建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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先日、建設業界の勢力図が変わるかもしれない、
面白いニュースが日経新聞電子版に書かれていたので、
ご紹介します。

アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料
一部の大手地銀 金融庁が是正へ

2017/4/23 2:00日本経済新聞 電子版

 相続税対策を背景に拡大している賃貸アパート向けの融資で、
一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに
手数料を受け取っていることが金融庁の調べで分かった。
請負金額の最大3%に上り、請負額が増えるほど銀行の実入りが増える。
建築費を低く抑えたい顧客との間で利益相反が生じる懸念があり、
金融庁は顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だ。

 アパート融資は2015年の相続税制の改正で課税対象が広がったのを機…

(記事の残りは、電子版に登録して読んで頂きたいと思います。)

スポーツ界でドーピングを禁止したぐらいのインパクトのある
新ルール適用です。

金融庁は遅すぎるとは思いますが、
今更であっても良く指摘したと思いますし、
半沢直樹の金融庁の査察ぐらい
激しく激しく激しく指導をして欲しいです(笑)

一部地銀と書いていますが、大半の金融機関が、
施工会社に地主顧客を紹介して、地主顧客にマンションやアパート建てさせて
施工会社から3%のキックバックを取るなんてことは、
建設業界の少なくとも、各社の営業や上層部からすれば公然の事実です。


工事代金の3%と言いますが、3億の建物への融資なら900万円
5億の建物への融資なら1500万円を建設代金に上乗せされて、
地主と請負契約を結び、
まず、施工会社から顧客紹介の謝礼として金融機関に払われ、
地主が30年ぐらいかけて上乗せされた工事代金を返済しているのです。

金融機関に騙されている地主は全く気付いていませんし、
賃貸経営がおかしくなり融資の返済が滞ったとしても、
最悪、差し押さえてしまえば、金融機関は損しない算段です(賃料や売値の相場が崩壊しなければ)。

多くの建設業者の営業や経営者の方と会話をしますが、
民間工事の情報源として、
金融機関からの成約したらキックバック方式の
地主紹介を相当に充てにしている
施工会社もあるほどです。

そんな癒着の中で建てさせられるから
建設費も安くなる訳が有りませんが、
多くの御人好しの地主は食い物にされています
(特に大人数の営業を雇って、しつこい営業をしている土地活用会社等に。。。)。

当社のCM方式では、全てのコストがガラス張りですし、
金融機関への施工代金からの多額のキックバックの支払は出来ませんので、
当社から金融機関への営業をする事も有りませんでした。

年配の地主さん等は、
金融機関なら信用できると勝手に思い込んで
意のままに操られているケースも多かった事でしょうが、
金融機関はビジネスですから、最悪物件差し押さえちゃえば、
損はしない程度にしか思ってないですからね。

地主など、富裕層の顧客情報の多くを握っている金融機関が
地主の建設費に3%乗せて、
請負契約させて、融資返済で回収させる
なんて
どう考えても利益相反なんですが、
そんな薄汚い取引は、以後激しくなるでしょう。

心情的に金融庁に求めるなら、過去の融資事例で
キックバック付の不適切な融資があったかどうか、
全て金融機関に公表させ、その融資の当該債務者に書面通知させるまで
やって欲しい所ですが、流石にそれは無理でしょうか。

日経新聞以外で、全く取り上げられていないですが、
このニュース通りに、金融庁が激しくキックバック付の融資の是正を促すのであれば、
建設、土地活用業界の勢力図は大きく変わるのではないかと思います。


私自身、建物を建てるという事は、好きではあったのに、
CM方式という道を選んだのは、
談合や汚れた金という薄汚い取引に関わりたくない

金に汚れた世界から最も遠い建築業がCM方式であろうという
気持ちを学生の頃から持っていた事が発端です。

少なくとも首都圏の建設業や地主様や一般建築主には、
かなり大きな影響を与えるニュースなのですが、
何故か日経新聞にチョット掲載されただけというのは、
広告主に不利なニュースは書かないのか、解せませんが、
周知したいです。

多額の借金をして建物を建てるのに、
人任せ、赤の他人の金融機関の言いなりになるような
愚かな判断
を下すことなく、自己の判断により施工会社が選定することが
常識となる日が来ることを願います。

そして、キックバックが禁止の新ルールであれば、
金融機関が、それ目当ての顧客紹介はしなくなるでしょうから、
当社も同じ土俵で勝負できるので、
当社から融資案件を持ち込むだけであった、
金融機関への働き掛け方も変えて行こうかとは思います。

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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年5月27日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

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【動画情報】
建設費坪単価74万円(延床)の新築マンションの竣工動画です。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料 一部の大手地銀 金融庁が是正へ
2017/05/01 14:31|土地活用TB:0CM:1

       建設費          土地活用          坪単価    

 

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3月11日に、内覧会を開催した坪74万円(法床)マンションの、
竣工動画が出来ましたので、公開します。

今回は、初めての試みとして、映像会社に依頼して、
ドローン空撮をしました。

内覧会には120名様近く御参加頂き、誠に有難うございました。

来場者の方々には、驚愕、衝撃、㈱土地活用恐るべしと、
沢山のお褒めのお言葉を頂くことが出来ました。

当日、ご来場できなかった方々も、
外観や内観もそれなりに映っておりますので、
株式会社土地活用のコンストラクション・マネジメントの威力を
ご確認いただければと思います。

お気軽にお問い合わせお願い致します。

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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年5月27日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し完了)
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

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【動画情報】

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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内覧会開催!建設費 坪単価74万円(法定延床)マンション!
2017/03/17 13:14|株式・投資TB:0CM:0

       坪単価          建設費          マンション    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
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板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し完了)
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当社は、下請専門工事会社をゼネコンに変わって見積を取るCM方式という手法
都内で、500㎡以上のマンションを建てて、
同一の仕様であれば、何処よりも、マンション建設費を安く建てられると、自負しています。

何故なら、同じ設計図面で、相見積を徴収し、
そこから、下げた金額から業務委託報酬として、
CMFEEを頂くことを主業務としている会社だからです。

下げることが出来なければ、ただ働きとなりますが、
これまで、2009年に独立してから、CM方式で25棟程、
累計60社以上の元請ゼネコンから見積を取った後、
当社の付き合いのある下請と原価交渉をし、
ゼネコンと入替交渉をした上で、
ゼネコンから2回目の見積徴収をして
全体の建設費が下がらなかった試しは無く、
賃貸マンションを着工させています。

下げ幅も、最初に見積もった金額から、2回目のCM方式での見積で、
10%以上下げられなかったのは、
東日本大震災前に1回目のゼネコン見積を徴収した直後に、
震災が発生し、原発が爆発し、大混乱になった時に、
9%程度しか下げられなかったことが1回あるのみです。

建設費の坪単価に関し、
他の、建設費の原価が何かすら解らない方の記事とは
一線を画すものとして、
下請専門工事会社に、原価をギリギリまでして、
コスト交渉することを生業とする会社の
代表者が書いている記事として、
少々長くなりますが、熟読頂ければと思います。

事務所移転に伴うホームページリニューアルを行い以下の記事を追加しました。

事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)
谷中_160204a

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンション
蔵前_161207

既に、多少、建設費について勉強されている方にとっては、
当たり前と思われる事も含まれていますが、
順に高度な内容に進んで行くので、
ご容赦ください。

1.建設費の坪単価を構成する要因として
良く、ハウスメーカーや土地活用の営業会社等で、
マンションの坪単価と書く場合において、
どこまでが建設費に含まれているかは、第一の注目点です。

外構別途、杭別途、電気、水道の引込を別途とする会社も多いようですが、
正直言って、諸々別途にしてしまえば、見た目の建設費の坪単価は、
当然安くなりますが、これらを別途にしたら、
建設費の比較になりません。

当社の坪単価と記載されている金額には、
外構、杭、電気、水道は
当然のように坪単価の分子に含まれております。
(当社の坪単価と記載しているもので、建設費に含まれていないのは、
設計料、解体費、地中障害対策費、日照保障等の近隣対策費、電波障害対策費、地盤調査費、CMFEEです。)

2.坪単価の分母が、どの面積であるか
建設費の坪単価で、建設費を割る分母を何処の面積を採用するかで、
坪単価は、大きく変わってきます。

良く採用されるのが、施工床面積、延床面積(法定)、専有面積です。

専有面積とは、賃貸で貸してある部屋の面積です。

延床面積とは、専有面積に、
EVシャフトの面積や、管理人室、屋内ゴミ置き場、内廊下の面積等が加算した
建築基準法上の面積です。

施工床面積とは、延床面積に、バルコニ、外廊下等の面積を加えた面積ですが、
これには厳密な基準は無く、各社の基準で算出されます。
会社によっては、屋根の無い、ルーフバルコニ等の面積も、施工床面積にカウントしています。

まず、同じ建物の面積の比較をすると、
施工床面積>延床面積>専有面積となります。

坪単価で割り戻す時、
坪単価=建設費/面積ですから、
坪単価は、建設費/専有面積>建設費/延床面積>建設費/施工床面積
の順になることは、
頭に入れておく必要があります。

当社は、施工床面積で坪単価を計算する事もしないので、
HPなどで、建設費坪単価と記載している物は、
全て建築基準法上の延床面積を採用しています。
(収支を組む際や、検算するときには、専有坪単価も計算しておりますが)

当然、施工床面積で、割れば、坪単価は、
安く見せる事は、可能ではありますが、
当社は、そんな小賢しい真似はしません。

マンション建設費の坪単価と書かれたものを見る時に、
どの面積で割り戻した坪単価であるかは、
必ず、注視する必要があります。

3.地盤工事に、どれだけのお金が掛かっているか?
良く、お問い合わせの一報で、いきなり、坪単価幾らぐらいですか?
と聞かれる事が、あります。

規模も何処で建てるのかも解らないのに、
答えようも無いですが、
一応、私も営業の端くれです(笑)

答えない訳にもいかないので、
ある程度話を聞いたうえで、今の時勢で1000㎡ぐらいのマンションであてば、
「建築基準法上の延床面積で75~85万円ぐらいじゃないですかねー」
とは答えます。

但し、当然、建物形状、地盤、道路付、部屋の面積によって
建設費の坪単価は変わってきます。


例えば、1,000㎡(302.5坪)のマンションで
2億4,200万円(坪80万円)の建物があったとします。
その内訳で、杭工事に2.500万円掛かることもあれば、
600万円で済む事もあれば、
杭が要らない地盤の場合もあります。

2,500万円ですと、杭に掛かるのは、8.26万円(坪単価)
600万円ですと、杭に掛かるのは、1.98万円(坪単価)
杭が不要な地盤であれば、0円です。

マンション建設費の坪単価が、
地盤で変わることは、
ご理解頂けましたでしょうか?

都内であれば、大体の地盤の深さのイメージはありますので、
電話などで何処で計画してるのか等が聞けたら、
それを頭の中で高速計算しながらイメージで全体の坪単価を答えます(笑)

細かい住所が解れば、都内ですと、
こちらのサイトで結構な近隣地盤データが見れますので、
このサイトを見たり、取引先のボーリング業者から、
過去の近隣データを送って貰ったりして
杭がどの程度の深さまで必要であろうかは、概ねの推察をします。
(30m離れた近隣データがあっても、実際に現地でボーリング調査をしなければ、
厳密には、何処に支持層があるのか微妙に違うので、解りませんが。)

一概に、坪単価と言われても、
地盤によって、全然違う事をご理解頂いた上で、
建設費のイメージを膨らませて頂ければと思います。

感覚的には、湾岸部、城東エリアは地盤は良くないです。
また荒川周りの足立区とかも相当地盤は悪いです。

一方、海から内陸に入った西の方や、
台地状のエリアは概ね地盤は良いです。

4.どれぐらいの規模がある建物なのか?
規模によっても坪単価は、当然変わってきます。

スケールメリットのイメージは、
ある程度できるかと思いますが、規模が大きくなればなるほど、
建設費坪単価は、安くなりやすいです。

下記の画像を見て頂ければと思うのですが、
graph002.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

建設費は、大分類としては、画像の様な構成になっております。
大きく分けると、
①A仮設工事費+H現場経費+I一般管理費
②B~Gの原価に分けられます。

②の原価(建設費の80~85%)をCM方式では、発注者側に立って
独自ルートの直接下請専門工会社(型枠屋とか電気屋とか、金物屋等)に交渉して、
一般的なゼネコン原価より安く、
抑え込んでしまうのが、当社のCM方式ですが、
長くなるので詳しくは、こちらの記事を読んでください。

①を私は勝手に「ゼネコン持分」と呼んでますが、
建設費の15~20%ありますが、
ここはゼネコン経営の根幹で景気が良いと
金額として下がりにくく、
規模が小さくなればなるほど、
建設費の中での比率は上がっていきます。

Aの仮設工事費とは、主に工事をするに当たりゼネコンが用意する物に掛かる費用で、
外部足場、仮囲い、クレーン、荷揚げ用エレベーター、ガードマン費用、工事用水道、工事用電気等が含まれます。

Hの現場経費とは、主に、現場を運営する為に掛かる費用で、
現場監督のお給料、現場事務所の家賃・光熱費、
コピー機代、通信費、現場監督やゼネコン職員の交通費、工事保険代等が、含まれます。

Gの一般管理費とは、ゼネコンの粗利です。
一般的に、粗利が5-6%以上ないと、
営業継続が厳しくなる(要は年間で、均して、
この程度の粗利を確保し続けないと手持ち資金が無くなれば潰れる)と
言われており、
この粗利から、内勤経費(積算、経理、営業等の給料)、
上席の給料、役員報酬、本社賃料・光熱費、広告宣伝費等を払い、
残った金額が営業利益となります。

更に、営業利益が出たら、税金を払わなくてはなりません。

過去の、お客様で、2.5億円ぐらいの建設費だから、
「ゼネコンが4,000万円ぐらい儲かってるんだ!」
とか相当な、勘違いをされている方も、いらっしゃいましたが、
当社のCMでは、規模にもよりますが、5-6%程度が一般管理費ですから
2.5億円であれば、1,250万円~1,500万円が粗利で、
そこから内勤経費を引いて、税金を払って、
残るのは・・・トントン
やめましょう。

良く、土地を仕入れて、マンション建てて売って、
1億、2億儲かったという投資家さんが居ますが、
そんなバブリーな話はなく、汗水垂らして、
頑張って建てても、そんなに儲かってはいないのです。

何故、多くのゼネコンが土地を仕込んで、
売ることに手を染めすぎないのかというと、
転売開発に手を染めすぎた、多くのゼネコンが、
バブル崩壊やリーマンショックで潰れて行った教訓からでしょう
(施工者として、健全な精神を持つ会社が結局最後は残るという事でしょう。)。

ここで、建設費の坪単価に規模が影響するという話に戻りますと、
例えば、1億円の建物で、粗利が8%だったとしましょう。
800万円です。

RC造での掛かる手間は一緒です。

景気が良くなると、小規模な建物を見積もっても、皆安ければ、
やりたがらない意味が理解できると思います。

1棟やって同じ手間(営業や積算、現場管理、経理)が、
掛かるなら、例え、
1億の建物でも1200万円欲しいと考えるのが人の性でしょう。

すると、粗利は12%になります。
規模が小さくなればなるほど、
坪単価は上がっていきます。

リーマンショックの頃は、仕事が全くない、
寒風が吹き荒れる時代だったので、粗利額が少なくても、
リストラするぐらいなら現場監督の給料を
現場経費の中から捻出出来れば良いと考えるゼネコンも多く、
耐える為に、1億程度の物件でも10社とか手を上げていましたが、
今は、多少景気が悪くなったと言えども、監督も不足していますので、
数少ない現場監督を現場に常駐で出す為には、
粗利額が安ければ、取らないという風潮になってきています。

CMは絶対に安いから、そこで小さいのは、
1棟当たりの粗利額が確保できないから、
やらないとなりますし、
当社も、こうなるのが目に見えているので、
今の時代では、500㎡以下の物件は、お受けしておりませんし、
木造や、鉄骨などをお勧めしております。

木造や、鉄骨は、現場監督が、数棟掛け持ちが出来、
工期も短いので、粗利が稼ぎやすく、小規模マンション・アパートには向いています
(RCは現場常駐が必修で、且つ工期も長い)。

5.塔状建物なのか、横に広い建物なのか?

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンションの記事では、
「塔状RCマンションは、坪単価が高くなるというのが、常識である。」
と書きましたが、建設業者や、マンションディベロッパーでは、常識ですが、
全く、普段、マンション建設に関わらない方にとっては、
「細く高い建物だと、何となく割高になりそうだなー」
とは思われている方と、
「坪単価は坪単価だのだから、細く高かろうが、同じ坪単価でやれ!」
と言われる方と、いらしゃっるかもしれません。

それでは、何故、塔上マンションだと建設費 坪単価は、
割高になるのか、
解りやすく書いてみようと思います。

ここから書くことは、建設費の原価を積算・見積交渉できる人間でなければ
書くことは出来ず、ゼネコン職員が、理論的に理解をしていても、
こんな記事を書くことは有り得ないので、
一般の施主様の目に触れられる機会は、
このブログのみでしょうから熟読してください(笑)

事務所e
↑クリックすると大きく見えます。

例えば、上記のように、専有面積500㎡で、
10階建Aと、6階建Bでそれぞれ、
25㎡×20部屋の賃貸マンションを検討してみましょう。

ざっくり1階から最上階までの躯体(生コン+型枠+鉄筋)で、
概算見積をしてみます。

事務所
Aの11階建は、ざっくり、3,550万円が躯体で掛かる建設費用です。
Bの6階建は、ざっくり、2,839万円です。

各数量の掛け率や、想定仮定断面は、企業秘密ですが、
当社が概算見積をしている方法と
全く同じ方法で概算しております(単価は相場の上下があれど、まあこんなものかと)。

上記の建設費を専有坪単価で割り戻すと、
Aの11階建は、23.47万円(専有坪単価)、
Bの6階建は、18.77万円(専有坪単価)です。

躯体建設費だけで、専有坪坪単価の差は4.69万円です。

更に、Aは、設備工事で、スプリンクラーが必要になったり、
連結送水管が必要になったり、
1フロア2戸しかありませんから、
内装工事でも荷揚げ・搬入の階数が増えて割高になったり、
タイルの面積が全周り貼ったとしてA1050㎡、B790㎡となったり、
工期が1フロア2週間として2.5ヵ月伸びて現場経費が余分に掛かったりして、
どんどん割高になっていきます。

確かに、当社のCM方式では、
他社の金額より圧倒的に安いのは事実ですが、
形状によっては、見た目の建設費は、割高になるケースも有り
単純に坪単価だけ聞かれたり、比較されても、何とも言えない理由として、
単純に、面積等数量が増える事もですが、塔上になれば
如何に建設費坪単価が割高になるか、
ご理解いただけたかと思います。

6.1部屋の面積が何㎡の坪単価か?
1部屋の面積が、何㎡のマンションかによって、建設費の坪単価は、当然変わってきます。

これは普通に理解できると思いますが、
1部屋25㎡のマンションと、40㎡のマンションでは、
25㎡のマンションの方が、一般的には、割高になります。
キッチン、洗面、ユニットバス費用や、
配管・配線関係の単位面積当たりの
密度も、濃くなりますからね。

40㎡や、ファミリーマンション等で、
住宅設備では、一気にグレードをあげることもありますが、
面積で均すと、やはり、建設費坪単価は、
1戸が狭い方が割高になってしまいます。

こちらの記事で、事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)と書いてますが、
この計画は、40㎡のマンションが28戸です。

1戸の面積的には坪単価は、
安くなりやすい計画ではありますが、
当社がCM契約をする前に、
他のゼネコンは、建設費坪単価120万円で見積されてるそうなので、
杭も54mもありますし、それでもブッチ切りで、74万円は安いですけどね。

当社のCMでの下請専門工事会社の原価見積交渉の補助も無しで、
この坪単価やれるものならやってみて下さい。
請けたゼネコンは原価割れの大赤字になりますから(笑)。

7.どの地方で建てた坪単価か?
これは、全国の大家さん系ブロガー等の記事で、何処の坪単価か書いていないで、
安くできただの、書いている方もいますが、どこの坪単価なのかは注意しないと、
意味を為さないですし、その単価を信じて妄想的に収支計算をしても、
計画自体が破綻してしまいます。

当社の坪単価が安いと言えるのは、
あくまでも東京、関東地方での話で、
例えば、大阪であれば、フェイスブック友達の不動産会社の社長さんは、
普通に坪単価65万円ぐらいで、
請負契約しているみたいですし、リーマンショックの頃の札幌では、
普通に坪40万円台で、やってたらしいですからね。

各エリアには、相場の建設費というのがあるのです。

東京の建設業で仕事をしてる人間から見れば、
有り得ないぐらい安い坪単価ですが、東京から見れば、
職人さんの単価が鬼のように安いのでしょう。。。

東京で、そんな単価で、やってくれる職人さんはいませんし、
地方ゼネコンの東京支店とも、沢山取引してますが、
地方の職人さんを東京に連れてくれば良いじゃんと言う風には簡単にいかないし、
仮に連れて来たとしても、それなりの単価じゃなければやってくれません。

大体、東京の職人さんの大半は、地方から、東京の単価が良いからと
稼ぎに来ているか、首都圏に根を下ろし働いている訳ですからね。
首都圏に住めば、家賃は高いし、車で現場に来ても、コインパーキングで、
1日、2-3000円取られてしまうので単価が高いのは止む負えないでしょう。
(コインパーキング代払うために現場に来てるもんだと言っていた職人さんもいました(笑))

私も営業やら、現場巡回やらで相当、
コインパーキングに、お金を払っていますから、
コインパーキングやる土地持っている地主さんが羨ましいですよ
(相続税対策にはマンション建てた方が良いですけど(苦笑))。

都内は、建設費の坪単価も高いですけど、
家賃は、場所にもよりますが札幌の約2倍、
大阪の約1.3~1.5倍近くは、取れますし、
人口流入や換金性を考えれば賃貸マンションを建てるのであれば、
都内の良い所が最強だとは思います。

8.その他の建設費坪単価に与える要因
日曜日の午前1時も周り、もう眠いので、端おりますが、建設費坪単価に与える、
その他の要因としては、道路幅が狭く、小型車両でしか、搬出入ができないことや、
過去の統計記事等にも書いてますが、
建設費は、株価や、地価、ガソリン、野菜の値段と一緒で、時期による相場で
その時々で、上下動します。

建設費の坪単価の真実を書けば、リーマンショックが癒え、
2011年から2015年にかけて上がり続け、
2016年の後半から若干下がりつつあって、
今揉み合っている状態です。

後は、当たり前ですけど、どういう仕様のマンションかです。
内外打ち放しで、断熱も無く、5階建でも、
エレベーター無で、洗面やキッチン、ユニットバスも、
どこの何時の時代のアパート?等という仕様で、
建てて、「安くできましたー」と言っている施工会社も世の中にありますが、
そんなの陳腐な仕様で安く建てて、
「賃料を上げられるの?いつまで満室でいられるの?」
とは思います。

少なくとも、都内で、RC造のマンションを建てるのであれば、
入居者も、それなりの賃料を払える方ですから、当然に、
それなり仕様が備わった物件を求め、
それなりの生活を謳歌したい方がターゲットになります。

10万円近くか、それ以上の賃料が払えなければ、
アパートに住むか郊外に住むかを選択するのが大都会東京(東京砂漠?)の住人です。

都内で賃貸マンションに住みたいのであれば、
それなりの部屋でのライフスタイルを維持したい方向けに、
建てている(建てるべき)ことを理解できていますので、
陳腐なマンションは建てたくありません。

各エリアでトップクラスの仕様を維持したまま、
CM方式を駆使することにより、見積の仕組み・仕入れルートによって、
圧倒的に良いマンションが、圧倒的に、安い坪単価で建てる事ができることに、
当社の存在意義、私の生きている価値があると思っています。


長々と坪単価の仕組み、構成について書いてきましたが、
建設費の坪単価は、
どの面積を算定分母として、全てを含んだ費用で、
どの時期の、どういう地域の、どういう地盤の、どういう形状の建物で、どういう仕様だから安い、
高いと判断しないと、意味がありません。


当社のCM方式の、原則は、統一図面で、ゼネコン数社に相見積をかけ、
そこから原価交渉を独自のルートの下請専門工事会社に対して行い、
建設費を下げていく仕組みなので、一目瞭然で、安くなったことが判断できます。
(その上で、他社と比べても同一仕様であれば圧倒的に安い事も事実ですが)

建設費について気になることがあれば、
お気軽に03-5944-1710まで、お電話頂くか、
問い合わせフォームから
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ゼネコン1回目の見積金額から同一図面で、1億円コストダウンした実績もございます。

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場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し完了)
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埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
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マンション建設費の坪単価
2017/02/12 01:12|マンション建設費の坪単価TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
03-5944-1710
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少し前のニュースですが、
マンション発売、24年ぶり低水準=価格高騰で需要冷え込み-16年首都圏
のニュースが駆け巡りました。

着工数も、アベノミクス初期の2013-4年頃よりは、
大分落ち着いては来ているのは、
知っていましたが、リーマンショックの時より、
発売数が少ないというのは、驚きを感じました。

ニュースにも書いてありますが、建設費や土地値が高騰していた事も
理由かと思いますが、そもそも、分譲購入についての
実需要が減っているのかなと感じます。

少し前ですと、タワーマンションの相続税対策が持て囃されていましたが、
国税庁から釘を指す動きが進んできていますし、
中国人も含めた転売目的の投機的な動きも1段落している模様です。

節税・投機が減って、30代から40代の少し前であれば、
実需としてマンションをバンバン買っていた世代層も、
元々、就職氷河期時代で、新卒時に社会への入口が上手く行かず、
今の価格帯で都心・湾岸に開発が集中する新築マンションを購入できる程、
良い仕事に付けている方が少ないのだと思います。

一般的な、サラリーマンの方々が買える千葉、埼玉等の郊外型マンションは、
ディベロッパーが開発を控えている為、着工数が激減していますし、
主力商品の、都心のタワマンなんて実需であれば、余程良い仕事についている
エリート層しか手が出ないでしょうし。。。

その下の比較的就職が良かった世代も、物欲が少なかったり、
少子化の影響で、マンションを買いたいという層の
絶対数が少ないのでしょう。

不動産経済研究所のデータによれば、
首都圏の不動産価格も軟調(6P)で、
契約率はある程度、保ってはいるものの、販売価格は一気に下落している模様です。

売行きを考えて、各住戸の面積を小さくしたりしている
部分もあるとは思いますが、
建設業の景況感を見ても、低迷していますし、
分譲マンションが元気が無いと、今年は、頼みの綱は、
オリンピック関連工事の首都圏建設業の景気が主戦になるのでしょうか。

トランプ大統領の影響は、今年は建設業には直接出る事は無いとは思いますが、
世界的に、同盟関係や通商関係が、昨日の敵は今日の友になるのか、
みんなが敵になるのか、グルグル回りそうな感じで、
来年に良し悪しの方向性が、実際の影響として出てくるとは思います。

個人的には、うちの仕事に迷惑になるような経済危機の誘発だけは、
どうにかしてくれとは思います。

ついでと言いますか、アパホテルの南京大虐殺が無かったとする?
本で、中国から批判されている、アパホテルがどうなるのか、
都心で建設に関わっている人間としては、非常に興味深いです。
(戦争だから多少の誤射はあったのかも、知れませんが。)

破竹の勢いで、ホテル建てまくってますからね(笑)

1月27日~2月2日の春節でアパホテルの予約がどうなっているのか
ニュースにも出ると思いますが、他に中国人団体客が流れて、
日本人が逆にアパに泊まるという流れになるか、
それとも、予約が取れない物はしょうがないと、
普通に中国人が今まで通り、沢山泊まっているのか、
その結果として、アパホテルの新規開発に影響が出て来るのか、
興味が尽きません。

日本人だけでも頑張って欲しいですが
経営者として勇気あると思います。

後は、最近関心があるのは、東芝ですかね。

最終的には、国か銀行がギリギリ破産しないように何とかするのだとは思いますが、
経営陣ですら、アメリカの原発子会社の内情がよく解らないという悲惨な状態のようです。

素人目に見て、何で、そんな本部の言う事を全く聞かない、
大赤字の原発企業を最近買ったんだとは思いますけど、
最近は、東芝の家電製品あまり身の回りに無いなと感じるし、
半導体と原発だけに集中してた模様で、当てが外れると
こうなるのかと、教訓にはなります。

シャープ、サンヨーと大手も酷いことになっていて、
子供の頃から知っていた、絶対に潰れないと思うような
大企業もどうなるか解らないなと、感じる次第です。

最近のニュースから、建設とは、かなり脱線はしましたが、
世の流れから、自社を見つめ直す為に、書いてみました。

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2017/01/25 20:17|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
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CM業務をする中で、下請業者と話をしていて、噂話として、
「2017年は物件が一杯出るんじゃないか???」
という、期待感を込めた話が最近ちらほら耳にします。

何やら、新国立競技場の本格工事と、
オリンピックの選手村等が、来年1月から着工し夏頃から本格化するようです。

下請情報によると、大成建設の棟は、PC造で工場で、
作った鉄筋コンクリート部材をクレーンで吊る方法で建てるから、
型枠大工や鉄筋工の需要は全くないらしいですが、
その他の多くは、在来工法(人力で建てる)ではないかと言われています。

それと、Dワハウスが、物凄い勢いで、少ない工期で、
ホテルを建てているらしく、現場が火を噴いているらしいです(笑)

そんな噂を耳にしてか、鉄筋材料を急激に上げる攻勢を、
鋼材メーカーや商社がグルになってしかけて来ています。

OPECが石油の価格調整をしているのと、同じような感じでしょうか。

国土交通省の労働需給調査の6ページを見ても
関東 鉄筋工(建築)の過不足率は、-6(異常な職人余り)ですから、
鉄筋の需要が爆発的に増えている訳が無いのですが、
スクラップが上がっているだ、オリンピック需要が、有るから、我々は上げるんだと
足並みを揃えて、息巻いているようで、困っております。

受給バランスの全体的な、攻防の末、大体、数か月かけて価格は落ち着いて行くとは、思いますが、
この瞬間に着工するのであれば、仕入れざる得ないですからね。

また、吉野石膏(内装ボードの国内シェア70-80%の代表メーカー)が
スーパーゼネコンの下請に流しているという裏情報によると、
来年は、案件が増えるとの噂を流しているようです。

ホントかよー???と思って最新統計を観察して見てみました。

東京に関して、国道交通省で公表している統計データから、
RC造と、SRC造の着工面積の推移をグラフ化したものを下記に記します。
事務所
(クリックすると、大きく綺麗に見えます。)

今夏に掛けて、SRC造+RC造の3ヶ月合計グラフ(赤線)は、
盛り上がりを見せていますが、冬に掛けて、急激に萎んでおります。

全然、おっしゃるほど、増える雰囲気が無いんですけど。。。

グラフ上、夏に盛り上がっているのも、
選手村のお知らせ看板が立っただけなんじゃないかと思いますけど。

うーーん。。。吉野石膏やら鋼材メーカーは、統計にまだ表れていない、
特殊な情報をスーパーゼネコン等から仕入れているのでしょうか?

【晴海5丁目計画】
全体計画は14-17階建ての板状住宅棟22棟、
4階建ての商業棟1棟のほか、
敷地中央部分に50階建ての超高層タワー型住宅棟を2棟整備する。
住宅戸数は約5950戸で、総延べ床面積は約67万7900㎡

1期工事期間:平成28年度~平成31年度(オリンピックに必要部分のみ)
2期工事期間:平成32年度~平成35年度


とのことです。

東京の27年10月~28年9月までの1年間で分譲マンションの着工数は、
39,111戸ですが、他の普通のマンションの供給は、
三井不動産を中心としたディベロッパー共同体は
マンションの売れ行きが鈍化している事も含めて、
確実に減らして調整して来るでしょうから、
建設費相場や鋼材価格に決定的な
影響を与える程の圧倒的な規模の建てる訳では無いのですがね。。。

他に、建てる大きな施設や、
有明アリーナと、新国立競技場(鋼材は確かに消費するが。。。PC造)と、
ボートの会場位でしょうか。

商社や、メーカーも儲けたいから根拠なき強気で
価格の上値を探っているのかもしれませんが、
実需弾が詰まっていない鉄砲を向けているような気がしてなりません。

本記事を書いている時に、超大手のエレベーターメーカーが年末の挨拶に
ご来社しまして、来年は、どうかと聞いても、2013-2014年のピークと比べれば、
7-8割ぐらいしか、引き合いが無いとは言っていました。

エレベータは、確認申請前に、設計事務所から作図依頼が来るので、
持っている情報としては、ボーリング業者や測量業者より若干遅れるか、
同じぐらい情報速度としては、出番が後ろの躯体業者や内装業者と比べ相当に速いはずですが、
ワンルーム業者は、まだ元気が良いが、ファミリはー全然減ったとのことです。

金融庁は、アパートローンを供給過剰により締めに行く指針
12月初旬に出していますから、ワンルームディベも多少は警戒するか、
銀行も融資基準は上げて来るでしょうし、
元気がどれくらい続くのかは見ものですね。

幸い、当社は、建設費が他より10%以上安いので地主様の、十分すぎる利回りが出る優良利回り物件を扱う事が多く、
過剰供給されると、お客様の賃料が下がり、困る側のポジションなので、
妙な利回りでの新築融資・供給は締まってくれた方が、
仕事は、やりやすく、今回の指針は好意的に見ています。

銀行は、政府と日銀からは貸せ貸せ言われて、
金融庁からは不動産融資は締めろと言われ、右往左往するしかないですね(笑)

私も零細企業の経営者ですけど、運転資金は借りたら負けと思っているので、
普通の企業の経営者は、借りたがらないですし、
不動産ぐらいしか融資の出し先なんか無いと思うんですけど。

理想は、無理やり低利回りで、無知な地主にガンガン営業を掛けて
建てさせている土地活用業者が提案しても融資が通らず、建てれないことですけど(笑)


現状の統計のみをみると、建設業景況調査や、建設費NAVIの建設費指数をみるとおり、
多少の仕掛けや攻防があったとしても、低空飛行を続けていく感じがします。

つらつらと、現状分析と、予測について書いてみましたが、
トランプが勝ったら株価が爆上げしてますし、
私自身、オリンピック需要に渋谷の再開発本格化の影響が、
何処まで出るのか、完全にも読み切れていない所もあり、
細かく動向は注視してきたいと思います。

施工会社は、出来るだけ高く受注したい立場のでため、
建設費について、多くを語る事は有り得ませんが、
年間25億円近くの膨大な見積交渉・発注実務に裏打ちされたうえで、
あからさまな建設費の実情の話が出来る人間は、日本に私以外いないと思いますので、
何か気になることがあれば、
お気軽に
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2016/12/22 15:18|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
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相続税対策などで、マンションを建てなくてはならず、
このブログに辿り着いた方々は多いと思います。

マンション建設において、事業者が、
受動的な場合、能動的な場合で、大きく結果が異なると感じます。

マンションを建てれば、借金をすれば、負債が増えて純資産が減るので
相続税自体は減りますが、果たして、相続税が減るだけで必要十分条件でしょうか?

40年近くの不動産経営で失敗しては意味がありません。

受動的なマンション建設とは、飛込み営業等で、営業マンが来て、
「私に任せて下さい。今契約しましょう」と、
グイグイ圧されて、何となく契約してしまった場合で、今の世の中の大半は、
相続税対策という大義名分があったとしても受動的なマンション建設です。

もう一方が、収益性まで、目を向けて、能動的に様々な方法を模索して、
より合理的で、良い、最適な解を求めると言う能動的な方法です。

世の中のアラユル分野で、成功を収めている方の大半は、
何らかの意思を持って、
能動的に動いている方である事は、当然のように理解できるしょう。


イチローが、メジャーリーグで大成功しているのは、才能に加えて、
膨大な練習量と身体のケアを能動的にプロとして行っている、
そして、若くして海を渡ったからである。

野球の世界では素人の私でも用意に想像できます。

逆に、受け身の人間で、成功した人など、
思い浮かぶでしょうか?

女性は、圧倒的に美貌を武器に、男を手玉にとっている人はいるかもしれませんが(笑)、
根本的に、ビジネスやスポーツの世界で、成功するには、
自ら動くしか成功を掴む方法はないでしょう。

勿論、何らかの動きをした後に、
力を蓄え、タイミングを計って待つ時間も大切ではあるかもしれませんが、
受け身の人間に、成功が転がってくることは無い事は、断言できると思います。

恋愛において、受け身であれば、単に結婚できないだけですが、
特に、土地活用業界では、受け身であればあるほど、
食い物のされる可能性が高まってしまいます(残念ですが一杯いますよね。)。

多分、20年前であれば、インターネットもそれ程普及していなかったので、
何かを調べようとすれば、新聞やチラシ、雑誌の記事、本を探してと、
能動的に動こうと思えば膨大な労力が掛かったと思いますが、
今は、ネットで情報収集が瞬時に可能となります。

その瞬時で可能な情報収集から、問い合わせと言う
更なる、情報収集を行わないのは何故でしょうか?

少し検索をすれば、CM方式をという手法を使えば、建設費が安くできると言う事は、容易に
導き出されるにも関わらず。

保険であれば、何処の会社でも似たり寄ったりだろうと言う考えも有りますが、
建設の世界では、その簡単な情報収集をするか否かで、
数千万~数億の金額が、変わってくることはザラにあります。
(この事をまず認識して欲しいです。)

その数千万~数億を働いて生活して、作る事が、
普通の人には異常に難しい事は理解は
できる事であるにもかかわらず。。。

取りあえず、情報収集に動いてみるべきでしょう。

私も、何も資金的バックボーンや、営業人脈を持たずに、
31歳の勢いでサラリーマンを辞めてしまった後、
年間25億円近くの建設費を扱わせて頂くようにはなりまして、
まだまだ完全成功に辿り着いたとは遠いですが、
食べるに困らない今があるのは、CM方式は需要があるはずだと
「取りあえず、動いてみた」からだと、思っています。

当社のコンストラクション・マネジメントは、
能動的に動かれる地主様に、最も合理的な手法だと、
ご判断を頂いていると自負しております。

幾ら探して頂いても、
当社と同様・同レベルのサービスを行っている・出来る会社は
日本に当社以外に存在しませんので。


こちらの未来企業の動画でオーナー様や弁護士さんも仰られていますが、
業者さんの、いいなりになって、
言われるがままの価格で建てる事のリスクについて、
思いを巡らせれば、どちらが必勝パターンで、
どちらが負けパターンであるかは、判る事でしょう。

仮に、営業マンを大量に雇う会社に
1億や、2億、数千万円を余分に払ったところで、
賃料収入が余分に増える事等有り得ません。

そして、小中学校や公民館などを建てている地場建設会社が、
平成28年3月改正版 民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づいて、
請負契約をして責任を持って施工するのですから、
不要な、不安を持つ必要はありません。

今まで一度たりとも小学校や中学校が建築的に不安な建物だと思ったことがありますでしょうか?

一般的に、東京で上記の公共施設を建てているのは、
エリアで入札参加資格のある建設会社ですが、
建物が心配だと思うような人はいないでしょうし、
当社のCM方式で出入りしている職人さんの大半は、
普通にスーパーゼネコンや1部上場ぜネコンの
現場で出入りしている職人が多いですし、特に腕が悪い訳でもない。

未来企業の動画でオーナー様が
「ネットで問い合わせして良かった(笑)」と仰られている様に、
これ以上、合理的な方法は、存在しません。

単に、「問い合わせてみるだけの簡単な能動」
結果は大きく異なるでしょう。

話を聞いて見て、自己の理想に合うのか合わないか判断すれば良いだけです。
(去る者は、全く追わずで忙しいですから、ご安心ください(笑))

CM方式の神髄を知れば、首都圏の一定規模以上のRC造で、
他の方法は有り得ないと、虜になって下さる自信は、ございますけど(笑)
お気軽な、お問い合わせお待ちしています。

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2016/12/12 16:34|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

もう明日から12月です。

年末に向けて予定を組んでいくと、
実は、もう空いている日にちが数えるほどしかありません。

その中で、年内に請負契約まで持ち込まなくてはならない物件があり、
そわそわしてきます。

毎年、この時期になると、来年春着工で、
他社から見積を取ったけど、どうも
「建設費が高いのではないか?」
と、納得いかない、お客様からの
新規の問い合わせが増えてきますが、
今年も、有難いことに、そのような、
新規の、お問い合わせが増えて来たように思います。

一方で、既に営業中の、お客様で、
建てるかどうか、何処の会社で建てるのかを年内に結論を出すと仰られる、
オーナー様への営業で毎年バタバタに、なります(笑)

しかしですね。。。
12月は、忙しくなるのが解っているにも関わらず、
加えて、昨日、本社の引越しの賃貸契約をしてきました。

42㎡から100㎡のオフィスに、引っ越すのですが、
引越しって楽しみではありますが、手続きやら、2月までの原状回復工事の手配、
引越先の改装工事の手配など、結構面倒ではあります(笑)
新オフィス


本業が激務過ぎて、自分の所の、微々たる額の、改修工事は
どこかのリフォーム屋に丸投げしようかと
一瞬頭を過りましたが、改修は納まりによって大幅に値段が変わるのと、
全部の工種の下請は、多分、うちの工事は、
格安でやってくれるんじゃないかという期待のもと、
自社で手配する事にしました。
(建設費のコストダウンを進めているのに、工事ぐらい自分でやらないと駄目ですよね(笑))

という、与太話は、どうでも良いですが、
オフィスを大きくして、人員も増やして、前々からの戦略である、
現場監督の人材紹介業も許可申請を出す予定ですが、
メインは、あくまでも、新卒の頃から、
自分の信じ続けて来た、「真のコンストラクション・マネジメント」を一刻も早く日本に根付かせることです。

「自己の主張に力を持たせるため」には、
もっと、もっと沢山の仕事を受注していかなくては、なりません。

2017年は、トランプ大統領に変わり、
世の中の変化のスピードも更に変化する事と思います。

2016年は、お陰様で、9棟・8724㎡の着工
(2015年12月着工の僅かな跨ぎを入れると10棟・9340㎡)をすることが出来ましたが、
2017年は、計画中の大規模案件45,000㎡と13,000㎡も含めて、受注を拡大し、
15棟70,000㎡を新規受注目標にしたいと思います。
(45,000㎡の着工は、諸問題の調整により、多少遅れることもあるとは思いますが。)
PJ_01昼景_160905

創業してから、これまでは、
経営の守備力を重視してきたのですが、
それなりに、実績と実績に裏打ちされたコンテンツが増えてきて、
認知されつつありますので、
2017年からは、「無知を食い物のする事を優としてきた土地活用業界」
に対して強烈に攻めに行きます。

建設費について疑問を持たれる方は、
お気軽に、お声掛けください。
info@kabu-tochikatsuyo.com
(ご対応可能エリア:首都圏、ご対応可能な構造・規模:RC造で延床面積500㎡以上です。)

東京MX 「未来企業」で株式会社土地活用が14分間の特集されました。


CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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Kマンション
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2016/11/30 17:03|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

東京MXの未来企業という14分の番組で、
株式会社土地活用が特集されました。


当社のお客様にも、実名で、お二人様に出て頂き、弊社のコンストラクション・マネジメントを使い
1億円コストダウンした完成物件と工事中物件も撮影することが出来ました。

お客様の声
「素人は相見積は、幾らでもやることが出来るがそれが限度」
「2億円は絶対、回収できない。」
「ネットで見て問い合わせて良かったなと(笑)」


私のしてきたことが、
徐々に世間様に認められてきた事が嬉しいです。

当社のCM方式での建設費を1億円以上を削減をした結果など
実際の見積書などもお客様とともに、公開してあります。

土地活用に興味のある方や、
「CM方式って安いらしいけど、どうなの?」
と、ご興味のある方は、
是非、一度、ご覧になってい頂ければ、嬉しいです。

車での物件案内ツアーは、楽々タクシー建物探訪の旅か、
私の車(中古のエクストレイル)でのご案内になります。

尚、知らない弁護士さんの、長田誠司先生が出ていますが、
お知り合いの方は教えてください(笑)




覚悟の瞬間出演動画です。




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Kマンション
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2016/11/25 15:38|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン          マンション    

 

9月末に発売されたダイアモンド社の
「相続・贈与」特集号に2パージ見開きで掲載されました!
IMG_3594.jpg

著作権の関係で、記事全文をブログに掲載する事は出来ませんが
本屋さんで買い求め(立ち読み)下さい。
IMG_3597.jpg

池袋最大の本屋・ジュンク堂で確認したところ、40冊ぐらい平積みされてましたが、
少し大きなコンビニにも置いてあるようです。。。

経済誌の格としては1番だと思われる、
超一流誌のダイアモンド社から、
相続特集号への掲載に、
お声掛けを頂けたのは、
当社のコンストラクション・マネジメントへの珍しい取り組みが、少しずつ
世に認められてきたようで、嬉しいです。

後、10月末に撮影ですが、東京MX(関東では9チャンネル)の「未来企業」という番組に、
15分間で出演することが決まりました。

多分、年内には放送されると思いますので、
日時が決まり次第告知します。

次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2016年10月29日(土)13:30~16:00
となります。

お気軽に申し込みください。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答






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Kマンション
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2016/10/04 18:39|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          セミナー    

 

混迷の世界経済・日本経済の中で、
建設費、建設業のベクトルを
読んでいかなくてはなりません。

ちょっと前のニュースですが、イギリスがEU離脱派が勝ちましたね。。。
もう、イギリスが、どうなるのかサッパリ解りません。

日経株価は暴落から、徐々に戻しましたが、
上値重く、結局今日は押し下げられてますね。

国民投票から早くも10日ぐらいでイギリスREITが解約停止とか、そういうリスクがあったんだなと思わせることも
起こっているようです。

イギリス人は正気か?とは思いますが、
もう1ドル100円近辺うろついてますし、
1ドル95円ぐらいに、いつ、しれっとなっても
おかしくないとは感じます。

都知事選も混迷しているのと、参議院選挙が全く盛り上がらないのですが、
知事選で、東京嫌いの増田さんが何で推されているのかもサッパリ解りません。

建設業としては、世界経済・円高に引きずられる形で
民需は、益々盛り下がっていくだろうという、
予測は、何となくたちます。

分譲マンションは、ディベは2015年10月頃から一旦着工を締めた後、
ここ4-5月ぐらいは、また少し緩くなっている印象がありますが、
既に販売戸数も減っているのに、売行きも芳しくなく
ただでさえ中国経済崩壊など雲行きが怪しい中で、
予定外のイギリスのEU離脱とニュースが降ってきたので、
私が分譲ディベロッパーの経営者であれば、
少なくとも半年は様子見をして、
更に用地仕入エリアを超都心だけに絞り、戸数も抑えていくでしょう。

一方、公共事業に関しては、10兆円規模の補正予算を組むと
公言しており、その内訳については、まだ伏せられております。

日本の48兆円の建設投資に対し、何兆円が、建設業に向けられるかは、
注視が必要かと思います。

仮に、増田さんが当選したら、元々、建設省出身ですし、岩手県知事時代に
当初は、確信犯的に徹底的にバラマキを行って、
1兆円まで負債を増やした結果がありますので、
その後、緊縮財政に転じたらしいですが、
建設省上がりとして、公共事業にバラマキ捲りたいという本心は、
あるものだと思います。

増田さんの岩手県知事時代の失政をみると、
公共事業バラマキ(ドーピング)→財政悪くなる→緊縮財政(平時経済)→県内建設業崩壊
と、上げて落とせば、そうなるよなーと誰にでも、解るような結果になりますので、
そもそも、麻薬と一緒で、切れたら終わりなので、補正予算で建設業に
ドーピング等行うべきでは無いとは思います。


そうは言っても、政治の大半は、密室で決まる事ですから、
現状は、ピークアウトして徐々に下がりつつある建設費ですが、
今後どうなっていくのかの結論としては、補正予算次第としか言いようが有りません。

選挙後に臨時国会を召集して、補正予算を通すらしいですが、
選挙前に、その内訳は全く開示されていませんので、
今頃、政治家が、オラが街の公共事業に持ってくるように、
諸々、蠢いているのでしょうね。。。(苦笑)

今は、参議院選挙よりイギリス・中国がどうなるのか?
株価、円相場、補正予算がどうなるのか?
非常に興味深い状況になっていますので、
匂いを嗅ぎ分けて行きたいと思います。

7月30日(土)13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

【プログラム】seminor2
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答






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Kマンション
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2016/07/06 12:21|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

サミットで注目の消費税増税延期が、ほぼ決定ということで、
消費税額が、相当に大きな影響を与える建設業関係者としては、
胸を撫で下ろしております。

2019年だったら、まだまだ、ずっと先の事ですし、
その時も上がらないような気もします(笑)

安倍総理が、
「リーマンショック前に似ている状況」
と言ったのは、そこまでは、どうなんだろうとは思いますが、
景気は明らかに落ちてきてますからね。。。

中国、ドイツ銀行、石油を中心とした資源国と地雷は山ほどあるのと、
消費税8%の増税がボディブローのように効いていますので。

個人的には、安倍政権自体は、支持しています。
特に金融緩和と、現時点での外交については。

国防という観点では、民主党時代は、尖閣で漁船に体当たりされても、
何も出来ませんでしたからね。。。
国家主権が万全であってこその円滑な経済活動ですから。

また消費税増税は、良くぞ、ああだこうだと、
理由をつけて10%増税をここまで延期してくれたなと思います。

一方で、国土強靭化に関しては、全く支持してませんけど。

建設業として気になる所は、アベノミクス初期の
国土強靭化狂想曲の中で、
補正予算を莫大に組んで、公共事業に注ぎ込んだことが、
再度、起こり得ることなのか、
日々ニュースを注視しております。

前回は、結局、職人不足による建設費の暴騰を招きましたが、
消費税を上げなくちゃいけない程、国家財政が
毎年赤字を垂れ流して、社会保障費すら削ってしまった中で、
公共事業にだけ注ぎ込めないという感じなり、
中期以後の補正予算は手薄にはなりましたが、
サミット直後から、財政出動をするというニュースもチラホラ聞こえており、
動向は、毎日、注視して行かなければと思います。

流石にリーマンショック級になったら、建設業にも
公共事業の補正予算を注入することは病む負えないとは思いますが、
まだ、労働需給のバランスは、過不足無し程度に保たれていますので、
無茶な資金投入は慎むべきとは思います。

禁じ手としてヘリコプターマネーというのもあるらしいですけど、
どうなんでしょうね。。。

建設費の上下については、
当社間近CMのRC造で杭54mの物件で74.9万/坪(延床)になったように
下落トレンド継続中では有りますが、
選挙前だということもありますので、情報収集に励みたいと思います。





6月14日、15日の賃貸住宅フェアは、株式会社土地活用のブースに、お気軽に遊びに来てください!

また、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

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Kマンション
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2016/05/31 18:35|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

賃貸住宅フェアに向けて、諸々の準備を進める中で、
当社の強みについて考える良い切っ掛けになりました。

まず第一の強みは、下請紹介型のコンストラクション・マネジメント法式により、
同一の図面でのゼネコン見積金額から、
建設コストを10%~18%削減できることです。


それが、RCマンションであれば仕組み上、あらゆるコンセプト、
デザイナーズマンション、防音音楽マンション、ペット可において
コスト削減が可能であること。

かと思います。

もちろん、採算的に合う規模(500㎡以上)や、
対応可能エリア(首都圏のみ)もありますが、
コストを削減できるということは、その後の賃貸経営上、
大きなアドバンテージなります。

オーナー邸の広さや、エリア賃料相場により、
当社のCM方式で相当にコスト削減しなければ、
返済を加味した銀行融資上、そもそも、建てることすら出来ない場合でも、
対応してきましたし。


出展するからには、
当社の独特なサービスを如何に多くの方にアピールできるかが
課題となります。

ただ、ブース出展や、マーケティングに詳しい大家様の意見を聞くと、
あまり、文字は多過ぎない方が良い(怪しい電波会社に見える)。
防音音楽マンションについてアピールするところじゃない。
デザイナーズを謳うなら、ダサいブースは駄目。
株式会社土地活用の強みは、あくまでもCM方式により同じもののコストを削減できるところである。


など、成る程という意見を頂きました。

自分だけで、考えても、自社がどのように見られているか、
見失いがちになりますが、意見を良く聞いて、
土地活用同様、より少ないコストで、
最大の結果を出せるように頑張りたいと思います。

↓の垂れ幕、タスキと準備は、
着々と進んでおりますのでご期待ください。
垂れ幕

20160519-sintiku.jpg




6月14日、15日の賃貸住宅フェアは、株式会社土地活用のブースに、お気軽に遊びに来てください!

また、5月28日13時30分から、
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を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
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Kマンション
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2016/05/23 11:33|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          賃貸住宅フェア    

 

2年前に出展した賃貸住宅フェアですが、
出展業者が少ないのか、5月1日のGW真っただ中に
携帯に電話が掛かってきました(笑)

取材を匂わせていたので、何となく、
5月6日に会ってみました。

そう、あわよくば、取材だけ受けて、
出展しない作戦です(笑)

しかしですね。。。目の前に記者の方が来て、話をされ、
ついでに勧められると
「勢いで出展してみるかーーー」
と即決してしまいました(^_^;)

開催は、6月14日(火)15(水)ビックサイトです。

出展するとなれば、音速の手配です。のぼり、垂れ幕の準備を後回しにして、
垂れ幕
まずは、コンパニオンからです(笑)
2年前出展したときの会社に即電話。
「とにかく可愛い子を5人お願いします。」

長らく婚活中の私ではありますが、
消して、公私混同では有りません(笑)

可愛い女の子が配布すれば、男性来場者への、
パンフレットの配布枚数も違います。


それと、私も、可愛い女の子に見守られれば、
営業にも熱が入るはずです。

そして、週末、予定のリストと写真がメールで送られてきました。
即電話です。

「お金は気にしないから、もっと可愛い子達をお願いします(笑)」

「そんな払ったらモデルとかになっちゃいますよ~(笑)」
という事で、今、再度、募集中の模様。。。

長らく婚活中の私ではありますが、
消して公私混同では有りません(2度目)

前回は、パンフレットを配るだけでしたが、
今回は、3m×3mを2コマ借りたので、
対面のソファーセットを2つ用意してあります。

彼女達も、ずっと立っているのも辛いでしょうから、
「私の知り合いではない」来場者様にお声掛けして、
商談、相談?ぽく誘導が出来たら、
ご褒美として、ソファーに同席して座れるようにしようと思います。

この「美人モデルに集客は任せた作戦」
1.モデルさん達にとっては、頑張れば座れる。
2.来場者様達は、見たことも無いような、超美人と座って話せる。
3.私も、仕事をしている姿を美人にアピールできる(笑)。


皆が笑顔になれる、
我ながら、完璧な作戦と思われます。

今思いついたのが、タスキに、
「座って、お話ししませんか?株式会社土地活用」
書いて配布させれば、これは、
かなり行けるんじゃないかと思われます。

(私と)と、言う文字を加えるかは検討します(笑)
私も付いてきますが(笑)

目標は、1物件の受注です。

土地活用をするにも、何をするにも戦略が命です。
最も使えるのは、頭脳です。

最少の資金を元に、頭脳を使って、如何に収益を最大化するのか。。。


ブースの設計については、
何の会社か解らないという前回の反省から、
垂れ幕と、のぼりの準備、
70インチと52インチTVによる下記の動画連続再生を試みます。




ということで、株式会社土地活用のブースに、お気軽に遊びに来てください!

また、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

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Kマンション
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2016/05/16 17:45|賃貸住宅フェアTB:0CM:1

       建設費          土地活用          コストダウン          マンション    

 

今年に入って3回目の記事更新です。

最近のニュースと、建設費と建設業の雑感を書いて行こうと思います。

まず、建設費は落ち着いてきて、
実際には下がってきていますね。

間近の1500㎡程のマンションでの見積では、
杭長が53mもある杭の極めて深い地盤ではありましたが、
74.9万円/(坪・法延床)でした。
谷中_160204a

今後の流れとしても、建設費は、
継続して下落トレンドとは思います。

消費税増税については、多分、参議院選挙前に
(2016年6月22日に公示され、同年7月10日に投開票)、
延期が発表されるとは思います。
これで延期されなければ、更に大変なことになるとは思いますが。。。

後は、若干の円高進行。

80円の頃よりは、相当ましではありますが、
100円前後でウロウロしている分には、
建設費には大きな影響は無いでしょう。

マンションの売れ行きは、不動産経済研究所のマンション市場動向を見てもやはり、
発売数が減っているにも関わらず、契約率は低迷していますね。

アベノミクス初期の、ディベロッパーによる
マンション開発ブームは去っていると思います。

価格の値上がりに消費者が付いて来れる訳が無いと言う、
本ブログでの過去の予想は当たっているでしょう。

オリンピック関連の建物は、
最も予算の大きい新国立競技場は、基礎も含めて、
工場で作って組み立てるだけのPC造ですし、
職人の需給バランスに大きな影響を与える事は殆どないでしょう。

それ以外の建物は、選手村が多少ある程度で
東京全体の建設業の労務供給能力からすれば、
予算も、たかが知れていますし。

建設業とはあまり関係ないですが、三菱自動車のは、
日本経済全体へも良くない影響を与えるでしょうね。

パジャロ以外は、そんなに大したイメージも無いメーカーではありますが、
売上2兆も有りますし。。。

ほぼ全車種が偽装しているのでは、
製造再開も相当かかるでしょうし、
下請は、たまったもんじゃないでしょう。

流石の三菱グループも見捨てるんじゃないでしょうか。

後は、気になるのはアメリカ大統領選挙。

これまでは誰がなっても他国で大きな違いは無く、
対岸の出来事と思ってましたが、
トランプ氏になると、世界経済が更に、ぐちゃぐちゃになりそうで、
好きではないけど、まだましな
ヒラリー氏に決まってほしいと思います。

相変わらずの中国経済の低迷や、
シャープの身売り・リストラ、東芝の大赤字といい、
最近、あんまり良い経済ニュースは無いですね。

建設費は、補正予算を組まない限り、上昇要素は
殆ど無いと思います。

補正予算も消費税の増税見送りで、税収が増える訳では無いので、
公共事業に向けては殆ど予算を割けないでしょう。

当社は、2014年頃の急激な上げ局面を超えて、
建設費が落ち着いてきているからか、
年間9棟-8200㎡程、CM方式
での見積をさせて頂いており、今の所、好調ではありますが、
一寸先は、どんな情勢が待ち構えているか解りませんので、
引き続き、営業活動を頑張っていければと思います。

そうそう、2年ぶりに賃貸住宅フェア東京にも出展することになりましたので、
6月14日(火)、15日(水)にご都合の合う方は、
お気軽に、ご来場頂ければと思います。

また、セミナーも暫く休んでいましたが、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


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Kマンション
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2016/05/11 17:44|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

猛烈に忙しかった一週間が終わり先ほど
ネットニュースを見始めましたが、
いつの間にか日経平均15000円割っているんですね。。。

しかも1ドル112円(汗)

震源は、ドイツ銀行らしいですが、当ブログの
2015年9月29日の記事でもドイツ銀行やばいって書いてましたが、
いよいよ本格的に始まったのかと戦々恐々としております。

アベノミクスで株が上がっている時に会社名義で
株式取引口座を作ろうと思った時もありましたが、
幸いにもノーポジです(笑)

過去の記事を読み進めて頂いても、大体、
このブログの未来予測は当たっていると思いますが、
つい、この間の、マイナス金利で18000ぐらいをウロウロしていたと思ったら
ここまで一気に落ちてしまうとは衝撃ですね。

建設業も様々な業者さんと話をしていても、
景気の悪化により案件が確実に減っているという
声は良く耳にします。

幸い、当社は1年先の仕事まで、かなりの引き合いを頂いているのと、
建設業の中では最も不況に強い業態なので
何とかなるとは思ってはおりますが、
倒産も増えてくると思いますので、与信諜報について、
気を引き締めて行きたいと思います。

今後、建築主様が注意しなければいけないのが、
工事代金の30%程度の着手金欲しさの苦し紛れの安値受注ですね(着手金詐欺)。

CM方式のように安い合理的な理由があるものではなく
他より異常に安い工務店を見つけたとか、
糠喜びしていると、足元すくわれる可能性が高いです。

つい最近も、東京で苦し紛れの安値受注を繰り返していた
駅ビルハウジングさんが倒産しましたし、平成建設が倒産した時もCM会社から見ても異常に安いと感じていましたし、
倒産間際の見積書は、世の原価の値上がりをあたかも無視したような見積書でした。

最後の姿を聞くと、着手金を受け取ったまま数か月工事に入らず
そのまま倒産されたとのことです。

元請倒産時の回避方法は、本ブログの奥の方に書いてありますが、
一般の方では中々回避できないでしょう。

そういえば、越川さんのところより、
「安いところが有ったから、そちらにお願いします」
とか言っていたオーナーから、半年後ぐらいに、
「着手金払った後に倒産した。何とかして貰えないか」
という電話が来たことがありましたが、
勿論、冷たく突き放しました(笑)

本気でやれば、助けてあげられないこともないですが、
めんどくさいですし、
投資は自己責任。施工者選定も自己責任ですからね。

一度、断った相手に助けを求めるのではなく、
数千万円単位の損失を汗水たらして、働いて埋め合わせでもすれば良いのです。

当社のCMは、特別に建設コストを下げられる、特別なノウハウであり、
使う価値が無い人間には使うべきでは無いと思っております。
何で価値の無い人間に、コストを削って安く建ててあげなくてはならないのか
常識的な感性があれば理解できるでしょう。

今後起こるであろう流れとしては、まず、神奈川、埼玉、千葉等で
一般層向けマンションが全く売れなくなります。

売りずらいエリアでマンションを建てているディベの倒産→都心新興ディベ倒産→
そういう危険案件を受注しているぜネコンの倒産でしょう。
そこから連鎖倒産です。

また地主筋の営業基盤が弱く、不動産会社系からの受注に肩入れしすぎている会社も
危険度は高いと思います。

調子に乗って自社開発で1棟売りしようとしているゼネコンや
ディベに土地を抱かせられて、
自社開発させらているゼネコンはディベにハシゴを外される可能性も高いです。
ババを掴んだのだからしょうがないです。

高値で売りつけようと渋っていた地主さんは、
ガラガラ価格は下がっていくでしょう。

消費税は、もう上がることは無いでしょう。

選挙の夏前に、補正予算発動なんてこともあるかもしれませんね。。。

さよならアベノミクス。世界経済の前に完全なる敗北です。

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


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2016/02/12 23:32|株式・投資TB:0CM:1

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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