建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          マンション          セミナー    

 

混迷の世界経済・日本経済の中で、
建設費、建設業のベクトルを
読んでいかなくてはなりません。

ちょっと前のニュースですが、イギリスがEU離脱派が勝ちましたね。。。
もう、イギリスが、どうなるのかサッパリ解りません。

日経株価は暴落から、徐々に戻しましたが、
上値重く、結局今日は押し下げられてますね。

国民投票から早くも10日ぐらいでイギリスREITが解約停止とか、そういうリスクがあったんだなと思わせることも
起こっているようです。

イギリス人は正気か?とは思いますが、
もう1ドル100円近辺うろついてますし、
1ドル95円ぐらいに、いつ、しれっとなっても
おかしくないとは感じます。

都知事選も混迷しているのと、参議院選挙が全く盛り上がらないのですが、
知事選で、東京嫌いの増田さんが何で推されているのかもサッパリ解りません。

建設業としては、世界経済・円高に引きずられる形で
民需は、益々盛り下がっていくだろうという、
予測は、何となくたちます。

分譲マンションは、ディベは2015年10月頃から一旦着工を締めた後、
ここ4-5月ぐらいは、また少し緩くなっている印象がありますが、
既に販売戸数も減っているのに、売行きも芳しくなく
ただでさえ中国経済崩壊など雲行きが怪しい中で、
予定外のイギリスのEU離脱とニュースが降ってきたので、
私が分譲ディベロッパーの経営者であれば、
少なくとも半年は様子見をして、
更に用地仕入エリアを超都心だけに絞り、戸数も抑えていくでしょう。

一方、公共事業に関しては、10兆円規模の補正予算を組むと
公言しており、その内訳については、まだ伏せられております。

日本の48兆円の建設投資に対し、何兆円が、建設業に向けられるかは、
注視が必要かと思います。

仮に、増田さんが当選したら、元々、建設省出身ですし、岩手県知事時代に
当初は、確信犯的に徹底的にバラマキを行って、
1兆円まで負債を増やした結果がありますので、
その後、緊縮財政に転じたらしいですが、
建設省上がりとして、公共事業にバラマキ捲りたいという本心は、
あるものだと思います。

増田さんの岩手県知事時代の失政をみると、
公共事業バラマキ(ドーピング)→財政悪くなる→緊縮財政(平時経済)→県内建設業崩壊
と、上げて落とせば、そうなるよなーと誰にでも、解るような結果になりますので、
そもそも、麻薬と一緒で、切れたら終わりなので、補正予算で建設業に
ドーピング等行うべきでは無いとは思います。


そうは言っても、政治の大半は、密室で決まる事ですから、
現状は、ピークアウトして徐々に下がりつつある建設費ですが、
今後どうなっていくのかの結論としては、補正予算次第としか言いようが有りません。

選挙後に臨時国会を召集して、補正予算を通すらしいですが、
選挙前に、その内訳は全く開示されていませんので、
今頃、政治家が、オラが街の公共事業に持ってくるように、
諸々、蠢いているのでしょうね。。。(苦笑)

今は、参議院選挙よりイギリス・中国がどうなるのか?
株価、円相場、補正予算がどうなるのか?
非常に興味深い状況になっていますので、
匂いを嗅ぎ分けて行きたいと思います。

7月30日(土)13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

【プログラム】seminor2
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答






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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/07/06 12:21|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          セミナー          土地活用    

 

10月3日の相続・土地活用セミナー
今、現在で、52名様の、ご参加表明を頂いております。

ビルの建替えシュミレーションという、
相当、難解なテーマに、これだけの、
ご参加者が、お越しいただけるのは、嬉しく感じます。

先日、講師の、税理士法人ISYパートナーズの五十嵐先生に、
打ち合わせで、お伺いしましたが、
シュミレーションの検証で、延べ60時間も費やされたと仰られていました。

元はと言えば、当社のシュミレーションソフトでの、
個人・法人の設定が、
予定していた相続税計算の物と変わったことや、
2年前の税制に対応していて、
取得税の計算が、最新の税制と、若干(数万円~数千円)狂っていた、
先生の検算と微妙に異なっていることが発覚した事が原因で、ありますが、
かなり複雑な計算を、膨大な時間を掛けて、こなして下さっているようで、
私が出題した、お題で、こんなことになろうとは申し訳なく思うとともに、
ここまで真剣に、キャッシュフローシュミレーションから、相続税計算、
長期に資産が増えて行った場合の煩雑なシュミレーションに対応して下さる先生は、
中々居ないでしょうし、こういう先生こそ、
不動産節税、相続税対策のコンサルティングを受けるに、
相応しいと思います。
(大局に影響は全くないですが、当社もこれを機に、ソフトを最新のものに買い替えます。)

一般法人の決算対応をしている税理士の先生では、
不動産経営に関わる税制・相続を中心とした資産税に対応しきれないというのは
周知のこととは思いますが、
文京区と言う、東京の中心地で、ISY相続・贈与税相談センターまでを開設し、
不動産税制や資産税の多数の取扱いを行ってきている先生で、
且つ、
真剣に物事に、取り組んで下さる、責任感の強さは、
必ず、相談を受けた方々の、それぞれの事情に併せた、
最適解を導いて下さると思います。

いい加減なコンサルを受けてしまうと、何千万、何億円も損してしまうのが、
税金というものでしょうし。

普段、お問い合わせ頂く、多くのお客様に、顧問の税理士の先生が先についていて、
後から、建設費を削減したいと、当社にお問い合わせ頂くケースも多く、
税金については、それぞれのお客様の税理士先生にお任せしており、
余り深く立ち入ることはしないですが、
絶対、不動産税制・資産税には詳しくないだろうという先生もいらっしゃいますし。

一般法人の経営者様から、ビル・自宅の建替え等の、お問い合わせを頂くことも多く、
普段の入出金・決算系の一般法人税務がメインで不動産税務は不慣れっぽい?の先生の場合も多々ありますが、
不動産経営税務に関しては、その部分だけでも、別法人でも作って、
エキスパートの先生に変えた方が良いんじゃないの?と思う時も有りますし。。。
(まあ、それぞれ事情はあるでしょうから、そんなことは言いませんけど(笑))

もちろん、本セミナーが終わった後でも、税制は毎年変わっていきますし、
都度、税理士の先生に、税制状況の確認を仰ぐのは、必要なこととは思いますが、
まだ、何十年かは、現役でやられる先生ですから、先々も安心です。

もし、自分が、相続されそうな、ビル、土地を持っていたら、
普通に思い浮かべるであろう、
今、売る、
相続後に慌てて売る、
相続税対策で有効な場合も多いと言われているマンションの建替えをする、
キャシュが溜まる、相続する、相続後に売る・・・

どれが得、何だか、全然解らないと言う中で、
数字を追って理解していく、
唯一無二のセミナーになると思います。

その時々の状況を追って、認識し、
その時々で、最適と思える判断をする、
それには、信頼できる専門家の意見を身の回りにパートナーとして
提携しておくことが必要でしょう。

それでは、まだ18席余裕が有りますので、
セミナー告知サイトは、↓です。

お気軽に、ご参加、シェア拡散頂ければ嬉しいです。








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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/09/25 15:58|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 



前回の記事に続き、
コンストラクション・マネジメントにより建設費を10~18%削減する株式会社土地活用
のイメージ動画ができました(笑)

動画全体の出来については、満足しております。

サービス導入の流れと、代表者(私)がどんな人か
イメージ出来ると思います。

まあ、全然、怖くは無いでしょうw

しかしですね。。。
もう、ちょっと、自分が痩せているかと思ってました。
後、肌荒れというかニキビが。

7月中旬に、7kgのダイエットに成功し
2kgのリバウンドをしただけなのに、
悔しいです。

前回の動画と併せて、ご覧ください。


もう少ししたら、トチノミクス、第3の矢の動画が放たれますので、
纏めて、当社のホームページにアップロードいたします。

株式会社土地活用が気になる。。。と言う方に、
10月3日に開催する、相続・土地活用セミナーのご案内
特設サイトは、こちらです!
下記のバナーをクリックして、是非ご参加いただければ嬉しいです。
↓特設サイトは画像をクリックお願いします。




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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/09/11 17:26|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

株式会社土地活用の建設費削減手法であるコンストラクション・マネジメント
紹介する動画の第1位弾が出来ました!
まずは、下記動画を、ご覧ください。

当社が扱っているコンストラクション・マネジメントとは、何か?
どのようにマンション建設費削減するかを
端的に表したもので、2分間で
全てをお伝えできている物か解りませんが、
大体のイメージは、伝わるかと思います。

当社のHPや、
当ブログでは、文章で、
当社の、コンストラクション・マネジメントを細かく、
ご紹介をしていますが、
文章を読むのが苦手な方、又は、時間が無い方には、
大体のイメージが伝わるかと思います。

「当社」のというのは、世のコンストラクション・マネジメントを扱う会社の大半と
当社のサービスは、全く異なるものだからです。

簡単に言うと、世の多くのコンストラクション・マネジメント(CM)は、
建設をマネジメントするという意味合いです。

当然、ゼネコンも設計事務所も建設をマネジメントしていますので、
それをCMと呼ぶことは言語の意味としては正しいとは思います。

但し、当社のCM法式の根幹は、
事業主側の立場から
下請専門工事会社をゼネコンに紹介し、
下請への支払原価を圧縮することにより、
全体の工事費を抑える
という手法を取ります。


この手法を当社の年間取扱規模、
仕様レベルで扱っている会社は、ほぼ存在しないとは思います。


まずは、この動画を、ご覧になって頂き、
当社の行うコンストラクション・マネジメントを知って頂ければ嬉しいです。

勿論、このブログやホームページを熟読されている方も、
ご覧になって頂ければ、イメージがより増幅して下さると思います。

現在、並行して、更に、2本の動画を作成しており、
10月初旬までに、完成する予定です

最後の1本は、「覚悟の瞬間」という
スカパーの番組で、これから撮影に行きます。

物事を成し遂げる為に
自分を奮い立たせるものって
覚悟なんでしょう。

絶対に、「やってやる」という。

仕事に向き不向きとかは関係なく、
覚悟と道義を持って、やるか、やらないかだと思います。

私が、今の仕事を始めるに当たり、最初の覚悟は、
大学院での就職活動の時に、知った、コンストラクション・マネジメントの存在でした。

その時は、
「これからの、建主から建設業に求められるのは、この方法しかない!
このコンストラクション・マネジメント、建設費を極めてやる。」

と思いました。

それからコンストラクション・マネジメント扱う会社に就職し、
丁稚奉公として派遣の現場監督になっている間は
「俺がコンストラクション・マネジメント建設業を変えてやる」
と、毎日毎日、呟いていました。

頭おかしいですね(笑)

それから、会社に戻り、現場所長を経験しましたが、
薄給や、劣悪な待遇に嫌気がさし、当時、
ミニファンドバブルに踊っていた輝かしく見えた
不動産業のディベロッパーに転職しました。

そして、直ぐにリーマンショックが来て、開発の業務が無くなり、
朝から晩まで、売れない分譲マンションのポスティングをしている時に
2度目の覚悟の瞬間です。

建築学科の大学院まで出させて貰って、現場所長の経験までして、
「自分は何を、やっているんだ。」
「毎日、自分が建設業を変えてやると呟いていた20代は無駄だったのか?」
「自分の人生が選択が正しかったことを、コンストラクション・マネジメントで証明してみせる。」


リーマンショックの寒風が吹きすさむ2009年春、
今から思えば、かなり無謀とも思えますが、会社を辞めて、
自分でコンストラクション・マネジメントを始めると
覚悟を決めました。

当時、結婚していなかったのが幸いでした(笑)
(お蔭で、こんな歳まで独身になるとも思いませんでしたw)

上司に、退職の下話をした時、
「営業したことの無い、お前に無理」
と、かなり真っ当な事を言われましたが、
まがりになりに、それから6年半以上経過した今は、
事務所を構えて、年間、建設費にして20億円もの
お仕事を頂けるようになりました。

私の勝ちですね(笑)

まだまだ、コンストラクション・マネジメントを極めたとは思っていませんし、
やりたいことも、どんどん出てきて、夢の途中ではありますが、
少しづつ、自分の思い描いて来た、
コンストラクション・マネジメントをより多くの方に知って頂くことが
実現できてくるような気がします。


これから完成する2本の動画に関しては、
私が喋っている姿や、お客様の声等をご覧になって頂き、
人柄や、何故、会社を起こし今の業務をやるようになったのか等、
ご覧になって頂けると思います。

お客様に問い合わせを頂き、初対面すると、
稀に、建設業だから、怖い人と勘違いをされる方もいるので(笑)

この3本の動画が完成次第、ホームページを増築しながら、
公開していければと思います。
(HPは、ちょこちょこ、改築するとお金が掛かるんです(汗))

ということで、ご興味を持たれましたら、
03-5944-1710または、info@kabu-tochikatsuyo.comまで
お気軽に、お問い合わせ頂ければ嬉しいです(笑)

また、一人でお問い合わせするのが怖い、
様子見をしたいという方は、
10月3日に相続・土地活用セミナーが、ありますので、
下記のバナーをクリックして、是非ご参加いただければ嬉しいです。
↓特設サイトは画像をクリックお願いします。




もちろん、お問い合わせを頂ければ嬉しいですし、
誠意を持ってご対応しますが、
私自身が、そんなガツガツ営業をかけるような人では無いし、
テレアポやら飛込みのローラー作戦で、
営業を掛けるような会社でもないのは、
解って頂けるとは思います。

ただ、私が、覚悟を決め人生を掛けて、
やってきた素晴らしい仕事を、
より多くの知って頂きたい。


その、一心です。
(私が素晴らしい人であるかどうかは別問題です(笑))

お会いできることを楽しみにしています。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/09/01 15:27|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          セミナー          コストダウン          相続          建設費    

 







10月3日開催の相続・土地活用セミナー特設サイトが出来ました!

噂の無料HP作成サイトwixを使って
3時間ぐらいで一気に作ってしまいましたが、
ブログとパワーポイントの中間ぐらいの感覚で
HTMLなど解らなくても簡単に出来ますね(笑)

企業ホームページに使うのは、どうかとは思いますが、
大家さんなど、物件特設サイトや、
セミナー等の一時的しか使わないサイト、趣味サイトなど、
HP屋さんに時間を掛けて、お願いするまでも無いと思うときには、
サクサクサイトが作れますので試しにやってみてください(笑)

さて、特設サイト内でも、書かせていただきましたが、
※当社のセミナーでは、お客様から求められない限り、
一切の相談・シュミレーションに応じておりません。
「しつこい」営業が嫌いという方々は、ご安心ください。

※懇親会では、お酒を飲みながら大家様同士の交流、
生きた情報交換をお楽しみください。

ということが、重要なのかなと思います。

フェイスブック上で、ある不動産会社の社長様が、取り上げていた記事を拝読したのですが、
当社も、お客様の個人情報については、契約頂くまで、
何処の会社に勤めているかも、こちらから特に聞きませんし、
契約をしても年収すら聞くことは有りません。

流石に、CMについて、契約頂いたら、今度は、ゼネコンに対して、
聞かれたら、答えなくては行けないので、何処にお勤めかぐらいは
把握は、しておきますが、
年収は、今まで建てて頂いたお客様について誰も知りません(笑)

当社の考え方としては、銀行の融資が通って支店名まで解っていればOKで
お客様が、自分で探してきた銀行で自分で融資を通して頂いても、
当社が、紹介した銀行であっても、銀行に、お客様自ら年収などは諸状況を伝えて頂いて
融資の承認を取って貰えれば、
銀行から当社が聞くこともありません
(銀行も守秘義務があるので年収何か言いませんし)。

私自身も、昔、〇デンシャルの保険の営業マンに、
喫茶店の会った瞬間に年収聞かれて、
「何で、お前なんかに年収教えなきゃならんのよ」
イラッとしましたし(笑)

このブログを、ご覧になっている独身女性の方も、
婚活でも、年収何か聞いては行けませんよーー
愛です愛。お金ではありません。

また、しつこい営業も大嫌いです。

稀に、異業種交流会などに行ってみるのですが、
マンションを建てたい方なんか、そこらへんにいる訳も無いので、
大体、何かしら売ろうと、営業を受けます。
(メールアドレス知ったからと言って、一方的に、
BCCで案内メールを送り付け続けてくるの、やめてほしいです。)

基本的に、当社の、スタンスは、
「相談を受けない限り、何もしない」
です。

相談を受けてから、エリアや規模等を考えて、
まず、今の当社で扱えるかどうかを、お伝えしています。
(当社で扱うのは、
東京を中心に横浜川崎・千葉の東京側、埼玉の東京側のある程度の賃料が望めるエリア
駅徒歩10分以内、RC造で、500㎡以上です。)

もちろん、ボリュームチェックや、建設費概算、収支作成などを、
お願いされれば、扱える案件であれば、喜んで粛々と、やらさせて頂きますが、
お問い合わせを受けて、お願いされない限り、こちらからは、何もしません。

そのシュミレーション結果を見て
お客様が建てるか建てないかを決めるだけです。

飛込み営業をすることも、有り得ないですし、
ネットや口コミで当社を知っていただき、
基本的にただ待つのみです。

婚活も一緒です。
ただ、待ち人を、待つのみです(駅や砂浜でナンパすることはありません(笑))。

当然、今回のセミナーも同じです。

無料相談会と称して、ただ、顧客情報を入手し、
その後、ガンガン営業マンを使って肉食系営業をするスタイルの
不動産系や土地活用系の会社も、
多いかと思いますが、御礼のメールを打つ程度はその時の
忙しさ次第ですが、やるかもしれませんが、基本的、それ以外何もしません。

今回のセミナーの目的は、
1.セミナーの参加者の方々に、相続・土地活用について正しい知識を得て頂くこと。
2.当社と、私や各講師陣の人柄を知って頂くこと。

です。

土地活用についてお考えの方に、
「収益上の正しい知識を持っていただければ」
当然の如く、当社が、お客様に、選ばれてしかるべきだと信じておりますし。

先の不動産会社社長様のブログ記事に書かれているような、
「ノルマの為に、上司にどやされて、ひたすら迷惑な営業行為を繰り返す」
ような「時代錯誤」の営業マン等雇っていませんので、ご安心ください!

今の時代の、最強の営業マンは、
24時間、365日働いても、全く疲れ知らずで、
お給料もいらず、待遇にも文句を言わない
ホームページ君」やブログだと思ってます。

勿論、実績を積み上げて、
彼らを鍛え上げるのは、社長の役目なのかもしれませんが(笑)

という事で、玄関開けたら、傘をさした営業マンが建って待っているなど
オカルト的な営業で、お客様に恐怖心を植え付けることは、
全くあり得ませんので、お気軽に、
地主様必見!特別な相続・土地活用セミナー!
不動産・税務・法務・建設シュミレーション・建設費削減のあらゆる角度から分析!

相続・土地活用セミナー
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

に御参加いただければ嬉しいです。






懇親会は、2009年からやっている、新築不動産投資勉強会の延長の飲み会で、
新築不動産投資勉強会自体は、
土地活用や新築不動産投資について、
「最高のサービスを受けたい・したい」と思われる、
地主様、大家様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
更にはCM方式で実際に建てられたお施主様、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
楽しく情報交換・ネットワーク作りが出来る会にできればと思い立ち上げました。


ただ単に、ワイワイ飲み・食べながら、皆様同士で交流して頂く場で
生きた情報が飛び交いますので、お気軽に、ご参加いただければ嬉しいです

そういえば、前回の記事で、
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と相続税対策  
については、知っている大家様や、
以前、営業していて諸事情で少し計画が滞っていたお客様等、
かなりの反響のメッセージを頂きました。

内容的には、
「まさに、そう思う、もっと書いて、認知・啓蒙させて欲しい」
「4-5%とかで買っている風潮に激しく疑問に思う。バカだと思う。」
と言った内容から、
「判断の仕方として、凄い勉強になったけど、ここまで書いてしまって大丈夫なの?」
「こんな記事書いたら、売れなくなるから、書くな!」
とか、そういう感じでした(笑)

「本当の事を、書いて、啓蒙して何が悪い」

はっきり言って、この建設費ブログを書き始めた2006年当時から、
一般の方は知らない、建設業界のホントの事しか書いてきていませんし、
今更、不動産の利回りが低いとどうなるか?についてのホントの事を
数字で書いたとしても、
何とも思いませんけどね。

そんなこと程度に、ビビってるようじゃ、
何十億ものお金や、沢山の人を動かす、
建設マネジメント会社の創業なんかできませんよ(笑)

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/23 16:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
先日の記事にて、
4-14%新築時表面利回りの長期キャッシュフローシュミレーションについて書くと
宣言してしまいましたので、
書かせていただきます。

昨今の、過剰な収益不動産価格と、
低利回り取得に対する警告です。

今回の記事は、かなり刺激的な現実を突きつけるものになりますが、
心して御一読頂ければと思います。


これだけブログや、ホームページ情報が溢れている中で、
誰も書くような事ではありません。

答えは簡単。売れなくなるから。

先に、結論を言えば、
「低回りで買う方が悪い」ということです。

売っている方は、買いたい人がいるから売っているだけで、
下記のことを理解していようが、理解していまいが関係は有りません。

欲しいと言うから欲しい価格で売って、
仲介手数料を貰うのは当然の事ですし
(当社は、不動産仲介業ではありません。建設費コンサル、CM会社です。)。

寧ろ、売っている不動産営業マンの殆どは、
フリーキャッシュローの計算式を理解していないでしょう。

シュミレーションソフトは、
ランド・プランニング・スタジオのソフトを使いました。
(一応、言っておきますが、ネットで買っただけで、
この会社の人とは会ったことも話したことも有りません(笑)
関西見たいですし。)

パラメータとして
家賃下落率:年0.8%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利2% 
路線価:70万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):5万円(規模によっては少ないかもしれません。)
土地: 6~14%は、自己所有
    5-6%は現実に即して、4億円で仮定
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%

です。

イメージを、つかみやすくするため、フルローンです。
(現金を、多目にいれておけば、安全圏に近づきます。)

各利回りの、累積キャッシュフローは、右上のグラフです。
※画像は、クリックすると、数字まで綺麗に読めます。

14%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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13%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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12%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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11%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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10%(安全圏・累積キャッシュフローを蓄えておく必要有)
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9%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要有り・26年弱にデットクロス)
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8%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要あり・16年弱でデットクロス)
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7%(フルローンでは破綻危機圏内・10年弱でデットクロス)
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6%(フルローンでは破綻危機圏内)
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5%(フルローンでは破綻危機圏内)
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4%(フルローンでは破綻危機圏内)
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9%は、26年後から、デットクロス(税引後単年赤字)を迎えはしますが、
それまでの累積キャッシュフローがその時点で1.3~1.4億円あり、
これを半分でも自己資金として保有しておけば、
余裕で融資の残りの4年間を耐えきり、
30年目で融資完済後は、一気にまた収入が増えていきます。

特に、入力パラメータは常識的な物で、
過剰なストレスを掛けているものでは有りません。
(人によっては修繕費等は、少ないと言う方も居るでしょうけど)

何故、こんな事が起こるのかと言うと、
家賃が年0.8%設定で下落していくことに加えて、
利息しか、経費算入されないからです。
(元金の返済は経費ではありません。)

不動産融資で一般的な、元利均等返済では、
最初は、ほぼ利息を返済してきます。
そして、最後の方で、元金が一気に減ってくる。

元利均等返済を理解できていない人は、
こちらでイメージを掴んでください。

この不動産融資のトリックを理解していないと、
新築(又は購入)当初の
キャッシュフローが永続的に続くものと
勘違い・自己過信が起こります。

経費算入されないという事は、家賃が下がりつつあるのに、
税金が徐々に重くなっていくことです。

今後、政府の誘導により、年2%インフレが起こり続け、
家賃は上昇していくという考え方も無くはないですが、
これだけ、インフレ誘導しても中々、賃金の大きなアップに繋がらないので、
未だ絵に描いた餅であり、
今迄通り下落の方向に見ていた方が良いでしょう。
(もし、日本国債が破綻して、ハイパーインフレになれば、
今の賃料相場や、借金等は、屁見たいなものかもしれませんが、
現実に、そうなった場合、世の中が、どうなるのかは知る由も有りません。)

そうは言いますが、
売った金額>残債であれば、それでもセーフ。
売れる金額<残債であれば、死亡です。

この時期に鉄骨造だと建物の価値が融資評価上
殆ど無くなっていますので、激しい状態に陥りやすいことも併せて
頭の片隅に入れておくべきでしょう。

少し話は脱線しますが、一般的な融資の積算評価期間は、
住宅の法定耐用年数である、
RC47年、鉄骨34年、木造22年です。

築25年でRCだとあと22年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で鉄骨だとあと9年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で木造だと、もうそろそろ、建替えで、建物0円という価値計算です。

(土地+建物)で売った金額>残債であれば、
セーフと言う意味を
構造種別的にも、不動産経営をするなら、
最低限理解しておく必要はあると思います。

相続税対策と、そそのかされて、都心部の低利回りを買うと、
先がどうなるかは、ご自身、又は、
信頼のおける税理士さんに、お願いしてシュミレーションしてみてください。

ブランディングして派手に投資家に
低利回りの土地や新築開発物件を買わせる業者も
いるようですが、
世田谷だろうが、目黒だろうが、渋谷だろうが、
低利回りでの、購入では、デットクロスは
同様に起こります。

当たり前じゃないですか。
銀行の返済は日本全国一緒ですから。

ババを引かせた後、既に株価は逆回転を始め、
不動産相場の逆回転が起こった時、
彼らが、どのように立ち回るか見ものですが、
投資は自己責任ですからね。

中身の無いブランディングで真実を知らない
素人を踊らせ5%で買わせる業者と、
真実を伝え無闇に建てさせないこと、
どちらが正しい仕事をしているか、
数年後に、評価が下されるでしょう。

当社は、目黒区の土地購入の新築開発で
表面11%の鬼利回りで、
最近、引渡し完了してますけどね。

まして、今は、超低金利ですが、
永続的に今の金利が続くかどうかは不明です。
(※今回のシュミレーションでは10年目まで1%、11~30年は2%で計算してあります。)

都心部のように、売れやすく、賃料を多少調整すれば
埋まるのであれば、耐えやすいとは思いますが、
地方で人口流動性が低く、物件売買の流動性も低ければ、
低利回りで保有してしまうと、かなり激しい現実が待ち受けています。

最大のリスクは、新築時・購入時の利回りが低い事です。


5%なら、20年で回収できます?
馬鹿言ってるんじゃないです。
ローンを払って、管理費払って、共用の電気代払って、EVの点検代払って、清掃して、修繕して、
「税金」を払っていかなくてはなりません。

破綻案件は、税引後赤字になり、その時に、
累積キャッシュフローを何かに使い切っていたらアウト、
ローンの支払いが滞るため、別に補填できる稼ぎが無ければ、
売るしかありません。

金融機関も、融資事故は嫌いますから、融資方針で、
最初に現金を多目に入れさせたり、していますが、
最悪、デットクロス時に、累積キャッシュフローを蓄えていないとしても、
差し押さえて、競売に掛けてしまえば、
それまでの金利収入分も含めて損は有りません。

こんなことを言うと怒られるかもしれんが、
大体、20~30年後に、融資した物件の担当なんか、
全然別の仕事してるし沢山融資を通した各物件の事なんか忘れてるでしょう。
結局、最終審査は審査部ですし。

話は、先日の6%前後のフルローンで開発し、
4-5%の相続税対策層にぶつけようとしている不動産業者が、
狂気書いた記事に戻ります。

4-5%でフルローンで購入し、目先の相続税対策が仮に成功したとしても、
以後の、不動産経営は、真面に成り立ちませんから、
いつまで続くかどうが不明な中で、
土地の仕込みから完成、売却まで、
最低1.5年から2年はかかるマンション開発で、
これを狙って行うことは丁半の博打でしかないと思います。

相続税対策をしなければならない、買う側としては、
海外不動産の利回りと比べ、東京は安いからと言う言葉だけを
盲信するか、
短絡的な、相続税対策として、
とにかく借金をしておかなくてはならないという言葉だけに、
踊らされて、利回り4-6%などと言う風に、
低くを買って・建ててしまうリスクを正しく理解すべきでしょう。

この相続税対策の低利回りラインの購買層を狙った、
マンション開発卸業は、活況を呈しておりますが、
いつまで、この低利回りラインでの購買が続きますかね。

マンション開発卸業で仮に、2年程度の短期融資で借りて、
購買価格の低下が起これば、かなり悲惨な末路が待っています。
(そのような開発行為を行っているような会社から工事を請けてしまったゼネコンも悲惨ですが。)

仮に、長期融資(フルローン)で借りていて、6%で開発していても
売却の粗利を載せていない、
開発側ですら、不動産経営と言う点で徐々に自分の首を締めていきます。
(新築区分でバラシテ、団信を楯にテレアポ営業で不動産投資に無知なサラリーマンに1部屋づつ売り切れる部隊・ノウハウを持っていれば別ですが。)

勿論、開発当初に出来るだけ現金を入れておけば、
キャッシュフロー上は、安全圏に逃げられますが、
殆どの開発してる業者は、そのような事はしないでしょう。
(過去に保有することができた優良利回り物件で補填できれば、破産は免れるとは思いますが)

リーマンショック当時、ディベロッパーに1年ほど在籍し不動産業に属していましたが、
直前まで、同時プロジェクト融資で確か100億円程開発している
凄腕の卸の社長(今の私ぐらいの年齢)がいらっしゃいまして、
この世を支配するかのような
歌舞伎町での飲みっぷりでしたが・・・

・・・

さて、本ブログの主題である土地活用と建設費の関係についてですが、
上記のグラフを良く見た上で、
あまり世間一般にテレビコマシャールを打つわけでもないので、
極一部にしか知名度の無い当社のCM方式で、
普通に公共事業や分譲マンションの建築行っているようなゼネコンを選定し、
新築時に、建設費を下げて、出来る限り利回りを上げて
当社HP写真のようなマンションを建てておくことと、

テレビCMで有名な誰でも知ってる〇〇ハウス、
〇〇ブランドで高建設費、低利回りで何となく契約してしまい建ててしまうこと。


どちらの、リスクが、より高いか?

一度、熟考して頂ければと思います。

この記事を読んで、数字の意味が、
理解できなければ、不動産経営に強い税理士か誰か解る人に聞くなどして、
理解できるまで、
不動産投資や、マンション経営は止めておいた方が良いでしょう。

折角、両親やご先祖様が、高賃料エリアに不動産を所有しているという、
圧倒的に有利な立場に運よく生まれ、
残してくれていたとしても、
ご自身が、アンポンタンだと、全てを失いますよ。

ピケティの理論によれば、資産を持つものがより富むということですが、
正にその通りだと思いますが。

僻んでいるとは思いますが、CMと言う武器を使い、
これだけ、マンション開発を有利するノウハウを持って、
それなりに努力をしていると思うにも関わらず、
未だ、自己のマンションを持てるまで辿り着きませんからね(笑)

まあ、私が、このブログで現実を書いたとこで、
世の不動産価格相場が崩れるような影響力は持っていませんから御安心下さい(笑)

まだまだ、地価も収益物件価格も上がりますよ(遠い目~)

このブログを御一読頂いている、知性溢れる方々に、朗報です。
と言う名のセミナー誘導が始まります(笑)

10月3日(土)に開催する相続・土地活用セミナーのご案内です。
趣旨などは、こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。

今回のテーマは、
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

と、なります。
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↑クリック頂くと綺麗に見えます。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/20 16:02|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          マンション    

 

GDP速報が年率換算でマイナス1.6%も出たことだし、
久々に、統計について書いてみようかと思います。

GDP1.6%マイナスでも、甘利大臣は、「景気は回復傾向」
とか言ってるけど、そんなことなんて、あるんでしょうか(汗)

次に、景気動向指数
悪くは無いけど、「やっぱり去年の1月ぐらいがピークだよな。。。」
という感想通りでしょうか。

帝国データバンクの企業景況感
ほぼ悪化。建設・不動産も悪化しているようです。

景気は気からとは、言いますが、消費税増税が
普通に考えれば、重いよな。と思います。
だから、あれだけ反対してたのに。。。

アベノミクスの当初の政策を思い出してみると、
1.大胆な金融政策
2.機動的な財政政策
3.民間投資を喚起する成長戦略
だったような気がします。

まず、大胆な金融政策は、円高の頃よりは、雰囲気は、
ましになったんじゃないかとは思いますが、
建設業の妙なインフレが起こった以外、なんだか尻すぼみです。

1については、これ以上やりようないし、
2については、実質的に、公共事業に的を絞って、税金を投下したが、
 人手が無いことを計算していなくてパンク。
3は何かやりましったけ?法人税減税に、なりそうな雰囲気を作った程度でしょうか?

ここから景気回復策として打つ手は、まさかの消費税減税しかないでしょう(笑)

消費税を0%にしてくれたら、
月30万円の収入だったら、2.4万円も浮くからかなり効くでしょう。

3億の建物で、2400万円も浮くのですから。

次は、建設業景況調査

誰ですか?建設業は、
オリンピックまで景気が良いと仰られたのは。

少なくとも地方の建設業の景気が一瞬だけ良かったのは、
国土強靭化の狂想曲に踊って、公共事業の予算が一気に注入されただけで、
そもそもマンション等は殆ど計画も無いし、
民間需要が、少ないところです。

そこに、一瞬だけ一気に注入しても、人手がある訳無くて弊害の方が大きい。
そして麻薬を切った瞬間に、痛い痛いと言い出す。←今ココ。

今以上に公共事業を減らせとも言いませんけど、
増やすなら、民需や労務の動向を見ながら、
徐々に胃袋を大きくして、ジワジワ少しづつ増やすべきなんです。

建設費に関しては、これまでの、高止まりから、やや下落方向へ、
不動産価格に関しては、少なくとも半年は高止まりかなという感覚です。

新築分譲マンションは高く仕込んでるから安く売れないんです。

まだ首都圏は、相続税対策が必要なような富裕層のセカンド、サードハウス需要や、
中国系の需要が続いてるから持ちますけど。

中国系の方々の不動産は、あちらでは東京より全然高いようなので、
「東京の、しっかりした造りのマンションが安いから買ってしまえ」との、
感覚のらしいですが、いつまで続くことやら。

不動産は建設業と比べ山師が多いから、
まだ行けるガッハハーと、
突き進んでいる方がいるのかもしれませんが、
大手はリーマンショックを経験しているので少なくともマンション・オフィス開発に関しては、
適度に調整してくるでしょう。
(もう始まってしまった、再開発は止まりませんけど。)

中国は、相変わらず訳解らない、爆発が続いているし、
大物政治家一族が経営者にいたとか、ニュースに出てますし、
何だか、壮絶な陰謀があるのかと、ドキドキしてしまいます。

この景気動向で、来年、仮に建設業が仕事が増えるとしたら、
不動産が思った以上に山師が多く、
バブルに向かって突き進んでることになりますね。

新築表面利回り4-5%でも、相続税対策の人々に、
売れちゃうから6%でも仕込むとか言ってる、
小さ目の山師不動産業、それに連られれて受注してしまう、弱小ゼネコンは、
4%で不動産を買った人間のCFというものを理解できておらず、
狂気だと思います。

次回の記事で、4~14%の各新築時表面利回りフルローンでの
35年間のキャッシュフローグラフを画像で、次回の記事で公開しましょうか?

7%ぐらいで良いなら、そこらの、ある程度の規模が建つ土地を
適当に見繕ったって当社の、CM方式なら楽勝で出せますよ(笑)

こんな状態で、開発が進んで行って、
相続税対策で5%でも買うと思ってたような方々が、
ハシゴを外し、相続税対策と言えど、8%なきゃ買わないと言い出したら、
中国が、ホントに経済危機を起こし、日本の不動産を漁らなくなったら、
もう一回、消費税率が更に2%も上がったら、
世の中、どうなってしまうのでしょう。

そもそも、土地持ちの方には、
表面で9%程度すら出ない賃料帯の激しいエリアや、
オーナー邸の広さでは
建てる事自体を勧めていませんし。

累積CFを貯めていられる、別の不動産収入が有る投資家様は、
8%ぐらいなら損することは無いですが。

私自身は、リーマンショックの時に、
31-2歳で個人的にも、
CM方式自体
誰も知られてない中、
このブログ一本で、個人事業主から始めたので、
リーマンショックが最悪のデットラインで済むことを想定すれば、
贅沢しなければ、何とかなるんじゃないかとは思ってはおりますが、
たまたま良い、お施主様に巡り合えたという
運に恵まれた側面もありますし、恐怖心はあります。

結局は、お上の決めたかことに従って、
世の景気に揉まれながら、その時の最善を尽くすしかないのですが。

一方で、投資と言う側面では、下がった時に、買って、
上がった時に、売るのが必勝パターンなので、
このブログを読まれているような資金力がある人は、
タイミングを測るべきでしょう。

幾ら、タイミングを上手く測ったつもりでも、
タイムラグと言うものが有るので、
そんな思い通りに行く訳では無いですけど、不動産投資と言う側面から見ると、
リーマンショックの時ですら、不動産価格や、建設価格が下落したように、
東京の賃料が落ち続ける事が無かったことを考えれば、
検討は、しやすいかと思います。

それでは、下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

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上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
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Kマンション
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2015/08/18 18:38|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          相続    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
前回は、10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーの記事を書かせていただきました。

お盆休み入りまして、本ブログをご覧になって下さっている方の中には、
ご実家の両親に顔見せに、行っている方も多いと思います。

ご自身が、ご両親から、土地・建物を相続することになっていて、
親の、ご生前に、何か対策を打っていないと、
相続税が払えるか、どうか解らないという方、首都圏で数億超えの土地を相続する場合
殆どの方は、ご自身の給料で貯めた手持ちの預金から払える額ではない
巨額の相続税であるという方も多いと思います。

日常生活で、サラリーマンとして働いている方の多くは、
普段の日常生活で、税理士や司法書士等と、
付き合いのある方の方が少ないでしょうし、急に相続が起こってしまい
大あらわになったという話は、良く聞きます。。

また、何かしら調査を開始していて、今回のお盆休みで、
両親と、じっくり話合いの機会を設けようと、お考えの方もおられることでしょう。

中々、普段は、相続の話などで会話がスタートする事も
憚られる御家庭もあるでしょうし。

当社は、マンションの建設費をコンストラクション・マネジメントという手法を使って、
削減しする業務を行っていますが、
御破談になるケースで多いのが、父親の説得に失敗するケースです。

お父様の性格にもよると思いますが、ご高齢になると、
マンションを建てることが、精神的なプレッシャーが面倒・億劫になられ、
娘や、息子が、
「自分の死後、相続で、どうなろうと知らん」
と言う感じになってしまう場合もあります。

勿論、当社としては仕事として、利回りが出るエリアで、
規模があればマンションを建てて頂きたいので、
様々なシュミレーション資料を作って、ご子息の方に、お渡しはするのですが、
ご家族が、ご両親を説得できない限り、何ともしようが有りません。

これまでの経験上、母親のみ御存命の場合、
息子様や娘様が、相続対策の説得に失敗するようなことは、
余りに無いように感じます。

きっと、お腹を痛めて産んだ子供は可愛いし、
そんな対策を出来るようになった子供の成長を嬉しく感じるのでしょう。

一方で、父上様のみ、ご存命の場合は、
結構、説得に失敗しているケースが多いなーと感じます。

まず、御性格にもよるとは思いますが、
父親は、いつまでたっても、
「息子や娘に指図されたくない。」
「俺の方が、人生経験豊富だし、格上。」
と思うのが普通だと思います。

元々、お父様が、一般法人の経営者で家業を継がせることを
産まれた時から考えておられる方は、
むしろ、積極的に、相続、事業継承を進めて行かれる方も多いように思いますが、
特に家業を継がせるような事が、無いような、お父様の場合は、
あまり積極的ではない場合も多いように感じます。

私自身は、マンションを建てるような首都圏の土地を相続する心配はないのですが、
自分が、その立場で、頑固な父親から相続対策をしなければ、
ほぼ、相続直後に売却して、相続税を支払うしかない立場だったら、どう説得するかな。。。

と考えてみました。

1.まず、専門家にシュミレーションして貰い数字的な根拠を、自身で把握する。
2.兄弟が居れば、兄弟で話し合う。
3.母親が生前であれば、母親の説得に掛かる
  (父親は、母親のいう事には多少の耳を貸す可能性を使う(笑))。
4.ダイアモンドなどの、雑誌や、新聞で、相続特集の回の雑誌を、さり気無くテーブルの上に置いておく(笑)
5.兄弟総出で、お盆や、シルバーウィークに、温泉や高級料理屋に接待する。
6.これまで育ててくれた事の感謝を示す、手紙を書く。
  (まだ私自身、書いたことは、無いですが。)
7.その最後に、折角、お父さんが作って残してくれる財産は、今何も対策をしなければ、
  相続税が手持ちの現金では払えずに、国に取られてしまうか、
  売却して莫大な税金を払わなくてはならない。
  国に取られる事の無いように、
  『相続』について、真剣に考えたいという思いを伝える。
8.終わり棲家として、立派なマンションを見せたいし、住んで貰いたいと伝える。
9.元気であれば、専門家の、まともなセミナー等に連れて行く。


かな。。。

私の父親は極めて理性的なので、もし、そのようなことになれば、
非協力的な態度を取ることは、まず、ありえないとは思いますが、
7-90歳代の男性の方々は、若い現役世代の意見を聞かないとか、
色んな性格の方がおられるので、
性格を最もよく知る御子息が、
父親の心を余程、動かすような事をしないと、
中々動いていかないケースもあると思います。

勿論、相続する側が、御父上の、説得に成功しても、
ただマンションを建てて相続対策をするだけでは、
相続税に対しては、クリアできたとしても、
高い建設費で、業者の言われるがままにマンション建設をしてしまい、
15-25年後から、キャッシュフローがデットクロス(税引後の赤字)を迎え、
融資の返済が不能になるようでは行けません。


相手を説得するには、相続を受ける側も、
自身での相続や、土地活用、マンション経営に対しての、
正しい理解が必要になると思います。

多くのゼネコンから確認しておりますが、
今時、金融機関主導の相続対策による工事会社の紹介でも、
殆どの金融機関は、ゼネコンに工事代金の3%の紹介料
キックバックとして請求する時代です。

それより、更に民業である方々が工事の関わる相続案件を
施工会社紹介まで、行って取りまとめた場合、
工事会社を幾つか紹介して、
弊社のような実際の見積金額からのコストダウン額の中から業務委託報酬を「事業主様から正当に頂く」CM会社
から見れば、お子ちゃま・幼稚園児の遊び程度に競わせ
何処が受注しても、工事代金の3%をキックバックとして取れるような
仕組みを作ろうとしている所もあるのは現実です。

もちろん、真面目に、自らの専門性の開示を目的のみを
目的とされている方もいらっしゃいますが、
この業界の悪しき慣習として、どうしても、そのようなクリーンでは無い事が付きまとってしまう。

(頭の弱い)事業主と、
直接顧客情報が取れなかったゼネコンを食い物にして、
動く金額の大きいマンション建設において、
建設や、建設費に対して素人の立場でも、
事業主の解らないように
莫大なキックバックが貰える美味しい商売です。

これだけ、相続税対策ビジネスが活況している理由・一番美味しい狙いを
良く理解して頂ければと思います。

私自身は、建設費キックバックビジネスの横行する、
飛込み営業や、営業マンの歩合のみを餌に、軍隊のように何も建設を知らない営業マンを支配し
事業主に、しつこい営業迫り無理やり、相場より高い金額でマンションを建てさせるような、
「土地活用業界」を変える事が出来ればと強く思います。

10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーでは、普段あまり関わることの無い、
税理士や、遺言の専門家である司法書士の先生に気軽に質問頂ければと思います。

これらの知識は、今現役バリバリの4-60代の大家様が
いずれ御子息に、相続を考えなくてはならない時に、知っておくと、
10-20年後に
「尊敬の眼差し」
で見て貰え、楽しい老後を迎える助けになるかもしれません(笑)

また、今回のセミナーでは、あまり触れることはないですが、
生前に相続対策をする上で、ネックになりやすいのが、
痴呆です。

痴呆が始まり、金融機関に、意思判断能力に欠けると判断されると、
時間を掛けて成年後見人をきちんと立てるなりしないと融資自体おりませんので、
いざとなった時に、何も対策が出来なないまま、
相続を迎えてしまうことになりかねませんので、
少し早いかな・・・と思うぐらいでも、検討は進めておいた方が良いとは思います。

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。
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13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
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Kマンション
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2015/08/12 23:21|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          セミナー    

 

昨日、HEAD研究会という
学生と不動産系・建築系の団体で
不動産管理系のパネルディスカッションが開催されていたので、
見に行ってきました。

そこで色々な工夫や思いがあって、
頑張られている管理会社もあるのだということを改めて知りました。

私の不動産管理会社のイメージは、
気分を害される方も居るかもしれませんが、
既に、先代・先々代からの何十年来の地主様のマンション・アパートの物件を
家賃の5%程度を安定収入として頂きながら
管理をしている会社という感じでした。

顧客である大家様も高齢で、情報収集能力に疎い方も多く、
何十年来の付き合いだからという感じで、
近代的ではない街の不動産屋さんに管理をお願いしているケースも多いかと思います。

先日、当社の宣伝も兼ねて
竣工間際の物件の賃貸募集のチラシを持って
上野‐秋葉原間の不動産会社を飛込みで回ってみましたが
綺麗で生きの良い客付系会社と、
昔、受注した管理棟数が一杯あるからやっていけているんだろうなという
手書きのチラシがガラスに貼ってあるような昔ながらの不動産屋・・・
みたいな会社さんと対応も様々でしたので
管理会社について思うところも有り刺激を受けました。
(自ら歩いて、自分の目で見てみる事も大切な事です。)

ディスカッションで言われていた事は、
これまでの管理業に関する違和感。
不動産管理は2極化、不動産物件も2極~4極化、
大家さんも2極化に向かうということです。

知恵を振り絞って工夫をし、
最先端の考え方、サービス、ネットインフラを駆使して、
勝ち組になる大家さん、ブランディング化されて必要とされる管理会社と、
ただ生まれながらに土地があっても淘汰される大家さん、
時代に取り残されていく管理会社。

20年前は、手書きで図面を書き、チラシに貼ったり、
賃貸雑誌に掲載して、そこからの反響主体でやるのが当たり前だったそうです。

それが、ネットが出てきて、今や部屋内の写真を掲載するのも当たり前ですし、
部屋内の写真が入居者の判断基準になったことから、
アクセントクロスや、デザイナー高級賃貸を志向するマンションも
普通になってきています。

建設業において、私は、最も違和感を感じている部類だと思いますが、
不動産管理業においても、世代が変わっていくにつれて、
違和感を持つ2代目・3代目、
新たに創業した管理会社が多少なりとも増えていることは
新鮮さを感じました。

これからは、柔軟な思考を持ち、行動力があり、
新らなことに挑戦をし続けられる、大家さん、企業が、
市場を制圧し、
親から与えられた顧客・立場・地位・土地にあぐらをかいている方は、
淘汰されていくことになるでしょう。

エンドユーザーである入居者は、あらゆるネット媒体から
入居したい部屋を探しに探して、部屋を選んで問い合わせがくるのですから、
供給する側は、それに耐えうる、新たな生活、
サービスを提示できることは必修になることでしょう。


そして、新たなサービスを積極的に取り入れようとしている方々は、
「ご自身が楽しんで」「ワクワクしながら」
仕事をされているのだということをが解りました。

自らの建てたい、かっこいい最強マンションをローコストで建てるということは、
物凄い楽しくワクワクすることなのですが、
大きな借金をすることにストレスを感じるかたも
いらっしゃるようです。

地主様が新築マンションを建てる時、
どうしても相続という問題が絡んできて、
子供世代は、相続税が削減でき収入も増えるからマンションを建てたいが、
親世代は、
「借金したくないから建てたいなら俺が死んでから建ててくれ」
「引越しするのがめんどくさい」
「不動産会社に勧められるから話は聞いたが、借金してまで建てたいと思わない」

等と、仰られ幾らシュミレーション上、莫大な利益を生み出す計画であっても、
事業計画が、とん挫する事も多々あります。

7-90歳になって、気力・体力が落ち、そういう気持ちになられることも
解らないこともなく、
一介の建設コンサルである私にはどうしょうもないことなので、
無理に建てて頂くこともないのですが、
相続と言う観点からみると、実に勿体ないとは思いますが、
何より、建てる事、自分の土地に自分が生きている間に、
新築マンションを建築し、土地に新たな命を与えられることに、
ワクワク感が持つこと、見せることが出来なかったことに、
根本的な原因があるのかなと気が付きました。

当社も、いつかは自分の最強の賃貸マンションを建設したいと思ってはいますが、
ようやく3期目が終わるところですので、
まだまだ金融機関に門前払いになるでしょう。。。

世の中の99%が、自分にもマンション建てて家賃収入が勝手に入ってくる土地があったら
人生楽しかっただろうに・・・と思える人ですし、
努力に努力を重ねて何の信用も無い個人事業主から6年続け、
会社としても3年間、計10,000㎡近くのマンション建設を扱うプロとして
お客様のコスト・マネジメントをしていても、
最低後2-3年は建てられない私の様な人も居るのです。

当社の建設コスト・収支シュミレーションは、
何処よりも秀逸だとは思いますが、収支における金額ではなく、
目の前に土地があり、銀行融資も余裕で借りられる方に対して、
「自分のマンションを建てられる楽しさ」
というのは、
「良い土地を持つ、特別な方しか体験できない」
という事を、もっと、もっと伝えていくことが、
お客様の親子間、子供の相続対策に対して、幸せになること。
また、工事に関わる皆が楽しく、
マンション竣工を迎えられることになるのだと思います。

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Kマンション
2015/04/10 13:49|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン          セミナー    

 

10月26日に前回の記事を書いてから約3週間の間に、
世の中の状況が激動しております。

建設費を扱う者として、世の中の状況は敏感に察知しなくてはなりません。

まずは、10月末に日銀バズーカ2
更なる金融緩和により一気に円安が加速しました。

そして、先週の消費税増税延期のニュース

本日、GDP速報の衝撃の2期連続のマイナス成長。。。

まず、金融緩和については、行き場のない資金が、
株高には向かうかと思いましたが、少なくとも国内資金は、
更なる不動産への投資には向かわないでしょう。

不動産については、もう既に限界価格まで上がりきっているのと、
賃貸経営への融資の基準は緩くなっている訳では無いので、
銀行内に資金が滞留するだけで、不動産市場には出回らない。

あるゼネコンの経営者と話をしていましたが、
「建てたいという話は一杯あるが、銀行融資が固いから、
結局、予算が抑えられてしまう。
土地が有っても、公共事業で下請単価が暴騰しているので、
自己資金があるお客さんからしか受注できない。
結局、融資枠が渋くて建てられないお客さんが多過ぎる。」
という感じの変な状況です。

バブル崩壊やリーマンショックの経験から金融機関は固くなっていますので、
日銀が思うほど、効果は薄いのではないかと思います。

消費税増税延期は、99%無理だと諦めていましたが、
神風です。

まあ、8%でも、十分な重税感はありますけど。。。
それよりは、マダましという
トリックみたいなものでしょうか。

そして、今回のGDPの民間予測を大きく裏切る、
年率換算マイナス1.6%

午前中から、株価の暴落しております。
日銀バズーカ2が霞むほどに。

建設業内外での中小企業の経営者の話を聞く限りでは、
景気悪化しているという話は、最近ちらほら聞いていたので、
ある意味納得ではありますが、
ニュースでは、
「住宅投資が大きく足を引っ張っている」
ということでした。

鉄筋コンクリート系も不調ではありますが、
特に、木造戸建てが着工数では▲だらけなので
それがそのままGDPにまで直撃した結果ではないでしょうか。

今日と言う日は、日本経済の「気」と言う部分での
転換点ではないでしょうか。

「気」が悪化すると、全てが逆回転し始めますから。

そんな中、建設業に纏わる非常に大きなニュースが、
小さく報じられております。
本田内閣官房参与 公共事業は効果が無い発言はこちら

安倍内閣のブレーンである内閣官房参与の本田悦朗氏ですら、
公共事業の効果が薄いと見ているようです。

このブログでも何度も取り上げておりますが、
建設業労働者の受け皿(パイ)は決まっているので、
公共事業を増やしたところで、民間需要が減るだけの民需圧迫だということが
ようやく認識されてきたようで、
経済学者の中にも、クラウディングアウトや、
消費に回さないので乗数効果が薄い等を論じる方々がチラホラ出現してきました。
(このブログ読んで書いてるんじゃないの?と、似た論調も多いですけど(笑))

今度の無理やり解散選挙では、対抗馬がいないので、
自民が勝つことになるとは思いますが、
公共事業政策をどのように公約として扱うのか注目するべきところです。

アベノミクス第二の矢の中心であった国土強靭化の比重が下がり、
他業種への予算配分、低所得者や軍備への予算配分へと切り替わっていくのかどうか
大注目です。

第二の矢中国の軍事的脅威は免れようがないところなので、
日本の経済活動を長期的に保全する為には、
戦闘機f3の早期開発に大幅に予算を配分するのが正しいとは思いますが。

このような社会状況の中で、建設費はどうなっていくのか?

これまでの記事でも書いてきたように、
建設費のピークは、公共事業増に加え、消費税駆込み需要の影響で
一気に職人不足に陥った、この2014夏がピークであることは間違い無いでしょう。

このGDP速報を見て、馬鹿じゃないディベは
高騰している建設費・地価に加えて、完成する頃には長期的な景気低迷により、
全くマンションを建てても売れない状況を睨んで、
確実に、開発を控えて来るでしょう。

若干遅れて単価は2013年春ベースぐらいまでの、
あるところまで下がって行き、
ある程度こなれた所で、ディベがまた建て始めるという感じでしょうか。

2009-10年ベースまでは、建設労働者のパイが大幅に縮小している為、
中国が崩壊し、中国人建設労働者が雪崩こまない限り、下がることは有り得ないでしょうけど。

中国不動産関係のニュース記事を読む限り中国国内では日本でのリーマンショック級の修羅場に向かって
日に日に、崩壊状況は悪くなっていっているようにも感じますが、
これが確実に不良債権となり、金融破綻まで蝕んでいくことは、そう遠い日ではないでしょう。

当社のメインのお客様である地主様・投資家様に取っては、
年末までの日本の方針決定は、目を皿のように注視すべきだと思います。



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Kマンション

2014/11/17 12:58|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地活用          マンション          セミナー    

 

マンション建設について、究極を目指すために勉強に勉強を重ねた人が、
このブログを読んで使う
株式会社土地活用コンストラクション・マネジメントですが、
お盆休み真っ只中の今日も、最新の世相と建設業の状況を勉強していきましょう。

まず昨日発表されたGDP4-6月の速報何と年換算-6.8%

消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
SankeiBiz 8月14日(木)8時15分配信
消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
1997年と2014年の主な経済統計項目の推移(写真:フジサンケイビジネスアイ)
 4~6月期の国内総生産(GDP)は東日本大震災の発生時以来の下げ幅となり、景気の先行きに懸念をもたらす結果となった。消費税増税前の駆け込み需要の反動で過去最大の落ち込みとなり、GDPの足を引っ張った個人消費は、反動減が和らぐ夏場から盛り返し、景気は持ち直すとの見方も強い。ただ、ガソリンや食品の値上がりで家計は圧迫され、実際には回復の足取りは鈍い。2015年10月に消費税率を10%に再増税するかを安倍晋三首相は7~9月期の景気動向を基に年末に決めるが、難しい決断を迫られそうだ。

 「増税後の消費の落ち込みの見通しが甘かった」。GDPの速報値を知り、多くのエコノミストはこう漏らした。民間の各シンクタンクは1~2カ月前、4~6月期の実質GDPは年率4~5%減程度にとどまるとの見通しを示していた。しかし、その後に発表された経済指標で改善の遅れが明らかとなり、7%前後の減少に相次いで修正。結果は6.8%の減少だった。

 読み違いの背景には、消費税率を8%に引き上げる際に政府が講じた対策が、想定ほど効果を発揮しなかったことがある。増税前の駆け込み需要の反動減が景気を冷やした1997年の消費税増税時を教訓に、今回の増税にあたって政府は住宅ローン減税を拡充し、自動車の取得税の税率も4月に普通自動車で5%から3%に下げるといった駆け込み対策を矢継ぎ早に講じた。

 しかし、内閣府の試算によれば増税前の駆け込み需要は97年の約2兆円に対し、今回は2兆5000億~3兆円に膨らんだ。

 反動減も大きく、4~6月の住宅投資は前期比10.3%減、自動車や家電などの耐久消費財は18.9%減。SMBC日興証券の牧野潤一チーフエコノミストは「政府の対策は想定以上に効果が薄かった」と指摘する。

 本来は消費の落ち込みを補うはずの公共投資も伸びを欠き、設備投資も低調なまま。円安で回復が見込まれた輸出も減少し「内外需ともに牽引(けんいん)役が見当たらない状況」(明治安田生命保険の小玉祐一チーフエコノミスト)も回復の足かせとなった。

 今後の焦点は、4~6月期の落ち込みを7~9月期でどれだけ回復させられるかに移る。日本経済研究センターが民間エコノミスト42人に聞いた7~9月期のGDP予測は平均で実質年率4.08%。消費税増税の反動減が薄れるほか、総額5兆5000億円の補正予算の効果で、公共投資を中心に回復が見込めるというシナリオだ。甘利明経済再生担当相も13日の会見で、景気の先行きについて「駆け込みで伸びて反動で下がり、それを受けて次はかなり上昇する。先行きは明るいイメージになる」と楽観的な認識を示した。

 ただ、足元の公共投資は人手不足による入札不調も相次ぎ、想定通りの効果を生み出せるかは見通せない。さらに、百貨店売上高の減少基調が続くなど個人消費も回復の動きは鈍い。消費不振が長引けば企業の生産や設備投資の下振れ懸念から、一段の金融緩和や追加の経済対策を求める声も高まりかねない。

 安倍政権は増税後の景気減速を乗り越え、経済を回復軌道に乗せられるか。アベノミクスは試練の時を迎えている。


「アベノミクス大失敗の、お知らせ」
ということで、
世間も認知し始めたのではないでしょうか。

第2の矢の機動的財政出動の軸である建設への公共事業は、
このブログで何度も取り上げていますが、
ニューディール政策当時のように上手く、いくはずもありません。

そもそも建設業自体、公共事業が過去数年程度の状況であれば、
もともと人出不足になりがちでしたから。

世襲政治家は、今の建設業の状況や、
今時の若者の精神構造を全く理解していませんから、
公共事業を増やせば雇用が増えて景気が良くなるとでも考えていたのですが、
「公共事業増えたから建設業で職人になろう!」
という若者が増えるはずもなく、
「じゃあオリンピックもあるから外国人労働者を呼んで、
消費税増税で増えるかもしれない国民の税金を外国人の母国の家族への仕送りの為に使おう。」

という思考の後、
「民間工事の激減という最低の結果」
を招きました。
新規着工戸数7_01

7月の首都圏マンション発売20.4%減
SankeiBiz 8月13日(水)8時15分配信
 不動産経済研究所が12日発表した7月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県)のマンション発売戸数は、消費税増税前の駆け込み需要の反動などで前年同月比20.4%減の4222戸だった。マイナスは6カ月連続。

 ただ、東京都内では大型物件の即日完売が相次ぎ、売れ行きを示す月間契約率は83.7%と5カ月ぶりに80%を超えた。

 地域別では23区以外の東京都内が約2.9倍、神奈川県が2.2%増、千葉県が0.9%増だった一方、東京23区は29.7%減、埼玉県は72.9%減。反動減や建設費の上昇を背景に新規発売が控えられる傾向にあり、同研究所は年間発売戸数の予想を当初の5万6000戸から4万6000~4万8000戸に下方修正した。


マンション発売数は、今の着工数激減で、
今後、1年間は絶対に増えることは有りません。

サッシ大手3社、消費増税の影響じわり 4-6月期
日刊産業新聞 2014/8/13 15:10
一部サッシメーカーの業績に、消費税増税のマイナス影響が出始めた。国内サッシメーカーの2014年4―6月連結営業利益は、LIXILグループ(金属製製品事業)が前年同期比で16・8%の減益。YKKグループのAP事業は増益を確保したが、伸び率は鈍化した。新設住宅着工戸数は昨年、消費税引き上げに伴う駆け込み需要を背景に高水準で推移したものの、その後生じた反動減の影響で、3月から前年同月比マイナスに転落。足元でも回復の兆しが見られず、住宅用サッシの需要低迷につながった。リフォーム需要で下支えできなければ、業績の下振れリスクが高まりそうだ。


全くの空打ちです。

サッシは殆どが住宅に使われるものなので、公共事業を増やしても、
アベノミクスの第二の矢は、効果が全くないことがバレテきました。

公共工事を増やして建設費を上げて消費税増税をしたら
民間工事は激減することぐらい、
普通に考えれば誰でも解ることですが
増税をしている中で、このような無駄遣いへの批判は強まり、
公共事業予算はこれまでの一方的な投下ではなく、
情勢を見ながら調整せざる得ないでしょう

公共事業は、リーマンショック直後の時などのように、
民間が不況で資金が滞っている場合に大型で投下する調整弁であるべきで、
民間建設需要が元気な時に、受け皿のパイを遥かに超えてまで、
予算を投下すべきものではないという意見が、
徐々にマスコミでの露出が増えて浸透しつつあると思います。

景気CI
脆くも崩れ去っています。

↓クリックすると大きく綺麗に見えます。
www.jpg
今後の建設費の見通しとしては、
公共事業は、今の税制・財政上、これ以上に増やすこともできない、
民間工事は景気後退と増税、価格から、暫くは、今の低迷トレンドが続くことにより、
今年の春をピークとして若干の遅行を伴いながら、
下がってくるものと思われます。


99%以上の確率で

今までの強引な経済政策からみると、
消費税の再増税が建設業ではあるものだと、考えると、
増税分の2%以上まで下がるか、どうかまでは解りませんが、
この秋から下がり始めるものだと思います。

マスコミやマスコミに登場する経済学者達も、
アベノミクスが消費税増税と共に終わったことに、
気付き始めていますので、
徐々に景気が後退局面に入ったことが伝播されていく思います。

今までは、このブログで書いていたシナリオになるだろうと、
90%程度で思っておりましたが、ここまで、
やっぱり、こういう風になるよな。。。と、
統計上で現れ始めると、確信に近いものに、変わってきました。

ということで、本日は能天気に、
飛び込み系営業マンの熱意(自分の歩合が欲しいという(笑))に押されて、
何も考えずにマンションを建設している方々が、
全く知らない情報を書いてみました。

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Kマンション

2014/08/14 09:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京          セミナー          マンション    

 

本日は、7月31日に発表された国土交通省の新規着工統計をデータ加工して、
建設費の行方を書いてみます。

まずは、東京の新規着工数です。
新規着工戸数_02
赤が、分譲マンション
昨年の9月末以降の請負契約が消費税8%へ増税の影響で、
これ以前に請負契約をした案件の着工が12月に一気に増えて、
26年1月から、6月までガタガタの状況です。

水色の貸家(主に地主様の、アパートとマンション)は、
12月をピークがありますが、その後、下がってはいるものの、
例年の高水準を維持しております。

分譲マンションと比べ、貸家は、一部屋当たりの面積は小さかったり
木造であったり、1部屋当たりの建設費としては、安いので
相場への影響力は、分譲マンションよりは少ないですが、
高水準であることは、建設費動向への影響も依然として強いという判断で間違いないでしょう。

世間動向の勢いを見てみる為に、稼働平均という意味で、
前3ヵ月の合計(6月時点でしたら、4月+5月+6月の合計)を見てみましょう。
まずは、東京から
(↓画像をクリックすると大きく綺麗に見えます)
新規着工戸数1_01
赤の分譲マンションは、
リーマンショック直後からやや回復した程度の水準まで、
低迷しております。

神奈川、埼玉、千葉を見てみましょう。
新規着工戸数3_01
新規着工戸数4_01
新規着工戸数5_01
新規着工戸数7_01
神奈川、埼玉、千葉は、リーマンショック直後程度の水準に超低迷しております。
以前のブログでも書きましたが、
神奈川、埼玉、千葉は、一般サラリーマンの方々が、
住宅ローンを組んで買える、
2500万円~4000万円程度のマンション価格帯のマンションで、
2500万円を35年元利均等 金利1.2%で72,925円/月
4000万円を35年元利均等 金利1.2%で116,680円/月
といった感じです。

この価格帯で発売できるマンションをアベノミクスの以後の
地主さんの強気で、用地仕入れが難しくなったり、
民間工事が十分にあるのに、無駄に公共事業を増やした結果の建設費高騰により
分譲ディベが開発できなくなっているということです。

一般サラリーマンの方々の給料が、
さほど上がっていないのですから、高く売れるわけがないですし、
予想通りの当然の結果です。

平成19年ごろは、神奈川+埼玉+千葉も結構マンションが建っていたのですが、
もはや当時の1/5~1/4程度しか、このエリアにはマンションは建っておりません。

ディベの方針としては、まだ分譲価格の誤魔化しが効く、
都心部にマンションを建てるしかありません。

都心部は、タワーマンションなど、何億もの現金を持つ、
スーパー資産家が、自分で住むというより、
節税と投資を主目的として1人で何部屋も買ったりするので、
まだ売れるので大手ディベロッパーが建てるのですが、
都心に土地が無限にあるわけではないですし、
庶民には遠い別世界の話でしょう。

アベノミクスとは、庶民から、マンションを買うという行為を奪い取り、
資産家には優しい政策なのかもしれません。

首都圏(東京+神奈川+埼玉+千葉)の前3ヵ月合計グラフもマンション着工は
冷え込んでおります。

このブログは最新の情報を提供しておりますので、
瞬間的な好景気に湧きかえる建設業の99%は、こんな状況を知りませんが、
政争の道具としての消費税増税と、
世の中の状態を知らない公共事業増の強行により、過度な建設の高騰を招いた
政策ミスの結果、今後、どんな状況が待ち受けているのでしょうか。

次に、鋼材価格を見てみます。
KS10001_01.jpg

去年の年末から、トン当たりの単価を翌月に5000円上げ、
75000円/tにするという鋼材商社からの一方的な告知に随分と苦しまされましたが、
実際は、去年の年末から今年の1月がピークで、以後、値下がり傾向にあります。

マンション建設費は、材料費→手間賃へ、半年から1年程度の時間を掛けて、
徐々に反映していくものと思われます。

それを公共事業で下支えして、庶民からマンションを奪いながら民間工事が激減し、
公共事業が無ければ、建設業が成り立たないといった
本末転倒な結果になる
確率もかなり高くなってきたと思います。

大手50社の受注動態を見ていけば、一目瞭然です。
to_20140803111939199.jpg
本年4月の公共事業費が、消費税増税後の景気下支えの為の、
財政出動の前倒しいう名目の下、莫大に増えております。

大手50社4月受注分だけで、
例年の6倍超の6500億円の財政出動です。

消費税増税の税収分を全部使ってしまうのではないかというほどの
無駄遣いです。

今現在は、建設業にはお腹一杯なほど仕事が溢れているのですから
安倍首相と官僚の無知、傲慢、無駄遣い以外の何物でもありません。

無駄遣いから職人不足による建設費高騰が招いた、
民需圧迫の現状と、税金の無駄遣いは、そろそろ、
マスコミ達も気付き始めて、糾弾を始めるのではないでしょうか。

一方で、マンションは、大半が鉄筋コンクリート造で建設工期は長いですが、
工期スパンが半分程度の木造の材木問屋の知り合いの話を聞くと、
消費税増税の反動で、既にガタガタになりつつあるようです。

平成27年3月末以後の請負契約は、
消費税は8%→10%になるという方向で政局・建設業は動いています。

政治家達の発言を見ると、景気条項の話より、
増税を既に前提条件として、食糧品などへの負担をどうするかという、
議論のすり替えを行っていることから、土壇場での首相の鶴の一声以外では
99%増税は決定してしていくものでしょう。

その中で、来年度の公共事業費は、減らすという話も上がっています。
これまでのチグハグな政策の罪滅ぼしでしょうか?
私が、官僚になって公共事業政策を民間需要の動向を見ながら弾力的にやったほうが、
まだ、まともな政策が出来ると思います(笑)

東京の地主様にとって、マンションの建設は、相続税を考えると、
いずれ、やらなくてはならないことなのだが、
タイミングを計っている状態なのかもしれません。

個人的な、意見としては、次回の消費税増税は、
今回ほどの駆け込み需要は無いと思います。

増税のスパンが短すぎますし、
前回の増税で、大半の需要は先食いしているでしょう。

分譲マンションは、都心部の残り少ない土地以外には建てられないので、
暫くは着工数は回復することは出来ないでしょうし。

消費税還付が出来るような、一般的な継続事業法人を持たない、
地主様は、タイミングとしては、
来年の3月までの請負契約がチャンスと言えばチャンスなのかもしれません。

その後、影響は言われてるほど少ないといえども、オリンピック施設の
本格着工もありますし、渋谷駅や目黒駅の大型開発も本格化していきますし、
実際のところ、2%の増税は結構のインパクトはあります。

都心部の賃貸マンションは、CM方式を使い適正な価格で、きちんと早く立てれば、
莫大なキャッシュフローを生み出しますし。


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Kマンション

2014/08/03 10:53|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京          セミナー    

 

GWが終わり皆様如何お過ごしでしょうか?

私の方は、少しブログ更新をやる気になってきました(笑)

今日は、真のコンストラクション・マネジメントにより
入札価格から10%以上建設費をコストダウンする
株式会社土地活用に、よくある、土地活用についての問い合わせのについて
Q&Aを書いてみようと思います。

Q1:所有している土地にマンションを計画したいが、
どのような流れになりますか?

A1:まず詳しいお話を聞いて、
プランを入れボリュームチェックをし、
概算見積をします。弊社で作成する事業収支を含めて、
ある程度、お話が固まったら、
銀行に融資の打診をして頂き、
融資が通ればご契約をして頂きます。


これは、基本的な流れで、途中で、ご興味あれば弊社物件を見にご案内をしたり、
モデルルームに一緒に見に行ったり、
色々な、会話の中で、お客様の求めている所を探っていき、
より良い計画を立てるように致します。

勿論、普通にはコミュニケーションは取らせて頂いておりますが、
着工が8カ月以上先など、先の話物件では、
お客様が、まだ契約してないけど、予定に入れておいて欲しいから、
早く契約してくれと催促されるほど、
しつこい営業はしておりません。

Q2:CM方式で、どの規模から、どの規模まで対応しますか
A2:一応の基準は延床面積で500㎡以上とさせて頂いております
昨今の、(建設業だけ?)の景気情勢では、
入札見積である程度の物件規模が無い場合、
元請ゼネコンを集めるのに難儀しますので、
一定規模以上のマンションのみを
お取り使わせて頂いております。

弊社の実績では、総延床で2500㎡14階建までのマンションは
CM方式で見積経験があり、
1億円以上のコストダウンの結果も出しております。

10000㎡程度までのマンションであれば、
技術的にも、取引先の下請・元請の能力的にも、
全く問題なくCM方式で対応できます。

Q3:木造や鉄骨造は対応しますか?
A3:木造や鉄骨造ではマンションは対応しません
木造は、ノウハウが無いのと、
元請の会社規模がどうしても小さくなってしまう為、
CMで扱うことは難しくなるので扱いません。
また、鉄骨造は、マンションとして、嫌いだから扱いません。

重厚感のあるRC造が好きで、この仕事をやっている訳で、
分譲マンションディベロッパーが鉄骨でマンションを建てないのと一緒です。

Q4:地方でも対応しますか?
A4:東京と、神奈川・千葉・埼玉の一部しかご対応できません。
とても多い、ご質問です。

ブログをご覧になって頂き、
沢山のお問い合わせいただくのは、とても嬉しいのですが、
大変申し訳ないのですが、この以外のエリアでは、
理論上は、やろうと思えばできますし利益も出るかもしれませんけど、
遠隔地では心の通った満足なサービスが出来ませんし、
信用できる取引先の工事会社が居ないため、十分な、ご対応ができません。

一時の利益の為にサービスが行き届かず信用を失うようなことは、
したくありませんのでご理解ください。

Q5:土地を買ってから新築をやりたいのですが、
どのような対応になりますか

A5:土地情報(物件概要・簡単であっても測量図・価格)を
メールで送って頂き、
お客様の望む収益性・利回りが出そうであれば、
より細かくプランを入れたり、
収支を組んだりを無料で致します


毎日のように、沢山のお話しを頂くので、
全ての案件のお話しにプランを入れて詳細に検討する訳にはいきません。

まず、土地情報をメールで送って頂き、
地価、賃料、使用できそうな容積率と、建設費から
簡単に、利回りがどのくらいでそうか検討します。

その利回りが、お客様の購入希望の利回りに添いそうであれば、
より細かくプランや概算見積、事業収支を作成し、
収益性を検討すると言う流れになります。

話が進んで、銀行融資が通り、土地の契約(場合によっては決済)が済み次第、
弊社とCM契約、プランを入れた設計事務所と設計契約を結んでいただきます。

稀に、地価他の細かい情報を教えず、
検討だけしてほしいという、一方的な、
メールをお送りいただくことが有りますが、
そのような場合は目線の利回りが掴めないため、
人を動かす訳にはいかず、ご対応は難しいです。
(物件情報を横取りするような暇人ではないので、ご理解ください。)

Q6:建設費は、まだ上がりそうですか?
A6:もう一度、消費税増税で来年3末までの請負契約の
駆込み需要があるため、予測は難しいですが、
間近の国土交通省の統計・建設業界紙のお知らせ看板数を見る限り、
徐々にピークアウトしていくものと思います。


ここら辺は、過去の記事過去の記事2にも書いておりますし、
最新の統計も見ておりますが、個人的にはこのように考えております。

詳しくは、5月17日(土)満席と6月7日(土)開催のミニセミナーにて、
お話し出来ればと考えております。


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Kマンション


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2014/05/07 19:47|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション          セミナー    

 

今日は、前置きが長くなりますが、
後ろの方に、ミニ土地活用セミナーの開催について書いてみたいと思います。

良く「何で起業したのか」と聞かれる事がありますが、
「他にヤリタイ・ヤレルことが無かった」
という極めて後ろ向きな動機で
リーマンショックの直後の5年前、
31歳でサラリーマンをやめました。

当時は、超絶不景気でマンションを新築しようという機運は皆無。

世の起業家達は、確固たる戦略やルートがあって起業するのでしょうが、
何の個人実績もない31歳の若造が、
コンストラクション・マネジメントという当時は誰も知らない手法で、
億を超えるマンションを10%以上安く建てられると言っても
誰も信じてくれる訳もありませんでした。

1万円の商品を売るのにも大変なのに、
億を超える商品は訳が違います。

元々現場監督の技術屋で、
営業はやったこともなく、
資金力も知名度も皆無。

誰も知らなければ、仕事の話など来るわけも無いと、
必死で、このブログを書いたら、一件の問い合わせが来ました。

調度、ここら辺の記事を書いていた時の話です。
誰の為に建設するか?パート1(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)  
誰の為に建設するか?パート2(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート3(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート4(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート5(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)

スーパーラッキーでした(笑)

収入が全くなかったのでお金が無くて、
ライフラインも切られていく中、
布団の下に転がっている小銭を握りしめて
営業に行き、受注し、コストダウンの結果を出しました。

並行して両親に入金までの2か月分の生活費を借り、
心配はしていたがその日に振り込んでくれた。

その後も3年間は苦戦は続きましたが、
沢山の応援・支援という幸運のおかげで、
未だに続けられています。

もう一度同じことをやれと言われても、不可能でしょう。

今では、大資本のハウスメーカーや土地活用系営業会社と
同じ物件で競り合っても絶対に当社が勝てる提案が出来ます。

当時と気持ちは何ら変わりは無く、
同じことを続けた結果
年間20億のマンション建設を扱えるようになりました。

絶対に、勝てる提案ができると言うのは、社会に出てから、
私生活の充実はないがしろに
建設費を安くすることだけを考え、生き続けてきた人間と、
ただの営業マンとは、
「食ってきた飯が違い過ぎる。」
ということです。

勝てる訳ないじゃん(笑)
とすら思っています。

他の土地活用系の営業会社、ゼネコン、設計事務所とは
全く異なる、唯一無二の特別なサービスを展開している会社として
成長を続けていければと思います。

そして、あれから5年が経ち、先日、両親を新事務所に招待できました。
001.jpg

思ったより年老いていましたが、喜んでくれました^^
まだまだ恩返しは足りないが、
少しだけ期待に応えられたかもしれないと思いました。

㈱土地活用は、応援してくださる沢山の方々の
期待に応えられるよう頑張りたいと思います。

新事務所では、小さいながらもミニセミナールームを作りました。

60インチを前に8席限定で、
過去に開催した150名セミナーのように、
大規模には出来ませんが、
ミニセミナーを定期的に開催したいと思います。

前々から、セミナー開催をまたしないのかというお問い合わせは多いのですが、
暫くは、このミニセミナールームを使って細目にやっていこうかと思います。
(大規模セミナーは、準備が物凄い大変なんです(汗))

ただ今、満席の為、次回開催の募集は6月7日(土)となります。

真近の開催予定は、
【開催日程】
平成26年5月17日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。


ただ今、満席の為、次回開催の募集は6月7日(土)となります。


土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

確かに値上がり基調ではありますが、
今の時勢でも、地主様が建設費をぼったくられずに、
適正な価格できちんと建てると
莫大な収入が入ってくる
ということを、数字とグラフで、
ご理解いただきたいと思います。

一般の事業を起こせば解りますが、
お客様からお金を頂いて、
収益を上げる事は並大抵のことではありませんが、
きちんとマンションを建てれば、血眼になって、
走り回っている一般事業主の頭がクラクラするほど、
莫大な権利収入・利益が入ってきます。

また、今の建設業の状況と、
今後(2016年3月頃竣工分)の建設費の動向に予想ついても、
ざっくばらんに、お話が出来ればと思っております。

こういうセミナーに参加すると、
ガンガン営業電話が掛かって鬱陶しいとか、
思われる方もいらっしゃるとは思いますが、
元々、草食系営業マンですし、
順番待ちや、本見積時期が被って満足なサービスが提供できそうもなく
お断りせざる得ない時もある程、
猛烈に忙しいので、
グイグイ系の営業は全くしておりませんので、
ご安心ください(笑)

それでは、お気軽に遊びに来てください。
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
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Kマンション
2014/05/02 12:03|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:1

       建設費          土地活用          セミナー          マンション    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2月9日に行われた、土地活用&新築不動産投資セミナー
無事、ほぼ156席満席にて開催することが出来ました。
IMG_1626.jpg


ご参加いただけた方々、大変ありがとうございました。

当日、早朝まで製本をやって一瞬眠りに自宅へ帰ったところ、
事務所の鍵を落としてしまい、資料を取り出しや、整備が間に合わず、
開講時間まで、本当にギリギリで冷や汗を書きましたが、
狼たび団員の方々が資料配布をお手伝いいただけたことで、
何とか開催することが出来ました。
お手伝い頂いた方大変ありがとうございました。

そして、懇親会まで無事終わり、翌日から、前日までの無理が祟ったのか、
今までに無い身体の壊れ方をしました。。。
大分、回復してきましたが、スポーツ選手の大半は引退する30代後半。

次回セミナーをすることがあれば、
無茶せず製本屋さん?に出します。。。

暫くはお腹一杯なのでお茶会程度に済まそうかと思います。

そんなことは、さておき、
セミナーの内容についてです。

1部は、リピーターの方々には何度も聞いて知っていた方も多かったと思いますが、
当社流のCM方式の内容を簡単に説明させていただきました。

初めて聞かれた方に完全に理解して頂けたかどうかは不明ではございますが、
疑問点などございましたら、直接ご説明させていただきますので、
何なりとお申し出頂ければと思います。

2部は、狼たび団様の、講義。
条例や、規模、近隣住民さんの意向にもよると思いますが、
ゴミ出し系の管理清掃費を無くすことが出来たことが、
更なるポイントUPかと思います。

旅団さんの物件は、私が誰にも知られていない頃に、
私を信じてご指名頂き、
私の人生の転機となった思い入れの深い物件です。

最も、建設費の安いタイミングで、私を信じて、
CMを導入してくださって大成功された嗅覚は、
伊達に激烈な不動産の世界で長いこと生きていないのだなと思います。。。
(その後、ブログまで書いて、色んなところでセミナーまでする嗅覚もやはり只者ではないですけど(笑))

この物件、近い将来の引っ越しを狙っているのですが、
単身男性は入れないという激しすぎるオーナー方針のため、
そろそろ準備に掛かりたいと思います(笑)

場所にあった仕様・外観・賃料・建設費共に、
何度見に行っても非の打ちどころのない物件ですが、
あのような仕事が常にできるよう精進していきたいと思います。

EVの導入については、4階までは要らないという、狼たび団様のご意見ですが、
当社では、4階からは、EVの設置を基本的には推奨しています。
(狼さんの物件は半地下1階地上2階の3層です。)

私自身、駅でもなるべくエスカレーターを探すぐらいなので、
ビルの4階まで歩いて上がると思うと、うんざりしますし、
高賃料で埋められる続けるかどうかというのも、
オーナー様とご相談しながら進めていっております。

3・4部について、
まず、1種の意味が解らないというお声を多数頂きました。
1種とは土地の坪単価を使用できた容積率で割った、数字です。

マンション開発をするマンションディベや最近は、
不動産投資家様も用地仕入の指標として当然のように使っている数字で、
この1種単価と、場所・駅距離から相場観を持って皆さん用地仕入を行っております。

例えば土地300万円/坪で、500%の容積率が消化できた場合は、
300/5.00=60
土地200万円/坪で、200%の容積率が消化できた場合は、
200/2.00=100
となります。

この数字が高いか安いかで、ボリュームチェックをして事業収支を組む前に、
真剣に検討すべき物件かをまず検討します。

ただし、良く不動産の物件概要書に書かれている容積率は、指定容積率が一般的ですので、
全ての土地で、必ずしも、容積を消化できる訳ではありませんので注意が必要です。

建物は、日影規制や道路斜線・高度斜線・採光制限・条例など様々な規制を潜り抜けて、
設計していくので、土地情報を見ただけでは、厳密には1種計算はできませんが、
ボリュームチェックによりプランを入れる前に土地情報から、
ある程度、感覚的に、容積の消化できそうな数字を予測することが求められます。

始めは、中々、予測は難しいでしょうから、指定容積率で割った1種の最小値がある程度、
安そうであれば、事業性がありそうな土地かもしれませんので、
ご相談いただければと思います。

私が、ご説明した建設プランに、建設費を含めた基礎となるプラン・事業収支については、
どれぐらいの土地にどれぐらいの建物が建ち、
どれぐらいの建設費で、どれくらいの利回りが出るか、
1戸の割り方の基本的な考え方等も含めて、イメージして頂けるよう、
幾つかのパターンを出させていただきました。

正直パターンが多いかなとは、思いましたが、
エリアと部屋の割り方や、建設費については、
根本的なイメージが出来ていないと、
無知を良いことに付け込まれますので、
それが起こらない無いようにするための基礎知識として、
活用頂ければと思います。

建設費は、単純に坪単価だけで、議論できるものではないので、
もし、新築をご検討中の土地があるのであれば、
ベンチマークとして、これぐらいの建物だったら、
幾らぐらいで出来るだろう?
等と使えるかと思います。

その後の、相続・税務・フリーキャッシュフローのシュミレーション
難易度が高すぎるとの声が、かなり経験や勉強をつまれた大家様の多方から上がってきました。

確かに、難易度は高かったかと思います。
しかし、物件を建てれば、あのシュミレーションに近いことが、起こってきます。

補足としては、大規模修繕の費用は、
分譲マンションの管理会社のようなところからボラれなければ
実際、掛かっても、あの半分程度でしょうし、
保守清掃費も掛かって半分程度でしょうけど、
マックスで費用を見込んで余った累積CFを溜め込んでいくのは安心な計画かと思います。
(実際、あそこまで掛けて修繕している大家さんもいないでしょうし。)

3部は、90%と100%入居率でシュミレーションされているので、
入居率を高めることにより加算されると、
どのようにフリーCFが残っているか理解しやすいかと思います。

また、長期で億単位の人件費を払いつつも、
億以上のCFが残っていくことが予測されるのは、
歯を食いしばって、自分や家族・社員の生活費を稼ぎださないとならない、
一般の事業会社からみれば、羨望の眼差しでみてしまうほど、
やはりマンション経営は、稀有で、美味のある経営だと思います。
(だからといって誰でも出来る訳ではありませんが。。。)

一方で、私の知る多くの税理士さんも、実際に、不動産経営をされています。
狼たび団さんのようなプロの不動産業者も賃貸経営している業者さんは多くいらっしゃいます。
一般の大家様達も、その方々と競っていかなくてはならない土俵は同じ、賃貸事業です。

実際に、99%近くの大家さんが、あそこまで高度なシュミレーションをご自身ですることは、
不可能で、それ自体は、プロに任せるべきものなのかもしれません。

しかし、建てる前や、建てた瞬間から何も考えない、
シュミレーションされない中で、
最初の15年程度でCFを蓄財していかないと、
賃料の下落、経費扱いされる金利比率の低下による税金の増加、
修繕費の増加で、苦しくなってくるのも事実です。

それを逃れる為には、当初の利回りを建設費を抑えることにより、
出来るだけ高く設定していくことと、計画的な蓄財が必要となります。
(利回りをエリアによりバラつかせたのも、そういうところが多少は見えてくるように細工したつもりです)

そのような計画する上で、ある時に力を借りるべきなのは
やはりプロの力なのかもしれません。

私が、思うに、これまで出会ったお施主様は、
不動産や設計事務所など本業のプロであったり、
一般の方でも、不動産経営に勉強されている方が多いのですが、
皆さん苦手分野で人を使うことは非常に長けていると思います。

余り、1案件に対し、コンサルが多すぎるのも経費倒れになりますが、
これと信じた人間を上手く使いこなされているように思います。

劉備に孔明がいたように、将軍の立ち位置にいる有能なオーナー様は、
軍師を選び、意見を聞き、嗅覚を研ぎ澄まし、最終判断を下すのです。
そして、将軍には人徳・優しさと、厳しさの両方が必要かと思います。

又、セミナーでも、言いましたが、
「オーナー様は自分で全て出来る必要は無い」
と思います。

大きな会社の経営者は、どこかの畑のプロフェッショナル出身でしょうけど、
法務であり、税務であり、経理であり、営業であり、有能のプロフェッショナルを束ねて、
方針を出し、判断を下しているのは、普通に考えれば、理解できることです。

私自身、大きな会社の経営者でもなく、
全て自分で出来る訳ではないのは十分承知しています。

税務について、あのレベルのプロの知識・経験を身に着けるのは、
長い勉強期間と、常時の知識・税制のアップデートが必要となります。

私が、私の求めるCMについて、まだまだ上を目指してはおりますが、
今の仕事のレベルが出来るようになったのも、
誰も味わい続けることのできないような、苦い経験を沢山してきたからであって、
他の建設関係者が知識があっても実践することは絶対に出来ないものです。

オーナー様にとって、
単語や事象を知らないことが金銭的に、多大な損をすることもあるので、
解らないこと、疑問に思うことは、
税理士の先生にでも、私にでもお気軽に聞いていただければと思います。

そして、賃貸経営という戦争に、打って出られるのであれば、
確実に勝てるよう、事象に対し、基礎知識、相場観・ビジョンを養ったうえで、
後は、どのような人間を集めて、
どのように建てることがベストな選択なのか、
常に考えていただければと思います。

このブログでは何度も言いますが、
土地活用の成否は、計画段階の序盤で大半が決まります。
結局は、プランと建設費で大半が決まってしまいます。

大手だから安心?と思われる気持ちも解らなくはないです。

正し、建設業で実際に起こっていることは、
コマーシャルをバンバン打つような大手であることによって必要以上に高い建設費で利回り、本来蓄積できたはずのキャッシュフローは抑えれます。

それは、返済という多大なリスクを背負い続けることになりますので、
そのことをまず、理解して頂ければと思います。

実際に、世の中で、災害時の避難所になるほど安心と思われているほど、
公共建築物を建てているのは、一般的なゼネコンさんです。

そして、そのようなゼネコンさんにCM方式で建てていただいた
物件写真の動画を作りましたので、リンクをクリックして是非ご覧ください。

そして建てた後は、長期に渡って幸福でいて下さるよう、
きちんとシュミレーションを見定めて運用して頂ければと嬉しいです。

5部については、オーナー様がプロジェクトマネジメントの長として、
建てられる時に、どういう心構えでいるべきかということと、
建設業の動向について簡単に話をさせていただきました。

近隣説明に関する補足として、一般的に大変なのは、
周りに戸建住宅が立ち並ぶような土地を買ってマンション建設をする場合で、
よそ者が入ってきて、生活を妨害されたという意識が生まれてしまうのは、運もありますが、
やむおえないところもあるかと思います。
地主様の場合は、それまでの普通に、ご近所づきあいをしていれば
左程簡単な挨拶程度で済むケースが多いような気がします。

又、建設業の動向については、知っておいて損はないと思ったので、
ありのままをお話ししました。

参加された方々には、何か、判断にせまられた時に、
そういえば、あのセミナーで、あんなことを言ってたな。。。
と、思い出したかのように資料を見直すことがあっていただけたら嬉しいです。

今後とも、どうぞ宜しくお願い致します。

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土地活用事例2


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2013/02/13 07:11|土地活用TB:0CM:6

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