建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。






板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階
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3月11日に、内覧会を開催した坪74万円(法床)マンションの、
竣工動画が出来ましたので、公開します。

今回は、初めての試みとして、映像会社に依頼して、
ドローン空撮をしました。

内覧会には120名様近く御参加頂き、誠に有難うございました。

来場者の方々には、驚愕、衝撃、㈱土地活用恐るべしと、
沢山のお褒めのお言葉を頂くことが出来ました。

当日、ご来場できなかった方々も、
外観や内観もそれなりに映っておりますので、
株式会社土地活用のコンストラクション・マネジメントの威力を
ご確認いただければと思います。

お気軽にお問い合わせお願い致します。

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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年4月22日(土)13:30~16:00(3月は満席です。)
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し完了)
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

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【動画情報】

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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内覧会開催!建設費 坪単価74万円(法定延床)マンション!
2017/03/17 13:14|株式・投資TB:0CM:0

 

 

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本日は、内覧会開催の、ご案内を致します。
約4年ぶりの内覧会開催です。

開催物件は、こちらの、建設費 坪単価74.93万円で出来た高級賃貸マンションです。
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2月20日にブログやフェイスブック、メルマガで告知して、
3日17時現在 124名様のお申込みを頂いております。

概要は、
【日時】
3月11日(土)13:00~16:50
(上記時間内であれば、内覧可能に、します。懇親会に出られない方は、
お早目に来られた方が、じっくり見れると思います。)

【場所】
申込みを頂いた方にだけ、ご連絡します(東京都)。

【写真撮影】


【約束事項】
①入居・引越し開始していますので、大声で騒ぐこと、入居者に迷惑の掛かる行為は、やめて下さい。
②入居が決まっていない数部屋を内覧可としますので、当日の案内に従ってください。
引越し作業をしている時は、引っ越し作業を優先してください。
不動産会社が賃貸案内している場合は、そちらを優先して、部屋から一旦、ご退室下さい。
⑤室内を破損、及び、汚さないで下さい。
⑥その他、人を不快にさせる行為は禁止します。

【懇親会】65名に増やしお店変更しました。(明確な表明による先着順)
3月11日(土)17:30~20:30
参加希望者には、懇親会を開催します。

東京都葛飾区小菅4-11-8 ハイコーポ綾瀬2階
土間土間綾瀬店2F(懇親会会場です。)
千代田線綾瀬駅 徒歩1分

最大定員65人(2月28日10時 現在61名)で考えております(先着順)。
費用は、塩チャンココース3時間飲み放題で、3000円実費の、ご負担で、お願いします。
領収書は、3200円で、お店で発行します。
※ブログ記事で、本内覧会をご紹介頂けた方は無料とします!
先に予約だけして、記事は後で書いて頂いて結構です。

【申込方法】
申込みフォームから、「内覧会参加の希望の旨を記載」の上、
氏名・懇親会参加の有無を記載の上、ご連絡下さい。
ご友人等も参加される場合は、友人の氏名も記載お願いします。

こちらのマンション、ボーダータイルを大量(こげ茶全部)に貼ってあり、
外観は相当に、かっこ良いです。
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株式会社土地活用のCM方式に、ご興味をお持ちの方は、
是非、ふるって、ご参加下さい。

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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年3月25日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し完了)
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埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

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CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
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・質疑応答

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内覧会開催!建設費 坪単価74万円(法定延床)マンション!
2017/02/20 11:03|株式・投資TB:0CM:1

       建設費          土地活用    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
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少し前のニュースですが、
マンション発売、24年ぶり低水準=価格高騰で需要冷え込み-16年首都圏
のニュースが駆け巡りました。

着工数も、アベノミクス初期の2013-4年頃よりは、
大分落ち着いては来ているのは、
知っていましたが、リーマンショックの時より、
発売数が少ないというのは、驚きを感じました。

ニュースにも書いてありますが、建設費や土地値が高騰していた事も
理由かと思いますが、そもそも、分譲購入についての
実需要が減っているのかなと感じます。

少し前ですと、タワーマンションの相続税対策が持て囃されていましたが、
国税庁から釘を指す動きが進んできていますし、
中国人も含めた転売目的の投機的な動きも1段落している模様です。

節税・投機が減って、30代から40代の少し前であれば、
実需としてマンションをバンバン買っていた世代層も、
元々、就職氷河期時代で、新卒時に社会への入口が上手く行かず、
今の価格帯で都心・湾岸に開発が集中する新築マンションを購入できる程、
良い仕事に付けている方が少ないのだと思います。

一般的な、サラリーマンの方々が買える千葉、埼玉等の郊外型マンションは、
ディベロッパーが開発を控えている為、着工数が激減していますし、
主力商品の、都心のタワマンなんて実需であれば、余程良い仕事についている
エリート層しか手が出ないでしょうし。。。

その下の比較的就職が良かった世代も、物欲が少なかったり、
少子化の影響で、マンションを買いたいという層の
絶対数が少ないのでしょう。

不動産経済研究所のデータによれば、
首都圏の不動産価格も軟調(6P)で、
契約率はある程度、保ってはいるものの、販売価格は一気に下落している模様です。

売行きを考えて、各住戸の面積を小さくしたりしている
部分もあるとは思いますが、
建設業の景況感を見ても、低迷していますし、
分譲マンションが元気が無いと、今年は、頼みの綱は、
オリンピック関連工事の首都圏建設業の景気が主戦になるのでしょうか。

トランプ大統領の影響は、今年は建設業には直接出る事は無いとは思いますが、
世界的に、同盟関係や通商関係が、昨日の敵は今日の友になるのか、
みんなが敵になるのか、グルグル回りそうな感じで、
来年に良し悪しの方向性が、実際の影響として出てくるとは思います。

個人的には、うちの仕事に迷惑になるような経済危機の誘発だけは、
どうにかしてくれとは思います。

ついでと言いますか、アパホテルの南京大虐殺が無かったとする?
本で、中国から批判されている、アパホテルがどうなるのか、
都心で建設に関わっている人間としては、非常に興味深いです。
(戦争だから多少の誤射はあったのかも、知れませんが。)

破竹の勢いで、ホテル建てまくってますからね(笑)

1月27日~2月2日の春節でアパホテルの予約がどうなっているのか
ニュースにも出ると思いますが、他に中国人団体客が流れて、
日本人が逆にアパに泊まるという流れになるか、
それとも、予約が取れない物はしょうがないと、
普通に中国人が今まで通り、沢山泊まっているのか、
その結果として、アパホテルの新規開発に影響が出て来るのか、
興味が尽きません。

日本人だけでも頑張って欲しいですが
経営者として勇気あると思います。

後は、最近関心があるのは、東芝ですかね。

最終的には、国か銀行がギリギリ破産しないように何とかするのだとは思いますが、
経営陣ですら、アメリカの原発子会社の内情がよく解らないという悲惨な状態のようです。

素人目に見て、何で、そんな本部の言う事を全く聞かない、
大赤字の原発企業を最近買ったんだとは思いますけど、
最近は、東芝の家電製品あまり身の回りに無いなと感じるし、
半導体と原発だけに集中してた模様で、当てが外れると
こうなるのかと、教訓にはなります。

シャープ、サンヨーと大手も酷いことになっていて、
子供の頃から知っていた、絶対に潰れないと思うような
大企業もどうなるか解らないなと、感じる次第です。

最近のニュースから、建設とは、かなり脱線はしましたが、
世の流れから、自社を見つめ直す為に、書いてみました。

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場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し予定)
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埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

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2017/01/25 20:17|株式・投資TB:0CM:0

 

 

いつも沢山の、お問い合わせ大変ありがとうございます。
現在、5棟の、賃貸マンションほぼ同時のCM方式での見積を抱えておりまして、
猛烈な忙しさを駆け抜けておりますが、
もう少ししたら多少余裕が出てくると思います。

今後の計画としても、まだ確定では無いですが、
約13,000㎡のマンション・ホテル・商業施設の新築計画や、
約37,000㎡「改正マンション建替え円滑化法」による分譲マンションの建替え事業計画等、
大中多数の計画を抱えており、
徐々に我が社のCM方式の認知度が上がってきたと感じて
楽しみな毎日を過ごしております。
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ところで、ここ最近、世の流れを見るにつき、
建設、不動産業は、
「馬鹿な客探し産業」
として発展して行っちゃダメだろうとは思いますが、
少なくとも東京では、馬鹿な客探しに特化した
企業の方が早く成長しているケースも多いと感じます。

3-4%の区分を生命保険と節税対策として売りつけるワンルームディベなり、
不動産投資に疎い地主相手に大量の営業マンを雇って押しかける、
30年一括借り上げで永久に保証すると誤解を与えながら契約をとる古典的な有活営業会社なり、
キャシュフローすら理解出来ていない投資家相手の商売。

馬鹿な客探しに膨大な人員と時間を掛けて、暴利をむさぼり、
膨張していく会社。

フェイスブック等では、真っ当に商売をしている人達が、
1円にも、ならないのに、
こういう悪質な商売をしてる会社との契約を相談を受けたから阻止したとか、
大家さんの友達、親戚が、こういう会社に騙されそうになったのを
阻止したという話も良く目にしております。

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世の中を何も知らない20代社員を使い捨てで
罵声を浴びせながら、餌蒔きに使い、
警戒心の少ない人が、話に引っ掛かると、クローザーと言われる
上司が言葉巧みに詰めて契約まで持ち込むスタイル。

大の大人が、何で、散々インターネット上で
酷い商売だと言いつくされているにも関わらず、
無尽蔵に悪質な業者の養分として食い散らかされているようで
見るに堪えない嘆かわしい状態と感じます。

思うに、こんな商売がまかり通るのは、
性善説で、御人好しの人が大半な日本人相手だけで、
自己主張のはっきりしている、欧米人や、
中華系の人達に到底通じることは無いと思いますが、
思考を停止させる詰め込み型受験制度の弊害か、外敵の少ない国民性か、
何故か未だに引っ掛かる人達が多い。。。

良いものだから売れる商売にするのか、
悪いものでも売るテクニックで売る商売にするのか。


儲けを最優先をするか、生きる価値の為に、働くか、経営するかの価値感の違いかと思いますが
私自身は良いものを売る仕事で無ければ働く価値も、生きてる価値が無いだろうと信じます。

ただ、目先の金、歩合だけを求めて、そんなことに魂を売らなければ
利益を産み出せないなら死ぬ時に、
俺は、目の前の人にとって不利益にしかならない物を酷い値段で売りつけて
幸せな人生だったと思うのでしょうか。

大半の、まっとうな業者や、賢明な顧客は、似たような感覚は持ってると思います。
ただどんなものでも売ることを最優先する会社も多いのも悲しいかな事実。

私の性分として、今は爆発力が無くても
地道に、「キチンと、調べ、深く考えよう」と、
お問い合わせを頂ける、
賢いお客だけを探し、ご対応したいと思います。

インターネット時代に突入し、
有益な情報、無益な情報、幾らでも取れる時代に突入してきております。

現在の75歳以上のインターネットを使う人が少ない世代が
徐々に代替わりをしていったときに、
「お客の為にならない商売」は、淘汰される事、
少しでも多くの善良な精神を持つ会社が
活躍できる社会になることを願います。


次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2016年10月29日(土)13:30~16:00
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2016/10/19 11:36|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン          マンション    

 

9月末に発売されたダイアモンド社の
「相続・贈与」特集号に2パージ見開きで掲載されました!
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著作権の関係で、記事全文をブログに掲載する事は出来ませんが
本屋さんで買い求め(立ち読み)下さい。
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池袋最大の本屋・ジュンク堂で確認したところ、40冊ぐらい平積みされてましたが、
少し大きなコンビニにも置いてあるようです。。。

経済誌の格としては1番だと思われる、
超一流誌のダイアモンド社から、
相続特集号への掲載に、
お声掛けを頂けたのは、
当社のコンストラクション・マネジメントへの珍しい取り組みが、少しずつ
世に認められてきたようで、嬉しいです。

後、10月末に撮影ですが、東京MX(関東では9チャンネル)の「未来企業」という番組に、
15分間で出演することが決まりました。

多分、年内には放送されると思いますので、
日時が決まり次第告知します。

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2016/10/04 18:39|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          セミナー    

 

混迷の世界経済・日本経済の中で、
建設費、建設業のベクトルを
読んでいかなくてはなりません。

ちょっと前のニュースですが、イギリスがEU離脱派が勝ちましたね。。。
もう、イギリスが、どうなるのかサッパリ解りません。

日経株価は暴落から、徐々に戻しましたが、
上値重く、結局今日は押し下げられてますね。

国民投票から早くも10日ぐらいでイギリスREITが解約停止とか、そういうリスクがあったんだなと思わせることも
起こっているようです。

イギリス人は正気か?とは思いますが、
もう1ドル100円近辺うろついてますし、
1ドル95円ぐらいに、いつ、しれっとなっても
おかしくないとは感じます。

都知事選も混迷しているのと、参議院選挙が全く盛り上がらないのですが、
知事選で、東京嫌いの増田さんが何で推されているのかもサッパリ解りません。

建設業としては、世界経済・円高に引きずられる形で
民需は、益々盛り下がっていくだろうという、
予測は、何となくたちます。

分譲マンションは、ディベは2015年10月頃から一旦着工を締めた後、
ここ4-5月ぐらいは、また少し緩くなっている印象がありますが、
既に販売戸数も減っているのに、売行きも芳しくなく
ただでさえ中国経済崩壊など雲行きが怪しい中で、
予定外のイギリスのEU離脱とニュースが降ってきたので、
私が分譲ディベロッパーの経営者であれば、
少なくとも半年は様子見をして、
更に用地仕入エリアを超都心だけに絞り、戸数も抑えていくでしょう。

一方、公共事業に関しては、10兆円規模の補正予算を組むと
公言しており、その内訳については、まだ伏せられております。

日本の48兆円の建設投資に対し、何兆円が、建設業に向けられるかは、
注視が必要かと思います。

仮に、増田さんが当選したら、元々、建設省出身ですし、岩手県知事時代に
当初は、確信犯的に徹底的にバラマキを行って、
1兆円まで負債を増やした結果がありますので、
その後、緊縮財政に転じたらしいですが、
建設省上がりとして、公共事業にバラマキ捲りたいという本心は、
あるものだと思います。

増田さんの岩手県知事時代の失政をみると、
公共事業バラマキ(ドーピング)→財政悪くなる→緊縮財政(平時経済)→県内建設業崩壊
と、上げて落とせば、そうなるよなーと誰にでも、解るような結果になりますので、
そもそも、麻薬と一緒で、切れたら終わりなので、補正予算で建設業に
ドーピング等行うべきでは無いとは思います。


そうは言っても、政治の大半は、密室で決まる事ですから、
現状は、ピークアウトして徐々に下がりつつある建設費ですが、
今後どうなっていくのかの結論としては、補正予算次第としか言いようが有りません。

選挙後に臨時国会を召集して、補正予算を通すらしいですが、
選挙前に、その内訳は全く開示されていませんので、
今頃、政治家が、オラが街の公共事業に持ってくるように、
諸々、蠢いているのでしょうね。。。(苦笑)

今は、参議院選挙よりイギリス・中国がどうなるのか?
株価、円相場、補正予算がどうなるのか?
非常に興味深い状況になっていますので、
匂いを嗅ぎ分けて行きたいと思います。

7月30日(土)13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

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2016/07/06 12:21|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

サミットで注目の消費税増税延期が、ほぼ決定ということで、
消費税額が、相当に大きな影響を与える建設業関係者としては、
胸を撫で下ろしております。

2019年だったら、まだまだ、ずっと先の事ですし、
その時も上がらないような気もします(笑)

安倍総理が、
「リーマンショック前に似ている状況」
と言ったのは、そこまでは、どうなんだろうとは思いますが、
景気は明らかに落ちてきてますからね。。。

中国、ドイツ銀行、石油を中心とした資源国と地雷は山ほどあるのと、
消費税8%の増税がボディブローのように効いていますので。

個人的には、安倍政権自体は、支持しています。
特に金融緩和と、現時点での外交については。

国防という観点では、民主党時代は、尖閣で漁船に体当たりされても、
何も出来ませんでしたからね。。。
国家主権が万全であってこその円滑な経済活動ですから。

また消費税増税は、良くぞ、ああだこうだと、
理由をつけて10%増税をここまで延期してくれたなと思います。

一方で、国土強靭化に関しては、全く支持してませんけど。

建設業として気になる所は、アベノミクス初期の
国土強靭化狂想曲の中で、
補正予算を莫大に組んで、公共事業に注ぎ込んだことが、
再度、起こり得ることなのか、
日々ニュースを注視しております。

前回は、結局、職人不足による建設費の暴騰を招きましたが、
消費税を上げなくちゃいけない程、国家財政が
毎年赤字を垂れ流して、社会保障費すら削ってしまった中で、
公共事業にだけ注ぎ込めないという感じなり、
中期以後の補正予算は手薄にはなりましたが、
サミット直後から、財政出動をするというニュースもチラホラ聞こえており、
動向は、毎日、注視して行かなければと思います。

流石にリーマンショック級になったら、建設業にも
公共事業の補正予算を注入することは病む負えないとは思いますが、
まだ、労働需給のバランスは、過不足無し程度に保たれていますので、
無茶な資金投入は慎むべきとは思います。

禁じ手としてヘリコプターマネーというのもあるらしいですけど、
どうなんでしょうね。。。

建設費の上下については、
当社間近CMのRC造で杭54mの物件で74.9万/坪(延床)になったように
下落トレンド継続中では有りますが、
選挙前だということもありますので、情報収集に励みたいと思います。





6月14日、15日の賃貸住宅フェアは、株式会社土地活用のブースに、お気軽に遊びに来てください!

また、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

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Kマンション
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2016/05/31 18:35|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

賃貸住宅フェアに向けて、諸々の準備を進める中で、
当社の強みについて考える良い切っ掛けになりました。

まず第一の強みは、下請紹介型のコンストラクション・マネジメント法式により、
同一の図面でのゼネコン見積金額から、
建設コストを10%~18%削減できることです。


それが、RCマンションであれば仕組み上、あらゆるコンセプト、
デザイナーズマンション、防音音楽マンション、ペット可において
コスト削減が可能であること。

かと思います。

もちろん、採算的に合う規模(500㎡以上)や、
対応可能エリア(首都圏のみ)もありますが、
コストを削減できるということは、その後の賃貸経営上、
大きなアドバンテージなります。

オーナー邸の広さや、エリア賃料相場により、
当社のCM方式で相当にコスト削減しなければ、
返済を加味した銀行融資上、そもそも、建てることすら出来ない場合でも、
対応してきましたし。


出展するからには、
当社の独特なサービスを如何に多くの方にアピールできるかが
課題となります。

ただ、ブース出展や、マーケティングに詳しい大家様の意見を聞くと、
あまり、文字は多過ぎない方が良い(怪しい電波会社に見える)。
防音音楽マンションについてアピールするところじゃない。
デザイナーズを謳うなら、ダサいブースは駄目。
株式会社土地活用の強みは、あくまでもCM方式により同じもののコストを削減できるところである。


など、成る程という意見を頂きました。

自分だけで、考えても、自社がどのように見られているか、
見失いがちになりますが、意見を良く聞いて、
土地活用同様、より少ないコストで、
最大の結果を出せるように頑張りたいと思います。

↓の垂れ幕、タスキと準備は、
着々と進んでおりますのでご期待ください。
垂れ幕

20160519-sintiku.jpg




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Kマンション
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2016/05/23 11:33|株式・投資TB:0CM:0

 

 

消費税増税について、安倍首相は、
「リーマン・ショックや大震災のような大きな影響を及ぼす事態が起きない限り、
従来方針に変わりない。適時適切に判断する」

と、述べて居ます。

今日の党首討論の記事では、民進党が公に消費税延期を申し出たのは、
意外ではありましたが、民主党ではないですからね(笑)

私は、消費税増税反対派なので、
ずっと上がって欲しく無いと願っています。

消耗品であれば、消費が多少落ち込んでも、
買いだめ後に買わなくてはいけないものは、
買うのだとは思いますが、
ビル・マンション系は、額が大き過ぎて、
増税の金額的な破壊力が、びっくりする額になります。

例えば、3億の建設費で、10%の消費税だと3000万円です。
5億であれば、5000万円。。。

8%の今ですら、3億→2400万円、5億→4000万円ですが、
木造民家だったら何件か建ってしまう、
天文学的な納税額で、これ以上は流石に大き過ぎるでしょう。。。
(建設だけ、まさかの軽減税率が適用される訳も無いですし。)

国債費に25%近く支出していて、財政がきついのは解りますけど、
景気を良くして、法人税率を高めるのではなく、
企業の黒字額を増やすことにより、
法人税の納税額を増やした方が余程良いと思います。

先程の記事の3ページで、
安倍首相「20年間の多くは自民党政権との指摘があった。ほとんどは自民党政権だったし、安倍政権も含まれている。前の安倍政権下でも企業は最高の収益を挙げていたが、給料は伸びなかった。そうした反省も含めていま政策を遂行している。世界経済の状況について言えば、下方リスクがある。中国経済の減速、テロなど。先般回ってきたイタリア、フランス、ドイツ、そしてイギリス、EU(欧州連合)の認識もそうだった。明日も国際金融経済の分析会合を開いて、専門家の意見を聞く

と、述べているようで、5月19日に、国際金融経済分析会合か、
それに似たような物が開催されるのでしょうか。

そもそも、この会議は、3月~5月に開催すると言う話でしたから、
明日の会議がラストである程度、決断し、サミットでも改めて各国の意見を聞き、
サミット後に上げるのか、上げないのか、1%だけ上げるのか、
発表するのかなと、思います。

参議院選挙が2016年6月22日に公示ですし、
この段階で、民進党が増税反対の手を打ってしまったので、
それまでの間、ニュースから目が離せません。





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Kマンション
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2016/05/18 21:56|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

猛烈に忙しかった一週間が終わり先ほど
ネットニュースを見始めましたが、
いつの間にか日経平均15000円割っているんですね。。。

しかも1ドル112円(汗)

震源は、ドイツ銀行らしいですが、当ブログの
2015年9月29日の記事でもドイツ銀行やばいって書いてましたが、
いよいよ本格的に始まったのかと戦々恐々としております。

アベノミクスで株が上がっている時に会社名義で
株式取引口座を作ろうと思った時もありましたが、
幸いにもノーポジです(笑)

過去の記事を読み進めて頂いても、大体、
このブログの未来予測は当たっていると思いますが、
つい、この間の、マイナス金利で18000ぐらいをウロウロしていたと思ったら
ここまで一気に落ちてしまうとは衝撃ですね。

建設業も様々な業者さんと話をしていても、
景気の悪化により案件が確実に減っているという
声は良く耳にします。

幸い、当社は1年先の仕事まで、かなりの引き合いを頂いているのと、
建設業の中では最も不況に強い業態なので
何とかなるとは思ってはおりますが、
倒産も増えてくると思いますので、与信諜報について、
気を引き締めて行きたいと思います。

今後、建築主様が注意しなければいけないのが、
工事代金の30%程度の着手金欲しさの苦し紛れの安値受注ですね(着手金詐欺)。

CM方式のように安い合理的な理由があるものではなく
他より異常に安い工務店を見つけたとか、
糠喜びしていると、足元すくわれる可能性が高いです。

つい最近も、東京で苦し紛れの安値受注を繰り返していた
駅ビルハウジングさんが倒産しましたし、平成建設が倒産した時もCM会社から見ても異常に安いと感じていましたし、
倒産間際の見積書は、世の原価の値上がりをあたかも無視したような見積書でした。

最後の姿を聞くと、着手金を受け取ったまま数か月工事に入らず
そのまま倒産されたとのことです。

元請倒産時の回避方法は、本ブログの奥の方に書いてありますが、
一般の方では中々回避できないでしょう。

そういえば、越川さんのところより、
「安いところが有ったから、そちらにお願いします」
とか言っていたオーナーから、半年後ぐらいに、
「着手金払った後に倒産した。何とかして貰えないか」
という電話が来たことがありましたが、
勿論、冷たく突き放しました(笑)

本気でやれば、助けてあげられないこともないですが、
めんどくさいですし、
投資は自己責任。施工者選定も自己責任ですからね。

一度、断った相手に助けを求めるのではなく、
数千万円単位の損失を汗水たらして、働いて埋め合わせでもすれば良いのです。

当社のCMは、特別に建設コストを下げられる、特別なノウハウであり、
使う価値が無い人間には使うべきでは無いと思っております。
何で価値の無い人間に、コストを削って安く建ててあげなくてはならないのか
常識的な感性があれば理解できるでしょう。

今後起こるであろう流れとしては、まず、神奈川、埼玉、千葉等で
一般層向けマンションが全く売れなくなります。

売りずらいエリアでマンションを建てているディベの倒産→都心新興ディベ倒産→
そういう危険案件を受注しているぜネコンの倒産でしょう。
そこから連鎖倒産です。

また地主筋の営業基盤が弱く、不動産会社系からの受注に肩入れしすぎている会社も
危険度は高いと思います。

調子に乗って自社開発で1棟売りしようとしているゼネコンや
ディベに土地を抱かせられて、
自社開発させらているゼネコンはディベにハシゴを外される可能性も高いです。
ババを掴んだのだからしょうがないです。

高値で売りつけようと渋っていた地主さんは、
ガラガラ価格は下がっていくでしょう。

消費税は、もう上がることは無いでしょう。

選挙の夏前に、補正予算発動なんてこともあるかもしれませんね。。。

さよならアベノミクス。世界経済の前に完全なる敗北です。

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/02/12 23:32|株式・投資TB:0CM:1

 

 



株式会社土地活用
の動画、第3弾として、
「覚悟の瞬間」に出演しました。

下記バナーをクリックして頂けると、ご覧いただけます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

過去の2動画については、
コンストラクション・マネジメント方式について説明したものや、
CM方式導入の流れ、会社の雰囲気等についての動画でしたが、
今回のは、インタビュー方式で、
私の思いや、何故、今の仕事をしているかについて語らせて頂いた動画です。

安倍総理など、超有名人からアーティスト
一般の経営者様が出演させている番組に、
お声掛け頂いて有難い限りです。

それぞれの、動画は、コンセプトを分けて、製作しているので、
全ての動画を気に入っていますが、
出来れば、全動画を見て頂ければ、嬉しいです。




3つも作ったので、大体の当社のやっていることは、
伝わったかと思いますので、
ひとまず、動画作りは、終了です。

今週末のセミナーが終わり次第、当社のHPに、移植し、
若干、その他のコンテンツも増やしていこうかと思います。

後、もう一点、このブログは、2006年からあり、2009年の創業当初から
とても頑張ってくれていて、2009年から4-5年程度は、
google検索の「建設費」で1位を死守してくれていました。

しかし、昨今、この無料サービスを提供してくれているFC2が、
トラブルを起こしているようなことと、
新国立競技場の建設費問題の、新聞記事や、まとめサイトが、
「建設費」検索での上位を独占している現状から
当社も、独自ドメインでのブログを製作し、そちらに引越しをして、
徐々に切り替えて行こうと考えています。

もちろん、FC2は、無料でサービスを提供して下さって
創業当初の超貧乏時代から、多大なお世話になっているし、
感謝の気持ちしかありませんし、
このブログの過去の記事を消したりすることは有りませんけどね。

国立競技場関係の記事が、
建設費について調べたい方々の
知識要求を満たしているかは、
大いに疑問が有りますけど、
google様アルゴリズムの意向や、
世の中の流れの変化に取り残されることは、
さけなくてはなりません。

「土地活用」の検索ボュームの方が、「建設費」より、
20倍近く有るので、経営上は、今のままでも、
全く問題ないですが、幾ら良い記事を書いても、
ドメインでの判断で検索順位が低いのが
単純に悔しいのと、建設費についての知識要求を満たせる記事が
検索でも上位に来るべきであると思いますので。

独自のドメインでのブログ製作の相談は、
これから開始するのですが、出来るだけ早期に、
ブログのシステムを作成し、
再び、世の「建設費」について知りたい方々の為に、
検索1位の、再奪取を目指せればと思います。

今後とも、ご声援お願い致します。
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/10/01 17:06|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 



前回の記事に続き、
コンストラクション・マネジメントにより建設費を10~18%削減する株式会社土地活用
のイメージ動画ができました(笑)

動画全体の出来については、満足しております。

サービス導入の流れと、代表者(私)がどんな人か
イメージ出来ると思います。

まあ、全然、怖くは無いでしょうw

しかしですね。。。
もう、ちょっと、自分が痩せているかと思ってました。
後、肌荒れというかニキビが。

7月中旬に、7kgのダイエットに成功し
2kgのリバウンドをしただけなのに、
悔しいです。

前回の動画と併せて、ご覧ください。


もう少ししたら、トチノミクス、第3の矢の動画が放たれますので、
纏めて、当社のホームページにアップロードいたします。

株式会社土地活用が気になる。。。と言う方に、
10月3日に開催する、相続・土地活用セミナーのご案内
特設サイトは、こちらです!
下記のバナーをクリックして、是非ご参加いただければ嬉しいです。
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/09/11 17:26|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

株式会社土地活用の建設費削減手法であるコンストラクション・マネジメント
紹介する動画の第1位弾が出来ました!
まずは、下記動画を、ご覧ください。

当社が扱っているコンストラクション・マネジメントとは、何か?
どのようにマンション建設費削減するかを
端的に表したもので、2分間で
全てをお伝えできている物か解りませんが、
大体のイメージは、伝わるかと思います。

当社のHPや、
当ブログでは、文章で、
当社の、コンストラクション・マネジメントを細かく、
ご紹介をしていますが、
文章を読むのが苦手な方、又は、時間が無い方には、
大体のイメージが伝わるかと思います。

「当社」のというのは、世のコンストラクション・マネジメントを扱う会社の大半と
当社のサービスは、全く異なるものだからです。

簡単に言うと、世の多くのコンストラクション・マネジメント(CM)は、
建設をマネジメントするという意味合いです。

当然、ゼネコンも設計事務所も建設をマネジメントしていますので、
それをCMと呼ぶことは言語の意味としては正しいとは思います。

但し、当社のCM法式の根幹は、
事業主側の立場から
下請専門工事会社をゼネコンに紹介し、
下請への支払原価を圧縮することにより、
全体の工事費を抑える
という手法を取ります。


この手法を当社の年間取扱規模、
仕様レベルで扱っている会社は、ほぼ存在しないとは思います。


まずは、この動画を、ご覧になって頂き、
当社の行うコンストラクション・マネジメントを知って頂ければ嬉しいです。

勿論、このブログやホームページを熟読されている方も、
ご覧になって頂ければ、イメージがより増幅して下さると思います。

現在、並行して、更に、2本の動画を作成しており、
10月初旬までに、完成する予定です

最後の1本は、「覚悟の瞬間」という
スカパーの番組で、これから撮影に行きます。

物事を成し遂げる為に
自分を奮い立たせるものって
覚悟なんでしょう。

絶対に、「やってやる」という。

仕事に向き不向きとかは関係なく、
覚悟と道義を持って、やるか、やらないかだと思います。

私が、今の仕事を始めるに当たり、最初の覚悟は、
大学院での就職活動の時に、知った、コンストラクション・マネジメントの存在でした。

その時は、
「これからの、建主から建設業に求められるのは、この方法しかない!
このコンストラクション・マネジメント、建設費を極めてやる。」

と思いました。

それからコンストラクション・マネジメント扱う会社に就職し、
丁稚奉公として派遣の現場監督になっている間は
「俺がコンストラクション・マネジメント建設業を変えてやる」
と、毎日毎日、呟いていました。

頭おかしいですね(笑)

それから、会社に戻り、現場所長を経験しましたが、
薄給や、劣悪な待遇に嫌気がさし、当時、
ミニファンドバブルに踊っていた輝かしく見えた
不動産業のディベロッパーに転職しました。

そして、直ぐにリーマンショックが来て、開発の業務が無くなり、
朝から晩まで、売れない分譲マンションのポスティングをしている時に
2度目の覚悟の瞬間です。

建築学科の大学院まで出させて貰って、現場所長の経験までして、
「自分は何を、やっているんだ。」
「毎日、自分が建設業を変えてやると呟いていた20代は無駄だったのか?」
「自分の人生が選択が正しかったことを、コンストラクション・マネジメントで証明してみせる。」


リーマンショックの寒風が吹きすさむ2009年春、
今から思えば、かなり無謀とも思えますが、会社を辞めて、
自分でコンストラクション・マネジメントを始めると
覚悟を決めました。

当時、結婚していなかったのが幸いでした(笑)
(お蔭で、こんな歳まで独身になるとも思いませんでしたw)

上司に、退職の下話をした時、
「営業したことの無い、お前に無理」
と、かなり真っ当な事を言われましたが、
まがりになりに、それから6年半以上経過した今は、
事務所を構えて、年間、建設費にして20億円もの
お仕事を頂けるようになりました。

私の勝ちですね(笑)

まだまだ、コンストラクション・マネジメントを極めたとは思っていませんし、
やりたいことも、どんどん出てきて、夢の途中ではありますが、
少しづつ、自分の思い描いて来た、
コンストラクション・マネジメントをより多くの方に知って頂くことが
実現できてくるような気がします。


これから完成する2本の動画に関しては、
私が喋っている姿や、お客様の声等をご覧になって頂き、
人柄や、何故、会社を起こし今の業務をやるようになったのか等、
ご覧になって頂けると思います。

お客様に問い合わせを頂き、初対面すると、
稀に、建設業だから、怖い人と勘違いをされる方もいるので(笑)

この3本の動画が完成次第、ホームページを増築しながら、
公開していければと思います。
(HPは、ちょこちょこ、改築するとお金が掛かるんです(汗))

ということで、ご興味を持たれましたら、
03-5944-1710または、info@kabu-tochikatsuyo.comまで
お気軽に、お問い合わせ頂ければ嬉しいです(笑)

また、一人でお問い合わせするのが怖い、
様子見をしたいという方は、
10月3日に相続・土地活用セミナーが、ありますので、
下記のバナーをクリックして、是非ご参加いただければ嬉しいです。
↓特設サイトは画像をクリックお願いします。




もちろん、お問い合わせを頂ければ嬉しいですし、
誠意を持ってご対応しますが、
私自身が、そんなガツガツ営業をかけるような人では無いし、
テレアポやら飛込みのローラー作戦で、
営業を掛けるような会社でもないのは、
解って頂けるとは思います。

ただ、私が、覚悟を決め人生を掛けて、
やってきた素晴らしい仕事を、
より多くの知って頂きたい。


その、一心です。
(私が素晴らしい人であるかどうかは別問題です(笑))

お会いできることを楽しみにしています。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/09/01 15:27|株式・投資TB:0CM:0

 

 





無料の工事受発注サイト
建設工事 新規受発注.com
を作りました!

検索機能が付いて、
無料なサイトは業界初です。

建築のプロの方も、一般の方々も!発注者様側の立場からは、
1.大家さんが、クロス屋さんを開拓したい時
2.不動産管理会社が、クリーニング屋を開拓したい時
3.マンション管理組合が大規模修繕工事の施工者を開拓したい時
4.ゼネコンが、専門工事会社(下請)を開拓したい時
5.設計事務所が細かい工事も含め出来る施工者を開拓したい時
6.一般企業が事務所の、お引越しの時

などなど。。。様々なシーンに使えます!

繁忙期に、いつもお願いしている所だけでは、
原状回復が対応が出来なかったり、
新たに、新規業者さんを開拓したいと思われてる方は
お気軽にお使いください。
(大家様など個人の方は匿名登録可能です)

保有のマンションや、お住まいのマンション管理組合等で、
大規模修繕も、そのうちやらないとな。。。
と思われている方も、
業者さん側からの検索機能が付いていますので、
登録しておけば、徐々に問い合わせがあると思います。

建設業では好況の時勢ではありますが、
積極的に、発注情報を探そうとしている工事会社こそ、
今後、伸びていく会社とは思います。

総合建設会社や専門工事会社、職人等、
建設のプロ向けの機能では、
大家様や不動産会社様などでは、
使い切れない躯体工事やマンション建設系の
ほぼ全工種に対応しています。

職人さん⇔専門工事会社・職人さんの
職人応援の募集や、応援に行けます機能も付けており、
建設業界の更なる流動性の確保、
新たな出会いの場として貢献できれば嬉しいです。


掲載案件数が増えれば、
工事業者さん・職人さんが集まり易くなるので
ブログやフェイスブックのシェア等で
どんどん拡散頂ければ嬉しいです。

まずは試しに当社の案件を、
私が代表の、見積用の会社の方で掲載してみましたが、
皆様方の、情報が掲示される頃を見計らって、
工事会社側に順次リリースと
共にseoも掛けて行きます。

当社のサイトを作った目的も、更なる優良な専門工事会社の新規開拓です。

現状でも、全工種において、現場監督の頃からの付き合いのある、
又は、過去6年間のCM事業で付き合いが始まった、
十分な専門工事会社を抱えておりますが、
常に先を見据えて、新しい血が加わえることを意識していないと、
原価の高い、普通の会社に成り下がりますので。

http://kensetsu-ouen.com/" target="_blank">http://kensetsu-ouen.com/</a>" target="_blank" title="建設工事 新規受発注.com">建設工事 新規受発注.com
宜しくお願い致します。

下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

121121.jpg
上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
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2015/08/17 19:35|株式・投資TB:0CM:0

 

 

ここ2週間ほど大騒ぎになっていた
新国立競技場の建設費問題について2回記事を書いていましたが、
ご存じのように、白紙見直しに決定しました。

1ヶ月前には、このまま政府担当者と森さんに
しれっと、押し通されるものかと思っていましたが、
非常に嬉しく思います。

当ブログの記事で書いていた、
他の競技場との建設費の比較なども、
多くのマスコミで取り上げらるようになって、
大反対論が巻き起こり政治を動かしたのかと思い、微力ながら、
当ブログも貢献できたのかと嬉しいです。

今回のケースは、ネット掲示板上で、
反対議論が巻き起こり、
それをネットニュースや新聞が取り上げ、
更にはテレビで取り上げることによって、
国民の声・世論がダイレクトに
総理まで動かしてしまった非常に稀なケースかと思います。

今回の、安倍総理は、
一番美味しいところを持っていった感じですが、
日本の公共事業政策において、
コストと言う重しがきちんと加わった事において、
評価されることだと思います。

プロジェクトマネジメント上では、
時間を無駄に使ってしまいましたが、
多くの議論が巻き起こったことや、
結果的に、国民世論が勝利したことが
日本の公共事業政策に良い結果をもたらしてくれると思います。

どんな建設会社が、どれぐらい予算で、どんな新国立競技場が出来るか
まだ解りませんが、ザハ案より、ずっとましな国立競技場が出来ることでしょう。

前回の東京オリンピックでは
開催が決まってから5年で、多くの道路やホテル等を含めたインフラを整備し、
大成功に終わっているようですから、
新国立競技場の1個の建設程度であれば、
日本のスーパーゼネコンなら楽勝でしょう。

ガンバ大阪の新スタジアムは、wikiを見ると、
「2013年12月15日にスタジアムの起工式が行われた。
2015年秋に完成、2016年2月にこけら落とし試合を開催」
と書いてありますし、PC造で作りやすい形状にしておけば、
着工してから2.5-3年ぐらいで実は出来てしまうかもしれません。

完成し、サッカー日本代表の試合や、オリンピック本番での
熱戦が繰り広げられることが、
今から楽しみでなりませんね。

それにしても、森元総理は、
「国が2500億円程度も用意できないのか?」
等と失言をしており、こんな人が総理やってたら、幾ら税金があっても
足りる訳がないと思います。

文部科学省も、こんな常識的な結論を出せない
中の人達が日本の教育を司って良いものかと心配になります。

それにしても、最近全く聞かなくなりましたが国土強靭化を推し進め
年間20兆円バラマクと意気込んでいた
安倍総理が、建設費削減の決断をするようになるとは、
面白いです。

結果が良ければ全て良しと、いうことにしておきましょう(笑)

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
過去、11回開催し、有力不動産会社様等、プロのお客様にも大絶賛だった
㈱土地活用 本社での「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の開催予定は、下記のとおりです。
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【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
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まで、氏名・連絡先を書いて、
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CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%~18%削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレ―ションソフトを使い架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

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2015/07/19 18:10|株式・投資TB:0CM:0

 

 

新国立競技場の建設費問題について6月初旬の記事
書きましたが、ようやくガンバ大阪の新スタジアムや、
他のWC開催スタジアムとの建設費の比較が
ニュースや各記事で取り上げられて、
世論でも猛反対を受けているようです。

まあ、森さんがゼネコンと結託してゴリ押ししてるんだろうなー
と言うのは皆さん言っているのですが、
安藤忠雄までニュースに出てきて
かなり騒然としています。

選定した、安藤忠雄本人も、ここまでの騒ぎになるとは、
思っていなかっただろうと思います。

安藤忠雄をニュースで見て第一印象は、
歳取ったな。。。と(笑)

本人も、「こんな大きなプロジェクトやったことが無い」
「こんなに掛かるとは思わなかった」
とのことを素直に正直に言っていたことは、
学生の頃、好きだった建築家であり、好感が持てました。

彼が「日本の技術力なら出来ると思った」
と言う意見は率直に思っていた事なんでしょう。

技術的には大概の事は出来ますけど、
沢山の、お金さえ払えばと言う但し書き付き
なんですね。。。

日本の公共事業政策を買い被りすぎ、
世論の流れを見誤ったのかもしれません。

安藤忠雄は、認知度の割に、
比較的、国内での大規模な公共建築物が少ない建築家とは思いますが、
最近は中国での活躍が目立つようですし、
彼より上のバブル世代の建築家や、近い世代の建築家が国内で恩恵を受けてきた、
日本の大規模公共事業万歳再興という感覚に夢を見て
日本公共事業政策へ最後の挑戦をしてしまったのかもしれません。

そんなものは、今や、パトロンである日本国民に受け入れられる物では無いのですが。

今回、計画の見直し世論に乗って、
計画は見直されるものと思い、それを期待しますが、
幾ら掛かるか読みずらい様な、
ザハ・ハディドのようなゲテモノ系の建築家案を選定してしまったのは、
ミスではありますが、安藤忠雄の功績や威光には、
何ら影響を与えるものではないと思います。

その上で、建設の仕事をしていると、
一般の方々にとって建築家は、
「建築についてコストもデザインも何でも知っているスーパーな大先生」と、
大きな勘違いが多々あるようですが、
「建設費について解る訳がない」というのは、
世間においても、認知されたというのは、
良いことかもしれません。

建築家とは、デザインする人、デザイナーであり、
今風に言うとクリエイターです。

実際に、建設費を見積もるのは、施工会社で、
出来たもので経営するのは経営者です。

安藤忠雄の建築自体は、コンクリート打ち放しがメインであり、
たまに球体を使ったり、お金のかかることをすることもありますが、
基本的に、納まりも簡素で複雑ではなく、建築の魅力に対して、
施工費は左程掛からない設計者ですから。

但し、安藤忠雄のような才能のある本物の建築家に憧れ、
ただ建築家を名乗り、事業主や、施工者に対し、
不遜な態度を取り、コストについて全く考えようともしない設計者も多くいることも事実です。

ここら辺は、事業主の見極めが必要となるのでしょう。

これからマンションや自社ビル等を建築しようと思われる事業主様にとっても
プロジェクトマネジメントにおいて、建設予算の大幅オーバーに対する、
良いケーススタディにはなったと思います。
(2倍になるなんて事は、常識的には有り得ないですけど(笑))

今回の新国立競技場については、
色んな社会福祉関係の予算が削られている中で、
大幅なコスト増ですし、金の出所も決まっていないのに、
年間100億近くの修繕費が掛かるとも言われてますし、
やはり、これは普通のデザイン・コストで機能性の高い「競技場」を建てるべきでしょう。

2年で1個づつガンバ新スタジアム規模を作って、
若手スポーツ選手の育成に力を入れた方が余程
日本の多くの人の為になります。

どんな決着をするかは、まだ不明ですが、
新国立競技場で起こるであろうスポーツのドラマで、
再び、日本スポーツ界の聖地になって行けばよいのだと思います。

ここまで批判を受けて、1度、「あやが付いた建物」が、
再び、聖地として、日本人の心から好かれる建物にはならないでしょう。

安倍総理が、森さんと会談するようですし
鶴の一声でプロジェクト的には、政治的な決着になるんでしょうね。

安倍総理の賢明な判断を期待します。

それでは、下記、「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の、ご案内です。


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2015/07/17 01:49|株式・投資TB:0CM:0

 

 

本ブログでも前々から相当怪しいと書いていた、中国経済

不動産価格の崩壊が始まり、
チラホラ理財商品のデフォルトが出ているのは
春先から注目してましたが、
株価だけは暴騰していたのが、中国。

実体経済は不調と伝えている中での投機的な
急激な株高が、つい数か月まで続いておりました。

仕手株の様な窓の開け方のチャートだったので、
直ぐに、おかしなことになるとは思っていたところ、
最近のニュースでは、急激な下落が始まり、
政府や、証券会社団が買い支えを表明していたところ、
本日のニュースで、市場の3割が売買停止状態に陥ったようです。

株以外に資金の行き場が無かったのが、
投げ売りで売り圧力が、一層強まり底が抜けるのも間もなくでしょう。

株しかなかったのに、買い支えで底抜けたら、
暴動かクーデターで中国共産党国家ごと無くなるかもしれません。。。
(歴史上、何回も繰り返してる国ですし)

ようやく、魔物が本格的に牙を剥き始めたと感じます。

日本の景気への影響は、
免れようが無いでしょう。

投資家様の方々は、リーマンショックの時の様な
底値を狙っている方々も多いように感じます。

当時買い占めた方々が、
今、勝者になっておりますので。

建設価格、不動産価格にどのような影響を与えていくのか、
注視して行く必要があるでしょう。

今回と、リーマンショック当時と違うのは、
日本国内の銀行に資金が潤沢にある事と、
今、マンションディベロッパーで、主に開発しているのは、
財閥・電鉄系の、まず潰れようのない資本力の極めて高い会社の
比率が増えていることでしょう。

リーマンショック時の、風変わりな名前の、ファンドや、
資本力の乏しい、新興ディベロッパーが淘汰された後ですので、
建設・不動産業者間の、連鎖倒産リスクは、前回ほどでは無いにしても、
多少は出てくるでしょうね。。。

建設費に関しては、
東京では一応、オリンピックや、それに合わせた、数多くの再開発も有り、
政府も、公共事業の緊急財政出動を適度に行うとは思うこと、
前回のリーマンショックで、かなりの数の職人さんが建設業を止めてしまったこと、
職人さんの高齢化等も併せて考えると、
前回の様な、急激な下落に至ることは少ないとは思います。

国内地方や中国(外国人労働者)で仕事の無くなった職人さんが
東京に向かうことはあるかもしれませんが。

不動産に関しては、
東京は、上げが急激過ぎたのと、
中国資金が引き揚げ始めるだろうこと、また、
一般法人の、物が売れない不景気による倒産などで土地が出てくると、
それに引きずられる形で、下落に向かうような気もします。

当社も、幸いに、かなり先まで、受注が埋まっている状況ではありますが、
持ちこたえられるように、より一層、気を引き締めて、
行かなくてはならないと思います。

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2015/07/08 17:54|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
本日、ある方から、
弊社のホームページは、
指南書として建設費削減のノウハウを書いているが、
問い合わせた、その後、どうなるのか見えない」
という、ご指摘を受けました。

後、何の会社か?解りづらいと(笑)

確かに、当社のような下請入替型のコンストラクション・マネジメント自体少ないですし、
建設業の方でさえ、殆ど理解できていなかったり、
間違えた認識をしている方が多いので、
建設業を全く知らない方にとっては難しいのかもしれません。

では、当社のCMの流れについて、ご説明させていただきます。
(昔の記事では結構、説明していたと思いますが・・・)

まず、自分の土地に、マンションを建てたい、
または、土地を買ってマンションを建てたいと、思われる方がいるとします。

土地を買いたい場合は、まず物件概要をお送り頂き、
希望の利回りに合うか判定してからの話となり、
時間の都合上、全ての方に、ご面談は、していないですが、
ここまで地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、中々、弊社のシステムは気が付きにくいポジションにありますし、
何社か、見積を取られている方も多く、
その中で、
「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、
弊社のコンストラクション・マネジメントについて知った後に、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、
ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし。

そこで、当社のCM方式を正しく理解して頂いた上で、
更に話を進めたいと仰られた場合、
建てたい物件のイメージをディスカッションさせていただき、
共有し、ある程度、各戸の面積の方向性などを出した後、
ボリュームチェックと言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の何処か一番会いそうなところに、
建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
image0052.jpg
そして、弊社が、それについて概算見積を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易プランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けていきます。
それと近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

これで、躯体(くたい=鉄筋コンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に拾って、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
費用算出します。

さじ加減に頭を使いますが、実務的には、
2,000㎡程度でしたら、集中すれば2時間もあれば、作業は終わります。
image0062.jpg

概算見積を行った結果でCMを行った場合の建設費を推定し、
それを元に、事業収支を作成していきます。

事業収支には、土地取得費から、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
土地を買う場合は、土地代に、仲介手数料等を全てを加えた、
総事業費の算出と、
各住戸、店舗賃料からの収入を算出し、
初年度単年の開発収支を算出します。

そして、その後、シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期CFシュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額の
シュミレーションしていきます。

良く他社の収支などを見せて頂くと、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、それなりに常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、
もっと収支が良くなる方法は無いか等、
更にディスカッションを行い、
ボリュームチェックと、概算見積・収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。

当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、
土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘では解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、
シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありませんから。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、
誘われれば、一緒に飲みに行ったり、様々な交流を深めます。
image0043.jpg

当社に、お決めになられたお客様には、
イメージ画としてパースを作ったり、
収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関をご紹介させて頂いたりし、
プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。
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事業化決定までは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM契約を、設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と契約締結後直ぐに、
設計料総額の何十%かの着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ
見積図面が出来るのを、見積依頼などを掛けながら3-4ヶ月待ちます。

そして、図面が出来たら、設計事務所が確認申請作業をしている間に、
当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
請負契約を締結します。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、
費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、
オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、
監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱い規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督だって、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事か解るでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられる人も殆ど居ないでしょう(笑)
地主様一家でもない限り、まず結婚してたら無理です。

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来る訳がないと思っている部分もあります(笑)

また、どうなるのか?で、
地主様が、一番気にされるところは、
ガンガンしつこい営業マンに来るのが、
鬱陶しいと思われている方もいらっしゃる
とは思います。

工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、
同時に動かしているコンサルですので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、
雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような
営業などを、やっている暇人では、ありません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきだと思いますし。
(カーネーション上げたら喜んで下さるかもしれませんが(笑))

お問い合わせを受け、お客様が求められているのであれば、
勿論、こんなことまでやるのかというほど、本来の業務外のことでも、
やることは最大限やらせて頂きますが、
お客様が当社に、マネジメントをして欲しいと思わない限り、
無理に、お願い営業で受注することなどもしませんから。

過去に、珍しく当社から、営業後に、お断りした物件を、
色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、
トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、
鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
お願い営業などをしていたら、それが見えなくなってしまいますから。

社会人の方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、
許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。
結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請業者の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともありますから。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、
動いてあげなくては誰も付いてこない。


これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。



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2015/06/08 22:14|株式・投資TB:0CM:0

 

 

新国立競技場の建設費が、未だ、問題になっています。

当社は、この規模の建設マネジメントをするノウハウは有りませんが、
納税者、1市民として、一言申さずにはいられません。

本格着工したら、首都圏の建設費・労務動向に全く影響がない訳ではないと思いますし。

まず、新国立競技場のスペックとして8万人収容で、
2015年6月5日現在の、
建設費は2500億円とのことです。

ガンバ大阪の今秋完成の4万人新スタジアム
の建設費は、140億円=竹中工務店。

ガンバ大阪のスタジアムは、みんなの寄付金で作り、
限りある、予算の中で、最大限良い物を作ろうと言う
常識的なプロジェクトマネジメントの理念に叶ったスタジアムです。

工場で予め加工した鉄筋コンクリート、プレキャスト・コンクリートを採用した、
PC構造を採用しており、現場での労務費を削減し、建設費を圧縮しています。

新国立競技場も、以前の記事で、どうせPC造だろうから、
基礎以外で、型枠鉄筋の労務は、そんなに取られないだろうということは書きましたが、
根本的に、今回の問題の背景としては、
建設業界のバブル感覚世代の負の遺産があり、それを炙り出しているのだと思います。

因みに、2002年ワールドカップの決勝戦をやった会場
日産スタジアム 
72,327席の総工費603億円=竹中工務店です(笑)

新国立競技場も、
精々、普通に作れば、650億円~700億円の建設費で
かなり立派な物が出来るとは思いますけど、
何で、こんな無駄なことを莫大な税金を使って作らなくてはならないのでしょうか。

そもそも、あんな屋根の下で、昼間、サッカーやったら、
日向と、日影が、交互に芝の上の落ちて、
目くらましされて、真面に、ドリブルできないでしょうし、
キーパーだってロングシュートで目測誤ってミスするでしょう。

スポーツする為のスタジアムではなく
ただ、建築家の妄想と自己顕示欲を物質化しただけの
スタジアム
だと思います。

建設業界のバブル感覚世代というのは、公共事業でバンバン、
巨大建築物・箱物を作ってきた、建築家世代の感覚です。

更に古くは、丹下健三の都庁に象徴されるような。。。

この世代の建築家は、イケイケどんどんの高度成長世代を体感した世代で、
お金は唸っていたことでしょうから、
建設コストなんてものは、全く興味が無いのでしょう。

今回の建築できない建築家ザハ・ハディッドを選定したのが、
学生の頃好きだった安藤忠雄であることは、
非常に、残念に思います。

安藤忠雄が、私が学生の頃までに作っていた建築は、
光の教会や、水の教会など、シュールなコンクリートの打ち放しで、
こんなゲテモノ建築家を選定するような建築家ではなかったとは思っていたのですが、
何故、こんな案を選ぶようになってしまったのか。

今回、選定審査側に回った
6-70歳ぐらいの権力を持つ著名建築家達の感覚と、
バブル以後で、巨大建築物が無くなった後に、
自身の仕事の脂がのってきた時期が重なる、若い世代との感覚は全く違うでしょう。

若い世代は、北風ビュービュー吹き荒れる中で、
最初から実務をつかさどってきていますから、
コスト・経済性にシビアで、余り、ぶっとんだ提案などは、しないのかもしれませんが
今、主に税金を払っている世代側の意見が、このような政治的なもので
受け入れられることは少ないのかもしれません。

建築家とは、建物を設計することによって権力を誇示したがる
人達になんでしょうけど、
大概、この世代の建築家を名乗る方々と、当社のように、
建設コストと収益性を扱う立場の人間が、一緒にプロジェクトをやると
大概上手く行きません。

建築に対する考え方が、水と油ですから。

バブル世代の多くの建築家の根本的な考え方は、
自分の作りたいものを作る。
事業主は、建設費と設計料を払ってくれるパトロン

今回は、日本国の納税者がパトロンで、
大学の教えてる側が、こういう感覚でしたからね。

バブル後世代の、我々の考え方は、事業主が儲かるように作る。
事業主を儲けさせた中で、仕事を頂き、幾ばくかの費用を頂き、生活する。


事業主の全く望まないものを、建築家の自己主張の為に作るようなことが
莫大な予算オーバーをしてまで認められる時代ではありませんが、
今回の問題の背景には、
その、根本的な、考えの違いから、
より権力の持つバブル世代建築家が国内での箱物否定論への最後の挑戦として、
選定していしまい、
オリンピックのお祭りムードに、かこつけて
最後の抵抗を試みているように思えてしまいます。

多少、ゼネコンもタイムスケージュールを使って駆け引きしているとは思いますが、
結論を出すのは、政治、政治を動かすのは市民の声ではありますが、
賢明な判断が下されることを願います。

もう流石に、方向性を決めて、何か動き出さないと間に合わないとは思いますが、
別に納税者の知らない、密室で決められたザハ・ハディド案を採用しなくてはいけない
理由など何処にもないことは、共通の理解になればと思います。

竹中工務店がPC造で650億円で同等規模を提供出来ればヒーローになれる。
ザハ案などを元から動かそうとしないから無駄な労力がかかる。

箱物を作りたければ、中国に行って中国人の税金を使ってください。


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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/06/05 11:32|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

今日は、建設業、建設に関わる方々の裏話をしてみようかと思います。

異業種交流会や不動産交流会などで、
私が、マンション建設費を10~18%削減するコンストラクション・マネジメント会社
やっていると、お話しするとしましょう。

すると、未知との遭遇の中で、建設業で、多くの場合、
どのように、施工者が決定されていくのか、
魑魅魍魎の生臭い大人の世界が良く見えてきます(笑)

まず、何かビルやマンションを建てたい方が、
事業者様が、色んな人にハウスメーカーやら
ゼネコンを紹介して欲しいと話をするとしましょう。

話を聞いた多くの方々は、どう感じるかと言うと、
「この人に、業者を紹介して、建設費に3%ぐらい乗っけて、
何処かに受注させれば、
ウン百万円が自分の懐に入ってくるんじゃん?モワンモワン・・・」


ただ紹介するだけで、何百万も入るなら、そういうことをしたくなる
気持ちも解らなくもないですけど、多分、そんなこんなで、
建っている建物って、世の中に、沢山あるんだろうな・・・

と、思います。

世の中には、まず相続コンサルなどで相談を受けてから、
誰でも知っているような土地活用系のメーカー数社を競わせて、
どれが受注しても、キックバックが入ってくる仕組みにしている
(賢い?)不動産コンサルさんも、いらっしゃるようです(笑)

結果の見えないコンサルに報酬を払う、
習慣は日本には薄いというのもあるのかもしれませんが、
数万円の相談料を貰っても、ご飯が食べれないのは、
経営者の端くれとして解りますし。

勿論、本当に仲の良い飲み友達だったりすると、善意で、
ただ紹介してる人もいるんでしょうけど、
不動産やら税務や相続を扱う業種の方々の半分以上が、
無料で何かをしてくれるなんて、思わない方が良いのかと思います。

動けば、時間も使うし、カロリーも使うし。。。

日常生活とは掛け離れた所で動く莫大な金額に付きまとう、
悪しき商慣習、必要悪???と言った所でしょうか。

もちろん、不動産管理している物件の、お客様の為に、
建替え後の管理を逃さない為にや、管理をとる為に、
確実に自分のコントロールできる施工者まで抑えに行くというスタンスの場合や、
大家さんの、お知り合いなどで、単純に当社の事が好きで、
応援してくれる為に、無償で、ご紹介頂くような、
嬉しいケースもありますけど。

当社も、たまに、単に、施工会社を紹介してほしいみたいなことを言われますが、
ただ、紹介してほしいと言われても、紹介しません。

もちろん、紹介しようと思えば幾らでも出来ますけど、
そんなのは当社の仕事ではないと思っています。

お問い合わせで相談を受けに行った結果、
自社でCMを、やらない規模の物件等であること把握して、
引くに引けなくなって、極たまに、
取引先のゼネコンに対してのサービスで紹介するなんてこともありますけど
当社の他の物件を安く受注して貰う為のサービスでやっているだけで、
以後は、何もしませんし、どうなったのか聞くことも有りません。

ましてや、ただの口利きで、お金を貰おうなんてしたことも、ありません。

当社を紹介しようとする、
業界の仕事をしている方に、そういう話をすると、
「お施主さんにとっては、凄い良いサービスだとは思いますけど・・・ツマラナイ(心の声)

という残念な展開になることもあります(笑)

まあ、紹介してくれるのは有難いですし、嬉しいですけど、
受注するからには、
「お施主さんに、とって良いサービスをする」
と言う大前提は、壊したくはありません。

仕事が決まれば、当社の頂く報酬から、ウン十万円単位の紹介料を御礼として、
お支払うことはありますが、
それは、お施主さんの負担になる訳では無く、
単に当社からの御礼として、当社の粗利が減るだけなので、
問題は無いかと思いますが、
お施主様の建設費にノッケて、負担が単純にウン百万円も増えてしまう、
建設費のキックバック有きの考え方には賛同できませんし
好きではありません。

私が、今の真のCMの仕事をやっているのも、
そういう生臭い話が嫌いだからというのもありますし、
お客様から、報酬を直接頂いてこそ、プロの仕事
だと言う考え方があります。

今の、仕事をしている意味を、正しい価値にしたいですし、
生臭いことが多い世界で、誰よりも清らかに、真っ直ぐに有りたいと思います。

もし、仮に当社が、キックバックビジネスに手を染めたら、
年間20億動かしてる、1%ずつノッケても、2000万円ですから始めは、儲かるでしょうけど、
直ぐに会社としての信頼が失墜し、
元請・下請共に、施工者からは弱みを握られることになるでしょう(政治家ではないですがw)

別に当社が受け取らなければ、別に良いのかもしれませんが、
後ろめたさは付きまといますね。

頑固だと、儲からないかもしれませんが、
当社のサービスを求める方の為に、
今できる最大限のサービスが出来る体制を整えることが優先であり、
それで、良いのだと思います。

別に、そういうことを生業としている方を批判するつもりはありませんし、
ただ、自分が、やりたくないから、やらないし、
もっと施主様は賢く有って欲しいと思うだけです
(一生懸命に仕事をした誰かを理不尽に痛めつけるような、狡賢さは必要ありませんが)。

そういうことに、手を染めたくなければ、
日々の営業活動を頑張るしかありませんね。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/06/02 15:16|株式・投資TB:0CM:0

       建設費    

 

貸ビル・不動産業界の超老舗新聞の週刊ビル経営様に、
建設費削減サービスとして、株式会社土地活用が紹介されました!
Folder(2015-4-2)0001.jpg
↑画像クリック頂くと、綺麗に読めます!

何と2ページ目のトップ記事です!

これまで、大家さん雑誌に、問い合わせが一杯来るから、
広告2ページ170万円で出しませんか?
等の、依頼は有りお断りしていましたが、
50000部も発行している、
週刊ビル経営さんのような老舗中の老舗の新聞に、
無料で当社の建設費サービスを取材を頂くなど嬉しい事この上無いです。

個人で始めてから6年が過ぎ、
年間20億円の真のコンストラクション・マネジメントを扱わせていただき、
ようやく、真のジャーナリストから取材を頂けたかと思うと
感慨深いものが有ります。

建設費削減の株式会社土地活用を
今後とも宜しくお願い致します。

それでは、次回の4月25日(土)開催の地主様必見!「究極の土地活用セミナー」の、ご案内です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
過去、9回開催し、有力不動産会社様等、プロのお客様にも大絶賛だった
㈱土地活用 本社での「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成27年4月25日(土)13:30~15:30(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。
001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%~18%削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

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Kマンション
2015/04/02 13:13|株式・投資TB:0CM:0

 

 

前々回の1億円コストダウンした竣工写真の記事に続き、
一月に竣工した超カッコいい物件(モテ部屋)の竣工写真が出来上がりましたのでアップします。

若い女性に人気のある部屋を作れば、
男性にも人気が出るという、
お施主様のコンセプトが見事実践された物件かと思います。
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中々、頭で解って居ても実践出来るものではないですが、
どうですか、この圧倒的な物件力!

床が光っているのは、特殊な傷に強いコーティングが施されており、
実際に、ピカピカです。

私は建築学科の学生の頃は安藤忠雄のコンクリート打ち放しや、ミースファンデルローエが好きな、
建築に「侘び寂び」や「緊張感のある空気」が良いと思っていた人種なので、
正直、出来あがるまで、
「内観に関しては、どうかな?」
と、思っておりました。。。

当社の物件では普段アクセントクロスを使うことは、無かったのですが、お施主様のセンスに
お任せして色々やって見たら、
かなり良かったので
今後の物件でも取り入れて行きたいと思います。

多分、賃貸経営をする上で、
顧客となる一般的な想定入居者層の多くは、
RC造の重厚感に加えて、
こういう「モテポップな内観」物件を求めているのかも知れません。

商業ベースの中では、こちらも正確だと思います。

当社に新たなツールが加わったかなと、
嬉しく思うと共に、お施主様に感謝します。

このようなポップな空間を自身で創出出来るようになれば、
「建設コスト交渉人」というマンションを建てたいオジ様だけにしかモテない
「若い女性には全くの謎」の肩書きの他に、
「ハイパー・マンション・クリエイター」として私自身がモテる肩書きを手に入れることが出来るかも知れません(笑)

スマホで、竣工写真を見せながら、
「このマンション、俺がハイパー・クリエイトしたんだぜ〜」
「すご〜い。ハイパー・マンション・クリエイター素敵♡」
なんてことに、なるのかも知れません(笑)

そんなことは、さて置き、
究極の土地活用とは、
コストが安いことであるのは間違い無いのですが、長期に安定して収入があり続ける要素として
「カッコ良い物件」であるということは
大切な要素だと思います。

それが侘び寂びであるのか、
木の温もりであるのか、
モテポップ感であるのかは、
ターゲットによって選択の余地はあると思います。

これだけの材料を使っても、
今の時勢では他より圧倒的に安い(諸事情により価格は書けませんが)のですが、
コストの掛け方、
費用対効果のバランスを考える上で、方向性、
考え方を改める非常に勉強になる物件でした。

収益性を無視して、
デザインだけを追い求めても
建築家の馬鹿物件となり駄目ですが、
この物件は、施主様の執念と気合いにより、
土地活用業界の金字塔となる物件となるでしょう。

当社に依頼すれば、
CM方式で10%以上下げたコストの一部を、
「モテ」に投下することも可能です。

究極の土地活用への道は、奥が深いですが、
あらゆるノウハウを投入して、
更に突き抜けた利回り、「モテ」共に、
圧倒的に、勝てる物件を建て(クリエイトし)て行きたいと思います。

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Kマンション
2015/03/11 02:57|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

建設費を1億円削減した物件の
竣工写真が届いたのでアップロードさせて頂きます。

ホームページでも書いている、当社でコンストラクションマネジントを行い、
ゼネコン入札1位から1億円以上コストダウンをした物件です。

Kマンション
001 外観 北東面
002 外観 東面 夜景
004 エントランス
005 エントランス 夜景
012 C type 玄関
011 A type キッチン
013 C type LDK
何もない、6年前から始めてようやく、
この規模(立体駐車場まで含めると総延床2500㎡)を扱わせて頂いた
お施主様や、受注して完璧に施工をして下さったゼネコン様、
専門工事会社様、そして実際に手を動かして良い仕事をして
下さった職人さん達に感謝します。

当社に依頼されてなければ、1億円以上のお金をドブに捨てて、
苦しい賃貸経営を強いられていた事でしょうけど、
収益的に余裕のある賃貸経営を開始できたことは嬉しくあります。

幾ら、建設業で現場監督をしていて技術的に足りていたとしても、
入札1位から1億円削減するのは能力的・人脈的に不可能です。

仮に、それが可能だったら、その現場監督は会社に1億円以上の、
受注時での予定外の利益をもたらすことになりますから
有り得ないことは理解して頂けると思います。

一般の方の中にはCMと似たようなこと真似事は
やろうとする方も、いるかもしれませんが、
専門工事会社(下請)を紹介した瞬間に、
その工種に関して責任を自分で被る事になり、
思われているほど建設業のルールやCMは簡単なものでは有りません。

その中で、ゼネコンや下請専門工事会社に10%以上のコストを下げながら、
現場を纏めるには、特殊なノウハウや人脈、
稀に紹介責任を被り、実弾投入で職人を他現場から奪ってくるようなことも
必要になるときもあるのです。

年間建設費にして、20億円もの金額を扱わせて頂き、
今後も続々と竣工現場が上がって参ります。

もし、地主様でマンション建設を検討していて、
当社のコンストラクション・マネジメントにご興味があり、
実物を見てみたいと思われる方は、タクシーで数物件をご案内する
「らくらくタクシー建物探訪の旅」
も無料で行わせて頂いておりますので、
是非、お気軽にお問い合わせください。


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Kマンション

2015/02/21 14:10|株式・投資TB:0CM:2

 

 

新年明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。

昨年、11月末に前回の記事を更新してから、
様々なことがありました。

まずは、選挙。
自民の圧勝で終わり国土強靭化政策も一応の継続をすることになりました。

しかし、これまでより、勢いが無いのは。
社会保障の拡充が色々と延期されているということです。
その中で、国土強靭化についてもトーンダウンしているのは、
否めない気がします。

選挙をやったことで、自民が勝ったとはいえ、
公共事業(人手不足・効果の疑問)が議論対象として再度浮彫になってしまったことや、
増税延期の見せしめとして、財務省の財布の紐が固くなってしましい、
社会保障制度が引き締めに向かっている事などが、公共事業へ厳しい方向で傾き始めた理由でしょう。

当初は10年間で200兆円をバラマクと豪語していたはずですが、
そんな馬鹿げた夢物語を言っている財政状況ではないことが、
世間的にも解ってきたと思います。

全体としても、GDP他、様々な経済指標の勢いが無く、
景気は後退局面に入ったことは間違いないでしょう。

アベノミクスの限界が見えたことに加え、
イスラム国の失策もあり安倍政権は、
求心力を失っていくことになるでしょう。
(安倍さんのことですから、イスラム国へ反撃に参加出来なかったことなどを理由に
憲法9条改正に突き進んで行ってしまうような危惧もありますけど。)

建設業に関しては、今年になってから風向きが変わってきました。

このブログでは、かなり前から、建設費の暴騰は、
民間需要が付いて行かず躯体業者から止まるとの予測をしておりましたが、
その動きが見えてきたような気がします。

取引先躯体業者やゼネコンの、話を総合すると、
昨年の冬から夏に掛けて
あれだけ人手不足の極地に陥っていた型枠・鉄筋職人が余ってきており、
まだ、単価はリーマンショック直後に比べれば全然高いですが、
ピークアウトしつつあるように感じます。

冬は躯体系の業者は若干暇にはなるのですが、
ここ数年は、冬でも何とか、やってもらうと言ったところの雰囲気が逆転し、
会話の端々に、必死さが伝わってきます。

元請と下請の間での、腹の探り合いと言ったところで、
まだ事業主への価格へは反映するのに若干時間が必要かもしれませんが、
徐々に表面化してくるでしょう。

まだ慢性的な、現場監督不足は続くものと思いますが、
オリンピックまでは建設業は猛烈に忙しいという説もありましたが、
微妙な空気になってきました。

オリンピック本体の工事自体は金額的に大したことは無いというのは
書いて来たとは思いますが、
確か、今年の4月~オリンピック需要の為に、
外国人労働者の受入れをする予定で準備を進めてきたのは
どのように推移していくのでしょう。

この微妙な空気が今工事の最盛期でテンワワンヤの、
内装・外装工事にも徐々に波及していくものと思います。

ディベロッパーも建設費と景気の動向を見ながら見積・発注時期を探っているという
状況でしょうから、このまま、だだ下がりしていくことは、
無いとは思いますが、ベクトルは、やや下落の方向に向かい
始めた言って良いと思います。

ディベロッパーとしてはアベノミクスで販売価格に反映できるはずだと、
土地は最高値で仕込んでいますが、
アベノミクスの勢いがGDP2期連続マイナス(3期も、ほぼ確実でしょう)で止まってしまった事で、
着工へは、かなり難しい判断を迫られると思います。

マンションディベロッパーにとっては、
今年の中国経済・金融の本格破綻を目の前にして、
行くも地獄、帰りも地獄といった所でしょう。

当社のメインのお客様である地主様にとっては、
マンション建設をするのであれば、計画して、建て始めるまで
最短でも6カ月から8カ月のタイムラグもありますし、
良い時期に差し掛かって来たと思います。

土地を買ってマンション新築で利回りを出すには、
地価が下落してこないとどうしようもないので、
売主さん達がチャイナショックによる値崩れに気付き始めるのを
もう少し気長に待ちましょう。

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Kマンション
2015/01/21 21:08|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン          セミナー    

 

10月26日に前回の記事を書いてから約3週間の間に、
世の中の状況が激動しております。

建設費を扱う者として、世の中の状況は敏感に察知しなくてはなりません。

まずは、10月末に日銀バズーカ2
更なる金融緩和により一気に円安が加速しました。

そして、先週の消費税増税延期のニュース

本日、GDP速報の衝撃の2期連続のマイナス成長。。。

まず、金融緩和については、行き場のない資金が、
株高には向かうかと思いましたが、少なくとも国内資金は、
更なる不動産への投資には向かわないでしょう。

不動産については、もう既に限界価格まで上がりきっているのと、
賃貸経営への融資の基準は緩くなっている訳では無いので、
銀行内に資金が滞留するだけで、不動産市場には出回らない。

あるゼネコンの経営者と話をしていましたが、
「建てたいという話は一杯あるが、銀行融資が固いから、
結局、予算が抑えられてしまう。
土地が有っても、公共事業で下請単価が暴騰しているので、
自己資金があるお客さんからしか受注できない。
結局、融資枠が渋くて建てられないお客さんが多過ぎる。」
という感じの変な状況です。

バブル崩壊やリーマンショックの経験から金融機関は固くなっていますので、
日銀が思うほど、効果は薄いのではないかと思います。

消費税増税延期は、99%無理だと諦めていましたが、
神風です。

まあ、8%でも、十分な重税感はありますけど。。。
それよりは、マダましという
トリックみたいなものでしょうか。

そして、今回のGDPの民間予測を大きく裏切る、
年率換算マイナス1.6%

午前中から、株価の暴落しております。
日銀バズーカ2が霞むほどに。

建設業内外での中小企業の経営者の話を聞く限りでは、
景気悪化しているという話は、最近ちらほら聞いていたので、
ある意味納得ではありますが、
ニュースでは、
「住宅投資が大きく足を引っ張っている」
ということでした。

鉄筋コンクリート系も不調ではありますが、
特に、木造戸建てが着工数では▲だらけなので
それがそのままGDPにまで直撃した結果ではないでしょうか。

今日と言う日は、日本経済の「気」と言う部分での
転換点ではないでしょうか。

「気」が悪化すると、全てが逆回転し始めますから。

そんな中、建設業に纏わる非常に大きなニュースが、
小さく報じられております。
本田内閣官房参与 公共事業は効果が無い発言はこちら

安倍内閣のブレーンである内閣官房参与の本田悦朗氏ですら、
公共事業の効果が薄いと見ているようです。

このブログでも何度も取り上げておりますが、
建設業労働者の受け皿(パイ)は決まっているので、
公共事業を増やしたところで、民間需要が減るだけの民需圧迫だということが
ようやく認識されてきたようで、
経済学者の中にも、クラウディングアウトや、
消費に回さないので乗数効果が薄い等を論じる方々がチラホラ出現してきました。
(このブログ読んで書いてるんじゃないの?と、似た論調も多いですけど(笑))

今度の無理やり解散選挙では、対抗馬がいないので、
自民が勝つことになるとは思いますが、
公共事業政策をどのように公約として扱うのか注目するべきところです。

アベノミクス第二の矢の中心であった国土強靭化の比重が下がり、
他業種への予算配分、低所得者や軍備への予算配分へと切り替わっていくのかどうか
大注目です。

第二の矢中国の軍事的脅威は免れようがないところなので、
日本の経済活動を長期的に保全する為には、
戦闘機f3の早期開発に大幅に予算を配分するのが正しいとは思いますが。

このような社会状況の中で、建設費はどうなっていくのか?

これまでの記事でも書いてきたように、
建設費のピークは、公共事業増に加え、消費税駆込み需要の影響で
一気に職人不足に陥った、この2014夏がピークであることは間違い無いでしょう。

このGDP速報を見て、馬鹿じゃないディベは
高騰している建設費・地価に加えて、完成する頃には長期的な景気低迷により、
全くマンションを建てても売れない状況を睨んで、
確実に、開発を控えて来るでしょう。

若干遅れて単価は2013年春ベースぐらいまでの、
あるところまで下がって行き、
ある程度こなれた所で、ディベがまた建て始めるという感じでしょうか。

2009-10年ベースまでは、建設労働者のパイが大幅に縮小している為、
中国が崩壊し、中国人建設労働者が雪崩こまない限り、下がることは有り得ないでしょうけど。

中国不動産関係のニュース記事を読む限り中国国内では日本でのリーマンショック級の修羅場に向かって
日に日に、崩壊状況は悪くなっていっているようにも感じますが、
これが確実に不良債権となり、金融破綻まで蝕んでいくことは、そう遠い日ではないでしょう。

当社のメインのお客様である地主様・投資家様に取っては、
年末までの日本の方針決定は、目を皿のように注視すべきだと思います。



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Kマンション

2014/11/17 12:58|株式・投資TB:0CM:2

 

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
株式会社土地活用は、2014年コンストラクション・マネジメント実績 延床約7700㎡、
建設費にして約20億円を総合マネジメントしている会社です。

このブログで、いつもは、建設費や統計等についてマニアックに書いていますが、
どのようにして株式会社土地活用が出来たか、
代表者 越川健治(kkenji1)は、どのようにして、独立し、会社を作ったか、
本日は、物語形式で書いてみようかと思います。

まずは、学生から新入社員までを(笑)

私は、東京理科大学の建築学科に建築家になりたくて
入学しました。

高校生の時は、木村拓哉の協奏曲という、多分、安藤忠雄をモデルに
ドラマにしたのが放送されてたり、本屋で、建築雑誌とかを見たりして、
何となく建築=カッコイイというイメージでした

今は、偏差値も理工系の中では下から数えた方が良いぐらいの
不人気学科ですが、当時は、理系の中でも、医学部>薬学部>建築学科ぐらいの
人気学科でした。。。

大学に入ると設計の授業があり、C+Aの代表建築家で教授の小嶋一浩先生のお友達か、
有名な建築家が結構来ていて、坂茂、瀬島和代とかの大先生も設計の授業で教えていました。

しかしですね。。。建築家さんって、コンセプトだとか、都市が・・・とか、
「頭の中がお花畑」のプランとかを学生だからという理由で?評価してて、
「コストが・・・」「収益が・・・」とか知りたい考えたい私のプランなどは
全く評価されませんでした(笑)

はっきり言って、こんな建築教育をしているから、
建築主にとって、まともな建築家が育たないのでしょうけど、
徐々に、やる気が無くなってきて、毎日、麻雀に明け狂う日々でした。

そして、良くわからないまま火災系の研究室に入りました。

当時、火災系の建築法規を作った権威の教授で、
当時、国の研究機関の
筑波の建築研究所というところに、
入り浸り・ほぼ泊まり込みで研究をしていました。

勉強は好きではありませんでしたが、実験だけは、楽しくて大学院まで行って、
国の研究者の先生に言われるがまま結構頑張っていました。

確か、有風化で家を燃やす実験とかでは、
国土交通大臣の扇千景とかも見に来ていました。

車を燃やしたり、煙の中を避難したり、
CFD解析とか、微分積分を使って、パソコンで、煙の流体力学のシュミレーションをするとか、
今から思えば訳の分からない世界の研究もしていました。

そろそろ、就職か・・・というとき、
当時は、氷河期と言われる時期でしたが、
ドクターの先輩とかに、
教授や国の研究者に言えば口聞きしてくれるから、
言ってみろとか、清水建設と共同研究してたので、
言えば何処でも入れそうな雰囲気でしたが、
そもそも、そんなに研究も好きでもなくそのまま研究者になったら
落ちぶれるなというのも感じていましたし、
そういう口聞きも好きではなかったので、
「自分で探す」と宣言しました。

そして、丁度そのころ、国の研究者から、
コンストラクション・マネジメントCMというものがあるというのも、
聞き、資料を見せてもらいました。
当時、その研究所でも研究対象にしようか?みたいな話もあったようです。

そこで色々調べてみると、
岐阜のCMをしていた会社が新入社員を募集していたので、
東京での説明会に何となく参加しました。

そこでは、建築学科で学んだこととは、全く違ったCM、
建設業について話していました。
「これだ!今後、建設業で生き抜くには、CMしかない!」
と、思い、面談を申込み、直ぐにその会社に入社を決めました。

給料は激安だが、自分の能力なら直ぐに上がるだろうと

「うっかり入らないでください」
というキャッチコピーにも目も止めずに・・・(笑)

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

「うっかり入らないでください」
というキャッチコピーにも目も止めずに・・・
入ったその会社、入って意味が解りました。

まず、新入社員研修というので、会社に入る前に利殖研修というのがありました。

あんまり良く覚えていませんが、10万円を会社か親からだか借りて、
1か月ぐらいで自分で商売をして幾らまで稼げるかみたいなのをやったかと思います。

まあ、私は修士論文で忙しかったので、株を確かやりました。
結果は普通(笑)

入社すると、確か、CAD研修1日、レベルとトランシットという測量器具据え付け研修半日をした後、
これまた、1週間で幾ら稼げるか研修大会みたいなのをやりました(笑)

バイトでも何でも、法に触れなければ良いという研修です。
当時、ヤフーbbの販売というのが自給が良くて昼はそのバイト、
夜は、ヤマザキパン工場でバイト・・・

結果は普通(笑)キャバクラとかで働いた女の子が成績が良かったように覚えています。
そして、そのバイト賃は会社に没収されました(笑)

その会社は、経営状況がおかしくなると、
社員をバイトさせるとか、可笑しなことを平気でやる会社だったので、
その、耐性をつけるためか、世の中の厳しさを教える為か、
社長のスーパードSの遊びに付き合わされたのだと思います。

その後は、雇ってください研修です。

「やる気満々の新入社員 月25万円」というビラを持たされ、
全国のゼネコンに通って派遣社員として雇ってくださいという
ふざけた研修です(爆)

社員のプライドを打壊すために、やった研修でしょう。

千葉県出身の私のエリアは縁もゆかりもない、京都、滋賀県です(笑)

大阪のワンルームマンションで他の新入社員何人かと共同生活をしながら、
私は一人で京都、滋賀まで行き、京都では自転車を借りて、
ゼネコンに飛び込み営業ですww

当たり前ですが、いきなり、飛び込みで行っても、殆ど相手にされず、
門前払い。

たまに面白半分に話を聞いてくれるオジサンが居たり、
宮大工の棟梁に「舐めてんのか」と怒られたり、散々でしたが、
京都は、かなり自転車で走りました。
世界最古の会社の宮大工の金剛組にも行って怒られました。

今思い出せば、かなり楽しい思い出では有りますが、
結局、何の収穫も無く、滋賀まで行って、琵琶湖一周して、
信楽高原鉄道の山の上の総合建設会社?まで出向いたら会社に誰も居なくて、
憔悴して信楽高原鉄道を下っているとき、
「派遣先が決まった」と会社のおばちゃんから連絡がありました。

何でも、「明後日から、東京で派遣先の現場が決まったから、
明後日の朝に、東京に行ってくれ」とかいう電話です。

まさに、信長が本能寺で撃たれたとき家臣の気分です。

直ぐに、まず、大阪まで戻る→岐阜の寮まで荷物を取りに行く→夜行のバスに乗る
東京に行く、9時に待ち合わせの場所に行って、
当時1部上場だったゼネコンの現場所長と面談です。

現代の移動手段を駆使したので
家康より、動きは速かったことでしょう(笑)

そこで作業着を渡され、次の日から豊島園にあった結構な大きさのマンションで
派遣の現場監督です。

社員として入社したつもりだったのに、
何故か、派遣社員としてゼネコンの現場に出勤することになりました(笑)

次の日、初めての朝礼に出た後、先輩監督に案内されて、
まず鉄筋の写真の撮り方を教わりました。

その日は午後から、サンダーという機械を渡され、
土工さんと、要らない鉄筋をひたすら切っていました。。。

直ぐに派遣切りになると後は無いので、
それはそれは、一生懸命に働きました。
何にも解らないなりに。

だって、型枠大工とか解るわけ無いのに、
ワザと色々聞いてくるんですもん。

「越川君、赤ちゃんみたいだなー(笑)偉くなったら使ってくれよ~」

その現場が終わるころには、かなり複雑な、
エントランス回りの作業工程等を組めるようになって、
1年後には、「その会社辞めてうちに来い」
との引き抜きの誘いが有りましたが、
会社に帰ってCMが学びたいとのことで、断りました。

その後は、愛知県で名古屋最強と言われる1部上場ゼネコンの矢作建設さんへの派遣で2現場。

鉄骨工場と、マンションをお世話になり、目茶目茶怖い鬼所長でしたが、
現場監督として必要な知識・心構えを叩き込まれました。

この頃は、自分が派遣の監督であることが悔しくてたまらず、
毎晩、泣いていましたが、
その現場で叩き込まれたことは、物凄い役に立っています。

その所長や上司さんにも、
現場が終わるとき誘われましたが、お断りました。

今では、かなり偉くなられたみたいで、たまに携帯で電話したりしてますし、
時間が出来たら、名古屋まで、お礼に行きたいなとはずっと思っています。

その後も、名古屋で清水建設の下請の耐震改修の現場に出され、
2現場を夜勤で鬼のように働きました。

1現場目は、まだ、ゆったりとしていましたが、
2現場目は、テナントの入った、ビルの耐震工事だったので、
18時から、養生をして、19時にテナント社員さんが出たら鍵を受け取り、中を開けて、
耐震工事をして、朝の7時までに何事も無かったかのように、鍵を返すという工事を
7部屋ぐらい同時並行で行うという、超複雑な10分工程を完璧に全て作って、
手配・指示して、それこそ、
ビル内を汗だくになって走り回って、現場を回してました。

一般常識では有り得ないかもしれませんが、
下請の更に派遣監督の癖に、世界の清水建設の使え無い主任(実質的な所長)が、
たるい仕事をして、テナントへ中への夜事務所の中に入って工事をする説明忘れるというヘマしたら、
「なんで打ち合わせ通りにやっていない。
俺も職人も遊びでやってる訳じゃねえんだよ!」
と、
怒鳴ってましたから(笑)

派遣元の下請の監督は、
世界の清水の主任に向かってそんなこと言ってビビッていましたが、
その現場の監督として、誰よりも汗だくになって走り回って働いてたし、
私が居なければ回ら無い中で、
正論で論破するので、ぐうの音も出来ないです。

職人のお爺ちゃんには、「監督さん将来、物凄い所長になるよ~」と言われたり、
それを聞きつけた清水の支店の方からも、
「今なら、まだ間に合うからうちに来い」と言われたりもしましたが、
お断りし、1部上場ゼネコン3社の現場で
約2年半を過ごし、入社した会社に戻りました。

会社に戻った時は、17人居た新入社員の同期で
無事に戻ってこれたのは、
私だけでした。。。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
派遣先から入社した会社に帰ると、東京の蒲田の物件の設計→所長をやりました。

設計は、元々やりたかった仕事でしたし、
もう一度やりたいとは思いませんが、一番楽しかった仕事かもしれません。

そして、建物を解体し、地面に、水糸という糸を貼り、
マンションの1階形状が、解ります。

その時の何とも言えないワクワク感は、
今でも忘れられません。

汚れの知らない、便所が、現場に運ばれてきたときは、
「この便所が、汚されてしまうのか・・・」
とか、何ともくだらない妄想をしていました(笑)

初めての一人現場でしたが、一生懸命に建て、
5階建5カ月という今では考えられない大突貫工期で終わらせました。

その後、何現場か応援も含めて過した後、
ある、とんでもない現場をやって会社を辞めました。

とんでもない現場とは、
①施主は外資系コンサルで都合の良いことしか言わない。口が達者だが直ぐに逃げる。とんでもない人。
②設計事務所が建築家で無責任。担当の女の子は何も決めない。
③近隣問題で、4方が工事反対の垂れ幕(建築家が説明会で喧嘩を打った結果・・・)
④この建築家の言うことを全て聞けという、施主。
⑤工期が超複雑なRC5階建の5か月の大突貫を受けてしまう冴えない上司。

余談ですが、建築家と名乗る人は碌な奴が居ないというのは、
このころ完全に刷り込まれ、結局、今まで出会った建築家で
デザインとコストを両立するうえで優秀だと思った人は、
今もメインで、お付き合いのある数名しかいません。
(後は2人ほど、施主様が連れてきましたが、余りにも能力・図面が酷く、
私の助言を受けて施主様が解任しています)

それだけだったら、良かったのですが、
工事の最後の頃、忙しすぎて私が参加できなかった、支店会議で
社長が
「この会社に必要なのは役員の7人だけだ。他の代わりは幾らでもいる。」
との旨のことを、皆の前で言ったとのことを他の監督から聞きました。

直ぐに退社を決意し、現場の引き渡しが終わった後に、
「〇〇(社長の名前を呼び捨て)の下で働く気は無い」と辞表に書き、
その現場の業者への支払清算作業を終えた後に退社しました。

今では、当時に知り合った業者と仲良くなれたのは、
この会社で働けたお蔭だと感謝している部分も有りますが、
当時は、「力をもって買収してやる」と、本気で思っていました。

今では東京でのCM建設高は、
当社の方が上なので必要ありませんが。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
その後、少しフラフラして、マンション・ディベロッパーに用地仕入・開発として入社しました。

当時、ファンド・ミニバブルが起こっていて、不動産の世界の知り合いやら居たりで、
彼らの世界が華々しく、輝かしくも思ったりもしていましたし。

初めは、マンション開発収支や、土地の仕入れ収支と目利き、
近隣説明のきちんとしたやり方を勉強出来たり、
土地を開発し良かったのですが、直ぐにリーマンショックが到来しました。

元々、変な会社の現場監督だったので、接待もしたこと無ければ、
名刺のちゃんとした渡し方も知らなかったので、
この時に初めて社会人としてのマナーを学びました。

リーマンショックが来て、開発の人間は、
暫く自社開発は出来ないといことで、全員埼玉の、
まったく売れないファミリーマンションの販売部隊に投下されました。

元々、マンション販売の経験など皆無ですし、
来る日も来る日も、他の開発部隊と、
全く反響の無い、チラシのポスティングです。

開発部長も、専務も毎日ポスティングという凄まじい状態です。

そんな中モデルルームの立て看板を交代でボーと持って、
突っ立ってたこともありました。

毎日考えました。。。

「建築学科の大学院まで出て、何やっているんだ?」
「お前がやりたかったのは建築、CMではなかったのか?」


会社を辞める決意をしました。

上司を、その分譲マンションのドックランの横のベンチに呼び出し言いました。
「会社を辞めて、CMを自分でやりたい」
「馬鹿かお前、営業したこと無いお前じゃ絶対に無理」


結局、会社を辞めました。

そこから、どん底の暗黒期が始まります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
リーマンショックで、分譲マンションの販売部隊に飛ばされ、
来る日も来る日もポスティングの毎日。

会社を辞め、自分で始めることにしました。

まず現場監督の時の下請に相談して、
CMを扱っているという、不動産会社の
名前を借りて、個人事業主でCMを始めることにしました。

全く営業経験も無く、何処にマンションを建てたいお客様が居るのかも解らない状態で、
ディベロッパー時の知り合いの不動産会社や設計事務所、管理会社を訪ね必死に営業していましたが、
僅かばかり貯蓄もあっという間に底をつきました。

今だから笑い話で言えますが、
自宅のガス・水道・電気というライフラインが、バンバン切られていき、
何とか支払をし、復旧し繋ぎ止めるという、
どうしようもないところまで追い込まれました。

普通に考えて、30歳を少し過ぎたばかりの、何の個人的な実績もない若造に、
CMという手法を使えば10%~18%建設費が安くできると言っても
億を超えるマンション建設のマネジメントを簡単に任せてくれる訳が有りません。

今では、実績が有り、
私がCMで建てた実物をタクシーなどで巡ってご案内し、
見て頂ければ、
皆さま、何ら問題が無い、むしろ他よりずっと良い建物と、
ご納得を頂けておりますが、
お施主様の無知から来る経験則で、
安いと駄目だとか色々なことを言われました。

ノウハウを幾ら持っていても、使える場所が無ければ、
意味が有りません。


そんな時に、このブログから1本のお問い合わせを頂き、
布団の下やら、冷蔵庫の下やら、小銭をかき集めて、往復の電車賃が有ることを確認して
お客様のところに向かい、必死で説明して、
寝ないで、コストを検証し、
次の日には受注させていただくことになりました。

以前の記事にも書きましたが親に全てを話し、
数か月分の生活費を借りて、
コストダウンという結果を出して、
お施主様から代金を名前を借りた会社にお振込み頂き食いつなぎました。

完璧に、引き渡しを済ませ、
お客様に最大のご満足をしていただけるということはこういうことなのか、
建設業に戻ってきて、CMが出来て、心から良かったと思いました。

殆ど、不動産会社にピンハネされ自転車操業だったのですが、
ようやく、食糧や寝る所には困らない生活を送れるようになりました。

そうこうしている内に、個人で始めて約半年後の年末、
ディベ時代に仲の良かった、
不動産会社の方から連絡を頂きました。

「越川君、うちも会社の土地の活用を検討しているんだけど来てくれない?」

ディベ時代に、仲良くても、結局、会社に勤めているから仲良くしてくれていただけで、
会社を辞めて、個人で始めたと言うと、下げずむ様な目で見て一切連絡しても出ない人も
沢山いました。

人間なんてものはそんなものです。

しかし彼は、私という人間、私の持つノウハウを見てくれていたのだと思います。
私が言うのもなんですが先見の明が有ったのでしょう。

今や、人気ブログランキングで1位になっておられる塩辛い狼さんです(笑)

当時は、ブログのブの字も知らない狼さんでしたが、
そして、色々な会社と競争する中で、シビアな目で見られながらも
「やっぱり越川君の提案が一番良い」
とのことで、受注させていただきました。

結果は、当社HPのトップで、掲載させていただいている、
惚れ惚れするような賃貸マンションで、コスト的にも最高の結果を出すことが出来ました。

そして、震災直前に50名ほど、ご参加いただいた内覧会を開催させていただき、
沢山の大家様・地主様に、ご評価いただき、その内覧会にご参加いただいた方々から
4棟を受注させていただいて、法人化し、
実績をコツコツ積み重ねながら今が有ります。

リーマンショックは私の人生の中で、最悪な出来事だったかもしれませんが、
あの時、無謀な決断ができたのは、この出来事があったからかもしれません。

あのまま、サラリーマンで何事もなく、仕事を続けていたら、
勇気を持って起業することも無かったでしょうし、
後が無い中で、生きるために我武者羅に頑張り
良いことも、悪いことも経験出来ない、
人生を歩んでいただろうことを思うと、
自分には向いてなかったのでしょう。

人生、何が良いことなんて、解らないものです。

社会人に成ってからこれらの中で、色んな人や出来事から教訓として学んだのは、
沢山あるかもしれませんが、

①一生懸命やっていれば、人は付いてくる。
②蝶の羽ばたきは世界を変える。
③簡単に諦めてはいけない。
④続ける事に価値がある。
⑤どんなに良いサービスでも、知られなければ提供できない。
⑥全てが良い人だけではない。
⑦金によって人の性格は変わる。そして金により出てくるものが、その人間の真の姿・価値である。
⑧人間の真の価値は、資金・資産の量では測れない。
⑨出来る方法を考えろ。考え抜けば、抜け道はある。
⑩若い時の苦労は買ってでもしろ。
⑪自分の生きた価値を社会に示せ。
⑫人間は、情熱とメリットで動く。
⑬全ての自分に起こった出来事・経験は、現在に繋がっている。全てが自分で考え、選択してきた結果である。
⑭勇気を持って思い切りバットを振れ、実行しろ。そして責任を取れ。
⑮人生の悪いと思った出来事が、最高の結果を生み出すこともある。

と言ったことでしょうか?

まだまだ37歳の若造ですし、学ぶことは沢山あるでしょうし、
この㈱土地活用物語は、まだまだ続きます。

是非、このブログをご覧になって頂いた方は、
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Kマンション
2014/10/26 15:21|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

当社のHPの最初に書いてありますが、
「土地活用の成否は、建設費で決まります。」

当社のHPの最初に書いてありますが、
「土地活用の成否は、建設費で決まります。」

相続税が増税になるということで、
相続・土地活用セミナーも活況を呈しているようですが、
世の中には、大きく分けると下記の6つに分類されると思います。
①税理士が行う相続税セミナー、
②弁護士・司法書士が行う遺言・成年後見人などを含めた法務系相続対策セミナー
③銀行が行う相続セミナー
④不動産会社の相続コンサルタントが行う相続対策セミナー
⑤保険会社の相続コンサルタントが行う相続対策セミナー
⑥土地活用系建設会社が行う相続対策セミナー

一般的な、相続・土地活用セミナーの、
①~⑥までの中で、一つだけ、誰も話さない・話すことが出来ない内容があります。
そうです。

当社の事業の根幹である
「建設費削減」についてです。

①~⑥については、それぞれ取り扱う方によって特色はあるかもしれませんが、
土地活用の最終的な成否は、総事業費用からの返済によって決まっていくということを正しく理解し説明できるセミナーは、殆ど存在しないと思います。

それぞれの主催者の専門性、職能にとって、そこまで踏み込んで考える必要性が無いのです。

多くの地主様も、その部分を真剣に考えている人は少ないのかもしれません。

土地の持つポテンシャルを最大限に発揮せず、
業者の言われるがままに請負契約を締結し、
結果として、返済が滞り、土地ごと取られた、競売に掛けられたという
1度や2度以上も、話を聞いたことがあるにも関わらず。
殆どの地主様や、税理士以外の、
土地活用業界に関わる人は理解していないかもしれませんが、経費算入されるのは利息のみで、20年後~30年後の支払利息が減った時に、
支払うべき税金の家賃収入に対する比率は増えてしまいます。

これにより、キャッシュフロー(CF)は家賃収入が減った時、より厳しくなるのです。

これに対処するには、20年目までの累積CFの蓄積に加えて、
当初の借入額を徹底的に抑えて置くことでしか有りません。

土地活用は、スタート時に大半が決まってしまう、経営ですから、本来は、数字をしっかりと検証するべきなのです。

融資の月々の返済を、より、余裕にするには、
総事業費を削減するしか有り得ません。

総事業費を削減するには、
建設費を仕様を落とさずに削減するしか有りません。

そんなことが可能なのかと思われるかもしてませんが、
分譲クラスの当社の仕様でも、真のCM方式を、活用すれば
ゼネコン入札第一位の金額から10%~18%以上の建設費削減は可能なのです。

土地活用の相続税対策で、マンションを建築することを考えられている
地主様は、このことをまず理解し、きちんと経営者として、
キャスティングボードを握り、正しい方法を選択するべきです。

見積方法と一般的な建設業の流通形態をCMを使いメスを入れることによって、
理論的な根拠をもって、全く同一の建物の建設費を10%~18%削減することが可能なのです。

しかし、一般的な相続セミナーにおいて、
誰も、これらの話をすることは有り得ません。

ましてや、建設業の動向など話す会社が有るわけがないです。
相続税をいくら払うのかは、払い過ぎや何も対策をしないのはいけませんが、
対策を普通にすれば、結局は、国の定めた、
その時の税率を払うしか逃れようが有りません。

法務は、お父さんがしっかり遺言を残すなり、
兄弟・姉妹は譲り合いの気持ちを持たないと、
喧嘩になったら法定相続の権利を主張し合うだけの話になります。

銀行融資は、結局は、金利・条件の競争になります。

これらは、相続や、土地活用をスタートするうえで重要な一面では有りますが、
土地から、どれだけの収益を、如何にして最大限引き出すかという、
最も重要なところが全く触れられていないのです。

建築計画の建設費も含めた収益性について話すには、
①~⑤は、主催側の専門性から触れることはないですし、
建設費に対して、真っ当な地主様が疑問を持っていることすら知らないかもしれません。

⑥の施工会社は、出来れば高く受注したいのですから、
建設費に対しては、お客様に高い安いをご判断される立場にあり、
態々、自ら建設費が安くなるような提案をセミナーですることはないでしょう。

当社では、ブログやホームページで、
コンストラクション・マネジメントという手法を使った、
マンション建設費交渉のプロの目線から、
建設業動向を統計を交えながら書いてみたり、
当社のCM方式についてや、究極の土地活用を目指すうえでの
あらゆるノウハウを解説をしているつもりですが、
ブログの記事も膨大であり、読むのに骨が折れます(全部、ブログの記事を読まれてから当社に依頼されるお客様も多いですが)。

そこで、ご活用いただいているのが、当社の、
「地主様必見!究極の土地活用セミナー!」です。

長期CFシュミレーションについては、
シュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用をお考えのオーナー様にとって、当社のセミナーでは、お話しする内容のにの殆どについて、初耳であることでしょう。

先祖代々受け継がれた、土地活用を本当に極めたものとして、
実行したいのであれば、
「このセミナーを聞かずして、プロジェクトを進めるべきで無い」
と自信をもってお勧めできます。

直接会って話を聞いてみたいという方や、
建設業の状況や、CM方式、マンション建設、賃料設定、プロジェクト・マネジメントの進め方、
何となく疑問に思っていることを聞いてみたい方、
もう、この方法しか無いと思って、参加してみる方、
自社の土地活用ビジネスの営業ツールとして使いたい方と、
様々な方が、いらっしゃって下さっております。

お客様からの、ご要望が無ければ、プランを入れたりすることも有りませんし、無理な営業活動は一切しておりませんので、ご安心して、お気軽にご参加ください!

それでは、次回10月25日(土)「地主様必見!究極の土地活用セミナー」のご案内です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
過去、5回開催し、有力不動産会社様等、プロのお客様にも大絶賛だった
㈱土地活用 本社での「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成26年10月25日(土)13:30~15:30(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。
001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%~18%削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

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Kマンション

2014/10/14 03:32|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          老朽化          ビル相続税              

 

最近、ビル建て替え需要の、
お問い合わせが増えていると感じます。

当社のCM方式で、着工した物件でも大規模な解体を伴う案件も
執り行わせて頂いておりますが、
前の東京オリンピック前後(昭和39年・1964年)ですと、
築50年程度ですから、当時の建設技術・構造計算方法で建てた建物としては、
構造的にボロボロになっているのは、
オーナー様もご理解頂いておられるようで、
解体し、新たなビルを立替えようとお考えの方も多いようです。

昭和56年に耐震基準が変わっているのは、ご存じの方も多いと思いますが、
今現在、築33年より古い建物は、旧耐震の設計で、
構造設計者に言わせると、姉歯事件で取り壊したマンションより、
耐震強度は弱いそうです。

旧耐震と言えども、流石に35年から40年ぐらいは
持たしたいところですが、それを越えるRCや鉄骨の中大規模の建物も
都内には結構建っております。

東京の新築は、そういう大規模解体を伴う建て替え需要の案件が
益々増えてくるのだろうなと思います。

大規模な建て替え需要の場合、
立退きが有る場合や、解体に3-4ヶ月掛かる場合もあります。

プロジェクトを進める上で、
どんなに早くても着工まで1年以上掛かるでしょう。

「うちも、そろそろ建て替えなくてはならないなー」
と思われるビルオーナー様もいらっしゃると思います。
大概、相続絡みという場合も多いです。

そのような状況の方々が、まず何をするべきかというと、
予算を組むことです。

予算が無いと、銀行融資も打診も出来ませんし、
立退き交渉も開始できませんし、
マンションへの建て替えが
相続税対策に、どの程度の効果があるかも不明です。

予算を組むには、プランが必要で、
そのプランが幾らで建設可能か、
概算見積をします。

更に、賃料を調べ、短期・長期の資金繰りをシュミレーションします。
それで納得の行ける収支シュミレーションが出来れば、
銀行に融資を打診してから、立退きの開始→解体となります。

当社は、CM方式での建設費削減交渉を主業務としていますが、
当然、それらの賃貸の面積割、収支シュミレーション、
プロジェクト工程のマネジメントも、
どこよりも優勢な究極の土地活用を目指す為に、
長けております。

今も3年先のプロジェクトのお話しを検討させて頂いておりますし、
必要性を感じられましたら、お気軽にお問い合わせい下さい。

そのような思いを持つ、オーナー様達が今一番気にかかるところは、
春先から騒がれ出した建設費の高騰でしょう。

このブログでも何度か取り上げておりましたが、
最新の、建設統計を見る限り、
90%以上の確率で、建設費は今春~今夏がピークで、
来春から下がるでしょう。

下記は、業界紙「建設工事情報」で
東京の新築工事の「お知らせ看板」に
掲示された面積の合計を集計したものですが、
昨年の11月~12月号頃(9月末請負契約の消費税駆け込み需要の影響)の
半分程度で推移しております。
土地活用 puroject_01

7月号の、床面積は多いように見えますが、
財閥・電鉄系ディベの20万㎡ほどの大規模開発が何件かあっただけで
物件数は全く増えていません。

土地活用 puroject3
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。
土地活用 puroject1
土地活用 puroject2

予測通り、景気悪化を見越してか、地価、建設費の高騰に耐えかねてか、
赤の分譲マンションの開発が滞っているのが
目に見えてわかります。

こうなるのは解りきったことなのに、
何回同じ過ちを繰り返すのでしょう。。。

給料が頭打ちなのに、マンション価格が上がって売れ続ける訳も無く、
バブルの再来なんてある訳無いのです。

一方で、中国経済完全崩壊間近のニュースを見ると、
酷いですね。。。

人口160万人程度の邯鄲市で、金利30%の高利(笑)で借りたディベの夜逃げが相次いで、
不動産販売「在庫」が、3480万平米(笑)

人口1335万の東京のお知らせ看板に載るような、ビルマンション系の、
開発面積が699万㎡(2013年11月号~2014年10月号)
ですから、この都市は、狂った建設投資が弾けた恐慌状態です。

去年から逝くぞ逝くぞと思わせて中々、粘っていましたが、
この状況は本物でしょう。

2015年には、この現象が全土に飛び火して、
中国は3年後ぐらいに国ごと無くなって分裂するのじゃないでしょうか。
(香港のは、なんだかんだで一旦収束するとは思いますけど)

日本国内のディベもリーマンショックの苦汁を味わったばかりですし、
中国の経営者よりは何十倍も理性的ですので、
消費税増税後、国内景気も下り坂の状況で
仕入れに対して迂闊に強気な姿勢を取ることは出来ない・しないでしょう(統計にも現れています。)。

どう見ても、これ以上、建設が上がる要素が全くありませんし、
ゼネコン営業の方々と話をしても、
来年の先の話は薄いようです。

ビルオーナー様にとっては、
買い優勢の局面になるでしょう。

その後、全国で年間48兆円の建設投資があり、
毎年、国だけの公共工事予算だけで5-6兆円投下している中、
本体だけなら、たった4500億円程度の
建設予算を2-3年で使い切る東京オリンピック工事
の本格化で、
数年計画を前倒しするだけの湾岸土木計画で多少の影響があるかもしれませんが、
現時点で成熟した都市である東京で、
マスコミが騒いでいるような50年前のオリンピックのような
爆発的な成長を見込めるはずもありません。

土地活用計画する地主様にとって、
買い局面に入った時に、
どれだけの情報・知識を蓄え準備が出来ているか、
勝負の分かれ目になるのです。

先ほども言いましたが、ビル解体などをした場合、
計画には着工までに少なくとも一年以上かかりますし、
当社の場合、概算見積を出したとしても、その金額で請負をするわけでもなく、
着工時に周りの建設相場が、下がれば、更に下げるよう交渉し、
その時の建設相場(実際に見積もった価格)から下請の入替などで下げた金額の中から
業務委託報酬を頂く、CMという生業ですので、
早期に当社で計画しておくことをお勧めいたします。

計画をしておいて、タイミングを測ってバットを振るのです。

㈱土地活用のゼネコン活用型CMとは、どういう仕組みで、どういう風に収支を組むか
詳しくお知りになりたい方には、セミナーを開催しております。

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Kマンション

2014/10/07 14:46|株式・投資TB:0CM:0

 

 

最近、土地活用の営業に行くと、
弊社のCM方式では、
「ゼネコン入札価格の1位より10%~18%建設費が安い・下げる」ということを謳っているせいか、
頭に、安いという言葉が、残っているようで、
「標準仕様が他社より良すぎる」「こんな良い仕様だとは意外だった」
と言われることがあります。

安いと言うと、仕様が悪いと大きな勘違いが起こっている事に気が付いたので、
株式会社土地活用の標準仕様について、書いてみようかと思います。


おさらいとして、
CM方式を最も簡単にいうと、見積範囲をゼネコンから、その下請の専門工事会社まで広げ、
CM会社(当社)の方で見積を取り、
ゼネコンの下請けより金額が安い専門工事会社がいれば、
その会社をゼネコンに紹介し、新たな下請として加えて頂き、
建設費の85%~80%を占める外注原価を
圧縮し、全体のコストを下げていく手法です。

弊社の基本的な仕様の考え方としては、
使えない自称建築家に口を挟めない時以外は、
標準仕様で、提案し、概算を出し、設計事務所に図面可して頂き、
その図面を基に、弊社で積算をしてCM方式により入札をします。

もちろん、お客様が、「こういうマンションにしたい」と、
もの凄い拘っている方である場合は、
予算との相談もありますが、出来る限り、
仕様に変化をつけられるように善処しています。

基本的に、弊社の標準仕様は、
区分分譲の投資用ワンルームのAAA級バージョン以上の、
設備は備えていると思っていただいて結構です。

建設費を安くする手法としては、仕様を落として、
坪単価を安くすることは幾らでもできますが、
それでは、今の賃貸市場では賃料と人気、以後の空室という点で、
勝負にならないでしょう。

良い仕様、高級感のある仕様を
CM方式を駆使することにより10%~18%以上安く作って、
投下資金の利回り、実際のキャッシュフロー(CF)を最大化することが、
当社の土地活用の提案で、目指し、実行しているところです。

安普請なものを安く(安普請でも他社は当社より、高いのが現実)作って、
賃料が相場より安かったり、他のカッコいい住みやすい部屋より空室が埋まらなかったら、
意味が無いですし、ここは東京ですから

安く作っても賃料が下限に近く、
変わらない地方であれば、別の戦略もあるかもしれませんが、
東京での最強の賃貸マンション経営戦略は、
「高級感のある仕様のもの+メンテにコストが掛かりずらいもの」を、
CM方式で交渉により相場より安く作って、
相場より高い賃料で貸すことだと思っています。

たまに、5階建てでもエレベータを付けないで企画してほしいとか、
バルコニーを無くして企画してほしいとかお願いされますが、
正直、2回転以降(築6年以降)で、
ボロボロの入居率になりそうで、やりたくありません。

私は、過去に扱った物件などは、近くを通りかかった時など、
寄り道して見に行く趣味があるのですが、
その時、ダサい、郵便ポストにガムテーム(空室を意味する)だらけのマンションなど、
例え、今、受注し目先の利益が出たとしても、作りたくありません。

いつ、ふらりと見に行っても、満室で、かっこよく、
住んでいる方が生き生きしているマンションを作りたいのです。

又、私も、マンションの5階に住んでますが、エレベータ無で、
こんな糞暑い日に、5階まで階段上がって帰るとか有り得ないですし、
忘れ物して気付いても、階段あがりたくないから、
そのまま、忘れなかったフリして外出してしまいそうです(笑)

話が横道にそれましたが、
外壁は、道路から見た正面、側面は、当然ですが、
全てタイル貼りです。

色は、オーナーの好きな色などもありますので色々ですが・・・
個人的には、少しざらついた質感の、
少しクリームがかった黄土色のタイルが好きです。

個人的に好きなタイルで好きなのイメージは、
恵比寿・目黒とか、青山に、有りそうな、
セレブな感じのマンションです。予算が許せば、大きいタイルを貼りたいです。。。

まっ、服で何色が好きかなど、
人それぞれでオーナーの好みもあるので、
タイルの色は、あんまり口出しはしませんけど(笑)

低層マンションなどは、2丁掛けタイルと言って一般的な45-2丁タイルより、
大き目の重厚感のあるタイルを使うことも何度かありました。
1.5倍ぐらい値段は高いですが・・・2丁掛けタイルは、こんな感じ。
写真 (14)
上記写真の擁壁は、白いFCコートという撥水剤を塗っていますが、
足場を掛けなくても簡単に塗りなおせる高さであることと、
全体的な色調を考えて、可と判断しました。

道路から裏面の外壁は、
ビルに囲まれた誰にも見えないEVシャフトの裏等は吹き付けか、
コンクリート打ち放しに撥水剤を吹くこともありますが、
共用廊下の壁面も当然すべてタイル貼りです。

吹き付けの方が安いですし、側面など、
吹き付けでも良いという人も多いかもしれませんが、
基本的に、ランニングコスト(15年後ぐらいに足場を建てて塗り替える費用)や、
築年経過後の見え方を考えると、
吹き付け等は、どうしても安く見えるし、汚れやすいので、
あまり勧めておりません(打ち放しが、大好きな方は、打ち放しもやることはあります。)。

共用廊下やバルコニーの手摺は、お客様が、ほおっておくと、
合わせ乳白ガラスの手摺になります。
最近使っているのは、持ち出しタイプのガラスをハメる縁が、
外から細く見えるタイプを多用しております。
(躯体にタイルが好きなお客様には、そのようにしますが)
IMG_7994_20140807223227924.jpg

鉄筋コンクリート造の重厚感の中に、軽さを演出しているつもりです(笑)

こちらは、軸納まりのアルミ手摺に合わせ乳白ガラスを使ったタイプです。
写真 (15)
価格的には、ザラザラした、網入り型板ガラス(不透明な普通の網入りガラス)を使った方が安いですが、
ツルツルした、合わせガラスの方が断然カッコいいので、
原則そちらを使います。

エントランスホールは、ゴツゴツした岩調のタイルや、石などを標準で貼っております。
何を選ぶかは、お客様次第ですので、好きなものを貼ってください(笑)

次に、玄関ドア、これも特に予算が無い時以外は、
日本フネンのディンプルラインDLというグットデザイン賞を取ったやつを使っております。
ディンプルラインDL
IMG_6451_20140807224315e0d.jpg
高いので殆どの地主様は賃貸では使っていないでしょうというより、
予算が無いというとサッシ屋からも、ゼネコンからも
VEしましょうと盛んに迫られる、かなり良い代物です。

玄関ドアを開けると、玄関床・上框は、
水磨きタイル(白調のツルツル光沢のあるタイル)を使います。
玄関床タイル

良く、今はシートでもタイル風のものもあるとか、言ってくるゼネコンも多いですが、
120%却下です。
シートは所詮シートで、賃貸付け時の高級感で、
本物のタイルには絶対に勝てませんので、
そこは譲りません。

次に、下足の面材は、アイカのメラニンポストフォームを
良く使います。
下足
床は、基本的に、フローリングです。
色は、白基調をお勧めることが多いです。
完全な白ではないですが、部屋が明るく見えます。
内観2
また、黒は、カッコいいですがワックスのムラが目立ったり、
足跡(靴下から蒸れた汗の後)が目立ったり、
オペレーションが大変なので、
分譲高級マンションや、どうしても使いたい場合以外は、
使わない方が良いという考えで余り勧めてはいないです。

床で、何か、特別なものを貼りたいときは
洗面脱衣室の床に本物の水磨きタイル(ツルツルしたタイル)を貼ったり、
全室、石目調にコーティングされたフローリングや、
無垢(ムク)調が好きなお客様の場合、
ツキ板と言って、本物の木をスライスしたものを合板の上に貼った
高いフローリングを貼ったりしている現場もあります。

ツキ板の質感とは、こんな感じです。
IMG_8047_2014080722322408c.jpg
IMG_8014_201408072232269c2.jpg
完全な、無垢は、自宅なら別に良いかもしれませんけど
退去の時、目地の隙間のほこり取りが、大変そうなので使ってません。

又、基本的、Pタイルや、シート系のものは、
居室や、廊下には勧めていません。

何となく安く見えるのと、現場監督の時に、
真っ白なPタイルを自称建築家に貼らされて
掃除で酷い目にあった忌まわしき過去があるので
拒絶反応があるのかもしれません(白Pタイルは汚れが目立ち過ぎてメンテ上最悪です。。。)。

それと、床下地に100%置床を使っているので、
直貼り用の緩衝材が裏に貼ってある踏むと
ムニュムニュしたフローリングは絶対に使いません。

気にしない人もいるようですが、あのムニュムニュ感は個人的に好きではないですし、
聞くと嫌いな人も多いようで、そこで、入居申し込みをしないとか、
勿体ないので、そういうところで、
ケチることは、東京のマンションとしては相応しくないと考えています。

次に、住宅設備です。

基本的は、panasonic(世界の旧松下=旧ナショナルを使っております。)
当社が価格交渉する場合の値段と、面材の色調に優れていると思います。

お客様の中には、LIXIL(旧INAX)が好きな方もいますので、
そこは合わせます。

キッチンは、panasonic MXで、
天板は、当然、人造大理石です。
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _ 集合住宅用設備部材カタログ _ カタログビュー_01
パナソニック エコソリューションズ2_01
キッチン側面は、モザイクタイルを貼ったり、キッチンパネルを貼ったり、
お客様と相談です。

見た目は、タイルの方がカッコいいですが、キッチンパネルの方が、
掃除は、しやすい、汚れにくいので一長一短です。

ユニットバスはpanasonic UW1216で、
メタルシャワーヘッドや、サーモ水栓、浴室乾燥機は必修です。
(我が家のマンションには付いてませんけどw)
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _ 7_01
パナソニック エコソリューション10_01
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _6_01

ユニットバスサイズは、弊社の開発しているマンションが1部屋が大きい場合が多く、
25㎡程度が少ないのもありますが、
サイズ的に入るのであれば、賃貸では最大級の1216を、いれております。

少し、話は横道にそれますが、1部屋25㎡程度のマンションは、
ワンルームディベが投資用で小さい方が分譲しやすいという、
彼らの事業モデル上の理由で永遠に作り続けているので、
地主様が敢えて作る必要は無いと思っています。
(土地のサイズや形、賃料帯で、どうしても25㎡に、なるときはそうしますけど)

洗面化粧台の標準は、panasonic CXです。
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _4_01

稀に、更に上のC-LINEや、オーナー邸がある場合は、
ウツクシーズという更に上のランクのシリーズを使ったりもします。

便器は、標準はTOTOのタンク有のウオシュレット付です。
今時、新築するならウオシュレットは必修でしょうけど、
タンクレスタイプは高いのと、単独トイレの間取りによっては手洗いが無いと
手洗い器をつけなくてはいけないので、普通の便器です。
自分が男のせいか、あんまり便器に、こだわりはありません。

木製建具は、世界の大日本印刷=DNPの、
WSオレフィンシートを使い、
木目調の柄は、一杯あるので、好きなをの選んで頂いております。

クロスは、普通の量産クロスです。
値段は大して変わりませんので、一部、アクセントクロスを貼る場合もあります。
(監督は色が訳が分からなくなるので嫌がる人は多いでしょうし、
自分も元現場監督なので
強くお勧めすることはないですけど)

EVは、基本的に、世界の三菱か、世界の東芝です(笑)

共用部の電灯は原則LEDです。

賃貸専有部の電灯も、
オーナー様の意向によってはLEDにしている場合もあります。

後、ムカデみたいなレール式のスポットライトも
結構使っています。

原則として、色は、アドバイスはしますけど、
黒い服が好きな人もいれば、カラフルな色、白い服が好きな人もいるように
最終的には、あまり口出しはしませんし、オーナー様の好きな色に決まります。

銀行から借りるにせよ、何億もの買い物をするわけですから、
好きな色に決めてください。

インターネットは色々意見はあるかもしれませんが、
これからの時代、ノートパソコン等を持って色んなところで、
ネットが出来る方が、いいだろうということで、
イーブロードさんのWi-Fi内蔵型のコンセントを勧めています。

私自身、ベットに寝っ転がって、ノートパソコンで遊んでいることも多く、
入居者自身は無料で、殆ど何にもしなくてもコンセントの中から部屋の中全体に、
Wi-Fi電波が飛び交っているという、
優れもので、一旦、この生活に慣れると、有線だけのマンションだと
ネット環境に、かなりストレスを感じてしまうかもしれません(Wi-Fiだけ、いちいち申し込んだりするの面倒ですし)。

基本的に、弊社のマネジメントする案件の建設費が他より圧倒的に安いのは、
建設業の一般的な元請けと下請けの仕組みを弄って、組み替えて、
交渉で下げていく手法なので、
物自体は、かなり良いものを使っていると自負しておりますし、
CM方式を使うことにより浮いた資金を、
より良い品・材料に投資して高賃料を狙っていくという考え方です。


どこの、ぼったくりのハウスメーカや、土地活用系の営業会社が、
ここまで重厚感のあるRC造を、
当社と同レベルの価格で提案できるのでしょうか?

私が、他の営業マンと全く違う所は、
施工とコストを理解し、CMという特殊なノウハウを使いながら
「自分の土地だったら、
どのように、有効な活用をするか?」
ということを、
常に考えて、実行できている事です。

全ての土地が、RC造で活用するべきだとは思っていませんし、
当社では、扱えない、木造で建てるべき土地だと思えば、
そのようにきちんと伝えます。

また、代表取締役なので当然ですが、
上司も居ないので、営業ノルマを達成できるか否かで
怒られることもありませんので、お客様に契約するとも言われてないのに、
必死になって頭を下げて、契約を迫るなんてこともしませんので(笑)

飛込み系の会社は、そんな営業ばかりらしいですが・・・

経営者感覚で言えば、幾ら美人や、若くて、面白い人が、
営業してきても、
提案内容が悪ければ、幾ら一生懸命頭下げても、
2-5億は動かさないでしょう?
100円のフライドチキン買うのと訳が違うのに、
とは思いますけど、
世の中の工事現場を見ると、
頭下げられて、何となく契約してる人は一杯いるんですね。。。

もったいない、もったいない。。。


ということで、ブログやHPを見て、弊社のCM方式が良い、
私が、どんな人か見てみたい(笑)と思って頂いたら、
お気軽にお問い合わせください。

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2014/08/07 19:30|株式・投資TB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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