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建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          土地          東京          マンション    

 

今日は、いつも、お世話になっている宮建築設計さんが、
新築RCマンション内覧会を開催されるので、ご案内します。

開催日時(定員になりましたので募集終わりました。)
内覧会10月2日(日曜日)15時30分現場集合~16時 
17時00分~現場近くで懇親会


本物件は、中央区の地下鉄駅1分
東京駅からも普通にテクテク歩ける位置にあります。

なんと、土地購入から9.7%とのこと!

ホントは、CMで見積をさせていただきたくて、
宮建築設計さんの本社のある徳島まで、
突撃営業を仕掛けましたが、
別に元々、予算に困っているわけでもなく、
他の絡みも含めて諸事情により撃沈(涙)

そんな、こんなで、見積開始前から、何ども何ども見に行ったあの物件が、
ついに完成したようです。

全国を又にかけるスーパー設計事務所、
宮本建築設計の宮本社長の夢である東京本格進出の布石として、
徳島新聞にも掲載されたこの物件

なんと、新聞に掲載されている写真はkkenji1が携帯で撮って
送った写真です(笑)

現場盗撮で鍛えた腕は、マスコミでも認められたようですw

我が新築不動産勉強会(宮建築設計さんもご参加中)でもノウハウを盗めるところはあるんじゃないかと思いまして、
内覧会をお願いしたところ、快くOKして頂きました!

この物件の、お手伝いをしていないなかで図々しいかもしれませんが、
RCで、どれぐらいの規模の建物が、どれぐらいの予算で建てられて、
どれくらいの予算で土地を仕入れればどれぐらいの利回りが出るか
イメージして頂くには調度良いかと思います。

一般の方やディべなら、ボリュームが入らないだろうと、
まず、スルーされるような土地を
設計事務所が仕入れると、こんなに巧みにプランを入れて、
こんな凄い所に、9.7%という利回りで建ってしまうことが
御分かりいただけるでしょう。

正に巧みの業!

大阪高等裁判所の耐震診断や空港の設計などをやるような、
スーパー設計事務所さんなので、
よくわからんコンサルのような胡散臭さがまるでありません。

懇親会では、この物件を購入後も中央区を中心に大量仕入れを続け、
お宝の土地情報を隠し持っているという噂の、
東京営業所長から、仕入れのノウハウや、
殆どの一般のお施主様が話したがらない、
収支の話なども根堀は堀、
聞き出せるかも?しれませんので、お楽しみに!

見積もりをしていない中で場所が特定できるようにブログで大々的に告知すると、
やったゼネコンさんから怒られそうなのと、申し訳ないので、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで、
「宮建築設計さんの内覧会参加希望」
との題でメールを頂いた方に、
詳細のご案内をお送りします。

内覧会(無料)・懇親会(割り勘)のどちらに、ご参加希望か、
連絡先も併せて書いていただければ嬉しいです。
(お申し込み内容は、宮建築設計さんにも転送致しますのでご容赦下さい)

建物的には1000人乗っても大丈夫ですが、
あんまり一杯になると宮建築設計さんからストップが掛かるかもしれません。

それまでに、お気軽にご連絡ください。

後に仕入れられた物件は、粘り強く営業して、
こちらの物件を受注させていただきましたので、
完成は、まだまだ先ですが、その時も是非是非ご参加ください!

そして、近日中に、皆様のご要望に答え、
「土地活用&新築不動産投資セミナー」
の3回目の要綱を告知をさせていただきます。

本当は、9月17日の2回目で暫く、
行わないつもりでおりましたが、
現時点で第2回目のキャンセル待ちが25名様もいらっしゃることから、
他の講師陣との協議の結果、3回目までは、
同じ内容で開催しようということになりました。

バーチャル新築不動産研究会
の基礎編として1年ぐらい先に、同じような内容でもやるかもしれませんが、
暫くはやれないと思います。

既にキャンセル待ちの方は、仮予約で席を抑えておりますが、
これから参加希望の方は、要チェックお願いします!
(わけわからなくなるので現時点から告知までは、キャンセル待ち扱いにはしないようにしますのでご容赦ください。)

こう、ご期待下さい!

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土地活用事例2

プリモ 


2011/09/12 22:19|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          東京          土地    

 

土地情報が入ったときに、
熱心な方は全て見に行かれている方もいるようです。

不動産業者に好かれる為とか、
何処かの本に書いているのでしょうか?

多分ですが、来た情報見に行くだけで疲れて満足し、
買える物がないと、そのうち飽きてくると思います。


ピント外れの探し方していると、
時間の無駄かもしれません。

平日を一生懸命にお仕事し、
休日に物件を見に行くなら尚更です。

ぶらり途中下車の旅を味わうならいいですけど、
極論、googleストリートビューで大体わかりますので、
買い付け入れる前までは、
見に行かなくてもいいんじゃないかと思います。

中古なら、利回りも出てるので興味があれば、見に行けばいいと思います。

一方、土地は、情報だけだと、6%回るのか、9%回るのか
わかってもいないまま、土地だけ見に行っても時間の無駄です。

東京に3年以上住んでいれば、大体の路線の雰囲気はわかるでしょうし。
上屋も解体費用も大体わかります。

工事の事は、一般の方が見ても何がリスクか、
まず判らないと思います。

そんなカロリー・時間・労力を無駄に使うより、
やるべきことは沢山あります。


大体、マンション用地なんて、
高いか安いかプランの無い状態で判断できる
不動産業者なんていません。
(kkenji1もプランが無ければ大体しかわかりません)

不動産仲介業者は、余程のお客さんを抱えていて、
決められる自信がない限り、
設計事務所にボリュームチェックなどお願いしません。

当然のように無料だと思って依頼してくる方も居ますが、
普通に15万とか、お金掛かりますから。

稀に胡散臭い図面が添付されてますが、
設計事務所書いてないだろという図面も添付されています。

一方で、買う側から考えれば、ボリュームチェックしてみないと、
土地の値段なんて出ませんけど、
全然、買えそうも建ちそうもない土地に、
ボリュームチェックしても時間の無駄ですし、
設計事務所も暇ではありません。

・・・

じゃあ・・・どうすれば・・・

物件を見に行くより、重要なことは沢山あります。

まず、ご自身の融資が、
どれぐらいの額まで通りそうか大体の目安をつけることです。


自分の力(銀行からの評価)を知ってから探し始めないと、
これまた、時間の無駄になります。

後は、最低限の土地の目利きが出来る知識を身に付けてください。

多分ですが、これが出来る一般の方は殆ど居ないので、
アドバンテージになると思います。

次に、物件概要書を手当たりしだい出来るだけ多く集めてください。
(出来るだけ、マイソクになっている物件は避けて物件概要書の物件を集めてください。)

お話を聞くと殆どの方は、ネットに出ている情報に問い合わせて・・・など、
と言っていますが、ネットで見て問い合わせているだけ時間の無駄です。

まず、リバブル、野村、住不・・・財閥や電鉄系の支店に、
片っ端から、売り込みかけて、属性と買う気満々のところを伝えて、
仲介さんから情報が貰える体制を作ってください。
土地情報の集め方参照ください。)

それから、街の仲介さんでも、情報をもっていそうな仲介さんにも、
売り込みを掛けてください。

いつもは、マンション用地など扱っていなくても、
そういうお客様がいれば、普段の情報網から集められる仲介さんは沢山います。

仲介さんは、買えそう、買いそう、仲手の入りそうな人しか情報は出しません。

情報を出した自分でも高いと思っている物件に取りあえず見に行ったことなんて、
これっぽっちも、なんとも思ってないと思います。

見に行かれるだけでは手数料にはなりませんし。

それより、普通に考えて、いい物件を買える体制作り(融資や建築系サポート)が出来ていて、
買う明確な基準があり、自分の良いと思った物件に食いついて離さなそうな方に物件を出すでしょう。

値段は交渉でなんとかなると思っている仲介さんは多いと思いますが、
買う基準が何処なのかお客さんでわかってないと、
口説くのもめんどくさいので情報など出さないでしょう。

その中で、ボリュームチェックを入れるべき熱い物件があれば、
入れるのです。


それが、できれば、そのうち良さげな物件が出てきて
勢いで買い付け入れてしまえば買えます。
(融資が通る方だけ買えます(笑))

今度の土地活用&新築不動産投資セミナー
では、その辺の取っ掛かりも含めて、そもそも、その土地に、どれぐらいの建物が建って、
結構建ちそうな場合、どれぐらいの建設費で、どれぐらい利回りが出そうか・・・
という風な思考回路に沿ってイメージしやすいような、
基礎からプロレベルまで、わかる構成で考えております。

勿論、地主さん、土地を買っての新築不動産投資をご検討の方に、
何処でも聞けない、究極を追い求める話が聞けるようにできればと思いますので、
ご活用ください。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/09 22:08|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       土地活用          建設費          マンション          土地    

 

最近、土地活用系の記事の比率が多いかと思いますが、
土地を購入しての新築不動産投資の案件も増えてきております。

このブログは以前から、google検索で「建設費」で1位を取っており、
yahoo検索がgoogleの検索ロボットを取り入れたのでyahooでも1位になりました♪

漁夫の利と言う奴です。

そして・・・
「土地活用」でも、1位になりたいのです。

そんなことは、さておき、
kkenji1も何匹も居るわけではありませんので、
自ら進んで土地情報の収集(エクレアの皮探し)は全くしておりません。

あれだけ勉強会に参加するお客さんがいるなら、
仲介もすればいいのにと思われる方もいるかもしれませんが、
そこまでする体力がありません。

実際に、エクレアの皮理論に則り、
土地を買われている方は、
何度も物件を見て、kkenji1に駄目だしされ、
結局買えず・・・
みたいなことを繰り返している内に、
ピント外れな探し方をしないことを覚えられて、
色んな仲介会社に声を掛けまくり、
そのうち、エクレアの皮地帯で買っても良さそうな物件に
指値を入れることで巡り会えているようです。

土地情報の集め方については、記事で書いたことはありますが、
前回、土地活用&新築不動産投資勉強会セミナーの構想 について、
書いたところ、断片的に聞いても素人じゃわからないから、
「とにかく早くやってください」
という、お声がけを多数頂いております。

地主様、土地を購入しての新築不動産投資をご検討されている方、
どちらも最終的な判断は、建設費が幾らになって総事業費がどれくらいで、
幾ら賃料が入ってきて、
どれくらい裕福になれるかだとは思います。

そこら辺を建築法規がどんなもので何処まで建てられそうか、
建設費・不動産両面から直感的にイメージできるような、
セミナーになるよう、もう少ししたら資料づくりを始めたいと思います。


まだ、何も準備を始めていないいので・・・
少々お待ちください。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

土地活用と経済設計
2011/05/23 17:17|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          土地          有効活用    

 

震災後、どういう記事を書くべきか迷っていましたが、
色々のことが駆け巡ります。

前回に続いて、震災前後による建設業・建設費の影響を書いていきます。

震災当日は、銀座の古いビルの1階で打ち合わせをしていたら、
ガッシャンガッシャン揺れ、一同で道路に飛び出し、
直後に携帯で仙台が震源地と知りました。

電車が止まり、小伝馬町の会社に歩いて戻りましたが、
道路を歩いている凄い人・・・

結局、練馬まで歩いて帰ろうと思い、
御茶ノ水あたりまで歩いていたときに、
大江戸線が復旧したことを知り、本郷3丁目から都庁前までたどり着くと
そこから電車に乗るのに2時間待ちでした。

お客様の中には仙台に在住の方もいらっしゃいますし、
電話やライフライン・・・混乱している中で、
営業活動をするのも、どうかという気持ちもありました。

しかし、一方で、自らの位置を考えると、
立ち止まるわけには行きません。

実は、震災前後に、CM方式で、お見積していた案件があるのですが、
原発が放射能を撒き散らし、計画停電、米が全くスーパーから消えているような
「こんな状況でコストダウンするのは困難かもしれない・・・」
と、内心思っておりました。

震災直後に専門工事会社さんに電話しても
「ガソリンが無くて電車も動かず身動きできません・・・」
「今、計画停電中で部屋が真っ暗です・・・」
「福島から親戚が来るから迎えに行くので今週は勘弁ください・・・」
「稼動中物件の手配が大混乱していて、見積もりが遅れます・・・」
と、完全な混乱状態でした。

幾つかの専門工事会社さんは、震災直後の混乱で、
期限までに見積を出せる状況になかったり、
先が読めないので、
暫く元請ゼネコンの見積すら延期してもらうお願いをしていたり、
そんな状況でした。

ゼネコンさんも、中堅どころのゼネコンさんが多かったのですが、
今年の竣工間際の案件で資材が入らずに延長してもらっていたり、
今後の予測に関しても話したりしましたが、
東京のゼネコンは東北に行くしか生きる道はないとか
暗い話になってしまった方もいました。

いつもは、専門工事会社さんとも値段交渉も、
事務所まで来ていただいて、
顔を見ながらするのですが、
今回は、そんなことしている状況でもないので、
原則、電話で交渉を済ませました。

各工種の決定金額は、
これまでとは単価を上げてくる業者さんもいましたし、
工場が止まって見積もりすらできない業者さん、
これまでと変わらず出してくる業者さんもいましたが、
下げてくる業者さんは居なかったので、
全体的には3月後半‐4月前半は、
震災前よりあがっていたと思います。

そんな中で、来年3月末竣工までの全体工期が詰まっている中で、
何とか、面目を保てるよう震災前のゼネコン最低価格から
9%後半程度のコストダウンをして、
先日、無事請負契約をして頂きました。

今回は誰もが予期できない状況でしたが、
その中で自分が出来ることを、
必要だと思ってくださる方のために
精一杯やるしかないという思いになりました。

今後の動向については、自身ではある程度の予測はついておりますが、
生の声と統計をそれぞれ、
検討する必要があると思います。

一方で公共事業を余りにも減らし、
地方の建設業者を追い込みすぎると、
震災など、本当に建設業の力が必要となったとき、
復興そのものが、遅れ日本全体が沈むという現実を
政治家の先生方には判ってほしいものです。

今度の勉強会(7月頃?)では、
その辺の経過についても、お話を出来ればと思っています。

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
建設業の震災の影響3
2011/04/26 16:21|日記TB:0CM:0

       建設費          マンション          土地活用          有効活用          土地    

 

住宅エコポイント延長へ…追加経済対策←クリックお願いします。

当初、1000億円の予算で始まった住宅エコポイント

1戸当たり30万ポイント(1ポイント=1円の商品券に交換可能)でるので
33.3万戸で打ち切りになる予定でした。

去年の着工数が確か77万戸ぐらいだったので
全部の住戸が申請したら半年ぐらいの11月ぐらいで予算を食いきって終了すると予想しておりました。

申請は竣工時なので、12月以降竣工の物件は対象外になりそうだったので
来春竣工の物件についてはあえて触れませんでした・・・

が、ここに来て、いきなり延長戦の発表(汗)

結構、仕様のグレードあがるので追加で金額が増える部分がかなりあり、
検討が必要です。

閣議決定されるまでどうなるかはわかりませんが、
増減も含めて全国の現場は右往左往することでしょう・・・

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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/08/31 17:56|日記TB:0CM:2

       土地          有効活用          相続対策          建設費          土地活用    

 

最近、土地の有効活用のご相談を幾つか頂いており有り難い限りです。

今日は、ちょっと趣きを変えて、建設費と、
有効活用・相続対策について書いてみます。

ご先祖様から土地を譲り受け、
手放したくないけどというお方も多いと思います。

相続対策で、土地に建物を建てられる時も、
やはり最後に行き着くところは、建設費だと思います。
土地は、既にあるのですから、原価のメインは建設費ですから。

このブログで良くお問い合わせを受けるのが、
1.建設費が相場より高いか安いか教えて欲しい。
2.何から手を付けて良いかわからないので教えて欲しい。
という内容です。

今まで、建設業と関わることの少なかった方々が、
建物を建てるにあたり、何から手を付けていいのか等、
判らないことがあると思います。

相続対策においても同様に、
お悩みの方々は多いと思います。

建設費を圧縮することにより、
ご先祖様からの贈り物を最大限活用することのお手伝いが出来れば嬉しいです。

折角、偶然このブログをご覧になって頂いたのですから、
お気軽にお問い合わせ頂けたら嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/04/08 18:08|土地活用TB:0CM:3

       建設費          コストダウン          土地活用          有効活用          土地    

 

仲介会社さんが、知り合いの設計事務所さんと話してたら、
「東京でRCで9%は絶対行かない」
と、決め付けていた(笑)

と、おっしゃっていました。

別に今の相場なら、
土地の仕入れさえ間違えなければ
普通にゼネコンから見積もっても9%は楽に行くと思います。

ある都内の卸業者さん
ミニバブルの時も変わらず、普通の見積りで
新築9%で作っていたとおっしゃっていましたし。

建設費の相場感聞いても普通でしたが、
そのかわり土地は鬼仕入れでしたけど(笑)

そこまで鬼仕入れとまでは行かなくても、
今は9%は行くでしょ。
という感覚です。

場所にもよりますけどね。

エクレアの中の方は結構いま業者さんが漁ってますから
無理でしょうね。

ホントに美味しいエクレアの皮の駅は
あそことあそことあそこなんですけど、
消して言いません。

まあまあいいと思うエリアは、
お話したことある方もいるかもしれませんが
ダミーの可能性ありです(苦笑)

言うと上がっちゃいますからw

10%は、規模が20戸以上あれば、
CMやれば楽に超えると思います。
その規模まで行かなくても
ギリギリ到達できるよう頑張ります。

そんなこんなで
メルマガでは実践的に書いています(苦笑)

基本、土地探しメルマガなんですけど、
面白そうな収益不動産情報も入ってきたら載せています。

土地は興味ないけど・・・
という方、全然OKです。

メルマガで情報ばら撒いていると期待されてる方、
残念ながら1回目はローテクで手渡しですが。。。
その意味は過去記事をご覧になって頂ければご理解いただけると思います。

今後、面白そうじゃない情報はできるだけ、
書かないようにしますw

お気軽にご登録お願いします。

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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/03/21 15:43|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

今日は、バレンタインと新築不動産投資について書いてみます。

まーたくだらない事書いてる・・・
と、予想されていることでしょう(苦笑)

新築不動産投資は、
ちょこっと
難しいです。

え?
それだけ???

ちょっ・・・
ちょこっと待ってください(汗)
今から深ーい話をしていきます(笑)

新築不動産投資には、
本命と義理があります。

本命物件には、思いっきり時間かけます。
義理物件には、電卓はじいて駄目だと思ったら全く時間かけません。

全ての物件にプラン入れて収支組んでたら身が持ちません。

本命と義理を見分ける結論は、
早いほうがいいです。

仲介の方も他に動けますし変に期待を膨らませるのは良くありません。

新築の場合利回りが読みづらいので、
本命と思って突っ込んでいくと設計事務所も含め結構、体力消耗します。
まっ・・・突っ込んでいかないと何も起こらないので、
もしかしたらと思うとついつい頑張ってしまいます(苦笑)

前から判ってはいたものの・・・
確信した一番、簡単な見分け方は、
狭い土地にワンフロアーの戸数が少ない建物たてると、
土地がちょっとぐらい安くても難しいものがあります。

大体、土地:建設費=1:2ぐらいです。
2/3を占める建設費が落ちづらかったら利回りのりません。

後、もう少しという物件で場所が良かったら様子見もありでしょう。
単純に、撤収よりも仲介の方に可能性だけでも探って頂いて、
売主さんの反応を聞いてから撤収のほうが賢いかもしれません。

駆け引きですw
何度も高いと言われると、そうかなと思ってしまうかもしれませんし、
幾らなら買うと明確に伝えると、
仲介の方も考えて交渉してくれるかもしれません。

義理と思っている物件も、暫くほっといたら、
いつの間にか本命になっている可能性があります(笑)

それでも現時点では全く可能性がないなら早め早めに断ってあげて下さい。
キューピットもドキドキもやもやしますw

↓で・・・幾つチョコは貰えるの?と聞きたい方クリックお願いします(笑)絶対に言いません(苦笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/02/14 03:36|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

何故か・・・
建設費65億プロジェクトの目論見書を資産家様にご用命いただき
原案を作り始めたkkenji1(笑)

試行錯誤で、頑張っております。

このプロジェクトが発動されたら各方面に衝撃が走ります(苦笑)
「どんどん宣伝してください」
とおっしゃっていただいていますし♪

どれくらいの衝撃かと言いますと、
伝説の名馬ディープインパクト号10匹分ぐらいです。

ヒヒーんといいます(謎)

半年近くになるので待ち遠しいとか言っても情報を漏らせないので・・・
kkenji1が動かないと動かない(汗)
複雑な時間軸をコントロールしなくてはならない。。。

そこから先は神のみぞ知る(笑)
もし駄目だった時のショックで寝込むかもしれない計算を入れなくてはならないが・・・

とにかく、原案作ってご相談やーーー

↓早く公開して!と思われた方クリックお願いします(笑)絶対に言いません(苦笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/02/13 15:31|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

新築RC不動産投資の破壊力を
お見せするために開発シュミレータ作りましたw

今、95%完成しました♪
それは。。。
完成とは言いませんがなにか?

かなり以前から開発原価関係シートは製作中だったので利回りまでは簡単に出る
「途中作」を資料としてお見せした方も数名おられますが、
構想だけで数式を空白にしていた部分が結構ありました。

市販ソフトも持ってるんですが、
いまいちページ数が多くて、頭に残りづらいし
A3一枚で見れるのが欲しかったんです。

ディベの銀行提出用事業収支って
A3枚で物件購入の判断もしやすいです。
これを長期保有目的に作ったイメージですかね。

長期的CFの推移などなど家賃下落や空室も考慮したり・・・
所得税を推移させてみたり残債と積算価格をグラフで比べてみたり・・・
ローン完済後の生涯累計CFまで・・・
グラフにしてみました。
(グラフはA3とは別です)

やっぱり表面利回り9%台後半からの
新築RCはCFも素敵ですが、
完済後の破壊力には惚れ惚れします。

その破壊力たるやまさに
タイガーウッズ!
もとい・・・
爽やかな石川遼賞金王
クラスです。

若くてまだまだ稼ぎます(ホント)

だって30年で完済しても後17年は頑張ります。
賃料下落やファミリー分譲クラスの大規模修繕加味しても余裕ですな。

ただ、支出の部分の調整や、まだ関数検算が終わってません(汗)
このまま公開するのはちょっぴり危険なので、
もうちょっと寝かせます(笑)

賃貸の仲介手数料とか修繕積立金も取り合えず作ったが
積み立てって経費計上駄目っぽい。
税引後CFからルーム×5000円/月更に引いてもんもんとしてますw
途中で宜しければ、ファイルお送りしますww

えっ?
いりませんか・・・(笑)

今までは建設費下げるだけでしたが、
ちょっぴり進化してきました♪

理想的エクレアの皮物件の収益グラフ
近いうちに公開できればと思います。
そろそろ土地情報に溺れる事になるので
準備準備です。

もう眠いのでお休みなさーい。
コメント欄解禁しましたー
争いごと嫌いですし荒らさないで下さいねー

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/02/13 04:27|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地          有効活用          土地活用          東京    

 

土地情報収集のために、
昔お付き合いして頂いた仲介の方々にお電話を始めました。

もう1年近くご連絡を取ってない方々も多いので、
電話をおかけする瞬間
「覚えていなかったらどうしよう・・・」
と、不安にかられます。

ディべ出身で今は全然違う仕事をされている方は、
沢山いらっしゃると思いますし、
私も違う建設費を扱う仕事に就いた一人でもあります。

電話をしてみると、ご退職された方も結構いっらっしゃり・・・
ドキドキします。。。

でも、繋がると結構、
覚えていて下さるものです。

そして又、仕入っぽいことをしているとお伝えすると
面白がって喜んで下さいますし嬉しいものです♪

こういうのって結構大切だったんだなーなんて気付き始めました。

CM方式で、建設費を削減できると言う唯一の武器を手に
戦っていきたいと思います。

そうそう、メルマガ登録しました。
審査まで結構時間が空くようです。
待ちくたびれないで下さいw

もう何屋さんのブログだか良くわかんなくなってきました(苦笑)
ブルーオーシャンを漂流しますwww

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/12 21:03|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地          土地活用          有効活用          東京    

 

メルマガ流行っているようです。
水戸大家さんの記事によると読者
2万6000人ですって!
凄いですねえー天文学的数字です。

そういえばワタクシもメルマガ書いてたのを思い出しました(笑)

書くことが直ぐになくなるので、
8月ぐらいから放置してます(苦笑)

消して探してはいけませんw
建設の話はマニアックすぎて一般性がないんですよね…

こんな事言っては何ですが、
建てる瞬間しか役に立ちません!

言ってしまいましたw

融資を引く方法とかの方が一般的で面白いです。

とは言いつつ…
そうだ…

物件情報は鮮度が命…
ガチガチに固い情報しかご紹介できない…
図面舞踏会にタイミングが合わない可能性がある…

こんなお悩みを両方を解決できる
エクレアの皮探し実況中継
みたいなメルマガ面白いかも知れません(笑)

用地仕入中の入った情報を確認してる様子をオブラートに包んで
実況中継しようかと思います(苦笑)

世界初の試みですw

追っかけずにボツだったり…
追っかけてる最中にボツだったり、ガセだったり…

ボリュームチェックまで進んだり…
やっぱりボリューム入れたら駄目だったり…
概算弾いたら結構利回りいったりいかなかったり…

建っている物件だったら、賃料確定してて解りやすいのですが、
土地は収支組むまでに色々とあって、
違った醍醐味が結構、楽しいものなのです。

一ヶ月一件ぐらい磨くと輝く
ダイヤの原石
紛れているかもしれません(笑)
仲介さんと買付持って突撃したらガセだったなんて、
ヘマしないように気をつけます(汗)

まっ運用方法はこれから考えるとして、
来週ぐらいから気楽に始めてみます。

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/11 11:20|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          有効活用          土地活用          土地          東京    

 


建設費の裏話をひっそりと書くつもりだったのですが・・・
面白いこと言わなくてはならない
プレッシャーにかられております(汗)

ランキングの弊害ですかね。

個人的には相当面白い話があるのですが、
まだ書きません(苦笑)

最初に買うのは中古ワンルームかな・・・
とポツリと言ってみます

爆弾発言です(汗)

ホントは新築したいんですが・・・
銀行さんの都合です。。。

多分、中古RCワンルームを現金で数部屋コツコツ買っていきます。
すると・・・

そして小さい土地買ってドドーンとアパート建てて、
次にワンルームマンションをドカーンと建てちゃいます(笑)

長期的に見れば今のうちに新築RCを安く仕込んで持ち続ける
作戦が一生安泰でお得なのですが・・・

CFも大切ですが、完済後の莫大なる積上げの方が魅力的です。

途中で売るのはなんとなく勿体無い気がします。
他の人よりずっと安く仕込める自信があれば別ですけど。。。

それで。。。
田舎に古屋付き土地を30万ぐらいで買ってボーっとしてます。
暖かい所がいいな♪

多分買った物件は売らない派だと思います。
あと労働力投入もしない気がします。
年に1回ぐらい見に行くかもしれませんがwww

妄想の世界です。

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/11 09:09|日記TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用          土地          有効活用          東京    

 

突然ですが他の業者系の大家グループの〇〇組から見た名前を使うなクレームが付き、
新築組を名乗るの辞めようかと思います。
(はっきり言って、ほんとクダラナイ。馬鹿じゃないの)

そこで緊急アンケート又は、
ご提案お待ちしております!

次の名前を何にしましょうか?

kkenji1の思い浮かぶところは、
新築牧場@牧場長
新築ワールド@界長
新築サンシャイン@院長
新築グループ@リーダー
新築サークル@マスター
新築建設@所長 
新築工務店@店長
新築倶楽部@部長
新築会@会長
ビルディングス@支配人
新築工業@業長
新ちっくす@代表

なんだか楽しくなってきましたw
もっと、かっこいいのを緊急大募集しますwww

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/09 15:03|日記TB:0CM:3

       建設費          土地活用          土地          有効活用          東京    

 

かなり以前に寒さとの戦いの記事で書いた続きです。
生コン打ちの次の日、
現場で何をしているかと言いますと、
朝一に墨出し
という作業です。

前日にコンクリートを打った新しい床に基準線を引いて行きます。

どうやるかというと…
下の階に書いた墨(線)を、上の階に上げます。

墨ポインターという応援バットみたいなのを
コンクリート打設中の床に置いて、床に小さい穴を開けときます。
P00020005-01.jpg

床に墨ポインタで開けた穴から糸のついた下げ振りという道具で、
下の階の基準のポイントを型枠大工と新しい床に一緒に上げます。
↓下げ振り
30732.jpg

そのポイントを現場監督がトランシットと言う
角度付き望遠鏡で、のぞき見し直角を確認しながら、
型枠大工と一緒に床にポイントを打って行きます。
大きい現場で予算に余裕があるときは墨出し屋を呼んだりします。
トランシットを1分以内に設置できて半人前でしょうか?
もう設置できないかもしれません(苦笑)
↓トランシット
20080809-1_20100130105954.jpg
ちなみに光の反射で距離まで測れる高性能なトランシットを光波
水平高さを測る道具をレベルと呼びます。

トランシットで覗いて打ったポイントに
墨つぼという、糸の巻いてある道具に墨汁を入れて
糸を弾く事によって床に線を書きます。
墨汁のたっぷりついた糸を指で弾くので
指が真っ黒になります。
↓墨ツボ
48260.jpg

親墨と呼ばれる基準線を書いた後は、子墨(実際の壁の線)を型枠大工に書かせている最中に、
前日に生コンクリートを打った下階の躯体の精度の確認し、
精度が悪い場合、
次階をどう造るか型枠大工と相談です。

そうこうしている間に
鉄筋の荷揚げが始まります。

クレーンでガンガン揚がってきます(笑)
現場監督にもその勢いは止められませんw

そしてラーメン構造では柱の鉄筋材の上がった先から
材料を配置して、
柱の主筋の圧接が始まります。
images1.jpg

鉄筋をバーナーで、あぶって接合します。
あぶる前はこんな感じが・・・
images.jpg
こんな感じで引っ付きます。
images3.jpg

夏の暑い時に見ると、あぶっている姿を見ると
げんなりします。。。
これも又大変な作業です。

あぶった直後の柱から
鉄筋屋が柱のHoop(あばら)筋を組んでいきます。
t18_11f27cd57eb.jpg

現場監督は柱のHOOP筋が組み終わると鉄筋の写真撮影…

生コンの日と翌日の現場は凄い慌しいです。
知っているとお施主様になられた時に
現場に見に行くのが楽しくなると思います(笑)

そんなこんなで、建物は建って行くんです。

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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/02/08 22:40|日記TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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