建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       更新料          違法          高裁          土地活用    

 

賃貸マンション:更新料訴訟控訴審 貸主に返還命じる判決

賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性(54)=京都市=が貸主に更新料5回分など約55万円の返還を求めた訴訟の控訴審で、大阪高裁は27日、男性の請求を棄却した1審・京都地裁判決を変更し、貸主に45万5000円の返還を命じた。成田喜達裁判長(亀田広美裁判長代読)は「更新料の約定は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。更新料返還を認める判決は、7月の京都地裁以来2件目で、高裁では初めて。貸主側は上告する方針。

 判決によると、男性は00年8月、月額家賃4万5000円、更新料毎年10万円で、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。06年11月に退去するまで6回更新し、うち5回更新料を支払った。

 1審判決は「更新料はいわば賃料の前払いで、契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものではない」として男性の請求を棄却、男性が控訴していた。【北川仁士】

毎日新聞 2009年8月27日 16時14分(最終更新 8月27日 16時17分)


と・・大阪高裁によると更新料は消費者契約法違反らしいです。
これは・・・最高裁まで行っちゃいそうですね。

ちなみにkkenji1は、最近しぶしぶ更新しました(笑)
本当に違法になるんですかね???


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土地活用事例2

2009/08/27 20:02|更新料違法TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

世の中には、びっくりするほど適当な図面があり
kkenji1を悩ませて下さいます。

取りあえずゼネコンに図面渡しても
ゼネコン「これじゃー建設費も何も出来ないです(苦笑)」
kkenji1「建設費は、まだ良いです。地図あるので場所だけ確認してください(苦笑)」

うーん。。。口答で建てるつもりですか???

一般的な施工者側の設計図に対する見解を・・・
「図面見たら、少しの質疑で、建設費をちゃんと見積れる図面を書いて下さい」

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/08/27 09:13|株式・投資TB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

どうでも良いことかもしれませんが、
kkenji1は、サッカー日本代表を応援している。

最近の本田のオランダでの大躍進など、
自分のことのように嬉しい。

日本の閉塞感を打破できるのは本田党のみだと
勝手に思っている。

そして、ある民放は
「絶対に負けられない戦い」
という言葉をキャッチフレーズに良く使う

結局負けちゃうのに、少々耳障りなくらい連呼する(笑)

kkenji1の信じるコンストラクション・マネジメントで建設費を見積るというスキームは、
本当に絶対×絶対に負けられない戦いの連続である。

建築主様は、一般の見積金額より当然、建設費を落としてくれると期待して
依頼して下さるのである。

この期待を裏切るわけにはいかないのだ。
もし建築主様のお見積金額より高くなるのであれば、
自らの存在価値そのものが、無になる。

正直、都心部であれば99.99%の確率で、
仕様を変えずに10%以上建設費を削減できる自信はある。

但し、仕事を請ける瞬間、0.01%の確率で
「もし建設費が落ちなかったらどうしよう・・・」
という、一抹の不安がよぎるものである(笑)

特に、単純ではない建築物のときだ。
この一抹の不安が無ければ、
どんな偉大なチャンピョンも陥落してしまうのかもしれないが・・・

そして、全力で交渉を進める中で、
「自信が確信に変わる」瞬間がある。

松坂は、kkenji1よりずっと若くして、
この名言を口にしたようだ。

ヒクソン・グレイシーのように、
いつまで無敗を続けることができるだろうか?

コンストラクション・マネジメントの先の時代には
何が起こっているのでしょう?

土地活用事例2

土地活用事例1
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2009/08/22 22:03|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          コンストラクション・マネジメント    

 

お盆が明けましておめでとうございます。

お盆中、私読書をしておりました。
読んでいる本は「神々の指紋」

かなり昔に流行った本なので今更と思われるかもしれませんが、
ブックオフで買ってまだ最後まで読んでません
結末は内緒にしてて下さい(笑)

古代ロマンは男心をくすぐりますね。

と・・・建設費とも不動産投資とも全く関係なさそうな
話をたまには書いてみます。

それにしても、古代の人の建築技術は凄いですね。。。
どうやってあんな山の頂にマチュピチュの遺跡を作ったのか全く持って理解不能です。

そして人間界の栄枯盛衰の儚さも・・・

現代日本の建設業の仕組みが確立されてから
長く見積っても、まだ50年程度でしょうか?

ディベロッパーを主とした多くの建築主が
この50年間に築かれた仕組みを絶対的なものと信じてきたようですが、
脆くも崩れ去ろうとしています。

長い人類の歴史の中で、現代日本の建設業の仕組みなど
どれほどの普遍性があるものなのでしょうか?

コンストラクション・マネジメントの存在を知った
現代日本の建築主はどのような進化をとげ、
日本の建設業は何処に向かうのでしょうか?

人類の歴史から見れば、日本にコンストラクション・マネジンメントを根付かせようとする
私の活動、ましてこのブログ・・・
ほんの些細なことかもしれませんが、
小さな一歩として、この記事を一人でも多くの方にご覧になって
コンストラクション・マネジメントの存在を知って頂けたら幸いです。

ダーウィンは言いました。
「生き残るのは、強いものでも、賢いものでもない。変化に耐えうるものだ」
土地活用事例2

土地活用事例1


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2009/08/19 00:00|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

ほとんどの建設屋さんは、お盆・正月は、
お休みです。

お盆の数週間前から、皆さん、頭の中は楽しい楽しいお盆休みです(笑)
東京では地方から出て来られている方々も沢山いらっしゃるので、
頭の中が完全にはトリップしております。

現場監督をやってたときは、
職人さんが、3週間ぐらい前からソワソワしだし、
「この現場お盆休みいつから?」
と、監督からさり気なく聞き出そうとします。

これを聞き出してから、お盆の予定を立てたいようです。
そして監督が日程を言ったら、職人さんに一斉に広まります(笑)

一人に言ったら2?3時間ぐらいで大体の現場の職人さんは知っています(笑)

今頃皆さん、ご実家に帰って英気を養っているんでしょうね。

実は私も、お盆前に、
営業させて頂いていた戸建業者さんから、
見積依頼を受けてました。

kkenji1「見積期限いつまでですか?」

業者さん「お盆前に決めたいから8月11日までです。
今回は時間ないからあまり期待はしていないけど・・・(笑)」

kkenji1「・・・出来る限りの事はしてみます・・・」

今後のこともあるかもしれないので引くに引けず・・・
図面受領しましたが、正味3日しかありません(笑)

なにか出来る方法はないかと、
手を打ちましたが、無理でした・・・

ミッション・インポッシブルのトム・クルーズの気持ちが良くわかりました。

しかしトム・クルーズとは似ても似つかない私には、
3日は、無理です!!!
物件や業務範囲にもよりますが最低3週間
徹底的に、やるなら一ヶ月半ください。

例え3日で見積書を出せたとしても、
それはコンストラクション・マネジメントではないので・・・(汗)

建設費のコストダウンについてご興味のある方は、
建設費とコンストラクション・マネジメントの記事をご覧いただけたら嬉しいです。
土地活用事例2

土地活用事例1

ということで今日から私もお盆に突入しました♪
kkenji1の両親はベトナムに転勤中・・・
一人身なので、東京で、お盆を満喫しようと思います。

2009/08/12 10:51|日記TB:0CM:4

       建設費          コストダウン          土地活用          バリューエンジニアリング    

 

建設費コストダウン
手法の一つでバリューエンジニアリング(VE)について書いてきましたが、

3.請負契約前に出来る限りのVE提案を出させる。

について、書いていきます。

設計事務所が見積図面にメーカー・品番を書く際に
それほど建設費、コストについて気にせず、
書いていることが多々あることは、バリューエンジアリング(VE)とコストダウン1で書いてきましたが、
できる限り、VEをする場合は、請負契約前に沢山出させるべきです。

基本的に、施工者側からすると、
請負契約が終わったら、図面通りに、予算内で作ることに全精力を注ぎます。

請負契約が終わったら、建設費は下げられたくないですし、
労力もかかるので建築主の為になるような本気のVE提案は
出てこないでしょう。

仮に出てきたとして建築主に幾分か還元されても、
少しは現場の利益にもなるようなVEです。
つまりもっと下がったはずなのに、下がりきらない
見積書を提出されることもあるという意味です。
(それでも提案されないよりは、出た方がいいですが)

専門工事会社も、ゼネコンが請負契約を終わり
ゼネコンと注文書を交わした後は、基本的には仕様を弄られることを嫌います。
専門工事会社には苦手なメーカールートもありますが、
注文書を交わした後だと苦手なメーカールートのVE提案をされても余り下がりません。

請負契約前なら、ゼネコンは専門工事会社とも当然、注文書を交わしていないので、
得意な専門工事会社のルートから安く仕入れて貰うことも出来ます。
(注文書を交わした後に、専門工事会社を変えるのは、
専門工事会社側に極端な落ち度が無い限り建設業ではご法度です。)

本気のVE提案を出させるには、
仕事が取れるか取れないか判らない段階で、
交渉するのが一番でしょう。

この状況が一番、建設費のコストダウンできます。

どうせ最後はどれかの仕様・品番に決めなくてはいけないのですから、
後で決めればいいやーというのは、お互いに良くないです。

現場監督からすれば、建築主や設計事務所が、
仕様や色を中々決めてくれないのが、
一番神経をすり減らします。

現場監督は工期が無限にあるわけではないので
工事が始まったら仕様が決まらなくて工事が止まってしまうことを
絶対的に避けようとします。

どんどん前倒しで決めてくれるお施主さんなら、
スイスイ現場が進んで気持ち良く仕事ができますから。

逆にあんまり色や仕様で悩んで、現場に迷惑掛けすぎると、
追加工事が高めに出てくる可能性が高まります。
現場監督も人間ですから気持ちよく仕事をさせてあげましょう。

まあ・・・VE提案は請負契約前でしたら、建築主が言えば、
どんなゼネコンさんでも真剣に取り組んでくれると思います。

ただしVEは、コンストラクション・マネジメントのあくまでも一部です。

世の中には、VEだけを抽出して建設費を削減し、
コンストラクション・マネジメントをやっていると、
言い切ってしまうCM会社も一杯あります。

私の考えるコンストラクション・マネジメントの価値とは、
専門工事会社に門戸を開いて、入札をし、コスト競争力のある専門工事会社を
採用することによって建設費のコストダウンを図ることにあると思います。

その手法に関しては建設費とコンストラクション・マネジメントの記事とを是非ご覧頂けたら嬉しいです。

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専門工事会社の競争入札によるコストダウンの実例です。
そのカラクリは建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1

2009/08/08 15:51|バリューエンジニアリングとコストダウンTB:0CM:0

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用          建設費          コストダウン    

 

賃貸住宅フェア結局、
1日目と3日目だけ行ってきました。

3日目も到着が、15時半ぐらいで殆ど店仕舞いムードでした。
殆ど、ブースの人しか歩いてなかった為、
クロスの張替えを後ろでジーっと見ていました(笑)

不器用な私は、クロス貼れませんので、
よくやるなーーー凄いなーあと。

と、まあ・・・やる気まんまんで色んな準備をしてきた割には、
あっけなく終わってしまいました(笑)

でも、「ゆりかもめ」って乗るだけでも
ワクワクしますね!

海も見えるし、ガンダムも見えるし。
なんだか夢の国に向かっている気分で、
載ってるだけでも楽しかったです。

そんなこんなで、賃貸住宅フェアは終わってしまいました。
建設費に関係するブースは無かったな・・・

あっ財布出てきました。
ご心配された方有難うございました!

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土地活用事例1
2009/08/07 22:12|賃貸住宅フェアTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

このブログを復活したころは、
何となく、人知れず建設費の裏話を書いてみようと、
思い書き始めて見ましたが、

建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を書き始めたころからか・・・

Googleランクが上がるにつれ、
本物の建築主様からのお問い合わせが増えてきました♪

書いてるこっちがビックリです!!!
インターネット恐るべし・・・

私としては、人知れず、ずっと信じてやってきた事に興味を持って
いただけるなんて嬉しい限りです!

「蝶の羽ばたきが世界を変える」
と言う言葉があります。
アマゾンを舞う1匹の蝶の羽ばたきが、遠く離れたシカゴに大雨を降らせる
と誰か偉い方がいったらしいです。

東京の片隅で、こっそりとブログを書く私の羽ばたきが
何かを変えることができるのでしょうか?

と、いうことで・・・
「こんな相談あるんだけど、安くできるの?」
「建設費について知りたいんだけど話だけでも聞いて!」

みたいに気軽にメッセージ頂けたら嬉しいです。

昔から良く言いますが・・・聞くのはタダですから!
(CMで見積もるのもタダです♪)

どんなに忙しくても期間内に、
光速で最高のご回答ができるように、
スケージュールに捻じ込みます(笑)

蝶の羽ばたき侮ってはいけませんよ。

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土地活用事例1
2009/08/05 01:49|日記TB:0CM:0

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用          コストダウン          建設費    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は賃貸住宅フェア1日目

15時ぐらいに到着しパナソニックの住設ブースで挨拶してきた後は、
チラシ配れそうか様子見してきました(笑)

そして何故か2年ほど前からマイミクになっていただいていた
不動産投資界のドンことCFネッツの猪俣淳さんと名刺交換させて頂き本も無料でいただきました♪
http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/

ただ、お客さんが一杯いて忙しそうなのでソソクサと退散。

グルグル廻りながら、他のブースの様子を伺ったりしてました。
チラシ配る狙い目は、セミナー終わった直後のドサクサ紛れですね(笑)

初日だからなのか??お客さんが少ないような気もしました。
4?5年前に行った時は、歩くのも大変なぐらい大量にお客さんが居たような気もしますが・・・
毎年3日目が多いのでしょうか?

途中で見積中の物件が気になって工事会社に電話をし始め、
ちょと外に出たら、ひたすら電話かけまくり。。。

新橋まで戻ってきたら、財布無くしてました。
ガーン。。。

警察に届けたあとは、しょうがないので、
新橋から東京駅の会社まで歩き、運がいいことに社長がまだ会社にいました(笑)

裏緊急企画が
「kkenji1の財布を探せ!!!」
になってしまいました。。。(涙)

何やってるんだ・・・

黒い象革の財布見つけた方はご一報ください!!!

明日は、なんとか午前中に見積終わらせて、突撃したいと思います。
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土地活用事例1
2009/08/05 00:29|賃貸住宅フェアTB:0CM:2

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

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建設費を調整する
バリュー・エンジニアリング(VE)の
「仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。」
について書かせて貰います。

以前にも書きましたが、現場監督から、あるディベロッパーに転職し仕入・開発業務を
行っていました。

つまり、建築主の立場から現場を回り、
定例に参加し物件の状況を確認していくお仕事です。

転職直後は、自社の仕様に慣れるため上司(建築は素人)と一緒に、
現場を回っていました。

あるゼネコンさんの定例に参加してみると、
直ぐに上司とゼネコンがべったりな事が判り、私は新参者として
様子を伺ってきました。

ゼネコン「○○(上司)さん、この現場、赤字でホントきついんで・・・この仕様下げてもいいですか???」
上司「うーん。。。判りました」

私「ええええ???」

上司「ここの仕様変えたいんだけど、どれくらい上がります?」
ゼネコン「おい!ネットで幾らだっけ???」

私「は???」

CM屋としては衝撃を受けました。

NETとは、下請に発注してる金額で、施主に出している金額と
下請に発注している金額が違うと堂々と言ってきました。

普通の見積書では儲かってなさそうに見せる為に、単価に利益を乗っけて、
一般管理費(工事利益部分)を少なめに出します。
増減の時も誤魔化しが効きますし、実際、見積書と下請への発注金額が慣習で違うにしても、
建築主に対し堂々というような事じゃありません。
(建設業はそんなに儲かるものじゃないですが)

しかも現場進行中に変更があった場合、
正式な見積書を出すようにと言っても一向に出てきません。
全て口答です(笑)

上司はしょっちゅうそのゼネコンと、飲みに言ったり釣りに行ったり、
もうベッタリのようです。
サラリーマンである私は、上司が社外の人間に「わかった」と言ったので取り合えずその場は、
上司の顔を立てなにもいいませんでした。

帰りがけに、言いましたが当時は景気絶頂期で、
社内でも力のある上司(確かに不動産については凄いです)
だったので全く取り合えません。

上司「うちからすればゼネコンが作ってくれなければ何も出来ないんだからゼネコンは大事なお客様」
まあ・・・ある意味それも正しいですけど。。。

CM屋から言わせれば、それとこれとは、全く次元の違う話で、
現場が赤字だろうが建築主の追加工事の増減には関係ない話で、
仕様を落とせば返すが当たりまえですが、
平気というか当たり前のような感じでした。
(赤字の現場は会社に詰められるので気持ちも判らなくも無いですが、言うべきことではありません。)

見積書に単価いれてるのに、いざ増減の時に、
ネットとか言われるとイラッときます。
(ゼネコンは実際に専門工事会社に払っている金額は見せません。)

こんなことが、世の中ではマカリ通ると普通に思っているゼネコンもいるのです。
デベに対してこれですから、一般の建築主さんなんかもっとやられていると思います。

その上司も後に景気悪くなってきたので、ゼネコン(別の会社)にこれ言うのは、
幾らなんでもヒドイ、筋が通らない思う無茶なことも言わされてましたが・・・

中にはVE提案を建築主が飲めば現場の利益に加算できると、
ずれた考えを持ったゼネコンもいるようなのでご注意を・・・
(設計事務所とつるんで判らないように変えてる場合もあります。)

注意したってどうこう出来ないかも知れませんが・・・
仕様下げたら戻ってくるの当たり前ですから。

CM会社通して発注すると原価が判るので
便利です。

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土地活用事例1

国境なき医師団 一日100円
2009/08/03 09:14|バリューエンジニアリングとコストダウンTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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