建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       コンストラクション・マネジメント          コストダウン          建設費          土地活用    

 

建設費を調整する上でバリューエンジニアリング(VE)
というものがあります。

英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、
建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと
「仕様調整」です。

「同等の機能・品質の物で、安く施工できる方法があれば、
そちらで施工しましょう」

逆に、
「同じ価格のものであればより価値の高いもので施工しましょう」という物です。

建築主の予算と合わなければ、仕様を落としていくことも
含まれます。

一般的には、施工会社が建築主と設計事務所に提案し、
建築主と設計事務所(設計事務所が独断で決める場合もあります。)が承認します。

基本的に構造(躯体)のVEは滅多に無いです。
設計施工の企画段階ではあるかもしれませんが、
確認申請が通っている段階でVE提案などしたら確認申請の出し直しになります。
躯体については設計図通りに作るのみです。

下記は、内外装工事のVEについて書かせて頂きます。

建築主は、建設費の見積時に頭に入れて置くべき3つの事があります。

1.設計図(見積図面)はガレキの山である。
2.仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。
3.請負契約前に、出来る限りのVE提案をさせる。

と言う事です。

今回は1の、
「設計図(見積図面)はガレキの山である」
について書かせて頂きます。

設計事務所は、法規に即して確認申請図面を作成し、
平行して、施工会社が見積できる最低限の図面を作成します
(実際の施工では設計図を元にゼネコンが詳細な施工図を書き、
施工図を設計事務所が承認して、施工図を見ながら職人さんが建物が作っていきます。
設計図では職人さんは建物を作れません。)

当然、多くの設計事務所は、建築主の要望を聞き、
見積図面を作成しているのですが、
建築主の要望以上のものが、いつの間にか図面に盛り込ませている場合も多々あります。

設計図の仕様書には、見積時に施工会社からの質疑が少ないように、
メーカーの品番が書かれています。

見積時に、ある程度の品番が載ってないと、施工会社は設計事務所に
いちいち質疑書を提出し、設計事務所は回答しなくてはなりません。

設計事務所は、施工会社からの質疑が一杯あると、面倒です。
だから、面倒な事が少ないように仕様書に品番を書いています。
(あんまり質疑の多い図面を書いていると、施工会社から「漫画」と馬鹿にされます。)

そして見積図面のメーカー、品番の決定については、
?建築主の要望や、本当に機能上必要だから書いている場合。
?設計事務所のデザイン上のコダワリ。
?なんとなく書いている場合。
?メーカーの営業により書いている場合。

のパターンに大別されるでしょう。

?については、建築主の要望や、どうしてもその品番で無ければならない理由があるのだから、
とやかく言うつもりはありませんが、
建築主に要望であっても、もっと安くて良い物があるのであれば、
提案するというのが施工会社の本来の姿だと思います(当然、安くなった分は建築主に還元する前提です)。

?については微妙な場合です。
設計事務所は、建築主の要望の有無に関わらず、
費用など関係無くカッコいいものを作りたいという深層心理があります。

特に「建築家」を名乗る方々に。。。
もちろんデザインのバランスも大切ですし、建築主が、幾らになってもいいからと、お願いした
設計事務所のデザインセンスに賭けパトロン的立場で任せて見るのもいいかもしれません。

建築主は何を求めるかにもよりますが、
投資効果に見合わない高いがカッコイイものが、
知らぬ間に仕様書に書かれている場合があることも頭の片隅に入れて置く事べきでしょう。
安くて機能性に優れカッコイイ物を作れるのがホントの建築家とは思いますが。

?については、何となく本棚のカタログを取り出し、何となく品番を書いている場合です。
パラパラとカタログのページを捲って、
「これカッコイイから、これ。」
「そんなに高くなさそうだし、こんなので見積って貰えればいいや。」
と深くは考えず業務的に品番を入れていく場合です。
100%の設計事務所は、本棚に色んなカタログを置いています。
デザインを決める為というのもありますが、
見積図面を作る際に品番を書かなくてはいけないからです。

このカタログ、メーカーによっては単価の目安として設計上代というのが載っていますが、
実際、専門工事会社が幾らでメーカーに発注し、
ゼネコンが専門工事会社に幾らを払っているのか、正確に判る筈もありません。

ゼネコンもCM会社も専門工事会社がメーカーに幾ら払っているかまでは判りません。
専門工事会社とメーカーの組あわせによって掛け目も違うでしょうし、
専門工事会社が得意なメーカールートというものもあります。
何となく書いているのですから、当然、もっと安くて同等の機能・品質の物を探せばあるはずです。

設計事務所が以前やった物件の仕様書のデータをそのまま次の物件の仕様書に使う、
あるいは、
建築主の要望のあった部分を一部をいじるといった場合も多いので、
ガレキの中に、お宝が埋まっている可能性が高いです。

?「メーカーが営業してきたから」
意図的に図面に盛り込ませるメーカー指定というものがあります。

メーカーは見積図面に自社製品を載せて欲しいから、設計事務所に営業をかけます。
見積図面に載っているだけで、まずはそのメーカーの品番で見積もられるのだから、
ゼネコンが出す
「VE提案による仕様変更」
という関門をクリアできてば晴れて自社製品の売り上げに繋がります。
メーカーが営業するのは当然のことですが、
晴れて売り上げに繋がれば。。。な、こともありうるわけです。

ほとんどが、?の何となく図面に品番を書いてる場合だと思いますが、
メーカーも見積図面に品番を載せて欲しいから、カタログを頻繁に更新したりして、
設計事務所と仲良くなりながら本棚にカタログが納まっていくのである。

?の中でも建築主の要望や構造以外に、
内外装工事でどうしても、その品番でやらなくてはならない理由など滅多に存在しないと思います

そして同等の機能、品質を持つ、安くて良いものを探すには、
細かいVE提案については専門工事会社の力を活用するのが、一番効率的でしょう。

ゼネコンでなければ提案できないこともありますが、
そのゼネコンも結局は、その道のプロである専門工事会社に値段と品質・機能を確認するのです。

専門工事会社とは一般的には下請と言われいていますが、
何十年もの間、365日その物を専門に扱うことにより事業継続してきた、
その道のプロ中のプロです。
ゼネコンは最終的に専門工事会社から見積を取るのだから、
値段は専門工事会社の方が詳しいのは当たり前です。

彼らは聞かれれば、どのメーカーの、どの品番が幾らで仕入れられて、
他のメーカーの、どの品番と同等の機能を持つのか一番知っていますし、
カタログ・サンプルも直ぐに持ってきます。

ただ、その真の価値を活用されず、発揮できずにいる場合が多いように思います。

建築主が方針を示すことにより、
専門工事会社は聞かれれば、素晴らしい提案する能力・価値を持っています。
どんどん提案して貰って、ゼネコンは良い提案であればそれを引き上げ、
建築主は設計事務所と相談の上、品質を検討し、採用の可否を決定するのが良いと思われます。

物が溢れ競争が激しい、この世の中で、
あるメーカーのある品番しか、その品質・機能を維持できないと、
思われますか?
大部分は、同じ土俵で競合しているメーカーが存在するのです。


提案してもらうのは、無料ですから、
建築主は、これらの事をまず頭に入れて
設計事務所に対し、施工のプロであるゼネコンや専門工事会社から出たVE提案を、
どんどん引き上げて欲しいという意思を伝えるべきです。
(意思を伝えなければ、面倒なので設計事務所に揉み消される場合もあります。)

そして建設関係者は面倒であっても、
「誰の為に建築するのか?」
を第一に考え、建築主の要望に協力するべきだと思われます。

一方、建築主は、VE提案の採否や色の決定等施工会社に協力し、早め、早めに決めるべきです。
施工者側から言うと、建築主・設計事務所がなかなか仕様を決めてくれないのは、
口には出しませんが迷惑以外の何物でもありません。
現場監督も人間ですから追加工事が多めに出したい気分にさせないように、
建築主は施工者が気分良く仕事が出来るできるよう、
結論を早めに出し工事に協力するべきだと思います。

「設計図(見積図面)はガレキの山である」
をご理解頂けたら、契約図より安い仕様になってるのに還元されないことのないように、
次回の、
「仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。」
にご期待ください。

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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/30 01:39|バリューエンジニアリングとコストダウンTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
あんまり建設ネタに偏りすぎると
飽きられてしまうので・・・

今日は、ひっそりと物件公開しちゃいます。


価格:3億5000万台
積算評価掛目なし:3億9000万台
RC 
築30代前半
山手線内側


ん・・・古いけど安い?

どうせオンボロなんじゃないの???
と思いつつも・・・帰り途中に見てきました。

感想
若い!!!

外見は、同年代の
ほしのあき!!!
w02-0539-090618.jpg

言わなければ20台前半でもいけます(笑)

共用部は最近、大規模修繕入れてますね。
外壁タイルはピカピカしてます☆
防水は屋上まで上がってないので不明ですが、
それ他は10年ぐらい定期清掃以外
何もしなくても大丈夫だと思われます。
管理が行き届いていて明るいです。

周囲の雰囲気もよさげです。

まだ先方に確認しなくてはいけないことが、
山ほどありますが、
検査済があることを祈ります。

ちょっと古いですが・・・
もし、ご興味ありましたら、
ほし?の!
と、お気軽にメッセージお願いします。

情報固まったら資料お渡しします。



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建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1


コストダウン頑張ります!
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コンストラクション・マネジメントによる建設費コストダウンの実例です。
建設費とコンストラクション・マネジメントの記事是非ご覧下さい。
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2009/07/28 02:57|不動産仲介TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

それでは、建設費の統計をやっと書かせて頂きます。
へえーと思って頂けたら嬉しいです。

建設費が上がった下がったと耳にされる事も多いと思いますが
統計上から見るとどうなのか

建設NAVIからデータを拾いグラフ化してみました。

まずは大枠から
h.jpg
2006年に上昇を始め、運が悪いことに2008年の改正建築基準法による混乱期に、
中国のオリンピック景気と、ドバイの開発ラッシュにより建設費は上昇し、
オリンピックが終わりリーマンショックとともに秋から下落を始めました。

残念な事に、今年の2月までのデータしかないのですが概ね感覚と一致しております。
これだけ建設費が上がって、分譲価格が落ちてしまったら、
体力のないディベロッパーが一たまりも無いのは、
今更ながらご理解頂けたでしょうか?

好景気時に堅実に蓄えをしていた所が、今何とか生き残っているのが現状です。

では建設費内の内訳を細かく分析していくとどうでしょうか?
i.jpg
他も緩やかに上がってはいますが、
建設費の30%程を占める「躯体」が急激に上がっています。
仮設が2004年より下がり横ばいになっているのは
ゼネコンの努力といったところでしょうか?

躯体価格上昇の主な理由である鋼材(鉄筋)単価の推移を
鉄鋼新聞の市中相場のデータを元にグラフ化してみました。
v.jpg
仕手株のようなグラフです。
まあ・・・実際、ファンドが弄っていた部分も大きいかもしれませんが、
鉄筋の原材料であるスクラップが異常な値上がりをして、その後、
今年の6月にかけて急激に値下がりを始めました。

上昇期には、ブラジルの鉄鉱石鉱山が鉄鉱石単価を何倍にもする
みたいな超強気な交渉を製鉄会社にしてた記憶があります。

私は相場師ではないですが、
鉄筋の原材料のスクラップの単価は下げ止まっているようなので、
50,000円台で止まるような気がします。

1000?ぐらいでしたらザックリ150tぐらいの鉄筋量として、
900万円(60000円/t)-1725万円(115000円/t)で
鉄筋の鋼材単価だけでピーク時と800万近くの違いが出てきます。

躯体は、好景気に支えられ労務費も上昇していったのですが、
今は物件も少ないことですし、鋼材も下がってきたので
現在は2004年の指数100近辺までは下がっている気がします。
(実際の統計上の数値ではなく、あくまで感覚です。)

そして、気になるのが原油価格、
d_cht.png
また航空会社がサーチャージの導入の検討に入ったようですが、
職人さんの移動も、生コン車も、建設資材の搬入、輸入建材も殆ど原油が絡んでくるので
気になるところです。

意外と思われるかもしれませんが生コン車がガソリン一杯使ってガーガーやってる
生コン単価は、昨年のオイルショックの時も殆ど変わりませんでした。
また、訳のわからない原油価格の上昇は勘弁して欲しいものです。

まだ統計データが出ていませんが、
現在の建設費の相場は100以下まで下がっているように思えます。

事業用地の地価は前回のブログで書いたように、
ピーク時の半額以下。

建設費の若干の下げと、地価の急落で明らかに
新築を開発すべき環境は整っています。
23区内でも城東・城北エリアの土地などは
全く不動産業者というライバルのいないエリアもあります。

融資期間も長くとれますし、暫くは修繕から開放されますので、
自分で造ってみるのも如何でしょうか?

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/27 22:09|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今回は建設業と関わりの深い不動産の地価について

地価については公示地価が実勢に追いついていないように見受けられるので、
野村不動産の地価動向:商業地のデータを
参考にしても昨年の半値近くまで落ちてきているようです。

不動産仲介をしていても、概ねこのような感覚だったのですが、
改めてデータを見ると、地価下落のインパクトは凄いものがありますね。

建設費と同様、ここまで地価が下落しているのだから建設業の立場からすると
少しは融資を緩くして多くの建物が建って欲しいものです。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/27 07:59|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
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土地活用は、
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前回の統計分析の続きで、全国の建設業(土木は除く)の置かれている状況を
出来高ベースでみてみます。

建設業は仕事が減った減ったと言われて久しいですが、
実際の数値と感覚を照らし合わせてみるとどうなのでしょうか?

国土交通省の建設総合統計のデータをグラフ化したものです。

因みに出来高とは、正にその月で実際に工事をした金額の合計です。

まずは、全国の民間工事と公共工事の出来高から
d.jpg
公共工事については、やはり年々減っています。
政治の部分が大きいと思いますが、
地方は公共工事に頼る部分も多いですから、厳しいですね。

そして民間工事については、
19年の夏以降(ピンクの○部分)に改正建築基準法の影響で明らかに
それ以前の年と比べて異常が見られます。

この夏から冬に掛けては、
3月引渡しの分譲マンションの工事の最盛期で出来高総計があがるのですが、
この年は本来であれば8月以降に着工すべき予定であった物件(3月末引渡しマンションとは別勢力)の
出来高が加算されていない為に
全体の出来高が上がりきらなかったようです。

そして、危惧すべき点は、今年の民間工事の出来高の変調です(水色の○部分)。
例年ですと、春以降、各物件の杭工事が終わり一瞬出来高が下がって
上部の躯体工事が進むにつれて出来高の最盛期を迎えていきますが、
今年は春以降に来年3月竣工の分譲マンション向け工事の出来高が
跳ね上がらなくてはならないにも関わらず、落ち込み方が激しいです。

前回のブログの分譲マンションの着工数の激減に起因するものでしょうか?

次に、民間工事の居住用-非居住用のグラフを見ていきます。
e.jpg

非居住用の出来高はまだ堅調のように見えますが
居住用については、先ほどの分析と同様に厳しいものがあります。

このままだと、建設業自体が壊滅してしまいます。
政治の方で、個人投資家向けの新築物件の開発融資を緩和する政策を
打ち出す等して欲しいものです。

少なくとも首都圏の人口は暫く増えていきますし、
以前よりも地価も建設費(次回のブログで書きます)も落ちているので、
開発リスクは今の方が好景気時よりもずっと低いのですから。

何とか景気が良くなって建設業が活性化して欲しいものです。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/27 07:28|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          マンション          土地活用          コストダウン    

 

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建設費を分析する為に、建設市況を統計から見てみます。

正直、姉歯事件により平成19年6月に確認申請のピアチェック制度が始まり、
建設不動産業界は大混乱期に入り、
前年度比?%というのはピントがずれてしまうので、
正常な時期からの比較をしていきます。

まずは、東京都の分譲マンションの着工数から、
(国土交通省の建築着工統計調査報告の元データをグラフ化しております。)
着工数2

やはりといいますか、平成19年6月末の駆け込み確認済証取得による着工が一段落して、
平成19年9月になりますと、全く確認済証が降りず着工数が、一気に落ちてます。

この混乱により一気にディベロッパーとゼネコンの体力が奪われたので、
国土交通省の失策というのは疑いようもないでしょう。
(国土交通省の見切り発車には今年の10月から施行される、
住宅瑕疵担保責任保険というものがあります。これも一歩間違えれば、
大混乱になる所でしたが・・・後日、書かせて頂きます。)

多くのディベロッパーはプロジェクト融資という形で期間を区切って、
金融機関から融資を受けてるいるので、着工が遅れれば、その分、販売期間が短くなります。
資金繰りが一気に苦しくなる一因になりました。

そして、この時期に提出した確認申請が、徐々に着工できるようになり、
前年ほどとはいかずとも、徐々に着工数が盛り返したように見えましたが、
リーマンショックやマンション販売不振、金融機関の貸し渋りにより
今春の分譲マンション着工数は、17年春?19年春と比較しても
目も当てられないほどの落ち込みを見せています。


並の体力のディベロッパーでは、なかなか着工できない状況です。
来春の竣工物件は殆ど財閥系のディベの物件しか世の中に出てこないでしょう。

建設業はマンションだけではなく公共工事や工場などもあるとは言っても
ゼネコンも相当苦しんでいます。

これに、既着工物件の工事費未払い等があると、一たまりもありません。
選挙も良いですが、政治にも何とかしていただきたいものです。

次に貸家の着工数を見ていきます。
着工数

分譲マンション同様に19年秋は、大きな落ち込みがあり、
その後それ以前までとは行かずとも、
貸家分譲マンション程大きな落ち込みがないようです。
(このデータからはマンションかアパートかは不明です。)
リーマンショックの様子見か、今年の2月に向けて落ち込みが見られましたが、
その後、今春にかけて反発に向かっているようです

地価と建設費(資材)の統計については後ほど書きますが、
今がチャンスと思って融資の引ける不動産投資家は、
虎視眈々と仕込みに動き出した様子がグラフから伺えます


感覚と統計を照らし合わせるのも良いかもしれません。
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コンストラクション・マネジメントによる建設費コストダウンの実例です。
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土地活用事例2

土地活用事例1


2009/07/26 05:27|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用          建設費          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは
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賃貸住宅フェアなるものが、8/4(火),5(水),6(木)にありますので、
出展はしてませんが、全日、突撃してきます(笑)

大家さんや、不動産関係者が大量に押し寄せるお祭りで、
何と昨年度実績4万7000人とのこと

実は私、前前職のゼネコン現場監督時代
一度だけ出展ブースに立ったことがあります。

思い起こすは多分4、5年前・・・

現場監督なのにちょうど現場と現場の間の期間だったので借り出されて、
全然、営業する気なかったんですが・・・
通行してる方に話しかけたら、楽しくなってきてしまって・・・
なんと奇跡的に、新築ワンルームマンション1棟受注してしまいました♪

今回は本職の営業です(謎)

出展はしてませんが、手当たり次第話しかけるかもしれません。

本フェアでは、不動産投資に為になるセミナーの他に裏緊急企画
「kkenji1を探せ!!!」を開催します。

それでは、kkenji1の特徴を・・・
身長:170cm
体重:60kg痩せ型
髪型:ジェルでツンツンに上げて固めてます。
服装:スーツ姿(モテスリム???)
持ち物:スーツのポケットに青キャップのボールペンを2本指しておきます(笑)
似てる芸能人:黒田ゆうきを東南アジア系にしたらしいです。


m96-0551-090119.jpg
↑こんな顔???

見付けた方は、
「け・・・けんじさんですか???」と、お話掛けください(笑)
ありったけの笑顔と、お名刺を差し上げます!!!

えっ?いらない???

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2009/07/24 21:19|賃貸住宅フェアTB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
「7月23日15時47分配信 読売新聞

 賃貸マンションの契約更新の際に「更新料」の支払いを求める契約条項は、消費者契約法に反するとして、京都府長岡京市の20歳代の男性会社員が、支払い済みの更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟の判決が23日、京都地裁であった。

 辻本利雄裁判長は「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定、同法に基づいて、更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し、家主に請求全額の支払いを命じた。

 国土交通省によると、更新料が設定された賃貸住宅は京都や首都圏などに約100万戸あるとみられる。同種の訴訟では更新料を有効とする判断が地裁段階で続いており、判決は他の訴訟にも影響を与えそうだ。

 判決によると、男性は2006年4月、京都市下京区内のマンションに、賃料月5万8000円、2年ごとの契約更新の際には賃料2か月分の更新料を支払う、との内容の契約を結んで入居。08年の更新時に11万6000円を支払ったが、同5月末に退去した。

 裁判で家主側は、「更新料には賃料の補充的要素がある」などと主張したが、辻本裁判長は「更新後の入居期間にかかわりなく賃料の2か月分を支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」と指摘。そのうえで、「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、趣旨も不明瞭(めいりょう)。男性に具体的かつ明確な説明もしていない」などと述べ、契約条項は無効と判断した。

 男性は今回の訴訟で、入居時に支払った保証金(敷金)35万円の返還も求めており、判決は保証金についても消費者契約法に照らして無効とし、請求を認めた。

 男性の弁護団は「判決内容は当然の判断」と評価。家主側の代理人弁護士は「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」としている。 」


「賃貸住宅の更新料は無効」 100万戸に与える判決の衝撃度

この判決、大家ではない、今は、ちょっと有難かったりしますが、
ちょうど7月末更新なんですよね・・・
不動産投資されてる大家さんには影響出てくるんでしょうか?

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土地活用事例1
2009/07/24 18:34|更新料違法TB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
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私・・・
インターネットとか全くの、
ど素人なんですが・・・
本も何も読んでないし、誰からも教わった訳でもないんですが・・・
なんだか良く判らないのに・・・
グーグルの1位/1,180,000を 取ってしまいました(笑)

検索ワードは
ドッドーン
「建設費 ブログ」
です。

ええええ???
なんで?なんで???

全然意味が、わかんないっす!!!

まあ・・・こんな誰も読まないようなマニアックなブログを永遠と書いてる人が
日本に私1人だけなのかもしれませんが・・・(笑)

いえ・・・きっとそうです。。。
建設費について、ここまで書いちゃっていいんですか???
というとこまで、勢いあまって書いてしまいましたから(汗)

でも天下のグーグル様で1位を取ってしまうというのは、
ほんとーに気持ちの良いものなので、不運にもこのブログを見てしまった方々に
この場を借りて、この喜びを伝えさせて頂きます!!!

ちょっと本でも買って真面目に勉強しちゃったら、
ITコンサルタント
なーんてホリエモンも真っ青な名刺を作ってしまうかもしれませんよ(笑)

そして私の脳内は今頃になってIT革命が起こっております。
趣味、「ネットサーフィン」
なんて言ったらモテモテになるかもしれませんね。。。

次のターゲットはヤフ子ちゃん
待っててね!!!

・・・次回から又、NHK口調で語らせていただきます。

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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/23 04:07|日記TB:0CM:8

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
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これまでに、建設費のカラクリについて、長々と書いてきましたが
ここで一つ設計事務所について補足させていただきます。

ゼネコン選定について、
設計事務所にもバックが入っている可能性について、
述べてきましたが、勿論全ての設計事務所がそのようにしている訳ではありません。


本心まで聞き出せたわけじゃないですが、
設計事務所の7割以上はバックとかそういうの嫌いという方かもしれません。
建築主とゼネコンどちらを向いて仕事をしているかというのは深く考えずに、
単に付き合い長い方が、情が沸いてるし楽だ、
一緒に仕事がしたいってだけの場合もあります。
(不動産業者でもある私が言うのもなんですが、ただで紹介するような不動産会社に出会った事がありませんので、不動産業者の紹介は安くても99%バックは流れてると思います。(笑))

単純にバックを貰おうとする設計事務所との考え方の違いで、
「建設費が安くなれば建築主の為になる。」
「予算が浮けば自分の作りたい、かっこいいものがもっと出来る」
と思っている設計事務所の方々も大勢いらっしゃいますし、
そういう設計事務所の方々とパートナーシップを組み
建築主様をご紹介頂くことも多いです。


ただ基本的に設計事務所でコストについて専門工事会社の見積まで取って
ゴリゴリやる設計事務所は皆無に近いと言い切れます。

そもそも設計監理料の中に、そこまでの経費は含まれておりませんし、
ゼネコンの専門工事会社をいじる事は、日本の建設業でタブーとされてきたので
それ程踏み込んで交渉しようという考えはありませんでした。

仮に、そこまで踏み込んで交渉しようと思っても、
彼らは確認申請を通した後には施工の監理(工事の監視)という重要な任務があるので、
自分の紹介した専門工事会社の仕事の出来が悪かったらゼネコンに文句が、
言いずらいという足枷があって設計監理料内ではそこまでの責任を負えないというのが
正直なところでしょうか?


よって、専門工事会社について見積ルートも持ち合わせて来なかったというのが実態です

その為、設計事務所の工事費の調整とは、
何社かゼネコンの相見積を取っても予算が合わなかったら
相場より自分の設計が高すぎたんだ?
と色々と仕様を落とす。
これが、これまでの常等手段でした。

ここで第三者のCM会社の登場するとどうなるでしょうか?

まず仕様を落とさずにゼネコン・専門工事会社と徹底的に交渉します。
(下世話な話、コストダウン額からFEEを頂いているので当然と言えば当然ですが・・・)
平行して、見積に参加した専門工事会社の得意な仕入れルートのメーカーなどを使って
設計図と同等のものでコストダウン出来ないか検討し、設計事務所・建築主双方に提案します。
それでも予算と会わなかったら初めて仕様を落とす提案をします。

そして工事中はCM会社は自らが選定した専門工事会社やゼネコン両方に対して、
ギャンギャン言います(特に工期について)。

何故か?

そもそもCM会社はゼネコンの現場出身者が多く、
ゼネコン時代に自社の選んだ専門工事会社に問題あるときは、
ギャンギャン言って、ものづくりをしてきた人種なので、工事を進める為に、
工事会社に物を申す事に全く抵抗がありませんし、あらゆる手段を行使します。

そして、もともと専門工事会社とゼネコンの見積条件・マッチングする時に、
何度も何度も、専門工事会社を入替えることによって初めて受注できる仕組みであることを
念を押しているので、
ゼネコンの現場担当者は会社命令で施工管理を任されている状態です。
なのでCM方式だから施工管理がやりずらいという泣き言は
ゼネコンは言えない条件になってしまっているのです。


私も所長の2現場も含め、1万人以上の職人さんと仕事をしてきましたが、
同じ職人さんと他の現場で出会ったのなんて30人も居ませんから、
新規の専門工事会社・職人さんとだと仕事がやりずらいなんて思ったことないですし、
以前にも書きましたが、いつもの業者・職人さんと内輪で仲良く作りましょうなんて、
そんな甘い世界で生き抜いて来たわけではありません。

1部上場ゼネコンであっても現場に来る職人さんは、
本隊・孫請・ひ孫請など応援と入り乱れて、正に一期一会の職人さんが大半なのが普通だという
実態を一般の建築主様にもまずは知って頂けたらと思います。

そして、建築主の方を100%向くCM会社(CM信者)としても
「安いから、悪いと絶対に言われたくない。」
というプライドもあります。


もし普通の紹介による相見積で、ゼネコンが怠慢な行動を取っても建築主は、
設計事務所には相談できますが、そこから先は設計事務所の監理に委ねるしかありません。
その怠慢の原因が、仮に専門工事会社であったとしても、
設計事務所はゼネコンより専門工事会社の連絡先も知りませんし、直接、
専門工事会社に交渉することなどできません。

CM方式の場合はゼネコンと専門工事会社両方に設計事務所以外のルートから、
専門工事会社まで直接話が出来るルートが出来る訳です。
そして温厚な方が多い設計事務所より、厳しい物言いでCM会社は交渉できます。
工事を進めるためには、例え仲の良い専門工事会社であっても甘いことはいいません。
専門工事会社もその工種のプロですから、至らぬ所があれば指摘されるのが
当然のこととして受け入れます。

蛇足ですが、一般には下請といわれる専門工事会社の方が、
どんな設計事務所よりどんな現場所長より、
誰よりもその工種については詳しいですし、良く知っています。
何十年もの間、365日その工種のプロとして生活しているのだから当然と言えば当然ですが、
ゼネコンや設計事務所がその道のプロの専門工事会社にコストダウンの手法や納まりを提案させ
採否を決めるというのは良くあることです。
(専門の工事会社だから専門工事会社というのです。)

だからといって設計事務所を否定しているわけではなく根本的に、
設計事務所とCM会社は分野が違います
例えて言えば、設計事務所はピアニスト、CM会社は調律師、
はたまた、ゼネコンはピアノメーカー、専門工事会社はピアノの部品メーカーと言ったところでしょうか。
設計事務所(アーティスト)が最高の演奏をする為に、
CM会社は裏方で工事費を調整しているような感じですかね。

戻りまして・・・

普通の相見積でも、CM方式も品質に関して全く上下関係はありません。
躯体については当然、全く同じ品質のものが出来ますし、
仕上がり具合についても普通の相見積でも最初の検査では
幾つか悪い所もあるでしょうし、
CM方式でも幾つか悪いところがあるでしょう。


仕上げについては人の手でやることですから、
1回目の検査で至らぬところがあれば2回目の検査までに直してもらう。
2回目で直ってなければ3回目の検査までに直してもらう。。。。

これは、普通の相見積であってもCM方式であってもなんら変わりない流れで
引渡しまで向かっていくのです。
(紐付きでも一緒です。)

もちろんCM会社だって人間のやることですから
仲の良い工事会社の担当者はいますので、
私情を挟みたくなる誘惑に駆られることは全く無いという訳ではありませんが、
見積に参加して頂いた他の工事会社様に失礼の無いように、
数字と施工履歴によって平等に受注者を選定していきます。

偶然でも、この記事を読んでCM方式について興味が沸きましたら、
これまでの日記も是非読んで頂いて
建設費のカラクリの裏の裏まで知る切欠になって頂けたら嬉しいです。

そして適正な建設費を導く事により多くの建物が建設され、
建設業が少しでも活性化されて行く事を願います。



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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
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土地活用事例1
2009/07/22 22:03|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       土地活用          コストダウン          建設費    

 

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と・・・アクセスが少ないので不動産投資ネタ書いてみました(笑)

思わずクリックした方ごめんなさい。

まあーあるには、あるんですが・・・
違法建築です(苦笑)

住むには問題ないですし、実際、世の中には結構あるんですが、
絶対、融資つきません。

一般には全くニーズがないので、
もうちょっと調べて、16%以上に交渉してキャッシュで買っていただけるところに
持ち込みます。

世の中には、こういう物件を探してるキャッシュ使いたくてしょうがない
ところってあるんですよねーーー

まあ、唸るほど資金があれば、
短期間で回収できるから賢い買い方でもありますが・・・

来週の不動産仲介関係のお仕事は、
これを動かしつつ、買付待ちレジ物件と、ワンルーム用地、竣工済みレジ2棟を動かしていきます。

新規物件をジャンジャン開拓できるよう頑張りまーす!


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土地活用事例1
2009/07/20 20:33|株式・投資TB:0CM:2

       コンストラクション・マネジメント    

 

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

私自身、コンストラクション・マネジメントの営業をしているので、
首都圏の新築の開発状況は全て把握しているつもりですが、
今買っているファミリーディベロッパーは財閥系と数社全部で10社ぐらいでしょうか?
ワンルームディベは実際に土地を買ってるのは3社程度です。

つい、2年ほど前は、銀行融資が緩かったのと作れば売れた為、
少人数の街の不動産屋の、おばちゃんが、狂ったように土地探しをしてましたが(笑)

基本的に小さなディベはキャピタルゲイン目的の
プロジェクト融資(期間が2年程度)で借りてますので
竣工時に値下がり分を吸収できなかったところは。。。な状態です。

そんな中でも、生き残り、今でも土地を買いたいといってるディベは、
まずは不動産仲介として大体お付き合いしてますが・・・
売値が相当落ちているので収支が厳しくて
実際は全然買えてないというところも多いです。

あと元気なのは、医療法人・介護施設の開発
ここら辺は、助成金も出ますし、
地価と建設費が落ちているからか結構、多いです。

今、意外にも多いのが、個人名の建築主様
共同住宅です。

中古の方が利回りいいので、意外と思われる方もいらっしゃるとは思いますが、
東京の個人投資家名義の新築マンションは鉄骨、RCで
大体、月に30棟から40棟建ってます。

ディベ全盛期には目立ちませんでしたが、
長期融資で借りられる個人投資家(資産家???)は、
新築用で土地を買われて開発されているのです。

まあ、地価も建設費も落ちてるのだから
長期融資で借りれるなら新築建ててしまうとお得と
お考えの方も結構いらっしゃるということです。

私の住む練馬もちょっとした個人投資家の開発ラッシュです(笑)

だけど、工事のお知らせ看板の施工者欄を見ると大体
ゼネコンの紐付きなんですよね・・・

更地のお知らせ看板って、ちゃんとした見積図面が出来る前に
大体のプランが決まったら一番最初に
近隣住民にお知らせする訳で・・・この段階で
施工者欄が「未定」だったら相見積、
○○建○と書かれていたら、紐付きです。

ダミーでゼネコンが設計事務所欄に乗ってて、
施工者欄が未定というのもありますが(笑)

紐付きになった物件に無理やり割り込もうという気は全然ないのですが、
紐付きになる前に何とかコンストラクション・マネジメントの存在を知って欲しいものです。

前回の日記に書いたように、土地の段階から収支組んで営業かけるゼネコンとかは、
ぼったくられている可能性も高いですし、
少なくとも、相場より安い訳もないですから・・・

設計事務所・不動産会社の紹介とか、誠実そうな笑顔の裏に
バックマージンが流れてる可能性が高いということも
頭に入れておきましょう。

街中の更地で、お知らせ看板を見たら
興味本位で、どういう建築主がどういう考えで、施工者を選定しているか
見てみると面白いかもしれません。



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国境なき医師団 一日100円
2009/07/20 16:39|日記TB:0CM:2

       土地          有効活用          マンション          建設費    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
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今日、Mailにてワンルームマンション用地のpdfが届いておりました。

開いてみると、
土地は、びっくりするぐらい安いです。

この土地から100Mぐらい離れた土地
ディベ仕入れ時代の一年前ちょい前の
2007年に検討していましたが、
1種で当時の半額です。

そしてファイルをスクロールしていくと、
皆様も良く耳にしたことがあるような、
ある個人投資家向けのゼネコン???
というか大家様に賃貸経営しましょうという有効活用系ゼネコン(営業会社?)
の事業収支が乗っていました。

建設が驚くほど高すぎます。

ディベの最悪の支払条件
&高級仕様で収支を組むときの1部屋単価が
今なら建設費も落ちてきてるので
8階建てRCラーメン構造で
一般見積で普通に見積とれば850万(税別)程度でしょうか。

一年前のディベ時代は、
どこまで建材が上がるか見えなかったので
1000万で収支を組んでました。

2009年7月現在で、
支払条件が良い地主様や、個人投資家には、
ゼネコンの金利負担も少なく、やる気満々なので
800万(税別)も見てれば安全でしょう。

なんと、このゼネコンの収支は1076万(税別)
更に免振仕様なる収支まで別途書いてあって
1146万・・・

高すぎます。

こういう有効活用系営業会社の賃貸マンションは、
世の中で沢山建っているので、
営業マンを信じて、そういうものだと、
建てられてしまう地主様も多いのでしょうね。

9階建のマンションで免振仕様なんてありえないですし、
分譲マンションでも付けないことが大半です。

まず世の中では、
有効活用系以外の普通のゼネコンが大半です。

一方で、普通のゼネコンは当然のように、
マンション施工は可能です。

勿論、普通のゼネコンも、情報が入れば、
有効活用の営業もやりますが、
飛び込み営業や無理な追客もしません。

最低でも普通のゼネコンに設計事務所が書く、
同一図面での相見積は取るべきです。

その先に究極の賃貸経営を求められるのであれば、
コンストラクション・マネジメント
を導入するべきでしょう。

因みに仲介業者さんに確認したところ、
建築条件無いとのことです。

当初、土地の有効活用で営業に入り、
建設費が高すぎて売ることになったのでしょうか。

ここで、ひとつアドバイスができるのは、
事業を検討するときや、土地を買うや以前に事業収支組む場合は、
相場の金額より安全側で組んだ方が良いと思われます。
大体、ゼネコンに概算見積を取っても最終見積は1.1倍ぐらいで出てきますから(笑)

コンストラクション・マネジメントによるコストダウンは土地を買った後のボーナスという気持ちで、
土地は高買いしないようにしましょう。

この物件、相場の建設費で収支組むと
諸経費・追加工事代金300万・電波障害対策費200万・税込みで総事業費4億
表面利回り8.39%

コンストラクション・マネジメントで10%コストダウンをすれば
建設費・賃料安全側に見て総事業費3.75億
表面利回り9%ちょい超え程度ですかね。

平均して15%程度は落としてますし、
もっと仕様や諸経費を似詰めれば、
実際に支払う金額は1000万以上改善できると思いますが、
杭の長さ、電波障害対策の必要性、近隣対策費諸々も
今のところ不明なため余裕見てこれぐらいです。
(鉄が又値上がり始めるかも知れませんし)

23区、総武線沿線4分
人口増加を続ける地域にも関わらず、
ワンルーム条例改正と、
ワンルーム系ディベの不振により完全に供給ストップしてるので
賃貸は安定してると思われます。

今回は、土地のご紹介ですが、勿論、
コンストラクション・マネジメントを駆使した
土地の有効活用に関しても、
お手伝いさせていただいております。

他の記事もご覧になっていただいて、
ご興味を持たれたのであれば、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

【追記】
設計料
確認申請料・役所検査費用

抵当権設定
取得税
登録免許税
地積測量費
ボーリング調査費
土壌汚染調査費
司法書士手数料
固都税

追加工事代金
家屋調査費
電波障害調査費用
電波障害対策費
近隣対策費
事業金利
事務手数料

等等込み込みの利回りです。



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神戸


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土地活用事例1
土地 有効 活用 東京 マンション経営


2009/07/16 21:22|不動産仲介TB:0CM:0

       土地活用          コストダウン          建設費    

 

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土地を仲介でいじっていた売主様からご連絡・・・

「エンドのお客様から満額で買付を頂きましたので
そちらで決めさせて頂きます。」

私も先週から買付を待ちに待っていた状態でしたので
当然ながらガックリとしましたが、
売主様にとっても早く決まって良かったと
気を取り直して即座に売主ルートからコンストラクション・マネジメント(CM)の営業開始です。

既に他社より1000万近く安い
解体の見積を売主様に提出しておりますので
これを突破口に何とか買主様に繋げて頂けるように、
営業スタート

時間を置くと、出来レースにしようとする力があっという間に働いてしまうので、
売買契約に迷惑の掛からないように、資料だけでも渡して頂く等、
何とか切欠を掴みたい所です。

建築主の本来の願いであるはずの
品質を落とさずに建設費安くご提供する為には
内外問わず色々な力を跳ね除けなくてはなりません。

不動産仲介も一生懸命に頑張っておりますが、
本来の目的はコンストラクション・マネジメントCM)の考え方を広める為に
不動産を扱うことによる情報収集力の向上

終わりは新たな始まりです。



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土地活用事例1
2009/07/15 20:32|不動産仲介TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

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前回お話した6000万のリフォームの物件
お話を伺いに先日、売買仲介でお世話になる師匠の下に・・・
(師匠が先日、仲介したと話されていた物件です。

まだ設計図は煮詰まってないようですが、
大体のイメージは掴めました。

師匠が、どうも出来レースの破壊に走ったようで、
コンストラクション・マネジメント(CM)使いである私達の存在を設計事務所に伝えたようです。

すると・・・設計事務所のプライドか?
設計事務所更に相見積も取る。
私もメーカに言えば安くなると言い出したようです(笑)

言えば多少は安くなるでしょうけど設計事務所は直接の発注者じゃないですからね。。。
直接の発注者である専門工事会社にメーカーと交渉させ
更に専門工事会社と直接交渉できなければ極限までは落ちません。

小学生と腕相撲するようなものですが、これだけでも私達の存在価値があると感じ正直嬉しいです。

まあーこの物件に関しては、
もともと設計事務所の相見積と勝負させて頂くつもりだったのですが
きっと、安いから悪いとか文句言ってくるんでしょうね。

スーパーゼネコンの下請専門工事会社を徹底的に注入していきます。
楽しみでしょうがないです。

私達が一番心配しているのは、品質ではなく
ゼネコン工務店与信です。

勿論、建設業に携わる会社が倒産してしまうことは、
最も胸の痛むことですし、
与信の無い会社を建築主様にご紹介し安くあげることでFeeを多めに頂こうという考えは
毛頭無いのですが、
CMに参加頂き、ご紹介した会社が2年後、10年後に存続しているか
ということについては
「絶対に大丈夫です!!!」
なんてことは
口が裂けても言えません。

銀行であっても3ヵ月後のゼネコンの与信が読みきれないこのご時世、
10年後に絶対に存続しているだろうと言い切れる会社は
清水、大成、竹中、鹿島、大林ぐらいです。。。

今、建設業で余裕で居られるところなど存在しないと思います。

建築主様とご相談の上ですが、
小規模な物件であっても頭を2社組み込む等
リスク分散についても検討しなければならない嫌なご時世です。

早く景気が良くなって欲しいものです。

そして今の教訓から景気がいい時において建設費を上げすぎないことです。



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土地活用事例1
2009/07/14 22:10|リフォームTB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

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不動産仲介の師匠から
ご連絡を頂いた。

内容は、上得意先の社長が家をリフォームしようとしているらしい。
(師匠が最近仲介されたと聞いてた物件です。)
で・・・設計事務所ルートで相見積取ったら6000万

この社長様、億万長者の方らしいですが、
納得いかないものにお金を払いたくは無い。
流石でございますといいますか、あたりまえのことであるが・・・

師匠の話では、
設計事務所の出来レース
とのこと。

どうも建築主がお金持ってるのを良い事に
ぼったくろうとしている感が伝わってきます。

しかも、この設計事務所、
建築屋なら誰でも知ってるような
建材メーカーを知らないらしく・・・
役不足だから事務所チェンジも念頭に入れてるらしい。

まあ・・・社長様のお家なので結構良い材料使っているんでしょうけど
戸建6000万のリフォームってどんなもんなんでしょう。

取りあえず、これまでの経緯と図面を頂きに月曜お伺いしてきます。

あっ、これまでゼネコン・ゼネコン言ってきたので
コンストラクション・マネジメントでは大きい仕事しかやらないと思われていた方多いと
思いますが、
戸建業者さんの多棟現場とか、注文住宅とか普通にやってますので!!!

世間では戸建業者さんの単価相当厳しいと言われているようですが、
CM使いからしてみれば全然余裕なんですよね・・・

建設費と名前の付くものでしたら、戸建からマンション、工場、病院、商業ビル、オフィスビル、各種改修工事・・・
と、土木やタワー系建築物以外は、何でも削減できます。


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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/12 16:17|リフォームTB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
不動産投資とはあんまり関係ないですが・・・

個人投資家向けでないファミリー関係は
ディベに持ち込んだりもします。

なんだか知らないがディベ社員は忙しそうにしてます。

昨日・・・
一番買いそうなディベの担当に電話

まず会社の電話
「今、電話中なので折り返すように伝えます。」

放置です・・・

携帯に電話
「今から会議なんで折り返しマース」

三回目電話
「ブチ、ツーツーツー」

・・・放置デスヨ・・・

しばらく電話してなかったので
CMの営業だとでも思ったんでしょう・・・
この会社が新築を開発できない事ぐらい判ってますから(笑)

めんどくさいから、もういいや・・・

次に買いそうなディベの担当者に電話

食いつきいいです!

本日、冷やかし半分に、最初のディベの担当にもう一回電話

値段聞いた瞬間態度がコロッと変わりました(笑)
食いつき良いけど、私の中では、ここは2番手扱いです。

売主さんのお役に立ちたいので、
保険ですね。

どんなに忙しくても折電しましょう

大統領じゃないんだから、
そんなに忙しい訳ないですから。



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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/10 03:07|不動産仲介TB:0CM:2

       建設費          土地活用          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
お付き合いさせて頂いている
一部上場ゼネコンから工事費回収依頼を受けました。。。

内容は、倒産したディベからの工事費未収(ワンルームマンション2棟-約300戸)を
自力で建物を売却の動きをしてでも何とか回収したいとの事。
(竣工済、未引渡し)

同じ建設屋として、
建設費が払われないということは自分が食い逃げされた気分で、
気持ちの入り方が全然違います
(過去に長々と書いてるので、ご覧になって下さい。)

担当者の方も弁護士に確認しながら手探りですが、
頑張ります。

感謝



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2009/07/09 00:27|不動産仲介TB:0CM:0

 

 

先日の鬼物件
情報収集を開始しました。

信託受益権を現物売買に戻さなくちゃならないのでやっこいけど、
出資している機関投資家が同意しているか確認を急いでいます。

ある筋からの情報によると、どうやら完全なるガセではないようだ。

ノンリコ切れのファンド物件は、
エクエイティに新たに出資を募って、
金融機関の比率を減らしながらノンリコでリファイナンスするか、
損切で売却するしかないので、
これからも続々と出てくるでしょう。

と・・・全然違う土地の買付、稟議待ちのkkenji1
お腹すかせている会社あるんですね。。。

転職後2ヶ月

不動産で、お付き合いあった皆様にkkenji1の本当の姿を再認識して頂いたようで
建設絡みの引き合いも出てきました。

日本にCMが広まらなかった理由。聞かれます。
・営業してなかったこと
・しがらみ(癒着)が多いこと

かと、分析しております。

私の挑戦は一人ではできません。
(もちろん会社でやってる仕事ですが・・・)
いろんな方々に応援され支えられていると、
改めて実感しております。

感謝



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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/07 22:40|不動産仲介TB:0CM:0

       建設費          コンストラクション・マネジメント    

 

私は2007年下期にCM会社から、とあるディベに転職しました

当時はディベの絶頂期

現場で汗水垂らして施工管理をしている身から見たら
光り輝いて見えました。

入社してみると、歌舞伎町のキャバクラでの接待・・・
社員全員での社員旅行
びっくりするほど散財をしておりました。


世界的好景気にのり建設資材・建設費は高騰、
改正建築基準法により着工の目処すらたたない最中に。

入社して、開発物件の見積書をチェックしてみましたが
CM屋の目から見て、ありえないほど単価が高い。

当然のようにCMの提案をしましたが、上司は
「今までの付き合いがあるから、いきなりは出来ない」
「徐々に徐々に変えていく」
「俺はそんなことしなくても去年2億稼いだ」

と、おっしゃっていました。

結局、景気が悪くなって来た頃CMで幾つか15%程度安く見積ましたが、
CMでは着工できませんでした。
今となれば、専門工事会社に迷惑を掛ける心配がないので
良かったと思っています。

「金を払わない建築主は客じゃない」
これは、現場監督時代に先輩が良く言っていた言葉です。

建設費削減を仕事をしているというのは、
ただ業者を叩いているだけの、とんでもない人間と思われるかもしれませんが、
私の気持ちとしては、適正な工事費を導き出しているだけで、
建設業が流動性を高めることにより活性化してほしいと願っているだけです。

建設費を適正な利益を確保しながら削減でき、
建築主の収支が合ってくれば、新たな建設物が生まれてくるチャンスがあるのです。

私が出会ってきた多くの職人さん達は、単価が上がり続けるより、
「継続的に仕事があり、やった仕事の代金がきちんと支払われること」
これを一番願っていたと思います。

工事をして頂いたのなら、必ず、工事代金は払わなくてはならない。
払えないなら食い逃げと一緒です。
あたりまえのことですが、それが今出来ていないことが沢山見受けられます。

ものづくりの意味もわからず、散財してきたディベに開発する資格など
そもそも無かったのかもしれません。


私はバブル崩壊については詳しく知りませんが、
景気の良いときにこそ、しっかり足元を見据え、倹約し、コストを落とさなくてはならない。
と、改めて痛感しました。

景気の悪い今こそ、汗水垂らしてものづくりをして頂いたゼネコン・専門工事会社・職人さん達に、
きちんと代金をお支払いができる建築物がどんどん生み出せるよう
CMの考え方を広めていきたい。


これが偽らざる気持ちです。


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2009/07/04 20:46|日記TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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