建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用    

 

新築の流れの中で、建設費の概算見積をして、
事業性を検討し、土地を買ったり、建てることを決めたり、
日常生活とは、かけ離れたものに向かっていきます。

事業を決定した後に、本設計をし、見積図面を作って、
CMにより、建設費の本見積をしていきますが、
事業決定の根幹となるのが概算見積であるので
概算見積には神経を使います。

下は、土地を購入した場合の流れですが、
地主さんの案件であっても神経の使い方は全く同じです。
フロー

概算見積で事業性の検討し、良ければ、
プロジェクトが進んでいくのですが、
見積開始までに、深夜に人知れず何度も何度も計算を見直してみます。

勿論、これまで、正式に概算見積をご提出した物件で金額を外したことはありませんが、
建設費相場は株式相場と同じように変動するものですし、
お客様の希望を聞いていく中で微妙に仕様が変わっていったり、
初めてやる設計事務所の図面では癖などの分析も必要となります。

動く金額も大きいので、自分の概算を信用し、
お客様のために予算内に押さえ込まなくてはいけないという、
プレッシャーは、計り知れないものがあります。

お施主様からはCMをすることにより、
当然10%以上相場より安くなるというのは、
求められていますが、
自分のやり方のCMで概算を出すということは、
予算内に収めなくてはならないという重責も負うことになっていきます。

概算を高く出すと受注できず、
安く出しすぎると首を締めることになる。

これは、一般の方には簡単そうに見えるかもしれませんが、
世の中の99.9999999%の建築関係者から見ても、
そんなことがホントにできるのかよ?
というぐらい超難易度の高い作業だと思います。

ゼネコンの概算見積は、設計事務所に対するサービス見積で
当然数社から取るので本見積のときは何の責任もないですが、
プロジェクトを進めるかどうかを決定する責任を負う立場で
建設費を10%以上下げる中で何処まで下げられるかまで考える見積は非常に頭を悩まします。

ゼネコンが出来ないというところから下げるのがコスト削減率なので
当然、ゼネコンから概算を取ることなど全く意味を果たさず、
信じられるのは自分のデータと嗅覚のみです。

お客様に概算見積を出す1時間は、
鼻をヒクヒクさせながら、
もうちょっと上げとくか・・・
もうちょっと攻めるか・・・
みたいに数字と睨めっこ・・・

その後、半年後に、試験結果の発表として見積結果が出てきます。

建てるために工程を組んだり手配をしたり他のマネジメントも
ちょこちょことオマケで、出てきますが、
「概算を計算する⇔10%以上コストを下げながら概算に正解を出す」
という作業があくまでメインとなります。

この一連の作業が出来ない偽CM屋・偽コンサルが世の中にはごまんといますが、
素人だましのような、かっこ悪いことはしたくはありません。

そして、これだけ言っておきながら、
常にアンテナを張って建設費の動向はチェック・予測してはおりますが、
概算見積から見積開始、請負契約までの半年間のタイムラグ

はっきり言って、しびれる・・・

まだ34歳ですが、白髪染めが抜けると真っ白ケッケになってしまいました(笑)

そんな感じで実際に見積をしていくなかで、
確実に予算以下に収まるという自信が確信に変わる瞬間は、
自分を信じてくださった、お客様が喜んでくださる顔が浮かんで

たまらん・・・

ということになっていきます。

正当なCM屋としてモチベーションを維持できるのは、
お施主さんも同じように持っている感覚を、
同じように感じることが出来るという、
この快感を知ってしまったからかもしれません。

嗅覚を研ぎ澄まして快感を追い求めていきたいと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/02 00:29|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       土地活用          建設費          東京          マンション    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーの前に、
発注説明会をします。

今回は、ドドンと5物件まとめて行います。

建設業者さんの新規取引先開拓用の発注説明会ではありますが、
6月30日(木)13:30~
月島区民館5号室
東京都中央区月島二丁目8番11号にて開催します。

主に初めてCM方式に参加されるゼネコンさん、専門工事会社さん向けの説明会ではありますが、
挨拶に来たりする、いつもの業者さんもいたりします。

CM方式に、ご興味ある一般の方も、ご自身の新築のときが、
どんな感じかイメージできると思いますので、
是非ご来場いただければ嬉しいです。

このブログを見て、ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、「発注説明会参加希望(一般)」
と書いてメール頂けますようお願いします。

きっと、建設費が、業者間でどのように
見積もられていくかが臨場感をもって体感頂けることと思います。

土日は業者さんやゼネコンさんや、専門工事会社さんの営業さんや社長さんは
原則お休みなので、平日開催はご容赦ください。

それでは、土地活用&新築不動産投資セミナー共々、
ご活用ください。

お楽しみに♪

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土地活用

土地活用事例2

プリモ 


2011/06/17 06:55|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       土地活用          建設費          東京          土地    

 

土地情報が入ったときに、
熱心な方は全て見に行かれている方もいるようです。

不動産業者に好かれる為とか、
何処かの本に書いているのでしょうか?

多分ですが、来た情報見に行くだけで疲れて満足し、
買える物がないと、そのうち飽きてくると思います。


ピント外れの探し方していると、
時間の無駄かもしれません。

平日を一生懸命にお仕事し、
休日に物件を見に行くなら尚更です。

ぶらり途中下車の旅を味わうならいいですけど、
極論、googleストリートビューで大体わかりますので、
買い付け入れる前までは、
見に行かなくてもいいんじゃないかと思います。

中古なら、利回りも出てるので興味があれば、見に行けばいいと思います。

一方、土地は、情報だけだと、6%回るのか、9%回るのか
わかってもいないまま、土地だけ見に行っても時間の無駄です。

東京に3年以上住んでいれば、大体の路線の雰囲気はわかるでしょうし。
上屋も解体費用も大体わかります。

工事の事は、一般の方が見ても何がリスクか、
まず判らないと思います。

そんなカロリー・時間・労力を無駄に使うより、
やるべきことは沢山あります。


大体、マンション用地なんて、
高いか安いかプランの無い状態で判断できる
不動産業者なんていません。
(kkenji1もプランが無ければ大体しかわかりません)

不動産仲介業者は、余程のお客さんを抱えていて、
決められる自信がない限り、
設計事務所にボリュームチェックなどお願いしません。

当然のように無料だと思って依頼してくる方も居ますが、
普通に15万とか、お金掛かりますから。

稀に胡散臭い図面が添付されてますが、
設計事務所書いてないだろという図面も添付されています。

一方で、買う側から考えれば、ボリュームチェックしてみないと、
土地の値段なんて出ませんけど、
全然、買えそうも建ちそうもない土地に、
ボリュームチェックしても時間の無駄ですし、
設計事務所も暇ではありません。

・・・

じゃあ・・・どうすれば・・・

物件を見に行くより、重要なことは沢山あります。

まず、ご自身の融資が、
どれぐらいの額まで通りそうか大体の目安をつけることです。


自分の力(銀行からの評価)を知ってから探し始めないと、
これまた、時間の無駄になります。

後は、最低限の土地の目利きが出来る知識を身に付けてください。

多分ですが、これが出来る一般の方は殆ど居ないので、
アドバンテージになると思います。

次に、物件概要書を手当たりしだい出来るだけ多く集めてください。
(出来るだけ、マイソクになっている物件は避けて物件概要書の物件を集めてください。)

お話を聞くと殆どの方は、ネットに出ている情報に問い合わせて・・・など、
と言っていますが、ネットで見て問い合わせているだけ時間の無駄です。

まず、リバブル、野村、住不・・・財閥や電鉄系の支店に、
片っ端から、売り込みかけて、属性と買う気満々のところを伝えて、
仲介さんから情報が貰える体制を作ってください。
土地情報の集め方参照ください。)

それから、街の仲介さんでも、情報をもっていそうな仲介さんにも、
売り込みを掛けてください。

いつもは、マンション用地など扱っていなくても、
そういうお客様がいれば、普段の情報網から集められる仲介さんは沢山います。

仲介さんは、買えそう、買いそう、仲手の入りそうな人しか情報は出しません。

情報を出した自分でも高いと思っている物件に取りあえず見に行ったことなんて、
これっぽっちも、なんとも思ってないと思います。

見に行かれるだけでは手数料にはなりませんし。

それより、普通に考えて、いい物件を買える体制作り(融資や建築系サポート)が出来ていて、
買う明確な基準があり、自分の良いと思った物件に食いついて離さなそうな方に物件を出すでしょう。

値段は交渉でなんとかなると思っている仲介さんは多いと思いますが、
買う基準が何処なのかお客さんでわかってないと、
口説くのもめんどくさいので情報など出さないでしょう。

その中で、ボリュームチェックを入れるべき熱い物件があれば、
入れるのです。


それが、できれば、そのうち良さげな物件が出てきて
勢いで買い付け入れてしまえば買えます。
(融資が通る方だけ買えます(笑))

今度の土地活用&新築不動産投資セミナー
では、その辺の取っ掛かりも含めて、そもそも、その土地に、どれぐらいの建物が建って、
結構建ちそうな場合、どれぐらいの建設費で、どれぐらい利回りが出そうか・・・
という風な思考回路に沿ってイメージしやすいような、
基礎からプロレベルまで、わかる構成で考えております。

勿論、地主さん、土地を買っての新築不動産投資をご検討の方に、
何処でも聞けない、究極を追い求める話が聞けるようにできればと思いますので、
ご活用ください。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/09 22:08|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用          東京    

 

新築不動産投資着工までの流れ8(VE編)の続きで
電気・給排水衛生・空調換気工事について書いてみます。
この工事については、
設計図通りに建物が完成することはほとんどないです。

驚きました?

手を抜いているとかそういう訳では全くないですが、
配管・配線経路はかなりの勢いで変更されます。

変更した部分は竣工図という形で、電気・設備業者に図面を修正させ、
後のメンテで配管経路がどうなっているかわかるようにして置きます。

電気・給排水衛生・空調換気工事についての、
図面作成はほぼ意匠設計事務所から設備設計事務所に
外注されます。

ほぼ、何かしら整合性に欠けていたり、
図面のままだと機能上問題が発生したりします。

本来であれば、意匠事務所が設備や構造の納まりを十分に検討して、
コスト面からも最適な選択を取れればいいのですが、
意匠事務所は、プラン、デザイン、法規をメインに扱うので
設備自体にそんなに詳しくないですし、
コスト面からの経路検討などはまず出来ません。

イメージとしては、大臣の目くら印みたいなものです。
(設計事務所さんの見積書チェックも大臣の目くら印みたいなもんですが。)

ちょっと脱線しますが現場事務所に常駐している建築の監督も、
設備について、そんなに詳しい人間はいません。
(kkenji1も元建築の監督ですからそんなに詳しくないです。)

そこそこの規模のゼネコンには「設備専門の監督」という方がいます。
設備の監督が1?2週間に一回現場を巡回して
図面や現場をチェックしたり指示を出したりします。

建築の監督は、極論言うと電気工事や、給排水設備工事は
「建築工事の邪魔にならなければ良い」
と思っています。

だからと言って何もしない訳ではないですし、
失敗すると全て自分に跳ね返ってきますので、
作業手順や経路については設計事務所以上に真剣に考えます。

つまり、配管しなくちゃいけない経路を建築工事で塞ぐ前に、
設備工事の職人さんが配管・配線しなくちゃいけないので、
建築工事を滞りなく進めるために考えます。

建築の監督が気にしているのは、
配管配線をどのタイミングで、どこに通すか、
躯体(建築工事)の何処に穴をあけるかです。

ほぼ、その観点のみからみて、
この経路を通せば配線短くなるから安くなるだろとか、
建築の外構で
「穴を掘る位置やタイミング」
を見計らって、
設備の埋設配管を一緒にやらせて穴を掘る
2度手間を省いて安くあげさせたりします。

建物が建ってからだと、
重機(ユンボ)で入れるスペースがなくなる場合などは、
更地状態のちょっとしたタイミングを見計らって
先に重機を使って先行埋設配管だけやらせたりします。
スコップの手掘りより楽だし安いですから(笑)
というのもありますし、足場解体直後は工期も残り少ないし、
そこから設備の配管をされると外構工事の邪魔ですから(汗)

脱線終わりまして・・・

ゼネコンも設備業者も見積もる際には
「設備図面に不備がある事は折込済み」
で、
機能上不足が発生してもお施主様から追加が頂ける可能性は
限りなく0に等しいので、
機能上問題がないように不足分を加味して見積もります。

図面に記載がなくても見積もるのです。


図面どおりに見積もったら、水が出ませんでした・・・
なんて話はなかなか通用しないですから。

設計契約の約款によっては、図面に瑕疵がある場合、
建築主が設計事務所に請求できる場合もあるようですが、
そもそも設計事務所自体に工事代金の責任を取れるほど
資金余力がない場合も多いですし、
大体、泣き寝入りになるので、初めから不足部分も見越して見積もり、
設計事務所とお施主様に通知・承認を貰います。

基本的にゼネコンも専門工事会社も諦めに近い境地で、
設計事務所は責任を取らないと思っています。


大概の設計事務所も設備経路なんか、
工事会社が考えてくれると結構いい加減に考えているところが多いです。
詳しくもないですし、
余分に費用が発生しても自分の財布は傷みませんから。

特に建築家を名乗る方に、こういう考え方の傾向は顕著です。

そして、不備もあれば過剰というか、
コスト面から不適当な経路を通る図面もあります。

例えば地下に配管するとき穴を掘りますが、
誰かが一回掘って埋め戻す前に電気と給排水両方工事できたら、
その分の手間は楽になりますが、全然違う場所をそれぞれ掘らなくてはならなかったり、
ちょっとルート変えれば短くて済むのに、
長い距離を余分に掘らないといけなかったり・・・
設計図上でコストという観点からは考えられていることは滅多ありません。
(自分で穴掘る訳じゃないので)

逆に東京で言えば新宿駅から東京駅に行くのに、
中央線ではなく山の手線を通る方が一見時間掛かりますが、
満員電車の中央線より実は座れるから楽だったみたいな感じもあります(笑)

ということで、CMでも最初から設備図面に関しては、
100%信じ込んで見積もって貰っても困るので、
十分、内容を検討して見積書の金額で機能を果たすことが可能であるように
見積もってもらっています。

VEというか、図面が怪しいからきちんと出来るように、
見積もってくださいという感じの見積りです(笑)
そして、ゼネコンの設備担当と刷り合わせ、
設計事務所とお施主様に承認・通知という流れでしょうか。

流れでいうと20?22番の間で適宜調整していきます。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

ここで否決されることは滅多にないです。
だって事実なんですから。。。

工事やってる最中に追加とかになると面倒だから、
図面の不備を補い、これによる追加のないようにしましょう。

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賃貸住宅フェア東京2010


土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/06/09 02:47|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

新築不動産投資着工までの流れを復活して書いていきます。

建設費の見積もりをしていると、
VE(バリューエンジニアリング)という言葉に出くわすでしょう。
日本語で言うと仕様変更です。

最初に書いた設計図から、
同等以上の機能を持つ類似製品・工法があれば、
コストが安い方を採用していきましょう。

昔書いた、バリューエンジニリング(VE)とコストダウンの記事をご覧ください。

本来であれば設計事務所が
ある程度コストについて理解できるのであれば、
お施主様とコストを含めて仕様を相談しながら、
図面を書きます。

但し、設計事務所にコストについて、
そこまでの能力を求めてはいけません。
実勢コストなんか仕組み上、正確に把握できるわけがないのですから。

設計事務所がゼネコンから見せられている見積書の単価は原価ではありません。
例えば、ゼネコンは型枠工事を1900円/?で発注していても、
対外的な見積書には2300円/?と書きます。

別に違反している訳でもなく
それが通例です。

なので、設計事務所は原価を建設業の仕組み上、
絶対に把握できないのです。

お施主様が、元々建設業関係者(ゼネコンマン)であるか、
ずっと付きっきりで仕様をコスト面から指示できる第三者が居れば、
逐次仕様をチェックして調整していくこともできます。

但し、なかなか一般のお施主様の場合そこまですることは難しいでしょう。

新築不動産投資着工までの流れの中で、
何処でVEが発生するかというと、
本来は、実施設計が完了時、見積もり開始直前に1回VEを入れるべきでしょう。
フロー

18番の直後です。

全く使う予定のないもので見積もりすることほど無駄なことはありません。
1番手を決めてから仕様の大半を変更していたら競争にならないですから。

例えば、お施主様が賃貸マンションにシャンデリアなんて使うつもりもないのに、
シャンデリアで電気工事を見積もって競争したって、
なんの意味もない作業で誰もメリットがありません。

時間の無駄です。

そして、2回目のVEはゼネコンの見積もりが上がってきてからです。

これは実際に受注しようとしているゼネコンや専門工事会社の意見を聞いた方がいいです。
誰か取りまとめられたり、お施主様にきちんと意図を伝えられる人間がいるのであれば、
VEは一人でやるより、多くの人間で意見を出し合った方が良いからです。

極論を言うと設計事務所は法的な部分で違法でないこと、
防水・断熱・住みやすさ等の機能を低下させないことを
きちんと図示・判断できればいいのです。

何も賃貸であれば賃貸、分譲であれば分譲、病院であれば病院、
それぞれで必要なレベルまでのグレードまで下げることを言っている訳ではありません。

建設するということは、公共事業でなければ、
大半は経営する為の箱を作る行為です。

経営が最も有利に進めるには、
一定のグレードの中で賃料・売却価格などで収益を確保しつつ
イニシャルコストを下げることです。

世の中には、それらのことを全く頭の片隅に入れず、
「自らの作りたいものをひたすら作る」
作品作りに邁進する設計事務所もいます。

図面見てると、設計事務所の思考回路が手に取るように解ります。

色々な設計事務所を目の当たりにしてきましたが、
建設費・建設業の仕組みに無知なまま設計事務所にやられてしまっている
お施主様も世の中に大量にいらっしゃっることは想像できます。

あからさまに、そういうことをする設計事務所は、
ふるぼっこにしたい気分ですが、
お施主様が選ばれた設計事務所であれば、
大人ですから、そこまで酷いことは直接は言いません。

でも中にはディべ相手にそんなことをしたら、
ボコボコに怒鳴りつけられるような図面を平気で書いてくるトボけたことを
してくる設計事務所も存在します。

お施主様の意識を徐々に徐々によりよい方向に向かって頂けるよう、
遠まわしに外堀を埋めて設計事務所を追い込んでいきますが。

もし、このブログをご覧になって頂いたのであれば、
コストに関して知りたければ設計事務所に聞いても無駄ということを
頭の片隅に覚えて頂ければ嬉しいです。
(設計事務所は問われれば付き合いのあるゼネコンに原価でない相場を聞いてるだけです。)

100万円投下して賃料が月2万円上がるのであれば、
単純計算で4年ちょっとで回収できますが、
100万円投下したところで滅多に月2万円なんか賃料上がりません。

最終的には出揃った資料を下に、
お施主様自らが、投下コストを賃料換算して何年で回収できるかで、
賢明なご判断をされるべきでしょう。

で・・・
kkenji1の会社はCM方式でお見積りさせていただけるのであれば、
トータルのバランスを考えながら、
VE業務及びお施主様への助言は当然のごとく無料でやってます。

建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメントの記事も読んで頂けたら嬉しいです。

そんなこんで賃貸住宅フェアでお待ちしております(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/06/04 14:22|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

新築不動産投資着工までの流れ
今日は、いきなり飛んで地鎮祭について書きます(笑)

また、戻って前段階について書くかもしれませんが。。。
今日は天気がいいので、もう着工した気分ですw

地鎮祭(安全祈願祭)・・・
やってもやらなくてもいいんですが、
やった場合を書きます。

ゼネコンと請負契約をすると、
着工までに工事の準備期間が必要です。

現場監督の人員配置の調整や、
杭工事の段取り
生コンの配合計画書の作成
沿道掘削の書類
リサイクル法の書類
騒音振動規制法の書類
労働基準監督署に出す足場等の書類
住宅瑕疵担保責任保険の書類
・・・
等など着工間際に作成する書類は結構あります。
(幾つかはお施主様の捺印が必要ですが現場監督が作成して持ってきてくれます。)

近隣住居の家屋調査が必要な場合は
日程調整をして家屋調査を入れます。
(段取りはゼネコンに任せて見積もり時に工事費に含ませた方がいいと思います。)

それに図面や予算を現場担当者が把握するにも、
ある程度時間が必要です。

どんなに早くても2週間は着工まで掛かるでしょう。
ほんとに工期が詰まっている場合
とある方法でゼネコンの担当者を動かすことも可能ですが、
原則、請負契約締結までゼネコンが現場担当者を動かすことはありません。

現場監督はかなり忙しい期間ですが
お施主様としては、
のほほーんとしていられる期間です。

その間に、地鎮祭をやってしまいます。

費用は、初めからやるつもりだったら、
工事費に含ませて見積もって貰った方がいいと思います。
(ゼネコンは慣れてるのでちゃっちゃとやってしまいますが、お供え物や竹や砂。。。結構手配はめんどくさいです。)

現地に神主さんを呼んでやったり、
その地域の氏神様の神社に行ってやったりします。

氏神様のエリアとかについては全然詳しくないですが、
ネットとかで調べて下さい。

現地でやるのも、神社でやるのもどっちでもいいんですが、
ディベに居た時は、天気が悪いと調整が大変だったり、
近隣さんに文句言われたりする可能性がある場合が多かったりで
神社でやってました。

参加者は、お施主様、金融機関(呼んだり呼ばなかったり)、設計事務所、ゼネコンで、
工事に関わる方々で工事の安全、その後の繁盛を祈願します。
(安全と満室をお祈り下さい。)

時間にして、30分ぐらいでしょうか?
終わったら、おふだが貰えます(買ったかどうかは忘れました)。

この、おふだは、基礎工事の時に地中に沈めて埋めたりしますが、
軒裏に入れたり、
地域や神社によって習慣が違うと思いますので、
神主さんに、どう扱えばいいか確認してください。

地鎮祭が終わった後、
直会(なおらい)というのをやるのが一般的でしょうか?

簡単に済ませる場合は、
御座敷のあるお蕎麦屋さん等でお食事やお酒を共にし、
お施主様が、関係者との親睦を深めたり労をねぎらいます。

景気良い時のディベは盛大にやっていましたが、
そこまですることはないと思います。

お食事の費用は一般的にはお施主様が出されることが多いとは思います。
但し、ゼネコン担当者等にご祝儀を配る必要は一切ありません。

貰ったこともないですし、
いまどき、ご祝儀配るお施主様はパチンコ屋さんとかぐらいらしいですw

どのゼネコンの誰に聞いたか忘れましたがゼネコン担当者がご祝儀を貰ったら、
会社に報告しなくちゃいけないような社内規則だったような気がします。

上棟式は、やってもやらなくてもいいですが、
滅多にやりません。

小さい頃、お餅投げを下から受けたような記憶もありますが、
お餅投げてる姿をそれ以来みたことがありませんw

木造とかなら、お餅投げやったりする地域があるのかもしれませんが、
RC造の上棟式を一度やった時は、現場内の1階を綺麗に掃除して垂れ幕はって、
神主さんが何か拝んでいただけです。

そんなこんなで、地鎮祭は現場関係者にとっては結構楽しいものです。
詳しくはネットで調べて下さい。
現場監督もネットで調べて段取りしてますw

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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/05/25 12:15|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

ブログをご覧になって頂いている新築や建設費にご興味ある方から、
ぞくぞくとお問い合わせを頂き有り難い限りです。
気になったらお気軽にお問い合わせください。

ところで、このブログをご覧になっている方々、
ゼネコン活用型CM(分離発注ではないです)とはどんな風にやっているのか、
実はさっぱりわからないと思います。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

数年来のお付き合いのある
お施主様からブログに書いても良いとご了解いただいたので、
間近の発注説明会を一般の方々にも公開しようと思います。

基本的な参加者は、新規のゼネコンさんや専門工事会社さん
過去に何度も見積もっているけど、
営業活動の一環であえて顔見せに来られる熱心な方々で入り混じっております。
(本戦は見積もり金額が提出された後の折衝ですが、これは流石に公開できません)

ゼネコンさん・専門工事会社さん向けの説明会なので、
そのまんま、工事の受注に繋がる実戦系の説明会です。

お施主様向けの説明会プログラムではないですが、
CMがどんなものだか雰囲気をご理解頂けるかなと思います。

日時:6月10日(火)13:30?15:00(受付開始13:00から)
場所:品川区立中小企業センター レクレーションホール
住所:品川区西品川1-28-3
参加費:無料
持参物:建てたい気持ち(謎)
品川
です。

業者向け説明会の為、
平日なのはご容赦下さい(汗)

一般の方で見てみたいと思われた方は、
お手数ですが、
←のメールフォームよりご一報頂ければ嬉しいです。

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賃貸住宅フェア東京2010

土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/05/24 16:23|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

人知れず、新築不動産投資の流れについて書いています(笑)

目指すは、
プラスドライバーのようなブログです。

???

ネジを回すとき以外、全く役に立ちません。
と、深そうな浅そうな意味不明なことを呟いてみましたw

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

?基本設計と?実施設計について書いてみます。

役所の協議のあと建物の形状とかある程度、お施主様と打ち合わせして、
こんな建物でいいですよー

と、お施主様からOK言われたら、
細かい図面を作っていくというイメージです。

特に躯体(コンクリートや鉄骨等)が動く可能性を潜んでいる場合は、
実施設計には進めません。

ビル系の建物だと大概の設計事務所(意匠(デザイン))は、
構造設計は構造設計事務所に
設備の設計は設備設計事務所に外注します。

一般的な方々が設計事務所と聞いてイメージされるのは、
意匠の元請設計事務所です。
(意匠の設計事務所で構造計算を実務レベルで出来る人は殆どいません。)

意匠の設計図についても下請設計事務所に外注することもあります。
勿論、最終的には元請け設計事務所が全ての図面をチェックし取りまとめるのですが。

外注する場合、当然のように外注費が掛かります。

なので、元請設計事務所は契約書を取り交わしていないフワフワした状態では、
なかなか、作業を進めるのが怖かったりします。

だって、外注して
お施主様がやっぱりヤーメタとかになったら、
大損しますから。

そこらへんは、ディべとかだと、
なあなあのまま
進んでたりする場合もありますが、
お施主様が汲んであげてください。

ここらへんの流れが理解できると、
そろそろ設計事務所から契約の話が来るなとか、
何時ごろ設計事務所への支払いがあるとか、
ご理解でき、より強固な信頼関係が築けるかと思います。

ここからは横道にそれますが、
ゼネコンは実施設計の終わった図面について、
真面目に数量を拾い見積書を作成します。


内心は、まともな図面がないと、
競争になるような見積もりなんかやってられないと思っております。

でも稀に頭の○いディべさんとかだと、
基本設計のままゼネコンに見積もり依頼を出したりしているようですが。

ゼネコンさんも、そんなんで見積もりなんか出来ないですよー
とは、言わず。。。
叩かれたふりして、受注しているようです(笑)

全く競争は成り立ちません。

見積もる側(ゼネコン)から見ても、
なんだかわからないものに対して、
高いだの安いだの言われましても、
へーとしか言いようがないですから。

それで双方が儲かってキチンと工事代金が払われるなら別に良いのですが、
どんぶりを続けて消滅してしまうこともあります。。。

↑は、このブログをご覧になっている方に言ってもしょうがないですが、
建物を建てられるのであれば少なくとも、実施図面が出来てから、
相見積もり取ることを最低限やったほうが宜しいと思います。

更に建設費のカラクリを知ってしまい・・・
究極を求めたい・勿体無い事はしたくないのであれば、
お気軽にメールフォームからお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

日常生活とかけ離れた金額、
銀行から借りた横流しのお金が動くので、
感覚が麻痺してくると思いますが、
大事なことだったりします。

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賃貸住宅フェア東京2010

土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/05/18 07:28|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

ここ最近、新築不動産投資の流れについて、
書いてきております。

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フロー

買付を出す前に建設費を予測し、
銀行から融資を内諾を貰ってから買付をだします。

そして土地を決済する。

常識的な流れです。

ただ、ここから金融機関の担当者さんによっては、
何処かのゼネコンの見積もりを早く出すようにとか、
早く請負契約書を出すようにとか、
稀に、おっしゃられる方がいらっしゃいます。

多分、成績とか関係しているんだと思いますが、
まだ、見積もり図面もできていない状況で、
そういうことを言われましても・・・

お金を貸している方が偉いと言われればそれまでですが、
建設費の見積もりというものを理解せず、
お施主様(融資先)の利益を守らないないことは、
巡り巡って、資金の回収に跳ね返ってくることが、
ご理解頂きたいものです。

図面が無ければ、まともな見積交渉などできるわけがありません。
基本中の基本です。

完全なゼネコン紐付き物件なら幾らで工事するか
買う前から決まっているので、
そのまま契約書も作成となるかもしれませんが。。。

お施主様の方も、金融機関からせかされると
焦ってしまいがちですが、
相手が金融機関であっても自らの利益を守るために、
冷静に待つようにきちんとお伝えして頂くこと。

結構、大事なことだったりします。

続きはそのうち書きます。

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賃貸住宅フェア東京2010

土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/05/17 14:07|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          コストダウン    

 

前回、新築不動産投資の流れについてやんわりと書いてみました。

過去の記事でも部分部分については色々と書いてみましたが、
遠巻きに全体が俯瞰してみえるように書いてみようと思います。

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フロー

そろそろ、南アフリカでサッカーワールドカップが開催されますが、
4年前のドイツ大会にて日本代表のエースフォワード柳沢敦が言い放った名言(迷言)があります。

「急にボールがきたから」

柳沢敦の伝説のプレー←ご存じない方はクリックお願いします(笑)

略してQBK=柳沢とインターネット上では伝説化していますが・・・

もし最高のパスが来た時、
あさっての方向にボールを蹴らない様に
新築も考えてみようと思われている方も
知っておいて損はない
と思います(苦笑)


大きな区分けとしてフローには横に赤い点線を入れております。

・1?6の土地を買う前の投資判断のエリア
・7?8の契約してから決済までの時間的にちょっと待ちのエリア
・9?22の土地決済してから確認申請取得と工事請負契約と着工までのエリア
・着工してから完成までの工事中エリア
・完成してから賃貸経営のエリア

書いてしまえば当たり前のように思うかもしれませんが、
全体の時間軸を理解することで、
その時なにをしなくてはならないか、
また、完成するまでのイメージが明確にあるかないかで、
その時々の行動や疲れ方もかわってくると思います。

そして、どういうことが起こりうるのかを
予め知っていると、
間近の契約について考えるときに役に立ちます。

一番上の赤横線は買うか買わないか決めるときまでのラインですが
スピードが求められます。
(特に融資と決断)

不動産業者は、常に相場を把握し、
この点を瞬間的に出来るのが強さでもあります。

上から2番目の赤横線は、
当たり前といえば当たり前ですが、
土地の決済がおわるまで、
?解体工事は普通出来ません。

人のものを勝手に壊すわけにはいかないでしょうということです。
そして、ボーリング調査も一般的に決済後です。

ボーリングするためのスペースがないほど
上家が建っている敷地の場合は、
解体後にボーリングを入れざるを得ないため、
解体の見積もりを早めに取って
決済日と同時か、それより少し前に?解体契約(停止条件付き)できるように動くと
時間的ロスが少なくなります。

敷地が駐車場の場合でも、3?4日だけ駐車エリアを借りて車を移動してもらって
ボーリングをした後は、工事着工まで駐車場を貸し続けるなどできます。
(借りてる方と連絡取るのが大変ですが)

?の設計の契約は土地決済してからすることが無難でしょう。

契約前でもある程度まで基本設計作業は進められますが、
最低でも実施設計前(構造設計等に入る前)には、
契約書を取り交わすのが礼儀でしょう。

作業を進めるにも費用はかかりますし、
いくら信頼関係が。。。とはいっても、
契約書のないままフワフワした感じで
作業をすると設計事務所さんも身が入りません。

フローに書ききれていない後ろの方も後ほど追加で書きますが・・・
着工すれば、8割以上終わりです。
(色を決める程度で実際には殆どすることはないです。)

出金表とか資金計画書とかもエクセルで作るとわかりやすくなると思います。

企業で大きな出金の請求書をいきなり持っていくと
「おまえふざけんな」
経理や社長に滅茶苦茶怒られてた方がいました(苦笑)

kkenji1じゃないです(キッパリ)

続きはそのうち書きます。

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2010/05/15 11:47|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          2010    

 

世の中には知らないことが沢山あります。

例えば、kkenji1が肉じゃがを作ろうと思った時、
入れるものは、玉ねぎ、豚肉、じゃがいも、砂糖、醤油を入れるのだろうということぐらいは
なんとなくわかります(笑)

だけど、どういう順番で、
どれぐらいの分量を入れていいか、
全然知りません(汗)

このブログの読者様で、
美味しい肉じゃがをしっかり作れる方
少ないと思います(多分ですが)

作ろうと思ったら作ったことがある人に聞くと、
実は大したことなく出来てしまうかもしれません。

このブログから建設費や、建設について、お問い合わせを頂いて、
「実は、こういうことが疑問に思われているのだなあ」
と気付かせて頂くことがあります。

よくよく考えてみると、若かりし頃は、
全く知りませんでした。

建築学科でしたが、コンクリート造がどういう順番で建てるかなんて、
細かいことまで知りませんでしたから

多分、99%の建築学科の学生はどうやって作るかなんて知りません。
たまたま、そういう仕事してたから知ってるだけです(笑)

ということで、新築不動産投資の着工までの流れを大まかにフローを書いてみました。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

もちろん、このフローもケースバイケースで、
若干、他を前倒しや逆転したりすることもありますが、
大まかなイメージはこんな感じです。

CMも、いつの間にか組みこまれております(苦笑)

それぞれについて、色々と与太話がありますが・・・
今日は書ききれません(笑)

余談ですが、
「kkenji1の会社へのCMFeeはいつ発生するの?」
とも良く聞かれます(汗)

22番の請負契約時に頂いております。

それまでは・・・
頑張ります。

もちろん、着工してからも竣工するまで頑張りますが(汗)

設計事務所さんへの支払いは事務所によりますが、
11番の設計業務委託契約時に25‐35%
21番の確認済証取得時に25‐35%
残りは上棟時と竣工時に分けて支払うのが一般的でしょうか。。。

後は、
解体工事費(時期は支払条件によります)
22番の請負契約時の着手金(金額は支払条件によります)
仲介手数料
司法書士手数料

細かい支払で・・・
ボーリング調査費用
土壌汚染調査費用(必要があれば)
電波障害調査費用(必要があれば)
現況・高低・真北測量費用(必要があれば)
確認申請手数料
近隣対策費(挨拶回り用のタオル、お菓子、近隣説明会会場費など)
地鎮祭費用(必要があれば)

等が、ちょびちょびあります。

なんとなくご理解頂けたでしょうか?

ということで・・・
美味しい肉じゃがの作り方を教えて下さる方募集しております(笑)

お気軽にお問い合わせお願いします。

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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/05/13 15:53|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:6

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用    

 

今日は、不動産屋さん編です。

不動産投資を既にされていて、
収益不動産を持たれている方は、
不動産屋さんとのお付き合いも多いかと思います。

基本は、
「馬の合わない人とは付き合わなくてもいい」
だと思います。

少なくとも東京には不動産屋さんは一杯居ます。

昼間の新橋の喫茶店の半分ぐらいは
不動産屋さんという都市伝説?もあるぐらいです(苦笑)

不動産屋さんは、いろんな人がいます。

得意・不得意分野もありますし、
ホント色々です。

話してみて幾つか情報交換しないと判りませんが。。。

不動産屋さんは、怖いと思っている方もいらっしゃるかと思いますが、
少なくともお客様には丁寧に接します。

丁寧に接するのは当然として、
感覚的に合う合わないはあるでしょう。

色んな不動産屋さんに問い合わせて、
その中からお互いに仲良くしたい方を選別していけばいいと思います。

kkenji1も、もっと問い合わせないといけませんが。。。

そのうえで、新築不動産投資をする上では、
やっぱりマンション用地を主に扱っている
業者系の不動産屋さんとお付き合いするのも良いかもしれません。

ただ、得意じゃなくても、実はお宝になるかもしれない情報を
持っているだけの方もいらっしゃると思います。

事業収支が組めないと、
安いか高いか判断しづらいからです。


地場の不動産屋さんで、長いこと地元のお客様のアパートや駐車場を管理していて
坪幾らで考えている不動産屋さんから、相続等で
稀に鬼情報が出てくることもあります。

だって地主さんが土地売ろうと考えるとき、
長いこと付き合いのある地元の不動産屋さんか、
大手さんに行きますからね。

地場の不動産屋さんは、坪幾らで考えられている事も
多いので、1種だと実は安いとかもあります。

大手さんは、情報も多いですけど、変な値はつけないですし
お客さんも多いし良い情報は、
まず業者にばら撒かれるので、
いいのは、なかなか個人の方には回ってこないでしょう。。。

不動産屋さんと仲良くなる裏技としては、
「自分でも買いたいけど、凄い投資家仲間も一杯居るからお客さん紹介する」
と言うと喜んで情報くれるかもしれません(笑)

是非、お試し下さい(苦笑)
(ちゃんとご紹介しなくちゃ、いけませんよ・・・)

後、たまに情報ないですかー
と電話や会いに行って聞いてみるのもいいかもしれません。

聞けば隠し持っていたり、まだ確認が終わっていない情報がボロボロ出てきます(笑)
不動産屋さん側から言えば、固くない情報はご紹介しずらいんですよね。。。

かと言って、初めから固くて安い情報などまずないですし。

事業収支の組み方がわからないという時は、
お気軽にご相談いただけたら嬉しいです。

賃貸住宅フェアでもお気軽にお声掛け下さい!




土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/11 06:11|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用    

 

新築するときどうするか、
どういう、人に聞けばいいか?
建築系について続きを書きます。

1.お客様の為を本当に思っているか
2.建築系業者に人脈が多い人
3.できれば現場経験者

のような気がします。

1は、簡単なようでやっぱり仕事が欲しいですから
なかなか簡単なことではありません。

幾つか質問をしてどういう考え方を持っている人間か探る
必要があるとおもいます。

人それぞれスタンスは違うと思いますが、
不動産投資ができるくらい成功された方なら、
kkenji1より人を見る目はあるでしょう。。。

探って探って探りまくりましょう(笑)

口先だけでなく、まっとうな事を、
言っている人は、信用できると思います。

まっとうそうな事を言っていても、
建築屋から見たらずれてるということもありますが。。。

2については、黙々とやっていて、
その方だけの持っている知識で突き進もうとされる
建築屋さんはあんまり・・・

と、思います。

前回の記事にも書きましたが、
現場監督の基本は
「わかんなかったら業者に聞け」
です。

人の意見をまとめて、建物を作るのが監督です。
(勿論、基本は知らないと駄目ですが)

建築屋の目から見たら、
語り口の端々からどういう建築屋さんかわかりますが、
見分ける方法として全部を知っているように言い切ってしまう方、
よろしくないと思います。

驚くかもしれませんが一部上場ゼネコンの所長ですら、
施工や単価についてわからない・怪しいことは聞いています。

現場監督は、失敗すると、多額の手直し工事費という損失を
被りますから、慎重に裏をとります。

2?3の同工種の専門工事会社に同じ質問をして、
その回答によって、どうするべきかを決めることもあります。

工事の失敗で、
1000万ぐらい吹っ飛ばそうと思ったら簡単なことです。

一人の知識で全てを補いきれていると思ってしまっている、
又は、言い切ってしまっている建築屋さん(設計事務所)は、
お客様に還元できる情報はそれだけ少ないでしょう。

聞こうとするスタンスのない建築屋に、
なんでも聞ける人脈なども生まれてこないでしょう。

3の、できれば現場経験者というのは、同じ建築屋さんでも
設計畑の方と、現場畑の方の意見というか、ものの考え方は全く違うように思います。

現場畑の人間は、まずお金を考えます。

この工事をやったら幾ら下請けに払わなくてはいけないか、
工事全体で幾らの利益を産み出さなくてはならず、
その利益を達成するために、幾ら下請けに払える原資(請負金額から既に払った分を引いた金額)
が残っているのか、
常に考えているからです。

お金を払わなければ、下請けや職人は動かないことを
知っているからです。


実際は会社のお金ですが、
殆どの現場監督は自分のお金と思って予算管理をしています。
そのマネジメントが出来る監督が良い監督と言われ
上に上がっていくのです。

設計畑の方は、基本的に、お金に関することは、そんなに追求していないと思います。
追求しているのはコンセプトであったり、自分の考えであったりです。
基本的に、お金(建設費)については、深く関わろうとは思っていません。

関わろうと思っていても、知るためのルートはゼネコンしかなく、
知るための情報網が断裂されているということもありますが。

結果としてお客様が幾ら払おうが、
建物が建てばいいということになりがちです。

建てば設計料も全額入りますし。

だから、工事中に良くあるのが、
設計事務所がお施主様からの追加工事費の承諾も取らずにああしたいこうしたいと言い出すと
現場監督と言い合いになります。

監督「銭くれるんだったらなんでもやる。おたくが払ってくれるの???」
事務所「しょぼーん。。。」


基本的に工期の許す限り現場監督は追加工事代金を貰えるなら
喜んで変更に応じますが。。。
(理由は言えません)

ということで、
不動産投資は事業です。

建築主の事を事業主とも言います。

事業をする上で、
自分のお金と思って予算管理をしてきた人間に話を聞いた方が
より良い回答が帰ってきますが如何でしょう?

ただ、現場畑の建築屋に聞いても不動産投資については、
またちょっと、違いますし、
ゼネコン社員だったら、自分の会社が受注できるように
話を上げていってしまうので究極には辿り付けないかも知れません。

工事受注に関する中立性は必要かと思います。

ここまで、読まれた方、
やっぱり仕事が欲しいんじゃないの?
と、思われたかたも多いでしょう(苦笑)

欲しくないと言ったら嘘になります。

ただ、建設費を下げた分からFeeを頂いておりますし、
お施主様・事業主様の為になることをしているという自負はあります。

そんなこんなで、新築不動産投資にご興味ある方、
お気軽にお問い合わせ頂けたら嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/10 10:39|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          2010          土地活用    

 

新築不動産投資を
やられている方
やろうと思っている方
建設費に、ご興味はある方

いらっしゃると思います。

統計をみる限り、東京の貸家の着工数も増えてはないので、
そんなに流行っているとはいいにくいかもしれませんが・・・
2月着工

一番楽な方法は、ゼネコン紐付きのパッケージです。

特に勉強しなくても、
ゼネコンが収支弾いてくれて、なにもかもやってくれると思います。

極論すれば、買うか買わないか判断すればいいだけに近いと思います。

もちろん、中古不動産を経営するノウハウと同じものは必要ですけど。

一方で、安い土地を建築条件なしに買って
建設費も相見積もりを取る方法もあります。

少し、知識も必要になるでしょう。
独力でやるのは優秀で誠実な設計事務所等の建築系サポートがしっかりしてないと難しいと思います。

そこから、一歩進化した、
「楽して最も効率的な方法があります。」

楽して儲かるというと、
条件反射で拒絶されてしまうかたもいらっしゃると思うので
あえていいません(苦笑)

コンストラクション・マネジメント方式でやることです。

建設費を10%以上抑えられれば、その分利回りは上がります。
原価の2/3近くは建設費ですから、結構大きいです。
ディベ(ゼネコン出身のプロ)の相見積もりにも負けませんから。

しかも・・・土地も探してきます(笑)
詳しくはメルマガをご覧ください。

「そんなに、儲かるなら自分で買えばいいじゃん」
とおっしゃられる方もいるでしょう。。。

買えません(キッパリ)

世の中には、世の中(銀行さん)のルールがあるのです。

投資家様ご自身で土地を探されるのは大賛成です。
中古物件よりは掘り出し物に出くわす確率は上がるように思います。

探している方の数が圧倒的に少ないでしょうから。

それでは、何から手を付ければいいか?
1.不動産屋さんと仲良くなること。
2.ゼネコン以外の建築屋さん(CM会社・CMに理解のある設計事務所)と仲良くなること。
3.電卓を弾いて相場観を養うこと。

のような感じがします。

相場観とか本読んでも判らないと思います。
聞いた方が速いと思います。

現場監督の1年生の頃、所長がいつもおっしゃっていたのが、
「わかんなかったら、業者に聞け。俺も聞いてるし。」
です。

新築不動産投資の場合、建築だけの知識でも足りませんし、
不動産だけの知識でも足りず、ちょっとマニアックですから、
誰に聞くかも重要かもしれませんが。。。

ということで、仲良くして頂けたら嬉しいです(笑)

賃貸住宅フェア2010東京では、
ご相談&冷やかし受け付けます。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/09 12:20|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

今日は、表面利回り14%以上でそうな、
よさげな土地(上屋あり)があったんで、資料を取り寄せてみた

なんと利回り10%で即時売却すれば、
4000万のキャピタルゲインでないかーーーー
一瞬頭の中で札束が舞った(笑)

しかし、ネット上で建蔽率60%と書いてあったのに、
風致地区で40%しか建てられないようだ。
ボツである(涙)

しかし勉強になったのでよしとしよう。

資料がFAXで届くまでの間、いつもは、ざっくり
容積、建蔽率ぐらいしか
シュミレーションにしていないんだけど、
待ちきれずに、ざっくり日影と採光を考慮した
基本プランまで書いてシュミレーションしてしまった。

頭の中にはある程度イメージがあったのだが、
実際やってみるとナカナカ面白かった。

その土地は南東から北西方向に、ながーい土地だったんだけど、
南側に窓を付けようと思うと
法律上の採光がなかなとれない。

判りやすく言うと、階数を目一杯積んで法律上の採光を取るには、
南側の隣地境界線から建物を離さなければならないのだ。

すると、どういう現象が起こるかというと、
建物が北側に寄る。

別にいいじゃんと思われるかもしれないが、建物
北側に寄ると、日影規制に引っかかりやすくなるのだ(涙)

ここで、採光について触れさせて頂く。
法律上必要とされる採光は
居室面積/7≦有効採光面積である。

有効採光面積とは
ΣA×α
窓の面積A
採光補正係数α

α=D/H×6-1.4(住居系地域)である。

Dが窓から、窓に面する隣地境界線との距離
Hはその居室の窓の中心から上階の一番高いところまでの高さである。

イメージとしては隣地境界から離れてないと
Dが取れないのである。
そして下の方の階に行くほど、Hが大きくなるから
不利になる。

しかしDの取り方に抜け道があるのだ。

例えば
=で、上の-が隣地境界、下の-が窓面とすると、
Dは、=の垂直距離である。2辺を
相当離さないと下階の採光は取れない。

しかし
T /
 /
/
の/を隣地境界Tの上-を窓とすると、
Dの距離は、Tの|と隣地境界/の交点までの距離なのだ。

隣地境界に向かって斜めに窓を取るとDは無限大にでかくなる。

境界-------に対し、
----------
へへへへへ
のように、建物を作れば採光を確保しやすくなるので
結構使えるテクニックかもしれない。
(「へ」だと壁の長さが長くなって施工費は若干あがるけど・・・)

(補足として道路面に向かって窓をとる場合は
Dは道路の反対側までの距離になるからほとんど採光はOKとなる。)

押さないと満室にならないかも(笑)→



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コンストラクション・マネジメントによるコストダウンの実例です。
そのカラクリは建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1


コストダウン頑張ります!
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国境なき医師団 一日100円
2006/05/25 21:43|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       建設費          土地活用    

 

うーーむ。今日は何を書くべきか・・・

「木間仕切りと軽量鉄骨間仕切り」
について書きます。

内装の間仕切壁に入っているの(ボードに裏)は
普通、木間仕切りか、軽量鉄骨LGSです。

床の間とか押入れとかちょっと複雑なのは、
木間仕切りじゃないと難しいかもしれません。

しかしですねーーー
単価は、今の現場でLGS1200円/?

ちょっと時期が違うけど木間仕切りが、1500円/?

分譲マンションなら複雑な箇所も多いので木工事で
全部間仕切り組むことも多いかもしれませんが、
賃貸なら、床の間もないだろうし
LGSの間仕切りで十分だと思います。


強さと耐久性はLGSの方が上だと思うし
1000?あれば、建設費では、30万も違いが出てきます。

塵も積もれば山となるです。

設計図を見て、木間仕切りの場合はLGSで
出来ないか聞いてみるのも手かもしれません。

押すとデートのお誘いがあるかも・・・→
土地活用事例2

土地活用事例1


2006/05/15 23:45|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地活用          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
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またまた酒を入れながら
書きたいことを書かせていただきます。
(現実逃避か???)

もう話が飛び飛びでも関係ありません(笑)

お題は建てるなら

1Kと1DKどっちがいいかーーーー

で書いてみる。

今回の題材としては・・・

とある地域を参考に
書かせて頂く、

AJR総○線徒歩5分船○駅1K22.8m²7.7万円RC造新築
BJR総○線徒歩8分船○駅1DK30.9m²7.8万円RC造新築

である・・・
仕様がどうなのか良く判らない。

不動産屋が強気かどうかも良く判らない。
しかしである。

Aが1平米あたり稼ぎ出すのは77,000/22.8=3,377円
Bが1平米あたり稼ぎ出すのは78,000/30.9=2,524円

である。

ここから両方とも10件所有として施工費を逆算してみると・・・

A 22.8×45万/3.305×10+共用部100?×45万/3.305=
=3104+1361=4465万
B 30.9×42万/3.305×10+共用部100?×42万/3.305=3926+1361万=5287万

総収入は
A 10×7.7×12ヶ月=924万
B 10×7.8×12ヶ月=936万

土地抜きでの利回りは
A 924/4465=0.206=20.6%である。
B 936/5287=0.177=17.7%である。

AとBは、水周りの施工単価が増えることを考慮して、
施工費で坪3万の格差をつけたが、それでも
圧倒的に1Kの方が利回りに有利なのだ!!!

つまりだ・・・
なるべく細かく区切った方が圧倒的に儲かるのである。

しかし、今の時代
風呂トイレ別が主流になりつつあり、
更にはトイレと脱衣所が別が主流にもなりつつある。

居間の面積を広くするには、
風呂トイレ一緒≧風呂トイレ別≧風呂とトイレと脱衣所が別
が圧倒的に有利であるが、
贅沢になりつつあるユーザーの変化にも対応すべきであるが・・・

出来るだけ細かく区切った方が利回りには絶対的に得だと
ということを頭にインプットすべきである。

まあ今から建てるなら、25?ぐらいはあったほうがいいのかなあ
という気もしなくもないが、
建蔽率の限界との相対関係を見つつも
覚えていていただきたい。

設計の先生が、理由もなく1DKなど設計しようものなら

往復びんた100発

食らわせて頂きたい(笑)

だったら、もう一部屋増えないか???

ONE MORE ROOM!!!


押すと今日の晩御飯が美味しくなります→
土地活用事例2

土地活用事例1




2006/05/11 22:33|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
さあ酔っ払って参りました。

新築物件を如何に安く高利回りで作るかも、
ついに原辰則の背番号まで到達致しました。

このまま、101回目の投稿にて
不動大明神が降臨するという伝説を信じ
階を重ねさせて頂く

さて、内容がいたるところへ飛んでいってしまうが
今回のお題は

どっどーーーーん
「近隣説明」である。

近隣説明っちゅうもんが、ほとんどの自治体で義務付けられておる。
そして・・・

当然、新築工事なんか嫌われものに決まっている。

まして、自分が騒音や、埃などによって、
苦痛を受けているのにもかかわらず、
騒音主の誰かが、利益を得ようとしている・・・

妬み、嫉妬が重なり
絶対的にいちゃもんをつけたくなってくる人間が出現する。

少ない経験で、いくつかの現場を
施工してきたが、
近隣様から苦情がこなかった現場など一つもない(涙)

施工者はいつも、お施主様に対する苦情の窓口なのである。
そして、大概、ここで苦情を食い止め、なんとかお施主様に
物件をお渡ししなくてはならない・・・

下っ端の頃は、まだ良いが頭をはるととなると、
道路を歩くだけで、近隣住民様の視線が痛い・・・

最近、自分は道路を歩く時はいつも下を向いているか
携帯で電話で話している・・・
声をかけられない限り目をあわすことができないのである(涙)

お施主様は工事が始まってからは、
ゼネコンの現場担当者の防波堤を楯に
しらんぷりしていれば良いのである

そうです。お施主さんが悪いんじゃありません。
全て現場監督の私が悪いのです☆
(今日も怒られてきました・・・)

しかしだ・・・運がわるければ、
お施主さんが大不利益を被ることもある。

工事着工が出来ない場合である。

これについては、酔っているのと、ややこしいので、
後ほど(笑)

押すと角刈り男性にオッス!!!アニキ!!!と言われるかも→
土地活用事例2

土地活用事例1




2006/05/10 22:18|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          有効活用          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
大家さんでもない、おいらが、
あんまり不動産投資と掛け離れたことばかり書いていると
クリックした時間かえせーーー

とお叱りを受けそうである(汗)

ということで、たまには為になるかもしれない話を、
金持ち大家さんとは違った視点で書いてみる。

今回のお題は、
漢字遊びと「壁」の共有である。

「目」の字の=は3部屋の間仕切りを共有していると考えて頂きたい。

ではでは、

「口」は、1室で、4壁・・・

「日」字の真ん中の-は2部屋で一壁である。

「凸」の辺の長さは、ロより面積が狭いくせに1辺分長い

「凹」の辺の長さも、ロより1辺分長い

1辺の長さは文字通りそのまま施工費に跳ね返る。


じゃあ・・・
「呂」と「日」と「目」どれが利回りに有利だろう???

共用部の面積とかと絡めて、
壁面の量を考えてみるのも面白いかもしれない

もちろん間口が狭く奥に部屋を作らないといけない場合など、
地形によって最善の策が「呂」になるかもしれないし、
「多」になるかもしれない。

しかし、土地を見て、どれくらい建てられるか考えて、
遊び感覚で壁の長さが一番短くなるかなーーー?なんて、
せっかくだからパズルを解く感覚で楽しんで頂きたい。

但し、「田」は、住宅なら良いが、
共同住宅だと、なかなか中に入れないので
共用部をどうするのかに、ご注意を(笑)

例えば「間」の字は、門と日の境が廊下っぽくて面白いが、
「問でなければ、日の上の部屋の採光が取れない・・・

などなど、日々のトレーニングが、設計プランの
弱点を鋭く指摘する日がくるかもしれない(笑)

そして、利回りの最悪のプランを見つけてしまった・・・
なんと・・・
「回」である!!!
共用部の面積ばかりが多くて、居室面積が少ない。
おまけに採光まで取れない(笑)
(法律上、小さいロだけでは、採光がとれないため
共同住宅として建てれないが・・・)


ぽちっとお願いします→

土地活用事例2

土地活用事例1

2006/05/09 23:09|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地          土地活用    

 

これまで設計段階での利回りの乗る
土地について書いてきたが
施工段階についても書かせて頂く

まず、施工費が安くするのはやはり
道路だろう。

大型搬入が出来るか、中型・小型搬入ができるか
時価や設計条件に影響され一概に比較は出来ないが
1.05?1.15倍程度は値上がりすると考えといた方が無難だろう
(交差点の電柱・標識の建ち方、
細い道路に曲がる前の道路の広さにもよるが
最低6mはないと厳しいだろう。)

この時注意しなくちゃいけないのが、
目の前の道路だけではないのである。

明らかに大型車が走れる大通りから、
敷地までに狭い道路を通過しなければならない場合、
幾ら目の前の道路がちょっと広くても駄目だ
当たり前か(笑)

又、注意しなくちゃいけないのが標識だ。
大型貨物禁止は見逃してはならない。
搬入経路全般に到ってだ。

自分は現場から2km以上はなれている
大型バスが普通に通っている片側2車線の道路で、
この標識を見逃して背中が寒くなったことがある。
(バスは大型貨物ではないのであった(笑))
幸い警察に特別に許可証をもらって事なきを得たが・・・
許可してもらえなければ数百万の損害を背負わなくてはならなかった
油断は禁物である。
(大型貨物禁止の標識があっても、通行許可証というのを
警察に出して許可してくれる場合もある。)

通学路の時間帯進入禁止も痛い。
普段は全く気にしていないが、
工事が始まるのは日本全国8時からである。
9時まで道路の通行が出来ないと材料が届かず手待ちになる。
施工費は上がる可能性がある。

警察が厳しい所は入ることは人っ子一人通らなくても
絶対できないのだから・・・

また標識がなくても意地悪な警察もある。
物理的に通行できたとしても通行量が多いからとかで、
搬入日を曜日指定などされることもある。
警察が駄目といったら駄目なのである。
道路仕様許可を発行してくれなければ工事できない。

防衛策としては土地を買う前に自分で標識をチェックした上で、
国道から搬入経路管轄※全ての警察署に事前協議に行く
必要があるかもしれない。
ゼネコンには厳しいが一般人には優しく
してくれるであろう(笑)
(※管轄がまたがっている場合、他の管轄の標識までは知らないから)

ぽちっとお願いします→

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/06 17:31|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       土地活用          コストダウン          建設費    

 

前回、容積率をフル活用できる土地が
利がのると書いた。

総取得経費の地価の割合を下げなくては利回りは
なかなか乗らないのだ。
施工費の部分が家賃を稼ぎ出すのだから、
まあ当然と言えば当然だ。

別に施工単価を上げろと言ってる訳ではないのは、
これまでの文面を読んでいただければ分かっていただけると思う。

容積率以上に作る必殺技があるのだ(笑)

半地下である。光庭を作って
法律をクリアすれば、(やりようによっては暗くはならない)
総床面積の1/3を限度に容積対象床面積に入らない。

2階しか建てられないはずの
土地にもう1階分の家賃を叩きだせる装置を内臓できるのである。

地下工事は空中に作るよりは、施工費は若干あがると思うが、
それを相殺しても利回りが上がる可能性が高い。
少なくともキャッシュフローは確実に大きくなる。
でなければ、世の中に地下のある物件など存在しないのである

融資に余力があるなら、
検討してみる(させてみる)価値はあると思われる。

掘ってみないと分からないが近隣ボーリングデータが
揃えられるなら、水位が水の沸かない高さになっている
となおさら良い。

あと、各斜線制限でつらつらと・・・
道路斜線というのがあるが、当然有利になるのは
道路が広いことである。

そして斜線にひっかかって、一部屋減るとか1階減るとか
頭を斜めにカットしなくちゃならないとか
設計者が言ってきたら必ず、「天空率」
を使っているか確認し、使ってないなら、使わせるべきだ。
理論は判らないが多少引っかかるぐらいだったら
パソコンが大体OKと計算してくれる。

これは他の斜線にも適用されるから
存在を知っておくといいと思われる。

設計者の仕事量が1.5倍ぐらいに跳ね上がるから
嫌がるとは思うが、将来40年間以上の収入を考えれば
強く迫るべきである。
(使ってたらへんてこりんな円グラフが見せてくれるはずです。)

又、逆説的だが、不動産屋の書いてる建蔽率より
建蔽率自体があげることのできる
土地というものがある。

上に高く作れないなら、横に広げるというわけだ。

1.指定角地は建蔽率が+10%あがる。
やはり角地には、高いなりの理由があるのだ。
(指定されてるかどうかは役所に聞けばわかる。)

2.防火地域内の耐火建築物+10%
防火地域内は有利なのだ♪

こういう土地だと横に引っ張り伸ばすんだから
相対的に容積率を使いきりやすくなる。

とにかく土地購入から始めるのであれば
買う前に基礎知識を身につけて出来るだけ条件の良い土地に
検索範囲を絞り込み、
出た瞬間に役所に問い合わせるのと、地盤の状況を調査開始。
設計士に細かくチェックしてもらえるような人脈形成の
手を先に打っておくことをお勧めします。

その後のことも考慮しても本気でやってもらうには
多少の報酬は払っとくべきでしょう。
目先の10万20万をケチるのか、
将来の1000万以上収益格差をドブに捨てるか、
どちらが賢いかは、言わずと知れています。

ぽちっとお願いします→
土地活用事例2

土地活用事例1







2006/05/06 13:25|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       土地活用          建設費    

 


今日はGWということで3回目の書き込みだ(笑)

いまの時代うっとうしいことに
日照権という問題がある。

そして建築基準法では3階以上の建物を建てるさい
近隣住民を納得させるため、
慰め的に日影規制という規制をしてる。

これが、また非常に面倒臭く容積率をフル活用するのを
邪魔する可能性があるのだ。

まず結論から言う。
日影規制が適用されるのは、その敷地の東北西10m以内に、
住居系地域(中高層住居地域含む)、近隣商業地域、準工業地域、無指定の土地がある場合だ。
(適用されないのは、工業地域、商業地域、高層住居誘導地区)

まず容積率を最大限生かせるようにをするには有利なのが
A(工業地域、商業地域、高層住居誘導地区)>>>>
B(近隣商業地域、準工業地域、無指定、1種・2種住居地域、準住居地域)≧
C(中高層住居地域)
>>>D(低層住居地域)だ。

低層住居地域は立てる位置にもよるが
日影規制がかなり厳しくなるので、北側に道路がある場合を除いて
排除したほうが無難かもしれない。
(レオパレス式アパートは2階建て高さ7m以下だったら無問題)

BとCは条例で定められているが大体一緒になってると思われる。
工業地域、商業地域、高層住居誘導地区は対象外だから
容積率丸丸建てられる。高いけど・・・・万が一
安いと思われる土地が出たら迷わず買いなのである。
(金が借りれそうなら(笑))

それ以外の土地は買う前に、必ず市役所(建築審査課)
電話で確認しなくちゃいけないのが
「日影時間」「日影に影響する平均地盤面からの高さ」である。
意味は判らなくて良いが

「日影時間」3時間-2時間<<4時間-2.5時間<<5時間-3時間

「日影に影響する平均地盤面の高さ」
4m<<<6.5m(6.5mはあんまないかもしれない)
の順で有利だ。

やったことないけど3-2時間はかなり激しいと思う。
その自治体の土地は排除するほうがいいかもしれない。

土地を買うさいあまり、触れられてないが、
日影規制で有利になるのは特に土地の形状にもよるが
北側に道路がある場合が有利だ。
道路幅の1/2まで遠くに影を落としていいことになっている。

次に東、西に道路か??3方囲われてたら99%大丈夫だろう。
南に道路があっても日影を検討する場合あんまり意味がない。

とにかく新築で不動産投資を行うには、
自己防衛も必要。それか出来た物件を勉強の手数料分払って買うかだ。
土地が安いからと言って闇雲に買っては、損をする。
( ̄-+ ̄)
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
そして、ここからが本題だ!!!って長すぎだろう・・・(笑)

日影規制が、日本をデフレにした最大の悪法
ということも書き加えさせて頂く。

建築基準法の日影規制ほど馬鹿げた
ものはない。

あんなものクリアしようがトリックにしか過ぎない。

何故だ???

それは、現状の日影の審査方法は、
計画中の単体建物から発せられる日影のみに焦点
当てているからなんですな・・・

ある敷地に建物が計画して、その建物単体から
発せられる影を受ける時間が、
日影規制上ぎりぎりクリアされようとも、
隣に同じ高さぐらいの建物があって、
隣接建物と計画中の建物の影を重ね合わせれば、
北側の日影の影響を受けるであろう場所に住む住民の
受ける影は建築基準法で規定されている、日影を受ける時間より
確実にオーバーしてるわけです。

つまり2棟から発せられる影で北側の住民は、設計者が、
法律を守ろうがどうしようが、
実際には一日中、日影の中で生活させられること、
だってありうる訳です。

しかしこの事には全く言及せずに、
単純に計画中の1棟のみから発せられる影のみを審査する(笑)

こんな事のために、設計事務所は数センチ単位で建物を動かし
何度も何度も、プランを修正し直すという無駄な作業をひたすら
繰り返さなくてはなくてはならない。

そして近隣住民に説明するさいには、
全く意味のないことだと知りつつも、規定されてる以上は
自分が計画中の建物の
日影は建築基準法を遵守していることを声高に言う。

近隣住民は法律上問題ないんだ!きっと日影も大したことないんだ!
とすっかり騙されてしまうが、
実際建築されたら一日中日の目をみることができず泣き寝入り。
まあ法律がそうなんだからしょうがない。

こんな設計事務所から労力のみを搾取する馬鹿げた制度は、
この国の住民の日照という権利を如何ほどに
守ることができるのだろうか???

こんな馬鹿げた法律の為に建主はどれだけの経済的損失を
払っているのだろうか???

姉歯は髪の毛がなくなるまで叩かれて当然であるが、
東横インを叩く前に建築基準法や地方自治体の作った条例が、
絶対に正しいという偽善者ぶった偏見からではなく、
そもそもその規則事態に、
どれだけの価値がある物なのかをマスコミは議論すべきだ。

東横インの社長の言ってることは、
利益を得る為に建設しようと、
してる施主の意見としては、
極めてまともな事を言っていると私は思えてならない。

誘導ブロックがなければ目の見えないお客様にはホテルマンが、
手を取って誘導してあげれば、
それで良いことではないのだろうか???
そういうホテルがあったって良いではないか???
何故それを行政が縛ることができるのだろうか?
(実際条例が出来る前のホテルには今もないんだろうし・・・)

といっても法律があるいじょうは守らなくちゃね(笑)



建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/03 16:59|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       土地活用          東京          土地          有効活用    

 


表面利回りを高くするには
利の乗りやすい土地を探さなくてはいけない。

まず1番目
道路である。
接道義務である。敷地は2m以上道路に接していなければならない。
まあ普通接しているだろうから
あまり関係がないかもしれない。
(行政によってもっと厳しくできるらしい。緩和はできない)

しかし、注意しなくてはならないのが、
道路の幅だ。4m以下(特別な場合によっては6m)の道路は、道路ではないのである。
避難上問題があるらしい。
(ほんとに避難するのに4Mも必要か疑わしいが・・・)

4m以下の場合道路の中心線から2mまでを道路と見なさなければ
ならない。
そして容積率を計算する場合、
その後退したラインまでの面積Aを引いた分が敷地の面積となる。
つまり300?買っても後退ラインまでの面積Aとすると
容積対象床面積を計算する場合は
(300-A?)×容積率なのだ。

工事もやりずらいし、もったいないから4m以下は無視するべきだろう。
(激安なら考える必要性あり)

ちなみに容積率を計算する場合に注意しなくてはいけないが、
不動産屋が書いているのは指定容積率だ

しかし建築確認の容積率は
指定容積率と道路容積率を比較して
小さい方ということ・・・

道路容積率は道路幅×0.4(住居系地域)か0.6(商業系地域・工業系地域)である。
(2方以上ある場合大きい道路幅)
不動産屋が書いてる指定容積率が200%だったとしても
道路幅4mだったら住居系地域なら×0.4=1.6
つまり実際建てれる容積率は160%

要注意だ!!!

ちなみに私道の扱いは、「基準に適合し特定行政庁に位置指定された
もの」が道路である。
不動産投資用に買ったのに畑にしないためには
位置指定されてるか確認する必要があると思われる。
まあこんな馬鹿な人はいないと思うが(笑)


しかし、全く意味をなさない、日影規制というフザケタものに、
よって容積率一杯に建てるのはなかなか困難なのだ・・・

道ついでに、横道それるがにシュミレーションの参考までに
共同住宅の共用部は容積対象面積にはならない。
しかし、坪単価を計算するときは当然共用部の面積も
いれてるんで・・・勘違いされないように

と続きは次回ブログに

建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/03 09:45|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       土地活用          建設費    

 


前回、仮囲い内の知られざる実態を
悪く書いてしまったが

建設業界に入り何かがおかしいと感じつつ、
生活のためにこれまでの慣習に習って、
建設業界で生きている人は意外に多いと思います。

しかし、ゼネコンも設計事務所も本当にギリギリで
やっているのは確かです。
私の給料なんて、コンビニでアルバイトしたほうが、目に見える
収入は多いし(笑)

お施主様から正当に多くの報酬・利益を得ることが
出来る建設業になったらと思っているのが本心です。

あきらかに、矛盾していますが・・・

お施主様の利益とゼネコン・設計事務所の利益、
これは反比例するものなのか・・・

難しい問題です。

しかし、これまでのやり方では、時代の波から、
他の分野で原価管理をしている人も多数いると思われる
施主の感覚から、「ほんとに幾らなの???」って
思われて当然です。

内側から変わるが早いか、外側から変わるが早いかは、
ちょっとかっこよくいうと
歴史が証明しています(笑)

今の建設業が江戸時代で、ゼネコンが幕府であるならば
ペリーは施主です。そして設計事務所はアメリカ人
の全権委任通訳??

ペリーは、通訳に何社のゼネコンに見積もり取ってるのか確認し、
と、「1つ??手数料はきちんと払いますんで
5つに増やして下さい。幾らで出来ますか?」と、
全ては数を増やすことから始まります。

大体、1億の物件でもし5社に見積もり取ることが出来たなら、
数百万の差は確実に出てきます。
できれば、職人が何とか通えそうな距離の
ちょっと離れたゼネコンにも見積もりを取ってみるのも
いいかもしれません。

ここで注意しなくちゃいけないのは、
通訳に手間賃は払ってやらなくてはなりません。
数百万、場合によっては数千万の差が出るであろう
行為をしてもらうのに、タダでやってもらおうというのは
虫が良すぎます。

設計事務所に余計に20万払ったとしても十分にペイ出来る
重要な行為だと・・・

設計事務所を敵に回して安くものを、
作るのは確実に不可能ということを頭に入れておいて下さい。

又、工事進めていく時には減額工事の監視も重要ですが、
施主の要望で、増額工事が出た場合も確実に払うべきです。

何でも、ごりおしでタダでやってもらおうとするのはマナー違反です。
大ヒンシュクを買ってまともな建物が出来ないかもと
ちょっと脅してみます(実際、どうだか判りませんが)

建設業界の中は日々の業務で手一杯ですから
内側から変わっていくのは不可能に近いです。
外部の圧力からしか変われないのも日本人の気質かもしれません。

続きは、そのうち。


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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/29 06:39|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       建設費          ブログ          土地活用    

 

建設業界の世間では信じられない話をひとつ

建設現場で所長の権限は絶大です。
仮囲内の治外法権ではブッシュ大統領以上の発言力を持っています。

そして金の全ての権限を握っているのも
THE所長

ここで良くある話を・・・

とある現場で何らかの失敗を侵し(見積もり落としも含む)
ある工種の予算オーバーしてしまいました。

当然、業者さんからは、予算以上の請求が来ます。
業者に払ってやる金など何処にもない・・・
会社に損害を報告もしずらい・・・

どうする・・・
どうする・・・
どうするーーーー所長????

ここで全国で使われているであろう
きめ台詞
そして若い現場監督の一度は言って見たい言葉NO1
に輝くであろう一言(笑)(一年生の頃はかっこいいと思いました)

「次の現場で面倒みてやるから今回は簡便してくれ」



出来てない下請業者、「次はいつだか判りませんのでこの現場で決済してください」←もうこの業者には仕事流さん・・・・


出来てる下請業者:「所長がそこまでおっしゃるなら・・・次頼みますよ!!!」って・・・・OKOK言ってくれる業者もなかにはいます。

ちょっとまったーーーーーーーー
って何時だよ???
誰の財布から払うんだよ???

次って・・・
こんな感じで次のお施主さんのお財布から
実際の施工費以上のお金が前回の失敗の埋め合わせに使われる訳です。
(まあ、満額抜かれてるかどうかまでは判りません)

結局、施工費なんかそんなもんなんですよ。

確かにどんなに慎重にやっても人間の手でやることですから
防ぎようのない施工不良等は起こって来ます。

これを売り物になるレベルまで直すのには金がかかる。
そこまではいいんです。
現行の建設業界は請負契約です。
失敗して予算オーバーしてもお施主さんから
追加料金を頂くことは当然できません。

そこで困った人間は、うっかり
未来への投資を発言してしますのです。

そして次の現場で前回の分をこっそり予算に盛り込む・・・

株式投資はワンクリックで数億の取引が完了してしまう
時代に、
古来から続く下請制度をスクラムを組んで
死守している建設業界の実態です。

しかし建設を行う上で最も上位にいるのは施主様なのです。
施主の権限を最大限活かさなければなりません。

どのように活かすか引っ張りつつも次回のブログへ(笑)




建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/27 23:31|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       土地活用    

 

建設費のコストダウンは
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エクレアの皮物件

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
ほろ酔い気分で書かせてもらいます。
施主は建築をする時ヤブ医者に診察を受けること以上に
かなーーーーーーり金銭的に
不利な立場にいると以前書きましたが
どういうこととでしょうか?
普通、物を買ったら
レシートが付いてきて何に幾らの値段がついてるか
わかります。

しかし、建設業の契約は普通一括請負です。
設計事務所がゼネコンから見積をとり
ゼネコンはざっくり仕様と数量を積算して
設計事務所に総額の請負金額の見積もりを提示します。

それが設計事務所が良心的に何社見積もりを取ってるか判りませんが、
設計事務所自体安く作ろうが高くなろうが痛くも痒くもないので
出てきた見積もりの総額をそのままお施主さんに
見せて請負契約を結ばせちゃいます。


施主は、全体で幾らか知らされるだけで、
どの工事にいくらかかってるかなんて判りませんし、
その見積もり金額が妥当かなんて判るわけありません。

設計事務所は逆に請負金額の何%みたいな設計料の
もらい方だから施工費が高いほうが儲かるから
施工費を安くしようなんて心の底から思ってるわけない(笑)
設計事務所としてもゼネコン下請業者の各工事の実勢価格すら把握できる
状況にないのです。

言葉が悪いかもしれませんがゼネコンも設計事務所も
如何に知識のない施主を如何に
丸め込んでお金を巻き上げるか・・・
これが商売上手か下手かの分かれ目です。
又、各工種の専門工事会社(鉄筋屋とかクロス屋とかの事)も
如何にゼネコンをダマシテお金を巻き上げるか・・・

結局はこの吸い付かれる側の唯一の中心が施主の財布なんです。

そして設計図には施主の要求以上の物が勝手に書かれていたり
いなかったり・・・・

とにかく第三者の専門家をつけなければやりたい放題やられて
必要のない金をむしり取られる可能性が大いにあるのです。


施主が本気でゼネコンを競わせ締め上げれば
施工費なんて簡単に5%は落ちます。
うまくいけばもっといく可能性も・・・

考えうる方法は又後日

建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/23 02:55|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

       建設費          土地活用    

 

設計が9割終わった段階でゼネコンの建築士(所長経験者がベスト)に見てもらうべきと書きましたが、実際どうすれば見てくれるか、安く出来るように提案してもらえるか、
方法は幾つか考えられますが、施主が主導で設計改善をできるようにルールを決めてやるべきです。

案として
1.設計者と契約する際、9割設計が終わった段階でセカンダリーの建築士に設計改善提案をさせること伝える。
2.ゼネコンは施主主導で探す。
3.基本料金5万程度と設定し減額の成果に対して報酬を払う
4.設計者と同伴でゼネコンの設計改善活動に参加する。


1は、設計終わった段階で突然そんなこと言い出すと今までの建築業界では前例がないので設計者も面食らうでしょう。設計者も人間ですので先に言っときましょう(笑)

2については、設計者の息のかかったゼネコンだとせっかくの設計改善活動が、なあなあに終わってしまう可能性があります。1億以上の物件を建てるならそれぐらいの気合は必要です。この際、念を押して言わなくてはならないのが、「この物件の発注をそのゼネコンにする訳ではなく、あくまでも設計改善活動のみを依頼し、それに対し報酬をお支払いする」という旨を必ず伝えることです。ゼネコン側もその物件を請け負えるものだと勘違いして後で、揉め事の嫌な思いをしかねません。まあ、ゼネコン側も仕事を請けたいから当然下心はあるわけですが、その辺は、飲み屋のお姉さんのようにうまい事あしらいながら、やりましょう(笑)

3・4には、ちょっとした味噌があります。設計図には、施主が必要としていないのに、設計者の感性に支配され高い仕上げ・仕様になっているものや、実際設計者が気づかずに高い仕様になっているものが幾つかは必ず埋もれているものです。設計者は一級建築士の資格を持っていれば全ての事に精通し万能と思うかもしれませんが、前編で書いた医者のように消して万能ではありません。第三者の意見を聞くことは必ず有益です。そしてセカンダリーの建築士がやる気になるのもやっぱりお金(笑)

<ただ見てもらうだけで、お金を払ったのでは、お茶とお菓子を食べながらお話して終わりという可能性もあります。ある仕様を変更して100万減額になったらその25%の25万円支払うというようなルールにするべきです。一千万減額になったら250万の利益ですよ(笑)このルールだと図面をよーーーーーーーく見れば見るほどお金になるのだから俄然やる気になります。
提案側の本音を言えば出来れば会社を通さずに個人報酬でやりたいはず(笑)

4はゼネコン側の減額提案の内容を設計者が理解し施主に伝え、ゼネコン側の減額報酬が妥当であるか査定を行ってもらいます。初めから浮いたお金で設計者と呑みに行くことにしとけば後腐れありませんね。


ここまで長々と書きましたが、こんな事は実際の建設業界では絶対に行われていませんが、ご自身の大切なお金を守るためにはどうすればいいかという、若造の現場監督の提案です。
設計者は「万能ではない」ことと、設計図は「瓦礫の山」「宝の山」ということをまず理解してから行動して見て下さい☆

ブログ続編をお楽しみに

土地活用事例2

土地活用事例1


2006/04/21 20:20|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

 

 

オークション形式の不動産は現在の不動産売買でつつありますが・・・

新築物件を建てたいときは多くの場合
旧態以前の建設業の方式にのっとり
適正価格が施主の手から離れた場所で決定されていると
いうのが現状です。

例えば、私は数日前、持病の喘息でとある近所の病院A
に初診で行きました。
後から判ったことなのですが、
この病院ははっきりいってヤブ医者でした。

薬は10種類以上出され一回目で薬代がなんと6000円
その後もやれ検査だ注射だと
色々されたが10日間改善の余地がない。


私は医学の知識など全くないので
言われるがままに治療?され
薬を飲まされ意識が朦朧としながら4万近く
かかってしまいました。

全然直んないので、もう駄目だと思い病院を変えたら
1500円の点滴と1,500程度の薬で半日で完治(笑)

一般人の私は当然先生の言うことが全て正しいと
思ってますから直すためならしょうがない
と直すことの出来ない医者に
お金を払い続けました。

これと全く同様の事が、否、これより更にひどい現実が
建物を建築しようとする全ての施主に起こっているのです。

建築に対する知識のない施主が如何に建設費に対して
不利な立場であり、不利益を被っているか・・・

後日、続編ブログをご期待下さい。



建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/04/21 08:26|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

まず第1条件
「地盤の良い土地を買うべし」

意外とあまり触れられることはないけど
普通、土地買った後にボーリングやるから、
杭の長さなんて掘ってみなきゃ判らないなんて事が常識です。 
しかし杭の長さによって何百万も規模が大きくなれば、
何千万も施工費は違うんですねーー

参考までに今の東京の現場のアースドリル杭が
1Mざっくり7.5万円
(想定深さ、道路状況、規模によって当然差はあります。)
10本打つ設計で予想より5m深くまでやらないと
いけないとなれば
7.5×10×5=375万円
まあスケールメリットで割引があったとしても
300万ぐらい増額になっちゃう。

当然利回りにも大きく影響するんで、
土地購入時に近隣データー等から
地盤の良い土地を探す!!!

まず土地を買うときに近所の計画しようとしてる規模と
同等の大きさの建物の基礎・杭の形状がどれくらいで
何Mの杭を打ったか聞いて確認すべし。
その地域のボーリング屋さんに多少お金を払ってでも
近隣データを見せてもらうとか、
市役所に行けば地域のボーリングデータが
閲覧できるところもあるんで、調査しましょう☆
上屋解体してボーリングしてからお金足りませんなんて事のないように(笑)

できることなら杭を打たなくても地盤改良でもつ
土地を探してみましょう。

第2条件
「竣工時期を普通のマンションとずらすべし」
3月末の竣工はどこの現場も職人さんの奪い合いです。
逆に9月より前に竣工をずらせば職人さんも
あまり仕事がないので交渉次第で9掛けぐらいの単価やってくれます。
勿体ないので9月ぐらいまでに竣工するように着工しましょう。
意外と変な季節でも人は埋まるみたいです。


第3条件
「設計・施工を人任せにしない」
まず、コストについて徹底的に戦いましょう。
自分で判らなければ、セカンダリーで専門家を雇って
報酬を払ってでも
その方が確実に安くできます。
設計が9割終わった段階でもし10万円払えば
建築士の目から設計に無駄がないか
見てくれると思います。

ここで出来ればゼネコンの現場をやってきた建築士
の方に見てもらうのがベストかと。
設計事務所の建築士はコスト感覚に無頓着の所もありますが
ゼネコンの建築士は100%コストにシビアです。

設計を依頼した建築士の書いた図面に本当に無駄がないか
設計者のエゴが含まれていないかをチェックしてもらうべきです。

まだまだありますが今日はこの辺で・・・
次回のブログをお楽しみに

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2006/04/21 01:10|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

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