのです。
単価を見ながらCMやってもお手上げの場合は設計のやり直しをお願いします。
(やり直しの設計に掛かる経費の負担は結局、事務所負担になって悪循環に陥ります)

土地を買ってしまって設計料を半分払った後に、
そのような状況に陥ったらどうされますか?
土地の値上がり局面なら転売で逃げ切ることはできますが、
今はそう簡単ではないでしょう。
ローンの返済は確実にしなくてはなりません。。。

下振れする分には良いのですが、
上振れしたら手出しです。

次に
「ゼネコンに聞いてみる」
を考えて見ましょう。
設計施工でやってもらうなら早い段階で利回りは確定するでしょう。

常識的に考えてその分、利益は乗っかります。
kkenji1は相見積りでさえ高いと思っていますが、
その上でしょう。。。

新築不動産投資は、難易度は中古の収益不動産と全く異なります。

本を読んだりお知り合い同士でご相談しあったりで最善を尽くせるレベルではないことは
ご理解頂けるとは思います。

そもそも不動産投資に不向きな土地を
勧められているケースもお見受けします。
不動産仲介の方も建設費については詳しくは無いですから悪気がある訳ではないのですが、
ゼネコンさんに聞いたりして大体の予想を伝えるのでしょう。
kkenji1だって図面見た瞬間正確に幾らになるかなんて判りません。
ゼネコンさんは、なんとなく判ってますが
土地を買う段階では取り合えず安めに言ってみたりしますし何の責任もありません。

お施主様のご紹介のゼネコンさんが、
安く出来ると言いいはられるならCMに参加してくださいとお伝えすると、
箸にも棒にも引っかからない金額でお見積り下さることは良くあります。

投資は自己責任と言われますが、
新築不動産投資について、
自己防衛するための情報網は意外となかったりするのです。

新築不動産投資の第3の選択肢として、
分断された専門家をリンクする事で、
問題を解決できるのではないかと考えました。

真の目的は、お施主様に最善と思われる情報の全てをお伝えすることにより、
建設業に対する疑念を振り払い活性化することです。

私には私の建設業に対する思いがあります。
ちっぽけな事は考えておりません。

必要性があると感じて下さる方がお集まりいただけたら嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/08 03:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

先日の新築組旗揚会盛り上がったのですが・・・
一つだけ足りないものがありました。

物件情報です(笑)

1回目は仲介の方々が未対面同士だったので、
物件は持ってこないようにしておりました。

1回目に仲介の方同士でもお名刺交換して頂きましたし、
相互に妨害工作をするような仲介の方々は、
お呼びしていないので大丈夫でしょう。

定期的に新築図面舞踏会を開催します。
新築組は現物主義です。

組長自身にプレッシャーを課す宿題でもありますが。。。

組長の査定を受けられた方いらっしゃると思いますが、
数字はディベの仕入れ同様かなりシビアです。
目線に合わなければ投資家様の買いたい気持ちを打ち砕いて
指値するように伝えますから。

絶対に良い物件しかご紹介しないのでご安心下さい。

伝説の開発王さんルートで1物件・・・
開発界のマラドーナさん・カニーヒアさんルートで1物件・・・
師匠ルートで1物件・・・
組長ルートで1物件・・・

合計すると4物件は集まるような気がします。

こんな事言っちゃって
責任重大です(汗)

たぶん上のお四方は情報ルートが確立されているので
簡単に集めてしまうと思いますが、
組長は1年近く継続的に不動産情報扱ってないので、
最近疎遠になって忘れられかけている仲介の方々や・・・
新規の仲介の方を開拓してこなくてはなりません。。。

本業の様子を見ながら、
月曜から初心に戻って情報収集頑張ります。

師匠は2次会の独演会での、
収益不動産情報公開なんてのもありかもしれません(笑)
師匠は下ネタ大好きですが・・・
固い鬼物件しか弄らない凄いお方です。

図面舞踏会にお越し頂ければ
ご自身で物件をお探しになるときでもどんな土地が利回りが乗るか
ご参考になるとは思います。

同じ物件に投資家様のご興味が競合された場合
優先交渉権は後腐れないじゃんけん
にしようかと思います(笑)

交渉途中で下がる可能性が高い物件も、
現状利回りと目標なんてので中間報告もありかな・・・
今は土地を買える業者は殆ど居ないから売出しから、
放置プレイしとけばどんどん下がっていきますし。

まっとにかく、現物鬼情報の溢れる新築組
今後にご期待下さい。

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土地活用事例1 
2010/02/07 12:18|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       建設費          コストダウン          土地活用    

 


新築組旗揚会が盛大におこなわれ
kkenji1は池袋で泥酔し、
練馬への電車に揺られて帰宅しました(笑)

多くの不動産投資家様、不動産開発のプロ中のプロの方々に
ご参加頂き大変有難う御座いました。

ご参加いただけた方は感じて下さったかとは思いますが、
これだけの方々がお集まりになってくださることなんて、
まずありえないことだと思います。

物凄い物件が出来るのではないかという
期待感とともに、責任の重大さをヒシヒシと感じております。
皆様方のお力をお借りして
究極の新築不動産投資道を極めたいと思います。

そして・・・
冬将軍さんまでいらっしゃいましたw
呼んでないのにwww

冬将軍といえば、ナポレオン
ナポレオンと言えばフランス革命混迷期の皇帝様・・・

古くはフランス人権宣言からはじまり、
各国の独立宣言・・・
朝青龍の引退宣言・・・

人類の歴史の中で数多くの衝撃的宣言がされてきました。
そして今、ナウな投資家様・不動産仲介様に馬鹿受けするかもしれない
新築組宣言
です(苦笑)

一:われわれは、金持ちおじいちゃん・おばあちゃんを目指します。
二:われわれは、新築不動産投資が大好きです。
三:われわれは、東京中のエクレアの皮物件を漁って漁って漁りまくります。
四:われわれは、東京中のアパート用地も漁って漁って漁りまくります。
五:われわれは、開発のプロの目線で土地を選別します。
六:われわれは、建設費を下げる魔法を持っています。
七:われわれは、相互に新築完成物件を鑑賞します。


大ファンのしょぼくれん風ですが・・・
月曜日からお布団で復唱して下さい(笑)

次回以降は、タイミングが合えば、
鬼物件情報持ってきても良い事にしようかと思います。

最強の業者系新築不動産投資グループを目指します。

不動産仲介の方々に物件情報おねだりも全然いいですし、
ご自身でご検討中の土地等があれば、
お気軽にお問い合わせ頂ければ、光の速さで査定し致します。

そして、2月6日は新築不動産投資の日に制定します(謎)

それでは、みなさまお疲れさまでした。
お休みなさい。

↓衝撃的宣言だ思われた方、クリックお願いします。激震です(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/07 00:00|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

ついにお祭りです。
こんな朝早くからドキドキそわそわします。

組長としての今後の頑張り次第では、
各方面に衝撃が走るかもしれません。

責任重大ですが・・・

豊島園駅近くで、
初めての現場監督をしていた頃からずっと。。。

こんな素敵な朝が来るのを夢見ていたのかもしれません。

今日が全ての始まりです。
旗の下にお集まり下さい。
新築組


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土地活用事例1 
2010/02/06 06:57|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 


ついにお祭り前日となりました(笑)

構想から苦節・・・
一か月・・・

なんとか、開催までたどり着けました♪
ご参加いただける皆様に感謝感謝です。

だけど、1日平均の利用者数は約271万人で、新宿駅に次いで日本第2位である池袋駅
土曜の池袋は田舎者にはお祭り騒ぎの人の多さです。

日本一の床面積を誇ると噂されるジュンク堂書店の前で、
迷子になる可能性があります。

そこで・・・新築旗を公開致します(笑)

どどーん。。。
新築組
                                                  by友人作

待ち合わせ場所では、
この旗をバスガイドさんの白手袋をして持っています。

かなり危険です(汗)

警備員さんに連行されるぐらいなら良いのですが・・・
刺されるかもしれません(涙)

ドキドキします。。。

古くはフランスの国民的英雄ジャンヌ・ダルク
が危険を顧みず・・・
神のおつげを聞いて
似たような事をしていたようです。

やっと気持ちがわかりました(笑)

ちなみに、待ち合わせ時間前に・・・
ジュンク堂書店の不動産投資コーナーで立ち読みをしていると・・・
バッタリ組員さん同士が鉢合わせする危険性があります(苦笑)

皆様も気をつけてご来場下さい!

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土地活用事例1 
2010/02/05 15:20|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       建設費          コストダウン          土地活用    

 


長らくお待たせいたしました。
新築組旗揚会の会場を先ほど予約致しました。

2月6日(土)17:00?
板前ごはん 音音 池袋店
←クリックお願いします。
豊島区南池袋1-19-5 南池袋共同ビル5F(03-3980-4434)
JR池袋駅 東口 徒歩3分 
西武池袋線池袋駅 西武口 徒歩2分 
地下鉄池袋駅 徒歩3分 

g223678w.jpg

お店の雰囲気は・・・こんな感じです!
g223678ps3.jpg

ほとんどの方が注文される
こだわりの『石鍋焚きたてごはん』
g223678ps1.jpg

ご予算5000円で飲み放題です。

悩みに悩みましたが・・・

組長の目が正しければ・・・
多分美味しいでしょう(笑)

今から楽しみでしょうがないです(苦笑)

集合場所は、池袋東口ジュンク堂書店の前に、
17:00にバスガイドさんの白手袋新築旗を持って立っています(笑)
gmap2_20100204130900.png

この数十メートルの間で、
万が一・・・
組長が刺された場合・・・

まず電話するのは、
119番
です。

その後は、小さいことは気にせず・・・
晩餐してくださいw

16名の旗揚会となります。
爆笑の渦で盛り上がりましょうw
宜しくお願い致します。

後ほど、ご参加して頂く方々に、
ご案内をお送りさせて頂きます。

↓ホントに決まるのか?冷や冷やされた方クリックお願いします(笑)悩みに悩みました(冷汗)
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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/04 13:29|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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