建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
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新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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先日、建設業界の勢力図が変わるかもしれない、
面白いニュースが日経新聞電子版に書かれていたので、
ご紹介します。

アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料
一部の大手地銀 金融庁が是正へ

2017/4/23 2:00日本経済新聞 電子版

 相続税対策を背景に拡大している賃貸アパート向けの融資で、
一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに
手数料を受け取っていることが金融庁の調べで分かった。
請負金額の最大3%に上り、請負額が増えるほど銀行の実入りが増える。
建築費を低く抑えたい顧客との間で利益相反が生じる懸念があり、
金融庁は顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だ。

 アパート融資は2015年の相続税制の改正で課税対象が広がったのを機…

(記事の残りは、電子版に登録して読んで頂きたいと思います。)

スポーツ界でドーピングを禁止したぐらいのインパクトのある
新ルール適用です。

金融庁は遅すぎるとは思いますが、
今更であっても良く指摘したと思いますし、
半沢直樹の金融庁の査察ぐらい
激しく激しく激しく指導をして欲しいです(笑)

一部地銀と書いていますが、大半の金融機関が、
施工会社に地主顧客を紹介して、地主顧客にマンションやアパート建てさせて
施工会社から3%のキックバックを取るなんてことは、
建設業界の少なくとも、各社の営業や上層部からすれば公然の事実です。


工事代金の3%と言いますが、3億の建物への融資なら900万円
5億の建物への融資なら1500万円を建設代金に上乗せされて、
地主と請負契約を結び、
まず、施工会社から顧客紹介の謝礼として金融機関に払われ、
地主が30年ぐらいかけて上乗せされた工事代金を返済しているのです。

金融機関に騙されている地主は全く気付いていませんし、
賃貸経営がおかしくなり融資の返済が滞ったとしても、
最悪、差し押さえてしまえば、金融機関は損しない算段です(賃料や売値の相場が崩壊しなければ)。

多くの建設業者の営業や経営者の方と会話をしますが、
民間工事の情報源として、
金融機関からの成約したらキックバック方式の
地主紹介を相当に充てにしている
施工会社もあるほどです。

そんな癒着の中で建てさせられるから
建設費も安くなる訳が有りませんが、
多くの御人好しの地主は食い物にされています
(特に大人数の営業を雇って、しつこい営業をしている土地活用会社等に。。。)。

当社のCM方式では、全てのコストがガラス張りですし、
金融機関への施工代金からの多額のキックバックの支払は出来ませんので、
当社から金融機関への営業をする事も有りませんでした。

年配の地主さん等は、
金融機関なら信用できると勝手に思い込んで
意のままに操られているケースも多かった事でしょうが、
金融機関はビジネスですから、最悪物件差し押さえちゃえば、
損はしない程度にしか思ってないですからね。

地主など、富裕層の顧客情報の多くを握っている金融機関が
地主の建設費に3%乗せて、
請負契約させて、融資返済で回収させる
なんて
どう考えても利益相反なんですが、
そんな薄汚い取引は、以後激しくなるでしょう。

心情的に金融庁に求めるなら、過去の融資事例で
キックバック付の不適切な融資があったかどうか、
全て金融機関に公表させ、その融資の当該債務者に書面通知させるまで
やって欲しい所ですが、流石にそれは無理でしょうか。

日経新聞以外で、全く取り上げられていないですが、
このニュース通りに、金融庁が激しくキックバック付の融資の是正を促すのであれば、
建設、土地活用業界の勢力図は大きく変わるのではないかと思います。


私自身、建物を建てるという事は、好きではあったのに、
CM方式という道を選んだのは、
談合や汚れた金という薄汚い取引に関わりたくない

金に汚れた世界から最も遠い建築業がCM方式であろうという
気持ちを学生の頃から持っていた事が発端です。

少なくとも首都圏の建設業や地主様や一般建築主には、
かなり大きな影響を与えるニュースなのですが、
何故か日経新聞にチョット掲載されただけというのは、
広告主に不利なニュースは書かないのか、解せませんが、
周知したいです。

多額の借金をして建物を建てるのに、
人任せ、赤の他人の金融機関の言いなりになるような
愚かな判断
を下すことなく、自己の判断により施工会社が選定することが
常識となる日が来ることを願います。

そして、キックバックが禁止の新ルールであれば、
金融機関が、それ目当ての顧客紹介はしなくなるでしょうから、
当社も同じ土俵で勝負できるので、
当社から融資案件を持ち込むだけであった、
金融機関への働き掛け方も変えて行こうかとは思います。

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【セミナー情報】




次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年5月27日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

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【動画情報】
建設費坪単価74万円(延床)の新築マンションの竣工動画です。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


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アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料 一部の大手地銀 金融庁が是正へ
2017/05/01 14:31|土地活用TB:0CM:1

       建設費          土地活用          坪単価    

 

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3月11日に、内覧会を開催した坪74万円(法床)マンションの、
竣工動画が出来ましたので、公開します。

今回は、初めての試みとして、映像会社に依頼して、
ドローン空撮をしました。

内覧会には120名様近く御参加頂き、誠に有難うございました。

来場者の方々には、驚愕、衝撃、㈱土地活用恐るべしと、
沢山のお褒めのお言葉を頂くことが出来ました。

当日、ご来場できなかった方々も、
外観や内観もそれなりに映っておりますので、
株式会社土地活用のコンストラクション・マネジメントの威力を
ご確認いただければと思います。

お気軽にお問い合わせお願い致します。

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土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!
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内覧会開催!建設費 坪単価74万円(法定延床)マンション!
2017/03/17 13:14|株式・投資TB:0CM:0

 

 

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本日は、内覧会開催の、ご案内を致します。
約4年ぶりの内覧会開催です。

開催物件は、こちらの、建設費 坪単価74.93万円で出来た高級賃貸マンションです。
IMG_0227_20170221161240127.jpg

2月20日にブログやフェイスブック、メルマガで告知して、
3日17時現在 124名様のお申込みを頂いております。

概要は、
【日時】
3月11日(土)13:00~16:50
(上記時間内であれば、内覧可能に、します。懇親会に出られない方は、
お早目に来られた方が、じっくり見れると思います。)

【場所】
申込みを頂いた方にだけ、ご連絡します(東京都)。

【写真撮影】


【約束事項】
①入居・引越し開始していますので、大声で騒ぐこと、入居者に迷惑の掛かる行為は、やめて下さい。
②入居が決まっていない数部屋を内覧可としますので、当日の案内に従ってください。
引越し作業をしている時は、引っ越し作業を優先してください。
不動産会社が賃貸案内している場合は、そちらを優先して、部屋から一旦、ご退室下さい。
⑤室内を破損、及び、汚さないで下さい。
⑥その他、人を不快にさせる行為は禁止します。

【懇親会】65名に増やしお店変更しました。(明確な表明による先着順)
3月11日(土)17:30~20:30
参加希望者には、懇親会を開催します。

東京都葛飾区小菅4-11-8 ハイコーポ綾瀬2階
土間土間綾瀬店2F(懇親会会場です。)
千代田線綾瀬駅 徒歩1分

最大定員65人(2月28日10時 現在61名)で考えております(先着順)。
費用は、塩チャンココース3時間飲み放題で、3000円実費の、ご負担で、お願いします。
領収書は、3200円で、お店で発行します。
※ブログ記事で、本内覧会をご紹介頂けた方は無料とします!
先に予約だけして、記事は後で書いて頂いて結構です。

【申込方法】
申込みフォームから、「内覧会参加の希望の旨を記載」の上、
氏名・懇親会参加の有無を記載の上、ご連絡下さい。
ご友人等も参加される場合は、友人の氏名も記載お願いします。

こちらのマンション、ボーダータイルを大量(こげ茶全部)に貼ってあり、
外観は相当に、かっこ良いです。
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株式会社土地活用のCM方式に、ご興味をお持ちの方は、
是非、ふるって、ご参加下さい。

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次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年3月25日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し完了)
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・質疑応答

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内覧会開催!建設費 坪単価74万円(法定延床)マンション!
2017/02/20 11:03|株式・投資TB:0CM:1

       坪単価          建設費          マンション    

 

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当社は、下請専門工事会社をゼネコンに変わって見積を取るCM方式という手法
都内で、500㎡以上のマンションを建てて、
同一の仕様であれば、何処よりも、マンション建設費を安く建てられると、自負しています。

何故なら、同じ設計図面で、相見積を徴収し、
そこから、下げた金額から業務委託報酬として、
CMFEEを頂くことを主業務としている会社だからです。

下げることが出来なければ、ただ働きとなりますが、
これまで、2009年に独立してから、CM方式で25棟程、
累計60社以上の元請ゼネコンから見積を取った後、
当社の付き合いのある下請と原価交渉をし、
ゼネコンと入替交渉をした上で、
ゼネコンから2回目の見積徴収をして
全体の建設費が下がらなかった試しは無く、
賃貸マンションを着工させています。

下げ幅も、最初に見積もった金額から、2回目のCM方式での見積で、
10%以上下げられなかったのは、
東日本大震災前に1回目のゼネコン見積を徴収した直後に、
震災が発生し、原発が爆発し、大混乱になった時に、
9%程度しか下げられなかったことが1回あるのみです。

建設費の坪単価に関し、
他の、建設費の原価が何かすら解らない方の記事とは
一線を画すものとして、
下請専門工事会社に、原価をギリギリまでして、
コスト交渉することを生業とする会社の
代表者が書いている記事として、
少々長くなりますが、熟読頂ければと思います。

事務所移転に伴うホームページリニューアルを行い以下の記事を追加しました。

事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)
谷中_160204a

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンション
蔵前_161207

既に、多少、建設費について勉強されている方にとっては、
当たり前と思われる事も含まれていますが、
順に高度な内容に進んで行くので、
ご容赦ください。

1.建設費の坪単価を構成する要因として
良く、ハウスメーカーや土地活用の営業会社等で、
マンションの坪単価と書く場合において、
どこまでが建設費に含まれているかは、第一の注目点です。

外構別途、杭別途、電気、水道の引込を別途とする会社も多いようですが、
正直言って、諸々別途にしてしまえば、見た目の建設費の坪単価は、
当然安くなりますが、これらを別途にしたら、
建設費の比較になりません。

当社の坪単価と記載されている金額には、
外構、杭、電気、水道は
当然のように坪単価の分子に含まれております。
(当社の坪単価と記載しているもので、建設費に含まれていないのは、
設計料、解体費、地中障害対策費、日照保障等の近隣対策費、電波障害対策費、地盤調査費、CMFEEです。)

2.坪単価の分母が、どの面積であるか
建設費の坪単価で、建設費を割る分母を何処の面積を採用するかで、
坪単価は、大きく変わってきます。

良く採用されるのが、施工床面積、延床面積(法定)、専有面積です。

専有面積とは、賃貸で貸してある部屋の面積です。

延床面積とは、専有面積に、
EVシャフトの面積や、管理人室、屋内ゴミ置き場、内廊下の面積等が加算した
建築基準法上の面積です。

施工床面積とは、延床面積に、バルコニ、外廊下等の面積を加えた面積ですが、
これには厳密な基準は無く、各社の基準で算出されます。
会社によっては、屋根の無い、ルーフバルコニ等の面積も、施工床面積にカウントしています。

まず、同じ建物の面積の比較をすると、
施工床面積>延床面積>専有面積となります。

坪単価で割り戻す時、
坪単価=建設費/面積ですから、
坪単価は、建設費/専有面積>建設費/延床面積>建設費/施工床面積
の順になることは、
頭に入れておく必要があります。

当社は、施工床面積で坪単価を計算する事もしないので、
HPなどで、建設費坪単価と記載している物は、
全て建築基準法上の延床面積を採用しています。
(収支を組む際や、検算するときには、専有坪単価も計算しておりますが)

当然、施工床面積で、割れば、坪単価は、
安く見せる事は、可能ではありますが、
当社は、そんな小賢しい真似はしません。

マンション建設費の坪単価と書かれたものを見る時に、
どの面積で割り戻した坪単価であるかは、
必ず、注視する必要があります。

3.地盤工事に、どれだけのお金が掛かっているか?
良く、お問い合わせの一報で、いきなり、坪単価幾らぐらいですか?
と聞かれる事が、あります。

規模も何処で建てるのかも解らないのに、
答えようも無いですが、
一応、私も営業の端くれです(笑)

答えない訳にもいかないので、
ある程度話を聞いたうえで、今の時勢で1000㎡ぐらいのマンションであてば、
「建築基準法上の延床面積で75~85万円ぐらいじゃないですかねー」
とは答えます。

但し、当然、建物形状、地盤、道路付、部屋の面積によって
建設費の坪単価は変わってきます。


例えば、1,000㎡(302.5坪)のマンションで
2億4,200万円(坪80万円)の建物があったとします。
その内訳で、杭工事に2.500万円掛かることもあれば、
600万円で済む事もあれば、
杭が要らない地盤の場合もあります。

2,500万円ですと、杭に掛かるのは、8.26万円(坪単価)
600万円ですと、杭に掛かるのは、1.98万円(坪単価)
杭が不要な地盤であれば、0円です。

マンション建設費の坪単価が、
地盤で変わることは、
ご理解頂けましたでしょうか?

都内であれば、大体の地盤の深さのイメージはありますので、
電話などで何処で計画してるのか等が聞けたら、
それを頭の中で高速計算しながらイメージで全体の坪単価を答えます(笑)

細かい住所が解れば、都内ですと、
こちらのサイトで結構な近隣地盤データが見れますので、
このサイトを見たり、取引先のボーリング業者から、
過去の近隣データを送って貰ったりして
杭がどの程度の深さまで必要であろうかは、概ねの推察をします。
(30m離れた近隣データがあっても、実際に現地でボーリング調査をしなければ、
厳密には、何処に支持層があるのか微妙に違うので、解りませんが。)

一概に、坪単価と言われても、
地盤によって、全然違う事をご理解頂いた上で、
建設費のイメージを膨らませて頂ければと思います。

感覚的には、湾岸部、城東エリアは地盤は良くないです。
また荒川周りの足立区とかも相当地盤は悪いです。

一方、海から内陸に入った西の方や、
台地状のエリアは概ね地盤は良いです。

4.どれぐらいの規模がある建物なのか?
規模によっても坪単価は、当然変わってきます。

スケールメリットのイメージは、
ある程度できるかと思いますが、規模が大きくなればなるほど、
建設費坪単価は、安くなりやすいです。

下記の画像を見て頂ければと思うのですが、
graph002.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

建設費は、大分類としては、画像の様な構成になっております。
大きく分けると、
①A仮設工事費+H現場経費+I一般管理費
②B~Gの原価に分けられます。

②の原価(建設費の80~85%)をCM方式では、発注者側に立って
独自ルートの直接下請専門工会社(型枠屋とか電気屋とか、金物屋等)に交渉して、
一般的なゼネコン原価より安く、
抑え込んでしまうのが、当社のCM方式ですが、
長くなるので詳しくは、こちらの記事を読んでください。

①を私は勝手に「ゼネコン持分」と呼んでますが、
建設費の15~20%ありますが、
ここはゼネコン経営の根幹で景気が良いと
金額として下がりにくく、
規模が小さくなればなるほど、
建設費の中での比率は上がっていきます。

Aの仮設工事費とは、主に工事をするに当たりゼネコンが用意する物に掛かる費用で、
外部足場、仮囲い、クレーン、荷揚げ用エレベーター、ガードマン費用、工事用水道、工事用電気等が含まれます。

Hの現場経費とは、主に、現場を運営する為に掛かる費用で、
現場監督のお給料、現場事務所の家賃・光熱費、
コピー機代、通信費、現場監督やゼネコン職員の交通費、工事保険代等が、含まれます。

Gの一般管理費とは、ゼネコンの粗利です。
一般的に、粗利が5-6%以上ないと、
営業継続が厳しくなる(要は年間で、均して、
この程度の粗利を確保し続けないと手持ち資金が無くなれば潰れる)と
言われており、
この粗利から、内勤経費(積算、経理、営業等の給料)、
上席の給料、役員報酬、本社賃料・光熱費、広告宣伝費等を払い、
残った金額が営業利益となります。

更に、営業利益が出たら、税金を払わなくてはなりません。

過去の、お客様で、2.5億円ぐらいの建設費だから、
「ゼネコンが4,000万円ぐらい儲かってるんだ!」
とか相当な、勘違いをされている方も、いらっしゃいましたが、
当社のCMでは、規模にもよりますが、5-6%程度が一般管理費ですから
2.5億円であれば、1,250万円~1,500万円が粗利で、
そこから内勤経費を引いて、税金を払って、
残るのは・・・トントン
やめましょう。

良く、土地を仕入れて、マンション建てて売って、
1億、2億儲かったという投資家さんが居ますが、
そんなバブリーな話はなく、汗水垂らして、
頑張って建てても、そんなに儲かってはいないのです。

何故、多くのゼネコンが土地を仕込んで、
売ることに手を染めすぎないのかというと、
転売開発に手を染めすぎた、多くのゼネコンが、
バブル崩壊やリーマンショックで潰れて行った教訓からでしょう
(施工者として、健全な精神を持つ会社が結局最後は残るという事でしょう。)。

ここで、建設費の坪単価に規模が影響するという話に戻りますと、
例えば、1億円の建物で、粗利が8%だったとしましょう。
800万円です。

RC造での掛かる手間は一緒です。

景気が良くなると、小規模な建物を見積もっても、皆安ければ、
やりたがらない意味が理解できると思います。

1棟やって同じ手間(営業や積算、現場管理、経理)が、
掛かるなら、例え、
1億の建物でも1200万円欲しいと考えるのが人の性でしょう。

すると、粗利は12%になります。
規模が小さくなればなるほど、
坪単価は上がっていきます。

リーマンショックの頃は、仕事が全くない、
寒風が吹き荒れる時代だったので、粗利額が少なくても、
リストラするぐらいなら現場監督の給料を
現場経費の中から捻出出来れば良いと考えるゼネコンも多く、
耐える為に、1億程度の物件でも10社とか手を上げていましたが、
今は、多少景気が悪くなったと言えども、監督も不足していますので、
数少ない現場監督を現場に常駐で出す為には、
粗利額が安ければ、取らないという風潮になってきています。

CMは絶対に安いから、そこで小さいのは、
1棟当たりの粗利額が確保できないから、
やらないとなりますし、
当社も、こうなるのが目に見えているので、
今の時代では、500㎡以下の物件は、お受けしておりませんし、
木造や、鉄骨などをお勧めしております。

木造や、鉄骨は、現場監督が、数棟掛け持ちが出来、
工期も短いので、粗利が稼ぎやすく、小規模マンション・アパートには向いています
(RCは現場常駐が必修で、且つ工期も長い)。

5.塔状建物なのか、横に広い建物なのか?

事例6 建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンションの記事では、
「塔状RCマンションは、坪単価が高くなるというのが、常識である。」
と書きましたが、建設業者や、マンションディベロッパーでは、常識ですが、
全く、普段、マンション建設に関わらない方にとっては、
「細く高い建物だと、何となく割高になりそうだなー」
とは思われている方と、
「坪単価は坪単価だのだから、細く高かろうが、同じ坪単価でやれ!」
と言われる方と、いらしゃっるかもしれません。

それでは、何故、塔上マンションだと建設費 坪単価は、
割高になるのか、
解りやすく書いてみようと思います。

ここから書くことは、建設費の原価を積算・見積交渉できる人間でなければ
書くことは出来ず、ゼネコン職員が、理論的に理解をしていても、
こんな記事を書くことは有り得ないので、
一般の施主様の目に触れられる機会は、
このブログのみでしょうから熟読してください(笑)

事務所e
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例えば、上記のように、専有面積500㎡で、
10階建Aと、6階建Bでそれぞれ、
25㎡×20部屋の賃貸マンションを検討してみましょう。

ざっくり1階から最上階までの躯体(生コン+型枠+鉄筋)で、
概算見積をしてみます。

事務所
Aの11階建は、ざっくり、3,550万円が躯体で掛かる建設費用です。
Bの6階建は、ざっくり、2,839万円です。

各数量の掛け率や、想定仮定断面は、企業秘密ですが、
当社が概算見積をしている方法と
全く同じ方法で概算しております(単価は相場の上下があれど、まあこんなものかと)。

上記の建設費を専有坪単価で割り戻すと、
Aの11階建は、23.47万円(専有坪単価)、
Bの6階建は、18.77万円(専有坪単価)です。

躯体建設費だけで、専有坪坪単価の差は4.69万円です。

更に、Aは、設備工事で、スプリンクラーが必要になったり、
連結送水管が必要になったり、
1フロア2戸しかありませんから、
内装工事でも荷揚げ・搬入の階数が増えて割高になったり、
タイルの面積が全周り貼ったとしてA1050㎡、B790㎡となったり、
工期が1フロア2週間として2.5ヵ月伸びて現場経費が余分に掛かったりして、
どんどん割高になっていきます。

確かに、当社のCM方式では、
他社の金額より圧倒的に安いのは事実ですが、
形状によっては、見た目の建設費は、割高になるケースも有り
単純に坪単価だけ聞かれたり、比較されても、何とも言えない理由として、
単純に、面積等数量が増える事もですが、塔上になれば
如何に建設費坪単価が割高になるか、
ご理解いただけたかと思います。

6.1部屋の面積が何㎡の坪単価か?
1部屋の面積が、何㎡のマンションかによって、建設費の坪単価は、当然変わってきます。

これは普通に理解できると思いますが、
1部屋25㎡のマンションと、40㎡のマンションでは、
25㎡のマンションの方が、一般的には、割高になります。
キッチン、洗面、ユニットバス費用や、
配管・配線関係の単位面積当たりの
密度も、濃くなりますからね。

40㎡や、ファミリーマンション等で、
住宅設備では、一気にグレードをあげることもありますが、
面積で均すと、やはり、建設費坪単価は、
1戸が狭い方が割高になってしまいます。

こちらの記事で、事例5 建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用(杭54m)と書いてますが、
この計画は、40㎡のマンションが28戸です。

1戸の面積的には坪単価は、
安くなりやすい計画ではありますが、
当社がCM契約をする前に、
他のゼネコンは、建設費坪単価120万円で見積されてるそうなので、
杭も54mもありますし、それでもブッチ切りで、74万円は安いですけどね。

当社のCMでの下請専門工事会社の原価見積交渉の補助も無しで、
この坪単価やれるものならやってみて下さい。
請けたゼネコンは原価割れの大赤字になりますから(笑)。

7.どの地方で建てた坪単価か?
これは、全国の大家さん系ブロガー等の記事で、何処の坪単価か書いていないで、
安くできただの、書いている方もいますが、どこの坪単価なのかは注意しないと、
意味を為さないですし、その単価を信じて妄想的に収支計算をしても、
計画自体が破綻してしまいます。

当社の坪単価が安いと言えるのは、
あくまでも東京、関東地方での話で、
例えば、大阪であれば、フェイスブック友達の不動産会社の社長さんは、
普通に坪単価65万円ぐらいで、
請負契約しているみたいですし、リーマンショックの頃の札幌では、
普通に坪40万円台で、やってたらしいですからね。

各エリアには、相場の建設費というのがあるのです。

東京の建設業で仕事をしてる人間から見れば、
有り得ないぐらい安い坪単価ですが、東京から見れば、
職人さんの単価が鬼のように安いのでしょう。。。

東京で、そんな単価で、やってくれる職人さんはいませんし、
地方ゼネコンの東京支店とも、沢山取引してますが、
地方の職人さんを東京に連れてくれば良いじゃんと言う風には簡単にいかないし、
仮に連れて来たとしても、それなりの単価じゃなければやってくれません。

大体、東京の職人さんの大半は、地方から、東京の単価が良いからと
稼ぎに来ているか、首都圏に根を下ろし働いている訳ですからね。
首都圏に住めば、家賃は高いし、車で現場に来ても、コインパーキングで、
1日、2-3000円取られてしまうので単価が高いのは止む負えないでしょう。
(コインパーキング代払うために現場に来てるもんだと言っていた職人さんもいました(笑))

私も営業やら、現場巡回やらで相当、
コインパーキングに、お金を払っていますから、
コインパーキングやる土地持っている地主さんが羨ましいですよ
(相続税対策にはマンション建てた方が良いですけど(苦笑))。

都内は、建設費の坪単価も高いですけど、
家賃は、場所にもよりますが札幌の約2倍、
大阪の約1.3~1.5倍近くは、取れますし、
人口流入や換金性を考えれば賃貸マンションを建てるのであれば、
都内の良い所が最強だとは思います。

8.その他の建設費坪単価に与える要因
日曜日の午前1時も周り、もう眠いので、端おりますが、建設費坪単価に与える、
その他の要因としては、道路幅が狭く、小型車両でしか、搬出入ができないことや、
過去の統計記事等にも書いてますが、
建設費は、株価や、地価、ガソリン、野菜の値段と一緒で、時期による相場で
その時々で、上下動します。

建設費の坪単価の真実を書けば、リーマンショックが癒え、
2011年から2015年にかけて上がり続け、
2016年の後半から若干下がりつつあって、
今揉み合っている状態です。

後は、当たり前ですけど、どういう仕様のマンションかです。
内外打ち放しで、断熱も無く、5階建でも、
エレベーター無で、洗面やキッチン、ユニットバスも、
どこの何時の時代のアパート?等という仕様で、
建てて、「安くできましたー」と言っている施工会社も世の中にありますが、
そんなの陳腐な仕様で安く建てて、
「賃料を上げられるの?いつまで満室でいられるの?」
とは思います。

少なくとも、都内で、RC造のマンションを建てるのであれば、
入居者も、それなりの賃料を払える方ですから、当然に、
それなり仕様が備わった物件を求め、
それなりの生活を謳歌したい方がターゲットになります。

10万円近くか、それ以上の賃料が払えなければ、
アパートに住むか郊外に住むかを選択するのが大都会東京(東京砂漠?)の住人です。

都内で賃貸マンションに住みたいのであれば、
それなりの部屋でのライフスタイルを維持したい方向けに、
建てている(建てるべき)ことを理解できていますので、
陳腐なマンションは建てたくありません。

各エリアでトップクラスの仕様を維持したまま、
CM方式を駆使することにより、見積の仕組み・仕入れルートによって、
圧倒的に良いマンションが、圧倒的に、安い坪単価で建てる事ができることに、
当社の存在意義、私の生きている価値があると思っています。


長々と坪単価の仕組み、構成について書いてきましたが、
建設費の坪単価は、
どの面積を算定分母として、全てを含んだ費用で、
どの時期の、どういう地域の、どういう地盤の、どういう形状の建物で、どういう仕様だから安い、
高いと判断しないと、意味がありません。


当社のCM方式の、原則は、統一図面で、ゼネコン数社に相見積をかけ、
そこから原価交渉を独自のルートの下請専門工事会社に対して行い、
建設費を下げていく仕組みなので、一目瞭然で、安くなったことが判断できます。
(その上で、他社と比べても同一仕様であれば圧倒的に安い事も事実ですが)

建設費について気になることがあれば、
お気軽に03-5944-1710まで、お電話頂くか、
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関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

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マンション建設費の坪単価
2017/02/12 01:12|マンション建設費の坪単価TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
03-5944-1710
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少し前のニュースですが、
マンション発売、24年ぶり低水準=価格高騰で需要冷え込み-16年首都圏
のニュースが駆け巡りました。

着工数も、アベノミクス初期の2013-4年頃よりは、
大分落ち着いては来ているのは、
知っていましたが、リーマンショックの時より、
発売数が少ないというのは、驚きを感じました。

ニュースにも書いてありますが、建設費や土地値が高騰していた事も
理由かと思いますが、そもそも、分譲購入についての
実需要が減っているのかなと感じます。

少し前ですと、タワーマンションの相続税対策が持て囃されていましたが、
国税庁から釘を指す動きが進んできていますし、
中国人も含めた転売目的の投機的な動きも1段落している模様です。

節税・投機が減って、30代から40代の少し前であれば、
実需としてマンションをバンバン買っていた世代層も、
元々、就職氷河期時代で、新卒時に社会への入口が上手く行かず、
今の価格帯で都心・湾岸に開発が集中する新築マンションを購入できる程、
良い仕事に付けている方が少ないのだと思います。

一般的な、サラリーマンの方々が買える千葉、埼玉等の郊外型マンションは、
ディベロッパーが開発を控えている為、着工数が激減していますし、
主力商品の、都心のタワマンなんて実需であれば、余程良い仕事についている
エリート層しか手が出ないでしょうし。。。

その下の比較的就職が良かった世代も、物欲が少なかったり、
少子化の影響で、マンションを買いたいという層の
絶対数が少ないのでしょう。

不動産経済研究所のデータによれば、
首都圏の不動産価格も軟調(6P)で、
契約率はある程度、保ってはいるものの、販売価格は一気に下落している模様です。

売行きを考えて、各住戸の面積を小さくしたりしている
部分もあるとは思いますが、
建設業の景況感を見ても、低迷していますし、
分譲マンションが元気が無いと、今年は、頼みの綱は、
オリンピック関連工事の首都圏建設業の景気が主戦になるのでしょうか。

トランプ大統領の影響は、今年は建設業には直接出る事は無いとは思いますが、
世界的に、同盟関係や通商関係が、昨日の敵は今日の友になるのか、
みんなが敵になるのか、グルグル回りそうな感じで、
来年に良し悪しの方向性が、実際の影響として出てくるとは思います。

個人的には、うちの仕事に迷惑になるような経済危機の誘発だけは、
どうにかしてくれとは思います。

ついでと言いますか、アパホテルの南京大虐殺が無かったとする?
本で、中国から批判されている、アパホテルがどうなるのか、
都心で建設に関わっている人間としては、非常に興味深いです。
(戦争だから多少の誤射はあったのかも、知れませんが。)

破竹の勢いで、ホテル建てまくってますからね(笑)

1月27日~2月2日の春節でアパホテルの予約がどうなっているのか
ニュースにも出ると思いますが、他に中国人団体客が流れて、
日本人が逆にアパに泊まるという流れになるか、
それとも、予約が取れない物はしょうがないと、
普通に中国人が今まで通り、沢山泊まっているのか、
その結果として、アパホテルの新規開発に影響が出て来るのか、
興味が尽きません。

日本人だけでも頑張って欲しいですが
経営者として勇気あると思います。

後は、最近関心があるのは、東芝ですかね。

最終的には、国か銀行がギリギリ破産しないように何とかするのだとは思いますが、
経営陣ですら、アメリカの原発子会社の内情がよく解らないという悲惨な状態のようです。

素人目に見て、何で、そんな本部の言う事を全く聞かない、
大赤字の原発企業を最近買ったんだとは思いますけど、
最近は、東芝の家電製品あまり身の回りに無いなと感じるし、
半導体と原発だけに集中してた模様で、当てが外れると
こうなるのかと、教訓にはなります。

シャープ、サンヨーと大手も酷いことになっていて、
子供の頃から知っていた、絶対に潰れないと思うような
大企業もどうなるか解らないなと、感じる次第です。

最近のニュースから、建設とは、かなり脱線はしましたが、
世の流れから、自社を見つめ直す為に、書いてみました。

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Kマンション
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2017/01/25 20:17|株式・投資TB:0CM:0

 

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡


板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
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新年明けまして、おめでとうございます。
いつも沢山のお問い合わせ有難うございます。

良く、お問い合わせで聞かれる事で、過去の記事にも書いてますが、
当社のCM方式で扱う営業エリア等に、ついて改めて書かせていただきます。

【扱うエリア】ですが、首都圏です。
これまで、北は北海道から沖縄まで色んなエリアの方々から、
お問いわせを頂いておりますが経営方針として、得意なエリアでしか、
仕事は御請けできません。

南限は、横浜駅から10分程度です。
西は、ギリギリ千葉駅、つくば駅(大規模であれば)程度。

原則、当社のCM方式では取引先の下請が
多いエリア(所謂ホーム)でしか、扱いません。

全く知らないエリアでも理論上は可能であっても、
やはり、知っている元請、下請が多いエリアの方が結果も出やすいです。

誰も知っている人が居ないエリアや、
取引先の職人が通うには遠すぎるエリアは、
工事中に、目が行き届かず、ご迷惑を掛けてしまうので
原則お断りさせて頂いております。

目先の利益にだけ見れば遠いエリアでもなんでも請けてしまえば
儲かるかもしれませんが、当社は長期的な視点で、
得意なエリアのみで良い実績を積み重ねることを選択しております。

【扱う規模】ですが、建物の延床面積で500㎡以上とさせて頂いております。
それ以下の規模ですと、現場監督不足の中、
一定レベル以上の元請ゼネコン集めに苦労して、
逆に、業務がやりずらいです。
(皆様が普通にRC造で見積取っても、ボッタくり会社以外は、反応が相当悪いと思います。)

500㎡にギリギリ満たなくても、10階建など塔状建物で、
1.5億以上の税別建設費があれば、対応は考えさせて頂きます。
(塔状建物であれば建設費は高くなりますので、金額的に元請ゼネコンは集まりやすいです。)

【構造】ですが、原則RC造とさせて頂いております。
賃貸マンションをメインに扱っていて、
RC造が好きで得意だからというのもありますが、木造は扱えません。

多分、そこら辺の施工会社に鉄骨造で見積を取っても、
当社のCM方式で見積もった、
RC造の方が安いと思います。

【用途について】は、これまで賃貸マンションの新築が多いですが、
最近は、保育園新築、ホテル複合施設新築、分譲マンションの建替え新築等の
お話しを頂いて、計画しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

大規模修繕は、今の所は時期尚早ということで扱ってはおりません。

【土地を買ってマンションを建てる場合の対応】
まず、土地値と共に、希望の利回りを教えて頂き、それに満る可能性があるか
電卓で簡単に検証させて頂きます。

上記を教えて頂けない場合は、プランを入れたり詳細に検討する事は出来ません。
何処の会社でもそうですが、可能性が無い物に対して無料で労力は避けませんので
ご了承ください。

当社が売地に対して、プランを入れて詳細検討するときは、
5割の確率で成約するだろうと、思う時です。

大体、皆様の望まれるような利回りであれば、土地を買っては、
葛飾区、江戸川区、荒川区や、賃料の比較的安いエリアでは、
まず利回りが出る事は有りません。

当社は、何も言わずに、建築の仕事だけ成約すれば、
後の賃貸経営等、破綻しても構わないと思えるような営業をしている会社とは違い、
建てる方には長期安定的に利益を享受してほしいと願っています。

賃料の安いエリアでは、
既に無担保の土地を持っている地主様で、
ある程度スケールメリットのある建物でないと、
長期的に見れば賃貸経営をしていくのは、難しいでしょう。

次回の地主様必見!土地活用セミナーは、
2017年3月25日(土)13:30~16:00
場所:板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階の㈱土地活用 新本社(2月11日に引越し予定)
となります。

埼京線「板橋駅」徒歩5分、都営三田線「新板橋駅」徒歩5分、東武東上線「下板橋駅」徒歩3分です。

【プログラム】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向と統計分析
・CM方式でのマンション建設の実例写真による説明
・質疑応答

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関連記事:
(株)土地活用のよくある質問 Q&A

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2017/01/17 18:19|土地活用TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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