建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          賃貸住宅フェア    

 

2年前に出展した賃貸住宅フェアですが、
出展業者が少ないのか、5月1日のGW真っただ中に
携帯に電話が掛かってきました(笑)

取材を匂わせていたので、何となく、
5月6日に会ってみました。

そう、あわよくば、取材だけ受けて、
出展しない作戦です(笑)

しかしですね。。。目の前に記者の方が来て、話をされ、
ついでに勧められると
「勢いで出展してみるかーーー」
と即決してしまいました(^_^;)

開催は、6月14日(火)15(水)ビックサイトです。

出展するとなれば、音速の手配です。のぼり、垂れ幕の準備を後回しにして、
垂れ幕
まずは、コンパニオンからです(笑)
2年前出展したときの会社に即電話。
「とにかく可愛い子を5人お願いします。」

長らく婚活中の私ではありますが、
消して、公私混同では有りません(笑)

可愛い女の子が配布すれば、男性来場者への、
パンフレットの配布枚数も違います。


それと、私も、可愛い女の子に見守られれば、
営業にも熱が入るはずです。

そして、週末、予定のリストと写真がメールで送られてきました。
即電話です。

「お金は気にしないから、もっと可愛い子達をお願いします(笑)」

「そんな払ったらモデルとかになっちゃいますよ~(笑)」
という事で、今、再度、募集中の模様。。。

長らく婚活中の私ではありますが、
消して公私混同では有りません(2度目)

前回は、パンフレットを配るだけでしたが、
今回は、3m×3mを2コマ借りたので、
対面のソファーセットを2つ用意してあります。

彼女達も、ずっと立っているのも辛いでしょうから、
「私の知り合いではない」来場者様にお声掛けして、
商談、相談?ぽく誘導が出来たら、
ご褒美として、ソファーに同席して座れるようにしようと思います。

この「美人モデルに集客は任せた作戦」
1.モデルさん達にとっては、頑張れば座れる。
2.来場者様達は、見たことも無いような、超美人と座って話せる。
3.私も、仕事をしている姿を美人にアピールできる(笑)。


皆が笑顔になれる、
我ながら、完璧な作戦と思われます。

今思いついたのが、タスキに、
「座って、お話ししませんか?株式会社土地活用」
書いて配布させれば、これは、
かなり行けるんじゃないかと思われます。

(私と)と、言う文字を加えるかは検討します(笑)
私も付いてきますが(笑)

目標は、1物件の受注です。

土地活用をするにも、何をするにも戦略が命です。
最も使えるのは、頭脳です。

最少の資金を元に、頭脳を使って、如何に収益を最大化するのか。。。


ブースの設計については、
何の会社か解らないという前回の反省から、
垂れ幕と、のぼりの準備、
70インチと52インチTVによる下記の動画連続再生を試みます。




ということで、株式会社土地活用のブースに、お気軽に遊びに来てください!

また、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/05/16 17:45|賃貸住宅フェアTB:0CM:1

       建設費          賃貸住宅フェア          コストダウン          マンション    

 

お施主様のご了承頂けたので、前回の続きで
実際のCMがどんなものか、書いてみます。

今回は全部で何社かまでは言えませんが、
首都圏の相見積りではほぼ無敵、
付き合いある下請からも叩かれまくるとの噂されるゼネコンさんや、
お施主様紹介のゼネコンさんも数社参加頂きましたが、
完全平等のルールをお施主様に守って頂きました。
公共事業の入札のように30社とかまでは全然届きませんが。。。

発注説明会の翌日までに、
kkenji1の拾った数量表等を、各ゼネコン、専門工事会社に送り、
質疑に設計事務所の変わりに答え…3週間

ゼネコン第一回見積
低額3社
第1位12700万
第2位13200万
第3位13350万
その後、14000万?16000万台が……18000万までいらっしゃいました。

3位の金額でも十分に組み合わせによっては
一般相見積もりで受注できる金額だと思います。

その後ゼネコンさんの会社概要、商工リサーチと、経審のデータを
お施主様にご覧になっていただき与信・施工実績等をご確認いただきます。

その後、kkenji1のほうで専門工事会社と交渉を開始。

専門工事会社に支払う直工費(原価)部分をkkenji1のほうで固めて、
業者名を伏せてお施主様と相談の上、
一回目見積もりから残って頂いたゼネコンさんに
専門工事会社の第1位の単価表を渡します。

この単価表の金額のほうが安ければ、
原則その専門工事会社の金額を入力して頂き、
ゼネコンさんには直工事費以外のゼネコン持分部分(現場経費、総合仮設費、一般管理費)の交渉をし…
ゼネコンさんに第2回見積書を作成していただきます。。。

kkenji1のマンションディベ時代のお付き合いしていたゼネコンさんや、
今の会社でも受注実績の多い会社・・・

それぞれ付き合いの長いゼネコンさんも、
参加して頂いておりましたが、完全公正とするため、
2回目の見積書に於いてもお施主様の前で開封します。

第二回見積
最低金額
10380万円(ブロック撤去から瑕疵担保保険料、水道引き込み費用まで全て込)
(533?法床)

結果として、ひょんな事から見積もりに飛び入り参加頂いた
全くの初対面のゼネコンさんに仮内定しました。

数年前なら、まずこの規模の物件には
手を出さなかったようなクラスのゼネコンさんです。
まして、CMに参戦してくるようになるとは
時代も変わったものです。

お施主様が仲の良いところのゼネコン等、
雑念が入っていると他のゼネコンが当て馬になったりすると、
他のゼネコンさんがやる気なくなったり、
CMの威力が半減してしまいます。
永遠に交渉するのも順番最後の交渉相手が1番有利になりますし。。。

その後、この仮内定のゼネコンさんに
採用予定の専門工事会社の会社概要、施工履歴を開示します。

そして日程を決め専門工事会社をゼネコンさんの事務所に
2日間で各社30分づつご面談して頂き数量、内容の最終確認作業。
今回は数量変更による追加はありませんで、
項目の追加による増額が50万ぐらいでした。

又、専門工事会社の内容による採用見送り会社は0でした。

全てとはいいませんが、普段はこの物件の
20?30倍のキャパの案件でも平気で
請負う専門工事会社がほとんどですから。

安いからと言って変な所をゼネコンさんに紹介している訳でもないですし、
今回は偶然、現場監督時代からの付き合いのあるところも結構残ったので、
このリストを手に入れたら
他の見積もりでも無敵になれると
自信を持ってご紹介したつもりです。

まだガラス全部ペアガラスや高?いケイソウ土等など、
VE出来る項目は一杯ありますが、
お施主様とご相談して、取り敢えず、
ここらへんで留めておきました。

受注したゼネコンさんからは、
「新たな業者さんと知り合える良いチャンスと思ってお施主様の夢のために良い
ものを造りたい」

と素敵な言葉を言ってくださいました。

こういう方と一緒にお仕事ができると思うと
嬉しいです。

因みに、一回目第一位のゼネコンさんは、
「うちの下請は安い」
と自信満々だったのですが
「専門工事会社の単価が安すぎる。」
とのことで社内協議の結果途中辞退してしまいました。
見積もっている最中、このゼネコンさんが受注になるのかな?
と思っていたので残念です。
見積もりには、ここの下請さんも結構混じっていたのですが…(笑)

更には、他のゼネコンさんは見積書の名前消しても見積もり書式から安く出した
専門工事会社が自分のところの下請だと気付いたようで
「いつもの単価よりホントは安くできることがよ?くわかった。勉強になった。

とのコメント。

お施主様からは
「鬼のkkenji1」
とのこと(苦笑)

CM方式にも、お施主様がCMに気付かれたタイミングや規模等で、
いろいろケースバイケースでやり方ありますけど、
1番建設費が綺麗に落ちるのが、早めから段取りができて、
発注説明会の開ける、このやり方です。

発注説明会を開くと見積もる側の会社にも、
kkenji1の会社が本気で来てるというのが伝わるようです。
どうしてもご連絡頂くのが他社の見積もりが不調になった結果
このブログなどでCMにお気づきになられて、
着工まで時間がないとどうしても説明会を開く時間がない場合もありますが…

お施主様も見積もりを取って交渉してみたいという
お気持ちもわからないでもないですが、
13000万?14000万ぐらいの建物を
10380万にしてみるような交渉は一般の方(例えディべでも)がやったら、
頭おかしいお施主さんだから
辞めとこうと確実逃げられると思います。

CMは小さなことの積み重ねで結果として
全体の金額が落ちているだけで、
この金額にしろと頭ごなしに誘導している訳ではありません。

原価をゼネコンさんより安く完全に押さえ、
かつ、
ゼネコンさんと専門工事会社の受注によるメリットについて
各社に説明できないと不可能です。

きちんとCMをやらせて頂けるのであれば
首都圏のRCなら何十万の建築屋さんが居ても
絶対に圧倒的な違いを見せて負けない自信があります。
鉄骨では99.9%勝てるだろうという感じですが(笑)

だってCM大好きな専門工事会社さん達が応援して下さるので♪

現場が始まってもお施主様やゼネコンさんの
お手伝いをキチンとしておりますし、
偶然このブログを読まれて少しでもCM方式に、
ご興味持たれましたら、
お気軽にお問い合わせ頂けたら嬉しいです。

8月21日17時から開催の新築不動産投資勉強会には
この物件のお施主様も緊急参加していただくことになりました。


詳しくは新築不動産投資勉強会の記事←クリックお願いします。
をご覧ください。

参加資格は、
1.笑顔が素敵であること。
2.カラオケ行こうと言わないこと。
3.いじわるしないこと。
4.道路で寝ないこと。
5.一人で帰れること。

爆笑「新築不動産投資勉強会」お気軽にご参加いただけたら嬉しいです。

あまりにも、普通じゃおき得ないような問題の数が多すぎた案件だったので、
請負契約をした瞬間、ほっと肩の荷がおりました。。。w

おやすみなさーい。

追記:この物件の完成はこちらの記事






土地活用事例2

土地活用事例1 


請負契約完了
2010/08/09 23:41|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:6

       賃貸住宅フェア          東京          2010    

 

世の中には知らないことが沢山あります。

例えば、kkenji1が肉じゃがを作ろうと思った時、
入れるものは、玉ねぎ、豚肉、じゃがいも、砂糖、醤油を入れるのだろうということぐらいは
なんとなくわかります(笑)

だけど、どういう順番で、
どれぐらいの分量を入れていいか、
全然知りません(汗)

このブログの読者様で、
美味しい肉じゃがをしっかり作れる方
少ないと思います(多分ですが)

作ろうと思ったら作ったことがある人に聞くと、
実は大したことなく出来てしまうかもしれません。

このブログから建設費や、建設について、お問い合わせを頂いて、
「実は、こういうことが疑問に思われているのだなあ」
と気付かせて頂くことがあります。

よくよく考えてみると、若かりし頃は、
全く知りませんでした。

建築学科でしたが、コンクリート造がどういう順番で建てるかなんて、
細かいことまで知りませんでしたから

多分、99%の建築学科の学生はどうやって作るかなんて知りません。
たまたま、そういう仕事してたから知ってるだけです(笑)

ということで、新築不動産投資の着工までの流れを大まかにフローを書いてみました。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

もちろん、このフローもケースバイケースで、
若干、他を前倒しや逆転したりすることもありますが、
大まかなイメージはこんな感じです。

CMも、いつの間にか組みこまれております(苦笑)

それぞれについて、色々と与太話がありますが・・・
今日は書ききれません(笑)

余談ですが、
「kkenji1の会社へのCMFeeはいつ発生するの?」
とも良く聞かれます(汗)

22番の請負契約時に頂いております。

それまでは・・・
頑張ります。

もちろん、着工してからも竣工するまで頑張りますが(汗)

設計事務所さんへの支払いは事務所によりますが、
11番の設計業務委託契約時に25‐35%
21番の確認済証取得時に25‐35%
残りは上棟時と竣工時に分けて支払うのが一般的でしょうか。。。

後は、
解体工事費(時期は支払条件によります)
22番の請負契約時の着手金(金額は支払条件によります)
仲介手数料
司法書士手数料

細かい支払で・・・
ボーリング調査費用
土壌汚染調査費用(必要があれば)
電波障害調査費用(必要があれば)
現況・高低・真北測量費用(必要があれば)
確認申請手数料
近隣対策費(挨拶回り用のタオル、お菓子、近隣説明会会場費など)
地鎮祭費用(必要があれば)

等が、ちょびちょびあります。

なんとなくご理解頂けたでしょうか?

ということで・・・
美味しい肉じゃがの作り方を教えて下さる方募集しております(笑)

お気軽にお問い合わせお願いします。

↓そういうものなのかーと思われた方、クリックお願いします!
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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/05/13 15:53|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:6

       建設費          コストダウン          賃貸住宅フェア    

 

諸事情によりスタートまで、ずいぶん、長いこと待ちましたが、
とある物件のボーリング結果が出ました。

なんとか近隣データから予測していた良い結果が出ました♪

地面の中のことは、掘ってみるまでわからないので、
万が一、悪い結果が出たらどうしよう。。。

と、休み中も気が気でなかったですが、
ボーリング屋の速報を速く出すよう何度も焚きつけ、
構造設計事務所の回答を聞いて即お施主様にお電話。
余分な建設費が、掛からなくて良かったと、
お施主様とホッと胸を撫で下ろした次第です。

こんなこというと普通だろと怒られてしまうかもしれませんが、
マンション建設の仕事は、
売主の気持ちに答えがあったり、
お施主様の気持ちに答えがあったり、
金融機関に答えがあったり、
地盤に答えがあったり、
景気や相場の変動に答えがあったり、
なかったり。。。

多くの人や物の思惑が複雑に絡み合っています。

「予測と待ち」
が必要です。

kkenji1が1000人居ても建物は建ちませんし、
全てを自分で出来る訳ではないのですから、
人を信じ、出来るだけのことをやって結果を待ちます。

待ちの時間は非常に長く感じ痺れます。

よかったー
と、今日はささやかに喜びを表現してみました(笑)

↓そんなもんなのかー?と思われた方クリックお願いします(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/05/06 21:07|日記TB:0CM:6

       建設費          賃貸住宅フェア    

 

建物を建てる時、地盤調査というものが必要です。

首都圏であれば、なじみのボーリング屋さんから、
過去の近隣データを入手できますので、
大体の地盤の状況は予測できます。

ただ、本当のことは、現地でボーリングを掘ってみるまで判りません。
良く見かける、やぐらを組んで、地面をガッシャンガッシャン掘っているあれです。

地面の中のことなんて、正確なことは掘ってみるまでわかりません。
(超能力者は別ですが)

普通は、土地を決済できた翌日から作業に入れるようにボーリングの段取りをします。
上屋があるときは解体前に何処か掘れそうな所がないか探したり、
元々の地主さんは企画段階でスペースがあれば庭先でボーリングしたりします。
(1本で済む小さい敷地では出来るだけ、企画している建物の真ん中あたりを掘るよう言われます。)

いづれにしても、構造計算するのに必要ですし、
確認申請出すときに審査機関に求められますので、
さっさとやった方が良いです。

ごく稀に、
「まだやらなくていいとか」、
「近隣データで足りるかもしれないとか」、
良く分からないことを言い出す呑気な先生もいらっしゃるかもしてませんが、
地盤調査なしで確認申請が通ったなんて話は聞いたことがないです。
(そもそも役所が通すわけがありません)

ディベ系でない設計事務所さんは以外と呑気な方が多いので、
しっかりお施主様の方でも工程を管理しましょう。

ゼネコンが着工するまでは、せっかち過ぎるぐらい設計事務所に色々と早くするように言うのが調度よいと思います。
お施主様も呑気だと、設計事務所も他の仕事に注力している可能性もありますから(笑)

プロジェクト工程を組む上でも、ボーリング結果がいつ出るのかが
根幹であったりします。

こういうところで、もたもたしていると、
3月末までに完成とかいうイメージをされていたものが、
着工前から守れなかったり、実際に工事をする工期が圧縮されたり、
回りまわってダメージが大幅に返ってきます。

企画段階では簡単に2週間ぐらい遅らせてしまうことはあるとは思いますが、
工事の2週間圧縮は、やっている側からすると雲泥の差です。
融資に原因があるときは別ですが、技術的な事は超特急でやりましょう。

結構、結果が出るまでドキドキするものです。
温泉や石油が出ちゃったら大変ですしw

余談ですが、昔、あるゼネコンさんのお世話になった所長さんから、
「基礎工事で掘っていた時、遺跡が出てきたらどうするか?」

聞かれたことはがあります。

その所長さんの答えは・・・
とてもこのブログでは書けません(汗)

不発弾とか、遺跡とか、そういうのには結局出くわしませんでしたが、
メールフォームからお気軽にお問い合わせください(笑)

賃貸住宅フェアでもお答えできます(宣伝???)

↓答えが気になる方クリックお願いします(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/26 10:16|用語集TB:0CM:2

                 賃貸住宅フェア          建設費          コストダウン    

 

これまで、ブログに何度も、何度も、建設費や、
コンストラクション・マネジメントについて書いてきました。

過去の記事をご覧になって頂いた方々有難うございます。
少々、長すぎる・しつこいって思われている方もいらっしゃることでしょう(苦笑)

何故、ここまでkkenji1がコンストラクション・マネジメントに拘るのか・・・
なかなか理解できないかと思います。

仕事だから???

それは、そうかもしれませんが、
それだけではないです。

知って頂きたいのです。

kkenji1が、初めてCMの存在を知ったのは学生の頃でした。
これは、凄いと思って、CMを扱う会社に入りました。

そして、丁稚奉公で派遣に出ていたゼネコンさんや、
職人さん、色んな人にCM方式について話てみて、
どう思うか聞いてみたりもしました。

しがらみの多い日本では難しい。

と、言われたことも何百回もありましたし、
8年近くどうすれば、
CMの考え方が広まるかを考え続けてきました。

昔は、仕事を覚えることだけに夢中になって、
考えているだけで、何も実行していませんでしたが。。。

kkenji1の思い描く所は、
東京の建設費の10%以上をコンストラクション・マネジメント方式で
発注することです。


またまた、与太話をと思われるかもしれませんが・・・

今はブログという便利な物があって、
自分の考えをインターネット上で自由に発せられます。

初対面の方に、自分の過去や考えを長々と話すような話術は持ち合わせていませんので、
IT革命に載ってみています(いまごろ???)

歳月が流れ、新人の頃よりは、
ずっと、CMという手法が建設業にも浸透しつつあり、
一人でも多くの方々に、誤解のないCMを知っていただければと思います。
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧ください)

そして、それを実現するためには、
常に失敗は許されないことも理解しております。

悪い噂は直ぐに広まります。

工事を発注するということは、
普通に相見積もりやゼネコン紐付きで発注しても、リスクはあります。

現場監督時代、失敗も経験しておりますので、
常に、動いている物件が気に掛かります。

その中で、CM方式で建設費を下げることに加え、
お施主様の代理として、プロジェクト・工事の進捗の舵を取らなくてはならない、
普通に発注する以上に、セカンド・オピニオンとして、
役割を果たせられればと思っております。

日常生活では考えられないような莫大なお金が動きますので、
白髪はどんどん増えていくと思いますが、
よりダンディーになれると思って頑張ります(笑)

賃貸住宅フェアでは、生kkenji1がチラシを配っています!
駅のゴミ箱に捨てないでください(ガーン)

↓馬鹿を発見と思われた方クリックお願いします(笑)メルマガもお願いします!
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土地活用事例2

土地活用事例1 


2010/04/12 19:31|日記TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用    

 

今日は、不動産屋さん編です。

不動産投資を既にされていて、
収益不動産を持たれている方は、
不動産屋さんとのお付き合いも多いかと思います。

基本は、
「馬の合わない人とは付き合わなくてもいい」
だと思います。

少なくとも東京には不動産屋さんは一杯居ます。

昼間の新橋の喫茶店の半分ぐらいは
不動産屋さんという都市伝説?もあるぐらいです(苦笑)

不動産屋さんは、いろんな人がいます。

得意・不得意分野もありますし、
ホント色々です。

話してみて幾つか情報交換しないと判りませんが。。。

不動産屋さんは、怖いと思っている方もいらっしゃるかと思いますが、
少なくともお客様には丁寧に接します。

丁寧に接するのは当然として、
感覚的に合う合わないはあるでしょう。

色んな不動産屋さんに問い合わせて、
その中からお互いに仲良くしたい方を選別していけばいいと思います。

kkenji1も、もっと問い合わせないといけませんが。。。

そのうえで、新築不動産投資をする上では、
やっぱりマンション用地を主に扱っている
業者系の不動産屋さんとお付き合いするのも良いかもしれません。

ただ、得意じゃなくても、実はお宝になるかもしれない情報を
持っているだけの方もいらっしゃると思います。

事業収支が組めないと、
安いか高いか判断しづらいからです。


地場の不動産屋さんで、長いこと地元のお客様のアパートや駐車場を管理していて
坪幾らで考えている不動産屋さんから、相続等で
稀に鬼情報が出てくることもあります。

だって地主さんが土地売ろうと考えるとき、
長いこと付き合いのある地元の不動産屋さんか、
大手さんに行きますからね。

地場の不動産屋さんは、坪幾らで考えられている事も
多いので、1種だと実は安いとかもあります。

大手さんは、情報も多いですけど、変な値はつけないですし
お客さんも多いし良い情報は、
まず業者にばら撒かれるので、
いいのは、なかなか個人の方には回ってこないでしょう。。。

不動産屋さんと仲良くなる裏技としては、
「自分でも買いたいけど、凄い投資家仲間も一杯居るからお客さん紹介する」
と言うと喜んで情報くれるかもしれません(笑)

是非、お試し下さい(苦笑)
(ちゃんとご紹介しなくちゃ、いけませんよ・・・)

後、たまに情報ないですかー
と電話や会いに行って聞いてみるのもいいかもしれません。

聞けば隠し持っていたり、まだ確認が終わっていない情報がボロボロ出てきます(笑)
不動産屋さん側から言えば、固くない情報はご紹介しずらいんですよね。。。

かと言って、初めから固くて安い情報などまずないですし。

事業収支の組み方がわからないという時は、
お気軽にご相談いただけたら嬉しいです。

賃貸住宅フェアでもお気軽にお声掛け下さい!




土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/11 06:11|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用    

 

新築するときどうするか、
どういう、人に聞けばいいか?
建築系について続きを書きます。

1.お客様の為を本当に思っているか
2.建築系業者に人脈が多い人
3.できれば現場経験者

のような気がします。

1は、簡単なようでやっぱり仕事が欲しいですから
なかなか簡単なことではありません。

幾つか質問をしてどういう考え方を持っている人間か探る
必要があるとおもいます。

人それぞれスタンスは違うと思いますが、
不動産投資ができるくらい成功された方なら、
kkenji1より人を見る目はあるでしょう。。。

探って探って探りまくりましょう(笑)

口先だけでなく、まっとうな事を、
言っている人は、信用できると思います。

まっとうそうな事を言っていても、
建築屋から見たらずれてるということもありますが。。。

2については、黙々とやっていて、
その方だけの持っている知識で突き進もうとされる
建築屋さんはあんまり・・・

と、思います。

前回の記事にも書きましたが、
現場監督の基本は
「わかんなかったら業者に聞け」
です。

人の意見をまとめて、建物を作るのが監督です。
(勿論、基本は知らないと駄目ですが)

建築屋の目から見たら、
語り口の端々からどういう建築屋さんかわかりますが、
見分ける方法として全部を知っているように言い切ってしまう方、
よろしくないと思います。

驚くかもしれませんが一部上場ゼネコンの所長ですら、
施工や単価についてわからない・怪しいことは聞いています。

現場監督は、失敗すると、多額の手直し工事費という損失を
被りますから、慎重に裏をとります。

2?3の同工種の専門工事会社に同じ質問をして、
その回答によって、どうするべきかを決めることもあります。

工事の失敗で、
1000万ぐらい吹っ飛ばそうと思ったら簡単なことです。

一人の知識で全てを補いきれていると思ってしまっている、
又は、言い切ってしまっている建築屋さん(設計事務所)は、
お客様に還元できる情報はそれだけ少ないでしょう。

聞こうとするスタンスのない建築屋に、
なんでも聞ける人脈なども生まれてこないでしょう。

3の、できれば現場経験者というのは、同じ建築屋さんでも
設計畑の方と、現場畑の方の意見というか、ものの考え方は全く違うように思います。

現場畑の人間は、まずお金を考えます。

この工事をやったら幾ら下請けに払わなくてはいけないか、
工事全体で幾らの利益を産み出さなくてはならず、
その利益を達成するために、幾ら下請けに払える原資(請負金額から既に払った分を引いた金額)
が残っているのか、
常に考えているからです。

お金を払わなければ、下請けや職人は動かないことを
知っているからです。


実際は会社のお金ですが、
殆どの現場監督は自分のお金と思って予算管理をしています。
そのマネジメントが出来る監督が良い監督と言われ
上に上がっていくのです。

設計畑の方は、基本的に、お金に関することは、そんなに追求していないと思います。
追求しているのはコンセプトであったり、自分の考えであったりです。
基本的に、お金(建設費)については、深く関わろうとは思っていません。

関わろうと思っていても、知るためのルートはゼネコンしかなく、
知るための情報網が断裂されているということもありますが。

結果としてお客様が幾ら払おうが、
建物が建てばいいということになりがちです。

建てば設計料も全額入りますし。

だから、工事中に良くあるのが、
設計事務所がお施主様からの追加工事費の承諾も取らずにああしたいこうしたいと言い出すと
現場監督と言い合いになります。

監督「銭くれるんだったらなんでもやる。おたくが払ってくれるの???」
事務所「しょぼーん。。。」


基本的に工期の許す限り現場監督は追加工事代金を貰えるなら
喜んで変更に応じますが。。。
(理由は言えません)

ということで、
不動産投資は事業です。

建築主の事を事業主とも言います。

事業をする上で、
自分のお金と思って予算管理をしてきた人間に話を聞いた方が
より良い回答が帰ってきますが如何でしょう?

ただ、現場畑の建築屋に聞いても不動産投資については、
またちょっと、違いますし、
ゼネコン社員だったら、自分の会社が受注できるように
話を上げていってしまうので究極には辿り付けないかも知れません。

工事受注に関する中立性は必要かと思います。

ここまで、読まれた方、
やっぱり仕事が欲しいんじゃないの?
と、思われたかたも多いでしょう(苦笑)

欲しくないと言ったら嘘になります。

ただ、建設費を下げた分からFeeを頂いておりますし、
お施主様・事業主様の為になることをしているという自負はあります。

そんなこんなで、新築不動産投資にご興味ある方、
お気軽にお問い合わせ頂けたら嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/10 10:39|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          2010          土地活用    

 

新築不動産投資を
やられている方
やろうと思っている方
建設費に、ご興味はある方

いらっしゃると思います。

統計をみる限り、東京の貸家の着工数も増えてはないので、
そんなに流行っているとはいいにくいかもしれませんが・・・
2月着工

一番楽な方法は、ゼネコン紐付きのパッケージです。

特に勉強しなくても、
ゼネコンが収支弾いてくれて、なにもかもやってくれると思います。

極論すれば、買うか買わないか判断すればいいだけに近いと思います。

もちろん、中古不動産を経営するノウハウと同じものは必要ですけど。

一方で、安い土地を建築条件なしに買って
建設費も相見積もりを取る方法もあります。

少し、知識も必要になるでしょう。
独力でやるのは優秀で誠実な設計事務所等の建築系サポートがしっかりしてないと難しいと思います。

そこから、一歩進化した、
「楽して最も効率的な方法があります。」

楽して儲かるというと、
条件反射で拒絶されてしまうかたもいらっしゃると思うので
あえていいません(苦笑)

コンストラクション・マネジメント方式でやることです。

建設費を10%以上抑えられれば、その分利回りは上がります。
原価の2/3近くは建設費ですから、結構大きいです。
ディベ(ゼネコン出身のプロ)の相見積もりにも負けませんから。

しかも・・・土地も探してきます(笑)
詳しくはメルマガをご覧ください。

「そんなに、儲かるなら自分で買えばいいじゃん」
とおっしゃられる方もいるでしょう。。。

買えません(キッパリ)

世の中には、世の中(銀行さん)のルールがあるのです。

投資家様ご自身で土地を探されるのは大賛成です。
中古物件よりは掘り出し物に出くわす確率は上がるように思います。

探している方の数が圧倒的に少ないでしょうから。

それでは、何から手を付ければいいか?
1.不動産屋さんと仲良くなること。
2.ゼネコン以外の建築屋さん(CM会社・CMに理解のある設計事務所)と仲良くなること。
3.電卓を弾いて相場観を養うこと。

のような感じがします。

相場観とか本読んでも判らないと思います。
聞いた方が速いと思います。

現場監督の1年生の頃、所長がいつもおっしゃっていたのが、
「わかんなかったら、業者に聞け。俺も聞いてるし。」
です。

新築不動産投資の場合、建築だけの知識でも足りませんし、
不動産だけの知識でも足りず、ちょっとマニアックですから、
誰に聞くかも重要かもしれませんが。。。

ということで、仲良くして頂けたら嬉しいです(笑)

賃貸住宅フェア2010東京では、
ご相談&冷やかし受け付けます。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/09 12:20|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用          建設費          コストダウン    

 

賃貸住宅フェア結局、
1日目と3日目だけ行ってきました。

3日目も到着が、15時半ぐらいで殆ど店仕舞いムードでした。
殆ど、ブースの人しか歩いてなかった為、
クロスの張替えを後ろでジーっと見ていました(笑)

不器用な私は、クロス貼れませんので、
よくやるなーーー凄いなーあと。

と、まあ・・・やる気まんまんで色んな準備をしてきた割には、
あっけなく終わってしまいました(笑)

でも、「ゆりかもめ」って乗るだけでも
ワクワクしますね!

海も見えるし、ガンダムも見えるし。
なんだか夢の国に向かっている気分で、
載ってるだけでも楽しかったです。

そんなこんなで、賃貸住宅フェアは終わってしまいました。
建設費に関係するブースは無かったな・・・

あっ財布出てきました。
ご心配された方有難うございました!

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/08/07 22:12|賃貸住宅フェアTB:0CM:0

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用          コストダウン          建設費    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は賃貸住宅フェア1日目

15時ぐらいに到着しパナソニックの住設ブースで挨拶してきた後は、
チラシ配れそうか様子見してきました(笑)

そして何故か2年ほど前からマイミクになっていただいていた
不動産投資界のドンことCFネッツの猪俣淳さんと名刺交換させて頂き本も無料でいただきました♪
http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/

ただ、お客さんが一杯いて忙しそうなのでソソクサと退散。

グルグル廻りながら、他のブースの様子を伺ったりしてました。
チラシ配る狙い目は、セミナー終わった直後のドサクサ紛れですね(笑)

初日だからなのか??お客さんが少ないような気もしました。
4?5年前に行った時は、歩くのも大変なぐらい大量にお客さんが居たような気もしますが・・・
毎年3日目が多いのでしょうか?

途中で見積中の物件が気になって工事会社に電話をし始め、
ちょと外に出たら、ひたすら電話かけまくり。。。

新橋まで戻ってきたら、財布無くしてました。
ガーン。。。

警察に届けたあとは、しょうがないので、
新橋から東京駅の会社まで歩き、運がいいことに社長がまだ会社にいました(笑)

裏緊急企画が
「kkenji1の財布を探せ!!!」
になってしまいました。。。(涙)

何やってるんだ・・・

黒い象革の財布見つけた方はご一報ください!!!

明日は、なんとか午前中に見積終わらせて、突撃したいと思います。
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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/08/05 00:29|賃貸住宅フェアTB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          土地活用          建設費          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

賃貸住宅フェアなるものが、8/4(火),5(水),6(木)にありますので、
出展はしてませんが、全日、突撃してきます(笑)

大家さんや、不動産関係者が大量に押し寄せるお祭りで、
何と昨年度実績4万7000人とのこと

実は私、前前職のゼネコン現場監督時代
一度だけ出展ブースに立ったことがあります。

思い起こすは多分4、5年前・・・

現場監督なのにちょうど現場と現場の間の期間だったので借り出されて、
全然、営業する気なかったんですが・・・
通行してる方に話しかけたら、楽しくなってきてしまって・・・
なんと奇跡的に、新築ワンルームマンション1棟受注してしまいました♪

今回は本職の営業です(謎)

出展はしてませんが、手当たり次第話しかけるかもしれません。

本フェアでは、不動産投資に為になるセミナーの他に裏緊急企画
「kkenji1を探せ!!!」を開催します。

それでは、kkenji1の特徴を・・・
身長:170cm
体重:60kg痩せ型
髪型:ジェルでツンツンに上げて固めてます。
服装:スーツ姿(モテスリム???)
持ち物:スーツのポケットに青キャップのボールペンを2本指しておきます(笑)
似てる芸能人:黒田ゆうきを東南アジア系にしたらしいです。


m96-0551-090119.jpg
↑こんな顔???

見付けた方は、
「け・・・けんじさんですか???」と、お話掛けください(笑)
ありったけの笑顔と、お名刺を差し上げます!!!

えっ?いらない???

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/24 21:19|賃貸住宅フェアTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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