建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用          バリューエンジニアリング    

 

建設費コストダウン
手法の一つでバリューエンジニアリング(VE)について書いてきましたが、

3.請負契約前に出来る限りのVE提案を出させる。

について、書いていきます。

設計事務所が見積図面にメーカー・品番を書く際に
それほど建設費、コストについて気にせず、
書いていることが多々あることは、バリューエンジアリング(VE)とコストダウン1で書いてきましたが、
できる限り、VEをする場合は、請負契約前に沢山出させるべきです。

基本的に、施工者側からすると、
請負契約が終わったら、図面通りに、予算内で作ることに全精力を注ぎます。

請負契約が終わったら、建設費は下げられたくないですし、
労力もかかるので建築主の為になるような本気のVE提案は
出てこないでしょう。

仮に出てきたとして建築主に幾分か還元されても、
少しは現場の利益にもなるようなVEです。
つまりもっと下がったはずなのに、下がりきらない
見積書を提出されることもあるという意味です。
(それでも提案されないよりは、出た方がいいですが)

専門工事会社も、ゼネコンが請負契約を終わり
ゼネコンと注文書を交わした後は、基本的には仕様を弄られることを嫌います。
専門工事会社には苦手なメーカールートもありますが、
注文書を交わした後だと苦手なメーカールートのVE提案をされても余り下がりません。

請負契約前なら、ゼネコンは専門工事会社とも当然、注文書を交わしていないので、
得意な専門工事会社のルートから安く仕入れて貰うことも出来ます。
(注文書を交わした後に、専門工事会社を変えるのは、
専門工事会社側に極端な落ち度が無い限り建設業ではご法度です。)

本気のVE提案を出させるには、
仕事が取れるか取れないか判らない段階で、
交渉するのが一番でしょう。

この状況が一番、建設費のコストダウンできます。

どうせ最後はどれかの仕様・品番に決めなくてはいけないのですから、
後で決めればいいやーというのは、お互いに良くないです。

現場監督からすれば、建築主や設計事務所が、
仕様や色を中々決めてくれないのが、
一番神経をすり減らします。

現場監督は工期が無限にあるわけではないので
工事が始まったら仕様が決まらなくて工事が止まってしまうことを
絶対的に避けようとします。

どんどん前倒しで決めてくれるお施主さんなら、
スイスイ現場が進んで気持ち良く仕事ができますから。

逆にあんまり色や仕様で悩んで、現場に迷惑掛けすぎると、
追加工事が高めに出てくる可能性が高まります。
現場監督も人間ですから気持ちよく仕事をさせてあげましょう。

まあ・・・VE提案は請負契約前でしたら、建築主が言えば、
どんなゼネコンさんでも真剣に取り組んでくれると思います。

ただしVEは、コンストラクション・マネジメントのあくまでも一部です。

世の中には、VEだけを抽出して建設費を削減し、
コンストラクション・マネジメントをやっていると、
言い切ってしまうCM会社も一杯あります。

私の考えるコンストラクション・マネジメントの価値とは、
専門工事会社に門戸を開いて、入札をし、コスト競争力のある専門工事会社を
採用することによって建設費のコストダウンを図ることにあると思います。

その手法に関しては建設費とコンストラクション・マネジメントの記事とを是非ご覧頂けたら嬉しいです。

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専門工事会社の競争入札によるコストダウンの実例です。
そのカラクリは建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1

2009/08/08 15:51|バリューエンジニアリングとコストダウンTB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
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建設費を調整する
バリュー・エンジニアリング(VE)の
「仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。」
について書かせて貰います。

以前にも書きましたが、現場監督から、あるディベロッパーに転職し仕入・開発業務を
行っていました。

つまり、建築主の立場から現場を回り、
定例に参加し物件の状況を確認していくお仕事です。

転職直後は、自社の仕様に慣れるため上司(建築は素人)と一緒に、
現場を回っていました。

あるゼネコンさんの定例に参加してみると、
直ぐに上司とゼネコンがべったりな事が判り、私は新参者として
様子を伺ってきました。

ゼネコン「○○(上司)さん、この現場、赤字でホントきついんで・・・この仕様下げてもいいですか???」
上司「うーん。。。判りました」

私「ええええ???」

上司「ここの仕様変えたいんだけど、どれくらい上がります?」
ゼネコン「おい!ネットで幾らだっけ???」

私「は???」

CM屋としては衝撃を受けました。

NETとは、下請に発注してる金額で、施主に出している金額と
下請に発注している金額が違うと堂々と言ってきました。

普通の見積書では儲かってなさそうに見せる為に、単価に利益を乗っけて、
一般管理費(工事利益部分)を少なめに出します。
増減の時も誤魔化しが効きますし、実際、見積書と下請への発注金額が慣習で違うにしても、
建築主に対し堂々というような事じゃありません。
(建設業はそんなに儲かるものじゃないですが)

しかも現場進行中に変更があった場合、
正式な見積書を出すようにと言っても一向に出てきません。
全て口答です(笑)

上司はしょっちゅうそのゼネコンと、飲みに言ったり釣りに行ったり、
もうベッタリのようです。
サラリーマンである私は、上司が社外の人間に「わかった」と言ったので取り合えずその場は、
上司の顔を立てなにもいいませんでした。

帰りがけに、言いましたが当時は景気絶頂期で、
社内でも力のある上司(確かに不動産については凄いです)
だったので全く取り合えません。

上司「うちからすればゼネコンが作ってくれなければ何も出来ないんだからゼネコンは大事なお客様」
まあ・・・ある意味それも正しいですけど。。。

CM屋から言わせれば、それとこれとは、全く次元の違う話で、
現場が赤字だろうが建築主の追加工事の増減には関係ない話で、
仕様を落とせば返すが当たりまえですが、
平気というか当たり前のような感じでした。
(赤字の現場は会社に詰められるので気持ちも判らなくも無いですが、言うべきことではありません。)

見積書に単価いれてるのに、いざ増減の時に、
ネットとか言われるとイラッときます。
(ゼネコンは実際に専門工事会社に払っている金額は見せません。)

こんなことが、世の中ではマカリ通ると普通に思っているゼネコンもいるのです。
デベに対してこれですから、一般の建築主さんなんかもっとやられていると思います。

その上司も後に景気悪くなってきたので、ゼネコン(別の会社)にこれ言うのは、
幾らなんでもヒドイ、筋が通らない思う無茶なことも言わされてましたが・・・

中にはVE提案を建築主が飲めば現場の利益に加算できると、
ずれた考えを持ったゼネコンもいるようなのでご注意を・・・
(設計事務所とつるんで判らないように変えてる場合もあります。)

注意したってどうこう出来ないかも知れませんが・・・
仕様下げたら戻ってくるの当たり前ですから。

CM会社通して発注すると原価が判るので
便利です。

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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
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土地活用事例2

土地活用事例1

国境なき医師団 一日100円
2009/08/03 09:14|バリューエンジニアリングとコストダウンTB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          コストダウン          建設費          土地活用    

 

建設費を調整する上でバリューエンジニアリング(VE)
というものがあります。

英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、
建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと
「仕様調整」です。

「同等の機能・品質の物で、安く施工できる方法があれば、
そちらで施工しましょう」

逆に、
「同じ価格のものであればより価値の高いもので施工しましょう」という物です。

建築主の予算と合わなければ、仕様を落としていくことも
含まれます。

一般的には、施工会社が建築主と設計事務所に提案し、
建築主と設計事務所(設計事務所が独断で決める場合もあります。)が承認します。

基本的に構造(躯体)のVEは滅多に無いです。
設計施工の企画段階ではあるかもしれませんが、
確認申請が通っている段階でVE提案などしたら確認申請の出し直しになります。
躯体については設計図通りに作るのみです。

下記は、内外装工事のVEについて書かせて頂きます。

建築主は、建設費の見積時に頭に入れて置くべき3つの事があります。

1.設計図(見積図面)はガレキの山である。
2.仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。
3.請負契約前に、出来る限りのVE提案をさせる。

と言う事です。

今回は1の、
「設計図(見積図面)はガレキの山である」
について書かせて頂きます。

設計事務所は、法規に即して確認申請図面を作成し、
平行して、施工会社が見積できる最低限の図面を作成します
(実際の施工では設計図を元にゼネコンが詳細な施工図を書き、
施工図を設計事務所が承認して、施工図を見ながら職人さんが建物が作っていきます。
設計図では職人さんは建物を作れません。)

当然、多くの設計事務所は、建築主の要望を聞き、
見積図面を作成しているのですが、
建築主の要望以上のものが、いつの間にか図面に盛り込ませている場合も多々あります。

設計図の仕様書には、見積時に施工会社からの質疑が少ないように、
メーカーの品番が書かれています。

見積時に、ある程度の品番が載ってないと、施工会社は設計事務所に
いちいち質疑書を提出し、設計事務所は回答しなくてはなりません。

設計事務所は、施工会社からの質疑が一杯あると、面倒です。
だから、面倒な事が少ないように仕様書に品番を書いています。
(あんまり質疑の多い図面を書いていると、施工会社から「漫画」と馬鹿にされます。)

そして見積図面のメーカー、品番の決定については、
?建築主の要望や、本当に機能上必要だから書いている場合。
?設計事務所のデザイン上のコダワリ。
?なんとなく書いている場合。
?メーカーの営業により書いている場合。

のパターンに大別されるでしょう。

?については、建築主の要望や、どうしてもその品番で無ければならない理由があるのだから、
とやかく言うつもりはありませんが、
建築主に要望であっても、もっと安くて良い物があるのであれば、
提案するというのが施工会社の本来の姿だと思います(当然、安くなった分は建築主に還元する前提です)。

?については微妙な場合です。
設計事務所は、建築主の要望の有無に関わらず、
費用など関係無くカッコいいものを作りたいという深層心理があります。

特に「建築家」を名乗る方々に。。。
もちろんデザインのバランスも大切ですし、建築主が、幾らになってもいいからと、お願いした
設計事務所のデザインセンスに賭けパトロン的立場で任せて見るのもいいかもしれません。

建築主は何を求めるかにもよりますが、
投資効果に見合わない高いがカッコイイものが、
知らぬ間に仕様書に書かれている場合があることも頭の片隅に入れて置く事べきでしょう。
安くて機能性に優れカッコイイ物を作れるのがホントの建築家とは思いますが。

?については、何となく本棚のカタログを取り出し、何となく品番を書いている場合です。
パラパラとカタログのページを捲って、
「これカッコイイから、これ。」
「そんなに高くなさそうだし、こんなので見積って貰えればいいや。」
と深くは考えず業務的に品番を入れていく場合です。
100%の設計事務所は、本棚に色んなカタログを置いています。
デザインを決める為というのもありますが、
見積図面を作る際に品番を書かなくてはいけないからです。

このカタログ、メーカーによっては単価の目安として設計上代というのが載っていますが、
実際、専門工事会社が幾らでメーカーに発注し、
ゼネコンが専門工事会社に幾らを払っているのか、正確に判る筈もありません。

ゼネコンもCM会社も専門工事会社がメーカーに幾ら払っているかまでは判りません。
専門工事会社とメーカーの組あわせによって掛け目も違うでしょうし、
専門工事会社が得意なメーカールートというものもあります。
何となく書いているのですから、当然、もっと安くて同等の機能・品質の物を探せばあるはずです。

設計事務所が以前やった物件の仕様書のデータをそのまま次の物件の仕様書に使う、
あるいは、
建築主の要望のあった部分を一部をいじるといった場合も多いので、
ガレキの中に、お宝が埋まっている可能性が高いです。

?「メーカーが営業してきたから」
意図的に図面に盛り込ませるメーカー指定というものがあります。

メーカーは見積図面に自社製品を載せて欲しいから、設計事務所に営業をかけます。
見積図面に載っているだけで、まずはそのメーカーの品番で見積もられるのだから、
ゼネコンが出す
「VE提案による仕様変更」
という関門をクリアできてば晴れて自社製品の売り上げに繋がります。
メーカーが営業するのは当然のことですが、
晴れて売り上げに繋がれば。。。な、こともありうるわけです。

ほとんどが、?の何となく図面に品番を書いてる場合だと思いますが、
メーカーも見積図面に品番を載せて欲しいから、カタログを頻繁に更新したりして、
設計事務所と仲良くなりながら本棚にカタログが納まっていくのである。

?の中でも建築主の要望や構造以外に、
内外装工事でどうしても、その品番でやらなくてはならない理由など滅多に存在しないと思います

そして同等の機能、品質を持つ、安くて良いものを探すには、
細かいVE提案については専門工事会社の力を活用するのが、一番効率的でしょう。

ゼネコンでなければ提案できないこともありますが、
そのゼネコンも結局は、その道のプロである専門工事会社に値段と品質・機能を確認するのです。

専門工事会社とは一般的には下請と言われいていますが、
何十年もの間、365日その物を専門に扱うことにより事業継続してきた、
その道のプロ中のプロです。
ゼネコンは最終的に専門工事会社から見積を取るのだから、
値段は専門工事会社の方が詳しいのは当たり前です。

彼らは聞かれれば、どのメーカーの、どの品番が幾らで仕入れられて、
他のメーカーの、どの品番と同等の機能を持つのか一番知っていますし、
カタログ・サンプルも直ぐに持ってきます。

ただ、その真の価値を活用されず、発揮できずにいる場合が多いように思います。

建築主が方針を示すことにより、
専門工事会社は聞かれれば、素晴らしい提案する能力・価値を持っています。
どんどん提案して貰って、ゼネコンは良い提案であればそれを引き上げ、
建築主は設計事務所と相談の上、品質を検討し、採用の可否を決定するのが良いと思われます。

物が溢れ競争が激しい、この世の中で、
あるメーカーのある品番しか、その品質・機能を維持できないと、
思われますか?
大部分は、同じ土俵で競合しているメーカーが存在するのです。


提案してもらうのは、無料ですから、
建築主は、これらの事をまず頭に入れて
設計事務所に対し、施工のプロであるゼネコンや専門工事会社から出たVE提案を、
どんどん引き上げて欲しいという意思を伝えるべきです。
(意思を伝えなければ、面倒なので設計事務所に揉み消される場合もあります。)

そして建設関係者は面倒であっても、
「誰の為に建築するのか?」
を第一に考え、建築主の要望に協力するべきだと思われます。

一方、建築主は、VE提案の採否や色の決定等施工会社に協力し、早め、早めに決めるべきです。
施工者側から言うと、建築主・設計事務所がなかなか仕様を決めてくれないのは、
口には出しませんが迷惑以外の何物でもありません。
現場監督も人間ですから追加工事が多めに出したい気分にさせないように、
建築主は施工者が気分良く仕事が出来るできるよう、
結論を早めに出し工事に協力するべきだと思います。

「設計図(見積図面)はガレキの山である」
をご理解頂けたら、契約図より安い仕様になってるのに還元されないことのないように、
次回の、
「仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。」
にご期待ください。

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2009/07/30 01:39|バリューエンジニアリングとコストダウンTB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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