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| 建設費ブログにお立ち寄り頂きまして有難うございます。
以前から、発表しておりました 新築組旗揚会に
なっなんと・・・ 現在、計15名の方々より、 ご参加の表明を頂いており、とても嬉しく思います。
建設費や、新築不動産投資に興味がある方って結構いらっしゃるんだなと思います。
ところで・・・
組長悩んでおります。
非常に悩んでおります・・・ ご飯も喉に通りません(涙)
えっ?悩みなんかあったの?? と、お思いでしょうw
一番の悩み・・・ それは・・・
会場を何処にするかです(笑)
kkenji1の妄想の中では。。。
味と雰囲気が良く コスト的にもご満足頂ける場所・・・
1.しゃぶしゃぶ 2.鍋系居酒屋 3.刺身系居酒屋 4.立食パーティー 5.椅子に座る会場
イメージとしては、 合コンのりです(笑)
ご参加頂いた方々には、多くの情報が得られて、 「参加してみて良かったー」 と思っていただけるような・・・ 雰囲気をご体感していただきたいんのですが・・・
会場についても、それぞれ、メリットデメリットあるかと思いますので、 皆様のご意見いただけたら嬉しいです。 (特に、合コンに詳しい方(笑))
まだまだ間に合います!
日程:2月6(土)17:00? 場所:池袋(詳細は追ってご連絡差し上げます。)
来週の2月4日(木)12:00以降に場所を決定しようかと思いますので、 お気軽にご参加いただければ嬉しいです。
↓悩みなんかあるんだーと思った方クリックお願いします。たまには悩みます(笑)

賃貸住宅フェア東京2010

 土地 有効活用 マンション経営 相続 東京
| 2010/01/26 19:37|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナー|TB:0|CM:6|▲
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| 先日の記事で、 エクレアの甘く切ない世界について、 ご紹介しましたが、 勇気を出してお試しになって頂けたでしょうか?

セブンイレブンで気になってしょうがなくなるように、 今日は、その続きを書かせて頂きます(笑)
先日の記事で北のカリスマ、北大家さんにコメントを頂いた瞬間 kkenji1の脳裏に衝撃が走りました。
閃いたのです。 kkenji1の捜し求めるものの名が・・・
北大家さんは、海底(うみぞこ)物件の名付け親として皆様ご存知でしょう。 海底物件の詳細は、しょぼくれ大辞典をご参照下さい。
捜し求めるべきものの名は、 エクレアの皮物件です。
えーーー かっこ悪い・・・ とか、 言わないで下さい(汗)
 赤スプレーがエクレアの皮エリアです! 甘ーいチョコレートがたっぷりで、一番美味しいエリアです♪
おさらいとして、東京でRC新築表面利回り10%超えるためにの記事をご覧頂ければと思います。
多くの個人投資家様が、 東京で新築賃貸マンションを作ろうと思われるとき 仕入れのライバルになるのは、 少なくともファミリーディベロッパーではないと思います。
ファミリーディベロッパーの開発する 土地建物の事業規模は最低でも5億以上でしょうし 60?を30戸以上とか、 ある程度まとまった土地でしょう。 (中には5億じゃ、ちっちゃいと思われる方もいらっしゃいるかもしれませんが)
次にライバルとなりえるのは???
一時期はやった開発型のファンド卸は見る影もないですし、 少なくとも土地転がしをしている転売業者や地上げ業者は、最近は耳にしません。 いらっしゃったとしても、今そんなことできるのは相当の兵ですから、一般の方々では まず勝負にならないでしょう。 パスです。
第一の候補はワンルームディベロッパーと、そこに開発した完成物件を卸している ワンルーム卸と言われる不動産会社又はゼネコンです。
ワンルームディベロッパーは、 7%台で作って5%台(場合によっては・・・)で区分分譲して売るそうです。 (今はもっと安く開発できてるとは思いますが) 投資というよりは団信による生命保険代わりという感じらしいです。 つまり返済中にご主人に万が一のことがあると、 ローンの支払いが免除されて家賃が入ってくるので、 ローン返済後の家賃収入もありますし、 生命保険と割り切ってしまえば多少の持ち出しがあっても良い商品かもしれません。
ワンルームディベロッパーが、 どういうエリアの物件を狙っているかというと、 地名の響きが良い、物凄い駅近の分譲で売りやすい土地です。 (響きが良いと売りやすいそうです。)
好景気時は、赤いスプレーのエリアで駅10分以内を買っている業者が多かったようですが、 この不景気でかなりプレイヤーが減り、 今は、内部留保により無傷だった数社の独壇場といった感じでしょうか?
独壇場なので図の矢印のように、内に内にと、 より響きの良いエリアを集中的に狙っているといったイメージです。 (あくまでもイメージですが) ちょっと前なら10分以内だった駅でも6分以内とか言われるようです。 こういうエリアは検討してみるのは良いと思いますが そうは安い土地はでてこないように思います。
同じ土俵のエリアの土地を狙っても、 団信狙いの分譲とCF狙いの長期保有では収益構造が全く違うので、 建設費が安くなっても、 なかなか10%まで行くのは難しいでしょう。
このエリアで安い物件が出てきたらそれこそ鬼物件ですが・・・
狙うべきは、この、ちょっと外側だと思います。 つまり矢印の起点ぐらいの エクレアの皮の部分です。
このエリアを買っていた開発系不動産会社の多くは、 銀行から融資を閉められてしまったので、儲かると判っていても、 仕入れが出来ない状況です。
指値も通り安いでしょうし、思わぬ掘り出し物が眠っている可能性があります。
次のライバルは地場の不動産会社で、 昔から自社でも賃貸を数棟保有もしていて、 地元の物件の賃貸管理・仲介もしているような いわゆる安定した不動産会社です。 土地も安くなったし、そろそろ自社物件増やそうかと虎視眈々と、 地元の物件を狙っている所もあるようです。
ただ、ディベのように、バンバン買い続けなくてはいけない訳ではないので、 目線は個人投資家と変わらないでしょうし、 そんなに気にする事はないような気がします。
次のライバルは、戸建分譲会社です。 木造戸建ては回転が速いので早急に立て直して、まだまだ元気な所は多いです。 一つの土地を分割して、1戸建てを何戸か建てたりするので、 容積率のちょっと高い300%とか、道路から南方向に細長い土地とか、 割りづらい土地を探してみるのもいいかもしれません。
ただ、あくまでも一般論で、相対的に土地が安い情報があれば全て検討に値します。 あたりまえですが、賃料が取れて土地がタダなら貰っときますし。。。
新築組をふと思いついたのは、 「新築賃貸マンションを土地から検討している個人投資家がグループを組んでいる」と宣言してみる と良い情報が集まるんじゃないかな? と、いうのがきっかけです。 kkenji1も仲介したいって言い出すと、なかなか良い情報は集まんないでしょうけど、 やりたいのは、コンストラクション・マネジメントを広めること、 利回りの良い物件で着工数を増やすことですから。
個人投資家の方が、お一人で1から新築不動産投資をやられようと思うと、 なかなか土地情報集めるのも大変でしょうし、 ゼネコン紐付きじゃないと、 土地だけ見て、それが安いか高いかの、 投資判断はなかなか難しいと思いますし。。。
それで良い物件だったら買うべきだと思います。 勿体無いとは思いますが、 持ち込み元がゼネコンだったらその物件に対しては筋を通して何もしませんし、 土地情報を押さえて物件を纏め上げたらゼネコンの勝利でしょう。
一方で、不動産会社より建設費を削減するノウハウがあって、 元ディベの開発トップから独立された方々から、 用地仕入れのサポートが出来るグループが出来るなら、 老後の柱として新築不動産投資も検討してみようかな? という方もいらっしゃると思います。
昔の記事に書きましたが、 同条件でディベ相見積りとCMの見積りを同時提出した事があったのですが、 40600万-34500万ですから、 心強い味方になれると思います(今は、本気で見積もる気になれないので同時はやりません)。
CFを回しつつ35年後の収入の柱となる物件を新築RCで作るなら、 千載一遇のチャンスだと思います。
40歳の方が35年後というと75歳・・・ ローンも終わって・・・ なんて素敵なおじいちゃんでしょう。
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| 2010/01/12 23:59|エクレアの皮物件|TB:0|CM:4|▲
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| 今日はちょっと趣向を変えて 8mのRC壁の値段について書いてみます。
まず、設定条件として、壁式構造 壁厚さ20cm、階高2.8mとします。
まずは生コン材料から 0.2m×(2.8m-0.18mスラブ厚)×8m=4.19m3
季節(冬は温度補正といって強度の高いコンクリートを打ちます)によっても 強度によっても変動しますが 単価を12500円/m3とすると 12,500円/m3×4.19m3=52,400円(生コン材料費)
次に鉄筋材料は、ざっくり生コンの数量かける0.14で試算してみます。 4.19m3×0.14=0.59t 材料費53,000円/tとすると 53,000円/t×0.59t=31,270円(鉄筋材料費)
加工・組立手間(現場に持ってくる前に曲げ加工する手間、運賃、現場での組立手間)は 単価55,000円/tとすると 55,000円/t×0.59t=32,450円(鉄筋組立費)
型枠は、 20.96m2×2面×2,800円=117,400円(型枠工事費)
実数ベースを足すと233,500円
後は、生コンを1回(階?)打つとガードマンとか相番作業員など含めて大体諸々30万掛かるのと、 鉄筋の荷揚げのクレーン費用が掛かってます。 普通のクレーン車呼ぶと大体4万円/回 道路が狭かったり電線が邪魔だったりするとピタゴラス(クレーン車)というのを使い 大体7万円/回
 <世界のコマツのピタゴラス:ブームが折れて作業性抜群♪欲しい方はコマツへ直接ご連絡を!>
クレーン車は30分呼んでも、1日居ても値段変わりません。 クレーン会社によっては半日でというとこもあるかもしれませんが。。。 ガードマン2名つけてプラス24,000円・・・ (タワークレーンを立てる場合や、足場の上に簡易クレーンをつける場合もあります。)
1階分の鉄筋搬入は柱・壁と梁・床と最低2回しなくちゃいけないので 94,000×2回=188,000円
(ラーメン構造の場合これに鉄筋の圧接費+圧接試験費で6.5万×2回が加わります)
つまりですね。。。 1階分で488,000円ぐらいは有無を言わさず掛かります。
場所や道路との状況にも寄りますがポンプ車1台で1日、 大体200m3打てますし、搬入もできれば1回の数量が多いほうがいいので、 横にそこそこ広い方が建設費的(利回り的にも?)に有利です。
8mの壁が10枚あると、15枚あると、20枚あると・・・ 見たいな感じで割ると良いかもです。
10枚あるとすると、 48,800円/枚
20枚あるとすると 24,400円/枚
これに仮設(足場等)や現場経費や利益で20%?15%ぐらいと考え 0.8?0.85で割った数字が、 お施主様がゼネコンに払う金額でしょう。
(233,500+24,400円)/0.8=322,300円@8m
25?ぐらいの部屋を構成するのは、住戸内部の耐震壁もいれると ざっくり3枚分として 966,900円(1部屋壁)
25?のスラブ(床)厚を0.18mとすると生コンクリート 25?×0.18m=4.5m3 4.5m3×12,500円/m3=56,250円(生コン材料)
鉄筋を生コン数量の0.14倍として 4.5m3×0.14=0.63t 0.63t×(53,000円/t(材料)+55,000円/t(手間))=67,400(材料+手間)
型枠が 25?×2800円=70,000円
ゼネコン経費を割り戻して、 (67,400円+56,250円+70,000円)/0.8=242,000円(1部屋床)
25?の1部屋あたりの躯体(RC部分)の工事費は 966,900円+242,000円=約120万円 ぐらいです。
羊かん型で戸境壁が隣の部屋と共有できる場合は、もうちょっと安くなりますが、 壁1枚幾らで考えてみるのも面白いかもしれません。
これに基礎の杭工事費や基礎地中梁の生コンや鉄筋・型枠を足したのが 躯体(RC部分)の工事費です(東京では)。
地方に行くと生コンとか何故か7,000円台らしいですから、 家賃や食費が安いから成り立つんでしょうかねえ。。。
でも職人さんは、単価の高くて仕事のある東京に一杯出てこられてます。 東京も仕事ないんですが。。。 腕を磨けば一生食べていけると言われていた時代が。。。
何が言いたいかといいますと。。。 鉄筋も安くなったし、このビックチャンスに建てるのはとても賢いと思います。
ってことです(笑)
↓日曜の午前中なのに、なんて建設的なお話でしょうと思われた方クリックお願いします(笑)


| 2010/01/10 10:59|土地活用|TB:0|CM:2|▲
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| 先日発表した 旗揚会の日程変更のお知らせをします。
日程:2月6(土)17:00? 場所:池袋(詳細は追ってご連絡差し上げます。)
どうも、お宝不動産セミナーや、 有名投資家さんの新年会と同日とのお声が上がり、 既にご予定に入れておられた方、大変申し訳ありません。
建設費や、マンション建設にご興味のある方いらっしゃいましたら、 ふるってご参加いただけたら嬉しいです。

| 2010/01/09 17:11|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナー|TB:0|CM:0|▲
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