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建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          消費税          土地活用          マンション    

 

株式会社土地活用
現在、建設業界の置かれている状況、見通しについて、
近い未来について独断と偏見で予測してみます。

個人的な見解を述べているので異論はあると思いますが、
過去の記事から予測についてご覧になってくださっている熱心な読者様にとっては、
トンチンカンな事を言っているとは、感じられないでしょう。

動向を決める大きなキーワードとして、
1.アベノミクスに伴う円安株高、資金供給による経済政策
2.公共事業予算の増加
3.消費税増税後の反動
4.中国経済・韓国経済の崩壊
5.移民政策
が上げられると思います。

2013年7月現在の建設業は、少なくとも東京では
瞬間的バブルの状況にあると思います。

主な原因は、
消費税増税の駆け込み需要の最盛期に加え、
政権交代による公共事業予算の増加があります。

公共事業予算は、民主党政権の下、
リーマンショックで民間工事が最も冷え込む中、
将来の国家基盤を維持する為に本来支えなくてはならない状況でも、
雷雨の中で傘を奪い取るように予算を減らし続けるという誤った政策を行い、
結果として、多くの職人さん達が建設業を去って行った後、
自己調整により晴れた状態が来た中で、アベノミクスにより
民間市場原理・価格を破壊するように、公共事業予算を拡大している
ような状況かと思います。

病によって、小さくなった胃を持つ患者が回復をし、
満腹感を感じている中で、
無理やり饅頭を10個食べさせて吐き戻している

と言えば解りやすいでしょうか。

公共事業が急激に増えれば、先に受注してしまったゼネコンにとっては、
下請・職人に払う原価が高騰し、お施主様から頂く代金から得る予定であった利益を圧迫し、
最悪赤字になるということを、行政執行者は理解できていないのでしょうし、
今は、震災復興のみに予算を集中すべき時期だと思います。
(実際に赤字になっている現場も多いようです。)

体力が奪われた中小ゼネコンが破綻していけば、
結果として、下請・職人への未払いが発生して
更なる悪循環になっていくので、
市場の動向をみながら緩やかに予算を回復していくべきだと思います。

終わってしまったことではありますが建設業を公共事業増大で支えなくていけなかったのは、
過去4年間でしょう。

そこに重なった消費税増税の駆け込み需要に関しては、
未だ、統計は出ておりませんが、
元請ゼネコンには本年9月末請負契約までに向け計画していた案件の
見積依頼が殺到しているようです。
前回の記事でも書きましたが建設業では経過措置により、
本年10月以降に請負契約をした物件で来年4月以降に竣工した物件については、
8%の消費税率になります。)
toukei2.jpg
あ
↑クリックすると5月までの統計が綺麗に見えます。

当社は、来春までに総工費で20億程度の物件を見積することになりますが、
駆け込み需要に巻き込まれる、この時期の見積を極力避け、
出来るだけ見積・着工時期を遅らせて頂く戦略を取ってきましたが、
中には、階数と竣工時期により、
どうしてもこの時期に見積をしなくてはならない物件もあります。

そのような物件に対し、予め大目に見ていた総予算内で
相場に応じて10%以上のコストダウンを行う交渉をし結果を出せる自信はありますが、
ベースとなる建設費の部分で、かなりの影響を受けていると感じております。

大家さんセミナー・懇親会等に参加したときに、
弊社が見積関与していない物件を独自に見積中の大家さんとお話しする事が何度かありましたが、
余りに高い見積が出てきているようで、
予算からかけ離れるようであれば見積を一回閉めて、
時間を置いて改めて見積するべきだろうというアドバイスをしております。

但し、このような状況は瞬間的なバブルであって、
長続きはしないと考えております。


消費税増税の反動については、既に、ボーリング(地盤調査)会社は、
4月頃から仕事が薄くなり、測定班の仕事の埋まり具合に、
空きが出ているまま状況と聞いております。

その業者さんは、今年の1-2月には新たに、
ボーリング重機を1セットと、それに伴う人員を増やして
事業拡大を検討していた業者さんですが、
駆込み需要の反動が最初に出やすい業種だったものと推測されます。

3%の消費税率増加は、多くの事業主が「簡単には吸収できる訳もない」と思い、
増税前に着工してしまおうと動き始めた物件が、
プロジェクトで最も早く動く業種であるボーリング需要を先食いし、
それが一巡した状態が、反動として最も早くでているのだと思われます。

建設業のプロジェクトは長期に渡り、マンション等では、
仕入・企画→事業決定・売買等→測量・ボーリング→基本・実施設計→見積→工事期間→竣工と、
地主さんの低層案件で少なくとも1年、長くて2年は要し、
景気動向について一番最初に影響を受けるのは、
ボーリング会社、測量会社で、
その後、そのデータを下に設計事務所が3-4カ月をかけて設計を行い、
ゼネコンに見積を依頼するという流れになります。←今ここ

そのゼネコンからの依頼により、鋼材商社、生コン商社との交渉が始まり、
型枠、鉄筋等の躯体系業者や電気、設備業者を抑えにかかります。
(設計施工の場合は多少の流れの短縮はありますが)

弊社の案件は、比較的調整がしやすい立場だったので
有難いことに増税以後も来春まで受注はあるのですが、
一般的な建設業では、事業主や設計事務所などの企画側の供給に頼る部分もあり、
どの時点から消費税増税以後の物件数が回復するのか、
複雑な状況が絡み合っているので予測に迷うところではあります。

しかし、昨今の、急激な地価と建設費の原価上昇は、
分譲マンションでは販売価格に転嫁できないレベルに達している

と思います。

多少、アベノミクスの影響で一般業種の企業業績が回復したとしても、
マンションを購入したい中間層の賃金には簡単には反映されにくいからです。

1流マンションディベロッパーは、そのブランド力で多少を価格に転嫁し、
大部分の不足分を資力で吸収しながら、
スーパーサラリーマンや企業家等の富裕層に売り切ることが出来るかもしれませんが、
資力やブランド力の弱い2流以下のディベロッパーは吸収しようにも吸収できず、
事業化を控えるか、事業化して売っても原価割れのまま破綻していき、
ミニバブルからリーマンショックまでの二の舞になる可能性があるような気がします。
(普通の感覚では事業化を控えるでしょうが、勢いで突き進むのが、開発系不動産業界であるのかもしれません)

そして、多少の警戒をしながらも、
分譲により得た代金から施工費を払うような
不安定な業態の事業者の物件を
受注してしまったゼネコンが工事代金未収のような悪影響を受けることも出てくるでしょう。

又、長期金利の上昇のリスクを感じとった金融機関は、
各収入層の住宅ローン融資の上限を下げ始めようとしているという噂を耳にすることがあります。

あくまで噂かもしれませんが、耳にはしておりますし、後に書く先行き不透明な
世界経済の情勢の中で、ギリギリの住宅ローンは危険と感じているのだと思います。

まだ統計自体は出るのは先ですが消費税増税前の駆け込み需要の反動影響は
価格(建設費)として数か月の時間を置いて出てくるでしょう。

更に、私の周りでは余り話題には出ていないように感じてはいますが、
私自身が最も恐怖を感じているのは、中国経済の崩壊と、
韓国経済の破綻の問題です。


リーマンショックの時も、前年の夏頃からサブプライムローン問題が、新聞を賑わし始め、
当時は、そうは言っても対岸の小火(ボヤ)程度に思っておりましたが、
1年2カ月後には、私の生活・人生すら変えてしまったような、
最悪の経済危機が到来しました。

中国経済は、前々から陰りが見えているとの話は見聞きされていると思いますが、
最近のニュースを見る限りシャドーバンキング問題と、
その融資対象の不動産投機・過剰生産の結果は相当に重症なようです。

怪しげな「理財商品」というものは中国政府発表で130兆円、
世界の目は200兆円規模?400兆円規模?と言われているようで、
どんな商品かは、別として、それが吹っ飛んだら、
巡り巡って火の粉がこちら(日本の建設業にいる私)にも降りかかってくるのではないか
という驚異を感じており、日々、ニュースを注視しております。

どんなものかと、調べていく中で、何となく理解できたのが、
賄賂の渦巻く中、高利で人民に理財商品を買わせ資金をかき集め、
高利で開発業者や地方行政に資金供給し続け、
イケイケドンドン投資で建てた高層ビル・マンション群は鬼城として
ゴーストタウン化
しているようで、不良債権となっているようです。

何で、13億人以上もいる国で、
1億戸以上?の誰も住まない住宅を新築してしまうのか日本人感覚ですと理解に苦しみますが
もうやってしまった事のようです。。。

不動産投機以外にも、シャープの太陽光の市場を破壊した、
中国の元世界一のソーラーメーカー、サンテックの破産、
生産調整という言葉を知らないかのような鉄鋼メーカーの破産・・・

腐敗した役人の中で、無謀な設備投資や過剰生産が不良債権化して、
噂通りに銀行が破綻し取付騒ぎや、高利を謳い人民に買わせた理財商品が紙くず化でも起これば、
黄巾の乱から三国志のような、国家存亡の危機になるような軍事クーデターから、暴動、
内部分裂をする可能性すらありうるような感じがします。
(妄想が過ぎるぞと怒られるかもしれませんが何度も、
国が入れ替わり分裂・統一を繰り返した歴史がありますし・・・)

又、韓国は反日感情のみで動くパク・クネ大統領のもと、
前回の韓国通貨危機を全力で支援した信頼度の高い日本・円との
30億ドル分通貨スワップ延長を7月3日に切って、
爆弾を抱える中国になびき、新スワップ協定を締結した韓国も中国の道連れになることでしょう。
(ニュースを見る限り早速、中国とのスワップは無意味なものに成り下がっているようですが・・・)

ギリシャ危機が少し前に話題になっていましたが、
そんな経済規模とは全く違うレベルの事が、中国で起こり、韓国が直撃し、
30兆円以上も中国と貿易している日本も、
世界経済も相当な打撃を受けることになるんじゃないかと・・・
(韓国もサムソンに部品供給している日本企業が沢山あるようなので、
韓国が倒れると日本にも影響があるんだと思います。)

日本の鉄鋼・電気メーカーが持ちこたえれば、
世界シェアという点で、地位を取り戻すのかもしれませんが、
そんな先の話までは考えてられません。

国内では消費税増税の重荷が圧し掛かろうとしている中で、
隣国に時限爆弾があることを、
景気の荒波に揉まれ易い建設業界に身を置くものとして、
頭に置いておかなくてはなりません。

そして、現在の、職人さん不足に関しては、
今の10代の若者の感覚、人口減少や、若者の持つ建設業へイメージから、
新たな、なり手が余り期待できないのであれば、
数年後の近い将来、外国人技能実習生による受け入れから、
他の先進国同様、移民の本格的な受け入れの時代に突入することになると思います。

移民政策には反対の方も多いのは理解しておりますが、
東京に住んでいるせいか、コンビニや食堂の店員さんに留学生?と思われる外国の方が多いので、
私自身には今更、違和感は無くなっているのかもしれません。

背に腹は代えられない大手のゼネコンの要望の上、法改正がされ、受け入れの窓口は、
多分、インドや、東南アジア、中東での施工実績のあるスーパーゼネコンや大手ゼネコンが
受け入れの為の人員を送り込み、現地のエージェント・ブローカールートを通じ、
ドバイ・シンガポール・香港等に送り込まれていた職人さん達を、
そこより高待遇で迎え入れ、日本の下請に割り振るようなことになるのではないかと思います。
(国内の小さいブローカー?はトライして財を築く人もいるかもしれませんが
最悪現地で永眠など、現地と日本の受入先に余程のコネが無いと難しいと思います。)

大手ゼネコンの国内での現場職員さんは、
外国人の職人さんをどう思っているかは知りませんが、
既に海外に進出して、現地の職人さんを束ねて工事をしているのですから、
本部の経営陣は左程、アレルギーが無く、
そのような舵取りを選ぶことになるのではないかと思います。

そして、若くして、建設業に挑んだ日本人の職人さんは、
外国人の職人さんを統括し、指導・監督することを求められる立場になるのだろうと思います。

建設業では、まだまだ荒波は続きます。

現在、60歳代の方は、逃げ切り作戦が成功できるかもしれませんが、
まだアラフォーの私は、今更他業種に転職する訳にも行かず、
今できる出来る限りのことをして、何とか耐えていかなくてはなりません。

近いうちに来るであろう未来・社会情勢は私のような末端の人間には、
変える事は出来ませんが、どのような状態になるのか情報を収集し、
先を見据えて自分の頭で予測をし、
予測しうる最悪な状態が来た時に出来る限り耐えられる体制を作っていく必要があると思います。

それは、建設業に疎い、建設事業主様にあっても同じことでしょう。

土地活用でマンション等を新築することにより、
強固な安定した未来を築く為には、
今できる最大の努力をしていくべきでしょう。

コンストラクション・マネジメントによる土地活用は株式会社土地活用を是非とも宜しくお願いします。


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土地活用事例2
2013/07/08 10:31|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          消費税          マンション    

 

平成25年3月22日の公正取引委員会から発表された
「消費税の円滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法案」
↑詳しくはクリックして各条文をご覧ください。

簡単に纏めると、オーナー様は今年の9月末までに請負契約すれば、
来年、4月以降の竣工物件においても、5%のままで良いということです。
詳しくはこちらもご覧下さい。
(消費税は原則として、竣工引渡し時の税率が適用されますが経過措置として、
このようになっているようです。)

オーナー様からゼネコンへ支払う消費税は、簡単で解ったけど、
ゼネコンからの下請専門工事会社への支払いはどうなの?
という、素朴な疑問は誰でも湧くと思います。

ゼネコンさんと下請専門工事会社さんに対して、
建設費の原価を交渉していく会社の代表者として、
見積上のルールとして当然うやむやに避けて通ることが出来ません。

まずは、取引先から情報収集。

幾つかのゼネコンさんに現状の考えを聞いたところ、
「まだ、下請への支払いまで考えていない」
「前回のは監督だったから良く覚えていない」
という回答です。

そこで、国に突撃電話です(笑)

たらい回しにされた結果・・・

公正取引委員会(うちは取り締まる側だから国税庁に聞いてください。)
→国税庁HPに内閣官房消費税価格転嫁等対策準備室の問い合わせ先
→内閣官房消費税価格転嫁等対策準備室
(公正取引委員会に聞いてください→すで聞いた(笑)→経済産業省に聞いてください。)
→経済産業省(財務省主税局税制第2課に聞いてください。)
→財務省主税局税制第2課

初めは、相対取引の契約だから・・・のようなことを仰っていましたが、
「国がルールを言ってもらわないのは誰かに不要な税のシワ寄せがきて困る」
と伝えたところ、ご回答頂きました!

聞いた質問と、解答は下記の通り、
(聞いたことは書いてますが、正確には、ガイドラインが出るまで待つか、ご自身でご確認ください。)

①下請契約が本年9月末までに完了している場合、来年4月以降も5%で適用で良いか?
・OK

②元請契約が本年9月末までに完了していて、下請契約が10月以降の場合は、
来年4月以降は8%支払いで、その増税分負担は、元請ゼネコンとなる解釈で良いか?
・OK。でも8%申告すればゼネコンの負担にはならないはず???還付ではない???
(ゼネコンから社員へ給料分の支払いは消費税掛からないから、
3%じゃ還付のような事は起こらない気がしますが、顧問税理士さんに真意を確認中です。。。)

③上記の場合、来年4月以降の物品(建材)購入の税率は納品時の税率で来年4月以降は8%か?
・OK

④本年9月以前に下請契約をした場合、来年4月以降の物品(建材)購入の増税分負担は、
下請となる解釈で良いか?
・OK

⑤ガイドラインが示されるのは何時か?
今作っている。今、国会で審議中なので審議が通り次第出す予定。
増税するかが確定するかどうかは関係なく先に出す。


6月末?目標?らしいです。

来年4月以降の竣工物件なんて、着工しているのも沢山あるし、
もう世の中動いちゃっているんですけど。。。

住宅瑕疵担保責任保険の適用時も基礎工事(鉄筋の検査が必要)が終わった後に、
法律上の申請が始まって国交省に毎日のように電話して騒いだ挙句結局、
全国的にタイミングが合わなかった場合は、
非破壊検査でOKにして貰ったですけど、今回も混乱するでしょうね。。。

改正建築基準法の時もぐちゃぐちゃでしたが、今回は国土交通省はあんまり関係なく
省庁横断の大増税国家プロジェクトで一番最初に、
一番大きく迷惑が掛かるのも建設業でしょう。

元はと言えば瀕死の民主党の元野田総理が
突っ走って強引に決めた事に問題があるのですが、
この決定は国民を幸せにしたのかと思う日が来るでしょう。

しかし我々、一般人は、国の決めた法律・ガイドラインに従って働くしかないわけですから、
「実態に即した」「全国統一の」経過措置ガイドラインを一刻も早く示して欲しいものです。

今後、3%、5%の消費税増税は、消費税還付を受けれない業態の法人、
個人の事業主様にとっては、大きな負担になるでしょうし、
確実に、1件の税額の大きい建設業にシワ寄せは回ってくるでしょう。

100円のパンで3円上がるのとは訳が違います。

分譲マンションや戸建の価格に転嫁できるかは、
一般的には住宅ローン減税に騙されている部分もありますが、
減税措置が終わった瞬間から減税分が
そのままローンを受けた人の負担に圧し掛かってくるのは目に見えているので、
購入判断も鈍るでしょう。

そもそも、今、銀座などで、瞬間的な好況に沸いているのは、
株や金、不動産を保有している一部の資産家の方々だけですし、
一般的には、円安と増税で実質的な物価上昇するだけで
余計に苦しくなるだけでしょう。

1年後に景気動向がどう動くかは注視していく必要があると思います。

また、分譲マンション以外の用途も建設業には沢山ありますが、
公共事業などは、国や県が余計に税金を払うだけになりますし、
いっその事、安部総理の英断で、増税無しなんて事があることを期待しつつ、
準備だけはしていかなくてはと考えます。

今後も動向を追っていきます。続く・・・


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土地活用事例2
2013/04/08 14:59|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          消費税    

 

いつも沢山のお問い合わせを頂きまして大変ありがとうございます。
早いもので師走の足音がひたひたと迫ってきております。

私、政治家のスキャンダルや足の引っ張り合いには興味が全くありませんが、
建設費を扱う者として、景気動向だけは、嗅覚を聞かせているつもりです。

建設費を扱う会社の経営者なので当たり前と言えば当たり前なのですが、
建設業の多くは、不動産業等が前捌きをした後に、
見積・工事等が発生し、工事期間も長いので、
世の中の景気動向より遅れ気味に動き出す場合も多く、
概算見積を出して事業収支を検討をする上で動向の読みが必要となります・・・

経済アナリストのような難しいことは解りませんが、常に、
上向きか下向きかぐらいは考えておかなくてはなりません。

ここ数カ月、中国との外交問題やオバマ再選、
長引く円高、家電メーカーの大赤字、国内政治のグダグダ等で、
景気が腰折れしつつあるニュースが目につきます。

消費税が上がったら再度大不況になるだろうと思うのは誰もがそうだと思いますが、
思ったより早く陰りが見えている・・・

景気動向指数や商工会議所のLOBO全業種業況DIを見ても
・・・
な感じでます。
Preliminary_01.jpg
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。

diandsp1210b.gif

そんな中で、来年の9月末までに請負契約を終わらせていないと、8%になっているという、消費税増税の影響を他業種より一足速く受けるとされる我が建設業界

この消費税に関しては建設業だけ?特殊事情で一番先に動き出しそうです。

首都圏の建設費に大きな影響を与える、
東京の分譲マンション着工戸数の推移はこんな感じです。。。
新規着工戸数_02

各月から前の6ヶ月間を合計したものをグラフ化すると
こんな感じです。
新規着工戸数12_02
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。

リーマンショック直後より大分、復活してきた建設業界ではありますが、
消費税増税の影響を一番モロに受けるのも建設業界です(特にビル建築系)。

来年の春には政権交代しているだろうから、
景気弾力条項なんかが出てきて、
まさかの延期なんてことも有り得るのか・・・

神のみぞ知るといったところです(闇のフィクサーで知っている人もいるかもしれませんがw)。。。

では、建設業界から見れば出口の方、
マンション販売の動向も見ていきましょう。

不動産経済研究所の首都圏のマンション市場動向
◎供給は9.3%減の3366戸、契約率69.3%と需給ともに不調
◎都区部・神奈川・千葉の売行き悪化


東京だけで、この半年間に、
3,000戸後半から4,000戸台での着工が続いているのに、
消費税増税前の現段階で首都圏全体で3,000戸前半の供給戸数で
ダボつきが始まっていると、
12月恒例の大量発売供給を加えて捌き切れるのか?

リーマンショックの頃も郊外分譲マンションは閑古鳥が鳴いていましたっけ・・・
忌まわしき記憶が蘇ってきます。。。

私が、建設業にありながらマンション建てる場所を
こだわるのは、この時の記憶によるところが大きいです。

分譲と賃貸では、違うと言われるかもしれませんが、
景気悪くなると庶民が買う郊外マンションは全く売れなくなるんです・・・

2009年冬から春にかけて、都心は竣工即完売が出ていたり、
亀戸の大規模分譲モデルルームにお客さんが溢れているのに、
郊外は幾らチラシを撒いても全く来ない状況・・・
その兆しが、もし出ているとしたら、かなり危険な香りがします。

現在の状況をディべの開発トップや、
金融機関が、どのように見ているのか、
気になるところではあります。

リーマン後は新興分譲ディべが融資を絞られ開発が制限されてきたので、
前のように毎週ポンポン倒産していくようなことはないとは思いますが、
10-90などの支払条件で分譲販売代金を建設費の決済代金に当て込んだ結果、
決済不能になるのが、
建設業にとって一番迷惑なので、動向は注視していきたいと思います。

このブログは消費税増税賛成派の方々も見ているとは思い、
政治的なことを書くのもどうかと思いますが、
殆どビルやマンションなんか建てる空気のないヨーロッパと、
スクラップ&ビルド型で建設業経済で廻っているアジアでは、
消費税に対するアプローチの仕方が違っても良いような気もします。

そもそも、欧州が危機的状況なのに・・・
危機の所の真似する意味があるのかと思ったりもしてます。

まだ、アジア圏のバンバン建てて、
バンバン消費してる方が景気良いじゃんみたいな気もしております。

まあ、そんなことを言っていても、私一人で経済の動向も、
消費税増税も、建設費相場も変えられる訳がありません。

ロックフェラーやロスチャイルド以外が、
日経平均や円相場を操縦する事が出来るわけないのと同じです。

地主様や投資家様は、現在の状況をどう見るべきかについて、
簡単に考えると、都区内にある程度の賃料を取れる土地を持たれるのであれば、
ご自身やご家族のタイミング的に、そろそろ・・・と思い始めたのであれば、
ほぼ、間違いなく早目にマンション等を建設した方が良いと思います。

確かに現在は、リーマンショック直後程は安くはありませんが、
その頃が異常値であって、今は元に戻りつつあるだけで、
鋼材も、その他の単価の多くも、まだ安いか正常値です。

この5年間に、不景気+高齢化+若者が職人になりたがらないで、
職人さんの人数は相当縮小したから、
以前の異常値には、簡単に戻ることはないでしょう。

ある程度の利回り(賃料)が確保できる土地を所有しているのであれば、
建設費相場が多少高いの、また安くなるかもしれない等と言っている間に、
早期に完成すれば、家賃収入がそれだけ入ってくるのですから、
思い立ったら吉日と言ったところで、早期に計画を練りこみ、
着工すべきではないでしょうか(勿論、計画を練りこんだ上でですが。)。

トータルで考えれば、
投資期間の損失の方が多いと思います。

首都圏で東京区部の築20年程度までのRC造物件などを、
お探しの投資家様にとっても、
新規プライヤーの流入と、バブル崩壊以後の平成初期以降の貸家着工数の減少にて、
売り物になる物件そのものが減少して行くのが目に見えている中で、
低利回りで、物件が売買対象となっているのであれば、
きちんと利回りの出る土地を探し、きちんとコストのマネジメントを出来れば、
流通している中古より、ずっと良い利回りで、
残存年数の、ずっと長い物件を持つことも可能かと思います。
04_04.jpg

残債が殆ど減った地主様の物件を他と競争しながら売っていただく側から、
残債が減った時に、売り切れることも可能な側に回ることも可能かと思います。

そんな環境で、当社が出来ることといえば、
多くの方に建設費というものを正しくご理解をいただいた上で、
どんな状況であっても、相場の建設費(実際に同一図面で見積もった金額)から、
コンストラクション・マネジメントにより、
10%以上のコストダウンをし続ける事、
より良い企画・計画・仕様を提案し続ける事が、存在価値なので、
当社の考え・している事に心から共感いただける方のために、
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土地活用事例2
2012/11/14 07:44|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:4

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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