建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       真北測量    

 


今日は日影規制と真北測量(しんぽく)について書いてみます。

日影規制については、
江戸川区のホームページ
にチラッと書いてあるのでこちらを見てください。

日影規制はCADを使えないと出来ないので、
設計事務所にボリュームチェックをお願いする時に、
チェックしてもらいます。

重要なのは北の向きです。

不動産の物件概要書や契約書の中で
大体の北の向きは求められますが、
建築確認審査機関が日影をチェックするときに求める北の向きは、
厳密な真北を求められるケースが多いです。

特に中高層で紛争が起こりそうなエリアで日影が際どい場合。

厳密な真北は、測量屋さんが特殊な真北測定器を使って、
太陽の位置を追いかけて、北の向きを
測定します。

例えば、真北が敷地境界に対し0度である下のケース場合、
外側の変な形の輪っか(冬至の1日の内で3時間日影になるエリア)は、
点線の敷地から10mのライン(緑)に入ることが、
規制のクリアに求められ、入っています。
内側の変な形の輪っか(冬至の1日の内で5時間日影になるエリア)も
5mのライン(青)に入っています。
日影1_02
(↑クリックすると大きく見えます。)

同じ敷地、同じ高さで真北の向きを4度ふらせると、
どうなるでしょう。

外側の輪っか(冬至の1日の内で3時間日影になるエリア)は、
点線の敷地から10mのラインから、北西の位置で若干はみ出ています。
日影2_02

このままでは、建たないので階高や建物を若干南側に縮めたりする
調整が必要になってきます。

地主さんであれば、自分の土地なので、
測量を細かくやってからプランを入れるのですが、
土地を買う場合、普通は所有権の移転が終わるまでは、
買主側での現況測量には入れませんので、
真北測量も中々入れません。

売主側からは地積を証明する測量図は殆ど出てきますが、
北の向きの度数までは厳密には書いてなく、
十字の方角を示す絵が一緒に乗っているケースが殆どです。

設計事務所に、ボリュームチェックをお願いするときは、
真北測量は行われない状態で、測量図だけが渡されるのですが、
大体の北の向きを、測量図をスキャナーを使ってCADに落とし込んだり、
住宅地図と照らしわせたりしながら、
大体でボリュームチェックをして収支を組んで、
土地の引渡し後に、真北測量をしてから微調整をするケースが
殆どです。

一般的な、測量図に乗っている北の向きが
全く違うということはないのが、殆どですが、
厳密な真北測量とは微妙にずれているので、
若干、日影について余力残しでボリュームを入れるようにしている
ケースもあります。

事業主が、それなりの真北測量の資料を与えていないのですから、
まともな設計事務所であれば、
頂いた資料から出来る範囲でボリュームチェックをして、
図面の隅っこには、
※実際の設計には真北測量が必要となります。
といった但し書きが書いてあって、
図面を渡すときにも説明してくれます。

土地を買われて新築不動産投資をされる方は、
真北が、日影に対してどれだけ重要で、
こういう調整があるんだということは、
頭の片隅に入れておいてください。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/08 12:35|用語集TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

変則CM(コンストラクション・マネジメント)のようなことが
出来ないかと、お問い合わせを頂くことがあります。

お問い合わせいただけることは、とても嬉しいのですが、
原則、変則CMは、やりません。

特に、ゼネコンの選定権を剥奪されてるような構成の場合、
出来ないこともないですが、
無理やり、ねじ込んで、お仕事貰うようなことはしません。

土地売買情報を抑えてゼネコンが設計施工で情報を押さえに掛かったのであれば、
それは、そのゼネコンの蓄積した営業力(キックバック力)の勝利で、
1次情報が無かった自らの営業力の無さを恥じるばかりで、
それを奪い取ろうなどということは、毛頭ありません。
(そこまで奪い取ろうとしたら、反発は、かなりのものでしょう。)

CM屋がゼネコンに対し強くなれるのは、
施工者の選定権・発注権があるからです。
(選定するかどうかは、お施主様に相談はしますが)

CM屋の選定権が、あやふやな場合、
つまり元もと受注するゼネコンが決まっていた場合、
割り込んできたCM業者に
下請けを入れ替えられたという印象をゼネコン持つでしょう。

変則CMの結果、建設費が安くなったとしても、
ゼネコンに紹介した専門工事会社が虐められたり、
不当な元請のミスをこちらに押し付けられたり、
嫌な思いをすることがありました。

過去に元請施工業者の選定権のない案件(施主と元請施工者がベタベタ)を
なんとなく受注したことがありましたが、
ユニットバスが間仕切り壁に入らないという
幼稚園レベルの施工図チェックミスを
紹介した専門工事業者や、こちらに押し付けられたこともあります。

まともなゼネコンの現場監督であれば、
そんなレベルのミスをしたら、
1.上席に殴られる
2.減俸or解雇される要因
3.下請けに脳みそ腐ってると馬鹿にされる
でしょう。

話を良く聞くと、その馬鹿監督、
今までそういう場合ユニットバスを削って入れていたようですw
どんな施工だよwとは思いますが・・・
こちらが、どんな馬鹿でも入る物(品番)を紹介しなかったと暴言を吐かれましたw

そのレベルの納まりを考えるのは現場監督の仕事ですし、
発注権がこちらにあれば、
そのようなふざけたことは
言わないでしょうけど、
建設業では、どんなに馬鹿でも、
発注権側を抑えている(仲良くしている?)方が圧倒的に強いのです。

変則バージョン。。。

現場監督をしているときも、
散々、嫌な目に会いました。

CMについて、ご興味を持たれ、
お話が頂けるのは嬉しいですし、
こちらも目先の利益は、あがるかもしれませんが、
綺麗な形、正しいCMでやらないと、ろくなことにならない。
やらない方が得策と考えます。

やらない方が得策というのは、CM業者側だけの理論ではなく
結果として、お施主様の利益にもならないということです。

正しいCMとは、同じルール・数量の下で、
ゼネコン・専門工事会社(下請け)に単価・実績で競っていただき建設費を削減し、
CM屋が受注者するゼネコン・専門工事会社それぞれ選定・通知・コントロールすることです。

CM屋に選定権のある方が施工を開始しても圧倒的に強いのです。

そして、結果として、この最も綺麗な方法が
最もお施主様の利益になると信じております。

その上で先に受注者が決まっているような出来レースは、
膨大なカロリー・人件費・時間を使って
お見積頂く他のゼネコン・専門工事会社に失礼なので
一切受け付けるべきではないと考えます。
(出来レースにして施主のメリットになることなど、まずありませんが。)

私も営業をしていますが、
自分が一生懸命に汗かいて、集めた情報が値段意外できまっている、
出来レースだったら、それほど悲しく虚しいものはありません。

人として、自分が、やられたくないことは、
例え、どんな立場・地位であってもやるべきではありません。

これらの意味がわからないCMを名乗る業者は単なるブローカー業者で、
例え、財閥・有名財務コンサルの名前や大手設計事務所の関連会社を名前を名乗ろうと
最も軽蔑すべき行為です。

今は
目先の利益より、本物のCMの価値を高める時期
だと考えています。

kkenji1の提唱するCMが、正しい!世の中に必要!自分に必要!
と思ってくださる方に、
お気軽にご活用いただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

ゼネコンの選定権
2011/06/28 00:10|用語集TB:0CM:0

       土地活用          セミナー    

 

お客様との打ち合わせは、ブログネタ探しに最適です。
聞かれて、意外に思うことや、もう一回調べなおしてみるとか。

そんな中で、床の防音に関して、

お客様「床の遮音等級ってLL幾つぐらいで考えてますか?」
kkenji1「いつもLL45ですけど」
お客様「そんな高いんですか。他の工務店が55とかで45は凄い高い等級で建設費も凄い高いって言ってました。」
設計事務所「45は高すぎですよ。kkenji1さんの予算が合うなら50、または55を使いたい(キリッ)」
kkenji1「え・・・あれ・・・いつも45ですけど・・・建設費なんか、そんな高くも・・・(汗)」

そんなこんなで、kkenji1も、いい加減なことを言うのも何なので、
戻ってから、こっそり過去の図面やら見積書やら見てみてもLL45(笑)

そこで、置床屋に聞いてみました。
kkenji1「いつもLL45つかってるけど、55に下げると値段下がるの?」
置床屋「いやー今どき、55なんて滅多に使わないですよ。
10年以上前なんで、55って書いてあっても探すの、めんどくさいから45入れてます。」

現場監督の頃からディべ、今と、ずっと何の疑いもなく45を使ってきたのに、
その場の空気が1対2(どっかの工務店の営業様のお言葉も入れて3?)だったので
危うく騙されるところでした(笑)

防音等級がLL45だからって、それが、どれだけ効果があるのか、
誰も学術として分かっていませんので、
3回回るとワンと言う様に、
何の疑いもなくLLと聞かれれば45を使っていました。

そんなものは、メーカーの研究者か大学の教授以外誰もわかっていません。

感覚的には、
「RCだし上の階でボールはねなければ、大丈夫じゃないですか」
という感じです。

RCであれば、話し声は、
叫ばなければ、まず聞こえません。

一方で、シュミットハンマーで地下ピットのコンクリートを叩くと、
周りが静かであれば5階でもピシピシ聞こえます。

木造や、RC造でも戸境壁をRCではない防音壁を使うことなどもありますが、
話し声に関しては圧倒的にコンクリート壁の方が強いです。

分譲マンションで、うちはLL45だからとか、
パンフレットに書いてあっても
「特にないです。別に・・・」
という感じです。

そもそも論なんですが、
置床工事って建設費は、目茶目茶安いんです。

平米単価はあんまり、言いたくありませんが、
専有面積30㎡の賃貸マンション23戸の全ての
置床工事で95万円です。

どれだけ効果があるのか、学術的な説明は出来ませんが、
皆がLL45つかっているので、
45使っておけば間違いはないでしょう(笑)

土地活用セミナー&新築不動産投資勉強会セミナーの日程を来週末に決めようと思います。
今のところ、8月20日(土)午後頃が他のセミナーと一番被る可能性が低いと思っておりますが、
計画停電の予測など、もう少し情報を精査してから確定しようと思いますので
ご活用ください。

お楽しみに!


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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

防音等級と建設費
2011/06/15 13:11|用語集TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

GW明けから、震災の影響も薄れ、
ようやくご契約が増えてまいりました。

まだ、被災地での復興には到っていないことは、
十分に承知しておりますが、有難い限りです。

その中で、今日は契約というものについて書きます。

私のコンストラクション・マネジメントは、他と競わされる低いレベルにないとは、
当然のように思っておりますが、やはり、お客様の意向で他社と競わざる得ないこともあります。

その中で、お客様からお任せいただき、ご契約を頂くことになるのですが、
建築屋として、建築のそれぞれの契約について、
ふと考えさせられることもあります。

建築系の契約をいただく競争は、大体、熾烈ではあるのですが、
「契約取ったら終わりじゃねえんだよ。」
「確認通したら終わりじゃねんだよ。」
「注文書切ったら終わりじゃねえんだよ。」

と、全ての建築屋が真剣に考えて居ないのだなと、
つくづく、思うことがあります。

単なる業務としてこなすという、空気を察したとき、
「ざけんな。真面目に。真剣にやれや。」
と、思います。
「おめーの金で建てる建物でも同じ対応すんのか?」
と、時に口にします。

建物など、建って当たり前の世界です。
まともな建物など建って当たり前なのです。

その上で、少しでも安く良いものを提供しようという、
「ハート」のない建築屋は全く使えず
糞の役にもたちません。

そして、それが、工夫により安くなるものであれば、
更に労力を惜しまずに真剣に考え尽くさなくてはなりません。

幾らハネて儲けたとだけを考えている
そんな建築屋

与えられた業務を如何に楽をして、最低レベルでこなすかだけを考える
そんな建築屋

が、いるのであれば、
直ちに淘汰されるべきです。

建築屋に、最も必要なのは、
そんなハートがあるか、ないかだと思います。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/09 01:16|用語集TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

一般の方は、モデルルームや、知り合いの紹介などで、
「うちは、特別なルートがあるから4掛けとか半値の建設費で入れられる!」

などと、聞くと凄い安く入れられるから得などと、
思われる方も多いと思います。

メーカーの定価は建設業の悪しき風習で、
取付手間も含めて60%~70%OFF程度で
「取り付け手間も含めて」
通常取引されています。
(メーカーや品番により、OFFの比率は変わってきます。)

このようなやり方をするのは、
サッシ、エレベータ、キッチン、ユニットバス、洗面台、タイル等で、
設計事務所やお客様が物をカタログで選ぶときに、
書いている値段では比較できないように、
煙に巻くようなことをしているのだと思います。
(わざと、設計事務所に実際の原価をわかりずらくしているのかもしれません。)

EVやサッシなどのの見積をすると、
定価1000万円 NET350万円というような出し方をしてきます。
(タイルや石は、大体、カタログの定価が取付手間も含めた相場と言われています。)

見積しているCM会社やゼネコン担当者は、
あくまでも、物を確認するためにカタログを見て(お施主様に見て頂いて)
仕入れ値は下請けに幾らで入るかを確認します。
メーカーの定価等は何がけだから建設費や原価が、安いなどと言う考え方は殆どしておりません。

そのため、コストを気にする設計図面では、
INAX ○○-001555 同等品
というような、記載で、ある程度のグレードを指示しながら、
メーカー同士を競わせてコストを削減するような手法を取ります。
(仮に、INAXの何かの品番に確定すると、相手が値段を吊りあげてくるのを防ぐためです。)

建設費については、

バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
の記事も併せてご覧いただければ嬉しいです。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 


メーカの定価について
2011/05/09 17:33|用語集TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

ブログで建設費を10%以上削減と書いているが
「何からコスト削減率なのか」
ご説明に伺うと必ず聞かれます。

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隅から隅までブログを読まれると、
何処かに書いていると思いますが、
量が膨大すぎなので、ここで、今一度書いてみます。

まず、土地活用系の施工会社の金額と比べている訳ではありません。
土地活用を検討された時、色んな施工会社がプランを持ち込んで来るとは思います。

仕様は大体わかりますし、構造からもこれらの見積が高すぎるのは判りきっているので、
高いか安いかという比較はある程度できますが、
厳密には、何%削減という数字までは出てきません。

仕様(グレード)が微妙に違い、片や、軽量鉄骨、片やRCで
検討しても金額に違いが出るのは当然です。

それでも1億以上の建設規模があれば、
軽量鉄骨よりCM方式のRCの方が断然安いですが。

建設費を何%削減というのは、
そもそも土俵にのれないレベルでの金額でしかだせない、
営業系施工会社は相手にしてません。

比較しているのは、同一図面で仕様・数量を統一しての
一般のゼネコンからの見積もり金額です。

建設費は、仕様や数量を統一しないと何処が実際に安いのか
比較のしようがありません。

こちらの記事で公開したこともありますが、
コンストラクション・マネジメントでの流れは、
図面が出来た時点で、建築工事に関する数量をkkenji1の側で積算します。

型枠工事 普通型枠 --㎡
     打放型枠 --㎡
・・・

鉄筋工事 材料 SD295A D-25 --t
手間       --t

・・・

という風に数えたことはないですが
賃貸マンションで50ページぐらい 
600項目ぐらいでしょうか?

設備・電気の内訳は、ゼネコンと専門工事会社のMix
仮設・現場経費等の内訳は各ゼネコンの考えにより提出いただき、
最後にあわせて100ページぐらいになります。
(電気・設備も同一図面で各専門工事会社(下請)・ゼネコンに見積を提出頂きます。)

そして、数量の積算が出来た時点で、予め募集を掛けていた
専門工事会社とゼネコン両方に図面と同等品条件(構造以外)での数量表を渡し、
数量表に単価を入れて貰います。

1回目の見積条件は3番手以下は、
最終交渉に加えないという条件です。

足切をしますと、宣言するということです。

相手もプロ相手に出してくる見積もりなので、
恥ずかしい金額も出せず、
この時点でも普通に見積を取るより若干厳しい金額が出てきます。
(見積するにも人件費が掛かるので、ゼネコンも無駄打ちはしません)

まともな施工ができるレベルのゼネコンさんを
お施主様からの紹介でCMに加わって頂くのは大歓迎です。
(工事できそうもない街場の木造系工務店をつれてこられてもお断りしますが・・・)

ここからkkenji1の方でも専門工事会社(下請)の見積金額を直接交渉し、
kkenji1の直接見積もった専門工事会社の金額が、
ゼネコンの見積金額より安ければ入れ替えを前提として、
2回目の見積を提出いただきます。
この2回目のゼネコン見積結果を見て、
ほぼここで、どのゼネコンにお願いするか仮内定します。

その後、kkenji1が専門工事会社をゼネコンに連れて行き、
ゼネコンからの面談・与信審査などを経て
同等仕様の確認、数量や項目に落としや違いがないかも
ゼネコンに確認していただき、若干調整が入りますが、
それが終り次第、請負契約です。

建設費のコスト削減率は、ゼネコンの1回目見積から2回目の見積で
何%落ちたかです。

その落ちた金額から幾らかを頂くのがCMFEEです。

バリューエンジニアリングによる同等品については、
1回目から同等品での見積ですから、
ゼネコン、専門工事会社共に予めお施主様に了承を頂いたものについては、
可となります。

そして、2回目の見積金額については、
専門工事会社の入れ替えがなければ、
ゼネコンが普通に相見積で施工した場合の
原価割れになる金額で落ち着きます。

原価割れとは、下請への支払いや監督の給料を払うとマイナスになる金額です。
粗利を取れない工事では余程のバーター取引がない限り会社は
成り立ちませんが、それで誰も損せずメリットを享受できるのが、
コンストラクション・マネジメントの面白いところです。

内覧会でもご覧になっていただきましたが、仕様をしょぼくする訳でもなく、
手抜きをする訳でもなく、
訳のわからない施工会社が施工する訳でもなく
営業費・新規開拓費用(見込受注)がお施主様に還元されることが、
このような数字に表れてくるのです。

落ちないと営業・積算経費も含めて、ただ働きですし、
常識的に考えると、かなり困難な交渉に挑んでいると思いますが、
震災前後のような大混乱の最悪な状況でも
必ず、同一図面と数量であればコスト削減できる自信はあります。

設計事務所やディべが相見積取って交渉するレベルでは
鼻○ほじってても圧勝できます(笑)

数字を突き詰めながら、
逃げないギリギリまで期間を決めてコスト交渉するのって
なかなか難しいものですから。

一方で、概算見積と建設費相場(用語集0)  でも書きましたが、
概算見積は、あくまで収支を組むための概算見積で、
数量や仕様を厳密に拾っているわけではないですし、
誰かと交渉して確定した金額ではないので、
若干、多めに考えておくべきです。

概算でもkkenji1は、
数量をある程度まで拾って計算するときもありますが、
忙しすぎるときや、土地の買付に即判断が必要な時によっては、
感覚的に、これだけあれば十分に足りるだろうと言う目処を立てて、
1部屋幾ら・坪幾らで多目に出しておく時もあります。

仕様も統一していない概算では、
高い安いと言う意味も全くない別物です。
(ゼネコンも聞くと面積と階数で大体で概算を出しています。)

kkenji1の概算の考え方は孫子曰くの記事で書いた通りですし、
kkenji1の作った概算を持って他のゼネコンと交渉し始める方もいます。
一方では本気で交渉した時のギリギリの単価で、
概算金額を出してCMでの本見積もりで届かなかった場合、
予算が足りないとお施主様が苦しむ事や、
人によっては幾らお施主様の為に相場よりコストダウンしても
悪者にしてくる方がいるかもしれないので、
ある程度、余裕もって出します。

これまでの現実として、自社の下請けへの発注単価が安いと自信を持ち、
殆どの専門工事会社が入れ替えられることはないだろうと、
高をくくっていたゼネコンにも2回目の見積もりでは、
9割程度の専門工事会社の入れ替えを要求します。

その入れ替え専門工事会社の単価を見て
逃げ出す根性のないゼネコンも稀に居れば、
そういう世界もあるのだと認めて受け入れ、
普通に見積もったら間違いなく原価割れの金額で、
請負契約を締結するゼネコンもいます。

世の中では、赤字受注するゼネコンも多い等と
勘違いされる方も多いでしょうが、
それは付き合いの長く、
先に何十億や何百億の仕事が見えているときのみです。

予算が厳しい厳しいと言っても、
言ってるだけで一般の仕事ではしっかりと粗利は確保します。

最低でも、5%の粗利を確保していかなければ
内勤職員や事務所経費などは賄えませんので、
CMでも支払原価が下がるだけでゼネコンが確保すべき粗利にまで、
確保するなという交渉はしません。

一生懸命に工事をしたら利益を出すのは当然ですし、
受注者の皆が何らかのメリット・利益を享受しながら、
お施主様が支払う建設費が10%以上も安くなるのが、
コンストラクション・マネジメントです。
(CMを名乗る偽物が殆どですが。)

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 


コスト削減率
2011/05/01 14:24|用語集TB:0CM:2

       建設費          賃貸住宅フェア    

 

建物を建てる時、地盤調査というものが必要です。

首都圏であれば、なじみのボーリング屋さんから、
過去の近隣データを入手できますので、
大体の地盤の状況は予測できます。

ただ、本当のことは、現地でボーリングを掘ってみるまで判りません。
良く見かける、やぐらを組んで、地面をガッシャンガッシャン掘っているあれです。

地面の中のことなんて、正確なことは掘ってみるまでわかりません。
(超能力者は別ですが)

普通は、土地を決済できた翌日から作業に入れるようにボーリングの段取りをします。
上屋があるときは解体前に何処か掘れそうな所がないか探したり、
元々の地主さんは企画段階でスペースがあれば庭先でボーリングしたりします。
(1本で済む小さい敷地では出来るだけ、企画している建物の真ん中あたりを掘るよう言われます。)

いづれにしても、構造計算するのに必要ですし、
確認申請出すときに審査機関に求められますので、
さっさとやった方が良いです。

ごく稀に、
「まだやらなくていいとか」、
「近隣データで足りるかもしれないとか」、
良く分からないことを言い出す呑気な先生もいらっしゃるかもしてませんが、
地盤調査なしで確認申請が通ったなんて話は聞いたことがないです。
(そもそも役所が通すわけがありません)

ディベ系でない設計事務所さんは以外と呑気な方が多いので、
しっかりお施主様の方でも工程を管理しましょう。

ゼネコンが着工するまでは、せっかち過ぎるぐらい設計事務所に色々と早くするように言うのが調度よいと思います。
お施主様も呑気だと、設計事務所も他の仕事に注力している可能性もありますから(笑)

プロジェクト工程を組む上でも、ボーリング結果がいつ出るのかが
根幹であったりします。

こういうところで、もたもたしていると、
3月末までに完成とかいうイメージをされていたものが、
着工前から守れなかったり、実際に工事をする工期が圧縮されたり、
回りまわってダメージが大幅に返ってきます。

企画段階では簡単に2週間ぐらい遅らせてしまうことはあるとは思いますが、
工事の2週間圧縮は、やっている側からすると雲泥の差です。
融資に原因があるときは別ですが、技術的な事は超特急でやりましょう。

結構、結果が出るまでドキドキするものです。
温泉や石油が出ちゃったら大変ですしw

余談ですが、昔、あるゼネコンさんのお世話になった所長さんから、
「基礎工事で掘っていた時、遺跡が出てきたらどうするか?」

聞かれたことはがあります。

その所長さんの答えは・・・
とてもこのブログでは書けません(汗)

不発弾とか、遺跡とか、そういうのには結局出くわしませんでしたが、
メールフォームからお気軽にお問い合わせください(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/26 10:16|用語集TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用              

 

現場監督になると工程表を書きます。
当たり前ですが、工程表の書けない現場監督はいません。
(1・2年目はあれですが・・・)

着工前にマスター工程という、おおざっぱな工程を書き
どの時期に何をやっていなければならないか、
自分の中で頭を整理し、その工程を守るように仕事を進めていきます。

そしてマスター工程に則り、2週間-1ヶ月工程を書いて、
何月何日の午前・午後に、現場の何処でどの工種が何をやっているか、
明確にしていきます。

耐震改修現場とかだと、夜19時から翌朝の7時までに、
10分刻みで工程を書いたりします。

例えば、19:00から稼動中のオフィスに鍵を借りて入って行き
ほこりが散らないように養生を開始し、壁を削ったりしながら、
翌朝の7時までに養生を撤去し何事もなかったようにピカピカに復旧します。

5フロアーを一日に同時作業する時など、
緻密な時間配分と人員構成をして工程を練り
職人さんを追っかけまわしたり、
何かトラブルがあった時に修正できないと、
翌朝テナントさんから、
クレームの嵐で大変なことになります。

仕事の基準の全ては工程表にあります。

その順序で行かないと建たなかったり、
工夫をすると工期を短縮できたり、予算を削減できたり、
一番頭を使うところです。


工程表は、神さまみたいなものです。

下請けさんも、職人さんも、設計事務所も全てを工程表を中心に動かします。

工程上、ここでこれが終わっていなければならないという時には、
どんな手を使ってでも職人を集め現場をすすめます。
「工程上?だからやって!」
「髪の毛ひっぱってでも連れて来い」
という感じです。

他のゼネコンの現場に入っている職人を奪い取ろうとすることなんて、
日常茶飯事じゃないでしょうか。
現場監督からすれば、何処の下請けの職人だろうが全く関係ありませんから。

しびれるような現場で、
工程を守るためなら、年上も年下も関係ありません。
20代の監督が60代の社長や職人を怒鳴り散らすなんて普通のことです。

そして作る物さえ決まっていれば、大概の突貫でも終わらせられます。

一番やっかいなのは、お施主様や設計事務所が期日までに
物をきめてくれないときでしょうか?

一般の方々は、設計事務所がゼネコンの工程を監理していると
思われてるでしょうけど、実態は真逆です。

ゼネコンは設計事務所に言われなくても、
工程も品質も管理します。


現場監督が工程に問題が生じないように、
設計事務所をコントロールしているのが正解でしょう。

現場監督には、物や色を決定する権限がありませんから。

新築プロジェクトを進める時は、
お施主様にも全体工程の大枠の理解は必要だと思います。

土地の契約から、決済、ボーリング、設計事務所との契約、
事前協議、お知らせ看板の設置から、近隣説明の期日、
確認申請を出す期日、確認申請が降りる予定日・・・着工予定日

東京でワンルームを建てようと思うと大概の建物は中高層条例に引っかかるので
お施主様も把握しておいたほうが宜しいと思います。

一 中高層建築物 
高さ十メートルを超える建築物(第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域(都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第八条第一項第一号に掲げる第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域をいう。)にあつては、軒の高さが七メートルを超える建築物又は地階を除く階数が三以上の建築物)をいう。

軒の高さは大体、1階の高さを2.71mとすると
2階で5.4m
3階で8.1mぐらいです。
最上階は普通天井を貼らないと夏場暑いので階高は10cm以上あがります。
低層住居地域は7mなので、だいたい2.5階ぐらいから引っかかります。

お施主様もお金の工面や、近隣への説明・挨拶もあるので、
まともな設計事務所は言わなくても、
ゼネコンが決まるまでの工程表を1番最初に提出し説明してくれるでしょう。

温い事務所は、ボンヤリ何月頃に図面があがりますとか、
微妙な返事が返ってくることが結構あります。

世の中には、何月頃に工事が終わりますと答えるゼネコンは居ませんが・・・
多分、工程を逆算して考えるという意識がないのでしょう。

確認申請が通るのに予定より時間がかかるとか言うのは、
審査員の人格によるところもあるので話はわかるのですが、
何月何日にあがると言っておきながら、それを信じて待っても、
1ヶ月半以上過ぎても・・・
確認申請を出すための図面自体が上がらないとかいうことも多々あります。

ちょっとぐらい着工が遅れても、
ゼネコンが何とかしてくれてたのでしょうけど。

ディベの場合、融資をプロジェクト融資(短期)で借りていたり、
販売計画を立てて社内外を動かさなくてはいけないので、
スタートダッシュで設計事務所をガチガチにコントロールします。
(一般のお施主様でもそんなことはあってはならないのですが・・・)

また、莫大な資金を投じたり、
販社への卸しを行うプロジェクトにおいては、
土地購入までにおいても最低限やっていかなくてはならない事を
プロジェクト工程どおりに話を詰めていかないと、
交渉に不利になったり、下手をすると、
これまで築き上げてきた資産・信用を台無しにしてしまう可能性もあります。

こんな感じで、工程表の大切さを少しばかりご理解いただけましたでしょうか?

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土地活用事例2

プリモ 
プロジェクト工程
2010/03/15 06:24|用語集TB:0CM:0

       工期          建設費          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今回は、工期について書いてみます。
読んで字の通り、工事の期間です。

RCの場合、階数+2ヶ月が相場と言われています。

大体、現場というものは当初の予定より遅れてスタートします。
それは、お施主様がプランを変更したり、
資金繰りだったり、
建設費の見積の予算が合わなかったり、
設計事務所が鈍かったり、
確認申請が中々おりなかったり。。。

そして当初の予定より遅れてスタートしても、
お尻の部分の竣工日は後ろにスライドされない事が多々あります。

そうすると突貫工事になります。
現場監督は、工期については会社から言われた通りにやるしかないです。

kkenji1は所長時代、5階建RCを2回連続で5ヶ月ジャストでやらされました。
しかも、勝手にテナントや賃貸マンションの入居日決まってます。
この工期で引渡しの翌日に全国チェーンのコンビニの入居日決まってるとか
アホとしか言いようがありません。

近所のおばちゃんに
「もう出来たのーあっというまだったねー」
といわれました。

引渡し前から新規オープンのチラシ配ってるし・・・
不動産屋は工事中に内見の客を連れてきます。
生きた心地しませんし、工事の邪魔だし危ないです。

宇宙人ならピラミッドとか一瞬で作れるかもしれませんが、
無駄に工期が短いのは、あまり好ましくは無いです。
もう一回やれと言われたら、
エビちゃん同席で幾ら焼き肉を奢られ酒を飲まされても断ります。

ディベに居たときは、土地買ってから金融機関への融資返済までの
全体のスケージュールを15物件ぐらい全部書いて管理してましたが、
設計との打ち合わせとか近隣説明とか、、、
ボ?リングとか企画段階でやるべき事は前倒しで
ジャンジャンジャンジャン進めていくことです。
ここでまったりしてると簡単に1?2ヶ月ロスしてしまいますが、
工事にしわ寄せがきます。

新築計画されてるかたは、全体のスケージュールを見据えて計画し
工事期間を、きちんととりましょう。

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土地活用事例2

土地活用事例1






2009/12/01 11:03|用語集TB:0CM:0

       分離発注          建設費          コストダウン          土地活用    

 

今回はkkenji1が、この建設費ブログで、ご紹介しているコンストラクション・マネジメント(CM)という単語を
分離発注方式だけだと勘違いされている方が建築関係者にも、
一般の方々にも多いようなので、分離発注方式について書かせていただきます。

分離発注方式とは、施主がゼネコンを通さず
専門工事会社に別々に発注することです。
勿論、別々に契約書を交わし、図面をチェックし、手配をし、品質の管理もしなくちゃいけません。

個人住宅等で、設計事務所が代理で現場に指示しにいって
分離発注している事例はあるようですが、
ある程度の規模になると設計事務所がちょこちょこ見に行く程度じゃ
手に負えません。
工事の最終責任は専門工事会社と直接契約した施主になります。

例えば、下記の専門工事会社
・山留工事⇒山留屋
・杭工事⇒杭屋
・土工事(生コン打ち)⇒土工事屋・鳶
・型枠工事⇒型枠屋
・鉄筋工事⇒鉄筋屋
・鉄骨工事⇒鉄骨屋
・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋
・左官工事⇒左官屋
・塗装工事⇒塗装屋
・防水工事⇒防水屋(シール屋)
・木工事⇒木工事屋(置床屋、フローリング屋)
・金属工事⇒金物屋
・鋼製建具工事⇒サッシ屋
・木製建具工事⇒木建屋
・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋
・ボード工事⇒ボード屋
・貼物工事⇒クロス屋
・住宅設備工事⇒住設屋(ユニットバス屋、キッチン屋)
・家具工事⇒家具屋
・電気工事⇒電気屋
・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋
・エレベータ工事⇒エレベータ屋

を分離発注にしてみましょう。
ゼネコンと契約せずにそれぞれと契約したとしても、
絶対に現場に誰か常駐していないと建物は建ちません。
誰も常駐していなければ現実的に不可能です。

常駐させるにも誰か雇わなくちゃいけませんし、費用はかかるので
結局ゼネコンにお願いした方が得という結論になります。

kkenji1がご紹介しているCMは、ゼネコンの現場管理能力を最大限活用します。
一方で全体工事費の8割以上になる原価部分について、
お施主様の代理としてゼネコンに変わって専門工事会社から見積徴収し調達します。
そして、各条件を刷り合わせ、合意に関する文書をゼネコンと取り交わせてから、
10%以上コストダウンした建設費の一括請負で、お施主様とゼネコンがご契約いただきます。

工事の責任は、普通の見積と同様にゼネコンが負います。
日本に根付いている総合建設業(ゼネコン)の存在を全く無視している訳ではありませんし、
金額が10%以上安いだけで、何の変わりもありません。

その物件の設計した方ですら、現場に行ってみれば普通の管理と何の変わりもないと思うでしょう。
現場監督ですら、内勤の購買部が、どういうルートで下請を調達してきたかなんか
解ってない場合が多いのに、
設計者が、ゼネコンが何処の下請をどういうルートで調達して幾らで使ってるかなんか知ってるわけがないですから。

建設費削減で、分離発注で有効だと思うのは、マンションの改修程度だと思います。
例えば、手摺の塗装だけとか、防水の直しだとか単体のちょこちょこした工事なら
住人の内部に建築関係者がいれば、
専門工事会社に直接発注するのも、お得かもしれません。

大家さんが、自分では流石に出来ない、ちょっとした工事をしたい場合に、
専門工事会社に直接お願いするのもありでしょう。

一般の方ならCMをご存じなくても当然ですが、
分離発注だけをCMだと思っている建築関係者さんは勉強不足です。

実際、関わる機会が無かったとしても、
知らないなら聞いてるほうが恥ずかしいのでCMについて語らないで頂きたいものです。

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土地活用事例2

土地活用事例1


分離発注
2009/11/21 13:58|用語集TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費コストダウン
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
これまで、専門工事会社について何度も書いてきましたが、
ゼネコンと下請の関係に対し、一般の方々や現場を知らない設計事務所が幻想を抱いているようなので、
そもそも専門工事会社とは、どういう会社で、どういう仕組みになっているか実情を書いてみます。

現場で発注する工種を羅列していきます。
下記の○○屋のそれぞれが専門工事会社です。
・山留工事⇒山留屋
・杭工事⇒杭屋
・土工事(生コン打ち)⇒土工事屋・鳶
・型枠工事⇒型枠屋
・鉄筋工事⇒鉄筋屋
・鉄骨工事⇒鉄骨屋
・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋
・左官工事⇒左官屋
・塗装工事⇒塗装屋
・防水工事⇒防水屋(シール屋)
・木工事⇒木工事屋(置床屋、フローリング屋)
・金属工事⇒金物屋
・鋼製建具工事⇒サッシ屋
・木製建具工事⇒木建屋
・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋
・ボード工事⇒ボード屋
・貼物工事⇒クロス屋
・住宅設備工事⇒住設屋(ユニットバス屋、キッチン屋)
・家具工事⇒家具屋
・電気工事⇒電気屋
・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋
・エレベータ工事⇒エレベータ屋

と、なります。
そして、ある現場で、ゼネコンから、それぞれの工種の発注先が決まるとしましょう。
専門工事会社には、1次下請、2次下請、3次、4次・・・
と、あります。
専門工事会社は分家した更に下請や、付き合いのある所などに仕事を流していきます。
専門工事会社が請負ったら、どういう再下請体制で工事に望むかの書類や、
現場に来る可能性のある職人さんリストを提出します。

そして専門工事会社が、現場に実際、どの職人さんを送り込んで来るかは、
現場からの多少のリクエストはありますが、専門工事会社の都合で決まります。
専門工事会社は、職人さんを現場単位で、ある現場が終わったら次の現場へという風に手配します。
又、他の物件と職人さんが重なる場合は、2,3,4次のいづれかから職人さんを手配します。
ゼネコンから請負う時に既に2→3→4と話が付いているときもあるようです。
どうしても手配が付かない場合、応援という形で先に提出したリストに以外の下請会社から
当日、追加リストを手に持って全然違う会社の職人さんが来たりすることもしょっちゅうです。

一部上場ゼネコン3社と、CM方式の現場監督を両方経験しましたが、
どこのゼネコンも、どこの専門工事会社も上記のような手配の仕方は変わりません。
まず各工種の工事が始まる前に、担当者(番頭)を呼んで、
乗り込み時期や図面の打ち合わせをします。

現場監督も専門工事会社が職人さんを何人手配しているか、
何日で終わらせるかまでは確認しますが、誰が来るかまでは確認しません。
仲のいい親方(職長)が来るか程度は聞くことはありますが、雑談のレベルです。

そして現場監督が、工事中、どれくらい職人さんの顔と名前が一致しているかというと、
基本的に職長だけです(短期の工種の場合、名前を覚えるまでは怪しい職長さんもいます。)。
現場の打ち合わせや、指示事項は職長にします。
ある工種に用がある場合、
近くにいなければ「親方呼んで」といいます。
(生コン打ちの時は、慌しいので土工さんそれぞれに指示しますが。)

労働基準監督署もうるさいので職人さんが現場に初めて来る時に、
新規入場者教育というのを必ずやることになってますが、
この時に職長が誰なのか判明することも多々あります。
知っている職長さんの場合もありますし、知らない職長さんの場合もあります。

長く現場にいる工種の職人さんは職長以外でも、
顔と名前がわかる職人さんが出てきますが、ホンの一握りです。
毎日毎日入れ替わり立ち代り職人さんが来て年間2?5000人ぐらいは、
会うのに全員は絶対に覚えられません。

雑談はしても名前を知らない、聞かないこともあります。
監督は、名前の知らない職人さんは○○屋さんと呼びます。
ヘルメットの色や文字、格好や持ってる工具、風貌で、なんとなく何屋さんだか判ります。

知らない職人さんに指示を出せない現場監督なんていません。
殆ど知りませんから。
以前の現場で面識があろうとなかろうと、
その現場に入った職長と、きちんと打ち合わせをして意図を伝えていくのが日常です。
現場監督から言わせると品質管理は、
どんな職人がやった仕事であろうと何の関係も無いです。
駄目なら直させるのが仕事ですから。

一方、職人さんは、大概、時には1次下請の職人として、
時には4次下請の応援として、
色んなゼネコンの現場に出入りしてます。
色んな、ゼネコンの監督から指示を受けて仕事をしてきている
プロですから図面と工程表渡して説明すれば、わかります。

そして、もし、専門工事会社Aの職人さんが腕が悪かったり、
図面と間違えて工事をした場合、手直し工事というのが発生します。
タダじゃ、出来ません。
他の専門工事会社Bまで費用が発生する手直しの場合、
ゼネコンから、原因を作った専門工事会社Aに、
「差っぴき」という処分が下ります。
つまり、発注した金額から、手直し工事分の代金を差し引くのです。
何事もなければ全額もらえたはずの発注金額が一部、払われなくなります。
そしてAから差し引いた分の金額をゼネコンは迷惑を掛けられたBに払います。
嫌いな業者にはBに払う金額以上にAから差し引きます。
そうすると現場の利益が増えます。

ゼネコンから下請への支払は後払いですから、
専門工事会社としてみれば差っぴきは脅威です。

又、他の専門工事会社には迷惑を掛けなくてもAの内部で処理しても費用は発生します。

そして専門工事会社Aは、失敗した職人さんに対し、どういう処分をするかというと、
基本は、職人さんに払う金額から差し引きます。
そうすると、職人さんは生活できなくなるので、一生懸命やります。
専門工事会社もある程度予算に見込んだり、
職人さんの態度や温情で、肩代わりしているようですが。。。

職人さんの世界は厳しいです。

どんな仕事でも手を抜いたりすることはないですし、
腕が悪いと仕事が来なくなりますので、
日々、腕を磨く方法を探究しています。

これだけ、専門工事会社の内部でさえ職人が入り乱れている中で、
CMだから、初めての専門工事会社だから、
管理がキチンと出来ないなんて幻想はありえません。
その程度で管理が出来ないなら、元々の下請とやっても駄目でしょう。

分離発注でなければ施工上の責任の所在は請負契約をしたゼネコンにあり明確です。
妙な馴れ合いを好まない品質管理に自信があるゼネコンは、
新規開拓に躍起になっています。
「安くていい下請がいたらどんどん紹介して欲しい」
と言って来ます。

CMで検索すると分離発注のみをCMだと勘違いしている建築関係者もいるようですが、
本で読んだか何かで実態を何も知らないんでしょう。
ということで次回は分離発注について書いてみます。

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土地活用事例2

土地活用事例1

2009/11/21 03:44|用語集TB:0CM:0

       建設費          坪単価          土地          有効活用    

 

今回は建設費の坪単価について順にご説明していこうと思います。
まず、一口に坪単価と言っても、分母の面積を何にするかや、込みの金額、接道してる道路の状況、支払条件によって、全然違います。

分母が施工床面積の場合
良くゼネコンが出す坪単価で一番安くなるのが、
一番、分母が大きい施工床です。
賃貸住宅の場合、バルコニーや外部廊下は法的な面積に含まれませんが、
これらを含めて分母を大きくすると、施工床は一見安く見えます。
ルーフバルコニー(大きいバルコニー)がある場合など建設費は防水工事ぐらいしかかからないのに
面積が大きいので、施工床に含めると、建設費の坪単価は凄い安く見えます。

分母が法床面積(延べ床)の場合
内部廊下等を含んだ建築基準上の延べ床面積で割った坪単価です。
金融機関の積算評価は法床を使っています。
ある金融機関の積算評価では、
RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。

分母が容積床面積の場合
賃貸住宅の場合、容積率の緩和で、共用廊下やエントランスは
容積計算面積に不参入となります。

分母が専有床面積の場合
実際に賃貸で貸してる部分の面積などプランにもよりますが、
容積床の94%?85%程度の面積でしょうか?

建設費の坪単価は高い順に、
専有床>容積床>法床>施工床という順になります。

あと、良くあるのが、杭、外構別途という奴です。
ゼネコンの言い分とすれば、杭は、地盤によって違うので別途としたがります。
これを別途とすると安く見えます。
外構に関しては、ファミリーマンション等の外構に凝り始めるときりが無いので
こうしているのかもしれません。
賃貸マンションの外構費は大した額じゃありません。
ハウスメーカーとかは色んな物を別途(オプション)としている所も多いようです。

またマンション系では各住戸の専有面積、例えば一部屋20平米にするのか、
40平米にするのか75平米にするのかによって全然違ってきます。
細かく区分けすると、床面積あたりの
壁の量、電気設備、給排水設備、キッチンやユニットバス等の住宅設備設関係が増えるので、
各住戸の、面積が小さいほうが坪単価は高くなります。
ALL20?>ALL40?>ALL75?
といったぐあいです。

またワンフロアーの戸数や物件の規模によっても変わってきます。
例えばワンフロアーに2戸の塔状物件とワンフロアーに5戸の物件では
5戸の方が断然安いです。
ワンフロアー2戸とかで上に階数を積みすぎると
工期も延びるので監督や職人の人件費分は値上がりします。
当然、小さい物件より規模の大きい物件の方がスケールメリットもあります。

じゃあ一体相場は幾らなんだよ?と、
言いたくもなると思います。

仕様や時期、様々な要因により坪単価は変わるので
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいのですが、
「それじゃー折角読んで頂いたのにあんまりだ・・・」
と思い、kkenji1が前の前会社で所長として施工した時の建設費の坪単価を書いてみます。
(この時のそれぞれの単価がkkenji1の頭の中の基準です。)

時期:2006年2月末契約
場所:東京都有名商店街のど真ん中
構造:RC5階建(1階RCラーメン構造、2-5階RC壁式構造)
法床:800?
用途:1階店舗185?、2?5階共同住宅15戸(1戸平均32.42?)
請負金額:1億1800万円(杭、外構費含む、消費税別)
法床坪単価:48.75万円
仕様:賃貸マンションとしては上の下
車両:中型車両
見た目:軍艦みたいな、かっこいい建物です。

内見に来ていた若い女性が「すごーい。どこのデザイナーが設計したんだろーー」
と言っておりましたが、残念ながら、近くを小汚い格好でうろついていたkkenji1デザインです(笑)
(因みに、前の前の会社は経営者が我侭すぎて、
ありえないぐらい人の出入りが激しいので、とてもお勧めできません。)

建設NAVIの建設費指数を見ても2006年2月末≒2009年10月と同じぐらいです。
0910_01.gif

ここの物件を一緒に施工した安くて良い専門工事会社(下請)は全て引き連れてきてますので、
建設費が落ち着いてきた今なら同じ場所に同じスペックで作れば似たような金額で出来ます。

ディベが開発する場合は、エントランスが全て石貼りだったり仕様はそれなりですし、
支払条件が悪かったりで若干割高ですが、
25平米程度のワンルームであれば
1戸当たり800万?900万(建設費の専有坪単価110万程度)
75平米程度のワンルームであれば、
1戸当たり1650万?1800万程度(建設費の専有坪単価75万程度)で考えます。
ディベは実際に売れる部分の、専有床の単価や1部屋当たりの単価で考えることが多いです。

又、ディベへの融資はプロジェクト融資(2‐3年の短期融資)で、
会社の与信と分譲による利益を主に見られるので、あまり積算評価という考え方はしませんし、
分譲による利鞘が稼げそうなエリアを狙い、高級感を出して、より高く売ろうとします。

話が横道に逸れましたが、
1部屋当たりの面積が大きいほうが坪単価が下がることはご理解頂けましたでしょうか?

賃貸マンションを新築で開発する場合、基本的に1戸当たりの面積を細かく区切った方が、
面積当たりの賃料が上がるので利回りは、どんどん良くなるのですが、
金融機関の0年目の建物の積算評価は、RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。
つまり、新築でフルローン近くで開発するには、
路線価より安い土地を探してきて、59.49万/坪(法床)以下でで作ればいい訳です。


金融機関から融資を受ける場合は、ちょっと利回りが落としてでも、
金融機関の積算評価(床面積×幾ら)の逆手をついて、
設費の法床坪単価が落ち着く1戸当たりの面積にした方が良さそうです。

数年後に売却する場合でも、積算評価に沿う建設費で開発しているので、
開発原価(借入の残金)より値下がりする率は下がるはずです。


kkenji1に与信があって新築賃貸マンションを開発できるのなら、きっとこうします。
城東、城北、都内のちょっと西や、大田区の外れ、川崎、横浜などディベと競合しないエリアで
大通り沿いの路線価がそこそこ高そうでワンフロアー5戸以上建つ土地を探して、
27??32?ぐらいのそこそこ賃料が取れて、且つ、
積算評価ぐらいの建設費になるようにプランを調整して融資を引っ張ります。
そこからコンストラクション・マネジメントを駆使して建設費を徹底的に下げるのが最強でしょう。

1戸当たりの面積を小さく区切った方が、
新築賃貸経営には有利というのが常識となってきましたが、
金融機関の積算評価を考えると、
実は、そうでもないんじゃないでしょうか理論を展開してみました(笑)
単純に、収益還元法で評価してくれる金融機関が増えれば、
また違うんでしょうけど。

地価も建設費も落ちてきた昨今は、新築開発は実は狙い目だと思います。
新興大家さんの中古物件の購買意欲は旺盛のようなので、
そうは中古物件は落ちないでしょうし、競合の少ない新築賃貸経営なんて如何でしょうか?

kkenji1も買えるのならば買いたくてたまらず、
与信以外のノウハウは全て揃っているのですが、
与信が出てくるのは何年先の事やら・・・(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1

坪単価(用語集3)

2009/11/19 00:31|用語集TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

用語集2ということで、今回は、このブログでも数回使っている
建設費の「支払条件」について書いてみます。

字の通り、お施主様からゼネコンへの工事代金の支払の条件です。
(ゼネコンから専門工事会社への支払でも使います。)

建設費の「支払条件」で代表的なものに
?出来高払い
3‐3‐4(サンサンヨン)
10‐10‐80(テンテンパー)
10‐90(テンキュー)
0‐100(ゼロヒャク)

というものがあります。

順に、ご説明していきます。
?出来高払いとは、
工事の進捗に合わせて、各月の締め日(月末が殆ど)までの、
現場で終わった部分の工事代金を計算して請求書を発行し、
30から60日程度の期間内に順次、工事代金を払っていく方法です。
最も商取引上、建築主とゼネコンとのバランスが対等な支払方法です。

工事が終わった部分の下請への支払をお施主様から頂いた金額の中から、
払っていくという考え方です。ゼネコンも喜びます。

次に3‐3‐4(サンサンヨン)
これは着工時に30%、上棟時(躯体工事が終わった時)に30%、竣工時40%
払っていくという考え方で、
毎月の払いが、煩わしいと思う方はこちらの方が良いかもしれません。
?と同様、ゼネコンは喜びます。

次に10‐10‐80(テンテンパー)
着工時10%、上棟時10%、竣工時80%
です。かなりゼネコンには不利です。

10‐90(テンキュー)
着工時10%、竣工時90%
かなりゼネコンには不利です。

0‐100(ゼロヒャク)
着工時0%、竣工時100%
もの凄いゼネコンには不利です。滅多にお目にかかることはありません。

この条件にゼネコンが応じるのは基本的に定期的に仕事の出てくるディベです。
一般的に、ディベは分譲又は1棟売りで、
「売れた代金から工事代金を払う」という考え方です。

しかしゼネコンとしては下請への支払は2ヶ月?長くても数ヶ月程度しか待ってくれませんから、
ゼネコンは、工事期間中に発生する下請への支払を立て替えるのです。
多くの場合、メインバンク等から運転資金として借り入れを起こします。
その分の金利は工事代金に上乗せされます。
3億の工事で1年間3%で借りたら900万だから結構な額です。

更にサイトという言葉があり、
工事が終わってからサイト90日、120日といった風に、
この期間まで残金の80%以上を支払われない条件や、
手形を発行したりする条件も加わったりします。
(中には預かり手形という気休め手形を発行する場合もあります。)

景気がいいときは、ゼネコンも気軽に応じていました。
対ディベへの営業は、挨拶さえきちんとしていれば、
定期的に物件が出てくるので見積もりに参加するのは楽ですから。

しかし景気が悪くなるとゼネコンは、なかなか応じてくれません。

お施主様がゼネコンの与信を気にしているのは当然として、
ゼネコンも建築主の与信を見ています。

kkenji1が幾らゼネコンとお付き合いしていても
kkenji1のマンション計画を工事してくれるゼネコンなどありません(涙)

???の条件では建築主の与信が相当なければ見積もりすら応じてくれません。
相当というのは絶対に潰れないと思われる財閥系ディベクラスをイメージして頂ければと思います。
この条件で工事を請負うぐらいなら何もしないで寝てるほうが良いという
ゼネコンも結構います。
そもそもこの条件だと、今は金融機関も運転資金を中々融資してくれないでしょう。

仮囲いをして、未だ着工できていない土地が皆様のご近所にあるかもしれませんが、
そんな理由があるのです。

工事代金の80%以上が支払われない可能性がありますから。。。
払われないと大騒ぎです。
ディベは本物の手形を出さない限り、
「売れたら払いますよー。ちょっと待ってください」と、ずるずる行こうとします。
ゼネコンは工事代金を回収するために最後は建物を差し押さえにかかります。
ただ、土地の一番抵当は、普通、金融機関が取ってますから、かなり難航します。
あんまり、ずるずるいかれすぎてゼネコンの体力の限界に達すると倒産します。

去年はディベがバタバタ倒産しすぎたので、金融機関の対応も間に合わず、
ゼネコンも、資金繰りが行き詰まり、かなりの数が倒産しました。

今は緊急経済対策でゼネコンへの支払を一時、
「まつづくり融資」等で、
政府系金融機関がディベへ立て替えて融資し、ゼネコンに工事代金が払えるようにしているので、
嵐のような連鎖倒産は一旦止まっています。

着工できないんじゃあー更地のまま売ればいいじゃん。
と思われるかもしれませんが、
そうも簡単にいきません。。。

ディベは普通、土地を融資を受けて買っていて、
土地代は土地決済時に元の地主に払ってます。

金融機関に借りた金額を返すには買ったとき以上の金額で、
更地で転売出来ればいいのですが、
あいにく今は買ったときより間違いなく下がっていますから、
売るときは抵当権を抹消する為に、
差額は会社の金庫から出さないといけません。
金庫にお金がない場合は金融機関に諦めて貰って、
ある程度の額で抵当権抹消してもらう交渉が成功すれば、
その額で売って一瞬だけは窮地から逃れられます。
仲介の方から、そんな物件のお話は良く頂きます。

そんな上手い話が長続きする訳も無く、その後の融資が止まるので、
残戸を売りながら負債を圧縮し、ずるずると縮小し静かに倒産していくところは、
まだまだ出てくると思います。。。

と、支払条件から随分、暗い話になってしまいました。。。
一般法人や、個人のお施主様は、出来高払いor3?3?4で考えておけば間違いないです。

そうは言っても、最近、上手く切り抜けたディベさんチラホラ新規に土地を購入し、
着工し始めています。
ゼネコンも昔から取引があって今尚、土地を買えて着工出来るディベは、
生き残ったと思って請け負う場合があります。

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土地活用事例2

土地活用事例1
支払条件
2009/11/16 02:15|用語集TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費ブログをご覧になって下さる方々から
単語が難しいという声が多数上がっているとのことなので、かなり反省しております。

建設業界にどっぷり浸かっていると、
当たり前と思っていた事が、一般の方々には意味不明なことなのかもしれません。。。

ここで、建設業界の実情を踏まえながら用語説明をところどころしてみようかと思います。

今回は、「設計事務所」です。
だれでも一度は耳にしたことはある、設計図を書くところです。
口の悪い現場監督には「確認申請屋」と言う方もいます。

主な業務は、基本的なプランを纏めること、確認申請を通す事、現場が始まったら監理をすることです。
確認申請とは、姉歯事件で民間の確認審査機関のイーホームズが有名になりましたが、
建てる前に、設計図を確認審査機関が法的に問題ないかチェックし
図面が合格すると確認済証というのが発行されます。
これを通すと設計事務所の気分は半分以上仕事終わったーと内心は思っています。
後は、現場が始まったら、現場に行ってまったりムードの中、監理業務をしていきます。

そして設計事務所には大きく分けて、
アトリエ系、組織系、ゼネコンの設計部、町の設計事務所さん等があると思います。

アトリエ系とは所長が建築家を名乗るデザイナーチックな設計事務所です。
有名な建築家さんから、自称建築家さんまで、デザイナーとしての
価値を高めようとする設計事務所です。

大学に入ると、設計の授業はアトリエ系の建築家が教授だったり講師として招かれ、
幅をきかせているので建築家嗜好の学生が一杯増えます。

所長+スタッフというところが多く、
スタッフさんは夜遅くまで、模型を作ったりしています。

スタッフさんの労働環境は最悪のようです。
時間は無制限はしょうがないとして、給料は最初は10万貰えれば・・・
というレベルのようです。
塾講師や家庭教師などバイトをしながらなら生活している方も結構いるようです。
実家が設計事務所とか裕福だとか、余程好きじゃないとやってられません。

所長の作品をスタッフが作る手伝いをするというイメージです。

設計に対するコダワリは尋常ではありませんが、
出来れば予算が無限大にある方が、
色んな事を試せると思っている方が多いように思います。
予算の都合から自分の思い通りに作れなかった物件は作品リストから削除することもあるようです。

ついでに施工屋泣かせの無茶な納まりを平気で書いてきます。
目立たないと有名になれませんから・・・特注の中の特注を選んだり平気で書いてきます。
建築家さんに作って貰いたいなら、本屋に
「新建築」という雑誌が置いてあるので、
そこでお気に入りの建築家さんを探してみては如何でしょう?

次に、「組織系」です。
代表的なのは、日建設計、日本設計、久米設計、松田平田設計・・・等などですが、
数名程度でも組織系というところもあります。
デザインに対するコダワリは、アトリエ系程強くはないと思われます。
センスは会社や担当者によると思いますが、コスト意識はアトリエ系よりは強い気がします。
基本的に奇抜な物を作って目立とうとかそういう考えはありません。
事務的に業務をこなすといったイメージでしょうか?
マンション専門、病院専門、工場専門・・・の設計事務所等も組織系に属すると思います。

アトリエ系と組織系の中間ぐらいのイメージの設計事務所も勿論あります。

次に、「ゼネコンの設計部」
設計施工でお任せと言われた時に、自社の設計部に図面を書かせるためにあります。
大手の中には、契約社員とかで外部から人を雇ったり、
図面作成を外注して社員は図面のチェックを主にしたりしているようです。
ゼネコン設計部を使うと施工の受注に有利になります。
ただ、この図面がいい加減だと、自社の現場監督にボロクソ言われます。

最後に、「街の設計事務所」
街に根ざして、地元の工事を設計される所です。
接したことが無いので、
詳しいことは良くわかりません。

設計事務所にも色んなタイプがあり、
全ての設計事務所が、それぞれ考え方や取り組み方が違うように思えます。

普通のイメージだと設計事務所はお堅いしっかりした所というイメージがあるようですが、
中には、とんでもなくグウタラ&適当で良く監理業務をやってるなという所もあります。

工期が遅れる等の大半の原因は、実はこういう設計事務所に当たって、
現場の段取りが思い通りに進まないからというケースがあるんじゃないですかね。。。

良?く考えて設計事務所選びをして下さい。
首都圏で見つけるのが大変でしたら、
物件に最適な設計事務所をご紹介いたします。
お気軽にメッセージお願いします。

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土地活用事例2

土地活用事例1


2009/11/12 13:57|用語集TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

最近、建設費で追加工事の査定のお問い合わせが
幾つかあったので、定例と追加工事について書かせていただきます。
(基本的に当事者同士のお話なので一般的なアドバイスはしますが
首を突っ込むことはしないので悪しからず・・・)

建物を作っている途中、
2週間?1ヶ月程度の頻度で定例というものがあります。

内容は、建築主、設計事務所、施工会社が現場事務所等に集い
工事の進捗状況の報告、
色、仕様の決定、
施主の新たな要望などを確認・調整したりします。

現場監督や職人さんが気持ちよく仕事ができるように、
新たな要望がある場合には、なるべく早めに伝えてあげましょう。

そして、この場で建築主は注意しなくてはならないのが
新たにああしたい、こうしたいという要望が出てくる場合
必ず見積書を提出させ費用を把握するということです。

現場監督も忙しいので直ぐには出てこない場合もありますが、
工事中に見積書が出てこないと、後で纏めて
ビックリするような金額の追加工事が出てくることもありえます。

意図的にはぐらかせて出さない施工会社もいますが
必ず出させることです。

少なくとも、変更した部分の工事をやる3週間前には
見積書を提出させ、採否を迅速に決めましょう。

そして採否を決め、その見積書でやると言ったのなら、
その言葉を反故せずに、その金額をきちんとお支払いしましょう。

施工会社は工事中の変更について、
建築主を信頼し、金額変更があっても再契約など取り交わすことは
滅多におこないません。

設計事務所は、基本的には聞いているだけで、
追加工事の金額には興味がない場合が多いです。

施工会社もギリギリで仕事をしているので、
筋の通っていないことには反発してくるでしょうし、
一度、信頼関係が崩れると、建物を引き渡さない、鍵を渡さない、
アフターの対応が悪くなることもあります。
お互いに気持ちよくプロジェクトを終え、気持ちよく建物を使う為には、
信頼関係を自ら崩すようなことは事は控えましょう。

kkenji1が新人だったころ、あるゼネコンの所長が口を酸っぱくしておっしゃっていたのが、
「下請けに受注させるまでは、徹底的に叩け。
そして、受注させて工事が始まったら、
下請けが気持ちよく工事ができるように全力を尽くせ。」
ということです。

これは建築主とゼネコンの関係においても同じことだと思います。

kkenji1もコンストラクション・マネジメントを行った現場の定例に出ますが、
追加工事に関しては、建築主のデメリットになるようなことはさせませんが、
基本的には中立です。
建築主に悪知恵をとかは行いません。

現場所長をやっているときに嫌な思いをしてますから。

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国境なき医師団 一日100円

2009/09/12 15:02|用語集TB:0CM:0

       建設費          概算          土地活用          コストダウン    

 

建築主が新築で建設される場合
当然のことながら建設費を含めた事業計画を立てなくてはなりません。

そこで坪何万円ぐらいが相場か、総額が幾らになるのか?
ご興味を持たれることでしょう。

一般の建築主様の場合、大体のプラン、ボリュームチェックが決まったら、
設計事務所や知り合いなどのルートから、
幾つかのゼネコンに概算見積りを依頼することがあります。

建築主も建設費を知りたいでしょうし、設計事務所も建設費を知りたいところです。

概算見積を依頼されたゼネコンは、どういう気持ちで対応をするかというと
「本見積りに参加させてもらう為の営業」
です。

お声が掛かって概算見積をすれば、正式な見積図面が出来た時に少なくとも
本見積りに参加できます。

概算見積で受注が決まることなど、まずありません。
そもそも概算見積では、構造図もないですし細かい部分が判らないので、
本気で見積りができる訳ではなく
なんとなく想像上で建設費を見積っているのです。

この時、ゼネコンが本当に思った通りの金額を出すでしょうか?

ここで思った通りに出してしまったら、このゼネコン高い?と思われて、
本見積りに参加できないかもしれません。
気持ち安く出したい気分になります。
人間のやることですから。

建設費が、あんまり外れすぎると、かっこ悪いですが、
「仕様・数量が決まってないので、あくまでも概算です」と言い訳のできる範囲で、
思ったより、少しだけ安く出したいという気持ち判りますよね。

ゼネコンにとっては、
概算見積=本見積であることは何のメリットもない全くの別物です。

事業計画を組むときは、概算見積金額より、
少なくとも1.05倍、余裕をみて1.1倍程度は考えていた方がいいかもしれません。
想定より安い分には、悪いことはないですが、高いと困りますので。

コンストラクション・マネジメントをやる場合でも、
概算をすることもありますが、基本的に仕様を変えずに10%以上安くできるというのは、
あくまでも一般の本見積の最低額等、相場との比較です。

kkenji1もRCの賃貸マンション等は良く取り扱っていて判り易いので、
大体の相場勘をお伝えすることが出来、大きな狂いはないと思いますが、
正式の見積図面が出て単価×数量を全ての項目で入れていかないと
実際幾らで出来るか正確な数字までは判りません。

仕様をちょっと変えるだけでも、かなり変わってきますし、
建設物価の変動や、規模、階数、ワンフロアーの戸数、道路の状況、地盤の状況によって変わってきます。

これは、どんなゼネコンの見積担当者でも同じだと思います。
同じ時期に同じ条件の建物は2度と存在しないのです。

もし、概算見積で組んだ予算を本見積金額が超えてしまって、
お困りの場合、お気軽にご一報下さい。

10%程度でしたら御予算に合うようにしてお見せします。

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国境なき医師団 一日100円
2009/09/10 00:32|用語集TB:0CM:0

       建築家          建設費          コストダウン          土地活用    

 

建築家と聞きますと皆様どのようなイメージが沸くでしょうか?

私の元々のイメージですと。。。
協奏曲で木村拓也と田村正和が演じてた
設計に情熱を燃やす方々

誰でも知るような有名な建築家さんだと
丹下健三、安藤忠雄、磯崎新etc・・・

そんな感じでしょうか???
「建築家」
まあ響きはカッコイイですね。

毎年、建築学科に入学される方の多くが
まずは、建築家になりたいと思って建築を勉強します。

そして、その中のホンの一握りの方が、夢を追い続け、
アトリエ系と呼ばれる設計事務所の劣悪な雇用環境に耐え、
独立することによって建築家を名乗る訳です。

しかしですね・・・独立したからと言って彼らが、
建設費、コストについて詳しいかと聞かれたら、
「そんなに詳しくはない」というのが、正解でしょう。

建築家は建築の事なら何でも知ってると思われる方も多いかと思われますが、
聞かれれば、
「施工、建設費、コストについては、そんなに知らない」
とお答えします。

建築家として幾らデザインセンスが有ったとしても、
建築家が建設費の見積もりを取るのは、施工者であるゼネコン、工務店です。

誰が建設費、コストについて詳しいかと聞かれれば、
「施工者が詳しい」
というのが正解です。

幾ら建築家に力が有っても、コンストラクション・マネジメントをやらなければ、
建設費は大体、施工者側の相場で決まります。
当たり前のことですが建築家が幾ら施工者にその値段でやってくれと言っても、
利益が出て、出来る金額じゃなければ施工者は請負いません。

そもそも、建築家は自分の思うコンセプトをデザインして「作品」を作りたいのです。
それで建築家仲間と「作品」について批評をし合う。

私が感じた建築家の方々の「作品」の評価基準には、建設費に関することなんて、
殆ど無に等しく、「都市とどう関わるか」「人間の暮らしとは」「素材とは・・・」「光とは・・・」
等等、永遠と語らわれています。

私は、麻雀ばかりやっていた駄目学生だった為、
「都市とどう関わるか」とか「人間の暮らしとは」とか全然興味が無く・・・
結局、学校で習ったことなど全然役に立たずに現在に至っています(笑)

基本的に建築家の方々は自分のコンセプトを「作品」として仕上げやすくする為には、
予算があればあるほど嬉しい方々ということをまず頭の片隅に入れてください。

前置きが相当長くなりましたが、賃貸経営をする中で、
設計事務所を選定する際に、建築家を名乗る方を選ぶことによる
メリット、デメリットを考えて見ましょう。

メリットは、普通より、かっこいい建物が出来る!!!
基本的に、「作品」ですから、それなりの見た目の物が出来るでしょう。
友人に内覧会などされようと思っている方々は鼻が高いかもしれませんし
建築主も建物に愛着も沸くかも知れません。

デメリットは?
建築家は、基本的には普通の素材を使いたがりません。
納まりもお金の掛かる、特注の納まりを書いてみたりします。
割高にはなっても割安になることはないでしょう。

それで賃料が上がって元が取れればそれでいいですし、
逆に施工者側の意見ばかりを聞くと、とにかく安くと
「センスの欠片もない建物」
になってしまうこともありますので、要はバランスですが・・・

建築主が建築に興味があり、予算に余裕があるならパトロン的な気持ちで
建築家に頼んでみるもの良いと思います。

kkenji1だって、ほんの一瞬だけ建築家を夢見ていたので、
センスの良い建物に関わりたいという気持ちもありますし、
予算があうなら出来るだけ建築家のコンセプトを残しながら建設費を調整するのも楽しいです。

もしkkenji1に資産があって新築するなら建築家に大量に案を出してもらって・・・
自分で建設費を調整しますが・・・相当、楽な客になりそうです(笑)

建築主が建築に特に興味がなく不動産投資を、株やその他の投資と同じように、
資産形成の手段と考えているのなら、
ディベの仕事をやるような設計事務所が最適かもしれません。
コスト予測で大きなミスをすることはないと思われます。

最後に、以前書いた見積ろうにも口答の現地説明が無ければ、
図面を読み取れない「想像力を膨らませて読む設計図」を書く建築家さん。

5000万の予算より建築家さん側のゼネコンの見積りで2800万もオーバーされて・・・
CMでやる直前に、お施主さんが嫌になって転売してしまいました・・・
見知らぬ仲介の方が日曜の雨の中、丸一日物件の前に立って奥様を口説き落としたようで
噂に聞いた「感動営業」です。不動産屋恐るべし(笑)
kkenji1は、CMやる気満々だったのですが、「あーあ・・・」
という感じです。
この建築家さんセンスはあるんでしょうけど、
そもそも人の話を聞いてるのかと思われるほど予算から外れ過ぎです。
あまりにもコストに弱い建築家さんは困り者ですね・・・

想像上ではなく、きちんと見積れる図面があれば、
どのような設計事務所さんの物件でも仕様をそのままでも、
10%以上の建設費は削減できます。

必要であれば建築主の方針に基づき、予算に合う様に仕様調整もします。

たまに「予算を無視して作品作りに邁進する」建築家さんに遭遇することもありますので、
設計事務所の選定にはご注意を。

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国境なき医師団 一日100円
2009/09/06 22:01|用語集TB:0CM:4

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