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建設費コストダウン！！！衝撃的事実が明らかに！！！
建設費コストダウン！！！衝撃的事実が明らかに！！！
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| 建設業の社会貢献 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 昨晩、事務所を出たら急に寒くなってきました。もう１１月ですものね。 このブログに立ち寄っていただいた皆様、風邪引かないよう気をつけてください。 kkenji1も今日は暖房を入れてみました。 最近は、本当に色々なことがあり、日々勉強させていただいています。 徒然なるままに、最近頭に浮かんでいることを書いてみます。 先日お会いした方は、 「社会貢献をしたい」と仰られていらっしゃいました。 とても、人生経験が豊富な方からそのようなお言葉を 聞くと、やっぱりそうなんですよねーと 改めて思ってしまいます。 kkenji1はコンストラクション・マネジメントで社会貢献はできるのでしょうか？ 「予算が足りなくて普通だったら建たない建物が建ってしまったら、 それは社会貢献なのかな？？？」 「安く賃貸住宅が出来て、結果として賃料が少し安くできて、 低賃金の若者が少し安い家賃で暖かい屋根の下で眠れたら？？？」 「病院が安く建てられて、お金の無い方も安く病院に行けたら？？？」 「工場が安く建てられて、派遣で雇われてる方が正社員になれたら？？？」 政治的な話は、あまり好ましくはないのかも知れませんが、 民主党になって八ツ場ダムを含めた公共事業が更に叩かれています。 昔の世界恐慌の時に景気対策としてダムを作ったのは社会の授業で習いましたし、 中国だって公共事業によってこの一年で急回復を果たしたんだから、 別に公共事業自体が悪いわけではないと思います。 そこに不透明な利権、談合、賄賂があったから、 公共事業・建設業のイメージが悪くなったんだと思います。 もちろん国が大赤字だからお金を出せない部分もあるんでしょうけど、 クリーンな建設業であったならば、こんなにも悪者扱いは受けなかったでしょう。 しかし、建設とは本来、素晴らしいものだと思います。 一軒家を建てるにしても、ビルを建てるにしても、工場、病院にしても、 色々な人が色々な思いで建てる資金を作り、土地を買い、設計事務所に思いを伝え、 多くの監督や職人さんが一生懸命に作るのです。そして多くの雇用も産み出します。 そんな中で、お施主様が一抹の不信感を持つのは、 やはり建設費ではないでしょうか？ 建築関係者にとっても複雑怪奇で分かりづらいものです。 図面を見て一瞬で坪幾らか分かる人間など誰一人存在しないと思います。 その複雑怪奇な算出過程を全部、オープンにすればいいのに、 無駄に隠そうとしてきたツケが回ってきているように思います。 コンストラクション・マネジメント方式では、 原価をガラス張りにすることにより、まず不信感を取り除けられると思います。 更には従来の下請制度の枠組みを取り払うことによって、 受注者の皆が少なからずの利益を確保しながら、 お施主様の建設費が削減できます。 もちろん、これまで培ってきたゼネコンの施工能力・信用力を活用しながら。 ところが現在、首都圏での新築の発注方法は概ね７０％程度が、 一般的に見積図面と呼ばれるものが出来る前に、 企画段階から施工会社が決まっていると思われます。 日本的言いましょうか・・・ ディベロッパーを除いた全ての建築主は社会的に成功者であることは間違いありません。 本業ではコストを日々探求されて成功されてこられた方々でしょう。 そのような方々が何故、相見積さえ取らずに発注してしまうのでしょうか？ 安く発注したら、手抜き工事でもすると思われているなら、 都市伝説を信じているようなものだと思います。 同一のゼネコン内では発注金額と施工の出来に関しては、 全く相関関係はありません。 戸建業者やリフォーム会社の状況までは知りませんが 少なくともビルを請負うクラスのゼネコンが安く請け負ったからといって 手抜き工事をするなんて絶対にありえません。 物件の規模に合わせて採用するゼネコンの格を見極めれば、 なんの問題も生じることはないと考えるのが妥当だと思われます。 建設業の社会貢献とは、 「良いものを安くつくる」ことに行き着くと思います。 これまでの技術力を活かしながら、建築主の為に変わらなくてはならないと思います。 そして全ての建築主に変わりつつある建設業、 コンストラクション・マネジメントの存在を知っていただきたいと思います。 kkenji1が社会貢献できることと言えば・・・ 多くの方々に存在を知って頂く為に微力ながら活動していければと思います。 ↓kkenji1は変な人だ思われた方は、クリックお願いします。   にほんブログ村   国境なき医師団 一日１００円   |
| コンサルティング |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ こんばんは。秋晴れの中、読者の皆様お元気にされていらっしゃるでしょうか？ お陰様で、CMについて多くのお施主様に、 ご理解頂きまして４物件ほぼ同時見積もりという 忙しくもあり、とても有難い状況が起こっております。 キャパは後から沸いて来るということで まだまだ倍ぐらい頑張れそうなので、今後ともご声援、お問い合わせお願いいたします。 さて、今回は建設費のコンサルティングという事について kkenji1の頭の中を整理することも含め考えさせていただきます。 そもそもkkenji1がCMに興味を持ったのは大学院の時、 つくばにある（旧建設省）独立行政法人建築研究所というところの非常勤でバイト（火災の実験の手伝いとデータ解析） みたいな事をしておりました。 そこの研究者だった方が、何の気なしに国のCMガイドラインというものを印刷してくれて 渡してくれたことがきっかけで、 「何で？建設費が落ちるんだろ？」 という素朴な疑問から、いろいろ調べていくうちに、思い込みか何なのか 「建設業は近い将来きっとCMの時代が来るだろう」 と思い、とあるCM会社に入りました。 （ちなみに国のCMガイドラインを今読んでみると全く実態を把握できてませんのでご注意を） ほんとは、本屋で見たコルビジェの作品集に憧れ設計がやりたくて建築学科に入ったのですが、 それほど設計には興味のないことに気付き、いつしか興味はCMに集中したという感じです。 もともと談合体質の建設業の事は、同級生の親の方の話から聞いてはいたのですが、 「談合なんかしたくないし関わりたくない」という純粋な気持ちも強く、 「CMはコストに対しガラス張りでわかりやすくて、談合とも関わらなくても済む」と思ったのでしょう。 そして、CM会社に入って建設費が落ちる仕組みを学べると思った瞬間 まずはゼネコンで施工を勉強して来いとのことで派遣という名の丁稚奉公に出されました（笑） そのゼネコンさん達は多分ですが、大手なので談合も普通にやってきたんでしょうけど、 そんなことは全く無関係に仕事を覚える為に現場で走り回っていました。 とあるゼネコンさんでは、２次下請けの型枠工事の親方が職人が足りなく工期を守る為に 血尿が出ると一番若く話し相手の監督だったkkenji1に嘆き、 なんとか応援の職人さんを手配出来ないかと、1次下請けの型枠屋に打診しても Feeを抜くだけで何も助けてくれませんでした。 その時、 「ブローカー絶対に許さん。」 と心に誓いました。 基本的なkkenji1の考えは今でも変わりません。 「談合なんてもっての外」 「建設費をガラス張りにし専門工事会社の流動性を高めることによって、お施主様の為に建設費を削減する」 「自分はコンサルであって、ブローカーではない」 一般の方には、理解しずらい（できない）ことなのかもしれません。 そんな中、ある物件でお施主様のご要望から、 お仕事をお受けするか否か葛藤しているところです。 （さすがに談合とかそういうお話は絶対に受けません） お施主様も勿論、kkenji1の考え方なんかに興味はないでしょう。 コンサルとは施主様のご要望に答え最適なご回答をすること。 そんなことは分かってます。 理由があって最適な回答までは望まれない方には、どうご対応するべきか？ 自らの信念と照らし合わし、どうご回答できするべきか、よく考えて見ます。 ↓kkenji1は変な人だ思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村  国境なき医師団 一日１００円 |
| コンストラクション・マネジメント方式に参加するということ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 先日、ブログの読者の方から、kkenji1は、 「建設会社の方を向いているのか、施主の見方なのか分かりずらい」 とのご指摘を受けました。 kkenji1は建設会社を、ただ上から叩けば良いなど全く思ってないので、 文脈から、そのような印象を持たれてしまうのかもしれません。 ここで少しコンストラクション・マネジメント方式に、工事会社は どういう気持ちで参加するのか？ということについて考えてみましょう。 基本的に工事会社は受注することによる利益も望んでいるのでしょうけど、 結果としてついてくる新規開拓を見越して見積っているのです。 例えば、相手がトヨタ一社の下請さんだったら、 トヨタの言うことを聞かかざるを得ないかもしれません。 （トヨタが上から目線の交渉ばかりしてるかまでは知りませんが） しかし建築の見積でも一般の見積でも相手が一杯いる見積で、 「俺は客なんだ」と、 上から目線で叩いてコストが落ちると思われているなら それは少し違うように思います。 見積に参加する側も人間です。 「この物件を安くても良いから是非受注したい」 「この人の物件はなんとか受注したい」 と思うように気持ちを盛り上げていくことが大切です。 ゼネコンの営業の方だって、あんまり上から目線のお客様だと、 お客様の前では表面的には笑っていても、 「こんな客の為に、社内営業頑張らない！」 「別にそこまで偉そうに言われるならやらなくてもいい！」 というのが本音だと思います。 好景気時に偉そうな態度を取っていた、支払条件の悪いディベなんか 見積にも応じて貰えなくなってますから。 kkenji1は、お施主様の代理として建設費の見積をしていますが、 見積に参加していただく ゼネコン、専門工事会社全てに受注して欲しいのです。 ただ残念ながら、受注できるのは一社づつのみ・・・ １０％以上安いのだから、そんなに儲かる受注ではないでしょう。 単に、そういう事です。 基本的にCM方式に参加する工事会社（特に専門工事会社）は皆さん 「うちは安い！うちはコスト競争力がある！」 というプライドを持っています。 若干、負けず嫌い？というのも感じられる程です。 ゼネコンの営業マンが上から目線の施主に「どうせ仕事ないんでしょ？」 とか、 専門工事会社がゼネコン社員に「下請、下請」 と上から目線で言われたり、やる気の無くなるような台詞を言われている中で、 「是非とも受注して欲しいんだけど・・・○○○○・・・ごにょごにょごにょ・・・」 と言われたらやる気でると思います。 基本的にkkenji1は、お施主様の前では分かりやすく説明する為に 専門工事会社を「一般的には下請」という言葉で言い換えることはありますが、 専門工事会社に対して下請なんて言葉は絶対に言いませんから。 仕入れを強くするには、工事会社を単に叩けばいいなどと少しでも思っていたら、 務まらないと思いますし、新規開拓のお手伝いをすることにより、 結果としてコストが下がると思っていただくのが一番分かりやすいのかと思います。 そして多くの建設会社の方々に、 「コンストラクション・マネジメント方式に参加したい、そして勝ちたい、負けたくない」 「こういう言われ方する仕事なら是非ともやりたい」 と思っていただくようにすることが、 最終的には、お施主様の利益に最も近づくことだと思います。 結果を見て、ご理解いただければ嬉しいです。 ↓なるほどねーと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| ブレイクタイム |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ いつもコストダウンの話ばかりだと、飽きてしまうでしょうから、 ここで、ちょっとブレイクタイム 今回はkkenji1が、現場監督１年生の時のお話です。 大学院を卒業し、コンサル会社に入ったと思っていたら、 いつの間にか現場監督になっていました。 現場で最初に任された仕事は、 �‥感擇亮命浸１董ΑΑ� ��鉄筋（いらない部分）の切断・・・ �７蠏，蝓ΑΑ� �ぢ�場の確認・・・ �ゴ蔽韻塀駑爐寮依�・・・ ��生コンの数量拾い・・・ �Т蹐覆い海箸靴討訖�人さんの注意・・・ 時には、鉄筋をハッカーという鉄筋を結束する道具を器用に使い壁の鉄筋を組んだり・・・ ハンマードリルでコンクリートを削ってみたり・・・ 型枠の荷揚げを手伝ったり・・・ モルタルを練ってみたり・・・ コテを持ってまだ柔らかい床を平らにしてみたり・・・ デッキブラシで道路をこすってみたり・・・ タワークレーンを操縦してみたり・・・ 産廃をトラックに積み込んでみたり・・・ などなど色んなことをしました。 何だか良くわからないのに、毎日、 ヘトヘトになりながら現場を走り回っている雑用係でした。 はっきり言って学校で習ったことなど、全く役に立たない世界です。 現場に入ると、全く何もかもがチンプンカンプンで 職人さんに「監督さーん」と聞かれても何にも判りませんでした（笑） 聞かれると、適当な事は答えられないので、 直ぐに先輩上司の携帯に電話で確認。。。 一日３０回以上電話してたと思います。 職人さんも上司の監督を探すのがめんどくさいのか、 現場を歩いているだけで若造のkkenji1にやたら質問してきます（汗） 歩いていると、やたら質問攻めにあい前に全然進めない時もありました。。。 そんなとき、所長は、とても優しい方で、今でも心に残る名言をおっしゃって下さいました。 「kkenji1！現場をやるには常に先を読め！ 最初は、１週間先に現場で何が起こっているかを考えろ、 一生懸命にやって経験を積めば、徐々に期間が長くなって、 現場に入った瞬間から１年後の最後の最後まで何月何日に何が起こっているかを想定できるようになるから」 と、いつも仰っていました。 留学生が語学力が上がってくるように、 みよう見真似で質問に答えまくっていると 「ははーん。これはこういう事だな・・・」 と何となく判ってくるものなんですね。 所長の言葉に影響されて、１年目の最後の頃には、現場の工程管理でかなり難しい部類と思われる マンションの１階共用部（５００�屬呂△辰燭隼廚錣譴泙后砲� 搬入経路やら材料の移動やら作業場所やらを色塗りして何十回もシュミレーションして組立てていました。 この壁やって天井やって床やって、その間にこの荷物をここに移動して、ここを休憩所にして・・・ とパズルゲームです。 一般には全然流行らないかと思いますが、 「THE突貫」なるゲームがあったら一部のマニアだけには馬鹿受けするかもしれません（笑） 今、思い出しても良くそんなことやってたなと、思います。。。 その後わかった事ですが、お施主様の皆様、無理な突貫は現場監督が生きた心地がしないので、工期に余裕見ましょう。 後、所長のお言葉で良かったのは、 「一生懸命やっていれば人はついてくる」 も一度は使ってみたい名言です。 後は、 「ちょっと隣の寿司屋行って出前取って来い」 も名言でしたｗ 何十年たっても、これらは名言になると思うのでブログに残して置きます！ 新人の現場監督さんも、何かのご縁で、このブログを読まれましたら、 初めは意味が判らなくて辛いかと思いますが頑張ってください。 そもそもブログって何年間保管できるんでしょうか？ 良く考えたら、ブログって凄い最近の出来事だし、何年持つのか良くわかりません。 インターネットも流行りだしたのも１２年ぐらい前ですからね・・・ このブログは折角書いたので、 １００年マンションより長持ちして１００年後に誰かにクリックして欲しいものです。 ↓現場監督の大変さが少し伝わった方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 鋼材相場２００９・１０ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 私自身が建設相場を正しく理解する為にも、 久しぶりに建設費関係の統計について書いてみます。 まずは鋼材から、今回も鉄鋼新聞の市中相場のデータ（東京・高値）を元にグラフ化してみました。  グラフを見ると今年の6月ぐらいから ６００００円/t 当たりで下げ止まって攻防をしているようです。 鉄筋の原材料にあたるスクラップは若干値上がり気味ですが、 平成１６年から１８年まで続いた 鉄筋が６００００円/t程度で安定していた時期の価格と 大きく変わらないので暫くこのあたりの攻防が続くような気もします。 それにしても、スクラップの昨年の１０月の暴落は凄いですね・・・ 生データを見ると、 9月33,000円/t→10月3,000円/t リーマンショックと中国オリンピックが終わった時期でしょうか？ 完全にパニックです。 この時期は多くの鉄筋工場が長期休暇を取ったりして 在庫調整をしていたニュースが新聞を賑わしていました。 この時ほど今は景気は最悪ではないとは思いますが あまり鉄筋は上がって欲しくないものです。 因みに鉄筋について小話を（笑） 全て鉄筋には、ロールマークというマークが焼付けてあります。 メーカーごとにマークが違って色んな形の家紋みたいなのです。 そして、現場に搬入するときは現場監督がロールマークを確認します。 そしてタグという札もついててこれも保管 そして最後は工場から発行される、ミルシートというものがありこれも保管。 確認審査機関の検査のときにロールマーク（写真）、タグ、ミルシートはチェックされます。 日本では規格品以外はまず出回っていません。 一般の方が思われている以上に結構、厳しくチェックされています。 ↓うちの鉄筋は高い時期の鉄筋入れてると思った方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック４ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。 建築主が建設費をコストダウンする上で、 一番肝心なテクニックはコンストラクション・マネジメントを導入することです。 ＶＥ・ＣＤ等は普通に見積ってもゼネコンがある程度は、やってくれます。 これだけの為にコンサル会社を入れる意味は余り無いように思います。 （これだけのコンサル会社も一杯あるようですが・・・） ただし、建築主が折角コンストラクション・マネジメントに興味を持ち導入しようと思っても、 上手く導入まで進まない場合があります。 例えば設計事務所や管理会社などが妨害・反対してくてるケースが考えられます。 何故なら彼らにとってはコンストラクション・マネジメントを導入し、 建設費をコストダウンすることに全くメリットがないと感じるからです。 少なくとも、彼らの収益になることはないでしょうし、 場合によっては、あてにしていたゼネコンからの紹介料が入らないということもあります。 設計事務所によっては、全くコンストラクション・マネジメントという存在を知らなかったり、 間違った理解から、 「自分はこれまでずっと、そんなやり方やったことないし、これでやって来た」 という偏った考えから拒絶する場合もあります。 大学でそんな単語の存在すら教わっていないし（アメリカにはこれだけの学科もあるらしいですが）、 建築関係者同士の情報交換で聞いたことがなかったりで、 「そんなことしなくても自分の知ってるゼネコンで安いところがある」 と言い出したりすることもあります。 その安いに根拠はあるのでしょうか？ 設計事務所が安いところがあると言われるのであれば、 設計事務所の方でも見積って頂いても結構です。 kkenji1は根拠を持ってそれより１０％以上安い、同格以上のゼネコンのお見積をお持ち致します。 そして一般の見積と同じように、民間（旧四会）連合協定 工事請負契約約款に則った、請負契約をゼネコンと結んでいただきます。 約款を一読して頂ければご理解頂ける様に、施工上の責任の所在は、明確です。 CM方式による見積・受注を否定するのであれば、 この方式で受注したゼネコンの施工能力の全てを否定することと同じです。 kkenji1も携帯電話が普及し始めた頃、 「そんなもの要らない。無くても生活できるし。」 と、言っておりました。 しかし、今は肌身離さず携帯が必要です。 余り好ましい事ではありませんが、kkenji1が小さい頃は派遣労働という 労働形態は余り耳にしませんでしたが、今はどうでしょう？ 世の中は物凄いスピードで動いております。 １０年前の常識は全く通用しなくっています。 建設業界でも時代の動きを敏感に察したゼネコンは、 コンストラクション・マネジメントによる受注、 新規の下請の開拓に理解を示し積極的に動いております。 ゼネコンは７年前と今では置かれている状況や、 下請（専門工事会社）に対する考え方も全く変わってきています。 逆に専門工事会社のゼネコンへの考え方・付き合い方も全然違ってきています。 今や、スーパーゼネコンでさえCM方式に参戦する時代です。 ここ数年で多くのゼネコンの受注方法の一つとしてスタンダードに限りなく近づきつつある コンストラクション・マネジメント方式について 建築主が時代の変化を如何に察し、設計事務所を如何に巻き込むか？ 経営者としての嗅覚が試されるていると思います。 建築が本業ではない建築主様は、設計事務所に意見を求めたくなるとは思いますが、 設計事務所がCM方式の存在自体を知らなかったり意味が正確に理解出来ていなければ、 意見を聞いても余り意味の無いことだと思います。 知らない物を聞かれても、「何とも答えようがない」から、 取りあえず安全側に言っておくというご経験は、建築主様にもあることでしょう。 請負契約を結ぶまでは費用は発生しませんので、 CM方式で見積って、設計事務所同席の上、 選定されたゼネコンと顔を合わせて、ゼネコンの自信と意気込みを良く聞き、 値段を比較しながら１０年後の未来を良く考えてみて下さい。 設計事務所は、この状況まで来ると否定できる根拠は何も存在しなくなると思います。 そして、その時にこのブログのテーマである下記の 「誰の為に建築するか？」 を確認してみてください。 今、この記事を折角読んでいたのに・・・１０年後に振り返って、 時代に乗り遅れたと思わないようになって頂ければ幸いです。 ↓コストダウンの根拠の記事をお読みいただいた方、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック３ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。 今回はユニットバス、キッチン、洗面化粧台など住宅設備関係です。 建設主様は特に考えても見ないことかもしれませんが、 ゼネコンは一つの現場に入る、住宅設備の専門工事会社は 出来るだけ１社に纏めたがります。 手配や支払への手間がバラバラの業者だとめんどくさいからです。 そして住宅設備の専門工事会社は、大体何処のメーカーのものでも 入れられますが、得意なメーカーや不得意なメーカーがあります。 現場に入る専門工事会社が、得意なメーカー１、苦手なメーカー２で受注できていた場合、 苦手なメーカー２を得意なメーカーに変えてあげることで 建設費は結構落ちます。 一部屋５万落ちたとしても３０部屋あると１５０万ですから 結構大きいです。 ご自宅ならどうしてもINAXのユニットバスじゃなきゃ 嫌だとかあるのかもしれませんけど 他のメーカーだったらどんな商品が幾らで入るか聞いてみても いいんじゃないでしょうか？ 賃貸なら、そこそこのメーカーの物なら、 何処のユニットバスだから賃料が取れないとかは、 関係ないような気もします。 そもそも賃料決める不動産屋も何処のメーカーとかまで見てない（知らない）し 聞いてきませんから（笑） 見積る前から、メーカー及び品番をがんじがらめにすると 落ちるものも落ちなくなります。 これらはＣＭの中でもＶＥ（バリューエンジニアリング）やＣＤ（コストダウン）と呼ばれてる分野です。 kkenji1が「建設費のコンサルやってる」と言うと、 大体こんな事をやってると思われてしまいます。 これだけで職業としてやってる方もいるようですけど。。。 勿論、こういうことも見積った後にサービスでやりますけど、 ＣＭの真の威力は全然違うことによって発揮されます。 ご興味ありましたら建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。 前にも書きましたが、人類の歴史から考えたら、 日本の建設業の歴史なんか一瞬の出来事ですから・・・ 頭に柔軟性を持たせましょう。 ↓なーんだ簡単！思った方、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック2 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていこうかと思います。 前回はエレベーター工事について書きましたが、 今回はサッシ工事の見積について・・・ サッシ工事を見積っていると、サッシ業界の変な慣習があることがわかります。 ビル系のサッシ取付け業者に見積ると、 絶対に見積金額はメーカー側が作った基準で出してきて、 ＮＥＴ幾らという出し方をしてきます。 そしてネットと、単価表に書いてある金額全然違います。 例えばＮＥＴ３００万ぐらいの工事でも 単価表に書いてある金額の合計は１０００万円とか そういう感じです。 規模にもよりますが掛け率３０％台前半で大体決まります。 いくら何でも離れすぎだろうと思います。 ＥＶもそうですが始めからＮＥＴに近い単価で出してくれば良いのに、 なんで無駄な事をするんだろうと思いますが、そんな感じです。 サッシメーカーで主なメーカーは トステム、ＹＫＫ、新日軽、フジサッシ、三協立山 ですが、そんなに数があるわけでもありません。 サッシメーカーは全部1流メーカーです（笑） 価格相場は他メーカーを見ながら調整しているでしょうけど メーカー指定なんてしてる図面があったらメーカーの思う壺です。 少なくとも、メーカーを競合させないと、 同じメーカー傘下の代理店同士が競ってもたかがしれていますから。 ゼネコンが、こっそり上乗せして建築主用の、 見積を出すのを防ぐことにもなりますし。。。 余談ですが中部地方の、とある取付け業者は何故か 都内の物件でも、めちゃくちゃ安く見積を出してきます。 感覚的には東京業者の3/4ぐらいです（笑） 東京の何十業者から見積取っても多分ここには勝てないでしょう。 kkenji1が都内で現場をやっていた時は、この業者に発注していたのですが、 ＣＭ方式の新規ゼネコンとの取引となると、 東京に来てもらわなくちゃいけなく色々と大変なので、 ほんとにお施主様の予算が合わなかったら奥の手として考えていますが、 普段は東京の業者だけから見積もります。 サッシ工事はメーカーからの仕入れ値が価格をほぼ決めてしまうと思いきや、 メーカーと特殊なルートがあるのかないのか、 東京の業者が単に高いのか全くの謎です。 サッシ業界も一般的な感覚から見ると変わった業界です。 ↓うちのサッシは一流メーカーだと思う方、クリックお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック１ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費をコストダウンするテクニックを書ける範囲で書いていきます。 まずは、メーカーフリーにすることです。 今頭の中に思い浮かぶのが、エレベーター、サッシ、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台、便器、フローリング材、インターホン、各種金物・・・などでしょうか？ バリューエンジニアリングの記事でも書きましたが、 設計事務所は、設計図に品番書かなくちゃいけないという強迫観念に駆られて、 上記の品番を片っ端から記入していきます。 コストダウンしやすくしようという頭より、 問い合わせを少なくしようという意識が先に働いているのかもしれません。 それかゼネコンから言われた部分だけ後で承認すればいいやと思っているのでしょうか？ 品番が書いてあるのだから、メーカーも自動的に決まってしまいます。 そうすると、コスト競争が成り立たなくなります。 そもそも、上記のメーカーは、そんなに数がある訳ではありません。 今回はエレベーター工事について書きますが、 日立、東芝、オーチス、フジテック・・・等、 数社の争いになります。 これらのメーカーの多くは代理店を使ってますが、 大体、設計図にはゼネコンが見積取る際に何処に連絡すればいいか 電話番号と担当者名が書いてあったりします。 ＣＭ方式の場合、この連絡先を無視して、 エレベータ工事であっても同じメーカーの代理店同士の 泥沼の戦いになったりします。 もちろん、エレベータシャフト（躯体）に入らないと駄目なので メーカーを変える事が、できない場合もありえますが、 大体、入るのがあります。 というか、競争が成り立つように少なくとも数社のメーカーが 見積に参加できるシャフトを設計しておくべきだと思います。 １社しか入らないシャフトだったらメーカーは当然強気です（笑） 代理店に言っても、彼らも仕入れ値が決まっているので、下がりません。 エレベーター工事の見積はとにかく変な世界です。 メーカーが営業に来るのに、 代理店を通して見積らなくてはいけなかったり、 だけど、実際に工事を、やる職人はメーカー直の職人だったり・・・ 蛇足ですが５階建てのエレベーター１本工事するのに５０万円貰ってると 職人さんが言ってた記憶があります。 速い職人さんだと一人で１０日ぐらいで１本できるので、 職人さんの中では稼ぎ頭でしょう。。。 職人界で一番、手間賃が高いと思われている石工より 全然上です。 とにかく、競争相手がいないと価格は落ちないので、 設計事務所にメーカーフリーで出来るようにして下さいといいましょう。 ↓我が家にもＥＶがある方、クリックお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建築費と建設費 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆今日は、 前から気になっていた、 全く役に立たない、どうでもいい話を書いてみます（笑） kkenji1は、これまで建物を建てる費用について 「建設費」という言葉を使ってきましたが、 世の中には「建築費」という言葉もあります。 言葉の響きとしては、 八ッ場ダムはどうみても 建設費でしょう… でもビルとかは建築費でも別に良いように思い始めました。 そこで、どっちが、より一般的かという事を 世界のGoogleを使って調べてみました ヒット数結果発表！！！ 「建設費」11,300,000サイト 「建築費」 8,600,000サイト という事で建設費の勝ちです！！！ Data解析のプロ？として考察すると、建築費というと建築だけになってしまいますが、建設費だと土木にも使えるから、より幅広いと考えられます。 という事で、これからも「建設費」のマニアックな世界を書き綴って行こうと思います。 ↓どーでもいいですよーと思った方、クリックお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 住宅瑕疵担保責任保険 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ いよいよ１０月１日から住宅瑕疵担保履行法が施行されます。 この仕組みについては、新法解説ガイドを見てください 簡単に言うと姉歯事件でディベが破綻した時に、 マンション住人が損害を負担しなければならなかったことから、 この制度が始まりました。 建築主の負担も増えますが、 制度的には、消費者保護の観点から良い制度かと思われます。 ただ現場としては国土交通省の見切り発車的な制度作りに一時期混乱しましたが、 大混乱は避けられそうです。 というのも、この住宅瑕疵担保責任保険が適用される為に、 基礎配筋と中間階の配筋、屋上防水の検査があるんですけど、 事業（建築）主が申し込みが出来るようになったのが去年の夏前です・・・ 住宅瑕疵担保責任保険法人の最初の指定が、 住宅保証機構の平成20年6月2日ですから http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000006.html それ以前に、着工した物件は基礎配筋が終わってるのに、 理論上は申し込み自体出来ないので保険加入できない。 当時の救済措置は住宅性能を取得している物件は、 住宅性能の検査を転用できるというものでした。 でも住宅性能を取得していない物件なんて山ほどありますから、 タイミング的に保険加入できないで今年の１０月１日までに１戸売れ残ると、 来年の３月末に供託扱いになり、一般のお客に売ったら事業主が確か2000万ぐらい供託金を払わなくちゃいけません。 払えないと宅建業法又は建設業法で、かなり怖い処分が待っているようです。 １戸の売れ残りで２０００万円、３０戸の売れ残りで５４００万なんか、 ただでさえ苦しいディベにはキツーイ、ルールです。 逃げ道は、わざと売らないで１０月１日から竣工後１年目まで待って中古扱いになるの待つか、自社で保有して賃貸で回すか・・・ かなり理不尽なスタートの仕方です。 当時はディベにいたので去年の夏の終わりから、 「そんな訳ねーだろ」と毎日のように社長に詰められ、 国土交通省と住宅保証機構にガンガン電話掛けて、 非破壊検査でｏｋにして貰ったの実はkkenji1です（笑） あまりに電話がしつこすぎて、「こんなにしつこいと仕事にならない」 と、言われましたが、結局１２月に何とか救済措置として非破壊検査でｏｋになりました。 勿論、費用は事業主負担です。 検査済証取れてる物件なので役所の配筋検査なんかも通っているし、 そもそも法の不整備なので救済措置とか言われる筋合いもないんですが、 法律を作った側はマンションが売れ残ることもあるという考えが全く無かったようで・・・ 更には非破壊検査自体にも意味があるのかと、言われると多分意味はないんでしょうけど、 何かしら検査をして通そうと、担当者の方も尽力下さったのは、伝わってきましたし、 お上に逆らうメリットも時間も無いので受け入れました。 誰も褒めてくれないのですが、しつこいから一番初めにやってあげると言われ、 非破壊検査第一号になりました（笑） まあ、kkenji1が何もしてなくても結局、非破壊検査でｏｋになってたでしょうけど、 なかなかやり方を決められない中で２ヶ月ぐらいは導入が早まったかなと。 非破壊検査の救済措置が無かったら、 ディベ破綻で工事が止まっている物件など指定機関による基礎配筋の検査なんか 受けれた訳が無いですから、住宅として二度と日の目を見ることなく コンクリートの塊のまま、バブルの遺産として肝試し会場としかならなかった物件もあるかもしれません。 何もやり方決まってないのにトップダウンでいつの間にか施行日を先に決めて、 イケイケドンドンでやってしまうやり方は、 基準法改正の混乱と全く同じで強引過ぎます。 両方とも運用側の担当者も大変だったと思いますし。。。 それにしても、この制度、うっかり担当者が申し込み忘れたまま、 売っちゃったら大変なことになります。 「そんなの無理だよー」という話です。 さすがにディベには浸透しているし、忘れてても検査の時期にゼネコンか設計事務所が 気付いて教えてくれるでしょうけど、 全国に１社ぐらいは、保険に入り忘れて供託期日まで気づかずに倒産する 戸建ての工務店とか出てきそうな気がします。 あれ？？？でも自己申告制だから漏れた場合のチェック機能が全くない？？？ んですが・・・深く追求するのは止めときましょう（笑） それにしても姉歯事件による影響で、 ここまで建設・不動産業界がダメージを受けるとは・・・ 事件当時は思いもよりませんでした。 思い起こすは、数年前、kkenji1がゼネコンにいた時、 生涯唯一の設計を担当した物件・・・ 事件発覚の１日前に新宿のイーホームズで確認申請が受理されました（笑） （正確にはイーホームズから確認申請が通ったとの連絡ありました。） 会社に行くと何やら大騒ぎに・・・ 上司「どうなるか判らないから、確認済証、早く取って来い！」 と言われ、そそくさと確認済証を受け取りにいった記憶があります。 そして、記憶が正しければ・・・翌年のゴールデンウィーク前に・・・ 何か手続きの問い合わせをイーホームズに電話でしたら、 イーホームズ女性「明日から私たち全員解雇なんです・・・」 kkenji1「そうですか・・・頑張ってください」 と、姉歯の馬鹿チンのせいで、なんともやるせない気持ちになったことを記憶しております。 新宿南口を歩くと今でもイーホームズが入居していたビルを見上げてしまいます。 結局、違う審査機関に確認申請を提出し直して事なきを得ましたが、 ただでさえ忙しい突貫現場で、いきなり大迷惑を被りました。 そして２００７年夏、この大事件の対応以来、 妙に仲良くなってしまった構造設計事務所の年配の先生に 転職のご挨拶をしたら、とうとうと 「姉歯不況が絶対に来る！！！」 とノストラダムも真っ青な予言をされた記憶があります。 当時は不動産ミニバブルの真っ最中で、皆浮かれていたので全然ピンときてなかったのですが、 予言どおりに、不況が来ました・・・ 実際に来てみると「ああ・・・流石に年配者の勘は凄いなー」 と感心してしまいました。 と、まあ何とも纏まりの無い記事になってしまいましたが、 時間は巻き戻し出来ません。 「姉歯さん大迷惑です！！！」 ↓姉歯さん大迷惑だよと思ったことのある方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 定例と追加工事 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 最近、追加工事の査定のお問い合わせが 幾つかあったので、定例と追加工事について書かせていただきます。 （基本的に当事者同士のお話なので一般的なアドバイスはしますが 首を突っ込むことはしないので悪しからず・・・） 建物を作っている途中、 ２週間〜1ヶ月程度の頻度で定例というものがあります。 内容は、建築主、設計事務所、施工会社が現場事務所等に集い 工事の進捗状況の報告、 色、仕様の決定、 施主の新たな要望などを確認・調整したりします。 現場監督や職人さんが気持ちよく仕事ができるように、 新たな要望がある場合には、なるべく早めに伝えてあげましょう。 そして、この場で建築主は注意しなくてはならないのが 新たにああしたい、こうしたいという要望が出てくる場合 必ず見積書を提出させるということです。 現場監督も忙しいので直ぐには出てこない場合もありますが、 工事中に見積書が出てこないと、後で纏めて ビックリするような金額の追加工事が出てくることもありえます。 意図的にはぐらかせて出さない施工会社もいますが 必ず出させることです。 少なくとも、変更した部分の工事をやる3週間前には 見積書を提出させ、採否を迅速に決めましょう。 そして採否を決め、その見積書でやると言ったのなら、 その言葉を反故せずに、その金額をきちんとお支払いしましょう。 施工会社は工事中の変更について、 建築主を信頼し、金額変更があっても再契約など取り交わすことは 滅多におこないません。 設計事務所は、基本的には聞いているだけで、 追加工事の金額には興味がない場合が多いです。 施工会社もギリギリで仕事をしているので、 筋の通っていないことには反発してくるでしょうし、 一度、信頼関係が崩れると、建物を引き渡さない、鍵を渡さない、 アフターの対応が悪くなることもあります。 お互いに気持ちよくプロジェクトを終え、気持ちよく建物を使う為には、 信頼関係を自ら崩すようなことは事は控えましょう。 kkenji1が新人だったころ、あるゼネコンの所長が口を酸っぱくしておっしゃっていたのが、 「下請けに受注させるまでは、徹底的に叩け。 そして、受注させて工事が始まったら、 下請けが気持ちよく工事ができるように全力を尽くせ。」 ということです。 これは建築主とゼネコンの関係においても同じことだと思います。 kkenji1もコンストラクション・マネジメントを行った現場の定例に出ますが、 追加工事に関しては、建築主のデメリットになるようなことはさせませんが、 基本的には中立です。 建築主に悪知恵をとかは行いません。 現場所長をやっているときに嫌な思いをしてますから。 ↓追加工事の金額にびっくりしたことのある方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 概算見積と建設費相場 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建築主が新築で建設される場合 当然のことながら事業計画を立てなくてはなりません。 そこで坪何万円ぐらいが相場か、総額が幾らになるのか？ ご興味を持たれることでしょう。 一般の建築主様の場合、大体のプラン、ボリュームチェックが決まったら、 設計事務所や知り合いなどのルートから、 幾つかのゼネコンに概算見積りを依頼することがあります。 建築主も知りたいでしょうし、設計事務所も知りたいところです。 概算見積を依頼されたゼネコンは、どういう気持ちで対応をするかというと 「本見積りに参加させてもらう為の営業」 です。 お声が掛かって概算見積をすれば、正式な見積図面が出来た時に少なくとも 本見積りに参加できます。 概算見積で受注が決まることなど、まずありません。 そもそも概算見積では、構造図もないですし細かい部分が判らないので、 本気で見積りができる訳ではなく なんとなく想像上で見積っているのです。 この時、ゼネコンが本当に思った通りの金額を出すでしょうか？ ここで思った通りに出してしまったら、このゼネコン高い？と思われて、 本見積りに参加できないかもしれません。 気持ち安く出したい気分になります。 人間のやることですから。 あんまり外れすぎると、かっこ悪いですが、 「仕様・数量が決まってないので、あくまでも概算です」と言い訳のできる範囲で、 思ったより、少しだけ安く出したいという気持ち判りますよね。 ゼネコンにとっては、 概算見積＝本見積であることは何のメリットもない全くの別物です。 事業計画を組むときは、概算見積金額より、 少なくとも１．０５倍、余裕をみて１．１倍程度は考えていた方がいいかもしれません。 想定より安い分には、悪いことはないですが、高いと困りますので。 コンストラクション・マネジメントをやる場合でも、 概算をすることもありますが、基本的に仕様を変えずに１０％以上安くできるというのは、 あくまでも一般の本見積の最低額等、相場との比較です。 kkenji1もRCの賃貸マンション等は良く取り扱っていて判り易いので、 大体の相場勘をお伝えすることが出来、大きな狂いはないと思いますが、 正式の見積図面が出て単価×数量を全ての項目で入れていかないと 実際幾らで出来るか正確な数字までは判りません。 仕様をちょっと変えるだけでも、かなり変わってきますし、 建設物価の変動や、規模、階数、ワンフロアーの戸数、道路の状況、地盤の状況によって変わってきます。 これは、どんなゼネコンの見積担当者でも同じだと思います。 同じ時期に同じ条件の建物は２度と存在しないのです。 もし、概算見積で組んだ予算を本見積金額が超えてしまって、 お困りの場合、お気軽にご一報下さい。 １０％程度でしたら御予算に合うようにしてお見せします。 ↓概算を信じた過去のある方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建築家と建設費 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建築家と聞きますと皆様どのようなイメージが沸くでしょうか？ 私の元々のイメージですと。。。 協奏曲で木村拓也と田村正和が演じてた 設計に情熱を燃やす方々 誰でも知るような有名な建築家さんだと 丹下健三、安藤忠雄、磯崎新etc・・・ そんな感じでしょうか？？？ 「建築家」 まあ響きはカッコイイですね。 毎年、建築学科に入学される方の多くが まずは、建築家になりたいと思って建築を勉強します。 そして、その中のホンの一握りの方が、夢を追い続け、 アトリエ系と呼ばれる設計事務所の劣悪な雇用環境に耐え、 独立することによって建築家を名乗る訳です。 しかしですね・・・独立したからと言って彼らが、 建設費、コストについて詳しいかと聞かれたら、 「そんなに詳しくはない」というのが、正解でしょう。 建築家は建築の事なら何でも知ってると思われる方も多いかと思われますが、 聞かれれば、 「施工、コストについては、そんなに知らない」 とお答えします。 建築家として幾らデザインセンスが有ったとしても、 建築家が見積もりを取るのは、施工者であるゼネコン、工務店です。 誰が建設費、コストについて詳しいかと聞かれれば、 「施工者が詳しい」 というのが正解です。 幾ら建築家に力が有っても、コンストラクション・マネジメントをやらなければ、 建設費は大体、施工者側の相場で決まります。 当たり前のことですが建築家が幾ら施工者にその値段でやってくれと言っても、 利益が出て、出来る金額じゃなければ施工者は請負いません。 そもそも、建築家は自分の思うコンセプトをデザインして「作品」を作りたいのです。 それで建築家仲間と「作品」について批評をし合う。 私が感じた建築家の方々の「作品」の評価基準には、建設費に関することなんて、 殆ど無に等しく、「都市とどう関わるか」「人間の暮らしとは」「素材とは・・・」「光とは・・・」 等等、永遠と語らわれています。 私は、麻雀ばかりやっていた駄目学生だった為、 「都市とどう関わるか」とか「人間の暮らしとは」とか全然興味が無く・・・ 結局、学校で習ったことなど全然役に立たずに現在に至っています（笑） 基本的に建築家の方々は自分のコンセプトを「作品」として仕上げやすくする為には、 予算があればあるほど嬉しい方々ということをまず頭の片隅に入れてください。 前置きが相当長くなりましたが、賃貸経営をする中で、 設計事務所を選定する際に、建築家を名乗る方を選ぶことによる メリット、デメリットを考えて見ましょう。 メリットは、普通より、かっこいい建物が出来る！！！ 基本的に、「作品」ですから、それなりの見た目の物が出来るでしょう。 友人に内覧会などされようと思っている方々は鼻が高いかもしれませんし 建築主も建物に愛着も沸くかも知れません。 デメリットは？ 建築家は、基本的には普通の素材を使いたがりません。 納まりもお金の掛かる、特注の納まりを書いてみたりします。 割高にはなっても割安になることはないでしょう。 それで賃料が上がって元が取れればそれでいいですし、 逆に施工者側の意見ばかりを聞くと、とにかく安くと 「センスの欠片もない建物」 になってしまうこともありますので、要はバランスですが・・・ 建築主が建築に興味があり、予算に余裕があるならパトロン的な気持ちで 建築家に頼んでみるもの良いと思います。 kkenji1だって、ほんの一瞬だけ建築家を夢見ていたので、 センスの良い建物に関わりたいという気持ちもありますし、 予算があうなら出来るだけ建築家のコンセプトを残しながら建設費を調整するのも楽しいです。 もしkkenji1に資産があって新築するなら建築家に大量に案を出してもらって・・・ 自分で建設費を調整しますが・・・相当、楽な客になりそうです（笑） 建築主が建築に特に興味がなく不動産投資を、株やその他の投資と同じように、 資産形成の手段と考えているのなら、 ディベの仕事をやるような設計事務所が最適かもしれません。 コスト予測で大きなミスをすることはないと思われます。 最後に、以前書いた見積ろうにも口答の現地説明が無ければ、 図面を読み取れない「想像力を膨らませて読む設計図」を書く建築家さん。 ５０００万の予算より建築家さん側のゼネコンの見積りで２８００万もオーバーされて・・・ CMでやる直前に、お施主さんが嫌になって転売してしまいました・・・ 見知らぬ仲介の方が日曜の雨の中、丸一日物件の前に立って奥様を口説き落としたようで 噂に聞いた「感動営業」です。不動産屋恐るべし（笑） kkenji1は、ＣＭやる気満々だったのですが、「あーあ・・・」 という感じです。 この建築家さんセンスはあるんでしょうけど、 そもそも人の話を聞いてるのかと思われるほど予算から外れ過ぎです。 あまりにもコストに弱い建築家さんは困り者ですね・・・ 想像上ではなく、きちんと見積れる図面があれば、 どのような設計事務所さんの物件でも仕様をそのままでも、 １０％以上の建設費は削減できます。 必要であれば建築主の方針に基づき、予算に合う様に仕様調整もします。 たまに「予算を無視して作品作りに邁進する」建築家さんに遭遇することもありますので、 設計事務所の選定にはご注意を。 ↓建築家ってかっこいいと思われた方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 設計と施工の分離 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ゼネコンさんの営業手法の一つとして 設計施工で営業する場合があります。 場合によっては土地購入からサポートを行い 設計もゼネコン 施工はそのゼネコンという場合です。 又は、地主さんにゼネコンが営業をかけ 賃貸経営しましょうという場合です。 一般の建築主にとってはノウハウがないので こういう営業にのってしまうこともあるでしょう。 メリットも勿論あります。 事業収支を自分で組まなくても ゼネコンが組んでくれる事業収支を見ながら、 事業をやるかどうか考えられるので楽である。 ゼネコンに取っては１対１の取引となり工事費を叩かれる可能性がないので こういう営業をするメリットがあります。 中には大量の営業マンを雇い こういう営業ばっかりやって急拡大した賃貸専門ゼネコンもあるのは、 皆さんも良くご存知でしょう。 地主さんに営業が来た場合など話は聞いてみる価値はあると思います。 この話を聞いてみる価値とは、 「その物件の総事業費が幾らになって、 見込める最低ラインの利回りが知る」 という意味での価値で聞くのはタダという意味です。 少なくともその物件で最低、このラインの利回りが取れるという意味で 話を聞くメリットがありますが・・・ 新築マンション１棟経営しましょう的なゼネコンの記事で書いたようにボッタくられる可能性も高いです。 賃貸経営をする中では経営者も賢くなければ生き残れないでしょう。 kkenji1は不動産仲介もすることはあるが、得てして このような営業に乗ってしまい事業がデフォルトしたと思われるような 物件を見ることはあります。 楽をしようと思えばゼネコンに全部お任せするのが、一番楽でしょうけど 「それで本当にいいの？？？」 と一度考えてみることをお勧めします。 そこで新築で賃貸経営をされようという方に開発のアドバイスを差し上げましょう。 「建設費を下げるには設計と施工を分離する。」 ことです。 もし仮にkkenji1に資産があり新築の賃貸開発が出来るのであれば、 絶対に設計と施工は分離します。 事業のマックス費用を探る為に、幾つかのゼネコンにも話を振るかもしれないが それで工事を受注させることなど絶対にありえません。 ここでいうゼネコンとは、賃貸経営専門で歩合制のガンガン営業やってるゼネコンではなく 普通の工事もやる普通のゼネコンです。 ↑歩合制のガンガン営業やってくる営業マンは口が上手過ぎるか、 上司の指示通りの感動営業？？？なるものを繰り出してくるから危険だと思います（笑） kkenji1も営業をやっているが、口が上手い訳でも、感動営業を出来るテクニックもない。 そんな事をしている暇があるなら１円でも建設費を安くできる交渉をします。 勿論、建築主様の御用を一生懸命に聞き最適と信じる御提案を素早くするが、 結局の所、本当のご満足を得られるには、 ご提示する一般見積りより１０％以上安い数字（ゼネコンの見積書）で キチンと竣工させることが全てだと思っています。 コンストラクション・マネジメントが心の底から良いと信じるkkenji1が、 コンストラクション・マネジメントが、もしかしたら安くなるんじゃないかな？？？ と思う建築主様から図面を頂き、ご満足を得られる数字（見積書）をお持ちし、 そして現場が問題なく進むようにお施主様の変わりに目をギラギラさせて見張るだけです。 話を戻しますが建築主が開発を検討する場合、 事業費を知りたければ、ゼネコンへ話の持ち込み方で、 「色々なやり方を検討してる」 と布石を打って建設費を探っておけば、 「色々周りからアドバイスを聞いて考えたが、設計と施工は分離することにした」 「工事費の見積りの時に又お願いします。」 と設計施工については断るのも楽なのです。 kkenji1に、もしも資産があってＣＭの実務が出来ないと仮定すれば、 どうするか？？？考えたらきっとこうします。 そして確認申請図面が出来上がるちょっと前に、 ＣＭ会社に依頼し、建設費を徹底的に落とします。 実際は自分でやるのだが・・・一度ＣＭを知ってしまえば 一般の相見積りでゼネコンを決めてしまうこと程、勿体無いことはないでしょう。 昔のテレビＣＭで「勿体無いお化けがでちゃうよーーー」 と言ってたのと同じです。 蛇足ですがＣＭ会社と設計事務所も分離した方が良いと思っています。 理由は、 「設計事務所がＣＭ業務を兼任した場合、 自社で選んだ専門工事会社の仕事の出来栄えが悪い場合に、 工事監理者である設計事務所がゼネコンに文句を言えなくなる」 ため責任の所在が曖昧になるです。 これについては後に書かせて頂きますが、 多くの国が３権分離でうまいことパワーバランスを取って動いていく、 姿を頭に思い浮かべて頂ければイメージしやすいかもしれません。 （ちゃんと国が機能してないじゃないかと思われるかもしれないが・・・） 又、賃貸経営をする場合の設計事務所の選定は、 建築家と名乗る設計事務所を絶対的に避けるべきです。 以前にも書いたが、建築家と名乗る方々には、 高くてもかっこいい物を作りたいという潜在意識が強すぎコスト効果（賃料）とのバランスが欠落した 設計事務所が多く少なくとも賃貸経営をする上で必要ではないと思われるからです。 どうしても建築家に頼みたい場合は、ある程度パトロン的な気持ちで臨みましょう。 コストとのバランスを保てる第三者を計画段階から入れるべきでしょう。 賃貸経営をされる場合、設計事務所はディベロッパーの仕事をやってたような コスト意識を否応無く培ってきた設計事務所が良いように思います。 そういう設計事務所が中々見つからなければ、元ディベのkkenji1が無料でご紹介します（笑） 無料というのは、この不景気で１０社以上の個人的にお付き合いしている設計事務所が 「仕事が欲しい・・・紹介して ♡」 と仰られていますので、お話があれば、お仕事を振りたいだけです。 単なる「人助け」のようなものですが、 建築主様にとってもメリットがあるならお気軽にお声がけ下さい。 次回はお施主様の設計事務所選定の大失敗事例について書かせて頂きます。 （この事例では、株で言う嫌気売りという結末でした・・・） ↓この記事は長すぎだよ！と思われた方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 感謝ということ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ すっかり涼しくなり秋の足音が聞こえてきた感じです。 秋と言えば、食欲の秋、スポーツの秋、そして恋の季節？？？ と世の中では言われております。 恋の季節については、お恥ずかしいので置いておきますが・・・ kkenji1の小学生の頃、「感謝祭」というのがありました。 内容は、学校の敷地内の畑で育てた芋掘りをして父兄の方々とドラム缶で焼いて食べる！ びっくりするぐらい美味しい焼き芋でした。 何に感謝していたのかは、当時は全く考えていませんでしたが、 多分、父兄の方々に感謝していたのだと思います。 そんな事を思い浮かべながらkkenji1の携わっている 建設費のコストダウン 内容を知らない方は、単に業者やゼネコンを叩きまくっているとんでもない奴と 思われるかもしれません。 私の業務内容を伝える時、 相手の方がどう思っているのか・・・ いつも、頭の中に浮かぶことです。 しかし・・・kkenji1の業務に関わっている工事関係者は潤っています。 そして受注に繋がれば喜んで頂いております。 １０％以上の建設費を削減しているのですから、 そんなに大儲けできている訳ではないとは思いますが 仕事を繋ぎ、正当な利益を出して頂いていると信じています。 まず、コンストラクション・マネジメントに関わってくださる 全ての建設関係者の方々に感謝の気持ちを伝えさせて頂きます。 そして、嬉しいのが建築主様に、コスト削減の結果を喜んで頂けること お見積書をご提出した時の建築主様の驚きと共に 「ありがとう」と仰って頂けること。 これまで、随分と悔しい思いをしてきましたが、 コンストラクション・マネジメントの力を信じ、この仕事を選んで良かったと 心の底から思える瞬間です。 kkenji1の今の願いは全ての建築主様にコンストラクション・マネジメントの存在を 知って頂くこと。 そして、建設業界が流動性を高め、建築主の為に建設をすることによって 正当に立ち直ることです。 何かのご縁で、このブログに立ち寄って頂いたことに感謝します。 ↓誰かに感謝の気持ちを伝えたい方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 更新料、違法の判決（高裁） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 賃貸マンション：更新料訴訟控訴審 貸主に返還命じる判決 賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審で、大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じた。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の約定は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。更新料返還を認める判決は、７月の京都地裁以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告する方針。 判決によると、男性は００年８月、月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円で、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち５回更新料を支払った。 １審判決は「更新料はいわば賃料の前払いで、契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものではない」として男性の請求を棄却、男性が控訴していた。【北川仁士】 毎日新聞 2009年8月27日 16時14分（最終更新 8月27日 16時17分） と・・大阪高裁によると更新料は消費者契約法違反らしいです。 これは・・・最高裁まで行っちゃいそうですね。 ちなみにkkenji1は、最近しぶしぶ更新しました（笑） 本当に違法になるんですかね？？？ ↓夏バテぎみの方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円  |
| 設計図・・・ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 世の中には、びっくりするほど適当な図面があり kkenji1を悩ませて下さいます。 取りあえずゼネコンに図面渡しても ゼネコン「これじゃー何も出来ないです（苦笑）」 kkenji1「地図あるので場所だけ確認してください（苦笑）」 うーん。。。口答で建てるつもりですか？？？ 一般的な施工者側の設計図に対する見解を・・・ 「図面見たら、少しの質疑で見積れる図面を書いて下さい」 ↓夏バテぎみの方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円  |
| スポーツとコンストラクション・マネジメント |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ どうでも良いことかもしれませんが、 kkenji1は、サッカー日本代表を応援している。 最近の本田のオランダでの大躍進など、 自分のことのように嬉しい。 日本の閉塞感を打破できるのは本田党のみだと 勝手に思っている。 そして、ある民放は 「絶対に負けられない戦い」 という言葉をキャッチフレーズに良く使う 結局負けちゃうのに、少々耳障りなくらい連呼する（笑） kkenji1の信じるコンストラクション・マネジメントというスキームは、 本当に絶対×絶対に負けられない戦いの連続である。 建築主様は、一般の見積金額より当然落としてくれると期待して 依頼して下さるのである。 この期待を裏切るわけにはいかないのだ。 もし建築主様のお見積より高くなるのであれば、 自らの存在価値そのものが、無になる。 正直、都心部であれば９９．９９％の確率で、 仕様を変えずに１０％以上建設費を削減できる自信はある。 但し、仕事を請ける瞬間、０．０１％の確率で 「もし落ちなかったらどうしよう・・・」 という、一抹の不安がよぎるものである（笑） 特に、単純ではない建築物のときだ。 この一抹の不安が無ければ、 どんな偉大なチャンピョンも陥落してしまうのかもしれないが・・・ そして、全力で交渉を進める中で、 「自信が確信に変わる」瞬間がある。 松坂は、kkenji1よりずっと若くして、 この名言を口にしたようだ。 ヒクソン・グレイシーのように、 いつまで無敗を続けることができるだろうか？ コンストラクション・マネジメントの先の時代には 何が起こっているのでしょう？  ↓本物のコンストラクション・マネジメントの実力を試したい方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。  にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設業の未来 |
| お盆が明けましておめでとうございます。 お盆中、私読書をしておりました。 読んでいる本は「神々の指紋」 かなり昔に流行った本なので今更と思われるかもしれませんが、 ブックオフで買ってまだ最後まで読んでません 結末は内緒にしてて下さい（笑） 古代ロマンは男心をくすぐりますね。 と・・・建設費とも不動産投資とも全く関係なさそうな 話をたまには書いてみます。 それにしても、古代の人の建築技術は凄いですね。。。 どうやってあんな山の頂にマチュピチュの遺跡を作ったのか全く持って理解不能です。 そして人間界の栄枯盛衰の儚さも・・・ 現代日本の建設業の仕組みが確立されてから 長く見積っても、まだ５０年程度でしょうか？ ディベロッパーを主とした多くの建築主が この５０年間に築かれた仕組みを絶対的なものと信じてきたようですが、 脆くも崩れ去ろうとしています。 長い人類の歴史の中で、現代日本の建設業の仕組みなど どれほどの普遍性があるものなのでしょうか？ コンストラクション・マネジメントの存在を知った 現代日本の建築主はどのような進化をとげ、 日本の建設業は何処に向かうのでしょうか？ 人類の歴史から見れば、日本にコンストラクション・マネジンメントを根付かせようとする 私の活動、ましてこのブログ・・・ ほんの些細なことかもしれませんが、 小さな一歩として、この記事を一人でも多くの方にご覧になって コンストラクション・マネジメントの存在を知って頂けたら幸いです。 ダーウィンは言いました。 「生き残るのは、強いものでも、賢いものでもない。変化に耐えうるものだ」  ↓男のロマンを追い求めたい方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設業とお盆休み |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ほとんどの建設屋さんは、お盆・正月は、 お休みです。 お盆の数週間前から、皆さん、頭の中は楽しい楽しいお盆休みです（笑） 東京では地方から出て来られている方々も沢山いらっしゃるので、 頭の中が完全にはトリップしております。 現場監督をやってたときは、 職人さんが、３週間ぐらい前からソワソワしだし、 「この現場お盆休みいつから？」 と、監督からさり気なく聞き出そうとします。 これを聞き出してから、お盆の予定を立てたいようです。 そして監督が日程を言ったら、職人さんに一斉に広まります（笑） 一人に言ったら２〜３時間ぐらいで大体の現場の職人さんは知っています（笑） 今頃皆さん、ご実家に帰って英気を養っているんでしょうね。 実は私も、お盆前に、 営業させて頂いていた戸建業者さんから、 見積依頼を受けてました。 kkenji1「見積期限いつまでですか？」 業者さん「お盆前に決めたいから８月１１日までです。 今回は時間ないからあまり期待はしていないけど・・・（笑）」 kkenji1「・・・出来る限りの事はしてみます・・・」 今後のこともあるかもしれないので引くに引けず・・・ 図面受領しましたが、正味３日しかありません（笑） なにか出来る方法はないかと、 手を打ちましたが、無理でした・・・ ミッション・インポッシブルのトム・クルーズの気持ちが良くわかりました。 しかしトム・クルーズとは似ても似つかない私には、 ３日は、無理です！！！ 物件や業務範囲にもよりますが最低３週間 徹底的に、やるなら一ヶ月半ください。 例え３日で見積書を出せたとしても、 それはコンストラクション・マネジメントではないので・・・（汗） 建設費のコストダウンについてご興味のある方は、 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事をご覧いただけたら嬉しいです。 ということで今日から私もお盆に突入しました♪ kkenji1の両親はベトナムに転勤中・・・ 一人身なので、東京で、お盆を満喫しようと思います。 ↓お盆にうっかりこのブログを見てしまった方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン３ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費のコストダウンの 手法の一つでバリューエンジニアリング（ＶＥ）について書いてきましたが、 ３．請負契約前に出来る限りのＶＥ提案を出させる。 について、書いていきます。 設計事務所が見積図面にメーカー・品番を書く際に それほどコストについて気にせず、 書いていることが多々あることは、バリューエンジアリング（ＶＥ）とコストダウン１で書いてきましたが、 できる限り、ＶＥをする場合は、請負契約前に沢山出させるべきです。 基本的に、施工者側からすると、 請負契約が終わったら、図面通りに、予算内で作ることに全精力を注ぎます。 請負契約が終わったら、建設費は下げられたくないですし、 労力もかかるので建築主の為になるような本気のＶＥ提案は 出てこないでしょう。 仮に出てきたとして建築主に幾分か還元されても、 少しは現場の利益にもなるようなＶＥです。 つまりもっと下がったはずなのに、下がりきらない 見積書を提出されることもあるという意味です。 （それでも提案されないよりは、出た方がいいですが） 専門工事会社も、ゼネコンが請負契約を終わり ゼネコンと注文書を交わした後は、基本的には仕様を弄られることを嫌います。 専門工事会社には苦手なメーカールートもありますが、 注文書を交わした後だと苦手なメーカールートのＶＥ提案をされても余り下がりません。 請負契約前なら、ゼネコンは専門工事会社とも当然、注文書を交わしていないので、 得意な専門工事会社のルートから安く仕入れて貰うことも出来ます。 （注文書を交わした後に、専門工事会社を変えるのは、 専門工事会社側に極端な落ち度が無い限り建設業ではご法度です。） 本気のＶＥ提案を出させるには、 仕事が取れるか取れないか判らない段階で、 交渉するのが一番でしょう。 この状況が一番コストダウンできます。 どうせ最後はどれかの仕様・品番に決めなくてはいけないのですから、 後で決めればいいやーというのは、お互いに良くないです。 現場監督からすれば、建築主や設計事務所が、 仕様や色を中々決めてくれないのが、 一番神経をすり減らします。 現場監督は工期が無限にあるわけではないので 工事が始まったら仕様が決まらなくて工事が止まってしまうことを 絶対的に避けようとします。 どんどん前倒しで決めてくれるお施主さんなら、 スイスイ現場が進んで気持ち良く仕事ができますから。 逆にあんまり色や仕様で悩んで、現場に迷惑掛けすぎると、 追加工事が高めに出てくる可能性が高まります。 現場監督も人間ですから気持ちよく仕事をさせてあげましょう。 まあ・・・ＶＥ提案は請負契約前でしたら、建築主が言えば、 どんなゼネコンさんでも真剣に取り組んでくれると思います。 ただしＶＥは、コンストラクション・マネジメントのあくまでも一部です。 世の中には、ＶＥだけを抽出してコンストラクション・マネジメントをやっていると、 言い切ってしまうＣＭ会社も一杯あります。 私の考えるコンストラクション・マネジメントの価値とは、 専門工事会社に門戸を開いて、入札をし、コスト競争力のある専門工事会社を 採用することによってコストダウンを図ることにあると思います。 その手法に関しては建設費とコンストラクション・マネジメントの記事とを是非ご覧頂けたら嬉しいです。 ↓へえーと思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 専門工事会社の競争入札によるコストダウンの実例です。 そのカラクリは建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。  コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 賃貸住宅フェア |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 賃貸住宅フェア結局、 1日目と３日目だけ行ってきました。 ３日目も到着が、１５時半ぐらいで殆ど店仕舞いムードでした。 殆ど、ブースの人しか歩いてなかった為、 クロスの張替えを後ろでジーっと見ていました（笑） 不器用な私は、クロス貼れませんので、 よくやるなーーー凄いなーあと。 と、まあ・・・やる気まんまんで色んな準備をしてきた割には、 あっけなく終わってしまいました（笑） でも、「ゆりかもめ」って乗るだけでも ワクワクしますね！ 海も見えるし、ガンダムも見えるし。 なんだか夢の国に向かっている気分で、 載ってるだけでも楽しかったです。 そんなこんなで、賃貸住宅フェアは終わってしまいました。 あっ財布出てきました。 ご心配された方有難うございました！ ↓賃貸住宅フェアに行った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。 国境なき医師団 一日１００円 |
| ブログからのお問い合わせ♪ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ このブログを復活したころは、 何とな〜く、人知れず建設費の裏話を書いてみようと、 思い書き始めて見ましたが、 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を書き始めたころからか・・・ Googleランクが上がるにつれ、 本物の建築主様からのお問い合わせが増えてきました♪ 書いてるこっちがビックリです！！！ インターネット恐るべし・・・ 私としては、人知れず、ずっと信じてやってきた事に興味を持って いただけるなんて嬉しい限りです！ 「蝶の羽ばたきが世界を変える」 と言う言葉があります。 アマゾンを舞う1匹の蝶の羽ばたきが、遠く離れたシカゴに大雨を降らせる と誰か偉い方がいったらしいです。 東京の片隅で、こっそりとブログを書く私の羽ばたきが 何かを変えることができるのでしょうか？ と、いうことで・・・ 「こんな相談あるんだけど、安くできるの？」 「話だけでも聞いて！」 みたいに気軽にメッセージ頂けたら嬉しいです。 昔から良く言いますが・・・聞くのはタダですから！ （CMで見積もるのもタダです♪） どんなに忙しくても期間内に、 光速で最高のご回答ができるように、 スケージュールに捻じ込みます（笑） 蝶の羽ばたき侮ってはいけませんよ。 ↓光の速さを見てみたい！と思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！  |
| 賃貸住宅フェア2009 IN東京（パート3） |
| 今日は賃貸住宅フェア１日目 １５時ぐらいに到着しパナソニックの住設ブースで挨拶してきた後は、 チラシ配れそうか様子見してきました（笑） そして何故か２年ほど前からマイミクになっていただいていた 不動産投資界のドンことCFネッツの猪俣淳さんと名刺交換させて頂き本も無料でいただきました♪ http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/ ただ、お客さんが一杯いて忙しそうなのでソソクサと退散。 グルグル廻りながら、他のブースの様子を伺ったりしてました。 チラシ配る狙い目は、セミナー終わった直後のドサクサ紛れですね（笑） 初日だからなのか？？お客さんが少ないような気もしました。 ４−５年前に行った時は、歩くのも大変なぐらい大量にお客さんが居たような気もしますが・・・ 毎年３日目が多いのでしょうか？ 途中で見積中の物件が気になって工事会社に電話をし始め、 ちょと外に出たら、ひたすら電話かけまくり。。。 新橋まで戻ってきたら、財布無くしてました。 ガーン。。。 警察に届けたあとは、しょうがないので、 新橋から東京駅の会社まで歩き、運がいいことに社長がまだ会社にいました（笑） 裏緊急企画が 「kkenji1の財布を探せ！！！」 になってしまいました。。。（涙） 何やってるんだ・・・ 黒い象革の財布見つけた方はご一報ください！！！ 明日は、なんとか午前中に見積終わらせて、突撃したいと思います。 ↓へえーと思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ |
| 賃貸住宅フェア2009 IN東京（パート２） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ついに待ちに待った賃貸住宅フェアが明日になりました。 多分、午後には突撃出来るとおもいます。 こっそり配って良いのか判りませんが、 チラシ作ってしまいました（笑） そして・・・なかなか案がまとまらない為に・・・ こんなチラシになってしまいました・・・  やり過ぎかなーと思いますが・・・ 恥ずかしさをネタに、ちょっと配ってみようかと思います（笑） あの人込で衝撃を与えるにはこれくらいやらないと駄目でしょう・・・ 更に・・・ちょっと前のブログで書きましたが、為になるセミナーの裏緊急企画！ 「kkenji1を探せ！！！」 開催します。 それでは、kkenji1の特徴をおさらい・・・ 身長：１７０cm 体重：６０ｋｇ痩せ型 髪型：ジェルでツンツンに上げて固めてます。 服装：スーツ姿（明日はグレーです。） 持ち物：スーツのポケットに青キャップのボールペンを２本指しておきます（笑） 似てる芸能人：黒田ゆうきを東南アジア系にしたらしいです。  ↑写真はイラネーと言われましたが・・・自分じゃないです（汗） そして、な・・・なんと、この祭典だけの為に 期間限定の200枚の、 「Google検索 〜第１位」と記載した、 特注名刺作ってしまいました！ つい最近まで、会社に内緒でブログを書いていましたが、 Google Ｎo1の既成事実を突きつけ、 社長に苦笑いともに名刺の許可を頂きました（チラシは内緒です）。 これで会社から完全非公認ではない、 苦笑い付きブログになりました♪ （思ったとおりのスレスレのことを書きたいのでリンクしません） ２年間住人の居なかったブログを７月に何となーく復活して見ましたが、 こんなマニアックなブログに、ご興味を持っていただける方々が、 いらっしゃるようで嬉しい限りです。 真夏のビックサイトにディープインパクトを残してまいります。 ↓こんなチラシがほし〜のと思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ |
| バリューエンジニアリング（ＶＥ）とコンストラクション・マネジメント |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費を調整する バリュー・エンジニアリング（ＶＥ）の 「仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。」 について書かせて貰います。 以前にも書きましたが、現場監督から、あるディベロッパーに転職し仕入・開発業務を 行っていました。 つまり、建築主の立場から現場を回り、 定例に参加し物件の状況を確認していくお仕事です。 転職直後は、自社の仕様に慣れるため上司（建築は素人）と一緒に、 現場を回っていました。 あるゼネコンさんの定例に参加してみると、 直ぐに上司とゼネコンがべったりな事が判り、私は新参者として 様子を伺ってきました。 ゼネコン「○○（上司）さん、この現場、赤字でホントきついんで・・・この仕様下げてもいいですか？？？」 上司「うーん。。。判りました」 私「ええええ？？？」 上司「ここの仕様変えたいんだけど、どれくらい上がります？」 ゼネコン「おい！ネットで幾らだっけ？？？」 私「は？？？」 ＣＭ屋としては衝撃を受けました。 ＮＥＴとは、下請に発注してる金額で、施主に出している金額と 下請に発注している金額が違うと堂々と言ってきました。 普通の見積書では儲かってなさそうに見せる為に、単価に利益を乗っけて、 一般管理費（工事利益部分）を少なめに出します。 増減の時も誤魔化しが効きますし、実際、見積書と下請への発注金額が慣習で違うにしても、 建築主に対し堂々というような事じゃありません。 （建設業はそんなに儲かるものじゃないですが） しかも現場進行中に変更があった場合、 正式な見積書を出すようにと言っても一向に出てきません。 全て口答です（笑） 上司はしょっちゅうそのゼネコンと、飲みに言ったり釣りに行ったり、 もうベッタリのようです。 サラリーマンである私は、上司が社外の人間に「わかった」と言ったので取り合えずその場は、 上司の顔を立てなにもいいませんでした。 帰りがけに、言いましたが当時は景気絶頂期で、 社内でも力のある上司（確かに不動産については凄いです） だったので全く取り合えません。 上司「うちからすればゼネコンが作ってくれなければ何も出来ないんだからゼネコンは大事なお客様」 まあ・・・ある意味それも正しいですけど。。。 ＣＭ屋から言わせれば、それとこれとは、全く次元の違う話で、 現場が赤字だろうが建築主の追加工事の増減には関係ない話で、 仕様を落とせば返すが当たりまえですが、 平気というか当たり前のような感じでした。 （赤字の現場は会社に詰められるので気持ちも判らなくも無いですが、言うべきことではありません。） 見積書に単価いれてるのに、いざ増減の時に、 ネットとか言われるとイラッときます。 （ゼネコンは実際に専門工事会社に払っている金額は見せません。） こんなことが、世の中ではマカリ通ると普通に思っているゼネコンもいるのです。 デベに対してこれですから、一般の建築主さんなんかもっとやられていると思います。 その上司も後に景気悪くなってきたので、ゼネコン（別の会社）にこれ言うのは、 幾らなんでもヒドイ、筋が通らない思う無茶なことも言わされてましたが・・・ 中にはＶＥ提案を建築主が飲めば現場の利益に加算できると、 ずれた考えを持ったゼネコンもいるようなのでご注意を・・・ （設計事務所とつるんで判らないように変えてる場合もあります。） 注意したってどうこう出来ないかも知れませんが・・・ 仕様下げたら戻ってくるの当たり前ですから。 CM会社通して発注すると原価が判るので 便利です。 ↓へえーと思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。 国境なき医師団 一日１００円 |
| バリューエンジニアリング（ＶＥ）１ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費を調整する上でバリューエンジニアリング（ＶＥ） というものがあります。 英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、 建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと 「仕様調整」です。 「同等の機能・品質の物で、安く施工できる方法があれば、 そちらで施工しましょう」 逆に、 「同じ価格のものであればより価値の高いもので施工しましょう」という物です。 建築主の予算と合わなければ、仕様を落としていくことも 含まれます。 一般的には、施工会社が建築主と設計事務所に提案し、 建築主と設計事務所（設計事務所が独断で決める場合もあります。）が承認します。 基本的に構造（躯体）のＶＥは滅多に無いです。 設計施工の企画段階ではあるかもしれませんが、 確認申請が通っている段階でＶＥ提案などしたら確認申請の出し直しになります。 躯体については設計図通りに作るのみです。 下記は、内外装工事のＶＥについて書かせて頂きます。 建築主は、建設費の見積時に頭に入れて置くべき３つの事があります。 １．設計図（見積図面）はガレキの山である。 ２．仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。 ３．請負契約前に、出来る限りのＶＥ提案をさせる。 と言う事です。 今回は１の、 「設計図（見積図面）はガレキの山である」 について書かせて頂きます。 設計事務所は、法規に即して確認申請図面を作成し、 平行して、施工会社が見積できる最低限の図面を作成します。 （実際の施工では設計図を元にゼネコンが詳細な施工図を書き、 施工図を設計事務所が承認して、施工図を見ながら職人さんが建物が作っていきます。 設計図では職人さんは建物を作れません。） 当然、多くの設計事務所は、建築主の要望を聞き、 見積図面を作成しているのですが、 建築主の要望以上のものが、いつの間にか図面に盛り込ませている場合も多々あります。 設計図の仕様書には、見積時に施工会社からの質疑が少ないように、 メーカーの品番が書かれています。 見積時に、ある程度の品番が載ってないと、施工会社は設計事務所に いちいち質疑書を提出し、設計事務所は回答しなくてはなりません。 設計事務所は、施工会社からの質疑が一杯あると、面倒です。 だから、面倒な事が少ないように仕様書に品番を書いています。 （あんまり質疑の多い図面を書いていると、施工会社から「漫画」と馬鹿にされます。） そして見積図面のメーカー、品番の決定については、 �〃�築主の要望や、本当に機能上必要だから書いている場合。 �∪澤彁�務所のデザイン上のコダワリ。 ��なんとなく書いている場合。 �ぅ瓠璽�ーの営業により書いている場合。 のパターンに大別されるでしょう。 �，砲弔い討蓮�建築主の要望や、どうしてもその品番で無ければならない理由があるのだから、 とやかく言うつもりはありませんが、 建築主に要望であっても、もっと安くて良い物があるのであれば、 提案するというのが施工会社の本来の姿だと思います（当然、安くなった分は建築主に還元する前提です）。 �△砲弔い討枠�妙な場合です。 設計事務所は、建築主の要望の有無に関わらず、 費用など関係無くカッコいいものを作りたいという深層心理があります。 特に「建築家」を名乗る方々に。。。 もちろんデザインのバランスも大切ですし、建築主が、幾らになってもいいからと、お願いした 設計事務所のデザインセンスに賭けパトロン的立場で任せて見るのもいいかもしれません。 建築主は何を求めるかにもよりますが、 投資効果に見合わない高いがカッコイイものが、 知らぬ間に仕様書に書かれている場合があることも頭の片隅に入れて置く事べきでしょう。 安くて機能性に優れカッコイイ物を作れるのがホントの建築家とは思いますが。 ��については、何となく本棚のカタログを取り出し、何となく品番を書いている場合です。 パラパラとカタログのページを捲って、 「これカッコイイから、これ。」 「そんなに高くなさそうだし、こんなので見積って貰えればいいや。」 と深くは考えず業務的に品番を入れていく場合です。 １００％の設計事務所は、本棚に色んなカタログを置いています。 デザインを決める為というのもありますが、 見積図面を作る際に品番を書かなくてはいけないからです。 このカタログ、メーカーによっては単価の目安として設計上代というのが載っていますが、 実際、専門工事会社が幾らでメーカーに発注し、 ゼネコンが専門工事会社に幾らを払っているのか、正確に判る筈もありません。 ゼネコンもＣＭ会社も専門工事会社がメーカーに幾ら払っているかまでは判りません。 専門工事会社とメーカーの組あわせによって掛け目も違うでしょうし、 専門工事会社が得意なメーカールートというものもあります。 何となく書いているのですから、当然、もっと安くて同等の機能・品質の物を探せばあるはずです。 設計事務所が以前やった物件の仕様書のデータをそのまま次の物件の仕様書に使う、 あるいは、 建築主の要望のあった部分を一部をいじるといった場合も多いので、 ガレキの中に、お宝が埋まっている可能性が高いです。 �ぁ屮瓠璽�ーが営業してきたから」 意図的に図面に盛り込ませるメーカー指定というものがあります。 メーカーは見積図面に自社製品を載せて欲しいから、設計事務所に営業をかけます。 見積図面に載っているだけで、まずはそのメーカーの品番で見積もられるのだから、 ゼネコンが出す 「ＶＥ提案による仕様変更」 という関門をクリアできてば晴れて自社製品の売り上げに繋がります。 メーカーが営業するのは当然のことですが、 晴れて売り上げに繋がれば。。。な、こともありうるわけです。 ほとんどが、��の何となく図面に品番を書いてる場合だと思いますが、 メーカーも見積図面に品番を載せて欲しいから、カタログを頻繁に更新したりして、 設計事務所と仲良くなりながら本棚にカタログが納まっていくのである。 �，涼罎任盞�築主の要望や構造以外に、 内外装工事でどうしても、その品番でやらなくてはならない理由など滅多に存在しないと思います そして同等の機能、品質を持つ、安くて良いものを探すには、 細かいＶＥ提案については専門工事会社の力を活用するのが、一番効率的でしょう。 ゼネコンでなければ提案できないこともありますが、 そのゼネコンも結局は、その道のプロである専門工事会社に値段と品質・機能を確認するのです。 専門工事会社とは一般的には下請と言われいていますが、 何十年もの間、３６５日その物を専門に扱うことにより事業継続してきた、 その道のプロ中のプロです。 ゼネコンは最終的に専門工事会社から見積を取るのだから、 値段は専門工事会社の方が詳しいのは当たり前です。 彼らは聞かれれば、どのメーカーの、どの品番が幾らで仕入れられて、 他のメーカーの、どの品番と同等の機能を持つのか一番知っていますし、 カタログ・サンプルも直ぐに持ってきます。 ただ、その真の価値を活用されず、発揮できずにいる場合が多いように思います。 建築主が方針を示すことにより、 専門工事会社は聞かれれば、素晴らしい提案する能力・価値を持っています。 どんどん提案して貰って、ゼネコンは良い提案であればそれを引き上げ、 建築主は設計事務所と相談の上、品質を検討し、採用の可否を決定するのが良いと思われます。 物が溢れ競争が激しい、この世の中で、 あるメーカーのある品番しか、その品質・機能を維持できないと、 思われますか？ 大部分は、同じ土俵で競合しているメーカーが存在するのです。 提案してもらうのは、無料ですから、 建築主は、これらの事をまず頭に入れて 設計事務所に対し、施工のプロであるゼネコンや専門工事会社から出たＶＥ提案を、 どんどん引き上げて欲しいという意思を伝えるべきです。 （意思を伝えなければ、面倒なので設計事務所に揉み消される場合もあります。） そして建設関係者は面倒であっても、 「誰の為に建築するのか？」 を第一に考え、建築主の要望に協力するべきだと思われます。 一方、建築主は、ＶＥ提案の採否や色の決定等施工会社に協力し、早め、早めに決めるべきです。 施工者側から言うと、建築主・設計事務所がなかなか仕様を決めてくれないのは、 口には出しませんが迷惑以外の何物でもありません。 現場監督も人間ですから追加工事が多めに出したい気分にさせないように、 建築主は施工者が気分良く仕事が出来るできるよう、 結論を早めに出し工事に協力するべきだと思います。 「設計図（見積図面）はガレキの山である」 をご理解頂けたら、契約図より安い仕様になってるのに還元されないことのないように、 次回の、 「仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。」 にご期待ください。 ↓へえーと思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。 国境なき医師団 一日１００円 |
| ひっそり物件公開 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ あんまり建設ネタに偏りすぎると 飽きられてしまうので・・・ 今日は、ひっそりと物件公開しちゃいます。 価格：３億5０００万台 積算評価掛目なし：３億９０００万台 ＲＣ 築３０代前半 山手線内側 ん・・・古いけど安い？ どうせオンボロなんじゃないの？？？ と思いつつも・・・帰り途中に見てきました。 感想 若い！！！ 外見は、同年代の ほしのあき！！！  言わなければ20台前半でもいけます（笑） 共用部は最近、大規模修繕入れてますね。 外壁タイルはピカピカしてます☆ 防水は屋上まで上がってないので不明ですが、 それ他は１０年ぐらい定期清掃以外 何もしなくても大丈夫だと思われます。 管理が行き届いていて明るいです。 周囲の雰囲気もよさげです。 まだ先方に確認しなくてはいけないことが、 山ほどありますが、 検査済があることを祈ります。 ちょっと古いですが・・・ もし、ご興味ありましたら、 ほし〜の！ と、お気軽にメッセージお願いします。 情報固まったら資料お渡しします。 ↓ほしーの！と思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。 コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 コンストラクション・マネジメントによる建設費コストダウンの実例です。 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事是非ご覧下さい。 |
| 建設市況を統計から４ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ それでは、建設費の統計をやっと書かせて頂きます。 へえーと思って頂けたら嬉しいです。 建設費が上がった下がったと耳にされる事も多いと思いますが 統計上から見るとどうなのか 建設ＮＡＶＩからデータを拾いグラフ化してみました。 まずは大枠から  2006年に上昇を始め、運が悪いことに2008年の改正建築基準法による混乱期に、 中国のオリンピック景気と、ドバイの開発ラッシュにより建設費は上昇し、 オリンピックが終わりリーマンショックとともに秋から下落を始めました。 残念な事に、今年の2月までのデータしかないのですが概ね感覚と一致しております。 これだけ建設費が上がって、分譲価格が落ちてしまったら、 体力のないディベロッパーが一たまりも無いのは、 今更ながらご理解頂けたでしょうか？ 好景気時に堅実に蓄えをしていた所が、今何とか生き残っているのが現状です。 では建設費内の内訳を細かく分析していくとどうでしょうか？  他も緩やかに上がってはいますが、 建設費の３０％程を占める「躯体」が急激に上がっています。 仮設が2004年より下がり横ばいになっているのは ゼネコンの努力といったところでしょうか？ 躯体価格上昇の主な理由である鋼材（鉄筋）単価の推移を 鉄鋼新聞の市中相場のデータを元にグラフ化してみました。  仕手株のようなグラフです。 まあ・・・実際、ファンドが弄っていた部分も大きいかもしれませんが、 鉄筋の原材料であるスクラップが異常な値上がりをして、その後、 今年の6月にかけて急激に値下がりを始めました。 上昇期には、ブラジルの鉄鉱石鉱山が鉄鉱石単価を何倍にもする みたいな超強気な交渉を製鉄会社にしてた記憶があります。 私は相場師ではないですが、 鉄筋の原材料のスクラップの単価は下げ止まっているようなので、 ５０,０００円台で止まるような気がします。 １０００�屬阿蕕い任靴燭薀競奪�リ１５０ｔぐらいの鉄筋量として、 ９００万円（６００００円/t)-１７２５万円（１１５０００円/t)で 鉄筋の鋼材単価だけでピーク時と８００万近くの違いが出てきます。 躯体は、好景気に支えられ労務費も上昇していったのですが、 今は物件も少ないことですし、鋼材も下がってきたので 現在は2004年の指数100近辺までは下がっている気がします。 （実際の統計上の数値ではなく、あくまで感覚です。） そして、気になるのが原油価格、  また航空会社がサーチャージの導入の検討に入ったようですが、 職人さんの移動も、生コン車も、建設資材の搬入、輸入建材も殆ど原油が絡んでくるので 気になるところです。 意外と思われるかもしれませんが生コン車がガソリン一杯使ってガーガーやってる 生コン単価は、昨年のオイルショックの時も殆ど変わりませんでした。 また、訳のわからない原油価格の上昇は勘弁して欲しいものです。 まだ統計データが出ていませんが、 現在の建設費の相場は１００以下まで下がっているように思えます。 事業用地の地価は前回のブログで書いたように、 ピーク時の半額以下。 建設費の若干の下げと、地価の急落で明らかに 新築を開発すべき環境は整っています。 ２３区内でも城東・城北エリアの土地などは 全く不動産業者というライバルのいないエリアもあります。 融資期間も長くとれますし、暫くは修繕から開放されますので、 自分で造ってみるのも如何でしょうか？ ↓へえーと思った方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費のカラクリ是非ご覧下さい。  |
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