建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていこうかと思います。

前回はエレベーター工事について書きましたが、
今回はサッシ工事の見積について・・・

サッシ工事を見積っていると、サッシ業界の変な慣習があることがわかります。

ビル系のサッシ取付け業者に見積ると、
絶対に見積金額はメーカー側が作った基準で出してきて、
NET幾らという出し方をしてきます。

そしてネットと、単価表に書いてある金額全然違います。
例えばNET300万ぐらいの工事でも
単価表に書いてある金額の合計は1000万円とか
そういう感じです。

規模にもよりますが掛け率30%台前半で大体決まります。
いくら何でも離れすぎだろうと思います。

EVもそうですが始めからNETに近い単価で出してくれば良いのに、
なんで無駄な事をするんだろうと思いますが、そんな感じです。

サッシメーカーで主なメーカーは
トステム、YKK、新日軽、フジサッシ、三協立山
ですが、そんなに数があるわけでもありません。
サッシメーカーは全部1流メーカーです(笑)

価格相場は他メーカーを見ながら調整しているでしょうけど
メーカー指定なんてしてる図面があったらメーカーの思う壺です。
少なくとも、メーカーを競合させないと、
同じメーカー傘下の代理店同士が競ってもたかがしれていますから。

ゼネコンが、こっそり上乗せして建築主用の、
見積を出すのを防ぐことにもなりますし。。。

余談ですが中部地方の、とある取付け業者は何故か
都内の物件でも、めちゃくちゃ安く見積を出してきます。
感覚的には東京業者の3/4ぐらいです(笑)
東京の何十業者から見積取っても多分ここには勝てないでしょう。

kkenji1が都内で現場をやっていた時は、この業者に発注していたのですが、
CM方式の新規ゼネコンとの取引となると、
東京に来てもらわなくちゃいけなく色々と大変なので、
ほんとにお施主様の予算が合わなかったら奥の手として考えていますが、
普段は東京の業者だけから見積もります。

サッシ工事はメーカーからの仕入れ値が価格をほぼ決めてしまうと思いきや、
メーカーと特殊なルートがあるのかないのか、
東京の業者が単に高いのか全くの謎です。

サッシ業界も一般的な感覚から見ると変わった業界です。

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国境なき医師団 一日100円

2009/09/30 10:37|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

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建設費をコストダウンするテクニックを書ける範囲で書いていきます。

まずは、メーカーフリーにすることです。

今頭の中に思い浮かぶのが、エレベーター、サッシ、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台、便器、フローリング材、インターホン、各種金物・・・などでしょうか?

バリューエンジニアリングの記事でも書きましたが、
設計事務所は、設計図に品番書かなくちゃいけないという強迫観念に駆られて、
上記の品番を片っ端から記入していきます。

コストダウンしやすくしようという頭より、
問い合わせを少なくしようという意識が先に働いているのかもしれません。

それかゼネコンから言われた部分だけ後で承認すればいいやと思っているのでしょうか?

品番が書いてあるのだから、メーカーも自動的に決まってしまいます。
そうすると、コスト競争が成り立たなくなります。

そもそも、上記のメーカーは、そんなに数がある訳ではありません。

今回はエレベーター工事について書きますが、
日立、東芝、オーチス、フジテック・・・等、
数社の争いになります。

これらのメーカーの多くは代理店を使ってますが、
大体、設計図にはゼネコンが見積取る際に何処に連絡すればいいか
電話番号と担当者名が書いてあったりします。

CM方式の場合、この連絡先を無視して、
エレベータ工事であっても同じメーカーの代理店同士の
泥沼の戦いになったりします。

もちろん、エレベータシャフト(躯体)に入らないと駄目なので
メーカーを変える事が、できない場合もありえますが、
大体、入るのがあります。

というか、競争が成り立つように少なくとも数社のメーカーが
見積に参加できるシャフトを設計しておくべきだと思います。

1社しか入らないシャフトだったらメーカーは当然強気です(笑)
代理店に言っても、彼らも仕入れ値が決まっているので、下がりません。

エレベーター工事の見積はとにかく変な世界です。

メーカーが営業に来るのに、
代理店を通して見積らなくてはいけなかったり、
だけど、実際に工事を、やる職人はメーカー直の職人だったり・・・

蛇足ですが5階建てのエレベーター1本工事するのに50万円貰ってると
職人さんが言ってた記憶があります。
速い職人さんだと一人で10日ぐらいで1本できるので、
職人さんの中では稼ぎ頭でしょう。。。

職人界で一番、手間賃が高いと思われている石工より
全然上です。

とにかく、競争相手がいないと価格は落ちないので、
設計事務所にメーカーフリーで出来るようにして下さいといいましょう。

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国境なき医師団 一日100円

2009/09/29 14:58|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:0

       建築費          コストダウン          土地活用    

 

前から気になっていた、
全く役に立たない、どうでもいい話を書いてみます(笑)

kkenji1は、これまで建物を建てる費用について
「建設費」という言葉を使ってきましたが、
世の中には「建築費」という言葉もあります。

言葉の響きとしては、
八ッ場ダムはどうみても
建設費でしょう…

でもビルとかは建築費でも別に良いように思い始めました。

そこで、どっちが、より一般的かという事を
世界のGoogleを使って調べてみました

ヒット数結果発表!!!
「建設費」11,300,000サイト
「建築費」 8,600,000サイト

という事で建設費の勝ちです!!!

Data解析のプロ?として考察すると、建築費というと建築だけになってしまいますが、建設費だと土木にも使えるから、より幅広いと考えられます。

という事で、これからも「建設費」のマニアックな世界を書き綴って行こうと思います。

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国境なき医師団 一日100円

2009/09/27 15:47|建築費TB:0CM:0

       住宅瑕疵担保責任保険          土地活用    

 

いよいよ10月1日から住宅瑕疵担保履行法が施行されます。
この仕組みについては、新法解説ガイドを見てください

簡単に言うと姉歯事件でディベが破綻した時に、
マンション住人が損害を負担しなければならなかったことから、
この制度が始まりました。

建設費に上乗せされるので建築主の負担も増えますが、
制度的には、消費者保護の観点から良い制度かと思われます。

ただ現場としては国土交通省の見切り発車的な制度作りに一時期混乱しましたが、
大混乱は避けられそうです。

というのも、この住宅瑕疵担保責任保険が適用される為に、
基礎配筋と中間階の配筋、屋上防水の検査があるんですけど、
事業(建築)主が申し込みが出来るようになったのが去年の夏前です・・・

住宅瑕疵担保責任保険法人の最初の指定が、
住宅保証機構の平成20年6月2日ですから
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000006.html
それ以前に、着工した物件は基礎配筋が終わってるのに、
理論上は申し込み自体出来ないので保険加入できない。
当時の救済措置は住宅性能を取得している物件は、
住宅性能の検査を転用できるというものでした。

でも住宅性能を取得していない物件なんて山ほどありますから、
タイミング的に保険加入できないで今年の10月1日までに1戸売れ残ると、
来年の3月末に供託扱いになり、一般のお客に売ったら事業主が確か2000万ぐらい供託金を払わなくちゃいけません。
払えないと宅建業法又は建設業法で、かなり怖い処分が待っているようです。
1戸の売れ残りで2000万円、30戸の売れ残りで5400万なんか、
ただでさえ苦しいディベにはキツーイ、ルールです。

逃げ道は、わざと売らないで10月1日から竣工後1年目まで待って中古扱いになるの待つか、自社で保有して賃貸で回すか・・・
かなり理不尽なスタートの仕方です。

当時はディベにいたので去年の夏の終わりから、
「そんな訳ねーだろ」と毎日のように社長に詰められ、
国土交通省と住宅保証機構にガンガン電話掛けて、
非破壊検査でokにして貰ったの実はkkenji1です(笑)

あまりに電話がしつこすぎて、「こんなにしつこいと仕事にならない」
と、言われましたが、結局12月に何とか救済措置として非破壊検査でokになりました。
勿論、費用は事業主負担です。

検査済証取れてる物件なので役所の配筋検査なんかも通っているし、
そもそも法の不整備なので救済措置とか言われる筋合いもないんですが、
法律を作った側はマンションが売れ残ることもあるという考えが全く無かったようで・・・

更には非破壊検査自体にも意味があるのかと、言われると多分意味はないんでしょうけど、
何かしら検査をして通そうと、担当者の方も尽力下さったのは、伝わってきましたし、
お上に逆らうメリットも時間も無いので受け入れました。

誰も褒めてくれないのですが、しつこいから一番初めにやってあげると言われ、
非破壊検査第一号になりました(笑)

まあ、kkenji1が何もしてなくても結局、非破壊検査でokになってたでしょうけど、
なかなかやり方を決められない中で2ヶ月ぐらいは導入が早まったかなと。
非破壊検査の救済措置が無かったら、
ディベ破綻で工事が止まっている物件など指定機関による基礎配筋の検査なんか
受けれた訳が無いですから、住宅として二度と日の目を見ることなく
コンクリートの塊のまま、バブルの遺産として肝試し会場としかならなかった物件もあるかもしれません。

何もやり方決まってないのにトップダウンでいつの間にか施行日を先に決めて、
イケイケドンドンでやってしまうやり方は、
基準法改正の混乱と全く同じで強引過ぎます。
両方とも運用側の担当者も大変だったと思いますし。。。

それにしても、この制度、うっかり担当者が申し込み忘れたまま、
売っちゃったら大変なことになります。
「そんなの無理だよー」という話です。
さすがにディベには浸透しているし、忘れてても検査の時期にゼネコンか設計事務所が
気付いて教えてくれるでしょうけど、
全国に1社ぐらいは、保険に入り忘れて供託期日まで気づかずに倒産する
戸建ての工務店とか出てきそうな気がします。

あれ???でも自己申告制だから漏れた場合のチェック機能が全くない???
んですが・・・深く追求するのは止めときましょう(笑)

それにしても姉歯事件による影響で、
ここまで建設・不動産業界がダメージを受けるとは・・・
事件当時は思いもよりませんでした。

思い起こすは、数年前、kkenji1がゼネコンにいた時、
生涯唯一の設計を担当した物件・・・
事件発覚の1日前に新宿のイーホームズで確認申請が受理されました(笑)
(正確にはイーホームズから確認申請が通ったとの連絡ありました。)

会社に行くと何やら大騒ぎに・・・
上司「どうなるか判らないから、確認済証、早く取って来い!」
と言われ、そそくさと確認済証を受け取りにいった記憶があります。

そして、記憶が正しければ・・・翌年のゴールデンウィーク前に・・・
何か手続きの問い合わせをイーホームズに電話でしたら、
イーホームズ女性「明日から私たち全員解雇なんです・・・」
kkenji1「そうですか・・・頑張ってください」
と、姉歯の馬鹿チンのせいで、なんともやるせない気持ちになったことを記憶しております。
新宿南口を歩くと今でもイーホームズが入居していたビルを見上げてしまいます。

結局、違う審査機関に確認申請を提出し直して事なきを得ましたが、
ただでさえ忙しい突貫現場で、いきなり大迷惑を被りました。

そして2007年夏、この大事件の対応以来、
妙に仲良くなってしまった構造設計事務所の年配の先生に
転職のご挨拶をしたら、とうとうと
「姉歯不況が絶対に来る!!!」
とノストラダムも真っ青な予言をされた記憶があります。

当時は不動産ミニバブルの真っ最中で、皆浮かれていたので全然ピンときてなかったのですが、
予言どおりに、不況が来ました・・・

実際に来てみると「ああ・・・流石に年配者の勘は凄いなー」
と感心してしまいました。

と、まあ何とも纏まりの無い記事になってしまいましたが、
時間は巻き戻し出来ません。

「姉歯さん大迷惑です!!!」

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国境なき医師団 一日100円

2009/09/24 23:57|住宅瑕疵担保責任保険TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

最近、建設費で追加工事の査定のお問い合わせが
幾つかあったので、定例と追加工事について書かせていただきます。
(基本的に当事者同士のお話なので一般的なアドバイスはしますが
首を突っ込むことはしないので悪しからず・・・)

建物を作っている途中、
2週間?1ヶ月程度の頻度で定例というものがあります。

内容は、建築主、設計事務所、施工会社が現場事務所等に集い
工事の進捗状況の報告、
色、仕様の決定、
施主の新たな要望などを確認・調整したりします。

現場監督や職人さんが気持ちよく仕事ができるように、
新たな要望がある場合には、なるべく早めに伝えてあげましょう。

そして、この場で建築主は注意しなくてはならないのが
新たにああしたい、こうしたいという要望が出てくる場合
必ず見積書を提出させ費用を把握するということです。

現場監督も忙しいので直ぐには出てこない場合もありますが、
工事中に見積書が出てこないと、後で纏めて
ビックリするような金額の追加工事が出てくることもありえます。

意図的にはぐらかせて出さない施工会社もいますが
必ず出させることです。

少なくとも、変更した部分の工事をやる3週間前には
見積書を提出させ、採否を迅速に決めましょう。

そして採否を決め、その見積書でやると言ったのなら、
その言葉を反故せずに、その金額をきちんとお支払いしましょう。

施工会社は工事中の変更について、
建築主を信頼し、金額変更があっても再契約など取り交わすことは
滅多におこないません。

設計事務所は、基本的には聞いているだけで、
追加工事の金額には興味がない場合が多いです。

施工会社もギリギリで仕事をしているので、
筋の通っていないことには反発してくるでしょうし、
一度、信頼関係が崩れると、建物を引き渡さない、鍵を渡さない、
アフターの対応が悪くなることもあります。
お互いに気持ちよくプロジェクトを終え、気持ちよく建物を使う為には、
信頼関係を自ら崩すようなことは事は控えましょう。

kkenji1が新人だったころ、あるゼネコンの所長が口を酸っぱくしておっしゃっていたのが、
「下請けに受注させるまでは、徹底的に叩け。
そして、受注させて工事が始まったら、
下請けが気持ちよく工事ができるように全力を尽くせ。」
ということです。

これは建築主とゼネコンの関係においても同じことだと思います。

kkenji1もコンストラクション・マネジメントを行った現場の定例に出ますが、
追加工事に関しては、建築主のデメリットになるようなことはさせませんが、
基本的には中立です。
建築主に悪知恵をとかは行いません。

現場所長をやっているときに嫌な思いをしてますから。

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国境なき医師団 一日100円

2009/09/12 15:02|用語集TB:0CM:0

       建設費          概算          土地活用          コストダウン    

 

建築主が新築で建設される場合
当然のことながら建設費を含めた事業計画を立てなくてはなりません。

そこで坪何万円ぐらいが相場か、総額が幾らになるのか?
ご興味を持たれることでしょう。

一般の建築主様の場合、大体のプラン、ボリュームチェックが決まったら、
設計事務所や知り合いなどのルートから、
幾つかのゼネコンに概算見積りを依頼することがあります。

建築主も建設費を知りたいでしょうし、設計事務所も建設費を知りたいところです。

概算見積を依頼されたゼネコンは、どういう気持ちで対応をするかというと
「本見積りに参加させてもらう為の営業」
です。

お声が掛かって概算見積をすれば、正式な見積図面が出来た時に少なくとも
本見積りに参加できます。

概算見積で受注が決まることなど、まずありません。
そもそも概算見積では、構造図もないですし細かい部分が判らないので、
本気で見積りができる訳ではなく
なんとなく想像上で建設費を見積っているのです。

この時、ゼネコンが本当に思った通りの金額を出すでしょうか?

ここで思った通りに出してしまったら、このゼネコン高い?と思われて、
本見積りに参加できないかもしれません。
気持ち安く出したい気分になります。
人間のやることですから。

建設費が、あんまり外れすぎると、かっこ悪いですが、
「仕様・数量が決まってないので、あくまでも概算です」と言い訳のできる範囲で、
思ったより、少しだけ安く出したいという気持ち判りますよね。

ゼネコンにとっては、
概算見積=本見積であることは何のメリットもない全くの別物です。

事業計画を組むときは、概算見積金額より、
少なくとも1.05倍、余裕をみて1.1倍程度は考えていた方がいいかもしれません。
想定より安い分には、悪いことはないですが、高いと困りますので。

コンストラクション・マネジメントをやる場合でも、
概算をすることもありますが、基本的に仕様を変えずに10%以上安くできるというのは、
あくまでも一般の本見積の最低額等、相場との比較です。

kkenji1もRCの賃貸マンション等は良く取り扱っていて判り易いので、
大体の相場勘をお伝えすることが出来、大きな狂いはないと思いますが、
正式の見積図面が出て単価×数量を全ての項目で入れていかないと
実際幾らで出来るか正確な数字までは判りません。

仕様をちょっと変えるだけでも、かなり変わってきますし、
建設物価の変動や、規模、階数、ワンフロアーの戸数、道路の状況、地盤の状況によって変わってきます。

これは、どんなゼネコンの見積担当者でも同じだと思います。
同じ時期に同じ条件の建物は2度と存在しないのです。

もし、概算見積で組んだ予算を本見積金額が超えてしまって、
お困りの場合、お気軽にご一報下さい。

10%程度でしたら御予算に合うようにしてお見せします。

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国境なき医師団 一日100円
2009/09/10 00:32|用語集TB:0CM:0

       建築家          建設費          コストダウン          土地活用    

 

建築家と聞きますと皆様どのようなイメージが沸くでしょうか?

私の元々のイメージですと。。。
協奏曲で木村拓也と田村正和が演じてた
設計に情熱を燃やす方々

誰でも知るような有名な建築家さんだと
丹下健三、安藤忠雄、磯崎新etc・・・

そんな感じでしょうか???
「建築家」
まあ響きはカッコイイですね。

毎年、建築学科に入学される方の多くが
まずは、建築家になりたいと思って建築を勉強します。

そして、その中のホンの一握りの方が、夢を追い続け、
アトリエ系と呼ばれる設計事務所の劣悪な雇用環境に耐え、
独立することによって建築家を名乗る訳です。

しかしですね・・・独立したからと言って彼らが、
建設費、コストについて詳しいかと聞かれたら、
「そんなに詳しくはない」というのが、正解でしょう。

建築家は建築の事なら何でも知ってると思われる方も多いかと思われますが、
聞かれれば、
「施工、建設費、コストについては、そんなに知らない」
とお答えします。

建築家として幾らデザインセンスが有ったとしても、
建築家が建設費の見積もりを取るのは、施工者であるゼネコン、工務店です。

誰が建設費、コストについて詳しいかと聞かれれば、
「施工者が詳しい」
というのが正解です。

幾ら建築家に力が有っても、コンストラクション・マネジメントをやらなければ、
建設費は大体、施工者側の相場で決まります。
当たり前のことですが建築家が幾ら施工者にその値段でやってくれと言っても、
利益が出て、出来る金額じゃなければ施工者は請負いません。

そもそも、建築家は自分の思うコンセプトをデザインして「作品」を作りたいのです。
それで建築家仲間と「作品」について批評をし合う。

私が感じた建築家の方々の「作品」の評価基準には、建設費に関することなんて、
殆ど無に等しく、「都市とどう関わるか」「人間の暮らしとは」「素材とは・・・」「光とは・・・」
等等、永遠と語らわれています。

私は、麻雀ばかりやっていた駄目学生だった為、
「都市とどう関わるか」とか「人間の暮らしとは」とか全然興味が無く・・・
結局、学校で習ったことなど全然役に立たずに現在に至っています(笑)

基本的に建築家の方々は自分のコンセプトを「作品」として仕上げやすくする為には、
予算があればあるほど嬉しい方々ということをまず頭の片隅に入れてください。

前置きが相当長くなりましたが、賃貸経営をする中で、
設計事務所を選定する際に、建築家を名乗る方を選ぶことによる
メリット、デメリットを考えて見ましょう。

メリットは、普通より、かっこいい建物が出来る!!!
基本的に、「作品」ですから、それなりの見た目の物が出来るでしょう。
友人に内覧会などされようと思っている方々は鼻が高いかもしれませんし
建築主も建物に愛着も沸くかも知れません。

デメリットは?
建築家は、基本的には普通の素材を使いたがりません。
納まりもお金の掛かる、特注の納まりを書いてみたりします。
割高にはなっても割安になることはないでしょう。

それで賃料が上がって元が取れればそれでいいですし、
逆に施工者側の意見ばかりを聞くと、とにかく安くと
「センスの欠片もない建物」
になってしまうこともありますので、要はバランスですが・・・

建築主が建築に興味があり、予算に余裕があるならパトロン的な気持ちで
建築家に頼んでみるもの良いと思います。

kkenji1だって、ほんの一瞬だけ建築家を夢見ていたので、
センスの良い建物に関わりたいという気持ちもありますし、
予算があうなら出来るだけ建築家のコンセプトを残しながら建設費を調整するのも楽しいです。

もしkkenji1に資産があって新築するなら建築家に大量に案を出してもらって・・・
自分で建設費を調整しますが・・・相当、楽な客になりそうです(笑)

建築主が建築に特に興味がなく不動産投資を、株やその他の投資と同じように、
資産形成の手段と考えているのなら、
ディベの仕事をやるような設計事務所が最適かもしれません。
コスト予測で大きなミスをすることはないと思われます。

最後に、以前書いた見積ろうにも口答の現地説明が無ければ、
図面を読み取れない「想像力を膨らませて読む設計図」を書く建築家さん。

5000万の予算より建築家さん側のゼネコンの見積りで2800万もオーバーされて・・・
CMでやる直前に、お施主さんが嫌になって転売してしまいました・・・
見知らぬ仲介の方が日曜の雨の中、丸一日物件の前に立って奥様を口説き落としたようで
噂に聞いた「感動営業」です。不動産屋恐るべし(笑)
kkenji1は、CMやる気満々だったのですが、「あーあ・・・」
という感じです。
この建築家さんセンスはあるんでしょうけど、
そもそも人の話を聞いてるのかと思われるほど予算から外れ過ぎです。
あまりにもコストに弱い建築家さんは困り者ですね・・・

想像上ではなく、きちんと見積れる図面があれば、
どのような設計事務所さんの物件でも仕様をそのままでも、
10%以上の建設費は削減できます。

必要であれば建築主の方針に基づき、予算に合う様に仕様調整もします。

たまに「予算を無視して作品作りに邁進する」建築家さんに遭遇することもありますので、
設計事務所の選定にはご注意を。

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土地活用事例2

土地活用事例1
建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります!
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国境なき医師団 一日100円
2009/09/06 22:01|用語集TB:0CM:4

       土地活用          建設費          マンション    

 

土地活用などの
ゼネコンさんの営業手法の一つとして
設計施工で営業する場合があります。

場合によっては土地購入からサポートを行い
設計もゼネコン
施工はそのゼネコンという場合です。

又は、地主さんにゼネコンが営業をかけ
賃貸経営しましょうという場合です。

一般の建築主にとってはノウハウがないので
こういう営業にのってしまうこともあるでしょう。

メリットも勿論あります。
事業収支を自分で組まなくても
ゼネコンが組んでくれる建設費、事業収支を見ながら、
事業をやるかどうか考えられるので楽である。

ゼネコンに取っては1対1の取引となり建設費を叩かれる可能性がないので
こういう営業をするメリットがあります。
中には大量の営業マンを雇い
こういう営業ばっかりやって急拡大した賃貸専門ゼネコンもあるのは、
皆さんも良くご存知でしょう。

地主さんに営業が来た場合など話は聞いてみる価値はあると思います。
この話を聞いてみる価値とは、
「その物件の建設費を含めた総事業費が幾らになって、
見込める最低ラインの利回りが知る」
という意味での価値で聞くのはタダという意味です。

少なくともその物件で最低、このラインの利回りが取れるという意味で
話を聞くメリットがありますが・・・

新築マンション1棟経営しましょう的なゼネコンの記事で書いたように建設費をボッタくられる可能性も高いです。

賃貸経営をする中では経営者も賢くなければ生き残れないでしょう。

kkenji1は不動産仲介もすることはあるが、得てして
このような営業に乗ってしまい事業がデフォルトしたと思われるような
物件を見ることはあります。

楽をしようと思えばゼネコンに全部お任せするのが、一番楽でしょうけど
「それで本当にいいの???」
と一度考えてみることをお勧めします。

そこで新築で賃貸経営をされようという方に開発のアドバイスを差し上げましょう。
「建設費を下げるには設計と施工を分離する。」
ことです。

もし仮にkkenji1に資産があり新築の賃貸開発が出来るのであれば、
絶対に設計と施工は分離します。
事業のマックス費用を探る為に、幾つかのゼネコンにも話を振るかもしれないが
それで工事を受注させることなど絶対にありえません。

ここでいうゼネコンとは、賃貸経営専門で歩合制のガンガン営業やってるゼネコンではなく
普通の工事もやる普通のゼネコンです。

↑歩合制のガンガン営業やってくる営業マンは口が上手過ぎるか、
上司の指示通りの感動営業???なるものを繰り出してくるから危険だと思います(笑)

kkenji1も営業をやっているが、口が上手い訳でも、感動営業を出来るテクニックもない。
そんな事をしている暇があるなら1円でも建設費を安くできる交渉をします。

勿論、建築主様の御用を一生懸命に聞き最適と信じる御提案を素早くするが、
結局の所、本当のご満足を得られるには、
ご提示する一般見積りより10%以上安い数字(ゼネコンの見積書)で
キチンと竣工させることが全てだと思っています。

コンストラクション・マネジメントが心の底から良いと信じるkkenji1が、
コンストラクション・マネジメントが、もしかしたら安くなるんじゃないかな???
と思う建築主様から図面を頂き、ご満足を得られる数字(見積書)をお持ちし、
そして現場が問題なく進むようにお施主様の変わりに目をギラギラさせて見張るだけです。

話を戻しますが建築主が開発を検討する場合、
事業費を知りたければ、ゼネコンへ話の持ち込み方で、
「色々なやり方を検討してる」
と布石を打って建設費を探っておけば、
「色々周りからアドバイスを聞いて考えたが、設計と施工は分離することにした」
「工事費の見積りの時に又お願いします。」
と設計施工については断るのも楽なのです。

kkenji1に、もしも資産があってCMの実務が出来ないと仮定すれば、
どうするか???考えたらきっとこうします。

そして確認申請図面が出来上がるちょっと前に、
CM会社に依頼し、建設費を徹底的に落とします。
実際は自分でやるのだが・・・一度CMを知ってしまえば
一般の相見積りでゼネコンを決めてしまうこと程、勿体無いことはないでしょう。

昔のテレビCMで「勿体無いお化けがでちゃうよーーー」
と言ってたのと同じです。

蛇足ですがCM会社と設計事務所も分離した方が良いと思っています。
理由は、
「設計事務所がCM業務を兼任した場合、
自社で選んだ専門工事会社の仕事の出来栄えが悪い場合に、
工事監理者である設計事務所がゼネコンに文句を言えなくなる」
ため責任の所在が曖昧になるです。

これについては後に書かせて頂きますが、
多くの国が3権分離でうまいことパワーバランスを取って動いていく、
姿を頭に思い浮かべて頂ければイメージしやすいかもしれません。
(ちゃんと国が機能してないじゃないかと思われるかもしれないが・・・)

又、賃貸経営をする場合の設計事務所の選定は、
建築家と名乗る設計事務所を絶対的に避けるべきです。

以前にも書いたが、建築家と名乗る方々には、
建設費が高くてもかっこいい物を作りたいという潜在意識が強すぎコスト効果(賃料)とのバランスが欠落した
設計事務所が多く、少なくとも賃貸経営をする上で必要ではないと思われるからです。

どうしても建築家に頼みたい場合は、ある程度
建設費は高くなるのは承知のうえで、パトロン的な気持ちで臨みましょう。
コストとのバランスを保てる第三者を計画段階から入れるべきでしょう。

賃貸経営をされる場合、設計事務所はディベロッパーの仕事をやってたような
コスト意識を否応無く培ってきた設計事務所が良いように思います。

そういう設計事務所が中々見つからなければ、元ディベのkkenji1が無料でご紹介します(笑)
無料というのは、この不景気で10社以上の個人的にお付き合いしている設計事務所が
「仕事が欲しい・・・紹介して!」
と仰られていますので、お話があれば、お仕事を振りたいだけです。
単なる「人助け」のようなものですが、
建築主様にとってもメリットがあるならお気軽にお声がけ下さい。

次回はお施主様の設計事務所選定の大失敗事例について書かせて頂きます。
(この事例では、株で言う嫌気売りという結末でした・・・)

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土地活用事例2





土地活用時の設計と施工の分離離
2009/09/05 14:50|土地活用TB:0CM:0

       建設費          削減          コストダウン          土地活用    

 

すっかり涼しくなり秋の足音が聞こえてきた感じです。

秋と言えば、食欲の秋、スポーツの秋、そして恋の季節???
と世の中では言われております。

恋の季節については、お恥ずかしいので置いておきますが・・・
kkenji1の小学生の頃、「感謝祭」というのがありました。

内容は、学校の敷地内の畑で育てた芋掘りをして父兄の方々とドラム缶で焼いて食べる!
びっくりするぐらい美味しい焼き芋でした。

何に感謝していたのかは、当時は全く考えていませんでしたが、
多分、父兄の方々に感謝していたのだと思います。

そんな事を思い浮かべながらkkenji1の携わっている
建設費のコストダウン

内容を知らない方は、単に業者やゼネコンを叩きまくっているとんでもない奴と
思われるかもしれません。

私の業務内容を伝える時、
相手の方がどう思っているのか・・・
いつも、頭の中に浮かぶことです。

しかし・・・kkenji1の業務に関わっている工事関係者は潤っています。
そして受注に繋がれば喜んで頂いております。

10%以上の建設費を削減しているのですから、
そんなに大儲けできている訳ではないとは思いますが
仕事を繋ぎ、正当な利益を出して頂いていると信じています。

まず、コンストラクション・マネジメントに関わってくださる
全ての建設関係者の方々に感謝の気持ちを伝えさせて頂きます。

そして、嬉しいのが建築主様に、コスト削減の結果を喜んで頂けること
お見積書をご提出した時の建築主様の驚きと共に
「ありがとう」と仰って頂けること。

これまで、随分と悔しい思いをしてきましたが、
コンストラクション・マネジメントの力を信じ、この仕事を選んで良かったと
心の底から思える瞬間です。

kkenji1の今の願いは全ての建築主様にコンストラクション・マネジメントの存在を
知って頂くこと。
そして、建設業界が流動性を高め、建築主の為に建設をすることによって
正当に立ち直ることです。

何かのご縁で、このブログに立ち寄って頂いたことに感謝します。
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2009/09/02 22:44|株式・投資TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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