建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          コストダウン    

 

もう明日から12月です。

年末に向けて予定を組んでいくと、
実は、もう空いている日にちが数えるほどしかありません。

その中で、年内に請負契約まで持ち込まなくてはならない物件があり、
そわそわしてきます。

毎年、この時期になると、来年春着工で、
他社から見積を取ったけど、どうも
「建設費が高いのではないか?」
と、納得いかない、お客様からの
新規の問い合わせが増えてきますが、
今年も、有難いことに、そのような、
新規の、お問い合わせが増えて来たように思います。

一方で、既に営業中の、お客様で、
建てるかどうか、何処の会社で建てるのかを年内に結論を出すと仰られる、
オーナー様への営業で毎年バタバタに、なります(笑)

しかしですね。。。
12月は、忙しくなるのが解っているにも関わらず、
加えて、昨日、本社の引越しの賃貸契約をしてきました。

42㎡から100㎡のオフィスに、引っ越すのですが、
引越しって楽しみではありますが、手続きやら、2月までの原状回復工事の手配、
引越先の改装工事の手配など、結構面倒ではあります(笑)
新オフィス


本業が激務過ぎて、自分の所の、微々たる額の、改修工事は
どこかのリフォーム屋に丸投げしようかと
一瞬頭を過りましたが、改修は納まりによって大幅に値段が変わるのと、
全部の工種の下請は、多分、うちの工事は、
格安でやってくれるんじゃないかという期待のもと、
自社で手配する事にしました。
(建設費のコストダウンを進めているのに、工事ぐらい自分でやらないと駄目ですよね(笑))

という、与太話は、どうでも良いですが、
オフィスを大きくして、人員も増やして、前々からの戦略である、
現場監督の人材紹介業も許可申請を出す予定ですが、
メインは、あくまでも、新卒の頃から、
自分の信じ続けて来た、「真のコンストラクション・マネジメント」を一刻も早く日本に根付かせることです。

「自己の主張に力を持たせるため」には、
もっと、もっと沢山の仕事を受注していかなくては、なりません。

2017年は、トランプ大統領に変わり、
世の中の変化のスピードも更に変化する事と思います。

2016年は、お陰様で、9棟・8724㎡の着工
(2015年12月着工の僅かな跨ぎを入れると10棟・9340㎡)をすることが出来ましたが、
2017年は、計画中の大規模案件45,000㎡と13,000㎡も含めて、受注を拡大し、
15棟70,000㎡を新規受注目標にしたいと思います。
(45,000㎡の着工は、諸問題の調整により、多少遅れることもあるとは思いますが。)
PJ_01昼景_160905

創業してから、これまでは、
経営の守備力を重視してきたのですが、
それなりに、実績と実績に裏打ちされたコンテンツが増えてきて、
認知されつつありますので、
2017年からは、「無知を食い物のする事を優としてきた土地活用業界」
に対して強烈に攻めに行きます。

建設費について疑問を持たれる方は、
お気軽に、お声掛けください。
info@kabu-tochikatsuyo.com
(ご対応可能エリア:首都圏、ご対応可能な構造・規模:RC造で延床面積500㎡以上です。)

東京MX 「未来企業」で株式会社土地活用が14分間の特集されました。


CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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Kマンション
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2016/11/30 17:03|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン          マンション    

 

9月末に発売されたダイアモンド社の
「相続・贈与」特集号に2パージ見開きで掲載されました!
IMG_3594.jpg

著作権の関係で、記事全文をブログに掲載する事は出来ませんが
本屋さんで買い求め(立ち読み)下さい。
IMG_3597.jpg

池袋最大の本屋・ジュンク堂で確認したところ、40冊ぐらい平積みされてましたが、
少し大きなコンビニにも置いてあるようです。。。

経済誌の格としては1番だと思われる、
超一流誌のダイアモンド社から、
相続特集号への掲載に、
お声掛けを頂けたのは、
当社のコンストラクション・マネジメントへの珍しい取り組みが、少しずつ
世に認められてきたようで、嬉しいです。

後、10月末に撮影ですが、東京MX(関東では9チャンネル)の「未来企業」という番組に、
15分間で出演することが決まりました。

多分、年内には放送されると思いますので、
日時が決まり次第告知します。

次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2016年10月29日(土)13:30~16:00
となります。

お気軽に申し込みください。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答






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Kマンション
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2016/10/04 18:39|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

賃貸住宅フェアに向けて、諸々の準備を進める中で、
当社の強みについて考える良い切っ掛けになりました。

まず第一の強みは、下請紹介型のコンストラクション・マネジメント法式により、
同一の図面でのゼネコン見積金額から、
建設コストを10%~18%削減できることです。


それが、RCマンションであれば仕組み上、あらゆるコンセプト、
デザイナーズマンション、防音音楽マンション、ペット可において
コスト削減が可能であること。

かと思います。

もちろん、採算的に合う規模(500㎡以上)や、
対応可能エリア(首都圏のみ)もありますが、
コストを削減できるということは、その後の賃貸経営上、
大きなアドバンテージなります。

オーナー邸の広さや、エリア賃料相場により、
当社のCM方式で相当にコスト削減しなければ、
返済を加味した銀行融資上、そもそも、建てることすら出来ない場合でも、
対応してきましたし。


出展するからには、
当社の独特なサービスを如何に多くの方にアピールできるかが
課題となります。

ただ、ブース出展や、マーケティングに詳しい大家様の意見を聞くと、
あまり、文字は多過ぎない方が良い(怪しい電波会社に見える)。
防音音楽マンションについてアピールするところじゃない。
デザイナーズを謳うなら、ダサいブースは駄目。
株式会社土地活用の強みは、あくまでもCM方式により同じもののコストを削減できるところである。


など、成る程という意見を頂きました。

自分だけで、考えても、自社がどのように見られているか、
見失いがちになりますが、意見を良く聞いて、
土地活用同様、より少ないコストで、
最大の結果を出せるように頑張りたいと思います。

↓の垂れ幕、タスキと準備は、
着々と進んでおりますのでご期待ください。
垂れ幕

20160519-sintiku.jpg




6月14日、15日の賃貸住宅フェアは、株式会社土地活用のブースに、お気軽に遊びに来てください!

また、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/05/23 11:33|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン          マンション    

 

今年に入って3回目の記事更新です。

最近のニュースと、建設費と建設業の雑感を書いて行こうと思います。

まず、建設費は落ち着いてきて、
実際には下がってきていますね。

間近の1500㎡程のマンションでの見積では、
杭長が53mもある杭の極めて深い地盤ではありましたが、
74.9万円/(坪・法延床)でした。
谷中_160204a

今後の流れとしても、建設費は、
継続して下落トレンドとは思います。

消費税増税については、多分、参議院選挙前に
(2016年6月22日に公示され、同年7月10日に投開票)、
延期が発表されるとは思います。
これで延期されなければ、更に大変なことになるとは思いますが。。。

後は、若干の円高進行。

80円の頃よりは、相当ましではありますが、
100円前後でウロウロしている分には、
建設費には大きな影響は無いでしょう。

マンションの売れ行きは、不動産経済研究所のマンション市場動向を見てもやはり、
発売数が減っているにも関わらず、契約率は低迷していますね。

アベノミクス初期の、ディベロッパーによる
マンション開発ブームは去っていると思います。

価格の値上がりに消費者が付いて来れる訳が無いと言う、
本ブログでの過去の予想は当たっているでしょう。

オリンピック関連の建物は、
最も予算の大きい新国立競技場は、基礎も含めて、
工場で作って組み立てるだけのPC造ですし、
職人の需給バランスに大きな影響を与える事は殆どないでしょう。

それ以外の建物は、選手村が多少ある程度で
東京全体の建設業の労務供給能力からすれば、
予算も、たかが知れていますし。

建設業とはあまり関係ないですが、三菱自動車のは、
日本経済全体へも良くない影響を与えるでしょうね。

パジャロ以外は、そんなに大したイメージも無いメーカーではありますが、
売上2兆も有りますし。。。

ほぼ全車種が偽装しているのでは、
製造再開も相当かかるでしょうし、
下請は、たまったもんじゃないでしょう。

流石の三菱グループも見捨てるんじゃないでしょうか。

後は、気になるのはアメリカ大統領選挙。

これまでは誰がなっても他国で大きな違いは無く、
対岸の出来事と思ってましたが、
トランプ氏になると、世界経済が更に、ぐちゃぐちゃになりそうで、
好きではないけど、まだましな
ヒラリー氏に決まってほしいと思います。

相変わらずの中国経済の低迷や、
シャープの身売り・リストラ、東芝の大赤字といい、
最近、あんまり良い経済ニュースは無いですね。

建設費は、補正予算を組まない限り、上昇要素は
殆ど無いと思います。

補正予算も消費税の増税見送りで、税収が増える訳では無いので、
公共事業に向けては殆ど予算を割けないでしょう。

当社は、2014年頃の急激な上げ局面を超えて、
建設費が落ち着いてきているからか、
年間9棟-8200㎡程、CM方式
での見積をさせて頂いており、今の所、好調ではありますが、
一寸先は、どんな情勢が待ち構えているか解りませんので、
引き続き、営業活動を頑張っていければと思います。

そうそう、2年ぶりに賃貸住宅フェア東京にも出展することになりましたので、
6月14日(火)、15日(水)にご都合の合う方は、
お気軽に、ご来場頂ければと思います。

また、セミナーも暫く休んでいましたが、5月28日13時30分から、
地主様必見!土地活用セミナー
を当社で、開催しますので、建設費や、当社のCM方式に、
ご興味ありましたら是非、御参加下さい。

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


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Kマンション
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2016/05/11 17:44|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

猛烈に忙しかった一週間が終わり先ほど
ネットニュースを見始めましたが、
いつの間にか日経平均15000円割っているんですね。。。

しかも1ドル112円(汗)

震源は、ドイツ銀行らしいですが、当ブログの
2015年9月29日の記事でもドイツ銀行やばいって書いてましたが、
いよいよ本格的に始まったのかと戦々恐々としております。

アベノミクスで株が上がっている時に会社名義で
株式取引口座を作ろうと思った時もありましたが、
幸いにもノーポジです(笑)

過去の記事を読み進めて頂いても、大体、
このブログの未来予測は当たっていると思いますが、
つい、この間の、マイナス金利で18000ぐらいをウロウロしていたと思ったら
ここまで一気に落ちてしまうとは衝撃ですね。

建設業も様々な業者さんと話をしていても、
景気の悪化により案件が確実に減っているという
声は良く耳にします。

幸い、当社は1年先の仕事まで、かなりの引き合いを頂いているのと、
建設業の中では最も不況に強い業態なので
何とかなるとは思ってはおりますが、
倒産も増えてくると思いますので、与信諜報について、
気を引き締めて行きたいと思います。

今後、建築主様が注意しなければいけないのが、
工事代金の30%程度の着手金欲しさの苦し紛れの安値受注ですね(着手金詐欺)。

CM方式のように安い合理的な理由があるものではなく
他より異常に安い工務店を見つけたとか、
糠喜びしていると、足元すくわれる可能性が高いです。

つい最近も、東京で苦し紛れの安値受注を繰り返していた
駅ビルハウジングさんが倒産しましたし、平成建設が倒産した時もCM会社から見ても異常に安いと感じていましたし、
倒産間際の見積書は、世の原価の値上がりをあたかも無視したような見積書でした。

最後の姿を聞くと、着手金を受け取ったまま数か月工事に入らず
そのまま倒産されたとのことです。

元請倒産時の回避方法は、本ブログの奥の方に書いてありますが、
一般の方では中々回避できないでしょう。

そういえば、越川さんのところより、
「安いところが有ったから、そちらにお願いします」
とか言っていたオーナーから、半年後ぐらいに、
「着手金払った後に倒産した。何とかして貰えないか」
という電話が来たことがありましたが、
勿論、冷たく突き放しました(笑)

本気でやれば、助けてあげられないこともないですが、
めんどくさいですし、
投資は自己責任。施工者選定も自己責任ですからね。

一度、断った相手に助けを求めるのではなく、
数千万円単位の損失を汗水たらして、働いて埋め合わせでもすれば良いのです。

当社のCMは、特別に建設コストを下げられる、特別なノウハウであり、
使う価値が無い人間には使うべきでは無いと思っております。
何で価値の無い人間に、コストを削って安く建ててあげなくてはならないのか
常識的な感性があれば理解できるでしょう。

今後起こるであろう流れとしては、まず、神奈川、埼玉、千葉等で
一般層向けマンションが全く売れなくなります。

売りずらいエリアでマンションを建てているディベの倒産→都心新興ディベ倒産→
そういう危険案件を受注しているぜネコンの倒産でしょう。
そこから連鎖倒産です。

また地主筋の営業基盤が弱く、不動産会社系からの受注に肩入れしすぎている会社も
危険度は高いと思います。

調子に乗って自社開発で1棟売りしようとしているゼネコンや
ディベに土地を抱かせられて、
自社開発させらているゼネコンはディベにハシゴを外される可能性も高いです。
ババを掴んだのだからしょうがないです。

高値で売りつけようと渋っていた地主さんは、
ガラガラ価格は下がっていくでしょう。

消費税は、もう上がることは無いでしょう。

選挙の夏前に、補正予算発動なんてこともあるかもしれませんね。。。

さよならアベノミクス。世界経済の前に完全なる敗北です。

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/02/12 23:32|株式・投資TB:0CM:1

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

年末からの猛烈な忙しさに感けて、
建設費ブログの更新をサボっておりました。

今更ですが、新年明けましておめでとうございます。

さて、昨秋から新築マンションの建設費のCM見積
4物件、連続的にやってきておりますが、
建設費は、明らかに下がってきておりますね。

建築費指数の統計より、ずっと。

2014年ぐらいは、アベノミクス・国土強靭化の狂想曲に踊らされた
急激な上昇により予算に抑え込むのに悪戦苦闘の連続でしたが、
昨年後半からは割とすんなり行っており、
2億に満たない規模の物件でも
上昇リスクを加味した概算見積金額(予算)から、
2000万円近く余ってしまった物件もあるほどです。

2014年、当時は、世の中の相場が
100万~120万円/坪を余裕で超える時代に突入しても

RC造の延床で80万/坪弱に、
CMを駆使して何とか抑え込んでも別に安くないだの、
当社のFEEを当社の好意による申し出以上に不当に負けろだの、
文句や嫌味を言う方も中には居て、大変、嫌な思いをした時もありましたが

当時も大半のお客様は素敵な方でしたが、今のCM見積は気が楽です。

素敵な、お客様と言えば先週の完成1周年パーティで1年前の日付で頂いた感謝状です。
当社の方が感謝以上の物を頂いておりますが嬉しい限りです。
IMG_2295.jpg
(ネット公開可のご了承を頂いております。)

間近のCM見積では、地盤が良く安くなりやすい形状では有りますが、
RC造の延床で70万/坪弱ですから(笑)

特に、2014年頃は、アゲアゲ状態だった
型枠大工が、この冬から春に掛けて余ってしまったようで
有る意味、叩きあいが始まっているようです。

叩きあいというとの言葉が悪いかもしれませんが、
どうしても受注をしなければならないから
あっちが、この値段なら、こっちは、この値段で出すと
発注者側が何もしなくても
勝手に下がっていくことをイメージください。

下がったと言っても、まだ型枠大工さんの生活の困窮するようなレベルではなく、
普通より、ちょっと景気が良い頃の単価3500円/㎡程度より上の水準は、
都心では、まだ余裕で維持されています。

うちの最高値は5200円/㎡まで行きましたし、
ゼネコンとかはとにかく大工を集める為に
7000円/㎡とか払っていた物件があるというのは耳にしたことはあります。

リーマンショックの頃は1900円/㎡とかでドンドン辞めていき悲惨ではありましたが、
流石に3000円/㎡より下に、下がることは無いでしょう。。。

最後に更新したのが、去年の10月頃だったと思いますが、
話題になったのは、旭化成の杭の偽装問題。

友達の社長に頼まれ、ネット記事
を書かせていただきましたが、当社の感想としては、
旭化成の杭なんか使わなくて良かったと言うだけです(笑)

今の所、業界的に、大きな影響は感じませんね。
元々、旭化成で設計図書いてたら、多少影響出てたかもしれませんが、
旭化成が建設業界から撤退してくれたら、社会にとっての利益ですね。

次に、タワーマンションの相続税節税が、
厳格化され、課税強化されるというニュースがありました。

何か統計的な根拠が有る訳では無いですが、
多分、都心のタワーマンションの実需って、半分ぐらいで、
後は、値上りを狙った投資目的だったり、相続税対策、
中国人が買っているというのが半分ぐらいだとは思いますが、
仮に30%の購買層が消えるとしたら、
今後は開発側が更に、物件を絞ってくるでしょう。

当社の様な、保有目的の賃貸マンション系の建設費を扱うものとしては、
電気、内装関係は職人は、徐々に余ってくるだろうとは思っています。

後、一部で話題に上がっていたのが、一般地主(いわゆる大家業)は、
消費税還付が、ほぼ完全に使えなくなったのが
昨年末の税制改正で出ていました。

これは、元々、左程使われていたスキームではないので
建設業や、建設費には何も影響は無いでしょう。

2012-3年頃から、このブログでは書いてますが、
昨年の、チャイナバブル崩壊から、
更に中国の状況は悪化しています。

2016年頃から大暴動が起きて、2017年に中国共産党政権の崩壊・分裂が起きる
予想にジワジワ近づいて来た感があります。

今、新宿・秋葉原当たりで爆買いしている中国人旅行者が
一斉に居なくなったりするかもしれませんね。。。

不動産業は、動き出してから、完成まで時間が掛かるので、
今頃、用地仕入して、ホテル建設している業者は、
1年後ぐらいに、ホテル開業まで、こじつけた時には、
中国人旅行者がおらず、
アパぐらいの余程の体力が無いと持ちこたえられないなんて
事態が起こるかもしれません。

それか、半亡命中の中国人富裕層が数か月住んで新居を探すまでの
宿にするとかは有るかもしれませんが(笑)

エアビーは、最近話題に良く出ますが、
既に物件1棟を保有している大家さんが空室を、
旅行者に貸すというのは、別に減るもんじゃないので、
貸主本人が良ければ良いとは思いますが、
エアビー用の計算式で土地を買い、
収支を組んで建てると、普通に賃貸しても採算割れして、
微妙な結果が起こるかもしれませんね。

不動産業界は誰でも出来て儲かると思うと直ぐに乗ってきますが、
参入者も多いので直ぐに飽和すると思いますので、
当社は様子見・静観です。

中国に足を引っ張られる形と、サウジとアメリカシェールオイルの喧嘩により
資源国経済も、かなり停滞しているようですが、
日本の景気も更に停滞していくでしょうね。

昨年末に、金融庁が、不動産融資の過熱を抑える指導をしたとの
ニュースが上がったというのは、支持するところですが、
一方で、日銀がマイナス金利を発動というよく解らないことをしていますが、
銀行にとっては不動産ぐらいしか融資先何て無いですからね。。。

普通に考えれば銀行は、多少は不動産融資は絞るでしょうね。
つまり、融資出来る担保資産を持つ人には融資はするが、
資産無き物や、超低利回りには融資をしないといった風に。

どう考えたって家賃収入だけではキャッシュフロー上、
破綻する表面5%で売って売れる事、
融資が付いている自体が異常ですから。

アベノミクス下の不動産投資に急ブレーキ、「静かなバブル」崩壊の声
というニュースも有りましたが、売り側と、買い側の乖離が激しく、
ジワジワと、不動産価格は下がっていくことが予想されます。

前にも書きましたが、売値1-4億程度、新築4-5%で
頭の弱い(キャッシュフローの意味が理解できない)エンド層に売り抜けようと考えて、
今も6%程度で、手金を入れず全力融資で仕込んでいる中小不動産業者は
近い将来、逆ザヤになって地獄に落ちる事になるでしょう。

リーマンショックの頃、専有卸の開発で同時融資取扱高を100億まで膨らまし、
歌舞伎町でブイブイ言ってましたが、
見事に飛んで行った、不動産会社社長の顔が浮かびます。

かと言って、普通の一般事業法人は、別に、
新たな設備投資も危険だし、どうせ返さなくちゃいけない、
お金は別に借りたくない。
(資生堂は、今更、中国人爆買い向けに大阪に新工場作るみたいですけど
投資額は、彼らからしたら大した額ではない400億ですから。)

金融庁vs日銀の真逆の政策により迷走気味ですが、
はっきり言って、オリンピックもアベノミクスの新第三の矢も、マイナス金利も、
世界経済の渦の中では、大して役に立たないでしょう。


消費税増税も、今の所、やる気満々ですけど、
世界経済の超低迷によって、12月頃に、
「やっぱり・・・延期です(笑)」という風になるんじゃないかと思います。

現時点の経済状況でも消費税率2%上げることなんて有り得ないのに、
更に悪化するのが目に見えてますからね。

前回の増税で消費税率増税を気にする地主層は、
大分掃けていると思われますので、
今回は、消費税増税前の駆込み需要も左程無いでしょう。

株価は、上がる要素が限りなく少ない状況なので、
建設費も遅行気味に、じりじり下がっていき、何処かで止まるでしょう。

地主様にとっては絶好の建場到来ですね。
安い時により安く仕込むのが鉄則ではありますから。

そんなことで、2016年も、皆様、株式会社土地活用を宜しくお願いします!

土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。


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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2016/02/03 22:01|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:1

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
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今週の、世界同時株安の影響を受け、
政府内で、補正予算議論が巻き起こっているようです。

 二階氏 補正予算の必要性強調(産経ニュース)
自民党の二階俊博総務会長は25日の記者会見で、世界同時株安について、「執行部でよく協議して対応を急ぎたい」と述べ、景気を下支えするため補正予算を編成する必要があるとの認識を示した。補正予算には、災害に強い国づくりを目指す「国土強靱化(きょうじんか)」に資する内容を盛り込むことを念頭に、「それなりの財政措置をしていかなければならない」と述べた。

 谷垣禎一幹事長は会見で「こういう時は不安心理が出てくるので注意しなければいけない。増幅しないようにどういうことをしていくかということではないか」と述べ、各国と連携して市場の動向を注視する必要性を強調。政府による景気対策などについては「今すぐという局面では必ずしもない」と指摘した。


議論が起こるのは当然のこととして、
国土強靭化を主目的にしているのであれば、
建設業中心への補正予算投下は
まだ時期尚早と思います。


二階 俊博総務会長をWikiで見てみると
なるほど、昔ながらの公共事業推進派の方みたいですね。。。

不意打ちでの急激な予算投下は、
今の原価で算出した既に受注している案件を
工事期間中のタイムラグでの外注原価の上がりに耐えきれず、
赤字工事に追いやる可能性すらあると思います。


実際、多くのゼネコンが、アベノミクス初期又は直前の受注を、
後の急激な原価高により赤字工事にしています。

https://www.ejcs.co.jp/report/situation.html" target="_blank"rel="nofollow">建設業の景況感は、若干下がってはいますが、
労働需給調査を見ても、今現在は、
需要と供給のバランスが保たれている状態です。

アベノミクス開始当時の、クラウディングアウトを招くほどの
建設業の景気は、永久に投入し続けることが出来ない、
補正予算が原因です。

しかし、結果として、建設業の高齢化や、人手不足を浮き彫りにしました。
たかだか、1-2年の補正予算によるマヤカシの景気で、
建設業へ若者が向かおうという感覚が増えるはずもありません。

現在の、建設業は、圧倒的に、2-30代の現場監督が不足しています。

それは、私と同年代の30歳代後半の世代においては、
就職氷河期の頃で、殆どのゼネコンが、
新卒の現場監督を採用していなかった時代であったことが原因です。

現場監督の30代後半は、気力・体力・経験共に充実し、
一番バリバリ現場を進められる年代ではありますが、
この層が、完全に抜けて空洞化している状態です。

また、リーマンショック時に、ディベロッパーの不払いから
ゼネコンが倒産してしまい、世に放り出されてしまった監督の中には、
建設業に見切りを付けて、
現場を去った方も多いでしょう。

幾ら選挙対策としての大盤振る舞いで、
補正予算を投下したところで、ゼネコンの監督の人手不足から
執行することが難しいというのが現実でしょう。

今の、50歳台の監督が、あと数年から10年で
最前線から引退した場合、どうなることかと。

少なくとも、現時点では、需給バランスと言う点から
不況感を感じる事はありません。

職人不足も同様で、団塊の世代の層が徐々に引退をしていき、
あまり積極的に採用もしてこなかったですし、
また2-30代の若い人は、昔より大人しくなったという風潮の変化もあり、
建設業には入ってきずらくなっています。

そのような、状態で、無理やり公共事業の補正予算を強引にいれても、
まともに執行できないでしょうし、
不況によりマンション分譲価格は下落しているのに、
開発原価の半分近くを占める建設費が上昇するのであれば、
疲弊したマンションディベが体力を更に奪ってしまうことになるでしょう。

本当に不況になった時に、建設業にとって、
何が一番ダメージがあるかというと、
やった工事代金が支払われないことです。


今の段階では、まだ分譲マンションは普通に売れているので、
ディベロッパーが直ちに倒産し、連鎖倒産を招くような
懸念は少ないですが。

しかし、現段階で、仮に5兆円の補正予算が可能なお金が有るのであれば、
政府がやるべきことは、短絡的に、
人手の無い公共事業に予算を、ばら撒くのではなく、
緊急制度融資の整備告知や、
ディベロッパー等からの回収不能債権(契約不履行)が発生した場合の
迅速な資金手当を出来る保険の様なもので体制を作るなり、
プールして置くことでしょう。

また、若年層20歳台の新卒採用の現場監督を雇用する・している場合、
その給料の半分程度は、助成金等で、賄えるようにすることも、
長期的な国力を維持する上では、必要性があることだと思います。

また、職人の雇用に対しても、10-20代については、
数万程度の助成金は、あっても良いとも思います。
仮に、10~20代が50万人いたとしても、3万円/月助成しても、
150億円×12カ月=1800億円で済みますから、
年間の正規の予算に置いて6兆円の中で割いても問題にはならないでしょう。

多くの建設業者が、若年層の不足を大きな問題にしていますので、
維持補修が必要で、建材費や道路であれば土地買収費も掛かる公共事業に使うより
有益だと賛同するかと思います。

建設業だけに、そのような、助成を出すことに反対の声があがるかもしれませんが、
公共事業に、ばら撒いていることと一緒のことですし、
若年層の積極採用による雇用・景気対策としても有益ですし、
このまま何もしていないと、本当に、
日本中で何も建てる事も、建物を維持する人材もいなくなってしまいます。

確かに、外国人の職人さんも増えている、いくであろうことは事実ですが、
教育指導し、指示管理する、日本人の職人さん(親方)がいないと建ちませんので。

緊急制度融資に関しては、結局は借入なので、
ゼネコンは、後に返済していかなくてはなりませんので、
一時しのぎでは、良いとは思いますが、
仮に補正予算としての5兆円を有効に活用するのであれば、
回収不能債権の補填に使った方が、余程まし
だと思いますし、
リーマンショック当時も、仮に、5兆の不能債権への補填に使えば、
ここまでズタボロに建設業がなることは無かったでしょう。

建設業に取って、工事が減ることも確かに痛い事は痛いですが、
リーマンショック当時、倒産して行った多くのゼネコンに取っての
殆どの直接的な倒産原因は、ディベロッパーやファンドの
開発の不払いから起こっています。
(今の時代、どんぶり勘定で、受注するゼネコン等無いので、赤字受注が続き、倒産することは、珍しいかと)

建設業以外の方は、理解しずらいかも知れませんが、
例えば、ディベロッパーの10億の工事代金を、
テンテンパー(着工時10%-上棟時10%-竣工時80%)の支払条件、
または、竣工後4カ月以内の残金80%の支払条件で、
最後の80%を残したまま、竣工間際、又は、竣工後の残金決済前に、
ディベロッパーが倒産すると、
8億円が、入ってこないことになります。

しかし、ゼネコンは、事業主からの入金があろうと無かろうと、
工事をやったのであるから、使った、
下請専門工事会社には、毎月工事代金を支払わなければなりませんし、
実際に、工事中に、完成までの80%については、
ゼネコンが立替払いで、下請に支払をしてます。

何故、こんな支払条件をディベロッパーがゼネコンに飲ませて来たかと言うと、
ディベロッパー側の理論では「手金が寝る」と言う感覚で、
金融機関からの借入を総事業費の中で、
土地代と、建設費の10-20%までで済ませ、
残りは、ゼネコンの借入を起こさせるなどのゼネコンの財布を利用して、
同時に何棟も建てる事によって、レバレッジを掛けるのです。
(この支払条件だと、実際は、ゼネコンが立替えて建ててあげている状態です。)

そして、事業主の支払いサイトがテンテンパーのように悪いと、
その下請業者への立替払いをする為に、多くのゼネコンは、
金融機関から借り入れを起こします。

支払条件の悪いディベロッパーのような所からの受注が多いゼネコンは、
取引金融機関に融資枠が有り、
何十億円までは、立替払いによる借入を起こして
受注しても良いという指導をされます。
(当然、ディベへの見積金額には、立替の金利分が乗っかっています。)

ゼネコン側としては、極力、支払条件が良い、
出来高払い(毎月、やった工事分の入金がある)や
3-3-4などの、地主様や一般事業法人の工事を
受注をしたいと思いますが、
ディベの物件は、1棟の金額が大きいことが多く、
売上が立て易いことと、図面を貰い見積さえ出せば、受注するのは、
さほど難しくは無く、建設需要が明確にあることが外から見てても
解りやすいので、どうしても手を出してしまいがちになり、
財閥系や、優良電鉄系以外の、リスクの高い不動産業の案件の比率は、
各社、何十%までと一定のルールを作って受注調整しています。
(ほぼ、分譲系というゼネコンも無くは無いですが)

仮に8億の未回収債権のあったとしても、
ゼネコンは、手元に、8億の現金があれば、
不意打ちのパンチでディベロッパーの倒産を食らっても、
耐える事は出来ますが、
8億の未回収債権が10棟あれば、80億が損失になります。
(実際には、ゼネコンが買い取って・差し押さえて売る事が出来れば、
損失は減らすことはできるかもしれませんが、
銀行の債権も当然土地についてますので、
ディベですら売れないから倒産している時勢なのだから、
満額返ってくることは無いでしょうし、
どうしても短期の資金ショートが発生してしまいます。)

これが、リーマンショック時に、毎週のように、
モグラたたきのようにゼネコン倒産が起こった原因です。

そして、ゼネコンが倒産すると何が起こるのかと言うと、
下請専門工事会社は、普通、やった工事の30日後~120日後程度までに、
工事代金をゼネコンから支払われることになっていますが、
その予定していた、やった工事の代金の入金が止まります。

やった工事代金の入金が止まり、手元の資金が尽きると、
今度は、下請専門工事会社が、
職人や取引先の再下請への支払いが出来なくなり倒産します。

このように倒産連鎖があると最後に割を食うのは、
やった職人さんです。

普通のサラリーマンが給料が止まるのと一緒で、
貯金が無ければ、生活すらままならなくなります。

不動産開発破綻による連鎖倒産は、
日本全体に信用不安を巻き起こし、
不況として一気に波及していくので、
短絡的に、補正予算を公共事業に投入するのではなく、
そこを食い止められる制度を作っておくことに時間と人員を割くべきでしょう。
(建設業以外にも、当然、補填は必要になるでしょうけど)

そして、もし、中国経済が、ここのまま、破綻し、
その不況の余波が、日本の建設業の着工数の激減という
影響を与え始めた瞬間に、
補正予算で公共事業の対策を打つべきでしょう。

ただし、その際、土木は、元々、ほぼ公共事業しか無いので、
土木工事に向かって、公共事業の景気対策を打ってもあまり効果は無いと思え、
職人さんの多くは、土木と建築は全く別物なので、
建築工事に投入するべきでしょう。

防水・塗装工事や、内装工事に関しては、
店舗工事や原状回復工事、大規模修繕工事があるので、
そこまで仕事不足に追い込まれる事は少ないですが、
建築躯体系やタイル等は、
激しい状態に追い込まれやすいので、
そのような工種にも波及しやすい工事を計画するなり、
計画に時間が掛かるのであれば、
若干新築とは勝手は違うが新築躯体系の職人さんなら十分にやれる耐震補強や、
古い庁舎のタイルの張り替えや調査を一気にやってしまうとかの、
景気対策が有効かと思います。

機動的・戦略的な、税金の使い方を強く求めたいと思います。

それでは、地主様必見の、相続・土地活用セミナーのご案内です。
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/27 13:49|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 




本日の上海総合指数と、日経平均、大荒れでしたね。
先月の第一波から揉み合いが続いてはおりましたが。

以下、FNNのネット記事。。。
中国・上海は24日、朝から土砂降りの雨となっているが、週明けの上海株式市場は、ある種、それ以上の大荒れとなっている。
取引は、日本時間午後4時ごろに終了した。
その終値、上海総合指数は、先週末に比べて-8.49%。
一時、一瞬だが、9%にも達した。
3分の2以上の銘柄が、ストップ安となっている。
以前は、この証券会社には、雨の日でも大勢の投資家が訪れていたが、その数は、めっきりと減った。
損に損を重ねて、「株離れ」が進んでいるとみられる。
21日に、ある投資家は、「もう、持っている株は全部売る。株から足を洗う」と話していた。
しかし、24日、その投資家の姿があった。
再び話を聞いてみようとすると、気まずかったのか、取材は断られてしまった。
「損が膨らみすぎて、やめたくてもやめられない」といった声が、投資家から聞こえる。


中国に詳しい方々は、管理経済で、まだ底力があるから、
大丈夫とおっしゃられている方々もいますが、
そろそろ駄目なんじゃないの?と、思いますがね。

市場の2/3が売買停止とは、恐ろしいです。
(ライブドアショックの頃、しょぼい金額ですが別の株を持っていて売り逃げ失敗しました。)

今晩、キンペー砲の玉を、しこたま、
仕込んでいるのかもしれませんが、
正に、今夜がヤマダ―状態だと思います。

このまま、なし崩し的に、真近の抵抗線と思える3000を割って、
更なる奈落の底に落ちて行った場合、
どうなるかを考えると、リーマンショック当時の悪夢が蘇ります。

日本国内で相続税対策での4%で買うと思っていた購買層や、
爆買い外国人投資家を狙って、
マンション開発をしようとして、先日の記事のように、
6%の低利回りの2年短期プロジェクト融資で土地を仕込んでしまった、
中小開発業者は、無事脱出できるでしょうか?

低利回り、又は、分譲で高原価で仕込んだあげく、
土地の仕込み代金のみを現金で入れて、
10%(着工)-10%(上棟)-80%(竣工後4ヶ月)などの支払条件でゼネコンに発注し、
80%は、原価プラス、粗利で売れたら払うつもりだった、
開発業者は、ゼネコンに迷惑を掛けないことを祈ります。

開発には、土地の仕込みから最低でも、1年半は掛かりますので、
「無事、予定の価格で売れたら払える」つもりの、ディベは怖いのです。

ゼネコンの本来、力を入れるべき営業先は、
地主様や、一般事業法人であるべきだとは思いますが、
ディベからの受注の簡単さと、
規模・建設費の大きさから売上の嵩上げの魔力に見せられ、
支払いリスクの高い案件に、手を出すことをやめられなかったことは、
残念としかいいようがありませんが。

世の中には、ディベは、そもそも、やらないというゼネコン、
こんな状態は長くは続かないと考え危機を察知し始めた始めた
ゼネコンも増えてはいますけど。

ただでさえ、ゼネコンはリーマンショックで、
数が減ってしまっているのですから、
前回の教訓を生かして、ゼネコンやその下請への連鎖倒産を少なくするために、
不動産業へのブリッジ融資の対応を直ぐに、取れるように、
政府も準備しておいて欲しいものです。

国土強靭化で出来もしない工事量を市場に投下するより、
工事代金未収のリスクの受け皿をキチンと用意するべきだと思います。


ゼネコンが、ハイリスクな案件を請けてしまったのは自己責任、
特別な救済するのは甘いと言う
声も当然ある事と思いますが、
その案件をゼネコンから下請専門工事会社が請け、
何も事情の知らない、職人さん達は、生活をしています。

そして、職人さん達が、やった代金が支払われずに、
困窮すれば、日本全国の景気は、最悪な状態に向かってしまう。

無謀な開発をしたディベロッパーが倒産する事は、
連帯保証をしている社長が何処かに財産を隠して雲隠れして、
社員は何処かに転職するだけですので、
どうなろうが知ったことではないですが、
もし、次に建設業を連鎖倒産に巻き込み、
リーマンショックと同じ状態にしてしまった場合、
今度こそ、建設技術者が立ち消え、産業として、立ち直ることは不可能になりますので。

金融機関は、今のうちに、
転売・分譲目的での高原価での怪しげな融資は、
締めるべきでしょう。


アベノミクスや、存在するのかすら疑わしい、
オリンピック景気等は簡単に吹き飛びます。

景気が逆回転を始めた時、
開発事業主の過去の実績に裏打ちされたという売却予定価格程、
あてにならないものは、ありませんからね。

もし怪しい融資を締めないで、
今のままで開発売却での短期プロジェクト融資を続るのであれば、
長期融資に一旦切り替える等して、
ゼネコンへの代金決済までは少なくとも、面倒を見てほしいです。

都心の地主様などの長期保有目的については、
その限りではないとは思いますが。

建設費に関しては、中国に引きづられることによって、
全世界が不況に巻き込まれることがあれば、
どうなるかは目に見えていると思われます。

世の動きを見守りながら、
粛々と、受注させて頂いた案件、営業活動、
相続・土地活用セミナー準備を進めていきたいと思います。




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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/24 21:17|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          セミナー          コストダウン          相続          建設費    

 







10月3日開催の相続・土地活用セミナー特設サイトが出来ました!

噂の無料HP作成サイトwixを使って
3時間ぐらいで一気に作ってしまいましたが、
ブログとパワーポイントの中間ぐらいの感覚で
HTMLなど解らなくても簡単に出来ますね(笑)

企業ホームページに使うのは、どうかとは思いますが、
大家さんなど、物件特設サイトや、
セミナー等の一時的しか使わないサイト、趣味サイトなど、
HP屋さんに時間を掛けて、お願いするまでも無いと思うときには、
サクサクサイトが作れますので試しにやってみてください(笑)

さて、特設サイト内でも、書かせていただきましたが、
※当社のセミナーでは、お客様から求められない限り、
一切の相談・シュミレーションに応じておりません。
「しつこい」営業が嫌いという方々は、ご安心ください。

※懇親会では、お酒を飲みながら大家様同士の交流、
生きた情報交換をお楽しみください。

ということが、重要なのかなと思います。

フェイスブック上で、ある不動産会社の社長様が、取り上げていた記事を拝読したのですが、
当社も、お客様の個人情報については、契約頂くまで、
何処の会社に勤めているかも、こちらから特に聞きませんし、
契約をしても年収すら聞くことは有りません。

流石に、CMについて、契約頂いたら、今度は、ゼネコンに対して、
聞かれたら、答えなくては行けないので、何処にお勤めかぐらいは
把握は、しておきますが、
年収は、今まで建てて頂いたお客様について誰も知りません(笑)

当社の考え方としては、銀行の融資が通って支店名まで解っていればOKで
お客様が、自分で探してきた銀行で自分で融資を通して頂いても、
当社が、紹介した銀行であっても、銀行に、お客様自ら年収などは諸状況を伝えて頂いて
融資の承認を取って貰えれば、
銀行から当社が聞くこともありません
(銀行も守秘義務があるので年収何か言いませんし)。

私自身も、昔、〇デンシャルの保険の営業マンに、
喫茶店の会った瞬間に年収聞かれて、
「何で、お前なんかに年収教えなきゃならんのよ」
イラッとしましたし(笑)

このブログを、ご覧になっている独身女性の方も、
婚活でも、年収何か聞いては行けませんよーー
愛です愛。お金ではありません。

また、しつこい営業も大嫌いです。

稀に、異業種交流会などに行ってみるのですが、
マンションを建てたい方なんか、そこらへんにいる訳も無いので、
大体、何かしら売ろうと、営業を受けます。
(メールアドレス知ったからと言って、一方的に、
BCCで案内メールを送り付け続けてくるの、やめてほしいです。)

基本的に、当社の、スタンスは、
「相談を受けない限り、何もしない」
です。

相談を受けてから、エリアや規模等を考えて、
まず、今の当社で扱えるかどうかを、お伝えしています。
(当社で扱うのは、
東京を中心に横浜川崎・千葉の東京側、埼玉の東京側のある程度の賃料が望めるエリア
駅徒歩10分以内、RC造で、500㎡以上です。)

もちろん、ボリュームチェックや、建設費概算、収支作成などを、
お願いされれば、扱える案件であれば、喜んで粛々と、やらさせて頂きますが、
お問い合わせを受けて、お願いされない限り、こちらからは、何もしません。

そのシュミレーション結果を見て
お客様が建てるか建てないかを決めるだけです。

飛込み営業をすることも、有り得ないですし、
ネットや口コミで当社を知っていただき、
基本的にただ待つのみです。

婚活も一緒です。
ただ、待ち人を、待つのみです(駅や砂浜でナンパすることはありません(笑))。

当然、今回のセミナーも同じです。

無料相談会と称して、ただ、顧客情報を入手し、
その後、ガンガン営業マンを使って肉食系営業をするスタイルの
不動産系や土地活用系の会社も、
多いかと思いますが、御礼のメールを打つ程度はその時の
忙しさ次第ですが、やるかもしれませんが、基本的、それ以外何もしません。

今回のセミナーの目的は、
1.セミナーの参加者の方々に、相続・土地活用について正しい知識を得て頂くこと。
2.当社と、私や各講師陣の人柄を知って頂くこと。

です。

土地活用についてお考えの方に、
「収益上の正しい知識を持っていただければ」
当然の如く、当社が、お客様に、選ばれてしかるべきだと信じておりますし。

先の不動産会社社長様のブログ記事に書かれているような、
「ノルマの為に、上司にどやされて、ひたすら迷惑な営業行為を繰り返す」
ような「時代錯誤」の営業マン等雇っていませんので、ご安心ください!

今の時代の、最強の営業マンは、
24時間、365日働いても、全く疲れ知らずで、
お給料もいらず、待遇にも文句を言わない
ホームページ君」やブログだと思ってます。

勿論、実績を積み上げて、
彼らを鍛え上げるのは、社長の役目なのかもしれませんが(笑)

という事で、玄関開けたら、傘をさした営業マンが建って待っているなど
オカルト的な営業で、お客様に恐怖心を植え付けることは、
全くあり得ませんので、お気軽に、
地主様必見!特別な相続・土地活用セミナー!
不動産・税務・法務・建設シュミレーション・建設費削減のあらゆる角度から分析!

相続・土地活用セミナー
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

に御参加いただければ嬉しいです。






懇親会は、2009年からやっている、新築不動産投資勉強会の延長の飲み会で、
新築不動産投資勉強会自体は、
土地活用や新築不動産投資について、
「最高のサービスを受けたい・したい」と思われる、
地主様、大家様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
更にはCM方式で実際に建てられたお施主様、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
楽しく情報交換・ネットワーク作りが出来る会にできればと思い立ち上げました。


ただ単に、ワイワイ飲み・食べながら、皆様同士で交流して頂く場で
生きた情報が飛び交いますので、お気軽に、ご参加いただければ嬉しいです

そういえば、前回の記事で、
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と相続税対策  
については、知っている大家様や、
以前、営業していて諸事情で少し計画が滞っていたお客様等、
かなりの反響のメッセージを頂きました。

内容的には、
「まさに、そう思う、もっと書いて、認知・啓蒙させて欲しい」
「4-5%とかで買っている風潮に激しく疑問に思う。バカだと思う。」
と言った内容から、
「判断の仕方として、凄い勉強になったけど、ここまで書いてしまって大丈夫なの?」
「こんな記事書いたら、売れなくなるから、書くな!」
とか、そういう感じでした(笑)

「本当の事を、書いて、啓蒙して何が悪い」

はっきり言って、この建設費ブログを書き始めた2006年当時から、
一般の方は知らない、建設業界のホントの事しか書いてきていませんし、
今更、不動産の利回りが低いとどうなるか?についてのホントの事を
数字で書いたとしても、
何とも思いませんけどね。

そんなこと程度に、ビビってるようじゃ、
何十億ものお金や、沢山の人を動かす、
建設マネジメント会社の創業なんかできませんよ(笑)

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Kマンション
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2015/08/23 16:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
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本日、ある方から、
弊社のホームページは、
指南書として建設費削減のノウハウを書いているが、
問い合わせた、その後、どうなるのか見えない」
という、ご指摘を受けました。

後、何の会社か?解りづらいと(笑)

確かに、当社のような下請入替型のコンストラクション・マネジメント自体少ないですし、
建設業の方でさえ、殆ど理解できていなかったり、
間違えた認識をしている方が多いので、
建設業を全く知らない方にとっては難しいのかもしれません。

では、当社のCMの流れについて、ご説明させていただきます。
(昔の記事では結構、説明していたと思いますが・・・)

まず、自分の土地に、マンションを建てたい、
または、土地を買ってマンションを建てたいと、思われる方がいるとします。

土地を買いたい場合は、まず物件概要をお送り頂き、
希望の利回りに合うか判定してからの話となり、
時間の都合上、全ての方に、ご面談は、していないですが、
ここまで地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、中々、弊社のシステムは気が付きにくいポジションにありますし、
何社か、見積を取られている方も多く、
その中で、
「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、
弊社のコンストラクション・マネジメントについて知った後に、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、
ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし。

そこで、当社のCM方式を正しく理解して頂いた上で、
更に話を進めたいと仰られた場合、
建てたい物件のイメージをディスカッションさせていただき、
共有し、ある程度、各戸の面積の方向性などを出した後、
ボリュームチェックと言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の何処か一番会いそうなところに、
建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
image0052.jpg
そして、弊社が、それについて概算見積を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易プランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けていきます。
それと近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

これで、躯体(くたい=鉄筋コンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に拾って、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
費用算出します。

さじ加減に頭を使いますが、実務的には、
2,000㎡程度でしたら、集中すれば2時間もあれば、作業は終わります。
image0062.jpg

概算見積を行った結果でCMを行った場合の建設費を推定し、
それを元に、事業収支を作成していきます。

事業収支には、土地取得費から、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
土地を買う場合は、土地代に、仲介手数料等を全てを加えた、
総事業費の算出と、
各住戸、店舗賃料からの収入を算出し、
初年度単年の開発収支を算出します。

そして、その後、シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期CFシュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額の
シュミレーションしていきます。

良く他社の収支などを見せて頂くと、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、それなりに常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、
もっと収支が良くなる方法は無いか等、
更にディスカッションを行い、
ボリュームチェックと、概算見積・収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。

当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、
土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘では解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、
シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありませんから。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、
誘われれば、一緒に飲みに行ったり、様々な交流を深めます。
image0043.jpg

当社に、お決めになられたお客様には、
イメージ画としてパースを作ったり、
収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関をご紹介させて頂いたりし、
プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。
image0072.jpg

事業化決定までは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM契約を、設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と契約締結後直ぐに、
設計料総額の何十%かの着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ
見積図面が出来るのを、見積依頼などを掛けながら3-4ヶ月待ちます。

そして、図面が出来たら、設計事務所が確認申請作業をしている間に、
当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
請負契約を締結します。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、
費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、
オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、
監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱い規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督だって、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事か解るでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられる人も殆ど居ないでしょう(笑)
地主様一家でもない限り、まず結婚してたら無理です。

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来る訳がないと思っている部分もあります(笑)

また、どうなるのか?で、
地主様が、一番気にされるところは、
ガンガンしつこい営業マンに来るのが、
鬱陶しいと思われている方もいらっしゃる
とは思います。

工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、
同時に動かしているコンサルですので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、
雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような
営業などを、やっている暇人では、ありません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきだと思いますし。
(カーネーション上げたら喜んで下さるかもしれませんが(笑))

お問い合わせを受け、お客様が求められているのであれば、
勿論、こんなことまでやるのかというほど、本来の業務外のことでも、
やることは最大限やらせて頂きますが、
お客様が当社に、マネジメントをして欲しいと思わない限り、
無理に、お願い営業で受注することなどもしませんから。

過去に、珍しく当社から、営業後に、お断りした物件を、
色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、
トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、
鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
お願い営業などをしていたら、それが見えなくなってしまいますから。

社会人の方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、
許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。
結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請業者の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともありますから。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、
動いてあげなくては誰も付いてこない。


これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。



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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/06/08 22:14|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 

本日は、午前中に帝国データバンクから依頼調査が入りました。
弊社はゼネコンの与信を取る為に、
帝国さんからデータを大量に買っておりますが、
まさか、CMというコンサル系の会社で家賃ぐらいしか纏まった支払いが無い
弊社に調査が入るとは成長したものだと嬉しく思います(笑)

一体、どなたが弊社のような小さな企業の与信情報を欲しがっているのか
謎ではございますが、逃げも隠れもしませんので、
帝国さんのインタビューを快く受け入れ、
思いのたけをお話しをさせて頂きました。

決算について一通りお見せしてお褒めの言葉を頂き、
経営戦略については、他人に話すことは無いのですが、
その中で、お話しをさせて頂いた一部で、
「弊社に情報が入らなかった物件を他社が、受注している時、悔しく思う」
「一次が情報が入らずに他社が受注してしまった案件があることが、今の弊社の実力だ」

ということです。

自社は、首都圏である程度の規模以上のマンションを建てる時、
入札1位から1億円コストダウンをしたこともあるように、
圧倒的に何処にも負けないコスト、仕入れルート、
特別なノウハウを持っている
と思っておりますが、
それが、まだ多くの方々に知られていない、受け入れられていないことが
悔しくもあり、まだまだ
「実績を積み上げ、知られて、素晴らしいサービスであると思っていただき、問い合わせを頂く努力」
を続けて行かなければならないと思います。

コンストラクション・マネジメントは確かに、複雑であり、
興味を持って話を聞く耳を持っていただき、
お客様にも論理的な思考力が無ければ、
正しく理解することは出来ないと思います。

しかし、そこを解りやすく、ご説明し、理解して頂き、
実物を見て頂き、納得して頂く作業を続けて行かなければなりません。

「東京中の土地活用案件の全てを弊社がCM方式で扱うようになれば良い」
という壮大な願望をお話ししました。

それには、築き上げてきた実績を更に、
積み上げていくことと共に、どのように発信していけるかも重要な要素となるでしょう。

残念ながら、弊社は、ワンクールで数千万、数百万も掛かるような
テレビCMを流せるような、力は今の所有りません(そんな勿体ない事は有ってもしませんけど)。

しかし、ノウハウと人脈、熱意、青山のスーツ・コート以外に何も持っていなかった31歳そこそこの小僧が
6年の時を経て、局地戦に置いては、
日本人なら誰でも知っているような会社を簡単に倒して受注し
最高のサービスを提供することは出来るのです。

あれが無いから出来ない、これが無いから出来ないというのは
最も嫌いな言葉です。

頭を極限まで使って、あらゆる「出来る方法」を考え抜き、
持てる全てのカードを組み合わせれば、
多少時間は掛かっても、意志は実現できるものだと思います。

ずっと、それでやってきましたから(笑)

インタビューでは、最後に、趣味を聞かれました。

帝国調査の一番分厚い30ページぐらいの調査冊子には、
経営者の趣味や性格を書いてある欄があるのですが、
仕事以外は無趣味なワタクシ
私「うーーん。。。カラオケ。。。」
帝国「カラオケ???経営者でカラオケは初めて聞きました(笑)」
私「ええーストレス解消に。。。普通、経営者は何を趣味にされてる方が多いんですか?」
帝国「ゴルフとかが多いですね・・・」
私「ゴルフとかやらないからなーじゃあーーカメラということにしておいてください(笑)」

ということで、カメラが、ほぼ公文書の趣味欄に記載されることになりました(笑)
旅行とかにしておけば良かったかな。。。
などと反省しているとことです。

それでは、次回、3月28日(土)
「地主様必見!究極の土地活用セミナー」のご案内です。
㈱土地活用セミナーの意義については、
こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
過去、8回開催し、有力不動産会社様等、プロのお客様にも大絶賛だった
㈱土地活用 本社での「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成27年3月28日(土)13:30~15:30(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。
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CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%~18%削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

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Kマンション
2015/03/19 17:18|土地活用TB:0CM:1

       建設費          土地活用          コストダウン          セミナー    

 

10月26日に前回の記事を書いてから約3週間の間に、
世の中の状況が激動しております。

建設費を扱う者として、世の中の状況は敏感に察知しなくてはなりません。

まずは、10月末に日銀バズーカ2
更なる金融緩和により一気に円安が加速しました。

そして、先週の消費税増税延期のニュース

本日、GDP速報の衝撃の2期連続のマイナス成長。。。

まず、金融緩和については、行き場のない資金が、
株高には向かうかと思いましたが、少なくとも国内資金は、
更なる不動産への投資には向かわないでしょう。

不動産については、もう既に限界価格まで上がりきっているのと、
賃貸経営への融資の基準は緩くなっている訳では無いので、
銀行内に資金が滞留するだけで、不動産市場には出回らない。

あるゼネコンの経営者と話をしていましたが、
「建てたいという話は一杯あるが、銀行融資が固いから、
結局、予算が抑えられてしまう。
土地が有っても、公共事業で下請単価が暴騰しているので、
自己資金があるお客さんからしか受注できない。
結局、融資枠が渋くて建てられないお客さんが多過ぎる。」
という感じの変な状況です。

バブル崩壊やリーマンショックの経験から金融機関は固くなっていますので、
日銀が思うほど、効果は薄いのではないかと思います。

消費税増税延期は、99%無理だと諦めていましたが、
神風です。

まあ、8%でも、十分な重税感はありますけど。。。
それよりは、マダましという
トリックみたいなものでしょうか。

そして、今回のGDPの民間予測を大きく裏切る、
年率換算マイナス1.6%

午前中から、株価の暴落しております。
日銀バズーカ2が霞むほどに。

建設業内外での中小企業の経営者の話を聞く限りでは、
景気悪化しているという話は、最近ちらほら聞いていたので、
ある意味納得ではありますが、
ニュースでは、
「住宅投資が大きく足を引っ張っている」
ということでした。

鉄筋コンクリート系も不調ではありますが、
特に、木造戸建てが着工数では▲だらけなので
それがそのままGDPにまで直撃した結果ではないでしょうか。

今日と言う日は、日本経済の「気」と言う部分での
転換点ではないでしょうか。

「気」が悪化すると、全てが逆回転し始めますから。

そんな中、建設業に纏わる非常に大きなニュースが、
小さく報じられております。
本田内閣官房参与 公共事業は効果が無い発言はこちら

安倍内閣のブレーンである内閣官房参与の本田悦朗氏ですら、
公共事業の効果が薄いと見ているようです。

このブログでも何度も取り上げておりますが、
建設業労働者の受け皿(パイ)は決まっているので、
公共事業を増やしたところで、民間需要が減るだけの民需圧迫だということが
ようやく認識されてきたようで、
経済学者の中にも、クラウディングアウトや、
消費に回さないので乗数効果が薄い等を論じる方々がチラホラ出現してきました。
(このブログ読んで書いてるんじゃないの?と、似た論調も多いですけど(笑))

今度の無理やり解散選挙では、対抗馬がいないので、
自民が勝つことになるとは思いますが、
公共事業政策をどのように公約として扱うのか注目するべきところです。

アベノミクス第二の矢の中心であった国土強靭化の比重が下がり、
他業種への予算配分、低所得者や軍備への予算配分へと切り替わっていくのかどうか
大注目です。

第二の矢中国の軍事的脅威は免れようがないところなので、
日本の経済活動を長期的に保全する為には、
戦闘機f3の早期開発に大幅に予算を配分するのが正しいとは思いますが。

このような社会状況の中で、建設費はどうなっていくのか?

これまでの記事でも書いてきたように、
建設費のピークは、公共事業増に加え、消費税駆込み需要の影響で
一気に職人不足に陥った、この2014夏がピークであることは間違い無いでしょう。

このGDP速報を見て、馬鹿じゃないディベは
高騰している建設費・地価に加えて、完成する頃には長期的な景気低迷により、
全くマンションを建てても売れない状況を睨んで、
確実に、開発を控えて来るでしょう。

若干遅れて単価は2013年春ベースぐらいまでの、
あるところまで下がって行き、
ある程度こなれた所で、ディベがまた建て始めるという感じでしょうか。

2009-10年ベースまでは、建設労働者のパイが大幅に縮小している為、
中国が崩壊し、中国人建設労働者が雪崩こまない限り、下がることは有り得ないでしょうけど。

中国不動産関係のニュース記事を読む限り中国国内では日本でのリーマンショック級の修羅場に向かって
日に日に、崩壊状況は悪くなっていっているようにも感じますが、
これが確実に不良債権となり、金融破綻まで蝕んでいくことは、そう遠い日ではないでしょう。

当社のメインのお客様である地主様・投資家様に取っては、
年末までの日本の方針決定は、目を皿のように注視すべきだと思います。



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Kマンション

2014/11/17 12:58|株式・投資TB:0CM:2

       土地活用          コストダウン          セミナー          マンション    

 

沢山のメッセージ有難うございます。
株式会社土地活用は皆様方のご期待に添えるよう頑張ります。

ところで、暫く活動が停滞した我が、
土地活用&新築不動産投資勉強会
そろそろ、土地活用&新築不動産投資勉強会セミナー2012の
基本構想を妄想しております。


昨年は3回にわたり開催し、130名程度の大家様にご参加いただき、
参加者様の感想は、こんな感じで大盛況でした。

今年のテーマは、
「事業主のプロジェクト・マネジメント」
です。
セミナー2012_表題
↑クリックすると大きく見えます。

地主様や、投資家様が新築マンション経営を考え始めた時からの、
思考回路に沿って、専門家を如何にチームとして活用して、
究極の土地活用をしていくかという事業工程に沿ったストーリーで、
問題点を解決しながら、実体験したつもりになれるセミナーに出来ればと思います。

マンション建設の事業主様は、サッカーでいうところの、ストライカーであり、
監督でもあります。
その為に、柳沢敦の伝説の迷言
「急にボールが来たから」
を残してはならないのです。

「急にボールが来たから」をご存じない方は、こちらの動画をご確認下さい。

土地活用や新築不動産投資の失敗は、知らないでやっていて、
心の準備ができていないでやっていて、
後で知って「あああ・・・」とジーコのように頭を抱えることです。

その為に税務・相続・事業収支・設計・建設(施工)・賃貸・売却等の
数値とマネジメントのシュミレーションも含めたいと思います。。。

まだ、1部にするか、2部にするかも決めておりませんが、
例題として、下記のような案件をマネジメントするとどうなるか、
税理士さん・会計士さん、設計事務所さんや、
売買・賃貸の不動産会社さんのお力等も借りながら、
より良い土地活用にするには、
どうするべきか等も一緒に考えていければと思います。

セミナー2012水天宮
セミナー2012高円寺
セミナー2012自由が丘
セミナー2012上石神井
セミナー2012梅屋敷
セミナー2012戸部

与条件によって、答えは変わってくるので、
幾つかのパターンでやってみようかと思います。

土地の形や条件は、私が決めてしまいますが、
プロジェクト工程に沿って、
どのような順番で、問題を解決するべきかや、
資産の組み替えや相続については、税理士さん、
不動産会社さんなどに相談しながら、
ベストな答えを探していきたいと思います。

土地を購入しての新築不動産投資の
スピード勝負のプロジェクト・マネジメントについても、
既存で所有している土地に建てるより難易度は高く、
瞬間的な判断力を鍛えられるので
プログラムに組み込んでいければと思います。

ブログを、お読よみ方で、こんなのをやって欲しいというのがあれば、
ご連絡いただければ出来る範囲で組み込んで行きたいと思います。

関係者に、かなりの負担となるので、
大半は、しがないコスト屋の私が資料を作り話すことになるとは思いますが、
お楽しみにしてください。

開催時期は、2012年内(笑)ということにさせて頂き、
納得するプログラムと資料が出来次第、
開催告知をしていきたいと思います。
(お尻に火が付かないと中々資料作成作業が進みません・・・)

尚、ブログをお持ちの方は、株式会社土地活用のHPへ、
お持ちのブログからTOPページリンク(ブログの右や左の、記事以外からのテキスト又はバナーリンク)
を頂けている方についてのみセミナー費用を
出血大サービスにて無料!
ということだけ決定しております(笑)

株式会社土地活用は、早期に、グーグル検索「土地活用」で1位奪取を目指し、
その結果、コンストラクション・マネジメントにより、
建設業を良い方向へ変えたいと考えております。

できる限りのアドバイスを無料で頑張っていきたいので、
皆様方の、お力を少しだけ、お借りできれば嬉しいです。

今後とも宜しくお願いします。

株式会社土地活用


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土地活用事例2

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2012/07/23 16:39|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:3

       土地活用          コストダウン    

 

先日、あるお客様が物件を案内して欲しいとおっしゃったので、
初台→武蔵小山→洗足池とご案内してきました。

初台からタクシーにのって洗足池の物件まで辿り付くと、
何処かで見たような後姿の方を見つけました。

ななんんと、社長さん(ボス)です♪

木の葉を拾われておりました。

門扉の前にはカワイイ、サンタクロースの置物
(写真忘れました)

花壇には、花が綺麗に植えられております。
なんでも季節ごとに植え替えをされていらっしゃるとか。

管理清掃の方をお願いしているにもかかわらず、
週何回もこられているようで、
「もう管理人の、おじさんみたいになってる。」
と仰ってました。

幸運にもオートロックを解除して頂き中庭の中まで
見せて頂くことができました。

バブルの頃は、仲介手数料だけでウン十億の年商があった生き字引のような不動産会社の社長さんに、
サンタクロースの人形とか、そんな趣味があったのかと、少々意外な感じがしましたが、
とても、大切に使っていただいているようで、とても嬉しいです。

企画の時は、
「自分は昔建てたことあるし引退も近いから、今回、
跡継ぎの塩辛い狼さんに全て任せることにした。
狼さんには今の考え方で建てて欲しい。」
と、仰っており、殆ど狼さんの意見どおりに事は進んでおりましたが、
最後の最後、見積開封の時の交渉は、
冷や汗が出ました(笑)

もう、ご自宅兼事務所から引越し中で、
最後の最後で予算がいつの間にか1000万減ってることになってるしw

「アレ・・・ソンナコトイッタッケナ・・・」

蒸し暑い季節・・・
狼さんは、お客さん対応で何処かに行っており、
タイマンです。

静寂の空気が流れます。。。

見積開封・・・

ゴクリ・・・

セーフでしたwww

狼さんにタダチに電話をしたところ、
「そんなにナッタノーーー」
とビックリされており一流の駆け引き(未達の場合の布石)であることが解りましたw

そこは、百戦錬磨の不動産屋の社長さんが社運を掛けているので、
当たり前の駆引きなのかもしれませんが、
そのような方が、そこまで通いつめて下さるものを作ることが出来て、
仕事冥利につきます。

引き渡しが終わってから、5回ほど、こっそり見に行ってますが、
何度行っても完璧な物件だと思います。

洗足池の雰囲気や歴史も好きだし、千束八幡神社もあるし、
将来この物件に住みたいと思います。

これまで関わってきた、それぞれの物件に思い入れがあり、
行くとその時、自分が何を考えていたのか、記憶が蘇ってきます。

建物は、色んな人の記憶や、思いを刻んで存在していくものなんだと、
建築とは同時に思い出を作っていくものだと、つくづく思います。

表面的な、コスト・収益だけを追い求めていくことに加えて、
何か別の次元のもの、もっとアナログな何かが、
建物には必要なのかもしれません。

そして、それを受け止められる最高の建物を全力で作っていきたいと思います。

建物を大切にしてください。

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/12/05 23:15|日記TB:0CM:4

       土地活用          建設費          コストダウン          東京          セミナー    

 

今日は、ラストチャンス / Something ELseを聴きながら、
記事をご覧ください!

推定30万円の価値があるという噂(笑)
第3回「頭がパンクするほどみっちりやる」
土地活用&新築不動産投資セミナーの
開催告知をさせていただきます。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方
土地活用セミナー会場2

第1回目のご参加されたお客様の声も是非ご覧ください。

セミナーで猛烈に頭に詰め込んだ後の懇親会併せて開催いたします。
11月5日(土)18:10~23:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分
ぐる
Aのセミナー会場から8分ぐらいかけてBの日興苑まで歩くことになります。

セミナーで脳みそ使い過ぎた後に、
この散歩で頭を冷ましていただければと思います(笑)

そして、肝心の料理は、
gakd000pm1_a.jpg
85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
閉店までのエンドレスコースで
なんと、4100円!!!

毎回、紹興酒でベロベロに酔っぱらう方が続出してしまいますが、
悪酔い大歓迎です(笑)

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

45名様のご予約を頂いた時点で、
募集をキャンセル待ちとさせて頂きます。

これまでキャンセル待ちのご連絡をしていた方は、
席の仮押さえはしてありますが、近日中に、ご案内メールをお送りするので、
ご都合を確認させていただければと思います。

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)


予習として、
敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・高度地区・用途地域
採光
窓先空地
程度は、ざっくり読んだり、調べたりしながらこられると、
すんなり、セミナーに入り込めるかもしれません。

コンストラクション・マネジメントを駆使した同一品質・仕様での10%以上のコストダウン
を根幹とするセミナーなので、
マンション開発のプロであるディベロッパーでも、
建設のプロのゼネコンでも全く歯が立たない最強レベルの内容です。

プロの方が参加されたら、一般の方にこんなことまで、
知られたらヤバイ・・・
と、思うことでしょう(笑)

それでは、ふるってのご参加お願いいたします。
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株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/19 11:01|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

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