建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

こんばんは。秋晴れの中、読者の皆様お元気にされていらっしゃるでしょうか?

お陰様で、CMについて多くのお施主様に、
ご理解頂きまして4物件ほぼ同時見積もりという
忙しくもあり、とても有難い状況が起こっております。

キャパは後から沸いて来るということで
まだまだ倍ぐらい頑張れそうなので、今後ともご声援、お問い合わせお願いいたします。

さて、今回は建設費のコンサルティングという事について
kkenji1の頭の中を整理することも含め考えさせていただきます。

そもそもkkenji1がCMに興味を持ったのは大学院の時、
つくばにある(旧建設省)独立行政法人建築研究所というところの非常勤でバイト(火災の実験の手伝いとデータ解析)
みたいな事をしておりました。
そこの研究者だった方が、何の気なしに国のCMガイドラインというものを印刷してくれて
渡してくれたことがきっかけで、
「何で?建設費が落ちるんだろ?」
という素朴な疑問から、いろいろ調べていくうちに、思い込みか何なのか
「建設業は近い将来きっとCMの時代が来るだろう」
と思い、とあるCM会社に入りました。
(ちなみに国のCMガイドラインを今読んでみると全く実態を把握できてませんのでご注意を)

ほんとは、本屋で見たコルビジェの作品集に憧れ設計がやりたくて建築学科に入ったのですが、
それほど設計には興味のないことに気付き、いつしか興味はCMに集中したという感じです。

もともと談合体質の建設業の事は、同級生の親の方の話から聞いてはいたのですが、
「談合なんかしたくないし関わりたくない」という純粋な気持ちも強く、
「CMはコストに対しガラス張りでわかりやすくて、談合とも関わらなくても済む」と思ったのでしょう。

そして、CM会社に入って建設費が落ちる仕組みを学べると思った瞬間
まずはゼネコンで施工を勉強して来いとのことで派遣という名の丁稚奉公に出されました(笑)
そのゼネコンさん達は多分ですが、大手なので談合も普通にやってきたんでしょうけど、
そんなことは全く無関係に仕事を覚える為に現場で走り回っていました。

とあるゼネコンさんでは、2次下請けの型枠工事の親方が職人が足りなく工期を守る為に
血尿が出ると一番若く話し相手の監督だったkkenji1に嘆き、
なんとか応援の職人さんを手配出来ないかと、1次下請けの型枠屋に打診しても
Feeを抜くだけで何も助けてくれませんでした。
その時、
「ブローカー絶対に許さん。」
と心に誓いました。

基本的なkkenji1の考えは今でも変わりません。
「談合なんてもっての外」
「建設費をガラス張りにし専門工事会社の流動性を高めることによって、お施主様の為に建設費を削減する」
「自分はコンサルであって、ブローカーではない」

一般の方には、理解しずらい(できない)ことなのかもしれません。

そんな中、ある物件でお施主様のご要望から、
お仕事をお受けするか否か葛藤しているところです。
(さすがに談合とかそういうお話は絶対に受けません)

お施主様も勿論、kkenji1の考え方なんかに興味はないでしょう。

コンサルとは施主様のご要望に答え最適なご回答をすること。
そんなことは分かってます。
理由があって最適な回答までは望まれない方には、どうご対応するべきか?

自らの信念と照らし合わし、どうご回答できするべきか、よく考えて見ます。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/10/31 00:33|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          コンストラクション・マネジメント          土地活用    

 

先日、ブログの読者の方から、kkenji1は、
「建設会社の方を向いているのか、施主の見方なのか分かりずらい」
とのご指摘を受けました。

kkenji1は建設会社を、ただ上から叩けば良いなど全く思ってないので、
文脈から、そのような印象を持たれてしまうのかもしれません。

ここで少しコンストラクション・マネジメント方式に、工事会社は
どういう気持ちで参加するのか?ということについて考えてみましょう。

基本的に工事会社は受注することによる利益も望んでいるのでしょうけど、
結果としてついてくる新規開拓を見越して見積っているのです。

例えば、相手がトヨタ一社の下請さんだったら、
トヨタの言うことを聞かかざるを得ないかもしれません。
(トヨタが上から目線の交渉ばかりしてるかまでは知りませんが)

しかし建築の見積でも一般の見積でも相手が一杯いる見積で、
「俺は客なんだ」と、
上から目線で叩いてコストが落ちると思われているなら
それは少し違うように思います。

見積に参加する側も人間です。

「この物件を安くても良いから是非受注したい」
「この人の物件はなんとか受注したい」
と思うように気持ちを盛り上げていくことが大切です。

ゼネコンの営業の方だって、あんまり上から目線のお客様だと、
お客様の前では表面的には笑っていても、
「こんな客の為に、社内営業頑張らない!」
「別にそこまで偉そうに言われるならやらなくてもいい!」
というのが本音だと思います。

好景気時に偉そうな態度を取っていた、支払条件の悪いディベなんか
見積にも応じて貰えなくなってますから。

kkenji1は、お施主様の代理として建設費の見積をしていますが、
見積に参加していただく
ゼネコン、専門工事会社全てに受注して欲しいのです。

ただ残念ながら、受注できるのは一社づつのみ・・・
10%以上安いのだから、そんなに儲かる受注ではないでしょう。
単に、そういう事です。

基本的にCM方式に参加する工事会社(特に専門工事会社)は皆さん
「うちは安い!うちはコスト競争力がある!」
というプライドを持っています。

若干、負けず嫌い?というのも感じられる程です。

ゼネコンの営業マンが上から目線の施主に「どうせ仕事ないんでしょ?」
とか、
専門工事会社がゼネコン社員に「下請、下請」
と上から目線で言われたり、やる気の無くなるような台詞を言われている中で、
「是非とも受注して欲しいんだけど・・・○○○○・・・ごにょごにょごにょ・・・」
と言われたらやる気でると思います。

基本的にkkenji1は、お施主様の前では分かりやすく説明する為に
専門工事会社を「一般的には下請」という言葉で言い換えることはありますが、
専門工事会社に対して下請なんて言葉は絶対に言いませんから。

仕入れを強くするには、工事会社を単に叩けばいいなどと少しでも思っていたら、
務まらないと思いますし、新規開拓のお手伝いをすることにより、
結果としてコストが下がると思っていただくのが一番分かりやすいのかと思います。

そして多くの建設会社の方々に、
「コンストラクション・マネジメント方式に参加したい、そして勝ちたい、負けたくない」
「こういう言われ方する仕事なら是非ともやりたい」
と思っていただくようにすることが、
最終的には、お施主様の利益に最も近づくことだと思います。

建設費の結果を見て、ご理解いただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/10/25 02:52|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       マンション          現場監督          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

いつもコストダウンの話ばかりだと、飽きてしまうでしょうから、
ここで、ちょっとブレイクタイム

今回はkkenji1が、現場監督1年生の時のお話です。
大学院を卒業し、コンサル会社に入ったと思っていたら、
いつの間にか現場監督になっていました。

現場で最初に任された仕事は、
?鉄筋の写真撮影・・・
?鉄筋(いらない部分)の切断・・・
?穴掘り・・・
?足場の確認・・・
?簡単な書類の整理・・・
?生コンの数量拾い・・・
?危ないことしてる職人さんの注意・・・

時には、鉄筋をハッカーという鉄筋を結束する道具を器用に使い壁の鉄筋を組んだり・・・
ハンマードリルでコンクリートを削ってみたり・・・
型枠の荷揚げを手伝ったり・・・
モルタルを練ってみたり・・・
コテを持ってまだ柔らかい床を平らにしてみたり・・・
デッキブラシで道路をこすってみたり・・・
タワークレーンを操縦してみたり・・・
産廃をトラックに積み込んでみたり・・・
などなど色んなことをしました。

何だか良くわからないのに、毎日、
ヘトヘトになりながら現場を走り回っている雑用係でした。

はっきり言って学校で習ったことなど、全く役に立たない世界です。

現場に入ると、全く何もかもがチンプンカンプンで
職人さんに「監督さーん」と聞かれても何にも判りませんでした(笑)
聞かれると、適当な事は答えられないので、
直ぐに先輩上司の携帯に電話で確認。。。
一日30回以上電話してたと思います。

職人さんも上司の監督を探すのがめんどくさいのか、
現場を歩いているだけで若造のkkenji1にやたら質問してきます(汗)
歩いていると、やたら質問攻めにあい前に全然進めない時もありました。。。

そんなとき、所長は、とても優しい方で、今でも心に残る名言をおっしゃって下さいました。
「kkenji1!現場をやるには常に先を読め!
最初は、1週間先に現場で何が起こっているかを考えろ、
一生懸命にやって経験を積めば、徐々に期間が長くなって、
現場に入った瞬間から1年後の最後の最後まで何月何日に何が起こっているかを想定できるようになるから」

と、いつも仰っていました。

留学生が語学力が上がってくるように、
みよう見真似で質問に答えまくっていると
「ははーん。これはこういう事だな・・・」
と何となく判ってくるものなんですね。

所長の言葉に影響されて、1年目の最後の頃には、現場の工程管理でかなり難しい部類と思われる
マンションの1階共用部(500?はあったと思われます)の
搬入経路やら材料の移動やら作業場所やらを色塗りして何十回もシュミレーションして組立てていました。

この壁やって天井やって床やって、その間にこの荷物をここに移動して、ここを休憩所にして・・・
とパズルゲームです。
一般には全然流行らないかと思いますが、
「THE突貫」なるゲームがあったら一部のマニアだけには馬鹿受けするかもしれません(笑)
今、思い出しても良くそんなことやってたなと、思います。。。

その後わかった事ですが、お施主様の皆様、無理な突貫は現場監督が生きた心地がしないので、工期に余裕見ましょう。

後、所長のお言葉で良かったのは、
「一生懸命やっていれば人はついてくる」
も一度は使ってみたい名言です。

後は、
「ちょっと隣の寿司屋行って出前取って来い」
も名言でしたw

何十年たっても、これらは名言になると思うのでブログに残して置きます!
新人の現場監督さんも、何かのご縁で、このブログを読まれましたら、
初めは意味が判らなくて辛いかと思いますが頑張ってください。

そもそもブログって何年間保管できるんでしょうか?
良く考えたら、ブログって凄い最近の出来事だし、何年持つのか良くわかりません。
インターネットも流行りだしたのも12年ぐらい前ですからね・・・
このブログは折角書いたので、
100年マンションより長持ちして100年後に誰かにクリックして欲しいものです。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/10/20 02:20|日記TB:0CM:0

       建設費          統計          土地活用          コストダウン    

 

私自身が建設費相場を正しく理解する為にも、
久しぶりに建設費関係の統計について書いてみます。

まずは鋼材から、今回も鉄鋼新聞の市中相場のデータ(東京・高値)を元にグラフ化してみました。

鋼材


グラフを見ると今年の6月ぐらいから
60000円/t
当たりで下げ止まって攻防をしているようです。

鉄筋の原材料にあたるスクラップは若干値上がり気味ですが、
平成16年から18年まで続いた
鉄筋が60000円/t程度で安定していた時期の価格と
大きく変わらないので暫くこのあたりの攻防が続くような気もします。

それにしても、スクラップの昨年の10月の暴落は凄いですね・・・
生データを見ると、
9月33,000円/t→10月3,000円/t
リーマンショックと中国オリンピックが終わった時期でしょうか?

完全にパニックです。
この時期は多くの鉄筋工場が長期休暇を取ったりして
在庫調整をしていたニュースが新聞を賑わしていました。

この時ほど今は景気は最悪ではないとは思いますが
あまり鉄筋は上がって欲しくないものです。

因みに鉄筋について小話を(笑)

全て鉄筋には、ロールマークというマークが焼付けてあります。
メーカーごとにマークが違って色んな形の家紋みたいなのです。
そして、現場に搬入するときは現場監督がロールマークを確認します。
そしてタグという札もついててこれも保管
そして最後は工場から発行される、ミルシートというものがありこれも保管。

確認審査機関の検査のときにロールマーク(写真)、タグ、ミルシートはチェックされます。
日本では規格品以外はまず出回っていません。

一般の方が思われている以上に結構、厳しくチェックされています。

↓うちの鉄筋は高い時期の鉄筋入れてると思った方は、クリックお願いします。
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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/10/18 16:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
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建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。

建築主が建設費をコストダウンする上で、
一番肝心なテクニックはコンストラクション・マネジメントを導入することです。

VE・CD等は普通に見積ってもゼネコンがある程度は、やってくれます。
これだけの為にコンサル会社を入れる意味は余り無いように思います。
(これだけのコンサル会社も一杯あるようですが・・・)

ただし、建築主が折角コンストラクション・マネジメントに興味を持ち導入しようと思っても、
上手く導入まで進まない場合があります。

例えば設計事務所や管理会社などが妨害・反対してくてるケースが考えられます。

何故なら彼らにとってはコンストラクション・マネジメントを導入し、
建設費をコストダウンすることに全くメリットがないと感じるからです。
少なくとも、彼らの収益になることはないでしょうし、
場合によっては、あてにしていたゼネコンからの紹介料が入らないということもあります。

設計事務所によっては、全くコンストラクション・マネジメントという存在を知らなかったり、
間違った理解から、
「自分はこれまでずっと、そんなやり方やったことないし、これでやって来た」
という偏った考えから拒絶する場合もあります。

大学でそんな単語の存在すら教わっていないし(アメリカにはこれだけの学科もあるらしいですが)、
建築関係者同士の情報交換で聞いたことがなかったりで、
「そんなことしなくても自分の知ってるゼネコンで安いところがある」
と言い出したりすることもあります。

その安いに根拠はあるのでしょうか?

設計事務所が安いところがあると言われるのであれば、
設計事務所の方でも見積って頂いても結構です。
kkenji1は根拠を持ってそれより10%以上安い、同格以上のゼネコンのお見積をお持ち致します。

そして一般の見積と同じように、民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に則った、請負契約をゼネコンと結んでいただきます。

約款を一読して頂ければご理解頂ける様に、施工上の責任の所在は、明確です。
CM方式による見積・受注を否定するのであれば、
この方式で受注したゼネコンの施工能力の全てを否定することと同じです。

kkenji1も携帯電話が普及し始めた頃、
「そんなもの要らない。無くても生活できるし。」
と、言っておりました。

しかし、今は肌身離さず携帯が必要です。

余り好ましい事ではありませんが、kkenji1が小さい頃は派遣労働という
労働形態は余り耳にしませんでしたが、今はどうでしょう?

世の中は物凄いスピードで動いております。
10年前の常識は全く通用しなくっています。

建設業界でも時代の動きを敏感に察したゼネコンは、
コンストラクション・マネジメントによる受注、
新規の下請の開拓に理解を示し積極的に動いております。

ゼネコンは7年前と今では置かれている状況や、
下請(専門工事会社)に対する考え方も全く変わってきています。
逆に専門工事会社のゼネコンへの考え方・付き合い方も全然違ってきています。

今や、スーパーゼネコンでさえCM方式に参戦する時代です。

ここ数年で多くのゼネコンの受注方法の一つとしてスタンダードに限りなく近づきつつある
コンストラクション・マネジメント方式について
建築主が時代の変化を如何に察し、設計事務所を如何に巻き込むか?

経営者としての嗅覚が試されるていると思います。

建築が本業ではない建築主様は、設計事務所に意見を求めたくなるとは思いますが、
設計事務所がCM方式の存在自体を知らなかったり意味が正確に理解出来ていなければ、
意見を聞いても余り意味の無いことだと思います。

知らない物を聞かれても、「何とも答えようがない」から、
取りあえず安全側に言っておくというご経験は、建築主様にもあることでしょう。

請負契約を結ぶまでは費用は発生しませんので、
CM方式で見積って、設計事務所同席の上、
選定されたゼネコンと顔を合わせて、ゼネコンの自信と意気込みを良く聞き、
値段を比較しながら10年後の未来を良く考えてみて下さい。
設計事務所は、この状況まで来ると否定できる根拠は何も存在しなくなると思います。

そして、その時にこのブログのテーマである下記の
「誰の為に建築するか?」
を確認してみてください。

今、この記事を折角読んでいたのに・・・10年後に振り返って、
時代に乗り遅れたと思わないようになって頂ければ幸いです。

コストダウンの根拠の記事をお読みいただいた方、クリックお願いします。
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土地活用事例2

土地活用事例1


建設費コストダウンのテクニック4
2009/10/12 13:56|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:10

       建設費          コストダウン          土地活用          有効活用          土地    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
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建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。

今回はユニットバス、キッチン、洗面化粧台など住宅設備関係です。

建設主様は特に考えても見ないことかもしれませんが、
ゼネコンは一つの現場に入る、住宅設備の専門工事会社は
出来るだけ1社に纏めたがります。

手配や支払への手間がバラバラの業者だとめんどくさいからです。

そして住宅設備の専門工事会社は、大体何処のメーカーのものでも
入れられますが、得意なメーカーや不得意なメーカーがあります。

現場に入る専門工事会社が、得意なメーカー1、苦手なメーカー2で受注できていた場合、
苦手なメーカー2を得意なメーカーに変えてあげることで
建設費は結構落ちます。

一部屋5万落ちたとしても30部屋あると150万ですから
結構大きいです。

ご自宅ならどうしてもINAXのユニットバスじゃなきゃ
嫌だとかあるのかもしれませんけど
他のメーカーだったらどんな商品が幾らで入るか聞いてみても
いいんじゃないでしょうか?

賃貸なら、そこそこのメーカーの物なら、
何処のユニットバスだから賃料が取れないとかは、
関係ないような気もします。

そもそも賃料決める不動産屋も何処のメーカーとかまで見てない(知らない)し
聞いてきませんから(笑)

見積る前から、メーカー及び品番をがんじがらめにすると
落ちるものも落ちなくなります。

これらはCMの中でもVE(バリューエンジニアリング)やCD(コストダウン)と呼ばれてる分野です。

kkenji1が「建設費のコンサルやってる」と言うと、
大体こんな事をやってると思われてしまいます。

これだけで職業としてやってる方もいるようですけど。。。
勿論、こういうことも見積った後にサービスでやりますけど、
CMの真の威力は全然違うことによって発揮されます。

ご興味ありましたら建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。

前にも書きましたが、人類の歴史から考えたら、
日本の建設業の歴史なんか一瞬の出来事ですから・・・
頭に柔軟性を持たせましょう。

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土地活用事例2

土地活用事例1

国境なき医師団 一日100円

2009/10/11 12:54|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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