建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          坪単価    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。






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3月11日に、内覧会を開催した坪74万円(法床)マンションの、
竣工動画が出来ましたので、公開します。

今回は、初めての試みとして、映像会社に依頼して、
ドローン空撮をしました。

内覧会には120名様近く御参加頂き、誠に有難うございました。

来場者の方々には、驚愕、衝撃、㈱土地活用恐るべしと、
沢山のお褒めのお言葉を頂くことが出来ました。

当日、ご来場できなかった方々も、
外観や内観もそれなりに映っておりますので、
株式会社土地活用のコンストラクション・マネジメントの威力を
ご確認いただければと思います。

お気軽にお問い合わせお願い致します。

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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年5月27日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し完了)
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

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【動画情報】

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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内覧会開催!建設費 坪単価74万円(法定延床)マンション!
2017/03/17 13:14|株式・投資TB:0CM:0

       坪単価          建設費          マンション    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
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当社は、下請専門工事会社をゼネコンに変わって見積を取るCM方式という手法
都内で、500㎡以上のマンションを建てて、
同一の仕様であれば、何処よりも、マンション建設費を安く建てられると、自負しています。

何故なら、同じ設計図面で、相見積を徴収し、
そこから、下げた金額から業務委託報酬として、
CMFEEを頂くことを主業務としている会社だからです。

下げることが出来なければ、ただ働きとなりますが、
これまで、2009年に独立してから、CM方式で25棟程、
累計60社以上の元請ゼネコンから見積を取った後、
当社の付き合いのある下請と原価交渉をし、
ゼネコンと入替交渉をした上で、
ゼネコンから2回目の見積徴収をして
全体の建設費が下がらなかった試しは無く、
賃貸マンションを着工させています。

下げ幅も、最初に見積もった金額から、2回目のCM方式での見積で、
10%以上下げられなかったのは、
東日本大震災前に1回目のゼネコン見積を徴収した直後に、
震災が発生し、原発が爆発し、大混乱になった時に、
9%程度しか下げられなかったことが1回あるのみです。

建設費の坪単価に関し、
他の、建設費の原価が何かすら解らない方の記事とは
一線を画すものとして、
下請専門工事会社に、原価をギリギリまでして、
コスト交渉することを生業とする会社の
代表者が書いている記事として、
少々長くなりますが、熟読頂ければと思います。

事務所移転に伴うホームページリニューアルを行い以下の記事を追加しました。

事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)
谷中_160204a

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンション
蔵前_161207

既に、多少、建設費について勉強されている方にとっては、
当たり前と思われる事も含まれていますが、
順に高度な内容に進んで行くので、
ご容赦ください。

1.建設費の坪単価を構成する要因として
良く、ハウスメーカーや土地活用の営業会社等で、
マンションの坪単価と書く場合において、
どこまでが建設費に含まれているかは、第一の注目点です。

外構別途、杭別途、電気、水道の引込を別途とする会社も多いようですが、
正直言って、諸々別途にしてしまえば、見た目の建設費の坪単価は、
当然安くなりますが、これらを別途にしたら、
建設費の比較になりません。

当社の坪単価と記載されている金額には、
外構、杭、電気、水道は
当然のように坪単価の分子に含まれております。
(当社の坪単価と記載しているもので、建設費に含まれていないのは、
設計料、解体費、地中障害対策費、日照保障等の近隣対策費、電波障害対策費、地盤調査費、CMFEEです。)

2.坪単価の分母が、どの面積であるか
建設費の坪単価で、建設費を割る分母を何処の面積を採用するかで、
坪単価は、大きく変わってきます。

良く採用されるのが、施工床面積、延床面積(法定)、専有面積です。

専有面積とは、賃貸で貸してある部屋の面積です。

延床面積とは、専有面積に、
EVシャフトの面積や、管理人室、屋内ゴミ置き場、内廊下の面積等が加算した
建築基準法上の面積です。

施工床面積とは、延床面積に、バルコニ、外廊下等の面積を加えた面積ですが、
これには厳密な基準は無く、各社の基準で算出されます。
会社によっては、屋根の無い、ルーフバルコニ等の面積も、施工床面積にカウントしています。

まず、同じ建物の面積の比較をすると、
施工床面積>延床面積>専有面積となります。

坪単価で割り戻す時、
坪単価=建設費/面積ですから、
坪単価は、建設費/専有面積>建設費/延床面積>建設費/施工床面積
の順になることは、
頭に入れておく必要があります。

当社は、施工床面積で坪単価を計算する事もしないので、
HPなどで、建設費坪単価と記載している物は、
全て建築基準法上の延床面積を採用しています。
(収支を組む際や、検算するときには、専有坪単価も計算しておりますが)

当然、施工床面積で、割れば、坪単価は、
安く見せる事は、可能ではありますが、
当社は、そんな小賢しい真似はしません。

マンション建設費の坪単価と書かれたものを見る時に、
どの面積で割り戻した坪単価であるかは、
必ず、注視する必要があります。

3.地盤工事に、どれだけのお金が掛かっているか?
良く、お問い合わせの一報で、いきなり、坪単価幾らぐらいですか?
と聞かれる事が、あります。

規模も何処で建てるのかも解らないのに、
答えようも無いですが、
一応、私も営業の端くれです(笑)

答えない訳にもいかないので、
ある程度話を聞いたうえで、今の時勢で1000㎡ぐらいのマンションであてば、
「建築基準法上の延床面積で75~85万円ぐらいじゃないですかねー」
とは答えます。

但し、当然、建物形状、地盤、道路付、部屋の面積によって
建設費の坪単価は変わってきます。


例えば、1,000㎡(302.5坪)のマンションで
2億4,200万円(坪80万円)の建物があったとします。
その内訳で、杭工事に2.500万円掛かることもあれば、
600万円で済む事もあれば、
杭が要らない地盤の場合もあります。

2,500万円ですと、杭に掛かるのは、8.26万円(坪単価)
600万円ですと、杭に掛かるのは、1.98万円(坪単価)
杭が不要な地盤であれば、0円です。

マンション建設費の坪単価が、
地盤で変わることは、
ご理解頂けましたでしょうか?

都内であれば、大体の地盤の深さのイメージはありますので、
電話などで何処で計画してるのか等が聞けたら、
それを頭の中で高速計算しながらイメージで全体の坪単価を答えます(笑)

細かい住所が解れば、都内ですと、
こちらのサイトで結構な近隣地盤データが見れますので、
このサイトを見たり、取引先のボーリング業者から、
過去の近隣データを送って貰ったりして
杭がどの程度の深さまで必要であろうかは、概ねの推察をします。
(30m離れた近隣データがあっても、実際に現地でボーリング調査をしなければ、
厳密には、何処に支持層があるのか微妙に違うので、解りませんが。)

一概に、坪単価と言われても、
地盤によって、全然違う事をご理解頂いた上で、
建設費のイメージを膨らませて頂ければと思います。

感覚的には、湾岸部、城東エリアは地盤は良くないです。
また荒川周りの足立区とかも相当地盤は悪いです。

一方、海から内陸に入った西の方や、
台地状のエリアは概ね地盤は良いです。

4.どれぐらいの規模がある建物なのか?
規模によっても坪単価は、当然変わってきます。

スケールメリットのイメージは、
ある程度できるかと思いますが、規模が大きくなればなるほど、
建設費坪単価は、安くなりやすいです。

下記の画像を見て頂ければと思うのですが、
graph002.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

建設費は、大分類としては、画像の様な構成になっております。
大きく分けると、
①A仮設工事費+H現場経費+I一般管理費
②B~Gの原価に分けられます。

②の原価(建設費の80~85%)をCM方式では、発注者側に立って
独自ルートの直接下請専門工会社(型枠屋とか電気屋とか、金物屋等)に交渉して、
一般的なゼネコン原価より安く、
抑え込んでしまうのが、当社のCM方式ですが、
長くなるので詳しくは、こちらの記事を読んでください。

①を私は勝手に「ゼネコン持分」と呼んでますが、
建設費の15~20%ありますが、
ここはゼネコン経営の根幹で景気が良いと
金額として下がりにくく、
規模が小さくなればなるほど、
建設費の中での比率は上がっていきます。

Aの仮設工事費とは、主に工事をするに当たりゼネコンが用意する物に掛かる費用で、
外部足場、仮囲い、クレーン、荷揚げ用エレベーター、ガードマン費用、工事用水道、工事用電気等が含まれます。

Hの現場経費とは、主に、現場を運営する為に掛かる費用で、
現場監督のお給料、現場事務所の家賃・光熱費、
コピー機代、通信費、現場監督やゼネコン職員の交通費、工事保険代等が、含まれます。

Gの一般管理費とは、ゼネコンの粗利です。
一般的に、粗利が5-6%以上ないと、
営業継続が厳しくなる(要は年間で、均して、
この程度の粗利を確保し続けないと手持ち資金が無くなれば潰れる)と
言われており、
この粗利から、内勤経費(積算、経理、営業等の給料)、
上席の給料、役員報酬、本社賃料・光熱費、広告宣伝費等を払い、
残った金額が営業利益となります。

更に、営業利益が出たら、税金を払わなくてはなりません。

過去の、お客様で、2.5億円ぐらいの建設費だから、
「ゼネコンが4,000万円ぐらい儲かってるんだ!」
とか相当な、勘違いをされている方も、いらっしゃいましたが、
当社のCMでは、規模にもよりますが、5-6%程度が一般管理費ですから
2.5億円であれば、1,250万円~1,500万円が粗利で、
そこから内勤経費を引いて、税金を払って、
残るのは・・・トントン
やめましょう。

良く、土地を仕入れて、マンション建てて売って、
1億、2億儲かったという投資家さんが居ますが、
そんなバブリーな話はなく、汗水垂らして、
頑張って建てても、そんなに儲かってはいないのです。

何故、多くのゼネコンが土地を仕込んで、
売ることに手を染めすぎないのかというと、
転売開発に手を染めすぎた、多くのゼネコンが、
バブル崩壊やリーマンショックで潰れて行った教訓からでしょう
(施工者として、健全な精神を持つ会社が結局最後は残るという事でしょう。)。

ここで、建設費の坪単価に規模が影響するという話に戻りますと、
例えば、1億円の建物で、粗利が8%だったとしましょう。
800万円です。

RC造での掛かる手間は一緒です。

景気が良くなると、小規模な建物を見積もっても、皆安ければ、
やりたがらない意味が理解できると思います。

1棟やって同じ手間(営業や積算、現場管理、経理)が、
掛かるなら、例え、
1億の建物でも1200万円欲しいと考えるのが人の性でしょう。

すると、粗利は12%になります。
規模が小さくなればなるほど、
坪単価は上がっていきます。

リーマンショックの頃は、仕事が全くない、
寒風が吹き荒れる時代だったので、粗利額が少なくても、
リストラするぐらいなら現場監督の給料を
現場経費の中から捻出出来れば良いと考えるゼネコンも多く、
耐える為に、1億程度の物件でも10社とか手を上げていましたが、
今は、多少景気が悪くなったと言えども、監督も不足していますので、
数少ない現場監督を現場に常駐で出す為には、
粗利額が安ければ、取らないという風潮になってきています。

CMは絶対に安いから、そこで小さいのは、
1棟当たりの粗利額が確保できないから、
やらないとなりますし、
当社も、こうなるのが目に見えているので、
今の時代では、500㎡以下の物件は、お受けしておりませんし、
木造や、鉄骨などをお勧めしております。

木造や、鉄骨は、現場監督が、数棟掛け持ちが出来、
工期も短いので、粗利が稼ぎやすく、小規模マンション・アパートには向いています
(RCは現場常駐が必修で、且つ工期も長い)。

5.塔状建物なのか、横に広い建物なのか?

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンションの記事では、
「塔状RCマンションは、坪単価が高くなるというのが、常識である。」
と書きましたが、建設業者や、マンションディベロッパーでは、常識ですが、
全く、普段、マンション建設に関わらない方にとっては、
「細く高い建物だと、何となく割高になりそうだなー」
とは思われている方と、
「坪単価は坪単価だのだから、細く高かろうが、同じ坪単価でやれ!」
と言われる方と、いらしゃっるかもしれません。

それでは、何故、塔上マンションだと建設費 坪単価は、
割高になるのか、
解りやすく書いてみようと思います。

ここから書くことは、建設費の原価を積算・見積交渉できる人間でなければ
書くことは出来ず、ゼネコン職員が、理論的に理解をしていても、
こんな記事を書くことは有り得ないので、
一般の施主様の目に触れられる機会は、
このブログのみでしょうから熟読してください(笑)

事務所e
↑クリックすると大きく見えます。

例えば、上記のように、専有面積500㎡で、
10階建Aと、6階建Bでそれぞれ、
25㎡×20部屋の賃貸マンションを検討してみましょう。

ざっくり1階から最上階までの躯体(生コン+型枠+鉄筋)で、
概算見積をしてみます。

事務所
Aの11階建は、ざっくり、3,550万円が躯体で掛かる建設費用です。
Bの6階建は、ざっくり、2,839万円です。

各数量の掛け率や、想定仮定断面は、企業秘密ですが、
当社が概算見積をしている方法と
全く同じ方法で概算しております(単価は相場の上下があれど、まあこんなものかと)。

上記の建設費を専有坪単価で割り戻すと、
Aの11階建は、23.47万円(専有坪単価)、
Bの6階建は、18.77万円(専有坪単価)です。

躯体建設費だけで、専有坪坪単価の差は4.69万円です。

更に、Aは、設備工事で、スプリンクラーが必要になったり、
連結送水管が必要になったり、
1フロア2戸しかありませんから、
内装工事でも荷揚げ・搬入の階数が増えて割高になったり、
タイルの面積が全周り貼ったとしてA1050㎡、B790㎡となったり、
工期が1フロア2週間として2.5ヵ月伸びて現場経費が余分に掛かったりして、
どんどん割高になっていきます。

確かに、当社のCM方式では、
他社の金額より圧倒的に安いのは事実ですが、
形状によっては、見た目の建設費は、割高になるケースも有り
単純に坪単価だけ聞かれたり、比較されても、何とも言えない理由として、
単純に、面積等数量が増える事もですが、塔上になれば
如何に建設費坪単価が割高になるか、
ご理解いただけたかと思います。

6.1部屋の面積が何㎡の坪単価か?
1部屋の面積が、何㎡のマンションかによって、建設費の坪単価は、当然変わってきます。

これは普通に理解できると思いますが、
1部屋25㎡のマンションと、40㎡のマンションでは、
25㎡のマンションの方が、一般的には、割高になります。
キッチン、洗面、ユニットバス費用や、
配管・配線関係の単位面積当たりの
密度も、濃くなりますからね。

40㎡や、ファミリーマンション等で、
住宅設備では、一気にグレードをあげることもありますが、
面積で均すと、やはり、建設費坪単価は、
1戸が狭い方が割高になってしまいます。

こちらの記事で、事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)と書いてますが、
この計画は、40㎡のマンションが28戸です。

1戸の面積的には坪単価は、
安くなりやすい計画ではありますが、
当社がCM契約をする前に、
他のゼネコンは、建設費坪単価120万円で見積されてるそうなので、
杭も54mもありますし、それでもブッチ切りで、74万円は安いですけどね。

当社のCMでの下請専門工事会社の原価見積交渉の補助も無しで、
この坪単価やれるものならやってみて下さい。
請けたゼネコンは原価割れの大赤字になりますから(笑)。

7.どの地方で建てた坪単価か?
これは、全国の大家さん系ブロガー等の記事で、何処の坪単価か書いていないで、
安くできただの、書いている方もいますが、どこの坪単価なのかは注意しないと、
意味を為さないですし、その単価を信じて妄想的に収支計算をしても、
計画自体が破綻してしまいます。

当社の坪単価が安いと言えるのは、
あくまでも東京、関東地方での話で、
例えば、大阪であれば、フェイスブック友達の不動産会社の社長さんは、
普通に坪単価65万円ぐらいで、
請負契約しているみたいですし、リーマンショックの頃の札幌では、
普通に坪40万円台で、やってたらしいですからね。

各エリアには、相場の建設費というのがあるのです。

東京の建設業で仕事をしてる人間から見れば、
有り得ないぐらい安い坪単価ですが、東京から見れば、
職人さんの単価が鬼のように安いのでしょう。。。

東京で、そんな単価で、やってくれる職人さんはいませんし、
地方ゼネコンの東京支店とも、沢山取引してますが、
地方の職人さんを東京に連れてくれば良いじゃんと言う風には簡単にいかないし、
仮に連れて来たとしても、それなりの単価じゃなければやってくれません。

大体、東京の職人さんの大半は、地方から、東京の単価が良いからと
稼ぎに来ているか、首都圏に根を下ろし働いている訳ですからね。
首都圏に住めば、家賃は高いし、車で現場に来ても、コインパーキングで、
1日、2-3000円取られてしまうので単価が高いのは止む負えないでしょう。
(コインパーキング代払うために現場に来てるもんだと言っていた職人さんもいました(笑))

私も営業やら、現場巡回やらで相当、
コインパーキングに、お金を払っていますから、
コインパーキングやる土地持っている地主さんが羨ましいですよ
(相続税対策にはマンション建てた方が良いですけど(苦笑))。

都内は、建設費の坪単価も高いですけど、
家賃は、場所にもよりますが札幌の約2倍、
大阪の約1.3~1.5倍近くは、取れますし、
人口流入や換金性を考えれば賃貸マンションを建てるのであれば、
都内の良い所が最強だとは思います。

8.その他の建設費坪単価に与える要因
日曜日の午前1時も周り、もう眠いので、端おりますが、建設費坪単価に与える、
その他の要因としては、道路幅が狭く、小型車両でしか、搬出入ができないことや、
過去の統計記事等にも書いてますが、
建設費は、株価や、地価、ガソリン、野菜の値段と一緒で、時期による相場で
その時々で、上下動します。

建設費の坪単価の真実を書けば、リーマンショックが癒え、
2011年から2015年にかけて上がり続け、
2016年の後半から若干下がりつつあって、
今揉み合っている状態です。

後は、当たり前ですけど、どういう仕様のマンションかです。
内外打ち放しで、断熱も無く、5階建でも、
エレベーター無で、洗面やキッチン、ユニットバスも、
どこの何時の時代のアパート?等という仕様で、
建てて、「安くできましたー」と言っている施工会社も世の中にありますが、
そんなの陳腐な仕様で安く建てて、
「賃料を上げられるの?いつまで満室でいられるの?」
とは思います。

少なくとも、都内で、RC造のマンションを建てるのであれば、
入居者も、それなりの賃料を払える方ですから、当然に、
それなり仕様が備わった物件を求め、
それなりの生活を謳歌したい方がターゲットになります。

10万円近くか、それ以上の賃料が払えなければ、
アパートに住むか郊外に住むかを選択するのが大都会東京(東京砂漠?)の住人です。

都内で賃貸マンションに住みたいのであれば、
それなりの部屋でのライフスタイルを維持したい方向けに、
建てている(建てるべき)ことを理解できていますので、
陳腐なマンションは建てたくありません。

各エリアでトップクラスの仕様を維持したまま、
CM方式を駆使することにより、見積の仕組み・仕入れルートによって、
圧倒的に良いマンションが、圧倒的に、安い坪単価で建てる事ができることに、
当社の存在意義、私の生きている価値があると思っています。


長々と坪単価の仕組み、構成について書いてきましたが、
建設費の坪単価は、
どの面積を算定分母として、全てを含んだ費用で、
どの時期の、どういう地域の、どういう地盤の、どういう形状の建物で、どういう仕様だから安い、
高いと判断しないと、意味がありません。


当社のCM方式の、原則は、統一図面で、ゼネコン数社に相見積をかけ、
そこから原価交渉を独自のルートの下請専門工事会社に対して行い、
建設費を下げていく仕組みなので、一目瞭然で、安くなったことが判断できます。
(その上で、他社と比べても同一仕様であれば圧倒的に安い事も事実ですが)

建設費について気になることがあれば、
お気軽に03-5944-1710まで、お電話頂くか、
問い合わせフォームから
メール頂ければ嬉しいです。
ゼネコン1回目の見積金額から同一図面で、1億円コストダウンした実績もございます。

↑お施主様自ら、1億円コストダウンの見積書を公開している動画です。
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マンション建設費の坪単価
2017/02/12 01:12|マンション建設費の坪単価TB:0CM:0

       建設費          坪単価          土地活用    

 

各方面で衝撃が走っている、
法床坪単価64.36万円の建設費びっくりRCマンション
地下1階、地上2階
40?の賃貸マンションが12戸です。

皆さま方の、おかげで写真が増えましたので、
当日見れなかった方の為に、仕様も含めて更に詳しく・しつこく(笑)ご案内いたします。

写真をお送り下さったかた大変ありがとうございます!
写真4
写真3
写真7

アプローチの門扉は、そこらのファミリーマンションでも付けないような、
ガラスとダイノックシートのミックス♪
ウルトラハイグレード♪♪♪
写真5

内観の雰囲気はこんな感じです。
ボイドスラブという工法で、スラブ(床)のスパンを飛ばして、
開放的な居室を作っています♪
内観1
内観2

超高いポリカーボネート引戸♪
カーボネート

特注アイランドキッチン♪
収納棚を下に付けて、上部が圧迫感のないようにしてあります。
SH370009.jpg
キッチンアップ
キッチン2
キッチン棚
もちろん、普段は普通のキッチンですが、
予算が余っているので奮発して付けてしまいました♪
レンジフードはパナソニック♪

玄関は、床と上框は水磨きタイル♪
入居案内した瞬間の印象が変わります。
下足は靴が一杯入ります。
白で統一して軽ろやかさを出しております。
下足

ユニットバスはパナソニックSWB1216
水色で軽やかなアクセントパネルに
オプションで、
サーモ水栓、メタルのシャワーヘッド、スライドバー
&全戸追い炊き付きです♪
浴室換気乾燥機も当然ついております。
UB.jpg
サーモ水洗

お施主様こだわりのメタルシャワーヘッド。
お金は掛かりますが、これがあるとないとでは、全然違うらしいです。
メタルシャワーヘッド

リンナイの追炊きリモコンで、いつでもポカポカのお風呂に入れます♪
追い炊きリモコン

洗面化粧台は、パナソニック C-LINE
普通の賃貸仕様の洗面化粧台と比べ、原価ベースで2.5倍以上します。
洗面最終

電気では、まず、スイッチはコスモ21標準装備。
勿論、玄関には人感センサーが付いております♪
スイッチ

インターフォンカラーモニターは、アイフォン
モニター

各住戸のインターフォン
(養生してあります)
インターフォン

半地下4戸の
煙感連動シャッターの電気設備。
鋼製建具工事のシャッター4基で180万ですが、
電気設備工事の発報装置及び配管・配線で80万円余分に掛かっております。
(普通の賃貸には必要ありません。)
煙

クローゼットは、オレフィンシート貼です。
ディベ等でも予算がない時、枠をプラスチックのような既成枠付けるVEをする時もあるのですが、
今回は、しっかりオレフィンシート貼の木枠を付けております。
クローゼット
クローゼット2

トイレは、ウオシュレット付きです♪
便器に、お金かけてもしょうがないので、
普通のウオシュレット付き便器です(笑)
トイレ

玄関扉は、ルーテス Avenue
化粧鋼板 プッシュブルのダブルロックです。
玄関扉

室名札は、ガラスで軽やか♪
室名札

階段手すりは、持ち出し式の手すりで、
躯体の小口を隠しております。
持ち出し式の手すりは、普通の2倍します。
手すりガラスは、合わせ4mm4mmの乳白。
予算が足りなければ即座に普通の手すりにVE対象ですがカッコよさが違います♪
階段手摺

擁壁の上にあった大谷石撤去費用や、
内側に新設した擁壁・手すり・・・
外観4

ジャパネットタカダ風に言うと、
みんなみんな含めて・・・

RC造で、ななんと!
建設費64万/坪(法床)♪♪♪

どっどーーーんw

更に、今なら無料で!
ボリュームチェック&概算見積がついてきます!!!


もー早いもの勝ち!

新築RCを建てられたい方!土地活用にご興味ある方!
kkenji1@yahoo.co.jp
まで、お気軽にメールお待ちしております♪

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土地活用


土地活用事例2

土地活用事例1

2011/03/10 19:52|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:1

       建設費          坪単価          マンション          土地活用    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
建設費を大幅に削減したマンションの内覧会での、
内観写真をお送り頂いて大変ありがとうございます。
SH370009.jpg
キッチンのオレンジは幸せになれそうで上手いと思います。
私が色を選んでいたら危うく真っ赤に塗ってたかもしれませんw

SH370031.jpgSH370011.jpg

FC2の場合500kb以上アップロードできないので、
それ以上のデータは今後の営業活動で使わせて頂きます。
ありがとうございました!

また、多くのブログでご紹介いただき大変ありがとうございます。

幾つかご質問を頂いたなかで、思い当たるところを書いていこうと思います。

・打ち放しはどれくらい安くなるんですか?
うーん。。。

内壁打ち放しは、別に安くはならないです。
まず型枠単価がタイル下や、クロス下の普通型枠と比べて?-600円ぐらいUPします。
これは、業者によって400円UPで良かったりもしますが、
そして手直しや、バリといって、型枠の木屑とりを人力でやるので、
凄い人区がかかります。

又、失敗すると特殊な打ち放し専門の補修屋を呼びます。
一日の単価50,000円
施工屋からするとリスク高いので、
極力打ち放しをやりたくはありません。

一方、断熱の必要のない部分の壁や天井は
普通のマンションでは左官で下地を平らに作って、クロスを貼ります。

30?ぐらいの天井であれば左官工1.5人区ぐらいでしょうか。。。
クロスは500-550円/?ぐらいなので、クロス貼ったほうが気も楽ですし、
値段は殆ど変わりません。

ただ、デザイン性を考えると、打ち放しが綺麗に出来ていると、
かっこいい部分もあり・・・
お施主様や設計事務所さんの好みの問題になってくるような気がします。


外壁は、打ち放しと言っても、ランデクッスコートという撥水剤を吹きます。
これが1200円/?ぐらいです。

タイルは45二丁タイル(45mm×95mm)で3000-3500円/?ぐらいなので、
タイルの方が高くなります。

タイル割りによる左官による下地整形も必要ですので、
予算が合わない時にVE対象として良く出てくるのが
タイルから、打ち放しに変えて外壁のランデックスコート(撥水剤)をしたりします。

今回の外壁は高級感を出すために二丁掛けタイル(60mm×227mm)という、
大きいタイルを使っているので、
平らな所で4900円/?です。

打ち放しでランデックスコートでは下地の上手くいかなかったところが消えない時は、
FCコートという、少し色の強い撥水剤を吹いたりします。
これが大体、1800円/?といったところでしょうか。

因みに、この物件の外壁で白い壁があるのですが、
ランデックスのP5000という撥水剤を使っています。
撥水剤なんですが、
多分7-10年に一回は塗った方がいいかもしれません。

・打ち放しは断熱しなくて大丈夫なの?
外気に接する壁は現場発泡ウレタンを30mm吹いて断熱してます。
打ち放しの壁は、全て隣に部屋のある戸境壁です。
天井は設備配管のないところは、打放し

はじめは、設計事務所が全部打ち放しにしたいと言い張っていましたが、
寒いから絶対にダメと却下しました。

省エネ法の計算基準にしたがって断熱しておりますので、
大丈夫です。

去年の春から省エネ法が厳しくなってるので断熱性能についても定量的に検討して、
書類提出しないと、確認申請は通っても、
別次元で駄目(事業主が処罰対象)な仕組みに変わっているようです。
固いゼネコンさんは、断熱無しでは工事してくれないかもしれません。

この物件も解任した設計事務所が知らないで全く申請してなかった為、
追加払ってゼネコンさんにやってもらいました。
(固いゼネコンさんだったので、緩いことは言ってきませんでした)

・フローリングの質感について
今回の、フローリングは元々、4万円/?ぐらいするような、材料が書いてありました(笑)
そんなものがこの世にあるとは知りませんでしたが、下請けに聞くと、
超お金持ちの大豪邸とかで稀に使うこともあるとのことでした。

賃貸で、それは流石に使えないので、お施主さんと相談していたところ、
賃貸住宅フェアで大手商社から出ているベルギー製のフローリングがあり、
表面が硬くて靴で歩いても大丈夫というブティック等の店舗用でも使える材料を使っています。

ペット可になるかもしれないし、
傷つきづらいとのことなので取りあえずこれになりました。

これは、べニアの捨貼りをしなくては駄目な材料だったので、
捨貼り共の値段は3500円/?で普通かちょっと高いぐらいです。
(今は同じ値段でやってくれるかわかりません)

真っ白にしようか迷われていましたが、
昔、真っ白な床で幾ら掃除しても
髪の毛一本でも目立つという苦い思い出があるので、
無難な色になりました。

・キッチン何処で作ったの?
日本製です。

これは、図面に書いたあった通りに特注で作りました。
住宅設備屋と家具屋の連合軍で作りました。

もう同じ値段ではやってくれないと思いますので、値段は言えませんが、
結構高いです(笑)

・可動間仕切りはガラスなの?
これはポリカーボネートというガラスっぽい材料です。
駐車場とかの屋根にも出てくるあれです。
ポリカの方が軽く、若干安いですが、これは超高いです。

・乳白の手すりガラスは高いんですか?
あれは、合わせガラスで、
4mmのガラス+カラー中間膜+4mmのガラス
ので、ガラス2枚で中間膜をサンドイッチした材料を使っています。
(飛散防止効果もあり、手すりではよくつかわれます。)

普通の透明ガラスが1000円/?ぐらいですが、
5500円/?ぐらいなので見た目通り?高いです。

設計図にはペタガラスと書いてありましたが、
世の中に存在するのは、タペストリーガラスです。
初めそんな製品が世の中にあるのかと、ネットで調べてしまいました(笑)

世の中には知らない建材は一杯ありますが、
この物件に関しては、大体はご質問にお答えできます!

話足りなかった方は、お気軽にご連絡いただければ、
仕事帰りにでも都合の宜しい喫茶店などにお伺いいたします!


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土地活用


土地活用事例2

土地活用事例1
2011/03/08 12:59|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          坪単価          土地活用    

 

昨日、新築内覧会を開催し、
な・・・なんと48名の方々にご来場頂きました!
(ご夫妻で来られた方も多かったので、もっといらっしゃったかもしれません。)

これまで、なかなか、完全公開できる物件がなかったので、
やっと、CMでコストを下げても品質が悪くなったり、
仕様がショボクなる訳ではないというのを、
実物を持って、ご覧になっていただけたのが、凄い嬉しいです。

写真4
写真3
写真7
写真5

多くの方に、お褒めのお言葉を頂けて、
ずっと悔しい思いをしてきたので天にも昇る気持ちになりました♪


実際、一生懸命に工事をしてくださったのは、
ゼネコンさんや、専門工事会社さん、職人さん達なので、
感謝の気持ちで一杯です。

もっと、皆さまと、長時間お話をさせて頂きたかったのですが・・・
パニック状態に陥っておりました(汗)

記憶力は、まあまあ良い方と思っておりましたが、
以前、お会いした方に、名刺をお渡ししてしまったり、
大変失礼があり申し訳なく思います。

そして、パニックついでに、大変な事を忘れておりました(汗)

未だ内観写真を1枚も取っておりません。
天気の良いラストチャンスを逃してしまいました。。。

もし、内観も写真を取られた方がいらっしゃいましたら、
kkenji1@yahoo.co.jp
まで、お裾わけして頂けたら嬉しいです!


頂けたらブログに貼りたいので著作権が大丈夫な方
是非ともお願いします!!!

そして・・・

これまでは、この内覧会を成功させることを目標にしてきましたが、
内覧会が終わり、CM方式を更に広めるための、
新たなステージの幕開けでもあると思っております。

ご不明に思われたことや、土地活用、概算見積、ボリュームチェック等、
お気軽にメールや携帯までご連絡いただければ嬉しいです!


これからも皆様方のご支援宜しくお願い致します!
(色のセンスの良さはお施主様のセンスなのでkkenji1に求めないでくださいw)

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1

株式会社土地活用
 
2011/03/07 19:16|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       建設費          坪単価          マンション    

 

最近、ある物件の見積で、
ふとゼネコンさんを開拓しようかなーと思い、
あるゼネコンさんの東京支店に電話してみました。

社会人2年目の時に派遣に出され
2現場、大変お世話になったゼネコンさんです。

ある地方最強の上場ゼネコンさんで、
社員さんも沢山いるので、社員さんどうしでもしらないのではとは思っていたのですが、
受付の方に営業さんにつないで頂き、
淡い期待を抱きながら、
「実は昔、○田所長に大変お世話になったのですが・・・」
みたいな話をしてたら、
「○田??今、東京におるよ。かわりましょうか??」
みたいな感じで、なんと内線を繋いで頂きましたw

「どうもーーー○田です。」

???

なんか、声が違うような・・・

KK「失礼ですが・・・御社に○田さんって、お一人だけですか??」

○田さん「○田は、私だけですよ」
KK「あれーーーー何か声が違うような・・・」
KK「昔、○○という現場で○田所長さんに大変お世話になりまして・・・」
○田さん「おおおーーーKK君かーーお久しぶりーー」
KK「何か、しゃべり方全然違ってたんで、別の方かと思いました(笑)」
○田さん「おおー俺、今、東京で技術営業してるからね(笑)しゃべりかた変わったかもしれない(笑)」

kkenji1の記憶の中では、
仕事以外では凄い部下・後輩思い根は優しい方なのですが、
仕事の時は、鬼で、
「てめーーーこのやろーー何処に目付けて現場あるいとんのじゃーーーー」
と、しょっちゅう怒鳴られていたので、
その記憶が強しすぎて、
始めは違う人かと勘違いしてしまいましたw

現場の見方、まわし方、業者の動かし方、
建設業者としての心得、必要な物は全て、
この方に叩き込まれたと思います。

元々、会社も別だったので、この現場が終わって、
もう2現場をその地方で終わった後に、ご挨拶にいったきり、
東京に来てしまい連絡を取ることもなくなりました。

○田さん「前、電話したら繋がらなかったけど。番号変わった?」
みたいな話や色々話しながら、
昔を思い出しておりましたw

1年間お世話になったのですが、この方の教えの通りにその後やったら、
誰にも教えられずに、応用で大概のことはできるようになっていました。

この方との出会い・教えがなければ、
建設業者としての今の自分は、ないと言って過言ではないでしょう。

いつも、この方だったら、こういう時どういう対応をするかなと、
思い浮かべながら、もっと立派になっていつかご挨拶にいければと
思っていました。

今は東京では相見積の営業はしていないとのことで、
お見積もりには参加していただけなかったですが、
仕事なんて関係ないですw

まだ、立派には、なっておりませんが、
東京にいることがわかったので、
「近いうちにご挨拶にお伺いします!」
と、電話を置きました。

今のドタバタが終わったら、
ご挨拶に行こうと思います。

そんな、kkenji1が○田さんの教えを守り魂を込めて作った
建築屋としてこれ以上のバランス(品質・コスト・仕様・賃料・配色)は難しいだろう思う
奇跡的なバランスを持った賃貸マンション、
是非ご覧になって頂ければ嬉しいです。

超高級仕様なのに衝撃的建設費の「新築RCマンション内覧会」
日程:3月6日(日)13:20?14:40
場所:東京都大田区東雪谷1-22-16
参加費用:内覧会のみのご参加は無料
法床坪単価64.36万円←見積時の詳しくはこちらをクリックお願いします。)

プリモ洗足池外観パ.. (1)_02
内観パース_03

そして、その後、

第4回新築不動産投資勉強会
日程:3月6日(日)15:00?18:00(同日)
場所:テラスジュレ(貸切・飲み放題)←クリックお願いします。
東京都大田区南千束2-1-6
参加費用:お食事代として、おひとり様4200円(税込)

ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、内覧会・勉強会どちらに参加ご希望か記載の上、
メールを頂ければうれしいです。

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/02/25 22:03|日記TB:0CM:3

       建設費          マンション          コストダウン          坪単価          土地活用    

 

連日、ニュースでエジプト、リビアの革命のニュースがにぎあわせています。

チュニジアにおいて長期政権を倒したジャスミン革命からの、
飛び火で、倒されたムバラク大統領
200px-Hosni_Mubarak_ritratto.jpg

そして・・・アラブの狂犬
リビアの最高指導者カダフィ大佐
200px-Muammar_al-Gaddafi-09122003.jpg
が倒され掛かっています。

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1990年代の東欧の民主化の時は、
学生だったので、なんだか、すげーな、
と思っていただけですが、当時も、きっかけは、
ポーランドの小さな火種が世界に飛び火したようです。

今回の革命は、
twitterや、facebookが切っ掛けというのが、
時代の流れというのを感じます。

そして、東欧の民主化当時の、
エネルギーというか、勢いを感じます。

今は、国政で忙しいでしょうからこんなこと書いても
大丈夫だと思いますが、もし、傭兵に命を狙われそうになったら、
この写真は削除させて頂きます(汗)

そんなことは、置いておいて・・・

ドミノ理論をwikiで調べてみると、
「ドミノ理論(ドミノりろん)は、ある一国が共産主義化すれば、ドミノ倒しのように近隣諸国が次々と共産主義化してしまうという、冷戦時代のアメリカ合衆国における外交政策上の理論である。実際に起こった現象についてはドミノ現象と呼ぶ。」
Domino_theory.png

と、あります。

CM方式についても、似たようなものだと思います。

え???

と、思われたことでございましょう(笑)

ある考え方が、広まるには、
グツグツと煮立つ何かがあって、
ちょっとした切っ掛けで、
ドミノ理論で世の中が変わっていくのではないかなと思っております。

まずは、最初の大きな切っ掛けになるかもしれない、
超高級仕様なのに衝撃的安さの「新築RCマンション内覧会」
日程:3月6日(日)13:20?14:40
場所:東京都大田区東雪谷1-22-16
参加費用:内覧会のみのご参加は無料
法床坪単価64.36万円←見積時の詳しくはこちらをクリックお願いします。)

プリモ洗足池外観パ.. (1)_02
内観パース_03

先週末、超高級の賃貸専門の仲介会社の偉い方が、
見に来られたそうですが、
「今まで、何千棟も見てきたが、これが一番いい」
「物は良いのに、無駄なものが何一つない」
「他で建ててる方が物凄く不憫に思う」

と、言い放って去って行ったようで、
結構高い賃料なのに募集2週目で、まだ完成していないのに、
もう半分埋まったらしいです。

kkenji1自身、仕様に関しては、ちょっとやり過ぎたかと思っていましたが、
高級賃貸のプロにそこまで言わせる物件を見ておいても、
損はないでしょう。。。

そして、その後、

第4回新築不動産投資勉強会
日程:3月6日(日)15:00?18:00(同日)
場所:テラスジュレ(貸切・飲み放題)←クリックお願いします。
東京都大田区南千束2-1-6
参加費用:お食事代として、おひとり様4200円(税込)

ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、内覧会・勉強会どちらに参加ご希望か記載の上、
メールを頂ければうれしいです。

是非、お誘い合わせの上、遊びに来て下さい!
新築地図

ドミノ理論のその後も、多分、公開OKにしてくださると思っている
全国的に公共事業をバンバン受注されているクラスの
超大手設計事務所さんがお施主様の、
イージス艦をご用意しております(笑)

イメージとしては、
USS_Norton_Sound_post_Aegis.jpg
こんな感じw

未だに本物のCM方式を拒絶している一部のゼネコンに取っては、
相当な、脅威になることでしょう。
(消して危ない人ではありません(汗))

こう、ご期待下さい!

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1

株式会社土地活用
 
2011/02/23 09:55|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:1

       建設費          コストダウン          坪単価          マンション          土地活用    

 

3月6日(日)の新築内覧会のパースを
お施主様から頂いて参りました!

まずは、外観パースです。
プリモ洗足池外観パ.. (1)_02
↑クリックすると大きく見えます。

外車が似合うマンションです。

これは、賃貸サイトに行くと一杯出ていますので、
本報初公開ではありませんw

しかし、このブログをご覧になっていただいた方だけの特典として、
現時点では未公開の内観パースを
大公開
してしまいます。

どっどーーーん
内観パース_03
↑クリックすると大きく見えます。

奥のキッチンとポリカーボネイトの稼動吊戸が、
めちゃくちゃ高いです。

残念ながらベットは別途でございます。

このブログを見たからといって、
賃貸業者さんにネットから案内をお願いするのだけはやめてください(笑)

どーしても・・・
中を見てみたい・・・

という貴方のために!
ななんと、内覧会を開かせていただきます!!!

超高級仕様なのに衝撃的安さの「新築RCマンション内覧会」
日程:3月6日(日)13:20?14:40
場所:東京都大田区東雪谷1-22-16
参加費用:内覧会のみのご参加は無料
法床坪単価64.36万円←見積時の詳しくはこちらをクリックお願いします。)

第4回新築不動産投資勉強会
日程:3月6日(日)15:00?18:00(同日)
場所:テラスジュレ(貸切・飲み放題)←クリックお願いします。
東京都大田区南千束2-1-6
参加費用:お食事代として、おひとり様4200円(税込)

新築地図
↑地図をクリックすると大きく見えます。

ご参加希望の方は、
kkenji1@yahoo.co.jp
まで、内覧会・勉強会どちらに参加ご希望か記載の上、
メールを頂ければうれしいです。

RCで、このグレード、地下室や、めちゃめちゃお金掛かっている外構も全部含めた
建設費の坪単価を比較していただくと、
「今までの建設費ってなんだったの?」
「知らないで建てたら大損だな」
「CM方式を使わないと、もったいないお化けがでるわーーー」
と、思わざるを得ないと思います。

どーしても、日程が合わないけど、中を見てみたいというお方!
賃貸業者さんに、内見をお願いするのだけは絶対やめてください(笑)

kkenji1の方が、この物件に関する仕様や単価については、
100倍詳しいですから、
言っていただければ別の日にご案内させていただきます。

内覧会で見て、気に入った部屋に、
そのままご入居はもちろんありですw

もうすでに、申し込みされている方も、いない方も、
当日にお会いできることを楽しみにさせて頂きます。

それでは!

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土地活用事例2

土地活用事例1

 
2011/02/19 11:32|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          坪単価    

 

新年明けましておめでとうございます!

しばらくブログをサボっておりました。
毎週連載のある漫画家は大変だな・・・と思った次第です。

さて、今更ですが、新年の目標を!

今年も、引き続きですが、少しでも多くの方々に
建設費の仕組みをご理解いただくことです。

良くお問い合わせを受ける内容で、
まず、ハウスメーカー等に土地の有効活用等の相談をし、
高すぎる見積を出されたということがあります。

一般的なゼネコンの相場の1.5倍とか平気で出してきているようですが、
営業が強すぎて受注しているんでしょうね。

これだけ、同様メーカーで建てられている方が世の中にいらっしゃるということは、
まだまだ、コンストラクション・マネジメントで
建設費を下げたいという需要はあると思っております。

コンストラクション・マネジメントとは、
ハウスメーカーの馬鹿高い建設費を相手に比較している訳ではなく、
それより元々、普通のマンション等を作っているゼネコンの相場より、
10%以上建設費を下げられる仕組みです。

今、日本を席巻しているAKBも
4-5年前の最初は7人しかお客さんがいなかったらしいです。

彼等は、電通という最強のバックを持っているので、
一概には比較できず、
CM方式を更に常識になる・知らないで建てることが恥ずかしいレベルまでに、
浸透させるには多少の時間は掛かかもしれませんが、
種を播き続ければ、消して不可能なことではないと信じております。
又、こんな素晴らしい仕組みが世の中に広まらないはずがないと思っております。

勝つのは大抵、勝てると思っている人間だ。(ジャック・ニクラウス)

本年も宜しくお願い致します!

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土地活用事例2

土地活用事例1

株式会社土地活用
 
2011/01/18 12:13|日記TB:0CM:2

       建設費          マンション          コストダウン          坪単価          土地活用    

 

もしkkenji1が新築不動産投資を自分でそろそろ始めるかー
思ったときに、どうやって土地情報を集めようか考えた場合を書いてみます。

kkenji1はミニバブルが弾ける半年ぐらい前に、ディべに入って、
仕入・開発を1年ちょっと、やっていたことがあるのですが、
最初は建設・開発関係のことをやりながら、
やらされて?いたのは、
東京の不動産業者の名簿を渡され、
片っ端から電話営業をしていました。

そして電話営業して話を聞いてくれた業者さんに、
欲しい情報の案内を片っ端からFAXして反響を待つ。

そして、自分で名簿に担当者名をまとめて、
2週間後ぐらいにまた電話をして・・・
「物件ありませんかー」
というのの繰り返しです(笑)

そのうち、会いたいと言って下さる仲介さんと会ったりしながら、
情報を頂いていた感じです。

ここで注意するのは、大手でなく
初っ端から、買主に向かって、
「来てください」
とか、言って来る仲介は大体ろくな情報持ってないです。

一回来て貰ってから行ったりするのはいいと思いますし、
自ら行くなとは言いませんが、
いきなり物件やるからこいは、シーンとした事務所で、
暇つぶしの相手させられるだけです。

自分で不動産営業もやれば良いじゃんと思われるかもしれませんが、
あんこもいますし、仲介まで手を出すと死んじゃうので、
買いたい方にご自身で探して頂いた方が良いと思います。

まあ、ホントにやりたいのは、
コンストラクション・マネジメント
なので不動産は不動産専門の方に、
お任せた方が良いという感じです。

そんなことをふまえながら、
一般の投資家さんに役に立つかもしれない、
土地情報集めの方法をここだけで、
極秘!!!
で書いてみます。

まず休日の最初の三時間で、
住不、リバブル、野村、電鉄等の大手の各支店に片っ端から、
電話かメールで属性・欲しいエリア・規模・建設費コンサルと仲が良いから、
他の人より建設費が10%以上安く出来る。
建築関係の煩わしいのは全部自分の方でできるからゼネコン紐付き物件は要らない等を伝え、
担当者の名前を聞き出します。

業者は電話しないと相手にされませんが、
個人の方は電話が面倒ならメールでも良いかもしれません。

欲しい土地の条件や自己紹介、連絡先等を1枚のPDFに
チラシのように纏めて買いとくと
気合が伝わるかもしれません(笑)

「建設費が他の人より圧倒的に安くできる」
という違いを言っておくと、本気っぽく聞こえて、
それやるだけでも、情報は結構来ると思います。

ゼネコン紐付物件は99%施工会社からキックバック貰っているか、
企画料を設計料別で1000万とか平気でのっけていたり、
賃料操作してたりでトータルでは全然安くないです。

「そんな特定も持っていないような会社使って品質大丈夫なの?」
というような、小さい工務店に数億の工事を紐付きで決めていたり・・・

折角、このブログを読まれ究極を目指すのであれば、
紐付きのような全く魅力のない物件はパスしましょう。
RC造の規模があってCM方式でコストを究極まで落とさないのは、
勿体無いお化けが出る新築不動産投資だと思って正しいでしょう。

出来れば誰もボリュームチェックすら入れていないような、
そういえば知り合いが売りたいようなこと言ってたみたいな、
物件概要もこれから作るような土地情報は面白いです。

次に、街の不動産屋攻撃です(笑)

街の不動産屋さんは賃貸やっているところも多いですが、
土地を扱っていそうな所のホームページを探して、
お問い合わせメールのアドレスに片っ端から同じ内容でメールです。

賃貸やってても地場に根付いてそうな、
賃貸や駐車場の管理も一杯やっているところも、
たまに駐車場売ったりするので結構狙い目かもしれません。

基本的に、仲介さんは、エンドのお客さんの方が業者より緩いと
思っていますので、
多分、大部分は反応のメールがあって、
数%は会いたいとか言って来るかもしれませんが、
出来るだけ電話で済ませて、仕事の合間とか、休みとか、
情報持ってそうならあってみるのもいいかもしれませんし、
良い情報があった方だけ会ってみるとかもありかもしれません。

エンドのお客さんで、
新築ワンルーム用地をディべみたいな感覚で土地だけで、
探し方している方はそれほど多くはないので、
詳しそうにしているとインパクトはあると思います。

最初はメールをコピペしてクリックするだけなんで、
下手な鉄砲数打ちゃ当たる方式で、
ひたすら、見つけたホームページにメールを打ち続ければ、
ばんばん情報が入ってくると思います。

(不動産屋さんんのHPなんて都内に1万以上あるでしょう。)

一般の方が見れるような土地の検索サイトで探すのは駄目です。
いくらやっても駄目だった物件が載っているので。。。


物件の総事業費(土地幾らで建物がどれくらい建つイメージ等)、
ご自身の属性や欲しいエリア等できるだけ詳しく書いて、
多少外れても、良い物件であれば検討させて頂きますので、
是非ご紹介くださいみたいに書くと、
より精度の高い情報が来ると思います。
(多少、文字数があって内容のわかるような問い合わせの方が良いと思います。)

今でも、土地から新築をされたい方で、
土地情報について、これは!!
と思われた物件についてkkenji1に、
感想を求めて下さる方は一杯いらっしゃいますが、
ボリューム入れるべき物件なのか、
検討するのをやめたほうが良い物件なのかは、
できるだけ早くお答えさせて頂いております。

最初は全然わからないでしょうから、全部転送頂いても結構ですが、
なんでもかんでもボリューム入れてほしいはご勘弁ください。
外し続けると設計事務所さんに怒られますので、
まずはkkenji1が地形と軽く電卓弾いて検討すべき物件か判断します。
(kkenji1@yahoo.co.jp)

天空率と日影規制はデリケートなので、
自分ではやりたくありませんが、
大体は、どれぐらい容積消化できるかぐらいは、
高いか安いかぐらいは見れば判ります。

ご自身で電卓弾かれて50物件ぐらい見たら、
大体どんなのが利回りがのるかや、
1種の相場観も何となくわかって来ると思います。

どんな土地が容積消化しきれるのかは、
最初は、お気軽に聞いてください。

感覚的には、500物件ぐらい見て3物件ぐらい本気で検討して、
1物件買えるような物件に出会えればそれで御の字かと思います。

新築不動産投資をされたいのであれば、
まずは、お正月休みに半日費やして100社(支店)に物件募集のメールしてみましょう(笑)


500社メールをしちゃうと、やりすぎかもしれませんが、
もっと良い情報が集まるかもしれません!

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/12/27 22:57|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          坪単価          マンション          コストダウン    

 

今日は、ランチェスターの法則による
コンストラクション・マネジメントの2次メリットを
書いてみます。

1次メリットは、これまで散々、書いてきたコストダウンですが、
2次メリットはゼネコンが施工屋に監視されるプレッシャーかと思います。

普通、設計事務所さんに設計を依頼し、
ゼネコンを見積り請負契約をする場合、
設計事務所が設計監理と言って、
図面どおりに作っているか監理し、
それに加えて、確認申請機関の検査が入ります。

まあ、まともな設計事務所さんが監理していれば、
建物は問題なくできるのですが、
ゼネコンの所長さんに言わせると、
kkenji1まで定例に出てくるのは、
プレッシャーがかかると言われます。
(設計事務所が、まともじゃない場合はまともなゼネコンが施工してないと大変なことになりますが)

kkenji1としては、自分がゼネコンを選定した場合は、
責任を持って定例に参加し現場に見に行きます。

お施主様がゼネコンを特命で選定した場合は、
主導権がゼネコンにあるときが多く、
色々とやりにくい場合がありケースバイケースです。
(単なるお施主様からの紹介であれば全然問題ありません。)

まあ・・・レアケースの話は、おいておいて、
現場監督は、設計事務所に施工中の現場を見られるより
他社の施工屋に現場を見られるほうが、
プレッシャーが掛かるようです。

ゼネコンさんも何か悪いことをしている訳ではないのですが、
施工不良があった箇所をお施主様に近い施工屋に見られるのは
嫌なんでしょうね・・・

どうして、そうなったのか、どうすれば幾ら位かければ直るか
見ればわかりますし。

まして、大半の専門工事会社がkkenji1からの
紹介した会社を使っているので、
追加工事の原価も聞こうと思えば聞けますし、
変なことをしてたら専門工事会社から通報が入ります(笑)
(大体、追加払ってくれないという通報ですがw)

一方で、ゼネコンに設計も施工も全てお任せという
発注形態もあります。

ゼネコンさんは、設計を取ってしまえば、
コストで競争されることがないので、
設計施工で情報を抑えてしまう営業が、
営業さんの国士無双です。

一般の方で、ビルを建てれるぐらいだから、
自分は交渉が強いとお思いの方も居るかもしれませんが、
設計施工で受注した場合、ゼネコン側からみて
コストが厳しいことなんて99%ありえません。

年がら年中そんな営業をして駆け引きしているのに、
5億未満のマンションを設計施工で受注して赤字になるほど
ゼネコンは馬鹿ではありません。
こういった類の設計施工の現場は、ほぼ大黒字です。
(ゼネコンがそういう営業するのは当然かと思いますが。)

更に、コストで競争しないことに加えて、
他の設計事務所なり他の建築屋が物件に関わらなくなってしまいます。

設計施工でも、殆どのゼネコンさんは、真面目に対応していると思いますが、
ご相談いただく中では、無茶苦茶やられてトラブルになっているお施主様もいるのは確かです。

気持ちは建設業の印象が悪くなるので
同じようなトラブルに巻き込まれる方が
居なくなるよう何処と公表したいところですが、
流石にそれはできません。

このようなトラブルになった場合でも、
設計施工で発注している場合、
第三者は中々、中に割ってはいるのは難しいです。

ある一定規模のゼネコンであれば、
会社の看板を汚すという心理が働き、
ある程度まともな対応をしてくれますが、
そんなの関係ねーというスタンスの会社のほうがトラブルは多いですし、
アドバイス程度のことは言えても、
常識が通じない会社と関わると、
面倒な報復などに巻き込まれたくないという心理も働きます。

そういう時は、建設工事紛争審査会のような
公的な所に最後は駆け込んでください。

トラブルを少なくするには、
トラブルの芽を未然に摘む手立てが取りやすい、
最低でも信頼できる設計事務所と施工会社を別の会社にすることが
望ましいかと思います。

更に、CMをすると、コストダウンに加えて
やんややんや言う人も漏れなく付いてきます(笑)

1対1より1対2、1対3の方が圧倒的に被害が少なくなるのは、
上のモデルは規模の小さい局地戦などの場合で、規模が大きくなり戦略レベルになると、 第二法則となります。

A B
A ← B
A → B



A軍の一人は1/5の確率の攻撃を3人から受けています。
だから 1/5 × 3 = 3/5となります。
B軍の一人は1/3の確率の攻撃を5人から受けています。
だから 1/3 × 5 = 5/3となります。
分母を統一すると
A軍が受ける攻撃  9/15
B軍が受ける攻撃 25/15
となります。つまり攻撃量はA軍25 B軍9となります。

これを数式にすると以下の用になります。

A1×A1-A2×A2=E(B1×B1-B2×B2)

これも第一法則と同様にA軍がB軍を全滅させた時に残る兵力数に上の計算式を変形します。

Eを1として式から消して変形すると、

A2=√(A1×A1-B1×B1)

となります。

つまり5と3が戦えば、生存数は5×5-3×3=√16=4となるです。

第一法則では戦闘力は兵力数に比例していましたが、
第二法則では戦闘力は兵力数の二乗に比例します。

つまり第二法則では戦闘力は  質×量×量  です。で実証されています。
と、ちょっと知的なことを言ってみましたw

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土地活用事例2

土地活用事例1 


2010/12/11 23:47|日記TB:0CM:2

       建設費          坪単価          マンション    

 

建設費と坪単価について以前、書いたことはありますが、
先日、お客様より、概算収支をご提出した際、
「何故、この物件は専有坪単価と法床坪単価がこんなに離れているのか」
というご質問を受けました。
(坪単価の種類についてはこちらの坪単価1をクリックお願いします。)

こんなこと誰も一般の方には教えないと思いますが、
ざっくりご説明を・・・

共同住宅の中廊下(両方が壁の廊下等)は法床面積に加算されるので、
中廊下タイプの建物の法床面積は、
外廊下タイプ(廊下で外気に解放されている部分)の建物に比べ大きくなります。

同じ建設費1億の建物でも
坪単価の分母となる法床面積が中廊下タイプの建物の方が大きくなるので、
見かけの法床坪単価は安く見えます。

つまり、ご質問を受けた建物は
中廊下タイプの建物だったのです。

外廊下タイプの建物は法床に加算されるのは
EVシャフトの1フロア3.5?程×階数と、階段周りの廊下の一部、
若干の機械置場等の面積が加算されるだけなので、
専有床の坪単価と法床の坪単価は中廊下タイプよりは近い感じでしょうか。

このように、実際には法床坪単価が高い安いは建物の形状にかなり左右されます。
(勿論、法床坪単価が安いに越したことはないのですが。)

ワンルームでもファミリーでも建設費を考える場合、
基本はルーム(1部屋)幾らという考え方です。

積算上も同様の考え方で数量を拾ったり
高い安いを戸当たり幾らで考えていく工種が多いです。

例えば、20?でも25?でも
・給排水衛生設備、空調換気設備 105万
・電気設備 55万
・家具(下足等) 4万
・木製建具 8万
・鋼製建具 15万
・ユニットバス 11万
・キッチン 16万
・洗面化粧台 5万
・・・
といった部分の建設費は固定で掛かってきますので、
一部屋当たりの専有坪単価は部屋が小さい方が上がります。
(固定で建設費の掛かる部分が濃密になっているということです。)

これに躯体の工事費(大体、建設費の40%程度)と
ゼネコンの経費(仮設+現場経費+工事利益=建設費の14-16%)

1部屋当たりの金額は部屋が小さくなれば、
躯体分とフローリングやボード等の数量が若干減るので、
その部分は下がりますが、
固定で掛かっている部分は下がることは殆どないです。
(設備の配線・配管のm数が若干変わる程度)

建設費は全ての項目を
ある時期で区切って数量×単価で掛け合わせたものの総和となり、
見積時期、物件規模、地盤、道路付け、建物の形状、
階数、ワンフロアーの戸数、仕様により変わってくるので、
一概に坪単価では高い安いは比較しづらい部分があります。

収支を組む場合、全部、積算してたら大変なので
まず、物件規模、地盤の状況や道路付け、
建物の形状、階数、ワンフロアの戸数等から、
感覚的に、それぞれの坪単価やルーム幾らで検討して、
収支が合いそうであれば、詳細に積算して見て、
実際にかかるであろう概算見積をすることになります。

概算見積もりでは、
積算し単価まで数字を一通り入力し終わった後に、
躯体、内装、設備、仮設+現場経費+工事利益等を比較して、
この建物は躯体に建設費が食われているとか、
法床換算や専有床換算、
1戸当たり換算で妥当性があるかを検証したりもします。

CM方式の場合は全ゼネコンと全下請に同じ数量表(金抜き)をお渡しし、
まずは単価で競争していただき、
最後に若干の数量の微調整をする形になりますので、
比較をしやすく全てがガラス張りになり交渉しやすくなります。
(何処が高いか安いか一発でわかります。)

じゃあ、坪単価幾らなら安いのかといわれると
東京で、RCで40万円台/法床でワンルームマンション建てたら超安いと思います。
(北海道では普通の様です。)

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土地活用事例2


土地活用事例1 



建設費と坪単価2
2010/12/08 14:27|建設費と坪単価TB:0CM:0

       建設費          坪単価          土地          有効活用    

 

今回は建設費の坪単価について順にご説明していこうと思います。
まず、一口に坪単価と言っても、分母の面積を何にするかや、込みの金額、接道してる道路の状況、支払条件によって、全然違います。

分母が施工床面積の場合
良くゼネコンが出す坪単価で一番安くなるのが、
一番、分母が大きい施工床です。
賃貸住宅の場合、バルコニーや外部廊下は法的な面積に含まれませんが、
これらを含めて分母を大きくすると、施工床は一見安く見えます。
ルーフバルコニー(大きいバルコニー)がある場合など建設費は防水工事ぐらいしかかからないのに
面積が大きいので、施工床に含めると、建設費の坪単価は凄い安く見えます。

分母が法床面積(延べ床)の場合
内部廊下等を含んだ建築基準上の延べ床面積で割った坪単価です。
金融機関の積算評価は法床を使っています。
ある金融機関の積算評価では、
RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。

分母が容積床面積の場合
賃貸住宅の場合、容積率の緩和で、共用廊下やエントランスは
容積計算面積に不参入となります。

分母が専有床面積の場合
実際に賃貸で貸してる部分の面積などプランにもよりますが、
容積床の94%?85%程度の面積でしょうか?

建設費の坪単価は高い順に、
専有床>容積床>法床>施工床という順になります。

あと、良くあるのが、杭、外構別途という奴です。
ゼネコンの言い分とすれば、杭は、地盤によって違うので別途としたがります。
これを別途とすると安く見えます。
外構に関しては、ファミリーマンション等の外構に凝り始めるときりが無いので
こうしているのかもしれません。
賃貸マンションの外構費は大した額じゃありません。
ハウスメーカーとかは色んな物を別途(オプション)としている所も多いようです。

またマンション系では各住戸の専有面積、例えば一部屋20平米にするのか、
40平米にするのか75平米にするのかによって全然違ってきます。
細かく区分けすると、床面積あたりの
壁の量、電気設備、給排水設備、キッチンやユニットバス等の住宅設備設関係が増えるので、
各住戸の、面積が小さいほうが坪単価は高くなります。
ALL20?>ALL40?>ALL75?
といったぐあいです。

またワンフロアーの戸数や物件の規模によっても変わってきます。
例えばワンフロアーに2戸の塔状物件とワンフロアーに5戸の物件では
5戸の方が断然安いです。
ワンフロアー2戸とかで上に階数を積みすぎると
工期も延びるので監督や職人の人件費分は値上がりします。
当然、小さい物件より規模の大きい物件の方がスケールメリットもあります。

じゃあ一体相場は幾らなんだよ?と、
言いたくもなると思います。

仕様や時期、様々な要因により坪単価は変わるので
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいのですが、
「それじゃー折角読んで頂いたのにあんまりだ・・・」
と思い、kkenji1が前の前会社で所長として施工した時の建設費の坪単価を書いてみます。
(この時のそれぞれの単価がkkenji1の頭の中の基準です。)

時期:2006年2月末契約
場所:東京都有名商店街のど真ん中
構造:RC5階建(1階RCラーメン構造、2-5階RC壁式構造)
法床:800?
用途:1階店舗185?、2?5階共同住宅15戸(1戸平均32.42?)
請負金額:1億1800万円(杭、外構費含む、消費税別)
法床坪単価:48.75万円
仕様:賃貸マンションとしては上の下
車両:中型車両
見た目:軍艦みたいな、かっこいい建物です。

内見に来ていた若い女性が「すごーい。どこのデザイナーが設計したんだろーー」
と言っておりましたが、残念ながら、近くを小汚い格好でうろついていたkkenji1デザインです(笑)
(因みに、前の前の会社は経営者が我侭すぎて、
ありえないぐらい人の出入りが激しいので、とてもお勧めできません。)

建設NAVIの建設費指数を見ても2006年2月末≒2009年10月と同じぐらいです。
0910_01.gif

ここの物件を一緒に施工した安くて良い専門工事会社(下請)は全て引き連れてきてますので、
建設費が落ち着いてきた今なら同じ場所に同じスペックで作れば似たような金額で出来ます。

ディベが開発する場合は、エントランスが全て石貼りだったり仕様はそれなりですし、
支払条件が悪かったりで若干割高ですが、
25平米程度のワンルームであれば
1戸当たり800万?900万(建設費の専有坪単価110万程度)
75平米程度のワンルームであれば、
1戸当たり1650万?1800万程度(建設費の専有坪単価75万程度)で考えます。
ディベは実際に売れる部分の、専有床の単価や1部屋当たりの単価で考えることが多いです。

又、ディベへの融資はプロジェクト融資(2‐3年の短期融資)で、
会社の与信と分譲による利益を主に見られるので、あまり積算評価という考え方はしませんし、
分譲による利鞘が稼げそうなエリアを狙い、高級感を出して、より高く売ろうとします。

話が横道に逸れましたが、
1部屋当たりの面積が大きいほうが坪単価が下がることはご理解頂けましたでしょうか?

賃貸マンションを新築で開発する場合、基本的に1戸当たりの面積を細かく区切った方が、
面積当たりの賃料が上がるので利回りは、どんどん良くなるのですが、
金融機関の0年目の建物の積算評価は、RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。
つまり、新築でフルローン近くで開発するには、
路線価より安い土地を探してきて、59.49万/坪(法床)以下でで作ればいい訳です。


金融機関から融資を受ける場合は、ちょっと利回りが落としてでも、
金融機関の積算評価(床面積×幾ら)の逆手をついて、
設費の法床坪単価が落ち着く1戸当たりの面積にした方が良さそうです。

数年後に売却する場合でも、積算評価に沿う建設費で開発しているので、
開発原価(借入の残金)より値下がりする率は下がるはずです。


kkenji1に与信があって新築賃貸マンションを開発できるのなら、きっとこうします。
城東、城北、都内のちょっと西や、大田区の外れ、川崎、横浜などディベと競合しないエリアで
大通り沿いの路線価がそこそこ高そうでワンフロアー5戸以上建つ土地を探して、
27??32?ぐらいのそこそこ賃料が取れて、且つ、
積算評価ぐらいの建設費になるようにプランを調整して融資を引っ張ります。
そこからコンストラクション・マネジメントを駆使して建設費を徹底的に下げるのが最強でしょう。

1戸当たりの面積を小さく区切った方が、
新築賃貸経営には有利というのが常識となってきましたが、
金融機関の積算評価を考えると、
実は、そうでもないんじゃないでしょうか理論を展開してみました(笑)
単純に、収益還元法で評価してくれる金融機関が増えれば、
また違うんでしょうけど。

地価も建設費も落ちてきた昨今は、新築開発は実は狙い目だと思います。
新興大家さんの中古物件の購買意欲は旺盛のようなので、
そうは中古物件は落ちないでしょうし、競合の少ない新築賃貸経営なんて如何でしょうか?

kkenji1も買えるのならば買いたくてたまらず、
与信以外のノウハウは全て揃っているのですが、
与信が出てくるのは何年先の事やら・・・(笑)

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土地活用事例2

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坪単価(用語集3)

2009/11/19 00:31|用語集TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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