建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       建設費          土地活用          マンション    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡

メール問い合わせフォームは、こちら
板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
03-5944-1710

お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
CM業務をする中で、下請業者と話をしていて、噂話として、
「2017年は物件が一杯出るんじゃないか???」
という、期待感を込めた話が最近ちらほら耳にします。

何やら、新国立競技場の本格工事と、
オリンピックの選手村等が、来年1月から着工し夏頃から本格化するようです。

下請情報によると、大成建設の棟は、PC造で工場で、
作った鉄筋コンクリート部材をクレーンで吊る方法で建てるから、
型枠大工や鉄筋工の需要は全くないらしいですが、
その他の多くは、在来工法(人力で建てる)ではないかと言われています。

それと、Dワハウスが、物凄い勢いで、少ない工期で、
ホテルを建てているらしく、現場が火を噴いているらしいです(笑)

そんな噂を耳にしてか、鉄筋材料を急激に上げる攻勢を、
鋼材メーカーや商社がグルになってしかけて来ています。

OPECが石油の価格調整をしているのと、同じような感じでしょうか。

国土交通省の労働需給調査の6ページを見ても
関東 鉄筋工(建築)の過不足率は、-6(異常な職人余り)ですから、
鉄筋の需要が爆発的に増えている訳が無いのですが、
スクラップが上がっているだ、オリンピック需要が、有るから、我々は上げるんだと
足並みを揃えて、息巻いているようで、困っております。

受給バランスの全体的な、攻防の末、大体、数か月かけて価格は落ち着いて行くとは、思いますが、
この瞬間に着工するのであれば、仕入れざる得ないですからね。

また、吉野石膏(内装ボードの国内シェア70-80%の代表メーカー)が
スーパーゼネコンの下請に流しているという裏情報によると、
来年は、案件が増えるとの噂を流しているようです。

ホントかよー???と思って最新統計を観察して見てみました。

東京に関して、国道交通省で公表している統計データから、
RC造と、SRC造の着工面積の推移をグラフ化したものを下記に記します。
事務所
(クリックすると、大きく綺麗に見えます。)

今夏に掛けて、SRC造+RC造の3ヶ月合計グラフ(赤線)は、
盛り上がりを見せていますが、冬に掛けて、急激に萎んでおります。

全然、おっしゃるほど、増える雰囲気が無いんですけど。。。

グラフ上、夏に盛り上がっているのも、
選手村のお知らせ看板が立っただけなんじゃないかと思いますけど。

うーーん。。。吉野石膏やら鋼材メーカーは、統計にまだ表れていない、
特殊な情報をスーパーゼネコン等から仕入れているのでしょうか?

【晴海5丁目計画】
全体計画は14-17階建ての板状住宅棟22棟、
4階建ての商業棟1棟のほか、
敷地中央部分に50階建ての超高層タワー型住宅棟を2棟整備する。
住宅戸数は約5950戸で、総延べ床面積は約67万7900㎡

1期工事期間:平成28年度~平成31年度(オリンピックに必要部分のみ)
2期工事期間:平成32年度~平成35年度


とのことです。

東京の27年10月~28年9月までの1年間で分譲マンションの着工数は、
39,111戸ですが、他の普通のマンションの供給は、
三井不動産を中心としたディベロッパー共同体は
マンションの売れ行きが鈍化している事も含めて、
確実に減らして調整して来るでしょうから、
建設費相場や鋼材価格に決定的な
影響を与える程の圧倒的な規模の建てる訳では無いのですがね。。。

他に、建てる大きな施設や、
有明アリーナと、新国立競技場(鋼材は確かに消費するが。。。PC造)と、
ボートの会場位でしょうか。

商社や、メーカーも儲けたいから根拠なき強気で
価格の上値を探っているのかもしれませんが、
実需弾が詰まっていない鉄砲を向けているような気がしてなりません。

本記事を書いている時に、超大手のエレベーターメーカーが年末の挨拶に
ご来社しまして、来年は、どうかと聞いても、2013-2014年のピークと比べれば、
7-8割ぐらいしか、引き合いが無いとは言っていました。

エレベータは、確認申請前に、設計事務所から作図依頼が来るので、
持っている情報としては、ボーリング業者や測量業者より若干遅れるか、
同じぐらい情報速度としては、出番が後ろの躯体業者や内装業者と比べ相当に速いはずですが、
ワンルーム業者は、まだ元気が良いが、ファミリはー全然減ったとのことです。

金融庁は、アパートローンを供給過剰により締めに行く指針
12月初旬に出していますから、ワンルームディベも多少は警戒するか、
銀行も融資基準は上げて来るでしょうし、
元気がどれくらい続くのかは見ものですね。

幸い、当社は、建設費が他より10%以上安いので地主様の、十分すぎる利回りが出る優良利回り物件を扱う事が多く、
過剰供給されると、お客様の賃料が下がり、困る側のポジションなので、
妙な利回りでの新築融資・供給は締まってくれた方が、
仕事は、やりやすく、今回の指針は好意的に見ています。

銀行は、政府と日銀からは貸せ貸せ言われて、
金融庁からは不動産融資は締めろと言われ、右往左往するしかないですね(笑)

私も零細企業の経営者ですけど、運転資金は借りたら負けと思っているので、
普通の企業の経営者は、借りたがらないですし、
不動産ぐらいしか融資の出し先なんか無いと思うんですけど。

理想は、無理やり低利回りで、無知な地主にガンガン営業を掛けて
建てさせている土地活用業者が提案しても融資が通らず、建てれないことですけど(笑)


現状の統計のみをみると、建設業景況調査や、建設費NAVIの建設費指数をみるとおり、
多少の仕掛けや攻防があったとしても、低空飛行を続けていく感じがします。

つらつらと、現状分析と、予測について書いてみましたが、
トランプが勝ったら株価が爆上げしてますし、
私自身、オリンピック需要に渋谷の再開発本格化の影響が、
何処まで出るのか、完全にも読み切れていない所もあり、
細かく動向は注視してきたいと思います。

施工会社は、出来るだけ高く受注したい立場のでため、
建設費について、多くを語る事は有り得ませんが、
年間25億円近くの膨大な見積交渉・発注実務に裏打ちされたうえで、
あからさまな建設費の実情の話が出来る人間は、日本に私以外いないと思いますので、
何か気になることがあれば、
お気軽に
メール問い合わせフォームか、
03-5944-1710まで、お問い合わせ下さい。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg

2016/12/22 15:18|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン          マンション    

 

今年に入って3回目の記事更新です。

最近のニュースと、建設費と建設業の雑感を書いて行こうと思います。

まず、建設費は落ち着いてきて、
実際には下がってきていますね。

間近の1500㎡程のマンションでの見積では、
杭長が53mもある杭の極めて深い地盤ではありましたが、
74.9万円/(坪・法延床)でした。
谷中_160204a

今後の流れとしても、建設費は、
継続して下落トレンドとは思います。

消費税増税については、多分、参議院選挙前に
(2016年6月22日に公示され、同年7月10日に投開票)、
延期が発表されるとは思います。
これで延期されなければ、更に大変なことになるとは思いますが。。。

後は、若干の円高進行。

80円の頃よりは、相当ましではありますが、
100円前後でウロウロしている分には、
建設費には大きな影響は無いでしょう。

マンションの売れ行きは、不動産経済研究所のマンション市場動向を見てもやはり、
発売数が減っているにも関わらず、契約率は低迷していますね。

アベノミクス初期の、ディベロッパーによる
マンション開発ブームは去っていると思います。

価格の値上がりに消費者が付いて来れる訳が無いと言う、
本ブログでの過去の予想は当たっているでしょう。

オリンピック関連の建物は、
最も予算の大きい新国立競技場は、基礎も含めて、
工場で作って組み立てるだけのPC造ですし、
職人の需給バランスに大きな影響を与える事は殆どないでしょう。

それ以外の建物は、選手村が多少ある程度で
東京全体の建設業の労務供給能力からすれば、
予算も、たかが知れていますし。

建設業とはあまり関係ないですが、三菱自動車のは、
日本経済全体へも良くない影響を与えるでしょうね。

パジャロ以外は、そんなに大したイメージも無いメーカーではありますが、
売上2兆も有りますし。。。

ほぼ全車種が偽装しているのでは、
製造再開も相当かかるでしょうし、
下請は、たまったもんじゃないでしょう。

流石の三菱グループも見捨てるんじゃないでしょうか。

後は、気になるのはアメリカ大統領選挙。

これまでは誰がなっても他国で大きな違いは無く、
対岸の出来事と思ってましたが、
トランプ氏になると、世界経済が更に、ぐちゃぐちゃになりそうで、
好きではないけど、まだましな
ヒラリー氏に決まってほしいと思います。

相変わらずの中国経済の低迷や、
シャープの身売り・リストラ、東芝の大赤字といい、
最近、あんまり良い経済ニュースは無いですね。

建設費は、補正予算を組まない限り、上昇要素は
殆ど無いと思います。

補正予算も消費税の増税見送りで、税収が増える訳では無いので、
公共事業に向けては殆ど予算を割けないでしょう。

当社は、2014年頃の急激な上げ局面を超えて、
建設費が落ち着いてきているからか、
年間9棟-8200㎡程、CM方式
での見積をさせて頂いており、今の所、好調ではありますが、
一寸先は、どんな情勢が待ち構えているか解りませんので、
引き続き、営業活動を頑張っていければと思います。

そうそう、2年ぶりに賃貸住宅フェア東京にも出展することになりましたので、
6月14日(火)、15日(水)にご都合の合う方は、
お気軽に、ご来場頂ければと思います。

また、セミナーも暫く休んでいましたが、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/05/11 17:44|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

年末からの猛烈な忙しさに感けて、
建設費ブログの更新をサボっておりました。

今更ですが、新年明けましておめでとうございます。

さて、昨秋から新築マンションの建設費のCM見積
4物件、連続的にやってきておりますが、
建設費は、明らかに下がってきておりますね。

建築費指数の統計より、ずっと。

2014年ぐらいは、アベノミクス・国土強靭化の狂想曲に踊らされた
急激な上昇により予算に抑え込むのに悪戦苦闘の連続でしたが、
昨年後半からは割とすんなり行っており、
2億に満たない規模の物件でも
上昇リスクを加味した概算見積金額(予算)から、
2000万円近く余ってしまった物件もあるほどです。

2014年、当時は、世の中の相場が
100万~120万円/坪を余裕で超える時代に突入しても

RC造の延床で80万/坪弱に、
CMを駆使して何とか抑え込んでも別に安くないだの、
当社のFEEを当社の好意による申し出以上に不当に負けろだの、
文句や嫌味を言う方も中には居て、大変、嫌な思いをした時もありましたが

当時も大半のお客様は素敵な方でしたが、今のCM見積は気が楽です。

素敵な、お客様と言えば先週の完成1周年パーティで1年前の日付で頂いた感謝状です。
当社の方が感謝以上の物を頂いておりますが嬉しい限りです。
IMG_2295.jpg
(ネット公開可のご了承を頂いております。)

間近のCM見積では、地盤が良く安くなりやすい形状では有りますが、
RC造の延床で70万/坪弱ですから(笑)

特に、2014年頃は、アゲアゲ状態だった
型枠大工が、この冬から春に掛けて余ってしまったようで
有る意味、叩きあいが始まっているようです。

叩きあいというとの言葉が悪いかもしれませんが、
どうしても受注をしなければならないから
あっちが、この値段なら、こっちは、この値段で出すと
発注者側が何もしなくても
勝手に下がっていくことをイメージください。

下がったと言っても、まだ型枠大工さんの生活の困窮するようなレベルではなく、
普通より、ちょっと景気が良い頃の単価3500円/㎡程度より上の水準は、
都心では、まだ余裕で維持されています。

うちの最高値は5200円/㎡まで行きましたし、
ゼネコンとかはとにかく大工を集める為に
7000円/㎡とか払っていた物件があるというのは耳にしたことはあります。

リーマンショックの頃は1900円/㎡とかでドンドン辞めていき悲惨ではありましたが、
流石に3000円/㎡より下に、下がることは無いでしょう。。。

最後に更新したのが、去年の10月頃だったと思いますが、
話題になったのは、旭化成の杭の偽装問題。

友達の社長に頼まれ、ネット記事
を書かせていただきましたが、当社の感想としては、
旭化成の杭なんか使わなくて良かったと言うだけです(笑)

今の所、業界的に、大きな影響は感じませんね。
元々、旭化成で設計図書いてたら、多少影響出てたかもしれませんが、
旭化成が建設業界から撤退してくれたら、社会にとっての利益ですね。

次に、タワーマンションの相続税節税が、
厳格化され、課税強化されるというニュースがありました。

何か統計的な根拠が有る訳では無いですが、
多分、都心のタワーマンションの実需って、半分ぐらいで、
後は、値上りを狙った投資目的だったり、相続税対策、
中国人が買っているというのが半分ぐらいだとは思いますが、
仮に30%の購買層が消えるとしたら、
今後は開発側が更に、物件を絞ってくるでしょう。

当社の様な、保有目的の賃貸マンション系の建設費を扱うものとしては、
電気、内装関係は職人は、徐々に余ってくるだろうとは思っています。

後、一部で話題に上がっていたのが、一般地主(いわゆる大家業)は、
消費税還付が、ほぼ完全に使えなくなったのが
昨年末の税制改正で出ていました。

これは、元々、左程使われていたスキームではないので
建設業や、建設費には何も影響は無いでしょう。

2012-3年頃から、このブログでは書いてますが、
昨年の、チャイナバブル崩壊から、
更に中国の状況は悪化しています。

2016年頃から大暴動が起きて、2017年に中国共産党政権の崩壊・分裂が起きる
予想にジワジワ近づいて来た感があります。

今、新宿・秋葉原当たりで爆買いしている中国人旅行者が
一斉に居なくなったりするかもしれませんね。。。

不動産業は、動き出してから、完成まで時間が掛かるので、
今頃、用地仕入して、ホテル建設している業者は、
1年後ぐらいに、ホテル開業まで、こじつけた時には、
中国人旅行者がおらず、
アパぐらいの余程の体力が無いと持ちこたえられないなんて
事態が起こるかもしれません。

それか、半亡命中の中国人富裕層が数か月住んで新居を探すまでの
宿にするとかは有るかもしれませんが(笑)

エアビーは、最近話題に良く出ますが、
既に物件1棟を保有している大家さんが空室を、
旅行者に貸すというのは、別に減るもんじゃないので、
貸主本人が良ければ良いとは思いますが、
エアビー用の計算式で土地を買い、
収支を組んで建てると、普通に賃貸しても採算割れして、
微妙な結果が起こるかもしれませんね。

不動産業界は誰でも出来て儲かると思うと直ぐに乗ってきますが、
参入者も多いので直ぐに飽和すると思いますので、
当社は様子見・静観です。

中国に足を引っ張られる形と、サウジとアメリカシェールオイルの喧嘩により
資源国経済も、かなり停滞しているようですが、
日本の景気も更に停滞していくでしょうね。

昨年末に、金融庁が、不動産融資の過熱を抑える指導をしたとの
ニュースが上がったというのは、支持するところですが、
一方で、日銀がマイナス金利を発動というよく解らないことをしていますが、
銀行にとっては不動産ぐらいしか融資先何て無いですからね。。。

普通に考えれば銀行は、多少は不動産融資は絞るでしょうね。
つまり、融資出来る担保資産を持つ人には融資はするが、
資産無き物や、超低利回りには融資をしないといった風に。

どう考えたって家賃収入だけではキャッシュフロー上、
破綻する表面5%で売って売れる事、
融資が付いている自体が異常ですから。

アベノミクス下の不動産投資に急ブレーキ、「静かなバブル」崩壊の声
というニュースも有りましたが、売り側と、買い側の乖離が激しく、
ジワジワと、不動産価格は下がっていくことが予想されます。

前にも書きましたが、売値1-4億程度、新築4-5%で
頭の弱い(キャッシュフローの意味が理解できない)エンド層に売り抜けようと考えて、
今も6%程度で、手金を入れず全力融資で仕込んでいる中小不動産業者は
近い将来、逆ザヤになって地獄に落ちる事になるでしょう。

リーマンショックの頃、専有卸の開発で同時融資取扱高を100億まで膨らまし、
歌舞伎町でブイブイ言ってましたが、
見事に飛んで行った、不動産会社社長の顔が浮かびます。

かと言って、普通の一般事業法人は、別に、
新たな設備投資も危険だし、どうせ返さなくちゃいけない、
お金は別に借りたくない。
(資生堂は、今更、中国人爆買い向けに大阪に新工場作るみたいですけど
投資額は、彼らからしたら大した額ではない400億ですから。)

金融庁vs日銀の真逆の政策により迷走気味ですが、
はっきり言って、オリンピックもアベノミクスの新第三の矢も、マイナス金利も、
世界経済の渦の中では、大して役に立たないでしょう。


消費税増税も、今の所、やる気満々ですけど、
世界経済の超低迷によって、12月頃に、
「やっぱり・・・延期です(笑)」という風になるんじゃないかと思います。

現時点の経済状況でも消費税率2%上げることなんて有り得ないのに、
更に悪化するのが目に見えてますからね。

前回の増税で消費税率増税を気にする地主層は、
大分掃けていると思われますので、
今回は、消費税増税前の駆込み需要も左程無いでしょう。

株価は、上がる要素が限りなく少ない状況なので、
建設費も遅行気味に、じりじり下がっていき、何処かで止まるでしょう。

地主様にとっては絶好の建場到来ですね。
安い時により安く仕込むのが鉄則ではありますから。

そんなことで、2016年も、皆様、株式会社土地活用を宜しくお願いします!

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/02/03 22:01|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:1

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆


今週の、世界同時株安の影響を受け、
政府内で、補正予算議論が巻き起こっているようです。

 二階氏 補正予算の必要性強調(産経ニュース)
自民党の二階俊博総務会長は25日の記者会見で、世界同時株安について、「執行部でよく協議して対応を急ぎたい」と述べ、景気を下支えするため補正予算を編成する必要があるとの認識を示した。補正予算には、災害に強い国づくりを目指す「国土強靱化(きょうじんか)」に資する内容を盛り込むことを念頭に、「それなりの財政措置をしていかなければならない」と述べた。

 谷垣禎一幹事長は会見で「こういう時は不安心理が出てくるので注意しなければいけない。増幅しないようにどういうことをしていくかということではないか」と述べ、各国と連携して市場の動向を注視する必要性を強調。政府による景気対策などについては「今すぐという局面では必ずしもない」と指摘した。


議論が起こるのは当然のこととして、
国土強靭化を主目的にしているのであれば、
建設業中心への補正予算投下は
まだ時期尚早と思います。


二階 俊博総務会長をWikiで見てみると
なるほど、昔ながらの公共事業推進派の方みたいですね。。。

不意打ちでの急激な予算投下は、
今の原価で算出した既に受注している案件を
工事期間中のタイムラグでの外注原価の上がりに耐えきれず、
赤字工事に追いやる可能性すらあると思います。


実際、多くのゼネコンが、アベノミクス初期又は直前の受注を、
後の急激な原価高により赤字工事にしています。

https://www.ejcs.co.jp/report/situation.html" target="_blank"rel="nofollow">建設業の景況感は、若干下がってはいますが、
労働需給調査を見ても、今現在は、
需要と供給のバランスが保たれている状態です。

アベノミクス開始当時の、クラウディングアウトを招くほどの
建設業の景気は、永久に投入し続けることが出来ない、
補正予算が原因です。

しかし、結果として、建設業の高齢化や、人手不足を浮き彫りにしました。
たかだか、1-2年の補正予算によるマヤカシの景気で、
建設業へ若者が向かおうという感覚が増えるはずもありません。

現在の、建設業は、圧倒的に、2-30代の現場監督が不足しています。

それは、私と同年代の30歳代後半の世代においては、
就職氷河期の頃で、殆どのゼネコンが、
新卒の現場監督を採用していなかった時代であったことが原因です。

現場監督の30代後半は、気力・体力・経験共に充実し、
一番バリバリ現場を進められる年代ではありますが、
この層が、完全に抜けて空洞化している状態です。

また、リーマンショック時に、ディベロッパーの不払いから
ゼネコンが倒産してしまい、世に放り出されてしまった監督の中には、
建設業に見切りを付けて、
現場を去った方も多いでしょう。

幾ら選挙対策としての大盤振る舞いで、
補正予算を投下したところで、ゼネコンの監督の人手不足から
執行することが難しいというのが現実でしょう。

今の、50歳台の監督が、あと数年から10年で
最前線から引退した場合、どうなることかと。

少なくとも、現時点では、需給バランスと言う点から
不況感を感じる事はありません。

職人不足も同様で、団塊の世代の層が徐々に引退をしていき、
あまり積極的に採用もしてこなかったですし、
また2-30代の若い人は、昔より大人しくなったという風潮の変化もあり、
建設業には入ってきずらくなっています。

そのような、状態で、無理やり公共事業の補正予算を強引にいれても、
まともに執行できないでしょうし、
不況によりマンション分譲価格は下落しているのに、
開発原価の半分近くを占める建設費が上昇するのであれば、
疲弊したマンションディベが体力を更に奪ってしまうことになるでしょう。

本当に不況になった時に、建設業にとって、
何が一番ダメージがあるかというと、
やった工事代金が支払われないことです。


今の段階では、まだ分譲マンションは普通に売れているので、
ディベロッパーが直ちに倒産し、連鎖倒産を招くような
懸念は少ないですが。

しかし、現段階で、仮に5兆円の補正予算が可能なお金が有るのであれば、
政府がやるべきことは、短絡的に、
人手の無い公共事業に予算を、ばら撒くのではなく、
緊急制度融資の整備告知や、
ディベロッパー等からの回収不能債権(契約不履行)が発生した場合の
迅速な資金手当を出来る保険の様なもので体制を作るなり、
プールして置くことでしょう。

また、若年層20歳台の新卒採用の現場監督を雇用する・している場合、
その給料の半分程度は、助成金等で、賄えるようにすることも、
長期的な国力を維持する上では、必要性があることだと思います。

また、職人の雇用に対しても、10-20代については、
数万程度の助成金は、あっても良いとも思います。
仮に、10~20代が50万人いたとしても、3万円/月助成しても、
150億円×12カ月=1800億円で済みますから、
年間の正規の予算に置いて6兆円の中で割いても問題にはならないでしょう。

多くの建設業者が、若年層の不足を大きな問題にしていますので、
維持補修が必要で、建材費や道路であれば土地買収費も掛かる公共事業に使うより
有益だと賛同するかと思います。

建設業だけに、そのような、助成を出すことに反対の声があがるかもしれませんが、
公共事業に、ばら撒いていることと一緒のことですし、
若年層の積極採用による雇用・景気対策としても有益ですし、
このまま何もしていないと、本当に、
日本中で何も建てる事も、建物を維持する人材もいなくなってしまいます。

確かに、外国人の職人さんも増えている、いくであろうことは事実ですが、
教育指導し、指示管理する、日本人の職人さん(親方)がいないと建ちませんので。

緊急制度融資に関しては、結局は借入なので、
ゼネコンは、後に返済していかなくてはなりませんので、
一時しのぎでは、良いとは思いますが、
仮に補正予算としての5兆円を有効に活用するのであれば、
回収不能債権の補填に使った方が、余程まし
だと思いますし、
リーマンショック当時も、仮に、5兆の不能債権への補填に使えば、
ここまでズタボロに建設業がなることは無かったでしょう。

建設業に取って、工事が減ることも確かに痛い事は痛いですが、
リーマンショック当時、倒産して行った多くのゼネコンに取っての
殆どの直接的な倒産原因は、ディベロッパーやファンドの
開発の不払いから起こっています。
(今の時代、どんぶり勘定で、受注するゼネコン等無いので、赤字受注が続き、倒産することは、珍しいかと)

建設業以外の方は、理解しずらいかも知れませんが、
例えば、ディベロッパーの10億の工事代金を、
テンテンパー(着工時10%-上棟時10%-竣工時80%)の支払条件、
または、竣工後4カ月以内の残金80%の支払条件で、
最後の80%を残したまま、竣工間際、又は、竣工後の残金決済前に、
ディベロッパーが倒産すると、
8億円が、入ってこないことになります。

しかし、ゼネコンは、事業主からの入金があろうと無かろうと、
工事をやったのであるから、使った、
下請専門工事会社には、毎月工事代金を支払わなければなりませんし、
実際に、工事中に、完成までの80%については、
ゼネコンが立替払いで、下請に支払をしてます。

何故、こんな支払条件をディベロッパーがゼネコンに飲ませて来たかと言うと、
ディベロッパー側の理論では「手金が寝る」と言う感覚で、
金融機関からの借入を総事業費の中で、
土地代と、建設費の10-20%までで済ませ、
残りは、ゼネコンの借入を起こさせるなどのゼネコンの財布を利用して、
同時に何棟も建てる事によって、レバレッジを掛けるのです。
(この支払条件だと、実際は、ゼネコンが立替えて建ててあげている状態です。)

そして、事業主の支払いサイトがテンテンパーのように悪いと、
その下請業者への立替払いをする為に、多くのゼネコンは、
金融機関から借り入れを起こします。

支払条件の悪いディベロッパーのような所からの受注が多いゼネコンは、
取引金融機関に融資枠が有り、
何十億円までは、立替払いによる借入を起こして
受注しても良いという指導をされます。
(当然、ディベへの見積金額には、立替の金利分が乗っかっています。)

ゼネコン側としては、極力、支払条件が良い、
出来高払い(毎月、やった工事分の入金がある)や
3-3-4などの、地主様や一般事業法人の工事を
受注をしたいと思いますが、
ディベの物件は、1棟の金額が大きいことが多く、
売上が立て易いことと、図面を貰い見積さえ出せば、受注するのは、
さほど難しくは無く、建設需要が明確にあることが外から見てても
解りやすいので、どうしても手を出してしまいがちになり、
財閥系や、優良電鉄系以外の、リスクの高い不動産業の案件の比率は、
各社、何十%までと一定のルールを作って受注調整しています。
(ほぼ、分譲系というゼネコンも無くは無いですが)

仮に8億の未回収債権のあったとしても、
ゼネコンは、手元に、8億の現金があれば、
不意打ちのパンチでディベロッパーの倒産を食らっても、
耐える事は出来ますが、
8億の未回収債権が10棟あれば、80億が損失になります。
(実際には、ゼネコンが買い取って・差し押さえて売る事が出来れば、
損失は減らすことはできるかもしれませんが、
銀行の債権も当然土地についてますので、
ディベですら売れないから倒産している時勢なのだから、
満額返ってくることは無いでしょうし、
どうしても短期の資金ショートが発生してしまいます。)

これが、リーマンショック時に、毎週のように、
モグラたたきのようにゼネコン倒産が起こった原因です。

そして、ゼネコンが倒産すると何が起こるのかと言うと、
下請専門工事会社は、普通、やった工事の30日後~120日後程度までに、
工事代金をゼネコンから支払われることになっていますが、
その予定していた、やった工事の代金の入金が止まります。

やった工事代金の入金が止まり、手元の資金が尽きると、
今度は、下請専門工事会社が、
職人や取引先の再下請への支払いが出来なくなり倒産します。

このように倒産連鎖があると最後に割を食うのは、
やった職人さんです。

普通のサラリーマンが給料が止まるのと一緒で、
貯金が無ければ、生活すらままならなくなります。

不動産開発破綻による連鎖倒産は、
日本全体に信用不安を巻き起こし、
不況として一気に波及していくので、
短絡的に、補正予算を公共事業に投入するのではなく、
そこを食い止められる制度を作っておくことに時間と人員を割くべきでしょう。
(建設業以外にも、当然、補填は必要になるでしょうけど)

そして、もし、中国経済が、ここのまま、破綻し、
その不況の余波が、日本の建設業の着工数の激減という
影響を与え始めた瞬間に、
補正予算で公共事業の対策を打つべきでしょう。

ただし、その際、土木は、元々、ほぼ公共事業しか無いので、
土木工事に向かって、公共事業の景気対策を打ってもあまり効果は無いと思え、
職人さんの多くは、土木と建築は全く別物なので、
建築工事に投入するべきでしょう。

防水・塗装工事や、内装工事に関しては、
店舗工事や原状回復工事、大規模修繕工事があるので、
そこまで仕事不足に追い込まれる事は少ないですが、
建築躯体系やタイル等は、
激しい状態に追い込まれやすいので、
そのような工種にも波及しやすい工事を計画するなり、
計画に時間が掛かるのであれば、
若干新築とは勝手は違うが新築躯体系の職人さんなら十分にやれる耐震補強や、
古い庁舎のタイルの張り替えや調査を一気にやってしまうとかの、
景気対策が有効かと思います。

機動的・戦略的な、税金の使い方を強く求めたいと思います。

それでは、地主様必見の、相続・土地活用セミナーのご案内です。
↓特設サイトは画像をクリックお願いします。




↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/27 13:49|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          マンション    

 

GDP速報が年率換算でマイナス1.6%も出たことだし、
久々に、統計について書いてみようかと思います。

GDP1.6%マイナスでも、甘利大臣は、「景気は回復傾向」
とか言ってるけど、そんなことなんて、あるんでしょうか(汗)

次に、景気動向指数
悪くは無いけど、「やっぱり去年の1月ぐらいがピークだよな。。。」
という感想通りでしょうか。

帝国データバンクの企業景況感
ほぼ悪化。建設・不動産も悪化しているようです。

景気は気からとは、言いますが、消費税増税が
普通に考えれば、重いよな。と思います。
だから、あれだけ反対してたのに。。。

アベノミクスの当初の政策を思い出してみると、
1.大胆な金融政策
2.機動的な財政政策
3.民間投資を喚起する成長戦略
だったような気がします。

まず、大胆な金融政策は、円高の頃よりは、雰囲気は、
ましになったんじゃないかとは思いますが、
建設業の妙なインフレが起こった以外、なんだか尻すぼみです。

1については、これ以上やりようないし、
2については、実質的に、公共事業に的を絞って、税金を投下したが、
 人手が無いことを計算していなくてパンク。
3は何かやりましったけ?法人税減税に、なりそうな雰囲気を作った程度でしょうか?

ここから景気回復策として打つ手は、まさかの消費税減税しかないでしょう(笑)

消費税を0%にしてくれたら、
月30万円の収入だったら、2.4万円も浮くからかなり効くでしょう。

3億の建物で、2400万円も浮くのですから。

次は、建設業景況調査

誰ですか?建設業は、
オリンピックまで景気が良いと仰られたのは。

少なくとも地方の建設業の景気が一瞬だけ良かったのは、
国土強靭化の狂想曲に踊って、公共事業の予算が一気に注入されただけで、
そもそもマンション等は殆ど計画も無いし、
民間需要が、少ないところです。

そこに、一瞬だけ一気に注入しても、人手がある訳無くて弊害の方が大きい。
そして麻薬を切った瞬間に、痛い痛いと言い出す。←今ココ。

今以上に公共事業を減らせとも言いませんけど、
増やすなら、民需や労務の動向を見ながら、
徐々に胃袋を大きくして、ジワジワ少しづつ増やすべきなんです。

建設費に関しては、これまでの、高止まりから、やや下落方向へ、
不動産価格に関しては、少なくとも半年は高止まりかなという感覚です。

新築分譲マンションは高く仕込んでるから安く売れないんです。

まだ首都圏は、相続税対策が必要なような富裕層のセカンド、サードハウス需要や、
中国系の需要が続いてるから持ちますけど。

中国系の方々の不動産は、あちらでは東京より全然高いようなので、
「東京の、しっかりした造りのマンションが安いから買ってしまえ」との、
感覚のらしいですが、いつまで続くことやら。

不動産は建設業と比べ山師が多いから、
まだ行けるガッハハーと、
突き進んでいる方がいるのかもしれませんが、
大手はリーマンショックを経験しているので少なくともマンション・オフィス開発に関しては、
適度に調整してくるでしょう。
(もう始まってしまった、再開発は止まりませんけど。)

中国は、相変わらず訳解らない、爆発が続いているし、
大物政治家一族が経営者にいたとか、ニュースに出てますし、
何だか、壮絶な陰謀があるのかと、ドキドキしてしまいます。

この景気動向で、来年、仮に建設業が仕事が増えるとしたら、
不動産が思った以上に山師が多く、
バブルに向かって突き進んでることになりますね。

新築表面利回り4-5%でも、相続税対策の人々に、
売れちゃうから6%でも仕込むとか言ってる、
小さ目の山師不動産業、それに連られれて受注してしまう、弱小ゼネコンは、
4%で不動産を買った人間のCFというものを理解できておらず、
狂気だと思います。

次回の記事で、4~14%の各新築時表面利回りフルローンでの
35年間のキャッシュフローグラフを画像で、次回の記事で公開しましょうか?

7%ぐらいで良いなら、そこらの、ある程度の規模が建つ土地を
適当に見繕ったって当社の、CM方式なら楽勝で出せますよ(笑)

こんな状態で、開発が進んで行って、
相続税対策で5%でも買うと思ってたような方々が、
ハシゴを外し、相続税対策と言えど、8%なきゃ買わないと言い出したら、
中国が、ホントに経済危機を起こし、日本の不動産を漁らなくなったら、
もう一回、消費税率が更に2%も上がったら、
世の中、どうなってしまうのでしょう。

そもそも、土地持ちの方には、
表面で9%程度すら出ない賃料帯の激しいエリアや、
オーナー邸の広さでは
建てる事自体を勧めていませんし。

累積CFを貯めていられる、別の不動産収入が有る投資家様は、
8%ぐらいなら損することは無いですが。

私自身は、リーマンショックの時に、
31-2歳で個人的にも、
CM方式自体
誰も知られてない中、
このブログ一本で、個人事業主から始めたので、
リーマンショックが最悪のデットラインで済むことを想定すれば、
贅沢しなければ、何とかなるんじゃないかとは思ってはおりますが、
たまたま良い、お施主様に巡り合えたという
運に恵まれた側面もありますし、恐怖心はあります。

結局は、お上の決めたかことに従って、
世の景気に揉まれながら、その時の最善を尽くすしかないのですが。

一方で、投資と言う側面では、下がった時に、買って、
上がった時に、売るのが必勝パターンなので、
このブログを読まれているような資金力がある人は、
タイミングを測るべきでしょう。

幾ら、タイミングを上手く測ったつもりでも、
タイムラグと言うものが有るので、
そんな思い通りに行く訳では無いですけど、不動産投資と言う側面から見ると、
リーマンショックの時ですら、不動産価格や、建設価格が下落したように、
東京の賃料が落ち続ける事が無かったことを考えれば、
検討は、しやすいかと思います。

それでは、下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

121121.jpg
上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/18 18:38|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          セミナー    

 

マンション建設について、究極を目指すために勉強に勉強を重ねた人が、
このブログを読んで使う
株式会社土地活用コンストラクション・マネジメントですが、
お盆休み真っ只中の今日も、最新の世相と建設業の状況を勉強していきましょう。

まず昨日発表されたGDP4-6月の速報何と年換算-6.8%

消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
SankeiBiz 8月14日(木)8時15分配信
消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
1997年と2014年の主な経済統計項目の推移(写真:フジサンケイビジネスアイ)
 4~6月期の国内総生産(GDP)は東日本大震災の発生時以来の下げ幅となり、景気の先行きに懸念をもたらす結果となった。消費税増税前の駆け込み需要の反動で過去最大の落ち込みとなり、GDPの足を引っ張った個人消費は、反動減が和らぐ夏場から盛り返し、景気は持ち直すとの見方も強い。ただ、ガソリンや食品の値上がりで家計は圧迫され、実際には回復の足取りは鈍い。2015年10月に消費税率を10%に再増税するかを安倍晋三首相は7~9月期の景気動向を基に年末に決めるが、難しい決断を迫られそうだ。

 「増税後の消費の落ち込みの見通しが甘かった」。GDPの速報値を知り、多くのエコノミストはこう漏らした。民間の各シンクタンクは1~2カ月前、4~6月期の実質GDPは年率4~5%減程度にとどまるとの見通しを示していた。しかし、その後に発表された経済指標で改善の遅れが明らかとなり、7%前後の減少に相次いで修正。結果は6.8%の減少だった。

 読み違いの背景には、消費税率を8%に引き上げる際に政府が講じた対策が、想定ほど効果を発揮しなかったことがある。増税前の駆け込み需要の反動減が景気を冷やした1997年の消費税増税時を教訓に、今回の増税にあたって政府は住宅ローン減税を拡充し、自動車の取得税の税率も4月に普通自動車で5%から3%に下げるといった駆け込み対策を矢継ぎ早に講じた。

 しかし、内閣府の試算によれば増税前の駆け込み需要は97年の約2兆円に対し、今回は2兆5000億~3兆円に膨らんだ。

 反動減も大きく、4~6月の住宅投資は前期比10.3%減、自動車や家電などの耐久消費財は18.9%減。SMBC日興証券の牧野潤一チーフエコノミストは「政府の対策は想定以上に効果が薄かった」と指摘する。

 本来は消費の落ち込みを補うはずの公共投資も伸びを欠き、設備投資も低調なまま。円安で回復が見込まれた輸出も減少し「内外需ともに牽引(けんいん)役が見当たらない状況」(明治安田生命保険の小玉祐一チーフエコノミスト)も回復の足かせとなった。

 今後の焦点は、4~6月期の落ち込みを7~9月期でどれだけ回復させられるかに移る。日本経済研究センターが民間エコノミスト42人に聞いた7~9月期のGDP予測は平均で実質年率4.08%。消費税増税の反動減が薄れるほか、総額5兆5000億円の補正予算の効果で、公共投資を中心に回復が見込めるというシナリオだ。甘利明経済再生担当相も13日の会見で、景気の先行きについて「駆け込みで伸びて反動で下がり、それを受けて次はかなり上昇する。先行きは明るいイメージになる」と楽観的な認識を示した。

 ただ、足元の公共投資は人手不足による入札不調も相次ぎ、想定通りの効果を生み出せるかは見通せない。さらに、百貨店売上高の減少基調が続くなど個人消費も回復の動きは鈍い。消費不振が長引けば企業の生産や設備投資の下振れ懸念から、一段の金融緩和や追加の経済対策を求める声も高まりかねない。

 安倍政権は増税後の景気減速を乗り越え、経済を回復軌道に乗せられるか。アベノミクスは試練の時を迎えている。


「アベノミクス大失敗の、お知らせ」
ということで、
世間も認知し始めたのではないでしょうか。

第2の矢の機動的財政出動の軸である建設への公共事業は、
このブログで何度も取り上げていますが、
ニューディール政策当時のように上手く、いくはずもありません。

そもそも建設業自体、公共事業が過去数年程度の状況であれば、
もともと人出不足になりがちでしたから。

世襲政治家は、今の建設業の状況や、
今時の若者の精神構造を全く理解していませんから、
公共事業を増やせば雇用が増えて景気が良くなるとでも考えていたのですが、
「公共事業増えたから建設業で職人になろう!」
という若者が増えるはずもなく、
「じゃあオリンピックもあるから外国人労働者を呼んで、
消費税増税で増えるかもしれない国民の税金を外国人の母国の家族への仕送りの為に使おう。」

という思考の後、
「民間工事の激減という最低の結果」
を招きました。
新規着工戸数7_01

7月の首都圏マンション発売20.4%減
SankeiBiz 8月13日(水)8時15分配信
 不動産経済研究所が12日発表した7月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県)のマンション発売戸数は、消費税増税前の駆け込み需要の反動などで前年同月比20.4%減の4222戸だった。マイナスは6カ月連続。

 ただ、東京都内では大型物件の即日完売が相次ぎ、売れ行きを示す月間契約率は83.7%と5カ月ぶりに80%を超えた。

 地域別では23区以外の東京都内が約2.9倍、神奈川県が2.2%増、千葉県が0.9%増だった一方、東京23区は29.7%減、埼玉県は72.9%減。反動減や建設費の上昇を背景に新規発売が控えられる傾向にあり、同研究所は年間発売戸数の予想を当初の5万6000戸から4万6000~4万8000戸に下方修正した。


マンション発売数は、今の着工数激減で、
今後、1年間は絶対に増えることは有りません。

サッシ大手3社、消費増税の影響じわり 4-6月期
日刊産業新聞 2014/8/13 15:10
一部サッシメーカーの業績に、消費税増税のマイナス影響が出始めた。国内サッシメーカーの2014年4―6月連結営業利益は、LIXILグループ(金属製製品事業)が前年同期比で16・8%の減益。YKKグループのAP事業は増益を確保したが、伸び率は鈍化した。新設住宅着工戸数は昨年、消費税引き上げに伴う駆け込み需要を背景に高水準で推移したものの、その後生じた反動減の影響で、3月から前年同月比マイナスに転落。足元でも回復の兆しが見られず、住宅用サッシの需要低迷につながった。リフォーム需要で下支えできなければ、業績の下振れリスクが高まりそうだ。


全くの空打ちです。

サッシは殆どが住宅に使われるものなので、公共事業を増やしても、
アベノミクスの第二の矢は、効果が全くないことがバレテきました。

公共工事を増やして建設費を上げて消費税増税をしたら
民間工事は激減することぐらい、
普通に考えれば誰でも解ることですが
増税をしている中で、このような無駄遣いへの批判は強まり、
公共事業予算はこれまでの一方的な投下ではなく、
情勢を見ながら調整せざる得ないでしょう

公共事業は、リーマンショック直後の時などのように、
民間が不況で資金が滞っている場合に大型で投下する調整弁であるべきで、
民間建設需要が元気な時に、受け皿のパイを遥かに超えてまで、
予算を投下すべきものではないという意見が、
徐々にマスコミでの露出が増えて浸透しつつあると思います。

景気CI
脆くも崩れ去っています。

↓クリックすると大きく綺麗に見えます。
www.jpg
今後の建設費の見通しとしては、
公共事業は、今の税制・財政上、これ以上に増やすこともできない、
民間工事は景気後退と増税、価格から、暫くは、今の低迷トレンドが続くことにより、
今年の春をピークとして若干の遅行を伴いながら、
下がってくるものと思われます。


99%以上の確率で

今までの強引な経済政策からみると、
消費税の再増税が建設業ではあるものだと、考えると、
増税分の2%以上まで下がるか、どうかまでは解りませんが、
この秋から下がり始めるものだと思います。

マスコミやマスコミに登場する経済学者達も、
アベノミクスが消費税増税と共に終わったことに、
気付き始めていますので、
徐々に景気が後退局面に入ったことが伝播されていく思います。

今までは、このブログで書いていたシナリオになるだろうと、
90%程度で思っておりましたが、ここまで、
やっぱり、こういう風になるよな。。。と、
統計上で現れ始めると、確信に近いものに、変わってきました。

ということで、本日は能天気に、
飛び込み系営業マンの熱意(自分の歩合が欲しいという(笑))に押されて、
何も考えずにマンションを建設している方々が、
全く知らない情報を書いてみました。

人気ブログランキングへ

Kマンション

2014/08/14 09:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京          セミナー          マンション    

 

本日は、7月31日に発表された国土交通省の新規着工統計をデータ加工して、
建設費の行方を書いてみます。

まずは、東京の新規着工数です。
新規着工戸数_02
赤が、分譲マンション
昨年の9月末以降の請負契約が消費税8%へ増税の影響で、
これ以前に請負契約をした案件の着工が12月に一気に増えて、
26年1月から、6月までガタガタの状況です。

水色の貸家(主に地主様の、アパートとマンション)は、
12月をピークがありますが、その後、下がってはいるものの、
例年の高水準を維持しております。

分譲マンションと比べ、貸家は、一部屋当たりの面積は小さかったり
木造であったり、1部屋当たりの建設費としては、安いので
相場への影響力は、分譲マンションよりは少ないですが、
高水準であることは、建設費動向への影響も依然として強いという判断で間違いないでしょう。

世間動向の勢いを見てみる為に、稼働平均という意味で、
前3ヵ月の合計(6月時点でしたら、4月+5月+6月の合計)を見てみましょう。
まずは、東京から
(↓画像をクリックすると大きく綺麗に見えます)
新規着工戸数1_01
赤の分譲マンションは、
リーマンショック直後からやや回復した程度の水準まで、
低迷しております。

神奈川、埼玉、千葉を見てみましょう。
新規着工戸数3_01
新規着工戸数4_01
新規着工戸数5_01
新規着工戸数7_01
神奈川、埼玉、千葉は、リーマンショック直後程度の水準に超低迷しております。
以前のブログでも書きましたが、
神奈川、埼玉、千葉は、一般サラリーマンの方々が、
住宅ローンを組んで買える、
2500万円~4000万円程度のマンション価格帯のマンションで、
2500万円を35年元利均等 金利1.2%で72,925円/月
4000万円を35年元利均等 金利1.2%で116,680円/月
といった感じです。

この価格帯で発売できるマンションをアベノミクスの以後の
地主さんの強気で、用地仕入れが難しくなったり、
民間工事が十分にあるのに、無駄に公共事業を増やした結果の建設費高騰により
分譲ディベが開発できなくなっているということです。

一般サラリーマンの方々の給料が、
さほど上がっていないのですから、高く売れるわけがないですし、
予想通りの当然の結果です。

平成19年ごろは、神奈川+埼玉+千葉も結構マンションが建っていたのですが、
もはや当時の1/5~1/4程度しか、このエリアにはマンションは建っておりません。

ディベの方針としては、まだ分譲価格の誤魔化しが効く、
都心部にマンションを建てるしかありません。

都心部は、タワーマンションなど、何億もの現金を持つ、
スーパー資産家が、自分で住むというより、
節税と投資を主目的として1人で何部屋も買ったりするので、
まだ売れるので大手ディベロッパーが建てるのですが、
都心に土地が無限にあるわけではないですし、
庶民には遠い別世界の話でしょう。

アベノミクスとは、庶民から、マンションを買うという行為を奪い取り、
資産家には優しい政策なのかもしれません。

首都圏(東京+神奈川+埼玉+千葉)の前3ヵ月合計グラフもマンション着工は
冷え込んでおります。

このブログは最新の情報を提供しておりますので、
瞬間的な好景気に湧きかえる建設業の99%は、こんな状況を知りませんが、
政争の道具としての消費税増税と、
世の中の状態を知らない公共事業増の強行により、過度な建設の高騰を招いた
政策ミスの結果、今後、どんな状況が待ち受けているのでしょうか。

次に、鋼材価格を見てみます。
KS10001_01.jpg

去年の年末から、トン当たりの単価を翌月に5000円上げ、
75000円/tにするという鋼材商社からの一方的な告知に随分と苦しまされましたが、
実際は、去年の年末から今年の1月がピークで、以後、値下がり傾向にあります。

マンション建設費は、材料費→手間賃へ、半年から1年程度の時間を掛けて、
徐々に反映していくものと思われます。

それを公共事業で下支えして、庶民からマンションを奪いながら民間工事が激減し、
公共事業が無ければ、建設業が成り立たないといった
本末転倒な結果になる
確率もかなり高くなってきたと思います。

大手50社の受注動態を見ていけば、一目瞭然です。
to_20140803111939199.jpg
本年4月の公共事業費が、消費税増税後の景気下支えの為の、
財政出動の前倒しいう名目の下、莫大に増えております。

大手50社4月受注分だけで、
例年の6倍超の6500億円の財政出動です。

消費税増税の税収分を全部使ってしまうのではないかというほどの
無駄遣いです。

今現在は、建設業にはお腹一杯なほど仕事が溢れているのですから
安倍首相と官僚の無知、傲慢、無駄遣い以外の何物でもありません。

無駄遣いから職人不足による建設費高騰が招いた、
民需圧迫の現状と、税金の無駄遣いは、そろそろ、
マスコミ達も気付き始めて、糾弾を始めるのではないでしょうか。

一方で、マンションは、大半が鉄筋コンクリート造で建設工期は長いですが、
工期スパンが半分程度の木造の材木問屋の知り合いの話を聞くと、
消費税増税の反動で、既にガタガタになりつつあるようです。

平成27年3月末以後の請負契約は、
消費税は8%→10%になるという方向で政局・建設業は動いています。

政治家達の発言を見ると、景気条項の話より、
増税を既に前提条件として、食糧品などへの負担をどうするかという、
議論のすり替えを行っていることから、土壇場での首相の鶴の一声以外では
99%増税は決定してしていくものでしょう。

その中で、来年度の公共事業費は、減らすという話も上がっています。
これまでのチグハグな政策の罪滅ぼしでしょうか?
私が、官僚になって公共事業政策を民間需要の動向を見ながら弾力的にやったほうが、
まだ、まともな政策が出来ると思います(笑)

東京の地主様にとって、マンションの建設は、相続税を考えると、
いずれ、やらなくてはならないことなのだが、
タイミングを計っている状態なのかもしれません。

個人的な、意見としては、次回の消費税増税は、
今回ほどの駆け込み需要は無いと思います。

増税のスパンが短すぎますし、
前回の増税で、大半の需要は先食いしているでしょう。

分譲マンションは、都心部の残り少ない土地以外には建てられないので、
暫くは着工数は回復することは出来ないでしょうし。

消費税還付が出来るような、一般的な継続事業法人を持たない、
地主様は、タイミングとしては、
来年の3月までの請負契約がチャンスと言えばチャンスなのかもしれません。

その後、影響は言われてるほど少ないといえども、オリンピック施設の
本格着工もありますし、渋谷駅や目黒駅の大型開発も本格化していきますし、
実際のところ、2%の増税は結構のインパクトはあります。

都心部の賃貸マンションは、CM方式を使い適正な価格で、きちんと早く立てれば、
莫大なキャッシュフローを生み出しますし。


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
Kマンション

2014/08/03 10:53|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

 

 

最近、建設費が合わないから何とかしてほしいという
お問い合わせが、ディベ・地場不動産会社さん、
地主さん共、多数頂いております。

それも、そのはず・・・

このブログでも触れてはおりますが、
震災後、断続的に上昇傾向にある建設費について、
財)建設物価調査会の建設費指数を見てみましょう。
1404_01.gif

特に、この一年間の上昇は激しすぎます。
当初、昨年9月末の消費税駆込み需要前後に上昇して
落ち着くものだと思っておりましたが、
むしろ、その後の方が強烈に上がっている実感とそのままです。

現場を知らない政治家・役人の一方的な政策ミスで、
人為的価格変動が巻き起こっている。。。

株式会社土地活用は、
コンストラクション・マネジメント方式による専門工事会社の入替紹介により、
入札1位のゼネコンから10%以上は建設費を削減し続けてはおりますが、
当然ですが、当社だけ平然と、
依然と変わらぬ建設費でやれる訳でありませんので、
当社もゼネコンと専門工事会社(下請)へのコスト交渉に
苦しい戦いを強いられております(正直に言わなくて良いかもしれませんが)。

真近のCM見積で請負契約した
延床1,000㎡程度のラーメン構造マンションでの
専有坪単価(賃貸で貸している面積の単価)で95万円/坪程度
延床770㎡程度の塔状ラーメン構造マンションで専有坪単価104万円程度
を、
何とか、かんとか確保したという所です。

ディベロッパー等のプロは専有坪単価で考える為、
建物形状に左右されやすい延床面積で除したものではありません。

簡単に坪単価の分母を計算する基準面積として説明すると、
施工床坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)+共用部(法定)+バルコニ等の法定外床面積を加えたものが分母

延床坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)+共用部(法定床=中廊下等)を加えたものが分母

専有坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)が分母

となりますので、坪単価自体は、当然、
専有坪単価>延床(法定)坪単価>施工床坪単価となります。

また、延床坪単価は、中廊下の場合加算で、外廊下の場合加算しないので、
建物の形状に左右されやすいので、
プロは専有坪単価を主に見ます。

良く坪単価で安く見せたいため、施工床としてバルコニやら、
屋上まで床面積に入れて提示するケースもありますが、
何の坪単価を基準にして、計算しているか、
何処まで入っているか比較しないと意味が無いことは、
頭の片隅に入れておいて欲しいです。

と・・・少し話が脱線してしまいましたが、戻ります。

仕様は投資分譲以上ではありますが、
これを激安と思うあなたは、
既に、何処かで見積を取られている等、
今の建設費相場をご存じのことでしょう。


巷ではRCワンルームマンションでも、
塔状など形が悪ければ専有140万/坪とか150万/坪とか、
平気で話が回って発注しているようなので、

今の相場と比べれば当社のコンストラクション・マネジメントは、断然安いとは言えますが、
かなり激しい戦いになります。

鉄筋の加工組立手間の単価でも、
リーマンショックの頃など、
送料込みで26,000円/tとかの時代もあったのですが、
今や形が悪ければ70,000円/t超・・・
ここまでの単価は、
ファンドバブルの頃でも、
全く見たことも無いレベルの単価です。

建設戦線異状ありの記事でも書きましたが、昨年9月の受注額が官民で倍近くになっており、
東京の、月刊工事情報の、
お知らせ看板設置床面積の合計も、
この前後に爆発的な増加を見せていることが原因ではあるのですが、
全ての民間事業主が大苦戦を強いられている状況です。
image-1.jpg
2145.jpg
↑クリックすると、大きく綺麗に見れます。

調度、アベノミクスの株高の頃に浮かれて、
開発計画を進めたが、消費税前に請負い契約をして
建ててしまおうという、名残りが色濃く出ていますね。

この建設バブル、果たして、
いつ崩壊するのでしょうか。

お知らせ看板の床面積を見ても、
激減を開始しており
ますし、
既に多くのディベがお手上げで、
既仕入れの土地での計画の見積状況を見て、
新規の開発数を抑えざるを得ない
状態までに、なっているんじゃないでしょうか。

スーパーゼネコンの知り合いに聞いても、
公共事業など増えても、下請の単価上昇に食われて、
全く嬉しくないと言っておりますし、
外国人まで入れて、入札不調だらけの、
公共事業を増やす意味なんてあるんでしょうか。

株式会社土地活用では、
建設費上昇を少しでも緩和したい、
民間の事業主様必見のセミナーを開催しております。


金融機関さんからお問い合わせを受けた案件では、
相続税対策などですと、ご高齢から体調を崩されて早期に着工竣工しないと、
相続税がとんでもないことになるという理由と、
結局、弊社が忙しくてご対応をお断りしてしまった案件などもあり、
建設費の安くなるであろう、
2020年まではとても待てない地主様の有効活用案件も
多数あることも事実ですし、
今、そのような理由で、土地活用をご検討中の方は、是非とも、
コンストラクション・マネジメント(CM)という仕組みを、まず正しく知って
正しく理解をしていただければと思います。

CMを知ったうえで計画だけしておいて、
実際に本見積をして建築を開始する
タイミングは計れば良いのだと思います。

セミナーまで待てない、又は直接話を聞きたいという方は、
info@kabu-tochikatsuyo.com or 03-5944-1710まで
お気軽にお問い合わせください。
(打ち合わせが続いて折り返しが遅くなる可能性があるので、
メールでお問い合わせの方が有りがたいです。)

現在募集中の、ミニセミナーの開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】(満席御礼)
平成26年6月7日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。

001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%以上削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

幾ら建設費が高くなったといえども、
当社のコンストラクション・マネジメントは、
未だリーマンショック当時の世の中の標準建設費と
同等か、やや上回る程度の水準は維持してますし、

高賃料エリアの地主様が圧倒的に有利な状態であることと、
相続税対策だけではなく、
(当社で)(ぼったくられずに)マンションを建設すれば莫大な収益を上げられるということも、
ご理解いただけるものと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
Kマンション

2014/05/22 20:19|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

 

 

本日は、今週、土曜日用に作成中のセミナー資料の一部を
フライングでご覧になってください。

まず、消費税駆け込み需要について、
国交省発表の大手50社の月次の受注動態から見ていきましょう。
image-1.jpg
↑クリックすると大きく見れます。

昨年の9月は、建設業では消費税率5%の駆込み月間であったことから、
民間は例年の倍近くの受注額になっております。

アホかと言いたくなりますが、
公共事業まで、9月に増えております。

目先の税金を無駄遣いしたくないというおつもりでしょうが、
どうせ消費税で国庫に還ってくるのですから、
民間で膨れ上がる時期に、
こういう着工時期が重なるような無駄なことは、
止めてほしいものです。

そして、今年3月では、民間減の、公共増です。

次に、労働需給です。
3.jpg

建設技能労働者(職人さん)の過不足率。

この前のファンドミニバブル以上の、
不足のピークです。

ただでさえ、リーマンショックで職人さんは減ってしまったのに、
こんなに着工時期を官民一体となって
固め打ちしたら、不足になりますよね。。。

ここ2-3年ほど、慢性的な不足状況でしたが、以前に増して
型枠大工・鉄筋工がかなり集めるのに苦労します。

現在は、瞬間的に外国人労働者受入れが、今すぐにでも欲しい状態です。

そして、次に、標識設置届の面積を、
月刊工事情報(建設業界紙)の各月号の面積を集計してみました。
2145.jpg
良く工事現場や更地に貼ってある、工事着工のお知らせです。
これは、都内では、近隣説明用に、確認申請提出の2-3カ月前に掲示され、
掲示後に役所に届出るものですが、
それを業界紙で集計したものです。

概ね着工日より半年から2か月程前に掲示されるものですので、
先行動向を見るには持って来いの指標かも知れないので、
月刊工事情報各月号の冊子に載っている標識設置届の全面積を足して、
集計したものです。

掲示されてから冊子に掲載されるまで、2カ月程ラグがあるかもしれませんが、
国交省の着工統計も集計ラグがあるので、
標識設置の面積集計の方が早い統計になるでしょう。

結果はどうでしょう。

昨年の12月号の標識設置が異常に増え、その後、
一気に減っております。

ここ3ヶ月は、ボロボロです。

アベノミクス大失敗なんじゃないのか?
と、疑わしき、統計になりました。

公共事業を増やし、消費税増税の駆込み需要で、
労働需給を逼迫させて、建設費の高騰を招いた揚句、
民間建築の活力を奪って、民間の建築計画が激減している。

外国人労働者の受入れが動き始めた頃に、
日本の建設業に仕事があるのか、どうなんでしょうね。。。

大丈夫、アベノミクスは国土強靭化だから、
消費税を上げて、公共事業に更なる税金を投入する!

何ともお目出度い。

二~三世議員の育ちの良い方々と、
お役人様が考えそうなことでしょう。

そろそろ実情を知らずに、
必要なタイミングを外して民需を振り回してくる政策失敗を、
糾弾するマスコミも出てくるんではないでしょうか。

この3つのグラフを見るにつけ、
現在、躯体工を集めるのを苦労していても、
なんとか、かんとか今の建設現場が回っているのであれば、
2013年12月号の標識設置分の躯体工が、
躯体を完成させて現場を上がってくれば、
ここ数カ月の標識設置数と併せて、労働需給は、
一旦は平常運転に戻るのではないでないかと、考えられます。

ここ最近の建設費の高騰にナーバスになっておりましたが、
統計分析により原因がはっきりしてきたので、
事業主側は、動向を見ながら攻めのポジションを取り始めても
宜しいのではないでしょうか。

これ以外にも、弊社の土地活用セミナーでは、
何処の誰も話すことのできない、真実を、
色々とお話しさせていただきます
ので、土地活用をご検討中の
地主様は、お気軽にご参加いただければ嬉しいです。



↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
2014/05/15 17:48|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:1

       建設費          マンション          土地活用    

 

新年あけましておめでとうございます。
既に、2月19日にもなっておりますが、
2014年初の建設費ブログ更新です(汗)

建設費交渉を専門とするものとして、
本年の動向を統計から考えを書いてみようかと思います。
(消してネタ切れではありません)

それでは、最新の首都圏建設業の動向を見てみましょう。
まずは、東京の住宅着工統計(国土交通省12月分-1月末発表)
1112.jpg
1111.jpg

傾向としては、
貸家(木造アパート含む)については、私が思っていた以上に、
12月でも着工数が増えています。

昨年の9月末までの消費税駆込需要で、
対地主様への営業攻勢で請負契約した分の、
着工残が残っているようです。

多分、もう2カ月ぐらいしたら、
貸家の着工数は完全に掃けて劇減傾向になるでしょう。

一般的には、貸家の方が1部屋の面積は、
分譲マンションより小さく、木造アパート等も含まれるため、
建設費も少ないのは、頭の片隅に置いておいてください。

分譲マンションに関しては、
前回の記事で書いてきたことに、
拍車が掛かってきたような気がします。

ディベ系は、8-9月の着工分は、駆込需要の影響か、
まあまあ有ったのですが、
その後、10月~12月分は低推移で、前3カ月累計の推移グラフは、
減少に転じています。

建設費と、地価の上昇により、
仕入原価が上がり、エンドユーザーへの売値への転嫁が難しいと
考えるマンションディベロッパーが、
思うように開発できていない様子が伺えます。

そもそも、実需のマンションを買うのは、
殆どが一般の方ですから、お給料の中から、
住宅ローンを払っていくのに、給料は大して変わらないのであれば、
マンション価格があがって返済できないような
買い方をするはずが有りません。

港区、渋谷区などといった、一等地の超高級マンションであれば、
成功した経営者や資産家、中国人が、
1部屋1.5億とか3億とか訳の分からない
価格で買うのかもしれませんが、
大半の人に手の届くものではありません。

その傾向は、より一般サラリーマンの購買層が多いと考えられる、
千葉・神奈川・埼玉での着工数を見るとよく解ります。
神奈川
千葉
埼玉
首都圏

傾向としては、首都圏で買えない、
ディベロッパーが、千葉・神奈川・埼玉で開発しようと、
去年の春に着工したけど、あんまり、郊外は売行き良くないし、
原価が上がって、サラリーマンが買える価格帯では
収支が合わず、開発出来ないと言う事を悟り、
1年で撤退し、まだ馬鹿みたいな値段で上乗せしやすい
都心回帰を考えた結果と言えるでしょう。

アベノミクスの量的緩和により、民主政権の頃よりは、
一見、景気が良くなり、好ましいようには思われますが、
幾ら、日銀が通貨の供給量を増やそうにも、
金融機関は、一般企業に事業融資で増やそうとはしてないと思います。

まあ、弊社は、どうせ返さなくちゃいけないので、
別に借りたいとも思いませんし、
行ったってどうせ貸してくれないし(苦笑)

世の中の事業経営者は、消費税も上がるし景気が読めないので、
大概、自分が連帯保証になるような、
事業融資を進んで受けたいとは、
思っていないんじゃないかと思います。

日銀の当座口座に、銀行の資金がドンドン溜まって行ってるようですが、
銀行が幾ら資金が潤沢になっても、
株か不動産(土地)ぐらいにしか向かう所は無く、
不動産に関しては、前回のファンドバブル→リーマンショックの経験から、
不動産業者・銀行が踊らされることも少ないでしょう。

市中に出回るはずのお金が、
銀行の口座内に留まっているだけのような気がします。

そして、量的緩和なんて、いつまでも続けられる訳も無く、
アメリカのリーマンショック後のオペとしての緩和から、
アメリカが引き締めに回ろうとした途端、
投資資金が、アメリカ国内に逆流して、
アルゼンチンやら、トルコなどの途上国が可笑しくなったように、
後々、副作用が出てきます。

治療の為に、ぬるま湯に浸かっていたら、
それが当然になってしまい、
平常に戻すと言ったとたんにおかしくなる。。。

日本だって、いつまでも続ける訳には行かないでしょう。

ディベローパーの間では、
売値の実態が伴っていないのに、ドンドン、原価が上がっていく、
リーマンショックの前のような、嫌な状態との感想も多いようです。

あの頃は、サブプライムが1年ほど前から
紙面を賑わしていましたが、
撤退の遅れたディベがドンドン飛んで行きました。

今回は、前回のバブルと違い、
彼らも、リーマンショックで学習しているので、
理性を働かせて無理な買い方はしない方向で、
考えているのだと思います。

こんな中、平然と買えるのは、無限に資金のある、
銀行財閥系か、渋谷を開発している、あの電鉄系ぐらいでしょう。

彼らは、どうせサラリーマンで人の金だし、
会社に無限に資金が有るので、
仕入れ失敗して、しこったって着工できるし、
潰れる訳無いとでも思っているのでしょう。

と、長々と書きましたが、
分譲マンションは、1年ぐらい
ダラダラ下がっていくのではないかと思います。

貸家は、需要先食いしただけなので、
もう一回消費税が上がる6カ月前に、
僅かな駆込需要はあるかもしれませんが
酷いことになるでしょう。

建設費は、着工に半年から1年遅行されて、
反映していくものと考えれば、少なくとも、
民間の動きだけでは、今がピークで上がり続けることは、
難しいのではないかと思います

後は、人が居ないので、もう食えないと言っているのに、
国土強靭化などと主張し、
無理やり、お金(財源)も無いのに、突っ込んでくる、
公共事業資金が、どれだけ東京に投下されるかでしょう。
(都知事選でも、公共事業増やすと言う人が知事になりましたし)

はっきり言いまして、公共事業が必要だったのは、
民間建築が薄くなり、仕事が無くなってしまった、
リーマンショック直後で、自浄的に回復してきた今、
公共事業を増やそうとすることは、
現実として民間建築の活力を奪っており、
本末転倒な状況だと思います。

本来、税を投入するということは、
民間の需給バランス、景気を整えるための調整弁、
補助的な装置であるべきだと思いますが如何なものでしょうか。

ただでさえ、税収の倍以上も予算が必要な国で、
国債乱発しているというのに、
狂っているとしか言いようがありません。

かと言って、民主は最悪なので、
戻ってほしいとは思いませんけど、
余りに、チグハグすぎて、
もう少し民間の需給バランスを見て調整できないものかと思います。

個人的にはダラダラと2012年末ぐらいのベースまで下がった後に、
消費税増税の経済への影響が、
余りなければ、ディベが再び多少買い進めて
バランスが取られるのではないかと思います。

後は、中国・韓国ですね。

アメリカの金融引締めで、
遠いアルゼンチンぐらいの経済規模・大して取引の無い国の揺らぎで
日経平均が落ちた結果を見れば、
韓国が通貨危機に3度陥れば、
好きか嫌いかは別として、
巡り巡って、日本にも、かなりの影響があるでしょう。

そして、前々から中国の理財商品ヤバしとの噂が流れておりましたが、
遂に、2月初旬に、最初のデフォルトを起こしたというニュースもありましたし、
まだまだ氷山の一角ですが、今年満期を迎える商品約70兆・・・と多いようで、
政権の制御不能な、爆発的なデフォルト連鎖が起これば、
こちらの日本への影響は、計り知れない規模になるのではないかと思います。

今、建設業が人手不足やら、重機不足やら言われているのは、
余りにも、政治経済に振り回されて、
皆が疑心暗鬼になって、新たに人を雇ったり、
重機を買ったりしないことにあります。

人工が極端に上がっているのも、もう長くは無い、
儲けられる時期に、出来るだけ稼いでやろうと言う
防衛本能から来る意思が拍車を掛けているようにも思えます。

ダンプ屋も車が寿命を迎えても、怖くて新たに買うことを
控えているようで、この春、
慢性的なダンプ不足を迎えております。

外国人を雇い入れる方向性も国会で上がっておりましたが、
鳶・土工、鉄筋工とか、
内装工は多少は需給バランスを改善されるかもしれませんが、
私の取引している下請専門工事会社は、乗り気のところなど、
全くないし、電工とかは、日本語が解らなければ、
要所を指導する事すら無理なんじゃないかと思います。

アベノミクスが成功に終わるか、
莫大な借金と消費税率だけ増やして
大失敗に終わるか、
数年後にこのブログを読み返してみようかと思います。

ということで、動向と感想を書いてみましたが、
多少、我が社の宣伝をしなくてはなりません(苦笑)

少なくとも、東京の良い所(家賃が取れる所)に土地をお持ちであれば、
相続税や、完成すれば早期に収入が入ってくることから、
早目に建てることは、未だ得ではあると思います。

中国が内戦などで滅茶苦茶にならない限り、
建設業のパイが減り過ぎている為
リーマンショック直後ほど、建設費が落ちる事は、
今後、10年間は無いでしょう。

そして、人間には寿命が有り、
出来るだけ若いうちに、
より多くの家賃収入を手に入れることは、
心を豊かにしてくれると思います。

少なくとも、首都圏での一定規模以上の鉄筋コンクリート造マンションでは、
同一相場、仕様の下では、
弊社のコンストラクション・マネジメントが一番安く建築が可能です。

着工するタイミングは、
統計・情勢を見ながら測っていくとしても、
企画だけは、お早目にされることをお勧めします。

弊社も今、CMで本見積を掛けるよう依頼されても、
身動きできませんが、企画は常にご対応可能です。

お気軽にお問い合わせください。
Kマンション

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

横浜PJ131107s

PJ_01_131027.jpg
ー外観2


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

土地活用事例2
2014/02/19 11:16|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          マンション          土地活用    

 

建設費について、考察をし続けるブログをご覧いただき有難うございます。

少し前の話になりますが、11月末に国土交通省から発表された、
10月末締めの着工統計の東京分を集計し、グラフ化してみました。

マンション着工動向は当然、建設費の動向に大きな影響を与えていくので、
建設費を扱う者として注視が必要です。

まずは、月次統計です。

↓クリックすると大きく綺麗に見えます。
11月末1

水色線の貸家の着工数は、消費税増税の駆込み需要の影響で9月末契約までの分として、
やはりといいますか、増えております。

貸家には、木造・軽量鉄骨のアパート等も含まれておりますので、
全てがマンションの着工数ではありませんが、
駅近くや、幹線通り沿いに、地主系マンション物件の、
基礎工事を良く見かけておりますので、
実情を反映している物だと思います。

一方、赤線の、分譲マンションは減です。

これは、先月分の増もあるので、
「前3か月分」の合計推移と「前6か月分」の合計推移を見てみましょう。
11月末2
11月末3

全体としては、去年と比べ、減少傾向にあるようです。

来月発表の統計で、減が続くと、
均したグラフも更に減少傾向が進むと思います。

中堅ディベや、自社開発も行う中堅ゼネコンの担当者に話を聞いても、
以前のブログにも買いたように、
分譲マンションディベが、
地価や建設費の、原価の上昇分が
分譲価格に転嫁できないエリア(埼玉・千葉・神奈川・都下)での
仕込みが出来なくなり、
比較的転嫁のしやすい都心エリアに向かわざるを得ない
状況のようです。

そして、都心においても、
強気な売り方のおかげで、
仕入れがしにくくなっていることが
影響していると思われます。

用地仕入担当に聞いても、少なくとも、中堅どころは、
2014年着工の仕入れが減っているというのは、
確実でしょう。

仲介業者さん達も、仕入れできていないだろうと言っていますし、
地場不動産会社さんには、採算が合う土地情報を得る為に、
仕入担当者が、悲壮感を漂わせて営業に来ているようです。

今の強気な地主(売主)の姿勢では、
そうそう、採算の合う土地など出てくるはずもなく、
リーマンショックを経験しているので、
開発側には警戒心も伴い、
仕入困難な状況に入っているようです。

アベノミクスによる売主の強気な感覚は、
エンド分譲価格への転嫁が、難しいと考える賢明な開発側との
乖離し始めている状況だと思います。
(それでも、高値で買う馬鹿は、また飛んでいく運命になるでしょう。)

ベースの給料が殆ど上がっておらず、
リストラの猛威を公務員以外の殆どの社会人が体感した後に、
ローン返済が増えても、
好景気だから買うだろうと考える方が異常です。

財閥系・電鉄系は、ブランド力で売っていくとは思っているでしょうけど、
彼らも、大型案件が建つ土地にありつけずらいのか、
2000㎡級など、彼らにしては、
小ぶりな案件にでも手を出しているような、
傾向は感じます。

地主系の建設案件は、今回の、消費税増税の駆込み需要で、
明らかに数年分の潜在需要を先食いしているので、
貸家は2014年に入った途端に激減していくことは、
間違いないでしょう。

標識設置届に関しても、業界紙で買う事はできるのですが、
9月以前に、請負契約をした名残と思われる小規模マンション案件が、
ちらほら見られる程度で、
あれだけの社員数を抱える大規模な土地活用系の会社が、
月に1-2棟又は0棟の着工数しかなく、
大丈夫なのかと心配になるほど、閑散としております。

そもそも、冊子の標識設置届のページ数自体が減っていますし。

一方、財閥系・電鉄系は、大規模な商業ビルも幾つか開発しているようで、
スーパーゼネコンクラスは比較的仕事があるのかもしれません。

2014年前半に関しては、ゼネコン、躯体系(鉄筋・型枠)、内装系は
忙しいでしょう。

駆込需要分の案件がありますから。

一方、既に着工時や前に作業の伴う業種に関しては、
例えば、解体屋、ボーリング屋、杭屋、積算屋に関しては、
既に、仕事や問い合わせが薄くなっているなり、
薄くなることを情報収集により見越しているような会話です。

2014年は後半になると、専門工事会社と職人側と、
ゼネコンや事業主等の
感覚の乖離が情報の伝達速度により、
顕著になってくると思います。

私の個人的な予想ですと、内装系は2015年3月末までの仕事は、
途切れる事はないほどで、そこそこはあると思いますけど、
躯体系は、駆込み着工分の工事が大体、目途が立ち、
夏が終わった2014年10月頃から、
若干余剰感が出てくると思います。

2014年の景気次第というのもありますけど、
建設業以外の消費税が来年4月に3%も上がって、
今のままのイケイケで、全体が行けるとは思いませんし、
東京・大企業は動いてはいるが、
地方経済も疲弊していたり、中国・韓国に爆弾を抱えていたり、
予断を許さない状況になっていると思います。

今回の消費税増税と、職人供給を顧みない公共事業増強は、
今の財政状況から何時までも続けられる訳も無く、
完全なる政策ミスで、
駆込み需要も含め自然な経済、駆込み需要も含めて建設業の
バランスに歪みを生じている状況だと思います。

一方で、建設業の職人さんや業者さんは、
リーマンショック直後に、
急激に減ってしまったので、数年待ったからといって、
当時のように、酷い単価に戻って、
劇的に建設費が下がっていくということはないです。

この短期間で、もう一回あのような酷い状態が起これば、
本当に、誰も職人をやる方は居なくなってしまいますので、
ゼネコン側も多少は手加減をするでしょうし、
国土交通省も公共事業で不足分を補うように働きかけるでしょう。
(他力本願ではありますが)

一段落するという表現が適切でしょう。

又、ある程度賃料が見込めるエリアで、
賃貸マンションをきちんと計画(ぼったくられないで)
すれば、CF(キャッシュフロー)を早期に産み出し、
資金が手元に蓄積されていきます。

弊社のコンストラクション・マネジメントで、
マンション建設をお手伝いする場合、
最初のご面談から着工開始まで、最速で6カ月程度、
通常8カ月程度、お客様によっては1年半程度掛かるのが通常ですから、
今からお問い合わせを頂いて、じっくり検討していき、
タイミングを計りながら本見積を開始するという感じで、
お気軽にお問い合わせください。

弊社は、全く肉食系営業マンではありませんので、
無理に契約を迫ることはしませんし、ご相談は当然無料です。

逆に、急にお問い合わせを頂いても、
先に受注させて頂いた物件の見積が集中すれば、
ご対応できない場合もございますので、
ご興味があれば、お早目にお声掛け頂ければ嬉しいです。

第一生命経済研究所のレポートを見ても、
消費税増税後の新世界。
不透明感が漂います。


建設業の経営者は、
政策に振り回された半年単位での動きが激しすぎ、
かなり舵取りが難しい局面に入っていき、
先を見通す力が必要になると思います。

気を引き締めて、行きたいと思います。
Kマンション

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ


横浜PJ131107s

PJ_01_131027.jpg
ー外観2


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

土地活用事例2
2013/12/08 21:29|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          消費税    

 

いつも沢山のお問い合わせを頂きまして大変ありがとうございます。
早いもので師走の足音がひたひたと迫ってきております。

私、政治家のスキャンダルや足の引っ張り合いには興味が全くありませんが、
建設費を扱う者として、景気動向だけは、嗅覚を聞かせているつもりです。

建設費を扱う会社の経営者なので当たり前と言えば当たり前なのですが、
建設業の多くは、不動産業等が前捌きをした後に、
見積・工事等が発生し、工事期間も長いので、
世の中の景気動向より遅れ気味に動き出す場合も多く、
概算見積を出して事業収支を検討をする上で動向の読みが必要となります・・・

経済アナリストのような難しいことは解りませんが、常に、
上向きか下向きかぐらいは考えておかなくてはなりません。

ここ数カ月、中国との外交問題やオバマ再選、
長引く円高、家電メーカーの大赤字、国内政治のグダグダ等で、
景気が腰折れしつつあるニュースが目につきます。

消費税が上がったら再度大不況になるだろうと思うのは誰もがそうだと思いますが、
思ったより早く陰りが見えている・・・

景気動向指数や商工会議所のLOBO全業種業況DIを見ても
・・・
な感じでます。
Preliminary_01.jpg
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。

diandsp1210b.gif

そんな中で、来年の9月末までに請負契約を終わらせていないと、8%になっているという、消費税増税の影響を他業種より一足速く受けるとされる我が建設業界

この消費税に関しては建設業だけ?特殊事情で一番先に動き出しそうです。

首都圏の建設費に大きな影響を与える、
東京の分譲マンション着工戸数の推移はこんな感じです。。。
新規着工戸数_02

各月から前の6ヶ月間を合計したものをグラフ化すると
こんな感じです。
新規着工戸数12_02
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。

リーマンショック直後より大分、復活してきた建設業界ではありますが、
消費税増税の影響を一番モロに受けるのも建設業界です(特にビル建築系)。

来年の春には政権交代しているだろうから、
景気弾力条項なんかが出てきて、
まさかの延期なんてことも有り得るのか・・・

神のみぞ知るといったところです(闇のフィクサーで知っている人もいるかもしれませんがw)。。。

では、建設業界から見れば出口の方、
マンション販売の動向も見ていきましょう。

不動産経済研究所の首都圏のマンション市場動向
◎供給は9.3%減の3366戸、契約率69.3%と需給ともに不調
◎都区部・神奈川・千葉の売行き悪化


東京だけで、この半年間に、
3,000戸後半から4,000戸台での着工が続いているのに、
消費税増税前の現段階で首都圏全体で3,000戸前半の供給戸数で
ダボつきが始まっていると、
12月恒例の大量発売供給を加えて捌き切れるのか?

リーマンショックの頃も郊外分譲マンションは閑古鳥が鳴いていましたっけ・・・
忌まわしき記憶が蘇ってきます。。。

私が、建設業にありながらマンション建てる場所を
こだわるのは、この時の記憶によるところが大きいです。

分譲と賃貸では、違うと言われるかもしれませんが、
景気悪くなると庶民が買う郊外マンションは全く売れなくなるんです・・・

2009年冬から春にかけて、都心は竣工即完売が出ていたり、
亀戸の大規模分譲モデルルームにお客さんが溢れているのに、
郊外は幾らチラシを撒いても全く来ない状況・・・
その兆しが、もし出ているとしたら、かなり危険な香りがします。

現在の状況をディべの開発トップや、
金融機関が、どのように見ているのか、
気になるところではあります。

リーマン後は新興分譲ディべが融資を絞られ開発が制限されてきたので、
前のように毎週ポンポン倒産していくようなことはないとは思いますが、
10-90などの支払条件で分譲販売代金を建設費の決済代金に当て込んだ結果、
決済不能になるのが、
建設業にとって一番迷惑なので、動向は注視していきたいと思います。

このブログは消費税増税賛成派の方々も見ているとは思い、
政治的なことを書くのもどうかと思いますが、
殆どビルやマンションなんか建てる空気のないヨーロッパと、
スクラップ&ビルド型で建設業経済で廻っているアジアでは、
消費税に対するアプローチの仕方が違っても良いような気もします。

そもそも、欧州が危機的状況なのに・・・
危機の所の真似する意味があるのかと思ったりもしてます。

まだ、アジア圏のバンバン建てて、
バンバン消費してる方が景気良いじゃんみたいな気もしております。

まあ、そんなことを言っていても、私一人で経済の動向も、
消費税増税も、建設費相場も変えられる訳がありません。

ロックフェラーやロスチャイルド以外が、
日経平均や円相場を操縦する事が出来るわけないのと同じです。

地主様や投資家様は、現在の状況をどう見るべきかについて、
簡単に考えると、都区内にある程度の賃料を取れる土地を持たれるのであれば、
ご自身やご家族のタイミング的に、そろそろ・・・と思い始めたのであれば、
ほぼ、間違いなく早目にマンション等を建設した方が良いと思います。

確かに現在は、リーマンショック直後程は安くはありませんが、
その頃が異常値であって、今は元に戻りつつあるだけで、
鋼材も、その他の単価の多くも、まだ安いか正常値です。

この5年間に、不景気+高齢化+若者が職人になりたがらないで、
職人さんの人数は相当縮小したから、
以前の異常値には、簡単に戻ることはないでしょう。

ある程度の利回り(賃料)が確保できる土地を所有しているのであれば、
建設費相場が多少高いの、また安くなるかもしれない等と言っている間に、
早期に完成すれば、家賃収入がそれだけ入ってくるのですから、
思い立ったら吉日と言ったところで、早期に計画を練りこみ、
着工すべきではないでしょうか(勿論、計画を練りこんだ上でですが。)。

トータルで考えれば、
投資期間の損失の方が多いと思います。

首都圏で東京区部の築20年程度までのRC造物件などを、
お探しの投資家様にとっても、
新規プライヤーの流入と、バブル崩壊以後の平成初期以降の貸家着工数の減少にて、
売り物になる物件そのものが減少して行くのが目に見えている中で、
低利回りで、物件が売買対象となっているのであれば、
きちんと利回りの出る土地を探し、きちんとコストのマネジメントを出来れば、
流通している中古より、ずっと良い利回りで、
残存年数の、ずっと長い物件を持つことも可能かと思います。
04_04.jpg

残債が殆ど減った地主様の物件を他と競争しながら売っていただく側から、
残債が減った時に、売り切れることも可能な側に回ることも可能かと思います。

そんな環境で、当社が出来ることといえば、
多くの方に建設費というものを正しくご理解をいただいた上で、
どんな状況であっても、相場の建設費(実際に同一図面で見積もった金額)から、
コンストラクション・マネジメントにより、
10%以上のコストダウンをし続ける事、
より良い企画・計画・仕様を提案し続ける事が、存在価値なので、
当社の考え・している事に心から共感いただける方のために、
全力でサポートをしていきたいと思います。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2012/11/14 07:44|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:4

       建設費          土地活用          マンション    

 

先程の、ニュースに、
マンションの販売動向が出ていました。
内容は下記のとおり。

<マンション発売>首都圏32.9%減 震災などで購入慎重
毎日新聞 7月14日(木)20時12分配信
 不動産経済研究所が14日発表した6月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県)のマンション発売戸数は、前年同月比32.9%減の3441戸となった。東日本大震災の影響もあって消費者が高額商品の購入に慎重になり、マンション各社による販売自粛や発売延期の動きが相次いだことが大幅減少の背景で、前年実績割れは2カ月ぶり。1~6月の上半期発売戸数も、前年同期比9.8%減の1万8198戸と上半期として2期ぶりに減少した。

 6月の発売戸数は、同研究所の予測(5500戸)より4割近く少ない水準だった。1戸当たり価格も、4507万円と前年同月比で4.0%下落。月末の販売在庫は前月末比71戸増と2カ月連続で増加した。

 ただし契約率は79.2%で、好調の目安とされる70%を18カ月連続で上回った。発売戸数の落ち込みについて同研究所では、「売れ行き悪化を懸念した販売各社が、震災後の景気回復が秋以降になることを見越して供給を絞り込んだため」と指摘している。

 発売時期の後ずれを織り込んで同研究所が予測した下半期の発売見込み戸数は、前年同期比10.0%増の2万6810戸。ただし上半期の失速が響き、年間では昨年実績(4万4535戸)並みの4万5000戸と、従来予測(5万戸)から5000戸下方修正した。【三島健二】


先日、とあるゼネコンの建築部長さんが本社勤務に栄転されるというので、
ご挨拶にお越しいただきまして、今後の動向の予想について、
ゼネコンの上役の方が、どう考えているのか聞いてみました。

所謂、情報交換というやつです。

この仕事をするにあたり、仮説であっても常に半年後の予測を建てて、
お客様に、情報をお伝えしなくてはならないので、
お付き合いしているゼネコンさんや、専門工事会社さんの、
生の声というのは、非常に重要です。

勿論、誰もが予測出来ないような、
震災のような自体も出てくることもありますが、
もっと、こちらからも出向いて、色んな話を聞きながら、
自分の戦略や物件の建設費予測に修正を加えていかなくてはなりません。

と、前振りは長くなりましたが・・・

現在は、型枠・鉄筋の手間単価が上がっており、
1.5年前であれば2000円を割り掛けていた型枠の平米単価も、
震災前で2500円程度、
震災後の今は、3500円でもどうにか、手配するという状況ですが、
ここ最近、夏は毎年、工事が重なり大工や鉄筋工が不足するという自体になっていたのに加えて、
数パーセントでも東北出身の職人さんは、地元に帰っている方もいること、
震災で止まっていた物件の着工が重なってきているのが原因のようです。

他社からの話を聞くと、やっぱり、うちだけじゃなくて、そうなんだ。
と、思うこともあります。

震災直後に着工が止まっていた物件の基礎工事がようやく
動き出したのが重なっているとの認識までは、
自分も共通する認識です。

「今後、6.7月の着工をずらすのも考えなくてはならないが、
そうは、言っても仕事は取らないといけないし・・・」

みたいな、話をされていました。

一方で、震災以降、新規の大型物件の動きがパタりと止まっているようで、
大手商社の秋以降の出荷予定が全然埋まっていない?

なんて、噂も聞けました。

この情報は、そもそも今のところkkenji1は何十億もするような、
大型物件を扱っていなく、スーパゼネコンとは違う土俵で仕事をしており、
自分の新規の受注が伸びているので、
世間も震災の影響もなく受注が拡大して
職人不足が続いていくのではないかと思っていましたので、
意外な感じがしました。

うーん・・・とにかく、震災前に仕込んだ・話のあった物件は、
どうしても着工しなくちゃいけないのは、
この6・7月に重なって着工しているようで、
各ゼネコンは躯体系の職人の手配に苦労しているようです。

その中で、秋の着工は、鉄骨造の基礎型枠、配筋が終わって、
比較的、毎年落ち着いてくるのと、
大型案件の着工予定がそれほど、動いていないようなので
その頃の着工はまだ、良いのではないかという、予測・噂です。

国土交通省から月次で出されるデータを分析してみようかと思いましたが、
震災直後から半月毎に状況が混沌としているので、
スピード的に1ヶ月前のデータを分析しているようでは、
遅いように感じております。
(やらないよりは、やったほうがいいかもしれませんが・・・)

7月末から、まず2物件の見積をしていく中で、
各ゼネコンの狙いや、噂、全体の動向、
専門工事会社の持つ感覚的情報を探っていければと思います。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

マンション発売 首都圏32.9%減 動向注視
2011/07/15 09:30|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          震災          東京    

 

前回に続いて、震災前後による建設業・建設費の影響を書いていきます。

まずは、建設資材物価指数

これは、3月のデータも載っているようですが、
多分、3月前半までの相場を集計したものだと思います。
ああん

今年に入ってから緩やかな上昇傾向にありました。

建設ナビの建築費指数
1103_01 (1)
資材に吊られる形で、手間賃も若干改善され、
緩やかに上昇傾向にありました。

東京の着工状況を見ても、昨秋頃から分譲マンション(緑)の
戸数に改善が見られていました。
ddddddddddddd (1)

↑クリックすると綺麗に見えます。

そして、景気に改善が見られた矢先に震災です。

「東日本大震災」に関する 建設資材情報
を見ても、躯体関係のなかで鉄筋・型枠資材、電線・ケーブルは強含みの予測が出ていますが、
他は変わりませんし、現場の感覚と同じで、
既に改善の兆しが出ているものもあります。

お客様の中に、資材を大量生産したらその分安くなるんじゃないかなどど
思われる方も居るかもしれませんが、そんなことありません。

資材は、景気が良くなれば(需要が増えれば)上がりますし、
海外の影響も受けます。

今、最も注目しているのは、
3-4月の建設工事受注動態です。

その中でも、土木の災害復旧は早急に加算されてくるとは思いますが、
建設工事はどうなのか・・・

45兆円ある建設業(土木・建築含む)の年間総出来高に対し、
5000億円の仮設住宅の予算が、
今年度の総出来高にどのような影響をあたえるのか・・・

大体、翌2-3月竣工に向けて3月に受注は増えるのですが・・・
この混乱により、首都圏ではゼネコンは受注高は伸びていないのではないかなと思います。

ゼネコンは普通受注してから下請けと最後の単価交渉をするので、
今後の単価に反映されてくると思います。

今後数ヶ月で、
資材・人区の東北、首都圏トータルでの需給バランスがどちらに動くか
注視が必要だと思います。

ただ、その中で、事業収支を組むときは、5-6ヵ月後の建設費指数換算で、
もしかしてに備えて97-100レベルぐらいで考えといたほうが、
お施主様のためになるのかなと思います。

ガソリン、米、納豆の供給が戻ってきているからといって、
直ちに、建設費に影響はないと思うより、
確証が取れる統計がない中では、あがるかもしれない要素がある中で、
思ったより上がらなかったり震災前より下がったならば、
それは、それという考えでないと、
賢明ではないと思います。

1年前の概算時には急激に上がる要素が全くなかったのですが、
徐々に上昇傾向でいたここ数ヶ月の中で、
今は、もしかしたら、上がるかもしれないし、
もしかしたら首都圏での着工数が伸びずに、
今と変わらない、もしくは91-92ぐらいかもしれません。
(90以下になることは絶対に無いと思います)

建設よりも上下の速さの速い
不動産(地価や分譲坪単価)の動きや、
液状化エリアの大規模マンション開発がどのようになっていくかも
注視していく必要もあると思います。

一方でコンストラクション・マネジメント
ではどんな状況であっても
相場から10%以上コストダウンは可能です。

相場は常に動くので注視は必要ですが指数換算で
100→90
90→80
ということです。

今後、震災を挟んでコンストラクション・マネジメントを行った2億ぐらいの物件について、
どうなったかについては、書いていこうかと思います。

震災直後、米も、カップ麺も、ガソリンも、電気もない業者さんが居る中で
瞬間的に跳ね上がった業者さん(便乗?保険?)も一定数いましたが
もちろん、震災前単価の総見積額と比べて恥ずかしくない結果は残しました。

参加したゼネコンさんや専門工事会社さんがブログを見てると
こんな状況でも叩いた酷い人みたいに思うのも嫌なので
若干オブラートに包んで書こうかと思います。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 
2011/04/17 12:40|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          マンション    

 

暫く建設費ブログをサボっていました(汗)
kkenji1もネタ切れか???というわけではありません(キッパリ)

建設費について書きたい事は山ほどあるのですが、
あんまり書けない事もあるんです(苦笑)

まあ・・・そんな話は置いて置いて
前回の統計の続きです。

東京都の長期人口の推移です。
sss.jpg
戦争の時は急激に減ったんだな・・・と。

むかし、空襲を受けたはずのエリアで、
マンションプロジェクトが余りに頓挫し続けたもので、
お線香をあげお祈りしたことがあります。

平和はなによりですね。

戦後は増え続け一時期、ドーナツ化のようなものもかいま見えますが、
平成9年頃から又、急激に増加し続けております。

平成9年=1997年は何があったかを
wikiで見ると、
3月10日 - フジテレビが東京都港区台場の新社屋から本放送開始。
4月1日 - 消費税増税実施(3%から5%に)。
4月13日 - 男子プロゴルフの第61回マスターズ・トーナメントでタイガー・ウッズが大会最年少で初優勝。
4月22日 - ペルー日本大使館公邸に特殊部隊突入、人質全員解放(ペルー日本大使公邸占拠事件)。
11月3日 - 三洋証券破綻。証券会社の倒産は戦後初。
11月16日 - サッカー日本代表が、W杯フランス大会に向けたアジア第3代表決定戦に勝利、W杯初出場を決める。(ジョホールバルの歓喜)
11月17日 - 北海道拓殖銀行破綻。
12月18日 - 東京湾アクアライン開通。

たまごっちがブームになった、こんな頃で
当時は学生だったので景気にそんなに敏感ではなかったですが、
消費税不況に金融不安で景気が悪化する基点だったようです。

この頃から携帯電話とかインターネットとかが急激に普及して行った頃ですね。
IT革命とか言われてたのが懐かしいですね(笑)

ddd_20100921182205.jpg

あれから13年ぐらいの短期間で130万人も増えてるとはビックリです。
京都市 1,474,811人
福岡市 1,401,279人
川崎市 1,327,011人
広島市 1,154,391人
仙台市 1,025,098人
このクラスの政令指定都市をこんな短期間で飲み込んだとは
東京恐るべし・・・

そしてですね、人口増の勢いを前年同月比で拡大してみると。。。
aaa.jpg
去年の中旬ぐらいから若干、増加の勢いが落ちています。

これまでは景気が悪い時のほうが東京に人口が集中加速してきてはいたようですが、
今回は破壊的に景気が悪すぎたので実家に帰った方もいたのでしょうか?

色んな統計予測が出ているようですが、
外国人の方も相当増えてますし、
ドーナツ化の時期も皆さん賃貸経営されてきた訳ですし、
なんだかんだで都市が崩壊するような人口流出にはならないでしょう。

ホントは東京の滅失戸数の統計まで書いて分析したかったのですが、
ネット上で生データが見つけられなかったので
今日はここまでー

↓東京恐るべし・・・と思われた方クリックお願いします。
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村




土地活用事例2

土地活用事例1 





2010/09/21 18:23|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 


久々に統計を書いて建設費についても検証してみます。

これを時々、整理することで概算見積をする時に、
実際に設計をしてから見積もりをする半年後に、
「建設費相場がどっちに向かうか?」
先を読むにも役立ちます。

最終的には本見積もりでCMやったら絶対に安くなるのですが、
土地を買う前の概算見積もりの場合は、
普通のゼネコンさんの概算よりは安くないと
「別に安くないじゃん」
と思われるのも嫌ですし、
だからと言って目一杯、限界までの予算をお出しすると
「出来るって言ったから銀行に出しちゃったよーー」
と数字が独り歩きしてお客様にご迷惑も掛けますし・・・
プレッシャーがはんぱなくなるので難しいんです(汗)

まっそんな内輪の話は置いておいて・・・

まずは、国交省の総合統計から全国の出来高ベースです。
出来高とは、正にその月で全国の工事現場で動いた金額です。
2010062.jpg
う・・・
エクセルで生データをグラフに変換した時愕然としました。

土木も含んだ公共事業は減り続け・・・
民間工事は昨年から真っ逆さまです。。。
非常に宜しくないです。

2010063.jpg
建築のみの状況も芳しくありません。
というか民間建築が足を引っ張っているようです。

2010061.jpg
建築工事は居住、非居住とも宜しくありません。

そんな中、↓は東京の住宅着工統計
201007.jpg
東京においては4月のみ多分、今年度末の販売分だと思うのですが
分譲マンションの着工数が上がりました。
(それでも19年以前と比べれば少ないですが)

しかし、5月以降また戻ってしまいました。

ちょうどこの頃、東京の専門工事業者さんは
「急に最近見積もり増えてきた♪」
と、景気回復の兆しにワクワクしておりましたが、
今後、どうなるのか、注視が必要です。

もしかしたら、
ファミリーディベロッパーさんが今期末、
分譲できるタイミングを計って
4月のみ着工が増えていたのかもしれません。

もしかしたら、
単にゼネコンがこれまで2社しか相見積もりを取らなかったのを
4社に増やしているだけのかもしれません。

だからと言って、着工数に比例して建設費相場が落ちていくかというと
もうこれ以上落ちることはないだろうと思ってます。

限界・・・

建設NAVIの建築費指数(7月)←クリックお願いします。

を見てみましょう。

春先は、鋼材が上がり基調だったため、
若干上がってその後、小康状態が続いております。

資材価格については、中国とか、為替とか
世界経済の状況に左右されやすいので
まあー皆さまが日々のニュースで感じられているのが
結構反映されやすいのかもしれません。

で・・・建設費はどっちに向かうと読んでいるのか。


国土交通省の建設労働需給調査結果←クリックお願いします。


6ページを見てみると・・・
7777.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

労働需給はどうなっているかというと、
やや好転しているように思えます。

出来高がこれだけ減っているのに逆行して、
労働需給が不足方向に向かっているというかというと・・・
職人さんが減っているということです。

お付き合いしている専門工事会社さんも
仕事が無さ過ぎて班(親方を中心とする3-8人程度のグループ)を
幾つか解体したというのを聞いたりします。

555_20100908150739.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

特に関東では型枠大工や鉄筋工等、
最も重労働かつ建設の根幹である職人さんがやめてしまったというのを
良く聞きますが統計上も
建築型枠大工 21年7月(-5.9)⇒22年7月(2.0)
建築鉄筋工 21年7月(-0.1)⇒22年7月(1.7)
と、減っているのがわかります。

但し、今、辞めてしまった反動で躯体系の職人さんが不足しています。
また、単価が戻れば、戻ってきて下さるかもしれませんが、
これ以上、着工数が減少したり、長続きすると、職人さんが全滅して
日本では建物が建てられなくなるかもしれません。

今、ツイッター上の「#hakai2010」では、
「住宅ストックが増えてきたから、
住宅ローン減税を中止して、
住宅着工数を制限せよ」

という主張が盛んにされていますが、
あり得ません。

まず、今、ヒーヒー言いながら何とか生活している
500万人いると言われている建設業が壊滅し、
失業者が溢れ、日本はとんでもない状況になります。

異業種まであっという間に波及する規模の壊滅的打撃を被るでしょう。

更に、近い将来、高度経済成長期に建った建物の建て替えをしなければならない状況が来ますが、
その時、最終的な損失を被るのは日本人です。

つまり、職人さんが希少になりすぎ、
建設費が上がり過ぎて建て替えが出来なくなるということです。


技術は職人にあり、ゼネコンにある訳ではありません。
技術は職人さんから職人さんに継承していかなくてはなりません。


その為には、
着工数をある程度は維持しなくてはなりません。

もちろん古くても良いものは大切に使うべきですが、
ある程度の循環も必要ですし、高度経済成長期に建った建物が良いかと言われれば
東京の町を歩く限りそんなに良い状態の物は少ないですし、
S56年に耐震基準も大幅に変わっております。

勿論、自分が建設業であるというのもありますが、
下支えする政策を続けて欲しいものです。

国・都市の活力はタワークレーンの数に比例します。
p5056779.jpg

偶然、このブログをご覧になって下さった方々。
今は、新築するには、絶好のチャンスです。

ライバルの多い中古収益不動産を買うよりお得な場合も多いので、
じゃんじゃん新築して着工数を増やしていきましょう!

勿論、お施主様が利益を得ることが大前提ではありますが、
1棟の新築で多くの方の生活が支えられてもいるのです。

次回は、昨年末~1月頃に囁かれていた、
不景気で大学進学予定者が地元の大学に通うから
東京の人口が減るみたいな噂・・・
「東京の人口が昨年末以降どうなったか」
を視覚化し検証できればと思います。
(まだ答えは知りません(汗))

それでは、新築不動産投資勉強会でお待ちしております(笑)


土地活用事例2

土地活用事例1


 
2010/09/06 15:21|統計とコンストラクション・マネジメントCM:8

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

もう4月になったので久々に統計を書いてみます。

国土交通省の着工統計(東京都)です。
2月着工

最近、ディベがちらほら息を吹き返してきたと言われつつはありますが、
まだ、2月時点での数字には表れていないようです。。。

他業界の方から見ても、
いくらなんでも、まずいだろ・・・
と思われるかもしれません。

建設費指数の統計を
建設NAVI←クリックお願いします。
から。。。

撃沈です。

実は、建材は微かに上昇しているものもあります。
回復の兆しはあるのでしょうか???

投資の格言に、
買いは安い日に限り、売りは高い日に限る

というのがあるらしいです。

こんなご時世に融資降りてしまう素晴らしい方々、
新築建てられるなら良い時期かもしれません。
一杯建てて景気回復しましょう!

建てるのに向いてる土地情報が欲しい方は、
メルマガのご登録お願いします(笑)

http://kamogawa.mag2.com/editor/pub-form/small_o_left_top.gif) no-repeat left top;">
http://kamogawa.mag2.com/editor/pub-form/small_o_right_top.gif) no-repeat right top;">
http://kamogawa.mag2.com/editor/pub-form/small_o_tit.gif) no-repeat left top; font-size:10px;">メルマガ購読・解除

http://kamogawa.mag2.com/editor/pub-form/small_o_bg.gif) repeat-x; text-align:center; font-size:12px;">



読者購読規約

powered by まぐまぐ!


http://kamogawa.mag2.com/editor/pub-form/small_o_left_bot.gif) no-repeat left top;">
http://kamogawa.mag2.com/editor/pub-form/small_o_right_bot.gif) no-repeat right top;">
 



↓建設費これほどか・・・と思われた方、クリックお願いします。メルマガもお願いします!
人気ブログランキングへ



土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/04/05 18:17|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今日は、政府系の人口統計から投資分析をしてみます。

組長、暇なんだなー
とか、
言わないでください(汗)

こう見えて結構傷つきやすいですから(笑)

まず、全国の人口統計から・・・
無題5
無題2
2010年以降は緩やかに全国人口は減少していくようです。。。

出生数と死亡数をグラフにすると・・・
無題
こんな感じです。

人口ピラミッドを見てみると・・・
皆様、新聞などでご存知とは思いますが、
少子化です。
1930.gif
1970.gif
2010.gif
2035.gif
2055.gif

各地方の人口予測を見ても、緩やかに減少していくようです。
無題3


少子化なのに、新築なんか作っちゃって大丈夫なの???

と、思われる方、
恥ずかしがらずに手を挙げてください。

・・・

組長には見えません(笑)

東京の人口はどうなっていくのでしょう?
無題4

なるほど・・・
しばらく増えて、微かに減少していくようです。
あと30年ぐらいは今ぐらいの人口を維持するようです。


東京強しです。

年齢区分をみると・・・
確かに高齢化は進んではいきますが、生産者人口はそんなにはかわらないようです。
無題6

統計をみる限り、
若者は今後も変わりなく東京に向かっていくのでしょう。
kkenji1も地元に帰っても仕事ありませんし。。。

何が言いたいのかと申しますと・・・
現在、稼働中の住戸も、老朽化により必ず取り壊しが出てきますし、
東京の外国人ももっと増えるでしょうし、原価の落ちた今、
東京、神奈川で利回り良いなら新築不動産投資も賢いんじゃないかな・・・
ってことです。
(不快に思われた方ごめんなさい。)

後ほどシュミレーションを書こうと思いますが、
RCでのローン完済後の収入は莫大ですし。

目指せ金持ちおじいちゃんです(笑)

金持ちおじいちゃんになりたいお方に、
新築組旗揚会のご案内(笑)
日程:2月6(土)17:00?
場所:池袋(詳細は追ってご連絡差し上げます。)

ご予算:5000円程度の飲食代実費

です。
メールフォームから、お気軽にお声がけ頂けたら嬉しいです。

↓組長って暇なんだなーと、思われた方クリックお願いします。結構忙しいです(笑)
人気ブログランキングへ



土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/21 18:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:6

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          東京    

 

kkenji1の予想では、
鉄筋鋼材価格は60,000円/tより
落ちることはないだろうと思っておりました。

ディベに居たとき11万円/tからの下落局面で、
ずっと60,000円まで落ちて止まると断言していました。

60,000円に数年間続いた抵抗線があるのは知ってましたから
そこまで落ちたら着工しましょうと・・・

結局、ディベは辞め、着工もしてないのですが・・・
想定外の下落を続けております。
12月

1万円落ちれば100tあれば、
なんの交渉もしないで材料だけで100万円ですから結構大きいです。

ゼネコンは鉄筋を一括で年間購入するか、
各現場が始まる時に、鋼材屋からその現場の全ての鉄筋を纏め買いして、
鉄筋屋の加工場まで搬入するよう手配します。

鉄筋の取引が動かないということは、
現場が動いていないということなので、
他の単価もつられて落ちていきます。

まさかの30,000円台突入なんてことも
ありえるのかもしれません。。。

建設費相場が、あまり下がり過ぎるのも、長い目で見ると職人数が減り良くは無いのですが。

↓まさかね・・・と思った方、クリックお願いします。全然わかりません(笑)
人気ブログランキングへ



土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/10 01:10|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

今日は、建設費を検討する上で、
ちょっと気合を入れて各種統計から考察を書いてみます。

国土交通省の建設総合統計より出来高ベースをグラフ化してみました。
因みに出来高とは、正にその月で実際に工事をした金額の合計です。
wwwwww.jpg
tttttt.jpg
cvffff.jpg
通年であれば、年度末に向けて夏から冬にかけて出来高が盛り上がらなくてはならないのに、
今年は水色の部分で腰折れし出来高が減少しています。
出来高が減少ということは、ゼネコンの売上・収入が減っているということなのでかなり厳しいです。
居住-非居住とも腰折れしており、民間企業の新社屋や工場等への設備投資も減少しているようです。

それでは、東京都の着工戸数について国土交通省 建築着工統計調査報告より見ていきましょう。
dddddd.jpg
ピンクの着工数の激減部分は改正建築基準法の影響で確認申請が下りなかった(建築許可が下りなかった)ためですが、
その後、緑の分譲マンションは一瞬盛り返しますが、
21年以降は腰砕けになっておりピーク時の3分の1程度になっています。

そのような中、貸家(水色部分)は若干の回復を見せております。
個人投資家や地主の方々の開発意欲は高まっているようです。

次に建設NAVIより建設物価指数を見ていきます。
0910_01.gif
やはり、これだけ出来高、着工数が減ると建設費も落ちてきます。
ピーク時の90%程度でしょうか。
鉄筋などの原材料、職人さんの手間賃とも落ちています。
10%と簡単に言いますが、
3億⇒2億7000万円ですからかなり大きいです。

それでは地価はどうでしょうか?
平均路線価は若干落ちています。
路線価

レインズから取った東京都の実勢地価の平均値を見てみます。
レインズとは不動産屋が使う公開物件(出回り物件)のデータベースです。
基本的に買手が付かなかった出回り物件のデータベースなので
ディベの仕入でレインズ見てたら殴られます。
地価
住宅地がかなり含まれていると思われますが、それでもかなりの勢いで上がって落ちています。
賃貸マンション系が建てやすい、商業地域や近隣商業地域等は、もっと乱高下していると感じます。

基本的に、路線価の方が実勢地価より反応が遅いので、
地価の下落局面で積算評価をすると、対実勢地価への評価額が購入者に有利になります。
この歪みをつく土地からの新築開発作戦も宜しいのではないでしょうか?

次に新築・表面利回り9%と中古築20年・表面利回り12%の賃料収入グラフを作ってみました。
単純に2億円の投資額で、家賃収入をRCの47年間の耐用年数で累積していきました。
賃料累積収入
このグラフを見る限り40代の方が、ご自身が90歳近くまで生きれると思ったら、
新築も全物件の半分ぐらいあったような良い気がします。
実質的には、金利等を換算し、キャッシュフローを累積し家賃を下落させていかなくていけませんが、
夜遅いので、そのうちもっと細かく分析してみます。

一般的に、金利を払い終わった後の稼動期間が新築の方が長くなると思いますので、
トータルの収入差は更に広がるように思えますが如何でしょうか?

最後に、東京都の人口動向を見ていきます。
(地方の皆様、御免なさい。。。)
xxxxx.jpg
2015年をピークに、2030年までは今現在と同程度の人口はいるようです。
kkenji1は、千葉の片田舎出身ですが、地方にいても望むような仕事が無いと思う人は
東京等の都会に住むように思えますので、東京に流入してくるように思います。
東京に限っては少子化による人口減少は、そこまで深刻にはならないでしょう。
(個人的には、外国人がもっと増えると思ってます。)

たまには、統計を見て自らの戦略を組み立ててみるのもいいものだと思います。

↓長寿の為に1棟ぐらい新築も作っておきますか。。。と思われた方、お気軽にクリックお願いします。
人気ブログランキングへ


土地活用事例2

土地活用事例1

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2009/12/01 16:46|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

       建設費          統計          土地活用          コストダウン    

 

私自身が建設費相場を正しく理解する為にも、
久しぶりに建設費関係の統計について書いてみます。

まずは鋼材から、今回も鉄鋼新聞の市中相場のデータ(東京・高値)を元にグラフ化してみました。

鋼材


グラフを見ると今年の6月ぐらいから
60000円/t
当たりで下げ止まって攻防をしているようです。

鉄筋の原材料にあたるスクラップは若干値上がり気味ですが、
平成16年から18年まで続いた
鉄筋が60000円/t程度で安定していた時期の価格と
大きく変わらないので暫くこのあたりの攻防が続くような気もします。

それにしても、スクラップの昨年の10月の暴落は凄いですね・・・
生データを見ると、
9月33,000円/t→10月3,000円/t
リーマンショックと中国オリンピックが終わった時期でしょうか?

完全にパニックです。
この時期は多くの鉄筋工場が長期休暇を取ったりして
在庫調整をしていたニュースが新聞を賑わしていました。

この時ほど今は景気は最悪ではないとは思いますが
あまり鉄筋は上がって欲しくないものです。

因みに鉄筋について小話を(笑)

全て鉄筋には、ロールマークというマークが焼付けてあります。
メーカーごとにマークが違って色んな形の家紋みたいなのです。
そして、現場に搬入するときは現場監督がロールマークを確認します。
そしてタグという札もついててこれも保管
そして最後は工場から発行される、ミルシートというものがありこれも保管。

確認審査機関の検査のときにロールマーク(写真)、タグ、ミルシートはチェックされます。
日本では規格品以外はまず出回っていません。

一般の方が思われている以上に結構、厳しくチェックされています。

↓うちの鉄筋は高い時期の鉄筋入れてると思った方は、クリックお願いします。
人気ブログランキングへ



土地活用事例2

土地活用事例1
2009/10/18 16:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

それでは、建設費の統計をやっと書かせて頂きます。
へえーと思って頂けたら嬉しいです。

建設費が上がった下がったと耳にされる事も多いと思いますが
統計上から見るとどうなのか

建設NAVIからデータを拾いグラフ化してみました。

まずは大枠から
h.jpg
2006年に上昇を始め、運が悪いことに2008年の改正建築基準法による混乱期に、
中国のオリンピック景気と、ドバイの開発ラッシュにより建設費は上昇し、
オリンピックが終わりリーマンショックとともに秋から下落を始めました。

残念な事に、今年の2月までのデータしかないのですが概ね感覚と一致しております。
これだけ建設費が上がって、分譲価格が落ちてしまったら、
体力のないディベロッパーが一たまりも無いのは、
今更ながらご理解頂けたでしょうか?

好景気時に堅実に蓄えをしていた所が、今何とか生き残っているのが現状です。

では建設費内の内訳を細かく分析していくとどうでしょうか?
i.jpg
他も緩やかに上がってはいますが、
建設費の30%程を占める「躯体」が急激に上がっています。
仮設が2004年より下がり横ばいになっているのは
ゼネコンの努力といったところでしょうか?

躯体価格上昇の主な理由である鋼材(鉄筋)単価の推移を
鉄鋼新聞の市中相場のデータを元にグラフ化してみました。
v.jpg
仕手株のようなグラフです。
まあ・・・実際、ファンドが弄っていた部分も大きいかもしれませんが、
鉄筋の原材料であるスクラップが異常な値上がりをして、その後、
今年の6月にかけて急激に値下がりを始めました。

上昇期には、ブラジルの鉄鉱石鉱山が鉄鉱石単価を何倍にもする
みたいな超強気な交渉を製鉄会社にしてた記憶があります。

私は相場師ではないですが、
鉄筋の原材料のスクラップの単価は下げ止まっているようなので、
50,000円台で止まるような気がします。

1000?ぐらいでしたらザックリ150tぐらいの鉄筋量として、
900万円(60000円/t)-1725万円(115000円/t)で
鉄筋の鋼材単価だけでピーク時と800万近くの違いが出てきます。

躯体は、好景気に支えられ労務費も上昇していったのですが、
今は物件も少ないことですし、鋼材も下がってきたので
現在は2004年の指数100近辺までは下がっている気がします。
(実際の統計上の数値ではなく、あくまで感覚です。)

そして、気になるのが原油価格、
d_cht.png
また航空会社がサーチャージの導入の検討に入ったようですが、
職人さんの移動も、生コン車も、建設資材の搬入、輸入建材も殆ど原油が絡んでくるので
気になるところです。

意外と思われるかもしれませんが生コン車がガソリン一杯使ってガーガーやってる
生コン単価は、昨年のオイルショックの時も殆ど変わりませんでした。
また、訳のわからない原油価格の上昇は勘弁して欲しいものです。

まだ統計データが出ていませんが、
現在の建設費の相場は100以下まで下がっているように思えます。

事業用地の地価は前回のブログで書いたように、
ピーク時の半額以下。

建設費の若干の下げと、地価の急落で明らかに
新築を開発すべき環境は整っています。
23区内でも城東・城北エリアの土地などは
全く不動産業者というライバルのいないエリアもあります。

融資期間も長くとれますし、暫くは修繕から開放されますので、
自分で造ってみるのも如何でしょうか?

↓へえーと思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。


人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
(document.title)+'&u='+encodeURIComponent(location.href)+'&ei=UTF-8','_blank','width=550,height=480,left=100,top=50,scrollbars=1,resizable=1',0);">Yahoo!ブックマークに登録

土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/27 22:09|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
前回の統計分析の続きで、全国の建設業(土木は除く)の置かれている状況を
出来高ベースでみてみます。

建設業は仕事が減った減ったと言われて久しいですが、
実際の数値と感覚を照らし合わせてみるとどうなのでしょうか?

国土交通省の建設総合統計のデータをグラフ化したものです。

因みに出来高とは、正にその月で実際に工事をした金額の合計です。

まずは、全国の民間工事と公共工事の出来高から
d.jpg
公共工事については、やはり年々減っています。
政治の部分が大きいと思いますが、
地方は公共工事に頼る部分も多いですから、厳しいですね。

そして民間工事については、
19年の夏以降(ピンクの○部分)に改正建築基準法の影響で明らかに
それ以前の年と比べて異常が見られます。

この夏から冬に掛けては、
3月引渡しの分譲マンションの工事の最盛期で出来高総計があがるのですが、
この年は本来であれば8月以降に着工すべき予定であった物件(3月末引渡しマンションとは別勢力)の
出来高が加算されていない為に
全体の出来高が上がりきらなかったようです。

そして、危惧すべき点は、今年の民間工事の出来高の変調です(水色の○部分)。
例年ですと、春以降、各物件の杭工事が終わり一瞬出来高が下がって
上部の躯体工事が進むにつれて出来高の最盛期を迎えていきますが、
今年は春以降に来年3月竣工の分譲マンション向け工事の出来高が
跳ね上がらなくてはならないにも関わらず、落ち込み方が激しいです。

前回のブログの分譲マンションの着工数の激減に起因するものでしょうか?

次に、民間工事の居住用-非居住用のグラフを見ていきます。
e.jpg

非居住用の出来高はまだ堅調のように見えますが
居住用については、先ほどの分析と同様に厳しいものがあります。

このままだと、建設業自体が壊滅してしまいます。
政治の方で、個人投資家向けの新築物件の開発融資を緩和する政策を
打ち出す等して欲しいものです。

少なくとも首都圏の人口は暫く増えていきますし、
以前よりも地価も建設費(次回のブログで書きます)も落ちているので、
開発リスクは今の方が好景気時よりもずっと低いのですから。

何とか景気が良くなって建設業が活性化して欲しいものです。

↓ご祝儀クリック頂けたら泣くほど喜びます。


人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/27 07:28|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          マンション          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

建設費を分析する為に、建設市況を統計から見てみます。

正直、姉歯事件により平成19年6月に確認申請のピアチェック制度が始まり、
建設不動産業界は大混乱期に入り、
前年度比?%というのはピントがずれてしまうので、
正常な時期からの比較をしていきます。

まずは、東京都の分譲マンションの着工数から、
(国土交通省の建築着工統計調査報告の元データをグラフ化しております。)
着工数2

やはりといいますか、平成19年6月末の駆け込み確認済証取得による着工が一段落して、
平成19年9月になりますと、全く確認済証が降りず着工数が、一気に落ちてます。

この混乱により一気にディベロッパーとゼネコンの体力が奪われたので、
国土交通省の失策というのは疑いようもないでしょう。
(国土交通省の見切り発車には今年の10月から施行される、
住宅瑕疵担保責任保険というものがあります。これも一歩間違えれば、
大混乱になる所でしたが・・・後日、書かせて頂きます。)

多くのディベロッパーはプロジェクト融資という形で期間を区切って、
金融機関から融資を受けてるいるので、着工が遅れれば、その分、販売期間が短くなります。
資金繰りが一気に苦しくなる一因になりました。

そして、この時期に提出した確認申請が、徐々に着工できるようになり、
前年ほどとはいかずとも、徐々に着工数が盛り返したように見えましたが、
リーマンショックやマンション販売不振、金融機関の貸し渋りにより
今春の分譲マンション着工数は、17年春?19年春と比較しても
目も当てられないほどの落ち込みを見せています。


並の体力のディベロッパーでは、なかなか着工できない状況です。
来春の竣工物件は殆ど財閥系のディベの物件しか世の中に出てこないでしょう。

建設業はマンションだけではなく公共工事や工場などもあるとは言っても
ゼネコンも相当苦しんでいます。

これに、既着工物件の工事費未払い等があると、一たまりもありません。
選挙も良いですが、政治にも何とかしていただきたいものです。

次に貸家の着工数を見ていきます。
着工数

分譲マンション同様に19年秋は、大きな落ち込みがあり、
その後それ以前までとは行かずとも、
貸家分譲マンション程大きな落ち込みがないようです。
(このデータからはマンションかアパートかは不明です。)
リーマンショックの様子見か、今年の2月に向けて落ち込みが見られましたが、
その後、今春にかけて反発に向かっているようです

地価と建設費(資材)の統計については後ほど書きますが、
今がチャンスと思って融資の引ける不動産投資家は、
虎視眈々と仕込みに動き出した様子がグラフから伺えます


感覚と統計を照らし合わせるのも良いかもしれません。
↓ご祝儀クリック頂けたら泣くほど喜びます。


人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


コンストラクション・マネジメントによる建設費コストダウンの実例です。
建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1


2009/07/26 05:27|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.