建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン    

 


前から欲しかった青山のコート

ついに買ってしまいました♪

なっなんと…
9800円(笑)

安い!

生地も、シッカリしてます。

季節的にも、もう少ししか落ちてこないだろうと思われる事と
2月3月も着れるということ

ついに買っても良いと
男の決断致しました!

旗揚会で、お披露目します(苦笑)

きっとアルマーニと見間違える事でしょう…

モデルがいいからなぁ…

彼も組長のコートとして生涯を全うするとは
夢にも思わなかったことでしょうwww

人生何が起こるか判らないものです(苦笑)

次に、狙っているのが西友の
7800円の自転車です

前は13000円でも安いと思っていましたが…

鉄筋も下がってきたし…
12月

6000円台に突入したら
買付証明をドド?ンと出そうかと思います。

人間、良いものを安く買うと優越感に浸れウキウキます。
これは不動産投資であっても建設費であっても同じです。

気が向いたら
「買い物の心理学」
という本を出そうかと思います(笑)

人間は西友でどういう心理状態で自転車を買うという決断を下すのか、
ひたすら日記形式で書き続けようかと思います。

出版したらジェービルさんのブログでご紹介いただき…
夢の印税生活やぁ???♪

投資家の皆様と10000桁違う世界のお話でしたぁ(笑)

↓お得な買い物したいかたクリックお願いします。押すとお得な情報ザクザクです(ホント)
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/31 19:44|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

昨日は、年末にお知り合いになった
やすじろうさんの新築発表会に参加してきました。
建物は、とても綺麗で色使いも大変勉強になりました。

暖色系のアクセントクロスはおしゃれで好きです。
これに、ダウンライトを当てるとおしゃれ♪
CAMOFELF.jpg

あと、UBの水栓は、やっぱりサーモ水栓の方がかっこいいです。

新築欲しい・・・

と思ってしまいましたw

その後、17人ぐらい参加されて池袋で飲み会♪

来週、旗揚会を開催する組長としては
人数のイメージがやっと沸きました(苦笑)

飲み会の中で、多くの投資家さんがおっしゃっていたのが、
「川上情報が来ない」
「不動産業者が先に買ってしまう」

との事でした。

収益不動産は、そうかもしれませんが、
ワンルーム用地に関しては買おうとしている不動産業者は殆ど居ません。

殆どの分譲系・卸系のワンルームディベは融資おりませんから。。。

先週、ガンガン買われている分譲ディベの現役の仕入れの方にお話を伺ってきましたが、
新築組で探そうと思っている
エクレアの皮物件は、
まず、分譲系・卸系と、かち合う事はないと思います。

そもそも最低規模が30戸以上建てられる土地ですし・・・
組長が仕入れをかじっていた頃より
エリアは狭まり限定されているようです。

戸建業者は今も元気に漁っていますが、
戸建分譲だと採算が合わないけど、
ワンルームだと採算があう土地はあります。
(収支計算方法が全然違います)

まだ数名しかお話していませんが、
事業用地専門の仲介の方々にお話を聞いても
「業者に持ち込むのは誰でも出来る」
とのことですが、
エンド(一般の投資家様)のお客様はお持ちでない方
結構いらっしゃいるようです。

つまり持ち込み先が無くなって眠っている
エクレアの皮物件←クリックお願いします。
大量にあると思います。

そもそも新築組は、
「何処よりも建設費落とせる特殊ノウハウがあるから強い」
とおっしゃってくださいます。

確かに真似しようと思っても絶対に出来ません。
原価圧縮できないと建設会社が工事してくれませんから(爆)


ゼネコン叩けば落ちると思っている方々
甘いですよ。。。

旗揚会が終わったら、仲介会社の方々に、
「新築組宣言」
して東京中のエクレアの皮物件を漁ろうと思います(苦笑)

ディベの元開発部長2社、設計事務所3?4社、
コンストラクション・マネジメント会社1社を内在しているので
開発系のノウハウ・サポートはディベより全然上です。

投資家の方々も既に収益物件をお持ちです。
新築組宣言をした瞬間から、
多分、今一番ノウハウがあって買えるグループ誕生でしょう。

組長の会社も宅建業登録しているので仲介してもなんら
問題ないのですが、
東京中のエクレアの皮を漁る為に欲張りません(笑)

仲介の方から見れば、事業用地のめんどくさい所を
全部組み立てて買主様をご紹介して直接仲介していいなんて
こんな美味しい話はありません。

漁って漁って漁りまくります(苦笑)


用地仕入で本当の意味でのライバルとなるのは、
D東KT、ス○ー○のような気がします。

組長の本業は別にあるし
数の力は1対∞で勝てないでしょうけど・・・
1ヶ月に1物件ぐらいは、これは!
という川上エクレアの皮物件を
組員の皆様に、ご紹介できるよう頑張ります。

ご紹介の仕方は旗揚会の時に皆様にお伺いします。
2月6日(土)17:00?
池袋で開催します。

まだまだ間に合いますのでお気軽にご参加お願いします。
(メールフォームからお気軽にお問い合わせお願いします。)

↓新築組が楽しみだという方クリックお願いします。押すともっと楽しみが・・・
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/31 13:06|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          東京          土地活用    

 

新築組?

どうせ会議で決まったんでしょ?
とか、お思いになられるかも知れません

全くないです(苦笑)

完全なる思い付きです(笑)

お正月に閃いたので、
とりあえず始めてみました。

冷し中華みたいなものです。

会社にも一応、正月明けに
「やりますよ?」
と報告しましたが
「いいんじゃないの?」
と、苦笑いです。

話のわかる社長なのでやりやすいです。

そんなこんなで妄想を練り上げて行く最中なのですが、
早くも存在価値って
かなりあるんじゃないの?
という事例に数件遭遇しております。

詳しくは書けませんが、
新築不動産投資は既存物件に投資するよりは
幾分か難易度は高いです。

本業では、素晴らしい実績を築かれた方でも、
初めての新築不動産投資では、
何から手をつけてよいかわからなかったり
開発系の人脈が無かったりで
トラブルの芽を気付かずに
プロジェクトが進んでいってしまったりするかもしれません。

不動産仲介の方は不動産売買はご専門ですけど、
開発という事に関しては土俵が違います。

不動産売買契約が不備なく行われるように
調整するお仕事です。

新築・開発に関する調整は詳しくはない方が殆どだと思います。
悪気は無くとも、違う事を伝えたり
希望的観測の予算を伝えられている可能性もあります。

投資は自己責任です。

わからない・見抜けないまま信じて買った方が悪いのです。

原価が落ちた昨今、
新築不動産投資にご注目されている投資家様も増えてくると思います。

組長は建設費を下げることが専門ですが、
自分のノウハウやネットワークを
フル活用出来ていないように思えました。

「トラブルの芽を早めに気付き回避できるネットワーク…」

これも新築組の存在価値なんではないか?

と思います。

帰り道に暗闇を照らす街灯のように
しっかりと存在していたい。

そんなことを思う今日この頃です。

マジな組長の一週間前でした?(広末涼子風)

新築組 旗揚会
2月6日(土)17:00?
池袋で開催します。


新築不動産投資もご検討の方、
人脈構築や情報収集の為に、
お気軽にご参加頂けたら嬉しいです。
(メールフォームからお問い合わせお願いします。)

↓閃きは大切だと思われた方クリックお願いします。押すと閃くかもしれません(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/30 13:28|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
最近、建設費ネタが減って来たんじゃないの??
とか言わないで下さい(笑)

建設費のお話は以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
の記事を、是非ともご覧下さい。

えっ?
まだまだネタはありますよ(笑)

今日は寒い時、現場での出来事です。

現場をしていると
暑いより寒い方がいいです。

暑い時は、朝礼で水分補給を言ったり、
梅干しを買ってきて職人さんの休憩所に置いといたりします。

熱射病対策は最重要課題ですし、
暑いと体力消耗が激しくげんなりします。。。

が・・・

寒いと寒いなりに大変なことがあります。

寒いと1番大変なのは、
土間屋さんという職人さんです。

土間屋さんとは、どういう、お仕事かと言いますと、
コンクリート打設のときに床を平らにするお仕事です。

コンクリートは、
現場に届く時は軟らかくドロドロした生コンクリートです。

これを型枠に流し込んでいくと、
あーら不思議…
固まって行きます。

土間屋さんは、
固まって行く最中の床をコテで押さえて
平らにして下さいます。
(コンクリートは天端をコテで押さえないと、ひび割れします。)

コンクリートは冬は寒いので中々固まりません。
固まる深夜までコテで押さえています。

コンクリートを打ち終わった後、現場監督は何をしているかというと…

土間屋さんの明かり用に投光器をセッティングした後は、
現場事務所で、土間屋さんが終わるのをひたすら待っています。

図面や請求書の処理をしているときもありますが、
大体は、晩ご飯を食べた後は、
疲れてボーとしてます。

たまに様子が気になって現場を見に行きます。

皆様ご存じないかと思いますが、
深夜、土間屋さんは、最上会で、
シャーシャーと微かに音をたてながら、
コテ押さえをしています。。。

様子を見に行った時、
「後どれくらいかかります?」
と聞いたりします。

内心は早く終わらないかな…
と思っていますが、
口には出しません(笑)

そして作業が終わったと携帯に連絡があったら、
職人さんの作業証明書に作業終了のサインをします。

土間屋さんは、
驚異的な体力と気力がないと、
できないと思います。。。
何故か沖縄出身の方が多いみたいです。

kkenji1は、サインが終わったら直ぐにコンビニでお酒を買ってきて飲んでました(笑)

生コン打ちの次の日も、
また忙しいですが…次回(笑)

↓そういう風に建物は建って行くのねと思われた方クリックお願いします。建物を作るのはホントーに多くの方が関わっています。
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/28 17:11|日記TB:0CM:4

       建設費          コストダウン          東京          土地活用    

 

世の中、小沢幹事長の建設業絡みの事件が騒がれているようです。

あるコメンテーターが、
「ゼネコンって言葉が出て来る自体、民主党も…」

みたいな事を言っていました。。。

世の中の人はゼネコンに
良いイメージ持ってないんですかね…

遠い世界のお話ですが…
kkenji1としてはガッカリです。

建設費を頂いて、建物を建てる事に特化してしまえば良いのに、
動く金額が多いとこんなことになるんでしょうかね。。。

何を学んだかと言いますと…
ゼネコンという言葉に、あんまり良いイメージはないと言うことです。

あ…あ…

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土地活用事例1
2010/01/27 15:34|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費ブログにお立ち寄り頂きまして有難うございます。

以前から、発表しておりました
新築組旗揚会

なっなんと・・・
現在、計15名の方々より、
ご参加の表明を頂いており、とても嬉しく思います。

建設費や、新築不動産投資に興味がある方って結構いらっしゃるんだなと思います。

ところで・・・

組長悩んでおります。

非常に悩んでおります・・・
ご飯も喉に通りません(涙)

えっ?悩みなんかあったの??
と、お思いでしょうw

一番の悩み・・・
それは・・・

会場を何処にするかです(笑)

kkenji1の妄想の中では。。。

味と雰囲気が良く
コスト的にもご満足頂ける場所・・・

1.しゃぶしゃぶ
2.鍋系居酒屋
3.刺身系居酒屋
4.立食パーティー
5.椅子に座る会場

イメージとしては、
合コンのりです(笑)

ご参加頂いた方々には、多くの情報が得られて、
「参加してみて良かったー」
と思っていただけるような・・・
雰囲気をご体感していただきたいんのですが・・・

会場についても、それぞれ、メリットデメリットあるかと思いますので、
皆様のご意見いただけたら嬉しいです。
(特に、合コンに詳しい方(笑))

まだまだ間に合います!

日程:2月6(土)17:00?
場所:池袋(詳細は追ってご連絡差し上げます。)


来週の2月4日(木)12:00以降に場所を決定しようかと思いますので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

↓悩みなんかあるんだーと思った方クリックお願いします。たまには悩みます(笑)
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賃貸住宅フェア東京2010

土地活用事例2

土地活用事例1

土地 有効活用 マンション経営 相続 東京


2010/01/26 19:37|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
むかしむかし…あるところに
建設業を変えるのは自分だと…
夢と希望に燃えた現場監督がおりました。

お給料日前になると、
白いご飯に
お施主様の為に建設費を下げるという理想をおかずに
一人天井を見上げ…
幸せな気持ちになっておりました。

彼は初めての一人現場を着工する前に、
「もう後戻りできねぇな…」
と呟きましたとさ。。。

敷地に水糸という糸をはり、
建物を建てる位置を確認したとき、
あれこれ考えてカッコイイとパソコンの中で想い書いた絵が、
誰にも邪魔されないナスカの地上絵のように、
とても素敵なものに見えました。

型枠大工や鉄筋屋…大半の専門工事会社に我が儘を言い続け…
彼等の助けを得て、
なんとか工程通りに上棟し、屋上に登ってみました。

何とも言えない素晴らしい景色が広がっていました。
道路に歩く人は小人のようで・・・
まるで…地上の支配者のように

あの時、両親より年上の親方に動いて頂けなければ、
今の自分はなかったと思います。

時は流れ…
彼は組長になりました。

勝手にですが(笑)

彼は、また…
「もう後戻りは出来ねぇな。。。」
と呟きました。

絶対に負けられない戦いです。
そして、寸分のスキも許されません。

自らの身を捧げてきた
コンスタント・ラクションマネジメントを絶対に汚す事は許されません。

数々の屈辱を糧に、
今という時代に一石を投じ、
お施主様のお役に立ちながら、
名前も忘れてしまった職人さん達に恩返しができればと思います。

新築組宜しくお願い致しますby組長

↓馬鹿じゃないのと思った方クリックお願いします。猫まっしぐらで頑張ります(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1
国境なき医師団 一日100円
2010/01/26 17:26|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今日は、政府系の人口統計から投資分析をしてみます。

組長、暇なんだなー
とか、
言わないでください(汗)

こう見えて結構傷つきやすいですから(笑)

まず、全国の人口統計から・・・
無題5
無題2
2010年以降は緩やかに全国人口は減少していくようです。。。

出生数と死亡数をグラフにすると・・・
無題
こんな感じです。

人口ピラミッドを見てみると・・・
皆様、新聞などでご存知とは思いますが、
少子化です。
1930.gif
1970.gif
2010.gif
2035.gif
2055.gif

各地方の人口予測を見ても、緩やかに減少していくようです。
無題3


少子化なのに、新築なんか作っちゃって大丈夫なの???

と、思われる方、
恥ずかしがらずに手を挙げてください。

・・・

組長には見えません(笑)

東京の人口はどうなっていくのでしょう?
無題4

なるほど・・・
しばらく増えて、微かに減少していくようです。
あと30年ぐらいは今ぐらいの人口を維持するようです。


東京強しです。

年齢区分をみると・・・
確かに高齢化は進んではいきますが、生産者人口はそんなにはかわらないようです。
無題6

統計をみる限り、
若者は今後も変わりなく東京に向かっていくのでしょう。
kkenji1も地元に帰っても仕事ありませんし。。。

何が言いたいのかと申しますと・・・
現在、稼働中の住戸も、老朽化により必ず取り壊しが出てきますし、
東京の外国人ももっと増えるでしょうし、原価の落ちた今、
東京、神奈川で利回り良いなら新築不動産投資も賢いんじゃないかな・・・
ってことです。
(不快に思われた方ごめんなさい。)

後ほどシュミレーションを書こうと思いますが、
RCでのローン完済後の収入は莫大ですし。

目指せ金持ちおじいちゃんです(笑)

金持ちおじいちゃんになりたいお方に、
新築組旗揚会のご案内(笑)
日程:2月6(土)17:00?
場所:池袋(詳細は追ってご連絡差し上げます。)

ご予算:5000円程度の飲食代実費

です。
メールフォームから、お気軽にお声がけ頂けたら嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/21 18:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:6

       建設費          土地          有効活用          東京          マンション経営    

 


ちょっと前、インターネット上で脳内分析?みたなのが流行りました。
今日はkkenji1の脳内分析をしてみます(笑)

「ほかにはないアンサーを。」

オリックスのコピーです。

新築組で求められるものは、考え方に共感して頂いたプロ集団による
「他にはない答え」
です。

勿論、プロであっても、得意不得意な分野はあるでしょう。
それを相互に補完しあえるネットワークを築きあげることによって、
最適な回答ができるのではないかと・・・

特に、新築の場合、
「誰に何を聞いたら良いのか判らない。」

ここが、出発点の方々が、かなりいらっしゃるのではないかと思います。

興味はあるけど、様子見の方々もいらっしゃることでしょう。
まずは、
「最適な答え」
を目の当たりにして下さい。

そして新築組に関わる全ての方々に、
「新たなるチャンネルの一つとしてご活用下さい。」

このブログをご覧になっている方々にとっては、
「参加してみても、自分には川上情報は回ってこないんでしょ?」
と、懸念されている方もいらっしゃると思います。

プロ集団から発する情報は時間と言う、
「全ての方々に平等なもの」を機軸にできればと思います。
(もちろん他の収益物件同様、ご自身で情報を探されるのが、基本ですが・・・)

集団は時として、物凄いエネルギーを発することがあるのは、
歴史が証明しております。

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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
最近、このブログのメールフォームからご連絡頂き
まだ、返信がない方いらっしゃいましたら、お手数ですが再度ご連絡いただけたら嬉しいです。
メールサーバーが不調で、受信できておりませんでしたが、
昨日気付き早急に復旧いたしました。
誠に申し訳御座いませんでした。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆



土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/16 14:31|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          新築    

 

今日は見積もりやら、調査やら、
どたばたとしていましたが、おとそ気分の抜け始めたタイミングを見定め、
今週の目標であった超大物のスカウティングをしてきました。

そのお方とは・・・

伝説の開発王!!!

マンション用地仕入れのノウハウ・情報力では、
kkenji1とは、月とすっぽんです。

なかなか伝わらないかもしれませんが、
ご参加して頂けること自体、凄いことなんです!

まずは大先輩の靴磨きからですw

組長だいじょうぶかー
とか
言わないで下さいwww

こうして組長は妄想を実現していくんです(キリっ)

そして、以前「投資マンション開発界のマラドーナ&カニーヒア」の記事でご紹介した
カニーヒアさんにアポイトメント致しました♪

カニーヒアさんとマラドーナさんも同じぐらい開発されてます。
全力で入団交渉をしてまいります。

更に、収益不動産売買のスーパー仲介

ローン付けのカリスマ!!!The師匠!!!

も、お呼びしました♪
(弊社の大切なお客様でもあります。)
師匠からは、用地は勿論のこと、
何処にも出回っていない、
築古物件の話題もビシバシ飛び出すことでしょう!

現在、春の新企画
「不動産屋が本気になって収益物件作ってみた!」
を実践中でございます。

kkenji1が言うのもなんですが、滅多に出会えないお方ばかりですので、
フリートークをお楽しみください(笑)

更に・・・ディベ系の設計事務所が3社も揃い踏みです!!!

このメンバーに、
コンストラクション・マネジメント・オタク!!!kkenji1
が加われば、
常識では考えられない利回りを叩き出せることでしょう。

更に、実際にコンストラクション・マネジメントで建てられた
お施主様にもお声掛けしております。

そろそろ生涯の柱となる物件をそろそろ検討してみようかな・・・
と、思われる方、
開発のプロ中のプロが、全力でノウハウをサポート致します。

新築組は、
数字と現物の直球勝負です!!!

何だか凄いことになってきたと思われた方、日本初の宴に、お気軽にご参加頂ければ嬉しいです。

↓何だか凄いことになってきたと思われた方、クリックお願いします。ホント凄いですから(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/14 00:03|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

先日の記事で、
エクレアの甘く切ない世界について、
ご紹介しましたが、
勇気を出してお試しになって頂けたでしょうか?
05131917_4a0a9e4aad2af.jpg

セブンイレブンで気になってしょうがなくなるように、
今日は、その続きを書かせて頂きます(笑)

先日の記事で北のカリスマ、北大家さんにコメントを頂いた瞬間
kkenji1の脳裏に衝撃が走りました。

閃いたのです。
kkenji1の捜し求めるものの名が・・・

北大家さんは、海底(うみぞこ)物件の名付け親として皆様ご存知でしょう。
海底物件の詳細は、しょぼくれ大辞典をご参照下さい。

捜し求めるべきものの名は、
エクレアの皮物件です。

えーーー
かっこ悪い・・・
とか、
言わないで下さい(汗)

rrrrrr_20100113023419.jpg
赤スプレーがエクレアの皮エリアです!
甘ーいチョコレートがたっぷりで、一番美味しいエリアです♪

おさらいとして、東京でRC新築表面利回り10%超えるためにの記事をご覧頂ければと思います。

多くの個人投資家様が、
東京で新築賃貸マンションを作ろうと思われるとき
仕入れのライバルになるのは、
少なくともファミリーディベロッパーではないと思います。

ファミリーディベロッパーの開発する
土地建物の事業規模は最低でも5億以上でしょうし
60?を30戸以上とか、
ある程度まとまった土地でしょう。
(中には5億じゃ、ちっちゃいと思われる方もいらっしゃいるかもしれませんが)

次にライバルとなりえるのは???

一時期はやった開発型のファンド卸は見る影もないですし、
少なくとも土地転がしをしている転売業者や地上げ業者は、最近は耳にしません。
いらっしゃったとしても、今そんなことできるのは相当の兵ですから、一般の方々では
まず勝負にならないでしょう。
パスです。

第一の候補はワンルームディベロッパーと、そこに開発した完成物件を卸している
ワンルーム卸と言われる不動産会社又はゼネコンです。

ワンルームディベロッパーは、
7%台で作って5%台(場合によっては・・・)で区分分譲して売るそうです。
(今はもっと安く開発できてるとは思いますが)
投資というよりは団信による生命保険代わりという感じらしいです。
つまり返済中にご主人に万が一のことがあると、
ローンの支払いが免除されて家賃が入ってくるので、
ローン返済後の家賃収入もありますし、
生命保険と割り切ってしまえば多少の持ち出しがあっても良い商品かもしれません。

ワンルームディベロッパーが、
どういうエリアの物件を狙っているかというと、
地名の響きが良い、物凄い駅近の分譲で売りやすい土地です。
(響きが良いと売りやすいそうです。)

好景気時は、赤いスプレーのエリアで駅10分以内を買っている業者が多かったようですが、
この不景気でかなりプレイヤーが減り、
今は、内部留保により無傷だった数社の独壇場といった感じでしょうか?

独壇場なので図の矢印のように、内に内にと、
より響きの良いエリアを集中的に狙っているといったイメージです。
(あくまでもイメージですが)
ちょっと前なら10分以内だった駅でも6分以内とか言われるようです。
こういうエリアは検討してみるのは良いと思いますが
そうは安い土地はでてこないように思います。

同じ土俵のエリアの土地を狙っても、
団信狙いの分譲とCF狙いの長期保有では収益構造が全く違うので、
建設費が安くなっても、
なかなか10%まで行くのは難しいでしょう。

このエリアで安い物件が出てきたらそれこそ鬼物件ですが・・・

狙うべきは、この、ちょっと外側だと思います。
つまり矢印の起点ぐらいの
エクレアの皮の部分です。

このエリアを買っていた開発系不動産会社の多くは、
銀行から融資を閉められてしまったので、儲かると判っていても、
仕入れが出来ない状況です。

指値も通り安いでしょうし、思わぬ掘り出し物が眠っている可能性があります。

次のライバルは地場の不動産会社で、
昔から自社でも賃貸を数棟保有もしていて、
地元の物件の賃貸管理・仲介もしているような
いわゆる安定した不動産会社です。
土地も安くなったし、そろそろ自社物件増やそうかと虎視眈々と、
地元の物件を狙っている所もあるようです。

ただ、ディベのように、バンバン買い続けなくてはいけない訳ではないので、
目線は個人投資家と変わらないでしょうし、
そんなに気にする事はないような気がします。

次のライバルは、戸建分譲会社です。
木造戸建ては回転が速いので早急に立て直して、まだまだ元気な所は多いです。
一つの土地を分割して、1戸建てを何戸か建てたりするので、
容積率のちょっと高い300%とか、道路から南方向に細長い土地とか、
割りづらい土地を探してみるのもいいかもしれません。

ただ、あくまでも一般論で、相対的に土地が安い情報があれば全て検討に値します。
あたりまえですが、賃料が取れて土地がタダなら貰っときますし。。。

新築組をふと思いついたのは、
「新築賃貸マンションを土地から検討している個人投資家がグループを組んでいる」宣言してみる
と良い情報が集まるんじゃないかな?
と、いうのがきっかけです。
kkenji1も仲介したいって言い出すと、なかなか良い情報は集まんないでしょうけど、
やりたいのは、コンストラクション・マネジメントを広めること、
利回りの良い物件で着工数を増やすことですから。

個人投資家の方が、お一人で1から新築不動産投資をやられようと思うと、
なかなか土地情報集めるのも大変でしょうし、
ゼネコン紐付きじゃないと、
土地だけ見て、それが安いか高いかの、
投資判断はなかなか難しいと思いますし。。。

それで良い物件だったら買うべきだと思います。
勿体無いとは思いますが、
持ち込み元がゼネコンだったらその物件に対しては筋を通して何もしませんし、
土地情報を押さえて物件を纏め上げたらゼネコンの勝利でしょう。

一方で、不動産会社より建設費を削減するノウハウがあって、
元ディベの開発トップから独立された方々から、
用地仕入れのサポートが出来るグループが出来るなら、
老後の柱として新築不動産投資も検討してみようかな?
という方もいらっしゃると思います。

昔の記事に書きましたが、
同条件でディベ相見積りとCMの見積りを同時提出した事があったのですが、
40600万-34500万ですから、
心強い味方になれると思います(今は、本気で見積もる気になれないので同時はやりません)。

CFを回しつつ35年後の収入の柱となる物件を新築RCで作るなら、
千載一遇のチャンスだと思います。


40歳の方が35年後というと75歳・・・
ローンも終わって・・・
なんて素敵なおじいちゃんでしょう。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/12 23:59|エクレアの皮物件TB:0CM:4

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          東京    

 

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事
土地有効活用は、
土地の有効活用
を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
お口に広がる絶妙なハーモニーというものがあります。

最近はまっているのが
セブンイレブンのダブルショコラエクレアです。
05131917_4a0a9e4aad2af.jpg

チョコレートとクリームそして水飴の奏でる
絶妙のハーモニー♪

これに加えて、午後の紅茶茶葉2倍ミルクティを
お口に含むと至福の時を迎えます。

半分程食べ進むと・・・
もう少しで終わりかと・・・

甘くて切ない物語です。

こんな素敵な食べ物が世の中にあったのかと、
まだご存知なかった方、
恥ずかしがらずに、1度食してみてください。

きっと世界が広がりますよ(笑)

これは、新築不動産投資に通じるものがあります。

えっ・・・???

嘘???

と、思われた方が殆どだと思います。

まだ、出会ったことのない土地に、
最高の味付けをし・・・
コンストラクション・マネジメントとともに、
お口に含むと絶妙のハーモニーをかもしだします。

まずは、お近くのセブンイレブンにいって、
ダブルショコラエクレアに、
ミルクティをセットでご購入してみてください。
探していたものは、これだったのかと判るはずです。

きっと
kkenji1の言うとおりだった。。。
こんな甘く切ない世界があったのか。。。
と、お思いになることとでしょう。

ポイントは、恥ずかしがってはいけません。
購入するときは堂々と買うことです。

この見えない壁を乗り越えた時、
見えない自由を手に入れるために、
新築組にご参加してみようという勇気が沸いて来る事でしょう。

ご一緒に見えない銃を撃ちまくりましょう。
お待ちしております。

↓なんだか勇気が沸いてきた方クリックお願いします(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/11 19:04|エクレアの皮物件TB:0CM:4

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は成人式のようです。

kkenji1の成人式の時は午後から大雪で
途中まで電車で帰りましたが・・・
電車が止まり臨時バスで帰りました(笑)

その後の人生は思い通りにはなかなかいきませんでした(汗)

まず、価値の判断を面白いか面白くないかでしてしまう
悪い癖があります。

まず、大学院の卒業を控え、就職活動を始めたころ
共同研究をしていたスーパーゼネコンの技術研究所へ、
とある組織の先生が紹介状書いてもいいと、
おっしゃって下さったのを断りました。

研究に全く興味なかったのもありますが、
面白くなさそうという理由で、、、
今から思うと馬鹿としか言いようがありません。

そして入った会社はCMもやってて面白そうだったのですが、
初任給総支給額16万ちょっとです(笑)

入社後いきなりやらされたのは、
1枚のビラ・・・
「やる気満々の新入社員雇ってください」
みたいなのを持たされ、京都、滋賀のゼネコン・工務店を全て歩いて回りました(笑)

舐めてるとしか言いようがありません(苦笑)
京都の由緒正しき宮大工の工務店?には、
舐めてるのか?と怒られました(爆)

そんなので雇ってくれる会社がある訳もなく。。。
調度、滋賀県の信楽高原鉄道の山の上のゼネコンを訪ね終わり山から下りてくる途中に、
会社から派遣先が決まったとの電話があり、
会社が手配したゼネコンに派遣されました・・・

それから2年半、
派遣社員と職人さんに馬鹿にされると思いながら、
歯を食いしばって頑張って・・・
タイル屋に馬鹿にされてヘルメットを投げつけ、大喧嘩をしたこともありました(笑)
派遣の最後のスーゼネの6人超突貫耐震改修現場の工程も品質も手配も全て現場を回し
職人さんに少しは認められるようになりました。
おじいちゃんの職人さんには
「あんたー凄い所長になれる」と褒められ喜んでたものです。

配属された3社全てに、
「今ならまだ間に合うから、うちにこい」
偉い人まで話を付けていただき誘われましたが・・・

面白そうじゃなかったのと、
当時は設計がやりたかったので、
設計がやりたいんで・・・と断ってしまいました。

筋金入りの、お馬鹿さんです(笑)

やっと入社した会社に戻りましたが、
17人居た同期で無事会社に帰還したのは2人でした。。。
(途中で派遣先から使えないと返されたり、首になったりした同期も一杯居ました。)

数年後、現場所長としてある程度の規模の物件を
業者選定から発注、工程から、原価管理、精算まで全て1人で出来るようになっても(やらされた?)、
総支給19万7千円という超安月給・・・ぼっぼーなすなんてありませんよw

現状打破の為に、社員を集めLLPという組合を作り、
会社の連帯保証を使っての1棟卸の投資スキームで会社から了解を取り、
なんとかしようと画策し、試みましたが、
kkenji1が連れて来た金融機関から、
会社が先に融資を受けてしまい融資上限に達し頓挫。。。

その1ヵ月後ぐらいに、現場が忙しくて参加できなかった会議で、
「会社に必要なのは役員の数人だけ。後は辞めるなりなんなり好きにしていい」との暴言・・・
人を人と思わないような経営者が馬鹿らしくなって辞めました。

耳にした一週間以内に辞表を出しました。
ぞろぞろと、辞めていきました。。。

同期で現場をやった最後の1人でした。。。

その後、ディベに転職し、やっと普通の人生が始まると思った矢先に、
景気が急降下し、開発という職務自体無くなったので自主退職。

全然、上手くいきません(笑)

今、同年代で不動産投資をされている方を見ると、
とても羨ましく思います。


あの時、違う選択をしていたらと、
ふと、頭をよぎることもあります。


でも、今、凄い楽しいからいいんです。

お施主様が自分を信じてくれて、結果を出し、
現場が出来上がっていくにつれて
kkenji1に頼んで良かったと喜んでくださると、
天にも昇る気持ちになります。

今まで、なかなか芽が出なかったかもしれないけど、
普通の人生を歩んで来たのなら、
今の年齢では絶対に経験の出来ないような事を色々と経験出来ました。

常識ではありえないような屈辱も沢山うけましたが、

普通のゼネコンで下請業者の発注業務に携われるのは、
早くても30台後半です。
会社によっては退職まで発注業務を触れない現場監督も沢山いらっしゃいますし、
運が良かったのかもしれません。

東京で新築賃貸マンションの利回りを上げて造り上げる為のノウハウ&情報力は、
1000万人いても絶対に私には勝てません。

数少ない叩き上げとしてのプライドです。

成人の日に今の自分を知っていても、
全く同じ選択をするかもしれません。。。

こちらの方が面白そうだから(笑)
そういう人間なんです・・・

そしてこれから、
自分の歩んで来た道が間違いではなかったことを証明すること。
お施主様の為に建設業を良くするために突き進むのみです。

最後に新成人の方、おめでとうございます。
人生なかなか上手くいきませんよーーーw

以上、おじさんの戯言でした。。。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/11 04:14|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          東京          土地活用    

 

今日はちょっと趣向を変えて
8mのRC壁の値段について書いてみます。

まず、設定条件として、壁式構造
壁厚さ20cm、階高2.8mとします。

まずは生コン材料から
0.2m×(2.8m-0.18mスラブ厚)×8m=4.19m3

季節(冬は温度補正といって強度の高いコンクリートを打ちます)によっても
強度によっても変動しますが
単価を12500円/m3とすると
12,500円/m3×4.19m3=52,400円(生コン材料費)

次に鉄筋材料は、ざっくり生コンの数量かける0.14で試算してみます。
4.19m3×0.14=0.59t
材料費53,000円/tとすると
53,000円/t×0.59t=31,270円(鉄筋材料費)

加工・組立手間(現場に持ってくる前に曲げ加工する手間、運賃、現場での組立手間)は
単価55,000円/tとすると
55,000円/t×0.59t=32,450円(鉄筋組立費)

型枠は、
20.96m2×2面×2,800円=117,400円(型枠工事費)

実数ベースを足すと233,500円

後は、生コンを1回(階?)打つとガードマンとか相番作業員など含めて大体諸々30万掛かるのと、
鉄筋の荷揚げのクレーン費用が掛かってます。
普通のクレーン車呼ぶと大体4万円/回
道路が狭かったり電線が邪魔だったりするとピタゴラス(クレーン車)というのを使い
大体7万円/回
pita-500gaiyou.jpg
<世界のコマツのピタゴラス:ブームが折れて作業性抜群♪欲しい方はコマツへ直接ご連絡を!>

クレーン車は30分呼んでも、1日居ても値段変わりません。
クレーン会社によっては半日でというとこもあるかもしれませんが。。。
ガードマン2名つけてプラス24,000円・・・
(タワークレーンを立てる場合や、足場の上に簡易クレーンをつける場合もあります。)

1階分の鉄筋搬入は柱・壁と梁・床と最低2回しなくちゃいけないので
94,000×2回=188,000円

(ラーメン構造の場合これに鉄筋の圧接費+圧接試験費で6.5万×2回が加わります)

つまりですね。。。
1階分で488,000円ぐらいは有無を言わさず掛かります。

場所や道路との状況にも寄りますがポンプ車1台で1日、
大体200m3打てますし、搬入もできれば1回の数量が多いほうがいいので、
横にそこそこ広い方が建設費的(利回り的にも?)に有利です。

8mの壁が10枚あると、15枚あると、20枚あると・・・
見たいな感じで割ると良いかもです。

10枚あるとすると、
48,800円/枚

20枚あるとすると
24,400円/枚

これに仮設(足場等)や現場経費や利益で20%?15%ぐらいと考え
0.8?0.85で割った数字が、
お施主様がゼネコンに払う金額でしょう。

(233,500+24,400円)/0.8=322,300円@8m

25?ぐらいの部屋を構成するのは、住戸内部の耐震壁もいれると
ざっくり3枚分として
966,900円(1部屋壁)

25?のスラブ(床)厚を0.18mとすると生コンクリート
25?×0.18m=4.5m3
4.5m3×12,500円/m3=56,250円(生コン材料)

鉄筋を生コン数量の0.14倍として
4.5m3×0.14=0.63t
0.63t×(53,000円/t(材料)+55,000円/t(手間))=67,400(材料+手間)

型枠が
25?×2800円=70,000円

ゼネコン経費を割り戻して、
(67,400円+56,250円+70,000円)/0.8=242,000円(1部屋床)

25?の1部屋あたりの躯体(RC部分)の工事費は
966,900円+242,000円=約120万円

ぐらいです。

羊かん型で戸境壁が隣の部屋と共有できる場合は、もうちょっと安くなりますが、
壁1枚幾らで考えてみるのも面白いかもしれません。

これに基礎の杭工事費や基礎地中梁の生コンや鉄筋・型枠を足したのが
躯体(RC部分)の工事費です(東京では)。


地方に行くと生コンとか何故か7,000円台らしいですから、
家賃や食費が安いから成り立つんでしょうかねえ。。。

でも職人さんは、単価の高くて仕事のある東京に一杯出てこられてます。
東京も仕事ないんですが。。。
腕を磨けば一生食べていけると言われていた時代が。。。

何が言いたいかといいますと。。。
鉄筋も安くなったし、このビックチャンスに建てるのはとても賢いと思います。


ってことです(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/10 10:59|土地活用TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          東京    

 

kkenji1の予想では、
鉄筋鋼材価格は60,000円/tより
落ちることはないだろうと思っておりました。

ディベに居たとき11万円/tからの下落局面で、
ずっと60,000円まで落ちて止まると断言していました。

60,000円に数年間続いた抵抗線があるのは知ってましたから
そこまで落ちたら着工しましょうと・・・

結局、ディベは辞め、着工もしてないのですが・・・
想定外の下落を続けております。
12月

1万円落ちれば100tあれば、
なんの交渉もしないで材料だけで100万円ですから結構大きいです。

ゼネコンは鉄筋を一括で年間購入するか、
各現場が始まる時に、鋼材屋からその現場の全ての鉄筋を纏め買いして、
鉄筋屋の加工場まで搬入するよう手配します。

鉄筋の取引が動かないということは、
現場が動いていないということなので、
他の単価もつられて落ちていきます。

まさかの30,000円台突入なんてことも
ありえるのかもしれません。。。

建設費相場が、あまり下がり過ぎるのも、長い目で見ると職人数が減り良くは無いのですが。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/10 01:10|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン          マンション    

 

竣工間際のお施主様から、何故か、
キャッチコピー???作成の依頼がきました(笑)

かなり特徴のある建物ですし、
こういうのは、考えてると楽しいです♪

あれこれ妄想していると気が付けば・・・
朝の3時半(笑)

先ほど、お施主様からご連絡があり、
反応は上々のようです♪

我ながら前より、かなり良くなると思います(自慢???)

私自身は、建設費削減のプロであり、
特に不動産賃貸業に居たわけでもないので、
詳しくは、ないですが、楽しいので、
キャッチコピーの作成無料でしますw

ボツならボツでかまいません(笑)

竣工間際になると、お施主様も工事のことより、
どうしたら満室になるかに頭の比重が移ってきます。


逆に最後まで工事で頭を悩ませている場合は、
工事会社との関係に何かしら問題があると思います。

これから、こういうお施主様からのご要望に、
遭遇することも出てくると思います。
満室ノウハウも勉強していけたらと思いますので、
仲良くしてください。

kkenji1も、数年後には大家さんデビューしたいですし。

そうだ・・・
新築組のコピーをまだ考えてませんでした(汗)
閃いたら、ご披露することもあるかもしれません。
お楽しみに(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/09 18:23|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

先日発表した
旗揚会の日程変更のお知らせをします。

日程:2月6(土)17:00?
場所:池袋(詳細は追ってご連絡差し上げます。)


どうも、お宝不動産セミナーや、
有名投資家さんの新年会と同日とのお声が上がり、
既にご予定に入れておられた方、大変申し訳ありません。

建設費や、マンション建設にご興味のある方いらっしゃいましたら、
ふるってご参加いただけたら嬉しいです。
土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/09 17:11|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

ここは、勢いも大切とのことで、決めました。

1月30日(土)17:00?
2月6日(土)17:00?(日程変更しました)
池袋でやろうと思います!
(お店は数日前に人数が決まり次第、ご連絡差し上げます。)

せっかくなので池袋の歴史をwikiで調べてみました。

歴史
現在の池袋駅より少し北西に離れた場所、今で言う豊島区池袋、豊島区池袋本町の辺りにかつて存在した「池袋村」が発祥とされている。1889年の町村制施行で、巣鴨村の大字となる。

しかし、池袋の地は古くは栄えているとは言いがたい農村地帯であった。ここが栄えるきっかけとなったのは、鉄道の開業である。上野駅〜前橋駅間に鉄道を開業させていた私鉄の日本鉄道が、1885年に官営鉄道(新橋駅〜横浜駅)との接続を目的に、現在赤羽線・山手線(埼京線)となっている赤羽駅〜品川駅間の路線を開業させた。だが、この時には池袋の地に駅は設けられなかった。

その後、1903年に田端駅への支線を建設することになった。この時、当初は目白駅での分岐が想定されていたが、地形の問題で池袋を分岐点にすることになり、池袋駅の開設に至ったのである。だが、駅の外に畑が広がっているという状況はなかなか変わらなかった。

大正から昭和にかけ、東上鉄道(今の東武東上本線)や武蔵野鉄道(今の西武池袋線)なども池袋へ乗り入れるが、これらはどちらも当初繁華街とはいえなかった池袋は起点とせず、当時の繁華街であった神田・巣鴨(市電が1912年には乗り入れていた)への乗り入れを前提としていた。その過程において池袋は仮のターミナル駅として開設されたが、その後の事情でどちらも都心への延伸を断念し、結果として池袋起点となったものであった。この頃は、巣鴨のほかに、白木屋があり王子電気軌道(今の都電荒川線、1911年に開業)と山手線が交差していた大塚駅辺りが繁華街であって、池袋は師範学校や立教大学など、学校が置かれたことから文教地区となっていった。

1933年に白木屋と京浜急行電鉄が共同で設立した京浜百貨店が1930年代に菊屋デパートの名で池袋駅に開店。そして東京市電(1943年に東京都電となる)が1939年に池袋駅前に乗り入れ、この頃から交通の結節点として、賑わいを見せるようになる。菊屋は1940年に武蔵野鉄道(現西武鉄道)に買収され、武蔵野食糧を開設。武蔵野デパートを経て1949年に西武百貨店と改称した。

また東武百貨店が1962年に本店を開店して1964年に東横百貨店池袋店を買収し、1958年に開店した東京丸物池袋店は1968年に西武百貨店に買収されパルコになった。

現在池袋と名の付く地区の大半は、一時期西巣鴨町に属していた。西巣鴨橋という橋が東池袋二丁目に現存する。サンシャインシティは巣鴨拘置所の跡地に立てられたものである。


とのことです。
なるほど、昔は農村だったんですね。

しかし今は違います!
かつての東洋一ビルサンシャイン60があります!

なんと水族館や、プラネタリウムまであります。

また電気店も充実!
ビックカメラ本店ビックカメラアウトレット
に加え
さくらや
そしてヤマダ電機
などが大量のエアコンやPCを売っております。
これは一度は足を運んでいただいたほうが良いと思います。

日本一広いと噂されるジュンク堂書店では不動産投資の本が一杯置いてあり、
情報収集には最適かもしれません。

更に、エソラのオープンと勢いにのる池袋

こんな素敵な街で遊んだ後に、
美味しいお食事と、美味しいお酒☆

あれ・・・

なんの会でしたっけ?
と思われる方も、いらっしゃるかもしれません。

新築不動産投資、建設費について話をしても、
肩身の狭い思いをすることない会です(笑)


えっ・・・

いつも気軽に話されてますか???(笑)

細かいことは気にせず、建設費に、ご興味ある方、
お気軽にご参加お願いします。
(既に参加表明されてる方にも、後ほどメッセージ差し上げます。)

↓新築組が気になってしょうがない方、クリックお願いします。押しても組員にはなれません(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/08 15:38|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

今年はサッカーワールドカップが南アフリカで開催されます。
しかし、いまいち盛り上がってこない。

ドーハの悲劇や、
アトランタオリンピックの前園
ジョホールバルの歓喜
そして・・・日韓ワールドカップ

日本中が燃えた

kkenji1も燃えたw

ジョホールバルの時はまだ大学生で
アパートに友人数人で集まり
岡野がVゴールを決めた瞬間から、
どんちゃん騒ぎ
上の部屋の住人もどんちゃん騒ぎw

楽しかった・・・(回想)

だけど、自分が歳を取ったせいか、
中田英寿引退後のスター選手の不在が影響しているのか・・・
以前ほど燃えてくるものがない・・・

でも楽しみではありますが(笑)

サッカーを見ていると
解説者はポジショニングというのを良く言います。

そんなに詳しいわけではないですが、
あーなんで、そこにいないんだーー

とか、

何が言いたいかいいますと。。。
良くわからないのですが。
取りあえず、組長になってみました(笑)

組長???

怖いイメージしかないです(汗)
全国の組長さんごめんなさい(汗)

野望は・・・何処とも戦わずに・・・
東京制覇します(謎)

世界を驚かすとか、
ワールドカップベスト4
とか、そんな恥ずかしいこと言いません。

新築のお知らせ看板に、
新築組のシールを貼ったら面白いかもしれませんが、
近隣住人さんに怒られるかもしれません。

暗号を考えて組員さんとひっそり、
楽しもうかと思います。

こんな組長ですが、
根は優しく真面目です(笑)

建設費トーク、新築不動産トークを楽しみましょう。

「新築組」
宜しくお願い致します。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/07 09:17|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          有効活用          土地    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
何かをする時に、
周りを見ながらというのがあります。

お正月休みが、正にそうです。
今日会社に連絡してもまだお休みの所も結構あるようです(笑)

建設費の見積もりは周りを見ながら
というのがあります。

相場が乱高下した昨今でも、
見積した場合出来るだけ高く受注したいという気持ちは当然だと思います。

2006年ごろから2008年夏頃まで、外資マネーが入ってきたりで
周りを見ながら単価は騰がって行きました。

3100円/?ぐらいだった型枠単価は一時期4500円/?以上に吊り上りました。
型枠工事会社は材料費が上がったと言ってましたが殆どが人件費です。
最盛期時は職人さんなかなか確保できませんでしたから。。。
そして今周りを見ながら下がってきています・・・びっくりするぐらい。

最近、お見積もりした物件で、
ある工種の専門工事会社さん受注には至らなかった事をお伝えした後にお話したのですが、
「仕事が空いてたら、その金額でもやるけど・・・今回は仕事埋まってたからな・・・」

それで良いと思います。

というかCM方式の見積りとはそういうものです。
勿論、交渉はしますが、損してまで受注して頂かなくても良いという見積もりです。
元請が下請けを叩くというようなイメージとは全く実態は違います。

その会社で仕事が薄い時期に、受注してしまいたい物件があれば、
ちょっとぐらい安くても受注してしまおうというだけです。

専門工事会社の多くは職人さんを抱えています。

専門工事会社も職人さんも最も嫌うのが仕事が途切れる事と、
やった追加も含めた工事の金額が払われない事です。

仕事が途切れると収入はないです。

義務ではないですが、専門工事会社は抱えている職人さんの仕事が途切れないように
仕事を確保していかなくてはいけない責任があります。
そしてやった工事の金額をきちんとゼネコンから入金してもらい
職人さんに払わなくてはなりません。

専門工事会社は見積金額を出す際には取引先とも交渉してから出します。
当たり前ですが、1回目の見積を土俵に乗りそうな金額で提出した後、
受注できそうな金額を探ります。

どんなやり方でもいいんですけどkkenji1の原則として最終金額はFAXで送って頂いています。
対面だとどうしても一番最後にお話した会社が一番有利になりますので、
平等が保てませんので見積りして頂いた方に失礼になります。

そして、大丈夫と確信している会社さんが1位の金額でトータルの予算があっていれば、
基本的にはその会社が受注で、それ以上の交渉はしません。
初めての会社が1位になっている時は、慎重にやりますが筋は通します。

不動産の買付証明と似たようなイメージです。
どうしても受注したければ思いっきり指してきます。

そして現場に来ている職人さんは、
専門工事会社が幾らで受注したかなど知りません。

高く受注しても安くしか仕事を出さない専門工事会社もいるようですが、
1日幾らでやるかや、請けでやるかは都度交渉のようですが。

ゼネコンさんも、利益と原価は分けて見積りして頂きます。
普通、ゼネコンさんが見積もる場合は単価に利益を乗せて出そうとしてきます。
ちゃんと利益部分の項目もあるんですけど。。。

紐付きとか賃貸専門ゼネコンのように1対1の取引に結びつけない限り、
そんなに利益が取れる現場などないのだから、
正々堂々と原価はこれだけで利益はこれだけです。と見せれば良いのですが
利益は少なめに出します。

ゼネコンは現場経費に現場職員の人件費を含ませ、
粗利で内勤経費や営業経費を賄ないます。

普通のゼネコンの粗利が何%ないと会社が回らないかは判っているので
それ程交渉しませんが、自社の受注状況と周りの様子を見ながら
利益部分の金額を提出してきます。

大量に営業マンを雇った賃貸専門会社さんは、
収支を見せていただく限り、その営業マンの方々の営業経費もかなり上乗せしているようですが
それでお客さんが満足されてるのなら営業力の勝利といったところでしょうか。。。
きっとイケイケなんでしょうね・・・

普通のゼネコンさんは受注を確保できていなければ現場監督を普通は2人いれば出来る現場に、
3人配置したりしなくてはならないので、
現場経費と原価だけ確保すれば、
規定の粗利より薄利で受注しようとする場合もあります。

一方で景気が悪いといいつつ、専門工事会社の経営者さんは、
結構、儲かっているところもあるようです。
不動産投資をされていたり自宅を新築したりしてる話は頂きます。
CMで受注できる競争力があるので、普通のゼネコンさんからは、
余力残しで仕事が取れてたりいる所が多いのかもしれません・・・

そういう会社さんは、他の会社がキツイという単価でも飄々と受注して行きます。
誰もが知るようなゼネコンの下請けに何社もなっているような、
大きい所のほうがその傾向があるように思います。

原価と利益を明確にすれば全体の建設費は落ちます。
そして全く同じものが出来ます。
ある規模を超えたゼネコンでは請負金額と、
仕事の質には何の因果関係もありません。
ゼネコンからクレームがくれば、
職人さんも差っ引きや仕事が次に来なくなるリスクをしょっているのに、
手抜きなんか出来る訳がありません。
出来が悪いところは現場監督が検査して直させますし。

なんとなくイメージ沸きましたでしょうか?

つまり。。。明日ぐらいから始動の会社も結構あるということです。

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2010/01/05 23:33|日記TB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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