建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用    

 

今日は、日経平均が17,000を割り込みました。
世界経済・日本経済が相当、怪しげな感じになってきたと思います。

しかし、フォルクスワーゲンの騒ぎは、
そんなこと有り得るんだなと驚きました。

意図的に不正ソフトを組み込むとか、
普通の不具合系のリコールと違い悪意を感じますし、
トヨタと並ぶ規模の会社が、なんでそんなことをするんだろうと思います。

相当、悪質なので、
「今からフォルクスワーゲンの車を買う人って
どんな人なんだろう?社員しか買わないんじゃないの?」

と思うほどイメージが悪いので、
ドイツ国が支えるにしても、売上激減し、
大リストラするでしょうね。。。

サプライチェーンに加わっている下請企業も
戦々恐々としているでしょう。

金融は素人ながら、
ドイツ最大規模のドイツ銀行が、ギリシャの取引で、
怪しいという噂が元々ありましたから、
フォルクスワーゲンへの貸付金があって回収に失敗したら、
ダブルパンチで、とんでも無いことが
起こってしまうのではと恐怖心があります。

中国経済も、ほぼ詰んでるし、
アベノミクスで幾ら金融緩和しても、
予想外の刺客のドイツまで加わってきたら、
世界の荒波には勝てないでしょうね。

建設業においても、
先ほどボーリング屋(地盤調査屋)さんと話をしてましたが、
急に大型物件の動きが止まって暇なようで、
その方が同業他社に聞いても、
皆さん、そういうような動きだという事です。

分譲マンションディベも流石に最近のキナ臭さに、
警戒を強めているのでしょう。

分譲マンションの開発は、着工から完成して
エンドユーザーからの入金があるまで
タイムラグが1-2年近くあるので
経済情勢の変化に対応できないケースが多いし、
開発業者の経営者は、現役でリーマンショックを経験しているし、
普通に考えれば締めにかかるでしょう。

スーパーゼネコンに関しては、都内では、
大規模な再開発が数年前から決まっているのと、
八重洲辺りは、財閥オフィスの開発ラッシュですから、
暇になることは無いのでしょうけど、
中堅以下で、ディベの仕事もやらないと売上が確保できない所は、
半年もすれば計画が掃けるので、
売上を確保するのに苦心していくと思います。

今は、年商100億ぐらいのゼネコンでも、
5億以下、10億以下はやらないとか、我が儘を言っていますが、
物件が無くなると、上のゼネコンが
ゼネコンから見れば小規模な2億ぐらいの物件でも、食い荒らして行きますので、
年商20~50億ぐらいのゼネコンの受注が、
厳しくなっていくというパターンでしょう。

ちょっと前まで、公共事業の入札不調がニュースになってましたが、
億越えの手離れの良い改修工事ですら、
20社ぐらい手を上げていると聞きますし。

上場クラスの多くのゼネコンは、リーマンショック後は、
誰でも知ってるような大手ディベぐらいしか相手にはしていないとは
思うので取っぱぐれは少ないとは思いますが、
新興ディベ・売上500億未満のディベ案件を請けしまっている地場クラスは、
もう一度、経済ショックがあった時、無事に逃げ切れるのか、
戦々恐々としている所も多いと思います。

建設費に関しては、上がる材料は、消費税増税の再度の駆込み需要と、
オリンピック施設の基礎工事着工ぐらいで、
少ないでしょう。

流石に不況の中で、消費税増税は、
しないのだろうとタカを括ってはいますけど(笑)

新国立競技場に関しても、
ガンバ大阪の新スタジアムの
図面を取り寄せてるとかニュースになっていたので、
工場加工のPC造になるはずなので、
労務も左程、必要無くなりますし。

賃貸マンションを建てたい方にとっては、
チャンスが近づいてきているのかもしれません。

リーマンショック当時一番美味しい思いをしている方は、
この頃に、長期保有目的の賃貸マンションを建てた方ですからね。

リーマンショック時に職人数が減っているのと、
新ショックが起これば公共事業は流石に、出してくると思うので、
あそこまで下がることは無いとは思いますが。

当社も劇流の中で、先々を読んで、動いて行こうと思います。

それでは、まだ18席余裕が有りますので、
セミナー告知サイトは、↓です。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/09/29 14:38|日記TB:0CM:0

 

 

「蝶の羽ばたきが世界を変える」
という言葉があります。

このブログでも2009年ごろから度々出てきている
私の好きな言葉で、アマゾンの蝶の羽ばたきが巡り巡って
シカゴに大雨を降らすというのが、語源のカオス理論というものです。

先日、大家さんの会で、お呼ばれした結婚披露パーティがあり
ご成婚の最初の切っ掛けが、私の全く知らない所で、
私であると言う、興味深い話を教えて頂けました。

話の流れとしては、こうです。
1.2011年3月に、こちらの物件の内覧会を開催する→
2.新郎様が、内覧会に参加される→
3.施主様が、私が、ブログ書いたらウケますよ(笑)と勧め狼旅団ブログを書き始める→
4.その施主様が、狼旅団という、大家さんの飲み会・交流会を開催し、新郎様が度々参加する→
5.その団員合宿で未婚であることを詰められ、婚活のやる気がでた?(笑)→
6.女性団員の紹介で、新婦の方と出会い、ご成婚→
7.幸せいっぱい
という流れだそうです。

幸せいっぱいの、ご夫婦でしたが、
1で、私が内覧会を開催していなければ、
この結婚は、無かったと、まさかの御礼を言われてしまいまして
とても嬉しく思うと共に、
なんてロマンチックな、お話しなのだろうと思いました(笑)

世の中、どんな点と点が、繋がり、
その後の人生を大きく変えていくのか解りませんので、
今日と言う日を、精一杯生きていきたいと思います。

そして、そのお祝いパーティが切っ掛けで、私にも変化がありました。
まず、参加者の方々に言われたのが、
「次は、越川さんですねー(笑)」
「暫く見ない間に太りました?」
「若い子が好きなら白髪を染めろ(主婦談)」

決断の速い私は、翌日に実行に移したことは、
1.髪の毛を真っ黒に染めた(1/4ぐらい白髪になってました・・・)
2.株式会社土地活用本社で開催すると言う、恐ろしい企画を立ててしまいました(笑)

当社は、コンストラクション・マネジメントという手法で、
建設費を10~18%削減してきておりますが、
その代表取締役が、自己管理としてダイエットに対し、
結果にコミットできない訳にはいけないと言う
絶対に負けられない戦いを開始しました。

その手法の一部を公開します。
1.ほっともっとのタニタ弁当 約320cal
2.蕎麦と味噌田楽
3.暴風通聖散を飲む
4.食物繊維大量補給
5.焼肉を低カロリーの焼き牡蠣に切り替える
6.なるべく時間を作ってプールで泳ぐ
7.トクホのお茶を飲む
8.お菓子禁止
です。

仕事上、頭に、エネルギーが行かない訳には行かないので、
健康的な、ダイエットで、7kgの脂肪を燃焼させます(笑)
(ここまで言い切って、引き下がるわけにはいきません)

カオス理論は、巡り巡って自分に返ってくるのです。

もし、痩せたい痩せなければならないと、
思っているが実行できていない方がいれば
是非とも、このチャンスを活かして、
計量会にチャレンジしてください!

全て、意思を持った決断から物事は始まり、
決断を出来なければ、成長することはないでしょう。

最近知ったのですが、「思考は現実化する」で有名な
ナポレオン・ヒルという方が仰られていた
成功への秘訣ということで、
1.失敗の最大の原因は優柔不断と先延ばしである
 決断無きところに成功はない
2.やりたいことはまず行動によって示せ
3.勝利者は決してあきらめない
4.揺るぎ無い信念が思考を力に変える
5.心で考え、できると信じたことは必ず実現できる
6.逆境の中には、それと同等かそれ以上の成功の種子が含まれている。


私は、これらの言葉は、知らずに、
何もない所から、これまで我武者羅に歩んできましたが、
振り返ってみると成る程なと思うことも
多々あったように思います。

そして、この言葉の意味を噛み締めて、
更なる、精進を続けて行きたいと思います。

誰もが、成功したい、幸せになりたいと願っている中で、
私は、それらを手助けしながら、
自分の幸せについても探していければと思います。

今日は、建設費や、マンション経営とは余り関係ない話になってしまいましたが、
偶然、何かの検索の切っ掛けで、この記事に辿り着かれた方々の、
幸せに繋がる一助となればと思い、
いつもとは、違った記事を書いてみました。

それでは、素敵な、休日の午後をお過ごしください。

下記は、次回の5月30日(土)開催の地主様必見!「究極の土地活用セミナー」の、ご案内です。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
D
2015/05/24 14:26|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

皆様、年の瀬に如何お過ごしでしょうか?
私は昨日で仕事は終わりました。

今年は、本当に激動の一年
最近、激動じゃなかった一年などなかったですが、
ドンドン度合いが増しております。

一年前の今頃は、こんな一年になるとは想像もしておりませんでした。

建設コストコンサルとは相手があっての仕事ですので、
予め想定していたベストストーリーから少し外れた事態が頻繁に起こってきます。

その中で状況を素早く察知して、
瞬間瞬間で最もベストと思われる即断をしなくてはならず、
それに従って相手を説得する。

そして消して曲げない。

2周り以上離れた社長を説得する時や、
交渉期限が予め決められている時は、
錆び付いた頭が冴えてくるといった感覚です。

交渉が決裂しない程度にギリギリを探って攻めて様子を見る
この瞬間が一番面白いし快感を覚えます。

前にも書きましたが平時に予定通りに事を進め建物を建てることは、
数年建設業にいれば誰もできます。

誰にも出来ないことがしたくて、
敢えてCMという茨の道を選んできました。

そして、ようやく10年前から撒き続けてきた種に芽が出てきたと、
ヒシヒシと感じられるようになりました。

建設業にはコストダウンをすることに快く思っていない方がいることも
十分承知しています。

しかし、私がやっている仕事は、コストダウン出来なければ
建っていない建物を建てることにあります。

建物が建てられれば、大きなお金が動き、多くの方が潤います。
その思いは建設業の全ての方々と同じ思いにあります。

そして、今までに無かった出会いや新規取引、
思い出が生まれていきます。

そのことを誇りに思っています。

来年も今では兆しすらみえない
良いこと悪いこと色んなことがあると予感します。

ただワクワクする気持ちしかありません。

話は変わりますが、
スティーブ・ジョブズの面白い動画があります。
(CCボタンを押すと字幕が出てきます)

なんなんでしょう、このワクワク感にクレイジーさ(笑)

私も負けずに、もっともっとクレイジーに行きたいと思います。

来年も宜しくお願い致します。

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土地活用事例2

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/12/29 11:11|日記TB:0CM:8

       建設費          土地活用          東京    

 

政治経済ニュースなどは全く疎いのですが、
建設業者間情報だけは、嗅覚を利かせているつもりです。

ある業者さんは、今の建設業の置かれている状況を
ジェットコースター
と、言っておりました。

2004年 不景気から立ち直り
2005年 ファンドバブル
2006年 ファンドバブル
2007年 前半 原油高騰や北京五輪による資材急騰
      後半 改正建築基準法により全ての着工ストップ
2008年 リーマンショック・連鎖倒産地獄
2009年 超絶不景気・職人業種替え
2010年 不景気から回復の兆し・職人業種替え
2011年 大震災
      労務単価急騰
2012年 ???      

型枠材工単価は顕著に建設業景気を反映するものだと思いますが、
東京の相場感とすれば、ざっくり
2005年 3300円↑
2006・7年前半
      4000円↑~4500円
2009年 2700円→2100円
2010年 2300円↑~2600円
2011年 
   冬  2600円↑
   夏  3500円~3800円
   秋冬 3300円~3800円
という感じでしょうか。   

これにつられて他工種の単価もタイムラグはありますが、
上下動していきます。

型枠の面積が4000㎡(述床面積で700㎡程度)の建物とすると、型枠工事では
2100円/㎡で4000㎡なら820万円
3500円/㎡で4000㎡なら1400万円です。

3200円/㎡ぐらいが、型枠大工さんが、まともに生活できる
臨界点だと思いますので今の単価が妥当なところだとは思います。

現場をしていたときは、東京で3000円を切るなんて過去には有り得ない
全ての建設業者が誰も想像できない未知の領域であったのが、
2000円台前半まで来たときは、緊急非常事態の状況なので
今の単価が平時に戻ったという感覚です。

今夏、単価が戻った根本的な原因は、
2009‐10年の過酷な単価で職人さんが
大量に業種替えしてパイが小さくなった所にあります。

この期間にもCMをやっていましたが、
あまりにも物件が無くて可哀相なので、
仲の良い型枠業者さんには、
ゼネコンで受注できる金額より5万円だけ安く出して
受注して頂いたりしていました。

そういうパイが小さくなる期間を2年ぐらい経て徐々に景気が回復基調にある中で、
震災で型枠材料が入手困難な状況で
上げやすい口実ができトレンドが逆転したところに、
震災で止めていた物件が夏場固まって着工し
人手不足になったことにあります。

建設業は景気の中でも回復も降下も遅いと言われており、
景気動向指数の7ヶ月移動平均に近いと言われております。

その中でも、特殊な理由により、
一気に上げ下げの波が襲ってきます。

着工時に近い工種の専門工事業者と、
竣工時に近い工種の専門工事業者では、
情報速さというか、置かれている境遇が違うので、
端境期や踊り場での景況感は全く違います。

地面に近い業者の単価が最初に動き
それにタイムラグがあって仕上関係の単価が動いていきます。

ゼネコンさんも含めて気の利く建設業者は出来るだけ速い情報を取るために
生コン商社やら鋼材屋、はたまたボーリング屋・金融機関や不動産業者などから
情報収集に努めて荒波に備えようとしています。

今回の兆候を一番最初に気付いたのは
震災翌週の火曜日にある業者さんとのやり取りでした。

当時は、情報も少なく、それが正確な情報なのかも判断しかねましたが、
結果として、その時のやり取り以上になりました。

一般の方は建設費が揚がっている最中にゼネコンが儲かってしょうがないと
思われる方もいらっしゃるかと思いますが、真逆です。

建設費が上がる状況は、ゼネコンが下請けに払う金額が、
更には下請け専門工事会社がメーカーや職人に払う金額が、
増えていくから上がっているのであって、
ゼネコンの請負金額の源資が確定されたあとに
単価が上がっていくとゼネコンは損失が膨らみます。

専門工事会社も同じです。

その為、情報収集により極力正確な原価予測を目指します。

しかし、近年の状況は、
予測不能な外的要因が全ての思惑を吹っ飛ばしていきます。

桃太郎電鉄で、キングボンビーが全ての努力を台無しにしてくださるような
感じでしょうか・・・

波が激しい業種というか、景気の波に飲み込まれやすい
業種であることは間違いないです。

ジェットコースター・・・

乗った乗り物が悪かったと言われようが、
今更引けない人が殆ど

ここまで来た以上ふるい落とされないように、
じっと耐えていると、そのうちいいことがあると、
希望的観測を皆さん持っているようです。

2012年 
今分かっている目の前にあるできごとは、
ユーロ危機、円高続行、震災復興・・・

建設業のトレンドは踊り場でしょうね。。。

建設業は景気の影響を直撃しやすいですが、
業界内での特殊事情もあり、
景気次第で巻き直して上がっていく要素と、
景気減速で腰折れしていく要素と両方あります。

私は急激な上昇も、腰折れも期待しておりません。
急激な上昇は結局はバブルとして弾けてしまい損害が大きすぎます。

リーマンショックは象徴的な出来事ですが、
あの時、連鎖倒産が起こったのは、
建設費の急激な上昇でディベが販売価格に転嫁できないレベルまで
達していたところに分譲価格が劇的に下がったことにあります。

一方、これ以上の景気減速は更なるパイの縮小を招き、
その後に、好景気がおとづれた時に激しい上下動が起こし
建物が建てられなくなります。

職人さんは一度止めると、簡単には戻ってきません。
それは建設業界として将来への損失になります。

ジェットコースターではなく、
ロマンスカー程度であって欲しいものです。

コンストラクション・マネジメントはどんな状況でも
その建物の、その時々の相場(同一条件で実際にゼネコンから見積もった価格)より
10%以上コストダウンは出来ますが、
相場は、株と一緒で、その時々の波で動いています。

来年も同程度の景況感がある中で、
コストダウンの仕事が出来ればと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー


2011/12/17 10:47|日記TB:0CM:4

       建設費          土地活用    

 

最近、忘年会やら仕事やら慌ただしい毎日を送っており、
ブログ更新が滞っております。

ブログは見積交渉中のゼネコンさんも見ているようで、
あまり、書けるようなネタもありません(苦笑)

それにしても凄い競り合いですね。

交渉した感触として、何処のゼネコンが受注するか
全くわかりません。

まあ、施主紹介であろうと銀行紹介であろうと、
完全平等なので、いつも最後の見積金額が出てくるまで、
何処が受注するかなんて、わかんないです。

イメージするところは、
オリンピックの水泳の決勝戦といったところでしょうか。

やれることは、やったので、後は、結果を待つだけです。

20年間無敗の桜井章一曰く、運には、2種類あるとのこと。

天から授かる天運というものと、
自分の努力、自分の力によって引き寄せる地運(ちうん)というも
のとの2つがあるらしい。

ギャンブルは滅法弱いワタクシは、天運は、多分ないです。
競馬とかJRAに入金するだけなので誘わないでくださいw

一方、地運というものは、努力によってついてくるとのこと。

なるほどね。。。

コスト交渉のコツを聞きたい方

全ての欲しいものを我慢して、
白いご飯に梅干で、建設費を落とすことだけを10年間考えてみてください。

泥にまみれて、建物を建ててみてください。

叩かれまくった時に、その相手がどう思っているか
夜も寝れないほど考えてみてください。

それが出来たときに、賢い皆様方のことですから、
きっと私以上にコストダウンできるようになるでしょう。

そんなこんなで、見積については、もう頑張りようがないので
運に任せることにしました(汗)

ゼネコンさん頑張ってください!

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土地活用事例2>



土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/12/11 16:31|日記TB:0CM:2

       土地活用          コストダウン    

 

先日、あるお客様が物件を案内して欲しいとおっしゃったので、
初台→武蔵小山→洗足池とご案内してきました。

初台からタクシーにのって洗足池の物件まで辿り付くと、
何処かで見たような後姿の方を見つけました。

ななんんと、社長さん(ボス)です♪

木の葉を拾われておりました。

門扉の前にはカワイイ、サンタクロースの置物
(写真忘れました)

花壇には、花が綺麗に植えられております。
なんでも季節ごとに植え替えをされていらっしゃるとか。

管理清掃の方をお願いしているにもかかわらず、
週何回もこられているようで、
「もう管理人の、おじさんみたいになってる。」
と仰ってました。

幸運にもオートロックを解除して頂き中庭の中まで
見せて頂くことができました。

バブルの頃は、仲介手数料だけでウン十億の年商があった生き字引のような不動産会社の社長さんに、
サンタクロースの人形とか、そんな趣味があったのかと、少々意外な感じがしましたが、
とても、大切に使っていただいているようで、とても嬉しいです。

企画の時は、
「自分は昔建てたことあるし引退も近いから、今回、
跡継ぎの塩辛い狼さんに全て任せることにした。
狼さんには今の考え方で建てて欲しい。」
と、仰っており、殆ど狼さんの意見どおりに事は進んでおりましたが、
最後の最後、見積開封の時の交渉は、
冷や汗が出ました(笑)

もう、ご自宅兼事務所から引越し中で、
最後の最後で予算がいつの間にか1000万減ってることになってるしw

「アレ・・・ソンナコトイッタッケナ・・・」

蒸し暑い季節・・・
狼さんは、お客さん対応で何処かに行っており、
タイマンです。

静寂の空気が流れます。。。

見積開封・・・

ゴクリ・・・

セーフでしたwww

狼さんにタダチに電話をしたところ、
「そんなにナッタノーーー」
とビックリされており一流の駆け引き(未達の場合の布石)であることが解りましたw

そこは、百戦錬磨の不動産屋の社長さんが社運を掛けているので、
当たり前の駆引きなのかもしれませんが、
そのような方が、そこまで通いつめて下さるものを作ることが出来て、
仕事冥利につきます。

引き渡しが終わってから、5回ほど、こっそり見に行ってますが、
何度行っても完璧な物件だと思います。

洗足池の雰囲気や歴史も好きだし、千束八幡神社もあるし、
将来この物件に住みたいと思います。

これまで関わってきた、それぞれの物件に思い入れがあり、
行くとその時、自分が何を考えていたのか、記憶が蘇ってきます。

建物は、色んな人の記憶や、思いを刻んで存在していくものなんだと、
建築とは同時に思い出を作っていくものだと、つくづく思います。

表面的な、コスト・収益だけを追い求めていくことに加えて、
何か別の次元のもの、もっとアナログな何かが、
建物には必要なのかもしれません。

そして、それを受け止められる最高の建物を全力で作っていきたいと思います。

建物を大切にしてください。

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/12/05 23:15|日記TB:0CM:4

       建設費          土地活用          東京          マンション    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーが終わり暫くブログをサボっておりました。

もうすぐ師走になろうとしておりますが、
時間が過ぎるのは早いなと感じる昨今です。

セミナーをやった結果、土地の見方・探し方をご理解頂けた方も多く、
キラリと光る土地情報をお持ち込み頂ける方も増えてまいりました。

以前は、目利きのイロハを殆どお伝えしていなかったのですが、
セミナーにご参加いただけた方は
良い物件をお探し頂ける精度が高くなってきたように感じます。

殆どが、箸にも棒にも掛からないような駄目な物件の中で
「これは、いけるんじゃないか?」
とキラリと光る土地というのが、あります。

千三つの世界と言われますが、私にセミナー後にお客様から来る情報は、
お客様のスクリーニングが機能しているのか、
最近安い土地が出てきたのかわかりませんが、
十一つぐらいにキラリと光る物件があるような気がします。

その1/3は何だかんだで買えないでしょうから、
結局、三十一つなのかもしれませんが。

これまでに、土地を買って建てた方の実例の話をして欲しいという
ご要望もあるので、触りだけ書いてみます。

まず、結果論ですが、どういう方が買えたか、というと、
新築RCを絶対にやると決めていた方です。

そして、何度か物件にトライしていくうちに、ホントに買えてしまった。
という感じでしょうか。

買えた方は1種などは、当時は理解していなかったのかもしれませんが、
いけそうであればボリュームチェック概算見積、収支はこちらで組みますので、
それで更に行けそうであるなら、
買うという気持ちがある方は、融資や情報のグリップなども含めて、
執念で買ってしまうんだなという印象です。

人ごとのようですが、kkenji1には、何がなんでもみたいな執念はないですから、
「ああ真面目にサポートしてたら・・・買えちゃった・・・」
みたいな感じです。

勿論、お客さんが仲介さんと話している状況を逐一聞いていますので、
この場面で、この話をしてくださいとか、確認しなくちゃいけないようなことは、
アドバイスはしていますが、運以上に気持ちの問題だと思います。

逆にトライしたけど結局お客様が買わないという結論に至ったことも
何度もあります。

よくあるのが、CMが入れない情報源というやつです。

仲介業者はディベに土地を卸しているような時は、
土地の仲介手数料だけであることを認識して、
建設関係で抜けるなどとは思っていませんが、
建築関係で手数料以外で利益を抜こうと考えるも無理もありません。

土地だけの仲介手数料は少ないですから。

総事業費3億の物件でも土地が1億であれば
手数料片手全部で300万円ですから。

1億の収益物件を売ったほうが楽と考えるでしょう。

この為、仲介業者は、
訳わかんない特定建設業もないような工務店とくっついたりして、
エンドさんに土地を売ろうとするところもあります。

ミエミエですが、その工務店が工事することにならないと、
買えません。

そして後から後から別途が出てくる。

あからさまなキックバック方式で、安い仲介手数料以外に、
収入を得ようとするということです。

まあ、情報を抑えているんですから、そんな組立を考えるのは、
仲介さんからしてみれば、当然なので悪いことではないかもしれませんが。

しかし、多くの場合、建築的に、お客さんがどうなろうが、知ったことではないと、
感じるような場面に出くわすこともあります。

いままで見てきた中で、これは無いと思ったのは、
1.梁が柱にどうかかっているのか、理解できていないw
2.窓先空地がないw
3. 今時、手書きのスケッチ図面でホントに面積が取れてるのかすら解らないw
4.そもそも、そんな建物建たない妄想物件w

まあ、仲介さんは、ここらへんは、解らないので、
ある意味、しょうがない部分もあるのかもしれませんが。

そこまで酷くなくても、
鉄骨、仕様グレードも解らない、
20㎡なのに間口が2.3mの狭小ワンルーム、鉄骨なのに設定賃料も高め、
一階に埋まるのかも解らない店舗で賃料上乗せ・・・

不動産屋として、それどうなのよと
プライドのカケラもないような企画を平気で出しています。

そもそも鉄骨が嫌いな私は、
5%程度安いからといって何で今更、
不動産屋が鉄骨で賃貸企画するのか
理解に苦しみます。

資産価値の減少速度とか数値的な裏付け以前に、
ディベロッパーが鉄骨でマンション建てる気すらないのと
同じ感覚なんでしょうけど。

仲介業者が建築に絡んで来てFEE抜いてるのに、
土地を売ったら、終わりというスタンスを貫ける厚かましさは、
私には到底できるものではありません。

笑い話ですが、あるお客様が、
土地を買うのに不安だから付いてきて欲しいということで、
ある不動産屋に付いていきました。

お客さんと2人で人生初の囲みを受けましたw

悪徳不動産屋が買うか泣くまで返してくれないという噂のアレです。

相手は、不動産屋3人、
仕事のなさそうな怪しげな建築士1人、最近出来た怪しげな工務店2人www

確か金曜日に見に行ったんですが、
月曜日に契約して欲しいとのこと(苦笑)

それも、基礎工事で施主が破綻して1年以上止まった様な物件で、
元々設計した設計事務所も変わり、ゼネコンも怪しげな工務店に変わり、
杭や基礎の施工報告書や確認申請書が入手できるのかもわかんないのに、
そのまま図面使って工事再開してよいかどうか、
確認審査機関から許可が出るかどうかも確認していないような物件です。

金曜日に見に行って、月曜日に契約なんて有り得ないですが。

相手は、そういうことで契約させることにかけては、
100戦練磨の不動産屋w

うちで建てた物件は、満室ですからとか、
今すぐ確認しなくちゃいけいなことも大丈夫です!とか、
テキトーなこと言って買わせようとしてきます。

ヒラリヒラリとかわしながら、逃げてきましたが

多分、お客さん一人で行ってたら数名でガンヅメ会い、
契約させられていた事でしょう。

そのお客さん曰く、それから1年以上たつのに、
着工していないらしいです(汗)

何処とは、とても書けませんが、
ネット上の目立つところに地雷が仕掛けてあるのでご注意ください。

後から知ったのですが、
別のお客さんが、そこで土地買って建ててたらしく、
完成しないんじゃないかと思うぐらい、それはそれは、大変な思いをしたらしいです。

そういうのに加担してしまう建築士さんも、
昔は志があって、良い建物をきちんと作りたいと思っていたんでしょうけど、
そういう不動産業者からも仕事を貰わなければ
食って行けないないとなると、
志しのカケラすらない業者の裏方に徹して
言いなりになることに手を染めてしまわざるを得ないとは残念なことです。

そんなこんなで、志しをオカズに生きているので、
そんな悪いことはしません。

ホントは、私から土地をご紹介を出来れば良いのですが、
地主様などで未着工の営業中物件も含めて数えたら32物件見ていました(汗)

kkenji1も何匹も居るわけではなく、
見積しながら、現場も見ながらですから、
とても、不動産営業出来る状況にありませんので、
全く土地探し出来ておりません。

不動産関係にお知り合いの少ない方には申し訳ないですが、
セミナーにご参加いただいたりして新築RCを何処よりも安くやりたい方は、
今のところ、土地はご自身でお探し頂くのが、
てっとり一番早いかと思います。

その中で疑問に思われたことや、興味ある土地がある場合には
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/23 14:09|日記TB:0CM:4

       土地活用          建設費    

 

今日は、ほろ酔い気分でダラダラ書いてみます。

まあ、毎晩、ウーロンハイが恋人の私としては大体
ほろ酔いですが。

今日は、月末だったらしいです。
皆さん忙しかったでしょうか。

私は、抱えている案件を同時に動かしていかなくてはならないので、
忙しいは忙しいですけど、
特に、月末だからどうとかいうのは全くありません。

建設業で言うと、集金とかの確認で専門会社さんは
月末忙しいところもあるようです。
手形入ってるのもありますし。

現場監督してたときで、一番忙しいのは
請求書の査定しているときです。

大きい現場ですと、お金を弄っている所長と、
係員とかで図面とお金と現場回すのと分担できますが、
1億ちょっとの現場ですと、大体1人しかいないので、
図面を書きながら、一、二週間先の段取りしながら、
工事写真、墨出し、役所の書類、
細かい見積もりしながら、増減見積などを
滞りなく回しながら空いた時間に
専門工事会社さん等から出てくる請求書の査定です。

上階で躯体をやりながら、
内装が下の階で入ってくる頃は、
段取りも複雑ですし、
請求書を会社の経理に送るのに日にちが決まっているので
死にそうになります。

竣工間際は間際で、
手直しと、請求書と最後の精算作業が入ってくるので、
工期がないと、もう訳わかんなくなります。

そんな時でも査定結果を送るのが経理の締め日に終わらないと、
取引先への支払いが滞り職人さんも来てくれなくなりますので、
徹夜でやらざるを得ない時も・・・

そんな時に限って、職人さんから、
「監督さーん。トイレットパーパーがない」
とか、携帯に、お呼び出しがかかり、
近くの薬局で買ってきたり、
「モー勘弁してー」
となります。

たまに、電話を中々出てくれない監督さんが居ますけど、
まあ、気持ちは分からないでもないです。
(出てくれるまで電話するか会社に電話しますけど)

楽な仕事は無いとは言いますけど、
1人現場の現場監督の忙しさは、
皆さんの想像を遥かに超えると思います。

お施主様になったら、監督さんには優しく接してください。

でも、契約本数が毎月のノルマがあるような、
車屋さんとか、保険屋さんとか、マンション販売会社さんとか、
の感覚は、実は、あんまり良くわかりません。

ディべにいた頃、横目では見ていましたが、
月末に向けて頑張るみたいなのは、
自分には向いていそうにありません。

私の仕事は月末に合わせて契約頂けるようなものでもないですし、
自分では今年は総工費で10億やろうとか、
ノルマはありますが、ノルマに併せて、
無理に土地を売ってどうこうしようとまでも、
やってません。。。

当然、飛び込み営業などは、
やったこともありません。

土地は目の前に一杯あるのは分かっているのですが、
怖くて出来ませんw

結局は巡り合せ?

みたいな感じでしょうか。

そんなこと言うと、営業をやられている読者様には、
ガッツが感じられないかもしれませんが、
あんまり暑苦しいのも鬱陶しいので中々難しいものです。

勝負をかける時は、徹夜で内装プランを全部直して、
受注させていただいた事もありますが、
建てる時はタイミングというのがあるので、
鬱陶しいと、思われない程度に、
足を何度何度も運び・・・

徐々に、私という人間とCMを信用をしていただくみたいな感じです。

何度も、足を運んでいるうちに、
知り合いの建築系の方からチャチャが入ったり、
他社さんにも見積を取られたりお声がけされたり
しているのを教えて下さる時もあります。

そういう時は、
「まだ、ホントは信用されてなかったんだな・・・」
と、内心は、とてもショックですが、
教えて下さるのは、まだ有難いです。

巻き返しようがありますから。

ここ一年程は、土地を買えなかったとか、
事業が頓挫した以外で、
途中で切られたことはないですが、
営業自体をやり始めたのが、3年前程ですので、
初めの頃は、しょっちゅう断られていました。

悔しいですけど、
それが、その時の実力なのでしょう。
(今も営業マンとして、口下手ですし、まだまだですが。。。)

塩辛い狼さん物件を契約して頂いた時は、
元々、不動産の飲み仲間・先輩でしたが、
契約を押印頂くまで、何処かと競っているんだろうな、
とは、何となく解りましたが、実際、
どんな具合で競っているのかまでは、
全然わかりませんでした。

セミナーの狼さんの部の資料を見て、
初めて、こういう所と、
こういう企画達と数字達で競っていたのかと知りました。

その数字を見て、自分で出した概算と比べれば、
数字の上では何故受注させて頂いたかは、わかるのですが、
銀行も他業者も、設計事務所も全くその数字を信用できずに、
「木造でも建てるのですか」
とか、
「嘘だ」
とか、言っていたようです。

そんな中で、塩辛い狼さんや、
不動産業で数々の修羅場をくぐり抜けられた社長さんも含めて、
私の発した言葉や数字を信用してくださったことに
改めて感謝の言葉しか出てきません。

結果として、塩辛い狼さんや社長さん以外、
誰も信用しなかった、1億1500万円という概算金額より
更に、1120万下げて、ご期待に応えることが出来ましたが、
あの時、私を信じて、ご用命下されなければ、
私は、今、建設業に居ないでしょう。

きっと、今頃は・・・

コスト交渉という、紙一重の世界で、
信じてくださった方の恩に報いる事が出来るかということが、
そして結果を褒めて頂けるようになることが、
この仕事をやる上での最大のモチベーションかもしれません。

塩辛い狼さんのブログを見れば、
サービス精神旺盛なので、
面白可笑しく書いていますが、
ただ、お酒を何回か飲んだとかで、
業者を選定し、私を使う等というような、
ヤワな不動産屋ではありません。

並みの不動産屋さんでは、
あんなブログは書けないでしょう。

最近、書き始めた記事を読んでいる内に、
ある意味背筋が寒くなりました。

「そんなこと考えてたなら、先に、言ってよ(汗)」
という感じです。

そんなこんなで、塩辛い狼さんがとりを飾るセミナーが、
11月5日(土)に開催されます。

その前に、ガイア・デザイン・スタジオさんや、
日本ハーテクト設計さんの
設計者から見たプランニングトークや、
kkenji1もチョコっと建設費や土地の目利きの話をします。

プログラムは、

名称:第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼さん


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼さん

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)

セミナーで猛烈に頭に詰め込んだ後の懇親会併せて開催いたします。
11月5日(土)18:10~23:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分

閉店までのエンドレスコースで
なんと、4100円!!!

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

定員48名の所、現在、43名様のご参加希望を頂いております。
ということは・・・3回目を迎えオーラスの、
このセミナーも残席は5席!!!

お気軽にご参加お願いします!
そして・・・
来週ですので、参加表明された方は忘れないでください(笑)

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プリモ


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/31 22:12|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

建築と不動産は、切っても切れない関係です。

土地の売買が発生すれば、その後、ほぼ、建築が出てきますし、
建てた後に、また、それを不動産が売ることも多々あります。

今日はそんな中で、一般的な設計屋と不動産屋の違いについて
独断と偏見で書いてみます。

建てるという行為において、
図面を見るとき不動産屋は、まず間取りを見ます。

そして、幾らの賃料があがるか、
また、幾らで売れるか、自分とお客さんが、
それぞれ幾ら儲かるかを考えます。

これの中の最低1つを考えない不動産屋は、いないでしょう。
ひとつも、何も言わずに考えようとしない不動産屋は失格でしょう。

一方、多くの設計屋は、そんなことは考えません。

まず、一番最初に考えるのは、
どうすれば、受注できるかどうか(笑)
です。

というのは、冗談ですが、
多くの設計屋は基本的に、幾らの賃料とか、
幾らで売れるとかは余り考えていないというのが、
あるかと思います。

まず、当然ですが、コンセプトを事業主と話し合ったうえで、
建築法規を、どうクリアしながら図面化できるかを考えます。

そして、マンションの設計を依頼された場合
容積率を目一杯に取ることを、検討します。

不動産屋に言われ続けてきたからかどうかはわかりませんが、
条件反射的に、まずこれを行います。

これが条件反射で出来ない設計者は失格といっても良いでしょう。

しかし、賃料が幾ら程度までは、検討する設計者は居ても、
総事業費が幾らで、幾らで売ろうなんてことは、
考えている設計者は、まず、居ないでしょう。

そもそも、自分の設計した物件は
まず、売られることなど、ないと考えるからです。

しかし、事業主は、将来
売ることも考えなくてはならないと思います。

将来、売る可能性が出た時に、
土地・建物が資産としてどういう風に見られる状態になっていて、
どういう物件が、その時の買主にどういう反応をされるのかというのも
考えるべきだと思います。

それは、建物の形状であったり、外観であったり、間取りであったり、場所であったり、
売値であったりです。

個人住宅であってもですが、
これを考えないで自分の好きなように建てるのは、
絶対的に資産背景に自信がないと考え直した方がいいかと思います。

良く中古で出回っているバブルの時建てたような物件で、
なんで、こんなもの建てたんだろうという物件があります。

建てた当時は、それで良かったのかもしれませんが、
売ろうと思った時に買いたたかれます。

自分の特殊な感覚や事情で建てた建物が、
不特定多数に対して、受け入れられるというわけでありません。

これを考えないで建てるのは、
重要な打ち合わせの前にニンニクたっぷりの餃子を
たらふく食べるのと一緒です。

何も考えていないで、その時の気分で好きなものを食べて、
後から、不特定多数の人に、あの人
お口臭いと言われてしまいます。

不動産屋の血が半分以上混ざったゼネコン営業という建築屋は
自社開発で建てて、不動産屋に売るというスキームも
持っているところもあるので、
建てて売ってということを考えることもしますが、
一般の方への営業のことはそんな話は、
ほぼしないと思います。

一方で、ゼネコンの施工担当者は、
話のネタとしてはお施主さんに
賃料について聞く程度で殆ど興味はありません。

「へー」と聞き流しているだけで、
賃料よりも建物の色んな所や予算が納まるかどうかが、
重要です。

自分が、設計していた時も、現場監督をしていた時も、
そんな事を考えようとする環境にもなかったですし、
感覚にもなりませんでした。

分譲マンションを建設する場合はきちんと工事代金さえ払ってもらえれば
ディベロッパーが幾らで売るなんてことは
ゼネコンが考える必要すらないですし、
賃貸マンションを作るにあたっては、
まさか、将来的に売られるなんて事は、
全くもって考えていません。

一方で、多くの不動産屋さんは、
建築の細かいこと(ワビだとかサビだとか)は殆ど興味はありません。

極論すれば、単なる投資対象の箱が建築法規に則って
建てば良いと思っている方も多いかもしれません。

良く、色んな土地活用の本とかHPで、
信頼できる専門家のパートナーを選びましょうとか、
書いてあります。

確かに、その通りかもしれません。

しかし、そもそも、そのパートナーなろうとしている方に
何ができる方なのでしょうか?

「設計事務所の先生が、きちんと管理してくれて有難い。」

確かに、適当な設計事務所も世の中には居るので、
施工会社と対峙する立場の、管理は必要です。

しかし、建物なんて、
まともに建って当たり前の世界です。

+αで何が出来るかが重要なのです。

それは、会って話をしていて楽しいとか、
真剣に話を聞いて、対応してくれるとか、
そんなのは、当たり前で最低ラインです。

事業主が、建物を建てる時に、最も、必要なパートナーとは、
収支や不動産的視点と建築的魅力について、
バランス感覚をもって、
マネジメントできるパートナーだと思います。

そして、それは、一つの専門家である必要もなく、
そういうことを意識している、
設計者や不動産屋さんの連合軍であっても良いのかもしれません。

それが出来るような仕組みを作るために、
新築不動産投資勉強会と言う会も開いたりもしていますが、
まだまだです。

私は、専門はコスト屋ですから、
設計者でも、不動産屋でもありませんが、
建設の企画というものに携わる以上、
このバランス感覚について、
まだまだ勉強していかなくてはなりません。

建てた後に、どうなるか、
ホントは売っては欲しくはないですが、
売った場合、その建物が、買主にどういう印象を与え、評価を受け、
どう言う気持ちで買っていただけるかというのも、
少なくとも頭の中でイメージして
建てていかなくてはならないのかと思います。

良く、新築も検討したいと仰られるお客様に理由を伺いすると、
自分の欲しいような中古物件がないということをお聞きします。

多分、収支もそうですが、建築物として、
魅力がある物件が少ないのだと思います。

もし中古で売りに出た時にでも、
収支も良いけど、こんな建物が欲しいと、
思って頂けるような
物件を作らなくてはと思います。

CMによりコストを削減することを、
メインに書いているブログではありますが、
コストが安いことは、当然として、
そういう視点も持って、建物を企画していかなくてはならないと思います。

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プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/17 03:42|日記TB:0CM:0

       建設費          マンション    

 

今日は、ちょっと風合いを変えて書いてみようかと思います。

まずは、新宿西口に、そびえ立つ、このビルの写真を見てください。
ca390015_1024.jpg

何で、こんなの建てたんだろう・・・
なんてことを言ってはいけません(笑)

フジテレビを建て、都庁を建てた
(故)丹下健三の一族の丹下都市建築設計の設計です。

新宿の新たなモニュメントとして
我々の目を楽しませて下さいます。

こういう3Dを駆使したような複雑怪奇な建物で、
馬鹿でかいのは、スーパーゼネコンでしか作れません。

次に、フランク・ゲーリーさんという建築家が作った
ビルバオ・グッケンハイム美術館という
世界的に有名な建物です。
ビルバオグッケンハイム
ビルバオグッケンハイム2

良く、こんな物、建てさせてくれたなと思いますが、
ぐにゃぐにゃすぎて、理解不能ですw

坪幾らですか、などと野暮なことは聞かないでくださいw
わかりませんwww

因みに、この建築家の初期の作品の
ヴィトラ・デザイン・ミュージアムという建物です。
ビトラ・デザイン・ミュージアム

こういうのを初めに作ってしまうと、
手加減できずにドンドン、
エスカレートしていったのでしょうか(笑)

これをCMで、やって欲しいと言われたら、
出来ないことはないけど、
やらないと答えたほうが賢明でしょう。

こういうのは、幾ら高くても作ってもらう事に
意義がある建物なのだと思います。

一般的なゼネコンや設計事務所が、
建築するのに技術的に難しいと感じるのは、
CG使わないと平面図では立体として理解不能なものが
まず、あげられます。

こういうのも、
球体
規模は小さいですが、
工事を請負うかどうかは、
ちょっと良く考える施工会社が多いかと思います。

こういう、ぐにゃぐにゃみたいに、ふざけたことをしなければ、
2次元の平面で表現できるものは、
斜めであっても、角度が直角でなくても、
鈍角・鋭角であっても何も変わりません。
ぐにゃぐにゃ(1)

上にあげた写真のような建物は、
技術的に難易度が高い建物といえるでしょう。

施工(受注)前に、施工的に専門工事会社も交えて、
相当の検討が必要があるからです。

施工性の検討に費用と時間を掛けた上で、
競らされるぐらいなら、
他の物件に注力したほうが良いと考える施工会社が多いでしょう。

凄い利益が上がるような金額でないと、
リスクだけ大きくてやるメリットを他の物件と天秤に掛けてくるのは、
経済活動をしている以上、当然かと思います。

多くのゼネコンさんと、お話をしていく中で、
「どういう物件を受注したいか」
という本音と建前や見積をするかどうかの
選別方法を聞いたりします。

ゼネコンは、どんな物件でも飛びついて見積をし、受注すると、
考えられていたら、大間違いです。

相当に、シビアに選別をしております。

お施主様が、施工会社を選別しているのと同じように、
各社の戦略基準を元に、見積もるかどうかを決めているのです。

例えば、
「総床面積が○○㎡で、10階建だったら月々の出来高が基準値以下だからやらないけど、
3階建てなら、月々の出来高があがるからやる。」
とか、
「支払条件は、何十%までは、出来高ベース以外で受けてよいが、
支払条件が悪い相手は、ここと、ここと、ここしかやらない。」
とか、
「相見積は、しない」
とか、
「何億以下はやらない」

当然、図面や状況を見て、
上のような写真の物件では、
見積するかどうかというのにも選別をかけます。

まず、ゼネコンが最も受注したいのは、
大規模公共事業と支払条件が良いディべではない、
一般法人や個人の物件であるというのは、
何度か触れてきたかと思います。

出来れば、それも、高く受注できるよう、
設計施工で、他社と競合にならないように、
情報を抑えていくというのが、
何処もが、やりたいところです。

そうは、言っても、そんなに支払条件の良い物件ばかり、
高く受注できるわけではありません。

ディべの物件は、本音は支払条件が悪いからやりたくないが、
売上を作らなくてはいけないから、
「全売上の30%以内に抑えることを目標にしている」
ということを、言っていいるところもありますし、
メンバンクやスポンサーからこういう物件の見積や受注量について
制限を掛けられているところもあります。
もう、支払条件の悪いカタカナ系は絶対にやらないという
方針のゼネコンも多いです。

ゼネコンにとって、最も難しいことは、
「工事代金の回収」
だからです。

しかし、一方ではディべのマンション物件も
与信がきっちりしている相手であれば支払条件以外は、
メリットが多いのも事実です。

ゼネコンがディべの物件をやるメリットは、
規模がそこそこあるので、
1棟の受注で5億や10億ぐらいは簡単に売上が、
できてしまうということです。

建て続けることを目的としている事業主であるというのが、
普通に外から見てもわかるので、
営業もしやすいです。

しかも、タワーマンションではないマンションの建設は、
多少デザインに凝っていたとしても、
同じ作業の繰り返しで技術的には最も簡単な部類です。

多少、仕様が違えど20億の規模があろうが、
ゼネコンは年柄年中、
飽きるほどマンションばっかり作ってきているので、
工事代金がきちんと支払われる限り、
なんてことはありません。

ゼネコンからみれば、
マンションは、まともな工期で受注してしまえば、
後は、途中の追加工事をきちんと受け取れるように、
下交渉や、確認作業をしながら、出来上がるのを待つという、
感覚に近いかと思います。

マンションは簡単なうえに、物件も沢山出たので、
潤っていたのですが、
分譲マンションが無くなると困る(った)のも建設業ですし、
何とか、世の中回っているわけです。

後は、どんな種類の建物でも共通ですが、
「工期の短さによる難易度アップ」
は、相当に応えます。

順番に作っていくので、どうやっても必要な日数はあります。
無茶な工期で請負えば請負うほど、難易度はアップしていきますし、
無理やり終わらせようとすると、
大量に常用人員(ゼネコン費用持ちの軽作業員)を突っ込むので、
利益も減っていきます。

なので、あんまり少ない工期しかないと、
難易度(終わらないリスク)が高いので、
ゼネコンは見積から弾いていきます。

他は、搬出入のルートや敷地の狭さ、
周囲の人通りの多さなどの諸条件によることもありますが、
それは、工事が出来るレベルであれば見積もるかどうかというのには、
あんまり関係ありませんが、
その時、他に取りたい物件があれば、
そちらに力を注いでいきます。

マンションや住宅などは建築技術的に難しいというより、
施主対応関係つまり、
「言った言わないや、きちんと支払をしてくれるかどうかの人間関係」
のコントロールの方が一番頭を使って
難しいというのがあるかと思います。

建設費を下げたいのであれば、
ゼネコンが何を考えているか、
ゼネコンの収益構造を理解した上で
どういう物件が、簡単かつ施工のしやすさに影響するかということについても、
発注者から見て逆の視点から、
ゼネコンが物件を見積り受注するにあたり、
どう見られているのかと考えてみると
良いと思います。

アルベルト・カンポ・バエザの、「トゥレガノ邸」は、
クラック(ひび割れ)が出ないように下地処理や水周りの処理など以外は、
施工技術的には、さほど、難しくなく
構成美によりデザインと施工性を両立しているかと思います。
カンポバエザ

ルイス・バラガンのヒラルディ邸も、
光と影、物質の構成美と色使いで、
独特な空間を作っています。
ルイス・バラガン ヒラルディ邸

20世紀のモダニズムの巨匠ミース・ファン・デル・ローエの傑作
バルセロナ・パビリオンも、寸法の比率で独特な美しさ・緊張感を
持った建物になっています。
バルセロナ・パビリオン

kkenjiの個人的な趣味や嗜好もかなり入っていますが、
こういう、物件は、施工者側も特に、
頭を悩ませずに、いきなり工事に取り掛かれるのと、
かっこいいので、宣伝にもなり、
是非、受注したい側の物件に入ってくるかと思います。

建築家は建築家で収益というか、
コスト意識が低すぎるので、収益物件を建てる為に、
それはそれで問題ですが、
構成上の美しさや素材の構成の仕方などは、
使えるところは使っていけば良いと思います。

今日は、経済至上主義のブログに、
ちょっとアカデミック風味を取り入れて書いてみました(笑)

kkenji1の口の出せる物件に関しては、
コストや収益性を究極まで追い詰めた上で、
構成美によるセンスの良い物件にしていければと思います。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/13 04:10|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

今日はターゲットを絞ることと広げることについて
書いてみようと思います。

過去2回の土地活用&新築不動産投資セミナー
ご参加された方は、収支の組み方の基礎イメージから土地の探し方、
賃貸マンションを作るときに、
どのように、入居者のターゲットを絞って、
建物を建てるべきなのか、オボロゲながら
ご理解できたと思います。

魚の居ない所に、網を掛けることに労力を費やすより、
狙ったターゲットを呼び込む仕組みを作って、
そこに最大限の知恵と労力を注入することにより、
より効果的な投資が出来るのだと思います。

又、土地を探して、新築不動産投資をするとき、
ターゲットを絞れていないと、
魚が居ないところのエリアに網を張り続け、
違うエリアの大魚を逃しているかもしれません。

その為には、まず、
自身で、どのような利回りで、
どのようなターゲットの入居者を手中に入れたいか、
その為に、どのような物件を建て、
結果として、自身にどのように返ってくるか、
知り・考える必要があるかと思います。

勿論、ほとんどの方は、マンション開発が専門ではないので、
完璧に数値で算出することは出来ないかもしれませんが、
少くとも、土地活用や新築不動産投資をする上で、
そのことは、ひたすらイメージを繰り返し
考えるべきだと思います。

自らの欲求を満たすために、どのような、
物件が欲しいか、それは、何処にどのような仕掛けをすれば、
手に入れられるか、理解できれば、
後は、仕掛けを作ることを実行するのみです。

新築不動産投資をしたいのであれば、
売主から情報が入るわけではないので不動産業者に、
欲しい案件を理解した上できちんと伝え、
魚の居そうなエリアに網を張ることが
仕掛けを作ることの第1歩になるかと思います。

仕掛けを作ったからといって、直ぐに、
それが手に入れられるかどうかは、
運もあるかと思いますが、
何もしなければ、何も生まれません。

又、実際に建物を計画するときでも、
入居者を学生にしたいのか、20代の社会人にしたいのか、
3-40代の新婚夫婦にしたいのか、
高齢者専門にしたいのか、SOHOにしたいのか、
どのような性格の人に入居して欲しいのか、
朧気でもイメージできてからでないと、
本当の意味でのベストな建築は出来ません。

このような事を全く考えもせず、
人から与えられたパッケージを買うか買わないか、
建てるか建てないかを判断するだけでは、
パッケージ業者の養分として大切な資産を吸い取られてしまいます。

建築はプラモデルではないから、
どのような人間が使うかということを想定していないと、
ただのコンクリートの塊になってしまいます。

世の中には、そんなことは、
何も考えていないプラモデルやコンクリートの塊で
溢れています。

考えれば考えるだけ、
仕掛けを作れば作るだけ、
勝機は増えてくるのかもしれません。

一方で、そのターゲットは、
その時々で変わってきても、
良いのだと思います。

セミナーでもRCでの新築不動産投資や土地活用だけを
勧めているわけではありません。

そう簡単に、新築RCに手を出せるわけではありませんし、
人は成長する生き物だからです。

又、家族構成、資産背景、世の中の状況も刻刻と変化していきます。

当初のターゲットを広げて考えなくては、いけない時期や、
努力によりターゲットを拡大できる時期も来るかもしれません。

その時々で、ご自身がより幸せになるために考え尽くし、
ベストと思われる行動・選択・実行をし、
結果、より良い過去を過ごせたと言える時が来ていただければと思います。

その中で、もし、新築RCを本気で考えるようになり、
kkenji1のCMが、役に立つと思われるような時が来れば、
ふと、思い出して頂き、
お気軽にお呼び出し頂ければ嬉しいです。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/10 21:45|日記TB:0CM:2

       土地活用          建設費    

 

今日は、ふと土地活用セミナーの懇親会で話題に上がった
業界の違いについて書いてみようかと思います。

ある、お客様は、
「建設業界って、外から見ていると全然解らないけど専門によって色々と
違うんですねーーブログ読んで初めて気が付きました。」


なんてことを仰っていました。
正にそのとおりだと思います。

良くIT業界ってオボロゲに僕らは言ったり聞いたりしていますが、
プログラムを駆使してシステムを作るのが専門の方、
HPページを作るのが専門の方、
SEO(検索順位を上げる行為)が専門な方、
ITゼネコン?とかで企画・管理をするのが専門の方、
mixiやGoogleとかYahoo!とかでサイト運営して広告収入をメインとしている方とか、
IT技術者派遣をしている方とか、
多分ですが、居るんだと思います。

一般的には、IT系って事で、ひとくくりにされてますが、
色々あるんだと思います。

芸能・マスコミ系だって、
芸能人、芸能事務所に働く人、お笑いから、グラビアアイドル、
新聞記者、アナウンサー、企画している方、映画を作る方、
番組プロデューサーからカメラマン、音声さん、TVの営業マン・・・
とか、多種多様にいるのだと思います。

芸能・マスコミ系は情報を発信している側なので、
何となく媒体を通して伝わってはきますが、
建設業も細分化されています。

ゼネコン、木造系工務店、設計事務所、改修・リフォーム系、
健在メーカー、リース屋、専門工事会社、職人さん、ハウスメーカー・・・

そして、ほどんどの方が知らないkkenji1のCM屋(コスト屋)・・・

皆様は、高熱が、ひどくて堪えられなくなった時に、眼科に行くでしょうか?
皆様の業種でも置き換えて考えてみてください。

主婦の方も、専業主婦、兼業主婦、新婚主婦、鬼嫁主婦、
小さい子供がいる主婦、子供が大きくなって巣立った主婦・・・

色々と、あるんだと思います。

同じ建設業でも、はたから見ると中々知る機会すらないかと思いますが、
ゼネコン、設計事務所、ハウスメーカー、CM屋(コスト屋)と、
同じマンションを作る行為においても、
やろうとしていること、考え方、提供している内容は全く違います。

もし、土地活用などで建物を建てようと、思われたとき、
何処の誰に聞こうか、何処に行こうかと迷われる方が、
殆どだと思います。


そして、殆どの方は、ベストな答えを求めて色んなことを考えた結果、
結論を出し、何処かしらに、お願いして建てたのだと思います。

世の中にはベストな答えが何であるのかも考えずに、
何となく営業マンに言われて建ててしまう方もいらっしゃるようですが、
15年前の世界と、現在の情報量の差は圧倒的です。

世の中が急加速で進化している中で、
勝ち抜くために重要なのは、
「気付き」
だと思います。

気付きが、思考を刺激し、行動を変え、
より良い未来を作るのだと思います。


何かの偶然で、このブログを辿り着いて頂いた方は、
建設業において、
他の何処にも無い答え
が存在することに、少くとも気付かれたと思います。

そして、中には思考回路の片隅に、
建設業の仕組みやコストダウンの仕組み、
土地活用や新築不動産投資の仕組みが、
残された方も、いらっしゃるかと思います。

出来れば、その思考回路の片隅に残ったものを
増幅して考えてみてください。

結果として、行動を変え、
より良い未来を作ることになると思います。

お気軽なお問い合わせや、
土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
への、ご参加お待ちしております。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)

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プリモ


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/28 21:48|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

お施主様の側に立つ事と、施工者の側に立つことについて
考えてみたいと思います。

ある方は、kkenji1は、お施主様からFEEを貰っているのだから、
弁護士と同じで100%お施主様の立場に、
たって物を言わなくてはいけない。
と、おっしゃいました。

果たして本当にそうなのか?
自問自答することがあります。

確かに、着工までは、大部分はお施主様の立場にたって、
建設費を交渉しなくてはなりません。

建設費を交渉するのが、仕事ですし、それが良いことをしていると思っています。

但し、条件付きで、いつも見積して下さる取引先にお伝えするのは、
「損してまで受注する必要はない。出来る金額を出して欲しい」
ということです。

当たり前ですが受注をした結果、関係した方々に潤って欲しいと思っています。

CMが後腐れがないというのは、無茶な受注を強要しない・出来ないことで、
原則は受注者全員が自らの意思で受注し、何かしら潤うということが前提です。

しかし、そうは思っていても、工事着手までに、タイムラグがあることにより、
結果として、損してしまうことが、あるかもしれません。

そういうことが目に見えている場合、
受注先や職人さんに申し訳ない気持ちで一杯です。

勿論、ビジネスライクに考えれば、
儲けるつもりでやると言って受注したのですから
完遂するのが当然という考え方で対応しなくてはなりません。

しかし、甘いと言われるかもしれませんが、社会情勢の変化により、
明らかに職人さんが資金不足により応援も呼べずに苦しんでいるのが目のあたりにした場合、
自分が施主であるほどの財産があるのであれば、
何かしてあげられればとは思うのですが、
多額の工事代金から見れば、どうこうできる資力もないため、
見過ごすことしかできない自分もいます。

ふと、お施主様に何か協力を仰ぐことなどできないだろうか?
と、頭の中を過ぎることもあります。

勿論、そんな事を言える立場ではないのですが、
例えば、お施主様が損した気分にならない程度に格段必要ではないような、
過剰な仕様を変更承認いただくことにより、
いくばくかの費用を捻出するなど・・・

まあ、実際は、そんなことを言ったら、
あなたのFEEを減らすと言われるだけなので、
言えませんが。。。

当然、承認無しに仕様変更などありえませんが、
余りに過酷な状況を目の当たりにした場合、
少なからず、こういう考えが頭の片隅にあるということは施工者側の立場に立つことです。

自分も施工者でしたし、発注した数字や相場の変動も、
すべて把握しているのですから、
施工者が何を考えているかぐらいは、痛いほど分かります。

中々、理解し難い方も、いらっしゃるかもしれませんが、
今後、お施主様になるであろう方々に、
覚えて置いていただきたいことがあります。

建物を建てると言うことは、多くの人がお施主様の為に動き、
多くの人がそのことにより生活し、潤います。

勿論、建設業に関わる以上は、
お施主様の為に建てるということは忘れてはいけない部分です。

但し、お施主様が、お金さえ払えば一番偉いわけではないということです。

職人さん達が、重いものを担いで、汗だくになって、働いている姿を見て、
自分に同じことが出来るのか?
出来ないのであれば、職人さん達が、どういう思いで汗だくになって働いているか?

一度、考えてみてください。

銀行からの評価が高く、土地を買って、マンションを建てる事が出来た自分と、
汗だくになって、重い鉄筋を肩に食い込ませて担ぐことが出来る職人さん、
型枠を毎階、荷揚げして組立が出来る職人さん。
ボードを何枚も背負って荷揚げをする荷揚げ屋さん。。。

マンションが建てられるようになるために、
一杯勉強したのかもしれないし、世渡りが上手かったのかもしれない。
人知れず努力をしたかも知れないし、運が良かったのかもしれない。

果たして、どちらが、人間として偉いのか?
それは、銀行からの評価とは全く別のところにあるのかもしれません。

自分は派遣社員として監督をしていた社会人1年生の頃、
朝から晩までボロボロになりながら、
鉄筋の重さも、型枠の重さも教えて頂きましたが、
職人さんの1/10も担げませんでした。

一日が気が遠くなるほど長く、
翌日の朝は、6時に起きて、7時半までに現場について、
8時に朝礼をし、夕方の18時まで。
それが月曜日から土曜日まで・・・
日曜が明ければ、又、次の土曜まで永遠と続く。。。

職人さんに怒られるかもしれませんが、
一般的な生活をしている方には、まず3日も耐えられないでしょう。

汗だくになりながら黙々と、
鉄筋を担ぎ、組み続けられる職人さんの方が偉いと思います。

そして、そういう職人さん達が居ない限り、
幾ら銀行からの評価が高くても、
建物は建てることが出来ません。

だからと言って、工事代金以外に職人さんに金品を配ったりする必要はありませんが、
その辺を分かった上で、施工者側にも理解のある、
素敵なお施主様になっていただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/06 02:02|日記TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 


先日、偶然、専門工事会社の社長さんとランチを共にすることがあり、
お互いに、色々と建設業界について思うところを話していました。

公明正大を確保するために、普段、専門工事会社さんと食事をすることは滅多にないのですが、
午前の仕事が昼前に終わり、その後も、見積内容の確認作業があったので
そのような運びになりました。

その会社はスーパーゼネコンの下請を何社もやるような大きな会社なのですが、
意外な発言をしていたので驚きました。

唐突に
専門社長「何で、kkenji1さんのところに、業者が集まって人気があるのかわかりますか?」
kkenji1「キックバックとかも要求しないし、一生懸命仕事をやっていれば後腐れがないからじゃないですかね・・・」

専門社長「公明正大だからです。元請の言うことだけを聞くことが使命だと思っている専門工事会社の経営者が、まだまだ多い。元請が厳しい・無理な値段や事を言ってきても、ハイと言うことだけが、生きる道だと」

kkenji1「まだ、そんなこと思っている会社があるんですか。。。ゼネコンのある所長は下請とゼネコンは一心同体だから、支払いも待たせたいがとか平気で言っている方もいますが、今どき一心同体などと思っている専門工事会社なんていないと思うんですがね・・・支払いの遅延で喜ぶ業者なんているわけないし」

専門社長「本音と建前があって、本音は絶対に元請の前では言えないが、自分は、その体質が好きではないから、自分達の方で業界を変えていきたい」

などと、仰っていました。

迷惑をかけないよう具体的な手法は書けませんが、
CM方式に参加してくる専門工事会社さんは、新規開拓というメリットもありますが、
殆どが、
「後腐れのないCM方式の考え方が好きである」
というのがあるかと思います。

又、ハイとだけは、言いたくないというのは、分かりますが、
これだけ短期間にゼネコンが淘汰されていった直後でも、
未だに、ゼネコンにすがって生きていくことしか、
選択肢にない専門工事会社が多いというのは、どうなんだろうと思います。

見積に参加していただいたゼネコンの、ここ数年の売上も見ていてわかるのですが、
売上が減っているゼネコンの方が間違いなく多いです。

専門工事会社(下請)が元々の元請ゼネコンだけにすがっている場合、
元請が仕事を取ってきてくれない限り、仕事にありつけません。

そういう力関係しかない場合、どうしても、何でもかんでも、
どんな無茶でもハイと言わなくてはなりません。

CMの場合、建設費は安いですから、確かに単価は厳しいですが、こちらのミスを押し付けることもないですし、
明らかに出来ない単価を無茶に押し付けることはありません。

ゼネコンの見積を細かく分析・比較していけば解ることなのですが、
ゼネコンの見積には工種ごとの平均値とのバラツキがあります。

例えば、平均を100とした場合
設備は95、木工事は90だけど、タイルは130、サッシは110、電機は120
といった具合です。

誇張しているわけでもなんでもなく、実際にそんな感じなのです。

CMでは90を超えると無茶な金額だとすると、新規開拓も見込んで、
その88のラインで見積を出せるよう業者さんに対し交渉していきます。

別に88はきつくても、90なら出来るのであれば、
90で最終金額を提出し、受注できたかどうか結果を待つだけです。

なんの主従関係も、後腐れもありません。

しかし、ゼネコンとしてみれば、自社の単価を他社の物と比較することなど、
CMの見積以外ありえませんから、
金額的に厳しい受注の場合
原価上足を引っ張っている業種
例えばタイル130→120、サッシ110→100、電気120→110
という交渉ともに、
設備95→85、木工事90→80といった風に
限界値を超えたと解らないまま一律に比率で叩いていき、
下請は元々安いのにも関わらず、ハイとしか言わざるを得ない。。。

元々、安い優良な業者にとって、他工種が足を引っ張っているにも関わらず、
疲弊を呼ぶ意外、何も残るものはありません。

その社長さんも仰っていましたが、
「今は、スーパーゼネコン以外は昔ほど、下請協力会の壁の突破は難しくなくなった」
というのがあります。

下請協力会とは、ゼネコンが下請を束ねる為につくる協力会で、
ゴルフをやったり、温泉旅行に行ったり、ホテルを借り切って懇親会をしたりする組織で、
原則はゼネコンの協力会に入っていない限り、
見積依頼もこなければ受注できない仕組みになっています。

そして、新規開拓を目指す際に、この協力会の壁はかなり障害になります。
協力会の業者が反発してくるというわけではなく、
ゼネコンがこれまでの慣習上、これ以外の業者は入れないような仕組みを
自ら作ってしまっているからです。

自ら作ってしまった壁が自らの首を締め始めていることは、
受注の減りつつあるゼネコンの方も理解しつつあり、
協力会の業者の何処に弱点があるのか分析にCMを利用するゼネコンも増えつつあります。

弱点の部分を克服しない場合、価格競争に勝てずに、
ゼネコン自体が競り負けてしまうことが理解しているゼネコンも出てきていると言うことです。

一方で戦略的に考えている専門工事会社は、新規取引先の開拓を目指し、
CMを利用していきます。

取引先が増えれば増えるほど、元々安いのにもかかわらず、
無茶な価格交渉に必ずハイと言わなくても、
ノーとも言うこともできるようになるのです。

激動の世の中で、建設業も選択を迫られています。

一般のお施主様も、これらの建設業の仕組み・置かれている状況を理解すれば、
何故、CM方式を使えば全く同じものがゼネコンの全く同じ保証付きで
10%安くできるのかは理解できるかと思いますし、
実際、安く建設することができたら、安くても一生懸命に仕事をして頂いて
有難いと言う気持ちになっていただけるかと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/05 17:51|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

土地活用や新築不動産投資をしようとする時、
誰に聞いて何をすればよいか?

最初は、悩まれることでしょう。

そして、どういう経路か解りませんが、このブログに辿り着き
本物のコンストラクション・マネジメント方式を知ることとなりました。

見積をする中でも、折衝の際にゼネコンの方から、
「自社の発注単価を見直し、検証したいから勉強になる。
教えてください。」

というのがkkenji1のCM方式です。

建設費は、大して安くないだろうとタカをくくって参加してきたゼネコンは、
交渉済みの専門工事会社の金額一覧と予想受注金額のラインを聞いて、
そそくさと逃げるように去っていくこともしばしば。。。

社名を消した専門工事会社の見積単価を見て、
「こんな単価でやってくれる下請がいれば、どんな物件でも受注できる」
とゼネコンの営業部長や積算部長が思わず呟いてしまうのが
本物のCM方式です。

何処かの偽CM屋がセミナーで語っているような
素人だましの交渉方法など全く使わない、
本道のコスト削減方法です。

もし、一度でも、この見積に参加したことがあるゼネコンが
同じ物件で、お施主様のお呼び出しで、かち合って
受注を争うことになった場合、
まず、まともに建設費で勝負しても勝ち目がないと悟るでしょう。

逆の立場であれば寝技に持ち込む方向で、宴会を設定し、コストではない方向で
酔った勢いでの受注を決めに行くことになると思います。

一方で世の中には平気で、
「うちは高級路線でいく」
とか言っている、ゼネコンもいますし、まだまだ、そんなのでも通用してしまう、
緩い風土・気質が残っているのかもしれません。

うちはオタクより高級路線なんですけど(笑)

土地活用セミナーに参加された方は、
ハウスメーカーの土地活用提案のレベルがどれだけ酷い提案レベルであるのか
ご理解頂いたかと思いますが、
ほぼダブルスコアの利回りでは足元にも及びません。

でも、街中を見ると、このスタイルで実際に
一杯、建っている(笑)

ウオーキングコースでも最近新築した物件を見ているのですが、
色んなお客様に見せていただいた、このスタイルの事業収支から
kkenji1がRCで、CMをやって推定2億
ここの地主さんが、あんなダサい鉄骨に払った推定金額3.5億(笑)

地主さんなのに、あんな利回りで建ててしまうことが嘆かわしいことですが、
なんでなんでしょうね・・・

また、存在自体を知られて居なかった自分の力不足を痛感します。

このブログに辿り着くことができた、情報弱者ではない皆様。
最も賢明な答えは既に出ています。

答えを知った上で、
後は、どう選択するか。

お気軽なお問い合わせお待ちしております。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/04 10:53|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
「戦い勝ちて、天下善しと曰うは、善の善なるものに非るなり。
故に秋毫を挙ぐるも他力と為さず、日月を見るも名目と為さず、雷霆を聞くも聡耳と為さず。」

孫子の兵法にある一説です。

「世間の人が知る(わかる)ような勝では最上の勝ではない。
戦って天下の人々が最上の勝と云うような勝も最上の勝ではない。
本当の勝は人の知らないところにある。」

という意味です。

土地を買っての新築不動産投資を行うことは、
大きなリスクを負うこととなります。

地主さんの土地活用であれば、
設計施工で発注してしまうという余程愚かな選択をしない限り
左うちわで、悠々自適に生活できますが、
一般の方が土地を買っての新築不動産投資を行う場合、
マンションディべでも失敗するのに、
それなりの、船頭が居なくては、
余程、幸運でない限り撃沈するでしょう。

見事に撃沈していった、ディべの経営者も沢山見ていますし、
これまで上手くいっていたのであれば、
たまたま、時流が良い波乗れただけ
かもしれないと思うのが賢明でしょう。

このブログの一部を読まれて、新築10%を買いたいが、
何から始めればいいですかと、
お問い合わせを受けることもありますが、
新築不動産投資は、そんなに簡単なものではありません。

RCが新築10%なんかで売ってる訳がありません。
頭を使って・ノウハウを借りて自分で作るのです。

そして、

やるからには絶対に勝てる状況を作らなくてはなりません。
結果オーライでもなんでも、どんな手を使ってでも勝たなくてはなりません。

土地を買っての新築不動産投資では、
万が一にでも負けると、お客様には後がない場合が多いです。

地主様の土地活用より、
融資枠がギリギリの場合が多いからです。

負けるというのは、まずは、予算オーバーして、
銀行もお情けでも追加融資をしてくれない場合です。

お情けで追加融資が受けれたとしても、
返済が困難になるケースです。

ダイエットをする為に、
スーパーで豆腐や納豆を買うわけではありませんから、
その辺は、よく理解すべきです。

一般の方が初めて新築をするとき、
「ああしてみたい、こうしてみたい。」
折角、億以上のお金を借りて行う最大の娯楽ですから、
そう、思われる気持ちは良くわかります。

私も出来る限りは、
叶えてあげたいと思います。

一方で、一般の方が自分の作りたい部屋を好きなように作って
勝てるほど甘いものでもありません。

自分の作りたい部屋を好きなように作って
勝てるのであれば飛ぶディベなどいませんから。

何でも、かんでもホイホイお客様の意見を聞いて、
お客様をリスクが高くなる状況に晒していくわけにはいきません。

お客様に対して全ての責任を負えるわけではありませんが、
自分を信じてくださった方に対しては、
そのような気持ちは持っているつもりです。

そして社会情勢の変化や、様々な要因で、
万が一にも、負けるような兆しが少しでも見えた場合、
早目に徹底的に排除していくべきです。

現場監督をしていたとき、色んな先輩・上司を見る中で、
能力の違いというものを学んできましたが、
波風も立たない上手くいっている状況で建物を作っていく分には、
1ー2年現場を経験すれば誰でも出来るのです。

何かが起こりつつある場合に、
その芽を早目に気付き、摘み取り、
何事もなかったかのように
軌道修正出来るのが、本当の能力だと思います。


事象から、何かを感じ取り結果、何が起こるか読む目があるか?ないか?

少なくとも、一般の方が、新築不動産投資において、
そんなことは、どんなに頭が良い方であっても不可能であることは、
分かっています。

本当は、そのような兆しが見えている中で、ある程度、プランを入れたら、
収支についてや、投資として必ず勝てる状況を強化するために、
何が最適で、何をするべきかは見えています。

建設費が何処をどう弄ればいいか、
それが、どれくらいの効果があるか見えているからです。

その中で、何処までお客さんの希望を
取り入れられるかということです。

新築をコーディネイトする中で、
頭ごなしに俺の言うとおりに作れなどと言うこともできませんし、
それでは折角の娯楽の楽しみが薄れてしまうから意外と難しいのです。

例えば、そろそろ、見積が始まる物件は、
オーナー邸付きの賃貸併用住宅というか、マンションですが、
やはり、オーナー邸については色々とご要望が、多いです。

まあ、自分の住む部屋を作るのですから、
当たり前ですが。。。

私は知らぬまに予算オーバーしないように、
お施主様と設計事務所との打ち合わせに同席しているのですが、
どのご家庭でもそうですがオーナー邸に関しては、奥様やご家族のご要望は、
ほぼ全面的に聞かざるを得ません(特に奥さまは)。

途中で、お施主様に
「我々は好き勝手言っているけどkkenji1さん、予算は大丈夫?」
と、聞かれたりします。

実際は、予想のオーナー邸のイメージよりオーバーしかかっていたので、
ほかの部分を色々と調整をして、予算以下になると思われるようにしています。

一方で、何でもかんでも、お客様の言うとおりに作って、
予算オーバーする建築屋は単なる馬鹿です。


技術的に出来ることと、予算的に出来ることは違います。

プラン修正に併せて毎回、積算をし直すのは大変な労力なので、
修正が多いほど、感覚的に
でっ込引っ込みが、どの状態にあるのかを把握できるかというのも重要になってきています。

横に、建設費コンサルが座ってて、打ち合わせで何も言わずに
どんどん建物が変わっていった結果、予算オーバーしたら、
「アンタ馬鹿か!?」
と逆の立場なら言っています。

15物件程、同時に動かしているので、
全てを毎回、概算し直すわけにも行かないのですが、
ポイントは抑えているつもりです。

そんな中で・・・

世の中では色々な工法・構造やら、考え方やら、
「宣伝」されていて殆どの、お施主様が目移りしてしまいます。

kkenji1のお客様が、それなりに新築について勉強されている方が
多いからなのかもしれませんが・・・

熱心な方は、色々勉強していく中で、色んな物の存在を知っていくとは思いますが、
大体が、素人騙しだと思っています。

そんなもので賃料が上がり、投下資金に見合った投資効果があるのであれば、
全てのワンルームディベや不動産業者が個人投資家より先に取り入れています。


やろうと思えば簡単にできるのに取り入れないのは、
その部分に投資する効果が無いと、考えられているからです。


賃貸住宅フェアの会場で、ある工法の胴元が出店していたので、
投資効果や、どういう工務店がどういう理由で、
取り入れているのかを名刺を渡した上で聞きました。

「強みのない工務店が地主営業のツールとして使ったり、使い分けている。」
「在来で営業した場合と受注の効果が、どれくらいあるのかわからない。」

そんなこと、言っちゃっていいの?(苦笑)

と、思いましたが、まあ、ある意味、本当のことだと思いました。

何かしら、お客様のハートを掴むためのツールで、
他との競争の中で、たまたま気に入ってくれるお客さんがいれば、
ラッキーアイテムになるということで、存在しているのでしょう。

巷では、競争力を付けるために何かしら世の中で宣伝されている
色んなことをしなくてはいけないと、
強迫観念に駆られるような雰囲気が出来つつあります。

宣伝されていれば、良さそうに書いているけど、
実は、どうでもいいようなことは幾らでもあります。

新築不動産投資で重要なのは色んなことをしたからといって、
競争力が上がるわけではないということです。

そして、建築と言うものは、
設計者のプランニング・センスや色使いだけで、
特別な工法や構造を取り入れなくても、それほどお金を掛けなくとも、
誰もが住みたくなるような、
素晴らしい建物が建つということも理解すべきだと思います。


奇をてらった戦略を組んで博打をするより、
必ず勝てる大勢を作り、勝つべくして勝つ事を肝に命じなければなりません。


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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/07/20 00:46|日記TB:0CM:2

       土地活用          建設費    

 

賃貸住宅フェア行ってまいりました。

感想は、高齢者向けの提案が増えたな・・・
という感じです。

後は、幾つかビックネームのメーカーなりが、
今年は出店していなかったな。。。
と思いました。

地主でもないのに、地主の振りして質問したり、
セミナーを聞いてみたり、
色々と楽しんできました。

遮音等級の記事で書いた遮音等級で45が凄いとか言っていた
何処かの工務店の意味がやっとわかりました。

天下のSハイムさんのところにウチは、
遮音等級55で凄いって貼ってありました(笑)

それなりに、工夫して遮音等級に到達しようとしていたようですが、
鉄骨だからなんですね・・・

まあ、RCだと何の苦労もなく遮音等級を確保できるので
LL45が当然かと思ってましたが、
木造や鉄骨だと確保も大変のようです。

後は、音楽マンション♪

ホントにあれだけ賃料があがるんだったら、
多少、建設費上げてもやってみるのもありかなと思いました。

ちょっと賃貸の弱目で普通にやったら10万いかないみたいなのが、
3万ぐらい上がってましたからね。。。

ほんとに、そんなに賃料あがるのであれば、
近所が元々煩そうなマンションならやってみる価値ありかと思います。

建築上では特別なノウハウが必要なわけでもないので
コンサル料などはCMFEEの中でやってしまいますが、
どなたかチャレンジしてみませんかー

夜も楽しい懇親会で
ジェービルさんや、となりの大家さんに感謝です。

それでは、通常業務に頭を戻し、
積算頑張ります。

あっようやく、土地活用セミナーの資料づくり
ようやくエンジンが掛かってまいりました。

kkenji1の受け持つ
建設費篇だけで、18ページになってしまいました。
収支計算編に突入すると何ページになるのでしょうか・・・

設計事務所陣も沢山資料を作っていることでしょうから、
併せると膨大な資料になるかもしれませんw

住宅フェアでセミナーを聞いていてわかったのですが、
興味をないことや面白くない話を聞いていると1時間でも
頭がボーっとしてきて苦痛です。

思い起こせば、大学の授業から殆ど出席するだけで、
真面目に聞いたことがありませんでした。。。

土地活用セミナーでも途中で頭がパンクしてしまった方は、
休憩時間に退席して、
近所の喫茶店で夜の懇親会までサボることも認めます(笑)

それなりに長いので覚悟を決めて、
ご参加ください!

それと・・・
今でも1日1名様ほどのペースでセミナー参加のお問い合わせを頂いておりますが、
実際問題、物理的に席もないですし、
セミナーは暫く開催しませんので、
コンストラクション・マネジメントによる土地活用・新築不動産投資にご興味を
お持ちいただいた方は個別に対応させていただいております。

隣のメールフォームより、
お問い合わせおまちさせていただきますので、
お気軽にお問い合わせお願いします。

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土地活用事例2

プリモ 

2011/07/14 16:31|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

今日は、七夕です。

記憶が確かであれば、
織姫と彦星が年に一度出会う日だったでしょうか?

また、短冊に願い事を書いて
願う日でもあった気がします。

そんなロマンチックなことを最後にしたのは、
かれこれ、25年ぐらい前でしょうか・・・(笑)

ふと東京で短冊の書けるところを検索したところ
結構あるようですので、涼みがてらに立ち寄ってみようかと思います。

このブログをご覧の皆様も、
願い事が、あると思います。

大人になると人には見せられないような
あんなことや、こんなこと。

数十年後の未来を描きながら。

私たちは時間の流れの中、生きています。

七夕は、日本では古事記の中にも記載されているようですが、
ぐっと時代を下って、
150年ほど前にも多くの方が思いを馳せる
日本の未来を描いた英雄達がいました。

それぞれの立場から、
様々な、伝説、逸話、物語が語り継がれていますが、
よく考えれば、たった、150年前の話です。

人生たった2回転の時間ですが、それから、
世の中どれだけ変わったでしょうか。

このブログをご覧になってくださる皆様が、
まだまだ純粋だった頃・・・
短冊に願い事をしていた頃・・・

30年前でしょうか?40年?50年?

その頃から、世の中は、どれだけ変わったでしょうか?

高々、30数年の私の人生の中でも、
目に残る色彩は、変わりませんが、
仕組み、存在するものは、全く違います。

携帯・PC・インターネット・メール・LED・
地デジ・民主党・消費税・Jリーグ・野球人気の低下・
ソフトバンク帝国・デイトレ・CDからデータ・
VHSからDVD・・・

なにもかもが、進化・変化してきました。

先日、とあるゼネコンの営業さんから、
ふと耳に残る言葉を聞きました。

「ほんとは、みんな、ディベの仕事なんかやりたくない」

最も、ディベの仕事ばかりやってきたと感じていた、
ゼネコンの担当者の本音がポロッっと聞けたので、
とても意外でした。

でも、わかる気がします。

ゼネコンが飯を食って、社員さんが、奥さんや、
子供を養っていくためには、
やりたくない仕事もやらなくては、いけないときもあるかと思います。

リスクを承知の上で。。。

見積募集で、多くのゼネコンの立ち位置、戦略、本心を
聞くことが出来、
「いままで、CMなどしなくて、生きていけたから、これからも暫くそれでいく」
「うちも下請け会を持っているが、いい意味で刺激を与えなくてはならない」
「うちは、コストで競うような、物件は勝てないから見積もらない。地主に高級で、高額な提案をしていく。」
「うちが相見積もりで勝てない理由・何処が弱いのかを分析したい。」
「自分はやるべきだと思うが、上司が駄目というから駄目なんです。」

なるほど・・・
色々な、考え方があるのは、仕方がないことかもしれません。

高々、50年にも満たないような近代建設業の歴史に、
しがみつくか、時代に併せて前を向いて進むかだと思います。

携帯電話もなかった、低速情報化社会のやり方と、
事業主自らがITを活用し情報をピンポイントで探せる
高速情報化社会のやり方では、
建設業自らも、感じて、変わらなければならないのは、
間違いないと思います。

これまでの、内輪(下請)向けの世界ではなく、
外(施主)向けの世界に変わっていくことは、
避けられません。

七夕の今日、短冊に書く事は、
蝶の羽ばたきが世界を変える

叶えることが出来るでしょうか?

9月17(土)に増講開催する
土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)

現在、37-38名様のお申し込みを頂いております。
45名様が定員ですので、
今晩か明日までに満席になるような気がします。
お早目の、お申し込みお願い致します。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

七夕
2011/07/07 11:58|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 


今年もやって参りました、
賃貸住宅フェアの季節です。

2009、2010年と毎年、出陣をしておりますが、
今年は、講師になるのにセミナーというものに全く参加したことがありませんので
色んなセミナー講師のお話を聞いて、
展開や笑いどころなどを勉強してこようと思います。

無料ですし(笑)

一人で、気楽に、うろうろしているので見かけた方は、
気軽にお話かけください。

もしかしたら、スーパークールビズとして、
スーツのズボンにアロハシャツを着ているときかもしれませんが、
消して後ろ指をささないようにw

そして・・・

賃貸住宅フェア1日目恒例の、
となりの大家さんとジェービルさんの主催する
大家の会合同懇親会

食事と会場代だけで、お祭り気分を楽しめる
懇親会ということで好評です♪

原則、後で営業する業者は禁止らしいですが、
ジェービルさんのご好意でkkenji1は
全然、営業しない業者だから(笑)
という理由?で、参加させていただくこととなりました!

そして、ジェービルさんのブログをよく見ると・・・
セミナー開催のご対応に夢中になって、
すっかり、忘れておりましたが、我が、
「新築不動産投資勉強会」
合同大家の会に、しっかり入っております(笑)

まあ、確かに大家の会?と言えば、大家の会ですが、
ユルユルすぎるので、まだ、告知すらしていませんでした(汗)

そこで、新築不動産勉強会に、1度でも参加した
消えない過去を持つ方!
誠に残念ですが、当日は、
「新築不動産勉強会」を名乗ってください!!!

そして、このブログで、初めて合同懇親会を知った会員の方は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、参加希望メールをお願いします。

日時:7月12日(火) 18時半~3時間(途中からの参加でも全然大丈夫です)

会場:銀座 Sun-mi7丁目店
    東京都中央区銀座7-13-20
     地下鉄日比谷線東銀座駅 徒歩5分
     地下鉄都営浅草線東銀座駅 徒歩5分
     地下鉄銀座線銀座駅 徒歩5分
     地下鉄日比谷線銀座駅 徒歩5分
     地下鉄丸ノ内線銀座駅 徒歩5分
     JR新橋駅 徒歩8分


参加費:5,000円(となりの大家さん運営会社 株式会社オリノス名義で領収書を発行いたします)

それでは、会場でお会いしましょう!

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/07/05 21:32|日記TB:0CM:2

       土地活用          建設費    

 

誰にでも、思い出の地というものが、
あると思います。

今日は、そんなお話で一息つきましょう。

先日の日曜の午前中、ふとアイフォンのメールを見ると、
ある新規のお客様よりCM物件を案内して欲しいとのご連絡を頂きました。

なんとなく、今日の午後であればいいですよー
ということで、急遽ご案内してまいりました。

そして、お客様の帰路の途中に
確か6年ほど前に現場をやった物件(実は人生唯一の設計も)もあったので、
勢いで、ご一緒に見に行ってきました。

その現場の後、数回行ったことがあったのですが、
しばらく間が空いていて、
まず、驚いたのが、
駅が全然違う(笑)

地面を電車が走る、のどかな駅だったのですが、
線路の上に高架が永遠と掛かっておりました。

こんなはずではなかった・・・

と、思い歩を進めると、いきつけのラーメン屋が解体されており、
マンションを建設中でした・・・

そして、
ここに住んでたんですよーとか、お客さんに住んでた
部屋を指差したりしながら歩いていくと・・・

ありました♪

懐かしの現場w
写真 (1)
写真 (3)

ということで、
街のあちらこちらで若かりし頃の思い出に浸り、
仕事そっちのけで一人はしゃいでおりました(笑)

お客さんも、なんとなく楽しんでいたのではないかと
勝手に思っております。

たまには、こんな休日も良いなと思った次第でした。。。

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土地活用事例2

プリモ 


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/07/05 08:20|日記TB:0CM:0

       土地活用    

 

FEEの減る提案というと、変な感じをする方もいるかもしれませんが、
信条のままに業務をしているので、初めからある程度費用の掛からない方向
つまり、建設費総額が膨らまない方向で、
お客様様に、お話しています。

CMFEEの場合、同等仕様で下げた分からFEEをいただいているので、
単純に、FEEだけ考えれば総額の高い仕様・工法の方が、
同率で落せば、落ちる額は当然上がるので、
利益は上がるのですが、性に合いません。
コスト削減率の記事をご参照ください。)

この信条の違いからか、
なんでやねんw
というところで、
設計事務所と意見が食い違うときもあります。

設計事務所も建設費総額が上がったからと言って、
殆どの場合、設計料が増える訳ではないのですが、
何故か、余計にお金の掛かることをしたがったりします。

まあ、設計事務所とも仲良くしながら、
良いと思うことは続けて行こうと思います。

別に我儘言って食い違う意見を言っている訳ではないので、
なんとなく、お客様が察しってくださると嬉しいです。

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 




土地活用&新築不動産セミナーの準備
2011/06/01 16:05|日記TB:0CM:4

       土地活用          建設費    

 

いつも、マニアックな数字・理論ばかり理系チックに書いていますが、
今日は精神論について書いてみます。

最近、お問い合わせいただいたお客様の物件で
どうしてもやりたい物件があります。

お問い合わせいただいた物件は当然全部やりたいのですが、
この物件については感覚的にちょっと、趣が違います。

規模が大きいとか、物凄いお金持ちのお客さんだとか、
そういうのは関係なく、
細かいことは書けませんが、
お客様が困っていて、頼られてきたからです。

そして、お手伝いすることができる状況を整えられれば、
そのお客様に未来を変えることもできるかもしれません。

建てられるかどうか、まだ、わからないですが、
できることなら、何とかして良い方向に向かって欲しいと思える案件です。

建設費を10%以上安く交渉することとは、
心の中でそれなりに、大義名分が必要です。

もちろん、専門工事会社さんが新規開拓して、
その先の未来が広がること、
本来建たなかった物件が建つことが、
大義名分の根幹です。

ただ、全く心が痛まない訳ではありません。

kkenji1もコンストラクション・マネジメントも
消してデジタルなものではありません。

勿論、生活するためにお金は大切ですし、
業務を完遂すれば正当なFEEも頂きます。

しかし、仕事をする上で、お金では買えない価値、
感謝される可能性があること、
世の中、人の為になっていることをしていると実感できることが
強い原動力になります。

もちろん、仕事をご用命いただければ、
プロとして誰にも出来ない結果を残します。

ただ、人の気持ちも考えずに叩きまくって
自分だけ甘い汁を吸おうなどと
ゴミ屑のような考えをしている訳ではありません。

建物を建てるということは、とてもエネルギーも必要で、
色んな思いが交錯するとても、神聖なことです。

工業製品でパカパカ組み立てるプラモデルとは違います。

良いものを安く建てることは、当然として、
お客様の未来が建てたことによって、どのように良くなっていったか、
想像し、ご一緒し、関係した皆が嬉しい気持ちになれるのを見て・感じていけることが、
この仕事の醍醐味だと思っています。

お金(コスト)や数字を追求するブログですが、
世の中は、お金や数字だけが支配してる訳ではなく、
人としてもっと、大切なものがあるだろうと思います。

その中で、まだまだ到らない部分もあると思いますが、
自らも成長していければと思います。

日曜の朝っぱらから、よくわからない文章を書いてみましたが、
なんとなく共感できる方は応援いただければ嬉しいです。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

土地活用の手法
2011/05/08 11:02|日記TB:0CM:2

       土地活用          コストダウン    

 

このゴールデンウィーク中、土地活用や新築不動産投資について沢山のお問い合わせを
頂きまして大変ありがとうございます。

そして、折角の連休をほぼ無休で、
設計プラン作成にご協力下さった日本ハーテクト設計さん、
ガイア・デザイン・スタジオさんに
感謝しきれないぐらい感謝しております。

一生懸命に、お手伝い下さったので一つでも多くの物件が受注に繋がる様、
お客様にコンストラクション・マネジメントの本当の意味・価値を
正しくご理解いただけるよう、
頑張りたいと思います。

そして、明日は、CM方式でお見積をやらせていただいた物件の地鎮祭です。

お施主様は宮建築設計様の社長様です。

徳島に本社を置き東京支店・大阪支店と全国展開するスーパー設計事務所さんです。

実績をみてみても、大規模物件や公共事業
大阪高等裁判所の耐震診断、まだHPにはないですが空港の設計など沢山の実績を残されている設計事務所さんです。

CMは、プロ向けではないから一般の方を相手にしていると
稀におっしゃられる方もいますが、
建築のプロ中のプロのスーパー設計事務所さんは、
建設業の下請構造は勿論ご存知ですし、
コンストラクション・マネジメントの意味を正しくご理解いただければ、
自らが施主である時に使うのです。
(kkenji1が気にしているのはゼネコンへの支払条件で、どんな建物でもコストダウンできます。)

大規模公共建築の入札基準(これをクリアできるのは全国の設計事務所の1%もいないでしょう)をクリアし、
設計・監理実績を残し続けてきた設計事務所さんでも、
建設費を圧縮する良いシステムとして採用するのがコンストラクション・マネジメントです。

徳島で新築から400戸の賃貸経営をされ、
この不景気をものともせずに半年で立て続けに3棟、
東京でも賃貸マンションを土地購入から開発・建築され、
更なる受注を伸ばしている、
なんとも驚くべきパワーのある設計事務所さん。

新築不動産投資に関してもプロ中のプロです。

どうやら仕入ペース調整の為、掘り出し物の
東京のワンルーム用地情報も隠し持っているようです。

当然ですが、きっちりと竣工まで現場を見届けたいと思います。
(大規模建築のご計画等も、お気軽にkkenji1までお問い合わせください。)

そして、内覧会でもご理解頂いたかと思いますが、
コンストラクション・マネジメントが10%以上安くても、
全く品質を落とすようなことがなく、
知らない・使わないことがどれだけ、
勿体無いことであるかということを、
数年内に世の中に完全にご理解いただき浸透できるよう
頑張り続けたいと思います。

GWキャンペーン期間も、終わりに近づきつつありますが、
まだまだお気軽にお問い合わせ頂ければうれしいです。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
土地活用の手法
2011/05/06 07:06|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用          土地          有効活用    

 

震災後、どういう記事を書くべきか迷っていましたが、
色々のことが駆け巡ります。

前回に続いて、震災前後による建設業・建設費の影響を書いていきます。

震災当日は、銀座の古いビルの1階で打ち合わせをしていたら、
ガッシャンガッシャン揺れ、一同で道路に飛び出し、
直後に携帯で仙台が震源地と知りました。

電車が止まり、小伝馬町の会社に歩いて戻りましたが、
道路を歩いている凄い人・・・

結局、練馬まで歩いて帰ろうと思い、
御茶ノ水あたりまで歩いていたときに、
大江戸線が復旧したことを知り、本郷3丁目から都庁前までたどり着くと
そこから電車に乗るのに2時間待ちでした。

お客様の中には仙台に在住の方もいらっしゃいますし、
電話やライフライン・・・混乱している中で、
営業活動をするのも、どうかという気持ちもありました。

しかし、一方で、自らの位置を考えると、
立ち止まるわけには行きません。

実は、震災前後に、CM方式で、お見積していた案件があるのですが、
原発が放射能を撒き散らし、計画停電、米が全くスーパーから消えているような
「こんな状況でコストダウンするのは困難かもしれない・・・」
と、内心思っておりました。

震災直後に専門工事会社さんに電話しても
「ガソリンが無くて電車も動かず身動きできません・・・」
「今、計画停電中で部屋が真っ暗です・・・」
「福島から親戚が来るから迎えに行くので今週は勘弁ください・・・」
「稼動中物件の手配が大混乱していて、見積もりが遅れます・・・」
と、完全な混乱状態でした。

幾つかの専門工事会社さんは、震災直後の混乱で、
期限までに見積を出せる状況になかったり、
先が読めないので、
暫く元請ゼネコンの見積すら延期してもらうお願いをしていたり、
そんな状況でした。

ゼネコンさんも、中堅どころのゼネコンさんが多かったのですが、
今年の竣工間際の案件で資材が入らずに延長してもらっていたり、
今後の予測に関しても話したりしましたが、
東京のゼネコンは東北に行くしか生きる道はないとか
暗い話になってしまった方もいました。

いつもは、専門工事会社さんとも値段交渉も、
事務所まで来ていただいて、
顔を見ながらするのですが、
今回は、そんなことしている状況でもないので、
原則、電話で交渉を済ませました。

各工種の決定金額は、
これまでとは単価を上げてくる業者さんもいましたし、
工場が止まって見積もりすらできない業者さん、
これまでと変わらず出してくる業者さんもいましたが、
下げてくる業者さんは居なかったので、
全体的には3月後半‐4月前半は、
震災前よりあがっていたと思います。

そんな中で、来年3月末竣工までの全体工期が詰まっている中で、
何とか、面目を保てるよう震災前のゼネコン最低価格から
9%後半程度のコストダウンをして、
先日、無事請負契約をして頂きました。

今回は誰もが予期できない状況でしたが、
その中で自分が出来ることを、
必要だと思ってくださる方のために
精一杯やるしかないという思いになりました。

今後の動向については、自身ではある程度の予測はついておりますが、
生の声と統計をそれぞれ、
検討する必要があると思います。

一方で公共事業を余りにも減らし、
地方の建設業者を追い込みすぎると、
震災など、本当に建設業の力が必要となったとき、
復興そのものが、遅れ日本全体が沈むという現実を
政治家の先生方には判ってほしいものです。

今度の勉強会(7月頃?)では、
その辺の経過についても、お話を出来ればと思っています。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
建設業の震災の影響3
2011/04/26 16:21|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン    

 

前回、内覧会をやったあの建設費びっくり物件
別件でお施主さんに聞いたら、
「とっくの昔に、満室だよ!」
と、仰っていました。

なんでも、年収1000万超の3?40代の方ばかりで
1円も家賃設定を下げずに、
イメージしていた通りの入居者になったとのことです。

企画前から、同じ駅のもっと駅近で同じ銀行が融資した新築物件が、
新築後1年以上埋まらなかったのを気にしていたようですが・・・
募集開始から1ヶ月で14万/月近辺の部屋が全部埋まってしまったので、
支店長も、びっくりしていたようです。

建設費もびっくり、出来てからの仕様・品質もびっくり、
入居希望者からの人気にも、びっくり。

「支店長も、びっくりだよ。」
状態だったようですw

1年以上埋まらなかった物件を企画した会社も営業に来て、
「大田区は私に任しとけ」
ぐらいの勢いで来ていたらしいのですが、
あんな物件企画するような、
ど素人に引っ掛からなくてよかったとのことです。。。

居るんですよね・・・

建てたことあるだけのと、
新築不動産道は全然違うんですけど・・・

そして・・・

内覧会の直後に、
近所の住人のお婆様が、
「お友達とお茶飲み部屋として借りたい!!!」
と、内見・申込が入り、
「家賃も先払いで2年分払う!!」
と仰られたのに、
使用目的が違うとのことで断ってしまったようですw

この、お上品なお婆様、建築中から狙っていたようで、
まさか、そんな使い方を考えてる人が、
この世に存在するとは思ってもなく、
「決まらないかな・・・」
と、ひそかに思っていましたが、どうしても入居したいというお客さんが一杯居たので
そちらを優先させてしまったようです(残念)。

ところで、新築不動産投資勉強会は、
ただの飲み会で勉強会じゃないジャンとの噂が聞こえてきたので、

次回の第5回新築不動産投資勉強会では、
セミナー形式の、
「爆笑!塩辛い狼塾☆」
で開催しようと思います。

なんでも、このお施主様、
前回の勉強会の最後にご挨拶をしていただきましたが、
全然しゃべり足りなかったとのことです(笑)

まだ、詳しい内容は決まっておりませんが、
多分、新築不動産投資の話が90%以上になると思います。

ただ唯一、決まっていることは、
「セミナー中は禁酒です!」

今度はシラフで何処のどのセミナーよりも、
「濃く・深く・マニアックに」
を目標に、みっちりとやろうかと思います。

あんなことや、こんなこと・・・

一杯ネタは浮かんでおりますが、
内容・シナリオが纏まり次第、
ブログで小出しにアップしていきます(笑)

思い出したときには、
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土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
2011/04/01 21:53|日記TB:0CM:4

       建設費          坪単価          マンション    

 

最近、ある物件の見積で、
ふとゼネコンさんを開拓しようかなーと思い、
あるゼネコンさんの東京支店に電話してみました。

社会人2年目の時に派遣に出され
2現場、大変お世話になったゼネコンさんです。

ある地方最強の上場ゼネコンさんで、
社員さんも沢山いるので、社員さんどうしでもしらないのではとは思っていたのですが、
受付の方に営業さんにつないで頂き、
淡い期待を抱きながら、
「実は昔、○田所長に大変お世話になったのですが・・・」
みたいな話をしてたら、
「○田??今、東京におるよ。かわりましょうか??」
みたいな感じで、なんと内線を繋いで頂きましたw

「どうもーーー○田です。」

???

なんか、声が違うような・・・

KK「失礼ですが・・・御社に○田さんって、お一人だけですか??」

○田さん「○田は、私だけですよ」
KK「あれーーーー何か声が違うような・・・」
KK「昔、○○という現場で○田所長さんに大変お世話になりまして・・・」
○田さん「おおおーーーKK君かーーお久しぶりーー」
KK「何か、しゃべり方全然違ってたんで、別の方かと思いました(笑)」
○田さん「おおー俺、今、東京で技術営業してるからね(笑)しゃべりかた変わったかもしれない(笑)」

kkenji1の記憶の中では、
仕事以外では凄い部下・後輩思い根は優しい方なのですが、
仕事の時は、鬼で、
「てめーーーこのやろーー何処に目付けて現場あるいとんのじゃーーーー」
と、しょっちゅう怒鳴られていたので、
その記憶が強しすぎて、
始めは違う人かと勘違いしてしまいましたw

現場の見方、まわし方、業者の動かし方、
建設業者としての心得、必要な物は全て、
この方に叩き込まれたと思います。

元々、会社も別だったので、この現場が終わって、
もう2現場をその地方で終わった後に、ご挨拶にいったきり、
東京に来てしまい連絡を取ることもなくなりました。

○田さん「前、電話したら繋がらなかったけど。番号変わった?」
みたいな話や色々話しながら、
昔を思い出しておりましたw

1年間お世話になったのですが、この方の教えの通りにその後やったら、
誰にも教えられずに、応用で大概のことはできるようになっていました。

この方との出会い・教えがなければ、
建設業者としての今の自分は、ないと言って過言ではないでしょう。

いつも、この方だったら、こういう時どういう対応をするかなと、
思い浮かべながら、もっと立派になっていつかご挨拶にいければと
思っていました。

今は東京では相見積の営業はしていないとのことで、
お見積もりには参加していただけなかったですが、
仕事なんて関係ないですw

まだ、立派には、なっておりませんが、
東京にいることがわかったので、
「近いうちにご挨拶にお伺いします!」
と、電話を置きました。

今のドタバタが終わったら、
ご挨拶に行こうと思います。

そんな、kkenji1が○田さんの教えを守り魂を込めて作った
建築屋としてこれ以上のバランス(品質・コスト・仕様・賃料・配色)は難しいだろう思う
奇跡的なバランスを持った賃貸マンション、
是非ご覧になって頂ければ嬉しいです。

超高級仕様なのに衝撃的建設費の「新築RCマンション内覧会」
日程:3月6日(日)13:20?14:40
場所:東京都大田区東雪谷1-22-16
参加費用:内覧会のみのご参加は無料
法床坪単価64.36万円←見積時の詳しくはこちらをクリックお願いします。)

プリモ洗足池外観パ.. (1)_02
内観パース_03

そして、その後、

第4回新築不動産投資勉強会
日程:3月6日(日)15:00?18:00(同日)
場所:テラスジュレ(貸切・飲み放題)←クリックお願いします。
東京都大田区南千束2-1-6
参加費用:お食事代として、おひとり様4200円(税込)

ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、内覧会・勉強会どちらに参加ご希望か記載の上、
メールを頂ければうれしいです。

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土地活用事例1 

2011/02/25 22:03|日記TB:0CM:3

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

あるお客様から建築の知識もないような偽CM屋が
セミナーを開き偽CMを広めていると聞きました。。。

もしかしたら、
「kkenji1さんも勝てないかもしれない」
とか言っておられました(笑)

CM方式で一緒に汗水流して現場をやって下さった専門工事会社が
私を支えて下さっているので素人でもプロでも絶対に私には勝てません。
(もちろん、新規の専門工事会社さんも探しておりますが)

ここからは、自らへの戒めも含めて書きます。

業者さんを何の知識も無く叩きまくれば良いなどと思っている
素人に絶対に業者さんはついて来ないでしょう。

見積もりをして頂けるだけでも有難いと思わなくてはならないし、
皆さんに受注して頂いて、
なんらかのメリットを享受して頂きたいと思っていないようでは、
ゼネコンさんや専門工事会社さんを説得できないと思います。

ただ、受注していただけるゼネコンさんや専門工事会社さんは
各物件につき一社づつだけ。。。

更にはゼネコンさんの単価に勝てないと、
どう転んでも受注に至れる訳が無いという
どうしようもない現実が、
結果として10%以上も建設費が安くなっている理由です。

営業して見積もる立場から考えると、
物件があるからといって偉そうな態度で叩いてこられたら、
誰がお前の物件なんかに安い見積もり出してやるかと思うでしょう。

別に、こんな物件取らなくても、
他取ればいいやと思うことでしょう。

不景気で、
幾ら物件が減ったといえども、
幾らでも物件は出てきます。

感謝されるなら頑張るけど、やらせてやるでは、
別に、やんなくていいよと内心は思うことでしょう。

つまり、お前の仕事なんて誰がやるかと、
思われたら高い見積もりしかでてこないということです。

人は叩かれると苛立ちを覚える生き物です。

ゼネコンさんも専門工事会社さんも叩かれるのは、
慣れているかもしれませんが、
結局、人がやってることなんです。

これを理解できていない人間は、
その場限りでも切られるかもしれないし、
先でも切られるんじゃないかなと思います。

多少安くても
「おっしゃ、やったろうじゃん」
と、思っていただけないと長続きはしないでしょう。

後、言ったことがコロコロ変わる、
騙しにかかっているのが見え見えでは、
そんなんでは商売できないですよと思われるかもしれません。

お客様は神様という言葉があります。

それが当てはまるのは筋を通してくれる
お客様に限るんじゃないかなと思います。

見積もりを取る側の方が、
その瞬間だけ立場は強いかもしれませんが、
消して出金する側が人として偉い訳ではありませんし、
商取引が成立し、きちんと支払いをして、
初めて、本当の意味での
「有難うございました」
となるんだと思います。

代金が払えなかったディべをゼネコンがどう追い詰めるのかも、
嫌というほど見聞きしています。

もちろんCM業者は、あくまでも代理交渉ですから、
偉いわけでもなんでもないです。

kkenji1は現場に行っても監督さんにも職人さんにもペコペコです。
ペコペコしながら是正箇所を所長さんに人目のつかないところで
やって頂けるようにボソっと言うのです。

そして、こんなことを言うと仕事が減るかもしれませんがkkenji1は、
お施主様にゼネコンさんをご紹介する立場である一方で、
一生懸命に工事してくださるゼネコンさんに、
お施主様をご紹介する立場でもあります。

このお施主様は、追加工事が出た場合きちんと払ってくれるかな・・・
というのも考えなくてはなりません。

現場所長をしていたとき、
散々、工事中に図面変更させた挙句、
揚げ足とりのような因縁をつけられ、
追加代金をブッチしようとしてくる方を、
担当したことがあります。

何もお施主様までゼネコンさんや職人さんにペコペコする必要はないですが、
最後の最後まで気持ちよく終われるプロジェクトに
関わりたいと思いますので、
CM方式の意味や、安いけどお施主様の利益の為に、
頑張ってくれてるんだということを、
きちんとご理解いただいた上で、
お施主様になっていただけたら嬉しいです。

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土地活用事例1 
2011/02/17 23:09|日記TB:0CM:0

 

 

第4回新築不動産投資勉強会&新築RCマンション内覧会を開催する物件
の内部をこのブログをご覧になってくださっている方限定で、
こっそりお見せしてしまいましょう(笑)

写真1

コンストラクション・マネジメントをやると坪単価を安くするために、
仕様をどんどん下げられるなんて、
お思いの方いらっしゃるかもしれませんが、
全部屋にこんな素敵なキッチンが付いてしまっております。

周囲の環境に相応しい様、
キッチン以外もハイグレードで整えております。

浮いた予算で、あんなことやこんなこともしております(笑)

この物件の見積もりに参加して頂いて、
受注には到らなかった他のゼネコンさんの担当者さんも、
他物件の件で電話をしたら、
このキッチンが気になっていたようで写真を送ってあげました。

原価を知っていれば、お金をあまりかけずに、
グレードを上げる手法も取れるのです。


昨日見た限り、来週1点だけ修正を掛けなくてはいけないところがありますが、
ゼネコンさんの担当者や専門工事会社さんが頑張って下さった
お陰でよく出来ております。

今回、とても勉強になったのは、お施主様の色のセンスです。
ハイクラスの物件を見慣れているというのもあるとは思いますが、
まったくセンスのないkkenji1では思いつかないような配色ですw

生活することを想像してもワクワクしてくるような、
マンションで、中も見せていないのに外観とパースだけで、
既に申し込みが殺到しているようで、
本格募集を掛ける前に工事中の外観見ただけで、
「一番良い部屋貸してください」
と、決まってしまったらしいです。

RC造の、このグレードで地下も外構よう壁もブロック撤去費用も、
180万円もする煙感連動の防火シャッター(普通の賃貸には必要ありません)も全部付いて、
驚きのお値段!!!

64万/坪(税抜き)

です(笑)

値段を下げれば品質やグレードが落ちる?

ああ、そうですかと・・・
真っ向から否定します(笑)

全国の大家さん、不動産関係者の皆さん、設計事務所さん
このキッチンとタイルを見るだけでも一見の価値はあると思います。

不動産のプロのお施主様と、建設コストのプロが組んで
本気になって賃貸マンションを作ると、こういうものができるんだと、
ぐうの音も出ないほど、
ご堪能いただければ嬉しいです。

超高級仕様なのに衝撃的安さの「新築RCマンション内覧会」
日程:3月6日(日)13:20‐14:40
場所:東京都大田区東雪谷1-22-16
参加費用:内覧会のみのご参加は無料
(ゼネコン入札第1位から同一数量・仕様で18.3%コストダウン)

第4回新築不動産投資勉強会
日程:3月6日(日)15:00‐18:00(同日)
場所:テラスジュレ(貸切・飲み放題)←クリックお願いします。
東京都大田区南千束2-1-6
参加費用:お食事代として、おひとり様4200円(税込)

勉強会の趣旨は、
こちらの記事をご覧になって頂ければ嬉しいです←クリックお願い致します。
第3回新築不動産投資勉強会は27名の
地主様、大家様、設計事務所様、不動産関係者様にご参加頂き
和気あいあいとご歓談頂きました。

ご参加希望の方は、
kkenji1@yahoo.co.jp
まで、お名前、ご連絡先、内覧会・勉強会どちらにご参加かわかるように、
メールを頂けますようお願い致します。


2月4日現在、25名のご参加希望を頂いております。
お誘い合わせの上お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

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株式会社土地活用
2011/02/05 09:58|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          坪単価    

 

新年明けましておめでとうございます!

しばらくブログをサボっておりました。
毎週連載のある漫画家は大変だな・・・と思った次第です。

さて、今更ですが、新年の目標を!

今年も、引き続きですが、少しでも多くの方々に
建設費の仕組みをご理解いただくことです。

良くお問い合わせを受ける内容で、
まず、ハウスメーカー等に土地の有効活用等の相談をし、
高すぎる見積を出されたということがあります。

一般的なゼネコンの相場の1.5倍とか平気で出してきているようですが、
営業が強すぎて受注しているんでしょうね。

これだけ、同様メーカーで建てられている方が世の中にいらっしゃるということは、
まだまだ、コンストラクション・マネジメントで
建設費を下げたいという需要はあると思っております。

コンストラクション・マネジメントとは、
ハウスメーカーの馬鹿高い建設費を相手に比較している訳ではなく、
それより元々、普通のマンション等を作っているゼネコンの相場より、
10%以上建設費を下げられる仕組みです。

今、日本を席巻しているAKBも
4-5年前の最初は7人しかお客さんがいなかったらしいです。

彼等は、電通という最強のバックを持っているので、
一概には比較できず、
CM方式を更に常識になる・知らないで建てることが恥ずかしいレベルまでに、
浸透させるには多少の時間は掛かかもしれませんが、
種を播き続ければ、消して不可能なことではないと信じております。
又、こんな素晴らしい仕組みが世の中に広まらないはずがないと思っております。

勝つのは大抵、勝てると思っている人間だ。(ジャック・ニクラウス)

本年も宜しくお願い致します!

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土地活用事例1

株式会社土地活用
 
2011/01/18 12:13|日記TB:0CM:2

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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