建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン    

 

最近、ディベにいたころにお付き合いしていた仲介の方々に
情報のご紹介をしていただけるよう
お願いしてまわりアンダーグラウンドな情報が大量に
入ってくるようになりました。

情報を頂いたときには、作戦を立てるために、
業者持ちの物件か、相続などのエンドさんの物件か
経緯を伺うのですが、
破綻した会社の物件とかも入ってきます。

稀に好景気時にお酒のお供をしたことのある業者さんの破綻案件も
お見受けします。

この業者の社長さんディベに入社した初期の頃は
歌舞伎町でブイブイ言っていました。

接待の時は、焼酎と氷を手元に、常にお酒があかないように、
気をもんでいたものです。

それが、サブプライムで金融機関が渋り始めたころからおかしくなり、
ここの所有物件を叩いて買うために全部査定しました。

あれから2年近く経ちますが倒産までは到っていないようで、
まだあるということは処理が進んでいないようです。

こうなると、業者さんには、売却の決済権はなく
債権者の銀行の判断になります。

噂によると社長さん逃げ回っているという話・・・
当時の土地は今思えば相当高かったので、
残念な結果になってしまいました。

その時代の空気によって
冷静さを欠いたのでしょうね・・・

生涯の反面教師といった感じです・

それはそうと、ついでに?という感じで、
既に建っている中古収益物件の情報も頂いており
中には凄い美味しい物件があります。

ここで、中古収益物件と新築をぼんやり比較してみます。

中古のメリットは購入すれば、直ぐに現金が入ってきます。
多少利回りは良いです。

新築は計画から1年ぐらいは金利や細かい費用を手出ししなくてはならないので
ある程度の体力が必要です。
入居まで気長に待たなくてはいけないので、せっかちな方には向いていないかもしれません。

一方、土地は、仕入れを間違わず建設費の交渉がきちんとできれば、
トータルの累積キャッシュフローは新築のほうが断然お得だと思います。

建物の稼動期間が長いのだから当たり前ですけどね。

残債と世の中で言われている積算評価
はたまた、そのエリアでご自身が買ってもいいかなという築年数毎の利回り相場から
逆算してシュミレーションしていただけると
ご理解いただけると思います。

土地は中古不動産ほど購入層が多くないので、
ディベが買わない土地を買い叩くに限ります。

違いはここにあると思います。

ライバル(投資家需要)の少ない土地を如何に叩いて建てるか。
土地は駐車場以外収益を産み出しませんから。

イメージでいうと、ある土地を検討している方1人に対して、
同じ利回りで建った新築収益物件を検討される方は100人ぐらいじゃないでしょうか

ディベが買わず戸建用地にもならない土地を
1対1の取引に持ち込めれば安く変えます。

地方はどうか知りませんが、
東京のある一定規模以上の収益不動産は叩くの難しいと思います。
というか、家賃が入ってきている以上、売る理由もなくなりますし、
ある価格以下には下がらないでしょう。

建築基準法違反(ローン出ません)やノンリコリファイナンスの決済期日が
2週間後に迫った物件とかなら叩けるかもしれませんが、
現金20億ぐらい手元にないと無理でしょうし。。。

ゼネコン紐付きパッケージは、
そんなに儲からないでしょうけどね。。。

ある程度、相場感は必要かと思われますが、
そんな、土地情報を現在進行形で書いたメルマガご登録して頂けたら嬉しいです。

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積算評価のでるお宝中古収益物件も書いています(苦笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/03/29 03:04|不動産仲介TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
あんまり建設ネタに偏りすぎると
飽きられてしまうので・・・

今日は、ひっそりと物件公開しちゃいます。


価格:3億5000万台
積算評価掛目なし:3億9000万台
RC 
築30代前半
山手線内側


ん・・・古いけど安い?

どうせオンボロなんじゃないの???
と思いつつも・・・帰り途中に見てきました。

感想
若い!!!

外見は、同年代の
ほしのあき!!!
w02-0539-090618.jpg

言わなければ20台前半でもいけます(笑)

共用部は最近、大規模修繕入れてますね。
外壁タイルはピカピカしてます☆
防水は屋上まで上がってないので不明ですが、
それ他は10年ぐらい定期清掃以外
何もしなくても大丈夫だと思われます。
管理が行き届いていて明るいです。

周囲の雰囲気もよさげです。

まだ先方に確認しなくてはいけないことが、
山ほどありますが、
検査済があることを祈ります。

ちょっと古いですが・・・
もし、ご興味ありましたら、
ほし?の!
と、お気軽にメッセージお願いします。

情報固まったら資料お渡しします。



↓ほしーの!と思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。


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コストダウン頑張ります!
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コンストラクション・マネジメントによる建設費コストダウンの実例です。
建設費とコンストラクション・マネジメントの記事是非ご覧下さい。
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2009/07/28 02:57|不動産仲介TB:0CM:0

       土地          有効活用          マンション          建設費    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日、Mailにてワンルームマンション用地のpdfが届いておりました。

開いてみると、
土地は、びっくりするぐらい安いです。

この土地から100Mぐらい離れた土地
ディベ仕入れ時代の一年前ちょい前の
2007年に検討していましたが、
1種で当時の半額です。

そしてファイルをスクロールしていくと、
皆様も良く耳にしたことがあるような、
ある個人投資家向けのゼネコン???
というか大家様に賃貸経営しましょうという有効活用系ゼネコン(営業会社?)
の事業収支が乗っていました。

建設が驚くほど高すぎます。

ディベの最悪の支払条件
&高級仕様で収支を組むときの1部屋単価が
今なら建設費も落ちてきてるので
8階建てRCラーメン構造で
一般見積で普通に見積とれば850万(税別)程度でしょうか。

一年前のディベ時代は、
どこまで建材が上がるか見えなかったので
1000万で収支を組んでました。

2009年7月現在で、
支払条件が良い地主様や、個人投資家には、
ゼネコンの金利負担も少なく、やる気満々なので
800万(税別)も見てれば安全でしょう。

なんと、このゼネコンの収支は1076万(税別)
更に免振仕様なる収支まで別途書いてあって
1146万・・・

高すぎます。

こういう有効活用系営業会社の賃貸マンションは、
世の中で沢山建っているので、
営業マンを信じて、そういうものだと、
建てられてしまう地主様も多いのでしょうね。

9階建のマンションで免振仕様なんてありえないですし、
分譲マンションでも付けないことが大半です。

まず世の中では、
有効活用系以外の普通のゼネコンが大半です。

一方で、普通のゼネコンは当然のように、
マンション施工は可能です。

勿論、普通のゼネコンも、情報が入れば、
有効活用の営業もやりますが、
飛び込み営業や無理な追客もしません。

最低でも普通のゼネコンに設計事務所が書く、
同一図面での相見積は取るべきです。

その先に究極の賃貸経営を求められるのであれば、
コンストラクション・マネジメント
を導入するべきでしょう。

因みに仲介業者さんに確認したところ、
建築条件無いとのことです。

当初、土地の有効活用で営業に入り、
建設費が高すぎて売ることになったのでしょうか。

ここで、ひとつアドバイスができるのは、
事業を検討するときや、土地を買うや以前に事業収支組む場合は、
相場の金額より安全側で組んだ方が良いと思われます。
大体、ゼネコンに概算見積を取っても最終見積は1.1倍ぐらいで出てきますから(笑)

コンストラクション・マネジメントによるコストダウンは土地を買った後のボーナスという気持ちで、
土地は高買いしないようにしましょう。

この物件、相場の建設費で収支組むと
諸経費・追加工事代金300万・電波障害対策費200万・税込みで総事業費4億
表面利回り8.39%

コンストラクション・マネジメントで10%コストダウンをすれば
建設費・賃料安全側に見て総事業費3.75億
表面利回り9%ちょい超え程度ですかね。

平均して15%程度は落としてますし、
もっと仕様や諸経費を似詰めれば、
実際に支払う金額は1000万以上改善できると思いますが、
杭の長さ、電波障害対策の必要性、近隣対策費諸々も
今のところ不明なため余裕見てこれぐらいです。
(鉄が又値上がり始めるかも知れませんし)

23区、総武線沿線4分
人口増加を続ける地域にも関わらず、
ワンルーム条例改正と、
ワンルーム系ディベの不振により完全に供給ストップしてるので
賃貸は安定してると思われます。

今回は、土地のご紹介ですが、勿論、
コンストラクション・マネジメントを駆使した
土地の有効活用に関しても、
お手伝いさせていただいております。

他の記事もご覧になっていただいて、
ご興味を持たれたのであれば、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

【追記】
設計料
確認申請料・役所検査費用

抵当権設定
取得税
登録免許税
地積測量費
ボーリング調査費
土壌汚染調査費
司法書士手数料
固都税

追加工事代金
家屋調査費
電波障害調査費用
電波障害対策費
近隣対策費
事業金利
事務手数料

等等込み込みの利回りです。



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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1
土地 有効 活用 東京 マンション経営


2009/07/16 21:22|不動産仲介TB:0CM:0

       土地活用          コストダウン          建設費    

 

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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地を仲介でいじっていた売主様からご連絡・・・

「エンドのお客様から満額で買付を頂きましたので
そちらで決めさせて頂きます。」

私も先週から買付を待ちに待っていた状態でしたので
当然ながらガックリとしましたが、
売主様にとっても早く決まって良かったと
気を取り直して即座に売主ルートからコンストラクション・マネジメント(CM)の営業開始です。

既に他社より1000万近く安い
解体の見積を売主様に提出しておりますので
これを突破口に何とか買主様に繋げて頂けるように、
営業スタート

時間を置くと、出来レースにしようとする力があっという間に働いてしまうので、
売買契約に迷惑の掛からないように、資料だけでも渡して頂く等、
何とか切欠を掴みたい所です。

建築主の本来の願いであるはずの
品質を落とさずに建設費安くご提供する為には
内外問わず色々な力を跳ね除けなくてはなりません。

不動産仲介も一生懸命に頑張っておりますが、
本来の目的はコンストラクション・マネジメントCM)の考え方を広める為に
不動産を扱うことによる情報収集力の向上

終わりは新たな始まりです。



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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/15 20:32|不動産仲介TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

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不動産投資とはあんまり関係ないですが・・・

個人投資家向けでないファミリー関係は
ディベに持ち込んだりもします。

なんだか知らないがディベ社員は忙しそうにしてます。

昨日・・・
一番買いそうなディベの担当に電話

まず会社の電話
「今、電話中なので折り返すように伝えます。」

放置です・・・

携帯に電話
「今から会議なんで折り返しマース」

三回目電話
「ブチ、ツーツーツー」

・・・放置デスヨ・・・

しばらく電話してなかったので
CMの営業だとでも思ったんでしょう・・・
この会社が新築を開発できない事ぐらい判ってますから(笑)

めんどくさいから、もういいや・・・

次に買いそうなディベの担当者に電話

食いつきいいです!

本日、冷やかし半分に、最初のディベの担当にもう一回電話

値段聞いた瞬間態度がコロッと変わりました(笑)
食いつき良いけど、私の中では、ここは2番手扱いです。

売主さんのお役に立ちたいので、
保険ですね。

どんなに忙しくても折電しましょう

大統領じゃないんだから、
そんなに忙しい訳ないですから。



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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/10 03:07|不動産仲介TB:0CM:2

       建設費          土地活用          有効活用    

 

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お付き合いさせて頂いている
一部上場ゼネコンから工事費回収依頼を受けました。。。

内容は、倒産したディベからの工事費未収(ワンルームマンション2棟-約300戸)を
自力で建物を売却の動きをしてでも何とか回収したいとの事。
(竣工済、未引渡し)

同じ建設屋として、
建設費が払われないということは自分が食い逃げされた気分で、
気持ちの入り方が全然違います
(過去に長々と書いてるので、ご覧になって下さい。)

担当者の方も弁護士に確認しながら手探りですが、
頑張ります。

感謝



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2009/07/09 00:27|不動産仲介TB:0CM:0

 

 

先日の鬼物件
情報収集を開始しました。

信託受益権を現物売買に戻さなくちゃならないのでやっこいけど、
出資している機関投資家が同意しているか確認を急いでいます。

ある筋からの情報によると、どうやら完全なるガセではないようだ。

ノンリコ切れのファンド物件は、
エクエイティに新たに出資を募って、
金融機関の比率を減らしながらノンリコでリファイナンスするか、
損切で売却するしかないので、
これからも続々と出てくるでしょう。

と・・・全然違う土地の買付、稟議待ちのkkenji1
お腹すかせている会社あるんですね。。。

転職後2ヶ月

不動産で、お付き合いあった皆様にkkenji1の本当の姿を再認識して頂いたようで
建設絡みの引き合いも出てきました。

日本にCMが広まらなかった理由。聞かれます。
・営業してなかったこと
・しがらみ(癒着)が多いこと

かと、分析しております。

私の挑戦は一人ではできません。
(もちろん会社でやってる仕事ですが・・・)
いろんな方々に応援され支えられていると、
改めて実感しております。

感謝



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土地活用事例1
2009/07/07 22:40|不動産仲介TB:0CM:0

       建設費          コンストラクション・マネジメント          コストダウン    

 

統計取ったわけじゃないですが
2007年下期から今は2/5が地価相場というとこでしょうか。。。

買えるマンションディベが殆どありませんが・・・
上手く立ち回ったところは、ぼちぼち買ってるとこが出てきてまして
若干、上がりつつあるなんて話もチラホラ

倒産物件が大量に出回ってますが、
今となって思えばびっくりする様な抵当ついてて、
買付出してから金融機関が考えるみたいなノリです。

仲介としては信用第一なんでヤリズラーイんですよね
自分で融資付くんだったら買付バンバン出して通ればラッキーみたいな
スタンスでも良いんですが(笑)

戸建屋さんは事業の回転が速いので、
全然、元気なとこが多く土地、結構買ってます。

直感だけですが、
マンション用地は、ディベに融資でないんで、もうちょっと下がるような気がします。
止まってるマンション用地も倒産物件予備軍が殆どですし。
戸建用地は横ばい又はちょい上げ、
新築完物は、分譲できる仕様の物は供給がなくなるので若干上がるでしょう。
中古利回物件は、そんなに下がらないんじゃないかなー

個人投資家さんは元気ですからねー

ということで、次回は建設費の話。
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2009/07/01 03:41|不動産仲介TB:0CM:0

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