建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
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相続税対策などで、マンションを建てなくてはならず、
このブログに辿り着いた方々は多いと思います。

マンション建設において、事業者が、
受動的な場合、能動的な場合で、大きく結果が異なると感じます。

マンションを建てれば、借金をすれば、負債が増えて純資産が減るので
相続税自体は減りますが、果たして、相続税が減るだけで必要十分条件でしょうか?

40年近くの不動産経営で失敗しては意味がありません。

受動的なマンション建設とは、飛込み営業等で、営業マンが来て、
「私に任せて下さい。今契約しましょう」と、
グイグイ圧されて、何となく契約してしまった場合で、今の世の中の大半は、
相続税対策という大義名分があったとしても受動的なマンション建設です。

もう一方が、収益性まで、目を向けて、能動的に様々な方法を模索して、
より合理的で、良い、最適な解を求めると言う能動的な方法です。

世の中のアラユル分野で、成功を収めている方の大半は、
何らかの意思を持って、
能動的に動いている方である事は、当然のように理解できるしょう。


イチローが、メジャーリーグで大成功しているのは、才能に加えて、
膨大な練習量と身体のケアを能動的にプロとして行っている、
そして、若くして海を渡ったからである。

野球の世界では素人の私でも用意に想像できます。

逆に、受け身の人間で、成功した人など、
思い浮かぶでしょうか?

女性は、圧倒的に美貌を武器に、男を手玉にとっている人はいるかもしれませんが(笑)、
根本的に、ビジネスやスポーツの世界で、成功するには、
自ら動くしか成功を掴む方法はないでしょう。

勿論、何らかの動きをした後に、
力を蓄え、タイミングを計って待つ時間も大切ではあるかもしれませんが、
受け身の人間に、成功が転がってくることは無い事は、断言できると思います。

恋愛において、受け身であれば、単に結婚できないだけですが、
特に、土地活用業界では、受け身であればあるほど、
食い物のされる可能性が高まってしまいます(残念ですが一杯いますよね。)。

多分、20年前であれば、インターネットもそれ程普及していなかったので、
何かを調べようとすれば、新聞やチラシ、雑誌の記事、本を探してと、
能動的に動こうと思えば膨大な労力が掛かったと思いますが、
今は、ネットで情報収集が瞬時に可能となります。

その瞬時で可能な情報収集から、問い合わせと言う
更なる、情報収集を行わないのは何故でしょうか?

少し検索をすれば、CM方式をという手法を使えば、建設費が安くできると言う事は、容易に
導き出されるにも関わらず。

保険であれば、何処の会社でも似たり寄ったりだろうと言う考えも有りますが、
建設の世界では、その簡単な情報収集をするか否かで、
数千万~数億の金額が、変わってくることはザラにあります。
(この事をまず認識して欲しいです。)

その数千万~数億を働いて生活して、作る事が、
普通の人には異常に難しい事は理解は
できる事であるにもかかわらず。。。

取りあえず、情報収集に動いてみるべきでしょう。

私も、何も資金的バックボーンや、営業人脈を持たずに、
31歳の勢いでサラリーマンを辞めてしまった後、
年間25億円近くの建設費を扱わせて頂くようにはなりまして、
まだまだ完全成功に辿り着いたとは遠いですが、
食べるに困らない今があるのは、CM方式は需要があるはずだと
「取りあえず、動いてみた」からだと、思っています。

当社のコンストラクション・マネジメントは、
能動的に動かれる地主様に、最も合理的な手法だと、
ご判断を頂いていると自負しております。

幾ら探して頂いても、
当社と同様・同レベルのサービスを行っている・出来る会社は
日本に当社以外に存在しませんので。


こちらの未来企業の動画でオーナー様や弁護士さんも仰られていますが、
業者さんの、いいなりになって、
言われるがままの価格で建てる事のリスクについて、
思いを巡らせれば、どちらが必勝パターンで、
どちらが負けパターンであるかは、判る事でしょう。

仮に、営業マンを大量に雇う会社に
1億や、2億、数千万円を余分に払ったところで、
賃料収入が余分に増える事等有り得ません。

そして、小中学校や公民館などを建てている地場建設会社が、
平成28年3月改正版 民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づいて、
請負契約をして責任を持って施工するのですから、
不要な、不安を持つ必要はありません。

今まで一度たりとも小学校や中学校が建築的に不安な建物だと思ったことがありますでしょうか?

一般的に、東京で上記の公共施設を建てているのは、
エリアで入札参加資格のある建設会社ですが、
建物が心配だと思うような人はいないでしょうし、
当社のCM方式で出入りしている職人さんの大半は、
普通にスーパーゼネコンや1部上場ぜネコンの
現場で出入りしている職人が多いですし、特に腕が悪い訳でもない。

未来企業の動画でオーナー様が
「ネットで問い合わせして良かった(笑)」と仰られている様に、
これ以上、合理的な方法は、存在しません。

単に、「問い合わせてみるだけの簡単な能動」
結果は大きく異なるでしょう。

話を聞いて見て、自己の理想に合うのか合わないか判断すれば良いだけです。
(去る者は、全く追わずで忙しいですから、ご安心ください(笑))

CM方式の神髄を知れば、首都圏の一定規模以上のRC造で、
他の方法は有り得ないと、虜になって下さる自信は、ございますけど(笑)
お気軽な、お問い合わせお待ちしています。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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Kマンション
jirei03_pics.jpg

2016/12/12 16:34|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

東京MXの未来企業という14分の番組で、
株式会社土地活用が特集されました。


当社のお客様にも、実名で、お二人様に出て頂き、弊社のコンストラクション・マネジメントを使い
1億円コストダウンした完成物件と工事中物件も撮影することが出来ました。

お客様の声
「素人は相見積は、幾らでもやることが出来るがそれが限度」
「2億円は絶対、回収できない。」
「ネットで見て問い合わせて良かったなと(笑)」


私のしてきたことが、
徐々に世間様に認められてきた事が嬉しいです。

当社のCM方式での建設費を1億円以上を削減をした結果など
実際の見積書などもお客様とともに、公開してあります。

土地活用に興味のある方や、
「CM方式って安いらしいけど、どうなの?」
と、ご興味のある方は、
是非、一度、ご覧になってい頂ければ、嬉しいです。

車での物件案内ツアーは、楽々タクシー建物探訪の旅か、
私の車(中古のエクストレイル)でのご案内になります。

尚、知らない弁護士さんの、長田誠司先生が出ていますが、
お知り合いの方は教えてください(笑)




覚悟の瞬間出演動画です。




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Kマンション
jirei03_pics.jpg

2016/11/25 15:38|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京          セミナー          マンション    

 

本日は、7月31日に発表された国土交通省の新規着工統計をデータ加工して、
建設費の行方を書いてみます。

まずは、東京の新規着工数です。
新規着工戸数_02
赤が、分譲マンション
昨年の9月末以降の請負契約が消費税8%へ増税の影響で、
これ以前に請負契約をした案件の着工が12月に一気に増えて、
26年1月から、6月までガタガタの状況です。

水色の貸家(主に地主様の、アパートとマンション)は、
12月をピークがありますが、その後、下がってはいるものの、
例年の高水準を維持しております。

分譲マンションと比べ、貸家は、一部屋当たりの面積は小さかったり
木造であったり、1部屋当たりの建設費としては、安いので
相場への影響力は、分譲マンションよりは少ないですが、
高水準であることは、建設費動向への影響も依然として強いという判断で間違いないでしょう。

世間動向の勢いを見てみる為に、稼働平均という意味で、
前3ヵ月の合計(6月時点でしたら、4月+5月+6月の合計)を見てみましょう。
まずは、東京から
(↓画像をクリックすると大きく綺麗に見えます)
新規着工戸数1_01
赤の分譲マンションは、
リーマンショック直後からやや回復した程度の水準まで、
低迷しております。

神奈川、埼玉、千葉を見てみましょう。
新規着工戸数3_01
新規着工戸数4_01
新規着工戸数5_01
新規着工戸数7_01
神奈川、埼玉、千葉は、リーマンショック直後程度の水準に超低迷しております。
以前のブログでも書きましたが、
神奈川、埼玉、千葉は、一般サラリーマンの方々が、
住宅ローンを組んで買える、
2500万円~4000万円程度のマンション価格帯のマンションで、
2500万円を35年元利均等 金利1.2%で72,925円/月
4000万円を35年元利均等 金利1.2%で116,680円/月
といった感じです。

この価格帯で発売できるマンションをアベノミクスの以後の
地主さんの強気で、用地仕入れが難しくなったり、
民間工事が十分にあるのに、無駄に公共事業を増やした結果の建設費高騰により
分譲ディベが開発できなくなっているということです。

一般サラリーマンの方々の給料が、
さほど上がっていないのですから、高く売れるわけがないですし、
予想通りの当然の結果です。

平成19年ごろは、神奈川+埼玉+千葉も結構マンションが建っていたのですが、
もはや当時の1/5~1/4程度しか、このエリアにはマンションは建っておりません。

ディベの方針としては、まだ分譲価格の誤魔化しが効く、
都心部にマンションを建てるしかありません。

都心部は、タワーマンションなど、何億もの現金を持つ、
スーパー資産家が、自分で住むというより、
節税と投資を主目的として1人で何部屋も買ったりするので、
まだ売れるので大手ディベロッパーが建てるのですが、
都心に土地が無限にあるわけではないですし、
庶民には遠い別世界の話でしょう。

アベノミクスとは、庶民から、マンションを買うという行為を奪い取り、
資産家には優しい政策なのかもしれません。

首都圏(東京+神奈川+埼玉+千葉)の前3ヵ月合計グラフもマンション着工は
冷え込んでおります。

このブログは最新の情報を提供しておりますので、
瞬間的な好景気に湧きかえる建設業の99%は、こんな状況を知りませんが、
政争の道具としての消費税増税と、
世の中の状態を知らない公共事業増の強行により、過度な建設の高騰を招いた
政策ミスの結果、今後、どんな状況が待ち受けているのでしょうか。

次に、鋼材価格を見てみます。
KS10001_01.jpg

去年の年末から、トン当たりの単価を翌月に5000円上げ、
75000円/tにするという鋼材商社からの一方的な告知に随分と苦しまされましたが、
実際は、去年の年末から今年の1月がピークで、以後、値下がり傾向にあります。

マンション建設費は、材料費→手間賃へ、半年から1年程度の時間を掛けて、
徐々に反映していくものと思われます。

それを公共事業で下支えして、庶民からマンションを奪いながら民間工事が激減し、
公共事業が無ければ、建設業が成り立たないといった
本末転倒な結果になる
確率もかなり高くなってきたと思います。

大手50社の受注動態を見ていけば、一目瞭然です。
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本年4月の公共事業費が、消費税増税後の景気下支えの為の、
財政出動の前倒しいう名目の下、莫大に増えております。

大手50社4月受注分だけで、
例年の6倍超の6500億円の財政出動です。

消費税増税の税収分を全部使ってしまうのではないかというほどの
無駄遣いです。

今現在は、建設業にはお腹一杯なほど仕事が溢れているのですから
安倍首相と官僚の無知、傲慢、無駄遣い以外の何物でもありません。

無駄遣いから職人不足による建設費高騰が招いた、
民需圧迫の現状と、税金の無駄遣いは、そろそろ、
マスコミ達も気付き始めて、糾弾を始めるのではないでしょうか。

一方で、マンションは、大半が鉄筋コンクリート造で建設工期は長いですが、
工期スパンが半分程度の木造の材木問屋の知り合いの話を聞くと、
消費税増税の反動で、既にガタガタになりつつあるようです。

平成27年3月末以後の請負契約は、
消費税は8%→10%になるという方向で政局・建設業は動いています。

政治家達の発言を見ると、景気条項の話より、
増税を既に前提条件として、食糧品などへの負担をどうするかという、
議論のすり替えを行っていることから、土壇場での首相の鶴の一声以外では
99%増税は決定してしていくものでしょう。

その中で、来年度の公共事業費は、減らすという話も上がっています。
これまでのチグハグな政策の罪滅ぼしでしょうか?
私が、官僚になって公共事業政策を民間需要の動向を見ながら弾力的にやったほうが、
まだ、まともな政策が出来ると思います(笑)

東京の地主様にとって、マンションの建設は、相続税を考えると、
いずれ、やらなくてはならないことなのだが、
タイミングを計っている状態なのかもしれません。

個人的な、意見としては、次回の消費税増税は、
今回ほどの駆け込み需要は無いと思います。

増税のスパンが短すぎますし、
前回の増税で、大半の需要は先食いしているでしょう。

分譲マンションは、都心部の残り少ない土地以外には建てられないので、
暫くは着工数は回復することは出来ないでしょうし。

消費税還付が出来るような、一般的な継続事業法人を持たない、
地主様は、タイミングとしては、
来年の3月までの請負契約がチャンスと言えばチャンスなのかもしれません。

その後、影響は言われてるほど少ないといえども、オリンピック施設の
本格着工もありますし、渋谷駅や目黒駅の大型開発も本格化していきますし、
実際のところ、2%の増税は結構のインパクトはあります。

都心部の賃貸マンションは、CM方式を使い適正な価格で、きちんと早く立てれば、
莫大なキャッシュフローを生み出しますし。


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Kマンション

2014/08/03 10:53|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京          セミナー    

 

GWが終わり皆様如何お過ごしでしょうか?

私の方は、少しブログ更新をやる気になってきました(笑)

今日は、真のコンストラクション・マネジメントにより
入札価格から10%以上建設費をコストダウンする
株式会社土地活用に、よくある、土地活用についての問い合わせのについて
Q&Aを書いてみようと思います。

Q1:所有している土地にマンションを計画したいが、
どのような流れになりますか?

A1:まず詳しいお話を聞いて、
プランを入れボリュームチェックをし、
概算見積をします。弊社で作成する事業収支を含めて、
ある程度、お話が固まったら、
銀行に融資の打診をして頂き、
融資が通ればご契約をして頂きます。


これは、基本的な流れで、途中で、ご興味あれば弊社物件を見にご案内をしたり、
モデルルームに一緒に見に行ったり、
色々な、会話の中で、お客様の求めている所を探っていき、
より良い計画を立てるように致します。

勿論、普通にはコミュニケーションは取らせて頂いておりますが、
着工が8カ月以上先など、先の話物件では、
お客様が、まだ契約してないけど、予定に入れておいて欲しいから、
早く契約してくれと催促されるほど、
しつこい営業はしておりません。

Q2:CM方式で、どの規模から、どの規模まで対応しますか
A2:一応の基準は延床面積で500㎡以上とさせて頂いております
昨今の、(建設業だけ?)の景気情勢では、
入札見積である程度の物件規模が無い場合、
元請ゼネコンを集めるのに難儀しますので、
一定規模以上のマンションのみを
お取り使わせて頂いております。

弊社の実績では、総延床で2500㎡14階建までのマンションは
CM方式で見積経験があり、
1億円以上のコストダウンの結果も出しております。

10000㎡程度までのマンションであれば、
技術的にも、取引先の下請・元請の能力的にも、
全く問題なくCM方式で対応できます。

Q3:木造や鉄骨造は対応しますか?
A3:木造や鉄骨造ではマンションは対応しません
木造は、ノウハウが無いのと、
元請の会社規模がどうしても小さくなってしまう為、
CMで扱うことは難しくなるので扱いません。
また、鉄骨造は、マンションとして、嫌いだから扱いません。

重厚感のあるRC造が好きで、この仕事をやっている訳で、
分譲マンションディベロッパーが鉄骨でマンションを建てないのと一緒です。

Q4:地方でも対応しますか?
A4:東京と、神奈川・千葉・埼玉の一部しかご対応できません。
とても多い、ご質問です。

ブログをご覧になって頂き、
沢山のお問い合わせいただくのは、とても嬉しいのですが、
大変申し訳ないのですが、この以外のエリアでは、
理論上は、やろうと思えばできますし利益も出るかもしれませんけど、
遠隔地では心の通った満足なサービスが出来ませんし、
信用できる取引先の工事会社が居ないため、十分な、ご対応ができません。

一時の利益の為にサービスが行き届かず信用を失うようなことは、
したくありませんのでご理解ください。

Q5:土地を買ってから新築をやりたいのですが、
どのような対応になりますか

A5:土地情報(物件概要・簡単であっても測量図・価格)を
メールで送って頂き、
お客様の望む収益性・利回りが出そうであれば、
より細かくプランを入れたり、
収支を組んだりを無料で致します


毎日のように、沢山のお話しを頂くので、
全ての案件のお話しにプランを入れて詳細に検討する訳にはいきません。

まず、土地情報をメールで送って頂き、
地価、賃料、使用できそうな容積率と、建設費から
簡単に、利回りがどのくらいでそうか検討します。

その利回りが、お客様の購入希望の利回りに添いそうであれば、
より細かくプランや概算見積、事業収支を作成し、
収益性を検討すると言う流れになります。

話が進んで、銀行融資が通り、土地の契約(場合によっては決済)が済み次第、
弊社とCM契約、プランを入れた設計事務所と設計契約を結んでいただきます。

稀に、地価他の細かい情報を教えず、
検討だけしてほしいという、一方的な、
メールをお送りいただくことが有りますが、
そのような場合は目線の利回りが掴めないため、
人を動かす訳にはいかず、ご対応は難しいです。
(物件情報を横取りするような暇人ではないので、ご理解ください。)

Q6:建設費は、まだ上がりそうですか?
A6:もう一度、消費税増税で来年3末までの請負契約の
駆込み需要があるため、予測は難しいですが、
間近の国土交通省の統計・建設業界紙のお知らせ看板数を見る限り、
徐々にピークアウトしていくものと思います。


ここら辺は、過去の記事過去の記事2にも書いておりますし、
最新の統計も見ておりますが、個人的にはこのように考えております。

詳しくは、5月17日(土)満席と6月7日(土)開催のミニセミナーにて、
お話し出来ればと考えております。


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Kマンション


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2014/05/07 19:47|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京    

 

政治経済ニュースなどは全く疎いのですが、
建設業者間情報だけは、嗅覚を利かせているつもりです。

ある業者さんは、今の建設業の置かれている状況を
ジェットコースター
と、言っておりました。

2004年 不景気から立ち直り
2005年 ファンドバブル
2006年 ファンドバブル
2007年 前半 原油高騰や北京五輪による資材急騰
      後半 改正建築基準法により全ての着工ストップ
2008年 リーマンショック・連鎖倒産地獄
2009年 超絶不景気・職人業種替え
2010年 不景気から回復の兆し・職人業種替え
2011年 大震災
      労務単価急騰
2012年 ???      

型枠材工単価は顕著に建設業景気を反映するものだと思いますが、
東京の相場感とすれば、ざっくり
2005年 3300円↑
2006・7年前半
      4000円↑~4500円
2009年 2700円→2100円
2010年 2300円↑~2600円
2011年 
   冬  2600円↑
   夏  3500円~3800円
   秋冬 3300円~3800円
という感じでしょうか。   

これにつられて他工種の単価もタイムラグはありますが、
上下動していきます。

型枠の面積が4000㎡(述床面積で700㎡程度)の建物とすると、型枠工事では
2100円/㎡で4000㎡なら820万円
3500円/㎡で4000㎡なら1400万円です。

3200円/㎡ぐらいが、型枠大工さんが、まともに生活できる
臨界点だと思いますので今の単価が妥当なところだとは思います。

現場をしていたときは、東京で3000円を切るなんて過去には有り得ない
全ての建設業者が誰も想像できない未知の領域であったのが、
2000円台前半まで来たときは、緊急非常事態の状況なので
今の単価が平時に戻ったという感覚です。

今夏、単価が戻った根本的な原因は、
2009‐10年の過酷な単価で職人さんが
大量に業種替えしてパイが小さくなった所にあります。

この期間にもCMをやっていましたが、
あまりにも物件が無くて可哀相なので、
仲の良い型枠業者さんには、
ゼネコンで受注できる金額より5万円だけ安く出して
受注して頂いたりしていました。

そういうパイが小さくなる期間を2年ぐらい経て徐々に景気が回復基調にある中で、
震災で型枠材料が入手困難な状況で
上げやすい口実ができトレンドが逆転したところに、
震災で止めていた物件が夏場固まって着工し
人手不足になったことにあります。

建設業は景気の中でも回復も降下も遅いと言われており、
景気動向指数の7ヶ月移動平均に近いと言われております。

その中でも、特殊な理由により、
一気に上げ下げの波が襲ってきます。

着工時に近い工種の専門工事業者と、
竣工時に近い工種の専門工事業者では、
情報速さというか、置かれている境遇が違うので、
端境期や踊り場での景況感は全く違います。

地面に近い業者の単価が最初に動き
それにタイムラグがあって仕上関係の単価が動いていきます。

ゼネコンさんも含めて気の利く建設業者は出来るだけ速い情報を取るために
生コン商社やら鋼材屋、はたまたボーリング屋・金融機関や不動産業者などから
情報収集に努めて荒波に備えようとしています。

今回の兆候を一番最初に気付いたのは
震災翌週の火曜日にある業者さんとのやり取りでした。

当時は、情報も少なく、それが正確な情報なのかも判断しかねましたが、
結果として、その時のやり取り以上になりました。

一般の方は建設費が揚がっている最中にゼネコンが儲かってしょうがないと
思われる方もいらっしゃるかと思いますが、真逆です。

建設費が上がる状況は、ゼネコンが下請けに払う金額が、
更には下請け専門工事会社がメーカーや職人に払う金額が、
増えていくから上がっているのであって、
ゼネコンの請負金額の源資が確定されたあとに
単価が上がっていくとゼネコンは損失が膨らみます。

専門工事会社も同じです。

その為、情報収集により極力正確な原価予測を目指します。

しかし、近年の状況は、
予測不能な外的要因が全ての思惑を吹っ飛ばしていきます。

桃太郎電鉄で、キングボンビーが全ての努力を台無しにしてくださるような
感じでしょうか・・・

波が激しい業種というか、景気の波に飲み込まれやすい
業種であることは間違いないです。

ジェットコースター・・・

乗った乗り物が悪かったと言われようが、
今更引けない人が殆ど

ここまで来た以上ふるい落とされないように、
じっと耐えていると、そのうちいいことがあると、
希望的観測を皆さん持っているようです。

2012年 
今分かっている目の前にあるできごとは、
ユーロ危機、円高続行、震災復興・・・

建設業のトレンドは踊り場でしょうね。。。

建設業は景気の影響を直撃しやすいですが、
業界内での特殊事情もあり、
景気次第で巻き直して上がっていく要素と、
景気減速で腰折れしていく要素と両方あります。

私は急激な上昇も、腰折れも期待しておりません。
急激な上昇は結局はバブルとして弾けてしまい損害が大きすぎます。

リーマンショックは象徴的な出来事ですが、
あの時、連鎖倒産が起こったのは、
建設費の急激な上昇でディベが販売価格に転嫁できないレベルまで
達していたところに分譲価格が劇的に下がったことにあります。

一方、これ以上の景気減速は更なるパイの縮小を招き、
その後に、好景気がおとづれた時に激しい上下動が起こし
建物が建てられなくなります。

職人さんは一度止めると、簡単には戻ってきません。
それは建設業界として将来への損失になります。

ジェットコースターではなく、
ロマンスカー程度であって欲しいものです。

コンストラクション・マネジメントはどんな状況でも
その建物の、その時々の相場(同一条件で実際にゼネコンから見積もった価格)より
10%以上コストダウンは出来ますが、
相場は、株と一緒で、その時々の波で動いています。

来年も同程度の景況感がある中で、
コストダウンの仕事が出来ればと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー


2011/12/17 10:47|日記TB:0CM:4

       建設費          土地活用          東京          マンション    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーが終わり暫くブログをサボっておりました。

もうすぐ師走になろうとしておりますが、
時間が過ぎるのは早いなと感じる昨今です。

セミナーをやった結果、土地の見方・探し方をご理解頂けた方も多く、
キラリと光る土地情報をお持ち込み頂ける方も増えてまいりました。

以前は、目利きのイロハを殆どお伝えしていなかったのですが、
セミナーにご参加いただけた方は
良い物件をお探し頂ける精度が高くなってきたように感じます。

殆どが、箸にも棒にも掛からないような駄目な物件の中で
「これは、いけるんじゃないか?」
とキラリと光る土地というのが、あります。

千三つの世界と言われますが、私にセミナー後にお客様から来る情報は、
お客様のスクリーニングが機能しているのか、
最近安い土地が出てきたのかわかりませんが、
十一つぐらいにキラリと光る物件があるような気がします。

その1/3は何だかんだで買えないでしょうから、
結局、三十一つなのかもしれませんが。

これまでに、土地を買って建てた方の実例の話をして欲しいという
ご要望もあるので、触りだけ書いてみます。

まず、結果論ですが、どういう方が買えたか、というと、
新築RCを絶対にやると決めていた方です。

そして、何度か物件にトライしていくうちに、ホントに買えてしまった。
という感じでしょうか。

買えた方は1種などは、当時は理解していなかったのかもしれませんが、
いけそうであればボリュームチェック概算見積、収支はこちらで組みますので、
それで更に行けそうであるなら、
買うという気持ちがある方は、融資や情報のグリップなども含めて、
執念で買ってしまうんだなという印象です。

人ごとのようですが、kkenji1には、何がなんでもみたいな執念はないですから、
「ああ真面目にサポートしてたら・・・買えちゃった・・・」
みたいな感じです。

勿論、お客さんが仲介さんと話している状況を逐一聞いていますので、
この場面で、この話をしてくださいとか、確認しなくちゃいけないようなことは、
アドバイスはしていますが、運以上に気持ちの問題だと思います。

逆にトライしたけど結局お客様が買わないという結論に至ったことも
何度もあります。

よくあるのが、CMが入れない情報源というやつです。

仲介業者はディベに土地を卸しているような時は、
土地の仲介手数料だけであることを認識して、
建設関係で抜けるなどとは思っていませんが、
建築関係で手数料以外で利益を抜こうと考えるも無理もありません。

土地だけの仲介手数料は少ないですから。

総事業費3億の物件でも土地が1億であれば
手数料片手全部で300万円ですから。

1億の収益物件を売ったほうが楽と考えるでしょう。

この為、仲介業者は、
訳わかんない特定建設業もないような工務店とくっついたりして、
エンドさんに土地を売ろうとするところもあります。

ミエミエですが、その工務店が工事することにならないと、
買えません。

そして後から後から別途が出てくる。

あからさまなキックバック方式で、安い仲介手数料以外に、
収入を得ようとするということです。

まあ、情報を抑えているんですから、そんな組立を考えるのは、
仲介さんからしてみれば、当然なので悪いことではないかもしれませんが。

しかし、多くの場合、建築的に、お客さんがどうなろうが、知ったことではないと、
感じるような場面に出くわすこともあります。

いままで見てきた中で、これは無いと思ったのは、
1.梁が柱にどうかかっているのか、理解できていないw
2.窓先空地がないw
3. 今時、手書きのスケッチ図面でホントに面積が取れてるのかすら解らないw
4.そもそも、そんな建物建たない妄想物件w

まあ、仲介さんは、ここらへんは、解らないので、
ある意味、しょうがない部分もあるのかもしれませんが。

そこまで酷くなくても、
鉄骨、仕様グレードも解らない、
20㎡なのに間口が2.3mの狭小ワンルーム、鉄骨なのに設定賃料も高め、
一階に埋まるのかも解らない店舗で賃料上乗せ・・・

不動産屋として、それどうなのよと
プライドのカケラもないような企画を平気で出しています。

そもそも鉄骨が嫌いな私は、
5%程度安いからといって何で今更、
不動産屋が鉄骨で賃貸企画するのか
理解に苦しみます。

資産価値の減少速度とか数値的な裏付け以前に、
ディベロッパーが鉄骨でマンション建てる気すらないのと
同じ感覚なんでしょうけど。

仲介業者が建築に絡んで来てFEE抜いてるのに、
土地を売ったら、終わりというスタンスを貫ける厚かましさは、
私には到底できるものではありません。

笑い話ですが、あるお客様が、
土地を買うのに不安だから付いてきて欲しいということで、
ある不動産屋に付いていきました。

お客さんと2人で人生初の囲みを受けましたw

悪徳不動産屋が買うか泣くまで返してくれないという噂のアレです。

相手は、不動産屋3人、
仕事のなさそうな怪しげな建築士1人、最近出来た怪しげな工務店2人www

確か金曜日に見に行ったんですが、
月曜日に契約して欲しいとのこと(苦笑)

それも、基礎工事で施主が破綻して1年以上止まった様な物件で、
元々設計した設計事務所も変わり、ゼネコンも怪しげな工務店に変わり、
杭や基礎の施工報告書や確認申請書が入手できるのかもわかんないのに、
そのまま図面使って工事再開してよいかどうか、
確認審査機関から許可が出るかどうかも確認していないような物件です。

金曜日に見に行って、月曜日に契約なんて有り得ないですが。

相手は、そういうことで契約させることにかけては、
100戦練磨の不動産屋w

うちで建てた物件は、満室ですからとか、
今すぐ確認しなくちゃいけいなことも大丈夫です!とか、
テキトーなこと言って買わせようとしてきます。

ヒラリヒラリとかわしながら、逃げてきましたが

多分、お客さん一人で行ってたら数名でガンヅメ会い、
契約させられていた事でしょう。

そのお客さん曰く、それから1年以上たつのに、
着工していないらしいです(汗)

何処とは、とても書けませんが、
ネット上の目立つところに地雷が仕掛けてあるのでご注意ください。

後から知ったのですが、
別のお客さんが、そこで土地買って建ててたらしく、
完成しないんじゃないかと思うぐらい、それはそれは、大変な思いをしたらしいです。

そういうのに加担してしまう建築士さんも、
昔は志があって、良い建物をきちんと作りたいと思っていたんでしょうけど、
そういう不動産業者からも仕事を貰わなければ
食って行けないないとなると、
志しのカケラすらない業者の裏方に徹して
言いなりになることに手を染めてしまわざるを得ないとは残念なことです。

そんなこんなで、志しをオカズに生きているので、
そんな悪いことはしません。

ホントは、私から土地をご紹介を出来れば良いのですが、
地主様などで未着工の営業中物件も含めて数えたら32物件見ていました(汗)

kkenji1も何匹も居るわけではなく、
見積しながら、現場も見ながらですから、
とても、不動産営業出来る状況にありませんので、
全く土地探し出来ておりません。

不動産関係にお知り合いの少ない方には申し訳ないですが、
セミナーにご参加いただいたりして新築RCを何処よりも安くやりたい方は、
今のところ、土地はご自身でお探し頂くのが、
てっとり一番早いかと思います。

その中で疑問に思われたことや、興味ある土地がある場合には
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/23 14:09|日記TB:0CM:4

       土地活用          建設費          コストダウン          東京          セミナー    

 

今日は、ラストチャンス / Something ELseを聴きながら、
記事をご覧ください!

推定30万円の価値があるという噂(笑)
第3回「頭がパンクするほどみっちりやる」
土地活用&新築不動産投資セミナーの
開催告知をさせていただきます。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方
土地活用セミナー会場2

第1回目のご参加されたお客様の声も是非ご覧ください。

セミナーで猛烈に頭に詰め込んだ後の懇親会併せて開催いたします。
11月5日(土)18:10~23:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分
ぐる
Aのセミナー会場から8分ぐらいかけてBの日興苑まで歩くことになります。

セミナーで脳みそ使い過ぎた後に、
この散歩で頭を冷ましていただければと思います(笑)

そして、肝心の料理は、
gakd000pm1_a.jpg
85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
閉店までのエンドレスコースで
なんと、4100円!!!

毎回、紹興酒でベロベロに酔っぱらう方が続出してしまいますが、
悪酔い大歓迎です(笑)

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

45名様のご予約を頂いた時点で、
募集をキャンセル待ちとさせて頂きます。

これまでキャンセル待ちのご連絡をしていた方は、
席の仮押さえはしてありますが、近日中に、ご案内メールをお送りするので、
ご都合を確認させていただければと思います。

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)


予習として、
敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・高度地区・用途地域
採光
窓先空地
程度は、ざっくり読んだり、調べたりしながらこられると、
すんなり、セミナーに入り込めるかもしれません。

コンストラクション・マネジメントを駆使した同一品質・仕様での10%以上のコストダウン
を根幹とするセミナーなので、
マンション開発のプロであるディベロッパーでも、
建設のプロのゼネコンでも全く歯が立たない最強レベルの内容です。

プロの方が参加されたら、一般の方にこんなことまで、
知られたらヤバイ・・・
と、思うことでしょう(笑)

それでは、ふるってのご参加お願いいたします。
お早目にご連絡お願い致します!

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/19 11:01|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       土地活用          建設費          東京    

 

昨日は、予定通り第2回土地活用&新築不動産投資セミナーを開催しました。

お忙しい中、ご参加いただいた方、大変ありがとうございました。

各講師陣とも、より解りやすくということを
意識してきたので、完成度は高まってきたかなと思います。

中々建設費や、土地の目利きについて鋭い質問もあり、話していて聞いていて楽しかったです。

そして・・・

泥酔者続出になるという恒例の飲み会(懇親会)も、
ピーが入るほど、ギリギリトークで、
とても盛り上がり、とても楽しい時間を過ごすことが出来ました。

元々、新築不動産勉強会とは、セミナーをするような会ではなく、
お酒をガンガン飲みながら、
新築不動産投資を中心に長時間話しまくる会ですから(笑)

今回も、塩辛い狼さんの、ここだけトークが絶好調で、
皆さんが楽しめる雰囲気が出ていて良かったなと思います。

また、開催するときは是非ご参加ください!

セミナーの内容については、今回も
お褒めのお言葉を数多く頂きましたが、
このセミナーについては基礎知識編をまとめたものとしては非常に良いが、
実際に建てるとなると、もっと色んなことで引っ掛かってくることがあるだろうから、
土地活用や新築不動産投資で出てくるいろんな状況にたいしての選択と判断について、
もう一歩踏み込んだ内容でもセミナーを開いて欲しいとのお話も頂きました。

おぼろげながら、抱きはじめている
バーチャル新築不動産投資勉強会のイメージに近いものを
求められている方も出てこられたのかなと思います。

新築不動産投資の本当の楽しさは、
色んな人と接しながら0から色んな選択をし、
人の生活する場所が出来上がっていくところにあると思います。

建設とは、物づくりであり、
単純な投資対象ではないところが、
他と違う楽しみ方だと思います。

勿論、それなりの時間を掛けて、
建てることになるので、
これを楽しめる方でないと難しいかもしれませんが、
そこから得られる達成感は、他の投資とは格別のものになります。

そんな醍醐味の、断片でも感じることのできるような
セミナーも検討してみるのも面白いかもしれませんので
更に様々な角度から検討してみたいと思います。

そして、前回のセミナーを開催してから、
皆様方から非常に多くの案件について、お問い合わせをいただいておりまして、
有難い限りです。

今回ご参加くださった方々も、
お気軽に各案件について御相談頂ければ嬉しいです。

それでは、今後ともよろしくお願いいたします!


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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/18 18:06|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          土地活用          土地          東京          マンション    

 

今日は、いつも、お世話になっている宮建築設計さんが、
新築RCマンション内覧会を開催されるので、ご案内します。

開催日時(定員になりましたので募集終わりました。)
内覧会10月2日(日曜日)15時30分現場集合~16時 
17時00分~現場近くで懇親会


本物件は、中央区の地下鉄駅1分
東京駅からも普通にテクテク歩ける位置にあります。

なんと、土地購入から9.7%とのこと!

ホントは、CMで見積をさせていただきたくて、
宮建築設計さんの本社のある徳島まで、
突撃営業を仕掛けましたが、
別に元々、予算に困っているわけでもなく、
他の絡みも含めて諸事情により撃沈(涙)

そんな、こんなで、見積開始前から、何ども何ども見に行ったあの物件が、
ついに完成したようです。

全国を又にかけるスーパー設計事務所、
宮本建築設計の宮本社長の夢である東京本格進出の布石として、
徳島新聞にも掲載されたこの物件

なんと、新聞に掲載されている写真はkkenji1が携帯で撮って
送った写真です(笑)

現場盗撮で鍛えた腕は、マスコミでも認められたようですw

我が新築不動産勉強会(宮建築設計さんもご参加中)でもノウハウを盗めるところはあるんじゃないかと思いまして、
内覧会をお願いしたところ、快くOKして頂きました!

この物件の、お手伝いをしていないなかで図々しいかもしれませんが、
RCで、どれぐらいの規模の建物が、どれぐらいの予算で建てられて、
どれくらいの予算で土地を仕入れればどれぐらいの利回りが出るか
イメージして頂くには調度良いかと思います。

一般の方やディべなら、ボリュームが入らないだろうと、
まず、スルーされるような土地を
設計事務所が仕入れると、こんなに巧みにプランを入れて、
こんな凄い所に、9.7%という利回りで建ってしまうことが
御分かりいただけるでしょう。

正に巧みの業!

大阪高等裁判所の耐震診断や空港の設計などをやるような、
スーパー設計事務所さんなので、
よくわからんコンサルのような胡散臭さがまるでありません。

懇親会では、この物件を購入後も中央区を中心に大量仕入れを続け、
お宝の土地情報を隠し持っているという噂の、
東京営業所長から、仕入れのノウハウや、
殆どの一般のお施主様が話したがらない、
収支の話なども根堀は堀、
聞き出せるかも?しれませんので、お楽しみに!

見積もりをしていない中で場所が特定できるようにブログで大々的に告知すると、
やったゼネコンさんから怒られそうなのと、申し訳ないので、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで、
「宮建築設計さんの内覧会参加希望」
との題でメールを頂いた方に、
詳細のご案内をお送りします。

内覧会(無料)・懇親会(割り勘)のどちらに、ご参加希望か、
連絡先も併せて書いていただければ嬉しいです。
(お申し込み内容は、宮建築設計さんにも転送致しますのでご容赦下さい)

建物的には1000人乗っても大丈夫ですが、
あんまり一杯になると宮建築設計さんからストップが掛かるかもしれません。

それまでに、お気軽にご連絡ください。

後に仕入れられた物件は、粘り強く営業して、
こちらの物件を受注させていただきましたので、
完成は、まだまだ先ですが、その時も是非是非ご参加ください!

そして、近日中に、皆様のご要望に答え、
「土地活用&新築不動産投資セミナー」
の3回目の要綱を告知をさせていただきます。

本当は、9月17日の2回目で暫く、
行わないつもりでおりましたが、
現時点で第2回目のキャンセル待ちが25名様もいらっしゃることから、
他の講師陣との協議の結果、3回目までは、
同じ内容で開催しようということになりました。

バーチャル新築不動産研究会
の基礎編として1年ぐらい先に、同じような内容でもやるかもしれませんが、
暫くはやれないと思います。

既にキャンセル待ちの方は、仮予約で席を抑えておりますが、
これから参加希望の方は、要チェックお願いします!
(わけわからなくなるので現時点から告知までは、キャンセル待ち扱いにはしないようにしますのでご容赦ください。)

こう、ご期待下さい!

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土地活用事例2

プリモ 


2011/09/12 22:19|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          東京    

 

昨日は、土地活用&新築不動産セミナーの合同打ち合わせを
行なってきました。

相互に意見交換をして、セミナー参加者さん達が
どのような情報を求められているか想像しながら、
色んな物を付け加えることになりました。

建設費を中心に、土地の目利きと、それに関わる建築基準法の基礎など、
相当、マニアックですw

打ち合わせをした結果
ガイア・デザイン・スタジオ 20枚→30枚
日本ハーテクト設計 20枚→25枚
kkenji1 30枚→45枚

計100枚超の膨大な資料になりそうです。

建築法規の基礎からマニアックな収支計算まで含まれておりますので、
確実にパンクすると思いますw

一日で全てマスター出来たら天才です。

ポイントを押さえられるように、
受験生の参考書のようにメモみたいなのも付けることになりました。

家に持ち帰って読み直し、マスターし、実践すれば、
ただの紙が、数億の資産に化ける方もいるかもしれません。

お楽しみに!

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

2011/07/30 12:28|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          建設費          東京          マンション    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーの前に、
発注説明会をします。

今回は、ドドンと5物件まとめて行います。

建設業者さんの新規取引先開拓用の発注説明会ではありますが、
6月30日(木)13:30~
月島区民館5号室
東京都中央区月島二丁目8番11号にて開催します。

主に初めてCM方式に参加されるゼネコンさん、専門工事会社さん向けの説明会ではありますが、
挨拶に来たりする、いつもの業者さんもいたりします。

CM方式に、ご興味ある一般の方も、ご自身の新築のときが、
どんな感じかイメージできると思いますので、
是非ご来場いただければ嬉しいです。

このブログを見て、ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、「発注説明会参加希望(一般)」
と書いてメール頂けますようお願いします。

きっと、建設費が、業者間でどのように
見積もられていくかが臨場感をもって体感頂けることと思います。

土日は業者さんやゼネコンさんや、専門工事会社さんの営業さんや社長さんは
原則お休みなので、平日開催はご容赦ください。

それでは、土地活用&新築不動産投資セミナー共々、
ご活用ください。

お楽しみに♪

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土地活用

土地活用事例2

プリモ 


2011/06/17 06:55|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       土地活用          建設費          東京          土地    

 

土地情報が入ったときに、
熱心な方は全て見に行かれている方もいるようです。

不動産業者に好かれる為とか、
何処かの本に書いているのでしょうか?

多分ですが、来た情報見に行くだけで疲れて満足し、
買える物がないと、そのうち飽きてくると思います。


ピント外れの探し方していると、
時間の無駄かもしれません。

平日を一生懸命にお仕事し、
休日に物件を見に行くなら尚更です。

ぶらり途中下車の旅を味わうならいいですけど、
極論、googleストリートビューで大体わかりますので、
買い付け入れる前までは、
見に行かなくてもいいんじゃないかと思います。

中古なら、利回りも出てるので興味があれば、見に行けばいいと思います。

一方、土地は、情報だけだと、6%回るのか、9%回るのか
わかってもいないまま、土地だけ見に行っても時間の無駄です。

東京に3年以上住んでいれば、大体の路線の雰囲気はわかるでしょうし。
上屋も解体費用も大体わかります。

工事の事は、一般の方が見ても何がリスクか、
まず判らないと思います。

そんなカロリー・時間・労力を無駄に使うより、
やるべきことは沢山あります。


大体、マンション用地なんて、
高いか安いかプランの無い状態で判断できる
不動産業者なんていません。
(kkenji1もプランが無ければ大体しかわかりません)

不動産仲介業者は、余程のお客さんを抱えていて、
決められる自信がない限り、
設計事務所にボリュームチェックなどお願いしません。

当然のように無料だと思って依頼してくる方も居ますが、
普通に15万とか、お金掛かりますから。

稀に胡散臭い図面が添付されてますが、
設計事務所書いてないだろという図面も添付されています。

一方で、買う側から考えれば、ボリュームチェックしてみないと、
土地の値段なんて出ませんけど、
全然、買えそうも建ちそうもない土地に、
ボリュームチェックしても時間の無駄ですし、
設計事務所も暇ではありません。

・・・

じゃあ・・・どうすれば・・・

物件を見に行くより、重要なことは沢山あります。

まず、ご自身の融資が、
どれぐらいの額まで通りそうか大体の目安をつけることです。


自分の力(銀行からの評価)を知ってから探し始めないと、
これまた、時間の無駄になります。

後は、最低限の土地の目利きが出来る知識を身に付けてください。

多分ですが、これが出来る一般の方は殆ど居ないので、
アドバンテージになると思います。

次に、物件概要書を手当たりしだい出来るだけ多く集めてください。
(出来るだけ、マイソクになっている物件は避けて物件概要書の物件を集めてください。)

お話を聞くと殆どの方は、ネットに出ている情報に問い合わせて・・・など、
と言っていますが、ネットで見て問い合わせているだけ時間の無駄です。

まず、リバブル、野村、住不・・・財閥や電鉄系の支店に、
片っ端から、売り込みかけて、属性と買う気満々のところを伝えて、
仲介さんから情報が貰える体制を作ってください。
土地情報の集め方参照ください。)

それから、街の仲介さんでも、情報をもっていそうな仲介さんにも、
売り込みを掛けてください。

いつもは、マンション用地など扱っていなくても、
そういうお客様がいれば、普段の情報網から集められる仲介さんは沢山います。

仲介さんは、買えそう、買いそう、仲手の入りそうな人しか情報は出しません。

情報を出した自分でも高いと思っている物件に取りあえず見に行ったことなんて、
これっぽっちも、なんとも思ってないと思います。

見に行かれるだけでは手数料にはなりませんし。

それより、普通に考えて、いい物件を買える体制作り(融資や建築系サポート)が出来ていて、
買う明確な基準があり、自分の良いと思った物件に食いついて離さなそうな方に物件を出すでしょう。

値段は交渉でなんとかなると思っている仲介さんは多いと思いますが、
買う基準が何処なのかお客さんでわかってないと、
口説くのもめんどくさいので情報など出さないでしょう。

その中で、ボリュームチェックを入れるべき熱い物件があれば、
入れるのです。


それが、できれば、そのうち良さげな物件が出てきて
勢いで買い付け入れてしまえば買えます。
(融資が通る方だけ買えます(笑))

今度の土地活用&新築不動産投資セミナー
では、その辺の取っ掛かりも含めて、そもそも、その土地に、どれぐらいの建物が建って、
結構建ちそうな場合、どれぐらいの建設費で、どれぐらい利回りが出そうか・・・
という風な思考回路に沿ってイメージしやすいような、
基礎からプロレベルまで、わかる構成で考えております。

勿論、地主さん、土地を買っての新築不動産投資をご検討の方に、
何処でも聞けない、究極を追い求める話が聞けるようにできればと思いますので、
ご活用ください。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/09 22:08|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       土地活用          東京    

 

ドラマJINが流行っていると聞きましたが、
そんな歴史物が、お好きな皆さまに最近知った面白いサービスがあります。

東京の都心限定ではありますがグーグルアースで、江戸時代前期から、幕末の頃の地図と、
現代の地図を照らし合わしながら、江戸時代の地歴がわかったりします。

地歴調査は、土地利用履歴調査や資料等調査、フェーズ1等と呼ばれたりもします。

地歴は土地活用や新築不動産投資に直接関係があったり、なかったりしますが、
戦後ぐらいからの地歴は、謄本(閉鎖謄本)を上げたりすれば、大体分かるのですが、
それ以前にどんな街だったのかなど、
現代の地図を重ねて見れるので活用・妄想してみるのも面白いです。

やり方は、まず、グーグルアースをダウンロード&起動して、
サイドバーの「レイヤ」の中から「ギャラリー」を選択(「+」ボタンをクリック、または「ギャラリー」をダブルクリック)。
「ギャラリー」の下の階層にある「ラムゼイ歴史地図」を選択(「+」ボタンをクリック、または「ラムゼイ歴史地図」をダブルクリック)。


検索窓に「東京都」と入力して検索(虫眼鏡のアイコンをクリック)。

「Tokyo 1680」等のアイコンをクリック。
「To Overlay the Map on Google Earth, Click on Map Thumbnail」をクリック。

東京地図

住所を入力すると江戸の地図の上に、カーソルが合わせられます。
意外と幹線道路の位置が動いていたり、
運河があったり面白いので是非お試しください。
(外国とか、他の都市もあるかもしれません。)

海岸線も意外に内側だったのですね。。。

何となく銀座1丁目当たりを中心に合わせてみました。
弓丁とか畳丁、松平とか書いてあり、妄想が膨らみます(笑)
銀座

活用方法も沢山ありそうですし、時代も便利になったものです。

当時の状況から考えると、今の建設費相場なんて取るに足らないものかもしれませんね。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/06 14:43|土地活用TB:0CM:4

       建設費          震災          東京    

 

前回に続いて、震災前後による建設業・建設費の影響を書いていきます。

まずは、建設資材物価指数

これは、3月のデータも載っているようですが、
多分、3月前半までの相場を集計したものだと思います。
ああん

今年に入ってから緩やかな上昇傾向にありました。

建設ナビの建築費指数
1103_01 (1)
資材に吊られる形で、手間賃も若干改善され、
緩やかに上昇傾向にありました。

東京の着工状況を見ても、昨秋頃から分譲マンション(緑)の
戸数に改善が見られていました。
ddddddddddddd (1)

↑クリックすると綺麗に見えます。

そして、景気に改善が見られた矢先に震災です。

「東日本大震災」に関する 建設資材情報
を見ても、躯体関係のなかで鉄筋・型枠資材、電線・ケーブルは強含みの予測が出ていますが、
他は変わりませんし、現場の感覚と同じで、
既に改善の兆しが出ているものもあります。

お客様の中に、資材を大量生産したらその分安くなるんじゃないかなどど
思われる方も居るかもしれませんが、そんなことありません。

資材は、景気が良くなれば(需要が増えれば)上がりますし、
海外の影響も受けます。

今、最も注目しているのは、
3-4月の建設工事受注動態です。

その中でも、土木の災害復旧は早急に加算されてくるとは思いますが、
建設工事はどうなのか・・・

45兆円ある建設業(土木・建築含む)の年間総出来高に対し、
5000億円の仮設住宅の予算が、
今年度の総出来高にどのような影響をあたえるのか・・・

大体、翌2-3月竣工に向けて3月に受注は増えるのですが・・・
この混乱により、首都圏ではゼネコンは受注高は伸びていないのではないかなと思います。

ゼネコンは普通受注してから下請けと最後の単価交渉をするので、
今後の単価に反映されてくると思います。

今後数ヶ月で、
資材・人区の東北、首都圏トータルでの需給バランスがどちらに動くか
注視が必要だと思います。

ただ、その中で、事業収支を組むときは、5-6ヵ月後の建設費指数換算で、
もしかしてに備えて97-100レベルぐらいで考えといたほうが、
お施主様のためになるのかなと思います。

ガソリン、米、納豆の供給が戻ってきているからといって、
直ちに、建設費に影響はないと思うより、
確証が取れる統計がない中では、あがるかもしれない要素がある中で、
思ったより上がらなかったり震災前より下がったならば、
それは、それという考えでないと、
賢明ではないと思います。

1年前の概算時には急激に上がる要素が全くなかったのですが、
徐々に上昇傾向でいたここ数ヶ月の中で、
今は、もしかしたら、上がるかもしれないし、
もしかしたら首都圏での着工数が伸びずに、
今と変わらない、もしくは91-92ぐらいかもしれません。
(90以下になることは絶対に無いと思います)

建設よりも上下の速さの速い
不動産(地価や分譲坪単価)の動きや、
液状化エリアの大規模マンション開発がどのようになっていくかも
注視していく必要もあると思います。

一方でコンストラクション・マネジメント
ではどんな状況であっても
相場から10%以上コストダウンは可能です。

相場は常に動くので注視は必要ですが指数換算で
100→90
90→80
ということです。

今後、震災を挟んでコンストラクション・マネジメントを行った2億ぐらいの物件について、
どうなったかについては、書いていこうかと思います。

震災直後、米も、カップ麺も、ガソリンも、電気もない業者さんが居る中で
瞬間的に跳ね上がった業者さん(便乗?保険?)も一定数いましたが
もちろん、震災前単価の総見積額と比べて恥ずかしくない結果は残しました。

参加したゼネコンさんや専門工事会社さんがブログを見てると
こんな状況でも叩いた酷い人みたいに思うのも嫌なので
若干オブラートに包んで書こうかと思います。

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 
2011/04/17 12:40|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       土地活用          建設費          東京    

 

第4回新築不動産投資勉強会&新築物件内覧会のお知らせをさせて頂きます。

超高級仕様なのに衝撃的建設費の「新築RCマンション内覧会」
日程:3月6日(日)13:20?14:40
場所:東京都大田区東雪谷1-22-16
参加費用:内覧会のみのご参加は無料
(法床坪単価64.36万円)

第4回新築不動産投資勉強会
日程:3月6日(日)15:00?18:00(同日)
場所:テラスジュレ(貸切・飲み放題)←クリックお願いします。
東京都大田区南千束2-1-6
参加費用:お食事代として、おひとり様4200円(税込)

勉強会の趣旨は、
こちらの記事をご覧になって頂ければ嬉しいです←クリックお願い致します。
第3回新築不動産投資勉強会は27名の
地主様、大家様、設計事務所様、不動産関係者様にご参加頂き
和気あいあいとご歓談頂きました。

ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、お名前、ご連絡先、内覧会・勉強会どちらにご参加かわかるように、
メールを頂けますようお願い致します。
    
地図はこちらで勉強会会場のテラスジュレは
東急池上線「洗足池駅」
を降りて目の前に広がる
洗足池の湖畔(中原街道を挟んだ反対側)のおしゃれなレストランとなります。
新築地図
↑クリックお願いします(東急池上線は五反田駅又は蒲田駅からの乗換となります)。

ご覧になって頂く物件は、
こちらのコンストラクション・マネジメントによるコスト・ダウンをさせていただいた物件で、
RC造地下1階地上2階
法床面積533?
約40?の超高級賃貸マンション12戸
請負金額10380万円(外構等全て込・消費税抜き)
法床坪単価64.36万円
(ゼネコン入札第1位から同一数量・仕様で18.3%コストダウン)

となります。
現在の外観は、このような素敵な高級2丁掛タイルでいい感じです(笑)
A_20110129184939.jpg
C.jpg
7.jpg

中はまだ、内緒にしておきますが、
楽しみにしていて下さい!

今回は、新築物件内覧会の時期と勉強会の会場確保が、
この日しか難しい状況だったので他のセミナー等の日程を全く調査しておりませんが、
お誘い合わせの上、お気軽に、ご参加頂ければ嬉しいです!

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/01/29 19:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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