建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

先日の記事で、
エクレアの甘く切ない世界について、
ご紹介しましたが、
勇気を出してお試しになって頂けたでしょうか?
05131917_4a0a9e4aad2af.jpg

セブンイレブンで気になってしょうがなくなるように、
今日は、その続きを書かせて頂きます(笑)

先日の記事で北のカリスマ、北大家さんにコメントを頂いた瞬間
kkenji1の脳裏に衝撃が走りました。

閃いたのです。
kkenji1の捜し求めるものの名が・・・

北大家さんは、海底(うみぞこ)物件の名付け親として皆様ご存知でしょう。
海底物件の詳細は、しょぼくれ大辞典をご参照下さい。

捜し求めるべきものの名は、
エクレアの皮物件です。

えーーー
かっこ悪い・・・
とか、
言わないで下さい(汗)

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赤スプレーがエクレアの皮エリアです!
甘ーいチョコレートがたっぷりで、一番美味しいエリアです♪

おさらいとして、東京でRC新築表面利回り10%超えるためにの記事をご覧頂ければと思います。

多くの個人投資家様が、
東京で新築賃貸マンションを作ろうと思われるとき
仕入れのライバルになるのは、
少なくともファミリーディベロッパーではないと思います。

ファミリーディベロッパーの開発する
土地建物の事業規模は最低でも5億以上でしょうし
60?を30戸以上とか、
ある程度まとまった土地でしょう。
(中には5億じゃ、ちっちゃいと思われる方もいらっしゃいるかもしれませんが)

次にライバルとなりえるのは???

一時期はやった開発型のファンド卸は見る影もないですし、
少なくとも土地転がしをしている転売業者や地上げ業者は、最近は耳にしません。
いらっしゃったとしても、今そんなことできるのは相当の兵ですから、一般の方々では
まず勝負にならないでしょう。
パスです。

第一の候補はワンルームディベロッパーと、そこに開発した完成物件を卸している
ワンルーム卸と言われる不動産会社又はゼネコンです。

ワンルームディベロッパーは、
7%台で作って5%台(場合によっては・・・)で区分分譲して売るそうです。
(今はもっと安く開発できてるとは思いますが)
投資というよりは団信による生命保険代わりという感じらしいです。
つまり返済中にご主人に万が一のことがあると、
ローンの支払いが免除されて家賃が入ってくるので、
ローン返済後の家賃収入もありますし、
生命保険と割り切ってしまえば多少の持ち出しがあっても良い商品かもしれません。

ワンルームディベロッパーが、
どういうエリアの物件を狙っているかというと、
地名の響きが良い、物凄い駅近の分譲で売りやすい土地です。
(響きが良いと売りやすいそうです。)

好景気時は、赤いスプレーのエリアで駅10分以内を買っている業者が多かったようですが、
この不景気でかなりプレイヤーが減り、
今は、内部留保により無傷だった数社の独壇場といった感じでしょうか?

独壇場なので図の矢印のように、内に内にと、
より響きの良いエリアを集中的に狙っているといったイメージです。
(あくまでもイメージですが)
ちょっと前なら10分以内だった駅でも6分以内とか言われるようです。
こういうエリアは検討してみるのは良いと思いますが
そうは安い土地はでてこないように思います。

同じ土俵のエリアの土地を狙っても、
団信狙いの分譲とCF狙いの長期保有では収益構造が全く違うので、
建設費が安くなっても、
なかなか10%まで行くのは難しいでしょう。

このエリアで安い物件が出てきたらそれこそ鬼物件ですが・・・

狙うべきは、この、ちょっと外側だと思います。
つまり矢印の起点ぐらいの
エクレアの皮の部分です。

このエリアを買っていた開発系不動産会社の多くは、
銀行から融資を閉められてしまったので、儲かると判っていても、
仕入れが出来ない状況です。

指値も通り安いでしょうし、思わぬ掘り出し物が眠っている可能性があります。

次のライバルは地場の不動産会社で、
昔から自社でも賃貸を数棟保有もしていて、
地元の物件の賃貸管理・仲介もしているような
いわゆる安定した不動産会社です。
土地も安くなったし、そろそろ自社物件増やそうかと虎視眈々と、
地元の物件を狙っている所もあるようです。

ただ、ディベのように、バンバン買い続けなくてはいけない訳ではないので、
目線は個人投資家と変わらないでしょうし、
そんなに気にする事はないような気がします。

次のライバルは、戸建分譲会社です。
木造戸建ては回転が速いので早急に立て直して、まだまだ元気な所は多いです。
一つの土地を分割して、1戸建てを何戸か建てたりするので、
容積率のちょっと高い300%とか、道路から南方向に細長い土地とか、
割りづらい土地を探してみるのもいいかもしれません。

ただ、あくまでも一般論で、相対的に土地が安い情報があれば全て検討に値します。
あたりまえですが、賃料が取れて土地がタダなら貰っときますし。。。

新築組をふと思いついたのは、
「新築賃貸マンションを土地から検討している個人投資家がグループを組んでいる」宣言してみる
と良い情報が集まるんじゃないかな?
と、いうのがきっかけです。
kkenji1も仲介したいって言い出すと、なかなか良い情報は集まんないでしょうけど、
やりたいのは、コンストラクション・マネジメントを広めること、
利回りの良い物件で着工数を増やすことですから。

個人投資家の方が、お一人で1から新築不動産投資をやられようと思うと、
なかなか土地情報集めるのも大変でしょうし、
ゼネコン紐付きじゃないと、
土地だけ見て、それが安いか高いかの、
投資判断はなかなか難しいと思いますし。。。

それで良い物件だったら買うべきだと思います。
勿体無いとは思いますが、
持ち込み元がゼネコンだったらその物件に対しては筋を通して何もしませんし、
土地情報を押さえて物件を纏め上げたらゼネコンの勝利でしょう。

一方で、不動産会社より建設費を削減するノウハウがあって、
元ディベの開発トップから独立された方々から、
用地仕入れのサポートが出来るグループが出来るなら、
老後の柱として新築不動産投資も検討してみようかな?
という方もいらっしゃると思います。

昔の記事に書きましたが、
同条件でディベ相見積りとCMの見積りを同時提出した事があったのですが、
40600万-34500万ですから、
心強い味方になれると思います(今は、本気で見積もる気になれないので同時はやりません)。

CFを回しつつ35年後の収入の柱となる物件を新築RCで作るなら、
千載一遇のチャンスだと思います。


40歳の方が35年後というと75歳・・・
ローンも終わって・・・
なんて素敵なおじいちゃんでしょう。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/12 23:59|エクレアの皮物件TB:0CM:4

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          東京    

 

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事
土地有効活用は、
土地の有効活用
を是非ご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
お口に広がる絶妙なハーモニーというものがあります。

最近はまっているのが
セブンイレブンのダブルショコラエクレアです。
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チョコレートとクリームそして水飴の奏でる
絶妙のハーモニー♪

これに加えて、午後の紅茶茶葉2倍ミルクティを
お口に含むと至福の時を迎えます。

半分程食べ進むと・・・
もう少しで終わりかと・・・

甘くて切ない物語です。

こんな素敵な食べ物が世の中にあったのかと、
まだご存知なかった方、
恥ずかしがらずに、1度食してみてください。

きっと世界が広がりますよ(笑)

これは、新築不動産投資に通じるものがあります。

えっ・・・???

嘘???

と、思われた方が殆どだと思います。

まだ、出会ったことのない土地に、
最高の味付けをし・・・
コンストラクション・マネジメントとともに、
お口に含むと絶妙のハーモニーをかもしだします。

まずは、お近くのセブンイレブンにいって、
ダブルショコラエクレアに、
ミルクティをセットでご購入してみてください。
探していたものは、これだったのかと判るはずです。

きっと
kkenji1の言うとおりだった。。。
こんな甘く切ない世界があったのか。。。
と、お思いになることとでしょう。

ポイントは、恥ずかしがってはいけません。
購入するときは堂々と買うことです。

この見えない壁を乗り越えた時、
見えない自由を手に入れるために、
新築組にご参加してみようという勇気が沸いて来る事でしょう。

ご一緒に見えない銃を撃ちまくりましょう。
お待ちしております。

↓なんだか勇気が沸いてきた方クリックお願いします(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/01/11 19:04|エクレアの皮物件TB:0CM:4

       建設費          有効活用          土地          マンション    

 

今日は東京でRC新築表面利回り10%超えるために・・・
新築開発に向いた土地についてkkenji1がイメージしているところを書いてみます。

その前に・・・
新築で建てるからには稼働期間が長いので駅距離は重要です。
車社会の地方は、違うかもしれませんが、
駐車場代が2.5万以上平気でする首都圏では
車を持っていない20?30代は多くかなり重要だと思います。

奥さんや子供が家で待っててくれるファミリーマンションならまだしも、
単身者が仕事で疲れて誰も居ない部屋に帰っても苦を感じないのは
9分程度じゃないでしょうか。
駅からの住居までの町並みも平坦で明るい商店街なら違和感無く歩けますが、
途中が真っ暗だったり坂道があったりすると、同じ9分でも、
とてつもなく遠く感じてしまいますので、
実際に駅から歩いてみて感覚を確かめたり、周囲の環境は要チェックです。

次に、どんな駅か?駅周囲の雰囲気も重要だと思います。
現時点でシャッター通りだったら崩壊してる街なので撤収が無難でしょう。
又、余りにもワンルームが過去に乱立しすぎて賃料が崩壊しかけているエリアも過当競争になります。
こういうエリアは夜歩くとマンションに明かりが少なくどんよりしています。

無名の駅でも活気のある駅と、
活気のない駅があるので夕方から夜にかけて調査し、
10年後20年後を想像してみましょう。

長期で考えると駅の力はかなり重要だと思います。

kkenji1の独断と偏見で新築で土地を探す際に狙い目のエリアについてスプレーしてみました。
独断なので、お住まいのエリアや、現在、保有物件のあるエリアが入ってなくても怒らないでください(汗)
kk

赤スプレーは、狙い目と思っているエリアです。
青スプレーは、もしかしたら掘り出し物があるかもしれないと思っているエリアです。
(文京区以外はスプレーの内側をディベや不動産業者が狙っています。)
あまり都心部に入り過ぎると、賃料や需要は優秀ですが、
地価が高すぎて利回りを期待することはなかなか難しいでしょう。
独身者が住居に払える賃料には限界がありますので、
地価に比例した賃料ではなかなか貸せません。。。

城東エリアは、江東区の地下鉄沿線等は東京駅近辺に勤務する方には近いので、
需要が崩壊しづらいと思います。
確か江東区は年間6万人ぐらい増えてたように思います。
総武線沿線(両国、錦糸町、亀戸)は若干立ち過ぎた印象もありますが、
ワンルームディベやファンド系の供給が一段落したのと錦糸町、亀戸は駅の人も多いのでいいかなと思ってます。
ただ、昔海だったようで地盤は若干弱いかな・・・とは思います。
ディベ系は売りずらいので1年半ほど前から敬遠しており、
買い付けまでの時間的にバトルになる可能性は少なく指値しやすいかもしれません。

文京区は、山手線内部では、地価はそんなに高くない方なので悪くはないと思います。
新宿区は、中心部は高すぎて手が出ないでしょう。
ちょっと外れても賃貸には人気があるので賃料下落リスクは少ないでしょうけど、
ここら辺はディベが徹底的に狙ってるエリアでもあります。
まあ、探すのは悪くはないとは思いますが。。。

城北エリアは、
豊島区はワンルーム条例で一部屋50万円税金を払わなくちゃいけないのと、
豊島区の北の方や板橋区の三田線沿線駅が地下が多く駅周りの雰囲気の割には、
ちょっと供給過多だったかなとは思います。
それでも安い土地は出てくるので、狙い目かなと・・・
練馬区は西武池袋線沿線は、駅周りの雰囲気も良く住むには快適です。
もう少し建っても大丈夫な気がします。

城西は
中央線沿線は、地価もそんなには高くないし賃料も安定している人気エリアなので
新築賃貸経営には向いてるとは思います。
中野駅近辺を越えると、今はディベ系がなかなか手を出してこないので、
掘り出し物があるかもしれません。
西武新宿線沿線などもいいと思います。

世田谷区は賃貸でも人気エリアです。
世田谷区に住んでるだけで優越感に浸れますし(笑)
良い物件はあれば買いですけど、
戸建で超人気エリアなので、富裕層が自分で豪邸建てるために高くても買ってしまうエリアなので
安い土地を探すのが難しいかもしれませんが。。。いいと思います。

城南地区は品川区の南の方は
浅草線沿線や京急線沿線は結構、手ごろな価格で物件は出てくるかもしれません。
大田区も蒲田徒歩5分からちょっと外れる所は、
美味しいかもしれません。

それでは、具体的にどんな土地を探せばいいのでしょうか?
一番期待値が高いと思われる土地のイメージを書いていきます。

5階建程度の建物が中層で建つ容積率300%の北側道路の土地だと思います。
5階建て程度ですとRCでも割安な壁式構造というのが使えます。
階数が少なくある程度、面積があって横方向に安定した建物が建つ場合
地盤によっては杭を打たず地盤改良するだけでも良い(確認申請上問題ない)場合もあります。
(最終的な結論が出るのは、土地を買って地盤調査(ボーリング)をして
構造設計者が確認審査機関と協議しなくてはなりませんが)

壁式構造は室内に柱や梁が出てこないので、同じ専有面積でも広く感じ賃料にも有利です。

そのような土地で300%丸々容積を消化でき、
300?、1種39万(土地坪単価÷使用した容積率)だとすれば、
土地1億600万円(116.77万円/坪)

例えば、
29.5?×29戸のプランが入れば、
(前にも書きましたが積算評価対策で建設費の坪単価を下げるためにあえて29?程度にしてます。)


1戸あたりの建設費を仮に700万としましょう。
建設費は、
700×29戸=2億300万円

設計料+事業金利+雑費で2160万円程度とすると
表面利回りの分母が3億3060万円となります。

29.5?の部屋を坪1万1千円で貸せると、
毎月の賃料+管理費が9万8000円程度でしょうか?

表面利回りの分子が9万8000円×29戸×12か月=3410万円
表面利回りは、3410万/3億3060万円=10.31%
建設費の消費税+固定資産税+都市計画税+取得税+登録免許税+仲介手数料の1690万程度は利回り計算から省きます(中古を買ってもかかるので)が。。。

駐車場の賃料や、バイク置き場の賃料も加算できるでしょう。
このボリュームでコンストラクションマネジメントを駆使すれば、
杭がとんでもなく深くなければ
まだまだ建設費も安くできる自信もあります。


一方、29.5?の賃料を新築時9,8000円程度で貸せそうなエリアで
1種39万程度の土地・・・
今なら無くもなさそうな気がします。
(下落率0.8%換算で10年目9万0400円、30年目7万7000円、47年目6万7000円みたいなエリアです)


因みに狭くて容積率の高い敷地に階数の多い建物を建てると、建設費の坪単価は跳ね上がります。

どんなに狭い物件でも躯体工事では単純に、1階のコンクリートを打設するのに、
ポンプ車ポンプ工2名+土工5名+型枠大工1名+左官工3名+設備工1名+電気工1名+ガードマン2名
の計15名は必要です(これにコンクリートの試験屋がきます)。
一人平均2万円としても最低30万円はかかります。

また階数が増えると、鉄筋の荷揚げ回数が増えます。
この運賃や作業時間、移動式クレーンやそれに伴うガードマンの経費も加算されていきます。

1カ月に2階分しか上がっていきませんので、
その分の現場監督の人件費や現場事務所の家賃諸々もあがるし、
内装工事の仕事も伸びませんので職人の人件費もかさみ単価も落ち切りません。

狭くてもとんでもなく安い土地なら検討の余地はありますが、
1フロアの面積で割ったエレベータの坪単価も跳ね上がるし、
面積当たりの杭の本数も多いし。。。
躯体のバランスが悪く下の方の階の鉄筋の本数も多いし
コンクリート強度も高いし、あんまりいいこと無いかと思います。

もちろんkkenji1が書いたイメージ以外の土地や建て方についても、
とんでもなく安い土地だったら利回りは出ると思いますし、
積算評価対策をせずに1部屋20?程度にした方が利回りは更に上がります。
ただワンルーム条例で小さい部屋はなかなか作れなくなっていますし、
将来を考えて、今回は1部屋29.5?程度にしてます。

きちんと検討すれば10%は行くでしょう。
ご興味あればお気軽にお問い合わせ下さい。

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土地活用事例1
2009/12/06 22:04|エクレアの皮物件TB:0CM:2

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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