建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          セミナー          土地活用    

 

10月3日の相続・土地活用セミナー
今、現在で、52名様の、ご参加表明を頂いております。

ビルの建替えシュミレーションという、
相当、難解なテーマに、これだけの、
ご参加者が、お越しいただけるのは、嬉しく感じます。

先日、講師の、税理士法人ISYパートナーズの五十嵐先生に、
打ち合わせで、お伺いしましたが、
シュミレーションの検証で、延べ60時間も費やされたと仰られていました。

元はと言えば、当社のシュミレーションソフトでの、
個人・法人の設定が、
予定していた相続税計算の物と変わったことや、
2年前の税制に対応していて、
取得税の計算が、最新の税制と、若干(数万円~数千円)狂っていた、
先生の検算と微妙に異なっていることが発覚した事が原因で、ありますが、
かなり複雑な計算を、膨大な時間を掛けて、こなして下さっているようで、
私が出題した、お題で、こんなことになろうとは申し訳なく思うとともに、
ここまで真剣に、キャッシュフローシュミレーションから、相続税計算、
長期に資産が増えて行った場合の煩雑なシュミレーションに対応して下さる先生は、
中々居ないでしょうし、こういう先生こそ、
不動産節税、相続税対策のコンサルティングを受けるに、
相応しいと思います。
(大局に影響は全くないですが、当社もこれを機に、ソフトを最新のものに買い替えます。)

一般法人の決算対応をしている税理士の先生では、
不動産経営に関わる税制・相続を中心とした資産税に対応しきれないというのは
周知のこととは思いますが、
文京区と言う、東京の中心地で、ISY相続・贈与税相談センターまでを開設し、
不動産税制や資産税の多数の取扱いを行ってきている先生で、
且つ、
真剣に物事に、取り組んで下さる、責任感の強さは、
必ず、相談を受けた方々の、それぞれの事情に併せた、
最適解を導いて下さると思います。

いい加減なコンサルを受けてしまうと、何千万、何億円も損してしまうのが、
税金というものでしょうし。

普段、お問い合わせ頂く、多くのお客様に、顧問の税理士の先生が先についていて、
後から、建設費を削減したいと、当社にお問い合わせ頂くケースも多く、
税金については、それぞれのお客様の税理士先生にお任せしており、
余り深く立ち入ることはしないですが、
絶対、不動産税制・資産税には詳しくないだろうという先生もいらっしゃいますし。

一般法人の経営者様から、ビル・自宅の建替え等の、お問い合わせを頂くことも多く、
普段の入出金・決算系の一般法人税務がメインで不動産税務は不慣れっぽい?の先生の場合も多々ありますが、
不動産経営税務に関しては、その部分だけでも、別法人でも作って、
エキスパートの先生に変えた方が良いんじゃないの?と思う時も有りますし。。。
(まあ、それぞれ事情はあるでしょうから、そんなことは言いませんけど(笑))

もちろん、本セミナーが終わった後でも、税制は毎年変わっていきますし、
都度、税理士の先生に、税制状況の確認を仰ぐのは、必要なこととは思いますが、
まだ、何十年かは、現役でやられる先生ですから、先々も安心です。

もし、自分が、相続されそうな、ビル、土地を持っていたら、
普通に思い浮かべるであろう、
今、売る、
相続後に慌てて売る、
相続税対策で有効な場合も多いと言われているマンションの建替えをする、
キャシュが溜まる、相続する、相続後に売る・・・

どれが得、何だか、全然解らないと言う中で、
数字を追って理解していく、
唯一無二のセミナーになると思います。

その時々の状況を追って、認識し、
その時々で、最適と思える判断をする、
それには、信頼できる専門家の意見を身の回りにパートナーとして
提携しておくことが必要でしょう。

それでは、まだ18席余裕が有りますので、
セミナー告知サイトは、↓です。

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Kマンション
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2015/09/25 15:58|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          セミナー          コストダウン          相続          建設費    

 







10月3日開催の相続・土地活用セミナー特設サイトが出来ました!

噂の無料HP作成サイトwixを使って
3時間ぐらいで一気に作ってしまいましたが、
ブログとパワーポイントの中間ぐらいの感覚で
HTMLなど解らなくても簡単に出来ますね(笑)

企業ホームページに使うのは、どうかとは思いますが、
大家さんなど、物件特設サイトや、
セミナー等の一時的しか使わないサイト、趣味サイトなど、
HP屋さんに時間を掛けて、お願いするまでも無いと思うときには、
サクサクサイトが作れますので試しにやってみてください(笑)

さて、特設サイト内でも、書かせていただきましたが、
※当社のセミナーでは、お客様から求められない限り、
一切の相談・シュミレーションに応じておりません。
「しつこい」営業が嫌いという方々は、ご安心ください。

※懇親会では、お酒を飲みながら大家様同士の交流、
生きた情報交換をお楽しみください。

ということが、重要なのかなと思います。

フェイスブック上で、ある不動産会社の社長様が、取り上げていた記事を拝読したのですが、
当社も、お客様の個人情報については、契約頂くまで、
何処の会社に勤めているかも、こちらから特に聞きませんし、
契約をしても年収すら聞くことは有りません。

流石に、CMについて、契約頂いたら、今度は、ゼネコンに対して、
聞かれたら、答えなくては行けないので、何処にお勤めかぐらいは
把握は、しておきますが、
年収は、今まで建てて頂いたお客様について誰も知りません(笑)

当社の考え方としては、銀行の融資が通って支店名まで解っていればOKで
お客様が、自分で探してきた銀行で自分で融資を通して頂いても、
当社が、紹介した銀行であっても、銀行に、お客様自ら年収などは諸状況を伝えて頂いて
融資の承認を取って貰えれば、
銀行から当社が聞くこともありません
(銀行も守秘義務があるので年収何か言いませんし)。

私自身も、昔、〇デンシャルの保険の営業マンに、
喫茶店の会った瞬間に年収聞かれて、
「何で、お前なんかに年収教えなきゃならんのよ」
イラッとしましたし(笑)

このブログを、ご覧になっている独身女性の方も、
婚活でも、年収何か聞いては行けませんよーー
愛です愛。お金ではありません。

また、しつこい営業も大嫌いです。

稀に、異業種交流会などに行ってみるのですが、
マンションを建てたい方なんか、そこらへんにいる訳も無いので、
大体、何かしら売ろうと、営業を受けます。
(メールアドレス知ったからと言って、一方的に、
BCCで案内メールを送り付け続けてくるの、やめてほしいです。)

基本的に、当社の、スタンスは、
「相談を受けない限り、何もしない」
です。

相談を受けてから、エリアや規模等を考えて、
まず、今の当社で扱えるかどうかを、お伝えしています。
(当社で扱うのは、
東京を中心に横浜川崎・千葉の東京側、埼玉の東京側のある程度の賃料が望めるエリア
駅徒歩10分以内、RC造で、500㎡以上です。)

もちろん、ボリュームチェックや、建設費概算、収支作成などを、
お願いされれば、扱える案件であれば、喜んで粛々と、やらさせて頂きますが、
お問い合わせを受けて、お願いされない限り、こちらからは、何もしません。

そのシュミレーション結果を見て
お客様が建てるか建てないかを決めるだけです。

飛込み営業をすることも、有り得ないですし、
ネットや口コミで当社を知っていただき、
基本的にただ待つのみです。

婚活も一緒です。
ただ、待ち人を、待つのみです(駅や砂浜でナンパすることはありません(笑))。

当然、今回のセミナーも同じです。

無料相談会と称して、ただ、顧客情報を入手し、
その後、ガンガン営業マンを使って肉食系営業をするスタイルの
不動産系や土地活用系の会社も、
多いかと思いますが、御礼のメールを打つ程度はその時の
忙しさ次第ですが、やるかもしれませんが、基本的、それ以外何もしません。

今回のセミナーの目的は、
1.セミナーの参加者の方々に、相続・土地活用について正しい知識を得て頂くこと。
2.当社と、私や各講師陣の人柄を知って頂くこと。

です。

土地活用についてお考えの方に、
「収益上の正しい知識を持っていただければ」
当然の如く、当社が、お客様に、選ばれてしかるべきだと信じておりますし。

先の不動産会社社長様のブログ記事に書かれているような、
「ノルマの為に、上司にどやされて、ひたすら迷惑な営業行為を繰り返す」
ような「時代錯誤」の営業マン等雇っていませんので、ご安心ください!

今の時代の、最強の営業マンは、
24時間、365日働いても、全く疲れ知らずで、
お給料もいらず、待遇にも文句を言わない
ホームページ君」やブログだと思ってます。

勿論、実績を積み上げて、
彼らを鍛え上げるのは、社長の役目なのかもしれませんが(笑)

という事で、玄関開けたら、傘をさした営業マンが建って待っているなど
オカルト的な営業で、お客様に恐怖心を植え付けることは、
全くあり得ませんので、お気軽に、
地主様必見!特別な相続・土地活用セミナー!
不動産・税務・法務・建設シュミレーション・建設費削減のあらゆる角度から分析!

相続・土地活用セミナー
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

に御参加いただければ嬉しいです。






懇親会は、2009年からやっている、新築不動産投資勉強会の延長の飲み会で、
新築不動産投資勉強会自体は、
土地活用や新築不動産投資について、
「最高のサービスを受けたい・したい」と思われる、
地主様、大家様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
更にはCM方式で実際に建てられたお施主様、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
楽しく情報交換・ネットワーク作りが出来る会にできればと思い立ち上げました。


ただ単に、ワイワイ飲み・食べながら、皆様同士で交流して頂く場で
生きた情報が飛び交いますので、お気軽に、ご参加いただければ嬉しいです

そういえば、前回の記事で、
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と相続税対策  
については、知っている大家様や、
以前、営業していて諸事情で少し計画が滞っていたお客様等、
かなりの反響のメッセージを頂きました。

内容的には、
「まさに、そう思う、もっと書いて、認知・啓蒙させて欲しい」
「4-5%とかで買っている風潮に激しく疑問に思う。バカだと思う。」
と言った内容から、
「判断の仕方として、凄い勉強になったけど、ここまで書いてしまって大丈夫なの?」
「こんな記事書いたら、売れなくなるから、書くな!」
とか、そういう感じでした(笑)

「本当の事を、書いて、啓蒙して何が悪い」

はっきり言って、この建設費ブログを書き始めた2006年当時から、
一般の方は知らない、建設業界のホントの事しか書いてきていませんし、
今更、不動産の利回りが低いとどうなるか?についてのホントの事を
数字で書いたとしても、
何とも思いませんけどね。

そんなこと程度に、ビビってるようじゃ、
何十億ものお金や、沢山の人を動かす、
建設マネジメント会社の創業なんかできませんよ(笑)

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/23 16:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          相続    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
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前回は、10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーの記事を書かせていただきました。

お盆休み入りまして、本ブログをご覧になって下さっている方の中には、
ご実家の両親に顔見せに、行っている方も多いと思います。

ご自身が、ご両親から、土地・建物を相続することになっていて、
親の、ご生前に、何か対策を打っていないと、
相続税が払えるか、どうか解らないという方、首都圏で数億超えの土地を相続する場合
殆どの方は、ご自身の給料で貯めた手持ちの預金から払える額ではない
巨額の相続税であるという方も多いと思います。

日常生活で、サラリーマンとして働いている方の多くは、
普段の日常生活で、税理士や司法書士等と、
付き合いのある方の方が少ないでしょうし、急に相続が起こってしまい
大あらわになったという話は、良く聞きます。。

また、何かしら調査を開始していて、今回のお盆休みで、
両親と、じっくり話合いの機会を設けようと、お考えの方もおられることでしょう。

中々、普段は、相続の話などで会話がスタートする事も
憚られる御家庭もあるでしょうし。

当社は、マンションの建設費をコンストラクション・マネジメントという手法を使って、
削減しする業務を行っていますが、
御破談になるケースで多いのが、父親の説得に失敗するケースです。

お父様の性格にもよると思いますが、ご高齢になると、
マンションを建てることが、精神的なプレッシャーが面倒・億劫になられ、
娘や、息子が、
「自分の死後、相続で、どうなろうと知らん」
と言う感じになってしまう場合もあります。

勿論、当社としては仕事として、利回りが出るエリアで、
規模があればマンションを建てて頂きたいので、
様々なシュミレーション資料を作って、ご子息の方に、お渡しはするのですが、
ご家族が、ご両親を説得できない限り、何ともしようが有りません。

これまでの経験上、母親のみ御存命の場合、
息子様や娘様が、相続対策の説得に失敗するようなことは、
余りに無いように感じます。

きっと、お腹を痛めて産んだ子供は可愛いし、
そんな対策を出来るようになった子供の成長を嬉しく感じるのでしょう。

一方で、父上様のみ、ご存命の場合は、
結構、説得に失敗しているケースが多いなーと感じます。

まず、御性格にもよるとは思いますが、
父親は、いつまでたっても、
「息子や娘に指図されたくない。」
「俺の方が、人生経験豊富だし、格上。」
と思うのが普通だと思います。

元々、お父様が、一般法人の経営者で家業を継がせることを
産まれた時から考えておられる方は、
むしろ、積極的に、相続、事業継承を進めて行かれる方も多いように思いますが、
特に家業を継がせるような事が、無いような、お父様の場合は、
あまり積極的ではない場合も多いように感じます。

私自身は、マンションを建てるような首都圏の土地を相続する心配はないのですが、
自分が、その立場で、頑固な父親から相続対策をしなければ、
ほぼ、相続直後に売却して、相続税を支払うしかない立場だったら、どう説得するかな。。。

と考えてみました。

1.まず、専門家にシュミレーションして貰い数字的な根拠を、自身で把握する。
2.兄弟が居れば、兄弟で話し合う。
3.母親が生前であれば、母親の説得に掛かる
  (父親は、母親のいう事には多少の耳を貸す可能性を使う(笑))。
4.ダイアモンドなどの、雑誌や、新聞で、相続特集の回の雑誌を、さり気無くテーブルの上に置いておく(笑)
5.兄弟総出で、お盆や、シルバーウィークに、温泉や高級料理屋に接待する。
6.これまで育ててくれた事の感謝を示す、手紙を書く。
  (まだ私自身、書いたことは、無いですが。)
7.その最後に、折角、お父さんが作って残してくれる財産は、今何も対策をしなければ、
  相続税が手持ちの現金では払えずに、国に取られてしまうか、
  売却して莫大な税金を払わなくてはならない。
  国に取られる事の無いように、
  『相続』について、真剣に考えたいという思いを伝える。
8.終わり棲家として、立派なマンションを見せたいし、住んで貰いたいと伝える。
9.元気であれば、専門家の、まともなセミナー等に連れて行く。


かな。。。

私の父親は極めて理性的なので、もし、そのようなことになれば、
非協力的な態度を取ることは、まず、ありえないとは思いますが、
7-90歳代の男性の方々は、若い現役世代の意見を聞かないとか、
色んな性格の方がおられるので、
性格を最もよく知る御子息が、
父親の心を余程、動かすような事をしないと、
中々動いていかないケースもあると思います。

勿論、相続する側が、御父上の、説得に成功しても、
ただマンションを建てて相続対策をするだけでは、
相続税に対しては、クリアできたとしても、
高い建設費で、業者の言われるがままにマンション建設をしてしまい、
15-25年後から、キャッシュフローがデットクロス(税引後の赤字)を迎え、
融資の返済が不能になるようでは行けません。


相手を説得するには、相続を受ける側も、
自身での相続や、土地活用、マンション経営に対しての、
正しい理解が必要になると思います。

多くのゼネコンから確認しておりますが、
今時、金融機関主導の相続対策による工事会社の紹介でも、
殆どの金融機関は、ゼネコンに工事代金の3%の紹介料
キックバックとして請求する時代です。

それより、更に民業である方々が工事の関わる相続案件を
施工会社紹介まで、行って取りまとめた場合、
工事会社を幾つか紹介して、
弊社のような実際の見積金額からのコストダウン額の中から業務委託報酬を「事業主様から正当に頂く」CM会社
から見れば、お子ちゃま・幼稚園児の遊び程度に競わせ
何処が受注しても、工事代金の3%をキックバックとして取れるような
仕組みを作ろうとしている所もあるのは現実です。

もちろん、真面目に、自らの専門性の開示を目的のみを
目的とされている方もいらっしゃいますが、
この業界の悪しき慣習として、どうしても、そのようなクリーンでは無い事が付きまとってしまう。

(頭の弱い)事業主と、
直接顧客情報が取れなかったゼネコンを食い物にして、
動く金額の大きいマンション建設において、
建設や、建設費に対して素人の立場でも、
事業主の解らないように
莫大なキックバックが貰える美味しい商売です。

これだけ、相続税対策ビジネスが活況している理由・一番美味しい狙いを
良く理解して頂ければと思います。

私自身は、建設費キックバックビジネスの横行する、
飛込み営業や、営業マンの歩合のみを餌に、軍隊のように何も建設を知らない営業マンを支配し
事業主に、しつこい営業迫り無理やり、相場より高い金額でマンションを建てさせるような、
「土地活用業界」を変える事が出来ればと強く思います。

10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーでは、普段あまり関わることの無い、
税理士や、遺言の専門家である司法書士の先生に気軽に質問頂ければと思います。

これらの知識は、今現役バリバリの4-60代の大家様が
いずれ御子息に、相続を考えなくてはならない時に、知っておくと、
10-20年後に
「尊敬の眼差し」
で見て貰え、楽しい老後を迎える助けになるかもしれません(笑)

また、今回のセミナーでは、あまり触れることはないですが、
生前に相続対策をする上で、ネックになりやすいのが、
痴呆です。

痴呆が始まり、金融機関に、意思判断能力に欠けると判断されると、
時間を掛けて成年後見人をきちんと立てるなりしないと融資自体おりませんので、
いざとなった時に、何も対策が出来なないまま、
相続を迎えてしまうことになりかねませんので、
少し早いかな・・・と思うぐらいでも、検討は進めておいた方が良いとは思います。

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。
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13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
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2015/08/12 23:21|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

 

 





真夏で暑い日が続いておりますが、如何お過ごしでしょうか?
相続・土地活用 中規模セミナーのご案内です。

過去に、何度か小中~150名様の大規模セミナーの開催をさせて頂いておりますが、
今回のテーマは、
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

と、なります。
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004.jpg
↑クリック頂くと綺麗に見えます。

建物にも、人にも、必ず寿命というものが
訪れます。
また物事には、年齢や健康状態、心理状態、人間関係等それぞれの事情を鑑みて
何か準備しなければならない
逃してはいけないタイミングというものは、
有ると思います。

また、当社で、良く頂くご相談で、
50年近く前の前回のオリンピック開催の頃に
建てられたビルの建て替え、相続を前提とした
事業継承の案件は非常に多く、
避けて通る事のできない相続に対し、
何から手を付けて良いのか解らないという
方々は多数いらっしゃると思います。

資産を継承するといことに、
いずれなることが解っている
相続人の方々や、
いずれ相続により御子息に資産を継承しなくてはならない方々には、何としても御参加頂き、
今後のタイミングを計った戦略上の糧として頂ければ幸いです。

時間は巻き戻す事は出来ず、
タイミングを計った上で、
よりベストと思われる判断を下すには、
最低源の知識と、
顧客の為に動く専門家を手足、目とする事が
必要になると思います。

土地活用は、法人税、所得税を中心とした税務視点、
遺言や争族回避を中心とした法務視点、
売買及び賃貸の不動産視点、
建設の視点などが横断的に必要となります。

しかし、各専門家が、横断的に全ての知識を把握していることは、あり得ません。

一方で、現状は、多くのマンションオーナー様は、
押し掛けて来る、土地活用営業会社の
営業マンの素人騙しの話術に押され、
良く状況を把握出来ていない中で、
何と無く請負契約書に不利な条件で
印鑑を押しているのが現実です。

本セミナーは、一つの例題に対し、まず
不動産→法務→税務→開発シュミレーション→建設と
焦点を当て考え、
その思考プロセスを見ながら、
俯瞰的に、御参加頂ける方々の持たれる
諸問題と置きかえて考えて頂き、
より良い解決の糸口を探って頂ければ嬉しいです。

もちろん、現状、相続する予定の土地に
家屋が建っている場合や、
更地の場合、
一般事業法人が上家付き土地を保有し売却かマンション建設かの判断を迫られる時、
投資家様が買った収益ビルをいずれ相続をする場合に
置いても置きかえて考えることも可能です。

また、お悩みを解決する為に、様々な事象に対し、
タイミングの測り方や、どういう人間に、
どのタイミングに何を聞き、
判断を下すべきかと考える一助になればと思います。

過去のセミナーでも、
頭がパンクするほどの最高難度のレベルを
ご提示して来た気合の入ったセミナーですので、
不動産や税務、法務、金融機関等、
相続や土地活用に関わるプロの方々にとっても、
お客様に提案するための一助となると思いますので
是非、御参加頂ければと思います。

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

講師紹介:(※講義順)
①株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメント(CM)方式による建設費削減業務により、
年間7,500㎡-150戸程の、マネジメントを行う。38歳花嫁募集中。
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②不動産仲介業 不動産業ブロガー狼様
㈱土地活用のCM方式で、マンションを建設された、
大変お世話になっている、お施主様で、
売買仲介、不動産管理、賃貸仲介を全てを経験されている不動産全般の達人です。
写真4

ABC司法書士法人 司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
ABCリレーションズ株式会社 東京代表司法書士 不動産調査・測量部主席リーガルコンサルタント
・司法書士
・宅地建物取引主任者、管理業務主任者、マンション管理士有資格者

大阪市出身/都内在住
1984年 大阪市生まれ
2003年 大阪府立港高校学校卒業
2009年 司法書士試験 合格
2010年 つばき司法書士事務所入所
2013年 つばき司法書士事務所代表と事務所を法人化
      司法書士法人ABC設立
2014年 東京支店オープン
2015年 大阪市内から都内に移住
コメント
社会情勢の変化に伴い複雑化する相続問題に対し、あらゆる視点からお客様のニーズを捉え、しっかりアドバイスを行いお応えするために邁進中。
講師写真

④ 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター代表 税理士 五十嵐哲 
平成 6年 立教大学 経済学部を卒業
平成 11年 税理士登録 登録番号88213
平成 15年 ファイナンシャルプランナー登録
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相続税・不動産経営の税務についても、取扱い実績多数の、税理士様です。
文京区に相続・贈与相談センターを開設中です。

5時間の、セミナーで、みっちり頭に汗をかいて頂いた後は、
懇親会を開催します。
講師の方々や、大家様との、交流により、日々の不動産経営の悩みなどを
解決に御活用頂ければ嬉しいです。

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

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上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
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2015/08/07 09:44|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

5月17日(土)に新事務所での第1回目のセミナーを開催し、
8名の定員の所、10名のご参加を頂きギュウギュウ詰めで、受講いただきました。

税理士の種村先生も遊びに来てくれて、
写真を撮ってくださった写真を掲載します。
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本ブログは、長い事書いておりますが、顔写真が掲載されるのは、
本報、初公開です(笑)

37歳、婚活中の私としては、角度が悪いのか思ったより、
顔が丸い写真で撮り直しをしてほしいところです・・・

ということで、角度が良い写真を掲載しておきます(笑)
018 (2)
↑これがkkenji1=㈱土地活用 代表取締役 越川健治(37歳・独身(未婚))です(笑)

と。。。そんなことは、どうでも良いのですが、
話の内容は、どうだったのか?

もちろん、簡単なプログラムを組んでいますので、
順にCM方式→建設業(費)動向→キャッシュフローシュミレーションのご説明をさせて頂きましたが、
膨大な数の質問が飛び交いました。

時間の割合としては、
質疑回答タイム40%-説明タイム60%ぐらいじゃなかったでしょうか。

やはり10人ぐらいの小規模セミナーだと、
気軽に疑問に思った聞きたいことが聞けて、
良かったかなと思います。

かなり、真剣にCM方式の活用を検討されている方も多かったようで、
熱意が伝わってきました。

一定規模のマンション建設でCM方式を使わないのは、
意味が解らないということが、ご理解頂けたかと思います。

だって、下請専門工事会社と元請総合建設会社(ゼネコン)の良いとこ取りをして、
選定し、その連合軍でマンション建設を入札価格より10%以上安くできるのですから。
Kマンション

且つ、受注者の専門工事会社と元請ゼネコン双方にメリットがある。

もし、マンション建設を、
CM方式を使わずに建てたら、
後で、もっと安く良いものが建設を出来る方法があったのに・・・
なんで、もっと調べなかったんだ・・・馬鹿だったんだ・・・

と、絶対に後悔するはずです。

最近、弊社から直接案件を持ち込みさせて頂き、
お付き合いをさせて頂いている
大手金融機関も、弊社の持ち込む案件の利回りが、
他社より、驚くほど高いということを疑問に思って、審査部で話題になり、
わざわざ、何で、今の時勢でも、
こんなに安く高利回りでマンションを建設できるのか、
問い合わせしてくるほどです。

その金融機関さん、お客様のルートでは融資実行して
何棟か建てているので、
その案件達が、
弊社の案件であることを話したら妙に納得していましたけど(笑)

都市部の立地に併せたハイクオリティーな、
マンション建設を下請入替を含めた本物のCM方式を
弊社以上の見積規模・質で運営している会社は、
全くこの世に存在しません。
(聞きかじった程度でインチキCMを名乗っている会社は、
沢山ありますけど、そんなのものは、真のCMではありません。)

また、現在の建設業の実情を正確に把握して頂き、
今後のポジションの選択について、ベンチマークの設定となったことと思います。

セミナーの待合時間や、休憩時間に放映した竣工写真にて
弊社のマネジメント案件のクオリティの高さもご理解頂けたかと思います。

放映した竣工写真達も、来年の3月になれば、
今建設中の20億分のマンション達が増えてくるので、
一気に、写真コレクションが増えていくことが楽しみでしょうがありません。

是非、弊社に遊びに来て、動画を見てください!
IMG_6565.jpg
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↑お客様方から頂いた大量のお酒も常備してあります(笑)

ということで、
6月7日(土)開催のミニ土地活用セミナーの、ご案内させて頂きます。

前回募集が、満席となってしまいましたので、
現在募集中の、ミニセミナーの開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成26年6月7日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。

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土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
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2014/05/19 16:12|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京          セミナー    

 

GWが終わり皆様如何お過ごしでしょうか?

私の方は、少しブログ更新をやる気になってきました(笑)

今日は、真のコンストラクション・マネジメントにより
入札価格から10%以上建設費をコストダウンする
株式会社土地活用に、よくある、土地活用についての問い合わせのについて
Q&Aを書いてみようと思います。

Q1:所有している土地にマンションを計画したいが、
どのような流れになりますか?

A1:まず詳しいお話を聞いて、
プランを入れボリュームチェックをし、
概算見積をします。弊社で作成する事業収支を含めて、
ある程度、お話が固まったら、
銀行に融資の打診をして頂き、
融資が通ればご契約をして頂きます。


これは、基本的な流れで、途中で、ご興味あれば弊社物件を見にご案内をしたり、
モデルルームに一緒に見に行ったり、
色々な、会話の中で、お客様の求めている所を探っていき、
より良い計画を立てるように致します。

勿論、普通にはコミュニケーションは取らせて頂いておりますが、
着工が8カ月以上先など、先の話物件では、
お客様が、まだ契約してないけど、予定に入れておいて欲しいから、
早く契約してくれと催促されるほど、
しつこい営業はしておりません。

Q2:CM方式で、どの規模から、どの規模まで対応しますか
A2:一応の基準は延床面積で500㎡以上とさせて頂いております
昨今の、(建設業だけ?)の景気情勢では、
入札見積である程度の物件規模が無い場合、
元請ゼネコンを集めるのに難儀しますので、
一定規模以上のマンションのみを
お取り使わせて頂いております。

弊社の実績では、総延床で2500㎡14階建までのマンションは
CM方式で見積経験があり、
1億円以上のコストダウンの結果も出しております。

10000㎡程度までのマンションであれば、
技術的にも、取引先の下請・元請の能力的にも、
全く問題なくCM方式で対応できます。

Q3:木造や鉄骨造は対応しますか?
A3:木造や鉄骨造ではマンションは対応しません
木造は、ノウハウが無いのと、
元請の会社規模がどうしても小さくなってしまう為、
CMで扱うことは難しくなるので扱いません。
また、鉄骨造は、マンションとして、嫌いだから扱いません。

重厚感のあるRC造が好きで、この仕事をやっている訳で、
分譲マンションディベロッパーが鉄骨でマンションを建てないのと一緒です。

Q4:地方でも対応しますか?
A4:東京と、神奈川・千葉・埼玉の一部しかご対応できません。
とても多い、ご質問です。

ブログをご覧になって頂き、
沢山のお問い合わせいただくのは、とても嬉しいのですが、
大変申し訳ないのですが、この以外のエリアでは、
理論上は、やろうと思えばできますし利益も出るかもしれませんけど、
遠隔地では心の通った満足なサービスが出来ませんし、
信用できる取引先の工事会社が居ないため、十分な、ご対応ができません。

一時の利益の為にサービスが行き届かず信用を失うようなことは、
したくありませんのでご理解ください。

Q5:土地を買ってから新築をやりたいのですが、
どのような対応になりますか

A5:土地情報(物件概要・簡単であっても測量図・価格)を
メールで送って頂き、
お客様の望む収益性・利回りが出そうであれば、
より細かくプランを入れたり、
収支を組んだりを無料で致します


毎日のように、沢山のお話しを頂くので、
全ての案件のお話しにプランを入れて詳細に検討する訳にはいきません。

まず、土地情報をメールで送って頂き、
地価、賃料、使用できそうな容積率と、建設費から
簡単に、利回りがどのくらいでそうか検討します。

その利回りが、お客様の購入希望の利回りに添いそうであれば、
より細かくプランや概算見積、事業収支を作成し、
収益性を検討すると言う流れになります。

話が進んで、銀行融資が通り、土地の契約(場合によっては決済)が済み次第、
弊社とCM契約、プランを入れた設計事務所と設計契約を結んでいただきます。

稀に、地価他の細かい情報を教えず、
検討だけしてほしいという、一方的な、
メールをお送りいただくことが有りますが、
そのような場合は目線の利回りが掴めないため、
人を動かす訳にはいかず、ご対応は難しいです。
(物件情報を横取りするような暇人ではないので、ご理解ください。)

Q6:建設費は、まだ上がりそうですか?
A6:もう一度、消費税増税で来年3末までの請負契約の
駆込み需要があるため、予測は難しいですが、
間近の国土交通省の統計・建設業界紙のお知らせ看板数を見る限り、
徐々にピークアウトしていくものと思います。


ここら辺は、過去の記事過去の記事2にも書いておりますし、
最新の統計も見ておりますが、個人的にはこのように考えております。

詳しくは、5月17日(土)満席と6月7日(土)開催のミニセミナーにて、
お話し出来ればと考えております。


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Kマンション


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2014/05/07 19:47|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション          セミナー    

 

今日は、前置きが長くなりますが、
後ろの方に、ミニ土地活用セミナーの開催について書いてみたいと思います。

良く「何で起業したのか」と聞かれる事がありますが、
「他にヤリタイ・ヤレルことが無かった」
という極めて後ろ向きな動機で
リーマンショックの直後の5年前、
31歳でサラリーマンをやめました。

当時は、超絶不景気でマンションを新築しようという機運は皆無。

世の起業家達は、確固たる戦略やルートがあって起業するのでしょうが、
何の個人実績もない31歳の若造が、
コンストラクション・マネジメントという当時は誰も知らない手法で、
億を超えるマンションを10%以上安く建てられると言っても
誰も信じてくれる訳もありませんでした。

1万円の商品を売るのにも大変なのに、
億を超える商品は訳が違います。

元々現場監督の技術屋で、
営業はやったこともなく、
資金力も知名度も皆無。

誰も知らなければ、仕事の話など来るわけも無いと、
必死で、このブログを書いたら、一件の問い合わせが来ました。

調度、ここら辺の記事を書いていた時の話です。
誰の為に建設するか?パート1(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)  
誰の為に建設するか?パート2(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート3(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート4(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート5(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)

スーパーラッキーでした(笑)

収入が全くなかったのでお金が無くて、
ライフラインも切られていく中、
布団の下に転がっている小銭を握りしめて
営業に行き、受注し、コストダウンの結果を出しました。

並行して両親に入金までの2か月分の生活費を借り、
心配はしていたがその日に振り込んでくれた。

その後も3年間は苦戦は続きましたが、
沢山の応援・支援という幸運のおかげで、
未だに続けられています。

もう一度同じことをやれと言われても、不可能でしょう。

今では、大資本のハウスメーカーや土地活用系営業会社と
同じ物件で競り合っても絶対に当社が勝てる提案が出来ます。

当時と気持ちは何ら変わりは無く、
同じことを続けた結果
年間20億のマンション建設を扱えるようになりました。

絶対に、勝てる提案ができると言うのは、社会に出てから、
私生活の充実はないがしろに
建設費を安くすることだけを考え、生き続けてきた人間と、
ただの営業マンとは、
「食ってきた飯が違い過ぎる。」
ということです。

勝てる訳ないじゃん(笑)
とすら思っています。

他の土地活用系の営業会社、ゼネコン、設計事務所とは
全く異なる、唯一無二の特別なサービスを展開している会社として
成長を続けていければと思います。

そして、あれから5年が経ち、先日、両親を新事務所に招待できました。
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思ったより年老いていましたが、喜んでくれました^^
まだまだ恩返しは足りないが、
少しだけ期待に応えられたかもしれないと思いました。

㈱土地活用は、応援してくださる沢山の方々の
期待に応えられるよう頑張りたいと思います。

新事務所では、小さいながらもミニセミナールームを作りました。

60インチを前に8席限定で、
過去に開催した150名セミナーのように、
大規模には出来ませんが、
ミニセミナーを定期的に開催したいと思います。

前々から、セミナー開催をまたしないのかというお問い合わせは多いのですが、
暫くは、このミニセミナールームを使って細目にやっていこうかと思います。
(大規模セミナーは、準備が物凄い大変なんです(汗))

ただ今、満席の為、次回開催の募集は6月7日(土)となります。

真近の開催予定は、
【開催日程】
平成26年5月17日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。


ただ今、満席の為、次回開催の募集は6月7日(土)となります。


土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

確かに値上がり基調ではありますが、
今の時勢でも、地主様が建設費をぼったくられずに、
適正な価格できちんと建てると
莫大な収入が入ってくる
ということを、数字とグラフで、
ご理解いただきたいと思います。

一般の事業を起こせば解りますが、
お客様からお金を頂いて、
収益を上げる事は並大抵のことではありませんが、
きちんとマンションを建てれば、血眼になって、
走り回っている一般事業主の頭がクラクラするほど、
莫大な権利収入・利益が入ってきます。

また、今の建設業の状況と、
今後(2016年3月頃竣工分)の建設費の動向に予想ついても、
ざっくばらんに、お話が出来ればと思っております。

こういうセミナーに参加すると、
ガンガン営業電話が掛かって鬱陶しいとか、
思われる方もいらっしゃるとは思いますが、
元々、草食系営業マンですし、
順番待ちや、本見積時期が被って満足なサービスが提供できそうもなく
お断りせざる得ない時もある程、
猛烈に忙しいので、
グイグイ系の営業は全くしておりませんので、
ご安心ください(笑)

それでは、お気軽に遊びに来てください。
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Kマンション
2014/05/02 12:03|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:1

       土地活用          セミナー          相続          建設費          マンション    

 

年の瀬も迫っていますが、皆様如何お過ごしでしょうか?

前々から、構想のあった、土地活用&新築不動産投資勉強会
セミナーにつきまして、
猛烈な忙しさで中々準備に取り掛かれずにいましたが、
ようやく、体制が整いつつあります。

コンストラクション・マネジメント株式会社土地活用がお届けする
「その建設費高いです!他には絶対に無い、究極の土地活用セミナー2013」

当社のセミナーは素人騙しの、より高い建設費での受注を目指すようなセミナーではなく、
コンストラクションマネジメント駆使することにより、
マンションディベロッパーを遥かに凌ぐ、
マンション開発ノウハウに基づいたセミナーです。

近い将来、一般の方々にとっても、
土地活用のスタンダードになりますので、
是非、ご参加ください。

開催要項を告知させていただきます。
日時:平成25年2月9日(土)13:00~18:00(受付12:40~)
場所:東京都豊島区西池袋5-4-6東京三協信用金庫ビル5F
   東京セミナー学院
費用:お一人様5000円(税込)
座席数:156名様
  東京セミナー学院
ブログをお持ちの方で当社のHP(株式会社土地活用)をリンクの上、
当セミナーのご紹介記事を書いて頂けた方は、セミナー費用無料とさせていただきます。
(SEO対策の為なので予約のみ先にして頂いて記事は後から書くということでも結構です。)

プログラムは多少は内容変更の可能性がありますが、
講師陣及び内容を、ご紹介させていただきます。
1部 13:00~13:20
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治(kkenji1)
「主催者挨拶とコンストラクション・マネジメントの簡単なご説明」

2部 13:20~14:00
講師:カリスマブロガー狼旅団様(写真物件のお施主様です。)
「コンストラクション・マネジメントによる新築RCマンション建設当時と、その後の収益の恩恵。」
プリモ
写真 (14) - コピー

狼様は、私が、大変お世話になった、お施主様であり、不動産のプロです。
竣工後に書き始めたブログが、
12月28日現在、人気ブログランキング「不動産投資カテゴリ」第1位のお方です。
サービス精神からか文章の大半は、ふざけていますが、時折見せる分析に、
こんな人相手に良く褒められるコンサルをやってきたなと恐ろしさを感じます。
(新築関係であれば何を話すかは、お任せしています。)

3部 14:10~15:40
講師:星野厚一郎先生 (星野アセットマネジメント 公認会計士・かなりの戸数を経営する大家様)
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治(kkenji1)
「建築計画・建設費・事業収支と相続税&長期キャッシュ・フローシュミレーションの解説3・4」
(新築用地仕入れにおける地価査定の逆算含む)

星野先生は、公認会計士でありながら、大規模大家様でもあるので、
不動産税務について大家様と同じ目線から、お話頂けるかと思います。
セミナー1
セミナー3
セミナー4
↑画像はクリック頂けると、大きく綺麗に見えます。

4部 15:50~17:00
講師:田中健太郎先生 (ACS税理士事務所 代表 税理士(弊社顧問税理士))
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治(kkenji1)
「建築計画・建設費・事業収支と相続税&長期キャッシュ・フローシュミレーションの解説5・6」
(新築用地仕入れにおける地価査定の逆算含む)

田中先生は、弊社の顧問税理士です。資産税で有名なタクト・コンサルティング出身で、
不動産税務に長けています。
彼は聞きやすいので、税金で解らないことは気軽に聞いています(笑)
セミナー2
セミナー5
セミナー6

5部 17:10~18:00
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治(kkenji1)
「マンション建設におけるプロジェクト・マネジメント」
~心構え・工程・気を付けるべきこと等~

お忙しい中で、ご協力いただける、
コンストラクション・マネジメントによる、お施主様と、
税理士・会計士の3名の先生方に、シュミレーション・講義を頂けることに、
感謝致します。

昨年は、3回の開催で130人様程の地主様・投資家様に、ご参加を頂きましたが、
今回は、CM方式により建設費を相場より10%以上削減するという前提で、
土地活用や新築不動産投資を考えられる、
オーナー様が差配をする立場になったとき、
全体を幅広く見ながらプロジェジェクトを遂行、
最適な判断ができるよう、
お役立て頂けるようなプログラムを考えております。
セミナー2012_表題
↑画像はクリック頂けると、大きく綺麗に見えます。

土地活用において、究極の答えを導き出す為には、
数字という根拠に基づいた理論(ロジック)があり、
仮説を立て、シュミレーションを行い、
数字として実証していく必要があります。

新築でマンション経営をしたいけど、
やるからには究極を目指したいという地主様、不動産投資家様のお悩みには、
「土地に、どれぐらいの建物が建つのだろう?」
「一体幾らぐらいの建設費でできるのだろう?」
「建設した結果、長期で幾らぐらいの収益があがるのだろう?」

といったものがあると思います。

本セミナーでは株式会社土地活用の主業務であるコンストラクション・マネジメント(CM)方式により建設費を相場より10%以上削減するという前提の上で、
3名の税理士・公認会計士の講師をお招きし、 
首都圏での仮空の土地6物件について、 
土地活用のケーススタディーとシュミレーションを行います。

数字の上でのシュミレーションについては、
専門家に任せれば良い部分もありますが、
実際にオーナー様にとって最も必要なのは判断する力だと思います。

今回のセミナーでは仮空の幾つかの案件でケーススタディを扱い、
どのような土地にどのような建物が幾らぐらいで建ち、
中期長期で何億の利益を稼ぎ出すかを提示します。

そして、その課程での
「思考方法」を知り、理解することにより、
実際の案件で感覚的にでも最適な判断が下せるよう、
誤った判断をしないように、
トレーニングして頂ければと思います。

3名の税理士・公認会計士の先生や、実際に、コンストラクション・マネジメント(CM)方式にて
建設されたお施主様とともに、
実際の数字を使ったシュミレーションを交えながら、
マンション建設に幾ら利益が上がり、
それの究極系を求めるには、何をしていけば、
たどり着けるのかを他には無い切り口で、
光を当てることができれば幸いです。

私の作成した、仮空の土地・家族構成が与条件ではありますが、
ある土地に対して、どのような計画をして、
どのような建設費・事業収支をシュミレーションするかを
実際に、土地活用のご相談を受けた際にお答えするのと同じような感じで、
資料をお見せできればと思います。

その基礎収支を元に、税理士・公認会計士の先生方に、実際に節税しながら運営していくと、
幾らの収益があがるのかを、算出していただきます。

更には、投資家様の為に、同一の土地を仕入れる場合、
幾らで買えば良いのかを逆算し、
簡単に、ご説明できればと思います。

例題は、既に貼らせて頂いているので、
どのように料理するか?
どれくらいの収益が上がるか?
又、幾らなら買うか等も、
朧げにでも、イメージしてからご参加いただければ、
楽しいセミナーになると思います。

続いて、長時間セミナーの後の頭を解す為に、
懇親会のご案内をさせて頂きます。
日時:同日18:30~21:30
場所:東京都豊島区西池袋1-38-3 b-tossビル4F
dopelounge b-toss店
費用:お一人様5,000円(3時間飲み放題&大人のメニュー(お食事です(笑)))
となります。
IMG_2114.jpg

土地活用や新築不動産投資について、
「最高のサービスを受けたい・したい」と思われる、
地主様、大家様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
更にはCM方式で実際に建てられたお施主様、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
楽しく情報交換・ネットワーク作りが出来る会にできればと思い立ち上げた会です。

地主様や大家様は新築不動産投資などの賃貸経営を行なう上で、
ご参加頂いた皆様が、気の合う仲間や、実力のあるパートナーを見つける事等、
情報交換の場としてご活用頂ければ嬉しいです。

それぞれの申し込み方法は、
koshikawaアットkabu-tochikatsuyo.com
に、セミナーと懇親会の、それぞれ、
どちらに参加するか否かを必ず明記いただき
メールをお願い致します。

費用のお振込み先口座番号と共に、
座席の仮予約を承った旨のメールをご返信させていただき、
ご入金と共に、ご予約確定とさせて頂きます。
(受付が混み合うので、今回は、先行させていただきます。)

yahooメールの方は、
当方アドレスが迷惑メールになっている可能性がありますので、
迷惑メールでは、ないようにご設定お願いします。

領収書は当日、セミナー受付時と、
懇親会終了時にそれぞれ、お渡しさせて頂きます。

お気軽にご参加させて頂ければ嬉しいです。

それでは、皆様、良いお歳をお迎え下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
追記
本セミナーを、ご紹介頂いた方のブログ記事をご紹介します。
(私が把握している限りで、強要は、全くしていません(笑))
ハッピー不動産投資 利回は自分で決める?
不動産投資 問わず語り
☆母うっちー♪の妄想いっぱい不動産話!☆
-=☆ 不動産オーナー バタの頭ん中 -=☆
大家デビュー in 2007
狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
二代目元銀行員 岡元公夫の東京大家スタイル
マンション企画設計者の人生を語るブログ
まったりサラリーマン大家の日々
大家業を本業に…@仙台≪新築←築古←中古≫
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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土地活用事例2
2012/12/28 15:00|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

       土地活用          セミナー          建設費          マンション    

 


先週末に開催した土地活用&新築不動産投資勉強会セミナー
「同一図面・同一数量でゼネコン8社入札第一位から18%も、
建設費をコストダウンした現物見積書大公開! 
コンストラクション・マネジメント方式の見積・劇的ビフォアー・アフター」
土地活用事例2

おかげ様で、懇親会まで滞りなく開催することができました。

ご参加頂けた方々、バタバタしておりまして、
御礼が遅くなって大変失礼いたしました。

感想の方は、幾つかのブログに書かれているので、
私が知っている限りでご紹介させていただきます。

やげさんのブログ
やげさんのブログ続き
雪うささんのブログ
クロノスさんのブログ
狼旅団さんのブログ
赤ちゃんさんのブログ

私の感想としては、やってみて良かったと思います。

コストダウンのテクニックもありますが、
本当に伝えたかったことは、建物を建てる上での、
心構えというか、ロジックだけではない、
もっと人間的な所だったので、
それが少しでもお伝えすることができたのかなと思います。

一般的に、当社は建設コストを削減し、
お施主様だけから成功報酬のとしてFEEを頂いているので、
弁護士のように完全に、お施主様よりの立場を取って物事を言っていると思われがちですが、
少し違います。

私が、見ていたいのは、
お施主様と共に建設プロジェクトに関わる方々全ての笑顔です。

第一に、お施主様を守ることは当然ですが、
同時に、取引先の建設業者も守っていかなくてはなりません。

良く発注権を持つと、見積もられる側に対し偉くなったのかと、
勘違いしてしまう人間がいますが、当社の仕事は、
お施主様の代理として、
CM方式という手法を使いお見積りをさせて頂いているだけであって、
それ以上でも、それ以下でもあってはならないと思います。

人が本当に困ったときに、
相手が、それまでしてきたこと、生き様の全てが、
そのまま還ってくるような気がします。

人の痛みが解り、悔しさや、喜び、幸せを
分かち合える人間であり続けなければ、
この仕事を続けることは出来ないでしょう。

私は、見た目が実年齢より若く、初めて知る方は、
若くして簡単に発注権を持つ人間になったと思われる方もいるかもしれないですが、
誰も味わい続けることのできないだろう、最悪の環境を耐えぬいて、
実績を積み重ね、ここまで辿り着くことが出来た人間です。

その中で、人の痛みが解る経験ができ、
人の有難味が身に染みて理解できるようになったことが、
私の最大の財産かもしれません。

これまで何度か述べてきたかもしれませんが、
建物は、プラモデルではなく
関わる沢山の人間の思いが混ざり合ってできた結晶だと思います。

「建物は、人が作っている。」
このことを業界以外の一般の方々にも
少しでもご理解いただければ嬉しいです。

そして当社は、関わって下さる沢山の方々のご支援・ご声援の下、
生かされていることを、肝に銘じ、
ご期待にお応えできるよう一歩ずつ成長して行きたいと思います。

今後とも、宜しくお願い致します。

株式会社土地活用、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

株式会社土地活用


株式会社土地活用

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2012/09/09 13:55|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       土地活用          建設費          マンション          セミナー    

 

「第9回土地活用&新築不動産投資勉強会
セミナー 2012夏☆
同一図面・同一数量でゼネコン8社入札第一位から18%も、
建設費をコストダウンした現物見積書大公開! 

コンストラクション・マネジメント方式の見積・劇的ビフォアー・アフター」

土地活用事例2

お蔭様で、8月18日時点で、72席満席になりました!

8月初旬のブログとフェイスブックでの告知のみで、
これだけの方にご興味をお持ち頂けるのは
とても有難い限りです。

今回のセミナーは、
冬に予定をしている資料を作りこんだセミナーの前に、
最初は少人数で、残暑払いという名の懇親会を予定していました。

その前に折角お集まり頂くので、
ルノアールの会議室辺りで、昔のCM方式の見積書を見比べながら、
見積書の見方を教えたり、単価・意味・相場などの感覚を掴んで頂こうと思い、
深く考えずに、思いつきで、順次、告知してしまいましたが、
有難いことに思いのほか反響が大きく、
ミニではないセミナーにしていただく事ができました。

現在、キャンセル待ちの状態ですが、
もし、どうしても、ご参加されたいという、ご要望が10名様程度でもあるようでしたら、
次回開催も段取りも考えたいと思います。
info@kabu-tochikatsuyo.com
までお気軽にご連絡お願いします。


今回開催の概要は、下記の通りです!

【セミナー】
日時:9月1日(土)15:00~17:00(14:50受付開始)
費用:無料
場所:東京都豊島区西池袋5-4-6東京三協信用金庫ビル6階
東京セミナー学院
内容:CM方式が、どのように、
ゼネコン入札1位の金額から同一図面・数量で18%も建設コストを削減しているか、

現物見積書で理解できるプログラムにします。

上の写真の物件の見積書の住所と元請名等、特定できる情報を消して図面もなしですが、
面積規模の基本スペックは紙面で、賃貸部分の内観写真はスクリーンで公開します。
現物見積書のコピーを配布して、CMによる専門工事会社入替による単価研究のみを行います。
資料は約160枚ありますので、
RC造建設費の実勢単価の相場観を養う為に、お役立てください。

【暑気払い(懇親会)】
日時:同日17:30(入場開始)~20時(退室完了)
場所:東京都豊島区西池袋1-21-9パセラリゾーツ池袋店ビルB1階
   GRACE BARI池袋店

費用:5000円(費用は、セミナー前に頂いて、懇親会終了時に、領収書を御渡しします。)
抽選で1組2名様にTHE LEGIAN TOKYOのディナーペアチケットが当たります。

70名様の前でしゃべることは、思い起こせば現場監督時代の朝礼以来です(笑)
お客様の前となると初体験(汗)

中々、よその単価、ましてCM単価まで見ることは出来ないので、
珍しかったのだと思います。。。

しかし、お約束として、今回の資料は、コピーや他者への開示は厳禁です。
去年のセミナー資料のように、セミナーに参加できなかった方に、
データとしてお渡しすることもできませんのでご了承下さい。

建設関係者であっても、
CMを真似られるということは現実的に不可能ですが、
建設関係者の目に触れる事、自体が失礼になります。

ノウハウは、ご自身で、
お勉強・楽しむ為だけに、ご活用お願いします。

プログラムは、
㈱土地活用のCM方式の概要説明
②見積書比較・順次内訳説明
③質問コーナー

で考えています。

①は、まずは、当社のCM方式を簡単にご説明します。
②は、深く考えていませんが、現物見積書を見ながら、
順次ご説明していこうと思います。
全ては、ご説明できないので、細かい部分に関しては、
家に持ち帰ってじっくり見ていただくことになるとは思います。

③は、時間をタップリ取りたいと思います。
疑問に思われる事は、恥ずかしがらずに何でも聞いて下さい。

大体の面積で、
「概算で坪幾らになりますか?」
みたいな、ご質問は、いい加減な事は言えず、
地盤や道路付け・相場変動等を考えながら、
積算してみないと解からないので、
その場でお答えできないかもしれませんが、
その場でお答えできることは、できる限りお答えさせて頂きます。

去年のセミナー講師陣も参加しますので、
セミナー資料についての質問も、大丈夫です。

そして、最初の目的である、「暑気払い」
先日予約してきましたが、中々、お洒落な会場です(笑)

着席制の、ビュッフェスタイルですが、
席は適度に移動して、色々な方の交流をして、
今後の活動に活かして頂けたら嬉しいです。
(それが当会の本来の理念です。)

私以外にスーツを着ているのが、
税理士事務所(潔白の白)・不動産会社(幸せを呼ぶ黄色)・設計事務所(クールなブルー)さんです。
(上記のハンカチをお渡ししようかと思います。私はピンクにしようかな・・・)

一応、40人ということで予約しており、
まだ、ご確認が取れない方もいらっしゃいますが、
当日増やす事も可能のようなので、まだ決められていない方は、
当日の雰囲気を見ながら、ご参加を決めていただいても結構です。

そして、いつものように2次会・3次会まで参加してしまう、
当会常連の皆様!

私を是非、お誘い下さい(笑)

それでは当日お会いできる事を楽しみにさせて頂きます!

株式会社土地活用

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2012/08/20 19:47|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          土地活用          セミナー    

 

有難いことに現時点で、
今期(7月1日~)の新規CM見積案件で
建設費ベースで8億超のご用命を頂きました。

徐々に、私の続けてきた、真のコンストラクション・マネジメントの考え方を広める活動が、
東京の極一部かもしれませんが、
少しずつ一般化しつつあるように思え嬉しく思います。

しかし、前年度CM見積の10億には未達で、
業界へ一定の影響力を持つために、
まだまだ私の目標は、上にあります。

解りづらい、建設業界を相手に、
建設費に、疑問を持たれている方、
ご自身の新築プロジェクト・マネジメントがベストな選択であるのか、
疑問に思われている方、
お気軽にお問い合わせ頂ければ、嬉しいです。

ところで現在、年内のセミナー準備中の、
我が土地活用&新築不動産投資勉強会

冬のセミナー開催前に、「残暑払い」を行いたいと思います。
第9回、土地活用&新築不動産投資勉強会の開催です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
※追記 残暑払いの前に、2時間ミニセミナー緊急開催!!!
「CM前後の見積書の見方と単価研究会」
日時:9月1日(土)15:00~17:00(受付:14:50~)

場所:東京都豊島区西池袋5-4-6東京三協信用金庫ビル6階
池袋東京セミナー学院←場所クリック下さい。

費用:無料

定員:45名→満席の為、72名様まで入れるように会場増強しました。
(8月18日20:50現在72名様満席なりました。
以後、提携設計事務所6名から立ち見にしていきますので若干名であれば可能です。
お早めにお申し込み下さい。
お施主様3名、設計事務所様3社、税理士事務所様1社のご参加希望を頂いております。)

内容:CM方式が、どのようにコスト削減しているか現物で理解できるプログラムにします。
写真の物件の見積書の住所と元請名等、特定できる情報を消して図面もなしですが、
面積規模の基本スペックは紙面で、賃貸部分の内観写真はスクリーンで公開します。
現物コピーを配布して、CMによる専門工事会社入替による単価研究のみを行います。
RC造建設費の実勢単価の相場観を養う為に、お役立てください。
 
土地活用事例2
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
「暑気払い」
日時:9月1日(土)17:30~
場所:池袋又は新宿を予定中(開催場所は、人数確認の上、おってご連絡します。)
費用:飲食代5000円程度です。
株式会社土地活用へブログからトップページリンクを頂いている方は、当社が費用をお持ちします。)
ルール:設計事務所・不動産会社・税理士会計事務所の方々はスーツ着用(お客様が解らないので)

おさらいですが、土地活用&新築不動産投資勉強会とは、
土地活用や新築不動産投資について、
「最高のサービスを受けたい・したい」と思われる、
地主様、大家様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
更にはCM方式で実際に建てられたお施主様、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
楽しく情報交換・ネットワーク作りが出来る会です。
(参加者に不快な思いをさせない限り、業者の方の営業活動は自由です。)

述べ250人程の方々にご参加いただいており、
リピーターの方々も多数いらっしゃいます。

最も重要な所は、「楽しく」です。

今回のテーマは、「楽しく」で小難しい、収支計算や法規の話はありません。
冬のセミナーに取っておきます(笑)

上記に、該当する方、kkenji1の様子を見たい方(笑)、
是非、ご参加頂ければ嬉しいです。

勉強会に、ご参加される方で、欲しい方は、
去年のセミナー資料PDFデータを申込み時点で、無料でお送りします。


ざっと読んで、不明な点は、当日でも、前日でも、
お気軽に聞いてください。

お申込み方法は、info@kabu-tochikatsuyo.com
に、土地活用&新築不動産投資勉強会参加希望と書いて、
お気軽にメール頂ければ嬉しいです。

(セミナーと懇親会どちらに希望か書いて頂けると嬉しいです。
土地活用へトップページリンク頂いている方は、URLを合わせてお送りください。
※設計事務所・不動産会社・税理士会計事務所の方々は社名を明記下さい。


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圧接
2012/08/04 17:54|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

       土地活用          コストダウン          セミナー          マンション    

 

沢山のメッセージ有難うございます。
株式会社土地活用は皆様方のご期待に添えるよう頑張ります。

ところで、暫く活動が停滞した我が、
土地活用&新築不動産投資勉強会
そろそろ、土地活用&新築不動産投資勉強会セミナー2012の
基本構想を妄想しております。


昨年は3回にわたり開催し、130名程度の大家様にご参加いただき、
参加者様の感想は、こんな感じで大盛況でした。

今年のテーマは、
「事業主のプロジェクト・マネジメント」
です。
セミナー2012_表題
↑クリックすると大きく見えます。

地主様や、投資家様が新築マンション経営を考え始めた時からの、
思考回路に沿って、専門家を如何にチームとして活用して、
究極の土地活用をしていくかという事業工程に沿ったストーリーで、
問題点を解決しながら、実体験したつもりになれるセミナーに出来ればと思います。

マンション建設の事業主様は、サッカーでいうところの、ストライカーであり、
監督でもあります。
その為に、柳沢敦の伝説の迷言
「急にボールが来たから」
を残してはならないのです。

「急にボールが来たから」をご存じない方は、こちらの動画をご確認下さい。

土地活用や新築不動産投資の失敗は、知らないでやっていて、
心の準備ができていないでやっていて、
後で知って「あああ・・・」とジーコのように頭を抱えることです。

その為に税務・相続・事業収支・設計・建設(施工)・賃貸・売却等の
数値とマネジメントのシュミレーションも含めたいと思います。。。

まだ、1部にするか、2部にするかも決めておりませんが、
例題として、下記のような案件をマネジメントするとどうなるか、
税理士さん・会計士さん、設計事務所さんや、
売買・賃貸の不動産会社さんのお力等も借りながら、
より良い土地活用にするには、
どうするべきか等も一緒に考えていければと思います。

セミナー2012水天宮
セミナー2012高円寺
セミナー2012自由が丘
セミナー2012上石神井
セミナー2012梅屋敷
セミナー2012戸部

与条件によって、答えは変わってくるので、
幾つかのパターンでやってみようかと思います。

土地の形や条件は、私が決めてしまいますが、
プロジェクト工程に沿って、
どのような順番で、問題を解決するべきかや、
資産の組み替えや相続については、税理士さん、
不動産会社さんなどに相談しながら、
ベストな答えを探していきたいと思います。

土地を購入しての新築不動産投資の
スピード勝負のプロジェクト・マネジメントについても、
既存で所有している土地に建てるより難易度は高く、
瞬間的な判断力を鍛えられるので
プログラムに組み込んでいければと思います。

ブログを、お読よみ方で、こんなのをやって欲しいというのがあれば、
ご連絡いただければ出来る範囲で組み込んで行きたいと思います。

関係者に、かなりの負担となるので、
大半は、しがないコスト屋の私が資料を作り話すことになるとは思いますが、
お楽しみにしてください。

開催時期は、2012年内(笑)ということにさせて頂き、
納得するプログラムと資料が出来次第、
開催告知をしていきたいと思います。
(お尻に火が付かないと中々資料作成作業が進みません・・・)

尚、ブログをお持ちの方は、株式会社土地活用のHPへ、
お持ちのブログからTOPページリンク(ブログの右や左の、記事以外からのテキスト又はバナーリンク)
を頂けている方についてのみセミナー費用を
出血大サービスにて無料!
ということだけ決定しております(笑)

株式会社土地活用は、早期に、グーグル検索「土地活用」で1位奪取を目指し、
その結果、コンストラクション・マネジメントにより、
建設業を良い方向へ変えたいと考えております。

できる限りのアドバイスを無料で頑張っていきたいので、
皆様方の、お力を少しだけ、お借りできれば嬉しいです。

今後とも宜しくお願いします。

株式会社土地活用


株式会社土地活用

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土地活用事例2

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2012/07/23 16:39|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:3

       建設費          土地活用          セミナー    

 

長らくブログに書いてきました
土地活用&新築不動産投資セミナー
3回目も無事終わりました。

ご参加いただけた方々
大変ありがとうございました。

ご質問の中で、CM方式についてのご質問がありました。

セミナーの趣旨としては、ブログで散々書いてきた
CM方式についての内容について
時間を割くのを控えておりました。

どんなところが、CM方式について疑問に思われているのか、
意図が正確に理解できていなかったので、
答えとして良かったのかどうか、考えていました。

ひとまずこちらの記事あたりにも書いておりますが、
ブログを読んでいって頂ければ、ほぼイメージはご理解いただけると思います。

前にも書いたかもしれませんが、
CM方式というと分離発注を思い浮かべる方も多いかと思いますが、
分離発注で出来るのは、工種の少ない改修工事ぐらいです。

分離発注だけをCM方式と勘違いしている建設関係者も殆どですので、
一般の方が、勘違いされるのも無理はないのですが
分離発注をするということは、バラバラに発注した業者に対し、
工事を進捗させるために統率する人間(監督)が必要となります。

監督がお施主様ご自身で出来るかというと、
技術的にも時間的にも出来ないでしょう。

マンション新築レベルでは、
複雑な工程・予算・品質・安全の管理が必要となるので、
誰かしら監督が必要となります。

分離発注は不可能です。

その為に、ゼネコンから監督を招き入れるのです。

そして、建設費総額の85%程度の
ゼネコンが、下請け専門工事会社に支払う
原価を発注者側で安く抑えてしまうのです。

私の言っているCM方式はゼネコン活用型のCMです。

例えば、20工種程度ある工種の中の18工種を
発注者側でゼネコンより安く抑えてしまうことによって、
原価が安くなるので当然、
発注者がゼネコンに支払う建設費も下がります。

契約の形態は、お施主様にとっては、
お施主様⇔設計事務所間で設計監理業務委託契約
お施主様⇔CM会社間でCM業務委託契約
お施主様⇔ゼネコン間で工事請負契約です。

工事請負契約約款は民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づき、契約書に添付されます。

つまり、工事責任の範疇などは普通の請負契約と何ら変わりません。

まともな設計図面があれば、
どんな建物であっても大丈夫です。

コストの落とし方のコツみたいなものを聞きたかったのかもしれませんが、
まず、数量を統一して見積もることです。

ただ図面を渡して、ゼネコン各自に積算・見積をお願いすると、
数量が微妙に違って単価比較が難しくなります。

その為に、積算をCM屋の方でする必要があります。

次に、安くて良い専門工事会社を探す、
若しくは数多く知っていることが必要になります。

これが、普通の建築屋さんでは出来ない所でしょう。
所謂、企業秘密です(笑)

CM方式というと、
全然知らない業者ばかり使っているかと思われる方もいるかもしれませんが、
過去に取引がある専門工事会社さんや、
一緒に監督時代に現場をやっていた信頼している専門工事会社さんが、
核としていて、更に、
一つの工事につき2-3社の
新規の専門工事会社を組み込んでいくというイメージです。

つまり、工事をするとき、
ゼネコンの持つ下請:2社
kkenji1のよく知っている専門工事会社:16社
kkenji1が、大丈夫だろうと思った新規専門工事会社:2社
といった感じの連合で、工事をしていきます。

一般の方に下請けと言うと、
どういう会社をイメージされてるか解りませんが、
普通に年商20億とか40億とかある会社も多々含まれています。

当然、馬鹿みたいに、安いからといって選定しているのではなく、
工事を進めるにあたり問題ないようにバランスを見ています。

そして、継続的にコストが落とせるように、
CMでの受注回数・順番などのバランスも見ています。

1物件だけ安くできてもしょうがないですから。

又、ゼネコンにも当然、新規の専門工事会社の採用基準というのがあるので、
仮内定という状況で専門工事会社をゼネコンに連れていき、
面談や書類審査をしていただきます。

kkenji1の紹介した専門工事会社を採用するときの、
基準はゼネコンにあり、合意したという文書を
ゼネコンと専門工事会社双方から取ります。

kkenji1の大丈夫だろうと思った専門工事会社さんが、
駄目だったことは、未だかつて無いのですが、
万が一に駄目だった場合でも、
kkenji1から2番手の金額の専門工事を補完することもできますし、
当然、ゼネコンも専門工事会社を持っているので、
工事の進捗に影響を与えるようなことは有り得ません。

そして、専門工事会社さんに、CM方式で受注することのメリットを
正しく理解いただくことです。

その安くて良い専門工事会社が出来そうなギリギリの
ラインを知ることです。

出来なそうなラインでの、押しつけは御法度です。

専門工事会社にとっても、
材料代を払ったり、職人さんに手間賃を払ったりする
原価というものがありますから。

後は、見積を取っている側が、
取られている側に偉そうにしないことでしょうか。

プロジェクトを進めるためのパートナーですから、
この関係は非常に大切です。

そして、最後は安値で受注した専門工事会社が、
ゼネコンと上手く行くように、
きちんとゼネコンに筋を通していただけるよう話が出来、
ゼネコンと、専門工事会社をサポートし続けることです。

そして、ゼネコンにも、専門工事会社が不手際のないよう、
お施主様にも筋を通していただけるよう、
サポートすることです。

筋が通っていないことは、
お施主様に対しても苦言する時もありますし。

kkenji1さんの現場なら多少安くてもやると、
言って(思って)頂けるぐらいになることが目標です。

CM方式と聞くとデジタルに見えるかもしれませんが、
やっていることは、もの凄いアナログです。

それに加えて、土地購入時の概算見積や事業収支の作成、
企画のサポートをしたり、
図面を作る際の場所に適した仕様選定などは、サービスでやってます。

CMFEEは、原則、成功報酬として、
請負契約時に70%、上棟時15%、竣工時15%頂いておりますので、
お話を頂い時から本見積をしてゼネコンさんと請負契約するまでに、
どんなに早くても5ヶ月、長いときで2‐3年とかですから、
とても気の長い話ですが、何とか頑張っております。

CMのデメリットが、唯一あるとすれば、
普通の見積ではすんなり予算が落ち着けば1ヶ月半程度で請負契約までできますが、
CMでは見積開始から請負契約までに2ヶ月程度かかることでしょうか。

そんなこんなで、これまで、3回のセミナーにご参加いただいた皆様
大変ありがとうございました。

まだまだ、伝えきれていない部分も多々ありますので、
何かしらの形で、
違ったプログラムでのセミナーなども出来ればと思っております。

いつごろになるかは、今のところ深く考えておりませんが、
桜舞い散る頃とでも言っておきましょうかw

それまでは、軽ーい、お茶会ぐらい開催してみようかな?
なんてのも、何となく思っています。

今後とも、不明な点などありましたら、
「お茶しなーい?」
と気軽にお誘いください(笑)

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/06 18:41|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       土地活用          建設費          セミナー    

 

今日は、待ちに待った
第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)

オーラスです。

ファイナルとは、敢えて言いませんが(笑)

思えば、塩辛い狼さんが内覧会の後の懇親会挨拶で、
「全然喋り足りなかった」
という一言を聞いてから思い付きで始めたこの企画

私もブログだけでは伝えきれない、もどかしさもありましたので、
そろそろセミナーやるか・・・

しかし、元々、口下手なので人様の前で講義ができるのか

数日間、悩みに悩んで
決意しました。

すると、イメージがドンドン湧いてきて、
狼さんを口説き落とし、ガイアさんと、ハーテクトさんを口説き落とし・・・

そうは、言ってもセミナーに関しては、
行ったことも無いレベルなので、
誰も来てくれなかったらどうしようとは思いました。

有名ブロガーさんや、カリスマ大家さんを講師に招き、
セミナーを開催・集客し、裏方に徹するという手法も悪くは無いですが、
伝えたいことの趣旨が全く違ってきてしまう。

やはり、有名でもない我々がノウハウを活かした上でのプログラムの魅力という、
勝負に徹するしかありません。

他では絶対に聞けないようなプロ仕様の、
プログラムを練り上げる事に集中しました。
(噂によると、どうも、セミナー資料が出回っているらしく、
何処かのディべの研修資料として使われているとかいないとかw)

思い浮かぶ事を、形にしていく作業です。

基本的に、こういうことが好きなのです。

何もないところに、好きなように絵を描く事を愛する
自由人とでも言いましょうか(笑)

そして、今日は各講師陣にも自由に持ち味を活かして頂けるよう、
脱線してくださいと、お願いしてみました。

脱線するには時間が足りなすぎるかもしれませんが、
多いに楽しんで頂ければ嬉しいです!

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株式会社土地活用

土地活用事例2


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/05 09:14|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       建設費          土地活用          セミナー    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーを2回開催させていただきましたが、
受講いただいた方から内容について個別のお問い合わせを数多く頂いております。

計算方法や、建設費・収支の考え方のお問い合わせ、
実際の土地情報を見ながら、どう考えるかというお問い合わせ、
ご興味を持っていただいて有難い限りです。

「モヤモヤしていたものが、すっと晴れた」
と仰って下さる方もいっらっしゃり、
企画して良かったと思います。

お客様から、計算方法について考え方が合っているかなどの
確認のご質問も多く、
ご自宅に資料を持ち帰られてから、
色々な土地情報をご検討されている方もおられるようで、
そのうち、良い物件に巡り合わればいいなと思います。

疑問点などが、残る方は、モヤモヤがでてくるといけないので、
お気軽にお問い合わせお願いします!

手作り感丸出しのセミナーの内容が、
これほどまでに、ご関心を持っていただけるということは、
マンションの新築に関する建設・不動産業界の体質が、
如何に、一般の方に本当のことを隠し、伝えてこなかったか?
ということが、背景にあるのかと思います。

しかし、セミナー講師陣でさえ、全ての案件に対し、
一瞬で完璧な回答が出せるわけではありません。

不動産は動かざるもので、土地土地にあわせて、
最適と思われる答えは変わってきます。

世の中の動き、景気、考え方、相場も、
刻々と変わっていきます。

その中で、お客様と一緒に最善と思われる解を導き出そうという
気持ちがあることを前提とした上で、
多くの検証をし、お施主様とともにプロジェクトを推進していくことが、
我々に求められているような気がします。

そして、お施主様にも、できるだけ共通の理解をして欲しいと思う中で、
お施主様になられる方にとって必要な情報は、
ご提供する必要もあると思います。

新築不動産投資勉強会の趣旨
として、過去の開催でも書きましたが、
「最高のサービスを受けたい・したい」
と思われる、
大家様、地主様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
情報交換・ネットワーク作りが出来る会にしたいということです。

表面的に、理念を語ることは簡単ですが、
理念を本当の意味で実行していくことは、
中々難しいことです。

今回、ご要望にお応えし、初めてセミナーを開催したことにより、
何かが変わるかもしれないという期待感があります。

ほんの小さな呟きから、大きな妄想が始まり、
物事が動いていく・・・

そんなワクワク感溢れる、新築不動産投資勉強会に、
していければと思います。

セミナーや、個別のお問い合わせやご参加、
お気軽にお声がけいただければ嬉しいです。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/23 21:24|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン          東京          セミナー    

 

今日は、ラストチャンス / Something ELseを聴きながら、
記事をご覧ください!

推定30万円の価値があるという噂(笑)
第3回「頭がパンクするほどみっちりやる」
土地活用&新築不動産投資セミナーの
開催告知をさせていただきます。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方
土地活用セミナー会場2

第1回目のご参加されたお客様の声も是非ご覧ください。

セミナーで猛烈に頭に詰め込んだ後の懇親会併せて開催いたします。
11月5日(土)18:10~23:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分
ぐる
Aのセミナー会場から8分ぐらいかけてBの日興苑まで歩くことになります。

セミナーで脳みそ使い過ぎた後に、
この散歩で頭を冷ましていただければと思います(笑)

そして、肝心の料理は、
gakd000pm1_a.jpg
85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
閉店までのエンドレスコースで
なんと、4100円!!!

毎回、紹興酒でベロベロに酔っぱらう方が続出してしまいますが、
悪酔い大歓迎です(笑)

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

45名様のご予約を頂いた時点で、
募集をキャンセル待ちとさせて頂きます。

これまでキャンセル待ちのご連絡をしていた方は、
席の仮押さえはしてありますが、近日中に、ご案内メールをお送りするので、
ご都合を確認させていただければと思います。

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)


予習として、
敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・高度地区・用途地域
採光
窓先空地
程度は、ざっくり読んだり、調べたりしながらこられると、
すんなり、セミナーに入り込めるかもしれません。

コンストラクション・マネジメントを駆使した同一品質・仕様での10%以上のコストダウン
を根幹とするセミナーなので、
マンション開発のプロであるディベロッパーでも、
建設のプロのゼネコンでも全く歯が立たない最強レベルの内容です。

プロの方が参加されたら、一般の方にこんなことまで、
知られたらヤバイ・・・
と、思うことでしょう(笑)

それでは、ふるってのご参加お願いいたします。
お早目にご連絡お願い致します!

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/19 11:01|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       土地活用          建設費          東京    

 

昨日は、予定通り第2回土地活用&新築不動産投資セミナーを開催しました。

お忙しい中、ご参加いただいた方、大変ありがとうございました。

各講師陣とも、より解りやすくということを
意識してきたので、完成度は高まってきたかなと思います。

中々建設費や、土地の目利きについて鋭い質問もあり、話していて聞いていて楽しかったです。

そして・・・

泥酔者続出になるという恒例の飲み会(懇親会)も、
ピーが入るほど、ギリギリトークで、
とても盛り上がり、とても楽しい時間を過ごすことが出来ました。

元々、新築不動産勉強会とは、セミナーをするような会ではなく、
お酒をガンガン飲みながら、
新築不動産投資を中心に長時間話しまくる会ですから(笑)

今回も、塩辛い狼さんの、ここだけトークが絶好調で、
皆さんが楽しめる雰囲気が出ていて良かったなと思います。

また、開催するときは是非ご参加ください!

セミナーの内容については、今回も
お褒めのお言葉を数多く頂きましたが、
このセミナーについては基礎知識編をまとめたものとしては非常に良いが、
実際に建てるとなると、もっと色んなことで引っ掛かってくることがあるだろうから、
土地活用や新築不動産投資で出てくるいろんな状況にたいしての選択と判断について、
もう一歩踏み込んだ内容でもセミナーを開いて欲しいとのお話も頂きました。

おぼろげながら、抱きはじめている
バーチャル新築不動産投資勉強会のイメージに近いものを
求められている方も出てこられたのかなと思います。

新築不動産投資の本当の楽しさは、
色んな人と接しながら0から色んな選択をし、
人の生活する場所が出来上がっていくところにあると思います。

建設とは、物づくりであり、
単純な投資対象ではないところが、
他と違う楽しみ方だと思います。

勿論、それなりの時間を掛けて、
建てることになるので、
これを楽しめる方でないと難しいかもしれませんが、
そこから得られる達成感は、他の投資とは格別のものになります。

そんな醍醐味の、断片でも感じることのできるような
セミナーも検討してみるのも面白いかもしれませんので
更に様々な角度から検討してみたいと思います。

そして、前回のセミナーを開催してから、
皆様方から非常に多くの案件について、お問い合わせをいただいておりまして、
有難い限りです。

今回ご参加くださった方々も、
お気軽に各案件について御相談頂ければ嬉しいです。

それでは、今後ともよろしくお願いいたします!


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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/18 18:06|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

 

 

本日は、第2回目の土地活用&新築不動産投資セミナーです。

週末にかけて、キャンセルのご連絡を
4名様程頂いていたことを今朝、気がつきました。。。

今から、キャンセル待ちの方にご連絡取ろうかと思いましたが、
流石に、今日の今日にご連絡をして、ご参加いただくのもどうかと思います。


そこで、今日のお昼からご参加できる方を
緊急大募集させていただきます!

kkenji1の携帯をお知りの方は携帯に、
お知りになられないかたは、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで、ご連絡お願い致します。

メールは12時30分までは15分置きぐらいにチェックします。

要綱は、
名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)
日時:2011年9月17日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様3000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
土地活用セミナー会場2
懇親会(第5回新築不動産投資勉強会)
8月27日(土)18:00~23:00

85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
2時間コースで
閉店までエンドレスでなんと、4100円!!!
(セミナー受付時に集めさせていただきます)

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分

セミナー会場がA,懇親会会場がBとなります。
ぐる


第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)

お気軽にご連絡お願い致します。

それでは、今日ご参加いただける方々、
会場でお会いできることを楽しみにさせていただきます!

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プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/17 07:55|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 


いよいよ明日は、第2回の土地活用&新築不動産投資セミナーです。

要綱は
名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)
日時:2011年9月17日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様3000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)

懇親会(第5回新築不動産投資勉強会)
8月27日(土)18:00~23:00

85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
2時間コースで
閉店までエンドレスでなんと、4100円!!!

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分

下記の地図でセミナー会場がA,懇親会会場がBです。
ぐる

尚、1部については難解すぎて付いていけない方が続出したので、
だーっと説明していきますが、
下記をざっと目を通して着て頂ければ嬉しいです。

敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・高度地区・用途地域
採光
窓先空地

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))

それでは、お楽しみに!
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プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/16 11:53|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          土地          東京          マンション    

 

今日は、いつも、お世話になっている宮建築設計さんが、
新築RCマンション内覧会を開催されるので、ご案内します。

開催日時(定員になりましたので募集終わりました。)
内覧会10月2日(日曜日)15時30分現場集合~16時 
17時00分~現場近くで懇親会


本物件は、中央区の地下鉄駅1分
東京駅からも普通にテクテク歩ける位置にあります。

なんと、土地購入から9.7%とのこと!

ホントは、CMで見積をさせていただきたくて、
宮建築設計さんの本社のある徳島まで、
突撃営業を仕掛けましたが、
別に元々、予算に困っているわけでもなく、
他の絡みも含めて諸事情により撃沈(涙)

そんな、こんなで、見積開始前から、何ども何ども見に行ったあの物件が、
ついに完成したようです。

全国を又にかけるスーパー設計事務所、
宮本建築設計の宮本社長の夢である東京本格進出の布石として、
徳島新聞にも掲載されたこの物件

なんと、新聞に掲載されている写真はkkenji1が携帯で撮って
送った写真です(笑)

現場盗撮で鍛えた腕は、マスコミでも認められたようですw

我が新築不動産勉強会(宮建築設計さんもご参加中)でもノウハウを盗めるところはあるんじゃないかと思いまして、
内覧会をお願いしたところ、快くOKして頂きました!

この物件の、お手伝いをしていないなかで図々しいかもしれませんが、
RCで、どれぐらいの規模の建物が、どれぐらいの予算で建てられて、
どれくらいの予算で土地を仕入れればどれぐらいの利回りが出るか
イメージして頂くには調度良いかと思います。

一般の方やディべなら、ボリュームが入らないだろうと、
まず、スルーされるような土地を
設計事務所が仕入れると、こんなに巧みにプランを入れて、
こんな凄い所に、9.7%という利回りで建ってしまうことが
御分かりいただけるでしょう。

正に巧みの業!

大阪高等裁判所の耐震診断や空港の設計などをやるような、
スーパー設計事務所さんなので、
よくわからんコンサルのような胡散臭さがまるでありません。

懇親会では、この物件を購入後も中央区を中心に大量仕入れを続け、
お宝の土地情報を隠し持っているという噂の、
東京営業所長から、仕入れのノウハウや、
殆どの一般のお施主様が話したがらない、
収支の話なども根堀は堀、
聞き出せるかも?しれませんので、お楽しみに!

見積もりをしていない中で場所が特定できるようにブログで大々的に告知すると、
やったゼネコンさんから怒られそうなのと、申し訳ないので、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで、
「宮建築設計さんの内覧会参加希望」
との題でメールを頂いた方に、
詳細のご案内をお送りします。

内覧会(無料)・懇親会(割り勘)のどちらに、ご参加希望か、
連絡先も併せて書いていただければ嬉しいです。
(お申し込み内容は、宮建築設計さんにも転送致しますのでご容赦下さい)

建物的には1000人乗っても大丈夫ですが、
あんまり一杯になると宮建築設計さんからストップが掛かるかもしれません。

それまでに、お気軽にご連絡ください。

後に仕入れられた物件は、粘り強く営業して、
こちらの物件を受注させていただきましたので、
完成は、まだまだ先ですが、その時も是非是非ご参加ください!

そして、近日中に、皆様のご要望に答え、
「土地活用&新築不動産投資セミナー」
の3回目の要綱を告知をさせていただきます。

本当は、9月17日の2回目で暫く、
行わないつもりでおりましたが、
現時点で第2回目のキャンセル待ちが25名様もいらっしゃることから、
他の講師陣との協議の結果、3回目までは、
同じ内容で開催しようということになりました。

バーチャル新築不動産研究会
の基礎編として1年ぐらい先に、同じような内容でもやるかもしれませんが、
暫くはやれないと思います。

既にキャンセル待ちの方は、仮予約で席を抑えておりますが、
これから参加希望の方は、要チェックお願いします!
(わけわからなくなるので現時点から告知までは、キャンセル待ち扱いにはしないようにしますのでご容赦ください。)

こう、ご期待下さい!

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土地活用事例2

プリモ 


2011/09/12 22:19|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

先日、土曜日に開催し無事?終わることが出来た
土地活用&新築不動産投資セミナー・・・

やる前から、どういう反応があるかとても気になりましたが、
皆さまのブログを見て悪い噂がたっていないか心配しておりましたが、
ある程度の、ご評価を頂けた方もいらっしゃったので一安心で嬉しく思います。

折角の初回セミナー記念なので、皆さまの声を見つけた限りご紹介してみようかと思います。
母ウッチーさんのブログ

ふくちゃんさんのコメントの
「推定30万」
が題名になっていたのは爆笑してしまいました。
幾らなんでも褒めすぎです。

流石に30万で参加する価値があるかというと、ないでしょう(笑)

そもそも、セミナー用の資料は作ってなかったですが、
ずっと前から無料でアドバイスしていますしw

もし、こんなセミナーに30万円払うつもりがあるなら、
お問い合わせフォームからお近くの喫茶店に、お呼び出し下さいw

kenkenさんのブログ

「今までは飲み会ばかりでしたが、やればできるじゃん」
的を得たコメントに思わず苦笑してしまいました。

飲み会ばかりしていて、すみません(汗)
また、飲み会ばかりに戻る可能性もありますのでご注意くださいw

かもちゃんさんのブログ

「すこし、予習をしておいたほうがいいと思った。」
うーむ・・・するどい。確かに1部の内容は、重要だけど、いきなりは難しいので、
触りはネットなどで調べてなんとなくでも把握してきて頂いた方が
より深く理解できるかもしれないかな・・・
と思いました。
今度、良さそうなリンクがあれば、予習編としてブログに貼ってみようかと思います。

「このセミナー資料ってCOPY RIGHTついてないけどだいじょうぶ?」
そんなものが存在すること自体知りませんでした(汗)
まあ、細かいことは良いのではないでしょうか・・・

oz…さんのブログ
「あの内容を一通り理解して
自分でもある程度できるようになれれば相当強力な武器になると思うので、
しっかり復習して少しでも自分のものにしていきたいです!」

こう思って下さる方が居て下さってセミナーやったかいがあったな。。。
と、嬉しく思います♪

勝どき勝美=かつみんo(^-^)o さんのブログ

「甘サワヤカ系イケメンでした!!!!」
またまたwww

「スペシャル公式を教えてもらった」
スペシャルというほどでもないですし、公式でもないですが、
真面目に検討するべきなのか、他を検討すべきなのか、電卓で簡単に判断するには、
なんとなくイメージはできるかなとは思います。。。

私は、お客様との打ち合わせ中でエクセルが使えない中で利回りを電卓で応えるのにしか使ってません。
実際は、駅名、駅距離と1種の値だけで判断する場合が殆どです。

無いとは思いますが、エクセルできちんと収支組まないと危ないので、
過信して売買契約までいかないようお気を付け下さい。。。

と、ひとまず、安心しました。

そして、1回目の反応を見てとは思っていたのですが、
折角の希望に対し、余りにキャンセル待ちの方が多く申し訳ないので、
同一内容で近々3回目も企画しようかと思います。


尚、セミナーで儲けよう等と思っている訳ではないですが、
3回目は申し訳ないですがカラー印刷代他で大幅な赤字を計上することがわかったので、
せめてトントンになるよう5000円への値上げはご容赦下さい。。。

そして・・・
秋元やすしさん風の総合プロデューサー塩辛い狼さんから、
連絡があり、
「バーチャル新築不動産投資研究会」
を企画するよう、お達しがありました。

スタートは、架空の土地情報を幾つも見ながら、
1種をひたすら計算。

駄目物件をどう扱い、架空の謄本を上げながら、
少し行けそうな物件をどう嗅ぎ分け、
ボリュームをお願いしてみて、入れてみて、仲介会社に探りを入れてもらう。

その間に、銀行さんにも当たる・・・

仲介さんがいけそう、ということで架空の買付を入れてみると、
売主が、やっぱりウラネーみたいな、ドッカーンというので謄本をみながら
1.○○と言ってみる。
2.△△と言ってみる。

すると・・・結局、契約日程が決まる。

重要事項説明書作成・・・あれ・・・
この条件なんかおかしくね???
1.○○と言ってみる。
2.△△と言ってみる。

土地の決済が終わり、ボーリング・・・
すると、近隣住民から電話

ここでどうする?
1.直ぐに会いに行く
2.うちの土地なんだから、うるさいわよ!と怒ってみる
3.居留守を使い、お父ちゃん帰ってこないとわかんない・・・と言ってみる

さらに、プランが決まり、見積もり・・・
地鎮祭・・・
ゼネコンさんの前で挨拶
1.工期以内に絶対終わらせろこの野郎
2.受注して頂き大変有難うございます。どうぞ宜しくお願い致します。

掘って見ると、地中障害(汗)
ここで、どこに電話する。
1.設計事務所
2.仲介会社
3.市役所

みたいな、正解と思われるものを皆さんの拍手で追い求めながら、
解説もしつつ、ゲームオーバーありで丸一日かけてやるゲームを考えてみましょうみたいな、
面白そうなんだけど、プログラムや資料作るの超大変なんじゃない・・・
という、お達し。

そもそも、できるかどうか、検証しておりませんんが、
面白そうだから来春ぐらいのイメージで、
まったり検討ぐらいしてみようかと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/08/30 17:04|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

       土地活用          建設費    

 

昨日は前々から告知させていただきました、
新築不動産投資勉強会としての初めての試みでセミナーを開催させていただきました。

有料なのにも関わらず、あれだけの方々にご参加いただきまして、
大変有難うございました。

明日、皆様方に御礼のメールを差し上げます。

一方で講師陣の方々にも、厚く御礼申し上げます。
私だけでは運営すらできませんでしたし、
あれだけのノウハウも持ち合わせておりません。

とても素晴らしい方々と、
同じ時間を共有できたことは、
今後も財産になっていくのではないかと思います。

内容の方に関しては、5時間という短時間でノウハウの1/100ぐらいは放出できたとは思いますが、
いかんせんあらゆるテーマを満遍なく一度のセミナーで体感していただくことを
コンセプトとしていたのですが、
量が膨大すぎて1回の、ご説明では全てご理解いただけるのは
難しい部分もあったかもしれません。

日影規制、道路斜線、天空率、窓先空地、容積率、容積緩和、床面積、1種、建設費・・・

全てが新築不動産投資を検討する上で重要なキーワードではあるのですが、
資料を読み返していただければ重要な法規のポイントは、
ガイア・デザイン・スタジオさんの資料で、
ほぼ網羅しております。

また、どれぐらいの容積率が消化できるかは実際は、
それぞれの土地でボリュームチェックしないと
わかりませんが、なんとなくでも
日本ハーテクト設計さんの資料でイメージできるかと思います。

また、塩辛い狼さんの話は、実際に新築をやられる時に思い出していただくと、
方向性を決定するときの指標になってくると思います。

色んな内容が今後、土地活用や、新築不動産投資をご検討する際に、
何処かで出くわす場面も沢山あるかと思いますので、
その時に、
「あっ・・・そういえばセミナーで、あの講師が、こんなこと言ってたな・・・」
みたいな感じで
資料を読み返してお役立て頂ければ嬉しいです。

そして、セミナーが終わったあとは懇親会も盛大に開催させていただきました。

正直、それほどお話させていただくことができなかった方も
いらっしゃったのが少々心残りがございます。。。

もし、kkenji1と、もう少し話しても良かったかな?とか、
もう少し内容を詳しく聞いてみたいと思ってくださった方がいらっしゃれば、
夜は、だいたい暇してますので、お近くの駅までお呼び出しいただければ
喜んでお伺いさせていただきます。

また会うのまでは、めんどくさいという方はmixiのid=3075728で、
こんなパンダが夜な夜な呟いておりますのでお気軽にマイミク申請いただければ嬉しいです。
塩辛い狼さんも探してみるのもいいかもしれません(笑)
3075728_4172669592.jpg

一方で冗談で仰って下さっているのだと思いますが
資料を情報商材で販売・・・
みたいなことは、勧めてくださることは嬉しいのですが全く考えていません。

なんとなく、そういうのより、本業に力を入れたいと思います。

きっちり、お客様にご満足いただける仕事をして、
きちんとしたものを作り上げた実績を増やしていくこそが、
本業においての最大の発信できる情報であると思うからです。

少しでも多くの方に、新築をやられる際に、建設費を削減し、
最大のご満足を味わっていただけるよう頑張りたいと思います。

今後とも、皆様方の暖かいご支援の程宜しくお願いいたします。

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土地活用事例2

プリモ 


土地活用&新築不動産投資セミナー


2011/08/28 12:50|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:8

       土地活用          建設費          マンション    

 

昨日、ようやく土地活用&新築不動産投資セミナーの資料が完成し、
ギリギリの時間に印刷屋さんに出しました♪
これだけ、準備期間があって何故かギリギリの時間になってしまいました・・・

それぞれが劇的な忙しさの中でも、嫌な顔一つせず、
資料づくりや、打ち合わせにご協力くださった
講師陣に感謝感謝とともに、
金曜の夕方にフルカラー印刷された紙が福岡から届くことになっておりますので、
無事の到着を祈るばかりです(汗)

今回は、会費も頂くので奮発して何と126ページ片面フルカラー印刷です!!!

そして、内容は・・・スーパーマニアック・・・
最終のお題目を羅列してみると、

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))

(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積

(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ


第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)

(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法

(計38ページ)

この内容の全てを完璧に把握出来ている人間は、
建設・不動産業界広しと言えども、まず居ないでしょう。

何となくは、わかっていても、何処かが抜けているものです。

設計が分かっていても、建設費がわからなかったり、不動産を深く知らなかったり・・・
施工はわかっても、不動産や土地の値段や収支がわからなかったり、
不動産・賃貸的な考えは分かっても、建築が分からなかったり・・・

一般の方にも出来る限りイメージしやすいように、基本的なことを盛り込んでおりますが、
正直、難易度の高すぎるスーパープロ級の内容も含まれております。

今回、始めて、新築不動産投資に初めて触れようという方も多いかと思いますが、
何となくでも、本物の新築マンション企画について、
おぼろげなイメージを掴んで頂き、
後で読み返しながら、
新築も検討して見るぞ!
という、モチベーションにしていただけたら嬉しいです。

多分ですが、皆様の立場ですと、1-4部で建築的な大体のイメージを掴んでいただき、
5-6部で、塩辛い狼さんがお話する、
「施主として何を考え、どう行動すべきか」
と、いったことが、最も、役に立ち、しっくり行くのではないかと思います。


はっきり言って、5-6部は、
そんなことまで考えて造っていたんだと改めて驚くほど、
不動産のプロが考えていることは、角度も全く違うし、
相当、深いので、じっくり、聞いてみてください。

この話は、よく聞かせて頂いていたのですが、
世の中の建築屋・土地活用屋が如何に浅はかな考えか、
私には分かります。


土地から収益を最大限上げるために、何処の駅の、どういう賃貸業者から、
どういう属性の、お客さんを引っ張ってきて、
どのような精神状態で、お客さんが案内されたときに、
賃貸契約を決まるかという事を見通した上で、コンセプトを作り、
それに沿って収益を上げるための箱(マンション)を建てているなどという発想を聞いたら
幾ら胡散臭い建築家が賃貸経営について、薀蓄語っても、
ゼネコンや、賃貸メーカーの営業が何を語っても、
何も考えてねーーー
というレベルに見えてくると思います。

不動産のプロといっても、大概のマンションディべも
大手はブランド名に頼って
高級風にすれば売れる程度に、中堅や弱小は、
とにかく作ってなんぼで売れるレベルで浅はかなので、
ここまで深く考えることができる方は、
ほとんど居ないでしょうけど。。。

実際に、描いていたストーリーのように、なってますし、
竣工3ヶ月前の賃貸募集用のパースを作っているとき、
駐車場にポ○シェが止まるようなお客さんに入居していただくと言っていたのですが、
竣工後見に行ったらホントに真っ白のポ○シェが止まってましたし・・・

お話をいただく前に検討していたプランなども初めて目にしたものも出てきましたが、
kkenji1のCMも加担しながら、全く世の中とは次元の違う収益性や属性の企画になっていったのだなと、
セミナー資料を眺めていく中で、
「改めて新築の企画って面白いなーー」
と思いました。

ここまで、掘り下げて時間内に終わるのか???
という一抹の不安もありますが、
何とかなるだろう精神で講師陣は
頑張りますので、生暖かく見守って上げてください。

それでは、参加者の皆様、懇親会まで、
久々の授業(5時間の修業?)がありますので、
余りの難易度に、うつ伏せに寝ないようにお願いします(笑)

お楽しみに!

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/08/25 00:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

       土地活用          建設費    

 

沢山の励ましのご連絡大変ありがとうございます。

今日は、早起きして土地活用&新築不動産投資セミナーの資料づくりです。

講師陣一同、こんなに短期間で満席になってしまいましたので、
こりゃーそろそろ、本気でやらなきゃまずいでしょ(汗)
ということで、それぞれ、元の叩き台のシナリオから、
どんな切り口の内容に改善するかとか、
どんな、資料を加えていくかとか考えているようです。

叩き台のシナリオから、更に進化して、
それぞれが、これまでに良くされた質問などについて、
一般の方々にもイメージしやすいように、
出来ればと良い思います。

きっと、そろそろ資料も作り始めている頃でしょう。

他の講師陣に7月29日(金)の午後13:00~
日本ハーテクト設計にて合同打ち合わせ(読み合わせ)を
ぶっ続きでやると、言ったので、
発起人の私も資料を作らない訳には行きません(汗)

数名であれば、ご連絡いただいた上で、
一般公開しようかと思いますが、
まず、それぞれが、思い思いに作ってきた資料について発表して、
それに対しての改善事項を言い合うという形で、
超絶長い打ち合わせになるので、
多分、全部、参加すると悲惨な目にあうかと思いますw
(そもそもセミナーで確保している時間が13:00~17:30ですから(笑))

資料を作っていると、あんな、データも、
こんなデータもと必要になってくるので、
思ったより作業量が多いですが、
自分自身の頭の整理にも役立ちます。

つまり、自分では感覚的に理解していると認識しているものを
改めて定量的に分析してみるという作業です。

実は、一番、勉強になっているのは、
自分だったのかもしれません(笑)


設計事務所陣や、私、塩辛い狼さんの滑らない話と、
それぞれの理論・仮説がそれぞれ組み合わされていくと
「マンション建設・経営」
に対する思考というストーリーを
最大限、楽しんで頂けるのではないかなと思います。

と、最近は、セミナーの事ばかりで、
実用的に役に立つ情報が全然無いということも気にかかっております。

そこで、賃貸住宅フェアも挟みますが、
近日中に、自分も間近の見積をするにあたって
震災後のどう動いていくか気にかかっている建設統計などについて、
グラフ化して書いていこうかと思います。

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土地活用事例2

プリモ 


土地活用&新築不動産投資セミナーの資料づくり
2011/07/10 09:01|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

7月7日の14:00を持ちまして、
9月17日開催の土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)
満席になりましたのでご連絡差し上げます。

誠に申し訳ございませんが、
以後はキャンセル待ちとなりますので、
ご容赦の程お願い致します。

8月27日の夏開催と併せて、
100名様以上のご来場となりますと、
セミナー後に現在稼働中の物件に併せて、
ご満足な対応がしずらくなりますので、
しばらくセミナーを開催する予定はございません。

引き続き、個別対応などは行いますので、
ブログをご覧になって頂き、ご興味を持たれましたら、
メールフォームより、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

今後とも、皆様方の温かいご支援の程宜しくお願い致します。

それでは、少しでも良いセミナーになるよう、
資料作り・打ち合わせ等に注力していこうと思います。

建設費についてかなりマニアックな話をさせて頂きます。

会場で、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/07/07 14:25|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

       土地活用          建設費    

 

猛暑の中、皆様如何お過ごしでしょうか?

今日はしっとりとBGMに山崎まさよしの
One more time,One more chance
を聴きながらご覧ください。

8月27日(土)に開催する
土地活用&新築不動産投資セミナー

7月4日現在、定員45名が1日で埋まってしまった後も、
引き続きキャンセル待ち希望のメールを頂いております。

現在15名様ほどのキャンセル待ち希望の方がいらっしゃいますので、
まだ、先の話ではありますが、待たれていても、
そんなにキャンセルされる方は出ないだろうと感覚的に思います。

そこで間を詰めて、全く同じプログラムで、
もう一度、
9月17日(土)
に開催する運びとなりました。

既にキャンセル待ちのご予約(ご連絡)を頂いている方は、
ご都合によらず、優先的に座席の仮抑えをさせて頂きます。

後ほど、ご案内のメールを差し上げますので、
お気づきになられましたら、
ご確認の返信をいただけると嬉しいです。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)
日時:2011年9月17日(土)13:15~17:30(受付13時から)
費用:お一人様3000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
土地活用セミナー会場2


尚、8月27日(土)の回に、ご参加頂けた方は、
受講後、8月28日以降に座席が空いていて、
もう一回聞き直したいと思われましたら改めて、
お申し込み頂けますようお願いいたします。

「頭がパンクするぐらいみっちりやる」
土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)
第1部 プランニングの予測
Ⅰ建築法規の基礎(ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏
容積率(道路容積率・指定容積率)
道路斜線等各種斜線制限
日影規制
採光制限
東京都安全条例の基礎
・・・

Ⅱ土地形状によるプランニング(日本ハーテクト設計代表・土橋氏
間口
標準寸法(廊下・階段)
標準プランニング例と解説
ラーメンと壁式
MBの位置
採光
避難経路
各種面積(法床・容積対象床・専有床)の考え方
・・・

第2部 収支シュミレーション(建設費オタク・kkenji1)
Ⅰ建設費とプランの関係
建設費の内訳
現場経費・仮設工事費等の考え方
スケールメリット
塔状の影響
階数と建設費の関係
ラーメンと壁式の建設費の関係
柱・壁面の効率化
EVの有無
地盤と建設費の関係
地下室と建設費の関係
・・・

Ⅱ土地条件と利回りの予測
1種の考え方
1種の相場感
分譲マンション・戸建の収支構成の考え方・地価への逆算
高容積と建設費と利回りの関係
狭小地と広い土地の例
事業規模と利回りの関係
1階店舗の例
エリア相場と収支の結果(平均賃料と1種の関係)
例:中央区300%、港区300%、世田谷区200%、墨田区300%、横浜市300%、練馬区300%・・・
エクレアの皮理論
・・・

Ⅲ演習

第3部 建設費のコストダウンの効果(建設費オタク kkenji1)
利回りに与える影響
返済シュミレーションに与える影響
仕様選定の基準
・・・

第4部 土地の探し方・建てる時の心構え(実践系)(塩辛い狼こちらの物件のお施主様
情報収集方法
土地契約までの流れ
不動産の価格交渉方法
土地購入のトラブルの対処法
入居者トラブルの対処法
建てる時の施主の心構え
建てる時に施主が考えること
・・・


で考えておりますが、資料を作りながら若干変更があるかもしれません。

土地活用をご検討の地主様、土地を購入しての新築不動産投資をご検討の投資家様
どちらにとっても、お施主様となるべき思考回路の中で、
必要と思われる、建築知識、建設費知識、不動産知識を
基礎から、マンション開発のプロ以上のレベルまで
何処でも聞けない、建設業者は絶対に話せない内容・レベルまで
切り込めればと思っています。


建築の基礎法規の詰め込みから、
電卓を叩いての演習・テストもありますので、
頭がパンパンになることを覚悟してください。

セミナーの後は、折角なので懇親会(割り勘)も行います。

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、懇親会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

懇親会は、セミナーに、ご参加頂けなかった方も自由参加とさせていただきますが、
開催日が近すぎ、第1回からの皆勤賞の方々が途絶えてしまうのも残念なので、
第6回新築不動産投資勉強会の名前は今回は付けません。

又、引き続きブログ・メルマガで、
ご紹介いただけた方は
参加費を無料にさせていただきます。

土地活用&新築不動産投資セミナー
と記載の上、
http://kkenji1.blog63.fc2.com/blog-entry-334.html
の記事に、リンクをお願いします。
ご紹介内容は土地活用&新築不動産投資セミナーがあるらしい、
みたいな感じで何でも結構です。

今回も、キャンセル待ちの方々も含めて、
45名様になった段階で、
締め切らせていただきます。

セミナーは、45名様×2回以上の、
ご参加者様になると、
セミナーの後で実務のご対応するのがパンクすると思われるので、
暫くするつもりはありません。

又、半年以上後にセミナーを開催したとしても、
同じプログラム・内容でやるかどうかも分かりません。

まだ、ご予約をされていらっしゃらない方は
お早目にお申し込みお願い致します。

↓参加するよ!という方、応援クリック頂けたら嬉しいです。
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土地活用事例2

プリモ 
株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/07/04 01:33|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

       土地活用          建設費    

 

あまりにも予想を外れ、
たったの一日で45席の
土地活用&新築不動産投資セミナー
満員御礼になってしまいました(汗)

最初なので、2ヶ月かけて精一杯募集活動しようと思っておりましたが、
ブロガー様達のお力添えにより、あっというまに埋まってしまい、
kkenji1自身が唖然としております。

プレ告知から、ずっとチェックしていたのに・・・
見逃した!!!


という、お悔やみのメールを数多く
頂いております・・・

既にキャンセル待ち希望の方々が10名ほどに(汗)

そりゃ、あの糞暑い金曜日に、
会社で一生懸命に働き、お酒の一杯でも飲んで帰って寝て、
金曜の夜にブログチェックしなければ終わっていたなんて、
逆の立場であれば酷かもしれません。

いつもの穏やかなブログアクセスから考えれば
告知から直ぐに終わるなんて
思ってもいず考えられないですから。

さすがに、また
「半年後違うテーマで・・・」
なんてのも、折角のご期待に応えられず申し訳ないな・・・
と、講師陣との話し合いの結果
心が動きつつもあります。

そこで、全く同じ内容で、
補講!!!
をしようかと思います。

時期は、9月後半でしょうか。

今回、タッチの差で間に合わなかった方々、
合格へのラストチャンスです(笑)

おそらく天才ではない君へ。補講の天才であれ。

と、素敵なキャッチコピーが世の中にはあると思います。

建設費は、数字じゃない、
言語だ!

と、誰かが言っていました。

DVD販売などは、やる気が全く無いので、
来週、場所を押さえてダブル告知しますので、
その時はお早目に、お申し込みお願いします。

その後は、来春までは内覧会メインも考えてます(現在、お施主さんにお願い中)し、
本当に暫くセミナーぽいことは、
やらないと思いますので、
是非、ご参加お願いいたします。
(ただの飲み会に戻るというやつです(笑))

セミナー準備としては平日の昼間、7月末ぐらいに、
日本ハーテクト設計
にて、ガイア・デザイン・スタジオと合同でセミナー内容検証会をすることにしました。

今まで作った資料を見せて!
どんな話をどれくらい時間掛けてするもんだか、
それぞれ教えて!
と言うやつです。

もちろん、私も発起人として、
それなりの資料を作ってまとめていなくてはいけません。

オフィシャルではないですが、
ある意味、新築好きな方や、建設費に興味のある方は、
こっち聞いているのも楽しいかもしれません(笑)
(マニアックすぎて全く面白くないかもしれませんが)

これも併せて日程決まったら来週
ブログに告知しますので、一般の方のご参加も数名であれば、
お待ちしております。

それでは、近々、補講の日程をお知らせしますので、
こうご期待ください。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/07/02 22:03|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

昨日、告知させていただきました、
土地活用&新築不動産投資勉強会ですが、
たった今、席が満員になりましたので御礼申し上げます。

会場を変更することも一晩検討しておりましたが、
尊敬する経営者さんの、
「まず価値を高めよ」
との、ご指導に目が覚めました。

今後は、より良いセミナーになるように
資料づくりや、時間の使い方などのレベルを高めることに
集中したいと思います。

今後は、誠に申し訳ないですが、
キャンセル待ちになりますので、
今回、残念ながら予約の間に合わなかった方は、
また次回での、ご参加をお願い致します。
(キャンセル待ちも順番にさせて頂きます。)

尚、新築不動産勉強会という名の飲み会(夜の部)は
これから場所の予約となりますので、
まだまだ、ご参加大丈夫です(笑)

お気軽に
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで、お申し込みお願いします。

それでは、昨日の告知しておりました、
このセミナー絡みの
物凄い、くだらない発表をさせていただきます。

あるとき、ワタクシkkenji1は、
セミナー講師である塩辛い狼さん(こちらの物件のお施主様
に、ブクブク太ったと言われました。

塩辛い狼さんに言われるのもどうかと思いますが・・・
確かに、太ってきており、
お腹まわりがヤバイことになってきました(汗)

いわゆるポッコリお腹というやつです。

折角、皆様の前で建設費を削減するセミナーをするのに、
体重を削減できていない、この、お腹は見せられないと一念発起し、
最近、夜な夜な走り込みをしております。

後、2ヶ月、引き締まったお腹で
建設費コンサルに相応しい姿として、壇上に立てるよう
宣言させていただきます!

kkenji1は、コストも落とすが脂肪も落とす!

燃え尽きる覚悟で走り込みたいと思います。

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土地活用事例2

プリモ 


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/07/02 10:56|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

今日の午前9時頃アップした
土地活用&新築不動産投資セミナー
の告知ですが、

7月1日23時55分現在
な・・・なんと、35名様のご参加メールを頂きました♪

現在、把握しているブログなどでのご紹介いただいたお方は、

ふくちゃんさんのハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

かもちゃんさんの不動産投資 カモネギクラブ

Oz...さんの不動産投資でめざせ!右側のクワドラントへ!

ギリギリ大家さんのブログ

勝どき勝美=かつみんさんの勝どきLandlordブログ

雪うささんの不動産のお勉強

他聞で駄文な感想文「排他的論理和」

【クワマンの不動産投資営業ブログ】

ジェービルさんの二代目元銀行員 岡元公夫の東京大家スタイル

さくらもちさんの劇的不動産投資 数々の失敗と対処方法をまるごと公開

kenkenさんの大家デビュー in 2007

投資家☆Yokoさんの不動産投資と大家業

そーめいさんの実践!不動産投資で幸せになる方法~サラリーマン大家の日記~

まののはりはら

ひろさんの不動産投資 問わず語り

ブログで賃貸入居者を獲得する!素人大家さんのためのアメブロ活用法

リッチウーマン目指して!デオコの不動産投資、奮闘日記

ポチおさんのここほれわんわん

T.M.Investorさんの不動産投資挑戦記 ~様々な投資に挑戦中~

シースーをぎにるゥ

新米大家よしゆきさんのボロまん

です。

ブロガーの方々の、ご紹介とても有難い限りです♪
お陰様で、このブログ始まって以来の新記録
190超のアクセス数を記録しました。

涙が溢れんばかりの嬉しさです。

ご紹介くださった皆様方に暑く御礼申し上げます。

まだまだ後で、ご紹介くださると仰って下さる方も沢山いらっしゃいますので、
ご連絡などで気がつき次第、こちらでご紹介させていただきます!

これまでの新築不動産投資勉強会(内覧会)が1ヶ月以上募集にかかって
マックスで60名ぐらいでしたから、
有料セミナーだと、暑いし、もっと苦戦するかと思いましたが、
半日で早くも残席が10席となってしまいました(汗)

もっとデカイ箱・・・
武道館とかが良かったかな・・・

なんて妄想をしてみますが、
もう会場代のお金払っちゃったので、
取りあえず今日のところは会場変更は無しで(笑)
(日程の変更は、絶対にしませんので、ご安心ください)

7月1日(金)の23:55現在でメール頂いた方は、
席は確保させていただいておりますので、
明日、御礼のメールをさせていただきます。

明日になると、現会場では席が空いてるかどうかわかりませんので、
もしかしたら、タッチの差でキャンセル・会場変更待ち等になるかもしれません。

とにかく、残席が少ないので気付いて参加したいと一瞬でも思っていただいたら、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで直ちにお申し込みお願い致します。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー
日時:2011年8月27日(土)13:15~17:30(受付13時から)
費用:お一人様3000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
   JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)

土地活用セミナー会場2

今のところのプログラムは、
第1部 プランニングの予測
Ⅰ建築法規の基礎(ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏
容積率(道路容積率・指定容積率)
道路斜線等各種斜線制限
日影規制
採光制限
東京都安全条例の基礎
・・・

Ⅱ土地形状によるプランニング(日本ハーテクト設計代表・土橋氏
間口
標準寸法(廊下・階段)
標準プランニング例と解説
ラーメンと壁式
MBの位置
採光
避難経路
各種面積(法床・容積対象床・専有床)の考え方
・・・

第2部 収支シュミレーション(建設費オタク・kkenji1)
Ⅰ建設費とプランの関係
建設費の内訳
現場経費・仮設工事費等の考え方
スケールメリット
塔状の影響
階数と建設費の関係
ラーメンと壁式の建設費の関係
柱・壁面の効率化
EVの有無
地盤と建設費の関係
地下室と建設費の関係
・・・

Ⅱ土地条件と利回りの予測
1種の考え方
1種の相場感
分譲マンション・戸建の収支構成の考え方・地価への逆算
高容積と建設費と利回りの関係
狭小地と広い土地の例
事業規模と利回りの関係
1階店舗の例
エリア相場と収支の結果(平均賃料と1種の関係)
例:中央区300%、港区300%、世田谷区200%、墨田区300%、横浜市300%、練馬区300%・・・
エクレアの皮理論
・・・

Ⅲ演習

第3部 建設費のコストダウンの効果(建設費オタク kkenji1)
利回りに与える影響
返済シュミレーションに与える影響
仕様選定の基準
・・・

第4部 土地の探し方・建てる時の心構え(実践系)(塩辛い狼こちらの物件のお施主様
情報収集方法
土地契約までの流れ
不動産の価格交渉方法
土地購入のトラブルの対処法
入居者トラブルの対処法
建てる時の施主の心構え
建てる時に施主が考えること
・・・


尚、ブログでのご紹介はSEO効果を期待してのものなので、
残席など気にせず、じっくり、ご紹介いただければ嬉しいです。

そして、このセミナー絡みですが、
物凄い、くだらない発表が明日あります(笑)

菅総理に見習い、燃え尽きる覚悟?で頑張りたいと思います!

こう、ご期待下さい!

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナーの要綱
2011/07/01 23:48|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:3

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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