建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

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土地活用は、
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11月も終わりました。
暫く更新が滞っていたので、読者の方々も、
「ついにkkenji1もネタ切れか???」
と、ご心配なさっていた方も、いらっしゃるのでしょうか(笑)

ご心配なく!!!
後、20話分ぐらいは、今、現在でも書き足りてない小話がございます。
が、、、今日は、そんな気分じゃないので雑談を書いてみます。

最近のニュースと言えば、あの穴吹工務店が、ついに潰れました。
負債は、まだまだ多いのでしょうけど、数年前のNo1分譲戸数のディベですから、
大分圧縮して息絶えたのだと思います。

別にマンションディベ業界の景気が良くなったんじゃなくて、
単に銀行が回収金額を少しでも多くする為に、
融資期限を延ばしてくれてただけだと思います。
こういう延命中のディベに新規物件を買うための融資はしてないので
来春に向けて、ポツポツこういう倒産は出てくるでしょう。。。

後は、円高とドバイショック

スーパーゼネコンの清水建設と大成建設がドバイでかなりの金額を泡としかけているようです。
アラブの王子様たちは、砂漠には人口もそんなにいないだろうに、
あんな高層ビルをバンバン建てちゃって・・・
実に勿体無い話です。。。

あの高層ビル群に使い道が無いなら、
こっそり寝袋を持っていって住みたいぐらいです(笑)
暖かいし海も綺麗だし・・・どんなに優雅な気分になれるでしょうか?
妄想が膨らみます。

円高は鉄鉱石・コークスの対ドル価格が上がりそうな中、
鉄関係の原材料費は相殺できるかもしれませんが、
景気自体が一層悪くなるので、勘弁して欲しいものです。
140円ぐらいになってくれたら・・・
どんなに景気が良くなって救われる人がいるものでしょうか。
そもそも、円相場とかが何で、
良くわからない超一部のマネーに遊ばれてるのか良くわかりません。
なんなんでしょ???誰が操っているんでしょ???
知ってる方いらっしゃったら、ご一報下さい。

あと市橋容疑者が建設会社に勤めていた時の寮がテレビに映っていましたが、
ちょっと言葉を失いました。

名古屋駅近くで耐震改修工事をやっていたころ、
夜勤明けにホコリまみれの制服のまま駅の広場でレモンサワーを飲んでいた時、
おじさんが話しかけてきて、
「現場の仕事有るよ」
と話しかけてきました(汗)
監督なのに・・・(涙)

どういう風に職人さんを確保してるか詳しくは知りませんが
土工さんや、雑工さん等、体力勝負の職人さんは、
駅でスカウトされる職人さんも現場には来ているようです。。。
大変です。。。

後は、亀田コウキが内藤大助からチャンピョンベルトを奪いました。
色々言われていましたが、凄い身体をしています。
最近、筋トレに励んでいますが、
亀田の腹筋を手に入れるまでは、まだまだ道のりは遠いです。

亀父は解体屋さんだったようですが、
筋肉ついでに、職人さんの筋力について話してみます。
型枠大工や鉄筋屋は毎日重いもの持ってますから筋力がやたら強いです。
見ても、とても勝てそうにありません。

メジャーリーガーの松井より腕力強い職人さんもワンサカいそうです。
街で会っても怖そうな方とは関わりたくないですけど、
現場内だけでは、監督の方が強いです。
親方か、社長に言えば言うこと聞いてくれます。
見た目、怖くても監督に対しては良い人が殆どです(プライベートまでは知りませんが)。

最近の建設業界の景況感は、
ディベの仕事が無くなってるんで、そんなに良くないようです。
業界内では良い話聞いてないです。
近日中に、統計データを取って考察を書いて見ます。

ただ、kkenji1に限っては、このご時世、大変有り難い事に、
ブログから個人投資家様の、お問い合わせが続いております。


お問い合わせ頂くだけで、
「読んで頂いているんだ!」
とウキウキして嬉しいです。


個人投資家さん達は、地価と建設費の値下がり局面で、
買いの一手を打って出ている方や、
潜在意識の中に新築はチャンスと見ている方も多い気もします。


相続対策でマンション開発するにも、絶好のチャンスかもしれません。

新築賃貸経営を構想中で、
このブログが少しでも気になったら、
お気軽にメッセージ頂けたら嬉しいです。


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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/11/30 22:55|日記TB:0CM:2

       分離発注          建設費          コストダウン          土地活用    

 

今回はkkenji1が、この建設費ブログで、ご紹介しているコンストラクション・マネジメント(CM)という単語を
分離発注方式だけだと勘違いされている方が建築関係者にも、
一般の方々にも多いようなので、分離発注方式について書かせていただきます。

分離発注方式とは、施主がゼネコンを通さず
専門工事会社に別々に発注することです。
勿論、別々に契約書を交わし、図面をチェックし、手配をし、品質の管理もしなくちゃいけません。

個人住宅等で、設計事務所が代理で現場に指示しにいって
分離発注している事例はあるようですが、
ある程度の規模になると設計事務所がちょこちょこ見に行く程度じゃ
手に負えません。
工事の最終責任は専門工事会社と直接契約した施主になります。

例えば、下記の専門工事会社
・山留工事⇒山留屋
・杭工事⇒杭屋
・土工事(生コン打ち)⇒土工事屋・鳶
・型枠工事⇒型枠屋
・鉄筋工事⇒鉄筋屋
・鉄骨工事⇒鉄骨屋
・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋
・左官工事⇒左官屋
・塗装工事⇒塗装屋
・防水工事⇒防水屋(シール屋)
・木工事⇒木工事屋(置床屋、フローリング屋)
・金属工事⇒金物屋
・鋼製建具工事⇒サッシ屋
・木製建具工事⇒木建屋
・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋
・ボード工事⇒ボード屋
・貼物工事⇒クロス屋
・住宅設備工事⇒住設屋(ユニットバス屋、キッチン屋)
・家具工事⇒家具屋
・電気工事⇒電気屋
・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋
・エレベータ工事⇒エレベータ屋

を分離発注にしてみましょう。
ゼネコンと契約せずにそれぞれと契約したとしても、
絶対に現場に誰か常駐していないと建物は建ちません。
誰も常駐していなければ現実的に不可能です。

常駐させるにも誰か雇わなくちゃいけませんし、費用はかかるので
結局ゼネコンにお願いした方が得という結論になります。

kkenji1がご紹介しているCMは、ゼネコンの現場管理能力を最大限活用します。
一方で全体工事費の8割以上になる原価部分について、
お施主様の代理としてゼネコンに変わって専門工事会社から見積徴収し調達します。
そして、各条件を刷り合わせ、合意に関する文書をゼネコンと取り交わせてから、
10%以上コストダウンした建設費の一括請負で、お施主様とゼネコンがご契約いただきます。

工事の責任は、普通の見積と同様にゼネコンが負います。
日本に根付いている総合建設業(ゼネコン)の存在を全く無視している訳ではありませんし、
金額が10%以上安いだけで、何の変わりもありません。

その物件の設計した方ですら、現場に行ってみれば普通の管理と何の変わりもないと思うでしょう。
現場監督ですら、内勤の購買部が、どういうルートで下請を調達してきたかなんか
解ってない場合が多いのに、
設計者が、ゼネコンが何処の下請をどういうルートで調達して幾らで使ってるかなんか知ってるわけがないですから。

建設費削減で、分離発注で有効だと思うのは、マンションの改修程度だと思います。
例えば、手摺の塗装だけとか、防水の直しだとか単体のちょこちょこした工事なら
住人の内部に建築関係者がいれば、
専門工事会社に直接発注するのも、お得かもしれません。

大家さんが、自分では流石に出来ない、ちょっとした工事をしたい場合に、
専門工事会社に直接お願いするのもありでしょう。

一般の方ならCMをご存じなくても当然ですが、
分離発注だけをCMだと思っている建築関係者さんは勉強不足です。

実際、関わる機会が無かったとしても、
知らないなら聞いてるほうが恥ずかしいのでCMについて語らないで頂きたいものです。

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土地活用事例2

土地活用事例1


分離発注
2009/11/21 13:58|用語集TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費コストダウン
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これまで、専門工事会社について何度も書いてきましたが、
ゼネコンと下請の関係に対し、一般の方々や現場を知らない設計事務所が幻想を抱いているようなので、
そもそも専門工事会社とは、どういう会社で、どういう仕組みになっているか実情を書いてみます。

現場で発注する工種を羅列していきます。
下記の○○屋のそれぞれが専門工事会社です。
・山留工事⇒山留屋
・杭工事⇒杭屋
・土工事(生コン打ち)⇒土工事屋・鳶
・型枠工事⇒型枠屋
・鉄筋工事⇒鉄筋屋
・鉄骨工事⇒鉄骨屋
・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋
・左官工事⇒左官屋
・塗装工事⇒塗装屋
・防水工事⇒防水屋(シール屋)
・木工事⇒木工事屋(置床屋、フローリング屋)
・金属工事⇒金物屋
・鋼製建具工事⇒サッシ屋
・木製建具工事⇒木建屋
・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋
・ボード工事⇒ボード屋
・貼物工事⇒クロス屋
・住宅設備工事⇒住設屋(ユニットバス屋、キッチン屋)
・家具工事⇒家具屋
・電気工事⇒電気屋
・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋
・エレベータ工事⇒エレベータ屋

と、なります。
そして、ある現場で、ゼネコンから、それぞれの工種の発注先が決まるとしましょう。
専門工事会社には、1次下請、2次下請、3次、4次・・・
と、あります。
専門工事会社は分家した更に下請や、付き合いのある所などに仕事を流していきます。
専門工事会社が請負ったら、どういう再下請体制で工事に望むかの書類や、
現場に来る可能性のある職人さんリストを提出します。

そして専門工事会社が、現場に実際、どの職人さんを送り込んで来るかは、
現場からの多少のリクエストはありますが、専門工事会社の都合で決まります。
専門工事会社は、職人さんを現場単位で、ある現場が終わったら次の現場へという風に手配します。
又、他の物件と職人さんが重なる場合は、2,3,4次のいづれかから職人さんを手配します。
ゼネコンから請負う時に既に2→3→4と話が付いているときもあるようです。
どうしても手配が付かない場合、応援という形で先に提出したリストに以外の下請会社から
当日、追加リストを手に持って全然違う会社の職人さんが来たりすることもしょっちゅうです。

一部上場ゼネコン3社と、CM方式の現場監督を両方経験しましたが、
どこのゼネコンも、どこの専門工事会社も上記のような手配の仕方は変わりません。
まず各工種の工事が始まる前に、担当者(番頭)を呼んで、
乗り込み時期や図面の打ち合わせをします。

現場監督も専門工事会社が職人さんを何人手配しているか、
何日で終わらせるかまでは確認しますが、誰が来るかまでは確認しません。
仲のいい親方(職長)が来るか程度は聞くことはありますが、雑談のレベルです。

そして現場監督が、工事中、どれくらい職人さんの顔と名前が一致しているかというと、
基本的に職長だけです(短期の工種の場合、名前を覚えるまでは怪しい職長さんもいます。)。
現場の打ち合わせや、指示事項は職長にします。
ある工種に用がある場合、
近くにいなければ「親方呼んで」といいます。
(生コン打ちの時は、慌しいので土工さんそれぞれに指示しますが。)

労働基準監督署もうるさいので職人さんが現場に初めて来る時に、
新規入場者教育というのを必ずやることになってますが、
この時に職長が誰なのか判明することも多々あります。
知っている職長さんの場合もありますし、知らない職長さんの場合もあります。

長く現場にいる工種の職人さんは職長以外でも、
顔と名前がわかる職人さんが出てきますが、ホンの一握りです。
毎日毎日入れ替わり立ち代り職人さんが来て年間2?5000人ぐらいは、
会うのに全員は絶対に覚えられません。

雑談はしても名前を知らない、聞かないこともあります。
監督は、名前の知らない職人さんは○○屋さんと呼びます。
ヘルメットの色や文字、格好や持ってる工具、風貌で、なんとなく何屋さんだか判ります。

知らない職人さんに指示を出せない現場監督なんていません。
殆ど知りませんから。
以前の現場で面識があろうとなかろうと、
その現場に入った職長と、きちんと打ち合わせをして意図を伝えていくのが日常です。
現場監督から言わせると品質管理は、
どんな職人がやった仕事であろうと何の関係も無いです。
駄目なら直させるのが仕事ですから。

一方、職人さんは、大概、時には1次下請の職人として、
時には4次下請の応援として、
色んなゼネコンの現場に出入りしてます。
色んな、ゼネコンの監督から指示を受けて仕事をしてきている
プロですから図面と工程表渡して説明すれば、わかります。

そして、もし、専門工事会社Aの職人さんが腕が悪かったり、
図面と間違えて工事をした場合、手直し工事というのが発生します。
タダじゃ、出来ません。
他の専門工事会社Bまで費用が発生する手直しの場合、
ゼネコンから、原因を作った専門工事会社Aに、
「差っぴき」という処分が下ります。
つまり、発注した金額から、手直し工事分の代金を差し引くのです。
何事もなければ全額もらえたはずの発注金額が一部、払われなくなります。
そしてAから差し引いた分の金額をゼネコンは迷惑を掛けられたBに払います。
嫌いな業者にはBに払う金額以上にAから差し引きます。
そうすると現場の利益が増えます。

ゼネコンから下請への支払は後払いですから、
専門工事会社としてみれば差っぴきは脅威です。

又、他の専門工事会社には迷惑を掛けなくてもAの内部で処理しても費用は発生します。

そして専門工事会社Aは、失敗した職人さんに対し、どういう処分をするかというと、
基本は、職人さんに払う金額から差し引きます。
そうすると、職人さんは生活できなくなるので、一生懸命やります。
専門工事会社もある程度予算に見込んだり、
職人さんの態度や温情で、肩代わりしているようですが。。。

職人さんの世界は厳しいです。

どんな仕事でも手を抜いたりすることはないですし、
腕が悪いと仕事が来なくなりますので、
日々、腕を磨く方法を探究しています。

これだけ、専門工事会社の内部でさえ職人が入り乱れている中で、
CMだから、初めての専門工事会社だから、
管理がキチンと出来ないなんて幻想はありえません。
その程度で管理が出来ないなら、元々の下請とやっても駄目でしょう。

分離発注でなければ施工上の責任の所在は請負契約をしたゼネコンにあり明確です。
妙な馴れ合いを好まない品質管理に自信があるゼネコンは、
新規開拓に躍起になっています。
「安くていい下請がいたらどんどん紹介して欲しい」
と言って来ます。

CMで検索すると分離発注のみをCMだと勘違いしている建築関係者もいるようですが、
本で読んだか何かで実態を何も知らないんでしょう。
ということで次回は分離発注について書いてみます。

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土地活用事例2

土地活用事例1

2009/11/21 03:44|用語集TB:0CM:0

       土地活用          建設費          新築不動産投資          マンション    

 

鉄筋コンクリート造と鉄骨構造どちらが有利か?
土地活用や新築不動産投資などをしようとされる時、
悩まれている方もいるかもしれません。

今回は、建設費と積算評価の視点から分析してみようかと思います。

そのためにマンション系の鉄筋コンクリート造の建設費の成分分析をしてみましょう。
大きく分類してみると、ざっくり
1.建築工事60%
2.電気・給排水・エレベーター設備工事20%
3.仮設工事費・現場経費・一般管理費20%
となると思います。

1の建築工事費を更に分類すると、
躯体工事60%
内外装工事40%程度
になると思います。

つまり、躯体工事は全体の工事費の中の
60%×60%=36%程度です。

更に躯体工事の中で、杭の長さにもよりますが、
A鉄筋工事+型枠工事+コンクリート工事50%
B杭工事+山留工事+土工事50%
とすると、
A、Bそれぞれ全体の工事費の中の
18%程度となります。

鉄筋コンクリート造を鉄骨構造に変えると動く数字は、
Aの全体の工事費の中の18%程度が動くと考えていいでしょう。
残りの82%は、外壁をタイルにできるかできないか程度で、そんなに変わりません。

実際は構造計算をして、鉄筋と鉄骨をそれぞれ数量を拾わなくてはいけませんが、
仮にAの18%(鉄筋コンクリート)が12%(鉄骨+ALC(壁材))になったとすると、
全体の工事費は6%程度落ちることになると思います。
18%が半分の9%に落ちたとしても、全体の9%です。

杭を打たなかったり(階数が少なく必要がない場合)や山留を打たなくても良い場合(階数が少なく基礎が深くなかったり)は、もう少し落ちる割合が増えるとは思いますが、

ある程度の階数があって、杭を打ったり、山留が必要な場合は、
そんなには工事費は落ちないと思います。

仮に鉄筋コンクリート造から鉄骨にすると90%と建設費が落ちるとする場合
積算評価上、どのようになるかシュミレーションしてみましょう。

路線価6000万の敷地に、1000?(法床)の建設費をそれぞれ、
鉄筋コンクリート造:1,000?(法床)×59.49万/坪=1億8000万円
鉄骨造:1000?(法床)×59.49万/坪×0.9=1億6200万円
として、
土地代6000万を加えると、
鉄筋コンクリート造:2億4000万(諸経費別)
鉄骨造:2億2200万(諸経費別)

積算評価の建物面積当たりの単価を
鉄筋コンクリート造:18万/?=59.49万/坪
鉄骨造:15万/?=49.57万/坪

耐用年数を
鉄筋コンクリート造:47年
鉄骨造:34年として、
新築後の積算評価をシュミレーションしてみると、
sekisann.jpg

という感じのグラフになります。
鉄筋コンクリート造の方が耐用年数も長いし、
積算評価上は有利だと思います。
(諸経費、消費税等は割愛してます。)

RC造と鉄骨造の優位性の比較の為、RCの基準値を59.49万/坪としており、
鉄骨造を49.57万/坪以下で作ればいい話ですが、
0年目、つまり鉄骨造新築時の建設費+土地代をRC造59.49万/坪の90%で計算すると、
積算評価額をオーバーすることになります。

積算評価用の建物の坪単価が巷で言われている
15万/?(鉄骨造)と18万/?(鉄筋コンクリート)だと
15/18=83.3%なので、
鉄筋コンクリート造より17.7%まで鉄骨造の建設費が落ちないと鉄骨造の方が不利になります。

一方で前述したように鉄筋コンクリート造の
鉄筋とコンクリート部分の建設費が全体の18%程度しかないのに、
ここを鉄骨+ALC(壁材)に変えても、そこまでは落ちないと思います。

精々、建設費で落ちたとしても5%が良いとこではないでしょうか。
これに、RC造と鉄骨造の賃料差を加味すると、
更に、RC造の方が建物の資産価値は有利に働きます。

個人的には、鉄筋コンクリート造の方が重厚感があって好きですし、
積算評価上は、鉄筋コンクリート造の方が有利かと思われますが、
融資額の上限や減価償却費によるキャッシュフローの優位性、収益還元等
様々な要因があると思いますので、
近いうちに他の視点からみた考察をしてみようと思います。

もちろんコンストラクション・マネジメント方式では、
鉄筋コンクリート造と鉄骨造どちらでも、
建設費のコストダウンを実際やっております。

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土地活用事例2

土地活用事例1


鉄筋コンクリート造と鉄骨造どちらが有利か?<br /> <div id="more_123" style="display:none;margin-top: 8px;"> <hr align=center noshade color=silver size="1"> </div> <div class="fc2_footer" style="text-align:left;vertical-align:middle;height:auto;"> <div class="fc2button-clap" data-clap-url="//blogvote.fc2.com/pickup/kkenji1/123/clap" id="fc2button-clap-123" style="vertical-align:top;border:none;display:inline;margin-right:2px;"> <script type="text/javascript"> (function(d) { var img = new Image(); d.getElementById("fc2button-clap-123").appendChild(img); img.src = '//static.fc2.com/image/clap/number/white/4.gif'; (function(s) { s.cursor = 'pointer'; s.border = 0; s.verticalAlign = 'top'; s.margin = '0'; s.padding = '0'; })(img.style); var clap = function() { window.open('//blogvote.fc2.com/pickup/kkenji1/123/clap')}; if (img.addEventListener) { img.addEventListener('click', clap, false); } else if (img.attachEvent) { img.attachEvent('onclick', clap); } })(document); </script> </div> <div 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class="kiji_k">2009/11/20 18:44|<a href="blog-category-27.html" title="この記事のカテゴリを見る">土地活用</a>|<a href="http://kkenji1.blog63.fc2.com/blog-entry-123.html#trackback" title="この記事に対するトラックバックを見る">TB:0</a>|<a href="http://kkenji1.blog63.fc2.com/blog-entry-123.html#comment" title="この記事に対するコメントを見る">CM:5</a>|<a href="#" title="ページの先頭へ戻る">▲</a></font> </tr> </table> </table> <tr><td id="center_space"><br> <!-- <rdf:RDF xmlns:rdf="http://www.w3.org/1999/02/22-rdf-syntax-ns#" xmlns:trackback= "http://madskills.com/public/xml/rss/module/trackback/" xmlns:dc="http://purl.org/dc/elements/1.1/"> <rdf:Description rdf:about="http://kkenji1.blog63.fc2.com/blog-entry-123.html" trackback:ping="http://kkenji1.blog63.fc2.com/tb.php/123-7a9d2cb1" dc:title="鉄筋コンクリート造と鉄骨造どちらが有利か?" dc:identifier="http://kkenji1.blog63.fc2.com/blog-entry-123.html" dc:subject="土地活用" dc:description="鉄筋コンクリート造と鉄骨構造どちらが有利か?土地活用や新築不動産投資などをしようとされる時、悩まれている方もいるかもしれません。今回は、建設費と積算評価の視点から分析してみようかと思います。そのためにマンション系の鉄筋コンクリート造の建設費の成分分析をしてみましょう。大きく分類してみると、ざっくり1.建築工事60%2.電気・給排水・エレベーター設備工事20%3.仮設工事費・現場経費・一般管理費20%とな..." dc:creator="株式会社土地活用 代表取締役 越川健治" dc:date="2009-11-20T18:44:56+09:00" /> </rdf:RDF> -->   <a href="/?tag=%E3%83%9C%E3%83%AA%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%83%E3%82%AF" title="関連する記事">    ボリュームチェック  </a>    <a href="/?tag=%E5%9C%9F%E5%9C%B0" title="関連する記事">    土地  </a>    <a href="/?tag=%E6%9C%89%E5%8A%B9%E6%B4%BB%E7%94%A8" title="関連する記事">    有効活用  </a>    <a href="/?tag=%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%B4%BB%E7%94%A8" title="関連する記事">    土地活用  </a>   <tr><td> <table id="shadow" cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td> <table id="in" cellspacing=0 cellpadding=0> <tr><td id="center_tytle"><h2><font class="kiji_t"><a href="http://kkenji1.blog63.fc2.com/blog-entry-121.html" title="この記事の全文を見る"> <script language="JavaScript" charset="euc-jp"> <!-- Mojiset("ボリュームチェック(用語集4)",1,'red'); // --> </script> </a> </font></h2> <tr><td id="center_contents">この建設費ブログで前から使っていた言葉ですが、知らない方も多いかと思いますので、<br /><span style="color:#ff0000">ボリュームチェック</span>について書いてみようかと思います。<br />一般の方々には中々、馴染みのない言葉かもしれません。<br /><br />普通、不動産仲介の方が物件情報を持ってくると<br />物件概要書に容積率という物が、書いてあります。<br />この容積率を目一杯、使い果たせる土地とそうじゃない土地があります。<br /><br />まず、道路の幅により道路容積率というので、<br />いきなり建てられる容積率が減ってしまう事があったり、<br />斜線制限、日影規制、法律上の必要な採光等の法規制がかかってきて、<br />上の方の階が建てられない場合があります。<br /><br />そこで、設計事務所がまず、その敷地に最大どれくらいの建物が建つかを<br />実際に図面を書いてチェックします。<br /><br />設計事務所に、測量図と物件の住所(出来れば間違えのないように地図)を<br />渡して1戸当たりの面積のイメージを伝えてあげるとやってくれます。<br />設計事務所との仲の良さや、本当に買ってくれそうかどうかの雰囲気等によって、<br />1回、0円?10万円程度です。<br /><br />基本的に、仕事の合間にやって下さるので、<br />時間は1週間程度は考えていた方がいいでしょう。<br /><br />マンション系設計事務所で慣れている設計事務所だと速くて正確です。<br />景気のいい時のディベは土地の奪い合いをしていたので、<br />この設計事務所のボリュームチェックのスピードにより<br />土地を買えるか買えないかの違いが出てきました。<br />今は、滅多に土地を探しているディベが競合していることはないと思うので、<br />そこまで急がなくても良いかも知れませんが。。。<br /><br />設計事務所も実際、図面を書いてみないと、<br />どれくらい建つかまでは勘程度でしか判りません。<br />日影規制や斜線で天空率を使う場合などホントに10cm単位の調整が続きます。<br /><br />そしてボリュームチェックをした図面が出来たら、<br />「建設費はどれくらいか?」<br />「(面積に合わせた)賃料はどれくらいか?」<br />を検討し、事業収支を組み採算を検討して、<br />行けそうだったら金融機関に持ち込みます。<br /><br />また、土地から開発する場合、<br />建物部分が賃料を稼ぎ出したり、分譲による利益を稼ぎ出すので、<br />maxで建物が建った方が有利です。<br /><br />地価を上物の収益で薄めて、全体の収益を向上するイメージでしょうか?<br />賃貸経営をする場合のボリュームチェックは設計事務所に<br />「maxでお願いします。」<br />と言った方が良いかも知れません。<br /><br />そういうことをやってくれる設計事務所がお知り合いにいない場合は、<br />首都圏であればkkenji1が10社以上のお付き合いしている中から、<br />エリアや規模に合わせてお気軽にご紹介差し上げます。<br /><br />しかも、kkenji1の事業収支(普通に建設費を見積った場合の概算)とコメントまで付いてきます(笑)<br />何処よりも建設費を安くするコンストラクション・マネジメントをしたいので、<br />建ててくれた方が嬉しいですけど、<br />買わないほうが良いと思ったらその通り伝えますのでご安心下さい。<br />(物件概要を見た段階で、どう見ても高いとか無理そうだったら、その場でお伝えします。)<br /><br />1度目で買えなくても、何回かやれば慣れてきます。<br /><br />ちなみにボリュームチェックをゼネコンにお願いすると、<br />建設費を軽?くカモられる事、間違いないです。<br />何処からどう見てもカモネギです。<br /><br />絶対に、設計と施工は分離しましょう。<br /><br />無料<a href="http://kabu-tochikatsuyo.com/?p=334" target="_blank" title="ボリュームチェックサービス">ボリュームチェックサービス</a>は株式会社土地活用までお気軽にお問い合わせください。<br /><br />↓なんだか新築開発したくなってきたと思われた方は、クリックお願いします。<br /><a href="http://blog.with2.net/link.php?844338"><img src="http://image.with2.net/img/banner/banner_21.gif" width="88" height="31" border="0" alt="人気ブログランキングへ"></a><br /><br /><META NAME="KEYWORDS" CONTENT="ボリュームチェック"><br /><br /><a href="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/201204011338490de.png" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/201204011338490des.png" alt="土地活用事例2" border="0" width="500" height="375" /></a><br /><br /><a href="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/20120201134030714.png" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/20120201134030714s.png" alt="土地活用事例1" border="0" width="499" height="374" /></a><br /> <div id="more_121" style="display:none;margin-top: 8px;"> <hr align=center noshade color=silver size="1"> </div> <div class="fc2_footer" 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/>ルーフバルコニー(大きいバルコニー)がある場合など建設費は防水工事ぐらいしかかからないのに<br />面積が大きいので、施工床に含めると、建設費の坪単価は凄い安く見えます。<br /><br /><span style="color:#0000ff">分母が法床面積(延べ床)の場合</span><br />内部廊下等を含んだ建築基準上の延べ床面積で割った坪単価です。<br />金融機関の積算評価は法床を使っています。<br />ある金融機関の積算評価では、<br /><span style="color:#ff0000">RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。</span><br /><br /><span style="color:#0000ff">分母が容積床面積の場合</span><br />賃貸住宅の場合、容積率の緩和で、共用廊下やエントランスは<br />容積計算面積に不参入となります。<br /><br /><span style="color:#0000ff">分母が専有床面積の場合</span><br />実際に賃貸で貸してる部分の面積などプランにもよりますが、<br />容積床の94%?85%程度の面積でしょうか?<br /><br />建設費の坪単価は高い順に、<br />専有床>容積床>法床>施工床という順になります。<br /><br />あと、良くあるのが、<span style="color:#ff0000">杭、外構別途</span>という奴です。<br />ゼネコンの言い分とすれば、杭は、地盤によって違うので別途としたがります。<br />これを別途とすると安く見えます。<br />外構に関しては、ファミリーマンション等の外構に凝り始めるときりが無いので<br />こうしているのかもしれません。<br />賃貸マンションの外構費は大した額じゃありません。<br />ハウスメーカーとかは色んな物を別途(オプション)としている所も多いようです。<br /><br />またマンション系では各住戸の専有面積、例えば一部屋20平米にするのか、<br />40平米にするのか75平米にするのかによって全然違ってきます。<br />細かく区分けすると、床面積あたりの<br />壁の量、電気設備、給排水設備、キッチンやユニットバス等の住宅設備設関係が増えるので、<br />各住戸の、面積が小さいほうが坪単価は高くなります。<br />ALL20?>ALL40?>ALL75?<br />といったぐあいです。<br /><br />またワンフロアーの戸数や物件の規模によっても変わってきます。<br />例えばワンフロアーに2戸の塔状物件とワンフロアーに5戸の物件では<br />5戸の方が断然安いです。<br />ワンフロアー2戸とかで上に階数を積みすぎると<br />工期も延びるので監督や職人の人件費分は値上がりします。<br />当然、小さい物件より規模の大きい物件の方がスケールメリットもあります。<br /><br />じゃあ一体相場は幾らなんだよ?と、<br />言いたくもなると思います。<br /><br />仕様や時期、様々な要因により坪単価は変わるので<br />お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいのですが、<br />「それじゃー折角読んで頂いたのにあんまりだ・・・」<br />と思い、kkenji1が前の前会社で所長として施工した時の建設費の坪単価を書いてみます。<br />(この時のそれぞれの単価がkkenji1の頭の中の基準です。)<br /><br /><span style="color:#ff00ff">時期:2006年2月末契約<br />場所:東京都有名商店街のど真ん中<br />構造:RC5階建(1階RCラーメン構造、2-5階RC壁式構造)<br />法床:800?<br />用途:1階店舗185?、2?5階共同住宅15戸(1戸平均32.42?)<br />請負金額:1億1800万円(杭、外構費含む、消費税別)<br /><span style="color:#ff0000">法床坪単価:48.75万円</span><br />仕様:賃貸マンションとしては上の下<br />車両:中型車両<br />見た目:軍艦みたいな、かっこいい建物です。</span><br />内見に来ていた若い女性が「すごーい。どこのデザイナーが設計したんだろーー」<br />と言っておりましたが、残念ながら、近くを小汚い格好でうろついていたkkenji1デザインです(笑)<br />(因みに、前の前の会社は経営者が我侭すぎて、<br />ありえないぐらい人の出入りが激しいので、とてもお勧めできません。)<br /><br /><a href="http://www.kensetu-navi.com/bunseki/shisu_kentiku/doukou/200910.html" target="_blank" title="建設NAVIの建設費指数">建設NAVIの建設費指数</a>を見ても2006年2月末≒2009年10月と同じぐらいです。<br /><a href="http://blog-imgs-35.fc2.com/k/k/e/kkenji1/0910_01.gif" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-35.fc2.com/k/k/e/kkenji1/0910_01s.gif" alt="0910_01.gif" border="0" width="400" height="276" /></a><br /><br />ここの物件を一緒に施工した安くて良い専門工事会社(下請)は全て引き連れてきてますので、<br />建設費が落ち着いてきた今なら同じ場所に同じスペックで作れば似たような金額で出来ます。<br /><br />ディベが開発する場合は、エントランスが全て石貼りだったり仕様はそれなりですし、<br />支払条件が悪かったりで若干割高ですが、<br />25平米程度のワンルームであれば<br />1戸当たり800万?900万(建設費の専有坪単価110万程度)<br />75平米程度のワンルームであれば、<br />1戸当たり1650万?1800万程度(建設費の専有坪単価75万程度)で考えます。<br />ディベは実際に売れる部分の、専有床の単価や1部屋当たりの単価で考えることが多いです。<br /><br />又、ディベへの融資はプロジェクト融資(2‐3年の短期融資)で、<br />会社の与信と分譲による利益を主に見られるので、あまり積算評価という考え方はしませんし、<br />分譲による利鞘が稼げそうなエリアを狙い、高級感を出して、より高く売ろうとします。<br /><br />話が横道に逸れましたが、<br />1部屋当たりの面積が大きいほうが坪単価が下がることはご理解頂けましたでしょうか?<br /><br />賃貸マンションを新築で開発する場合、基本的に1戸当たりの面積を細かく区切った方が、<br />面積当たりの賃料が上がるので利回りは、どんどん良くなるのですが、<br /><span style="color:#0000ff">金融機関の0年目の建物の積算評価は、</span><span style="color:#0000ff">RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。</span><br />つまり、<span style="color:#ff0000">新築でフルローン近くで開発するには、<br />路線価より安い土地を探してきて、59.49万/坪(法床)以下でで作ればいい訳です。</span><br /><br />金融機関から融資を受ける場合は、ちょっと利回りが落としてでも、<br />金融機関の積算評価(床面積×幾ら)の逆手をついて、<br />設費の法床坪単価が落ち着く1戸当たりの面積にした方が良さそうです。<br /><br /><span style="color:#ff00ff">数年後に売却する場合でも、積算評価に沿う建設費で開発しているので、<br />開発原価(借入の残金)より値下がりする率は下がるはずです。</span><br /><br />kkenji1に与信があって新築賃貸マンションを開発できるのなら、きっとこうします。<br />城東、城北、都内のちょっと西や、大田区の外れ、川崎、横浜などディベと競合しないエリアで<br />大通り沿いの路線価がそこそこ高そうでワンフロアー5戸以上建つ土地を探して、<br />27??32?ぐらいのそこそこ賃料が取れて、且つ、<br />積算評価ぐらいの建設費になるようにプランを調整して融資を引っ張ります。<br /><span style="color:#ff0000">そこからコンストラクション・マネジメントを駆使して建設費を徹底的に下げるのが最強でしょう。</span><br /><br />1戸当たりの面積を小さく区切った方が、<br />新築賃貸経営には有利というのが常識となってきましたが、<br />金融機関の積算評価を考えると、<br />実は、そうでもないんじゃないでしょうか理論を展開してみました(笑)<br />単純に、収益還元法で評価してくれる金融機関が増えれば、<br />また違うんでしょうけど。<br /><br />地価も建設費も落ちてきた昨今は、<span style="color:#ff0000">新築開発は実は狙い目だと思います。</span><br />新興大家さんの中古物件の購買意欲は旺盛のようなので、<br />そうは中古物件は落ちないでしょうし、<span style="color:#ff0000">競合の少ない新築賃貸経営なんて如何でしょうか?</span><br /><br />kkenji1も買えるのならば買いたくてたまらず、<br />与信以外のノウハウは全て揃っているのですが、<br />与信が出てくるのは何年先の事やら・・・(笑)<br /><br />↓なんだか建設費の削減をして新築開発したくなってきたと思われた方は、クリックお願いします。<br /><a href="http://blog.with2.net/link.php?844338"><img src="http://image.with2.net/img/banner/banner_21.gif" width="88" height="31" border="0" alt="人気ブログランキングへ"></a><br /><br /><br /><META NAME="KEYWORDS" CONTENT="建設費,坪単価"><br /><a href="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/201204011338490de.png" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/201204011338490des.png" alt="土地活用事例2" border="0" width="500" height="375" /></a><br /><br /><a href="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/20120201134030714.png" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-44.fc2.com/k/k/e/kkenji1/20120201134030714s.png" alt="土地活用事例1" border="0" width="499" height="374" /></a><br /><meta name="description" content="建設費の坪単価の種類について解説です。"><br /><title>坪単価(用語集3)

2009/11/19 00:31|用語集TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

用語集2ということで、今回は、このブログでも数回使っている
建設費の「支払条件」について書いてみます。

字の通り、お施主様からゼネコンへの工事代金の支払の条件です。
(ゼネコンから専門工事会社への支払でも使います。)

建設費の「支払条件」で代表的なものに
?出来高払い
3‐3‐4(サンサンヨン)
10‐10‐80(テンテンパー)
10‐90(テンキュー)
0‐100(ゼロヒャク)

というものがあります。

順に、ご説明していきます。
?出来高払いとは、
工事の進捗に合わせて、各月の締め日(月末が殆ど)までの、
現場で終わった部分の工事代金を計算して請求書を発行し、
30から60日程度の期間内に順次、工事代金を払っていく方法です。
最も商取引上、建築主とゼネコンとのバランスが対等な支払方法です。

工事が終わった部分の下請への支払をお施主様から頂いた金額の中から、
払っていくという考え方です。ゼネコンも喜びます。

次に3‐3‐4(サンサンヨン)
これは着工時に30%、上棟時(躯体工事が終わった時)に30%、竣工時40%
払っていくという考え方で、
毎月の払いが、煩わしいと思う方はこちらの方が良いかもしれません。
?と同様、ゼネコンは喜びます。

次に10‐10‐80(テンテンパー)
着工時10%、上棟時10%、竣工時80%
です。かなりゼネコンには不利です。

10‐90(テンキュー)
着工時10%、竣工時90%
かなりゼネコンには不利です。

0‐100(ゼロヒャク)
着工時0%、竣工時100%
もの凄いゼネコンには不利です。滅多にお目にかかることはありません。

この条件にゼネコンが応じるのは基本的に定期的に仕事の出てくるディベです。
一般的に、ディベは分譲又は1棟売りで、
「売れた代金から工事代金を払う」という考え方です。

しかしゼネコンとしては下請への支払は2ヶ月?長くても数ヶ月程度しか待ってくれませんから、
ゼネコンは、工事期間中に発生する下請への支払を立て替えるのです。
多くの場合、メインバンク等から運転資金として借り入れを起こします。
その分の金利は工事代金に上乗せされます。
3億の工事で1年間3%で借りたら900万だから結構な額です。

更にサイトという言葉があり、
工事が終わってからサイト90日、120日といった風に、
この期間まで残金の80%以上を支払われない条件や、
手形を発行したりする条件も加わったりします。
(中には預かり手形という気休め手形を発行する場合もあります。)

景気がいいときは、ゼネコンも気軽に応じていました。
対ディベへの営業は、挨拶さえきちんとしていれば、
定期的に物件が出てくるので見積もりに参加するのは楽ですから。

しかし景気が悪くなるとゼネコンは、なかなか応じてくれません。

お施主様がゼネコンの与信を気にしているのは当然として、
ゼネコンも建築主の与信を見ています。

kkenji1が幾らゼネコンとお付き合いしていても
kkenji1のマンション計画を工事してくれるゼネコンなどありません(涙)

???の条件では建築主の与信が相当なければ見積もりすら応じてくれません。
相当というのは絶対に潰れないと思われる財閥系ディベクラスをイメージして頂ければと思います。
この条件で工事を請負うぐらいなら何もしないで寝てるほうが良いという
ゼネコンも結構います。
そもそもこの条件だと、今は金融機関も運転資金を中々融資してくれないでしょう。

仮囲いをして、未だ着工できていない土地が皆様のご近所にあるかもしれませんが、
そんな理由があるのです。

工事代金の80%以上が支払われない可能性がありますから。。。
払われないと大騒ぎです。
ディベは本物の手形を出さない限り、
「売れたら払いますよー。ちょっと待ってください」と、ずるずる行こうとします。
ゼネコンは工事代金を回収するために最後は建物を差し押さえにかかります。
ただ、土地の一番抵当は、普通、金融機関が取ってますから、かなり難航します。
あんまり、ずるずるいかれすぎてゼネコンの体力の限界に達すると倒産します。

去年はディベがバタバタ倒産しすぎたので、金融機関の対応も間に合わず、
ゼネコンも、資金繰りが行き詰まり、かなりの数が倒産しました。

今は緊急経済対策でゼネコンへの支払を一時、
「まつづくり融資」等で、
政府系金融機関がディベへ立て替えて融資し、ゼネコンに工事代金が払えるようにしているので、
嵐のような連鎖倒産は一旦止まっています。

着工できないんじゃあー更地のまま売ればいいじゃん。
と思われるかもしれませんが、
そうも簡単にいきません。。。

ディベは普通、土地を融資を受けて買っていて、
土地代は土地決済時に元の地主に払ってます。

金融機関に借りた金額を返すには買ったとき以上の金額で、
更地で転売出来ればいいのですが、
あいにく今は買ったときより間違いなく下がっていますから、
売るときは抵当権を抹消する為に、
差額は会社の金庫から出さないといけません。
金庫にお金がない場合は金融機関に諦めて貰って、
ある程度の額で抵当権抹消してもらう交渉が成功すれば、
その額で売って一瞬だけは窮地から逃れられます。
仲介の方から、そんな物件のお話は良く頂きます。

そんな上手い話が長続きする訳も無く、その後の融資が止まるので、
残戸を売りながら負債を圧縮し、ずるずると縮小し静かに倒産していくところは、
まだまだ出てくると思います。。。

と、支払条件から随分、暗い話になってしまいました。。。
一般法人や、個人のお施主様は、出来高払いor3?3?4で考えておけば間違いないです。

そうは言っても、最近、上手く切り抜けたディベさんチラホラ新規に土地を購入し、
着工し始めています。
ゼネコンも昔から取引があって今尚、土地を買えて着工出来るディベは、
生き残ったと思って請け負う場合があります。

↓建設費の支払条件って始めて聞いたと思われた方は、クリックお願いします。
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土地活用事例2

土地活用事例1
支払条件
2009/11/16 02:15|用語集TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

ジェービルさんの、
「これだけのブログを書くなら建設費セミナーぐらい開催しないと駄目だ」
とのご提案により・・・
セミナー開催の妄想だけボンヤリしております。

副題だけは、
「建設費コストダウン!!!衝撃的事実が明らかに!!!」
に決まりましたが、
まだまだ妄想だけです(笑)

kkenji1の鶏並の頭で妄想していることは・・・
1、コンストラクション・マネジメントの基本説明15分
2、新築開発の流れ、計算方法、ねらい目の土地の説明10分
3、例題の計算練習15分
4、参加者の持ち寄った土地物件の講評(価格、ボリューム予想)
5、良さげな土地物件については設計事務所のボリュームチェックサービスマッチング

仲の良い設計事務所を一杯お呼びして・・・
良さげな物件が一杯集まったら、設計事務所が物件を奪い合いになったりならなかったりw

お土産にkkenji1も良さそうな物件探してみます。
新築に、ご興味ない方にはリフォーム関係のお話もした方がいいんですかね?
新築の建設費削減の考え方は、勿論リフォームにも応用できますし。

その後は泡会を朝まで続くか続かないかw

色々と準備が必要なので・・・早くて来年1月でしょう。
どうすれば、一杯来てくださるか妄想中です(笑)
土地活用事例2

土地活用事例1
2009/11/14 13:36|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

よくよく考えてみると一般の投資家さんから見ると、
新築で賃貸マンションを作る流れが分かりずらいのかな?と思い
大まかな流れを書いてみようかと思います。

まず、不動産仲介の方から土地情報が流れてきたとします。
そこで何から手をつけるかというと、
軽く電卓で土地の坪単価を容積率で割って見る習慣をつけてみて下さい。
例えば坪150万の土地で容積率300%だと
150/3=50万・・・

その後、良い物件だと思ったら、
馴染みの設計事務所に実際に容積率が何%取れる敷地なのか、
ボリュームチェックをお願いしてみます。
大体長くて一週間、速くて3日程度で大体のボリュームが分かります。
料金は設計事務所との仲の良さや交渉によって0万円?10万円程度でしょうか?

例えばそのボリュームチェックで実際に使える容積率が280%だとしましょう。
150万/2.8=53.57万
これをディベロッパーや不動産屋は1種単価、1種幾らと呼び、
まずは、その土地が高いか安いかエリアや駅からの距離を加味して判断します。
何回か電卓叩けば感覚で高いか安いか判ってきます。

城南、城西エリアでしたら1種50台ぐらいだったら、検討の余地はあるかと思います。
城北、城東エリアでしたら40台前半ぐらいから検討してみて下さい。
(山手の周りだったらもっと高くてもいけます。)

不動産仲介の方も土地の売買契約とかはプロですけど、
開発の相場観等とか、どんな建物が建つのかというイメージは
詳しくない方も多いのでイメージが湧かなければお気軽にお問い合わせ下さい。
基本的に進んで仲介はしてないですし、仲介の方の妨害をするような人間ではないですから(笑)

土地を探すのは商業地域以外でしたら日影規制の影響を受けるので、
北側の道路があるほうが容積率を消化しやすく有利です。
商業地域は日影規制がないので道路はどちら向きでも関係ないです。

又、長期融資で賃貸経営するならディベが漁っている城南、城西エリアより、
分譲するには難しい、城北、城東、川崎、横浜エリアが狙い目かと思います。

それで、「なんだかいけそうな気がするー」と思ったら
細かく事業収支を組んで行きます。
賃料相場はネットで検索してエリアの坪単価の平均値から逆算して下さい。
建設費の概算は、お気軽にメールフォームから問い合わせて見て下さい(笑)
賃貸マンションでしたら事業収支用に余裕を見た普通に見積った場合の相場の金額をお答えします。


そして金融機関に打診→買付→売買契約です。
余程良い土地だった場合は先に買付入れて融資特約というのもありますけど。。。

売買契約が完了したら礼儀として、余程設計料が合わないとかでなければ、
ボリュームチェックは設計事務所としての営業のスタートとして、
かなり無理して徹夜でもやって下さったりもしますので、
ボリュームチェックをお願いした設計事務所に設計はお願いするのが、暗黙の流儀です。

その後は、設計事務所と設計監理業務契約を結ぶのと平行して、
ボーリング調査をして、設計事務所に図面を書いて貰います。
設計事務所と役所との事前協議が終わったら敷地に工事看板設置して、
役所の条例に引っ掛かるときは近隣説明です。

基本的に設計事務所が個別説明で回って、近隣から要望があった場合は、
近隣説明会を開催することになります。

一般のお施主様の場合は、この会の時は最初の挨拶以外、
何も話さなくてもいいでしょうけど顔だけは出しておいた方がいいと思います。
条例では基本的に説明する義務はありますけど、
近隣に言われたからといってプランを変更したり要望を聞く場ではないので、
設計事務所にお任せで、のらりくらりとかわしていきましょう。

そして見積図面が出来たら、確認申請を出している間に建設費の見積です。
もう、このブログをご覧になっている方は、
勿論、コンストラクション・マネジメントによって
建設費を見積った方が100倍お得という事をご理解いただいていると思います(笑)


そして、ゼネコンと金額が決まったら請負契約を結びます。
現場は請負契約結んでから3週間ぐらいは準備期間となりますので、
この間に祭り事をやられたい方は、地鎮祭(安全祈願祭)をやったりやらなかったり・・・

そして、ちょくちょく現場を覗きに行ったり、定例会議に出席して色を決めたりしながら
竣工前に、施主検査をして目出度く引渡しとなります。

建物の登記の時期は支払条件にも、よりますのでゼネコンと相談してください。
(支払条件とは・・・用語集で書かせて頂きます。)

土地買うまでは金融機関行ったりで、ちょっと忙しいかもしれませんが、買ってしまえば、
設計事務所とkkenji1とゼネコンにお任せで、そんなに大したことはないと思います。
土地も高いか、安いか、それぐらいかはお答えできますので、お気軽にkkenji1に聞いて頂ければお答えします。

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土地活用事例2


2009/11/13 01:39|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費ブログをご覧になって下さる方々から
単語が難しいという声が多数上がっているとのことなので、かなり反省しております。

建設業界にどっぷり浸かっていると、
当たり前と思っていた事が、一般の方々には意味不明なことなのかもしれません。。。

ここで、建設業界の実情を踏まえながら用語説明をところどころしてみようかと思います。

今回は、「設計事務所」です。
だれでも一度は耳にしたことはある、設計図を書くところです。
口の悪い現場監督には「確認申請屋」と言う方もいます。

主な業務は、基本的なプランを纏めること、確認申請を通す事、現場が始まったら監理をすることです。
確認申請とは、姉歯事件で民間の確認審査機関のイーホームズが有名になりましたが、
建てる前に、設計図を確認審査機関が法的に問題ないかチェックし
図面が合格すると確認済証というのが発行されます。
これを通すと設計事務所の気分は半分以上仕事終わったーと内心は思っています。
後は、現場が始まったら、現場に行ってまったりムードの中、監理業務をしていきます。

そして設計事務所には大きく分けて、
アトリエ系、組織系、ゼネコンの設計部、町の設計事務所さん等があると思います。

アトリエ系とは所長が建築家を名乗るデザイナーチックな設計事務所です。
有名な建築家さんから、自称建築家さんまで、デザイナーとしての
価値を高めようとする設計事務所です。

大学に入ると、設計の授業はアトリエ系の建築家が教授だったり講師として招かれ、
幅をきかせているので建築家嗜好の学生が一杯増えます。

所長+スタッフというところが多く、
スタッフさんは夜遅くまで、模型を作ったりしています。

スタッフさんの労働環境は最悪のようです。
時間は無制限はしょうがないとして、給料は最初は10万貰えれば・・・
というレベルのようです。
塾講師や家庭教師などバイトをしながらなら生活している方も結構いるようです。
実家が設計事務所とか裕福だとか、余程好きじゃないとやってられません。

所長の作品をスタッフが作る手伝いをするというイメージです。

設計に対するコダワリは尋常ではありませんが、
出来れば予算が無限大にある方が、
色んな事を試せると思っている方が多いように思います。
予算の都合から自分の思い通りに作れなかった物件は作品リストから削除することもあるようです。

ついでに施工屋泣かせの無茶な納まりを平気で書いてきます。
目立たないと有名になれませんから・・・特注の中の特注を選んだり平気で書いてきます。
建築家さんに作って貰いたいなら、本屋に
「新建築」という雑誌が置いてあるので、
そこでお気に入りの建築家さんを探してみては如何でしょう?

次に、「組織系」です。
代表的なのは、日建設計、日本設計、久米設計、松田平田設計・・・等などですが、
数名程度でも組織系というところもあります。
デザインに対するコダワリは、アトリエ系程強くはないと思われます。
センスは会社や担当者によると思いますが、コスト意識はアトリエ系よりは強い気がします。
基本的に奇抜な物を作って目立とうとかそういう考えはありません。
事務的に業務をこなすといったイメージでしょうか?
マンション専門、病院専門、工場専門・・・の設計事務所等も組織系に属すると思います。

アトリエ系と組織系の中間ぐらいのイメージの設計事務所も勿論あります。

次に、「ゼネコンの設計部」
設計施工でお任せと言われた時に、自社の設計部に図面を書かせるためにあります。
大手の中には、契約社員とかで外部から人を雇ったり、
図面作成を外注して社員は図面のチェックを主にしたりしているようです。
ゼネコン設計部を使うと施工の受注に有利になります。
ただ、この図面がいい加減だと、自社の現場監督にボロクソ言われます。

最後に、「街の設計事務所」
街に根ざして、地元の工事を設計される所です。
接したことが無いので、
詳しいことは良くわかりません。

設計事務所にも色んなタイプがあり、
全ての設計事務所が、それぞれ考え方や取り組み方が違うように思えます。

普通のイメージだと設計事務所はお堅いしっかりした所というイメージがあるようですが、
中には、とんでもなくグウタラ&適当で良く監理業務をやってるなという所もあります。

工期が遅れる等の大半の原因は、実はこういう設計事務所に当たって、
現場の段取りが思い通りに進まないからというケースがあるんじゃないですかね。。。

良?く考えて設計事務所選びをして下さい。
首都圏で見つけるのが大変でしたら、
物件に最適な設計事務所をご紹介いたします。
お気軽にメッセージお願いします。

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土地活用事例2

土地活用事例1


2009/11/12 13:57|用語集TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
このブログをご覧になっている方の生の感想を聞いてみることは大変有意義なことだと
改めて実感しました。

やっぱりといいますか、ブログを読まれて、
「コストダウンの理論は分かった。多分落ちるだろう。実際どうなのか?」
という事のようです。

確かに、まどろっこしい所です。
まさか請負契約書を第三者に見せる訳にもいけませんし、
お施主様と守秘義務契約も結んでますから(汗)

ここでちょっと毒舌を(笑)

同業者のことなので、これまで書きませんでしたが、
kkenji1はCMの国内最大勢力の出身です。
実際にCMで専門工事会社を採用し、現場所長として賃貸マンションを施工しております。
丁稚奉公の頃、1部上場ゼネコンに3社に派遣に出ていましたが、
専門工事会社、職人の質に関しては全く見劣りせず、むしろ優秀です。
元々は1部上場ゼネコンの下請をやっている専門工事会社がかなり含まれていますので
当然と言えば当然ですが。。。

そして、この会社の考え方を今でも受け継いでいる部分はあるでしょうけど、
CMを最も愚弄したのもこの会社だと思ってます。
ある部分では傲慢な考え方に大きな相違があり、全く持って相容れない部分があります。
辞表には「○○(社長名)の下で働く気はない」とまで書きました。

建築主の利益を最大化を追求する為に、
kkenji1の考える最も良いと思われる美しいCMを広める為に、
現在は自らの考えを実行できる会社に在籍しております。

コンストラクション・マネジメントを今までご存じなかった方には、
CMを目新しい事のように聞こえるかもしれませんが、
8年近くこればっかり考え、やって来たkkenji1にとっては、
「CMで、安くなって当たり前」
「CMで、普通に建って当たり前」
という感じです。

下請の入替えを拒絶しているゼネコン担当者を目の当たりにすると、
「御社の言われる下請は、御社だけが元請な訳じゃないですよねー」
「専門工事会社は御社だけの下請なんて感覚全くないですよ」
「御社が仕事取れなくても、下請は既に独自の営業ルートで生き残る術を探してますよ」
と、言いたくもなります。

前々職での首都圏での専門工事会社は全て、今でも付き合いがあります。
一方、現職のCM会社でも独自に専門工事会社を開拓してきたようなので、
CM会社2社分の専門工事会社が1つの物件を巡って激突している訳です。
(被っている会社もありますが)

建設費コンサルとは勝ち負けの世界ではないかもしれませんが、
東京に何十万人、建設関係者がいても私には絶対に勝てないでしょう。

実際に、いらっしゃいましたが、
お施主様が何十社相見積しようが、にやけてしまうだけの話です。
逆にゼネコンが見積するのにも積算経費が掛かっているのにと申し訳なく思います。

勿論、今の会社の過去の実績をご案内することも可能ですが、
徐々に徐々に現在進行形のCM物件をお施主様の了解を頂いて、
竣工間際の内覧会等でも、お披露目出来ればと思います。

何故、わざわざコンストラクション・マネジメントという一般の方には耳慣れない単語を
ブログで取り上げご紹介しているのか???
解りずらい部分もあるかもしれません。

もっとも建築主の為になるのがコンストラクション・マネジメントだと信じているからです。
そして、kkenji1の真の狙いは、
「コンストラクション・マネジメントで日本の建設業を変えること」
にあります。

変わった先に何が待ち受けているか?
ご期待下さい。

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土地活用事例2

土地活用事例1

2009/11/11 02:24|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

昨晩、事務所を出たら急に寒くなってきました。もう11月ですものね。
このブログに立ち寄っていただいた皆様、風邪引かないよう気をつけてください。
kkenji1も今日は暖房を入れてみました。

最近は、本当に色々なことがあり、日々勉強させていただいています。
徒然なるままに、最近頭に浮かんでいることを書いてみます。

先日お会いした方は、
「社会貢献をしたい」と仰られていらっしゃいました。

とても、人生経験が豊富な方からそのようなお言葉を
聞くと、やっぱりそうなんですよねーと
改めて思ってしまいます。

kkenji1はコンストラクション・マネジメントで社会貢献はできるのでしょうか?

「予算が足りなくて普通だったら建たない建物が建ってしまったら、
それは社会貢献なのかな???」

「安く賃貸住宅が出来て、結果として賃料が少し安くできて、
低賃金の若者が少し安い家賃で暖かい屋根の下で眠れたら???」

「病院が安く建てられて、お金の無い方も安く病院に行けたら???」

「工場が安く建てられて、派遣で雇われてる方が正社員になれたら???」

政治的な話は、あまり好ましくはないのかも知れませんが、
民主党になって八ツ場ダムを含めた公共事業が更に叩かれています。

昔の世界恐慌の時に景気対策としてダムを作ったのは社会の授業で習いましたし、
中国だって公共事業によってこの一年で急回復を果たしたんだから、
別に公共事業自体が悪いわけではないと思います。

そこに不透明な利権、談合、賄賂があったから、
公共事業・建設業のイメージが悪くなったんだと思います。
もちろん国が大赤字だからお金を出せない部分もあるんでしょうけど、
クリーンな建設業であったならば、こんなにも悪者扱いは受けなかったでしょう。

しかし、建設とは本来、素晴らしいものだと思います。
一軒家を建てるにしても、ビルを建てるにしても、工場、病院にしても、
色々な人が色々な思いで建てる資金を作り、土地を買い、設計事務所に思いを伝え、
多くの監督や職人さんが一生懸命に作るのです。そして多くの雇用も産み出します。

そんな中で、お施主様が一抹の不信感を持つのは、
やはり建設費ではないでしょうか?
建築関係者にとっても複雑怪奇で分かりづらいものです。
図面を見て一瞬で坪幾らか分かる人間など誰一人存在しないと思います。

その複雑怪奇な算出過程を全部、オープンにすればいいのに、
無駄に隠そうとしてきたツケが回ってきているように思います。

コンストラクション・マネジメント方式では、
原価をガラス張りにすることにより、まず不信感を取り除けられると思います。
更には従来の下請制度の枠組みを取り払うことによって、
受注者の皆が少なからずの利益を確保しながら、
お施主様の建設費が削減できます。

もちろん、これまで培ってきたゼネコンの施工能力・信用力を活用しながら。

ところが現在、首都圏での新築の発注方法は概ね70%程度が、
一般的に見積図面と呼ばれるものが出来る前に、
企画段階から施工会社が決まっていると思われます。

日本的言いましょうか・・・
ディベロッパーを除いた全ての建築主は社会的に成功者であることは間違いありません。
本業ではコストを日々探求されて成功されてこられた方々でしょう。
そのような方々が何故、相見積さえ取らずに発注してしまうのでしょうか?

安く発注したら、手抜き工事でもすると思われているなら、
都市伝説を信じているようなものだと思います。

同一のゼネコン内では発注金額と施工の出来に関しては、
全く相関関係はありません。
戸建業者やリフォーム会社の状況までは知りませんが
少なくともビルを請負うクラスのゼネコンが安く請け負ったからといって
手抜き工事をするなんて絶対にありえません。
物件の規模に合わせて採用するゼネコンの格を見極めれば、
なんの問題も生じることはないと考えるのが妥当だと思われます。

建設業の社会貢献とは、
「良いものを安くつくる」ことに行き着くと思います。
これまでの技術力を活かしながら、建築主の為に変わらなくてはならないと思います。

そして全ての建築主に変わりつつある建設業、
コンストラクション・マネジメントの存在を知っていただきたいと思います。
kkenji1が社会貢献できることと言えば・・・
多くの方々に存在を知って頂く為に微力ながら活動していければと思います。

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土地活用事例1
2009/11/03 09:28|日記TB:0CM:4

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