建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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カリスマ大家さんのジェービルさんのホワイトベース(物件名)
内覧会とリフォームセミナー&懇親会に行ってきました。

まず内覧会の感想から。
さすがジェービルさんです。

バイク置場の設定に驚きました。
バイカーの世界は良く分かりませんが、
入居者以外からも趣味に没頭するバイカー向けに、
専用バイク置場として募集をかけるようです。
ご購入された建物の形状上、ピロティの使い方が難しいので、
投下額も少ないし、バイク置場いいと思います。

室内は、噂に聞いた、せんた君(ななんと、キッチンの中に洗濯機が入ってます)の
実物を初めて見ました。
新築では設計段階から洗濯機置場を確保しますが、
リフォームで洗濯機置場のスペースがない場合悪くないと思います。

それから流行のアクセントクロスを使われたり、
照明や鏡をイケアで買われて付けられてました。

クロス自体、そんなに高いものではないので、
一面色をかえると部屋の雰囲気変わりますし
ちょっとおしゃれな照明が入居前から付いてるのも良いかもしれません。
(退去時に持っていかれなければ・・・)

その後、リフォームセミナーです。
リフォームプロデュース会社の社長さん
話すの上手いなーという感想です(笑)

「東京で建設削減をし、新築RCで表面利回り10%越えを作る」
セミナーの参考にさせて頂きます。
というか、取り合えず前にチラッと書きましたが・・・
いつ頃になるんだよ・・・と、お思いでしょう(汗)
え・・・いない・・・?

そのうちです!

イメージとしては、ほとんどしゃべりませんから(笑)
セミナーですから少しはお話しますが・・・
半分近く、ひたすら収支計算演習です(謎)
簡単な例題から、ある程度のイメージが湧くレベルまで演習です。
電卓と、最終例題用に土地情報を一つ以上お持ち下さい。

今まで新築RCの収支計算をされた事のない方は、このブログで10%と書いてあるし、
東京でRC新築10%を簡単に出来ると思われてるかもしれませんが、
ここ数年間で収支計算をやられた経験のある不動産業者は最初はブッタマゲます。
ワンルームディべは全体で7%台で作って区分で5%(一時期4%台)で売りますから、
どれぐらい難しいかはご理解頂けるかと思います。

もちろん今の地価と建設費の、下落状況を加味し、
コンストラクション・マネジメントをやれば出来ると
確信があって書いてる訳ですが

ディべと競合しないエリアで、利回り出易い土地を目利きして、且つ、
建設費もコンストラクション・マネジメントで、
がっつり交渉しないと難しいですから。

と、いいつつ、大家さんから見れば簡単そうに作ってしまいますがね(笑)

どんなイメージかは東京でRC新築表面利回り10%超えるために
の記事をご覧下さい。

あ・・・

かなり話が脱線しましたが、セミナーの後、懇親会がありました。
殆どの方が大家さんで、何度も懇親会等で会われているようで、
お知り合いの方々と盛り上がっていらっしゃいました。

kkenji1は、スーツで行ったのですが、
「この人、誰やねん」
てな感じでしたwww

初対面の方に、あんまり建築のマニアックな話をするのもどうかな。。。
と思い、名刺交換だけさせて頂き、
大家さん達の不動産投資の話を聞いていました

名刺に、このブログのURL書いてるんで・・・
覗かれた方はマニアックぶりに呆れられてるかも知れません(苦笑)


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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/27 00:52|リフォームTB:0CM:0

       建物          診断          土地          有効活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
昨日、とあるセミナーでお知り合いになった
建物赤外線診断の
アーキテックの金沢社長←クリックお願いします。
にご来社いただきました。

赤外線診断とは建物を特殊な装置で撮影すると、
漏水の原因・箇所やタイルの浮き等が、視覚化できる画期的な技術です。

例えば、写真のような建物を撮影すると・・・
PhotoBifoAfuta3.jpg

水分を含む箇所が冷たく青く映し出されます。
PhotoHouseDiagnosis.gif

この画像を元に、漏水箇所を突き止められます。

PhotoBifoAfuta2.gif
そして、これを手直しすると、均一な温度の画像になります。

漏水は、建築屋が目視で見ても
なかなか箇所や、原因が特定できません。

だって目視ですから・・・
建築屋だって特別な視力を持ってるわけじゃ有りませんし温度差なんて判る訳ありません。

しかし、外部から目視で見ても判らなくても現実的に水が入れば
木が腐ってきたり、
鉄筋が錆びてきたり、建物の寿命がどんどん短くなってしまいます。

表面材を剥がして内部を確認すると木が腐っていたなんて
テレビや雑誌でも良く聞く話ですよね

この技術を使えば一瞬で何処がどう悪いのか判ります。
早め早めに対応していけば、トータルでの直すコストも削減できるでしょうし、
建物を長く持たせることも可能になると思います。

又、中古物件を買うときも瑕疵が特定できたり、
色々と便利だと思います。

費用は木造の解析だと7万5千円
マンション等でも12万5千円程度とのことです。

思ったより、お手頃なお値段ですし、
漏水やタイルの剥離は日常生活に直接影響してくるので、
建物を長持ちさせる為には一度見てもらうのもいいかもしれません。

kkenji1も若かりし頃、とある県庁のタイルを屋上からのゴンドラに吊るされ、
指揮棒みたいなタイル検査用の棒を使って1枚づつ永遠と叩いて
剥がれているかどうか音を聞き分けていたことがありましが、内心
「どんだけローテクなんだよ・・・」
と思っていました。
こんな画期的な技術があれば無駄な時間を過ごさなくても一瞬でわかります。

ご興味あれば、↓のアーキテックさんの、
メールフォームから直接お問い合わせしてみて下さい。

kkenji1も何かあれば使ってみたいところです。
まずは、実家の調査からですかね(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/19 06:22|リフォームTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
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前回お話した6000万のリフォームの物件
お話を伺いに先日、売買仲介でお世話になる師匠の下に・・・
(師匠が先日、仲介したと話されていた物件です。

まだ設計図は煮詰まってないようですが、
大体のイメージは掴めました。

師匠が、どうも出来レースの破壊に走ったようで、
コンストラクション・マネジメント(CM)使いである私達の存在を設計事務所に伝えたようです。

すると・・・設計事務所のプライドか?
設計事務所更に相見積も取る。
私もメーカに言えば安くなると言い出したようです(笑)

言えば多少は安くなるでしょうけど設計事務所は直接の発注者じゃないですからね。。。
直接の発注者である専門工事会社にメーカーと交渉させ
更に専門工事会社と直接交渉できなければ極限までは落ちません。

小学生と腕相撲するようなものですが、これだけでも私達の存在価値があると感じ正直嬉しいです。

まあーこの物件に関しては、
もともと設計事務所の相見積と勝負させて頂くつもりだったのですが
きっと、安いから悪いとか文句言ってくるんでしょうね。

スーパーゼネコンの下請専門工事会社を徹底的に注入していきます。
楽しみでしょうがないです。

私達が一番心配しているのは、品質ではなく
ゼネコン工務店与信です。

勿論、建設業に携わる会社が倒産してしまうことは、
最も胸の痛むことですし、
与信の無い会社を建築主様にご紹介し安くあげることでFeeを多めに頂こうという考えは
毛頭無いのですが、
CMに参加頂き、ご紹介した会社が2年後、10年後に存続しているか
ということについては
「絶対に大丈夫です!!!」
なんてことは
口が裂けても言えません。

銀行であっても3ヵ月後のゼネコンの与信が読みきれないこのご時世、
10年後に絶対に存続しているだろうと言い切れる会社は
清水、大成、竹中、鹿島、大林ぐらいです。。。

今、建設業で余裕で居られるところなど存在しないと思います。

建築主様とご相談の上ですが、
小規模な物件であっても頭を2社組み込む等
リスク分散についても検討しなければならない嫌なご時世です。

早く景気が良くなって欲しいものです。

そして今の教訓から景気がいい時において建設費を上げすぎないことです。



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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/14 22:10|リフォームTB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

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不動産仲介の師匠から
ご連絡を頂いた。

内容は、上得意先の社長が家をリフォームしようとしているらしい。
(師匠が最近仲介されたと聞いてた物件です。)
で・・・設計事務所ルートで相見積取ったら6000万

この社長様、億万長者の方らしいですが、
納得いかないものにお金を払いたくは無い。
流石でございますといいますか、あたりまえのことであるが・・・

師匠の話では、
設計事務所の出来レース
とのこと。

どうも建築主がお金持ってるのを良い事に
ぼったくろうとしている感が伝わってきます。

しかも、この設計事務所、
建築屋なら誰でも知ってるような
建材メーカーを知らないらしく・・・
役不足だから事務所チェンジも念頭に入れてるらしい。

まあ・・・社長様のお家なので結構良い材料使っているんでしょうけど
戸建6000万のリフォームってどんなもんなんでしょう。

取りあえず、これまでの経緯と図面を頂きに月曜お伺いしてきます。

あっ、これまでゼネコン・ゼネコン言ってきたので
コンストラクション・マネジメントでは大きい仕事しかやらないと思われていた方多いと
思いますが、
戸建業者さんの多棟現場とか、注文住宅とか普通にやってますので!!!

世間では戸建業者さんの単価相当厳しいと言われているようですが、
CM使いからしてみれば全然余裕なんですよね・・・

建設費と名前の付くものでしたら、戸建からマンション、工場、病院、商業ビル、オフィスビル、各種改修工事・・・
と、土木やタワー系建築物以外は、何でも削減できます。


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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/12 16:17|リフォームTB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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