コンストラクション・マネジメントとは・・・と、本ブログでは長々とコンストラクション・マネジメントと建設費の仕組みについて書いてきましたが、
コンストラクション・マネジメントをつかうと実際どれほど
建設費が落ちるの？？？という疑問があるでしょう




上記が、コンストラクション・マネジメントによりコストダウンを図った結果です。
１回目のゼネコン見積を入札で行った中の低額４社の、
平均額２７０００万（コンストラクション・マネジメントFeeの基準値）
から、１７．７％の建設費削減です。
坪単価は法床ですが、
低額４社の平均値さえ相場よりは全然安いはずです。

そこから更に専門工事会社を競争入札により、
入替えることによって、最終金額が導き出されております。

勿論、入札１位（ゼネコンの持分部分が１位（仮設工事費、現場経費、工事利益））のゼネコンと、
新規の専門工事会社をマッチングする訳ですから、
双方への詰めの交渉はきちんと行っておりますので、
何の問題もなく竣工しております。



上記は、Jリートの改修工事案件で、発注者が見積もった一般見積金額が、
１億4,400万円
Jリート側の見積ご担当者様だって、交渉力に自信があって地位を築いた方です。

それをコンストラクション・マネジメント方式でゼネコンに対し見積募集を掛け、
発注者の前で開封した低額5社の見積金額平均値が、
１億2,300万円（コンストラクション・マネジメントFeeの基準値）

コンストラクション・マネジメント会社がゼネコンから見積もるだけで
既に2,100万円も安いです（笑）

更に基準値から、専門工事会社の競争入札を行うことによって、
最終請負金額が、
9,084万円

一般の相見積から、なんと、
5,316万円のコストダウンです。

建設費の見積を設計事務所に任せたり、
自分の知ってるゼネコンから取るだけだったり、
知り合いからゼネコン紹介されるだけの見積で終わってしまうって、
なんとも勿体無い話だと思いませんか？

浮いた5,316万円から新たな設備投資が出来るのです。
この浮いた5,316万円を新たな建築物に投資して頂けることを願うばかりです。

正直、対専門工事会社の情報力・交渉力は、どのゼネコンの購買部よりも
圧倒的に優位に建てる自信があります。

建設費と名前の付くものでしたら、戸建からマンション、工場、病院、商業ビル、オフィスビル、各種改修工事・・・
と、土木やタワー系建築物以外は、何でも削減できます。

是非、多くの方々に、こんな仕組みがあるということを
まずは、知って頂けたら嬉しいです。

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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。


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これまでに、建設費のカラクリについて、長々と書いてきましたが
ここで一つ設計事務所について補足させていただきます。

ゼネコン選定について、
設計事務所にもバックが入っている可能性について、
述べてきましたが、勿論全ての設計事務所がそのようにしている訳ではありません。

本心まで聞き出せたわけじゃないですが、
設計事務所の７割以上はバックとかそういうの嫌いという方かもしれません。
建築主とゼネコンどちらを向いて仕事をしているかというのは深く考えずに、
単に付き合い長い方が、情が沸いてるし楽だ、
一緒に仕事がしたいってだけの場合もあります。
（不動産業者でもある私が言うのもなんですが、ただで紹介するような不動産会社に出会った事がありませんので、不動産業者の紹介は安くても９９％バックは流れてると思います。（笑））

単純にバックを貰おうとする設計事務所との考え方の違いで、
「建設費が安くなれば建築主の為になる。」
「予算が浮けば自分の作りたい、かっこいいものがもっと出来る」
と思っている設計事務所の方々も大勢いらっしゃいますし、
そういう設計事務所の方々とパートナーシップを組み
建築主様をご紹介頂くことも多いです。

ただ基本的に設計事務所でコストについて専門工事会社の見積まで取って
ゴリゴリやる設計事務所は皆無に近いと言い切れます。

そもそも設計監理料の中に、そこまでの経費は含まれておりませんし、
ゼネコンの専門工事会社をいじる事は、日本の建設業でタブーとされてきたので
それ程踏み込んで交渉しようという考えはありませんでした。

仮に、そこまで踏み込んで交渉しようと思っても、
彼らは確認申請を通した後には施工の監理（工事の監視）という重要な任務があるので、
自分の紹介した専門工事会社の仕事の出来が悪かったらゼネコンに文句が、
言いずらいという足枷があって設計監理料内ではそこまでの責任を負えないというのが
正直なところでしょうか？

よって、専門工事会社について見積ルートも持ち合わせて来なかったというのが実態です

その為、設計事務所の工事費の調整とは、
何社かゼネコンの相見積を取っても予算が合わなかったら
相場より自分の設計が高すぎたんだ？
と色々と仕様を落とす。
これが、これまでの常等手段でした。

ここで第三者のCM会社の登場するとどうなるでしょうか？

まず仕様を落とさずにゼネコン・専門工事会社と徹底的に交渉します。
（下世話な話、コストダウン額からFEEを頂いているので当然と言えば当然ですが・・・）
平行して、見積に参加した専門工事会社の得意な仕入れルートのメーカーなどを使って
設計図と同等のものでコストダウン出来ないか検討し、設計事務所・建築主双方に提案します。
それでも予算と会わなかったら初めて仕様を落とす提案をします。

そして工事中はCM会社は自らが選定した専門工事会社やゼネコン両方に対して、
ギャンギャン言います（特に工期について）。

何故か？

そもそもＣＭ会社はゼネコンの現場出身者が多く、
ゼネコン時代に自社の選んだ専門工事会社に問題あるときは、
ギャンギャン言って、ものづくりをしてきた人種なので、工事を進める為に、
工事会社に物を申す事に全く抵抗がありませんし、あらゆる手段を行使します。

そして、もともと専門工事会社とゼネコンの見積条件・マッチングする時に、
何度も何度も、専門工事会社を入替えることによって初めて受注できる仕組みであることを
念を押しているので、
ゼネコンの現場担当者は会社命令で施工管理を任されている状態です。
なのでCM方式だから施工管理がやりずらいという泣き言は
ゼネコンは言えない条件になってしまっているのです。

私も所長の２現場も含め、１万人以上の職人さんと仕事をしてきましたが、
同じ職人さんと他の現場で出会ったのなんて３０人も居ませんから、
新規の専門工事会社・職人さんとだと仕事がやりずらいなんて思ったことないですし、
以前にも書きましたが、いつもの業者・職人さんと内輪で仲良く作りましょうなんて、
そんな甘い世界で生き抜いて来たわけではありません。

１部上場ゼネコンであっても現場に来る職人さんは、
本隊・孫請・ひ孫請など応援と入り乱れて、正に一期一会の職人さんが大半なのが普通だという
実態を一般の建築主様にもまずは知って頂けたらと思います。

そして、建築主の方を１００％向くCM会社（CM信者）としても
「安いから、悪いと絶対に言われたくない。」
というプライドもあります。

もし普通の紹介による相見積で、ゼネコンが怠慢な行動を取っても建築主は、
設計事務所には相談できますが、そこから先は設計事務所の監理に委ねるしかありません。
その怠慢の原因が、仮に専門工事会社であったとしても、
設計事務所はゼネコンより専門工事会社の連絡先も知りませんし、直接、
専門工事会社に交渉することなどできません。

CM方式の場合はゼネコンと専門工事会社両方に設計事務所以外のルートから、
専門工事会社まで直接話が出来るルートが出来る訳です。
そして温厚な方が多い設計事務所より、厳しい物言いでCM会社は交渉できます。
工事を進めるためには、例え仲の良い専門工事会社であっても甘いことはいいません。
専門工事会社もその工種のプロですから、至らぬ所があれば指摘されるのが
当然のこととして受け入れます。

蛇足ですが、一般には下請といわれる専門工事会社の方が、
どんな設計事務所よりどんな現場所長より、
誰よりもその工種については詳しいですし、良く知っています。
何十年もの間、３６５日その工種のプロとして生活しているのだから当然と言えば当然ですが、
ゼネコンや設計事務所がその道のプロの専門工事会社にコストダウンの手法や納まりを提案させ
採否を決めるというのは良くあることです。
（専門の工事会社だから専門工事会社というのです。）

だからといって設計事務所を否定しているわけではなく根本的に、
設計事務所とCM会社は分野が違います。
例えて言えば、設計事務所はピアニスト、CM会社は調律師、
はたまた、ゼネコンはピアノメーカー、専門工事会社はピアノの部品メーカーと言ったところでしょうか。
設計事務所（アーティスト）が最高の演奏をする為に、
CM会社は裏方で工事費を調整しているような感じですかね。

戻りまして・・・

普通の相見積でも、CM方式も品質に関して全く上下関係はありません。
躯体については当然、全く同じ品質のものが出来ますし、
仕上がり具合についても普通の相見積でも最初の検査では
幾つか悪い所もあるでしょうし、
CM方式でも幾つか悪いところがあるでしょう。

仕上げについては人の手でやることですから、
１回目の検査で至らぬところがあれば２回目の検査までに直してもらう。
２回目で直ってなければ３回目の検査までに直してもらう。。。。

これは、普通の相見積であってもCM方式であってもなんら変わりない流れで
引渡しまで向かっていくのです。
（紐付きでも一緒です。）

もちろんCM会社だって人間のやることですから
仲の良い工事会社の担当者はいますので、
私情を挟みたくなる誘惑に駆られることは全く無いという訳ではありませんが、
見積に参加して頂いた他の工事会社様に失礼の無いように、
数字と施工履歴によって平等に受注者を選定していきます。

偶然でも、この記事を読んでCM方式について興味が沸きましたら、
これまでの日記も是非読んで頂いて
建設費のカラクリの裏の裏まで知る切欠になって頂けたら嬉しいです。

そして適正な建設費を導く事により多くの建物が建設され、
建設業が少しでも活性化されて行く事を願います。






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不要な費用をボッタクローと思ってるんじゃないの？？？

と、おっしゃられる方もいるでしょう（笑）

世の中にはコンストラクション・マネジメント（ＣＭ）という名前で、コンサルに入り、
仕様チェックによるＶＥ提案と、
ゼネコンと誰でも出来るような簡単な単価交渉により、
Ｆeeを貰うＣＭ会社もあることは確かです。
というか、こちらの方が殆どです。

私の考えるＣＭとは、
それもサービスでやりますけど、それはＦeeの対象外です。

単純明快

経費は一切頂かない完全成功報酬制で、
専門工事会社の交渉によって出たコストダウン額の中から幾分かをＦｅｅで頂いております。
コストダウンが出来なければ幾ら表面的に頑張ってもＦＥＥは発生しません。

基準値は？？？

お施主様の交渉済みの、お見積金額でも結構ですし、
ゼネコン入札1回目の見積書をお施主様の前で開封し、
低額３社の平均値を基準とさせていただくこともあります。

基本的に一回目の入札で低額３社のゼネコンしか
最終交渉の土俵に乗れないルールですから、
これだけでも、お施主様のお見積より安いことが殆どです。

支払条件さえ、常識的なものであれば
３０社以上のゼネコンが見積参加してきますし
建築主サイドで取られたゼネコンをゼネコンがＣＭ方式を嫌わないタイプであれば、
ＣＭの同じ土俵に組み込むことも出来ます。

このご時世、ゼネコン与信は建築主様に最終ご判断いただきますが。。。

建築主とゼネコンが請負契約を結んで頂かないと何の経費も出ません。
それだけ情報量とノウハウに自信があるということです。

ちなみにデベ時代に上司が普通に付き合いのあったゼネコンと交渉した最終金額が、
4億600万
ＣＭ方式で原価まで直接交渉した見積金額が、
3億4500万（笑）

現職のＣＭ会社に依頼し、自分の知る専門工事会社も
全て注入した結果です。

正直、現時点では、どこのゼネコンの購買部長が相手でも、
建設費の交渉で負けることなどありえません。

ゼネコンの駆け込み寺になっても何とかしてますから（笑）






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ゼネコンが受注した場合、まず、これまで取引のある下請専門工事会社から見積を取ります。
そして予算に合うように下請専門工事会社を叩きます。

一昔前は、この下請制度が強かったようで、
新規の専門工事会社が新たなゼネコンの下請に入るのは相当難しかったようです。

予算に合わなかった場合、無茶な叩き方も通っていたようですが、
今は、専門工事会社が新規開拓をするのもそれ程難しくはないですし、
出来ない単価は無理です。と平気でお断りするところも結構あります。

幾ら交渉しても予算に合わない場合に、紹介によって専門工事会社を探して合せようとします。

ただ、見積を取っている専門工事会社が必ずしもコスト競争力があるとは限りません。
それでもどうしようもなく赤字の場合、ゼネコンの駆け込み寺的にＣＭ会社に
専門工事会社選定の依頼がくるのは良くある話です。




ＣＭ方式では、紹介などお構い無しに、最初から専門工事会社に見積募集を掛けます。
首都圏でしたら１物件につき５００００社程度でしょうか？
ここで実際に見積に参加の意思表示をする専門工事会社全てに
お見積に参加して頂きます。

実際にＣＭ業務を行ってみると、
専門工事会社のコスト競争力には相当な開きがある事が判ります。

例えば、ある１工種について比較してみると
1500万-1550万-1600万-1800万-2200万
といった具合ですかね。
そして最終交渉の土台に残れる顔ぶれを見ても大体いつもの
ＣＭで勝てる専門工事会社が残ります。


ここからＣＭの理解度・施工履歴・仕様・見積内容に漏れがないか等の確認をする
最終交渉がスタートし、最終入札にて更なるシノギを削るのですが、
ＣＭ会社は別に叩きはません。
「利益が出る最終金額を入札下さい」と伝えるのみです。

全くの新規専門工事会社が、
「うちは安さには自信がある」と見積参加しても、歯が立たず滅多に受注に繋がりません。
傾向としては、スーパーゼネコンの下請になっているような大きい
専門工事会社の方が安い傾向にあります。

ＣＭに参加する専門工事会社も単価が厳しいのは判っていても
利益がのる最終金額を入札してきます。

門戸が開かれている代わりに、競争も激しいのは判っているので、
同じ専門工事会社でもゼネコンに出す単価と、ＣＭ単価は全然違うと言っております。

ゼネコンの方も、
１：新たな専門工事会社を血眼になって開拓しようとするゼネコン
２：今までの下請制度の中で下請叩いてやっていくんだというゼネコン
の２つに分かれます。

ＣＭに参加するゼネコンは、当然１の方で、
割合としては３：７といった感じでしょうか？？？

２の古い考えの建設関係者は何もそこまでする必要があるのか？
とお思いになる方もいらしゃるかもしれませんが・・・

ミニ不動産バブルで建設費が吊り上っていった結果
ディベの限界を超えてしまい、竣工したにも関わらず
工事代金が支払われないようなことが実際に起こっています。

ディベの破綻は自業自得の部分はあるでしょうが、
私は建設業が長く生き残って欲しいのです。

特にコスト競争力のある専門工事会社は絶対に生き残らなくてはなりません。

景気がいい時にこそ誰かが建設費を抑える機能を果たさなくてはいけなかったのかも知れません。

ＣＭという考え方は、アメリカで建設資材が高騰し建設費に押さえが効かなかった時に、
自浄作用的に生まれた手法で、
ニューヨークの旧ワールドトレードセンターがこの手法を流行させたモニュメントだったそうで、
今やアメリカでは全く一般的な発注手法です。

ディベの破綻から始まったゼネコンの苦渋・・・

建設業が生き残るために答えは、
「誰の為に建設するか？」に、あるように思えます。

私が建築主であるなら新しい血を入れることにより
生き残りを掛けるゼネコンに施工をお願いしたいと思います。





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それでは、建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント続きです。

以前にもお話しましたが、普通に見積取っても、
ゼネコンの見積書は、原価を絶対見せません。。。

ゼネコンが見積もる場合、会社にもよりますが、
積算で数量拾って、杭とか設備とかは、下請からざっくり見積を取りますが、
過去の実績・経験則から単価を入れていきます。

そして、営業が建築主と交渉して受注に繋がったら、
購買部なり、現場所長なりが下請専門工事会社に細かい見積を取り、
予算と照らし合わせながら交渉していきます。

で・・・予算と、まあまあ合っていれば、
仲の良い下請は、そこまで叩きませんし、
予算が合わないと帳尻合わせようと叩きます。

赤字で受注させちゃえば、ＣＭなんか使わなくても安くなるんじゃないの？

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
別に赤字で受注してもらわなくても、
ＣＭ方式を使えば、１０％以上の建設費を削減できてしまいます。

１０％以上の赤字が出るほど、
ゼネコンもそこまで無茶な赤字受注はしません。
そんなことしてたら潰れます。

ＣＭ会社の見積と争ってまで、一般見積で受注しようというゼネコンは居ません。

だってＣＭ会社の入った物件ではＣＭ会社の力を借りなければ
大赤字になるの目に見えてますから。

では、何故ＣＭ方式では、関係者の皆が利益を生み出すにも関わらず、
建設費が安くなってしまうのでしょう？？？

答えは、専門工事会社のコスト競争力です。






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それでは、
建設関係者のゼネコン仕組みについて話しながら
コンストラクション・マネジメントの仕組み
についても話して行きましょう。

私は、大学院卒業と同時にあるコンストラクション・マネジメント（ＣＭ）も扱うゼネコンに入社しました。
ＣＭこそ建設業の進むべき道だと信じたからです。

そのゼネコンは、ちょっと変わったゼネコンで
入社してから2年ぐらいは、派遣社員として他のゼネコンに丁稚奉公に出されます。
（あまりの扱いの酷さに会社に無事帰還できたのは新入社員１７名中の私１名だけです（笑））

私は、その丁稚奉公時代に
まず一部上場の新○組でマンション
次に名古屋の雄、矢○建設で工場とマンションの２物件
最後にスーパーゼネコン、清○建設で耐震改修の２物件

幸い現場の社員の皆様に、自社の社員と同じようにとても暖かく教育して頂き、
全てのゼネコンから内にこいとお誘い頂きました。

この2年半で現場監督として必要な全てを叩き込まれました。
当時は、派遣社員と馬鹿にされることが悔しくプライドが傷つきましたが、
今となって何故、会社が新入社員を派遣に出したかやっと理解できました。
大切な思い出です。

さて、そんなこんなでゼネコン・現場の実態とは・・・

ＣＭをご説明する際に、
皆様、品質、品質と言われますが、
実際に品質管理の最前線で体張ってるのは、
入社２−３年目までの若い監督です。

品質管理の最重要項目は、躯体。
配筋検査と、生コンクリートの強度です。

配筋検査は、まず、鋼材の搬入時にミルシートとロールーマーク（鉄筋についてるマーク）の確認
そして鉄筋屋さんが配筋終わった端から、鉄筋屋による自主検査。
その後、ゼネコン職員が全数検査ながら配筋写真をとって回ります。
これ、もの凄い体力がいって大体20代の若い監督の仕事です。（小さい現場なら年配の監督が写真撮影までやることもありますが）

このあと、構造事務所（場合によっては意匠担当）による配筋検査
更に、階数により確認審査機関による検査
（第三者機関の保証が入る場合にはそちらの検査）

ただ、全数検査をするのは、鉄筋屋と（若い？）現場監督だけです。

そして、その後の検査は２０箇所ぐらい抜き打ちで本数検査をするのと、
カブリや結束等、悪い箇所の指摘をしていきます。

どんなに手間賃の安い鉄筋屋を使う場合でも、
品質を最前線で管理するのは現場監督の仕事。
建設業界では常識中の常識です。

あるスーパーゼネコンが柱の主筋本数128本不足とニュースになったように
若い監督が体を張る以上、人為的なミスもありえます。
ただそれは、安いからとかスーパーゼネコンだからとかそんなことは、
全く関係ない話です。

２０−３０年前にあったという話は聞いたことはありますが、
今の時代、現場監督で品質に関して手抜きをする事により安くあげようなんて監督など、
絶対的に存在しません。

コンプライアンスの遵守が当然のこの時代
そんな事してたら一瞬でゼネコンごと吹っ飛びます。
リスクが高すぎて誰もやりませんよ。

これからお話していくＣＭ方式で安く出来てしまうことが不安だったら、
設計事務所が監理・検査の砦なのですから
しっかり検査をするよう伝えましょう。
まあーＣＭ会社も検査しますし、
どうしても不安なら第三者機関に頼む方法もあります。

ゼネコンは、どの専門工事会社に安く発注しようと、
かならず、確認申請図面に添った品質で施工します。
それが出来ないゼネコンは絶対に潰れます。

請け負った建設費内で赤字にならずに品質を管理できるように
ＣＭがあるのです。

そして設計事務所は、自らが書いた図面どおりに
現場が納まるように、施工者を監理することをまずご理解下さい。

と・・・全然ＣＭ方式までたどり着きませんが、又、次回。





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私の答えは建築主の為にです。

建設に関わる方々には色んな方々がいらっしゃいます。

・設計事務所
・ゼネコン
・専門工事会社
・不動産業者

・・・・

一度に話すには長すぎるので
まずは、設計事務所から

基本的に設計事務所の職員さんというのはどのような方々か？
大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。

私も別の道を進みましたが大学生のころは安藤忠雄に憧れていました。

中には自分の作りたいものだけを作って生きていける方もいらっしゃいますが、
社会に出て、自分の作りたいものを作っているばかりじゃ
飯が食えないということに気付き
ディベロッパーや賃貸マンションの設計を飯を食うために
やられている方も多いと思います。

基本的に設計事務所職員は本心では建設費を下げることにはそれほど興味はありません。

本心はコルビジェや安藤忠雄・・・
無限の予算で好きなものを作りたいのですから

私がお会いした設計事務所の中には
「コンストラクション・マネジメントの仕組みは建築主の為になることは良くわかった」

だけど・・・

「ゼネコンからバック貰ってるから建築主を紹介できない」
「仲のいいゼネコンが一生懸命営業してくれるから、取らせてあげたい。」
「他のゼネコンが見積図面が欲しいといっても渡してないし。」
「施主が相見積取っても仲いいところに取れそうな金額を教えたりしている。」

まあ・・・わかりますよ。その気持ち。
接待も受けてるでしょうし

建築主が知らないところで見積の門戸すら閉ざされている場合もあるんです。

もちろん建築主の為にゼネコンに門戸を開いている設計事務所もいらっしゃいますが、
基本的にちょっと単価を交渉してみる程度です。

まあー中には明らかに予算の1.5倍以上の設計図面を書いて、
「出来るゼネコン探してくれ！」
とか素人みたいなこと言ってる設計事務所もいらっしゃいますが・・・
低調にお断り致します。

設計事務所は実はコストについて全然、強くはありません

だって専門工事会社と取引無いんですもん
「建設費の原価がわかる訳ないじゃないですか？？？」
「原価も知らずにどうやって交渉するんですか？？？」

まあ・・・
「話口調が誠実で信頼できる先生」
いらっしゃいますよね。

ほんとに建築主の方を向いてお仕事をされているか、設計事務所のスタンスを確認するために
「コンストランション・マネジメントの仕組みってどう思います？？？」って聞いて見て下さい。

「信頼できるゼネコンを使いたい」
といったら、バックを貰っているか、
単に楽をしたいだけかもしれません。

ゼネコンを監理するのは、設計事務所の仕事です。
設計業務の契約書に監理料って入ってますよね。

新規ゼネコンを監理できないなら、単に能力不足です。
「私は安くてもきちんとした仕事をするゼネコンに建てて貰いたい」
といいましょう。

品質で悪い評判のたつゼネコンなど今の時代まで世の中に
生き残っていられる訳がないです。
そんなことは設計事務所だって百も承知。

その設計事務所の狭い世界以外にも、きちんとしたゼネコンなど世の中に幾らでもありますから。

あ・・・コンストランション・マネジメントの仕組みについて語っておりませんでした（笑）

また次回。







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まあー私自身、つい最近までディベにいたんですが、
もともと建設費のコストダウン屋みたいなポリシーというかプライド
そんなものが合った訳で・・・

金融機関からの融資が厳しくなり、もう土地から開発できないとなると
汗水垂らして信じてきた自分の存在価値みたいなものが
全く役に立たなくなる訳です。

そんなこんなで、自分の信じてきた道に軌道修正しました。

コンストラクション・マネジメント（ＣＭ）

自分の扱う分野は
建設業界内でも９９％の方は知りません。

聞いたことはあっても全然違う意味の事を同じ名前で言ってる。
なんとなくしか知らない。

かなりマニアックな世界です。

まあーコンストラクション（建設）・マネジメントですから
直訳しても間違いではないのですが
1 設計事務所が行う、ただの設計監理してます！！！
2 設計施工で最後まで建設をマネジメントしますよ！！！
3 ファンド関係者が使うビルの修繕計画を立て管理すること！！！
4 設計図の仕様をコントロールすること！！！
5 見積書をチェックして、ちょっとだけゼネコンと交渉してみること！！！

という一部分だけを抽出して同じ呼び方をされている場合がよくあります。

あと、まー似てるんだけど、ちょっと違うのが分離発注方式をＣＭだと思っている方もいます。

4,5については、まあ業務範囲内ですけど根本的に違うのは、
私の考えているＣＭというのは、
ゼネコンさんの下請専門工事会社についてまで、
広く門戸を開いて見積徴収し、直接交渉により入替えコストダウンをはかることです。

考え方というか宗教の違いというか、
ちょっと古い体質の建設業の方からは、かなり敵対しされるというかウザがられます。

全然気にしない建設業の方もいらっしゃいますし、
なんとなく古い商慣習に疑問を持ってる建設関係者も沢山いらっしゃいます。

もちろんゼネコン職員が長い付き合いの下請と仲良くしたいという
気持ちも理解できなくはないですが、
ゼネコンが建築主と下請専門工事会社のどっちを向いて仕事をするか
本質的な部分が問われます。

地方は、どうか知りませんが少なくとも東京では、
専門工事会社の方が、ゼネコン職員（サラリーマン）よりずっとしたたかで、
従来の元請をグリップしながら、
色んなゼネコンを新規開拓しようとうごめいています。

サラリーマン色が薄いですし、仕事取れないと、お手上げですから必死です。

この状況で建築主と下請専門工事会社どちらを向くかはゼネコントップの方針次第です。

長くなりますんで、次回。。。


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。

久しぶりにブログを書いていたことを思い出し、
こっそり書いてみることにしました（笑）

最後のブログから約2年間

あれからーーー色んなことがありましたｗ

当時、ファンド全盛期で光り輝いていた不動産業に憧れ
ホームページにはファンドもやってると書いてあるマンションディベに転職仕入・開発担当をしておりました。

まあ・・・ご察しのように、リーマンショックのお陰様で・・・
最後の３ヶ月は、みんなで全然売れないマンション販売（笑）
自分の理想と、かけ離れて行くので自己都合退職。

先月から、本職であるコンストラクション・マネジメントの会社に転職いたしました。

まあー簡単に言えば、建設業の「古い商慣習」を見直す事により、
建設費を安くしましょうっていう仕事です。

別に叩いている訳でも、品質が落としてるわけでもないんですが、
ちょっと視点を変えれば、１０％以上安くなってしまうんです。

コンストラクション・マネジメントにも会社によって、
色々考え方やサービスも違いもあるんですが、おいおい、
お話していきます。

ついでに、ディベ時代に仲介の方々とお知り合いになって、
今でも仲良くさせていただいているので、
評価の出る良い物件が入ったら、どんどん紹介していきまーす。
レジ・オフィス・土地なんでもやります。

基本、１都３県のルートの固い物件しかやりません。
自分で融資通るんだったら買いたいってものを自分が買うつもりでご紹介します。

ローン付けは、皆さんの方が詳しいでしょうけど、
別会社ですが、可愛がってがって頂いている元老舗ディベの開発部長や、
年収3000万のスーパー仲介の方を
師匠としてサポート受けながら頑張ります！！！

そして・・・仕事頑張って長年の夢である
３年以内に自分でも不動産投資を！！！
でわでわ・・・これから、ちょくちょく更新していきますので
宜しくお願いしマース