建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
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建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。

建築主が建設費をコストダウンする上で、
一番肝心なテクニックはコンストラクション・マネジメントを導入することです。

VE・CD等は普通に見積ってもゼネコンがある程度は、やってくれます。
これだけの為にコンサル会社を入れる意味は余り無いように思います。
(これだけのコンサル会社も一杯あるようですが・・・)

ただし、建築主が折角コンストラクション・マネジメントに興味を持ち導入しようと思っても、
上手く導入まで進まない場合があります。

例えば設計事務所や管理会社などが妨害・反対してくてるケースが考えられます。

何故なら彼らにとってはコンストラクション・マネジメントを導入し、
建設費をコストダウンすることに全くメリットがないと感じるからです。
少なくとも、彼らの収益になることはないでしょうし、
場合によっては、あてにしていたゼネコンからの紹介料が入らないということもあります。

設計事務所によっては、全くコンストラクション・マネジメントという存在を知らなかったり、
間違った理解から、
「自分はこれまでずっと、そんなやり方やったことないし、これでやって来た」
という偏った考えから拒絶する場合もあります。

大学でそんな単語の存在すら教わっていないし(アメリカにはこれだけの学科もあるらしいですが)、
建築関係者同士の情報交換で聞いたことがなかったりで、
「そんなことしなくても自分の知ってるゼネコンで安いところがある」
と言い出したりすることもあります。

その安いに根拠はあるのでしょうか?

設計事務所が安いところがあると言われるのであれば、
設計事務所の方でも見積って頂いても結構です。
kkenji1は根拠を持ってそれより10%以上安い、同格以上のゼネコンのお見積をお持ち致します。

そして一般の見積と同じように、民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に則った、請負契約をゼネコンと結んでいただきます。

約款を一読して頂ければご理解頂ける様に、施工上の責任の所在は、明確です。
CM方式による見積・受注を否定するのであれば、
この方式で受注したゼネコンの施工能力の全てを否定することと同じです。

kkenji1も携帯電話が普及し始めた頃、
「そんなもの要らない。無くても生活できるし。」
と、言っておりました。

しかし、今は肌身離さず携帯が必要です。

余り好ましい事ではありませんが、kkenji1が小さい頃は派遣労働という
労働形態は余り耳にしませんでしたが、今はどうでしょう?

世の中は物凄いスピードで動いております。
10年前の常識は全く通用しなくっています。

建設業界でも時代の動きを敏感に察したゼネコンは、
コンストラクション・マネジメントによる受注、
新規の下請の開拓に理解を示し積極的に動いております。

ゼネコンは7年前と今では置かれている状況や、
下請(専門工事会社)に対する考え方も全く変わってきています。
逆に専門工事会社のゼネコンへの考え方・付き合い方も全然違ってきています。

今や、スーパーゼネコンでさえCM方式に参戦する時代です。

ここ数年で多くのゼネコンの受注方法の一つとしてスタンダードに限りなく近づきつつある
コンストラクション・マネジメント方式について
建築主が時代の変化を如何に察し、設計事務所を如何に巻き込むか?

経営者としての嗅覚が試されるていると思います。

建築が本業ではない建築主様は、設計事務所に意見を求めたくなるとは思いますが、
設計事務所がCM方式の存在自体を知らなかったり意味が正確に理解出来ていなければ、
意見を聞いても余り意味の無いことだと思います。

知らない物を聞かれても、「何とも答えようがない」から、
取りあえず安全側に言っておくというご経験は、建築主様にもあることでしょう。

請負契約を結ぶまでは費用は発生しませんので、
CM方式で見積って、設計事務所同席の上、
選定されたゼネコンと顔を合わせて、ゼネコンの自信と意気込みを良く聞き、
値段を比較しながら10年後の未来を良く考えてみて下さい。
設計事務所は、この状況まで来ると否定できる根拠は何も存在しなくなると思います。

そして、その時にこのブログのテーマである下記の
「誰の為に建築するか?」
を確認してみてください。

今、この記事を折角読んでいたのに・・・10年後に振り返って、
時代に乗り遅れたと思わないようになって頂ければ幸いです。

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土地活用事例2

土地活用事例1


建設費コストダウンのテクニック4
2009/10/12 13:56|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:10

       建設費          コストダウン          土地活用          有効活用          土地    

 

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建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。

今回はユニットバス、キッチン、洗面化粧台など住宅設備関係です。

建設主様は特に考えても見ないことかもしれませんが、
ゼネコンは一つの現場に入る、住宅設備の専門工事会社は
出来るだけ1社に纏めたがります。

手配や支払への手間がバラバラの業者だとめんどくさいからです。

そして住宅設備の専門工事会社は、大体何処のメーカーのものでも
入れられますが、得意なメーカーや不得意なメーカーがあります。

現場に入る専門工事会社が、得意なメーカー1、苦手なメーカー2で受注できていた場合、
苦手なメーカー2を得意なメーカーに変えてあげることで
建設費は結構落ちます。

一部屋5万落ちたとしても30部屋あると150万ですから
結構大きいです。

ご自宅ならどうしてもINAXのユニットバスじゃなきゃ
嫌だとかあるのかもしれませんけど
他のメーカーだったらどんな商品が幾らで入るか聞いてみても
いいんじゃないでしょうか?

賃貸なら、そこそこのメーカーの物なら、
何処のユニットバスだから賃料が取れないとかは、
関係ないような気もします。

そもそも賃料決める不動産屋も何処のメーカーとかまで見てない(知らない)し
聞いてきませんから(笑)

見積る前から、メーカー及び品番をがんじがらめにすると
落ちるものも落ちなくなります。

これらはCMの中でもVE(バリューエンジニアリング)やCD(コストダウン)と呼ばれてる分野です。

kkenji1が「建設費のコンサルやってる」と言うと、
大体こんな事をやってると思われてしまいます。

これだけで職業としてやってる方もいるようですけど。。。
勿論、こういうことも見積った後にサービスでやりますけど、
CMの真の威力は全然違うことによって発揮されます。

ご興味ありましたら建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。

前にも書きましたが、人類の歴史から考えたら、
日本の建設業の歴史なんか一瞬の出来事ですから・・・
頭に柔軟性を持たせましょう。

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土地活用事例2

土地活用事例1

国境なき医師団 一日100円

2009/10/11 12:54|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

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建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていこうかと思います。

前回はエレベーター工事について書きましたが、
今回はサッシ工事の見積について・・・

サッシ工事を見積っていると、サッシ業界の変な慣習があることがわかります。

ビル系のサッシ取付け業者に見積ると、
絶対に見積金額はメーカー側が作った基準で出してきて、
NET幾らという出し方をしてきます。

そしてネットと、単価表に書いてある金額全然違います。
例えばNET300万ぐらいの工事でも
単価表に書いてある金額の合計は1000万円とか
そういう感じです。

規模にもよりますが掛け率30%台前半で大体決まります。
いくら何でも離れすぎだろうと思います。

EVもそうですが始めからNETに近い単価で出してくれば良いのに、
なんで無駄な事をするんだろうと思いますが、そんな感じです。

サッシメーカーで主なメーカーは
トステム、YKK、新日軽、フジサッシ、三協立山
ですが、そんなに数があるわけでもありません。
サッシメーカーは全部1流メーカーです(笑)

価格相場は他メーカーを見ながら調整しているでしょうけど
メーカー指定なんてしてる図面があったらメーカーの思う壺です。
少なくとも、メーカーを競合させないと、
同じメーカー傘下の代理店同士が競ってもたかがしれていますから。

ゼネコンが、こっそり上乗せして建築主用の、
見積を出すのを防ぐことにもなりますし。。。

余談ですが中部地方の、とある取付け業者は何故か
都内の物件でも、めちゃくちゃ安く見積を出してきます。
感覚的には東京業者の3/4ぐらいです(笑)
東京の何十業者から見積取っても多分ここには勝てないでしょう。

kkenji1が都内で現場をやっていた時は、この業者に発注していたのですが、
CM方式の新規ゼネコンとの取引となると、
東京に来てもらわなくちゃいけなく色々と大変なので、
ほんとにお施主様の予算が合わなかったら奥の手として考えていますが、
普段は東京の業者だけから見積もります。

サッシ工事はメーカーからの仕入れ値が価格をほぼ決めてしまうと思いきや、
メーカーと特殊なルートがあるのかないのか、
東京の業者が単に高いのか全くの謎です。

サッシ業界も一般的な感覚から見ると変わった業界です。

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土地活用事例2

土地活用事例1

国境なき医師団 一日100円

2009/09/30 10:37|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

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建設費をコストダウンするテクニックを書ける範囲で書いていきます。

まずは、メーカーフリーにすることです。

今頭の中に思い浮かぶのが、エレベーター、サッシ、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台、便器、フローリング材、インターホン、各種金物・・・などでしょうか?

バリューエンジニアリングの記事でも書きましたが、
設計事務所は、設計図に品番書かなくちゃいけないという強迫観念に駆られて、
上記の品番を片っ端から記入していきます。

コストダウンしやすくしようという頭より、
問い合わせを少なくしようという意識が先に働いているのかもしれません。

それかゼネコンから言われた部分だけ後で承認すればいいやと思っているのでしょうか?

品番が書いてあるのだから、メーカーも自動的に決まってしまいます。
そうすると、コスト競争が成り立たなくなります。

そもそも、上記のメーカーは、そんなに数がある訳ではありません。

今回はエレベーター工事について書きますが、
日立、東芝、オーチス、フジテック・・・等、
数社の争いになります。

これらのメーカーの多くは代理店を使ってますが、
大体、設計図にはゼネコンが見積取る際に何処に連絡すればいいか
電話番号と担当者名が書いてあったりします。

CM方式の場合、この連絡先を無視して、
エレベータ工事であっても同じメーカーの代理店同士の
泥沼の戦いになったりします。

もちろん、エレベータシャフト(躯体)に入らないと駄目なので
メーカーを変える事が、できない場合もありえますが、
大体、入るのがあります。

というか、競争が成り立つように少なくとも数社のメーカーが
見積に参加できるシャフトを設計しておくべきだと思います。

1社しか入らないシャフトだったらメーカーは当然強気です(笑)
代理店に言っても、彼らも仕入れ値が決まっているので、下がりません。

エレベーター工事の見積はとにかく変な世界です。

メーカーが営業に来るのに、
代理店を通して見積らなくてはいけなかったり、
だけど、実際に工事を、やる職人はメーカー直の職人だったり・・・

蛇足ですが5階建てのエレベーター1本工事するのに50万円貰ってると
職人さんが言ってた記憶があります。
速い職人さんだと一人で10日ぐらいで1本できるので、
職人さんの中では稼ぎ頭でしょう。。。

職人界で一番、手間賃が高いと思われている石工より
全然上です。

とにかく、競争相手がいないと価格は落ちないので、
設計事務所にメーカーフリーで出来るようにして下さいといいましょう。

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国境なき医師団 一日100円

2009/09/29 14:58|建設費コストダウンのテクニックTB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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