建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          セミナー    

 



前回の記事に続き、
コンストラクション・マネジメントにより建設費を10~18%削減する株式会社土地活用
のイメージ動画ができました(笑)

動画全体の出来については、満足しております。

サービス導入の流れと、代表者(私)がどんな人か
イメージ出来ると思います。

まあ、全然、怖くは無いでしょうw

しかしですね。。。
もう、ちょっと、自分が痩せているかと思ってました。
後、肌荒れというかニキビが。

7月中旬に、7kgのダイエットに成功し
2kgのリバウンドをしただけなのに、
悔しいです。

前回の動画と併せて、ご覧ください。


もう少ししたら、トチノミクス、第3の矢の動画が放たれますので、
纏めて、当社のホームページにアップロードいたします。

株式会社土地活用が気になる。。。と言う方に、
10月3日に開催する、相続・土地活用セミナーのご案内
特設サイトは、こちらです!
下記のバナーをクリックして、是非ご参加いただければ嬉しいです。
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Kマンション
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2015/09/11 17:26|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

株式会社土地活用の建設費削減手法であるコンストラクション・マネジメント
紹介する動画の第1位弾が出来ました!
まずは、下記動画を、ご覧ください。

当社が扱っているコンストラクション・マネジメントとは、何か?
どのようにマンション建設費削減するかを
端的に表したもので、2分間で
全てをお伝えできている物か解りませんが、
大体のイメージは、伝わるかと思います。

当社のHPや、
当ブログでは、文章で、
当社の、コンストラクション・マネジメントを細かく、
ご紹介をしていますが、
文章を読むのが苦手な方、又は、時間が無い方には、
大体のイメージが伝わるかと思います。

「当社」のというのは、世のコンストラクション・マネジメントを扱う会社の大半と
当社のサービスは、全く異なるものだからです。

簡単に言うと、世の多くのコンストラクション・マネジメント(CM)は、
建設をマネジメントするという意味合いです。

当然、ゼネコンも設計事務所も建設をマネジメントしていますので、
それをCMと呼ぶことは言語の意味としては正しいとは思います。

但し、当社のCM法式の根幹は、
事業主側の立場から
下請専門工事会社をゼネコンに紹介し、
下請への支払原価を圧縮することにより、
全体の工事費を抑える
という手法を取ります。


この手法を当社の年間取扱規模、
仕様レベルで扱っている会社は、ほぼ存在しないとは思います。


まずは、この動画を、ご覧になって頂き、
当社の行うコンストラクション・マネジメントを知って頂ければ嬉しいです。

勿論、このブログやホームページを熟読されている方も、
ご覧になって頂ければ、イメージがより増幅して下さると思います。

現在、並行して、更に、2本の動画を作成しており、
10月初旬までに、完成する予定です

最後の1本は、「覚悟の瞬間」という
スカパーの番組で、これから撮影に行きます。

物事を成し遂げる為に
自分を奮い立たせるものって
覚悟なんでしょう。

絶対に、「やってやる」という。

仕事に向き不向きとかは関係なく、
覚悟と道義を持って、やるか、やらないかだと思います。

私が、今の仕事を始めるに当たり、最初の覚悟は、
大学院での就職活動の時に、知った、コンストラクション・マネジメントの存在でした。

その時は、
「これからの、建主から建設業に求められるのは、この方法しかない!
このコンストラクション・マネジメント、建設費を極めてやる。」

と思いました。

それからコンストラクション・マネジメント扱う会社に就職し、
丁稚奉公として派遣の現場監督になっている間は
「俺がコンストラクション・マネジメント建設業を変えてやる」
と、毎日毎日、呟いていました。

頭おかしいですね(笑)

それから、会社に戻り、現場所長を経験しましたが、
薄給や、劣悪な待遇に嫌気がさし、当時、
ミニファンドバブルに踊っていた輝かしく見えた
不動産業のディベロッパーに転職しました。

そして、直ぐにリーマンショックが来て、開発の業務が無くなり、
朝から晩まで、売れない分譲マンションのポスティングをしている時に
2度目の覚悟の瞬間です。

建築学科の大学院まで出させて貰って、現場所長の経験までして、
「自分は何を、やっているんだ。」
「毎日、自分が建設業を変えてやると呟いていた20代は無駄だったのか?」
「自分の人生が選択が正しかったことを、コンストラクション・マネジメントで証明してみせる。」


リーマンショックの寒風が吹きすさむ2009年春、
今から思えば、かなり無謀とも思えますが、会社を辞めて、
自分でコンストラクション・マネジメントを始めると
覚悟を決めました。

当時、結婚していなかったのが幸いでした(笑)
(お蔭で、こんな歳まで独身になるとも思いませんでしたw)

上司に、退職の下話をした時、
「営業したことの無い、お前に無理」
と、かなり真っ当な事を言われましたが、
まがりになりに、それから6年半以上経過した今は、
事務所を構えて、年間、建設費にして20億円もの
お仕事を頂けるようになりました。

私の勝ちですね(笑)

まだまだ、コンストラクション・マネジメントを極めたとは思っていませんし、
やりたいことも、どんどん出てきて、夢の途中ではありますが、
少しづつ、自分の思い描いて来た、
コンストラクション・マネジメントをより多くの方に知って頂くことが
実現できてくるような気がします。


これから完成する2本の動画に関しては、
私が喋っている姿や、お客様の声等をご覧になって頂き、
人柄や、何故、会社を起こし今の業務をやるようになったのか等、
ご覧になって頂けると思います。

お客様に問い合わせを頂き、初対面すると、
稀に、建設業だから、怖い人と勘違いをされる方もいるので(笑)

この3本の動画が完成次第、ホームページを増築しながら、
公開していければと思います。
(HPは、ちょこちょこ、改築するとお金が掛かるんです(汗))

ということで、ご興味を持たれましたら、
03-5944-1710または、info@kabu-tochikatsuyo.comまで
お気軽に、お問い合わせ頂ければ嬉しいです(笑)

また、一人でお問い合わせするのが怖い、
様子見をしたいという方は、
10月3日に相続・土地活用セミナーが、ありますので、
下記のバナーをクリックして、是非ご参加いただければ嬉しいです。
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もちろん、お問い合わせを頂ければ嬉しいですし、
誠意を持ってご対応しますが、
私自身が、そんなガツガツ営業をかけるような人では無いし、
テレアポやら飛込みのローラー作戦で、
営業を掛けるような会社でもないのは、
解って頂けるとは思います。

ただ、私が、覚悟を決め人生を掛けて、
やってきた素晴らしい仕事を、
より多くの知って頂きたい。


その、一心です。
(私が素晴らしい人であるかどうかは別問題です(笑))

お会いできることを楽しみにしています。

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Kマンション
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2015/09/01 15:27|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
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今週の、世界同時株安の影響を受け、
政府内で、補正予算議論が巻き起こっているようです。

 二階氏 補正予算の必要性強調(産経ニュース)
自民党の二階俊博総務会長は25日の記者会見で、世界同時株安について、「執行部でよく協議して対応を急ぎたい」と述べ、景気を下支えするため補正予算を編成する必要があるとの認識を示した。補正予算には、災害に強い国づくりを目指す「国土強靱化(きょうじんか)」に資する内容を盛り込むことを念頭に、「それなりの財政措置をしていかなければならない」と述べた。

 谷垣禎一幹事長は会見で「こういう時は不安心理が出てくるので注意しなければいけない。増幅しないようにどういうことをしていくかということではないか」と述べ、各国と連携して市場の動向を注視する必要性を強調。政府による景気対策などについては「今すぐという局面では必ずしもない」と指摘した。


議論が起こるのは当然のこととして、
国土強靭化を主目的にしているのであれば、
建設業中心への補正予算投下は
まだ時期尚早と思います。


二階 俊博総務会長をWikiで見てみると
なるほど、昔ながらの公共事業推進派の方みたいですね。。。

不意打ちでの急激な予算投下は、
今の原価で算出した既に受注している案件を
工事期間中のタイムラグでの外注原価の上がりに耐えきれず、
赤字工事に追いやる可能性すらあると思います。


実際、多くのゼネコンが、アベノミクス初期又は直前の受注を、
後の急激な原価高により赤字工事にしています。

https://www.ejcs.co.jp/report/situation.html" target="_blank"rel="nofollow">建設業の景況感は、若干下がってはいますが、
労働需給調査を見ても、今現在は、
需要と供給のバランスが保たれている状態です。

アベノミクス開始当時の、クラウディングアウトを招くほどの
建設業の景気は、永久に投入し続けることが出来ない、
補正予算が原因です。

しかし、結果として、建設業の高齢化や、人手不足を浮き彫りにしました。
たかだか、1-2年の補正予算によるマヤカシの景気で、
建設業へ若者が向かおうという感覚が増えるはずもありません。

現在の、建設業は、圧倒的に、2-30代の現場監督が不足しています。

それは、私と同年代の30歳代後半の世代においては、
就職氷河期の頃で、殆どのゼネコンが、
新卒の現場監督を採用していなかった時代であったことが原因です。

現場監督の30代後半は、気力・体力・経験共に充実し、
一番バリバリ現場を進められる年代ではありますが、
この層が、完全に抜けて空洞化している状態です。

また、リーマンショック時に、ディベロッパーの不払いから
ゼネコンが倒産してしまい、世に放り出されてしまった監督の中には、
建設業に見切りを付けて、
現場を去った方も多いでしょう。

幾ら選挙対策としての大盤振る舞いで、
補正予算を投下したところで、ゼネコンの監督の人手不足から
執行することが難しいというのが現実でしょう。

今の、50歳台の監督が、あと数年から10年で
最前線から引退した場合、どうなることかと。

少なくとも、現時点では、需給バランスと言う点から
不況感を感じる事はありません。

職人不足も同様で、団塊の世代の層が徐々に引退をしていき、
あまり積極的に採用もしてこなかったですし、
また2-30代の若い人は、昔より大人しくなったという風潮の変化もあり、
建設業には入ってきずらくなっています。

そのような、状態で、無理やり公共事業の補正予算を強引にいれても、
まともに執行できないでしょうし、
不況によりマンション分譲価格は下落しているのに、
開発原価の半分近くを占める建設費が上昇するのであれば、
疲弊したマンションディベが体力を更に奪ってしまうことになるでしょう。

本当に不況になった時に、建設業にとって、
何が一番ダメージがあるかというと、
やった工事代金が支払われないことです。


今の段階では、まだ分譲マンションは普通に売れているので、
ディベロッパーが直ちに倒産し、連鎖倒産を招くような
懸念は少ないですが。

しかし、現段階で、仮に5兆円の補正予算が可能なお金が有るのであれば、
政府がやるべきことは、短絡的に、
人手の無い公共事業に予算を、ばら撒くのではなく、
緊急制度融資の整備告知や、
ディベロッパー等からの回収不能債権(契約不履行)が発生した場合の
迅速な資金手当を出来る保険の様なもので体制を作るなり、
プールして置くことでしょう。

また、若年層20歳台の新卒採用の現場監督を雇用する・している場合、
その給料の半分程度は、助成金等で、賄えるようにすることも、
長期的な国力を維持する上では、必要性があることだと思います。

また、職人の雇用に対しても、10-20代については、
数万程度の助成金は、あっても良いとも思います。
仮に、10~20代が50万人いたとしても、3万円/月助成しても、
150億円×12カ月=1800億円で済みますから、
年間の正規の予算に置いて6兆円の中で割いても問題にはならないでしょう。

多くの建設業者が、若年層の不足を大きな問題にしていますので、
維持補修が必要で、建材費や道路であれば土地買収費も掛かる公共事業に使うより
有益だと賛同するかと思います。

建設業だけに、そのような、助成を出すことに反対の声があがるかもしれませんが、
公共事業に、ばら撒いていることと一緒のことですし、
若年層の積極採用による雇用・景気対策としても有益ですし、
このまま何もしていないと、本当に、
日本中で何も建てる事も、建物を維持する人材もいなくなってしまいます。

確かに、外国人の職人さんも増えている、いくであろうことは事実ですが、
教育指導し、指示管理する、日本人の職人さん(親方)がいないと建ちませんので。

緊急制度融資に関しては、結局は借入なので、
ゼネコンは、後に返済していかなくてはなりませんので、
一時しのぎでは、良いとは思いますが、
仮に補正予算としての5兆円を有効に活用するのであれば、
回収不能債権の補填に使った方が、余程まし
だと思いますし、
リーマンショック当時も、仮に、5兆の不能債権への補填に使えば、
ここまでズタボロに建設業がなることは無かったでしょう。

建設業に取って、工事が減ることも確かに痛い事は痛いですが、
リーマンショック当時、倒産して行った多くのゼネコンに取っての
殆どの直接的な倒産原因は、ディベロッパーやファンドの
開発の不払いから起こっています。
(今の時代、どんぶり勘定で、受注するゼネコン等無いので、赤字受注が続き、倒産することは、珍しいかと)

建設業以外の方は、理解しずらいかも知れませんが、
例えば、ディベロッパーの10億の工事代金を、
テンテンパー(着工時10%-上棟時10%-竣工時80%)の支払条件、
または、竣工後4カ月以内の残金80%の支払条件で、
最後の80%を残したまま、竣工間際、又は、竣工後の残金決済前に、
ディベロッパーが倒産すると、
8億円が、入ってこないことになります。

しかし、ゼネコンは、事業主からの入金があろうと無かろうと、
工事をやったのであるから、使った、
下請専門工事会社には、毎月工事代金を支払わなければなりませんし、
実際に、工事中に、完成までの80%については、
ゼネコンが立替払いで、下請に支払をしてます。

何故、こんな支払条件をディベロッパーがゼネコンに飲ませて来たかと言うと、
ディベロッパー側の理論では「手金が寝る」と言う感覚で、
金融機関からの借入を総事業費の中で、
土地代と、建設費の10-20%までで済ませ、
残りは、ゼネコンの借入を起こさせるなどのゼネコンの財布を利用して、
同時に何棟も建てる事によって、レバレッジを掛けるのです。
(この支払条件だと、実際は、ゼネコンが立替えて建ててあげている状態です。)

そして、事業主の支払いサイトがテンテンパーのように悪いと、
その下請業者への立替払いをする為に、多くのゼネコンは、
金融機関から借り入れを起こします。

支払条件の悪いディベロッパーのような所からの受注が多いゼネコンは、
取引金融機関に融資枠が有り、
何十億円までは、立替払いによる借入を起こして
受注しても良いという指導をされます。
(当然、ディベへの見積金額には、立替の金利分が乗っかっています。)

ゼネコン側としては、極力、支払条件が良い、
出来高払い(毎月、やった工事分の入金がある)や
3-3-4などの、地主様や一般事業法人の工事を
受注をしたいと思いますが、
ディベの物件は、1棟の金額が大きいことが多く、
売上が立て易いことと、図面を貰い見積さえ出せば、受注するのは、
さほど難しくは無く、建設需要が明確にあることが外から見てても
解りやすいので、どうしても手を出してしまいがちになり、
財閥系や、優良電鉄系以外の、リスクの高い不動産業の案件の比率は、
各社、何十%までと一定のルールを作って受注調整しています。
(ほぼ、分譲系というゼネコンも無くは無いですが)

仮に8億の未回収債権のあったとしても、
ゼネコンは、手元に、8億の現金があれば、
不意打ちのパンチでディベロッパーの倒産を食らっても、
耐える事は出来ますが、
8億の未回収債権が10棟あれば、80億が損失になります。
(実際には、ゼネコンが買い取って・差し押さえて売る事が出来れば、
損失は減らすことはできるかもしれませんが、
銀行の債権も当然土地についてますので、
ディベですら売れないから倒産している時勢なのだから、
満額返ってくることは無いでしょうし、
どうしても短期の資金ショートが発生してしまいます。)

これが、リーマンショック時に、毎週のように、
モグラたたきのようにゼネコン倒産が起こった原因です。

そして、ゼネコンが倒産すると何が起こるのかと言うと、
下請専門工事会社は、普通、やった工事の30日後~120日後程度までに、
工事代金をゼネコンから支払われることになっていますが、
その予定していた、やった工事の代金の入金が止まります。

やった工事代金の入金が止まり、手元の資金が尽きると、
今度は、下請専門工事会社が、
職人や取引先の再下請への支払いが出来なくなり倒産します。

このように倒産連鎖があると最後に割を食うのは、
やった職人さんです。

普通のサラリーマンが給料が止まるのと一緒で、
貯金が無ければ、生活すらままならなくなります。

不動産開発破綻による連鎖倒産は、
日本全体に信用不安を巻き起こし、
不況として一気に波及していくので、
短絡的に、補正予算を公共事業に投入するのではなく、
そこを食い止められる制度を作っておくことに時間と人員を割くべきでしょう。
(建設業以外にも、当然、補填は必要になるでしょうけど)

そして、もし、中国経済が、ここのまま、破綻し、
その不況の余波が、日本の建設業の着工数の激減という
影響を与え始めた瞬間に、
補正予算で公共事業の対策を打つべきでしょう。

ただし、その際、土木は、元々、ほぼ公共事業しか無いので、
土木工事に向かって、公共事業の景気対策を打ってもあまり効果は無いと思え、
職人さんの多くは、土木と建築は全く別物なので、
建築工事に投入するべきでしょう。

防水・塗装工事や、内装工事に関しては、
店舗工事や原状回復工事、大規模修繕工事があるので、
そこまで仕事不足に追い込まれる事は少ないですが、
建築躯体系やタイル等は、
激しい状態に追い込まれやすいので、
そのような工種にも波及しやすい工事を計画するなり、
計画に時間が掛かるのであれば、
若干新築とは勝手は違うが新築躯体系の職人さんなら十分にやれる耐震補強や、
古い庁舎のタイルの張り替えや調査を一気にやってしまうとかの、
景気対策が有効かと思います。

機動的・戦略的な、税金の使い方を強く求めたいと思います。

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Kマンション
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2015/08/27 13:49|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 




本日の上海総合指数と、日経平均、大荒れでしたね。
先月の第一波から揉み合いが続いてはおりましたが。

以下、FNNのネット記事。。。
中国・上海は24日、朝から土砂降りの雨となっているが、週明けの上海株式市場は、ある種、それ以上の大荒れとなっている。
取引は、日本時間午後4時ごろに終了した。
その終値、上海総合指数は、先週末に比べて-8.49%。
一時、一瞬だが、9%にも達した。
3分の2以上の銘柄が、ストップ安となっている。
以前は、この証券会社には、雨の日でも大勢の投資家が訪れていたが、その数は、めっきりと減った。
損に損を重ねて、「株離れ」が進んでいるとみられる。
21日に、ある投資家は、「もう、持っている株は全部売る。株から足を洗う」と話していた。
しかし、24日、その投資家の姿があった。
再び話を聞いてみようとすると、気まずかったのか、取材は断られてしまった。
「損が膨らみすぎて、やめたくてもやめられない」といった声が、投資家から聞こえる。


中国に詳しい方々は、管理経済で、まだ底力があるから、
大丈夫とおっしゃられている方々もいますが、
そろそろ駄目なんじゃないの?と、思いますがね。

市場の2/3が売買停止とは、恐ろしいです。
(ライブドアショックの頃、しょぼい金額ですが別の株を持っていて売り逃げ失敗しました。)

今晩、キンペー砲の玉を、しこたま、
仕込んでいるのかもしれませんが、
正に、今夜がヤマダ―状態だと思います。

このまま、なし崩し的に、真近の抵抗線と思える3000を割って、
更なる奈落の底に落ちて行った場合、
どうなるかを考えると、リーマンショック当時の悪夢が蘇ります。

日本国内で相続税対策での4%で買うと思っていた購買層や、
爆買い外国人投資家を狙って、
マンション開発をしようとして、先日の記事のように、
6%の低利回りの2年短期プロジェクト融資で土地を仕込んでしまった、
中小開発業者は、無事脱出できるでしょうか?

低利回り、又は、分譲で高原価で仕込んだあげく、
土地の仕込み代金のみを現金で入れて、
10%(着工)-10%(上棟)-80%(竣工後4ヶ月)などの支払条件でゼネコンに発注し、
80%は、原価プラス、粗利で売れたら払うつもりだった、
開発業者は、ゼネコンに迷惑を掛けないことを祈ります。

開発には、土地の仕込みから最低でも、1年半は掛かりますので、
「無事、予定の価格で売れたら払える」つもりの、ディベは怖いのです。

ゼネコンの本来、力を入れるべき営業先は、
地主様や、一般事業法人であるべきだとは思いますが、
ディベからの受注の簡単さと、
規模・建設費の大きさから売上の嵩上げの魔力に見せられ、
支払いリスクの高い案件に、手を出すことをやめられなかったことは、
残念としかいいようがありませんが。

世の中には、ディベは、そもそも、やらないというゼネコン、
こんな状態は長くは続かないと考え危機を察知し始めた始めた
ゼネコンも増えてはいますけど。

ただでさえ、ゼネコンはリーマンショックで、
数が減ってしまっているのですから、
前回の教訓を生かして、ゼネコンやその下請への連鎖倒産を少なくするために、
不動産業へのブリッジ融資の対応を直ぐに、取れるように、
政府も準備しておいて欲しいものです。

国土強靭化で出来もしない工事量を市場に投下するより、
工事代金未収のリスクの受け皿をキチンと用意するべきだと思います。


ゼネコンが、ハイリスクな案件を請けてしまったのは自己責任、
特別な救済するのは甘いと言う
声も当然ある事と思いますが、
その案件をゼネコンから下請専門工事会社が請け、
何も事情の知らない、職人さん達は、生活をしています。

そして、職人さん達が、やった代金が支払われずに、
困窮すれば、日本全国の景気は、最悪な状態に向かってしまう。

無謀な開発をしたディベロッパーが倒産する事は、
連帯保証をしている社長が何処かに財産を隠して雲隠れして、
社員は何処かに転職するだけですので、
どうなろうが知ったことではないですが、
もし、次に建設業を連鎖倒産に巻き込み、
リーマンショックと同じ状態にしてしまった場合、
今度こそ、建設技術者が立ち消え、産業として、立ち直ることは不可能になりますので。

金融機関は、今のうちに、
転売・分譲目的での高原価での怪しげな融資は、
締めるべきでしょう。


アベノミクスや、存在するのかすら疑わしい、
オリンピック景気等は簡単に吹き飛びます。

景気が逆回転を始めた時、
開発事業主の過去の実績に裏打ちされたという売却予定価格程、
あてにならないものは、ありませんからね。

もし怪しい融資を締めないで、
今のままで開発売却での短期プロジェクト融資を続るのであれば、
長期融資に一旦切り替える等して、
ゼネコンへの代金決済までは少なくとも、面倒を見てほしいです。

都心の地主様などの長期保有目的については、
その限りではないとは思いますが。

建設費に関しては、中国に引きづられることによって、
全世界が不況に巻き込まれることがあれば、
どうなるかは目に見えていると思われます。

世の動きを見守りながら、
粛々と、受注させて頂いた案件、営業活動、
相続・土地活用セミナー準備を進めていきたいと思います。




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Kマンション
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2015/08/24 21:17|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          セミナー          コストダウン          相続          建設費    

 







10月3日開催の相続・土地活用セミナー特設サイトが出来ました!

噂の無料HP作成サイトwixを使って
3時間ぐらいで一気に作ってしまいましたが、
ブログとパワーポイントの中間ぐらいの感覚で
HTMLなど解らなくても簡単に出来ますね(笑)

企業ホームページに使うのは、どうかとは思いますが、
大家さんなど、物件特設サイトや、
セミナー等の一時的しか使わないサイト、趣味サイトなど、
HP屋さんに時間を掛けて、お願いするまでも無いと思うときには、
サクサクサイトが作れますので試しにやってみてください(笑)

さて、特設サイト内でも、書かせていただきましたが、
※当社のセミナーでは、お客様から求められない限り、
一切の相談・シュミレーションに応じておりません。
「しつこい」営業が嫌いという方々は、ご安心ください。

※懇親会では、お酒を飲みながら大家様同士の交流、
生きた情報交換をお楽しみください。

ということが、重要なのかなと思います。

フェイスブック上で、ある不動産会社の社長様が、取り上げていた記事を拝読したのですが、
当社も、お客様の個人情報については、契約頂くまで、
何処の会社に勤めているかも、こちらから特に聞きませんし、
契約をしても年収すら聞くことは有りません。

流石に、CMについて、契約頂いたら、今度は、ゼネコンに対して、
聞かれたら、答えなくては行けないので、何処にお勤めかぐらいは
把握は、しておきますが、
年収は、今まで建てて頂いたお客様について誰も知りません(笑)

当社の考え方としては、銀行の融資が通って支店名まで解っていればOKで
お客様が、自分で探してきた銀行で自分で融資を通して頂いても、
当社が、紹介した銀行であっても、銀行に、お客様自ら年収などは諸状況を伝えて頂いて
融資の承認を取って貰えれば、
銀行から当社が聞くこともありません
(銀行も守秘義務があるので年収何か言いませんし)。

私自身も、昔、〇デンシャルの保険の営業マンに、
喫茶店の会った瞬間に年収聞かれて、
「何で、お前なんかに年収教えなきゃならんのよ」
イラッとしましたし(笑)

このブログを、ご覧になっている独身女性の方も、
婚活でも、年収何か聞いては行けませんよーー
愛です愛。お金ではありません。

また、しつこい営業も大嫌いです。

稀に、異業種交流会などに行ってみるのですが、
マンションを建てたい方なんか、そこらへんにいる訳も無いので、
大体、何かしら売ろうと、営業を受けます。
(メールアドレス知ったからと言って、一方的に、
BCCで案内メールを送り付け続けてくるの、やめてほしいです。)

基本的に、当社の、スタンスは、
「相談を受けない限り、何もしない」
です。

相談を受けてから、エリアや規模等を考えて、
まず、今の当社で扱えるかどうかを、お伝えしています。
(当社で扱うのは、
東京を中心に横浜川崎・千葉の東京側、埼玉の東京側のある程度の賃料が望めるエリア
駅徒歩10分以内、RC造で、500㎡以上です。)

もちろん、ボリュームチェックや、建設費概算、収支作成などを、
お願いされれば、扱える案件であれば、喜んで粛々と、やらさせて頂きますが、
お問い合わせを受けて、お願いされない限り、こちらからは、何もしません。

そのシュミレーション結果を見て
お客様が建てるか建てないかを決めるだけです。

飛込み営業をすることも、有り得ないですし、
ネットや口コミで当社を知っていただき、
基本的にただ待つのみです。

婚活も一緒です。
ただ、待ち人を、待つのみです(駅や砂浜でナンパすることはありません(笑))。

当然、今回のセミナーも同じです。

無料相談会と称して、ただ、顧客情報を入手し、
その後、ガンガン営業マンを使って肉食系営業をするスタイルの
不動産系や土地活用系の会社も、
多いかと思いますが、御礼のメールを打つ程度はその時の
忙しさ次第ですが、やるかもしれませんが、基本的、それ以外何もしません。

今回のセミナーの目的は、
1.セミナーの参加者の方々に、相続・土地活用について正しい知識を得て頂くこと。
2.当社と、私や各講師陣の人柄を知って頂くこと。

です。

土地活用についてお考えの方に、
「収益上の正しい知識を持っていただければ」
当然の如く、当社が、お客様に、選ばれてしかるべきだと信じておりますし。

先の不動産会社社長様のブログ記事に書かれているような、
「ノルマの為に、上司にどやされて、ひたすら迷惑な営業行為を繰り返す」
ような「時代錯誤」の営業マン等雇っていませんので、ご安心ください!

今の時代の、最強の営業マンは、
24時間、365日働いても、全く疲れ知らずで、
お給料もいらず、待遇にも文句を言わない
ホームページ君」やブログだと思ってます。

勿論、実績を積み上げて、
彼らを鍛え上げるのは、社長の役目なのかもしれませんが(笑)

という事で、玄関開けたら、傘をさした営業マンが建って待っているなど
オカルト的な営業で、お客様に恐怖心を植え付けることは、
全くあり得ませんので、お気軽に、
地主様必見!特別な相続・土地活用セミナー!
不動産・税務・法務・建設シュミレーション・建設費削減のあらゆる角度から分析!

相続・土地活用セミナー
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

に御参加いただければ嬉しいです。






懇親会は、2009年からやっている、新築不動産投資勉強会の延長の飲み会で、
新築不動産投資勉強会自体は、
土地活用や新築不動産投資について、
「最高のサービスを受けたい・したい」と思われる、
地主様、大家様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
更にはCM方式で実際に建てられたお施主様、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
楽しく情報交換・ネットワーク作りが出来る会にできればと思い立ち上げました。


ただ単に、ワイワイ飲み・食べながら、皆様同士で交流して頂く場で
生きた情報が飛び交いますので、お気軽に、ご参加いただければ嬉しいです

そういえば、前回の記事で、
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と相続税対策  
については、知っている大家様や、
以前、営業していて諸事情で少し計画が滞っていたお客様等、
かなりの反響のメッセージを頂きました。

内容的には、
「まさに、そう思う、もっと書いて、認知・啓蒙させて欲しい」
「4-5%とかで買っている風潮に激しく疑問に思う。バカだと思う。」
と言った内容から、
「判断の仕方として、凄い勉強になったけど、ここまで書いてしまって大丈夫なの?」
「こんな記事書いたら、売れなくなるから、書くな!」
とか、そういう感じでした(笑)

「本当の事を、書いて、啓蒙して何が悪い」

はっきり言って、この建設費ブログを書き始めた2006年当時から、
一般の方は知らない、建設業界のホントの事しか書いてきていませんし、
今更、不動産の利回りが低いとどうなるか?についてのホントの事を
数字で書いたとしても、
何とも思いませんけどね。

そんなこと程度に、ビビってるようじゃ、
何十億ものお金や、沢山の人を動かす、
建設マネジメント会社の創業なんかできませんよ(笑)

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Kマンション
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2015/08/23 16:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
先日の記事にて、
4-14%新築時表面利回りの長期キャッシュフローシュミレーションについて書くと
宣言してしまいましたので、
書かせていただきます。

昨今の、過剰な収益不動産価格と、
低利回り取得に対する警告です。

今回の記事は、かなり刺激的な現実を突きつけるものになりますが、
心して御一読頂ければと思います。


これだけブログや、ホームページ情報が溢れている中で、
誰も書くような事ではありません。

答えは簡単。売れなくなるから。

先に、結論を言えば、
「低回りで買う方が悪い」ということです。

売っている方は、買いたい人がいるから売っているだけで、
下記のことを理解していようが、理解していまいが関係は有りません。

欲しいと言うから欲しい価格で売って、
仲介手数料を貰うのは当然の事ですし
(当社は、不動産仲介業ではありません。建設費コンサル、CM会社です。)。

寧ろ、売っている不動産営業マンの殆どは、
フリーキャッシュローの計算式を理解していないでしょう。

シュミレーションソフトは、
ランド・プランニング・スタジオのソフトを使いました。
(一応、言っておきますが、ネットで買っただけで、
この会社の人とは会ったことも話したことも有りません(笑)
関西見たいですし。)

パラメータとして
家賃下落率:年0.8%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利2% 
路線価:70万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):5万円(規模によっては少ないかもしれません。)
土地: 6~14%は、自己所有
    5-6%は現実に即して、4億円で仮定
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%

です。

イメージを、つかみやすくするため、フルローンです。
(現金を、多目にいれておけば、安全圏に近づきます。)

各利回りの、累積キャッシュフローは、右上のグラフです。
※画像は、クリックすると、数字まで綺麗に読めます。

14%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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13%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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12%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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11%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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10%(安全圏・累積キャッシュフローを蓄えておく必要有)
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9%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要有り・26年弱にデットクロス)
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8%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要あり・16年弱でデットクロス)
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7%(フルローンでは破綻危機圏内・10年弱でデットクロス)
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6%(フルローンでは破綻危機圏内)
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5%(フルローンでは破綻危機圏内)
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4%(フルローンでは破綻危機圏内)
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9%は、26年後から、デットクロス(税引後単年赤字)を迎えはしますが、
それまでの累積キャッシュフローがその時点で1.3~1.4億円あり、
これを半分でも自己資金として保有しておけば、
余裕で融資の残りの4年間を耐えきり、
30年目で融資完済後は、一気にまた収入が増えていきます。

特に、入力パラメータは常識的な物で、
過剰なストレスを掛けているものでは有りません。
(人によっては修繕費等は、少ないと言う方も居るでしょうけど)

何故、こんな事が起こるのかと言うと、
家賃が年0.8%設定で下落していくことに加えて、
利息しか、経費算入されないからです。
(元金の返済は経費ではありません。)

不動産融資で一般的な、元利均等返済では、
最初は、ほぼ利息を返済してきます。
そして、最後の方で、元金が一気に減ってくる。

元利均等返済を理解できていない人は、
こちらでイメージを掴んでください。

この不動産融資のトリックを理解していないと、
新築(又は購入)当初の
キャッシュフローが永続的に続くものと
勘違い・自己過信が起こります。

経費算入されないという事は、家賃が下がりつつあるのに、
税金が徐々に重くなっていくことです。

今後、政府の誘導により、年2%インフレが起こり続け、
家賃は上昇していくという考え方も無くはないですが、
これだけ、インフレ誘導しても中々、賃金の大きなアップに繋がらないので、
未だ絵に描いた餅であり、
今迄通り下落の方向に見ていた方が良いでしょう。
(もし、日本国債が破綻して、ハイパーインフレになれば、
今の賃料相場や、借金等は、屁見たいなものかもしれませんが、
現実に、そうなった場合、世の中が、どうなるのかは知る由も有りません。)

そうは言いますが、
売った金額>残債であれば、それでもセーフ。
売れる金額<残債であれば、死亡です。

この時期に鉄骨造だと建物の価値が融資評価上
殆ど無くなっていますので、激しい状態に陥りやすいことも併せて
頭の片隅に入れておくべきでしょう。

少し話は脱線しますが、一般的な融資の積算評価期間は、
住宅の法定耐用年数である、
RC47年、鉄骨34年、木造22年です。

築25年でRCだとあと22年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で鉄骨だとあと9年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で木造だと、もうそろそろ、建替えで、建物0円という価値計算です。

(土地+建物)で売った金額>残債であれば、
セーフと言う意味を
構造種別的にも、不動産経営をするなら、
最低限理解しておく必要はあると思います。

相続税対策と、そそのかされて、都心部の低利回りを買うと、
先がどうなるかは、ご自身、又は、
信頼のおける税理士さんに、お願いしてシュミレーションしてみてください。

ブランディングして派手に投資家に
低利回りの土地や新築開発物件を買わせる業者も
いるようですが、
世田谷だろうが、目黒だろうが、渋谷だろうが、
低利回りでの、購入では、デットクロスは
同様に起こります。

当たり前じゃないですか。
銀行の返済は日本全国一緒ですから。

ババを引かせた後、既に株価は逆回転を始め、
不動産相場の逆回転が起こった時、
彼らが、どのように立ち回るか見ものですが、
投資は自己責任ですからね。

中身の無いブランディングで真実を知らない
素人を踊らせ5%で買わせる業者と、
真実を伝え無闇に建てさせないこと、
どちらが正しい仕事をしているか、
数年後に、評価が下されるでしょう。

当社は、目黒区の土地購入の新築開発で
表面11%の鬼利回りで、
最近、引渡し完了してますけどね。

まして、今は、超低金利ですが、
永続的に今の金利が続くかどうかは不明です。
(※今回のシュミレーションでは10年目まで1%、11~30年は2%で計算してあります。)

都心部のように、売れやすく、賃料を多少調整すれば
埋まるのであれば、耐えやすいとは思いますが、
地方で人口流動性が低く、物件売買の流動性も低ければ、
低利回りで保有してしまうと、かなり激しい現実が待ち受けています。

最大のリスクは、新築時・購入時の利回りが低い事です。


5%なら、20年で回収できます?
馬鹿言ってるんじゃないです。
ローンを払って、管理費払って、共用の電気代払って、EVの点検代払って、清掃して、修繕して、
「税金」を払っていかなくてはなりません。

破綻案件は、税引後赤字になり、その時に、
累積キャッシュフローを何かに使い切っていたらアウト、
ローンの支払いが滞るため、別に補填できる稼ぎが無ければ、
売るしかありません。

金融機関も、融資事故は嫌いますから、融資方針で、
最初に現金を多目に入れさせたり、していますが、
最悪、デットクロス時に、累積キャッシュフローを蓄えていないとしても、
差し押さえて、競売に掛けてしまえば、
それまでの金利収入分も含めて損は有りません。

こんなことを言うと怒られるかもしれんが、
大体、20~30年後に、融資した物件の担当なんか、
全然別の仕事してるし沢山融資を通した各物件の事なんか忘れてるでしょう。
結局、最終審査は審査部ですし。

話は、先日の6%前後のフルローンで開発し、
4-5%の相続税対策層にぶつけようとしている不動産業者が、
狂気書いた記事に戻ります。

4-5%でフルローンで購入し、目先の相続税対策が仮に成功したとしても、
以後の、不動産経営は、真面に成り立ちませんから、
いつまで続くかどうが不明な中で、
土地の仕込みから完成、売却まで、
最低1.5年から2年はかかるマンション開発で、
これを狙って行うことは丁半の博打でしかないと思います。

相続税対策をしなければならない、買う側としては、
海外不動産の利回りと比べ、東京は安いからと言う言葉だけを
盲信するか、
短絡的な、相続税対策として、
とにかく借金をしておかなくてはならないという言葉だけに、
踊らされて、利回り4-6%などと言う風に、
低くを買って・建ててしまうリスクを正しく理解すべきでしょう。

この相続税対策の低利回りラインの購買層を狙った、
マンション開発卸業は、活況を呈しておりますが、
いつまで、この低利回りラインでの購買が続きますかね。

マンション開発卸業で仮に、2年程度の短期融資で借りて、
購買価格の低下が起これば、かなり悲惨な末路が待っています。
(そのような開発行為を行っているような会社から工事を請けてしまったゼネコンも悲惨ですが。)

仮に、長期融資(フルローン)で借りていて、6%で開発していても
売却の粗利を載せていない、
開発側ですら、不動産経営と言う点で徐々に自分の首を締めていきます。
(新築区分でバラシテ、団信を楯にテレアポ営業で不動産投資に無知なサラリーマンに1部屋づつ売り切れる部隊・ノウハウを持っていれば別ですが。)

勿論、開発当初に出来るだけ現金を入れておけば、
キャッシュフロー上は、安全圏に逃げられますが、
殆どの開発してる業者は、そのような事はしないでしょう。
(過去に保有することができた優良利回り物件で補填できれば、破産は免れるとは思いますが)

リーマンショック当時、ディベロッパーに1年ほど在籍し不動産業に属していましたが、
直前まで、同時プロジェクト融資で確か100億円程開発している
凄腕の卸の社長(今の私ぐらいの年齢)がいらっしゃいまして、
この世を支配するかのような
歌舞伎町での飲みっぷりでしたが・・・

・・・

さて、本ブログの主題である土地活用と建設費の関係についてですが、
上記のグラフを良く見た上で、
あまり世間一般にテレビコマシャールを打つわけでもないので、
極一部にしか知名度の無い当社のCM方式で、
普通に公共事業や分譲マンションの建築行っているようなゼネコンを選定し、
新築時に、建設費を下げて、出来る限り利回りを上げて
当社HP写真のようなマンションを建てておくことと、

テレビCMで有名な誰でも知ってる〇〇ハウス、
〇〇ブランドで高建設費、低利回りで何となく契約してしまい建ててしまうこと。


どちらの、リスクが、より高いか?

一度、熟考して頂ければと思います。

この記事を読んで、数字の意味が、
理解できなければ、不動産経営に強い税理士か誰か解る人に聞くなどして、
理解できるまで、
不動産投資や、マンション経営は止めておいた方が良いでしょう。

折角、両親やご先祖様が、高賃料エリアに不動産を所有しているという、
圧倒的に有利な立場に運よく生まれ、
残してくれていたとしても、
ご自身が、アンポンタンだと、全てを失いますよ。

ピケティの理論によれば、資産を持つものがより富むということですが、
正にその通りだと思いますが。

僻んでいるとは思いますが、CMと言う武器を使い、
これだけ、マンション開発を有利するノウハウを持って、
それなりに努力をしていると思うにも関わらず、
未だ、自己のマンションを持てるまで辿り着きませんからね(笑)

まあ、私が、このブログで現実を書いたとこで、
世の不動産価格相場が崩れるような影響力は持っていませんから御安心下さい(笑)

まだまだ、地価も収益物件価格も上がりますよ(遠い目~)

このブログを御一読頂いている、知性溢れる方々に、朗報です。
と言う名のセミナー誘導が始まります(笑)

10月3日(土)に開催する相続・土地活用セミナーのご案内です。
趣旨などは、こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。

今回のテーマは、
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

と、なります。
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↑クリック頂くと綺麗に見えます。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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2015/08/20 16:02|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          マンション    

 

GDP速報が年率換算でマイナス1.6%も出たことだし、
久々に、統計について書いてみようかと思います。

GDP1.6%マイナスでも、甘利大臣は、「景気は回復傾向」
とか言ってるけど、そんなことなんて、あるんでしょうか(汗)

次に、景気動向指数
悪くは無いけど、「やっぱり去年の1月ぐらいがピークだよな。。。」
という感想通りでしょうか。

帝国データバンクの企業景況感
ほぼ悪化。建設・不動産も悪化しているようです。

景気は気からとは、言いますが、消費税増税が
普通に考えれば、重いよな。と思います。
だから、あれだけ反対してたのに。。。

アベノミクスの当初の政策を思い出してみると、
1.大胆な金融政策
2.機動的な財政政策
3.民間投資を喚起する成長戦略
だったような気がします。

まず、大胆な金融政策は、円高の頃よりは、雰囲気は、
ましになったんじゃないかとは思いますが、
建設業の妙なインフレが起こった以外、なんだか尻すぼみです。

1については、これ以上やりようないし、
2については、実質的に、公共事業に的を絞って、税金を投下したが、
 人手が無いことを計算していなくてパンク。
3は何かやりましったけ?法人税減税に、なりそうな雰囲気を作った程度でしょうか?

ここから景気回復策として打つ手は、まさかの消費税減税しかないでしょう(笑)

消費税を0%にしてくれたら、
月30万円の収入だったら、2.4万円も浮くからかなり効くでしょう。

3億の建物で、2400万円も浮くのですから。

次は、建設業景況調査

誰ですか?建設業は、
オリンピックまで景気が良いと仰られたのは。

少なくとも地方の建設業の景気が一瞬だけ良かったのは、
国土強靭化の狂想曲に踊って、公共事業の予算が一気に注入されただけで、
そもそもマンション等は殆ど計画も無いし、
民間需要が、少ないところです。

そこに、一瞬だけ一気に注入しても、人手がある訳無くて弊害の方が大きい。
そして麻薬を切った瞬間に、痛い痛いと言い出す。←今ココ。

今以上に公共事業を減らせとも言いませんけど、
増やすなら、民需や労務の動向を見ながら、
徐々に胃袋を大きくして、ジワジワ少しづつ増やすべきなんです。

建設費に関しては、これまでの、高止まりから、やや下落方向へ、
不動産価格に関しては、少なくとも半年は高止まりかなという感覚です。

新築分譲マンションは高く仕込んでるから安く売れないんです。

まだ首都圏は、相続税対策が必要なような富裕層のセカンド、サードハウス需要や、
中国系の需要が続いてるから持ちますけど。

中国系の方々の不動産は、あちらでは東京より全然高いようなので、
「東京の、しっかりした造りのマンションが安いから買ってしまえ」との、
感覚のらしいですが、いつまで続くことやら。

不動産は建設業と比べ山師が多いから、
まだ行けるガッハハーと、
突き進んでいる方がいるのかもしれませんが、
大手はリーマンショックを経験しているので少なくともマンション・オフィス開発に関しては、
適度に調整してくるでしょう。
(もう始まってしまった、再開発は止まりませんけど。)

中国は、相変わらず訳解らない、爆発が続いているし、
大物政治家一族が経営者にいたとか、ニュースに出てますし、
何だか、壮絶な陰謀があるのかと、ドキドキしてしまいます。

この景気動向で、来年、仮に建設業が仕事が増えるとしたら、
不動産が思った以上に山師が多く、
バブルに向かって突き進んでることになりますね。

新築表面利回り4-5%でも、相続税対策の人々に、
売れちゃうから6%でも仕込むとか言ってる、
小さ目の山師不動産業、それに連られれて受注してしまう、弱小ゼネコンは、
4%で不動産を買った人間のCFというものを理解できておらず、
狂気だと思います。

次回の記事で、4~14%の各新築時表面利回りフルローンでの
35年間のキャッシュフローグラフを画像で、次回の記事で公開しましょうか?

7%ぐらいで良いなら、そこらの、ある程度の規模が建つ土地を
適当に見繕ったって当社の、CM方式なら楽勝で出せますよ(笑)

こんな状態で、開発が進んで行って、
相続税対策で5%でも買うと思ってたような方々が、
ハシゴを外し、相続税対策と言えど、8%なきゃ買わないと言い出したら、
中国が、ホントに経済危機を起こし、日本の不動産を漁らなくなったら、
もう一回、消費税率が更に2%も上がったら、
世の中、どうなってしまうのでしょう。

そもそも、土地持ちの方には、
表面で9%程度すら出ない賃料帯の激しいエリアや、
オーナー邸の広さでは
建てる事自体を勧めていませんし。

累積CFを貯めていられる、別の不動産収入が有る投資家様は、
8%ぐらいなら損することは無いですが。

私自身は、リーマンショックの時に、
31-2歳で個人的にも、
CM方式自体
誰も知られてない中、
このブログ一本で、個人事業主から始めたので、
リーマンショックが最悪のデットラインで済むことを想定すれば、
贅沢しなければ、何とかなるんじゃないかとは思ってはおりますが、
たまたま良い、お施主様に巡り合えたという
運に恵まれた側面もありますし、恐怖心はあります。

結局は、お上の決めたかことに従って、
世の景気に揉まれながら、その時の最善を尽くすしかないのですが。

一方で、投資と言う側面では、下がった時に、買って、
上がった時に、売るのが必勝パターンなので、
このブログを読まれているような資金力がある人は、
タイミングを測るべきでしょう。

幾ら、タイミングを上手く測ったつもりでも、
タイムラグと言うものが有るので、
そんな思い通りに行く訳では無いですけど、不動産投資と言う側面から見ると、
リーマンショックの時ですら、不動産価格や、建設価格が下落したように、
東京の賃料が落ち続ける事が無かったことを考えれば、
検討は、しやすいかと思います。

それでは、下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

121121.jpg
上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/18 18:38|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          相続    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
前回は、10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーの記事を書かせていただきました。

お盆休み入りまして、本ブログをご覧になって下さっている方の中には、
ご実家の両親に顔見せに、行っている方も多いと思います。

ご自身が、ご両親から、土地・建物を相続することになっていて、
親の、ご生前に、何か対策を打っていないと、
相続税が払えるか、どうか解らないという方、首都圏で数億超えの土地を相続する場合
殆どの方は、ご自身の給料で貯めた手持ちの預金から払える額ではない
巨額の相続税であるという方も多いと思います。

日常生活で、サラリーマンとして働いている方の多くは、
普段の日常生活で、税理士や司法書士等と、
付き合いのある方の方が少ないでしょうし、急に相続が起こってしまい
大あらわになったという話は、良く聞きます。。

また、何かしら調査を開始していて、今回のお盆休みで、
両親と、じっくり話合いの機会を設けようと、お考えの方もおられることでしょう。

中々、普段は、相続の話などで会話がスタートする事も
憚られる御家庭もあるでしょうし。

当社は、マンションの建設費をコンストラクション・マネジメントという手法を使って、
削減しする業務を行っていますが、
御破談になるケースで多いのが、父親の説得に失敗するケースです。

お父様の性格にもよると思いますが、ご高齢になると、
マンションを建てることが、精神的なプレッシャーが面倒・億劫になられ、
娘や、息子が、
「自分の死後、相続で、どうなろうと知らん」
と言う感じになってしまう場合もあります。

勿論、当社としては仕事として、利回りが出るエリアで、
規模があればマンションを建てて頂きたいので、
様々なシュミレーション資料を作って、ご子息の方に、お渡しはするのですが、
ご家族が、ご両親を説得できない限り、何ともしようが有りません。

これまでの経験上、母親のみ御存命の場合、
息子様や娘様が、相続対策の説得に失敗するようなことは、
余りに無いように感じます。

きっと、お腹を痛めて産んだ子供は可愛いし、
そんな対策を出来るようになった子供の成長を嬉しく感じるのでしょう。

一方で、父上様のみ、ご存命の場合は、
結構、説得に失敗しているケースが多いなーと感じます。

まず、御性格にもよるとは思いますが、
父親は、いつまでたっても、
「息子や娘に指図されたくない。」
「俺の方が、人生経験豊富だし、格上。」
と思うのが普通だと思います。

元々、お父様が、一般法人の経営者で家業を継がせることを
産まれた時から考えておられる方は、
むしろ、積極的に、相続、事業継承を進めて行かれる方も多いように思いますが、
特に家業を継がせるような事が、無いような、お父様の場合は、
あまり積極的ではない場合も多いように感じます。

私自身は、マンションを建てるような首都圏の土地を相続する心配はないのですが、
自分が、その立場で、頑固な父親から相続対策をしなければ、
ほぼ、相続直後に売却して、相続税を支払うしかない立場だったら、どう説得するかな。。。

と考えてみました。

1.まず、専門家にシュミレーションして貰い数字的な根拠を、自身で把握する。
2.兄弟が居れば、兄弟で話し合う。
3.母親が生前であれば、母親の説得に掛かる
  (父親は、母親のいう事には多少の耳を貸す可能性を使う(笑))。
4.ダイアモンドなどの、雑誌や、新聞で、相続特集の回の雑誌を、さり気無くテーブルの上に置いておく(笑)
5.兄弟総出で、お盆や、シルバーウィークに、温泉や高級料理屋に接待する。
6.これまで育ててくれた事の感謝を示す、手紙を書く。
  (まだ私自身、書いたことは、無いですが。)
7.その最後に、折角、お父さんが作って残してくれる財産は、今何も対策をしなければ、
  相続税が手持ちの現金では払えずに、国に取られてしまうか、
  売却して莫大な税金を払わなくてはならない。
  国に取られる事の無いように、
  『相続』について、真剣に考えたいという思いを伝える。
8.終わり棲家として、立派なマンションを見せたいし、住んで貰いたいと伝える。
9.元気であれば、専門家の、まともなセミナー等に連れて行く。


かな。。。

私の父親は極めて理性的なので、もし、そのようなことになれば、
非協力的な態度を取ることは、まず、ありえないとは思いますが、
7-90歳代の男性の方々は、若い現役世代の意見を聞かないとか、
色んな性格の方がおられるので、
性格を最もよく知る御子息が、
父親の心を余程、動かすような事をしないと、
中々動いていかないケースもあると思います。

勿論、相続する側が、御父上の、説得に成功しても、
ただマンションを建てて相続対策をするだけでは、
相続税に対しては、クリアできたとしても、
高い建設費で、業者の言われるがままにマンション建設をしてしまい、
15-25年後から、キャッシュフローがデットクロス(税引後の赤字)を迎え、
融資の返済が不能になるようでは行けません。


相手を説得するには、相続を受ける側も、
自身での相続や、土地活用、マンション経営に対しての、
正しい理解が必要になると思います。

多くのゼネコンから確認しておりますが、
今時、金融機関主導の相続対策による工事会社の紹介でも、
殆どの金融機関は、ゼネコンに工事代金の3%の紹介料
キックバックとして請求する時代です。

それより、更に民業である方々が工事の関わる相続案件を
施工会社紹介まで、行って取りまとめた場合、
工事会社を幾つか紹介して、
弊社のような実際の見積金額からのコストダウン額の中から業務委託報酬を「事業主様から正当に頂く」CM会社
から見れば、お子ちゃま・幼稚園児の遊び程度に競わせ
何処が受注しても、工事代金の3%をキックバックとして取れるような
仕組みを作ろうとしている所もあるのは現実です。

もちろん、真面目に、自らの専門性の開示を目的のみを
目的とされている方もいらっしゃいますが、
この業界の悪しき慣習として、どうしても、そのようなクリーンでは無い事が付きまとってしまう。

(頭の弱い)事業主と、
直接顧客情報が取れなかったゼネコンを食い物にして、
動く金額の大きいマンション建設において、
建設や、建設費に対して素人の立場でも、
事業主の解らないように
莫大なキックバックが貰える美味しい商売です。

これだけ、相続税対策ビジネスが活況している理由・一番美味しい狙いを
良く理解して頂ければと思います。

私自身は、建設費キックバックビジネスの横行する、
飛込み営業や、営業マンの歩合のみを餌に、軍隊のように何も建設を知らない営業マンを支配し
事業主に、しつこい営業迫り無理やり、相場より高い金額でマンションを建てさせるような、
「土地活用業界」を変える事が出来ればと強く思います。

10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーでは、普段あまり関わることの無い、
税理士や、遺言の専門家である司法書士の先生に気軽に質問頂ければと思います。

これらの知識は、今現役バリバリの4-60代の大家様が
いずれ御子息に、相続を考えなくてはならない時に、知っておくと、
10-20年後に
「尊敬の眼差し」
で見て貰え、楽しい老後を迎える助けになるかもしれません(笑)

また、今回のセミナーでは、あまり触れることはないですが、
生前に相続対策をする上で、ネックになりやすいのが、
痴呆です。

痴呆が始まり、金融機関に、意思判断能力に欠けると判断されると、
時間を掛けて成年後見人をきちんと立てるなりしないと融資自体おりませんので、
いざとなった時に、何も対策が出来なないまま、
相続を迎えてしまうことになりかねませんので、
少し早いかな・・・と思うぐらいでも、検討は進めておいた方が良いとは思います。

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。
004_01.jpg
004.jpg
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/12 23:21|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
本日、ある方から、
弊社のホームページは、
指南書として建設費削減のノウハウを書いているが、
問い合わせた、その後、どうなるのか見えない」
という、ご指摘を受けました。

後、何の会社か?解りづらいと(笑)

確かに、当社のような下請入替型のコンストラクション・マネジメント自体少ないですし、
建設業の方でさえ、殆ど理解できていなかったり、
間違えた認識をしている方が多いので、
建設業を全く知らない方にとっては難しいのかもしれません。

では、当社のCMの流れについて、ご説明させていただきます。
(昔の記事では結構、説明していたと思いますが・・・)

まず、自分の土地に、マンションを建てたい、
または、土地を買ってマンションを建てたいと、思われる方がいるとします。

土地を買いたい場合は、まず物件概要をお送り頂き、
希望の利回りに合うか判定してからの話となり、
時間の都合上、全ての方に、ご面談は、していないですが、
ここまで地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、中々、弊社のシステムは気が付きにくいポジションにありますし、
何社か、見積を取られている方も多く、
その中で、
「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、
弊社のコンストラクション・マネジメントについて知った後に、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、
ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし。

そこで、当社のCM方式を正しく理解して頂いた上で、
更に話を進めたいと仰られた場合、
建てたい物件のイメージをディスカッションさせていただき、
共有し、ある程度、各戸の面積の方向性などを出した後、
ボリュームチェックと言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の何処か一番会いそうなところに、
建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
image0052.jpg
そして、弊社が、それについて概算見積を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易プランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けていきます。
それと近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

これで、躯体(くたい=鉄筋コンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に拾って、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
費用算出します。

さじ加減に頭を使いますが、実務的には、
2,000㎡程度でしたら、集中すれば2時間もあれば、作業は終わります。
image0062.jpg

概算見積を行った結果でCMを行った場合の建設費を推定し、
それを元に、事業収支を作成していきます。

事業収支には、土地取得費から、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
土地を買う場合は、土地代に、仲介手数料等を全てを加えた、
総事業費の算出と、
各住戸、店舗賃料からの収入を算出し、
初年度単年の開発収支を算出します。

そして、その後、シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期CFシュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額の
シュミレーションしていきます。

良く他社の収支などを見せて頂くと、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、それなりに常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、
もっと収支が良くなる方法は無いか等、
更にディスカッションを行い、
ボリュームチェックと、概算見積・収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。

当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、
土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘では解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、
シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありませんから。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、
誘われれば、一緒に飲みに行ったり、様々な交流を深めます。
image0043.jpg

当社に、お決めになられたお客様には、
イメージ画としてパースを作ったり、
収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関をご紹介させて頂いたりし、
プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。
image0072.jpg

事業化決定までは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM契約を、設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と契約締結後直ぐに、
設計料総額の何十%かの着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ
見積図面が出来るのを、見積依頼などを掛けながら3-4ヶ月待ちます。

そして、図面が出来たら、設計事務所が確認申請作業をしている間に、
当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
請負契約を締結します。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、
費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、
オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、
監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱い規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督だって、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事か解るでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられる人も殆ど居ないでしょう(笑)
地主様一家でもない限り、まず結婚してたら無理です。

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来る訳がないと思っている部分もあります(笑)

また、どうなるのか?で、
地主様が、一番気にされるところは、
ガンガンしつこい営業マンに来るのが、
鬱陶しいと思われている方もいらっしゃる
とは思います。

工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、
同時に動かしているコンサルですので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、
雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような
営業などを、やっている暇人では、ありません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきだと思いますし。
(カーネーション上げたら喜んで下さるかもしれませんが(笑))

お問い合わせを受け、お客様が求められているのであれば、
勿論、こんなことまでやるのかというほど、本来の業務外のことでも、
やることは最大限やらせて頂きますが、
お客様が当社に、マネジメントをして欲しいと思わない限り、
無理に、お願い営業で受注することなどもしませんから。

過去に、珍しく当社から、営業後に、お断りした物件を、
色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、
トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、
鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
お願い営業などをしていたら、それが見えなくなってしまいますから。

社会人の方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、
許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。
結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請業者の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともありますから。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、
動いてあげなくては誰も付いてこない。


これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。



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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/06/08 22:14|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

今日は、建設業、建設に関わる方々の裏話をしてみようかと思います。

異業種交流会や不動産交流会などで、
私が、マンション建設費を10~18%削減するコンストラクション・マネジメント会社
やっていると、お話しするとしましょう。

すると、未知との遭遇の中で、建設業で、多くの場合、
どのように、施工者が決定されていくのか、
魑魅魍魎の生臭い大人の世界が良く見えてきます(笑)

まず、何かビルやマンションを建てたい方が、
事業者様が、色んな人にハウスメーカーやら
ゼネコンを紹介して欲しいと話をするとしましょう。

話を聞いた多くの方々は、どう感じるかと言うと、
「この人に、業者を紹介して、建設費に3%ぐらい乗っけて、
何処かに受注させれば、
ウン百万円が自分の懐に入ってくるんじゃん?モワンモワン・・・」


ただ紹介するだけで、何百万も入るなら、そういうことをしたくなる
気持ちも解らなくもないですけど、多分、そんなこんなで、
建っている建物って、世の中に、沢山あるんだろうな・・・

と、思います。

世の中には、まず相続コンサルなどで相談を受けてから、
誰でも知っているような土地活用系のメーカー数社を競わせて、
どれが受注しても、キックバックが入ってくる仕組みにしている
(賢い?)不動産コンサルさんも、いらっしゃるようです(笑)

結果の見えないコンサルに報酬を払う、
習慣は日本には薄いというのもあるのかもしれませんが、
数万円の相談料を貰っても、ご飯が食べれないのは、
経営者の端くれとして解りますし。

勿論、本当に仲の良い飲み友達だったりすると、善意で、
ただ紹介してる人もいるんでしょうけど、
不動産やら税務や相続を扱う業種の方々の半分以上が、
無料で何かをしてくれるなんて、思わない方が良いのかと思います。

動けば、時間も使うし、カロリーも使うし。。。

日常生活とは掛け離れた所で動く莫大な金額に付きまとう、
悪しき商慣習、必要悪???と言った所でしょうか。

もちろん、不動産管理している物件の、お客様の為に、
建替え後の管理を逃さない為にや、管理をとる為に、
確実に自分のコントロールできる施工者まで抑えに行くというスタンスの場合や、
大家さんの、お知り合いなどで、単純に当社の事が好きで、
応援してくれる為に、無償で、ご紹介頂くような、
嬉しいケースもありますけど。

当社も、たまに、単に、施工会社を紹介してほしいみたいなことを言われますが、
ただ、紹介してほしいと言われても、紹介しません。

もちろん、紹介しようと思えば幾らでも出来ますけど、
そんなのは当社の仕事ではないと思っています。

お問い合わせで相談を受けに行った結果、
自社でCMを、やらない規模の物件等であること把握して、
引くに引けなくなって、極たまに、
取引先のゼネコンに対してのサービスで紹介するなんてこともありますけど
当社の他の物件を安く受注して貰う為のサービスでやっているだけで、
以後は、何もしませんし、どうなったのか聞くことも有りません。

ましてや、ただの口利きで、お金を貰おうなんてしたことも、ありません。

当社を紹介しようとする、
業界の仕事をしている方に、そういう話をすると、
「お施主さんにとっては、凄い良いサービスだとは思いますけど・・・ツマラナイ(心の声)

という残念な展開になることもあります(笑)

まあ、紹介してくれるのは有難いですし、嬉しいですけど、
受注するからには、
「お施主さんに、とって良いサービスをする」
と言う大前提は、壊したくはありません。

仕事が決まれば、当社の頂く報酬から、ウン十万円単位の紹介料を御礼として、
お支払うことはありますが、
それは、お施主さんの負担になる訳では無く、
単に当社からの御礼として、当社の粗利が減るだけなので、
問題は無いかと思いますが、
お施主様の建設費にノッケて、負担が単純にウン百万円も増えてしまう、
建設費のキックバック有きの考え方には賛同できませんし
好きではありません。

私が、今の真のCMの仕事をやっているのも、
そういう生臭い話が嫌いだからというのもありますし、
お客様から、報酬を直接頂いてこそ、プロの仕事
だと言う考え方があります。

今の、仕事をしている意味を、正しい価値にしたいですし、
生臭いことが多い世界で、誰よりも清らかに、真っ直ぐに有りたいと思います。

もし、仮に当社が、キックバックビジネスに手を染めたら、
年間20億動かしてる、1%ずつノッケても、2000万円ですから始めは、儲かるでしょうけど、
直ぐに会社としての信頼が失墜し、
元請・下請共に、施工者からは弱みを握られることになるでしょう(政治家ではないですがw)

別に当社が受け取らなければ、別に良いのかもしれませんが、
後ろめたさは付きまといますね。

頑固だと、儲からないかもしれませんが、
当社のサービスを求める方の為に、
今できる最大限のサービスが出来る体制を整えることが優先であり、
それで、良いのだと思います。

別に、そういうことを生業としている方を批判するつもりはありませんし、
ただ、自分が、やりたくないから、やらないし、
もっと施主様は賢く有って欲しいと思うだけです
(一生懸命に仕事をした誰かを理不尽に痛めつけるような、狡賢さは必要ありませんが)。

そういうことに、手を染めたくなければ、
日々の営業活動を頑張るしかありませんね。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/06/02 15:16|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

皆様、ゴールデンウィークを如何お過ごしでしょうか?
私は、有難いことにGW前の週に新規のCM受注が5物件連続で決まり、
心身ともに充実した日々を過ごしております。

婚活中の独身男性の皆様は、
美人で、若くて、性格が良くて、料理も上手な、
お嫁さんが欲しいと、
さまざまな活動をされていることでしょう(笑)

ところで、かっこよくて、ハイグレードだが安く、
高収益で、メンテナンスにも極力手のかからないマンション

「究極の賃貸マンション」と定義しましょう。

もし、このブログを、偶然にも目にした、あなたが、
「究極の賃貸マンションを作ろうと、
欲すれば、それを手に入れる事は可能ですが、
あなたが欲することが無ければ決して実現することはないでしょう」


世の中には、さまざまな比較サイトがありますが
土地活用の世界にも、有ります。

土地活用の比較サイトを作っている会社は、
商売上手!頭が良いな!とは思いますが、
そこには、高いと有名な蒼々たる大企業が名を連ねています。

その中で、もし、資料請求を幾ら何社も取りながら、
様々な提案を受けた所で、
あなたが究極の賃貸マンションを手に入れ、
究極の土地活用を成し遂げることは、
200%あり得ないでしょう。


何故なら、提案している側が、誰一人として、
あなたの、究極の賃貸マンションの建設を実現しようと思っていないからです。

彼らは、膨大な営業経費・広告費を使ったあげく、
より高く受注することを宿命づけられた
営業戦士だからです。

相手が誰一人思っていないのに何故、
あなたの究極の土地活用が実現されることが可能でしょうか?

もし、土地活用で経済活動を営もうとしているのであれば、
少し考えれば解る、このベクトルの違いを、まず認識すべきでしょう。

当社は、さまざまな、お客様から、
広告を出している会社の事業提案書を見せて頂いているので、
彼らの提案内容のレベルや利回りは熟知しています。

ある驚異的な投資家は、言いました。
「首都圏で、土地を持つ地主で、
最大限の活用できないのであれば、
持つ価値が無い。
最大限の活用できる私に安く譲るべきだ。」

車の助手席で聞いていて、思わず吹き出してしまいましたが、
そのように、思わせてしまうような行動してしまうことや、
何もしない地主様が多いことは事実です。

首都圏に、活用できる土地を持つという圧倒的に有利な立場でありながら、
知恵を使わずに、何千万円、何億もの原資を台無しにしてしまう。

世の中の、全ての建物や製品は、
人間の何かしらの思いから出来ています。

誰かが何かをしたいと欲し、行動したから、
全ての人工物があるのです。
そうやって、この2-3000年の間に驚異的な進歩を遂げてきたのです。

もし、先祖・親から受け継いだ、受け継ぐべき
収益を産み出せる土地があるのであれば、
「究極の賃貸マンションを建てたい・土地活用をしたいと
欲するべきだと思います。」


このブログに辿り着いたのも、何かしら有利な方法は無いか?
と探した結果として、ご覧になって頂いていることでしょう。

当社のホームページには、
CM方式により10-18%の建設費のコストダウンが可能と書いておりますが、
比較サイトに広告を出しているような高い会社との比較ではありません。

当社のCM方式では、
より営業・広告経費を掛けていないゼネコンを
統一の図面から入札を掛け、
その安値を基準値として、
更にそこから、当社独自のルートからゼネコンより安く調達した、
安くて良い専門工事会社をゼネコンに紹介することにより、
建設費の80%以上を占める外注費を圧縮し10%~18%の、
コストダウンを成功しているのです。

極めて合理的な手法です。

トップページでスクロールされて行く竣工写真を見て頂いて、
誰もが、10%-18%以上安く建てたマンションとは思わないでしょう。

全ては、私が、出来ると信じて、
行動し、ご用命を頂き、実現してきた結果です。

勝負の世界で、最後に勝つのは、
勝てると信じて行動をし続けた人間ということは、
多くの方が知るところだと思います。

私は、お客様から、ご相談を頂き、
年商1兆円を超える企業群と同じ物件での受注を争っても、
「究極の土地活用」と言う命題を前に、
当社のCMと言う武器があれば
「当然勝てる」と信じておりますし、
「当然勝てる提案」をしているから、
左の写真のような若僧であっても、
沢山の、ご用命を頂けているのだと思います。

蝶の羽ばたきは、精一杯、
羽ばたくことによってのみ世界を変えて行くのです。

もし、このブログを偶然にも見つけて頂き、
もし、あなたが首都圏で、
「究極の賃貸マンションの建設を実現したい」と、
欲して、
「目標として定める」のであれば、
最大限の、お手伝いをさせて頂きます。

HP等をご一読頂いたうえで、
お気軽に、ご相談頂ければ嬉しいです。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
D
2015/05/05 19:52|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          セミナー    

 

昨日、HEAD研究会という
学生と不動産系・建築系の団体で
不動産管理系のパネルディスカッションが開催されていたので、
見に行ってきました。

そこで色々な工夫や思いがあって、
頑張られている管理会社もあるのだということを改めて知りました。

私の不動産管理会社のイメージは、
気分を害される方も居るかもしれませんが、
既に、先代・先々代からの何十年来の地主様のマンション・アパートの物件を
家賃の5%程度を安定収入として頂きながら
管理をしている会社という感じでした。

顧客である大家様も高齢で、情報収集能力に疎い方も多く、
何十年来の付き合いだからという感じで、
近代的ではない街の不動産屋さんに管理をお願いしているケースも多いかと思います。

先日、当社の宣伝も兼ねて
竣工間際の物件の賃貸募集のチラシを持って
上野‐秋葉原間の不動産会社を飛込みで回ってみましたが
綺麗で生きの良い客付系会社と、
昔、受注した管理棟数が一杯あるからやっていけているんだろうなという
手書きのチラシがガラスに貼ってあるような昔ながらの不動産屋・・・
みたいな会社さんと対応も様々でしたので
管理会社について思うところも有り刺激を受けました。
(自ら歩いて、自分の目で見てみる事も大切な事です。)

ディスカッションで言われていた事は、
これまでの管理業に関する違和感。
不動産管理は2極化、不動産物件も2極~4極化、
大家さんも2極化に向かうということです。

知恵を振り絞って工夫をし、
最先端の考え方、サービス、ネットインフラを駆使して、
勝ち組になる大家さん、ブランディング化されて必要とされる管理会社と、
ただ生まれながらに土地があっても淘汰される大家さん、
時代に取り残されていく管理会社。

20年前は、手書きで図面を書き、チラシに貼ったり、
賃貸雑誌に掲載して、そこからの反響主体でやるのが当たり前だったそうです。

それが、ネットが出てきて、今や部屋内の写真を掲載するのも当たり前ですし、
部屋内の写真が入居者の判断基準になったことから、
アクセントクロスや、デザイナー高級賃貸を志向するマンションも
普通になってきています。

建設業において、私は、最も違和感を感じている部類だと思いますが、
不動産管理業においても、世代が変わっていくにつれて、
違和感を持つ2代目・3代目、
新たに創業した管理会社が多少なりとも増えていることは
新鮮さを感じました。

これからは、柔軟な思考を持ち、行動力があり、
新らなことに挑戦をし続けられる、大家さん、企業が、
市場を制圧し、
親から与えられた顧客・立場・地位・土地にあぐらをかいている方は、
淘汰されていくことになるでしょう。

エンドユーザーである入居者は、あらゆるネット媒体から
入居したい部屋を探しに探して、部屋を選んで問い合わせがくるのですから、
供給する側は、それに耐えうる、新たな生活、
サービスを提示できることは必修になることでしょう。


そして、新たなサービスを積極的に取り入れようとしている方々は、
「ご自身が楽しんで」「ワクワクしながら」
仕事をされているのだということをが解りました。

自らの建てたい、かっこいい最強マンションをローコストで建てるということは、
物凄い楽しくワクワクすることなのですが、
大きな借金をすることにストレスを感じるかたも
いらっしゃるようです。

地主様が新築マンションを建てる時、
どうしても相続という問題が絡んできて、
子供世代は、相続税が削減でき収入も増えるからマンションを建てたいが、
親世代は、
「借金したくないから建てたいなら俺が死んでから建ててくれ」
「引越しするのがめんどくさい」
「不動産会社に勧められるから話は聞いたが、借金してまで建てたいと思わない」

等と、仰られ幾らシュミレーション上、莫大な利益を生み出す計画であっても、
事業計画が、とん挫する事も多々あります。

7-90歳になって、気力・体力が落ち、そういう気持ちになられることも
解らないこともなく、
一介の建設コンサルである私にはどうしょうもないことなので、
無理に建てて頂くこともないのですが、
相続と言う観点からみると、実に勿体ないとは思いますが、
何より、建てる事、自分の土地に自分が生きている間に、
新築マンションを建築し、土地に新たな命を与えられることに、
ワクワク感が持つこと、見せることが出来なかったことに、
根本的な原因があるのかなと気が付きました。

当社も、いつかは自分の最強の賃貸マンションを建設したいと思ってはいますが、
ようやく3期目が終わるところですので、
まだまだ金融機関に門前払いになるでしょう。。。

世の中の99%が、自分にもマンション建てて家賃収入が勝手に入ってくる土地があったら
人生楽しかっただろうに・・・と思える人ですし、
努力に努力を重ねて何の信用も無い個人事業主から6年続け、
会社としても3年間、計10,000㎡近くのマンション建設を扱うプロとして
お客様のコスト・マネジメントをしていても、
最低後2-3年は建てられない私の様な人も居るのです。

当社の建設コスト・収支シュミレーションは、
何処よりも秀逸だとは思いますが、収支における金額ではなく、
目の前に土地があり、銀行融資も余裕で借りられる方に対して、
「自分のマンションを建てられる楽しさ」
というのは、
「良い土地を持つ、特別な方しか体験できない」
という事を、もっと、もっと伝えていくことが、
お客様の親子間、子供の相続対策に対して、幸せになること。
また、工事に関わる皆が楽しく、
マンション竣工を迎えられることになるのだと思います。

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Kマンション
2015/04/10 13:49|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

本日は、午前中に帝国データバンクから依頼調査が入りました。
弊社はゼネコンの与信を取る為に、
帝国さんからデータを大量に買っておりますが、
まさか、CMというコンサル系の会社で家賃ぐらいしか纏まった支払いが無い
弊社に調査が入るとは成長したものだと嬉しく思います(笑)

一体、どなたが弊社のような小さな企業の与信情報を欲しがっているのか
謎ではございますが、逃げも隠れもしませんので、
帝国さんのインタビューを快く受け入れ、
思いのたけをお話しをさせて頂きました。

決算について一通りお見せしてお褒めの言葉を頂き、
経営戦略については、他人に話すことは無いのですが、
その中で、お話しをさせて頂いた一部で、
「弊社に情報が入らなかった物件を他社が、受注している時、悔しく思う」
「一次が情報が入らずに他社が受注してしまった案件があることが、今の弊社の実力だ」

ということです。

自社は、首都圏である程度の規模以上のマンションを建てる時、
入札1位から1億円コストダウンをしたこともあるように、
圧倒的に何処にも負けないコスト、仕入れルート、
特別なノウハウを持っている
と思っておりますが、
それが、まだ多くの方々に知られていない、受け入れられていないことが
悔しくもあり、まだまだ
「実績を積み上げ、知られて、素晴らしいサービスであると思っていただき、問い合わせを頂く努力」
を続けて行かなければならないと思います。

コンストラクション・マネジメントは確かに、複雑であり、
興味を持って話を聞く耳を持っていただき、
お客様にも論理的な思考力が無ければ、
正しく理解することは出来ないと思います。

しかし、そこを解りやすく、ご説明し、理解して頂き、
実物を見て頂き、納得して頂く作業を続けて行かなければなりません。

「東京中の土地活用案件の全てを弊社がCM方式で扱うようになれば良い」
という壮大な願望をお話ししました。

それには、築き上げてきた実績を更に、
積み上げていくことと共に、どのように発信していけるかも重要な要素となるでしょう。

残念ながら、弊社は、ワンクールで数千万、数百万も掛かるような
テレビCMを流せるような、力は今の所有りません(そんな勿体ない事は有ってもしませんけど)。

しかし、ノウハウと人脈、熱意、青山のスーツ・コート以外に何も持っていなかった31歳そこそこの小僧が
6年の時を経て、局地戦に置いては、
日本人なら誰でも知っているような会社を簡単に倒して受注し
最高のサービスを提供することは出来るのです。

あれが無いから出来ない、これが無いから出来ないというのは
最も嫌いな言葉です。

頭を極限まで使って、あらゆる「出来る方法」を考え抜き、
持てる全てのカードを組み合わせれば、
多少時間は掛かっても、意志は実現できるものだと思います。

ずっと、それでやってきましたから(笑)

インタビューでは、最後に、趣味を聞かれました。

帝国調査の一番分厚い30ページぐらいの調査冊子には、
経営者の趣味や性格を書いてある欄があるのですが、
仕事以外は無趣味なワタクシ
私「うーーん。。。カラオケ。。。」
帝国「カラオケ???経営者でカラオケは初めて聞きました(笑)」
私「ええーストレス解消に。。。普通、経営者は何を趣味にされてる方が多いんですか?」
帝国「ゴルフとかが多いですね・・・」
私「ゴルフとかやらないからなーじゃあーーカメラということにしておいてください(笑)」

ということで、カメラが、ほぼ公文書の趣味欄に記載されることになりました(笑)
旅行とかにしておけば良かったかな。。。
などと反省しているとことです。

それでは、次回、3月28日(土)
「地主様必見!究極の土地活用セミナー」のご案内です。
㈱土地活用セミナーの意義については、
こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
過去、8回開催し、有力不動産会社様等、プロのお客様にも大絶賛だった
㈱土地活用 本社での「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成27年3月28日(土)13:30~15:30(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。
001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%~18%削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

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Kマンション
2015/03/19 17:18|土地活用TB:0CM:1

       建設費          土地活用    

 

建設費を1億円削減した物件の
竣工写真が届いたのでアップロードさせて頂きます。

ホームページでも書いている、当社でコンストラクションマネジントを行い、
ゼネコン入札1位から1億円以上コストダウンをした物件です。

Kマンション
001 外観 北東面
002 外観 東面 夜景
004 エントランス
005 エントランス 夜景
012 C type 玄関
011 A type キッチン
013 C type LDK
何もない、6年前から始めてようやく、
この規模(立体駐車場まで含めると総延床2500㎡)を扱わせて頂いた
お施主様や、受注して完璧に施工をして下さったゼネコン様、
専門工事会社様、そして実際に手を動かして良い仕事をして
下さった職人さん達に感謝します。

当社に依頼されてなければ、1億円以上のお金をドブに捨てて、
苦しい賃貸経営を強いられていた事でしょうけど、
収益的に余裕のある賃貸経営を開始できたことは嬉しくあります。

幾ら、建設業で現場監督をしていて技術的に足りていたとしても、
入札1位から1億円削減するのは能力的・人脈的に不可能です。

仮に、それが可能だったら、その現場監督は会社に1億円以上の、
受注時での予定外の利益をもたらすことになりますから
有り得ないことは理解して頂けると思います。

一般の方の中にはCMと似たようなこと真似事は
やろうとする方も、いるかもしれませんが、
専門工事会社(下請)を紹介した瞬間に、
その工種に関して責任を自分で被る事になり、
思われているほど建設業のルールやCMは簡単なものでは有りません。

その中で、ゼネコンや下請専門工事会社に10%以上のコストを下げながら、
現場を纏めるには、特殊なノウハウや人脈、
稀に紹介責任を被り、実弾投入で職人を他現場から奪ってくるようなことも
必要になるときもあるのです。

年間建設費にして、20億円もの金額を扱わせて頂き、
今後も続々と竣工現場が上がって参ります。

もし、地主様でマンション建設を検討していて、
当社のコンストラクション・マネジメントにご興味があり、
実物を見てみたいと思われる方は、タクシーで数物件をご案内する
「らくらくタクシー建物探訪の旅」
も無料で行わせて頂いておりますので、
是非、お気軽にお問い合わせください。


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Kマンション

2015/02/21 14:10|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地活用          コストダウン          セミナー    

 

10月26日に前回の記事を書いてから約3週間の間に、
世の中の状況が激動しております。

建設費を扱う者として、世の中の状況は敏感に察知しなくてはなりません。

まずは、10月末に日銀バズーカ2
更なる金融緩和により一気に円安が加速しました。

そして、先週の消費税増税延期のニュース

本日、GDP速報の衝撃の2期連続のマイナス成長。。。

まず、金融緩和については、行き場のない資金が、
株高には向かうかと思いましたが、少なくとも国内資金は、
更なる不動産への投資には向かわないでしょう。

不動産については、もう既に限界価格まで上がりきっているのと、
賃貸経営への融資の基準は緩くなっている訳では無いので、
銀行内に資金が滞留するだけで、不動産市場には出回らない。

あるゼネコンの経営者と話をしていましたが、
「建てたいという話は一杯あるが、銀行融資が固いから、
結局、予算が抑えられてしまう。
土地が有っても、公共事業で下請単価が暴騰しているので、
自己資金があるお客さんからしか受注できない。
結局、融資枠が渋くて建てられないお客さんが多過ぎる。」
という感じの変な状況です。

バブル崩壊やリーマンショックの経験から金融機関は固くなっていますので、
日銀が思うほど、効果は薄いのではないかと思います。

消費税増税延期は、99%無理だと諦めていましたが、
神風です。

まあ、8%でも、十分な重税感はありますけど。。。
それよりは、マダましという
トリックみたいなものでしょうか。

そして、今回のGDPの民間予測を大きく裏切る、
年率換算マイナス1.6%

午前中から、株価の暴落しております。
日銀バズーカ2が霞むほどに。

建設業内外での中小企業の経営者の話を聞く限りでは、
景気悪化しているという話は、最近ちらほら聞いていたので、
ある意味納得ではありますが、
ニュースでは、
「住宅投資が大きく足を引っ張っている」
ということでした。

鉄筋コンクリート系も不調ではありますが、
特に、木造戸建てが着工数では▲だらけなので
それがそのままGDPにまで直撃した結果ではないでしょうか。

今日と言う日は、日本経済の「気」と言う部分での
転換点ではないでしょうか。

「気」が悪化すると、全てが逆回転し始めますから。

そんな中、建設業に纏わる非常に大きなニュースが、
小さく報じられております。
本田内閣官房参与 公共事業は効果が無い発言はこちら

安倍内閣のブレーンである内閣官房参与の本田悦朗氏ですら、
公共事業の効果が薄いと見ているようです。

このブログでも何度も取り上げておりますが、
建設業労働者の受け皿(パイ)は決まっているので、
公共事業を増やしたところで、民間需要が減るだけの民需圧迫だということが
ようやく認識されてきたようで、
経済学者の中にも、クラウディングアウトや、
消費に回さないので乗数効果が薄い等を論じる方々がチラホラ出現してきました。
(このブログ読んで書いてるんじゃないの?と、似た論調も多いですけど(笑))

今度の無理やり解散選挙では、対抗馬がいないので、
自民が勝つことになるとは思いますが、
公共事業政策をどのように公約として扱うのか注目するべきところです。

アベノミクス第二の矢の中心であった国土強靭化の比重が下がり、
他業種への予算配分、低所得者や軍備への予算配分へと切り替わっていくのかどうか
大注目です。

第二の矢中国の軍事的脅威は免れようがないところなので、
日本の経済活動を長期的に保全する為には、
戦闘機f3の早期開発に大幅に予算を配分するのが正しいとは思いますが。

このような社会状況の中で、建設費はどうなっていくのか?

これまでの記事でも書いてきたように、
建設費のピークは、公共事業増に加え、消費税駆込み需要の影響で
一気に職人不足に陥った、この2014夏がピークであることは間違い無いでしょう。

このGDP速報を見て、馬鹿じゃないディベは
高騰している建設費・地価に加えて、完成する頃には長期的な景気低迷により、
全くマンションを建てても売れない状況を睨んで、
確実に、開発を控えて来るでしょう。

若干遅れて単価は2013年春ベースぐらいまでの、
あるところまで下がって行き、
ある程度こなれた所で、ディベがまた建て始めるという感じでしょうか。

2009-10年ベースまでは、建設労働者のパイが大幅に縮小している為、
中国が崩壊し、中国人建設労働者が雪崩こまない限り、下がることは有り得ないでしょうけど。

中国不動産関係のニュース記事を読む限り中国国内では日本でのリーマンショック級の修羅場に向かって
日に日に、崩壊状況は悪くなっていっているようにも感じますが、
これが確実に不良債権となり、金融破綻まで蝕んでいくことは、そう遠い日ではないでしょう。

当社のメインのお客様である地主様・投資家様に取っては、
年末までの日本の方針決定は、目を皿のように注視すべきだと思います。



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Kマンション

2014/11/17 12:58|株式・投資TB:0CM:2

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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