建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費          コストダウン    

 

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建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
前、軽くジャブは入れて置いたのですが、さっき
来年当たりには不動産投資をやりたいというのを親と電話で話した。

当然、ビックら仰天。
猛反発に会いました・・・
しかし粘り強く、年金問題を軸に、
将来の不安を説明。
60歳過ぎて、建設現場で
はたらっけって言うの?と(笑)

少しは俺の不安を判ってもらったみたいだが、
不動産投資にはやっぱり断固反対でした。
連帯保証人は軽くジャブ入れてみたけど聞く耳なし

しかしだね・・・
日本の連帯保証人制度てのはなんなんですかね?
借主と知り合いというだけで借主と同等の責任を
負わせる・・・
ネットで調べたら、やっぱり日本だけ(怒)

明らかに悪法ですよこれ・・・
そもそも、大分迷惑かけてきたし、
いい年こいてやっとローンも完済しすっかり
安心した親にまだ借主と同等の責任を
負ってもらうなんて、なかなか言い出せません。

何とか機会均等法とか規制緩和とか言ってるけど
この法律により多くの経済的チャンスが埋もれて
いっているように感じる

郵政民営化しようとメール便主流の今の時代、
あまり生活には関係ないが、
これは今の自分にとって大問題だ・・・
何故こんな歳になって親の同意がなければ
動けないのだ???

保証人協会ってのも調べてみたけど、
なんも関係ない人がいきなり、
何千万の保障などしてくれるわけないし・・・

独身のおいらには結婚相手をこのためだけに見つけるようで×

しかし親御さんも無くし、兄弟もなく
独身の人にはかなり激しいだろ・・・

泰蔵君にはこれだけでも半年で改正して欲しいもんです。

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/29 19:13|日記TB:0CM:5

       土地活用          建設費    

 


前回、仮囲い内の知られざる実態を
悪く書いてしまったが

建設業界に入り何かがおかしいと感じつつ、
生活のためにこれまでの慣習に習って、
建設業界で生きている人は意外に多いと思います。

しかし、ゼネコンも設計事務所も本当にギリギリで
やっているのは確かです。
私の給料なんて、コンビニでアルバイトしたほうが、目に見える
収入は多いし(笑)

お施主様から正当に多くの報酬・利益を得ることが
出来る建設業になったらと思っているのが本心です。

あきらかに、矛盾していますが・・・

お施主様の利益とゼネコン・設計事務所の利益、
これは反比例するものなのか・・・

難しい問題です。

しかし、これまでのやり方では、時代の波から、
他の分野で原価管理をしている人も多数いると思われる
施主の感覚から、「ほんとに幾らなの???」って
思われて当然です。

内側から変わるが早いか、外側から変わるが早いかは、
ちょっとかっこよくいうと
歴史が証明しています(笑)

今の建設業が江戸時代で、ゼネコンが幕府であるならば
ペリーは施主です。そして設計事務所はアメリカ人
の全権委任通訳??

ペリーは、通訳に何社のゼネコンに見積もり取ってるのか確認し、
と、「1つ??手数料はきちんと払いますんで
5つに増やして下さい。幾らで出来ますか?」と、
全ては数を増やすことから始まります。

大体、1億の物件でもし5社に見積もり取ることが出来たなら、
数百万の差は確実に出てきます。
できれば、職人が何とか通えそうな距離の
ちょっと離れたゼネコンにも見積もりを取ってみるのも
いいかもしれません。

ここで注意しなくちゃいけないのは、
通訳に手間賃は払ってやらなくてはなりません。
数百万、場合によっては数千万の差が出るであろう
行為をしてもらうのに、タダでやってもらおうというのは
虫が良すぎます。

設計事務所に余計に20万払ったとしても十分にペイ出来る
重要な行為だと・・・

設計事務所を敵に回して安くものを、
作るのは確実に不可能ということを頭に入れておいて下さい。

又、工事進めていく時には減額工事の監視も重要ですが、
施主の要望で、増額工事が出た場合も確実に払うべきです。

何でも、ごりおしでタダでやってもらおうとするのはマナー違反です。
大ヒンシュクを買ってまともな建物が出来ないかもと
ちょっと脅してみます(実際、どうだか判りませんが)

建設業界の中は日々の業務で手一杯ですから
内側から変わっていくのは不可能に近いです。
外部の圧力からしか変われないのも日本人の気質かもしれません。

続きは、そのうち。


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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/29 06:39|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       建設費          ブログ          土地活用    

 

建設業界の世間では信じられない話をひとつ

建設現場で所長の権限は絶大です。
仮囲内の治外法権ではブッシュ大統領以上の発言力を持っています。

そして金の全ての権限を握っているのも
THE所長

ここで良くある話を・・・

とある現場で何らかの失敗を侵し(見積もり落としも含む)
ある工種の予算オーバーしてしまいました。

当然、業者さんからは、予算以上の請求が来ます。
業者に払ってやる金など何処にもない・・・
会社に損害を報告もしずらい・・・

どうする・・・
どうする・・・
どうするーーーー所長????

ここで全国で使われているであろう
きめ台詞
そして若い現場監督の一度は言って見たい言葉NO1
に輝くであろう一言(笑)(一年生の頃はかっこいいと思いました)

「次の現場で面倒みてやるから今回は簡便してくれ」



出来てない下請業者、「次はいつだか判りませんのでこの現場で決済してください」←もうこの業者には仕事流さん・・・・


出来てる下請業者:「所長がそこまでおっしゃるなら・・・次頼みますよ!!!」って・・・・OKOK言ってくれる業者もなかにはいます。

ちょっとまったーーーーーーーー
って何時だよ???
誰の財布から払うんだよ???

次って・・・
こんな感じで次のお施主さんのお財布から
実際の施工費以上のお金が前回の失敗の埋め合わせに使われる訳です。
(まあ、満額抜かれてるかどうかまでは判りません)

結局、施工費なんかそんなもんなんですよ。

確かにどんなに慎重にやっても人間の手でやることですから
防ぎようのない施工不良等は起こって来ます。

これを売り物になるレベルまで直すのには金がかかる。
そこまではいいんです。
現行の建設業界は請負契約です。
失敗して予算オーバーしてもお施主さんから
追加料金を頂くことは当然できません。

そこで困った人間は、うっかり
未来への投資を発言してしますのです。

そして次の現場で前回の分をこっそり予算に盛り込む・・・

株式投資はワンクリックで数億の取引が完了してしまう
時代に、
古来から続く下請制度をスクラムを組んで
死守している建設業界の実態です。

しかし建設を行う上で最も上位にいるのは施主様なのです。
施主の権限を最大限活かさなければなりません。

どのように活かすか引っ張りつつも次回のブログへ(笑)




建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/27 23:31|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件

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ほろ酔い気分で書かせてもらいます。
施主は建築をする時ヤブ医者に診察を受けること以上に
かなーーーーーーり金銭的に
不利な立場にいると以前書きましたが
どういうこととでしょうか?
普通、物を買ったら
レシートが付いてきて何に幾らの値段がついてるか
わかります。

しかし、建設業の契約は普通一括請負です。
設計事務所がゼネコンから見積をとり
ゼネコンはざっくり仕様と数量を積算して
設計事務所に総額の請負金額の見積もりを提示します。

それが設計事務所が良心的に何社見積もりを取ってるか判りませんが、
設計事務所自体安く作ろうが高くなろうが痛くも痒くもないので
出てきた見積もりの総額をそのままお施主さんに
見せて請負契約を結ばせちゃいます。


施主は、全体で幾らか知らされるだけで、
どの工事にいくらかかってるかなんて判りませんし、
その見積もり金額が妥当かなんて判るわけありません。

設計事務所は逆に請負金額の何%みたいな設計料の
もらい方だから施工費が高いほうが儲かるから
施工費を安くしようなんて心の底から思ってるわけない(笑)
設計事務所としてもゼネコン下請業者の各工事の実勢価格すら把握できる
状況にないのです。

言葉が悪いかもしれませんがゼネコンも設計事務所も
如何に知識のない施主を如何に
丸め込んでお金を巻き上げるか・・・
これが商売上手か下手かの分かれ目です。
又、各工種の専門工事会社(鉄筋屋とかクロス屋とかの事)も
如何にゼネコンをダマシテお金を巻き上げるか・・・

結局はこの吸い付かれる側の唯一の中心が施主の財布なんです。

そして設計図には施主の要求以上の物が勝手に書かれていたり
いなかったり・・・・

とにかく第三者の専門家をつけなければやりたい放題やられて
必要のない金をむしり取られる可能性が大いにあるのです。


施主が本気でゼネコンを競わせ締め上げれば
施工費なんて簡単に5%は落ちます。
うまくいけばもっといく可能性も・・・

考えうる方法は又後日

建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/23 02:55|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       土地活用          建設費    

 

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土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/21 22:50|相互ブックマーク・相互リンクTB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

設計が9割終わった段階でゼネコンの建築士(所長経験者がベスト)に見てもらうべきと書きましたが、実際どうすれば見てくれるか、安く出来るように提案してもらえるか、
方法は幾つか考えられますが、施主が主導で設計改善をできるようにルールを決めてやるべきです。

案として
1.設計者と契約する際、9割設計が終わった段階でセカンダリーの建築士に設計改善提案をさせること伝える。
2.ゼネコンは施主主導で探す。
3.基本料金5万程度と設定し減額の成果に対して報酬を払う
4.設計者と同伴でゼネコンの設計改善活動に参加する。


1は、設計終わった段階で突然そんなこと言い出すと今までの建築業界では前例がないので設計者も面食らうでしょう。設計者も人間ですので先に言っときましょう(笑)

2については、設計者の息のかかったゼネコンだとせっかくの設計改善活動が、なあなあに終わってしまう可能性があります。1億以上の物件を建てるならそれぐらいの気合は必要です。この際、念を押して言わなくてはならないのが、「この物件の発注をそのゼネコンにする訳ではなく、あくまでも設計改善活動のみを依頼し、それに対し報酬をお支払いする」という旨を必ず伝えることです。ゼネコン側もその物件を請け負えるものだと勘違いして後で、揉め事の嫌な思いをしかねません。まあ、ゼネコン側も仕事を請けたいから当然下心はあるわけですが、その辺は、飲み屋のお姉さんのようにうまい事あしらいながら、やりましょう(笑)

3・4には、ちょっとした味噌があります。設計図には、施主が必要としていないのに、設計者の感性に支配され高い仕上げ・仕様になっているものや、実際設計者が気づかずに高い仕様になっているものが幾つかは必ず埋もれているものです。設計者は一級建築士の資格を持っていれば全ての事に精通し万能と思うかもしれませんが、前編で書いた医者のように消して万能ではありません。第三者の意見を聞くことは必ず有益です。そしてセカンダリーの建築士がやる気になるのもやっぱりお金(笑)

<ただ見てもらうだけで、お金を払ったのでは、お茶とお菓子を食べながらお話して終わりという可能性もあります。ある仕様を変更して100万減額になったらその25%の25万円支払うというようなルールにするべきです。一千万減額になったら250万の利益ですよ(笑)このルールだと図面をよーーーーーーーく見れば見るほどお金になるのだから俄然やる気になります。
提案側の本音を言えば出来れば会社を通さずに個人報酬でやりたいはず(笑)

4はゼネコン側の減額提案の内容を設計者が理解し施主に伝え、ゼネコン側の減額報酬が妥当であるか査定を行ってもらいます。初めから浮いたお金で設計者と呑みに行くことにしとけば後腐れありませんね。


ここまで長々と書きましたが、こんな事は実際の建設業界では絶対に行われていませんが、ご自身の大切なお金を守るためにはどうすればいいかという、若造の現場監督の提案です。
設計者は「万能ではない」ことと、設計図は「瓦礫の山」「宝の山」ということをまず理解してから行動して見て下さい☆

ブログ続編をお楽しみに

土地活用事例2

土地活用事例1


2006/04/21 20:20|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

 

 

オークション形式の不動産は現在の不動産売買でつつありますが・・・

新築物件を建てたいときは多くの場合
旧態以前の建設業の方式にのっとり
適正価格が施主の手から離れた場所で決定されていると
いうのが現状です。

例えば、私は数日前、持病の喘息でとある近所の病院A
に初診で行きました。
後から判ったことなのですが、
この病院ははっきりいってヤブ医者でした。

薬は10種類以上出され一回目で薬代がなんと6000円
その後もやれ検査だ注射だと
色々されたが10日間改善の余地がない。


私は医学の知識など全くないので
言われるがままに治療?され
薬を飲まされ意識が朦朧としながら4万近く
かかってしまいました。

全然直んないので、もう駄目だと思い病院を変えたら
1500円の点滴と1,500程度の薬で半日で完治(笑)

一般人の私は当然先生の言うことが全て正しいと
思ってますから直すためならしょうがない
と直すことの出来ない医者に
お金を払い続けました。

これと全く同様の事が、否、これより更にひどい現実が
建物を建築しようとする全ての施主に起こっているのです。

建築に対する知識のない施主が如何に建設費に対して
不利な立場であり、不利益を被っているか・・・

後日、続編ブログをご期待下さい。



建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/21 08:26|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

まず第1条件
「地盤の良い土地を買うべし」

意外とあまり触れられることはないけど
普通、土地買った後にボーリングやるから、
杭の長さなんて掘ってみなきゃ判らないなんて事が常識です。 
しかし杭の長さによって何百万も規模が大きくなれば、
何千万も施工費は違うんですねーー

参考までに今の東京の現場のアースドリル杭が
1Mざっくり7.5万円
(想定深さ、道路状況、規模によって当然差はあります。)
10本打つ設計で予想より5m深くまでやらないと
いけないとなれば
7.5×10×5=375万円
まあスケールメリットで割引があったとしても
300万ぐらい増額になっちゃう。

当然利回りにも大きく影響するんで、
土地購入時に近隣データー等から
地盤の良い土地を探す!!!

まず土地を買うときに近所の計画しようとしてる規模と
同等の大きさの建物の基礎・杭の形状がどれくらいで
何Mの杭を打ったか聞いて確認すべし。
その地域のボーリング屋さんに多少お金を払ってでも
近隣データを見せてもらうとか、
市役所に行けば地域のボーリングデータが
閲覧できるところもあるんで、調査しましょう☆
上屋解体してボーリングしてからお金足りませんなんて事のないように(笑)

できることなら杭を打たなくても地盤改良でもつ
土地を探してみましょう。

第2条件
「竣工時期を普通のマンションとずらすべし」
3月末の竣工はどこの現場も職人さんの奪い合いです。
逆に9月より前に竣工をずらせば職人さんも
あまり仕事がないので交渉次第で9掛けぐらいの単価やってくれます。
勿体ないので9月ぐらいまでに竣工するように着工しましょう。
意外と変な季節でも人は埋まるみたいです。


第3条件
「設計・施工を人任せにしない」
まず、コストについて徹底的に戦いましょう。
自分で判らなければ、セカンダリーで専門家を雇って
報酬を払ってでも
その方が確実に安くできます。
設計が9割終わった段階でもし10万円払えば
建築士の目から設計に無駄がないか
見てくれると思います。

ここで出来ればゼネコンの現場をやってきた建築士
の方に見てもらうのがベストかと。
設計事務所の建築士はコスト感覚に無頓着の所もありますが
ゼネコンの建築士は100%コストにシビアです。

設計を依頼した建築士の書いた図面に本当に無駄がないか
設計者のエゴが含まれていないかをチェックしてもらうべきです。

まだまだありますが今日はこの辺で・・・
次回のブログをお楽しみに

土地活用事例2

土地活用事例1




建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

2006/04/21 01:10|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

 

 

今日は、天気悪かったの現場は中止サッシ図のチェックをしながらデイトレード(笑)

一人現場だから誰の目も気にならない(^^;)

っておいおい

4/19 4064日本カーバイド工業\282-1000株買い
4/20 4064日本カーバイド工業\295-1000株売り
+12000円なりーーーー


引け間際に強く持ちこたえていた
4/20 4614トウペ\253-1000株買い

http://money.www.infoseek.co.jp/MnStock/4614.t/schart/

塗料屋さんみたいです。
ここは東証1部なのに時価総額66億しかない(笑)

浮動株31%しかないので浮動資金20億を支配すればよい。
仕手株としては合格でしょう。
チャートを見ると、4/17に出来高急増も押さえ込まれている。

打診買いと解釈するのが妥当???
窓開けて大陽線・・・このまま明日大気圏突入してくれんかなーーーー
(^^;)ノ
土地活用事例2

土地活用事例1

2006/04/20 23:41|その他2TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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