建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       建設費          土地活用          マンション    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。






板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
先日、建設業界の勢力図が変わるかもしれない、
面白いニュースが日経新聞電子版に書かれていたので、
ご紹介します。

アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料
一部の大手地銀 金融庁が是正へ

2017/4/23 2:00日本経済新聞 電子版

 相続税対策を背景に拡大している賃貸アパート向けの融資で、
一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに
手数料を受け取っていることが金融庁の調べで分かった。
請負金額の最大3%に上り、請負額が増えるほど銀行の実入りが増える。
建築費を低く抑えたい顧客との間で利益相反が生じる懸念があり、
金融庁は顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だ。

 アパート融資は2015年の相続税制の改正で課税対象が広がったのを機…

(記事の残りは、電子版に登録して読んで頂きたいと思います。)

スポーツ界でドーピングを禁止したぐらいのインパクトのある
新ルール適用です。

金融庁は遅すぎるとは思いますが、
今更であっても良く指摘したと思いますし、
半沢直樹の金融庁の査察ぐらい
激しく激しく激しく指導をして欲しいです(笑)

一部地銀と書いていますが、大半の金融機関が、
施工会社に地主顧客を紹介して、地主顧客にマンションやアパート建てさせて
施工会社から3%のキックバックを取るなんてことは、
建設業界の少なくとも、各社の営業や上層部からすれば公然の事実です。


工事代金の3%と言いますが、3億の建物への融資なら900万円
5億の建物への融資なら1500万円を建設代金に上乗せされて、
地主と請負契約を結び、
まず、施工会社から顧客紹介の謝礼として金融機関に払われ、
地主が30年ぐらいかけて上乗せされた工事代金を返済しているのです。

金融機関に騙されている地主は全く気付いていませんし、
賃貸経営がおかしくなり融資の返済が滞ったとしても、
最悪、差し押さえてしまえば、金融機関は損しない算段です(賃料や売値の相場が崩壊しなければ)。

多くの建設業者の営業や経営者の方と会話をしますが、
民間工事の情報源として、
金融機関からの成約したらキックバック方式の
地主紹介を相当に充てにしている
施工会社もあるほどです。

そんな癒着の中で建てさせられるから
建設費も安くなる訳が有りませんが、
多くの御人好しの地主は食い物にされています
(特に大人数の営業を雇って、しつこい営業をしている土地活用会社等に。。。)。

当社のCM方式では、全てのコストがガラス張りですし、
金融機関への施工代金からの多額のキックバックの支払は出来ませんので、
当社から金融機関への営業をする事も有りませんでした。

年配の地主さん等は、
金融機関なら信用できると勝手に思い込んで
意のままに操られているケースも多かった事でしょうが、
金融機関はビジネスですから、最悪物件差し押さえちゃえば、
損はしない程度にしか思ってないですからね。

地主など、富裕層の顧客情報の多くを握っている金融機関が
地主の建設費に3%乗せて、
請負契約させて、融資返済で回収させる
なんて
どう考えても利益相反なんですが、
そんな薄汚い取引は、以後激しくなるでしょう。

心情的に金融庁に求めるなら、過去の融資事例で
キックバック付の不適切な融資があったかどうか、
全て金融機関に公表させ、その融資の当該債務者に書面通知させるまで
やって欲しい所ですが、流石にそれは無理でしょうか。

日経新聞以外で、全く取り上げられていないですが、
このニュース通りに、金融庁が激しくキックバック付の融資の是正を促すのであれば、
建設、土地活用業界の勢力図は大きく変わるのではないかと思います。


私自身、建物を建てるという事は、好きではあったのに、
CM方式という道を選んだのは、
談合や汚れた金という薄汚い取引に関わりたくない

金に汚れた世界から最も遠い建築業がCM方式であろうという
気持ちを学生の頃から持っていた事が発端です。

少なくとも首都圏の建設業や地主様や一般建築主には、
かなり大きな影響を与えるニュースなのですが、
何故か日経新聞にチョット掲載されただけというのは、
広告主に不利なニュースは書かないのか、解せませんが、
周知したいです。

多額の借金をして建物を建てるのに、
人任せ、赤の他人の金融機関の言いなりになるような
愚かな判断
を下すことなく、自己の判断により施工会社が選定することが
常識となる日が来ることを願います。

そして、キックバックが禁止の新ルールであれば、
金融機関が、それ目当ての顧客紹介はしなくなるでしょうから、
当社も同じ土俵で勝負できるので、
当社から融資案件を持ち込むだけであった、
金融機関への働き掛け方も変えて行こうかとは思います。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年5月27日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

メール申込みフォームは、こちらまで、
お気軽に申し込みください。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
【動画情報】
建設費坪単価74万円(延床)の新築マンションの竣工動画です。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg




アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料 一部の大手地銀 金融庁が是正へ
2017/05/01 14:31|土地活用TB:0CM:1

 

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽に、お問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

新年明けまして、おめでとうございます。
いつも沢山のお問い合わせ有難うございます。

良く、お問い合わせで聞かれる事で、過去の記事にも書いてますが、
当社のCM方式で扱う営業エリア等に、ついて改めて書かせていただきます。

【扱うエリア】ですが、首都圏です。
これまで、北は北海道から沖縄まで色んなエリアの方々から、
お問いわせを頂いておりますが経営方針として、得意なエリアでしか、
仕事は御請けできません。

南限は、横浜駅から10分程度です。
西は、ギリギリ千葉駅、つくば駅(大規模であれば)程度。

原則、当社のCM方式では取引先の下請が
多いエリア(所謂ホーム)でしか、扱いません。

全く知らないエリアでも理論上は可能であっても、
やはり、知っている元請、下請が多いエリアの方が結果も出やすいです。

誰も知っている人が居ないエリアや、
取引先の職人が通うには遠すぎるエリアは、
工事中に、目が行き届かず、ご迷惑を掛けてしまうので
原則お断りさせて頂いております。

目先の利益にだけ見れば遠いエリアでもなんでも請けてしまえば
儲かるかもしれませんが、当社は長期的な視点で、
得意なエリアのみで良い実績を積み重ねることを選択しております。

【扱う規模】ですが、建物の延床面積で500㎡以上とさせて頂いております。
それ以下の規模ですと、現場監督不足の中、
一定レベル以上の元請ゼネコン集めに苦労して、
逆に、業務がやりずらいです。
(皆様が普通にRC造で見積取っても、ボッタくり会社以外は、反応が相当悪いと思います。)

500㎡にギリギリ満たなくても、10階建など塔状建物で、
1.5億以上の税別建設費があれば、対応は考えさせて頂きます。
(塔状建物であれば建設費は高くなりますので、金額的に元請ゼネコンは集まりやすいです。)

【構造】ですが、原則RC造とさせて頂いております。
賃貸マンションをメインに扱っていて、
RC造が好きで得意だからというのもありますが、木造は扱えません。

多分、そこら辺の施工会社に鉄骨造で見積を取っても、
当社のCM方式で見積もった、
RC造の方が安いと思います。

【用途について】は、これまで賃貸マンションの新築が多いですが、
最近は、保育園新築、ホテル複合施設新築、分譲マンションの建替え新築等の
お話しを頂いて、計画しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

大規模修繕は、今の所は時期尚早ということで扱ってはおりません。

【土地を買ってマンションを建てる場合の対応】
まず、土地値と共に、希望の利回りを教えて頂き、それに満る可能性があるか
電卓で簡単に検証させて頂きます。

上記を教えて頂けない場合は、プランを入れたり詳細に検討する事は出来ません。
何処の会社でもそうですが、可能性が無い物に対して無料で労力は避けませんので
ご了承ください。

当社が売地に対して、プランを入れて詳細検討するときは、
5割の確率で成約するだろうと、思う時です。

大体、皆様の望まれるような利回りであれば、土地を買っては、
葛飾区、江戸川区、荒川区や、賃料の比較的安いエリアでは、
まず利回りが出る事は有りません。

当社は、何も言わずに、建築の仕事だけ成約すれば、
後の賃貸経営等、破綻しても構わないと思えるような営業をしている会社とは違い、
建てる方には長期安定的に利益を享受してほしいと願っています。

賃料の安いエリアでは、
既に無担保の土地を持っている地主様で、
ある程度スケールメリットのある建物でないと、
長期的に見れば賃貸経営をしていくのは、難しいでしょう。

次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年3月25日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し予定)
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

メール申込みフォームは、こちらまで、
お気軽に申し込みください。

未来企業出演動画です。


CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg

2017/01/17 18:19|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
相続税対策などで、マンションを建てなくてはならず、
このブログに辿り着いた方々は多いと思います。

マンション建設において、事業者が、
受動的な場合、能動的な場合で、大きく結果が異なると感じます。

マンションを建てれば、借金をすれば、負債が増えて純資産が減るので
相続税自体は減りますが、果たして、相続税が減るだけで必要十分条件でしょうか?

40年近くの不動産経営で失敗しては意味がありません。

受動的なマンション建設とは、飛込み営業等で、営業マンが来て、
「私に任せて下さい。今契約しましょう」と、
グイグイ圧されて、何となく契約してしまった場合で、今の世の中の大半は、
相続税対策という大義名分があったとしても受動的なマンション建設です。

もう一方が、収益性まで、目を向けて、能動的に様々な方法を模索して、
より合理的で、良い、最適な解を求めると言う能動的な方法です。

世の中のアラユル分野で、成功を収めている方の大半は、
何らかの意思を持って、
能動的に動いている方である事は、当然のように理解できるしょう。


イチローが、メジャーリーグで大成功しているのは、才能に加えて、
膨大な練習量と身体のケアを能動的にプロとして行っている、
そして、若くして海を渡ったからである。

野球の世界では素人の私でも用意に想像できます。

逆に、受け身の人間で、成功した人など、
思い浮かぶでしょうか?

女性は、圧倒的に美貌を武器に、男を手玉にとっている人はいるかもしれませんが(笑)、
根本的に、ビジネスやスポーツの世界で、成功するには、
自ら動くしか成功を掴む方法はないでしょう。

勿論、何らかの動きをした後に、
力を蓄え、タイミングを計って待つ時間も大切ではあるかもしれませんが、
受け身の人間に、成功が転がってくることは無い事は、断言できると思います。

恋愛において、受け身であれば、単に結婚できないだけですが、
特に、土地活用業界では、受け身であればあるほど、
食い物のされる可能性が高まってしまいます(残念ですが一杯いますよね。)。

多分、20年前であれば、インターネットもそれ程普及していなかったので、
何かを調べようとすれば、新聞やチラシ、雑誌の記事、本を探してと、
能動的に動こうと思えば膨大な労力が掛かったと思いますが、
今は、ネットで情報収集が瞬時に可能となります。

その瞬時で可能な情報収集から、問い合わせと言う
更なる、情報収集を行わないのは何故でしょうか?

少し検索をすれば、CM方式をという手法を使えば、建設費が安くできると言う事は、容易に
導き出されるにも関わらず。

保険であれば、何処の会社でも似たり寄ったりだろうと言う考えも有りますが、
建設の世界では、その簡単な情報収集をするか否かで、
数千万~数億の金額が、変わってくることはザラにあります。
(この事をまず認識して欲しいです。)

その数千万~数億を働いて生活して、作る事が、
普通の人には異常に難しい事は理解は
できる事であるにもかかわらず。。。

取りあえず、情報収集に動いてみるべきでしょう。

私も、何も資金的バックボーンや、営業人脈を持たずに、
31歳の勢いでサラリーマンを辞めてしまった後、
年間25億円近くの建設費を扱わせて頂くようにはなりまして、
まだまだ完全成功に辿り着いたとは遠いですが、
食べるに困らない今があるのは、CM方式は需要があるはずだと
「取りあえず、動いてみた」からだと、思っています。

当社のコンストラクション・マネジメントは、
能動的に動かれる地主様に、最も合理的な手法だと、
ご判断を頂いていると自負しております。

幾ら探して頂いても、
当社と同様・同レベルのサービスを行っている・出来る会社は
日本に当社以外に存在しませんので。


こちらの未来企業の動画でオーナー様や弁護士さんも仰られていますが、
業者さんの、いいなりになって、
言われるがままの価格で建てる事のリスクについて、
思いを巡らせれば、どちらが必勝パターンで、
どちらが負けパターンであるかは、判る事でしょう。

仮に、営業マンを大量に雇う会社に
1億や、2億、数千万円を余分に払ったところで、
賃料収入が余分に増える事等有り得ません。

そして、小中学校や公民館などを建てている地場建設会社が、
平成28年3月改正版 民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づいて、
請負契約をして責任を持って施工するのですから、
不要な、不安を持つ必要はありません。

今まで一度たりとも小学校や中学校が建築的に不安な建物だと思ったことがありますでしょうか?

一般的に、東京で上記の公共施設を建てているのは、
エリアで入札参加資格のある建設会社ですが、
建物が心配だと思うような人はいないでしょうし、
当社のCM方式で出入りしている職人さんの大半は、
普通にスーパーゼネコンや1部上場ぜネコンの
現場で出入りしている職人が多いですし、特に腕が悪い訳でもない。

未来企業の動画でオーナー様が
「ネットで問い合わせして良かった(笑)」と仰られている様に、
これ以上、合理的な方法は、存在しません。

単に、「問い合わせてみるだけの簡単な能動」
結果は大きく異なるでしょう。

話を聞いて見て、自己の理想に合うのか合わないか判断すれば良いだけです。
(去る者は、全く追わずで忙しいですから、ご安心ください(笑))

CM方式の神髄を知れば、首都圏の一定規模以上のRC造で、
他の方法は有り得ないと、虜になって下さる自信は、ございますけど(笑)
お気軽な、お問い合わせお待ちしています。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg

2016/12/12 16:34|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

もう明日から12月です。

年末に向けて予定を組んでいくと、
実は、もう空いている日にちが数えるほどしかありません。

その中で、年内に請負契約まで持ち込まなくてはならない物件があり、
そわそわしてきます。

毎年、この時期になると、来年春着工で、
他社から見積を取ったけど、どうも
「建設費が高いのではないか?」
と、納得いかない、お客様からの
新規の問い合わせが増えてきますが、
今年も、有難いことに、そのような、
新規の、お問い合わせが増えて来たように思います。

一方で、既に営業中の、お客様で、
建てるかどうか、何処の会社で建てるのかを年内に結論を出すと仰られる、
オーナー様への営業で毎年バタバタに、なります(笑)

しかしですね。。。
12月は、忙しくなるのが解っているにも関わらず、
加えて、昨日、本社の引越しの賃貸契約をしてきました。

42㎡から100㎡のオフィスに、引っ越すのですが、
引越しって楽しみではありますが、手続きやら、2月までの原状回復工事の手配、
引越先の改装工事の手配など、結構面倒ではあります(笑)
新オフィス


本業が激務過ぎて、自分の所の、微々たる額の、改修工事は
どこかのリフォーム屋に丸投げしようかと
一瞬頭を過りましたが、改修は納まりによって大幅に値段が変わるのと、
全部の工種の下請は、多分、うちの工事は、
格安でやってくれるんじゃないかという期待のもと、
自社で手配する事にしました。
(建設費のコストダウンを進めているのに、工事ぐらい自分でやらないと駄目ですよね(笑))

という、与太話は、どうでも良いですが、
オフィスを大きくして、人員も増やして、前々からの戦略である、
現場監督の人材紹介業も許可申請を出す予定ですが、
メインは、あくまでも、新卒の頃から、
自分の信じ続けて来た、「真のコンストラクション・マネジメント」を一刻も早く日本に根付かせることです。

「自己の主張に力を持たせるため」には、
もっと、もっと沢山の仕事を受注していかなくては、なりません。

2017年は、トランプ大統領に変わり、
世の中の変化のスピードも更に変化する事と思います。

2016年は、お陰様で、9棟・8724㎡の着工
(2015年12月着工の僅かな跨ぎを入れると10棟・9340㎡)をすることが出来ましたが、
2017年は、計画中の大規模案件45,000㎡と13,000㎡も含めて、受注を拡大し、
15棟70,000㎡を新規受注目標にしたいと思います。
(45,000㎡の着工は、諸問題の調整により、多少遅れることもあるとは思いますが。)
PJ_01昼景_160905

創業してから、これまでは、
経営の守備力を重視してきたのですが、
それなりに、実績と実績に裏打ちされたコンテンツが増えてきて、
認知されつつありますので、
2017年からは、「無知を食い物のする事を優としてきた土地活用業界」
に対して強烈に攻めに行きます。

建設費について疑問を持たれる方は、
お気軽に、お声掛けください。
info@kabu-tochikatsuyo.com
(ご対応可能エリア:首都圏、ご対応可能な構造・規模:RC造で延床面積500㎡以上です。)

東京MX 「未来企業」で株式会社土地活用が14分間の特集されました。


CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg

2016/11/30 17:03|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

東京MXの未来企業という14分の番組で、
株式会社土地活用が特集されました。


当社のお客様にも、実名で、お二人様に出て頂き、弊社のコンストラクション・マネジメントを使い
1億円コストダウンした完成物件と工事中物件も撮影することが出来ました。

お客様の声
「素人は相見積は、幾らでもやることが出来るがそれが限度」
「2億円は絶対、回収できない。」
「ネットで見て問い合わせて良かったなと(笑)」


私のしてきたことが、
徐々に世間様に認められてきた事が嬉しいです。

当社のCM方式での建設費を1億円以上を削減をした結果など
実際の見積書などもお客様とともに、公開してあります。

土地活用に興味のある方や、
「CM方式って安いらしいけど、どうなの?」
と、ご興味のある方は、
是非、一度、ご覧になってい頂ければ、嬉しいです。

車での物件案内ツアーは、楽々タクシー建物探訪の旅か、
私の車(中古のエクストレイル)でのご案内になります。

尚、知らない弁護士さんの、長田誠司先生が出ていますが、
お知り合いの方は教えてください(笑)




覚悟の瞬間出演動画です。




メール問い合わせフォーム

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg

2016/11/25 15:38|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 




本日の上海総合指数と、日経平均、大荒れでしたね。
先月の第一波から揉み合いが続いてはおりましたが。

以下、FNNのネット記事。。。
中国・上海は24日、朝から土砂降りの雨となっているが、週明けの上海株式市場は、ある種、それ以上の大荒れとなっている。
取引は、日本時間午後4時ごろに終了した。
その終値、上海総合指数は、先週末に比べて-8.49%。
一時、一瞬だが、9%にも達した。
3分の2以上の銘柄が、ストップ安となっている。
以前は、この証券会社には、雨の日でも大勢の投資家が訪れていたが、その数は、めっきりと減った。
損に損を重ねて、「株離れ」が進んでいるとみられる。
21日に、ある投資家は、「もう、持っている株は全部売る。株から足を洗う」と話していた。
しかし、24日、その投資家の姿があった。
再び話を聞いてみようとすると、気まずかったのか、取材は断られてしまった。
「損が膨らみすぎて、やめたくてもやめられない」といった声が、投資家から聞こえる。


中国に詳しい方々は、管理経済で、まだ底力があるから、
大丈夫とおっしゃられている方々もいますが、
そろそろ駄目なんじゃないの?と、思いますがね。

市場の2/3が売買停止とは、恐ろしいです。
(ライブドアショックの頃、しょぼい金額ですが別の株を持っていて売り逃げ失敗しました。)

今晩、キンペー砲の玉を、しこたま、
仕込んでいるのかもしれませんが、
正に、今夜がヤマダ―状態だと思います。

このまま、なし崩し的に、真近の抵抗線と思える3000を割って、
更なる奈落の底に落ちて行った場合、
どうなるかを考えると、リーマンショック当時の悪夢が蘇ります。

日本国内で相続税対策での4%で買うと思っていた購買層や、
爆買い外国人投資家を狙って、
マンション開発をしようとして、先日の記事のように、
6%の低利回りの2年短期プロジェクト融資で土地を仕込んでしまった、
中小開発業者は、無事脱出できるでしょうか?

低利回り、又は、分譲で高原価で仕込んだあげく、
土地の仕込み代金のみを現金で入れて、
10%(着工)-10%(上棟)-80%(竣工後4ヶ月)などの支払条件でゼネコンに発注し、
80%は、原価プラス、粗利で売れたら払うつもりだった、
開発業者は、ゼネコンに迷惑を掛けないことを祈ります。

開発には、土地の仕込みから最低でも、1年半は掛かりますので、
「無事、予定の価格で売れたら払える」つもりの、ディベは怖いのです。

ゼネコンの本来、力を入れるべき営業先は、
地主様や、一般事業法人であるべきだとは思いますが、
ディベからの受注の簡単さと、
規模・建設費の大きさから売上の嵩上げの魔力に見せられ、
支払いリスクの高い案件に、手を出すことをやめられなかったことは、
残念としかいいようがありませんが。

世の中には、ディベは、そもそも、やらないというゼネコン、
こんな状態は長くは続かないと考え危機を察知し始めた始めた
ゼネコンも増えてはいますけど。

ただでさえ、ゼネコンはリーマンショックで、
数が減ってしまっているのですから、
前回の教訓を生かして、ゼネコンやその下請への連鎖倒産を少なくするために、
不動産業へのブリッジ融資の対応を直ぐに、取れるように、
政府も準備しておいて欲しいものです。

国土強靭化で出来もしない工事量を市場に投下するより、
工事代金未収のリスクの受け皿をキチンと用意するべきだと思います。


ゼネコンが、ハイリスクな案件を請けてしまったのは自己責任、
特別な救済するのは甘いと言う
声も当然ある事と思いますが、
その案件をゼネコンから下請専門工事会社が請け、
何も事情の知らない、職人さん達は、生活をしています。

そして、職人さん達が、やった代金が支払われずに、
困窮すれば、日本全国の景気は、最悪な状態に向かってしまう。

無謀な開発をしたディベロッパーが倒産する事は、
連帯保証をしている社長が何処かに財産を隠して雲隠れして、
社員は何処かに転職するだけですので、
どうなろうが知ったことではないですが、
もし、次に建設業を連鎖倒産に巻き込み、
リーマンショックと同じ状態にしてしまった場合、
今度こそ、建設技術者が立ち消え、産業として、立ち直ることは不可能になりますので。

金融機関は、今のうちに、
転売・分譲目的での高原価での怪しげな融資は、
締めるべきでしょう。


アベノミクスや、存在するのかすら疑わしい、
オリンピック景気等は簡単に吹き飛びます。

景気が逆回転を始めた時、
開発事業主の過去の実績に裏打ちされたという売却予定価格程、
あてにならないものは、ありませんからね。

もし怪しい融資を締めないで、
今のままで開発売却での短期プロジェクト融資を続るのであれば、
長期融資に一旦切り替える等して、
ゼネコンへの代金決済までは少なくとも、面倒を見てほしいです。

都心の地主様などの長期保有目的については、
その限りではないとは思いますが。

建設費に関しては、中国に引きづられることによって、
全世界が不況に巻き込まれることがあれば、
どうなるかは目に見えていると思われます。

世の動きを見守りながら、
粛々と、受注させて頂いた案件、営業活動、
相続・土地活用セミナー準備を進めていきたいと思います。




↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ





Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/24 21:17|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
先日の記事にて、
4-14%新築時表面利回りの長期キャッシュフローシュミレーションについて書くと
宣言してしまいましたので、
書かせていただきます。

昨今の、過剰な収益不動産価格と、
低利回り取得に対する警告です。

今回の記事は、かなり刺激的な現実を突きつけるものになりますが、
心して御一読頂ければと思います。


これだけブログや、ホームページ情報が溢れている中で、
誰も書くような事ではありません。

答えは簡単。売れなくなるから。

先に、結論を言えば、
「低回りで買う方が悪い」ということです。

売っている方は、買いたい人がいるから売っているだけで、
下記のことを理解していようが、理解していまいが関係は有りません。

欲しいと言うから欲しい価格で売って、
仲介手数料を貰うのは当然の事ですし
(当社は、不動産仲介業ではありません。建設費コンサル、CM会社です。)。

寧ろ、売っている不動産営業マンの殆どは、
フリーキャッシュローの計算式を理解していないでしょう。

シュミレーションソフトは、
ランド・プランニング・スタジオのソフトを使いました。
(一応、言っておきますが、ネットで買っただけで、
この会社の人とは会ったことも話したことも有りません(笑)
関西見たいですし。)

パラメータとして
家賃下落率:年0.8%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利2% 
路線価:70万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):5万円(規模によっては少ないかもしれません。)
土地: 6~14%は、自己所有
    5-6%は現実に即して、4億円で仮定
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%

です。

イメージを、つかみやすくするため、フルローンです。
(現金を、多目にいれておけば、安全圏に近づきます。)

各利回りの、累積キャッシュフローは、右上のグラフです。
※画像は、クリックすると、数字まで綺麗に読めます。

14%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
141.jpg
143.jpg
144.jpg

142.jpg

13%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
131.jpg
133.jpg
134.jpg
132.jpg

12%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
121.jpg
123.jpg
124.jpg
122.jpg

11%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
111.jpg
113.jpg
114.jpg
112.jpg


10%(安全圏・累積キャッシュフローを蓄えておく必要有)
101.jpg
103.jpg
104.jpg
102.jpg

9%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要有り・26年弱にデットクロス)
91.jpg
94.jpg
94.jpg

92.jpg

8%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要あり・16年弱でデットクロス)
81.jpg
83.jpg
84.jpg
82.jpg

7%(フルローンでは破綻危機圏内・10年弱でデットクロス)
71.jpg
73.jpg
74.jpg
72.jpg

6%(フルローンでは破綻危機圏内)
61.jpg
63.jpg
64.jpg
62.jpg

5%(フルローンでは破綻危機圏内)
51.jpg
53.jpg
54.jpg
52.jpg

4%(フルローンでは破綻危機圏内)
41.jpg
43.jpg
44.jpg
42.jpg

9%は、26年後から、デットクロス(税引後単年赤字)を迎えはしますが、
それまでの累積キャッシュフローがその時点で1.3~1.4億円あり、
これを半分でも自己資金として保有しておけば、
余裕で融資の残りの4年間を耐えきり、
30年目で融資完済後は、一気にまた収入が増えていきます。

特に、入力パラメータは常識的な物で、
過剰なストレスを掛けているものでは有りません。
(人によっては修繕費等は、少ないと言う方も居るでしょうけど)

何故、こんな事が起こるのかと言うと、
家賃が年0.8%設定で下落していくことに加えて、
利息しか、経費算入されないからです。
(元金の返済は経費ではありません。)

不動産融資で一般的な、元利均等返済では、
最初は、ほぼ利息を返済してきます。
そして、最後の方で、元金が一気に減ってくる。

元利均等返済を理解できていない人は、
こちらでイメージを掴んでください。

この不動産融資のトリックを理解していないと、
新築(又は購入)当初の
キャッシュフローが永続的に続くものと
勘違い・自己過信が起こります。

経費算入されないという事は、家賃が下がりつつあるのに、
税金が徐々に重くなっていくことです。

今後、政府の誘導により、年2%インフレが起こり続け、
家賃は上昇していくという考え方も無くはないですが、
これだけ、インフレ誘導しても中々、賃金の大きなアップに繋がらないので、
未だ絵に描いた餅であり、
今迄通り下落の方向に見ていた方が良いでしょう。
(もし、日本国債が破綻して、ハイパーインフレになれば、
今の賃料相場や、借金等は、屁見たいなものかもしれませんが、
現実に、そうなった場合、世の中が、どうなるのかは知る由も有りません。)

そうは言いますが、
売った金額>残債であれば、それでもセーフ。
売れる金額<残債であれば、死亡です。

この時期に鉄骨造だと建物の価値が融資評価上
殆ど無くなっていますので、激しい状態に陥りやすいことも併せて
頭の片隅に入れておくべきでしょう。

少し話は脱線しますが、一般的な融資の積算評価期間は、
住宅の法定耐用年数である、
RC47年、鉄骨34年、木造22年です。

築25年でRCだとあと22年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で鉄骨だとあと9年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で木造だと、もうそろそろ、建替えで、建物0円という価値計算です。

(土地+建物)で売った金額>残債であれば、
セーフと言う意味を
構造種別的にも、不動産経営をするなら、
最低限理解しておく必要はあると思います。

相続税対策と、そそのかされて、都心部の低利回りを買うと、
先がどうなるかは、ご自身、又は、
信頼のおける税理士さんに、お願いしてシュミレーションしてみてください。

ブランディングして派手に投資家に
低利回りの土地や新築開発物件を買わせる業者も
いるようですが、
世田谷だろうが、目黒だろうが、渋谷だろうが、
低利回りでの、購入では、デットクロスは
同様に起こります。

当たり前じゃないですか。
銀行の返済は日本全国一緒ですから。

ババを引かせた後、既に株価は逆回転を始め、
不動産相場の逆回転が起こった時、
彼らが、どのように立ち回るか見ものですが、
投資は自己責任ですからね。

中身の無いブランディングで真実を知らない
素人を踊らせ5%で買わせる業者と、
真実を伝え無闇に建てさせないこと、
どちらが正しい仕事をしているか、
数年後に、評価が下されるでしょう。

当社は、目黒区の土地購入の新築開発で
表面11%の鬼利回りで、
最近、引渡し完了してますけどね。

まして、今は、超低金利ですが、
永続的に今の金利が続くかどうかは不明です。
(※今回のシュミレーションでは10年目まで1%、11~30年は2%で計算してあります。)

都心部のように、売れやすく、賃料を多少調整すれば
埋まるのであれば、耐えやすいとは思いますが、
地方で人口流動性が低く、物件売買の流動性も低ければ、
低利回りで保有してしまうと、かなり激しい現実が待ち受けています。

最大のリスクは、新築時・購入時の利回りが低い事です。


5%なら、20年で回収できます?
馬鹿言ってるんじゃないです。
ローンを払って、管理費払って、共用の電気代払って、EVの点検代払って、清掃して、修繕して、
「税金」を払っていかなくてはなりません。

破綻案件は、税引後赤字になり、その時に、
累積キャッシュフローを何かに使い切っていたらアウト、
ローンの支払いが滞るため、別に補填できる稼ぎが無ければ、
売るしかありません。

金融機関も、融資事故は嫌いますから、融資方針で、
最初に現金を多目に入れさせたり、していますが、
最悪、デットクロス時に、累積キャッシュフローを蓄えていないとしても、
差し押さえて、競売に掛けてしまえば、
それまでの金利収入分も含めて損は有りません。

こんなことを言うと怒られるかもしれんが、
大体、20~30年後に、融資した物件の担当なんか、
全然別の仕事してるし沢山融資を通した各物件の事なんか忘れてるでしょう。
結局、最終審査は審査部ですし。

話は、先日の6%前後のフルローンで開発し、
4-5%の相続税対策層にぶつけようとしている不動産業者が、
狂気書いた記事に戻ります。

4-5%でフルローンで購入し、目先の相続税対策が仮に成功したとしても、
以後の、不動産経営は、真面に成り立ちませんから、
いつまで続くかどうが不明な中で、
土地の仕込みから完成、売却まで、
最低1.5年から2年はかかるマンション開発で、
これを狙って行うことは丁半の博打でしかないと思います。

相続税対策をしなければならない、買う側としては、
海外不動産の利回りと比べ、東京は安いからと言う言葉だけを
盲信するか、
短絡的な、相続税対策として、
とにかく借金をしておかなくてはならないという言葉だけに、
踊らされて、利回り4-6%などと言う風に、
低くを買って・建ててしまうリスクを正しく理解すべきでしょう。

この相続税対策の低利回りラインの購買層を狙った、
マンション開発卸業は、活況を呈しておりますが、
いつまで、この低利回りラインでの購買が続きますかね。

マンション開発卸業で仮に、2年程度の短期融資で借りて、
購買価格の低下が起これば、かなり悲惨な末路が待っています。
(そのような開発行為を行っているような会社から工事を請けてしまったゼネコンも悲惨ですが。)

仮に、長期融資(フルローン)で借りていて、6%で開発していても
売却の粗利を載せていない、
開発側ですら、不動産経営と言う点で徐々に自分の首を締めていきます。
(新築区分でバラシテ、団信を楯にテレアポ営業で不動産投資に無知なサラリーマンに1部屋づつ売り切れる部隊・ノウハウを持っていれば別ですが。)

勿論、開発当初に出来るだけ現金を入れておけば、
キャッシュフロー上は、安全圏に逃げられますが、
殆どの開発してる業者は、そのような事はしないでしょう。
(過去に保有することができた優良利回り物件で補填できれば、破産は免れるとは思いますが)

リーマンショック当時、ディベロッパーに1年ほど在籍し不動産業に属していましたが、
直前まで、同時プロジェクト融資で確か100億円程開発している
凄腕の卸の社長(今の私ぐらいの年齢)がいらっしゃいまして、
この世を支配するかのような
歌舞伎町での飲みっぷりでしたが・・・

・・・

さて、本ブログの主題である土地活用と建設費の関係についてですが、
上記のグラフを良く見た上で、
あまり世間一般にテレビコマシャールを打つわけでもないので、
極一部にしか知名度の無い当社のCM方式で、
普通に公共事業や分譲マンションの建築行っているようなゼネコンを選定し、
新築時に、建設費を下げて、出来る限り利回りを上げて
当社HP写真のようなマンションを建てておくことと、

テレビCMで有名な誰でも知ってる〇〇ハウス、
〇〇ブランドで高建設費、低利回りで何となく契約してしまい建ててしまうこと。


どちらの、リスクが、より高いか?

一度、熟考して頂ければと思います。

この記事を読んで、数字の意味が、
理解できなければ、不動産経営に強い税理士か誰か解る人に聞くなどして、
理解できるまで、
不動産投資や、マンション経営は止めておいた方が良いでしょう。

折角、両親やご先祖様が、高賃料エリアに不動産を所有しているという、
圧倒的に有利な立場に運よく生まれ、
残してくれていたとしても、
ご自身が、アンポンタンだと、全てを失いますよ。

ピケティの理論によれば、資産を持つものがより富むということですが、
正にその通りだと思いますが。

僻んでいるとは思いますが、CMと言う武器を使い、
これだけ、マンション開発を有利するノウハウを持って、
それなりに努力をしていると思うにも関わらず、
未だ、自己のマンションを持てるまで辿り着きませんからね(笑)

まあ、私が、このブログで現実を書いたとこで、
世の不動産価格相場が崩れるような影響力は持っていませんから御安心下さい(笑)

まだまだ、地価も収益物件価格も上がりますよ(遠い目~)

このブログを御一読頂いている、知性溢れる方々に、朗報です。
と言う名のセミナー誘導が始まります(笑)

10月3日(土)に開催する相続・土地活用セミナーのご案内です。
趣旨などは、こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。

今回のテーマは、
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

と、なります。
004_01.jpg
004.jpg
↑クリック頂くと綺麗に見えます。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/20 16:02|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

皆様、ゴールデンウィークを如何お過ごしでしょうか?
私は、有難いことにGW前の週に新規のCM受注が5物件連続で決まり、
心身ともに充実した日々を過ごしております。

婚活中の独身男性の皆様は、
美人で、若くて、性格が良くて、料理も上手な、
お嫁さんが欲しいと、
さまざまな活動をされていることでしょう(笑)

ところで、かっこよくて、ハイグレードだが安く、
高収益で、メンテナンスにも極力手のかからないマンション

「究極の賃貸マンション」と定義しましょう。

もし、このブログを、偶然にも目にした、あなたが、
「究極の賃貸マンションを作ろうと、
欲すれば、それを手に入れる事は可能ですが、
あなたが欲することが無ければ決して実現することはないでしょう」


世の中には、さまざまな比較サイトがありますが
土地活用の世界にも、有ります。

土地活用の比較サイトを作っている会社は、
商売上手!頭が良いな!とは思いますが、
そこには、高いと有名な蒼々たる大企業が名を連ねています。

その中で、もし、資料請求を幾ら何社も取りながら、
様々な提案を受けた所で、
あなたが究極の賃貸マンションを手に入れ、
究極の土地活用を成し遂げることは、
200%あり得ないでしょう。


何故なら、提案している側が、誰一人として、
あなたの、究極の賃貸マンションの建設を実現しようと思っていないからです。

彼らは、膨大な営業経費・広告費を使ったあげく、
より高く受注することを宿命づけられた
営業戦士だからです。

相手が誰一人思っていないのに何故、
あなたの究極の土地活用が実現されることが可能でしょうか?

もし、土地活用で経済活動を営もうとしているのであれば、
少し考えれば解る、このベクトルの違いを、まず認識すべきでしょう。

当社は、さまざまな、お客様から、
広告を出している会社の事業提案書を見せて頂いているので、
彼らの提案内容のレベルや利回りは熟知しています。

ある驚異的な投資家は、言いました。
「首都圏で、土地を持つ地主で、
最大限の活用できないのであれば、
持つ価値が無い。
最大限の活用できる私に安く譲るべきだ。」

車の助手席で聞いていて、思わず吹き出してしまいましたが、
そのように、思わせてしまうような行動してしまうことや、
何もしない地主様が多いことは事実です。

首都圏に、活用できる土地を持つという圧倒的に有利な立場でありながら、
知恵を使わずに、何千万円、何億もの原資を台無しにしてしまう。

世の中の、全ての建物や製品は、
人間の何かしらの思いから出来ています。

誰かが何かをしたいと欲し、行動したから、
全ての人工物があるのです。
そうやって、この2-3000年の間に驚異的な進歩を遂げてきたのです。

もし、先祖・親から受け継いだ、受け継ぐべき
収益を産み出せる土地があるのであれば、
「究極の賃貸マンションを建てたい・土地活用をしたいと
欲するべきだと思います。」


このブログに辿り着いたのも、何かしら有利な方法は無いか?
と探した結果として、ご覧になって頂いていることでしょう。

当社のホームページには、
CM方式により10-18%の建設費のコストダウンが可能と書いておりますが、
比較サイトに広告を出しているような高い会社との比較ではありません。

当社のCM方式では、
より営業・広告経費を掛けていないゼネコンを
統一の図面から入札を掛け、
その安値を基準値として、
更にそこから、当社独自のルートからゼネコンより安く調達した、
安くて良い専門工事会社をゼネコンに紹介することにより、
建設費の80%以上を占める外注費を圧縮し10%~18%の、
コストダウンを成功しているのです。

極めて合理的な手法です。

トップページでスクロールされて行く竣工写真を見て頂いて、
誰もが、10%-18%以上安く建てたマンションとは思わないでしょう。

全ては、私が、出来ると信じて、
行動し、ご用命を頂き、実現してきた結果です。

勝負の世界で、最後に勝つのは、
勝てると信じて行動をし続けた人間ということは、
多くの方が知るところだと思います。

私は、お客様から、ご相談を頂き、
年商1兆円を超える企業群と同じ物件での受注を争っても、
「究極の土地活用」と言う命題を前に、
当社のCMと言う武器があれば
「当然勝てる」と信じておりますし、
「当然勝てる提案」をしているから、
左の写真のような若僧であっても、
沢山の、ご用命を頂けているのだと思います。

蝶の羽ばたきは、精一杯、
羽ばたくことによってのみ世界を変えて行くのです。

もし、このブログを偶然にも見つけて頂き、
もし、あなたが首都圏で、
「究極の賃貸マンションの建設を実現したい」と、
欲して、
「目標として定める」のであれば、
最大限の、お手伝いをさせて頂きます。

HP等をご一読頂いたうえで、
お気軽に、ご相談頂ければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
jirei03_pics.jpg
D
2015/05/05 19:52|土地活用TB:0CM:0

 

 

既に、お気付きの方も居るかもしれませんが、弊社、
㈱土地活用のホームページをリニューアルしました!

スクロールされていく、竣工写真を眺めていくと、
走馬灯のように、当時の様々な情景が思い浮かびます。

静かな日曜日の早朝。
明日は久しぶりの全休日なので、少し夜更かしをして色々なことを考えます。

私のノートパソコンのデスクトップには、創業時に買ったころに記した文字が有ります。
「情熱を持って仕事をしよう
いつまでも、初心を忘れるな!」
無題

猛烈な忙しさで、業務をこなしていく中で、
立ち止まって考える必要があるのかなと思います。

何の為に、自分は、今の仕事を始め、
何処に向かおうとしているのか。

私が、高校生で建築学科に進もうと何となく思った頃、
飲み会(笑)で、同級生との他愛もない会話までさかのぼります。

同級生「親父が建設業だけど、建設業には薄汚いことが一杯ある」
私「ふーん。。。(内心:薄汚いことはやりたくない)」

薄汚いことというものと、最もかけ離れていると思われる
施主の立場から、建設を考えるCMという仕事を選んだのは、この会話が発端なのだと思います。
(※消して商取引上の立場を利用した施工業者への不平等な押し付けを認めている訳でありません)

蝶の羽ばたきが世界を変える。
バタフライ効果というものがあるのであれば、
この他愛もない会話が無ければ、
このブログも、ホームページの物件も、存在しなかったのかもしれません。

なんてロマンチックなのでしょう。
私が、今より15kgも軽かったころの話です(笑)

それから、時が流れ、現場監督になり、ディベロッパーに行き、
今のCMの仕事として建設業に戻って来たとき、
最初に、受注させて頂いた物件で、
「お客様に、非常に感謝をされたこと」
が、快感になって今でも続けられているのだと思います。

生活的にギリギリの状態で、幸運により、
やっと受注させていただいた、一つの物件に、情熱を注ぎこんでいた6年前。

あの頃の情熱の注ぎ込み方を、どれだけ物件数が増えても、
やり続けなければならないといけないと
改めて思います。

そして、3年前に、個人事業主(暗黒期)から法人化したときの記事
改めて見直してみました。

ニックさんの強さ・言葉に胸が熱くなります。


まだまだ、こんなところで、終わるつもりはありません。

弊社の考え方・取組・価値を理解できる方の為に、
理解できる方を1人でも増えて頂くために、
今やれることは、全てやって、精一杯生き抜きたいと思います。

それでは、次回の5月30日(土)開催の地主様必見!「究極の土地活用セミナー」の、ご案内です。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション

2015/04/19 05:02|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          セミナー    

 

昨日、HEAD研究会という
学生と不動産系・建築系の団体で
不動産管理系のパネルディスカッションが開催されていたので、
見に行ってきました。

そこで色々な工夫や思いがあって、
頑張られている管理会社もあるのだということを改めて知りました。

私の不動産管理会社のイメージは、
気分を害される方も居るかもしれませんが、
既に、先代・先々代からの何十年来の地主様のマンション・アパートの物件を
家賃の5%程度を安定収入として頂きながら
管理をしている会社という感じでした。

顧客である大家様も高齢で、情報収集能力に疎い方も多く、
何十年来の付き合いだからという感じで、
近代的ではない街の不動産屋さんに管理をお願いしているケースも多いかと思います。

先日、当社の宣伝も兼ねて
竣工間際の物件の賃貸募集のチラシを持って
上野‐秋葉原間の不動産会社を飛込みで回ってみましたが
綺麗で生きの良い客付系会社と、
昔、受注した管理棟数が一杯あるからやっていけているんだろうなという
手書きのチラシがガラスに貼ってあるような昔ながらの不動産屋・・・
みたいな会社さんと対応も様々でしたので
管理会社について思うところも有り刺激を受けました。
(自ら歩いて、自分の目で見てみる事も大切な事です。)

ディスカッションで言われていた事は、
これまでの管理業に関する違和感。
不動産管理は2極化、不動産物件も2極~4極化、
大家さんも2極化に向かうということです。

知恵を振り絞って工夫をし、
最先端の考え方、サービス、ネットインフラを駆使して、
勝ち組になる大家さん、ブランディング化されて必要とされる管理会社と、
ただ生まれながらに土地があっても淘汰される大家さん、
時代に取り残されていく管理会社。

20年前は、手書きで図面を書き、チラシに貼ったり、
賃貸雑誌に掲載して、そこからの反響主体でやるのが当たり前だったそうです。

それが、ネットが出てきて、今や部屋内の写真を掲載するのも当たり前ですし、
部屋内の写真が入居者の判断基準になったことから、
アクセントクロスや、デザイナー高級賃貸を志向するマンションも
普通になってきています。

建設業において、私は、最も違和感を感じている部類だと思いますが、
不動産管理業においても、世代が変わっていくにつれて、
違和感を持つ2代目・3代目、
新たに創業した管理会社が多少なりとも増えていることは
新鮮さを感じました。

これからは、柔軟な思考を持ち、行動力があり、
新らなことに挑戦をし続けられる、大家さん、企業が、
市場を制圧し、
親から与えられた顧客・立場・地位・土地にあぐらをかいている方は、
淘汰されていくことになるでしょう。

エンドユーザーである入居者は、あらゆるネット媒体から
入居したい部屋を探しに探して、部屋を選んで問い合わせがくるのですから、
供給する側は、それに耐えうる、新たな生活、
サービスを提示できることは必修になることでしょう。


そして、新たなサービスを積極的に取り入れようとしている方々は、
「ご自身が楽しんで」「ワクワクしながら」
仕事をされているのだということをが解りました。

自らの建てたい、かっこいい最強マンションをローコストで建てるということは、
物凄い楽しくワクワクすることなのですが、
大きな借金をすることにストレスを感じるかたも
いらっしゃるようです。

地主様が新築マンションを建てる時、
どうしても相続という問題が絡んできて、
子供世代は、相続税が削減でき収入も増えるからマンションを建てたいが、
親世代は、
「借金したくないから建てたいなら俺が死んでから建ててくれ」
「引越しするのがめんどくさい」
「不動産会社に勧められるから話は聞いたが、借金してまで建てたいと思わない」

等と、仰られ幾らシュミレーション上、莫大な利益を生み出す計画であっても、
事業計画が、とん挫する事も多々あります。

7-90歳になって、気力・体力が落ち、そういう気持ちになられることも
解らないこともなく、
一介の建設コンサルである私にはどうしょうもないことなので、
無理に建てて頂くこともないのですが、
相続と言う観点からみると、実に勿体ないとは思いますが、
何より、建てる事、自分の土地に自分が生きている間に、
新築マンションを建築し、土地に新たな命を与えられることに、
ワクワク感が持つこと、見せることが出来なかったことに、
根本的な原因があるのかなと気が付きました。

当社も、いつかは自分の最強の賃貸マンションを建設したいと思ってはいますが、
ようやく3期目が終わるところですので、
まだまだ金融機関に門前払いになるでしょう。。。

世の中の99%が、自分にもマンション建てて家賃収入が勝手に入ってくる土地があったら
人生楽しかっただろうに・・・と思える人ですし、
努力に努力を重ねて何の信用も無い個人事業主から6年続け、
会社としても3年間、計10,000㎡近くのマンション建設を扱うプロとして
お客様のコスト・マネジメントをしていても、
最低後2-3年は建てられない私の様な人も居るのです。

当社の建設コスト・収支シュミレーションは、
何処よりも秀逸だとは思いますが、収支における金額ではなく、
目の前に土地があり、銀行融資も余裕で借りられる方に対して、
「自分のマンションを建てられる楽しさ」
というのは、
「良い土地を持つ、特別な方しか体験できない」
という事を、もっと、もっと伝えていくことが、
お客様の親子間、子供の相続対策に対して、幸せになること。
また、工事に関わる皆が楽しく、
マンション竣工を迎えられることになるのだと思います。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
2015/04/10 13:49|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

本日は、午前中に帝国データバンクから依頼調査が入りました。
弊社はゼネコンの与信を取る為に、
帝国さんからデータを大量に買っておりますが、
まさか、CMというコンサル系の会社で家賃ぐらいしか纏まった支払いが無い
弊社に調査が入るとは成長したものだと嬉しく思います(笑)

一体、どなたが弊社のような小さな企業の与信情報を欲しがっているのか
謎ではございますが、逃げも隠れもしませんので、
帝国さんのインタビューを快く受け入れ、
思いのたけをお話しをさせて頂きました。

決算について一通りお見せしてお褒めの言葉を頂き、
経営戦略については、他人に話すことは無いのですが、
その中で、お話しをさせて頂いた一部で、
「弊社に情報が入らなかった物件を他社が、受注している時、悔しく思う」
「一次が情報が入らずに他社が受注してしまった案件があることが、今の弊社の実力だ」

ということです。

自社は、首都圏である程度の規模以上のマンションを建てる時、
入札1位から1億円コストダウンをしたこともあるように、
圧倒的に何処にも負けないコスト、仕入れルート、
特別なノウハウを持っている
と思っておりますが、
それが、まだ多くの方々に知られていない、受け入れられていないことが
悔しくもあり、まだまだ
「実績を積み上げ、知られて、素晴らしいサービスであると思っていただき、問い合わせを頂く努力」
を続けて行かなければならないと思います。

コンストラクション・マネジメントは確かに、複雑であり、
興味を持って話を聞く耳を持っていただき、
お客様にも論理的な思考力が無ければ、
正しく理解することは出来ないと思います。

しかし、そこを解りやすく、ご説明し、理解して頂き、
実物を見て頂き、納得して頂く作業を続けて行かなければなりません。

「東京中の土地活用案件の全てを弊社がCM方式で扱うようになれば良い」
という壮大な願望をお話ししました。

それには、築き上げてきた実績を更に、
積み上げていくことと共に、どのように発信していけるかも重要な要素となるでしょう。

残念ながら、弊社は、ワンクールで数千万、数百万も掛かるような
テレビCMを流せるような、力は今の所有りません(そんな勿体ない事は有ってもしませんけど)。

しかし、ノウハウと人脈、熱意、青山のスーツ・コート以外に何も持っていなかった31歳そこそこの小僧が
6年の時を経て、局地戦に置いては、
日本人なら誰でも知っているような会社を簡単に倒して受注し
最高のサービスを提供することは出来るのです。

あれが無いから出来ない、これが無いから出来ないというのは
最も嫌いな言葉です。

頭を極限まで使って、あらゆる「出来る方法」を考え抜き、
持てる全てのカードを組み合わせれば、
多少時間は掛かっても、意志は実現できるものだと思います。

ずっと、それでやってきましたから(笑)

インタビューでは、最後に、趣味を聞かれました。

帝国調査の一番分厚い30ページぐらいの調査冊子には、
経営者の趣味や性格を書いてある欄があるのですが、
仕事以外は無趣味なワタクシ
私「うーーん。。。カラオケ。。。」
帝国「カラオケ???経営者でカラオケは初めて聞きました(笑)」
私「ええーストレス解消に。。。普通、経営者は何を趣味にされてる方が多いんですか?」
帝国「ゴルフとかが多いですね・・・」
私「ゴルフとかやらないからなーじゃあーーカメラということにしておいてください(笑)」

ということで、カメラが、ほぼ公文書の趣味欄に記載されることになりました(笑)
旅行とかにしておけば良かったかな。。。
などと反省しているとことです。

それでは、次回、3月28日(土)
「地主様必見!究極の土地活用セミナー」のご案内です。
㈱土地活用セミナーの意義については、
こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
過去、8回開催し、有力不動産会社様等、プロのお客様にも大絶賛だった
㈱土地活用 本社での「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成27年3月28日(土)13:30~15:30(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。
001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%~18%削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション
2015/03/19 17:18|土地活用TB:0CM:1

 

 

近頃、建設費高騰により、建設費削減に苦しむ、
施主様、不動産コンサル系会社、設計事務所が多いように思います。

巷の話を聞く限り、
110万円~130万円/坪(延床面積)ぐらいが相場らしいです。

当社で間近に見積した物件では、CM方式を駆使することにより、
800㎡ぐらいのRCラーメン構造・アースドリル杭35mで、
6000万近くコストダウンをして
坪82万円(延床面積)です。

3-4000㎡の鉄骨で密度も薄い老人介護施設ですら
120万/坪(延床面積)で困ってるような、
今の、相場では激安と言われる金額です。

かと言って、建設費相場が、リーマンショック当時のように
劇的に下がることは有り得ません。

「土地活用の成否は建設費で決まる。」
このことは、頭で数字として正しく理解する必要があります。

仮に、〇〇ハウスや、○○ホームズでブランド名を使って
広告を出し、受注できなかったローラー作戦の営業マンの給料を散々乗っけられて、
高く建設したからと言って、
そのブランドが1円たりとも家賃を高く稼いでくれる訳ではありません。

そして、当社のCM方式で安く建てたからと言って施工品質も、
家賃も何ら変わりは、有りません。
(逆に当社で凝って作れば、相場より高く貸せます。)

ブランドがあったとしても、単に当社が依頼しているような、
地場建設会社に「丸投げ」しているケースが大半であったり、
無駄な物が、乗っかっているというのが、
正しい理解だと思います。

結局、建物を作っているのは、人ですから。

今、お気楽に、ブランドに頼んだとしたら、
多くの方は15年後に猛烈なストレスに苛まれることでしょう。

「今月のローンが払えるか解らない・・・」

私は、個人から起業して、3年目まで、
長らく過酷な貧乏生活が続いていたので、
お金が無いことのよるストレスは、嫌と言うほど味わっています。

電車に乗るにも、ご飯を食べるのも、全てお金が掛かるのです。
お金が尽きてくると、毎日ドキドキドキドキして・・・

営業マンに言われるまま、お気楽に何も考えずにマンション建てて、
築年数が経過し、ローンが払えず、赤字決算になり、物件を手放す。

社会人なら誰でも聞いた事があるような良く有るストーリーです。

土地とマンションを差し押さえられそうになって
売却するときの、ドキドキ感なんて、どんなものか想像してみてください。

これだけネットが普及した現代でも、
未だに、そのような事を調べもせずに、何となく建ててしまう。

勿体ない事、この上ないです。

良く考えてほしいのが、ローラー作戦で営業している営業マンは、
大半が数年で、辞めて行きますし、お客様が儲かろうが、儲かるまいが
知ったことではないのです。

目先の営業成績、ノルマを達成することが主眼となって
血眼で飛込みを掛け、あの手この手で、
受注しようとするのです。

もし、前回の記事のように、高く計画したマンションと、
当社のCM方式での1億円の差額
ご自身で「働いて稼ごう」と思えば、
多くの方は何年かかるかも解らないような途方もない
年月を過ごすことでしょう。

他社が、あの手この手で融資を通そうとして営業をしかけている、
当社としても、規模的には是非やりたい2億ぐらいの物件でも、
「良心を無くして受注」してしまえば、
当然、利益は出るのですが
賃料相場が安いなどの理由で、
利回りが出そうになかったら、
「絶対、後で苦しむことになるから、
ここにマンション建てるのは、止めておいた方が良いですよーー」
言いますから

何十分も粘って「人助けだと思って・・・越川さんやってください」
などと、モテ期のお嬢様みたいなことも言われたりもしましたが、
「絶対、後悔するからこの場所に建てるのはやめた方が良い。
10数年後にローンが払えなくなり取られる可能性が有る建物は、
例え利益が出ても作りたくない。」
と、はっきり伝えます。

私は、マンション建設するからには、お客様には、
出来る限り多くの利益を長く享受して頂きたいと思いますし、
一方で、元請・下請共に、施工会社にも、
利益・新規開拓と言うメリットを享受して頂きたいと願っています。

一定レベルの規模のRCマンションで、
このような、コストダウンを出来る会社は、当社だけです。

その特別な価値を正しく理解して頂ける方にサービスを提供したいと思います。

仮に、建設業の優秀な現場監督などで、
施工能力的には十分過ぎる程あって、
頭で、当社のCMを理解できたとしても、
同様のコスト・マネジメントを含めたトータル・マネジメントを実践できる人など、
私以外に、この世に存在しませんから。

サッカーの三浦カズが、この前、インタビューで
「サッカーとは何か?」
というようなこと聞かれたときに、
「自己を表現する手段」
と答えていて、スーパースターと比べるのもおこがましいですが、
妙に、納得しました。

私にとっても、CMは、自分を表現する手段なのでしょう。

莫大な額を1円単位まで把握し、数ミリ単位の施工を求められ、
人のもっとお金が欲しいという欲望や動き、
妬み、勘違いをコントロールする。

人は、お金が絡むと本性が出てきます(笑)

お人好しの馬鹿は、たかられる。
傲慢は、一瞬だけしか持たない。
無知は恥。

まだまだ理想には及びませんが、全てを理解し、
受け止め、正しく治められるのが、
その人の格だと思います。

真剣にやればやるほど、猛烈なストレスが掛かる仕事ですから、
いつまで現役で続けられるか解りませんが、
それを自力で、時に人の力を借りながら、
解きほぐし、建物が完成していくことは、
一方で楽しくてしょうがない部分もあります。

カズのように自分が満足するまで続けられればと思います。



↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

Kマンション

2015/03/02 19:25|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

2013/07/08の記事でも懸念していましたが、
中国のシャドーバンキング問題と鬼城(ゴーストタウン)の問題が
徐々に深刻さを増してきたようです。

5月8日に、
中国デベロッパー大手、経営破たんの危機 「銀行から資金調達できない」
中国不動産大手の光耀地産が期限内に物件引き渡せず、資金問題で
とのニュースが飛び込んできましたが、いよいよ始まるか・・・
と、事態を注視しています。

このニュースが本当ならば、
100万㎡の開発案件を数件抱えているということですから、
弱小ディベではないでしょう。

東京ドームの面積が46,755m2らしいですから、
東京ドーム21個分×数件・・・

都庁の面積が、195,567㎡とのことですので、
都庁5個×数件・・・

中国は国土、人口ともに桁が違うなーと、
感心している場合ではないでしょうが、
日本で、そんな規模の開発しているディベなんて
メガバンクを持つ財閥系でやっているのかどうか?
程度で殆どないでしょう。

こういう噂が広まると、信用不安により、
ますます、売れなくなり、
ダイジョブだ、ダイジョブだと前日まで発表していたのが、
翌日、いきなり民事再生→
2週間後破産とかいうパターンが多いんですね・・・

そして、あの会社は大丈夫かと同業他社への信用不安が広がっていき、
どんどん融資が閉められていく。

少し前の、
中国の不動産バブル崩壊が始まった
という記事からも、不動産価格自体の値崩れも始まっているようですし、
ディベの資金ショートからの叩き売りが進めば、
消費者心理も冷え込み、
デフォルトが加速していきます。

この中国企業もシャドーバンキングから資金調達しているようなので、
その商品と販売元は間違いなく破綻するでしょうし、
このクラスのディベが飛んだら、
建設会社も元請け、下請けと、
一たまりもなく吹っ飛ぶでしょう。

リーマンショックの時も、
日本では、こんな規模のディベではなかったですが、
冬の終わり頃からチョロチョロと中小ディベが破綻をはじめ、
他人ごとかと思っていたら7月頃には毎日のようにバタバタと・・・

最終的には思い起こすだけでも、
ダイア建設、穴吹工務店、コスモイニシア、
アーバンコーポレーション、モリモト、
ゼファー、ジョイント・コーポレーション、
パシフィックHD、日本綜合地所と錚々たる、
ディベやファンドも民事再生やら、
会社更生、事業再生ADRとか破綻や債務免除をしていきました。

この中国企業が、どの規模の負債総額があるかは、
まだ解りませんが、開発規模からすると、
日本の破たんとは桁違いになりそうな気もします。

100万平米が数件というのが、
外構や道路を含んだ面積と思いたいですが、
これ以外の規模の建物も多数扱っていて、
5000億円とか兆円超えとかの負債を抱えたまま破産したら、
中国の方々の性格を考えても暴動起きるでしょうね。。。

先日、外国人労働者の受け入れが、閣議決定されましたが、
もしかしたら、不払いをくらって仕事を失った、
中国建設業から大量に押し寄せてくるかもしれないですね。。。
(インド・ベトナム・インドネシア当たりから来るかと思っていましたが)

日本の建設業は、現時点でも中国系の職人は結構いて、
12年前に現場監督やってた時の現場は、軽鉄・ボード屋の職人は
8割中国人でしたし、設備屋にも中国系の番頭がいる会社はありましたので、
そういう系統の会社が受け入れるのかな。。。

差別ではないですが中国人は、
コリゴリと言っている専門工事会社もいますけど…

日本の金融機関は、今はジャブジャブにお金を持っているので、
直ぐにどうこうなるものでも無いとは思いますし、
金融は素人なので、世界経済に与える影響は推測不能ですが、
建設業の経営者として無視できる代物ではないので、
注視ししていきたいと思います。


人気ブログランキングへ

Kマンション


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
2014/05/09 11:00|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          相続対策    

 

最近、巷のニュースなどで、
入札不調・職人不足・建設費の上昇が盛んに報じられております。

コンストラクション・マネジメントの実務者として、
数々の物件の見積を扱ってきましたが、建設費上昇には、
リーマンショック以後に3つのポイントがあったかと思います。

最初のターニングポイントは、
震災による建設業者のマインドの変化

直後から一気に型枠工の単価が急激に上昇し始め、
それに吊られる様に鉄筋工・タイル工の単価が上昇し、
内装工の単価まで波及していきトレンドは強い上昇に転換しました。

次に、アベノミクス発表

この単語は、景気が良くなるんじゃないかという
浮ついた気持ちにさせる効果があるようです。

実際に公共事業の増加により、
リーマンショックと同時に公共事業まで減らしてしまった結果、
激減した職人の
不足に拍車をかける結果になりました。

消費税駆込需要の、貸家の着工時期の塊

統計を見ると公共事業の発注まで、
増税時期(建設業では2013.9)と、
同時期に固め打ったようで、
慢性的な職人不足に更なる拍車を掛ける結果となりました。

結果として、この3段上げにより、
アベノミクス出現の前後で比べ、
15%程度、建設費は上昇しているとの実感です。

野田総理が首相の頃は、
暗い雰囲気であった世相を一変させたことは、
素晴らしい事ではあるとは思いますが、
強烈な上げは、民間工事に歪みを与えることも事実です。

そのような、建設コストに対して、
逆風が吹き荒れる中、
弊社のコンストラクション・マネジメントは確かに
結果を残しております。

間近のCM方式での着工物件の一例として、
同一図面・数量でのゼネコン入札1位からの比較で、
4億2000万円(入札1位)→3億6500万円(CM方式専門工事会社入替後)
2億3440万円(入札1位)→2億円(CM方式専門工事会社入替後)

という感じです。

昨今の建設業の価格上昇に対し、
建設費のコストダウンに関して、
何処の誰が、私と同レベルの交渉を行い、
誰にも損をさせずに、建設費を15%近くも削減し、
請負契約までクロージング出来ましょうか。


建設業に何百万人の人が居ても、
誰にも出来ないことを、
やってのけていると言う絶対的な自負があります。

仮に建設に、どれだけ詳しい方が居たとしても、
せいぜい頑張って、入札1位に金額から、
2-3%のコストダウンをしてお茶を濁すのが精一杯と思われるほど、
激しい状況の中での話です。

今の情勢では、相見積方式で見積を取っても、
そのまま1位を逃がさないように契約している施主様が殆どでしょう。

何故、私にだけ、そのような事が出来るのでしょうか?

コンストラクション・マネジメントの仕組みと共に、
安くて良い、専門工事会社(下請)が、
このような状況に置いても、
新規の元請となる取引先を求めて私に着いてきてくれるからでしょう。

彼らは、私が、CMを認知させる為に、
もがき苦しんでいた姿をずっと見ていましたし、
良い時も、悪い時も、私が筋を通し続けて来た結果として、
仕事が腐るほどある今も、
弊社に年間20億の仕事があれば、
協力をして下さっている会社が多数だと思います。

人が動くという事は、
相手のことが好きで信じられると思うことと、
自分にメリットがあること。


この2点に絞られると思います。

そんな打算的なことを言っているから、
お前は結婚できないんだとしかお叱りを受けそうですが、
ビジネス上の取引において、人的な好みと打算の総和で
人間は動くのだと思います。

結婚だって、好きでしょうがないか、
一人で老いるのは寂しいとか、打算的な理由でするんでしょう。(きっと(笑))

そんな話は置いておいて・・・

CMは、現状の外注コストの上昇に対し、
危機感を持っているゼネコン側においても、
メリットがあり、
物件受注の
仮内定時の専門工事会社との面談では、
地場ゼネコンの会長や社長の総出で新規に下請として傘下に入れるべく
全業者の面談に立会を行い、
競合他社の、どのゼネコンの下請けとして入っているかを
どういう経緯で競合と付き合いを開始しだしたかなど、
事細かに確認し、戦略を練ったり、
原価圧縮が不備な独自の受注現場の、
見積をその場で依頼する事もあります。

危機感を持っているゼネコンにとって
建設費の85%を占める外注原価上昇は、
自社の受注競争と利益の確保において死活問題であり、
既存取引きの下請だけでは、
この荒波を乗り切りきれないと判断しているゼネコンは、
CM方式による優良な下請紹介を活用し、
血の入替をするメリットを良く理解した上で、
積極的に一定の割合でCMを取り入れようとしている会社もあります。

このバランスを理解したうえで、
真のコンストラクション・マネジメントにおいて、
私がルールであり、
弊社以上のレベルの仕事をし、
結果を残せる会社など有り得ない、
特別な存在であるという確信が有ります。

一方で、世の中には、
相続対策などマンションを早期に建設着工せざる得ない状況で、
真のコンストラクション・マネジメントの存在を知らずに、
マンションを建設されている地主様が大多数とは思います。

都心部に土地をお持ちの地主様にとっては、
現在の建設事情においても
マンションをボラれずにキチンと建てれば、
私が色んな悩みを抱えて
事業を営んでいる事が馬鹿らしくなるほど、、
莫大な収益を上げることが可能な方も多くいることも事実です。

実際、ある程度の規模の物件を建てることになると、
家賃7500万の年間収入に対し、ローンの返済が2000万円台程度の、
超高収益を上げることになろう方もいらっしゃいます。

5000万を一般的な実業を創業し粗利であげることは、
かなり難易度は高いことですが、土地を持ち、
ボッタくり業者を遠ざけ、
CMを活用してマンションを建築すれば、
このようなことも可能なのです。

土地を持っていない私にとっては、
羨ましい限りの話ではありますが、
優良な土地を持っているということは、
圧倒的なアドバンテージにはなります。

しかし、多くの場合、それに気が付いていないか、
営業マンを大量に雇った土地活用系営業会社の
養分になっている場合が大半かと思います。
(30年一括借り上げを謳う所の話です。)

建築のケの字も知らない大きなボッタくり会社の、
その他大勢の営業マンと、
自らの仕組みを構築し、実績を積み重ね、
1人で年間20億の案件を動かし、
広報・営業から、CM交渉によりコストダウンの結果を出し、
現場のコントロールまで全てやっている人間と、
どちらの人間の実力が優るか考えて頂ければと思います。

と・・・かなり熱が入ってしまいました。。。

要は、折角、先祖代々相続する土地のポテンシャルを、
ドブに捨てるような勿体ないことするなら、
私に聞いてくださいということです。

ここからは、告知の告知(笑)ですが、
相続対策は、
建設費が確実に下がるであろう2020年まで、
待てない事情もありますし、
自民党が政権を取っている限り、
公共事業のバラマキは続くものと思われる為、
建設費の上昇による民間着工数の調整局面を迎えても、
リーマンショック直後の相場まで戻ることは
有り得えないと思われます。

立地や規模にもよりますが、
地主様の莫大な収益の可能性・シュミレーションや、
㈱土地活用の真のコンストラクション・マネジメントの仕組み、
ブログでは書いていない最新の建設業動向などについて、
弊社の新事務所に、10人限定のミニセミナールームを作成中ですので、
5月にミニセミナーを開催しようと思います。

準備が整いましたら、本ブログで告知しますので
お楽しみに。

こんな更新頻度の低いブログ(汗)で、
「それまで待てない!」等、
気になられることがありましたら、
お気軽に、お問い合わせください。
2014/04/11 01:16|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

今日は、久々に建設費ブログの更新です。

6月から建設費の見積を開始し10月初旬に着工している物件ですが、
お客様に、何処の誰の物件か解らなければいいですよとの
了承をようやく頂けたので、
株式会社土地活用のコンストラクション・マネジメントの破壊力を書いてみようと思います。

物件は、色はまだ未決定ですが、こんな感じ・・・
14階建のマンションと奥に見えるのがタワーパーキングです。
Kマンション_131010
Kマンション_131014

建設業は、9月末までの請負契約で消費税5%ですから、
見積時期が駆込需要に正にぶち当たり、
みんなが上がる上がると脅すものだから、
夜もうなされるほどの恐怖におののいておりましたが、
何とか予算内に抑え込みました。

6月末見積開封の
1回目ゼネコン5社入札の低額3社の平均値
5億7160万円(既存杭抜工事費・タワーパーキング杭基礎含む)

5社の中には、2社、銀行紹介のゼネコンも含まれているので、
1回目の結果は全く操作のしようもない、
この物件の相場と思っていただければと思います。

1回目にオーナー様と見積開封をしたとき、
そのまま、お施主様と管理会社の方と飲みにいったのですが、
大幅に予算オーバーしていたので、ワタクシ、
頭を抱え、気持ち悪くなり、無口になり、お腹痛くなってしまいました(汗)
(6億を大きく超えるゼネコンもいました・・・)

この物件の同一図面・数量の中で、
コストを予算内に納めなくては行けません

弊社のコンストラクション・マネジメント(既存杭抜工事費・タワーパーキング基礎含む)
による専門工事会社の入替を含む交渉の結果・・・

第2回入札結果
4億7000万円

もう一回書きましょう(笑)

5億7160万円→4億7000万円(税別)

どうでしょう?本物のコンストラクション・マネジメントの破壊力、
自称(笑)首都圏、最強の建設コンサルの実力を
思い知りましたでしょうか?

これとは別に、ビル解体とタワーパーキング本体工事を入札を昨年末にやっていたのですが、
タワーパーキング本体については、
CMを導入以前に、他社の土地活用提案会社やゼネコンの見積より、
5000万円の削減を果たしました。
(解体はアスベストが有ることが他社の提出後から発覚したので、同じぐらい)

この物件は、立退きからビル解体まであり、
計画期間が長かったのですが、
建設原価自体の値上がりを無視しても、
当社の実績値の方が、値上がり以前の提案会社達が出した金額の多くより、
2億以上安いです。

みんな、みんな乗っけ過ぎ(高笑)
どんだけボッタ食っているんだよという話です。

最近、駆込需要の影響か、幹線道路沿いに、
地主様の2000㎡超の大型物件の基礎工事を良く見るのですが、
この物件にも最初は提案してきてた、
ボッタくり会社達の看板が、べったりと貼りついております(笑)

ああーーもったいない、もったいない。

きっと、3%の紹介料目当てに、
良いように税理士や、地元の不動産屋さん達に丸め込まれたか、
問い合わせ先が解らずに、ボッタくり会社に自ら問い合わせて、
営業マンの感動営業(笑)に、
押されれて印鑑おしゃちゃったんでしょうね・・・

対地主様向けのマンション建設は、
動くお金が多いので、相談した先が顧客情報を抑えた上で、
何のノウハウが無くてもできる口利きだけで
キックバックがガッポガッポ入ってきます。
(タダの口利きだけで本業の年収より多いんじゃない?というのもあるらしいです)

それと、オーナー様達と話していて異口同音に聞くのですが、
土地活用提案会社の営業マンは、
自分の営業成績の為に契約する事ばかり考えていて、
顧客の将来のことなんか、
これっぽっちも考えていないようです。

そんなところに頼んで、建ててしまっている
多くの地主様が不憫で不憫で不憫でなりません。

せっかくの資産が、彼らの養分になって
食い散らかされているだけですから。

一括借り上げなんかしたら、
家賃まで養分として永遠に食い散らかされていきます。

私も会社の代表者なので、契約はしたいですが、
地主様であっても無理に建てさせるようなことはしないですし、
賃料が安いエリアで、
微妙な利回りしか出ない土地だった場合、
その土地では建てない方が良いとパスして、
都心回帰(要は都心に土地を買って建てる)を促したりもしています。

契約を頂くには、土地が既にあるところに建てて頂いた方が、
話は早いのですが、お客様の将来を真剣に考えれば、
「将来買われるかどうか解らないのに都心の土地を買うように勧める」をするという、
将来への道しるべとなる重要な判断材料となるアドバイスを、
無料でやっているのですからボランティアみたいなものです。

当社は不動産会社でもないので、土地を売って仲介手数料が欲しい訳でもなく、
ただ単に、自分だったら、ここにこの収支で建てるかな?という、
判断基準です。

ガンガン営業系の会社なら、ちょっと都心より賃料が安い程度で、
物凄い悪い土地でもなく、オーナー属性も良く、銀行融資も通るので、
余裕で建てちゃうでしょうけど、
彼らの毒牙に掛かるのを駆逐したいという思いもあります。
(少なくても、アドバイスに、お金を取るべきだという方もいますけど・・・)

目の前にいる方が、建てることによって不幸になることが、
解っているのに建てさせるような感覚は私には理解できませんし、
提案会社の営業マンより、私の方が、圧倒的に知識はあるのですが、
仮に彼らの会社に営業マンとして、入ったとしても、
1件も契約が取れずに、3カ月でクビでしょう(ヒーン)。

死神を見ながら、自己の利益の為に、
より高くボッタくって建てさせるような考えには、
到底賛同できません。

当社のマネジメントで計画中の物件の一部ではありますが、
パースも続々と作成中(設計事務所のサービスがある物件だけ(笑))です。
(色は未定)

来年の3月以降は、まだ見積スケージュールに余裕があり、ご対応が可能ですので、
お気軽に、お問い合わせ頂ければ嬉しいです。

横浜PJ131107s

PJ_01_131027.jpg
ー外観2


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2013/10/30 12:57|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          オリンピック          マンション    

 

オリンピックが決定し、少し時間が立ってしまいましたが、
巷はでは、色々と建設費は、
上がり続けるような事が言われているようですね。

そこで、建設費を扱うプロとしての動向見解を
独断と偏見で書かせて頂きます(笑)

その前に、現在の東京の建設業の置かれる現状を
統計と、実勢より分析してみます。
統計1
統計2
↑クリックすると大きく見えます。

消費税の駆込需要の統計は本年9月まで着工分なので
もう少し注視する必要があるとは思いますが、
貸家と分譲マンション(赤)の着工数を見てみましょう。

まず、貸家
これは木造・軽鉄アパートと、地主様、投資家様等の
長期保有目的のRCマンションの着工数

確かに、ノータリンの野田政権が倒れた直後の、
冬から比べて増えてはいますね。

でも、去年と同程度の着工数。

少なくとも7月までの数字上は、
駆込需要の影響は、
それほどでもなかったのでしょうか。

これまでのゼネコンさん達の言い分を見る限り、
6-7月の見積が忙しかったとのことで、
8-9月着工分はもう少し増えているとは思いますが・・・

一方、分譲マンション(赤)

アベノミクスの影響で浮かれたディベロッパーが、
バンバン、マンションを建て始めたと思う方もいるでしょうけど、
実際は、違います。

消費税増税を前にして、着工数の減です。

これは、建設費の上昇、アベノミクスによる地主の強気
等、売り方の強気が影響しているのでしょう。

前から言っていますが、
分譲ディベは、原価(土地値+建設費)が上がれば、
当然売値に転嫁していかなくてはなりません。

分譲価格に転嫁して買う人が居るかというと、
3-40代の殆どの人は、給料なんて上がってないのに、
簡単に転嫁など出来る訳がない。

そもそも、今の30代は就職氷河期世代ですから、
都内にマンション購入が可能な層が非常に薄い世代です。

大学を出ていれば、そこそこの企業に就職できた、
バブルを体感したことのある最終世代までとは、
殆どの人は、全く感覚が違います。

6-7年前のミニバブルの時、
まだ上がるまだ上がると、強気判断をしていたディベ、ファンドは、
大きな傷を残して飛んでいきました。

今、生き残っているディベは、そんなババ抜きをしながら、
知り合いの業者が、ぶっ飛んで行った様を、自らも多少の傷を負いながら、
嫌と言うほど見てきています(ぶっとんだ所からの転職組もいるでしょう)。

人間と言う生き物は
高い授業料を払って、賢くなるのです。

当然、原価の上昇を
価格に簡単に転嫁が出来ると思うような、
アホな買い方はしない。

つまり、既に調整局面に入っているのだと思います。

今年の10月以降の増税済の下半期の話をすれば、
「お知らせ看板営業」
が既に再開しています。

新築するときは、「お知らせ看板」というのを敷地に掲示します。

面積、階数、設計事務所、施工者、事業主名と住所などが、
記入してあって、掲示した後に、写真を撮って、
役所に提出と近隣説明の開始をする為です。

ゼネコンは、この情報をある所から買って、
「施工者欄に未定」で、且つ、一般事業者の、
やりたい時期・規模の物件を狙って、
設計事務所や法人系事業者に、電話や飛び込み営業をして、
相見積に参加させてもらいます。

仕事が薄い時は、こういう営業スタイルもあるのです。

設計事務所とも話すのですが、
ここ1年半程は、仕事の話が溢れていたので、
そのような営業スタイルは、
パタッと止まっていたように思えるのですが、
今年の9月に入って急激に増えてきているように思います。

たまに、飛び込んできたゼネコンの営業マンを捕まえて
話すのですが、
「下期は薄いので、こういう営業も再開した。こうなることは解ってはいたんですけど」

1部上場クラスのゼネコンの話です。

ついでと言えば、なんなので、
「オリンピックが決まって、御社内も盛り上がっているんじゃないですか?」
と、振ってみると、
「ああいうのは、スーパーゼネコンクラスじゃないと落ちてこない。
うちクラスだと、せいぜい、JVでオコボレを1棟ぐらい受注させてもらえる程度でしょう。」
と、悪くはないが、余り期待していない様子です。

一般の方々は、根拠なく建設業が浮かれていると思うかもしれませんが、
全くそんなことはありません。
(スポーツとしてのオリンピック開催自体はワクワクしていますけど^^)

オリンピックの建設予算としては、
4500億円、工期としては、2016年~2019年
主に3年間で工事をするとすると、
年間、1500億円です。

うちでも、年間25億やるんだから、その、
たった60倍です。

世界的な大プロジェクトなのに
大したこと無くない?(´・ω・`)
←こいつが60匹で出来る程度の規模です(笑)

思い起こせば、オリンピック自体がコンパクト化と既存施設の再利用。
今更、整備すべき、ホテルも無し。

新設プロジェクトと言えば、メインは、
変態建築家、ザハ・ハディッドの変態新国立競技場1300億円
分譲マンションに転用すると言う噂の選手村950億円

後は、マリーナや、ホッケー場、他仮設等、鉄骨系でしょうか。

今頃、スーパーゼネコン同士で割振り・JVの話し合い(要は談合w)が
為されていることでしょう。

建設業に大きな影響を与えるのは、全工事が同時着工すると、
基礎配筋工事をする際の鉄筋屋が全く足りなくなる程度でしょうか。

招致委員会のプロジェクトマネージャーは誰だか知りませんが、
基礎工事の同時着工だけは、勘弁してほしいものです。

その他は、地上部は多分、鉄骨やPC(プレキャスト・コンクリート=工場製作のコンクリート)
でしょうから、材料費は一杯掛かっても、余り大勢には影響は無いでしょう。

選手村は、一見影響があるように見えるかもしれませんが、
大手の分譲ディベロッパーと共同開発をするらしいですから、
ディベロッパーが、その販売時期の単独自己開発の棟数を減らして、
供給調整するだけだと思います。

例えば、1万戸選手村から、販売物件が出るなら、0.8万戸、
単独自己開発を減らすでしょう。

今現在が、年間4-5万戸の供給数で
普通に考えれば、同時期に販売して
供給過剰で売り物をダボつかせる程、
今のディベロッパーは馬鹿じゃない。


そんな先のことより、ついに、首相より決定が明言されてしまった、
消費税8%増税後の、
「この新世界をどう生き延びていくのよ?」
という事が、ゼネコン中枢に取っての頭の痛い所でしょう。

まだ、専門工事会社(下請)、職人さんレベルまでは、
下期の動向は伝播してはないと思いますが、
ここ1年は、買い方優勢局面に反転していくものと思います。

かと言って、既に、職人さんは減っていますからリーマンショック直後の頃のように
建設費が酷く落ちこむ事は無いでしょう。

独断と偏見を持って、ここ1-2年の建設費動向を予測すると、
緩やかな買い方優勢が続くという程度でしょう。

オリンピック開催は、消費税増税で冷え込んでいるであろう
建設業に幾分か足しになる程度でしょう。

まだまだ上がると、思っている強欲な土地の売主は、
そろそろピークなんだと思っておいた方が正解でしょう。

買手の収支が合わなければ、誰も無理して買いませんから。

そんなこんなで、オリンピック万歳!

マラソンは沿道から見れるはずなので、
絶対に早起きして見に行きます^^

↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2013/09/15 11:53|土地活用TB:0CM:3

       建設費          土地活用          マンション    

 

土地活用で賃貸マンションを作る仕事をしていると、
賃料相場を調べる為に賃貸サイトをひたすら見ています。

そして、仕事をしながら妄想します。

駅距離、仕様、色、間取り・・・

自分が、このエリアに住む時に何を優先順位にして、
何処まで通おうと思うかな。。。

等です。

そして、実際に、サイトに出ている情報から、
引っ越した後の、生活を妄想します。

妄想はタダですので、何処のエリアでも入り込めます。

例えば、今、〇〇駅のアパートに住んでいたとしましょう。
良い部屋に引っ越したいなーと思い始めます。

社会人の引っ越しの動機というのは、
転勤、転職して会社が変わる、会社まで遠すぎる、結婚した等、
色々とあるとは思いますが、何かしらライフスタイルを変えたいと
思う方が、引っ越ししてくるのだと思います。

東京のRCのマンションに住むような方であれば
殆どが、ワクワクをしながらの前向きな引っ越しでしょう。

しかし、賃貸サイトを見ていると、
何で、こんな部屋を作っちゃっただろう
というのが、結構あります。

仕事柄、目が肥えているせいか、
エリアを絞れば、自分の住みたい部屋を探すのは
至難の業となるほど少なくなります。

同じ駅で絞った面積では何十部屋も空室があるというのに。。。

25㎡程度のワンルームですと、
間取りは、そうは変わりはでませんが、、
それでも物件色使いや、仕様の雰囲気で、
住みたいか住みたくない部屋か、
変わってくるものだと思います。

30㎡を超えると、間取りは結構な違いが生じてきますが、
何処にベットを置いて、何処で食事して、テレビを置いて、
ソファーを置くかとか当然のように
サイト閲覧者は考えながら、
引っ越した後のライフスタイルを妄想しているでしょう。

中には、何でこんなところに、キッチンがあるの?とか、
何で、こんな中途半端な位置で、
ベットルームとキッチンを区切る引き戸をつけているのとか?

中途半端な位置にあるなら寧ろ無い方が、
本棚とかでベットを隠せるのに・・・とか、
色々、文句を言いたくなります(私は心の中で呟いております。)。

確かに、土地の形から、各戸の間口幅はある程度は、
決められてしまうので、
企画側にとっては病む負えなかったのかもしれませんが、
本当に、それをするしか、答えは無かったのかなーと、
思う事もあります。

もし、今まで、20㎡ぐらいのアパートに住んでいて、
30㎡~40㎡ぐらいのマンションに引っ越したいと思った時って、
やはり、ソファーとか置いてみたいと
思うんじゃないでしょうか。

そのソファーの位置を考えたとき、
ベットがある部屋と分けたいと思うでしょうし、
ベットが無い部屋が、出来るだけ、
広い場所であって欲しいと思うんじゃないかと・・・

なのに・・・なーんで、こんな間取りで、
こんなダサい色使いなんだと嘆くような部屋が多いです。
(色には、オーナーの好みがあり、建てる時は、余り口出しはしませんけど)

まあ、そういう部屋は、人気が無いので、
賃料も、他より安いです。
(だって誰もが住みたくないんだもん。)

流石に、人様の物件なのでセミナーとかでは、
ダメ出し大会はできませんが、
個人的に、この物件の何が駄目か、どうすれば良かったのか等は、
暇な時に、ネットを見ながら、お話しすることは出来るかもしれません
(有吉じゃないですけど、相当毒づいてしまうかもしれませんw)

実際、東京で33㎡で12万円を超えるような、賃料のエリアで、
それを求めるような方は、会社から早く帰れるというのを
基本として求めながら、その中で広い部屋に住みたい、
出来ればそんなに家賃が上がらず、
お洒落な部屋というバランスを見ているのだと思います。

そして、まあ、このスペックで、この間取りの、
部屋ならちょっと予算より多いけど、
住みたいとか、色々妄想している訳です。

地主様等、企画する側は、逆に解釈すれば、
ちょい増しの予算でも住みたいと思う部屋を、
他の競合物件より安く作れば良いだけです。

場所(駅距離)や、
階数は、選ぶことはできませんが、
頭の使い様、探究心さえあれば、
私の思う、レベルの低い企画にはならないとは思うのですが、
業者の言いなりになって作ってしまったんだろうという
部屋は沢山あります。

弊社は、コンストラクション・マネジメントにより、
ゼネコンの入札金額から建設費を10%以上削減することを
他社には出来無い特殊なノウハウとして、ご提供していますが、
単に、安普請に建てることは有り得ません。

安普請に建てれば、40年以上に渡って安普請並みの賃料が帰ってくるだけで、
投資効率というのを考えなくてはなりません。

その意味で建設費、コスト(原価)が理解できなければ、本当の意味での、
土地活用の提案など出来ないのではないかと思っています。

それが出来るのは、コスト(原価)を理解できない設計事務所でもなく、
安い仕様で高く受注したいゼネコンでも無く、
当然ですが、馬鹿みたいに高いぼったくりハウスメーカーでもないと思います。

弊社がコンストラクション・マネジメント(CM)で提案しているのは、
イニシャルとしての建設コストを理解しながら、
賃料を上げる為に、
過剰ではないハイレベルな仕様を整え、
その仕様の下で、図面を起こし、
図面を下に積算をし、統一数量にて入札を掛ける事です。

そして、その入札金額から更に、
専門工事会社(下請)の入れ替え作業を行うことによって、
10%以上の建設費を削減する
ことによって、
他の賃貸マンションと比べ、収益的に優位に立つことです。

他社と弊社の企画段階のラフ図面での概算金額(値上がり基調の中なので余裕を見た値))を比べられる方も、
いらっしゃるかもしれませんが、
全ての図面が揃った状態での、入札+入替え作業をした最終見積金額は、
他社の追随を許すことは絶対に有り得ません。
(概算もそこそこ安いですけど、概算で勝負している訳ではないので)

そんなことはしませんけど、弊社がCMをした物件で、
仮に、入替え作業により弊社の紹介した専門工事会社(下請)を
全部、工事中に、梯子を外して引っ込めたら、
100%元請ゼネコンは数千万単位の大赤字になります。
(ゼネコンが自力では単価を追っ付けられません)

コンストラクション・マネジメントによる流通経路の変更と交渉により工事費を削減しながら、
賃貸の付きやすい部屋(賃料が取れる部屋、問い合わせが来る部屋)を企画・建設する事が、
究極の土地活用だと思いますが、
そのようなことが出来る会社が他にあるでしょうか?

今期、有難いことに、20億円以上の物件をご用命頂いていおりますので、
来年は、ニョキニョキと、本物の土地活用とは、
このようにやるんだ!という物件が建ちあがってきます。
(ちょっと贅沢しすぎの物件もありますが・・・)

徐々に写真をアップしていきますので、
お楽しみにしてください。


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2013/08/13 09:16|土地活用TB:0CM:2

       建設費          土地活用          マンション    

 

株式会社土地活用
突然ですがこの記事をご覧になっている皆様も、
何かをするときに情報収集をすることでしょう。

例えば行楽地に行く予定があれば、より良い旅になるように、
現地の観光スポット、交通費、旅館の料理・お風呂・評判、
天気etc・・・
を事前に調べてから行くことが多いでしょう。

今の時代、ネットで検索をかければ無数に有益な情報は出てきます。
情報を得ること・発することは、ここ10年ほどで圧倒的に簡単になったと感じております。
(無益な情報も沢山ありますが・・・)

ということで、本日は、情報収集の重要性と、土地活用について、
書いてみようと思います。

前にも書いたかもしれませんが、
孫子の兵法には、
「彼を知り己を知れば百戦危うからず。彼を知らずして己を知れば一勝一敗。
彼を知らず己を知らざれば戦うごとに必ず危うし」

という言葉があります。

ミッドウェー海戦では、兵力は互角であった帝国海軍と米海軍の勝敗を大きく分けたのは、
索敵からの情報収集に基づく、戦略立案と言われております。

私自身は軍国主義者でも戦争マニアでもありませんが、
ミッドウェー海戦をご存じない方のために、動画を探していたら漫画があったので、
こちらをご覧いただければと思います。





動画でも言っていますが、勝敗を分けたのは偶然性、必然性と様々な事が複雑に絡んで、
多少の幸運・不運があったのかもしれませんが、
勝者は勝つべくして勝ち、敗者は負けるべくして負けたのだと思います。

しかし、地主様や投資家様がマンションを建設する場合において、
莫大なお金が動くにも関わらず残念な事に殆どの方は真の情報収集を怠り、
なんとなく、知り合いから紹介された、又は、聞いたことある会社だから
等と言う理由で、建設を開始されているのが実態でしょう。

真の情報収集とは、戦いに勝利するための情報を得るということです。

帝国海軍は米海軍には負けたかもしれませんが、
一定の打撃を与えていますし、情報収集もしていなかった訳ではありません。

開戦当時は、大艦巨砲主義から戦闘機を主体とした空母の時代への
戦略変更に置いても、米海軍に劣っていたわけでもなかったと言われております。

それでも、残念な事に負けてしまいました。

同等・互角の兵力は、
地主様にとっては土地に置き換えられるかもしれませんが、
同じ土地にマンション等を建てる際に、
建てる方法について真の情報収集をせずに、
本来であれば、収益的に圧勝できるはずの立場を
不意にしているケースが多いように思います。

立場を不意にしているとは、きちんとした戦略に基づいて、
計画を行えば本来得られたはずの莫大な利益を取り逃がしているということです。

当社は営業活動中にオーナー様より他社の提案収支を見せて頂くこと事も多く、
現在、見積作業をしている案件でも、
1年前の他社提案の総事業費から2億円以上削減できる見通しがあります。
(建設費が値上がり基調の中でもです。)

殆どの方々は、働いてお給料や、事業をされている方は、
お客様から売上・粗利を得た経験があるとは思いますが、
普通の人であれば、それだけの金額を稼ぐことは、
並大抵ではなく、長い年月をかけて、得られるかどうかも解らない途方もない金額です。

情報収集を怠り、何となく、そのような高い提案を受け入れる地主様がいるからこそ、
その提案会社は大規模に成り立っている訳ですが、
そのような提案を受け入れてしまえば、
長期的な結果として、残念な事に飛龍や赤城のように、
本来持つポテンシャルを発揮しきれないまま、
先祖から残された土地があるという極めて幸運な立場を手放してまうことになる方も
いることでしょう。


仮に、建設業・建設費の仕組みを知りつくす私が、
一定規模のマンションを事業主として建設できる立場にいれば、
必ず、コンストラクション・マネジメント方式にて見積をします。
(土地は、持っておらず、土地を買って建てる程、資力がありませんが・・・)

殆どの地主様が、土地活用を思い立って最初に行っていると思われる、
土地活用系の営業(施工)会社に問い合わせる事は時間の無駄なのでしませんし、
設計施工方式で、発注することもあり得ません。

設計事務所に設計監理を依頼した上での、
単純な相見積方式での発注をすることもしません。

単純な相見積方式より真のコンストラクション・マネジメント方式では10%以上安く、
同じ物が建設できることを知っていて、
建設費と賃料のバランスを見ながら、最適な部屋割り、仕様を選定するノウハウがあり、
それに人生を捧げてきたからです。
(同年代の方がしてきたであろう楽しいことなんて殆どしていません)

私に、ご依頼頂いた、お客様方は、情報収集を行い、
結果として、賃貸経営という面から、
圧倒的に有利な立場に立てることになった方々ばかりです。

仮に、何も考えずに土地活用営業会社の言われるがまま建てた
他の大家さん達がローン支払に苦しむ時代が来たとしても、
左団扇(うちわ)でマンション経営を乗り切っていくことでしょう。
(そもそも弊社は将来的に融資返済に困りそうな案件は、
一時的に儲かってもポリシーに合わないので、お断りしてますが。)

その方々が勝利を確信できる立場に立てているのは、
偶然でしょうか?必然でしょうか?

それは、ミッドウエー海戦にて米海軍が勝利したことと同じように、
偶然、一次情報を知った等という状況から、
勝てる戦略を立案し(させ)、正しい決断ができたということは、必然的な勝利なのだろうと思います。

戦いの勝敗は、情報収集からの選別、
戦略立案の部分で大半は決まっており、
選別した正しい情報から情勢を分析し、勝てる戦略立案さえできれば、
それに沿って戦いに挑むのみです。

株式会社土地活用にコンストラクション・マネジメントをお任せいただけるのであれば、
企画から建設中までは軍師・傭兵として私がコスト・建設プロジェクトと戦い、
建設後は、勝てるのが解っていながらも
入居者募集は大家さんの仕事となります。

一定の賃料坪単価が得られる首都圏では、
土地があれば莫大な収益(長期累積キャッシュフロー)をあげるマンションを建設することが
可能です(きちんとやれば)。

しかし、業者に踊らされて、きちんとやらなければ、
家賃収入から、経費・ローン・税を引いた額が
マイナスになるデットクロスを迎え、収益性の悪さから、
その時点(15~20年程度後)での内部留保も薄く止む無く手放している方が実在し、
結果として賃貸マンションの任意売却案件などが生まれて来るのです。

提案内容は、土地活用営業会社や一般的な建設業の会社と、
真のコンストラクション・マネジメントでは全く異なるものです。

その事を、出来るだけ多くの地主様・投資家様に知って頂きたいと思います。

少なくとも、このブログ・記事に辿りついた方々は、
建設という日常生活では滅多に起こらない一大事業に向き合い、
情報収集をしようと思い、「建設費」か何かの検索をして来られた方が、
多いと思います。

真剣に、マンション建設をお考えである方は、
過去の記事においても、殆ど出し惜しみすることなく、
何処にも書いていない、大半の建設関係者ですら知らない
建設業の裏話・ノウハウ・分析を開示しています
ので、
是非、遡って、ご覧になって参考にして頂ければ嬉しいです。


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2013/07/14 21:06|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          消費税          マンション    

 

平成25年3月22日の公正取引委員会から発表された
「消費税の円滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法案」
↑詳しくはクリックして各条文をご覧ください。

簡単に纏めると、オーナー様は今年の9月末までに請負契約すれば、
来年、4月以降の竣工物件においても、5%のままで良いということです。
詳しくはこちらもご覧下さい。
(消費税は原則として、竣工引渡し時の税率が適用されますが経過措置として、
このようになっているようです。)

オーナー様からゼネコンへ支払う消費税は、簡単で解ったけど、
ゼネコンからの下請専門工事会社への支払いはどうなの?
という、素朴な疑問は誰でも湧くと思います。

ゼネコンさんと下請専門工事会社さんに対して、
建設費の原価を交渉していく会社の代表者として、
見積上のルールとして当然うやむやに避けて通ることが出来ません。

まずは、取引先から情報収集。

幾つかのゼネコンさんに現状の考えを聞いたところ、
「まだ、下請への支払いまで考えていない」
「前回のは監督だったから良く覚えていない」
という回答です。

そこで、国に突撃電話です(笑)

たらい回しにされた結果・・・

公正取引委員会(うちは取り締まる側だから国税庁に聞いてください。)
→国税庁HPに内閣官房消費税価格転嫁等対策準備室の問い合わせ先
→内閣官房消費税価格転嫁等対策準備室
(公正取引委員会に聞いてください→すで聞いた(笑)→経済産業省に聞いてください。)
→経済産業省(財務省主税局税制第2課に聞いてください。)
→財務省主税局税制第2課

初めは、相対取引の契約だから・・・のようなことを仰っていましたが、
「国がルールを言ってもらわないのは誰かに不要な税のシワ寄せがきて困る」
と伝えたところ、ご回答頂きました!

聞いた質問と、解答は下記の通り、
(聞いたことは書いてますが、正確には、ガイドラインが出るまで待つか、ご自身でご確認ください。)

①下請契約が本年9月末までに完了している場合、来年4月以降も5%で適用で良いか?
・OK

②元請契約が本年9月末までに完了していて、下請契約が10月以降の場合は、
来年4月以降は8%支払いで、その増税分負担は、元請ゼネコンとなる解釈で良いか?
・OK。でも8%申告すればゼネコンの負担にはならないはず???還付ではない???
(ゼネコンから社員へ給料分の支払いは消費税掛からないから、
3%じゃ還付のような事は起こらない気がしますが、顧問税理士さんに真意を確認中です。。。)

③上記の場合、来年4月以降の物品(建材)購入の税率は納品時の税率で来年4月以降は8%か?
・OK

④本年9月以前に下請契約をした場合、来年4月以降の物品(建材)購入の増税分負担は、
下請となる解釈で良いか?
・OK

⑤ガイドラインが示されるのは何時か?
今作っている。今、国会で審議中なので審議が通り次第出す予定。
増税するかが確定するかどうかは関係なく先に出す。


6月末?目標?らしいです。

来年4月以降の竣工物件なんて、着工しているのも沢山あるし、
もう世の中動いちゃっているんですけど。。。

住宅瑕疵担保責任保険の適用時も基礎工事(鉄筋の検査が必要)が終わった後に、
法律上の申請が始まって国交省に毎日のように電話して騒いだ挙句結局、
全国的にタイミングが合わなかった場合は、
非破壊検査でOKにして貰ったですけど、今回も混乱するでしょうね。。。

改正建築基準法の時もぐちゃぐちゃでしたが、今回は国土交通省はあんまり関係なく
省庁横断の大増税国家プロジェクトで一番最初に、
一番大きく迷惑が掛かるのも建設業でしょう。

元はと言えば瀕死の民主党の元野田総理が
突っ走って強引に決めた事に問題があるのですが、
この決定は国民を幸せにしたのかと思う日が来るでしょう。

しかし我々、一般人は、国の決めた法律・ガイドラインに従って働くしかないわけですから、
「実態に即した」「全国統一の」経過措置ガイドラインを一刻も早く示して欲しいものです。

今後、3%、5%の消費税増税は、消費税還付を受けれない業態の法人、
個人の事業主様にとっては、大きな負担になるでしょうし、
確実に、1件の税額の大きい建設業にシワ寄せは回ってくるでしょう。

100円のパンで3円上がるのとは訳が違います。

分譲マンションや戸建の価格に転嫁できるかは、
一般的には住宅ローン減税に騙されている部分もありますが、
減税措置が終わった瞬間から減税分が
そのままローンを受けた人の負担に圧し掛かってくるのは目に見えているので、
購入判断も鈍るでしょう。

そもそも、今、銀座などで、瞬間的な好況に沸いているのは、
株や金、不動産を保有している一部の資産家の方々だけですし、
一般的には、円安と増税で実質的な物価上昇するだけで
余計に苦しくなるだけでしょう。

1年後に景気動向がどう動くかは注視していく必要があると思います。

また、分譲マンション以外の用途も建設業には沢山ありますが、
公共事業などは、国や県が余計に税金を払うだけになりますし、
いっその事、安部総理の英断で、増税無しなんて事があることを期待しつつ、
準備だけはしていかなくてはと考えます。

今後も動向を追っていきます。続く・・・


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2013/04/08 14:59|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          マンション    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2月9日に行われた、土地活用&新築不動産投資セミナー
無事、ほぼ156席満席にて開催することが出来ました。
IMG_1626.jpg


ご参加いただけた方々、大変ありがとうございました。

当日、早朝まで製本をやって一瞬眠りに自宅へ帰ったところ、
事務所の鍵を落としてしまい、資料を取り出しや、整備が間に合わず、
開講時間まで、本当にギリギリで冷や汗を書きましたが、
狼たび団員の方々が資料配布をお手伝いいただけたことで、
何とか開催することが出来ました。
お手伝い頂いた方大変ありがとうございました。

そして、懇親会まで無事終わり、翌日から、前日までの無理が祟ったのか、
今までに無い身体の壊れ方をしました。。。
大分、回復してきましたが、スポーツ選手の大半は引退する30代後半。

次回セミナーをすることがあれば、
無茶せず製本屋さん?に出します。。。

暫くはお腹一杯なのでお茶会程度に済まそうかと思います。

そんなことは、さておき、
セミナーの内容についてです。

1部は、リピーターの方々には何度も聞いて知っていた方も多かったと思いますが、
当社流のCM方式の内容を簡単に説明させていただきました。

初めて聞かれた方に完全に理解して頂けたかどうかは不明ではございますが、
疑問点などございましたら、直接ご説明させていただきますので、
何なりとお申し出頂ければと思います。

2部は、狼たび団様の、講義。
条例や、規模、近隣住民さんの意向にもよると思いますが、
ゴミ出し系の管理清掃費を無くすことが出来たことが、
更なるポイントUPかと思います。

旅団さんの物件は、私が誰にも知られていない頃に、
私を信じてご指名頂き、
私の人生の転機となった思い入れの深い物件です。

最も、建設費の安いタイミングで、私を信じて、
CMを導入してくださって大成功された嗅覚は、
伊達に激烈な不動産の世界で長いこと生きていないのだなと思います。。。
(その後、ブログまで書いて、色んなところでセミナーまでする嗅覚もやはり只者ではないですけど(笑))

この物件、近い将来の引っ越しを狙っているのですが、
単身男性は入れないという激しすぎるオーナー方針のため、
そろそろ準備に掛かりたいと思います(笑)

場所にあった仕様・外観・賃料・建設費共に、
何度見に行っても非の打ちどころのない物件ですが、
あのような仕事が常にできるよう精進していきたいと思います。

EVの導入については、4階までは要らないという、狼たび団様のご意見ですが、
当社では、4階からは、EVの設置を基本的には推奨しています。
(狼さんの物件は半地下1階地上2階の3層です。)

私自身、駅でもなるべくエスカレーターを探すぐらいなので、
ビルの4階まで歩いて上がると思うと、うんざりしますし、
高賃料で埋められる続けるかどうかというのも、
オーナー様とご相談しながら進めていっております。

3・4部について、
まず、1種の意味が解らないというお声を多数頂きました。
1種とは土地の坪単価を使用できた容積率で割った、数字です。

マンション開発をするマンションディベや最近は、
不動産投資家様も用地仕入の指標として当然のように使っている数字で、
この1種単価と、場所・駅距離から相場観を持って皆さん用地仕入を行っております。

例えば土地300万円/坪で、500%の容積率が消化できた場合は、
300/5.00=60
土地200万円/坪で、200%の容積率が消化できた場合は、
200/2.00=100
となります。

この数字が高いか安いかで、ボリュームチェックをして事業収支を組む前に、
真剣に検討すべき物件かをまず検討します。

ただし、良く不動産の物件概要書に書かれている容積率は、指定容積率が一般的ですので、
全ての土地で、必ずしも、容積を消化できる訳ではありませんので注意が必要です。

建物は、日影規制や道路斜線・高度斜線・採光制限・条例など様々な規制を潜り抜けて、
設計していくので、土地情報を見ただけでは、厳密には1種計算はできませんが、
ボリュームチェックによりプランを入れる前に土地情報から、
ある程度、感覚的に、容積の消化できそうな数字を予測することが求められます。

始めは、中々、予測は難しいでしょうから、指定容積率で割った1種の最小値がある程度、
安そうであれば、事業性がありそうな土地かもしれませんので、
ご相談いただければと思います。

私が、ご説明した建設プランに、建設費を含めた基礎となるプラン・事業収支については、
どれぐらいの土地にどれぐらいの建物が建ち、
どれぐらいの建設費で、どれくらいの利回りが出るか、
1戸の割り方の基本的な考え方等も含めて、イメージして頂けるよう、
幾つかのパターンを出させていただきました。

正直パターンが多いかなとは、思いましたが、
エリアと部屋の割り方や、建設費については、
根本的なイメージが出来ていないと、
無知を良いことに付け込まれますので、
それが起こらない無いようにするための基礎知識として、
活用頂ければと思います。

建設費は、単純に坪単価だけで、議論できるものではないので、
もし、新築をご検討中の土地があるのであれば、
ベンチマークとして、これぐらいの建物だったら、
幾らぐらいで出来るだろう?
等と使えるかと思います。

その後の、相続・税務・フリーキャッシュフローのシュミレーション
難易度が高すぎるとの声が、かなり経験や勉強をつまれた大家様の多方から上がってきました。

確かに、難易度は高かったかと思います。
しかし、物件を建てれば、あのシュミレーションに近いことが、起こってきます。

補足としては、大規模修繕の費用は、
分譲マンションの管理会社のようなところからボラれなければ
実際、掛かっても、あの半分程度でしょうし、
保守清掃費も掛かって半分程度でしょうけど、
マックスで費用を見込んで余った累積CFを溜め込んでいくのは安心な計画かと思います。
(実際、あそこまで掛けて修繕している大家さんもいないでしょうし。)

3部は、90%と100%入居率でシュミレーションされているので、
入居率を高めることにより加算されると、
どのようにフリーCFが残っているか理解しやすいかと思います。

また、長期で億単位の人件費を払いつつも、
億以上のCFが残っていくことが予測されるのは、
歯を食いしばって、自分や家族・社員の生活費を稼ぎださないとならない、
一般の事業会社からみれば、羨望の眼差しでみてしまうほど、
やはりマンション経営は、稀有で、美味のある経営だと思います。
(だからといって誰でも出来る訳ではありませんが。。。)

一方で、私の知る多くの税理士さんも、実際に、不動産経営をされています。
狼たび団さんのようなプロの不動産業者も賃貸経営している業者さんは多くいらっしゃいます。
一般の大家様達も、その方々と競っていかなくてはならない土俵は同じ、賃貸事業です。

実際に、99%近くの大家さんが、あそこまで高度なシュミレーションをご自身ですることは、
不可能で、それ自体は、プロに任せるべきものなのかもしれません。

しかし、建てる前や、建てた瞬間から何も考えない、
シュミレーションされない中で、
最初の15年程度でCFを蓄財していかないと、
賃料の下落、経費扱いされる金利比率の低下による税金の増加、
修繕費の増加で、苦しくなってくるのも事実です。

それを逃れる為には、当初の利回りを建設費を抑えることにより、
出来るだけ高く設定していくことと、計画的な蓄財が必要となります。
(利回りをエリアによりバラつかせたのも、そういうところが多少は見えてくるように細工したつもりです)

そのような計画する上で、ある時に力を借りるべきなのは
やはりプロの力なのかもしれません。

私が、思うに、これまで出会ったお施主様は、
不動産や設計事務所など本業のプロであったり、
一般の方でも、不動産経営に勉強されている方が多いのですが、
皆さん苦手分野で人を使うことは非常に長けていると思います。

余り、1案件に対し、コンサルが多すぎるのも経費倒れになりますが、
これと信じた人間を上手く使いこなされているように思います。

劉備に孔明がいたように、将軍の立ち位置にいる有能なオーナー様は、
軍師を選び、意見を聞き、嗅覚を研ぎ澄まし、最終判断を下すのです。
そして、将軍には人徳・優しさと、厳しさの両方が必要かと思います。

又、セミナーでも、言いましたが、
「オーナー様は自分で全て出来る必要は無い」
と思います。

大きな会社の経営者は、どこかの畑のプロフェッショナル出身でしょうけど、
法務であり、税務であり、経理であり、営業であり、有能のプロフェッショナルを束ねて、
方針を出し、判断を下しているのは、普通に考えれば、理解できることです。

私自身、大きな会社の経営者でもなく、
全て自分で出来る訳ではないのは十分承知しています。

税務について、あのレベルのプロの知識・経験を身に着けるのは、
長い勉強期間と、常時の知識・税制のアップデートが必要となります。

私が、私の求めるCMについて、まだまだ上を目指してはおりますが、
今の仕事のレベルが出来るようになったのも、
誰も味わい続けることのできないような、苦い経験を沢山してきたからであって、
他の建設関係者が知識があっても実践することは絶対に出来ないものです。

オーナー様にとって、
単語や事象を知らないことが金銭的に、多大な損をすることもあるので、
解らないこと、疑問に思うことは、
税理士の先生にでも、私にでもお気軽に聞いていただければと思います。

そして、賃貸経営という戦争に、打って出られるのであれば、
確実に勝てるよう、事象に対し、基礎知識、相場観・ビジョンを養ったうえで、
後は、どのような人間を集めて、
どのように建てることがベストな選択なのか、
常に考えていただければと思います。

このブログでは何度も言いますが、
土地活用の成否は、計画段階の序盤で大半が決まります。
結局は、プランと建設費で大半が決まってしまいます。

大手だから安心?と思われる気持ちも解らなくはないです。

正し、建設業で実際に起こっていることは、
コマーシャルをバンバン打つような大手であることによって必要以上に高い建設費で利回り、本来蓄積できたはずのキャッシュフローは抑えれます。

それは、返済という多大なリスクを背負い続けることになりますので、
そのことをまず、理解して頂ければと思います。

実際に、世の中で、災害時の避難所になるほど安心と思われているほど、
公共建築物を建てているのは、一般的なゼネコンさんです。

そして、そのようなゼネコンさんにCM方式で建てていただいた
物件写真の動画を作りましたので、リンクをクリックして是非ご覧ください。

そして建てた後は、長期に渡って幸福でいて下さるよう、
きちんとシュミレーションを見定めて運用して頂ければと嬉しいです。

5部については、オーナー様がプロジェクトマネジメントの長として、
建てられる時に、どういう心構えでいるべきかということと、
建設業の動向について簡単に話をさせていただきました。

近隣説明に関する補足として、一般的に大変なのは、
周りに戸建住宅が立ち並ぶような土地を買ってマンション建設をする場合で、
よそ者が入ってきて、生活を妨害されたという意識が生まれてしまうのは、運もありますが、
やむおえないところもあるかと思います。
地主様の場合は、それまでの普通に、ご近所づきあいをしていれば
左程簡単な挨拶程度で済むケースが多いような気がします。

又、建設業の動向については、知っておいて損はないと思ったので、
ありのままをお話ししました。

参加された方々には、何か、判断にせまられた時に、
そういえば、あのセミナーで、あんなことを言ってたな。。。
と、思い出したかのように資料を見直すことがあっていただけたら嬉しいです。

今後とも、どうぞ宜しくお願い致します。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2


↑画質は歯車マークをクリックして、1080Pにしてご覧ください。
2013/02/13 07:11|土地活用TB:0CM:6

       土地活用          建設費          セミナー          マンション    

 

弊社の電話には日々、色んなお電話が掛かってきます。

お客様からのお問い合わせの電話が大量に鳴れば嬉しいのですが、
世の中そんなに甘くは無く、
SEO業者さん、出版社、取材・・・所謂、業者さんが殆どです。

折り返し電話をしてみると、出版社や取材は大体こちらから、
料金を払って雑誌に掲載されたり、出版料を払ったりする仕組みのようです。

昨日、興味本位(冷やかし?)で出版社さんに電話を返してみたところ、
「御社の場合、3000冊で560万円が最低料金です!」
と言われてしまいました(笑)

電話しながら、ざっくり計算したところ、元が取れるとは思いません(汗)
弊社は、建設費を扱うコスト会社ですけど、電話かけるところ間違ってませんか・・・

こういう電話に掛けてみると、
「御社のブランディングに!」
とか、必ず言われます。

世の中では「ブランディング」という言葉が流行っているのでしょうか?

フェイスブック等やって経営者の方々の発言を見ていると、
色んな方がブランディングという言葉を使っている、
又は、意識しているような気がします。

こういう電話が掛かってきて、勉強になるのは、
「世の中の営業の方は、ガツガツしてるんだな・・・」
ということです。

お問い合わせが来て、
要件が無い限り全く電話をしない草食系営業マンの私としては、
もっと、営業しなくちゃダメだな・・・
なんて、刺激を受けたりしております(笑)

そんなことは、どうでも良いのですが、
土地活用業界にもブランドというものがあります。

TVCM等をバンバンやっている会社は、
既に国内での強大なシェアを誇るブランディングされた会社です。

ここでkkenji1は、仮説を立ててみました。
「多くの地主様は、ブランドに弱い」
のかもしれません。

だから、普通に考えれば、ずっと安く同等以上の建物が建てられるのに、
ブランディングされた会社に頼む決断をされるのだと思います。

72名様にご参加頂く9月1日のセミナーでは、ゼネコン入札第1位から同一図面・数量で
18%もコストダウンした物件の見積書について、お話をしますが、
kkenji1が、お客様からご用命頂ける前には、
既にブランディングされた企業数社との戦いがありました。
土地活用事例2

428544_414013551970678_1789178737_n.jpg

1

269243_414013575304009_2136034420_n.jpg
(↑クリックすると大きく見えます。)

直接戦った訳ではないのですが、提案合戦です。

正直、提案レベルの次元が違いすぎるので、
全く負ける気がしませんでした。

ご用命頂いた結果、ずっと良いプランで、
ゼネコンの入札を掛けて、その1位から更に、
そこから18%も建設費を削減する。。。
そして、誰の目から見ても立派な建物をお引渡しています。

お客様には、ご満足いただけたと自信を持って言えます。

簡単そうに見えて、意外と難しいのです。これが(笑)

良い建物をより安くご提供するという情熱・プライドを持ち続けられていることが、
それを可能にしたのだと思います。

ブランディングされた巨大企業も、実際は人の集合体です。
そして結局、建物を建てるのは人です。

何故、誰も出来ないのに、そんなにコストダウンが出来るのか聞かれると、
内心は「食ってきた飯が違いすぎる」と思っています。

以前の記事でも書きましたが、建設業は、結果が全てです。

我が社の場合、コストを落とし続けて、良い建物をお引渡しするという、
結果を残し続けて、実績を積み重ねていくしかありません。

それが、この世に存在している価値なのです。

「建設費」での検索で第1位のブログで、
このような記事を書くこと、多くの大家様と共に勉強会や懇親会を開催し、
多くのお客様の監視下に置くこと、
そのこと自体が、自らの価値を守るために完遂させるべく、
自らにプレッシャーを与え、
突き動かしていく原動力になるのだと思います。

そして、その結果、お客様のコストと品質における最大のご満足得られ、
会を開くことによりお客様に新たな交流・情報交換が生まれる切っ掛けになっていくのだと思います。

ブランディング・・・

特に私の業種では本を書いたり、メディアの露出などで、
一朝一夕に出来るものでは出来るものではありません。
種を撒きつづけ、水をやり続け、収穫(きちんと竣工)して、
少しづつ積み重ねていくものだと思います。

そして、それを続けることこそが、
強固なブランドを築きあげていくことになるのだと思います。

「蝶の羽ばたきが世界を変える」
という言葉があります。

アマゾンの蝶の羽ばたきが、遠いシカゴで大雨を降らせる・・・
瞬間瞬間で、ちょっとした出来事・偶然を切っ掛けとして、
周囲の世界が大きく変わっていく。

だから世界は面白いのです。

株式会社土地活用、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

株式会社土地活用


株式会社土地活用

Facebookページも宣伝
「いいね!」頂けたら嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ
ブログランキング「経理・会計・税金」にカテゴリ出張の旅に出ています。
2012/08/24 15:36|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

究極を目指す土地活用と建設費の関係について書いてまいりました。

これまで、多くの地主様、投資家様とお話をしてきて
ほぼ、共通される思いがあります。

娘・息子・孫に自分の資産を如何に残していくか
ということです。

そして、それをより真剣に・強く考えていらっしゃる方ほど、
コンストラクション・マネジメント(CM)
選択されているように思います。

今の時代は、若者になればなるほど、
過酷な世の中が待ち受けているのは目に見えているような時代です。

少しの努力で、普通に仕事をして、倹約をして、
素敵な老後が過ごせる・報われることが期待できる世の中ではありません。

そのような、世の中であることを受け止める中で、
「娘・息子・孫の将来に少しでも足しになれば・・・」
ということで、土地活用によるマンション経営をされる方も多いように思います。
不動産投資で新築マンションをされる方も根底にはそういう思いがあるのだと思います。

そのような、相続絡みの案件の中で、
税務や遺言書作成に関しての相談窓口は無数にあります。
レベルの違いこそあれど、皆、真剣に相続というものに対峙しているのだと思います。

一方で、このような案件を扱うことが多い、
建設業者がどこまで、真剣に、
「娘・息子・孫の将来に少しでも足しになれば・・・」
という思いを考えてきていたか、私も含めて反省をしていかなくてはならないと思います。

建設業者にも生活があります。
当然、全ての建設業者は高く請けれるものなら高く請けたいのです。

このお客様と請負者との間のベクトルが逆であることが、
行き過ぎた結果、
今日の必要以上に高い請負金額での受注を目指す、
土地活用営業
が蔓延してしまった原因なのだと思います。

私も、建設営業の端くれとして、
何処の誰がマンションを建てたいという思いがあるのか、
探すことが難しいことは十分に理解しています。

新宿や渋谷の街を大量に歩く人並みを見て、
この人達の中にマンションを建てたい人が必ずいるはずだ、
等と、ふと思うこともありました。

だからといって、必要以上に営業経費を掛けて、
それを探そうと思うから、実際に本気で建てたいお施主様に、
コストオンされてしまうという悪循環が起こってしまうのだと思います。

建設業が誰からお金を頂いて、誰の為に仕事をしているのか?

実際に本気で建てたい、お施主様の為であることは
間違いありません。

それを本来、担う役割だったはずなのは設計事務所だったのかもしれません。

しかし、大学の建築学科の教育は、コストは2の次で、
お施主様と格闘することにより良い建築を作ったと喝采を受けるような
建築家による間違った教育方針であるため、
コストに弱すぎる、賃貸経営に弱すぎる設計者が大量に生まれてくる
原因になってしまっているのだと思います。

又、分業が進んでいる為に殆どの設計者は、
ゼネコンの原価管理業務を人生の中で、
経験することなく図面を書き、
お施主様に提案していかなくてはなりません。

人生は、そんなに長いものではないので、
設計業務と原価管理業務の両方を極めることは不可能なのかもしれません。

誰もが立場上、経験上、お施主様の
「娘・息子・孫の将来に少しでも足しになれば・・・」
という思いを実現させずらい建設業の構造になっているのが実態だと思います。

結論を言うと、
土地活用の成否は建設費で決まります。

ごく当たり前のことですが、建設業者の誰もそんなことは言いません。

施工側は高く請けたいですし、
設計者はコストは詳しくないですし、建設費について、
そもそも本当の原価を知ることが出来ないからです。

建設費について、このことを建設業で唯一、本気で言える立場が、
コンストラクション・マネジメントを扱う者であるような気がします。

コンストラクション・マネジメントでは、
職人さんまでの受注の経路を、
一般的な請負契約とは一線を画した形態を取っているだけで、
何か無理強いをして、安くしている訳ではなく、
一定の利益を享受した上で、施工をしています。

まず、このことを全てのお施主様に知って頂くことが、
私の人生を掛けた仕事だと思います。

そして、お施主様の思いをより高次元で実現していかなくては、
建設業が見放されてしまうので、
建設業の方々とも、誰の為に建物を作っているいるのかを
最低限理解して頂いた上で、バランス感覚を持ってお付き合いをしていきたいとも思います。

それらのことを、こなしていく上で、
1年から2年という期間、
お施主様にとって、人生の中でも最大の事業を、お供をさせて頂く訳ですから、
良い建物と共に、建設に関わる全ての方々と共に、お施主様と良き思い出を作っていくことこそが究極の土地活用だと思います。

ご子息に資産を残して頂きたいと思いますし、私は、お施主様の記憶に残っていきたい。

最後に折角何かの切っ掛けで、この記事をご覧になって頂いた皆様に、
是非、見て頂きたい素晴らしい動画があります。
←是非クリックください。

人間は、人生で躓いたとしても、
目標と、立ち上がろうとする強い意志を持ち続けることが出来れば、
立ち上がり、偶然に出会うことが出来た方々に、
自分の持つ物で何かをお返ししながら、
生きていくことが出来るのだと思います。

私に出来ることは、コンストラクション・マネジメントだけです。

そして私は、真のコンストラクション・マネジメントの考えを
広く認知させるということを絶対に、諦めません。

株式会社土地活用
宜しくお願い致します。
バナー


株式会社土地活用

Facebookページも宣伝
「いいね!」頂けたら嬉しいです。


↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

551127_125185794284456_100003791085046_115540_72891741_n.jpg
2012/07/22 18:00|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

長らくお待たせしました。暫く更新するつもりもなかったのですが、
久々の建設費ブログの更新です。。。

究極の土地活用を目指すには、土地の最大活用と、建設費の最適化が必要と
これまで、書いてきました。

土地の最大活用とは、土地のポテンシャルを最大限発揮し、
コスト面でのスケールメリットを最大限享受するするために、
必要なことで、プロの開発業者であれば、問答無用に、そこを探求します。

一方で、建設コストの最適化とは、簡単なようで、
実際には、まともにできていないケースもあるようです。

根本的な考え方として、
コストの最適化で仕様変更による目先の減額に目を奪われると、
長い目で見たときに、多額の利益を毀損します。

長い目でみるとは、少なくともローンを完済するまでの話です。

中には不動産会社や設計事務所等のプロの施主相手であれば、
絶対に通用しないような間違いを、
平気でしているようなこともあるようです。

まず私が思うに、雨を疎かにする、断熱を疎かにするVEは、
愚の骨頂です。

ここは、建物に必要な基本性能ですから、
必要な金額を投資すべきです。

防水について、屋根に手を抜くことは常識ではありえませんが、
良く見落としなのが、開口周りの2重シール、
1階でも土接する部分の防水です。

ここらへんは、図面には大体記載されていませんが、
積算の際は、図面に記載されてなくても、数量を計上しなくてはなりませんし、
水の納まりが、悪い図面については、納まりを修正指示したうえで、
見積もらなくてはなりません。

次に、断熱です。

今は、300㎡以上の建物には、省エネ法が適用されますので、
断熱はやらなくては、処罰対象になりますが、
これ以下の建物において、稀に、断熱をしていない建物が散見されます。

省エネ法適用基準外の規模であっても、
居住性や世の中の省エネという流れを考えた場合、
建物に水道が必要なように今や絶対的に必要な工事です。

300㎡以下の断熱工事でしたら、コスト的に、
2回施工で36-7万が断熱工事の原価となります。

内断熱にすれば、これにボードやクロスも加わりますが、
1500円/㎡程度です。

昔、断熱塗料を屋根に施工したことがありますが、
壁にあまり流行らないのは、
断熱塗料の値上がりした単価差とボードクロスの単価は相殺出来る程度のものだからと思います。

また、良くないVEとして妻壁(雨が掛かる壁)に、
白系の吸着性の高い塗料(特にジョリパットやリシン)を使うことです。

初めの数年はカッコ良いですが、
3年も経てば、雨だれが、付いてみすぼらしく見え始め、
10年も経たずに見るに堪えない建物になるでしょう。

こちらの、建物では、全体のバランスや南欧風というイメージから、
アクセントで白い塗料を使っていますが、
使用している範囲は、雨のかからない壁か、
こまめに汚れの取れる脚立で届く範囲です。
面積も最小にとどめた上で、使用する材料は撥水剤です。
写真4

それでも、物件を見に行くと、雨だれが気になり、
脚立とスポンジで拭き取ってやろうかと思うことも、
しばし。。。

「壁に白を使ってよいのはお金持ちだけ」
という、言葉もあるように白を維持するには、
コストがかかります。

確かにタイルより、塗料の方が安いですが、
高くてもタイルに勝てる外壁は無いと思っています。

打ち放しについては、好みがあるとは思いますが、
綺麗な仕上がりを見る分には良いけど、リスクが高すぎるので、
施工者側の本音は極力やりたくありません。

先日、引き渡した物件は、打放し部分の足場をばらした後に、
仕上がり具合が私が求める水準に達していなかったので、
再度、足場を架けさせ、直して頂く羽目になりました。

私は、現場上がりですし、足場を再度架け直して、
完璧に直す費用や、現場監督のこれまでのご苦労などずっと見てきて、
迷いましたが、心を鬼にして、
「施工者としてのプライド・看板を掛けて、お施主様に長い間感謝される建物を引き渡してください」
と、再施工を依頼しました。

結果、完璧に直してお渡しすることができましたが、
生コンの中に素手で手を突っ込んで、
土工と一緒にバイブを持ったり、木槌を持って走り回っていたような
人間ですから、打ち放しの難しさは、十分解っています。
(会社からも、相当言われているでしょうし。。。)

デザインのポイントとして、やるにしても、
コン打ちの集中力が保てるように、
面積は極力絞りたいところです。

設計段階で、デザインとして、どうしても入れたいのであれば、
駄目であれば、施工者の気持ちなど無視してでも、
徹底的に直させる覚悟が出来ていないのであれば、
仕様から外すべきです。

現場監督だってお金さえあれば、本心は直して良いものを引き渡したいわけで、
社外から強制されれば、完璧に直す技術は持っています。
予算では、会社からあれこれ言われるでしょうけど、
竣工間際の忙しさで萎える気持ちを理解しつつ、駄目な物は駄目と、
プライドを傷付けずに後押しフォローできるかどうかも、
マネジメントとして必要なのだと思います。

次に使うべきではない建材として、
床に白のPタイルです。

若干フローリングよりは安く、写真写りは良いですが、
こんなものはVEでもなんでもありません。

現場監督の最後の物件で、建築家が、これを使い酷い目にあいました。
(現場監督は、社会の仕組上、設計者の命令には逆らえません)

この建材は私にとって悪魔の建材です。

GWの引き渡し前に、3日間雑巾を持って徹夜で、拭き続けましたが、拭いても拭いても、
雑巾むらが、綺麗になりません。

雑巾の糸も落ちたら目立つし、抜け毛も全て目立って見えます。

引き渡し前で、こんな状態ですから、入居者は、
この掃除を永遠にしなくてはなりません。

確かに写真で見れば、瞬間だけは、格好は良いのですが、
今どうなってるのか、考えるだけでも、ぞっとします。

VEとは、一般の方だけではなく勘違いしている建築関係者も多いのですが、
同等以上の性能・機能を持つ中での仕様調整であり、
それは、居住性や、長期の耐久性を損なうものであっては、なりません。

VEの判断基準は、同等レベルのメーカー品を使い賃料が下がらないこと、
耐久コストが上がらないことが条件です。

それを維持した上で、見積もる側に、受注メリットを理解して貰った上で、
論理的な交渉をしてコストを下げていくのが真のコンストラクション・マネジメントです。

それでも、予算が足りなければ、
設計を1からやり直すべきです。

株と一緒で相場には動きがあるので、土地を買って新築をする場合は、
銀行融資枠以外に、現金を絶対に大丈夫なレベルまで保持されていないと、
無闇に手出しするのは危ないと思います。

駆け出しの頃、最も、お世話になった鬼所長が常に言っていたのは、
「建設業は結果が全て」
ということです。

「誰もが良い建物だという建物を、きちんと低コストで引き渡して、初めて、感謝される。」
ということも、おっしゃっていました。

そして、我々建設業者は、お施主様から感謝を頂くことが何よりのエネルギーになります。

何度もこのブログで書いていますが、
収益物件は建った瞬間の写真写りだけを求めて建てて良いものではありません。

ビジネスでもそうですが、建設においても、
目先のコストや見栄だけを見ていると、長い目で見たときに、
大きな利益を取り逃します。

それを肝に命じた上で、お客様の期待に応えるために、
取引先のやる気を起こさせ、
交渉によりコストを下げていく難しさを日々感じながら、
精進していきたいと思います。
551127_125185794284456_100003791085046_115540_72891741_n.jpg

土地活用事例2
株式会社土地活用
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ
2012/05/29 00:30|土地活用TB:0CM:6

       土地活用          建設費          マンション    

 


将棋の羽生善治永世王位が、残した名言について、
あるマイミクさんが日記で記されていました。

以下、拝借します。

NHKが昨年50人の上位棋士にアンケートを取り、
その内容が
「試合で勝負どころは序盤、中盤、終盤の何処?」
というもの、
そしてその回答でほとんどの棋士は中盤、
もしくは終盤と回答したのに対して
羽生棋士だけが序盤と回答した事である。

その理由が私の記憶に残ったのです、
それは、
「序盤の展開でその後が全て決まってしまうから」
というもの、
これは確かにそうである、
何故なら将棋は手を戻すことは出来ないのであるから。

以上、拝借終わり。

なるほど。羽生マジックなどと呼ばれるほど、
プロの世界で誰もが思いつかないような事が出来る天才が
「序盤が勝負どころ」
言うのは、深いですね。

土地活用においても、一番大事な事は、
言うまでもなく、序盤です。

建て始めるまでが、最も重要で、
建てた後に、マジックを使って形勢逆転できる究極の一手を打つ事など
現実には不可能です。

土地活用は、建て始めるまでの建設費・幾らの借入をおこして、
幾らの賃料が入るかによって、根幹が決まっており、
建てた後に賃貸業者、リフォーム業者、銀行などとの遣り取りは
枝葉の部分でしかありません。

賃貸住宅フェアなどに行くと、皆様、枝葉の部分について、
熱心に勉強されて取り入れようとされているようですが、
多くの方が、土地活用の根幹を決める序盤の最も重要な部分、
「建設費」について
目を向けようとしていないような気がします。

土地活用について、沢山のご相談を受ける中で、
誰も踏み込んで話すことのできない
重要な事実があります。
それは、
「土地活用の成否は、建設費で決まるということです。」

先日も、RCラーメン構造の賃貸マンションを坪65万円にて
しっかりしたゼネコンさんと請負契約を締結してまいりました。

解りにくい建設業で多くの地主様が、疑問に思われていることについて、
コンストラクション・マネジメントという合理的手法による
建設費交渉のプロの立場から、
「私の土地であれば、このようにする」
という根拠を解りやすくご説明させていただきます。

土地活用事例2
株式会社土地活用
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ
2012/04/01 13:30|土地活用TB:0CM:4

       土地活用    

 

久々の建設費ブログ更新です。

前回の記事で余りにも沢山のお問い合わせを頂いたので
もしや、更新しない方が良いのかと都合良く考えサボっておりましたw

余り更新がないと、kkenji1が消えたと噂されそうなので、
更新します(苦笑)

昨日は、
現場巡回→
現場定例→
ゼネコン2回目の見積チェック→
お施主様とゼネコンさんと日本ハーテクトさんとの飲み会
と、目まぐるしく動いており、相変わらず元気にしておりますので
ご安心ください。

巡回中現場も順調そうです♪
写真 (8)

定例現場も内装が着々と進んでおります♪
写真 (9)

1億後半の見積中物件のゼネコン2回目の結果も、
9社相見積の最安値(1社、相当間違えて出してる見積金額)から11%以上コストダウンでき、
まずまず予想通りでしたので、
これからVE等も含めて気を引き締めて請負契約まで完遂したいと思います。
(このまま行けば、RCラーメン構造、エレベータ、杭有で坪65万(法床)切りそうです♪)

それでは、長らくお待たせした前回の予告である
「究極の土地活用とコストの最適化」
について書いていこうかと思います。

土地活用をする際に、本来は、最も考えなくてはいけないのが、
建設コストです。


しかし、これについてお施主様が建設関係者から語られることは、
殆どの場合はありません。

ゼネコンが受注できる、より高い金額を探るのは当然ですし、
設計事務所は、建設業の仕組みの上で、
下請に払う原価を知ることが出来ないので、
コストについて厳密に議論していくことは出来ません。

ところが、何処でも聞くことの出来ない話をネット上でコスト屋が呟いておりますので、
見れてしまう便利な世の中です(笑)

それでは、コストの最適化の手法を2つ書いていきましょう。
1.仕様選定(VE)
2.CM
です。

2のCMについては、これまで散々書いていますが、
私がCMと呼んでいるのは、プロジェクト・マネジメントではなく、
専門工事会社の入替えを伴う見積交渉業務です。

プロジェクト・マネジメントだけを指して、
CMと呼んでいる会社もありますが、
これはCMとは思ってはいけないものだと思います。

プロジェクト・マネジメントはCMをやれば
必然的に付いてくるもので、そこにFEEを掛けるようなことは、
建設する為に本来、必要ではない費用を、
お施主様に負担させるようなことになりますので、
好きではありません。

また、仕様選定(VE)なども、コツがありますので、
これだけをCMと呼ばれていることもありますけど、
これだけではCMではないと思います。
(VEは無償でやってます。)

それでは、皆さんが最も気になると思う1の仕様選定について、
基本的な事をまず書きます。

建設予定エリアの賃料と、想定する入居者属性を頭に叩き込んでください。

そこが、マンションVEのスタートです。

賃料や属性に見合った物を付けなくては、
建設費を安くしたけど賃料も落ちる、
又は、内見者に人気がなくなるので、
本末転倒です。

自分が不動産賃貸業者になったときに、
どう、ターゲット属性のお客さんの気持ちを盛り上げながら案内をするかを考えながら
VEをしていくと良いと思います。

そのために入口側にお金を掛けてください。

駅方向からのファザード、正面ファザード、エントランスについては、
内見者も、入居した後の生活にワクワク感を持って見に来るのですから、
ここで、ハートの半分以上を持っていけるぐらいの
仕様にするべきだと思います。

合せ乳白ガラスを手摺ガラスなどのポイントに使うと、
高級風のアクセントになりますし、
手摺の形も値段を上げて持ち出しタイプの物を使うと
印象は良くなります。

特に、賃料が高いエリアでは、
ここには徹底的に資金を投入するべきです。
(東京でも極限られたエリアでしかやる必要は無いですけど)

次に、田んぼの中の土地活用で建てるのでなければ、
玄関床・上框には磨きタイルを貼りましょう。
Pタイル(シート状の建材・タイルじゃありません)や木の上框を使うVEをしている物件もありますが、
これは、そんなにお金が掛からずに印象が良くなるので、
本物のタイルを貼りましょう。

一方で、内装材、クロスやフローリング、
建具関係は特殊な賃料が取れるエリアでなければ普及品で十分です。

妙な建材を使うと、後々のメンテで苦労します。

アクセントクロスをポイントで入れるぐらいであれば、
まだ良いですが、ここで妙な材料を使う仕様の場合は、
VEを検討するべきだと思います。

住宅設備関係は、今の時代、首都圏で新築するのであれば、
ユニットバスのアクセントパネルや、サーモ水洗、
メタルのシャワーヘッド程度は
標準装備しておいた方が良いと思います。

キッチンは好みもありますが、
天板は人造大理石を使った方が高級感が出ます。

住設関係は、きちんとしたメーカーのものを、
如何に安く入れるかを考えたほうが宜しいかと思います。

但し、コストパフォーマンスの点から
40㎡程度までの賃貸に1216以上のサイズのユニットバスは入れる必要は無いと思います。

お風呂が好きな方は、
ユニットバスではない在来の浴室にしたいなんて考え方も
あるかと思います。

これは、予算次第で遊んでみても良いかもしれませんが、
メンテの事を考えたらユニットバスの方が良いと思います。

在来の浴室は、デザイナーの間ではFRP防水で終わりというのが流行っていますが、
個人的には5年後10年後、どうなっているのか心配です。

お金をかけて物件の強みであったはずの部分が、
汚れや傷が目立つ頃になったときに、
物件の弱点になるような気がします。

在来浴室にするなら、止めはしませんが防水の上に少くともタイルぐらいは
貼ってあったほうが良いと思います。

マンションは建った瞬間に写真を取って終わりの
作品では無く、40年以上に渡って入居者が使い続けるものですから。

賃料を上げながら、
何処でコストを抑えて坪単価を下げるのか?


究極の土地活用では、相反する課題に対し、
最適なスイートスポットを探すために、
全体のバランスを見ながら考えていく必要があります。

そこから先に、誰も真似することのできない
真のCMを行使することにより、究極の土地活用は成功できるものだと思います。

私は、仕事としてCMをやっていますが、
「自分の土地であれば、このようにする。」
ということを基準にアドバイスしているつもりです。
(勿論、アドバイスは無料です。)

土地活用を検討されると色々と迷うこともあるとは思いますが、
「探していた答えが、ここにあった」
のだと、
一人でも多くの方に思っていただけるように
日々、精進していきたいと思います。

メールフォームから、お気軽にお問い合わせ下さい。
お待ちしております!


プリモ
株式会社土地活用
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ
2012/03/10 10:35|土地活用TB:0CM:4

       土地活用    

 

今日は前回の続きで「究極の土地活用」について書いて行こうと思います。

例えば、路線価の土地評価額が8000万円の土地を所有していたとしましょう。

あるとき、そろそろ土地活用でも考えようと、
いろいろ調べ始めます。

今は、30代-40代の御子息の方に活用方法のマネジメントを任せようとする
地主様も多いので、ネットなどで色々と調べて、
取りあえず、幾つか会社から提案を受けてみることにします。

すると首都圏で土地を所有しているのにも関わらず、
鉄骨造で表面利回り10%を切るか切らないかのような提案が、
出てくることもあると思います。

勿論、首都圏で土地を買ってRCで9%台なら
建てたいというお客様は沢山いらっしゃるので、
何も建てないよりは、建てたほうが利益はあがります。
(一括借り上げ等にして賃料をドンドン下げられなければ)

例えば、同じ土地に対し、
A社の提案
鉄骨造
家賃坪単価
1.15千円
賃貸面積
359.3㎡
法定床面積
423.2㎡
家賃年収
1500万円
総事業費(土地評価額別途)
1億5000万円(設計料他含む総事業費坪単価:117万円/坪)
利回り1500万円/1億5000万円=10.0%


B社の提案
RC造

家賃坪単価
1.18千円
賃貸面積
466.9㎡
法定床面積
550㎡
家賃年収
2000万円
総事業費
1億2000万円(設計料他含む総事業費坪単価:72.1万円/坪)
利回り2000万円/1億2000万円=16.6%

と、出てきたとしましょう。

まず、総返済額は、どうでしょう。
A社の提案は
30年1.5%の金利として元利均等返済総額(総事業全額借入として)
総返済額1億8636万円


B社の提案は
30年1.5%の金利として元利均等返済総額(全額借入として)
総返済額1億4909万円


総返済額は、融資額が多いほど、
当初の借入額と比べて差が広がって増えていくことは
ご理解いただけると思います。

次に、20年後の残債はどれぐらい残っているでしょうか?
A社提案の20年後の残債
5765万円


B社提案の20年後の残債
4612万円


次に20年後の積算評価額は如何でしょうか?
積算評価額とは、収益物件を売買する際、金融機関が担保評価の基準値として
使っている評価額です。

これを一つの基準に不動産屋さんや不動産投資家さんは、
高いの安いの議論・物件購入の判断をされています。

金融機関によっては掛け目を0.8倍など入れて査定することもあるようですが、
詳しいことはGoogle等で検索していただけると一杯出てきますので、
そちらを調べてみていただければと思いますので計算式だけ書きます。

積算評価額=土地評価額+建物評価額
です。

土地評価額=路線価×土地面積
建物評価額=建物再調達価格×法定床面積×(耐用年数―築年数)÷耐用年数
です。

土地評価額は、とりあえず今の路線価が20年後も維持されるという仮定で
8000万円のままとします。

建物評価額を
A社提案の鉄骨造B社提案のRC造で比較していきましょう。

まず、巷で言われているパラメータとして
建物再調達価格(鉄骨造):15万円/㎡
耐用年数(鉄骨造):34年


建物再調達価格(RC造):18万円/㎡
耐用年数(RC造):47年

を使います。

A社提案の建物評価額
=15万円/㎡×423.2㎡×(34年-20年)÷34年=2613万円
20年後の建物評価額:2613万円

B社提案の建物評価額
=18万円/㎡×550㎡×(47年-20年)÷47年=5687万円
20年後の建物評価額:5687万円


A社の方が法床面積が狭いので、仮に面積をB社提案と同じとして、
RCと鉄骨の建物評価として比較とすれば、鉄骨の20年後の場合、
=15万円/㎡×550㎡×(34年-20年)÷34年=3397万円
です。

次に、20年後の積算評価額を計算していきましょう。
A社提案20年後積算評価額=
8000万円(土地評価額)+2613万円(建物評価額)=1億613万円


B社提案20年後積算評価額=
8000万円(土地評価額)+5687万円(建物評価額)=1億3687万円

実際、積算評価額に近い金額で売買が成立することが多いので、
20年後に土地+建物の収益物件で売った場合の手残りという意味で
積算価格‐残債の計算をしていきます。

A社提案の積算価格と残債の差額=
1億613万円-5765万円=4848万円


B社提案の積算価格と残債の差額=
1億3687万円-4612万円=9075万円


累積キャッシュフローなども更に差がつくのですが、
同じ土地に建物に、収益物件を企画したとして、最後の砦となるのが、
積算価格と残債の差額です。

ここが、路線価の出る都区内であれば、
プラスになる場合が多い(今回のケースでは土地代8000万円が積算評価額に加算されている)ので、
余程のことがない限り売り逃げることは可能だとは思いますが、
地価の低いエリアなどで、積算評価額が残債を下回った場合、
売るときに抵当権を抹消するために最悪持ち出しになって売るに売れないケースも
考えられるので注意が必要です。
(競売等に出ている物件は、こういうケースも多いのではないでしょうか?)

土地活用をご検討されるのであれば、業者任せではなく
最低限、この程度の計算を理解できるようになってから
プロジェクトを進められた方が宜しいかと思います。

数字は正直で、やがて現実のものとして、
お施主様の身に関わってくるものですから。

皆さん、鉄骨の方が安いと思われている方も多いかと思いますが、
提案する会社によります。

そして大概、コンストラクションン・マネジメントによるRCの方が、
土地活用提案をしているような会社の提案より圧倒的に安い場合が多いです。
土地活用時の設計と施工の分離  の記事などをご覧になってください)

そして、純粋にCMをやればRCより鉄骨の方が数%安いですが、
私が、これから収益物件を建てられるのであればRCを進めている理由に一つとして、
積算価格の目減りのスピードにあります。

これは、物の質がRCの方が圧倒的に良いことに並んで、
決定的な違いだと思います。

ここまで、提案力が違うとは、
「そんなことが、本当に有り得るのか?」
と、このブログを初めてご覧になった方は思われると思いますので、
セミナーで使った事例を初公開します。

土地活用セミナー5
土地活用セミナー6
土地活用セミナー4
これほど同じ土地に対する土地活用でも企画とコンストラクション・マネジメントによって差がついてしまうこともあるのです。
プリモ
土地活用セミナー1
プリモ洗足池外観パ.. (1)_02
内観パース_03

↑クリックすると大きく見えます。

こちらの物件の仕様大公開の記事や、見積時の記事などもご覧になって頂ければ嬉しいです。

こちらも似たような提案競争で受注させて頂いた物件ですが、
RCのエレベータ付きで法床坪65万円程度(2011年10月請負契約)です。
一般のお施主様の物件なので大公開は出来ませんが、
何処の、どの物件かわからないように盗撮して参りました(笑)
写真 (7)

配筋も誰がどう見ても美しい♪

多くの方がコマーシャルで有名なメーカー等のブランドに目移りして、
世の中が、そんなものなんだと思われてしまうお気持ちも解らなくもないです。

しかし、ハウスメーカーが建設業かと言われると、
営業広告費用などに消えていっていると思われる金額が余りに大きく
違うのではないかとさえ思います。

皆様が災害時に身の安全を守れると思う建物はどんな建物でしょうか?
一般的な純粋な建設業のゼネコンが作ったRCの建築物だと思います。

そして、安く建てられたからといって、品質が悪かったり、
安普請な物を使っているわけでは消してありません。
(実物をご覧になっていただいても、自信をもって言えます。)

更には、受注された物件の建設に関わる方々は、
それ程、大儲けできるわけではないかもしれませんが、
きちんと利益を享受していただいてます。

それには、建設業の仕組み・抱える問題点を知って頂く必要があるかと思います。

そして、そういう仕組みがあるのであれば、
どんどん建てて行きたいと思われる方が増えて下さることが、
建設業に身を置くものとしての願いです。

お陰様で今期は総工費で10億円ほど、
コンストラクション・マネジメントにて、
お見積りせて頂いておりますが、
「究極を目指す土地活用提案」
が出来る物件が、
もっともっと増えてくると嬉しいです。

お気軽に、お問い合わせお願いします。

長くなりましたので、前回の予告である
「究極の土地活用とコストの最適化」
については、次回以降に書いていきたいと思います。
株式会社土地活用

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ
2012/01/17 23:34|土地活用TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

お屠蘇気分もすっかり抜けた頃ではございますが、
新年あけましておめでとうございます。

今年は、本物のコンストラクション・マネジメント
更に広めるために、今まで以上に、頑張っていきたいと思いますので、
宜しくお願いいたします。

さて、今回は、「究極の土地活用」という題を付けてしまいましたが、
地主様から土地活用についてご相談いただいたときに、
常に思っていること、感じていることを書いていこうと思います。

残念ながら、多くの土地活用提案は、
土地のポテンシャルを最大限に発揮出来ていないのではないかと
強く思います。

私のお客様の殆どは、地主様と土地を買っての不動産投資をされる方の
2通りの方がいらっしゃいますが、
基本的に、土地を買われて不動産投資をされる方のほうが、
シビアに数字・利回りを追い求めていく傾向があるように思います。

当然ながら、収支が土地を買う方が激しいので、
コストパフォーマンスを追求せざる得ないということが根底にあるのだと思います。

一方で、地主様は収支について余裕があるため、
もし、その土地がマンション用地として売買されて活用される時の場合とは、
違った方向に答えを出されるかたも多いのかと感じます。

例えば、土地を買って建てることを前提として収支を組んでいる方にとっては、
最大活用しないということは、収支上成り立たないので有り得ないのですが、
地主様は、様々な理由から、
基準法上のMAXまで建設しないということを選択される方も結構いらっしゃいます。

実際、借金が増えるのは地主様ご本人なので、
あまり大きな、お金は借りたくないという気持ちもあるでしょうから
それはそれで、尊重しなければならないとも思っています。

但し、賃貸マンションを建てようとする際に根底に流れる考え方は、
同じだと思います。

賃貸マンション経営の基本戦略は、
1.土地の最大活用
2.建設コストの最適化
だと思います。

最大活用をしないで、建てられた方も、
それなりに安定した収支があるので、
ひとまず色んなことをひっくるめて、その方にとって、
ベストの選択をされたのだと思います。

ただし、収支上最も安定するのは、コストのスケールメリットを考えても
少くとも都区内では、最大活用することにあるのは間違いないので、
「折角の土地が勿体無いな・・・」
とは思います。

セミナーでも話しましたが、ゼネコンは1現場受注するとき、
見ている監督の人件費は、500㎡だろうが800㎡だろうが
階数が1階増えようが殆ど変わりません。

ゼネコンの経営目線で考えれば、
受注するまでが色々と大変であって、
ひとつの現場が始まったら、やること一緒ですから。

利益率も重視はしていますが、どちらかというと、
1現場で1人の監督をつけて何ヶ月で
幾らの利益額があがるかということのほうが、
重要であったりします。

それは、外注先の下請専門工事会社の目線からも同じです。

2階建てにするか、10階建てにするかという極端な違いでなければ、
ゼネコンと打合せして図面書いて、色決めて正式発注して
みたいなやり取りや、作業は3階建てでも5階建てでも
やることは同じです。

職人さんだって、幾ら1日の作業量の限界があるとはいえ、
ある程度、ボリュームがあったほうが仕事も伸びるし利益額も出やすいです。

それらの建設に関わる人間が動くことに対すコストについての、
スケールメリットから、最大活用を推奨する、1つ目の理由です。

もう1つの大きな理由は、
土地を買っての投資としてやられる方はシビアに考えていますが、
将来的に売却を考えたときに、土地+建物で幾らで売れるかという視点で見てみると
わかりやすいかと思います。

地主様の場合、土地を売りたくないから建てているというのもあるので
あまり売る場合のことを考えずに建てられるのですが、
建てた瞬間に、更地としての地価の考え方とは全く違った考え方で
物件金額は評価されていきます。

つまり、建てた瞬間から収益物件として幾らの賃料を生み出せるのかが、
土地値についても影響を与えるということを
なかなか考えられる地主様は少ないように感じます。

例えば、2000万円の賃料が取れる建物を作ったとして、
8.5%の利回りで売れたとすると、
土地+建物で2億3529万円で売れる収益物件を作ったことになります。

しかし、その土地を最大活用した場合に2500万円の賃料が取れるケースもあります。
同じ、8.5%の利回りで売れたとすると、
土地+建物で2億9411万円で売れる収益物件を作ったことになります。

500万円の賃料を取るために、
差額の5822万円の建設費用が上乗せされることは有り得ません。

500万円を12ヶ月で割れば、41万円のつき賃料が必要となりますが、
坪1.1万円の家賃が取れるエリアで、必要な坪数は37坪です。

5822万円/37坪=157万円/建設坪単価
ですから、CMをやらずに、どんなに高いRCの仕様であっても
坪157万円の建設費になるはずがないというのは感覚的にご理解いただけると思います。

RC壁式構造でコンストラクション・マネジメントを行い、
仮に専有坪単価で70万円で出来る計画だったとしましょう。

これに掛かる建設費は37坪×70万円=2590万円
売却時の差額と建設費の差額を比較すると
5822万円‐2590万円=3232万円
です。

つまり、3232万円土地の持つ
ポテンシャル・価値が上がったとも考えられるでしょう。

土地活用の営業をしていると様々な企業の土地活用提案書を
お客様より拝見することがありますが、
私が地主であれば絶対にこのような企画・プランでは建てさせないような
提案書を拝見することが殆どです。

それは、建設費の問題も多分にありますが、
プラン的に、私が地主であれば確実に求めるであろう、
一定の水準まで達していないものが殆どという意味です。

私は、地主ではない、しがない建設費コンサルですが、
少くとも、お問い合わせ頂いた案件について、
もし、自分がその土地の地主であったとすれば、
折角、ご先祖様が残してくださったものを如何に活用し、
将来できるであろう子孫に残していくかという自分目線で考えております。

その為に、究極の土地活用とは何かと自問自答しております。

究極の土地活用とは、業者さんが、数回プランを持ってきてハイこれで契約しましょうと
そのまま建ててしまっていいものではないように思います。

地主様が、プロの業者と共に、建築的・収支的・不動産的・家族の人間関係的・・・
あらゆる角度から、プランを真剣に検証し、もう、幾ら考え尽くしても、
これ以上のベストな答えはないと
関わる全ての方が思えるような、究極の計画にしたところで、
初めてGOを出し、プロジェクトを一気に押し進めるのが、
究極の土地活用ではないかと思います。

そして、私は土地活用に関わる仕事に身を置くものとして、
常に究極の土地活用を求め、提案していかないと、
自らの存在価値がなくなるのではないかと思います。

残念なことですが、まだまだハウスメーカーの言われるままに、
都内に土地を持っていながら、
鉄骨で10%(笑)の表面利回りに届けば満足されて建てられてしまう
地主様も多いように思います。

もし、この記事を偶然ご覧になっていただいている方の中で、
ご先祖様から受け継いだ大切な土地について活用を考えられていらっしゃるのであれば、
この記事の考え方により、より良い考え方を持たれるようになる
一助となれば嬉しいです。

次回は、究極の土地活用におけるコストの最適化について書いていきたいと思います。

本年も宜しくお願いいたします。

↓応援ポチポチ頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2012/01/11 01:42|土地活用TB:0CM:6

       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
新築を検討するとき、
良く建設費が高いとか、
安いとか議論になることがあるでしょう。

まず、一般の方であれば、坪幾らとかで、
高い安いを判断するでしょう。

どの面積による坪単価であるというのも重要です。
ここら辺りは、専有床なのか、
法床なのか、施工床なのか
色々とありますので、
セミナーでもご説明し(てあり)ます。

坪単価も一般の方には判りやすい指標なので、
私のブログでも、RCで法床坪65万とか書いたりもします。
(施工床とか、姑息な坪単価で安いとかは言いません)

しかし、マンション建設費を
坪単価だけで判断するのは素人です。

よくプロ面して新築コンサルしている
仲介業者や素人建築関係者もいますけど、
坪単価だけで高いだ安いだ言っている業者がいたら、
何もわかってねえなと
馬鹿にしてあげてください。
(素人なので言わなくてもいいですが(笑))

前にも触れたかもしれませんが、
マンションディべで開発をしている人間が、
収支を組む際、
土地値を入れながら概略でも建設費を査定するのは、
ルーム幾らという基準です。

70㎡のファミリーで、
うちの仕様ならルーム1600万円か?とか、
25㎡のワンルームでも、ルーム900万円とか、
1フロアに何戸あるから幾らとか、
道路の状況、
柱がワンフロアーに何本あって大梁があるか、
地盤の状況を見ながら、
過去の発注実績と、建設費の相場変動を考えて、
少し余裕を見ながら収支を弾いていきます。

とは言っても、
部屋の面積も土地の形や、
各区の条例上40㎡と25㎡の混在している
マンションも多々ありますから、
まず、専有面積を部屋数で割って、
平均の専有面積を出します。

例えば40㎡が5戸の25㎡が20戸であれば、
専有面積40×5+25×20=700㎡
平均専有面積700㎡/25戸=28㎡

つまり、28㎡が25戸あるマンションと置き換えて考えます。

キッチンやユニットバス、
洗面や設備の給排水経路、
電気のスイッチ数や照明数などは、
1部屋の中に必ず1組づつあるものだからです。

それを、総工費で割り戻した金額がルーム幾らという考え方です。

25000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム1000万円
23000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム920万円
21000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム840万円
19000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム760万円
といった具合です。

建設費の実際は足し算、掛け算で、
数量に単価を入れていくのですが、
ディべで積算できる人間はまずいないので、
時間に余裕があれば、
ゼネコンに概算を依頼して検討してもらうこともありますが、
安いと思われる土地は、足も速いので、
ボリュームチェックが終わったあとに、
じっくり積算する時間など殆どありません。
(ゼネコンも超概算する時は基本ルーム幾らで考えています。)

建物の形状、地盤の状況などから瞬時に、
ルーム幾らなら足りるか判断しなくては、
他者に買われてしまいます。

当然、坪単価も併せて建設費のバランスの妥当性を検討しますが、
基本はルーム幾らという考え方です。

そして、3戸1(1フロアーに3戸という意味)のワンルーム25㎡平均で
杭が30mだからルーム○○円は、するだろうとか、
搭状だから、ルーム○○円は、するだろうとか、
ラーメンで6戸1で10階建てで○○万円だったら高いだとか安いだとかを言ったり、
相場変動も加味して微調整しながら収支を組んだり、
多少VEすればいけるだろうとか判断します。

ここまでが、一般的なプロのマンション開発屋の建設費の見方です。

それでも、タイムラグがあるので急激な建設費の値上がりや、
分譲価格の暴落を予測できずに、
失敗することもあります。

建設のプロであるゼネコンも、マンションの場合、
ルーム幾らの考え方がベースではありますが、
更に、ざっくり数量を拾って出したり、杭の概算をしたりして、
精度を高めていきます。

同じ専有面積1000㎡で、
①20㎡×50戸を建てるのと、
②25㎡×40戸、
③33.3㎡×30戸で建てるのが、
どれが、建設費総額が安いかは、この文章を読め、
小学生レベルの算数ができる方であれば、
理解できると思います。

建設費総額を専有坪単価で割り戻せば、
③が一番安く、①が一番高いのは当然です。

この意味がわからずに、
坪幾らだけで計算している仲介業者さんも、
稀にいますけど、ルーム幾らという考え方の基礎と、
相場の上げ下げや、
建物形状が建設費に与える影響を基礎の基礎として理解できていないと、
そのうち失敗するでしょう。

坪単価だけで、これまで上手くいっているのであれば、
たまたまです。

片目を薄っすら開けてフェラーリ運転しているのと一緒ですから(笑)

まあ、ゴールできるときもあるとは、
思いますけど。

新築不動産投資をやれれる方は例え読みを外しても、
融資に余力があったり、
現金が手元にある方が多いので、
お知らせ看板のまま、
何年も空き地で放置されることはないかもしれませんが。

一方で、kkenji1は、建設費をコストダウンして、
安くなったと言っていますが、
何から安くなったかというのは、
図面や数量を統一して、実際に、
ゼネコンに見積もって貰った金額を基準としています。

わかりやすいですから。

これは、相場の変動や、各物件の内在する諸条件を全て網羅している
その建物の実際の建設費(相場)が出てきます。

そして、将来売りに出されることも朧気にでも含めて考え、
収益性を最大化することを目的としていますので、
場所に合わせて、それなりの仕様を付けています。

安普請にすれば、まだまだ坪単価はやすくできますけど。

低層で横に広い建物であれば、
わざわざ高い2丁掛けタイルをあえて使います。

それでいて、1億前後のRCで、地下を掘っても、凝った外構を作っても、
坪65万円程度に纏められる建物もあります。

まともな、建物を作れるゼネコンさんレベルが請負うのであれば、
東京では最安値でしょう。

色んなゼネコンさんの営業の方から、
「あそこが出てくると安すぎて勝てない」
のようなことを言われるようなゼネコンが安すぎると逃げ出してから
2300万円下げてしまうのがCM方式の威力です。

そんなことも、基礎から理解して、
どうすれば、ベストの土地活用、新築不動産投資を目指す
第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)いよいよ、オーラスが、
今度の土曜日です。

今現在、残席3です!

心構えや聞き所のポイントは、セミナーの取りを飾る塩辛い狼さんがブログに、
まとめて下さったので読んで置くと良いかもしれません(笑)

お気軽に、ご参加いただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/03 17:30|土地活用TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

昨日は、ガイア・デザイン・スタジオに遊びに行って、
これから見積もる図面の仕様を積算開始(図面完成)前にチェックをしてきました。

この物件は場所が、とても良いところなので、
「賃料を何処まで上げられるか?」
がテーマです。

26㎡の目標設定15万円です。

お客様も、賃貸付けにやる気マンマンなので、
他の場所であれば、
収支のバランスから却下をするような仕様でも、
今回は賃料を究極まで上げるために、
冒険し、進んで取り入れてみました。

コスト屋なので、コストのことも、気にはしておりますが、
リミッターを外して、場所に合わせた最強の建物を作ろうと思います。

それが許される場所だからやるのです。

お客様になって下さった方々は分かってくださると思いますが、
kkenj1は、コストコストと、うるさく言ってはいますが、
企画から関わった物件については、建てた後に、
「ナンダこのダッサイの?」
というような、建物を作ろうとしている訳では全くありません。

世のダサいマンションより、10%以上安く、
センスの良いものを作れる自信はありますが、
今回は、ガラスモザイクタイルを洗面室全壁を私から提案してみたり、
お客様の好みの無垢フローリングを取り入れたり、
ガイア・デザイン・スタジオさんの、こだわりを取り入れてみたり、
贅の限りを尽くしてみました(笑)

もともと、予算に見込んでいない物が
どんどん増えていっているので、
もしかしたら、予算の関係上、
ガラスモザイクタイルの面積を減らすかもしれませんが

どうするかな・・・
と、こんな時間まで悩んでおります。

取りあえず、見積もるのに必要なので、
タイルを独断と偏見で、カタログをパラパラ捲りながら、
品番を選んできました(笑)

大体、お客様の意向に併せて選んだつもりですが、
建てているうちに変わってしまうかもしれません。

しかし、変わってもいいんです。
楽しいから♪

まあ、完成しても、多分お見せできないと思いますが(笑)

土地活用&新築不動産投資セミナーの講師をしてくださっている
塩辛い狼さんの物件とは、少し違った風合いの
THE desain mansion
になると思います。

そうそう、塩辛い狼さん、
いつの間にか狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
というブログを書き始めており、
あっという間に、
人気ブログランキングへ
で、抜き去られました。。。

FC2ブログには、足跡機能がついており、たまに、覗いているのですが、
「試作」???という怪しげなブログがあり、クリックしてみたら、
もしかして、塩辛い狼さん???

電話して聞いてみたら、やっぱり、そうでしたw
(多分、私が第一発見者だと思います。)

私なんて、2年以上もブログ書いているのに
塩辛い狼さんがランキングに載せた途端、
スペックの違いから抜き去られるのは一瞬です(ガーン)

文章も面白いし、新築で建てた物件の話や、
胡散臭いブローカーのブログと違い、
不動産の業者間取引の舞台裏まで生々しくも、
為に、なることが書いてますので是非、読んでみてください!

(面白かったら、ブログランキングのクリックもしてあげてください(笑))

今日は、別の見積中の物件の調整の後は、
同一仕様で18%コストダウンし、
65万/坪(法床)で建てているRCマンション

の定例です。

この物件も、職人不足による値上がりに耐え、
日本ハーテクト設計さんの主張するところも取り入れながら、
我ながらセンス、使い勝手、コスト共と、
良くまとまっていると思います。

こんな、感じで、まとまりが無くなってしまいましたが、
今日はソロソロ寝ようかと思います。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/27 00:41|土地活用TB:0CM:6

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.