建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          坪単価          マンション    

 

建設費と坪単価について以前、書いたことはありますが、
先日、お客様より、概算収支をご提出した際、
「何故、この物件は専有坪単価と法床坪単価がこんなに離れているのか」
というご質問を受けました。
(坪単価の種類についてはこちらの坪単価1をクリックお願いします。)

こんなこと誰も一般の方には教えないと思いますが、
ざっくりご説明を・・・

共同住宅の中廊下(両方が壁の廊下等)は法床面積に加算されるので、
中廊下タイプの建物の法床面積は、
外廊下タイプ(廊下で外気に解放されている部分)の建物に比べ大きくなります。

同じ建設費1億の建物でも
坪単価の分母となる法床面積が中廊下タイプの建物の方が大きくなるので、
見かけの法床坪単価は安く見えます。

つまり、ご質問を受けた建物は
中廊下タイプの建物だったのです。

外廊下タイプの建物は法床に加算されるのは
EVシャフトの1フロア3.5?程×階数と、階段周りの廊下の一部、
若干の機械置場等の面積が加算されるだけなので、
専有床の坪単価と法床の坪単価は中廊下タイプよりは近い感じでしょうか。

このように、実際には法床坪単価が高い安いは建物の形状にかなり左右されます。
(勿論、法床坪単価が安いに越したことはないのですが。)

ワンルームでもファミリーでも建設費を考える場合、
基本はルーム(1部屋)幾らという考え方です。

積算上も同様の考え方で数量を拾ったり
高い安いを戸当たり幾らで考えていく工種が多いです。

例えば、20?でも25?でも
・給排水衛生設備、空調換気設備 105万
・電気設備 55万
・家具(下足等) 4万
・木製建具 8万
・鋼製建具 15万
・ユニットバス 11万
・キッチン 16万
・洗面化粧台 5万
・・・
といった部分の建設費は固定で掛かってきますので、
一部屋当たりの専有坪単価は部屋が小さい方が上がります。
(固定で建設費の掛かる部分が濃密になっているということです。)

これに躯体の工事費(大体、建設費の40%程度)と
ゼネコンの経費(仮設+現場経費+工事利益=建設費の14-16%)

1部屋当たりの金額は部屋が小さくなれば、
躯体分とフローリングやボード等の数量が若干減るので、
その部分は下がりますが、
固定で掛かっている部分は下がることは殆どないです。
(設備の配線・配管のm数が若干変わる程度)

建設費は全ての項目を
ある時期で区切って数量×単価で掛け合わせたものの総和となり、
見積時期、物件規模、地盤、道路付け、建物の形状、
階数、ワンフロアーの戸数、仕様により変わってくるので、
一概に坪単価では高い安いは比較しづらい部分があります。

収支を組む場合、全部、積算してたら大変なので
まず、物件規模、地盤の状況や道路付け、
建物の形状、階数、ワンフロアの戸数等から、
感覚的に、それぞれの坪単価やルーム幾らで検討して、
収支が合いそうであれば、詳細に積算して見て、
実際にかかるであろう概算見積をすることになります。

概算見積もりでは、
積算し単価まで数字を一通り入力し終わった後に、
躯体、内装、設備、仮設+現場経費+工事利益等を比較して、
この建物は躯体に建設費が食われているとか、
法床換算や専有床換算、
1戸当たり換算で妥当性があるかを検証したりもします。

CM方式の場合は全ゼネコンと全下請に同じ数量表(金抜き)をお渡しし、
まずは単価で競争していただき、
最後に若干の数量の微調整をする形になりますので、
比較をしやすく全てがガラス張りになり交渉しやすくなります。
(何処が高いか安いか一発でわかります。)

じゃあ、坪単価幾らなら安いのかといわれると
東京で、RCで40万円台/法床でワンルームマンション建てたら超安いと思います。
(北海道では普通の様です。)

コンストラクション・マネジメントをやれば大体どれくらいで出来るか
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建設費と坪単価2
2010/12/08 14:27|建設費と坪単価TB:0CM:0

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