建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       土地活用          建設費    

 

ちょっとふざけて不動産投資について考察してみる。

世の中には、

「トレーラーハウス」

という面白いものがある。

300万で25?ぐらいのが、
なかなかお洒落なのが1件買えるようだ。
つまり、坪単価
300/(25/3.305)=39万ということだ。

多分、自分で直接輸入できれば220万も
しないんではないかと思われる。
(万が一中国で生産できたら150万もしないかもしれない。)

どうも建築物じゃないから確認申請もいらないらしい。
ということは建蔽率も関係なくずらずら
並べることも出来ると思われる。
(建築物の定義は、土地に定着する工作物となっているが、
ホームページによって書いてることが違うので、
役所によって判断がゆだねられているのかも知れない。
移動するんだと押し切れるかもしれない)

設計料はもちろん不要。
かわいいから家賃も1.2倍ぐらいでも満室になるような気もする。

仮に200?=1000万の土地に
トレーラーハウスを5個置くと

総取得1500万+1000万=2500万

可愛いから家賃6万とれたとして、
6万×5個×12ヶ月=360万

360/2500=14.4%

どっひゃあーーーー

万が一220万で個人輸入できたら
360万/(220×5+1000)=16%

しかも不動産所得税、固定資産税、自動車取得税、重量税、
自動車税等、全てかからないらしい(笑)

ホリエモンのように法の盲点を突けば
めちゃ儲かるじゃん

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

コンストラクション・マネジメントによるコストダウンの実例です。
そのカラクリは建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1

コストダウン頑張ります!
(document.title)+'&u='+encodeURIComponent(location.href)+'&ei=UTF-8','_blank','width=550,height=480,left=100,top=50,scrollbars=1,resizable=1',0);">Yahoo!ブックマークに登録

2006/05/25 23:47|日記TB:0CM:4

       建設費          土地活用    

 

今日は、表面利回り14%以上でそうな、
よさげな土地(上屋あり)があったんで、資料を取り寄せてみた

なんと利回り10%で即時売却すれば、
4000万のキャピタルゲインでないかーーーー
一瞬頭の中で札束が舞った(笑)

しかし、ネット上で建蔽率60%と書いてあったのに、
風致地区で40%しか建てられないようだ。
ボツである(涙)

しかし勉強になったのでよしとしよう。

資料がFAXで届くまでの間、いつもは、ざっくり
容積、建蔽率ぐらいしか
シュミレーションにしていないんだけど、
待ちきれずに、ざっくり日影と採光を考慮した
基本プランまで書いてシュミレーションしてしまった。

頭の中にはある程度イメージがあったのだが、
実際やってみるとナカナカ面白かった。

その土地は南東から北西方向に、ながーい土地だったんだけど、
南側に窓を付けようと思うと
法律上の採光がなかなとれない。

判りやすく言うと、階数を目一杯積んで法律上の採光を取るには、
南側の隣地境界線から建物を離さなければならないのだ。

すると、どういう現象が起こるかというと、
建物が北側に寄る。

別にいいじゃんと思われるかもしれないが、建物
北側に寄ると、日影規制に引っかかりやすくなるのだ(涙)

ここで、採光について触れさせて頂く。
法律上必要とされる採光は
居室面積/7≦有効採光面積である。

有効採光面積とは
ΣA×α
窓の面積A
採光補正係数α

α=D/H×6-1.4(住居系地域)である。

Dが窓から、窓に面する隣地境界線との距離
Hはその居室の窓の中心から上階の一番高いところまでの高さである。

イメージとしては隣地境界から離れてないと
Dが取れないのである。
そして下の方の階に行くほど、Hが大きくなるから
不利になる。

しかしDの取り方に抜け道があるのだ。

例えば
=で、上の-が隣地境界、下の-が窓面とすると、
Dは、=の垂直距離である。2辺を
相当離さないと下階の採光は取れない。

しかし
T /
 /
/
の/を隣地境界Tの上-を窓とすると、
Dの距離は、Tの|と隣地境界/の交点までの距離なのだ。

隣地境界に向かって斜めに窓を取るとDは無限大にでかくなる。

境界-------に対し、
----------
へへへへへ
のように、建物を作れば採光を確保しやすくなるので
結構使えるテクニックかもしれない。
(「へ」だと壁の長さが長くなって施工費は若干あがるけど・・・)

(補足として道路面に向かって窓をとる場合は
Dは道路の反対側までの距離になるからほとんど採光はOKとなる。)

押さないと満室にならないかも(笑)→



(document.title)+'&u='+encodeURIComponent(location.href)+'&ei=UTF-8','_blank','width=550,height=480,left=100,top=50,scrollbars=1,resizable=1',0);">Yahoo!ブックマークに登録

コンストラクション・マネジメントによるコストダウンの実例です。
そのカラクリは建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1


コストダウン頑張ります!
(document.title)+'&u='+encodeURIComponent(location.href)+'&ei=UTF-8','_blank','width=550,height=480,left=100,top=50,scrollbars=1,resizable=1',0);">Yahoo!ブックマークに登録

国境なき医師団 一日100円
2006/05/25 21:43|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       土地活用          建設費    

 

ノンリコースについて問い合わせてみた・・・

2.竣工後、即時売却する目的で、
土地取得費用及び建設費用を
融資することが出来ますか?

一般的な開発型のノンリコースローンと推察いたしますが、プロジェクトの内容にもよりますが、取扱実績はございます。

3.2が可能な場合、
ローンの返済は融資直後から始まりますか?
土地取得から建設期間にもローンの返済が必要となりますか?
自己資金を投入しなくて良い方法があれば
教えてください。

一般的な開発型のノンリコースローンの前提ですが、融資元本部分は不動産売却時の返済とした事例はございます。但し、金利につきましては、一定期間でのお支払
をお願いしております。なお、自己資金部分は必ず、ご出資いただいております


???
どう解釈すべきやろか・・・



5.新築賃貸物件の審査基準として
表面利回りはどの程度必要となりますか?
(一般論で良いです。)

 物件によりますが、NCFベースで6%以上は必要となります。

NCF???なんじゃそりゃあ???

なんだか良く判らんが物件の状況によってはイケルッポイ???(笑)
プロエフェショナルな意見求めまする。

ノンリコースの趣旨としては、物件の価値のみを評価して
融資するんでないの???
と、言いたいところだが自己資金1万円投入で
何とかならんだろか・・・(笑)

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/16 22:28|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

うーーむ。今日は何を書くべきか・・・

「木間仕切りと軽量鉄骨間仕切り」
について書きます。

内装の間仕切壁に入っているの(ボードに裏)は
普通、木間仕切りか、軽量鉄骨LGSです。

床の間とか押入れとかちょっと複雑なのは、
木間仕切りじゃないと難しいかもしれません。

しかしですねーーー
単価は、今の現場でLGS1200円/?

ちょっと時期が違うけど木間仕切りが、1500円/?

分譲マンションなら複雑な箇所も多いので木工事で
全部間仕切り組むことも多いかもしれませんが、
賃貸なら、床の間もないだろうし
LGSの間仕切りで十分だと思います。


強さと耐久性はLGSの方が上だと思うし
1000?あれば、建設費では、30万も違いが出てきます。

塵も積もれば山となるです。

設計図を見て、木間仕切りの場合はLGSで
出来ないか聞いてみるのも手かもしれません。

押すとデートのお誘いがあるかも・・・→
土地活用事例2

土地活用事例1


2006/05/15 23:45|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       新築          建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は中古か新築かについて頭の中を整理してみる。

CASHFLOW101大先生のブログを覗くと
利回り30%以上と書いて
いらっしゃる(゜゜;)

てことは・・・1000万で買って300万/年の家賃収入
3.3年で回収できるってこと(゜○゜?)

うーむ
凄い・・・

築30年だったとすると後7年働いてもらったとして・・・
ローン完済後に総額2100万の実収入なのだ。

仮に1000万で新築13%だせたすると・・・
130万/年の家賃収入。

20年ローンで
完済後20年働いてもらったとして、
そのときの家賃平均が新築家賃の0.7倍としたら、
20×130×0.7=1820万円か・・・

まあ、CASHFLOW101先生が特別で、
新築はローン期間中の実収入がいくらかあるにしても・・・

中古もありかも?
新築にかかる労働力の量からしても、
なーーんて気がしてきた。


ぽちっとお願いします→

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/12 18:12|日記TB:0CM:2

       建設費          土地活用          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
またまた酒を入れながら
書きたいことを書かせていただきます。
(現実逃避か???)

もう話が飛び飛びでも関係ありません(笑)

お題は建てるなら

1Kと1DKどっちがいいかーーーー

で書いてみる。

今回の題材としては・・・

とある地域を参考に
書かせて頂く、

AJR総○線徒歩5分船○駅1K22.8m²7.7万円RC造新築
BJR総○線徒歩8分船○駅1DK30.9m²7.8万円RC造新築

である・・・
仕様がどうなのか良く判らない。

不動産屋が強気かどうかも良く判らない。
しかしである。

Aが1平米あたり稼ぎ出すのは77,000/22.8=3,377円
Bが1平米あたり稼ぎ出すのは78,000/30.9=2,524円

である。

ここから両方とも10件所有として施工費を逆算してみると・・・

A 22.8×45万/3.305×10+共用部100?×45万/3.305=
=3104+1361=4465万
B 30.9×42万/3.305×10+共用部100?×42万/3.305=3926+1361万=5287万

総収入は
A 10×7.7×12ヶ月=924万
B 10×7.8×12ヶ月=936万

土地抜きでの利回りは
A 924/4465=0.206=20.6%である。
B 936/5287=0.177=17.7%である。

AとBは、水周りの施工単価が増えることを考慮して、
施工費で坪3万の格差をつけたが、それでも
圧倒的に1Kの方が利回りに有利なのだ!!!

つまりだ・・・
なるべく細かく区切った方が圧倒的に儲かるのである。

しかし、今の時代
風呂トイレ別が主流になりつつあり、
更にはトイレと脱衣所が別が主流にもなりつつある。

居間の面積を広くするには、
風呂トイレ一緒≧風呂トイレ別≧風呂とトイレと脱衣所が別
が圧倒的に有利であるが、
贅沢になりつつあるユーザーの変化にも対応すべきであるが・・・

出来るだけ細かく区切った方が利回りには絶対的に得だと
ということを頭にインプットすべきである。

まあ今から建てるなら、25?ぐらいはあったほうがいいのかなあ
という気もしなくもないが、
建蔽率の限界との相対関係を見つつも
覚えていていただきたい。

設計の先生が、理由もなく1DKなど設計しようものなら

往復びんた100発

食らわせて頂きたい(笑)

だったら、もう一部屋増えないか???

ONE MORE ROOM!!!


押すと今日の晩御飯が美味しくなります→
土地活用事例2

土地活用事例1




2006/05/11 22:33|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
さあ酔っ払って参りました。

新築物件を如何に安く高利回りで作るかも、
ついに原辰則の背番号まで到達致しました。

このまま、101回目の投稿にて
不動大明神が降臨するという伝説を信じ
階を重ねさせて頂く

さて、内容がいたるところへ飛んでいってしまうが
今回のお題は

どっどーーーーん
「近隣説明」である。

近隣説明っちゅうもんが、ほとんどの自治体で義務付けられておる。
そして・・・

当然、新築工事なんか嫌われものに決まっている。

まして、自分が騒音や、埃などによって、
苦痛を受けているのにもかかわらず、
騒音主の誰かが、利益を得ようとしている・・・

妬み、嫉妬が重なり
絶対的にいちゃもんをつけたくなってくる人間が出現する。

少ない経験で、いくつかの現場を
施工してきたが、
近隣様から苦情がこなかった現場など一つもない(涙)

施工者はいつも、お施主様に対する苦情の窓口なのである。
そして、大概、ここで苦情を食い止め、なんとかお施主様に
物件をお渡ししなくてはならない・・・

下っ端の頃は、まだ良いが頭をはるととなると、
道路を歩くだけで、近隣住民様の視線が痛い・・・

最近、自分は道路を歩く時はいつも下を向いているか
携帯で電話で話している・・・
声をかけられない限り目をあわすことができないのである(涙)

お施主様は工事が始まってからは、
ゼネコンの現場担当者の防波堤を楯に
しらんぷりしていれば良いのである

そうです。お施主さんが悪いんじゃありません。
全て現場監督の私が悪いのです☆
(今日も怒られてきました・・・)

しかしだ・・・運がわるければ、
お施主さんが大不利益を被ることもある。

工事着工が出来ない場合である。

これについては、酔っているのと、ややこしいので、
後ほど(笑)

押すと角刈り男性にオッス!!!アニキ!!!と言われるかも→
土地活用事例2

土地活用事例1




2006/05/10 22:18|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          有効活用          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
大家さんでもない、おいらが、
あんまり不動産投資と掛け離れたことばかり書いていると
クリックした時間かえせーーー

とお叱りを受けそうである(汗)

ということで、たまには為になるかもしれない話を、
金持ち大家さんとは違った視点で書いてみる。

今回のお題は、
漢字遊びと「壁」の共有である。

「目」の字の=は3部屋の間仕切りを共有していると考えて頂きたい。

ではでは、

「口」は、1室で、4壁・・・

「日」字の真ん中の-は2部屋で一壁である。

「凸」の辺の長さは、ロより面積が狭いくせに1辺分長い

「凹」の辺の長さも、ロより1辺分長い

1辺の長さは文字通りそのまま施工費に跳ね返る。


じゃあ・・・
「呂」と「日」と「目」どれが利回りに有利だろう???

共用部の面積とかと絡めて、
壁面の量を考えてみるのも面白いかもしれない

もちろん間口が狭く奥に部屋を作らないといけない場合など、
地形によって最善の策が「呂」になるかもしれないし、
「多」になるかもしれない。

しかし、土地を見て、どれくらい建てられるか考えて、
遊び感覚で壁の長さが一番短くなるかなーーー?なんて、
せっかくだからパズルを解く感覚で楽しんで頂きたい。

但し、「田」は、住宅なら良いが、
共同住宅だと、なかなか中に入れないので
共用部をどうするのかに、ご注意を(笑)

例えば「間」の字は、門と日の境が廊下っぽくて面白いが、
「問でなければ、日の上の部屋の採光が取れない・・・

などなど、日々のトレーニングが、設計プランの
弱点を鋭く指摘する日がくるかもしれない(笑)

そして、利回りの最悪のプランを見つけてしまった・・・
なんと・・・
「回」である!!!
共用部の面積ばかりが多くて、居室面積が少ない。
おまけに採光まで取れない(笑)
(法律上、小さいロだけでは、採光がとれないため
共同住宅として建てれないが・・・)


ぽちっとお願いします→

土地活用事例2

土地活用事例1

2006/05/09 23:09|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン    

 

実用的な???話で、あんまり飛ばし続けるとあっという間
ネタ切れになりますので、
5年後まで引っ張りつつ・・・

今回も、非実用的話を書きますのでご勘弁下さい(笑)

TVで、世界の秘境に何日か滞在するみたいな
番組がある。

悔しいことに製作者の狙い通りの視聴者となってしまう
そんな経験はないだろうか?

ふと我に返ると、製作者が映像の裏で、
「ほーーーら見てごらん」
「こういう生活もあるんだよ。意外と良くない?
ほんとは羨ましいんじゃいの???でへへへへ・・・」
と視聴率とCM料金表を見ながら
ニヤ付いている光景が浮かんでしまう。

日本国内では、教育が終わると
全く違った社会の放り出されてしまう。
そして苦しみの中に、喜び・幸せを見出し
生きていくという人が大半だろう。

しかし、番組で、写し出される
世界には、苦しみという感覚が全く感じさせない。

実際、生活は苦しいのかもしれないが、
実に楽しそうである
少なくとも精神的に追い込まれいるような、
雰囲気が微塵もない

日本に生まれ、日本で生活する以上
どうしてもお金というものに縛られて生きざるを得ない。

ここで、ふと挑戦的に、
「だってお金がないと何も出来ないんだもん」
と言って見る。

お金がかからなくても楽しいことは幾らでも、
あると言われそうだが、
それは余力のある人が言う言葉だ。

お金がかからないように公園でデートしたしても、
お財布に10円しかなかったら、
どんなにせつないだろうか・・・

成人した日本人のお出かけ前のチェックする上位3つは
お財布・鍵・身だしなみのはずだ。

しかし、映像の中の登場人物はどうにも、お出かけ前に
お財布を持ち歩いているように見えない(笑)

だから実に楽しそうだ

だからどうだと突っ込まれそうだが、
心の奥底で、羨ましいと思ってしまう自分がいる。

そして、昼飯を抜いて(ダイエット兼用)
、パソコンに向かい、駄文を書いている
自分がいる・・・

映像の中の人々と同じ、はち切れんばかりの笑顔になるのは、
余力のある人間になって、
お金のかからない遊びをした時かもしれない。

大好きなあの子と・・・(嘘)

ぽちっとお願いします→
土地活用事例2

土地活用事例1


2006/05/09 20:15|日記TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

今日はどうでも良い話だけを書く

お題は、
「風が吹くと桶屋が儲かる」

1)まず風が吹くと、砂ぼこりが舞い砂が目に入る。
2)中には砂ぼこりで目が不自由になる人も出てしまう。
3)目が不自由な人が増えると三味線を生業にする人が増える。
4)三味線を作るために猫の皮が必要になる。
5)猫が減ると、ねずみが増える。
6)ねずみが増えると、桶(おけ)がかじられる。
7)桶の修理で桶屋が儲かる。

らしい。
7手先を読んだ素晴らしい洞察力である。

先人は単に駄洒落でこの迷言を残したのだろうか?
景気が悪くなれば・・・何が儲かるのであろうか??

その状況に会ったビジネスが生まれてくるのだ

東京に戻ってきて驚いたのが、
1000円床屋が至るところにあるのだ・・・

そのメカニズムを推測するにはこうだ。
1)女性の社会進出が勢いを増す。
2)婚期が遅くなる
3)少子化に繋がる
4)年金が少なくなる
5)景気が悪くなる
6)地価も下落する
7)テナント料が下がる
8)1000円床屋が儲かる
である。
誠に勝手な推測だが、的外れではないだろう。

そして、今、景気は若干上向き、金利は上昇すると言われている。
如何なる展開を予想すべきであろうか。

超私的見解を述べさせていただく

1)景気が若干上向く
2)金利が上昇する
3)しかし預金は増えない
4)引き続き投資に資金が流れる
5)株価、地価が上昇する
6)家賃はさほど上がらない
7)低利回り大家の物件を、
強い大家が買い叩く

8)銀行は儲かる

不動産投資は究極の二極化を迎えるのだろう。
さあ金利上昇まで時間はない・・・

押すと、お酢がお酒に変わるかも→
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/09 00:22|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地          土地活用    

 

これまで設計段階での利回りの乗る
土地について書いてきたが
施工段階についても書かせて頂く

まず、施工費が安くするのはやはり
道路だろう。

大型搬入が出来るか、中型・小型搬入ができるか
時価や設計条件に影響され一概に比較は出来ないが
1.05?1.15倍程度は値上がりすると考えといた方が無難だろう
(交差点の電柱・標識の建ち方、
細い道路に曲がる前の道路の広さにもよるが
最低6mはないと厳しいだろう。)

この時注意しなくちゃいけないのが、
目の前の道路だけではないのである。

明らかに大型車が走れる大通りから、
敷地までに狭い道路を通過しなければならない場合、
幾ら目の前の道路がちょっと広くても駄目だ
当たり前か(笑)

又、注意しなくちゃいけないのが標識だ。
大型貨物禁止は見逃してはならない。
搬入経路全般に到ってだ。

自分は現場から2km以上はなれている
大型バスが普通に通っている片側2車線の道路で、
この標識を見逃して背中が寒くなったことがある。
(バスは大型貨物ではないのであった(笑))
幸い警察に特別に許可証をもらって事なきを得たが・・・
許可してもらえなければ数百万の損害を背負わなくてはならなかった
油断は禁物である。
(大型貨物禁止の標識があっても、通行許可証というのを
警察に出して許可してくれる場合もある。)

通学路の時間帯進入禁止も痛い。
普段は全く気にしていないが、
工事が始まるのは日本全国8時からである。
9時まで道路の通行が出来ないと材料が届かず手待ちになる。
施工費は上がる可能性がある。

警察が厳しい所は入ることは人っ子一人通らなくても
絶対できないのだから・・・

また標識がなくても意地悪な警察もある。
物理的に通行できたとしても通行量が多いからとかで、
搬入日を曜日指定などされることもある。
警察が駄目といったら駄目なのである。
道路仕様許可を発行してくれなければ工事できない。

防衛策としては土地を買う前に自分で標識をチェックした上で、
国道から搬入経路管轄※全ての警察署に事前協議に行く
必要があるかもしれない。
ゼネコンには厳しいが一般人には優しく
してくれるであろう(笑)
(※管轄がまたがっている場合、他の管轄の標識までは知らないから)

ぽちっとお願いします→

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/06 17:31|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       土地活用          コストダウン          建設費    

 

前回、容積率をフル活用できる土地が
利がのると書いた。

総取得経費の地価の割合を下げなくては利回りは
なかなか乗らないのだ。
施工費の部分が家賃を稼ぎ出すのだから、
まあ当然と言えば当然だ。

別に施工単価を上げろと言ってる訳ではないのは、
これまでの文面を読んでいただければ分かっていただけると思う。

容積率以上に作る必殺技があるのだ(笑)

半地下である。光庭を作って
法律をクリアすれば、(やりようによっては暗くはならない)
総床面積の1/3を限度に容積対象床面積に入らない。

2階しか建てられないはずの
土地にもう1階分の家賃を叩きだせる装置を内臓できるのである。

地下工事は空中に作るよりは、施工費は若干あがると思うが、
それを相殺しても利回りが上がる可能性が高い。
少なくともキャッシュフローは確実に大きくなる。
でなければ、世の中に地下のある物件など存在しないのである

融資に余力があるなら、
検討してみる(させてみる)価値はあると思われる。

掘ってみないと分からないが近隣ボーリングデータが
揃えられるなら、水位が水の沸かない高さになっている
となおさら良い。

あと、各斜線制限でつらつらと・・・
道路斜線というのがあるが、当然有利になるのは
道路が広いことである。

そして斜線にひっかかって、一部屋減るとか1階減るとか
頭を斜めにカットしなくちゃならないとか
設計者が言ってきたら必ず、「天空率」
を使っているか確認し、使ってないなら、使わせるべきだ。
理論は判らないが多少引っかかるぐらいだったら
パソコンが大体OKと計算してくれる。

これは他の斜線にも適用されるから
存在を知っておくといいと思われる。

設計者の仕事量が1.5倍ぐらいに跳ね上がるから
嫌がるとは思うが、将来40年間以上の収入を考えれば
強く迫るべきである。
(使ってたらへんてこりんな円グラフが見せてくれるはずです。)

又、逆説的だが、不動産屋の書いてる建蔽率より
建蔽率自体があげることのできる
土地というものがある。

上に高く作れないなら、横に広げるというわけだ。

1.指定角地は建蔽率が+10%あがる。
やはり角地には、高いなりの理由があるのだ。
(指定されてるかどうかは役所に聞けばわかる。)

2.防火地域内の耐火建築物+10%
防火地域内は有利なのだ♪

こういう土地だと横に引っ張り伸ばすんだから
相対的に容積率を使いきりやすくなる。

とにかく土地購入から始めるのであれば
買う前に基礎知識を身につけて出来るだけ条件の良い土地に
検索範囲を絞り込み、
出た瞬間に役所に問い合わせるのと、地盤の状況を調査開始。
設計士に細かくチェックしてもらえるような人脈形成の
手を先に打っておくことをお勧めします。

その後のことも考慮しても本気でやってもらうには
多少の報酬は払っとくべきでしょう。
目先の10万20万をケチるのか、
将来の1000万以上収益格差をドブに捨てるか、
どちらが賢いかは、言わずと知れています。

ぽちっとお願いします→
土地活用事例2

土地活用事例1







2006/05/06 13:25|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          土地活用          コストダウン              

 

ゴールデンウィークだというのに、
スポーツジムに入れない・・・
平日ナイトコースというのにはっているんだが、
どうやら祝日は含まれていないようだ。

どこかに遊びにいきたいが、現場の雑費立替を出すの遅れて
金が全然ない・・・

来年のゴールデンウィークはあるか判らないが
優雅に過ごせることを祈る。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
さて本題の「人生設計と不動産投資」だ。

まず、なんで自分がこんなに株も含め
投資に躍起になったかと言えば、
30以後に大きな不安を感じているからだ。

自慢しているわけではないが、
今の手取りではラクビーもできるかどうか
びみょーなとこなのである(笑)

これでは、お先真っ暗である。

そんな奴なんかが不動産投資なんか絶対無理!!!
と突っ込まれると思うが、
不動産投資が、これだけ世間で騒がれているか、
というのを知っておく必要があった。

そして、うまくやればめちゃくちゃ
儲かることを知ってしまったのだ。。。
自分もやりたいと思うのは当然の欲望と理解して頂きたい。

しかし俺は社員を奴隷のように扱う会社の体質が大嫌いである。
そもそも自分がやりたいのは設計で現場監督という
職業自体好きではないのだ。
大きな声じゃ言えないが、
もう一物件やったら辞めると心に決めている。

会社を辞めても今の給料より減ることはないだろう(笑)

30歳から3年ぐらい何処かの事務所で勉強して、
独立し、不動産を拡大しながら、自身の投資経験を活かして、
投資用マンション70%他30%で仕事が受注できるようになれれば
というのが理想だ。
不動産屋の伝があれば、初期の段階の受注に繋がる
情報が回ってくるかもしれない・・・
(このプログも憂さ晴らしが大半だが、
いやらしい話だが、5年後への
先行投資という意味も含まれている(笑))

経済的余力があれば、
自分の物件で経済性を若干押えてでも、
本当のデザイン性を
追求したいという欲望もある。
(大分回り道してるが学生時代からの夢だった)

独立するまでには、不動産収入だけで、
自分と奥さん(収入があれば多分いるはず・・・)が
食っていけるだけの余力が欲しいものだ。

戦法としては、
1.アパートを一部屋ずつ買いまして行き、数を増やす。
(実際、ほとんどの投資家がそうしているし)
2.ノンリコースローンで融資を受け、ブローカー的に売りさばく。
(労働力注入は昼休み、深夜と休日である。)
3.奇跡的に株価が上昇し、それを頭金に一般の融資を受ける。

1、3は連帯保証人制度が重く圧し掛かる。
そもそも、馬鹿だから、親に責任を負わせるのが、
どうにも自分の中で消化できない。
しかも個人を審査されると収入面で信用性が0だ。

1は、まだまだ勉強が必要だが初期の段階での
空室リスクが高すぎるように感じる。
かなり確率が低い。

2は破壊力満点だが、問題点は金利はまだ良いとしても、
返済期間が短すぎる。
初めから、つなぎ融資として受け付けてくれるのであれば、
融資が通る物件を計画すれば良いが、
それが、書類上であっても認められない場合、
7年程度という短い期間で4%の借りると
表面利回り13%であったとしても
キャッシュフローが
計算上得られない。これでは16%以上叩き出さないと
融資してくれるはずもない。

10年返済制度が生まれるの待つか交渉して
引き延ばす必要があるだろう・・・
問題点は土地を取得するローンと施工費(着工時、上棟時)
のローンを施工中に支払わなければならないということだ
何か旨い抜け道はないだろうか??

何れにしても、スキルアップの観点からも
今の段階で勉強しておいて損はないという結論に至った(^^;)

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/04 22:57|株式・投資TB:0CM:5

       土地活用          建設費    

 


今日はGWということで3回目の書き込みだ(笑)

いまの時代うっとうしいことに
日照権という問題がある。

そして建築基準法では3階以上の建物を建てるさい
近隣住民を納得させるため、
慰め的に日影規制という規制をしてる。

これが、また非常に面倒臭く容積率をフル活用するのを
邪魔する可能性があるのだ。

まず結論から言う。
日影規制が適用されるのは、その敷地の東北西10m以内に、
住居系地域(中高層住居地域含む)、近隣商業地域、準工業地域、無指定の土地がある場合だ。
(適用されないのは、工業地域、商業地域、高層住居誘導地区)

まず容積率を最大限生かせるようにをするには有利なのが
A(工業地域、商業地域、高層住居誘導地区)>>>>
B(近隣商業地域、準工業地域、無指定、1種・2種住居地域、準住居地域)≧
C(中高層住居地域)
>>>D(低層住居地域)だ。

低層住居地域は立てる位置にもよるが
日影規制がかなり厳しくなるので、北側に道路がある場合を除いて
排除したほうが無難かもしれない。
(レオパレス式アパートは2階建て高さ7m以下だったら無問題)

BとCは条例で定められているが大体一緒になってると思われる。
工業地域、商業地域、高層住居誘導地区は対象外だから
容積率丸丸建てられる。高いけど・・・・万が一
安いと思われる土地が出たら迷わず買いなのである。
(金が借りれそうなら(笑))

それ以外の土地は買う前に、必ず市役所(建築審査課)
電話で確認しなくちゃいけないのが
「日影時間」「日影に影響する平均地盤面からの高さ」である。
意味は判らなくて良いが

「日影時間」3時間-2時間<<4時間-2.5時間<<5時間-3時間

「日影に影響する平均地盤面の高さ」
4m<<<6.5m(6.5mはあんまないかもしれない)
の順で有利だ。

やったことないけど3-2時間はかなり激しいと思う。
その自治体の土地は排除するほうがいいかもしれない。

土地を買うさいあまり、触れられてないが、
日影規制で有利になるのは特に土地の形状にもよるが
北側に道路がある場合が有利だ。
道路幅の1/2まで遠くに影を落としていいことになっている。

次に東、西に道路か??3方囲われてたら99%大丈夫だろう。
南に道路があっても日影を検討する場合あんまり意味がない。

とにかく新築で不動産投資を行うには、
自己防衛も必要。それか出来た物件を勉強の手数料分払って買うかだ。
土地が安いからと言って闇雲に買っては、損をする。
( ̄-+ ̄)
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
そして、ここからが本題だ!!!って長すぎだろう・・・(笑)

日影規制が、日本をデフレにした最大の悪法
ということも書き加えさせて頂く。

建築基準法の日影規制ほど馬鹿げた
ものはない。

あんなものクリアしようがトリックにしか過ぎない。

何故だ???

それは、現状の日影の審査方法は、
計画中の単体建物から発せられる日影のみに焦点
当てているからなんですな・・・

ある敷地に建物が計画して、その建物単体から
発せられる影を受ける時間が、
日影規制上ぎりぎりクリアされようとも、
隣に同じ高さぐらいの建物があって、
隣接建物と計画中の建物の影を重ね合わせれば、
北側の日影の影響を受けるであろう場所に住む住民の
受ける影は建築基準法で規定されている、日影を受ける時間より
確実にオーバーしてるわけです。

つまり2棟から発せられる影で北側の住民は、設計者が、
法律を守ろうがどうしようが、
実際には一日中、日影の中で生活させられること、
だってありうる訳です。

しかしこの事には全く言及せずに、
単純に計画中の1棟のみから発せられる影のみを審査する(笑)

こんな事のために、設計事務所は数センチ単位で建物を動かし
何度も何度も、プランを修正し直すという無駄な作業をひたすら
繰り返さなくてはなくてはならない。

そして近隣住民に説明するさいには、
全く意味のないことだと知りつつも、規定されてる以上は
自分が計画中の建物の
日影は建築基準法を遵守していることを声高に言う。

近隣住民は法律上問題ないんだ!きっと日影も大したことないんだ!
とすっかり騙されてしまうが、
実際建築されたら一日中日の目をみることができず泣き寝入り。
まあ法律がそうなんだからしょうがない。

こんな設計事務所から労力のみを搾取する馬鹿げた制度は、
この国の住民の日照という権利を如何ほどに
守ることができるのだろうか???

こんな馬鹿げた法律の為に建主はどれだけの経済的損失を
払っているのだろうか???

姉歯は髪の毛がなくなるまで叩かれて当然であるが、
東横インを叩く前に建築基準法や地方自治体の作った条例が、
絶対に正しいという偽善者ぶった偏見からではなく、
そもそもその規則事態に、
どれだけの価値がある物なのかをマスコミは議論すべきだ。

東横インの社長の言ってることは、
利益を得る為に建設しようと、
してる施主の意見としては、
極めてまともな事を言っていると私は思えてならない。

誘導ブロックがなければ目の見えないお客様にはホテルマンが、
手を取って誘導してあげれば、
それで良いことではないのだろうか???
そういうホテルがあったって良いではないか???
何故それを行政が縛ることができるのだろうか?
(実際条例が出来る前のホテルには今もないんだろうし・・・)

といっても法律があるいじょうは守らなくちゃね(笑)



建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/03 16:59|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       土地活用          東京          土地          有効活用    

 


表面利回りを高くするには
利の乗りやすい土地を探さなくてはいけない。

まず1番目
道路である。
接道義務である。敷地は2m以上道路に接していなければならない。
まあ普通接しているだろうから
あまり関係がないかもしれない。
(行政によってもっと厳しくできるらしい。緩和はできない)

しかし、注意しなくてはならないのが、
道路の幅だ。4m以下(特別な場合によっては6m)の道路は、道路ではないのである。
避難上問題があるらしい。
(ほんとに避難するのに4Mも必要か疑わしいが・・・)

4m以下の場合道路の中心線から2mまでを道路と見なさなければ
ならない。
そして容積率を計算する場合、
その後退したラインまでの面積Aを引いた分が敷地の面積となる。
つまり300?買っても後退ラインまでの面積Aとすると
容積対象床面積を計算する場合は
(300-A?)×容積率なのだ。

工事もやりずらいし、もったいないから4m以下は無視するべきだろう。
(激安なら考える必要性あり)

ちなみに容積率を計算する場合に注意しなくてはいけないが、
不動産屋が書いているのは指定容積率だ

しかし建築確認の容積率は
指定容積率と道路容積率を比較して
小さい方ということ・・・

道路容積率は道路幅×0.4(住居系地域)か0.6(商業系地域・工業系地域)である。
(2方以上ある場合大きい道路幅)
不動産屋が書いてる指定容積率が200%だったとしても
道路幅4mだったら住居系地域なら×0.4=1.6
つまり実際建てれる容積率は160%

要注意だ!!!

ちなみに私道の扱いは、「基準に適合し特定行政庁に位置指定された
もの」が道路である。
不動産投資用に買ったのに畑にしないためには
位置指定されてるか確認する必要があると思われる。
まあこんな馬鹿な人はいないと思うが(笑)


しかし、全く意味をなさない、日影規制というフザケタものに、
よって容積率一杯に建てるのはなかなか困難なのだ・・・

道ついでに、横道それるがにシュミレーションの参考までに
共同住宅の共用部は容積対象面積にはならない。
しかし、坪単価を計算するときは当然共用部の面積も
いれてるんで・・・勘違いされないように

と続きは次回ブログに

建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/03 09:45|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       コストダウン          建設費          土地活用    

 


目が覚めたら天気がいい

テレビを付けたら、阪神電鉄と村上ファンドの
激闘がやっている。

そして阪急電鉄まで出てきたから外野には面白い

ブーマーとバースの夢のクリーンナップが見れるかもしれない

しかし、村上に支配されるぐらいなら
同業者に支配された方がよいと考えている
経営陣はどういう感覚をしているのだろうか

阪神球団の株式化に拒絶反応が出ているが
俺から言わせれば何言ってるんだかわけがわからない。

サッカーの世界最高峰リーグ
欧州チャンピョンズリーグ決勝に進出し
世界NO1の天才フットボーラー
ロナウジーニョを要する
ドリームチームFCバルセロナには
オーナーなどいない

ファンがチームの株式を買って
そのなかの熱狂的変態的ファンが
チームを運営しているのである。

日本人の投資感覚が理解できない。
愛するチームを強くするために
金が出せる。こんな感覚が持てないものだろうか・・・

ケングリフィーが欲しければ喜んで
第三者割当増資に応じるべきである

とまあ、色々書いたが
村上の戦略は阪神株式の売却であろう。

できるだけ高く阪急に売るだろう

そして売却が完了した瞬間から、
一気に阪急株式に買いを入れるんではないか。

時下総額から換算すれば1000億の余力があれば併せて、
1兆円企業を支配下に入れられる
関西を支配できるのだ・・・

まあ、俺には遠い世界の話ではあるが、
阪神株売却した瞬間の阪急株は要注意である。

そして5人の無理心中・・・
明らかにレオパレスだ・・・
同情の余地などない。

親近相姦(腹違いだから違うか?)で
死ぬのは勝手だが大家さんが
これから得る収入をどのように
保障するのであろう?

賃貸契約書に
「自殺・事件等で不動産価値に
損害を与えた場合、全ての保障責任は連帯保証人が負い
損害を与えた時期と同じ家賃相場で、その後20年間の
空室から得られる家賃を保障しなければならない」
書き入れる必要があるかもしれない。

連帯保証人制度を批判したが
汚いと言われようが、入居時に説明をすれば、
さすがに他で死ぬだろう。

不動産投資における最大のリスクは
頻発するこのような事件なのかもしれない・・・


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/03 06:48|株式・投資TB:0CM:1

       相互ブックマーク    

 

株式会社土地活用は、相互ブックマークを募集します。

株式会社土地活用のホームページに対し、
「はてなブックマーク、yahooブックマーク」等をして頂き、

kkenji1@yahoo.co.jp
のアドレスへ、
「相互ブックマーク希望」とのことで、ご連絡ください。
確認の為ブックマークしたアカウントのご記入を、お願い致します。

ご連絡メールを頂いてから2日以内にアカウント確認し、
当方からのブックマークを行なった旨をご連絡差し上げます。

尚、フェイスブックグループの管理人として、
相互ブックマークを作りました。
フェイスブックのアカウントをお持ちの方は、
お気軽に、グループ参加申請お願い致します。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/01 23:36|相互ブックマーク・相互リンクTB:0CM:3

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.