建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は大晦日です。
年内最後のブログとなります。

このブログをご覧になってくださった方々、
また、このブログからコンストラクション・マネジメントを導入し着工して下さった
お施主様の方々、大変有難うございました。

特にお施主様には、いくら感謝の気持ちを伝えても、伝えきれないぐらいです。

この一年を振り返ると、本当に激動でした。
今年の正月はまだディべにいて、
現在の仕事をしているとは全く想像すらしていませんでした。

そして1月のファミリーマンションの販売員に配置転換され
朝から晩までポスティング。。。自主退社から転職。。。

自らが世の中の役に立つ為に、何が出来るのかを考えたとき、
泥にまみれ、とても悔しい思いをしながらやっと手に入れた
コンストラクション・マネジメントしかありませんでした。

お施主様に取って建設業界・建設費の仕組みは解りづらく、
そこには素人を騙し、掠め取ろうとする輩がいることも確かです。
本来あるべき姿にはなかったのかもしれません。

建設業が「何故、その価格なのか」
を明確にすることを怠ってきた結果、
不信感を抱いている方々が殆どだと思います。

全体の80%以上を占める原価と工事利益を明確にすれば、
必ず建設費は落ち、お施主様もご納得の上で工事代金を支払うことができます。

この、一見あたりまえのようなことを行い、
一般の方々の建設業界に対する不信感を取り除かなければ、
建設業界に未来はないでしょう。

現在、建設業界は着工数が激減し、
大変厳しい状況にあります。

来年は、コンストラクション・マネジメントという仕組みがあるのであれば、
新築も検討に値するという方々に、
新築、建築するという行為そのものの素晴らしさに共感をいただき、
コンストラクション・マネジメントから、
着工数の増加に少なからず貢献できればと考えております。

このブログの本格稼動は来年からです。
衝撃的展開をご期待下さい。

それでは皆様の良いお年を。

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土地活用事例2

土地活用事例1

コストダウン頑張ります!
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2009/12/31 05:02|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用          有効活用    

 

カリスマ大家さんのジェービルさんのホワイトベース(物件名)
内覧会とリフォームセミナー&懇親会に行ってきました。

まず内覧会の感想から。
さすがジェービルさんです。

バイク置場の設定に驚きました。
バイカーの世界は良く分かりませんが、
入居者以外からも趣味に没頭するバイカー向けに、
専用バイク置場として募集をかけるようです。
ご購入された建物の形状上、ピロティの使い方が難しいので、
投下額も少ないし、バイク置場いいと思います。

室内は、噂に聞いた、せんた君(ななんと、キッチンの中に洗濯機が入ってます)の
実物を初めて見ました。
新築では設計段階から洗濯機置場を確保しますが、
リフォームで洗濯機置場のスペースがない場合悪くないと思います。

それから流行のアクセントクロスを使われたり、
照明や鏡をイケアで買われて付けられてました。

クロス自体、そんなに高いものではないので、
一面色をかえると部屋の雰囲気変わりますし
ちょっとおしゃれな照明が入居前から付いてるのも良いかもしれません。
(退去時に持っていかれなければ・・・)

その後、リフォームセミナーです。
リフォームプロデュース会社の社長さん
話すの上手いなーという感想です(笑)

「東京で建設削減をし、新築RCで表面利回り10%越えを作る」
セミナーの参考にさせて頂きます。
というか、取り合えず前にチラッと書きましたが・・・
いつ頃になるんだよ・・・と、お思いでしょう(汗)
え・・・いない・・・?

そのうちです!

イメージとしては、ほとんどしゃべりませんから(笑)
セミナーですから少しはお話しますが・・・
半分近く、ひたすら収支計算演習です(謎)
簡単な例題から、ある程度のイメージが湧くレベルまで演習です。
電卓と、最終例題用に土地情報を一つ以上お持ち下さい。

今まで新築RCの収支計算をされた事のない方は、このブログで10%と書いてあるし、
東京でRC新築10%を簡単に出来ると思われてるかもしれませんが、
ここ数年間で収支計算をやられた経験のある不動産業者は最初はブッタマゲます。
ワンルームディべは全体で7%台で作って区分で5%(一時期4%台)で売りますから、
どれぐらい難しいかはご理解頂けるかと思います。

もちろん今の地価と建設費の、下落状況を加味し、
コンストラクション・マネジメントをやれば出来ると
確信があって書いてる訳ですが

ディべと競合しないエリアで、利回り出易い土地を目利きして、且つ、
建設費もコンストラクション・マネジメントで、
がっつり交渉しないと難しいですから。

と、いいつつ、大家さんから見れば簡単そうに作ってしまいますがね(笑)

どんなイメージかは東京でRC新築表面利回り10%超えるために
の記事をご覧下さい。

あ・・・

かなり話が脱線しましたが、セミナーの後、懇親会がありました。
殆どの方が大家さんで、何度も懇親会等で会われているようで、
お知り合いの方々と盛り上がっていらっしゃいました。

kkenji1は、スーツで行ったのですが、
「この人、誰やねん」
てな感じでしたwww

初対面の方に、あんまり建築のマニアックな話をするのもどうかな。。。
と思い、名刺交換だけさせて頂き、
大家さん達の不動産投資の話を聞いていました

名刺に、このブログのURL書いてるんで・・・
覗かれた方はマニアックぶりに呆れられてるかも知れません(苦笑)


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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/27 00:52|リフォームTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          新築不動産投資    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
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新築するとき気になるのが
杭の工事費です。

どうやって予想するかというと、
購入前の自分の土地じゃない場合は
まずはボーリング屋から近隣データを取ってある程度の予測をします。
(データ提供してくれたボーリング屋には優先的に調査をお願いしてあげて下さい。大した金額差はないと思います。)

たまたま、その近所でボーリングをしていた過去があった場合は
ある程度、杭の深さ等が予想できます。
役所によっては地区内のデータが閲覧できる場合もあります。

ただ、近くであっても地盤は違っている場合もありますので信じ込まないように
参考程度にしましょう。

杭が必要かどうか等、微妙なラインについては、
過去の造成や解体の埋め戻しなどでかなり盛土があると思われる場合、
近隣データは、それ程役に立たず現地でボーリングしてみないと何とも言えません。

正に「掘って見なくちゃわからない」
ということです。

近隣データから杭要らないと思って融資引いてて、
現地のボーリングデータを元に構造計算してみると
「やっぱり杭要る!」
となると衝撃が走ります。
金融機関に奔走するか、手持ち資金から不足分を補わなくてはなりません。

実際、大きい現場ではボーリングは数箇所取ります。
敷地内でも地盤の状況は違うからです。
確認申請をする場合でも、その敷地内のデータしか使えませんし。。。

自分の土地で建てる場合は3m角程の、やぐらが組めるスペースがあれば、
現地で実際にボーリングデータを取った方が早いでしょう。
ボーリングデータがあれば、構造設計者が確信を持って答えられます。

近隣データ等から杭がどうみても必要なエリア・場合は、
少々荒っぽい計算方法ですが、
20mぐらいのアースドリル杭(現場造成杭)だと、
杭の実長(基礎下端から杭の下端)×本数×6万円
ぐらいで考えとけば、大外れはしないでしょう。
杭工事の労務・重機・コンクリート・鉄筋の費用を足してメートルで割ると大体6万円/mぐらいだと思います。
特に定説とかではないんですが、kkenji1はざっくり試算するときはこれでイメージしてます。
(もちろん、杭径が大きければ高くなります。)

例えば20mの杭を8本打つ場合
20m×8本×6万=960万
ぐらいまずは、考えとこうという感じですかね。
勝手に思っているだけですから、
信じるのも信じないもお任せします(笑)

更に詳細な検討をしたい場合、ある程度、上に立つものが分かって近隣データがあったら、
杭屋に検討させたり、構造設計者に杭径・本数をざっくり聞き出したりすれば、
更に精度があがります。
(お施主さんに見せるのは、こちらです。)

どの杭が安いかも構造設計する前に、
幾つかの工法で杭屋に概算を取ったりする場合もあります。
階数や地盤の状況によって最も安上がりな工法を構造設計者に相談の上、選択したりします。
地盤と建物の組み合わせにより現場造成が安かったり、鋼管杭が安かったりいろいろです。

協力してくれた物件の杭屋さんには、
本見積時に、ぼんやりと取れそうな金額を囁いてみたりします(笑)
ほんとかどうか分からないように囁きますが。。。

事業主が何も興味なさそうにしていると、
構造設計者の方が、確認申請を通すことに主眼を置いている場合、
コストについては検討していない場合もあります。
構造設計者は報酬体系としては確認申請を通せばいいのでコストについて検討するメリットはあまりないですし、
言われれば検討するという方もおられるようです。
(確認申請は、例の事件依頼相当厳しいので、もちろん確認申請を通せる範囲でのコストの検討です。)

最終的には構造設計者の判断に従うことになるのですが、
確認申請提出後に杭の工法を変更した場合、又、確認申請を再提出になりますし、
構造について良く分からなくても(構造設計者以外、構造(特に計算)に詳しい人なんていません。)
何かしら検討しているそぶりだけでも構造設計者に見せておけば、
このお施主さんコスト意識が高いんだなーと、
最も良い工法を検討してくれやすくなるかもしれません。

あと高台で周囲に、よう壁がある場合、建物が自身の加重でずり落ちる検討も必要なようです。
kkenji1は構造設計者ではないので詳しいわけではないですが、
よう壁の根っこ高さから一定の角度の高さまで基礎を掘り下げるか、
杭を打つ等しなくちゃいけないようです。

昔、遭遇した物件では、大きな道路のよう壁に面した敷地で、
杭は打ってなかったのですが基礎を2段の深さに、
つまり、よう壁側を深くして、ずり落ち対策をしてました。
なるほどねーと思ったもんです。

↓で・・・杭の工事費は何処に書いているの?と思われた方、お気軽にクリックお願いします
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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/25 20:39|土地活用TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今日は、気になったニュースを書いて見ます。
以下、新聞記事です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
特養入所待ち42万人 重い「要介護度」4割超
2009年12月22日 夕刊

 厚生労働省は22日、特別養護老人ホームへの入所を希望している待機者が全国で約42万1000人(12月集計)だったと発表した。

 待機者を1?5までの要介護度でみると、重い4?5の人が約17万9000人(42・4%)に上った。うち約6万7000人(16・0%)は、在宅で家族らの介護を受けている。

 2006年の厚労省調査では、特養待機者は重複申し込み分も含めて約38万5000人。増加傾向にあり、特養の整備が需要に追い付いていない現状が裏付けられた形だ。

 在宅の待機者は計約19万9000人で、全体の47・2%を占めた。在宅以外では、病院や診療所(約5万4000人)、介護老人保健施設(約7万2000人)、グループホーム(約1万3000人)、介護療養病床(約1万1000人)が多かった。

 都道府県別の内訳は発表していない。

 待機者調査は、国会などで問い合わせが多かったことから厚労省が6月、都道府県に調査協力を依頼する文書を送り、市町村を通じて、最新の入所申し込み状況を調べるよう求めていた。特養の入所について、厚労省は「介護の必要な程度や家族の状況などを考慮し、入所してもらう仕組みだ」としている。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

との事で、42万人も待機者がいるとは驚きです。
今、新築で結構な勢いで、老人ホームが建っているのも納得です。

老人ホームの開発は、色々なしがらみで、
なかなか建設費の相見積とはいかずゼネコンの紐付きでコンサル会社、
医療法人の間で計画が進み、
出来た箱に入居者が入居すると言うのが一般的だと思います。

エンドユーザーの為を思えば、
老人ホームの建設費を安くするというニーズは、
本来あってもよさそうだけど・・・

コンストラクション・マネジメントは、なかなか入り込む隙はありません。

飛ぶ鳥を落とす勢いで伸びている
ある介護マネジメント会社に建設費削減の話をしたこともありますが、
「うちは100%ゼネコン紐付きだからねー」
と瞬殺されました(笑)

ゼネコン紐付きの見積など安いわけがないのですが、
仮に建設費が安くなったからといって、これだけ需給バランスに
偏りがあればエンドユーザーに還元されるというより、
コンサル会社や医療法人の利益になってしまうのではないでしょうか?

ここで、ふと思い浮かぶのが、コーポラティブハウスという手法の変形バージョンです。
簡単に言うとエンドユーザーの有志が自分達の手で共同で集合住宅を作って、
入居し運営するといった感じです。

新築集合住宅のマネジメント会社は、
一度御呼ばれしご挨拶にお伺いしたことはありますし、
日本にもあるようです。

事業主は事業組合になるようです。

コーポラティブハウス自体、日本では、なかなか馴染みが薄いかもしれませんが、
以前、テレビで、あるバス会社?のOB達が集まって、
自分達の老後を住まう建物を作ったというのは見たことがあります。

ゼネコン側も支払条件によっては開発中の与信・担保の取り方や、
組合員の有限責任・無限責任等、離脱者がいた場合の措置等、
幾つか法的拘束力の手立てを打ってくるかもしてませんが、
住みたい者を共同で作るのは悪くはない手法だと思います。

「出来上がった箱に入るか、自分達で作った箱に入るか」
だとは思いますが、
自分達で作ろうという方々も、いらっしゃる事も確かなようです。

勿論、介護が必要な場合は医療系のサポートも必要な場合もあるでしょうし、
医師の巡回、介護士の方々をどうするか、食事をどうするか・・・
逆に目の前に病院があれば。。。
など、取捨選択をすることも可能なのかもしれません。

介護関係者の低賃金や人手不足、疲弊も社会問題化していますし、
助成金の問題等色々とあるでしょうけど、
事業組合が率先し建設費を削減することによって、
エンドユーザーがより豊かな老後をお望みであれば、
開発や、建設費関係では何かしらお手伝い出来なくもないような気がします。

試しに簡単な試算をして見ます。
RCで20?の個室と食堂等の共用部を込みで、
そこそこのグレードの建物が700万/戸の建設費で出来るとしましょう。
すると・・・建設費分の金利支払を
2.5%30年間払いだと月々2万7658円

土地代が1戸当たり100万円だとすると・・・
月々3951円

単に住まいの確保だけだと3万円ちょっとです。
光熱費・通信費が1万2000円として、

食事を1日1500円として4万5000円

計:8万7千円

持ち家でなければ、これぐらいは、普通に生活しててもかかるでしょう。
認知症等で相部屋でも良ければ、もっと全然安くできるでしょうし。

後は、介護サービス費用にどれぐらい費用がかかって、保険がどれぐらいおりるのか。。。
ちょっと勉強してみる価値もありそうです。
薄っぺらい試算になってしまいましたが、詳しい方教えて下さい(汗)

だって老人ホームって
入居時に数百万とか高すぎて一般人じゃ入れないでしょう。。。
一括で開発費用払ったって新築入居時の費用1回で相殺できそうな施設もありますし。。。

開発原価から逆算すると、安い土地で新築後に入居者が入れ替わって、もう一回入居金を取ったら、
とっくに開発費用は回収しているはずです。
老人ホームは所有権扱いではないようで施設利用権が多いようなので
途中で償却による返金したとしても事業主は何回転でも使えますし。。。
(だから参入者が多いんだとは思いますが)

自主開発をコーポラティブ方式でする場合は、区分所有になるので、
ご子息に少しばかりの財産を残せるかもしれませんし。

とは言っても、運営を取りまとめる、
福祉系コンサル的なものを入れなくては難しいのでしょうか?
エンドユーザーが事業組合を作って、自らある程度予算を組んで、
医療法人等に運営を持ち込めば、最終的な開発を医療法人がやったとしても普通の所よりは、
ずっと安く介護サービスを受けれそうな気もしますが・・・

あーそうだ。世の中、幼稚園が高い、大変だと嘆いているママさんも多いようです。
35歳の平均年収が10年前より200万も安くなったとのことで、←クリック下さい。
少子化で小学校の空いた教室使って幼稚園にしちゃえばいいのに、
という妄想も如何でしょうか(笑)少なくとも建物はタダだし。

まだまだ独身で直接関係は無いんですが、
超氷河期に就職した世代の夫婦に幼稚園3万円とかで2人同時だったら確かにきついな・・・
そりゃ晩婚化や少子化にもなりますよ。
その後ちょっとミニバブった時は、誰でも就職できたから勘違いしてる学生もいましたが
また氷河期に戻ったようで・・・

一体どうなっちゃうんでしょ。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/24 00:26|老人ホームTB:0CM:0

       建物          診断          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
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昨日、とあるセミナーでお知り合いになった
建物赤外線診断の
アーキテックの金沢社長←クリックお願いします。
にご来社いただきました。

赤外線診断とは建物を特殊な装置で撮影すると、
漏水の原因・箇所やタイルの浮き等が、視覚化できる画期的な技術です。

例えば、写真のような建物を撮影すると・・・
PhotoBifoAfuta3.jpg

水分を含む箇所が冷たく青く映し出されます。
PhotoHouseDiagnosis.gif

この画像を元に、漏水箇所を突き止められます。

PhotoBifoAfuta2.gif
そして、これを手直しすると、均一な温度の画像になります。

漏水は、建築屋が目視で見ても
なかなか箇所や、原因が特定できません。

だって目視ですから・・・
建築屋だって特別な視力を持ってるわけじゃ有りませんし温度差なんて判る訳ありません。

しかし、外部から目視で見ても判らなくても現実的に水が入れば
木が腐ってきたり、
鉄筋が錆びてきたり、建物の寿命がどんどん短くなってしまいます。

表面材を剥がして内部を確認すると木が腐っていたなんて
テレビや雑誌でも良く聞く話ですよね

この技術を使えば一瞬で何処がどう悪いのか判ります。
早め早めに対応していけば、トータルでの直すコストも削減できるでしょうし、
建物を長く持たせることも可能になると思います。

又、中古物件を買うときも瑕疵が特定できたり、
色々と便利だと思います。

費用は木造の解析だと7万5千円
マンション等でも12万5千円程度とのことです。

思ったより、お手頃なお値段ですし、
漏水やタイルの剥離は日常生活に直接影響してくるので、
建物を長持ちさせる為には一度見てもらうのもいいかもしれません。

kkenji1も若かりし頃、とある県庁のタイルを屋上からのゴンドラに吊るされ、
指揮棒みたいなタイル検査用の棒を使って1枚づつ永遠と叩いて
剥がれているかどうか音を聞き分けていたことがありましが、内心
「どんだけローテクなんだよ・・・」
と思っていました。
こんな画期的な技術があれば無駄な時間を過ごさなくても一瞬でわかります。

ご興味あれば、↓のアーキテックさんの、
メールフォームから直接お問い合わせしてみて下さい。

kkenji1も何かあれば使ってみたいところです。
まずは、実家の調査からですかね(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/19 06:22|リフォームTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は、以前から交流のあった
賃貸マンション開発界のカニーヒアさんと、
その方の会社の社長であるマラドーナさんに久しぶりにお会いしました。

マラドーナさんは、
老舗投資マンションディベの
仕入開発トップから数年前に独立された方で、
神の手&頭脳をお持ちです。
(もの凄く言葉遣いも丁寧で、紳士な方です。)

とにかく、収支計算をする電卓が早い!

エクセル頼りで電卓が苦手なkkenji1には神業に見えます(汗)

不動産の売買仲介の方でも、中古収益ビルや住宅用地の仲介がお得意な方は多くいらっしゃるとは思いますが、
投資用マンション開発の収支計算に精通されている方は、そうはいらっしゃらないと思います。

そのようなお方にkkenji1の「最近のディベがやらない土地」は、
「今、かなり美味しいんでないでしょうか?」
理論に、好感触を頂きました♪


だって最近、土地を買えるワンルーム系ディベは数えるほどしかないですし、
エリアも分譲しやすいエリアに絞りに絞っているので、
ちょっとでもエリアから外れたらどんなに安くてもゴミ箱行きになってますから。。。
建設費も落ちてますし。。。

なんで今、こんなお話を書いたかと言いますと、
長くなりますが宜しいでしょうか(笑)

kkenji1も今年の春にディベから転職してほんの少しの間、
仲介もしてみようかな…と思った時期もありました…

が…

ガセをつかまされ、
嘘のない建築の仕事の方がいいや?と
しばらく不動産情報を全く見ておりませんでした(笑)

しかしですね…
最近、どうも一般の投資家さんが建設費についてお問い合わせしてくる際におっしゃられる土地の価格より
良い情報は、結構ありそうな気がしてならなくなりました。

そんな今日この頃、
東京で、RC新築で表明利回り10%越えを生み出すには
開発のプロ中のプロの情報もあった方がいいのかな…
なんて。。。
自分に与信があれば、その場で買い付け出してるような物件をご紹介していければと思います。

そうそうkkenji1の会社も宅建業者登録はしてるみたいですがkkenji1は仲介しません。
東京で、RC新築で表明利回り10%越えを生み出す為の手段です。
仲介料に目が眩むと本来の目的を見失いそうですし。。。
どうしてもと、いわれたなら拒みませんが(笑)(もうそーです。。。)

良い土地があったらプランを組んで、
建築した場合、普通にゼネコンから見積もって利回り幾ら、
コンストラクションマネジメントを導入して
利回りがどれくらいまで改善するか収支を組んでご紹介しますが、
そこからは仲介の方を直接ご紹介しようと思います。

その方が良い情報が集まりますし、間違いないでしょう。
ディベで、ちょっとだけ土地の仕入業務をかじっていたので、
マンション用地が開発において高いか安いかは一瞬でわかりますが、
そんな不動産取引は得意じゃないし、
餅は餅屋にお任せします(使い方あってますか。。。)。

そのかわり何処まで利回りが改善するかを見届ける為に、
建設費削減のコンストラクション・マネジメントは、やらせて頂きます(キッパリ)。


「なんだー紐付きか・・・」と言わないで下さい。
そんじょ、そこらの紐付きとは訳が違います。
だって、利回りよくする紐ですから!!!使わない手はありません(笑)

コンストラクション・マネジメント・オタク道を邁進しようかと思います(謎)

建てられる予定の無かった土地から、新たに建築できれば
建設業界にも恩返しが出来ますし。

まだまだマンション開発界の、
ペレさんジーコさんもいらっしゃいますのでご期待下さい(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/16 00:27|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

ヤンキースの松井秀樹もいよいよ、別チームに移ろうかとしています。
いつの間にか野球選手としては高齢になったようで、
優勝直後であるにもかかわらず血の入れ替えを執行するようです。
常に優勝しなければならないチームの宿命とでもいいましょうか?

今日は、建設費をコストダウンする、
コンストラクション・マネジメントの業務と、新陳代謝のお話です。

お客様から早い段階から建設費を削減してほしいと、お話を頂いた場合、
見積図面が出来るまで時間が有る為、
専門工事会社とゼネコン双方に発注説明会というのを行うことができます。
数万社に募集をかけて参加意思のある会社に
見積参加の方法を説明する会です。

これを行うとどういう効果があるかといいますと、
1、新規業者の開拓が出来ます。
2、過去に採用されてきた専門工事会社(一般的には下請工事会社)に
プレッシャーがかかります。

1と2で新陳代謝をしないと、単価と言うのは徐々に徐々に緩くなっていくのです。

実際の建設費の見積でのルールとしては、2回入札(公共工事ほど厳密な入札ではないですが)です。

1回目は図面と数量表を渡して、見積もりしていただきますが、
一つの工種で3社までに残らないと、その時点でアウトになります。

そこで残った対3社に対して交渉して、CMの一番手を決めます。

知らない工事会社さんの場合、まず施工履歴を慎重にチェックします。
施工履歴とは近年受注した年月、工事名、ゼネコン名が書いてあります。
大体の何処のゼネコンの下請かで、格はある程度イメージ出来ます。

見積調整のやり取りをしている間に見ているのは、担当者の対応です。
微妙に仕様を変えたりしていく中で、きちんと対応してくるかです。
(あらゆるルートから新規業者の情報は取りますが)

そして調整が終わったら3社に対し、2回目の金額を入札です。

大きな声では言えませんが、
私は、調整時の対応が悪いと金額的には1番手であっても、対応の良い会社にひっくり返しにいきます。
(非公式に更に安い金額にするように、導きます。)

そして専門工事会社の1番手が決まったら受注予定のゼネコンに専門工事会社を連れて行きます。
その場でゼネコンと面談して頂き、ゼネコン側からの確認作業が入ります。
ゼネコンだって、新規業者の何処をチェックすれば良いかぐらいわかっています。

ゼネコンの確認作業が終わったら合意に関する文書を取ってお施主様に見積提出です。
普通にやったら1ヶ月半ぐらいはかかります。

見積期間がない急ぎの場合は、過去にも受注しているメインの会社だけに、
ひたすら電話をかけて見積徴収します。
それでも十分落ちます。

説明会をやったとしても大体70%以上はメインの会社が残ってきます。
実際の落札するとのも全20工種のうち18工種メイン:2工種新規というイメージでしょうか?
ただ、交渉を有利にする為に新規会社に、かっさわれるというプレッシャーも必要です。
半年に一回ぐらい定期的に、発注説明会をやっていくことで単価を押さえられるのです。

因みに、kkenji1はCMで採用し、ゼネコンに紹介する専門工事会社について
ゼネコンからクレームが来るような事は、まずありません。
メイン業者の仕事振りは現場監督の時に一緒にやっていた業者さんが殆どですし、
ディベ時代も多くのゼネコンの現場を見てきましたが、
そこらのゼネコンの下請よりは数ランク上だと思います。

新規業者をゼネコンに紹介する場合も気を使っていますし、
ゼネコンだって独自で新規開拓をしているんだから、
何処をどう見ればよいか位はわかっています。

逆に何があってもゼネコンに紹介しない工種もあります。
左官工事です。
左官だけは、職人一人一人の腕の違いが微妙だったり、
常用工事(契約を結ばない、1人1日作業で幾らという工事)の比率が多いのです
ゼネコンのお気に入りを使っていただきます。

ついでに、「施工不良」と「手抜き工事」の違いについて・・・
勘違いされている方が多いかと思えますのでちょっと書いてみます。

どんなゼネコンが工事をやったって施工不良はあります。
スーパーゼネコンだろうが、1部上場ゼネコンだろうが必ずあります。

悪い箇所をお施主様に見せる前に直しているだけです。
ファミリーマンションなんか作ったら、
エンドユーザーに見せる前にゼネコン社内検査や設計事務所の検査、
ディベの検査など1部屋30箇所以上、
手直し工事を入れてから内覧会をします。

そして内覧会をやると又、エンドユーザーから指摘を受けた箇所の
手直し工事が発生し、直します。。。
どうでもいいことですが、kkenji1は一般の方が気付かない
水平、直角、垂直も一瞬で見分けが付きます(笑)

全て手作りなので車を作るのとは訳が違います。
お施主様に引き渡す前に直しますし、
法律上、一定期間、瑕疵担保責任というものがゼネコンにはついてきます。


この期間内であれば、法律で定められた範囲はゼネコンが直さなくちゃいけません。
ゼネコンが潰れた場合でも対応できるように、
瑕疵担保責任保険というものも出来ました。

手抜き工事とは、意図的に手を抜いているということです。
昔は、シャブコンやら鉄筋抜いたりあったかもしれませんが、
少なくともkkenji1が建設業界に入った以降で
そんなこと、やってるなんて聞いたこともないです。
建設関係者に聞いたら異口同音に、
「今は無理。ありえない。」と答えるでしょう。

躯体に関しての施工不良とは、
コンクリート打設時のジャンカ(コンクリート表面が綺麗に打ててない)や、
壁が曲がっている膨らんでいる等の精度が悪い、
クラック(亀裂)と、それに伴う漏水です。

コンクリート打設では、型枠(木で作った受け皿???)に、
上の階の床から下の階の壁、柱、梁にコンクリートを流し込んでいきます。

どうやるかというと、
ポンプ車から伸びている管(ホース)の筒先をポンプ屋が打設箇所に持っていって、
ホースの先から出てくるコンクリートを流し込みます。

ポンプ屋が流し込んでいる最中に土工の親方がバイブレータという振動する装置を
壁・柱・梁の型枠(受け皿)に、突込みコンクリートを流しこみやすくします。
そして、他の土工は4?5名程度で下の階で型枠(木の枠)を
木槌(ハンマー)で、ひたすら叩いて振動を与えて枠内に均一にコンクリートが流れ込むようにしていきます。
(あまり叩きすぎても良くありませんが)

もの凄いローテクですが、日本全国同じやり方です。

監督は何をやっているかというと、
打設の順番の指示と、生コン検査の立会い、床の高さ・勾配の指示、数量の調整、近隣対応・・・
と、バイブのかけ方や下の階に行って、ちゃんと叩いているか、どうか見ています。
かなり忙しいです。

そしてコンクリート打設が上手くいったかどうかは、
数日後、型枠を外して空けてみないと、誰にも判りません。。。

開けてみるとジャンカがあったり、
じっくりみてみると、コンクリートの圧力に型枠が負けて壁が膨らんでいたり。。。
がっかりすることもありますが見つけたら直ぐに直します。

清○の監督だろうが、一部上場ゼネコンだろうが、
現場監督で、これ等の手直しをやったことない人は100%いません。
ちょっと気を抜くと出てきますし、気を抜かなくても出てきます。
みんな、手直しなんて、お金もかかるしやりたくないので、
一生懸命コンクリートを打ちますが、ローテクなので、それでも出てくるときは出てきます。

大概の施工不良は、建設費をかければ直す方法はあります。

どうにもならない間違えは、
南北間違えて基礎まで作って作り直したとかじゃないでしょうか。
ある上場ゼネコンで伝説となっていました(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/09 22:33|日記TB:0CM:0

       建設費          有効活用          土地          マンション    

 

今日は東京でRC新築表面利回り10%超えるために・・・
新築開発に向いた土地についてkkenji1がイメージしているところを書いてみます。

その前に・・・
新築で建てるからには稼働期間が長いので駅距離は重要です。
車社会の地方は、違うかもしれませんが、
駐車場代が2.5万以上平気でする首都圏では
車を持っていない20?30代は多くかなり重要だと思います。

奥さんや子供が家で待っててくれるファミリーマンションならまだしも、
単身者が仕事で疲れて誰も居ない部屋に帰っても苦を感じないのは
9分程度じゃないでしょうか。
駅からの住居までの町並みも平坦で明るい商店街なら違和感無く歩けますが、
途中が真っ暗だったり坂道があったりすると、同じ9分でも、
とてつもなく遠く感じてしまいますので、
実際に駅から歩いてみて感覚を確かめたり、周囲の環境は要チェックです。

次に、どんな駅か?駅周囲の雰囲気も重要だと思います。
現時点でシャッター通りだったら崩壊してる街なので撤収が無難でしょう。
又、余りにもワンルームが過去に乱立しすぎて賃料が崩壊しかけているエリアも過当競争になります。
こういうエリアは夜歩くとマンションに明かりが少なくどんよりしています。

無名の駅でも活気のある駅と、
活気のない駅があるので夕方から夜にかけて調査し、
10年後20年後を想像してみましょう。

長期で考えると駅の力はかなり重要だと思います。

kkenji1の独断と偏見で新築で土地を探す際に狙い目のエリアについてスプレーしてみました。
独断なので、お住まいのエリアや、現在、保有物件のあるエリアが入ってなくても怒らないでください(汗)
kk

赤スプレーは、狙い目と思っているエリアです。
青スプレーは、もしかしたら掘り出し物があるかもしれないと思っているエリアです。
(文京区以外はスプレーの内側をディベや不動産業者が狙っています。)
あまり都心部に入り過ぎると、賃料や需要は優秀ですが、
地価が高すぎて利回りを期待することはなかなか難しいでしょう。
独身者が住居に払える賃料には限界がありますので、
地価に比例した賃料ではなかなか貸せません。。。

城東エリアは、江東区の地下鉄沿線等は東京駅近辺に勤務する方には近いので、
需要が崩壊しづらいと思います。
確か江東区は年間6万人ぐらい増えてたように思います。
総武線沿線(両国、錦糸町、亀戸)は若干立ち過ぎた印象もありますが、
ワンルームディベやファンド系の供給が一段落したのと錦糸町、亀戸は駅の人も多いのでいいかなと思ってます。
ただ、昔海だったようで地盤は若干弱いかな・・・とは思います。
ディベ系は売りずらいので1年半ほど前から敬遠しており、
買い付けまでの時間的にバトルになる可能性は少なく指値しやすいかもしれません。

文京区は、山手線内部では、地価はそんなに高くない方なので悪くはないと思います。
新宿区は、中心部は高すぎて手が出ないでしょう。
ちょっと外れても賃貸には人気があるので賃料下落リスクは少ないでしょうけど、
ここら辺はディベが徹底的に狙ってるエリアでもあります。
まあ、探すのは悪くはないとは思いますが。。。

城北エリアは、
豊島区はワンルーム条例で一部屋50万円税金を払わなくちゃいけないのと、
豊島区の北の方や板橋区の三田線沿線駅が地下が多く駅周りの雰囲気の割には、
ちょっと供給過多だったかなとは思います。
それでも安い土地は出てくるので、狙い目かなと・・・
練馬区は西武池袋線沿線は、駅周りの雰囲気も良く住むには快適です。
もう少し建っても大丈夫な気がします。

城西は
中央線沿線は、地価もそんなには高くないし賃料も安定している人気エリアなので
新築賃貸経営には向いてるとは思います。
中野駅近辺を越えると、今はディベ系がなかなか手を出してこないので、
掘り出し物があるかもしれません。
西武新宿線沿線などもいいと思います。

世田谷区は賃貸でも人気エリアです。
世田谷区に住んでるだけで優越感に浸れますし(笑)
良い物件はあれば買いですけど、
戸建で超人気エリアなので、富裕層が自分で豪邸建てるために高くても買ってしまうエリアなので
安い土地を探すのが難しいかもしれませんが。。。いいと思います。

城南地区は品川区の南の方は
浅草線沿線や京急線沿線は結構、手ごろな価格で物件は出てくるかもしれません。
大田区も蒲田徒歩5分からちょっと外れる所は、
美味しいかもしれません。

それでは、具体的にどんな土地を探せばいいのでしょうか?
一番期待値が高いと思われる土地のイメージを書いていきます。

5階建程度の建物が中層で建つ容積率300%の北側道路の土地だと思います。
5階建て程度ですとRCでも割安な壁式構造というのが使えます。
階数が少なくある程度、面積があって横方向に安定した建物が建つ場合
地盤によっては杭を打たず地盤改良するだけでも良い(確認申請上問題ない)場合もあります。
(最終的な結論が出るのは、土地を買って地盤調査(ボーリング)をして
構造設計者が確認審査機関と協議しなくてはなりませんが)

壁式構造は室内に柱や梁が出てこないので、同じ専有面積でも広く感じ賃料にも有利です。

そのような土地で300%丸々容積を消化でき、
300?、1種39万(土地坪単価÷使用した容積率)だとすれば、
土地1億600万円(116.77万円/坪)

例えば、
29.5?×29戸のプランが入れば、
(前にも書きましたが積算評価対策で建設費の坪単価を下げるためにあえて29?程度にしてます。)


1戸あたりの建設費を仮に700万としましょう。
建設費は、
700×29戸=2億300万円

設計料+事業金利+雑費で2160万円程度とすると
表面利回りの分母が3億3060万円となります。

29.5?の部屋を坪1万1千円で貸せると、
毎月の賃料+管理費が9万8000円程度でしょうか?

表面利回りの分子が9万8000円×29戸×12か月=3410万円
表面利回りは、3410万/3億3060万円=10.31%
建設費の消費税+固定資産税+都市計画税+取得税+登録免許税+仲介手数料の1690万程度は利回り計算から省きます(中古を買ってもかかるので)が。。。

駐車場の賃料や、バイク置き場の賃料も加算できるでしょう。
このボリュームでコンストラクションマネジメントを駆使すれば、
杭がとんでもなく深くなければ
まだまだ建設費も安くできる自信もあります。


一方、29.5?の賃料を新築時9,8000円程度で貸せそうなエリアで
1種39万程度の土地・・・
今なら無くもなさそうな気がします。
(下落率0.8%換算で10年目9万0400円、30年目7万7000円、47年目6万7000円みたいなエリアです)


因みに狭くて容積率の高い敷地に階数の多い建物を建てると、建設費の坪単価は跳ね上がります。

どんなに狭い物件でも躯体工事では単純に、1階のコンクリートを打設するのに、
ポンプ車ポンプ工2名+土工5名+型枠大工1名+左官工3名+設備工1名+電気工1名+ガードマン2名
の計15名は必要です(これにコンクリートの試験屋がきます)。
一人平均2万円としても最低30万円はかかります。

また階数が増えると、鉄筋の荷揚げ回数が増えます。
この運賃や作業時間、移動式クレーンやそれに伴うガードマンの経費も加算されていきます。

1カ月に2階分しか上がっていきませんので、
その分の現場監督の人件費や現場事務所の家賃諸々もあがるし、
内装工事の仕事も伸びませんので職人の人件費もかさみ単価も落ち切りません。

狭くてもとんでもなく安い土地なら検討の余地はありますが、
1フロアの面積で割ったエレベータの坪単価も跳ね上がるし、
面積当たりの杭の本数も多いし。。。
躯体のバランスが悪く下の方の階の鉄筋の本数も多いし
コンクリート強度も高いし、あんまりいいこと無いかと思います。

もちろんkkenji1が書いたイメージ以外の土地や建て方についても、
とんでもなく安い土地だったら利回りは出ると思いますし、
積算評価対策をせずに1部屋20?程度にした方が利回りは更に上がります。
ただワンルーム条例で小さい部屋はなかなか作れなくなっていますし、
将来を考えて、今回は1部屋29.5?程度にしてます。

きちんと検討すれば10%は行くでしょう。
ご興味あればお気軽にお問い合わせ下さい。

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建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆


土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/06 22:04|エクレアの皮物件TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
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最近、新築構想中で土地を買われる以前の方から
お問い合わせを数多く受けるようになりました。

昔から新築の収支を組むのは好きで、
現場監督の頃から土地+建設費で利回り幾らになるのか
何百回も計算していました(笑)

当時は無謀にも、自分で土地を買おうとしたり、
景気がよかったので社員を募って新築開発ファンドみたなのを立ち上げようとしていました(汗)

もう消してしまいましたが、
このブログにも新築開発ファンドのスキームを綴っていた時期もありました。
様々な要因により撤収しましたが、社員から4000万以上の出資金と金融機関からの融資を取り付けていました。
(昔、このブログを読まれていた方は薄ら覚えているかもしれません)

今、多くの投資家の方から問い合わせを頂き思うところ、
kkenji1の建設費のコストダウンを専門とする職業上、
同一図面から、よーいどんのコスト競争には絶対的自信があるので、
ホントは土地を早く買って頂き、建設費をお見積り出来る段階まで、
進んで頂いた方が有り難いのですが、
1年半であってもディベの仕入れを経験し、
アンダーグランドの情報だけから収支を組んできた身からみると、
「ちょっと待って下さい・・・安全側に見て、根拠を取りましょう・・・」
と、言ってみたくなります。

本心は、収支を組む段階でCMによるコストダウンを見込んで、
やっとこさ採算ラインに乗る土地なら買わないで欲しいとさえ思っています。
バブル期に建てたデフォルト物件も見ていますし、
ディベで開発中に売値がどんどん落ちて行って、
身動きが取れなくなった状況も体感しています。

勿論、土地を買った後に普通にゼネコンから見積もってみて、
どうしても収支が合わないからというお問い合わせがあれば全力で収支を合わせるようにお手伝いしますが、
少なくとも、土地を買う以前にお問い合わせを受けている方々には、
CMによるコストダウンを見込まなくても採算の取れる価格で土地を買って頂き、
更に、そこからコストダウンをすることによって収益を更に良くしていただきたいのです。

早い段階からお話を頂いている方には、圧倒的優位に立って欲しいのです。

新築でコンストラクション・マネジメントをすることによって利回りが何%まで回るか、
男のロマンを追求している部分もあるかもしれません。

自分の資金力では出来ませんが・・・
kkenji1の来年の課題は、建設費も地価も落ちて来た今、
コンストラクション・マメジメントを駆使して、
東京での新築RCで表面利回り10%超えを何物件出せるかです。

私の職業は悪くいうと、叩き屋ともとれますが、
更に収支が改善するというコンストラクション・マネジメントという保険を掛けることによって、
もともと新築するという事象が無いものから、作り出せればそれは社会貢献の度合いが増します。
新規着工戸数の統計にちょびっとでも貢献したいのです。
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最高級の分譲ディベの仕様・理論も熟知していますし、
単に坪単価を落とすために仕様を下げすぎるような愚かなことはしません。
かけるべきところには、お金はかけるべきですし、
建設費を落としても賃料が落ちないバリューエンジニアリングもあります。

利回りが乗りやすいエリア、建設費の落ちやすい敷地の形状や土地の条件等や、
最も不明瞭な地盤の状況の情報ルート(関東限定)から杭工事の概算までのノウハウもあります。

と・・・少しお酒も回ってきて何を言ってるのか判らなくなってきましたが、
そんなこんなで、問い合わせするとkkenji1の収支評価が厳しいなんて、
ご心配はされないでお気軽にお問い合わせ下さい(笑)
8026735_20091205043505.png

と・・・しょぼくれ大家さんに対抗して絵を描いてみました。
shobokurenbana.png


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土地活用事例2

土地活用事例1


2009/12/05 04:23|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

今日は、建設費を検討する上で、
ちょっと気合を入れて各種統計から考察を書いてみます。

国土交通省の建設総合統計より出来高ベースをグラフ化してみました。
因みに出来高とは、正にその月で実際に工事をした金額の合計です。
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通年であれば、年度末に向けて夏から冬にかけて出来高が盛り上がらなくてはならないのに、
今年は水色の部分で腰折れし出来高が減少しています。
出来高が減少ということは、ゼネコンの売上・収入が減っているということなのでかなり厳しいです。
居住-非居住とも腰折れしており、民間企業の新社屋や工場等への設備投資も減少しているようです。

それでは、東京都の着工戸数について国土交通省 建築着工統計調査報告より見ていきましょう。
dddddd.jpg
ピンクの着工数の激減部分は改正建築基準法の影響で確認申請が下りなかった(建築許可が下りなかった)ためですが、
その後、緑の分譲マンションは一瞬盛り返しますが、
21年以降は腰砕けになっておりピーク時の3分の1程度になっています。

そのような中、貸家(水色部分)は若干の回復を見せております。
個人投資家や地主の方々の開発意欲は高まっているようです。

次に建設NAVIより建設物価指数を見ていきます。
0910_01.gif
やはり、これだけ出来高、着工数が減ると建設費も落ちてきます。
ピーク時の90%程度でしょうか。
鉄筋などの原材料、職人さんの手間賃とも落ちています。
10%と簡単に言いますが、
3億⇒2億7000万円ですからかなり大きいです。

それでは地価はどうでしょうか?
平均路線価は若干落ちています。
路線価

レインズから取った東京都の実勢地価の平均値を見てみます。
レインズとは不動産屋が使う公開物件(出回り物件)のデータベースです。
基本的に買手が付かなかった出回り物件のデータベースなので
ディベの仕入でレインズ見てたら殴られます。
地価
住宅地がかなり含まれていると思われますが、それでもかなりの勢いで上がって落ちています。
賃貸マンション系が建てやすい、商業地域や近隣商業地域等は、もっと乱高下していると感じます。

基本的に、路線価の方が実勢地価より反応が遅いので、
地価の下落局面で積算評価をすると、対実勢地価への評価額が購入者に有利になります。
この歪みをつく土地からの新築開発作戦も宜しいのではないでしょうか?

次に新築・表面利回り9%と中古築20年・表面利回り12%の賃料収入グラフを作ってみました。
単純に2億円の投資額で、家賃収入をRCの47年間の耐用年数で累積していきました。
賃料累積収入
このグラフを見る限り40代の方が、ご自身が90歳近くまで生きれると思ったら、
新築も全物件の半分ぐらいあったような良い気がします。
実質的には、金利等を換算し、キャッシュフローを累積し家賃を下落させていかなくていけませんが、
夜遅いので、そのうちもっと細かく分析してみます。

一般的に、金利を払い終わった後の稼動期間が新築の方が長くなると思いますので、
トータルの収入差は更に広がるように思えますが如何でしょうか?

最後に、東京都の人口動向を見ていきます。
(地方の皆様、御免なさい。。。)
xxxxx.jpg
2015年をピークに、2030年までは今現在と同程度の人口はいるようです。
kkenji1は、千葉の片田舎出身ですが、地方にいても望むような仕事が無いと思う人は
東京等の都会に住むように思えますので、東京に流入してくるように思います。
東京に限っては少子化による人口減少は、そこまで深刻にはならないでしょう。
(個人的には、外国人がもっと増えると思ってます。)

たまには、統計を見て自らの戦略を組み立ててみるのもいいものだと思います。

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土地活用事例2

土地活用事例1

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
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2009/12/01 16:46|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

       工期          建設費          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
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今回は、工期について書いてみます。
読んで字の通り、工事の期間です。

RCの場合、階数+2ヶ月が相場と言われています。

大体、現場というものは当初の予定より遅れてスタートします。
それは、お施主様がプランを変更したり、
資金繰りだったり、
建設費の見積の予算が合わなかったり、
設計事務所が鈍かったり、
確認申請が中々おりなかったり。。。

そして当初の予定より遅れてスタートしても、
お尻の部分の竣工日は後ろにスライドされない事が多々あります。

そうすると突貫工事になります。
現場監督は、工期については会社から言われた通りにやるしかないです。

kkenji1は所長時代、5階建RCを2回連続で5ヶ月ジャストでやらされました。
しかも、勝手にテナントや賃貸マンションの入居日決まってます。
この工期で引渡しの翌日に全国チェーンのコンビニの入居日決まってるとか
アホとしか言いようがありません。

近所のおばちゃんに
「もう出来たのーあっというまだったねー」
といわれました。

引渡し前から新規オープンのチラシ配ってるし・・・
不動産屋は工事中に内見の客を連れてきます。
生きた心地しませんし、工事の邪魔だし危ないです。

宇宙人ならピラミッドとか一瞬で作れるかもしれませんが、
無駄に工期が短いのは、あまり好ましくは無いです。
もう一回やれと言われたら、
エビちゃん同席で幾ら焼き肉を奢られ酒を飲まされても断ります。

ディベに居たときは、土地買ってから金融機関への融資返済までの
全体のスケージュールを15物件ぐらい全部書いて管理してましたが、
設計との打ち合わせとか近隣説明とか、、、
ボ?リングとか企画段階でやるべき事は前倒しで
ジャンジャンジャンジャン進めていくことです。
ここでまったりしてると簡単に1?2ヶ月ロスしてしまいますが、
工事にしわ寄せがきます。

新築計画されてるかたは、全体のスケージュールを見据えて計画し
工事期間を、きちんととりましょう。

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2009/12/01 11:03|用語集TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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