建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          賃貸住宅フェア          コストダウン          マンション    

 

お施主様のご了承頂けたので、前回の続きで
実際のCMがどんなものか、書いてみます。

今回は全部で何社かまでは言えませんが、
首都圏の相見積りではほぼ無敵、
付き合いある下請からも叩かれまくるとの噂されるゼネコンさんや、
お施主様紹介のゼネコンさんも数社参加頂きましたが、
完全平等のルールをお施主様に守って頂きました。
公共事業の入札のように30社とかまでは全然届きませんが。。。

発注説明会の翌日までに、
kkenji1の拾った数量表等を、各ゼネコン、専門工事会社に送り、
質疑に設計事務所の変わりに答え…3週間

ゼネコン第一回見積
低額3社
第1位12700万
第2位13200万
第3位13350万
その後、14000万?16000万台が……18000万までいらっしゃいました。

3位の金額でも十分に組み合わせによっては
一般相見積もりで受注できる金額だと思います。

その後ゼネコンさんの会社概要、商工リサーチと、経審のデータを
お施主様にご覧になっていただき与信・施工実績等をご確認いただきます。

その後、kkenji1のほうで専門工事会社と交渉を開始。

専門工事会社に支払う直工費(原価)部分をkkenji1のほうで固めて、
業者名を伏せてお施主様と相談の上、
一回目見積もりから残って頂いたゼネコンさんに
専門工事会社の第1位の単価表を渡します。

この単価表の金額のほうが安ければ、
原則その専門工事会社の金額を入力して頂き、
ゼネコンさんには直工事費以外のゼネコン持分部分(現場経費、総合仮設費、一般管理費)の交渉をし…
ゼネコンさんに第2回見積書を作成していただきます。。。

kkenji1のマンションディベ時代のお付き合いしていたゼネコンさんや、
今の会社でも受注実績の多い会社・・・

それぞれ付き合いの長いゼネコンさんも、
参加して頂いておりましたが、完全公正とするため、
2回目の見積書に於いてもお施主様の前で開封します。

第二回見積
最低金額
10380万円(ブロック撤去から瑕疵担保保険料、水道引き込み費用まで全て込)
(533?法床)

結果として、ひょんな事から見積もりに飛び入り参加頂いた
全くの初対面のゼネコンさんに仮内定しました。

数年前なら、まずこの規模の物件には
手を出さなかったようなクラスのゼネコンさんです。
まして、CMに参戦してくるようになるとは
時代も変わったものです。

お施主様が仲の良いところのゼネコン等、
雑念が入っていると他のゼネコンが当て馬になったりすると、
他のゼネコンさんがやる気なくなったり、
CMの威力が半減してしまいます。
永遠に交渉するのも順番最後の交渉相手が1番有利になりますし。。。

その後、この仮内定のゼネコンさんに
採用予定の専門工事会社の会社概要、施工履歴を開示します。

そして日程を決め専門工事会社をゼネコンさんの事務所に
2日間で各社30分づつご面談して頂き数量、内容の最終確認作業。
今回は数量変更による追加はありませんで、
項目の追加による増額が50万ぐらいでした。

又、専門工事会社の内容による採用見送り会社は0でした。

全てとはいいませんが、普段はこの物件の
20?30倍のキャパの案件でも平気で
請負う専門工事会社がほとんどですから。

安いからと言って変な所をゼネコンさんに紹介している訳でもないですし、
今回は偶然、現場監督時代からの付き合いのあるところも結構残ったので、
このリストを手に入れたら
他の見積もりでも無敵になれると
自信を持ってご紹介したつもりです。

まだガラス全部ペアガラスや高?いケイソウ土等など、
VE出来る項目は一杯ありますが、
お施主様とご相談して、取り敢えず、
ここらへんで留めておきました。

受注したゼネコンさんからは、
「新たな業者さんと知り合える良いチャンスと思ってお施主様の夢のために良い
ものを造りたい」

と素敵な言葉を言ってくださいました。

こういう方と一緒にお仕事ができると思うと
嬉しいです。

因みに、一回目第一位のゼネコンさんは、
「うちの下請は安い」
と自信満々だったのですが
「専門工事会社の単価が安すぎる。」
とのことで社内協議の結果途中辞退してしまいました。
見積もっている最中、このゼネコンさんが受注になるのかな?
と思っていたので残念です。
見積もりには、ここの下請さんも結構混じっていたのですが…(笑)

更には、他のゼネコンさんは見積書の名前消しても見積もり書式から安く出した
専門工事会社が自分のところの下請だと気付いたようで
「いつもの単価よりホントは安くできることがよ?くわかった。勉強になった。

とのコメント。

お施主様からは
「鬼のkkenji1」
とのこと(苦笑)

CM方式にも、お施主様がCMに気付かれたタイミングや規模等で、
いろいろケースバイケースでやり方ありますけど、
1番建設費が綺麗に落ちるのが、早めから段取りができて、
発注説明会の開ける、このやり方です。

発注説明会を開くと見積もる側の会社にも、
kkenji1の会社が本気で来てるというのが伝わるようです。
どうしてもご連絡頂くのが他社の見積もりが不調になった結果
このブログなどでCMにお気づきになられて、
着工まで時間がないとどうしても説明会を開く時間がない場合もありますが…

お施主様も見積もりを取って交渉してみたいという
お気持ちもわからないでもないですが、
13000万?14000万ぐらいの建物を
10380万にしてみるような交渉は一般の方(例えディべでも)がやったら、
頭おかしいお施主さんだから
辞めとこうと確実逃げられると思います。

CMは小さなことの積み重ねで結果として
全体の金額が落ちているだけで、
この金額にしろと頭ごなしに誘導している訳ではありません。

原価をゼネコンさんより安く完全に押さえ、
かつ、
ゼネコンさんと専門工事会社の受注によるメリットについて
各社に説明できないと不可能です。

きちんとCMをやらせて頂けるのであれば
首都圏のRCなら何十万の建築屋さんが居ても
絶対に圧倒的な違いを見せて負けない自信があります。
鉄骨では99.9%勝てるだろうという感じですが(笑)

だってCM大好きな専門工事会社さん達が応援して下さるので♪

現場が始まってもお施主様やゼネコンさんの
お手伝いをキチンとしておりますし、
偶然このブログを読まれて少しでもCM方式に、
ご興味持たれましたら、
お気軽にお問い合わせ頂けたら嬉しいです。

8月21日17時から開催の新築不動産投資勉強会には
この物件のお施主様も緊急参加していただくことになりました。


詳しくは新築不動産投資勉強会の記事←クリックお願いします。
をご覧ください。

参加資格は、
1.笑顔が素敵であること。
2.カラオケ行こうと言わないこと。
3.いじわるしないこと。
4.道路で寝ないこと。
5.一人で帰れること。

爆笑「新築不動産投資勉強会」お気軽にご参加いただけたら嬉しいです。

あまりにも、普通じゃおき得ないような問題の数が多すぎた案件だったので、
請負契約をした瞬間、ほっと肩の荷がおりました。。。w

おやすみなさーい。

追記:この物件の完成はこちらの記事






土地活用事例2

土地活用事例1 


請負契約完了
2010/08/09 23:41|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:6

       建設費          マンション          コストダウン    

 

先日、とある新築RCマンションの請負契約を済ませました。

昨年末に描いた工程通り、
金額も予定額に納まりひとまずホッとしております。

お施主様がCM方式を気に入って下さったようで、
もっとちゃんと新築プロジェクトの実態や、
CM方式についてブログに書くように言われてしまいました。。。

最近サボり気味でごめんなさい。

自分でいうのもなんですが、
自分の言う通りにやれば全てが必ず上手くいく
自信があります。

勿論、ちゃんと、お施主様にまずご相談しますが。

この物件…
昨年末お話を頂いて、
プロジェクト全体をマネジメントしてきましたが
見積もり開始するまでが、
5-6悶着ぐらいありました。

お話を頂いてから、
まず仲の良い設計事務所さんと一緒にプラン検討していましたが、
どうしてもお施主様が逆らえない機関から
紹介を受けた設計事務所さんとやる事になりました。

この機関さんに逆らうとプロジェクトが進まなくなるので、
お施主様とやむを得ず、
この事務所を採用することになりました。

最初のご対面は、2月末頃でしょうか?

図面見た感じセンスある方だなとは思いました。
当時は、私もお施主様もどんな人かわからないので
先生と呼んでいました。

が…とんでもない困ったさんでした。

まず食い違うのが、
その設計士いわく1億5000万ぐらいで
それ以下では絶対出来ないだろう。

kkenji1の概算見積では、
高く見積っても法床533M2で1億800万ぐらい。
更に余裕見てお施主様には1億1500万ぐらいにはなるだろうと
伝えそれで収支を組んで事業性を検討して頂きました。

この設計士さん、絶対にそんな金額じゃできない。
kkenji1に騙されてるの一点張りです(苦笑)

まあ真面目に自分で数量拾ってますし
単価も頭に叩きこんでいるので絶対の自信があり、
お施主様にはkkenjiを信じてスルーして頂きました。
金融機関は途中の打診では、あまりに坪単価が安いので
何処まで本気にして下さっていたかわかりませんが。

確かに、地下のあり、外構も多過ぎる
特注アイランドキッチン付の
超ハイスペック賃貸マンションが
法床60万ちょいで出来る訳ないと思うのが
普通かもしれませんが…

その後、2回目の打ち合わせ、
よう壁の上のブロックを撤去するのに、
どうしても臨地に入らせて頂かないと作業出来ない図面を書いているのに、
「そんなの?ゼネコン決まってからゼネコンにやらせればいい」
と無責任極まりないことを言い出しましたので、
「それはお施主様と一緒に先に近隣回って説明して頂かないと困る」
と正論を言ったら、ムッとしておりました。

直感で、この人は信用できない。
責任や追加工事費用をゼネコンに押し付けるタイプの設計士だと気付きました。


次に問題になったのが、
ボーリングをするかしないかで揉めました(笑)

こんなところ全く揉めるところでも何でもないのですが…
「近隣データで行けるかもしれないから、ボーリング代浮くかもしれない」
とか、訳わかんないこと言い出しました。

「いける訳ないだろう」
と思いましたが、工程上まだまにあうので、
お施主様と暫く様子を見ていました。

でも、ゴールデンウイーク前の、
もうボーリングやらないとヤバイという頃に
なってもグズグズ言っているので、
「確認審査機関に確認して結果を報告するよう」伝えました。
もうこの頃には、先生と呼ばなくなりました。

結局、答えは
「やらないと駄目」
当たり前です。

こちらで超特急でボーリング屋の段取りして、
プロジェクト全体の工程は守れましたが、
ボーリング結果が出るまで融資の段取りができないのでCM契約が遅れ、
2週間ぐらい無駄に使いました。

この時、
「この人もう駄目だ…」
というのが、
お施主様にもばれてきました。

その後、CM契約を結び、図面アップの日にちを
しつこくしつこく言い続けました。

工程管理の上で、
1番やりずらいのが自分より上の立場の人が動かない時で、
ディベにいたときも工程という感覚の全くない上司には散々手を妬かされましたが、
立場が対等以上であれば、同じ事を10回言えば大体うんざりしてやってくれます。

工程管理の権限については、お施主様のご理解が必要ですが、
このお施主様は頭の切れるかたなので正しいご判断頂けました。

そしてお約束の日に図面が来ました。

積算をしていると、仕様が書いてないのが多過ぎます(汗)

質疑を設計事務所に出します。
まともな答えが帰ってきません(汗)
「現場で決める」と言い出しました(汗)
設計士によっては、
見積もるために期待してる答えが帰ってこないことは
世の中でも結構多いです。
こういう答えをされるとゼネコンは
ボランティアでやる訳にもいかないので余分に
予算を取るしかありません。
結果、建設費は必要以上に上がります。

また最高級レベルの注文住宅でもなかなか使わないようなフローリング材…
お施主様に聞いたら全然打ち合わせをしていないので聞いてない。
そのくせに外接壁に断熱もせずに打ち放し…

絶対、寒いから断熱すべきだと言っても
壁が厚いから温かいと言い張り、
聞く耳を持ちません(苦)
そりゃ打ち放しのほうがカッコイイかもしれませんが…
「寒い」
と誰でも言うでしょう。

しょうがないので、調整能力0の設計士を無視してお施主様とご相談しながら
kkenji1が大半の仕様を(センスよく?)修正してから見積もり開始しました(笑)

もう、ここまで来るとVEとかのCMの業務範疇を超えて
殆ど設計業務になってますが、
回りを見渡しても自分がやらざるを得ないのでやりましたが…

結局、解任同然ですが設計士から降りてしまいました。
確認済さえ取ってしまえば、
引きつぎと法的部分の質疑の解答させる念書とれば、
監理者変更届けをゼネコンさん名義で出せばいいだけなので
別に困りはしないのですが。

いるんです。
お施主様の要望すら全く聞かない頑固な設計士。

ん……ちょっと待てよ?

設計者居なくなるのは別にいいけど、近隣説明は?
流石にお施主様だけで説明は冷たいよな…
あれぇ…ということで、回ってきました(笑)
近隣対策の役目。

ディベ辞めた時、
もう近隣やることないだろうと思ってたのに…
何故かお鉢が回ってきました。

一応言って置きますが近隣対策は、
原則お施主様がやることで補助として設計事務所がお手伝いするのが一般的です。
CM屋は原則、表に出ない裏方なので、近隣さんと接触することはありません。
結局、中高層も引っ掛かってないのに計4日お施主様とピンポン押してまわりました。
多分、これが最後でしょう…裏方でアドバイスはできますが(笑)

ということで、見積もり以外のところで、
プロジェクトを修正するために、
膨大なエネルギーを注入してしまいました(笑)

お施主様の意見をかみ砕き、より良いものを事業性を最大化できるよう提案する
のがプロの仕事です。
誰の何の目的の為に作るかを第一に考えなければ淘汰されることになるでしょう。

殆どが、こんなふざけた設計士ばかりではないですし、
大半はお施主様のご意見を良く聞きながら一生懸命にやってくださいます。

ただ世の中には
「自分の作りたいものが人のお金で自由に作れると
勘違いしている」

ような設計士もいます。

実態をきちんと書かなくてはならないので逢えて書きますが、
このようなケースでも気付かず、
言いなりになって、そういうものだと建ててしまうお施主様…

世の中にはいらっしゃるんだなと思うと背筋が凍ります。
建設業界から抹殺すべきとさえ思います。

お施主様の意見をかみ砕き、
より良いものを事業性を最大化できるよう提案するのがプロの仕事だと思います。
誰が何の目的する為に作るかを第一に考えなければ淘汰されることになるでしょう。

また、同じようなことを何処かで繰り返されると心が痛むので、
「新築は事業であること」
を、
全てのお施主様にもご理解いただきたいものです。

長すぎるので本番のお見積についてはまた次回。

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/08/09 23:18|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン    

 

建築の知識がない方はCM方式の方が得と誤解されそうなので、
ここで少々・・・

ゼネコン出身者がいるディベロッパー(ビル開発のプロ)って、
細かく単価をチェックして交渉しているとお思いかもしれません。

そんなことはありません。

例えば、5億で出てきたら、
予算がここまでしかないからとか、
他に幾らで出ているところがいるとか
適当なことを言って

あと500万なんとかして下さいとか、

上から、どーんと叩いているだけです。
CM屋から見たら消して安くはありませんし
凄い適当な交渉です。

今はディベロッパーさんの仕事は支払条件がきつく、
ゼネコンが乗り気にならないので、
そんなに営業はしていませんが・・・

ディベにいた時、今の会社のCM方式と当時の上司の相見積もりで競争して、
kkenji1は横目に両方の情報を聞きながらCMを応援していたのですが、10%以上は楽に落ちます。

普通に相見積もり取ったって高いです。

だって、ゼネコンだって横見ながら一定のラインで決まるというのは、
わかってますから。

皆さん、だるま落しをするとき、
どうされますか?

img10423299.jpg


横から一個ずつ落していきますよね。
まさか、上から叩いて落ちるとは思わないでしょう。

建設費だって一緒です。

ゼネコンの見積もりの中では各工種
専門工事会社の見積もりの中では各単価を横から
コツコツコツコツ交渉していくのです。

例えば、3000円の室名札(201号室とか書いた札)が2700円で取りつけ可能なら、
10%コスト削減です。

だるま落しの理論と吉野家の270円牛丼の味が変わらない理論がご理解いただければ、
コンストラクション・マネジメント方式もご理解いただけると思います。

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土地活用事例2

土地活用事例1 


2010/04/15 12:00|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          コンストラクション・マネジメント          土地活用    

 

先日、ブログの読者の方から、kkenji1は、
「建設会社の方を向いているのか、施主の見方なのか分かりずらい」
とのご指摘を受けました。

kkenji1は建設会社を、ただ上から叩けば良いなど全く思ってないので、
文脈から、そのような印象を持たれてしまうのかもしれません。

ここで少しコンストラクション・マネジメント方式に、工事会社は
どういう気持ちで参加するのか?ということについて考えてみましょう。

基本的に工事会社は受注することによる利益も望んでいるのでしょうけど、
結果としてついてくる新規開拓を見越して見積っているのです。

例えば、相手がトヨタ一社の下請さんだったら、
トヨタの言うことを聞かかざるを得ないかもしれません。
(トヨタが上から目線の交渉ばかりしてるかまでは知りませんが)

しかし建築の見積でも一般の見積でも相手が一杯いる見積で、
「俺は客なんだ」と、
上から目線で叩いてコストが落ちると思われているなら
それは少し違うように思います。

見積に参加する側も人間です。

「この物件を安くても良いから是非受注したい」
「この人の物件はなんとか受注したい」
と思うように気持ちを盛り上げていくことが大切です。

ゼネコンの営業の方だって、あんまり上から目線のお客様だと、
お客様の前では表面的には笑っていても、
「こんな客の為に、社内営業頑張らない!」
「別にそこまで偉そうに言われるならやらなくてもいい!」
というのが本音だと思います。

好景気時に偉そうな態度を取っていた、支払条件の悪いディベなんか
見積にも応じて貰えなくなってますから。

kkenji1は、お施主様の代理として建設費の見積をしていますが、
見積に参加していただく
ゼネコン、専門工事会社全てに受注して欲しいのです。

ただ残念ながら、受注できるのは一社づつのみ・・・
10%以上安いのだから、そんなに儲かる受注ではないでしょう。
単に、そういう事です。

基本的にCM方式に参加する工事会社(特に専門工事会社)は皆さん
「うちは安い!うちはコスト競争力がある!」
というプライドを持っています。

若干、負けず嫌い?というのも感じられる程です。

ゼネコンの営業マンが上から目線の施主に「どうせ仕事ないんでしょ?」
とか、
専門工事会社がゼネコン社員に「下請、下請」
と上から目線で言われたり、やる気の無くなるような台詞を言われている中で、
「是非とも受注して欲しいんだけど・・・○○○○・・・ごにょごにょごにょ・・・」
と言われたらやる気でると思います。

基本的にkkenji1は、お施主様の前では分かりやすく説明する為に
専門工事会社を「一般的には下請」という言葉で言い換えることはありますが、
専門工事会社に対して下請なんて言葉は絶対に言いませんから。

仕入れを強くするには、工事会社を単に叩けばいいなどと少しでも思っていたら、
務まらないと思いますし、新規開拓のお手伝いをすることにより、
結果としてコストが下がると思っていただくのが一番分かりやすいのかと思います。

そして多くの建設会社の方々に、
「コンストラクション・マネジメント方式に参加したい、そして勝ちたい、負けたくない」
「こういう言われ方する仕事なら是非ともやりたい」
と思っていただくようにすることが、
最終的には、お施主様の利益に最も近づくことだと思います。

建設費の結果を見て、ご理解いただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/10/25 02:52|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
これまでに、建設費のカラクリについて、長々と書いてきましたが
ここで一つ設計事務所について補足させていただきます。

ゼネコン選定について、
設計事務所にもバックが入っている可能性について、
述べてきましたが、勿論全ての設計事務所がそのようにしている訳ではありません。


本心まで聞き出せたわけじゃないですが、
設計事務所の7割以上はバックとかそういうの嫌いという方かもしれません。
建築主とゼネコンどちらを向いて仕事をしているかというのは深く考えずに、
単に付き合い長い方が、情が沸いてるし楽だ、
一緒に仕事がしたいってだけの場合もあります。
(不動産業者でもある私が言うのもなんですが、ただで紹介するような不動産会社に出会った事がありませんので、不動産業者の紹介は安くても99%バックは流れてると思います。(笑))

単純にバックを貰おうとする設計事務所との考え方の違いで、
「建設費が安くなれば建築主の為になる。」
「予算が浮けば自分の作りたい、かっこいいものがもっと出来る」
と思っている設計事務所の方々も大勢いらっしゃいますし、
そういう設計事務所の方々とパートナーシップを組み
建築主様をご紹介頂くことも多いです。


ただ基本的に設計事務所でコストについて専門工事会社の見積まで取って
ゴリゴリやる設計事務所は皆無に近いと言い切れます。

そもそも設計監理料の中に、そこまでの経費は含まれておりませんし、
ゼネコンの専門工事会社をいじる事は、日本の建設業でタブーとされてきたので
それ程踏み込んで交渉しようという考えはありませんでした。

仮に、そこまで踏み込んで交渉しようと思っても、
彼らは確認申請を通した後には施工の監理(工事の監視)という重要な任務があるので、
自分の紹介した専門工事会社の仕事の出来が悪かったらゼネコンに文句が、
言いずらいという足枷があって設計監理料内ではそこまでの責任を負えないというのが
正直なところでしょうか?


よって、専門工事会社について見積ルートも持ち合わせて来なかったというのが実態です

その為、設計事務所の工事費の調整とは、
何社かゼネコンの相見積を取っても予算が合わなかったら
相場より自分の設計が高すぎたんだ?
と色々と仕様を落とす。
これが、これまでの常等手段でした。

ここで第三者のCM会社の登場するとどうなるでしょうか?

まず仕様を落とさずにゼネコン・専門工事会社と徹底的に交渉します。
(下世話な話、コストダウン額からFEEを頂いているので当然と言えば当然ですが・・・)
平行して、見積に参加した専門工事会社の得意な仕入れルートのメーカーなどを使って
設計図と同等のものでコストダウン出来ないか検討し、設計事務所・建築主双方に提案します。
それでも予算と会わなかったら初めて仕様を落とす提案をします。

そして工事中はCM会社は自らが選定した専門工事会社やゼネコン両方に対して、
ギャンギャン言います(特に工期について)。

何故か?

そもそもCM会社はゼネコンの現場出身者が多く、
ゼネコン時代に自社の選んだ専門工事会社に問題あるときは、
ギャンギャン言って、ものづくりをしてきた人種なので、工事を進める為に、
工事会社に物を申す事に全く抵抗がありませんし、あらゆる手段を行使します。

そして、もともと専門工事会社とゼネコンの見積条件・マッチングする時に、
何度も何度も、専門工事会社を入替えることによって初めて受注できる仕組みであることを
念を押しているので、
ゼネコンの現場担当者は会社命令で施工管理を任されている状態です。
なのでCM方式だから施工管理がやりずらいという泣き言は
ゼネコンは言えない条件になってしまっているのです。


私も所長の2現場も含め、1万人以上の職人さんと仕事をしてきましたが、
同じ職人さんと他の現場で出会ったのなんて30人も居ませんから、
新規の専門工事会社・職人さんとだと仕事がやりずらいなんて思ったことないですし、
以前にも書きましたが、いつもの業者・職人さんと内輪で仲良く作りましょうなんて、
そんな甘い世界で生き抜いて来たわけではありません。

1部上場ゼネコンであっても現場に来る職人さんは、
本隊・孫請・ひ孫請など応援と入り乱れて、正に一期一会の職人さんが大半なのが普通だという
実態を一般の建築主様にもまずは知って頂けたらと思います。

そして、建築主の方を100%向くCM会社(CM信者)としても
「安いから、悪いと絶対に言われたくない。」
というプライドもあります。


もし普通の紹介による相見積で、ゼネコンが怠慢な行動を取っても建築主は、
設計事務所には相談できますが、そこから先は設計事務所の監理に委ねるしかありません。
その怠慢の原因が、仮に専門工事会社であったとしても、
設計事務所はゼネコンより専門工事会社の連絡先も知りませんし、直接、
専門工事会社に交渉することなどできません。

CM方式の場合はゼネコンと専門工事会社両方に設計事務所以外のルートから、
専門工事会社まで直接話が出来るルートが出来る訳です。
そして温厚な方が多い設計事務所より、厳しい物言いでCM会社は交渉できます。
工事を進めるためには、例え仲の良い専門工事会社であっても甘いことはいいません。
専門工事会社もその工種のプロですから、至らぬ所があれば指摘されるのが
当然のこととして受け入れます。

蛇足ですが、一般には下請といわれる専門工事会社の方が、
どんな設計事務所よりどんな現場所長より、
誰よりもその工種については詳しいですし、良く知っています。
何十年もの間、365日その工種のプロとして生活しているのだから当然と言えば当然ですが、
ゼネコンや設計事務所がその道のプロの専門工事会社にコストダウンの手法や納まりを提案させ
採否を決めるというのは良くあることです。
(専門の工事会社だから専門工事会社というのです。)

だからといって設計事務所を否定しているわけではなく根本的に、
設計事務所とCM会社は分野が違います
例えて言えば、設計事務所はピアニスト、CM会社は調律師、
はたまた、ゼネコンはピアノメーカー、専門工事会社はピアノの部品メーカーと言ったところでしょうか。
設計事務所(アーティスト)が最高の演奏をする為に、
CM会社は裏方で工事費を調整しているような感じですかね。

戻りまして・・・

普通の相見積でも、CM方式も品質に関して全く上下関係はありません。
躯体については当然、全く同じ品質のものが出来ますし、
仕上がり具合についても普通の相見積でも最初の検査では
幾つか悪い所もあるでしょうし、
CM方式でも幾つか悪いところがあるでしょう。


仕上げについては人の手でやることですから、
1回目の検査で至らぬところがあれば2回目の検査までに直してもらう。
2回目で直ってなければ3回目の検査までに直してもらう。。。。

これは、普通の相見積であってもCM方式であってもなんら変わりない流れで
引渡しまで向かっていくのです。
(紐付きでも一緒です。)

もちろんCM会社だって人間のやることですから
仲の良い工事会社の担当者はいますので、
私情を挟みたくなる誘惑に駆られることは全く無いという訳ではありませんが、
見積に参加して頂いた他の工事会社様に失礼の無いように、
数字と施工履歴によって平等に受注者を選定していきます。

偶然でも、この記事を読んでCM方式について興味が沸きましたら、
これまでの日記も是非読んで頂いて
建設費のカラクリの裏の裏まで知る切欠になって頂けたら嬉しいです。

そして適正な建設費を導く事により多くの建物が建設され、
建設業が少しでも活性化されて行く事を願います。



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2009/07/22 22:03|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コストダウン    

 

不要な費用をボッタクローと思ってるんじゃないの???

と、おっしゃられる方もいるでしょう(笑)

世の中にはコンストラクション・マネジメント(CM)という名前で、コンサルに入り、
仕様チェックによるVE提案と、
ゼネコンと誰でも出来るような簡単な単価交渉により、
Feeを貰うCM会社もあることは確かです。

というか、こちらの方が殆どです。

私の考えるCMとは、
それもサービスでやりますけど、それはFeeの対象外です。

単純明快

経費は一切頂かない完全成功報酬制で、
専門工事会社の交渉によって出たコストダウン額の中から幾分かをFeeで頂いております。
コストダウンが出来なければ幾ら表面的に頑張ってもFEEは発生しません。

基準値は???

お施主様の交渉済みの、お見積金額でも結構ですし、
ゼネコン入札1回目の見積書をお施主様の前で開封し、
低額3社の平均値を基準とさせていただくこともあります。


基本的に一回目の入札で低額3社のゼネコンしか
最終交渉の土俵に乗れないルールですから、
これだけでも、お施主様のお見積より安いことが殆どです。

支払条件さえ、常識的なものであれば
30社以上のゼネコンが見積参加してきますし
建築主サイドで取られたゼネコンをゼネコンがCM方式を嫌わないタイプであれば、
CMの同じ土俵に組み込むことも出来ます。

このご時世、ゼネコン与信は建築主様に最終ご判断いただきますが。。。

建築主とゼネコンが請負契約を結んで頂かないと何の経費も出ません。
それだけ情報量とノウハウに自信があるということです。

ちなみにデベ時代に上司が普通に付き合いのあったゼネコンと交渉した最終金額が、
4億600万

CM方式で原価まで直接交渉した見積金額が、
3億4500万(笑)


現職のCM会社に依頼し、自分の知る専門工事会社も
全て注入した結果です。

正直、現時点では、どこのゼネコンの購買部長が相手でも、
建設費の交渉で負けることなどありえません。


ゼネコンの駆け込み寺になっても何とかしてますから(笑)



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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/03 21:21|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          コンストラクション・マネジメント    

 

何故、コンストラクション・マネジメント(CM)方式を使うと、全く同じ建物が10%以上も安く建ってしまうのでしょうか?

答えは、専門工事会社のコスト競争力です。

建設コスト削減の提案0606_01


ゼネコンが受注した場合、まず、これまで取引のある下請専門工事会社から見積を取ります。
そして予算に合うように下請専門工事会社を叩きます。

一昔前は、この下請制度が強かったようで、
新規の専門工事会社が新たなゼネコンの下請に入るのは相当難しかったようです。

予算に合わなかった場合、無茶な叩き方も通っていたようですが、
今は、専門工事会社が新規開拓をするのもそれ程難しくはないですし、
出来ない単価は無理です。と平気でお断りするところも結構あります。

幾ら交渉しても予算に合わない場合に、紹介によって専門工事会社を探して合せようとします。


ただ、見積を取っている専門工事会社が必ずしもコスト競争力があるとは限りません。
それでもどうしようもなく赤字の場合、ゼネコンの駆け込み寺的にCM会社に
専門工事会社選定の依頼がくるのは良くある話です。


建設コスト削減の提案スパイラル用_04


CM方式では、紹介などお構い無しに、最初から専門工事会社に見積募集を掛けます。
首都圏でしたら1物件につき50000社程度でしょうか?

ここで実際に見積に参加の意思表示をする専門工事会社全てに
お見積に参加して頂きます。


実際にCM業務を行ってみると、
専門工事会社のコスト競争力には相当な開きがある事が判ります。


例えば、ある1工種について比較してみると
1500万-1550万-1600万-1800万-2200万
といった具合ですかね。

そして最終交渉の土台に残れる顔ぶれを見ても大体いつもの
CMで勝てる専門工事会社が残ります。
建設コスト削減の提案スパイラル用_02

ここからCMの理解度・施工履歴・仕様・見積内容に漏れがないか等の確認をする
最終交渉がスタートし、最終入札にて更なるシノギを削るのですが、
CM会社は別に叩きはません。

「利益が出る最終金額を入札下さい」と伝えるのみです。

全くの新規専門工事会社が、
「うちは安さには自信がある」と見積参加しても、歯が立たず滅多に受注に繋がりません。

傾向としては、スーパーゼネコンの下請になっているような大きい
専門工事会社の方が安い傾向にあります。


CMに参加する専門工事会社も単価が厳しいのは判っていても
利益がのる最終金額を入札してきます。


門戸が開かれている代わりに、競争も激しいのは判っているので、
同じ専門工事会社でもゼネコンに出す単価と、CM単価は全然違うと言っております。

ゼネコンの方も、
1:新たな専門工事会社を血眼になって開拓しようとするゼネコン
2:今までの下請制度の中で下請叩いてやっていくんだというゼネコン
の2つに分かれます。

CMに参加するゼネコンは、当然1の方で、
割合としては3:7といった感じでしょうか???

2の古い考えの建設関係者は何もそこまでする必要があるのか?
とお思いになる方もいらしゃるかもしれませんが・・・


ミニ不動産バブルで建設費が吊り上っていった結果
ディベの限界を超えてしまい、竣工したにも関わらず
工事代金が支払われないようなことが実際に起こっています。

ディベの破綻は自業自得の部分はあるでしょうが、
私は建設業が長く生き残って欲しいのです。


特にコスト競争力のある専門工事会社は絶対に生き残らなくてはなりません。

景気がいい時にこそ誰かが建設費を抑える機能を果たさなくてはいけなかったのかも知れません。

CMという考え方は、アメリカで建設資材が高騰し建設費に押さえが効かなかった時に、
自浄作用的に生まれた手法で、
ニューヨークの旧ワールドトレードセンターがこの手法を流行させたモニュメントだったそうで、
今やアメリカでは全く一般的な発注手法です。


ディベの破綻から始まったゼネコンの苦渋・・・

建設業が生き残るために答えは、
「誰の為に建設するか?」に、あるように思えます。

私が建築主であるなら新しい血を入れることにより
生き残りを掛けるゼネコンに施工をお願いしたいと思います。



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2009/07/03 20:31|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

       コンストラクション・マネジメント    

 

それでは、建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント続きです。

以前にもお話しましたが、普通に見積取っても、
ゼネコンの見積書は、原価を絶対見せません。。。

ゼネコンが見積もる場合、会社にもよりますが、
積算で数量拾って、杭とか設備とかは、下請からざっくり見積を取りますが、
過去の実績・経験則から単価を入れていきます。

そして、営業が建築主と交渉して受注に繋がったら、
購買部なり、現場所長なりが下請専門工事会社に細かい見積を取り、
予算と照らし合わせながら交渉していきます。

で・・・予算と、まあまあ合っていれば、
仲の良い下請は、そこまで叩きませんし、
予算が合わないと帳尻合わせようと叩きます。


赤字で受注させちゃえば、CMなんか使わなくても安くなるんじゃないの?

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
別に赤字で受注してもらわなくても、
CM方式を使えば、10%以上の建設費を削減できてしまいます。


10%以上の赤字が出るほど、
ゼネコンもそこまで無茶な赤字受注はしません。
そんなことしてたら潰れます。


CM会社の見積と争ってまで、一般見積で受注しようというゼネコンは居ません。

だってCM会社の入った物件ではCM会社の力を借りなければ
大赤字になるの目に見えてますから。


では、何故CM方式では、関係者の皆が利益を生み出すにも関わらず、
建設費が安くなってしまうのでしょう???

答えは、専門工事会社のコスト競争力です。



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2009/07/03 18:53|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費    

 

それでは、
建設関係者のゼネコン仕組みについて話しながら
コンストラクション・マネジメントの仕組み

についても話して行きましょう。

私は、大学院卒業と同時にあるコンストラクション・マネジメント(CM)も扱うゼネコンに入社しました。
CMこそ建設業の進むべき道だと信じたからです。

そのゼネコンは、ちょっと変わったゼネコンで
入社してから2年ぐらいは、派遣社員として他のゼネコンに丁稚奉公に出されます。
(あまりの扱いの酷さに会社に無事帰還できたのは新入社員17名中の私1名だけです(笑))

私は、その丁稚奉公時代に
まず一部上場の新○組でマンション
次に名古屋の雄、矢○建設で工場とマンションの2物件
最後にスーパーゼネコン、清○建設で耐震改修の2物件

幸い現場の社員の皆様に、自社の社員と同じようにとても暖かく教育して頂き、
全てのゼネコンから内にこいとお誘い頂きました。

この2年半で現場監督として必要な全てを叩き込まれました。
当時は、派遣社員と馬鹿にされることが悔しくプライドが傷つきましたが、
今となって何故、会社が新入社員を派遣に出したかやっと理解できました。
大切な思い出です。

さて、そんなこんなでゼネコン・現場の実態とは・・・

CMをご説明する際に、
皆様、品質、品質と言われますが、
実際に品質管理の最前線で体張ってるのは、
入社2?3年目までの若い監督です。


品質管理の最重要項目は、躯体。
配筋検査と、生コンクリートの強度です。

配筋検査は、まず、鋼材の搬入時にミルシートとロールーマーク(鉄筋についてるマーク)の確認
そして鉄筋屋さんが配筋終わった端から、鉄筋屋による自主検査。
その後、ゼネコン職員が全数検査ながら配筋写真をとって回ります。
これ、もの凄い体力がいって大体20代の若い監督の仕事です。(小さい現場なら年配の監督が写真撮影までやることもありますが)

このあと、構造事務所(場合によっては意匠担当)による配筋検査
更に、階数により確認審査機関による検査
(第三者機関の保証が入る場合にはそちらの検査)

ただ、全数検査をするのは、鉄筋屋と(若い?)現場監督だけです。

そして、その後の検査は20箇所ぐらい抜き打ちで本数検査をするのと、
カブリや結束等、悪い箇所の指摘をしていきます。

どんなに手間賃の安い鉄筋屋を使う場合でも、
品質を最前線で管理するのは現場監督の仕事。
建設業界では常識中の常識です。


あるスーパーゼネコンが柱の主筋本数128本不足とニュースになったように
若い監督が体を張る以上、人為的なミスもありえます。
ただそれは、安いからとかスーパーゼネコンだからとかそんなことは、
全く関係ない話です。


20?30年前にあったという話は聞いたことはありますが、
今の時代、現場監督で品質に関して手抜きをする事により安くあげようなんて監督など、
絶対的に存在しません。


コンプライアンスの遵守が当然のこの時代
そんな事してたら一瞬でゼネコンごと吹っ飛びます。
リスクが高すぎて誰もやりませんよ。


これからお話していくCM方式で安く出来てしまうことが不安だったら、
設計事務所が監理・検査の砦なのですから
しっかり検査をするよう伝えましょう。

まあーCM会社も検査しますし、
どうしても不安なら第三者機関に頼む方法もあります。

ゼネコンは、どの専門工事会社に安く発注しようと、
かならず、確認申請図面に添った品質で施工します。

それが出来ないゼネコンは絶対に潰れます。

請け負った建設費内で赤字にならずに品質を管理できるように
CMがあるのです。

そして設計事務所は、自らが書いた図面どおりに
現場が納まるように、施工者を監理することをまずご理解下さい。

と・・・全然CM方式までたどり着きませんが、又、次回。


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土地活用事例1
2009/07/03 18:38|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント    

 

私の答えは建築主の為にです。

建設に関わる方々には色んな方々がいらっしゃいます。

・設計事務所
・ゼネコン
・専門工事会社
・不動産業者

・・・・

一度に話すには長すぎるので
まずは、設計事務所から

基本的に設計事務所の職員さんというのはどのような方々か?
大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。

私も別の道を進みましたが大学生のころは安藤忠雄に憧れていました。

中には自分の作りたいものだけを作って生きていける方もいらっしゃいますが、
社会に出て、自分の作りたいものを作っているばかりじゃ
飯が食えないということに気付き
ディベロッパーや賃貸マンションの設計を飯を食うために
やられている方も多いと思います。

基本的に設計事務所職員は本心では建設費を下げることにはそれほど興味はありません。

本心はコルビジェや安藤忠雄・・・
無限の予算で好きなものを作りたいのですから

私がお会いした設計事務所の中には
コンストラクション・マネジメントの仕組みは建築主の為になることは良くわかった」

だけど・・・

「ゼネコンからバック貰ってるから建築主を紹介できない」
「仲のいいゼネコンが一生懸命営業してくれるから、取らせてあげたい。」
「他のゼネコンが見積図面が欲しいといっても渡してないし。」
「施主が相見積取っても仲いいところに取れそうな金額を教えたりしている。」

まあ・・・わかりますよ。その気持ち。
接待も受けてるでしょうし

建築主が知らないところで見積の門戸すら閉ざされている場合もあるんです。

もちろん建築主の為にゼネコンに門戸を開いている設計事務所もいらっしゃいますが、
基本的にちょっと単価を交渉してみる程度です。

まあー中には明らかに予算の1.5倍以上の設計図面を書いて、
「出来るゼネコン探してくれ!」
とか素人みたいなこと言ってる設計事務所もいらっしゃいますが・・・
低調にお断り致します。

設計事務所は実はコストについて全然、強くはありません

だって専門工事会社と取引無いんですもん
建設費の原価がわかる訳ないじゃないですか???」
「原価も知らずにどうやって交渉するんですか???」


まあ・・・
「話口調が誠実で信頼できる先生」
いらっしゃいますよね。

ほんとに建築主の方を向いてお仕事をされているか、設計事務所のスタンスを確認するために
「コンストランション・マネジメントの仕組みってどう思います???」って聞いて見て下さい。

「信頼できるゼネコンを使いたい」
といったら、バックを貰っているか、
単に楽をしたいだけかもしれません。

ゼネコンを監理するのは、設計事務所の仕事です。
設計業務の契約書に監理料って入ってますよね。


新規ゼネコンを監理できないなら、単に能力不足です。
「私は安くてもきちんとした仕事をするゼネコンに建てて貰いたい」
といいましょう。

品質で悪い評判のたつゼネコンなど今の時代まで世の中に
生き残っていられる訳がないです。
そんなことは設計事務所だって百も承知。

その設計事務所の狭い世界以外にも、きちんとしたゼネコンなど世の中に幾らでもありますから。

あ・・・コンストランション・マネジメントの仕組みについて語っておりませんでした(笑)

また次回。




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土地活用事例1
2009/07/03 18:20|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

 

 

まあー私自身、つい最近までディベにいたんですが、
もともと建設費のコストダウン屋みたいなポリシーというかプライド
そんなものが合った訳で・・・

金融機関からの融資が厳しくなり、もう土地から開発できないとなると
汗水垂らして信じてきた自分の存在価値みたいなものが
全く役に立たなくなる訳です。

そんなこんなで、自分の信じてきた道に軌道修正しました。

コンストラクション・マネジメント(CM)

自分の扱う分野は
建設業界内でも99%の方は知りません。

聞いたことはあっても全然違う意味の事を同じ名前で言ってる。
なんとなくしか知らない。

かなりマニアックな世界です。

まあーコンストラクション(建設)・マネジメントですから
直訳しても間違いではないのですが
1 設計事務所が行う、ただの設計監理してます!!!
2 設計施工で最後まで建設をマネジメントしますよ!!!
3 ファンド関係者が使うビルの修繕計画を立て管理すること!!!
4 設計図の仕様をコントロールすること!!!
5 見積書をチェックして、ちょっとだけゼネコンと交渉してみること!!!

という一部分だけを抽出して同じ呼び方をされている場合がよくあります。

あと、まー似てるんだけど、ちょっと違うのが分離発注方式をCMだと思っている方もいます。

4,5については、まあ業務範囲内ですけど根本的に違うのは、
私の考えているCMというのは、
ゼネコンさんの下請専門工事会社についてまで、
広く門戸を開いて見積徴収し、直接交渉により入替えコストダウンをはかることです。

考え方というか宗教の違いというか、
ちょっと古い体質の建設業の方からは、かなり敵対しされるというかウザがられます。

全然気にしない建設業の方もいらっしゃいますし、
なんとなく古い商慣習に疑問を持ってる建設関係者も沢山いらっしゃいます。

もちろんゼネコン職員が長い付き合いの下請と仲良くしたいという
気持ちも理解できなくはないですが、
ゼネコンが建築主と下請専門工事会社のどっちを向いて仕事をするか
本質的な部分が問われます。

地方は、どうか知りませんが少なくとも東京では、
専門工事会社の方が、ゼネコン職員(サラリーマン)よりずっとしたたかで、
従来の元請をグリップしながら、
色んなゼネコンを新規開拓しようとうごめいています。

サラリーマン色が薄いですし、仕事取れないと、お手上げですから必死です。

この状況で建築主と下請専門工事会社どちらを向くかはゼネコントップの方針次第です。

長くなりますんで、次回。。。


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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/03 01:23|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

 

 

久しぶりにブログを書いていたことを思い出し、
こっそり書いてみることにしました(笑)

最後のブログから約2年間

あれからーーー色んなことがありましたw

当時、ファンド全盛期で光り輝いていた不動産業に憧れ
ホームページにはファンドもやってると書いてあるマンションディベに転職仕入・開発担当をしておりました。

まあ・・・ご察しのように、リーマンショックのお陰様で・・・
最後の3ヶ月は、みんなで全然売れないマンション販売(笑)
自分の理想と、かけ離れて行くので自己都合退職。

先月から、本職であるコンストラクション・マネジメントの会社に転職いたしました。

まあー簡単に言えば、建設業の「古い商慣習」を見直す事により、
建設費安くしましょうっていう仕事です。

別に叩いている訳でも、品質が落としてるわけでもないんですが、
ちょっと視点を変えれば、10%以上安くなってしまうんです。

コンストラクション・マネジメントにも会社によって、
色々考え方やサービスも違いもあるんですが、おいおい、
お話していきます。

ついでに、ディベ時代に仲介の方々とお知り合いになって、
今でも仲良くさせていただいているので、
評価の出る良い物件が入ったら、どんどん紹介していきまーす。
レジ・オフィス・土地なんでもやります。

基本、1都3県のルートの固い物件しかやりません。
自分で融資通るんだったら買いたいってものを自分が買うつもりでご紹介します。

ローン付けは、皆さんの方が詳しいでしょうけど、
別会社ですが、可愛がってがって頂いている元老舗ディベの開発部長や、
年収3000万のスーパー仲介の方を
師匠としてサポート受けながら頑張ります!!!

そして・・・仕事頑張って長年の夢である
3年以内に自分でも不動産投資を!!!
でわでわ・・・これから、ちょくちょく更新していきますので
宜しくお願いしマース


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2009/07/01 01:33|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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