建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
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新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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先日、建設業界の勢力図が変わるかもしれない、
面白いニュースが日経新聞電子版に書かれていたので、
ご紹介します。

アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料
一部の大手地銀 金融庁が是正へ

2017/4/23 2:00日本経済新聞 電子版

 相続税対策を背景に拡大している賃貸アパート向けの融資で、
一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに
手数料を受け取っていることが金融庁の調べで分かった。
請負金額の最大3%に上り、請負額が増えるほど銀行の実入りが増える。
建築費を低く抑えたい顧客との間で利益相反が生じる懸念があり、
金融庁は顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だ。

 アパート融資は2015年の相続税制の改正で課税対象が広がったのを機…

(記事の残りは、電子版に登録して読んで頂きたいと思います。)

スポーツ界でドーピングを禁止したぐらいのインパクトのある
新ルール適用です。

金融庁は遅すぎるとは思いますが、
今更であっても良く指摘したと思いますし、
半沢直樹の金融庁の査察ぐらい
激しく激しく激しく指導をして欲しいです(笑)

一部地銀と書いていますが、大半の金融機関が、
施工会社に地主顧客を紹介して、地主顧客にマンションやアパート建てさせて
施工会社から3%のキックバックを取るなんてことは、
建設業界の少なくとも、各社の営業や上層部からすれば公然の事実です。


工事代金の3%と言いますが、3億の建物への融資なら900万円
5億の建物への融資なら1500万円を建設代金に上乗せされて、
地主と請負契約を結び、
まず、施工会社から顧客紹介の謝礼として金融機関に払われ、
地主が30年ぐらいかけて上乗せされた工事代金を返済しているのです。

金融機関に騙されている地主は全く気付いていませんし、
賃貸経営がおかしくなり融資の返済が滞ったとしても、
最悪、差し押さえてしまえば、金融機関は損しない算段です(賃料や売値の相場が崩壊しなければ)。

多くの建設業者の営業や経営者の方と会話をしますが、
民間工事の情報源として、
金融機関からの成約したらキックバック方式の
地主紹介を相当に充てにしている
施工会社もあるほどです。

そんな癒着の中で建てさせられるから
建設費も安くなる訳が有りませんが、
多くの御人好しの地主は食い物にされています
(特に大人数の営業を雇って、しつこい営業をしている土地活用会社等に。。。)。

当社のCM方式では、全てのコストがガラス張りですし、
金融機関への施工代金からの多額のキックバックの支払は出来ませんので、
当社から金融機関への営業をする事も有りませんでした。

年配の地主さん等は、
金融機関なら信用できると勝手に思い込んで
意のままに操られているケースも多かった事でしょうが、
金融機関はビジネスですから、最悪物件差し押さえちゃえば、
損はしない程度にしか思ってないですからね。

地主など、富裕層の顧客情報の多くを握っている金融機関が
地主の建設費に3%乗せて、
請負契約させて、融資返済で回収させる
なんて
どう考えても利益相反なんですが、
そんな薄汚い取引は、以後激しくなるでしょう。

心情的に金融庁に求めるなら、過去の融資事例で
キックバック付の不適切な融資があったかどうか、
全て金融機関に公表させ、その融資の当該債務者に書面通知させるまで
やって欲しい所ですが、流石にそれは無理でしょうか。

日経新聞以外で、全く取り上げられていないですが、
このニュース通りに、金融庁が激しくキックバック付の融資の是正を促すのであれば、
建設、土地活用業界の勢力図は大きく変わるのではないかと思います。


私自身、建物を建てるという事は、好きではあったのに、
CM方式という道を選んだのは、
談合や汚れた金という薄汚い取引に関わりたくない

金に汚れた世界から最も遠い建築業がCM方式であろうという
気持ちを学生の頃から持っていた事が発端です。

少なくとも首都圏の建設業や地主様や一般建築主には、
かなり大きな影響を与えるニュースなのですが、
何故か日経新聞にチョット掲載されただけというのは、
広告主に不利なニュースは書かないのか、解せませんが、
周知したいです。

多額の借金をして建物を建てるのに、
人任せ、赤の他人の金融機関の言いなりになるような
愚かな判断
を下すことなく、自己の判断により施工会社が選定することが
常識となる日が来ることを願います。

そして、キックバックが禁止の新ルールであれば、
金融機関が、それ目当ての顧客紹介はしなくなるでしょうから、
当社も同じ土俵で勝負できるので、
当社から融資案件を持ち込むだけであった、
金融機関への働き掛け方も変えて行こうかとは思います。

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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年5月27日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

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【動画情報】
建設費坪単価74万円(延床)の新築マンションの竣工動画です。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料 一部の大手地銀 金融庁が是正へ
2017/05/01 14:31|土地活用TB:0CM:1

       坪単価          建設費          マンション    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
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当社は、下請専門工事会社をゼネコンに変わって見積を取るCM方式という手法
都内で、500㎡以上のマンションを建てて、
同一の仕様であれば、何処よりも、マンション建設費を安く建てられると、自負しています。

何故なら、同じ設計図面で、相見積を徴収し、
そこから、下げた金額から業務委託報酬として、
CMFEEを頂くことを主業務としている会社だからです。

下げることが出来なければ、ただ働きとなりますが、
これまで、2009年に独立してから、CM方式で25棟程、
累計60社以上の元請ゼネコンから見積を取った後、
当社の付き合いのある下請と原価交渉をし、
ゼネコンと入替交渉をした上で、
ゼネコンから2回目の見積徴収をして
全体の建設費が下がらなかった試しは無く、
賃貸マンションを着工させています。

下げ幅も、最初に見積もった金額から、2回目のCM方式での見積で、
10%以上下げられなかったのは、
東日本大震災前に1回目のゼネコン見積を徴収した直後に、
震災が発生し、原発が爆発し、大混乱になった時に、
9%程度しか下げられなかったことが1回あるのみです。

建設費の坪単価に関し、
他の、建設費の原価が何かすら解らない方の記事とは
一線を画すものとして、
下請専門工事会社に、原価をギリギリまでして、
コスト交渉することを生業とする会社の
代表者が書いている記事として、
少々長くなりますが、熟読頂ければと思います。

事務所移転に伴うホームページリニューアルを行い以下の記事を追加しました。

事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)
谷中_160204a

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンション
蔵前_161207

既に、多少、建設費について勉強されている方にとっては、
当たり前と思われる事も含まれていますが、
順に高度な内容に進んで行くので、
ご容赦ください。

1.建設費の坪単価を構成する要因として
良く、ハウスメーカーや土地活用の営業会社等で、
マンションの坪単価と書く場合において、
どこまでが建設費に含まれているかは、第一の注目点です。

外構別途、杭別途、電気、水道の引込を別途とする会社も多いようですが、
正直言って、諸々別途にしてしまえば、見た目の建設費の坪単価は、
当然安くなりますが、これらを別途にしたら、
建設費の比較になりません。

当社の坪単価と記載されている金額には、
外構、杭、電気、水道は
当然のように坪単価の分子に含まれております。
(当社の坪単価と記載しているもので、建設費に含まれていないのは、
設計料、解体費、地中障害対策費、日照保障等の近隣対策費、電波障害対策費、地盤調査費、CMFEEです。)

2.坪単価の分母が、どの面積であるか
建設費の坪単価で、建設費を割る分母を何処の面積を採用するかで、
坪単価は、大きく変わってきます。

良く採用されるのが、施工床面積、延床面積(法定)、専有面積です。

専有面積とは、賃貸で貸してある部屋の面積です。

延床面積とは、専有面積に、
EVシャフトの面積や、管理人室、屋内ゴミ置き場、内廊下の面積等が加算した
建築基準法上の面積です。

施工床面積とは、延床面積に、バルコニ、外廊下等の面積を加えた面積ですが、
これには厳密な基準は無く、各社の基準で算出されます。
会社によっては、屋根の無い、ルーフバルコニ等の面積も、施工床面積にカウントしています。

まず、同じ建物の面積の比較をすると、
施工床面積>延床面積>専有面積となります。

坪単価で割り戻す時、
坪単価=建設費/面積ですから、
坪単価は、建設費/専有面積>建設費/延床面積>建設費/施工床面積
の順になることは、
頭に入れておく必要があります。

当社は、施工床面積で坪単価を計算する事もしないので、
HPなどで、建設費坪単価と記載している物は、
全て建築基準法上の延床面積を採用しています。
(収支を組む際や、検算するときには、専有坪単価も計算しておりますが)

当然、施工床面積で、割れば、坪単価は、
安く見せる事は、可能ではありますが、
当社は、そんな小賢しい真似はしません。

マンション建設費の坪単価と書かれたものを見る時に、
どの面積で割り戻した坪単価であるかは、
必ず、注視する必要があります。

3.地盤工事に、どれだけのお金が掛かっているか?
良く、お問い合わせの一報で、いきなり、坪単価幾らぐらいですか?
と聞かれる事が、あります。

規模も何処で建てるのかも解らないのに、
答えようも無いですが、
一応、私も営業の端くれです(笑)

答えない訳にもいかないので、
ある程度話を聞いたうえで、今の時勢で1000㎡ぐらいのマンションであてば、
「建築基準法上の延床面積で75~85万円ぐらいじゃないですかねー」
とは答えます。

但し、当然、建物形状、地盤、道路付、部屋の面積によって
建設費の坪単価は変わってきます。


例えば、1,000㎡(302.5坪)のマンションで
2億4,200万円(坪80万円)の建物があったとします。
その内訳で、杭工事に2.500万円掛かることもあれば、
600万円で済む事もあれば、
杭が要らない地盤の場合もあります。

2,500万円ですと、杭に掛かるのは、8.26万円(坪単価)
600万円ですと、杭に掛かるのは、1.98万円(坪単価)
杭が不要な地盤であれば、0円です。

マンション建設費の坪単価が、
地盤で変わることは、
ご理解頂けましたでしょうか?

都内であれば、大体の地盤の深さのイメージはありますので、
電話などで何処で計画してるのか等が聞けたら、
それを頭の中で高速計算しながらイメージで全体の坪単価を答えます(笑)

細かい住所が解れば、都内ですと、
こちらのサイトで結構な近隣地盤データが見れますので、
このサイトを見たり、取引先のボーリング業者から、
過去の近隣データを送って貰ったりして
杭がどの程度の深さまで必要であろうかは、概ねの推察をします。
(30m離れた近隣データがあっても、実際に現地でボーリング調査をしなければ、
厳密には、何処に支持層があるのか微妙に違うので、解りませんが。)

一概に、坪単価と言われても、
地盤によって、全然違う事をご理解頂いた上で、
建設費のイメージを膨らませて頂ければと思います。

感覚的には、湾岸部、城東エリアは地盤は良くないです。
また荒川周りの足立区とかも相当地盤は悪いです。

一方、海から内陸に入った西の方や、
台地状のエリアは概ね地盤は良いです。

4.どれぐらいの規模がある建物なのか?
規模によっても坪単価は、当然変わってきます。

スケールメリットのイメージは、
ある程度できるかと思いますが、規模が大きくなればなるほど、
建設費坪単価は、安くなりやすいです。

下記の画像を見て頂ければと思うのですが、
graph002.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

建設費は、大分類としては、画像の様な構成になっております。
大きく分けると、
①A仮設工事費+H現場経費+I一般管理費
②B~Gの原価に分けられます。

②の原価(建設費の80~85%)をCM方式では、発注者側に立って
独自ルートの直接下請専門工会社(型枠屋とか電気屋とか、金物屋等)に交渉して、
一般的なゼネコン原価より安く、
抑え込んでしまうのが、当社のCM方式ですが、
長くなるので詳しくは、こちらの記事を読んでください。

①を私は勝手に「ゼネコン持分」と呼んでますが、
建設費の15~20%ありますが、
ここはゼネコン経営の根幹で景気が良いと
金額として下がりにくく、
規模が小さくなればなるほど、
建設費の中での比率は上がっていきます。

Aの仮設工事費とは、主に工事をするに当たりゼネコンが用意する物に掛かる費用で、
外部足場、仮囲い、クレーン、荷揚げ用エレベーター、ガードマン費用、工事用水道、工事用電気等が含まれます。

Hの現場経費とは、主に、現場を運営する為に掛かる費用で、
現場監督のお給料、現場事務所の家賃・光熱費、
コピー機代、通信費、現場監督やゼネコン職員の交通費、工事保険代等が、含まれます。

Gの一般管理費とは、ゼネコンの粗利です。
一般的に、粗利が5-6%以上ないと、
営業継続が厳しくなる(要は年間で、均して、
この程度の粗利を確保し続けないと手持ち資金が無くなれば潰れる)と
言われており、
この粗利から、内勤経費(積算、経理、営業等の給料)、
上席の給料、役員報酬、本社賃料・光熱費、広告宣伝費等を払い、
残った金額が営業利益となります。

更に、営業利益が出たら、税金を払わなくてはなりません。

過去の、お客様で、2.5億円ぐらいの建設費だから、
「ゼネコンが4,000万円ぐらい儲かってるんだ!」
とか相当な、勘違いをされている方も、いらっしゃいましたが、
当社のCMでは、規模にもよりますが、5-6%程度が一般管理費ですから
2.5億円であれば、1,250万円~1,500万円が粗利で、
そこから内勤経費を引いて、税金を払って、
残るのは・・・トントン
やめましょう。

良く、土地を仕入れて、マンション建てて売って、
1億、2億儲かったという投資家さんが居ますが、
そんなバブリーな話はなく、汗水垂らして、
頑張って建てても、そんなに儲かってはいないのです。

何故、多くのゼネコンが土地を仕込んで、
売ることに手を染めすぎないのかというと、
転売開発に手を染めすぎた、多くのゼネコンが、
バブル崩壊やリーマンショックで潰れて行った教訓からでしょう
(施工者として、健全な精神を持つ会社が結局最後は残るという事でしょう。)。

ここで、建設費の坪単価に規模が影響するという話に戻りますと、
例えば、1億円の建物で、粗利が8%だったとしましょう。
800万円です。

RC造での掛かる手間は一緒です。

景気が良くなると、小規模な建物を見積もっても、皆安ければ、
やりたがらない意味が理解できると思います。

1棟やって同じ手間(営業や積算、現場管理、経理)が、
掛かるなら、例え、
1億の建物でも1200万円欲しいと考えるのが人の性でしょう。

すると、粗利は12%になります。
規模が小さくなればなるほど、
坪単価は上がっていきます。

リーマンショックの頃は、仕事が全くない、
寒風が吹き荒れる時代だったので、粗利額が少なくても、
リストラするぐらいなら現場監督の給料を
現場経費の中から捻出出来れば良いと考えるゼネコンも多く、
耐える為に、1億程度の物件でも10社とか手を上げていましたが、
今は、多少景気が悪くなったと言えども、監督も不足していますので、
数少ない現場監督を現場に常駐で出す為には、
粗利額が安ければ、取らないという風潮になってきています。

CMは絶対に安いから、そこで小さいのは、
1棟当たりの粗利額が確保できないから、
やらないとなりますし、
当社も、こうなるのが目に見えているので、
今の時代では、500㎡以下の物件は、お受けしておりませんし、
木造や、鉄骨などをお勧めしております。

木造や、鉄骨は、現場監督が、数棟掛け持ちが出来、
工期も短いので、粗利が稼ぎやすく、小規模マンション・アパートには向いています
(RCは現場常駐が必修で、且つ工期も長い)。

5.塔状建物なのか、横に広い建物なのか?

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンションの記事では、
「塔状RCマンションは、坪単価が高くなるというのが、常識である。」
と書きましたが、建設業者や、マンションディベロッパーでは、常識ですが、
全く、普段、マンション建設に関わらない方にとっては、
「細く高い建物だと、何となく割高になりそうだなー」
とは思われている方と、
「坪単価は坪単価だのだから、細く高かろうが、同じ坪単価でやれ!」
と言われる方と、いらしゃっるかもしれません。

それでは、何故、塔上マンションだと建設費 坪単価は、
割高になるのか、
解りやすく書いてみようと思います。

ここから書くことは、建設費の原価を積算・見積交渉できる人間でなければ
書くことは出来ず、ゼネコン職員が、理論的に理解をしていても、
こんな記事を書くことは有り得ないので、
一般の施主様の目に触れられる機会は、
このブログのみでしょうから熟読してください(笑)

事務所e
↑クリックすると大きく見えます。

例えば、上記のように、専有面積500㎡で、
10階建Aと、6階建Bでそれぞれ、
25㎡×20部屋の賃貸マンションを検討してみましょう。

ざっくり1階から最上階までの躯体(生コン+型枠+鉄筋)で、
概算見積をしてみます。

事務所
Aの11階建は、ざっくり、3,550万円が躯体で掛かる建設費用です。
Bの6階建は、ざっくり、2,839万円です。

各数量の掛け率や、想定仮定断面は、企業秘密ですが、
当社が概算見積をしている方法と
全く同じ方法で概算しております(単価は相場の上下があれど、まあこんなものかと)。

上記の建設費を専有坪単価で割り戻すと、
Aの11階建は、23.47万円(専有坪単価)、
Bの6階建は、18.77万円(専有坪単価)です。

躯体建設費だけで、専有坪坪単価の差は4.69万円です。

更に、Aは、設備工事で、スプリンクラーが必要になったり、
連結送水管が必要になったり、
1フロア2戸しかありませんから、
内装工事でも荷揚げ・搬入の階数が増えて割高になったり、
タイルの面積が全周り貼ったとしてA1050㎡、B790㎡となったり、
工期が1フロア2週間として2.5ヵ月伸びて現場経費が余分に掛かったりして、
どんどん割高になっていきます。

確かに、当社のCM方式では、
他社の金額より圧倒的に安いのは事実ですが、
形状によっては、見た目の建設費は、割高になるケースも有り
単純に坪単価だけ聞かれたり、比較されても、何とも言えない理由として、
単純に、面積等数量が増える事もですが、塔上になれば
如何に建設費坪単価が割高になるか、
ご理解いただけたかと思います。

6.1部屋の面積が何㎡の坪単価か?
1部屋の面積が、何㎡のマンションかによって、建設費の坪単価は、当然変わってきます。

これは普通に理解できると思いますが、
1部屋25㎡のマンションと、40㎡のマンションでは、
25㎡のマンションの方が、一般的には、割高になります。
キッチン、洗面、ユニットバス費用や、
配管・配線関係の単位面積当たりの
密度も、濃くなりますからね。

40㎡や、ファミリーマンション等で、
住宅設備では、一気にグレードをあげることもありますが、
面積で均すと、やはり、建設費坪単価は、
1戸が狭い方が割高になってしまいます。

こちらの記事で、事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)と書いてますが、
この計画は、40㎡のマンションが28戸です。

1戸の面積的には坪単価は、
安くなりやすい計画ではありますが、
当社がCM契約をする前に、
他のゼネコンは、建設費坪単価120万円で見積されてるそうなので、
杭も54mもありますし、それでもブッチ切りで、74万円は安いですけどね。

当社のCMでの下請専門工事会社の原価見積交渉の補助も無しで、
この坪単価やれるものならやってみて下さい。
請けたゼネコンは原価割れの大赤字になりますから(笑)。

7.どの地方で建てた坪単価か?
これは、全国の大家さん系ブロガー等の記事で、何処の坪単価か書いていないで、
安くできただの、書いている方もいますが、どこの坪単価なのかは注意しないと、
意味を為さないですし、その単価を信じて妄想的に収支計算をしても、
計画自体が破綻してしまいます。

当社の坪単価が安いと言えるのは、
あくまでも東京、関東地方での話で、
例えば、大阪であれば、フェイスブック友達の不動産会社の社長さんは、
普通に坪単価65万円ぐらいで、
請負契約しているみたいですし、リーマンショックの頃の札幌では、
普通に坪40万円台で、やってたらしいですからね。

各エリアには、相場の建設費というのがあるのです。

東京の建設業で仕事をしてる人間から見れば、
有り得ないぐらい安い坪単価ですが、東京から見れば、
職人さんの単価が鬼のように安いのでしょう。。。

東京で、そんな単価で、やってくれる職人さんはいませんし、
地方ゼネコンの東京支店とも、沢山取引してますが、
地方の職人さんを東京に連れてくれば良いじゃんと言う風には簡単にいかないし、
仮に連れて来たとしても、それなりの単価じゃなければやってくれません。

大体、東京の職人さんの大半は、地方から、東京の単価が良いからと
稼ぎに来ているか、首都圏に根を下ろし働いている訳ですからね。
首都圏に住めば、家賃は高いし、車で現場に来ても、コインパーキングで、
1日、2-3000円取られてしまうので単価が高いのは止む負えないでしょう。
(コインパーキング代払うために現場に来てるもんだと言っていた職人さんもいました(笑))

私も営業やら、現場巡回やらで相当、
コインパーキングに、お金を払っていますから、
コインパーキングやる土地持っている地主さんが羨ましいですよ
(相続税対策にはマンション建てた方が良いですけど(苦笑))。

都内は、建設費の坪単価も高いですけど、
家賃は、場所にもよりますが札幌の約2倍、
大阪の約1.3~1.5倍近くは、取れますし、
人口流入や換金性を考えれば賃貸マンションを建てるのであれば、
都内の良い所が最強だとは思います。

8.その他の建設費坪単価に与える要因
日曜日の午前1時も周り、もう眠いので、端おりますが、建設費坪単価に与える、
その他の要因としては、道路幅が狭く、小型車両でしか、搬出入ができないことや、
過去の統計記事等にも書いてますが、
建設費は、株価や、地価、ガソリン、野菜の値段と一緒で、時期による相場で
その時々で、上下動します。

建設費の坪単価の真実を書けば、リーマンショックが癒え、
2011年から2015年にかけて上がり続け、
2016年の後半から若干下がりつつあって、
今揉み合っている状態です。

後は、当たり前ですけど、どういう仕様のマンションかです。
内外打ち放しで、断熱も無く、5階建でも、
エレベーター無で、洗面やキッチン、ユニットバスも、
どこの何時の時代のアパート?等という仕様で、
建てて、「安くできましたー」と言っている施工会社も世の中にありますが、
そんなの陳腐な仕様で安く建てて、
「賃料を上げられるの?いつまで満室でいられるの?」
とは思います。

少なくとも、都内で、RC造のマンションを建てるのであれば、
入居者も、それなりの賃料を払える方ですから、当然に、
それなり仕様が備わった物件を求め、
それなりの生活を謳歌したい方がターゲットになります。

10万円近くか、それ以上の賃料が払えなければ、
アパートに住むか郊外に住むかを選択するのが大都会東京(東京砂漠?)の住人です。

都内で賃貸マンションに住みたいのであれば、
それなりの部屋でのライフスタイルを維持したい方向けに、
建てている(建てるべき)ことを理解できていますので、
陳腐なマンションは建てたくありません。

各エリアでトップクラスの仕様を維持したまま、
CM方式を駆使することにより、見積の仕組み・仕入れルートによって、
圧倒的に良いマンションが、圧倒的に、安い坪単価で建てる事ができることに、
当社の存在意義、私の生きている価値があると思っています。


長々と坪単価の仕組み、構成について書いてきましたが、
建設費の坪単価は、
どの面積を算定分母として、全てを含んだ費用で、
どの時期の、どういう地域の、どういう地盤の、どういう形状の建物で、どういう仕様だから安い、
高いと判断しないと、意味がありません。


当社のCM方式の、原則は、統一図面で、ゼネコン数社に相見積をかけ、
そこから原価交渉を独自のルートの下請専門工事会社に対して行い、
建設費を下げていく仕組みなので、一目瞭然で、安くなったことが判断できます。
(その上で、他社と比べても同一仕様であれば圧倒的に安い事も事実ですが)

建設費について気になることがあれば、
お気軽に03-5944-1710まで、お電話頂くか、
問い合わせフォームから
メール頂ければ嬉しいです。
ゼネコン1回目の見積金額から同一図面で、1億円コストダウンした実績もございます。

↑お施主様自ら、1億円コストダウンの見積書を公開している動画です。
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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年3月25日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し完了)
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

メール申込みフォームは、こちらまで、
お気軽に申し込みください。

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関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

【動画情報】

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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マンション建設費の坪単価
2017/02/12 01:12|マンション建設費の坪単価TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡

メール問い合わせフォームは、こちら
板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
03-5944-1710

お気軽にお問い合わせください。
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CM業務をする中で、下請業者と話をしていて、噂話として、
「2017年は物件が一杯出るんじゃないか???」
という、期待感を込めた話が最近ちらほら耳にします。

何やら、新国立競技場の本格工事と、
オリンピックの選手村等が、来年1月から着工し夏頃から本格化するようです。

下請情報によると、大成建設の棟は、PC造で工場で、
作った鉄筋コンクリート部材をクレーンで吊る方法で建てるから、
型枠大工や鉄筋工の需要は全くないらしいですが、
その他の多くは、在来工法(人力で建てる)ではないかと言われています。

それと、Dワハウスが、物凄い勢いで、少ない工期で、
ホテルを建てているらしく、現場が火を噴いているらしいです(笑)

そんな噂を耳にしてか、鉄筋材料を急激に上げる攻勢を、
鋼材メーカーや商社がグルになってしかけて来ています。

OPECが石油の価格調整をしているのと、同じような感じでしょうか。

国土交通省の労働需給調査の6ページを見ても
関東 鉄筋工(建築)の過不足率は、-6(異常な職人余り)ですから、
鉄筋の需要が爆発的に増えている訳が無いのですが、
スクラップが上がっているだ、オリンピック需要が、有るから、我々は上げるんだと
足並みを揃えて、息巻いているようで、困っております。

受給バランスの全体的な、攻防の末、大体、数か月かけて価格は落ち着いて行くとは、思いますが、
この瞬間に着工するのであれば、仕入れざる得ないですからね。

また、吉野石膏(内装ボードの国内シェア70-80%の代表メーカー)が
スーパーゼネコンの下請に流しているという裏情報によると、
来年は、案件が増えるとの噂を流しているようです。

ホントかよー???と思って最新統計を観察して見てみました。

東京に関して、国道交通省で公表している統計データから、
RC造と、SRC造の着工面積の推移をグラフ化したものを下記に記します。
事務所
(クリックすると、大きく綺麗に見えます。)

今夏に掛けて、SRC造+RC造の3ヶ月合計グラフ(赤線)は、
盛り上がりを見せていますが、冬に掛けて、急激に萎んでおります。

全然、おっしゃるほど、増える雰囲気が無いんですけど。。。

グラフ上、夏に盛り上がっているのも、
選手村のお知らせ看板が立っただけなんじゃないかと思いますけど。

うーーん。。。吉野石膏やら鋼材メーカーは、統計にまだ表れていない、
特殊な情報をスーパーゼネコン等から仕入れているのでしょうか?

【晴海5丁目計画】
全体計画は14-17階建ての板状住宅棟22棟、
4階建ての商業棟1棟のほか、
敷地中央部分に50階建ての超高層タワー型住宅棟を2棟整備する。
住宅戸数は約5950戸で、総延べ床面積は約67万7900㎡

1期工事期間:平成28年度~平成31年度(オリンピックに必要部分のみ)
2期工事期間:平成32年度~平成35年度


とのことです。

東京の27年10月~28年9月までの1年間で分譲マンションの着工数は、
39,111戸ですが、他の普通のマンションの供給は、
三井不動産を中心としたディベロッパー共同体は
マンションの売れ行きが鈍化している事も含めて、
確実に減らして調整して来るでしょうから、
建設費相場や鋼材価格に決定的な
影響を与える程の圧倒的な規模の建てる訳では無いのですがね。。。

他に、建てる大きな施設や、
有明アリーナと、新国立競技場(鋼材は確かに消費するが。。。PC造)と、
ボートの会場位でしょうか。

商社や、メーカーも儲けたいから根拠なき強気で
価格の上値を探っているのかもしれませんが、
実需弾が詰まっていない鉄砲を向けているような気がしてなりません。

本記事を書いている時に、超大手のエレベーターメーカーが年末の挨拶に
ご来社しまして、来年は、どうかと聞いても、2013-2014年のピークと比べれば、
7-8割ぐらいしか、引き合いが無いとは言っていました。

エレベータは、確認申請前に、設計事務所から作図依頼が来るので、
持っている情報としては、ボーリング業者や測量業者より若干遅れるか、
同じぐらい情報速度としては、出番が後ろの躯体業者や内装業者と比べ相当に速いはずですが、
ワンルーム業者は、まだ元気が良いが、ファミリはー全然減ったとのことです。

金融庁は、アパートローンを供給過剰により締めに行く指針
12月初旬に出していますから、ワンルームディベも多少は警戒するか、
銀行も融資基準は上げて来るでしょうし、
元気がどれくらい続くのかは見ものですね。

幸い、当社は、建設費が他より10%以上安いので地主様の、十分すぎる利回りが出る優良利回り物件を扱う事が多く、
過剰供給されると、お客様の賃料が下がり、困る側のポジションなので、
妙な利回りでの新築融資・供給は締まってくれた方が、
仕事は、やりやすく、今回の指針は好意的に見ています。

銀行は、政府と日銀からは貸せ貸せ言われて、
金融庁からは不動産融資は締めろと言われ、右往左往するしかないですね(笑)

私も零細企業の経営者ですけど、運転資金は借りたら負けと思っているので、
普通の企業の経営者は、借りたがらないですし、
不動産ぐらいしか融資の出し先なんか無いと思うんですけど。

理想は、無理やり低利回りで、無知な地主にガンガン営業を掛けて
建てさせている土地活用業者が提案しても融資が通らず、建てれないことですけど(笑)


現状の統計のみをみると、建設業景況調査や、建設費NAVIの建設費指数をみるとおり、
多少の仕掛けや攻防があったとしても、低空飛行を続けていく感じがします。

つらつらと、現状分析と、予測について書いてみましたが、
トランプが勝ったら株価が爆上げしてますし、
私自身、オリンピック需要に渋谷の再開発本格化の影響が、
何処まで出るのか、完全にも読み切れていない所もあり、
細かく動向は注視してきたいと思います。

施工会社は、出来るだけ高く受注したい立場のでため、
建設費について、多くを語る事は有り得ませんが、
年間25億円近くの膨大な見積交渉・発注実務に裏打ちされたうえで、
あからさまな建設費の実情の話が出来る人間は、日本に私以外いないと思いますので、
何か気になることがあれば、
お気軽に
メール問い合わせフォームか、
03-5944-1710まで、お問い合わせ下さい。

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2016/12/22 15:18|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


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相続税対策などで、マンションを建てなくてはならず、
このブログに辿り着いた方々は多いと思います。

マンション建設において、事業者が、
受動的な場合、能動的な場合で、大きく結果が異なると感じます。

マンションを建てれば、借金をすれば、負債が増えて純資産が減るので
相続税自体は減りますが、果たして、相続税が減るだけで必要十分条件でしょうか?

40年近くの不動産経営で失敗しては意味がありません。

受動的なマンション建設とは、飛込み営業等で、営業マンが来て、
「私に任せて下さい。今契約しましょう」と、
グイグイ圧されて、何となく契約してしまった場合で、今の世の中の大半は、
相続税対策という大義名分があったとしても受動的なマンション建設です。

もう一方が、収益性まで、目を向けて、能動的に様々な方法を模索して、
より合理的で、良い、最適な解を求めると言う能動的な方法です。

世の中のアラユル分野で、成功を収めている方の大半は、
何らかの意思を持って、
能動的に動いている方である事は、当然のように理解できるしょう。


イチローが、メジャーリーグで大成功しているのは、才能に加えて、
膨大な練習量と身体のケアを能動的にプロとして行っている、
そして、若くして海を渡ったからである。

野球の世界では素人の私でも用意に想像できます。

逆に、受け身の人間で、成功した人など、
思い浮かぶでしょうか?

女性は、圧倒的に美貌を武器に、男を手玉にとっている人はいるかもしれませんが(笑)、
根本的に、ビジネスやスポーツの世界で、成功するには、
自ら動くしか成功を掴む方法はないでしょう。

勿論、何らかの動きをした後に、
力を蓄え、タイミングを計って待つ時間も大切ではあるかもしれませんが、
受け身の人間に、成功が転がってくることは無い事は、断言できると思います。

恋愛において、受け身であれば、単に結婚できないだけですが、
特に、土地活用業界では、受け身であればあるほど、
食い物のされる可能性が高まってしまいます(残念ですが一杯いますよね。)。

多分、20年前であれば、インターネットもそれ程普及していなかったので、
何かを調べようとすれば、新聞やチラシ、雑誌の記事、本を探してと、
能動的に動こうと思えば膨大な労力が掛かったと思いますが、
今は、ネットで情報収集が瞬時に可能となります。

その瞬時で可能な情報収集から、問い合わせと言う
更なる、情報収集を行わないのは何故でしょうか?

少し検索をすれば、CM方式をという手法を使えば、建設費が安くできると言う事は、容易に
導き出されるにも関わらず。

保険であれば、何処の会社でも似たり寄ったりだろうと言う考えも有りますが、
建設の世界では、その簡単な情報収集をするか否かで、
数千万~数億の金額が、変わってくることはザラにあります。
(この事をまず認識して欲しいです。)

その数千万~数億を働いて生活して、作る事が、
普通の人には異常に難しい事は理解は
できる事であるにもかかわらず。。。

取りあえず、情報収集に動いてみるべきでしょう。

私も、何も資金的バックボーンや、営業人脈を持たずに、
31歳の勢いでサラリーマンを辞めてしまった後、
年間25億円近くの建設費を扱わせて頂くようにはなりまして、
まだまだ完全成功に辿り着いたとは遠いですが、
食べるに困らない今があるのは、CM方式は需要があるはずだと
「取りあえず、動いてみた」からだと、思っています。

当社のコンストラクション・マネジメントは、
能動的に動かれる地主様に、最も合理的な手法だと、
ご判断を頂いていると自負しております。

幾ら探して頂いても、
当社と同様・同レベルのサービスを行っている・出来る会社は
日本に当社以外に存在しませんので。


こちらの未来企業の動画でオーナー様や弁護士さんも仰られていますが、
業者さんの、いいなりになって、
言われるがままの価格で建てる事のリスクについて、
思いを巡らせれば、どちらが必勝パターンで、
どちらが負けパターンであるかは、判る事でしょう。

仮に、営業マンを大量に雇う会社に
1億や、2億、数千万円を余分に払ったところで、
賃料収入が余分に増える事等有り得ません。

そして、小中学校や公民館などを建てている地場建設会社が、
平成28年3月改正版 民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づいて、
請負契約をして責任を持って施工するのですから、
不要な、不安を持つ必要はありません。

今まで一度たりとも小学校や中学校が建築的に不安な建物だと思ったことがありますでしょうか?

一般的に、東京で上記の公共施設を建てているのは、
エリアで入札参加資格のある建設会社ですが、
建物が心配だと思うような人はいないでしょうし、
当社のCM方式で出入りしている職人さんの大半は、
普通にスーパーゼネコンや1部上場ぜネコンの
現場で出入りしている職人が多いですし、特に腕が悪い訳でもない。

未来企業の動画でオーナー様が
「ネットで問い合わせして良かった(笑)」と仰られている様に、
これ以上、合理的な方法は、存在しません。

単に、「問い合わせてみるだけの簡単な能動」
結果は大きく異なるでしょう。

話を聞いて見て、自己の理想に合うのか合わないか判断すれば良いだけです。
(去る者は、全く追わずで忙しいですから、ご安心ください(笑))

CM方式の神髄を知れば、首都圏の一定規模以上のRC造で、
他の方法は有り得ないと、虜になって下さる自信は、ございますけど(笑)
お気軽な、お問い合わせお待ちしています。

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関連記事:
マンション建設が得か?土地売却が得か?相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション
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2016/12/12 16:34|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

東京MXの未来企業という14分の番組で、
株式会社土地活用が特集されました。


当社のお客様にも、実名で、お二人様に出て頂き、弊社のコンストラクション・マネジメントを使い
1億円コストダウンした完成物件と工事中物件も撮影することが出来ました。

お客様の声
「素人は相見積は、幾らでもやることが出来るがそれが限度」
「2億円は絶対、回収できない。」
「ネットで見て問い合わせて良かったなと(笑)」


私のしてきたことが、
徐々に世間様に認められてきた事が嬉しいです。

当社のCM方式での建設費を1億円以上を削減をした結果など
実際の見積書などもお客様とともに、公開してあります。

土地活用に興味のある方や、
「CM方式って安いらしいけど、どうなの?」
と、ご興味のある方は、
是非、一度、ご覧になってい頂ければ、嬉しいです。

車での物件案内ツアーは、楽々タクシー建物探訪の旅か、
私の車(中古のエクストレイル)でのご案内になります。

尚、知らない弁護士さんの、長田誠司先生が出ていますが、
お知り合いの方は教えてください(笑)




覚悟の瞬間出演動画です。




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2016/11/25 15:38|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン          マンション    

 

9月末に発売されたダイアモンド社の
「相続・贈与」特集号に2パージ見開きで掲載されました!
IMG_3594.jpg

著作権の関係で、記事全文をブログに掲載する事は出来ませんが
本屋さんで買い求め(立ち読み)下さい。
IMG_3597.jpg

池袋最大の本屋・ジュンク堂で確認したところ、40冊ぐらい平積みされてましたが、
少し大きなコンビニにも置いてあるようです。。。

経済誌の格としては1番だと思われる、
超一流誌のダイアモンド社から、
相続特集号への掲載に、
お声掛けを頂けたのは、
当社のコンストラクション・マネジメントへの珍しい取り組みが、少しずつ
世に認められてきたようで、嬉しいです。

後、10月末に撮影ですが、東京MX(関東では9チャンネル)の「未来企業」という番組に、
15分間で出演することが決まりました。

多分、年内には放送されると思いますので、
日時が決まり次第告知します。

次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2016年10月29日(土)13:30~16:00
となります。

お気軽に申し込みください。

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2016/10/04 18:39|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          セミナー    

 

混迷の世界経済・日本経済の中で、
建設費、建設業のベクトルを
読んでいかなくてはなりません。

ちょっと前のニュースですが、イギリスがEU離脱派が勝ちましたね。。。
もう、イギリスが、どうなるのかサッパリ解りません。

日経株価は暴落から、徐々に戻しましたが、
上値重く、結局今日は押し下げられてますね。

国民投票から早くも10日ぐらいでイギリスREITが解約停止とか、そういうリスクがあったんだなと思わせることも
起こっているようです。

イギリス人は正気か?とは思いますが、
もう1ドル100円近辺うろついてますし、
1ドル95円ぐらいに、いつ、しれっとなっても
おかしくないとは感じます。

都知事選も混迷しているのと、参議院選挙が全く盛り上がらないのですが、
知事選で、東京嫌いの増田さんが何で推されているのかもサッパリ解りません。

建設業としては、世界経済・円高に引きずられる形で
民需は、益々盛り下がっていくだろうという、
予測は、何となくたちます。

分譲マンションは、ディベは2015年10月頃から一旦着工を締めた後、
ここ4-5月ぐらいは、また少し緩くなっている印象がありますが、
既に販売戸数も減っているのに、売行きも芳しくなく
ただでさえ中国経済崩壊など雲行きが怪しい中で、
予定外のイギリスのEU離脱とニュースが降ってきたので、
私が分譲ディベロッパーの経営者であれば、
少なくとも半年は様子見をして、
更に用地仕入エリアを超都心だけに絞り、戸数も抑えていくでしょう。

一方、公共事業に関しては、10兆円規模の補正予算を組むと
公言しており、その内訳については、まだ伏せられております。

日本の48兆円の建設投資に対し、何兆円が、建設業に向けられるかは、
注視が必要かと思います。

仮に、増田さんが当選したら、元々、建設省出身ですし、岩手県知事時代に
当初は、確信犯的に徹底的にバラマキを行って、
1兆円まで負債を増やした結果がありますので、
その後、緊縮財政に転じたらしいですが、
建設省上がりとして、公共事業にバラマキ捲りたいという本心は、
あるものだと思います。

増田さんの岩手県知事時代の失政をみると、
公共事業バラマキ(ドーピング)→財政悪くなる→緊縮財政(平時経済)→県内建設業崩壊
と、上げて落とせば、そうなるよなーと誰にでも、解るような結果になりますので、
そもそも、麻薬と一緒で、切れたら終わりなので、補正予算で建設業に
ドーピング等行うべきでは無いとは思います。


そうは言っても、政治の大半は、密室で決まる事ですから、
現状は、ピークアウトして徐々に下がりつつある建設費ですが、
今後どうなっていくのかの結論としては、補正予算次第としか言いようが有りません。

選挙後に臨時国会を召集して、補正予算を通すらしいですが、
選挙前に、その内訳は全く開示されていませんので、
今頃、政治家が、オラが街の公共事業に持ってくるように、
諸々、蠢いているのでしょうね。。。(苦笑)

今は、参議院選挙よりイギリス・中国がどうなるのか?
株価、円相場、補正予算がどうなるのか?
非常に興味深い状況になっていますので、
匂いを嗅ぎ分けて行きたいと思います。

7月30日(土)13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

【プログラム】seminor2
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2016/07/06 12:21|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン          マンション    

 

今年に入って3回目の記事更新です。

最近のニュースと、建設費と建設業の雑感を書いて行こうと思います。

まず、建設費は落ち着いてきて、
実際には下がってきていますね。

間近の1500㎡程のマンションでの見積では、
杭長が53mもある杭の極めて深い地盤ではありましたが、
74.9万円/(坪・法延床)でした。
谷中_160204a

今後の流れとしても、建設費は、
継続して下落トレンドとは思います。

消費税増税については、多分、参議院選挙前に
(2016年6月22日に公示され、同年7月10日に投開票)、
延期が発表されるとは思います。
これで延期されなければ、更に大変なことになるとは思いますが。。。

後は、若干の円高進行。

80円の頃よりは、相当ましではありますが、
100円前後でウロウロしている分には、
建設費には大きな影響は無いでしょう。

マンションの売れ行きは、不動産経済研究所のマンション市場動向を見てもやはり、
発売数が減っているにも関わらず、契約率は低迷していますね。

アベノミクス初期の、ディベロッパーによる
マンション開発ブームは去っていると思います。

価格の値上がりに消費者が付いて来れる訳が無いと言う、
本ブログでの過去の予想は当たっているでしょう。

オリンピック関連の建物は、
最も予算の大きい新国立競技場は、基礎も含めて、
工場で作って組み立てるだけのPC造ですし、
職人の需給バランスに大きな影響を与える事は殆どないでしょう。

それ以外の建物は、選手村が多少ある程度で
東京全体の建設業の労務供給能力からすれば、
予算も、たかが知れていますし。

建設業とはあまり関係ないですが、三菱自動車のは、
日本経済全体へも良くない影響を与えるでしょうね。

パジャロ以外は、そんなに大したイメージも無いメーカーではありますが、
売上2兆も有りますし。。。

ほぼ全車種が偽装しているのでは、
製造再開も相当かかるでしょうし、
下請は、たまったもんじゃないでしょう。

流石の三菱グループも見捨てるんじゃないでしょうか。

後は、気になるのはアメリカ大統領選挙。

これまでは誰がなっても他国で大きな違いは無く、
対岸の出来事と思ってましたが、
トランプ氏になると、世界経済が更に、ぐちゃぐちゃになりそうで、
好きではないけど、まだましな
ヒラリー氏に決まってほしいと思います。

相変わらずの中国経済の低迷や、
シャープの身売り・リストラ、東芝の大赤字といい、
最近、あんまり良い経済ニュースは無いですね。

建設費は、補正予算を組まない限り、上昇要素は
殆ど無いと思います。

補正予算も消費税の増税見送りで、税収が増える訳では無いので、
公共事業に向けては殆ど予算を割けないでしょう。

当社は、2014年頃の急激な上げ局面を超えて、
建設費が落ち着いてきているからか、
年間9棟-8200㎡程、CM方式
での見積をさせて頂いており、今の所、好調ではありますが、
一寸先は、どんな情勢が待ち構えているか解りませんので、
引き続き、営業活動を頑張っていければと思います。

そうそう、2年ぶりに賃貸住宅フェア東京にも出展することになりましたので、
6月14日(火)、15日(水)にご都合の合う方は、
お気軽に、ご来場頂ければと思います。

また、セミナーも暫く休んでいましたが、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


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2016/05/11 17:44|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          マンション    

 

GDP速報が年率換算でマイナス1.6%も出たことだし、
久々に、統計について書いてみようかと思います。

GDP1.6%マイナスでも、甘利大臣は、「景気は回復傾向」
とか言ってるけど、そんなことなんて、あるんでしょうか(汗)

次に、景気動向指数
悪くは無いけど、「やっぱり去年の1月ぐらいがピークだよな。。。」
という感想通りでしょうか。

帝国データバンクの企業景況感
ほぼ悪化。建設・不動産も悪化しているようです。

景気は気からとは、言いますが、消費税増税が
普通に考えれば、重いよな。と思います。
だから、あれだけ反対してたのに。。。

アベノミクスの当初の政策を思い出してみると、
1.大胆な金融政策
2.機動的な財政政策
3.民間投資を喚起する成長戦略
だったような気がします。

まず、大胆な金融政策は、円高の頃よりは、雰囲気は、
ましになったんじゃないかとは思いますが、
建設業の妙なインフレが起こった以外、なんだか尻すぼみです。

1については、これ以上やりようないし、
2については、実質的に、公共事業に的を絞って、税金を投下したが、
 人手が無いことを計算していなくてパンク。
3は何かやりましったけ?法人税減税に、なりそうな雰囲気を作った程度でしょうか?

ここから景気回復策として打つ手は、まさかの消費税減税しかないでしょう(笑)

消費税を0%にしてくれたら、
月30万円の収入だったら、2.4万円も浮くからかなり効くでしょう。

3億の建物で、2400万円も浮くのですから。

次は、建設業景況調査

誰ですか?建設業は、
オリンピックまで景気が良いと仰られたのは。

少なくとも地方の建設業の景気が一瞬だけ良かったのは、
国土強靭化の狂想曲に踊って、公共事業の予算が一気に注入されただけで、
そもそもマンション等は殆ど計画も無いし、
民間需要が、少ないところです。

そこに、一瞬だけ一気に注入しても、人手がある訳無くて弊害の方が大きい。
そして麻薬を切った瞬間に、痛い痛いと言い出す。←今ココ。

今以上に公共事業を減らせとも言いませんけど、
増やすなら、民需や労務の動向を見ながら、
徐々に胃袋を大きくして、ジワジワ少しづつ増やすべきなんです。

建設費に関しては、これまでの、高止まりから、やや下落方向へ、
不動産価格に関しては、少なくとも半年は高止まりかなという感覚です。

新築分譲マンションは高く仕込んでるから安く売れないんです。

まだ首都圏は、相続税対策が必要なような富裕層のセカンド、サードハウス需要や、
中国系の需要が続いてるから持ちますけど。

中国系の方々の不動産は、あちらでは東京より全然高いようなので、
「東京の、しっかりした造りのマンションが安いから買ってしまえ」との、
感覚のらしいですが、いつまで続くことやら。

不動産は建設業と比べ山師が多いから、
まだ行けるガッハハーと、
突き進んでいる方がいるのかもしれませんが、
大手はリーマンショックを経験しているので少なくともマンション・オフィス開発に関しては、
適度に調整してくるでしょう。
(もう始まってしまった、再開発は止まりませんけど。)

中国は、相変わらず訳解らない、爆発が続いているし、
大物政治家一族が経営者にいたとか、ニュースに出てますし、
何だか、壮絶な陰謀があるのかと、ドキドキしてしまいます。

この景気動向で、来年、仮に建設業が仕事が増えるとしたら、
不動産が思った以上に山師が多く、
バブルに向かって突き進んでることになりますね。

新築表面利回り4-5%でも、相続税対策の人々に、
売れちゃうから6%でも仕込むとか言ってる、
小さ目の山師不動産業、それに連られれて受注してしまう、弱小ゼネコンは、
4%で不動産を買った人間のCFというものを理解できておらず、
狂気だと思います。

次回の記事で、4~14%の各新築時表面利回りフルローンでの
35年間のキャッシュフローグラフを画像で、次回の記事で公開しましょうか?

7%ぐらいで良いなら、そこらの、ある程度の規模が建つ土地を
適当に見繕ったって当社の、CM方式なら楽勝で出せますよ(笑)

こんな状態で、開発が進んで行って、
相続税対策で5%でも買うと思ってたような方々が、
ハシゴを外し、相続税対策と言えど、8%なきゃ買わないと言い出したら、
中国が、ホントに経済危機を起こし、日本の不動産を漁らなくなったら、
もう一回、消費税率が更に2%も上がったら、
世の中、どうなってしまうのでしょう。

そもそも、土地持ちの方には、
表面で9%程度すら出ない賃料帯の激しいエリアや、
オーナー邸の広さでは
建てる事自体を勧めていませんし。

累積CFを貯めていられる、別の不動産収入が有る投資家様は、
8%ぐらいなら損することは無いですが。

私自身は、リーマンショックの時に、
31-2歳で個人的にも、
CM方式自体
誰も知られてない中、
このブログ一本で、個人事業主から始めたので、
リーマンショックが最悪のデットラインで済むことを想定すれば、
贅沢しなければ、何とかなるんじゃないかとは思ってはおりますが、
たまたま良い、お施主様に巡り合えたという
運に恵まれた側面もありますし、恐怖心はあります。

結局は、お上の決めたかことに従って、
世の景気に揉まれながら、その時の最善を尽くすしかないのですが。

一方で、投資と言う側面では、下がった時に、買って、
上がった時に、売るのが必勝パターンなので、
このブログを読まれているような資金力がある人は、
タイミングを測るべきでしょう。

幾ら、タイミングを上手く測ったつもりでも、
タイムラグと言うものが有るので、
そんな思い通りに行く訳では無いですけど、不動産投資と言う側面から見ると、
リーマンショックの時ですら、不動産価格や、建設価格が下落したように、
東京の賃料が落ち続ける事が無かったことを考えれば、
検討は、しやすいかと思います。

それでは、下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

121121.jpg
上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/18 18:38|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

今日は、建設業、建設に関わる方々の裏話をしてみようかと思います。

異業種交流会や不動産交流会などで、
私が、マンション建設費を10~18%削減するコンストラクション・マネジメント会社
やっていると、お話しするとしましょう。

すると、未知との遭遇の中で、建設業で、多くの場合、
どのように、施工者が決定されていくのか、
魑魅魍魎の生臭い大人の世界が良く見えてきます(笑)

まず、何かビルやマンションを建てたい方が、
事業者様が、色んな人にハウスメーカーやら
ゼネコンを紹介して欲しいと話をするとしましょう。

話を聞いた多くの方々は、どう感じるかと言うと、
「この人に、業者を紹介して、建設費に3%ぐらい乗っけて、
何処かに受注させれば、
ウン百万円が自分の懐に入ってくるんじゃん?モワンモワン・・・」


ただ紹介するだけで、何百万も入るなら、そういうことをしたくなる
気持ちも解らなくもないですけど、多分、そんなこんなで、
建っている建物って、世の中に、沢山あるんだろうな・・・

と、思います。

世の中には、まず相続コンサルなどで相談を受けてから、
誰でも知っているような土地活用系のメーカー数社を競わせて、
どれが受注しても、キックバックが入ってくる仕組みにしている
(賢い?)不動産コンサルさんも、いらっしゃるようです(笑)

結果の見えないコンサルに報酬を払う、
習慣は日本には薄いというのもあるのかもしれませんが、
数万円の相談料を貰っても、ご飯が食べれないのは、
経営者の端くれとして解りますし。

勿論、本当に仲の良い飲み友達だったりすると、善意で、
ただ紹介してる人もいるんでしょうけど、
不動産やら税務や相続を扱う業種の方々の半分以上が、
無料で何かをしてくれるなんて、思わない方が良いのかと思います。

動けば、時間も使うし、カロリーも使うし。。。

日常生活とは掛け離れた所で動く莫大な金額に付きまとう、
悪しき商慣習、必要悪???と言った所でしょうか。

もちろん、不動産管理している物件の、お客様の為に、
建替え後の管理を逃さない為にや、管理をとる為に、
確実に自分のコントロールできる施工者まで抑えに行くというスタンスの場合や、
大家さんの、お知り合いなどで、単純に当社の事が好きで、
応援してくれる為に、無償で、ご紹介頂くような、
嬉しいケースもありますけど。

当社も、たまに、単に、施工会社を紹介してほしいみたいなことを言われますが、
ただ、紹介してほしいと言われても、紹介しません。

もちろん、紹介しようと思えば幾らでも出来ますけど、
そんなのは当社の仕事ではないと思っています。

お問い合わせで相談を受けに行った結果、
自社でCMを、やらない規模の物件等であること把握して、
引くに引けなくなって、極たまに、
取引先のゼネコンに対してのサービスで紹介するなんてこともありますけど
当社の他の物件を安く受注して貰う為のサービスでやっているだけで、
以後は、何もしませんし、どうなったのか聞くことも有りません。

ましてや、ただの口利きで、お金を貰おうなんてしたことも、ありません。

当社を紹介しようとする、
業界の仕事をしている方に、そういう話をすると、
「お施主さんにとっては、凄い良いサービスだとは思いますけど・・・ツマラナイ(心の声)

という残念な展開になることもあります(笑)

まあ、紹介してくれるのは有難いですし、嬉しいですけど、
受注するからには、
「お施主さんに、とって良いサービスをする」
と言う大前提は、壊したくはありません。

仕事が決まれば、当社の頂く報酬から、ウン十万円単位の紹介料を御礼として、
お支払うことはありますが、
それは、お施主さんの負担になる訳では無く、
単に当社からの御礼として、当社の粗利が減るだけなので、
問題は無いかと思いますが、
お施主様の建設費にノッケて、負担が単純にウン百万円も増えてしまう、
建設費のキックバック有きの考え方には賛同できませんし
好きではありません。

私が、今の真のCMの仕事をやっているのも、
そういう生臭い話が嫌いだからというのもありますし、
お客様から、報酬を直接頂いてこそ、プロの仕事
だと言う考え方があります。

今の、仕事をしている意味を、正しい価値にしたいですし、
生臭いことが多い世界で、誰よりも清らかに、真っ直ぐに有りたいと思います。

もし、仮に当社が、キックバックビジネスに手を染めたら、
年間20億動かしてる、1%ずつノッケても、2000万円ですから始めは、儲かるでしょうけど、
直ぐに会社としての信頼が失墜し、
元請・下請共に、施工者からは弱みを握られることになるでしょう(政治家ではないですがw)

別に当社が受け取らなければ、別に良いのかもしれませんが、
後ろめたさは付きまといますね。

頑固だと、儲からないかもしれませんが、
当社のサービスを求める方の為に、
今できる最大限のサービスが出来る体制を整えることが優先であり、
それで、良いのだと思います。

別に、そういうことを生業としている方を批判するつもりはありませんし、
ただ、自分が、やりたくないから、やらないし、
もっと施主様は賢く有って欲しいと思うだけです
(一生懸命に仕事をした誰かを理不尽に痛めつけるような、狡賢さは必要ありませんが)。

そういうことに、手を染めたくなければ、
日々の営業活動を頑張るしかありませんね。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/06/02 15:16|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          セミナー    

 

マンション建設について、究極を目指すために勉強に勉強を重ねた人が、
このブログを読んで使う
株式会社土地活用コンストラクション・マネジメントですが、
お盆休み真っ只中の今日も、最新の世相と建設業の状況を勉強していきましょう。

まず昨日発表されたGDP4-6月の速報何と年換算-6.8%

消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
SankeiBiz 8月14日(木)8時15分配信
消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
1997年と2014年の主な経済統計項目の推移(写真:フジサンケイビジネスアイ)
 4~6月期の国内総生産(GDP)は東日本大震災の発生時以来の下げ幅となり、景気の先行きに懸念をもたらす結果となった。消費税増税前の駆け込み需要の反動で過去最大の落ち込みとなり、GDPの足を引っ張った個人消費は、反動減が和らぐ夏場から盛り返し、景気は持ち直すとの見方も強い。ただ、ガソリンや食品の値上がりで家計は圧迫され、実際には回復の足取りは鈍い。2015年10月に消費税率を10%に再増税するかを安倍晋三首相は7~9月期の景気動向を基に年末に決めるが、難しい決断を迫られそうだ。

 「増税後の消費の落ち込みの見通しが甘かった」。GDPの速報値を知り、多くのエコノミストはこう漏らした。民間の各シンクタンクは1~2カ月前、4~6月期の実質GDPは年率4~5%減程度にとどまるとの見通しを示していた。しかし、その後に発表された経済指標で改善の遅れが明らかとなり、7%前後の減少に相次いで修正。結果は6.8%の減少だった。

 読み違いの背景には、消費税率を8%に引き上げる際に政府が講じた対策が、想定ほど効果を発揮しなかったことがある。増税前の駆け込み需要の反動減が景気を冷やした1997年の消費税増税時を教訓に、今回の増税にあたって政府は住宅ローン減税を拡充し、自動車の取得税の税率も4月に普通自動車で5%から3%に下げるといった駆け込み対策を矢継ぎ早に講じた。

 しかし、内閣府の試算によれば増税前の駆け込み需要は97年の約2兆円に対し、今回は2兆5000億~3兆円に膨らんだ。

 反動減も大きく、4~6月の住宅投資は前期比10.3%減、自動車や家電などの耐久消費財は18.9%減。SMBC日興証券の牧野潤一チーフエコノミストは「政府の対策は想定以上に効果が薄かった」と指摘する。

 本来は消費の落ち込みを補うはずの公共投資も伸びを欠き、設備投資も低調なまま。円安で回復が見込まれた輸出も減少し「内外需ともに牽引(けんいん)役が見当たらない状況」(明治安田生命保険の小玉祐一チーフエコノミスト)も回復の足かせとなった。

 今後の焦点は、4~6月期の落ち込みを7~9月期でどれだけ回復させられるかに移る。日本経済研究センターが民間エコノミスト42人に聞いた7~9月期のGDP予測は平均で実質年率4.08%。消費税増税の反動減が薄れるほか、総額5兆5000億円の補正予算の効果で、公共投資を中心に回復が見込めるというシナリオだ。甘利明経済再生担当相も13日の会見で、景気の先行きについて「駆け込みで伸びて反動で下がり、それを受けて次はかなり上昇する。先行きは明るいイメージになる」と楽観的な認識を示した。

 ただ、足元の公共投資は人手不足による入札不調も相次ぎ、想定通りの効果を生み出せるかは見通せない。さらに、百貨店売上高の減少基調が続くなど個人消費も回復の動きは鈍い。消費不振が長引けば企業の生産や設備投資の下振れ懸念から、一段の金融緩和や追加の経済対策を求める声も高まりかねない。

 安倍政権は増税後の景気減速を乗り越え、経済を回復軌道に乗せられるか。アベノミクスは試練の時を迎えている。


「アベノミクス大失敗の、お知らせ」
ということで、
世間も認知し始めたのではないでしょうか。

第2の矢の機動的財政出動の軸である建設への公共事業は、
このブログで何度も取り上げていますが、
ニューディール政策当時のように上手く、いくはずもありません。

そもそも建設業自体、公共事業が過去数年程度の状況であれば、
もともと人出不足になりがちでしたから。

世襲政治家は、今の建設業の状況や、
今時の若者の精神構造を全く理解していませんから、
公共事業を増やせば雇用が増えて景気が良くなるとでも考えていたのですが、
「公共事業増えたから建設業で職人になろう!」
という若者が増えるはずもなく、
「じゃあオリンピックもあるから外国人労働者を呼んで、
消費税増税で増えるかもしれない国民の税金を外国人の母国の家族への仕送りの為に使おう。」

という思考の後、
「民間工事の激減という最低の結果」
を招きました。
新規着工戸数7_01

7月の首都圏マンション発売20.4%減
SankeiBiz 8月13日(水)8時15分配信
 不動産経済研究所が12日発表した7月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県)のマンション発売戸数は、消費税増税前の駆け込み需要の反動などで前年同月比20.4%減の4222戸だった。マイナスは6カ月連続。

 ただ、東京都内では大型物件の即日完売が相次ぎ、売れ行きを示す月間契約率は83.7%と5カ月ぶりに80%を超えた。

 地域別では23区以外の東京都内が約2.9倍、神奈川県が2.2%増、千葉県が0.9%増だった一方、東京23区は29.7%減、埼玉県は72.9%減。反動減や建設費の上昇を背景に新規発売が控えられる傾向にあり、同研究所は年間発売戸数の予想を当初の5万6000戸から4万6000~4万8000戸に下方修正した。


マンション発売数は、今の着工数激減で、
今後、1年間は絶対に増えることは有りません。

サッシ大手3社、消費増税の影響じわり 4-6月期
日刊産業新聞 2014/8/13 15:10
一部サッシメーカーの業績に、消費税増税のマイナス影響が出始めた。国内サッシメーカーの2014年4―6月連結営業利益は、LIXILグループ(金属製製品事業)が前年同期比で16・8%の減益。YKKグループのAP事業は増益を確保したが、伸び率は鈍化した。新設住宅着工戸数は昨年、消費税引き上げに伴う駆け込み需要を背景に高水準で推移したものの、その後生じた反動減の影響で、3月から前年同月比マイナスに転落。足元でも回復の兆しが見られず、住宅用サッシの需要低迷につながった。リフォーム需要で下支えできなければ、業績の下振れリスクが高まりそうだ。


全くの空打ちです。

サッシは殆どが住宅に使われるものなので、公共事業を増やしても、
アベノミクスの第二の矢は、効果が全くないことがバレテきました。

公共工事を増やして建設費を上げて消費税増税をしたら
民間工事は激減することぐらい、
普通に考えれば誰でも解ることですが
増税をしている中で、このような無駄遣いへの批判は強まり、
公共事業予算はこれまでの一方的な投下ではなく、
情勢を見ながら調整せざる得ないでしょう

公共事業は、リーマンショック直後の時などのように、
民間が不況で資金が滞っている場合に大型で投下する調整弁であるべきで、
民間建設需要が元気な時に、受け皿のパイを遥かに超えてまで、
予算を投下すべきものではないという意見が、
徐々にマスコミでの露出が増えて浸透しつつあると思います。

景気CI
脆くも崩れ去っています。

↓クリックすると大きく綺麗に見えます。
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今後の建設費の見通しとしては、
公共事業は、今の税制・財政上、これ以上に増やすこともできない、
民間工事は景気後退と増税、価格から、暫くは、今の低迷トレンドが続くことにより、
今年の春をピークとして若干の遅行を伴いながら、
下がってくるものと思われます。


99%以上の確率で

今までの強引な経済政策からみると、
消費税の再増税が建設業ではあるものだと、考えると、
増税分の2%以上まで下がるか、どうかまでは解りませんが、
この秋から下がり始めるものだと思います。

マスコミやマスコミに登場する経済学者達も、
アベノミクスが消費税増税と共に終わったことに、
気付き始めていますので、
徐々に景気が後退局面に入ったことが伝播されていく思います。

今までは、このブログで書いていたシナリオになるだろうと、
90%程度で思っておりましたが、ここまで、
やっぱり、こういう風になるよな。。。と、
統計上で現れ始めると、確信に近いものに、変わってきました。

ということで、本日は能天気に、
飛び込み系営業マンの熱意(自分の歩合が欲しいという(笑))に押されて、
何も考えずにマンションを建設している方々が、
全く知らない情報を書いてみました。

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Kマンション

2014/08/14 09:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京          セミナー          マンション    

 

本日は、7月31日に発表された国土交通省の新規着工統計をデータ加工して、
建設費の行方を書いてみます。

まずは、東京の新規着工数です。
新規着工戸数_02
赤が、分譲マンション
昨年の9月末以降の請負契約が消費税8%へ増税の影響で、
これ以前に請負契約をした案件の着工が12月に一気に増えて、
26年1月から、6月までガタガタの状況です。

水色の貸家(主に地主様の、アパートとマンション)は、
12月をピークがありますが、その後、下がってはいるものの、
例年の高水準を維持しております。

分譲マンションと比べ、貸家は、一部屋当たりの面積は小さかったり
木造であったり、1部屋当たりの建設費としては、安いので
相場への影響力は、分譲マンションよりは少ないですが、
高水準であることは、建設費動向への影響も依然として強いという判断で間違いないでしょう。

世間動向の勢いを見てみる為に、稼働平均という意味で、
前3ヵ月の合計(6月時点でしたら、4月+5月+6月の合計)を見てみましょう。
まずは、東京から
(↓画像をクリックすると大きく綺麗に見えます)
新規着工戸数1_01
赤の分譲マンションは、
リーマンショック直後からやや回復した程度の水準まで、
低迷しております。

神奈川、埼玉、千葉を見てみましょう。
新規着工戸数3_01
新規着工戸数4_01
新規着工戸数5_01
新規着工戸数7_01
神奈川、埼玉、千葉は、リーマンショック直後程度の水準に超低迷しております。
以前のブログでも書きましたが、
神奈川、埼玉、千葉は、一般サラリーマンの方々が、
住宅ローンを組んで買える、
2500万円~4000万円程度のマンション価格帯のマンションで、
2500万円を35年元利均等 金利1.2%で72,925円/月
4000万円を35年元利均等 金利1.2%で116,680円/月
といった感じです。

この価格帯で発売できるマンションをアベノミクスの以後の
地主さんの強気で、用地仕入れが難しくなったり、
民間工事が十分にあるのに、無駄に公共事業を増やした結果の建設費高騰により
分譲ディベが開発できなくなっているということです。

一般サラリーマンの方々の給料が、
さほど上がっていないのですから、高く売れるわけがないですし、
予想通りの当然の結果です。

平成19年ごろは、神奈川+埼玉+千葉も結構マンションが建っていたのですが、
もはや当時の1/5~1/4程度しか、このエリアにはマンションは建っておりません。

ディベの方針としては、まだ分譲価格の誤魔化しが効く、
都心部にマンションを建てるしかありません。

都心部は、タワーマンションなど、何億もの現金を持つ、
スーパー資産家が、自分で住むというより、
節税と投資を主目的として1人で何部屋も買ったりするので、
まだ売れるので大手ディベロッパーが建てるのですが、
都心に土地が無限にあるわけではないですし、
庶民には遠い別世界の話でしょう。

アベノミクスとは、庶民から、マンションを買うという行為を奪い取り、
資産家には優しい政策なのかもしれません。

首都圏(東京+神奈川+埼玉+千葉)の前3ヵ月合計グラフもマンション着工は
冷え込んでおります。

このブログは最新の情報を提供しておりますので、
瞬間的な好景気に湧きかえる建設業の99%は、こんな状況を知りませんが、
政争の道具としての消費税増税と、
世の中の状態を知らない公共事業増の強行により、過度な建設の高騰を招いた
政策ミスの結果、今後、どんな状況が待ち受けているのでしょうか。

次に、鋼材価格を見てみます。
KS10001_01.jpg

去年の年末から、トン当たりの単価を翌月に5000円上げ、
75000円/tにするという鋼材商社からの一方的な告知に随分と苦しまされましたが、
実際は、去年の年末から今年の1月がピークで、以後、値下がり傾向にあります。

マンション建設費は、材料費→手間賃へ、半年から1年程度の時間を掛けて、
徐々に反映していくものと思われます。

それを公共事業で下支えして、庶民からマンションを奪いながら民間工事が激減し、
公共事業が無ければ、建設業が成り立たないといった
本末転倒な結果になる
確率もかなり高くなってきたと思います。

大手50社の受注動態を見ていけば、一目瞭然です。
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本年4月の公共事業費が、消費税増税後の景気下支えの為の、
財政出動の前倒しいう名目の下、莫大に増えております。

大手50社4月受注分だけで、
例年の6倍超の6500億円の財政出動です。

消費税増税の税収分を全部使ってしまうのではないかというほどの
無駄遣いです。

今現在は、建設業にはお腹一杯なほど仕事が溢れているのですから
安倍首相と官僚の無知、傲慢、無駄遣い以外の何物でもありません。

無駄遣いから職人不足による建設費高騰が招いた、
民需圧迫の現状と、税金の無駄遣いは、そろそろ、
マスコミ達も気付き始めて、糾弾を始めるのではないでしょうか。

一方で、マンションは、大半が鉄筋コンクリート造で建設工期は長いですが、
工期スパンが半分程度の木造の材木問屋の知り合いの話を聞くと、
消費税増税の反動で、既にガタガタになりつつあるようです。

平成27年3月末以後の請負契約は、
消費税は8%→10%になるという方向で政局・建設業は動いています。

政治家達の発言を見ると、景気条項の話より、
増税を既に前提条件として、食糧品などへの負担をどうするかという、
議論のすり替えを行っていることから、土壇場での首相の鶴の一声以外では
99%増税は決定してしていくものでしょう。

その中で、来年度の公共事業費は、減らすという話も上がっています。
これまでのチグハグな政策の罪滅ぼしでしょうか?
私が、官僚になって公共事業政策を民間需要の動向を見ながら弾力的にやったほうが、
まだ、まともな政策が出来ると思います(笑)

東京の地主様にとって、マンションの建設は、相続税を考えると、
いずれ、やらなくてはならないことなのだが、
タイミングを計っている状態なのかもしれません。

個人的な、意見としては、次回の消費税増税は、
今回ほどの駆け込み需要は無いと思います。

増税のスパンが短すぎますし、
前回の増税で、大半の需要は先食いしているでしょう。

分譲マンションは、都心部の残り少ない土地以外には建てられないので、
暫くは着工数は回復することは出来ないでしょうし。

消費税還付が出来るような、一般的な継続事業法人を持たない、
地主様は、タイミングとしては、
来年の3月までの請負契約がチャンスと言えばチャンスなのかもしれません。

その後、影響は言われてるほど少ないといえども、オリンピック施設の
本格着工もありますし、渋谷駅や目黒駅の大型開発も本格化していきますし、
実際のところ、2%の増税は結構のインパクトはあります。

都心部の賃貸マンションは、CM方式を使い適正な価格で、きちんと早く立てれば、
莫大なキャッシュフローを生み出しますし。


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Kマンション

2014/08/03 10:53|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

ついに東京も梅雨が明け真夏の太陽が
ギラギラと照り付けています。

弊社の方は、ようやく平成27年3月末まで竣工の全て物件が
コンストラクション・マネジメント方式により
10%から18%のコストダウンをして請負契約完了&着工し、
久々の穏やかな日曜日を過ごしております。

マンション建設費にして20億円の営業企画から竣工まで、
コスト・マネジメント&見積&現場打ち合わせ出席&トータルプロデュースしていると
化け物扱いして来られる方も居ますが、
やっている本人からすれば、まだまだ行けるし、
こんなところで終わってたまるかとは思っています。

現在工事中の現場達の写真は、
多少時期のづれはありますが、こんな感じ^^
完成が待ち遠しいです。
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年商20億の施工会社(弊社は施工会社ではありません)といえば、
地元では有力な、名士的(ライオンズクラブでチヤホヤされてそうなレベル)な、
元請会社(大体2-30人)の規模ではあります。

私の見た目と、笑いを取ろうとする性格上、誰も、そんな扱いはしませんけど(笑)

一方で大人数の建設のケの字も知らない営業部隊を持つ、
ハウスメーカーや土地活用系のボッタくり営業会社を
片っ端から倒していくことが楽しくてしょうがありません(笑)

だって馬鹿みたいに高すぎるし、簡単に倒せるんですもの。

彼らの提案しているものは、当社が、CM方式で、
10%~18%建設費を削減しているというものの、
元の価格の基準値にすらなり得ない、酷いものです。


だから、彼らの工事中の現場の前を通ると非常に残念な気持ちになりますし、
もっともっと、株式会社土地活用の知名度を上げる活動をしなければと思います。

仕事というより、半分以上、それが楽しいからやっているという、
ある意味幸せな社会人生活をしているのかもしれません。
建物を建てるのも大好きですし♪

お客様に、お問い合わせ頂いて、新規で営業に行くと、
大概、上記のような会社の営業活動を受けているのですが、
地主様が弊社のCM方式に気付いてしまったら、
もう最後、全然次元の違う提案をして、
受注させていただいております。

世の中には、なんで、あんな無駄で無能な提案をしている会社でも
発注している地主様が沢山いるのか
不思議でなりません。

きっと日本人の押しに弱い、曖昧さを良しとする気質があるから、
成り立っているのでしょう。

営業にガンガン行けば、ホイホイ印鑑を押してしまうという。

契約取れない奴はゴミだと言われながら軍隊のように、
上司に怒鳴られて、ガンガン飛び込み営業やテレアポしてという
日本人式営業。。。

お人よし過ぎる、情報収集力のない、ご年配者に付け込んで、
売っているものなんて何でもいいから100円のものを1000円で売ることを
良しとするような営業は好きではありませんし
私には出来ないでしょう。

当社も、若気の至りで、ある土地活用系の比較サイトに広告を出していますが
そのサイトの人に、まず、資料請求メールが来たら、
まず「ガンガン電話営業してください」と言われています(苦笑)が、
草食系営業マンであり、営業会社の彼らほど暇人でもない私としては
全くスタイルが合いません(^^;

私も社長ですから、沢山の色んな商品の営業をうけますが、
グイグイ営業うけるの大嫌いなんです。

売っているものが圧倒的に良いから、
依頼が来るというスタイル・商品を、強固にしていく、
そして、認知度を上げていくのが、私の仕事なのだと思います。

ある、お施主様が仰っていたのですが、
「30代を我武者羅に働いた結果が、40代や50代になった時に、
人として大きな差となってくる」
そうです。

人に決められたレールや、誰かが歩いた後の、同じ道を歩くつもりはありません。
多少の不安もありますが、ずっとそうしてきたし、その方が、楽しいですから。

ということで、日曜日の今日も、先ほど「暇だから飯でも食わない?」
「私服で行っていいですか(笑)」
という感じで、今から、ご自宅に素麺頂きに行ってきます^^

28年3月竣工を目指すなら、階数によっては今頃から企画を詰めておかないと
間に合いませんし、土曜も日曜もナイネ!

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Kマンション
2014/07/27 08:20|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

最近の建設業を取り巻くニュースとして、
舛添都知事が、突然、五輪施設の建設見直しを発表しました。

バスケ会場の建設中止検討=ボート会場にも懸念―2020年東京五輪

2020年東京五輪・パラリンピックの会場計画見直しに関する問題で、東京都がバスケットボールとバドミントン会場として予定されている「夢の島ユース・プラザ」(東京都江東区)の建設中止を検討していることが17日、分かった。
 夢の島ユース・プラザは364億円をかけて建設する予定だったが、整備費の高騰や五輪後の施設利用の需要面を考慮し、見直し対象となった。
 カヌー・スラローム会場が自然環境への配慮などを理由に葛西臨海公園(東京都江戸川区)から変更されることになっている他、東京湾中央防波堤に建設されるボートとカヌー・スプリント会場の「海の森水上競技場」も、波の影響を防ぐ水門の建設費が多額になることが判明し、懸念が浮上している。
 東京都の舛添要一知事は17日、会場計画の見直し方針として近隣県の既存施設の活用も視野に入れる考えを表明。「国際競技団体や国内競技団体の意見も聞かないといけない。(具体的な変更は)これから検討する」と述べたが、競技団体から不満の声が上がる可能性がある。 時事通信 6月17日(火)21時45分配信

このブログの過去の記事で書いてきたように、
職人不足で、公共事業が民需を圧迫している中、
外国人労働者を呼ばなければ、工事を出来ないような、
無駄な箱物を作らないで他の既存施設を利用しようという、
常識人から見れば当然の(そもそもコンパクトな五輪が売りじゃなかったでしたっけ?)、
政治家から見たら異質の発表に、
正直驚きました。

英断です。

都知事選挙の時、そんな素振りすら見せてなかったし、
そんなに好きじゃなかったので、彼に投票なんてしてませんが、
早速、さいたまスーパーアリーナが
手ぐすねを引いて待っているようです(笑)

どうせなら景観や相当の建設費オーバーなど反対意見の多い新国立競技場も、

WC決勝会場の横浜国際総合競技場(日産スタジアム)を
主会場にしてしまえばいいのに
(あんな天井の影での下で球技やったら、
日影と日向が入り混じってまともにサッカー出来ないでしょ)。

もう一つは、老朽化マンション、売却容易に=改正建て替え円滑化法が成立です。

老朽化したマンションの土地・建物の一括売却に必要な所有者の合意要件を緩和する改正マンション建て替え円滑化法が、18日の参院本会議で与党などの賛成多数で可決、成立した。南海トラフ巨大地震や首都直下地震などに備え、建て替えを促すのが狙い。
 対象は1981年以前の旧耐震基準で建てられ、自治体が耐震性不足と認定したマンション。現行は土地・建物の売却には所有者全員の合意が必要だが、8割以上の同意が得られれば、所有者らで結成する組合が土地・建物の権利を一括取得し、不動産開発業者に売却できるようにする。 6月18日(水)10時45分時事通信


と、まあ、少々強引な法律ではありますが、
古いマンションを持っていて手持ちのお金が無い、年配の方が、
住むところを無くしてしまうのではないかということと、
古い建物を現行法に合わせて建て替え安くなるという、
民需系建設業にとっては、喜ばしいこと?な法律が出来てしまいました。

確かに、1所有者のビル解体してマンションを建てようとする案件は増えてはおりますが、
区分マンションの場合、当然色んな懐事情や考え方の住人さんが居るでしょうから、
簡単ではないでしょう。。。そんなこと本当に出来るの?

分譲会社が土地購入のために、用地仕入れの事業収支を組んでみれば、
解体費で殆どが消えてしまうでしょうから、都心部の超好立地(港区・渋谷区とか)以外では、
各区分所有者に行き渡る代金は雀の涙程度でしょう。

法律家ではないですが権利を対価との交換で強制的に手放させるのは、
憲法とか違反しているような気もしないでもないですが、
管理会社主導で調整するのか、
それ専門のコンサルみたいな不動産系や弁護士系職種の人も出てくるでしょうね。

旧耐震で耐震診断をやれば、99%現行基準ではアウトなので、
それに住人が恐れおののき、
死ぬまで、そこに住もうと思っていた、ご高齢の方が、
半分追い出されるように去らなくてはならないのであれば、
悲劇でしょう。

調整に最低3年ぐらい掛かりそうなので、
今のところ、建設業や建設費には直ちに影響は無いとは思います。

今日は、何となく徒然なるままに記事を書いてみました。

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Kマンション

2014/06/19 22:13|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京          セミナー    

 

GWが終わり皆様如何お過ごしでしょうか?

私の方は、少しブログ更新をやる気になってきました(笑)

今日は、真のコンストラクション・マネジメントにより
入札価格から10%以上建設費をコストダウンする
株式会社土地活用に、よくある、土地活用についての問い合わせのについて
Q&Aを書いてみようと思います。

Q1:所有している土地にマンションを計画したいが、
どのような流れになりますか?

A1:まず詳しいお話を聞いて、
プランを入れボリュームチェックをし、
概算見積をします。弊社で作成する事業収支を含めて、
ある程度、お話が固まったら、
銀行に融資の打診をして頂き、
融資が通ればご契約をして頂きます。


これは、基本的な流れで、途中で、ご興味あれば弊社物件を見にご案内をしたり、
モデルルームに一緒に見に行ったり、
色々な、会話の中で、お客様の求めている所を探っていき、
より良い計画を立てるように致します。

勿論、普通にはコミュニケーションは取らせて頂いておりますが、
着工が8カ月以上先など、先の話物件では、
お客様が、まだ契約してないけど、予定に入れておいて欲しいから、
早く契約してくれと催促されるほど、
しつこい営業はしておりません。

Q2:CM方式で、どの規模から、どの規模まで対応しますか
A2:一応の基準は延床面積で500㎡以上とさせて頂いております
昨今の、(建設業だけ?)の景気情勢では、
入札見積である程度の物件規模が無い場合、
元請ゼネコンを集めるのに難儀しますので、
一定規模以上のマンションのみを
お取り使わせて頂いております。

弊社の実績では、総延床で2500㎡14階建までのマンションは
CM方式で見積経験があり、
1億円以上のコストダウンの結果も出しております。

10000㎡程度までのマンションであれば、
技術的にも、取引先の下請・元請の能力的にも、
全く問題なくCM方式で対応できます。

Q3:木造や鉄骨造は対応しますか?
A3:木造や鉄骨造ではマンションは対応しません
木造は、ノウハウが無いのと、
元請の会社規模がどうしても小さくなってしまう為、
CMで扱うことは難しくなるので扱いません。
また、鉄骨造は、マンションとして、嫌いだから扱いません。

重厚感のあるRC造が好きで、この仕事をやっている訳で、
分譲マンションディベロッパーが鉄骨でマンションを建てないのと一緒です。

Q4:地方でも対応しますか?
A4:東京と、神奈川・千葉・埼玉の一部しかご対応できません。
とても多い、ご質問です。

ブログをご覧になって頂き、
沢山のお問い合わせいただくのは、とても嬉しいのですが、
大変申し訳ないのですが、この以外のエリアでは、
理論上は、やろうと思えばできますし利益も出るかもしれませんけど、
遠隔地では心の通った満足なサービスが出来ませんし、
信用できる取引先の工事会社が居ないため、十分な、ご対応ができません。

一時の利益の為にサービスが行き届かず信用を失うようなことは、
したくありませんのでご理解ください。

Q5:土地を買ってから新築をやりたいのですが、
どのような対応になりますか

A5:土地情報(物件概要・簡単であっても測量図・価格)を
メールで送って頂き、
お客様の望む収益性・利回りが出そうであれば、
より細かくプランを入れたり、
収支を組んだりを無料で致します


毎日のように、沢山のお話しを頂くので、
全ての案件のお話しにプランを入れて詳細に検討する訳にはいきません。

まず、土地情報をメールで送って頂き、
地価、賃料、使用できそうな容積率と、建設費から
簡単に、利回りがどのくらいでそうか検討します。

その利回りが、お客様の購入希望の利回りに添いそうであれば、
より細かくプランや概算見積、事業収支を作成し、
収益性を検討すると言う流れになります。

話が進んで、銀行融資が通り、土地の契約(場合によっては決済)が済み次第、
弊社とCM契約、プランを入れた設計事務所と設計契約を結んでいただきます。

稀に、地価他の細かい情報を教えず、
検討だけしてほしいという、一方的な、
メールをお送りいただくことが有りますが、
そのような場合は目線の利回りが掴めないため、
人を動かす訳にはいかず、ご対応は難しいです。
(物件情報を横取りするような暇人ではないので、ご理解ください。)

Q6:建設費は、まだ上がりそうですか?
A6:もう一度、消費税増税で来年3末までの請負契約の
駆込み需要があるため、予測は難しいですが、
間近の国土交通省の統計・建設業界紙のお知らせ看板数を見る限り、
徐々にピークアウトしていくものと思います。


ここら辺は、過去の記事過去の記事2にも書いておりますし、
最新の統計も見ておりますが、個人的にはこのように考えております。

詳しくは、5月17日(土)満席と6月7日(土)開催のミニセミナーにて、
お話し出来ればと考えております。


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Kマンション


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2014/05/07 19:47|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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