奇跡の不動産投資ビジネス
元投資用マンション専門の現場所長が不動産ファンドマネージャーになろうとするビジネスブログ。 究極の不動産投資、開発型プライベートファンドの破壊力を解き明かす。
元投資用マンション専門の現場所長が不動産ファンドマネージャーになろうとするビジネスブログ。 究極の不動産投資、開発型プライベートファンドの破壊力を解き明かす。
 |
| 地価と建設統計 |
| さて、「転職への道」シリーズは少し置いといて 統計より状況の把握 財団法人日本不動産研究所の 「平成19年3月末現在の市街地価格指数」  6大都市を25日線、6大都市以外を75日線とみると面白いなー なんて思いながら、私はアナリストではないので 分析できません （×m×；） まあなんとなーくの予想ですが バブル時代と違って収益還元法に、移行しているので、 88-90年の+30の抵抗線をブレイクすることはないだろう・・・ 6大都市の地価は今がほぼ天井地点でBOX形成かな？？？ 地方はもう少しあがるのかな？？？ そして国土交通省の 「建築着工統計調査（平成１９年５月分）」都道府県別床面積 http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/kencha.htm うーーーん。眠いので分析はまたそのうち（汗）  |
| 確認申請 |
| 前回のブログで6/20から確認申請が変わるとかいたが もう少し触れます。 姉歯事件の影響で 6/20から確認申請の審査方法が変わります。 ひとつの物件に対して2つの審査機関で審査して 途中変更・間違いがあったら1からやり直しとのこと。 構造の設計方法も若干変わるそうです。 構造の変更については、プロにしか その意味がわかりませんが、 審査中に間違いが指摘されると 1から審査やり直しというのは痛すぎます。 普通、確認申請を提出にいく若い所員は、 設計事務所の所長（管理者）の印鑑を持って、 審査機関からの指摘箇所をチョコチョコっと直して 印鑑を上から押して、決済をおろしてもらうのが 一般的でしたがそれが出来なくなり 審査料も再度払い直しとのこと・・・・ 審査機関からの指摘をその場で直すことが、 若い所員が経験を積み仕事を覚える 為の糧となるシステムだったと思っていますが その機会は許されなくなりました。 たった1つのどうでもいいようなケアレスミス （面積の小数点以下が計算違ってたとか）に対し、 1から全ての審査をやり直す ことに意味があるのか？？？ということは、 施主の立場からしても異論は言いたくなることもあるでしょう。 1つの簡易な間違いで他が絶対的にＯＫなのであれば 確認申請中に工事着工を 施主命令でこっそり行ってしまうなんてことも 出てくるかもしれません。 簡易なミスを犯してしまった体力のない設計事務所は、 相当の淘汰が予想され、そのケアレスミスを犯さない為の何重もの チェックをするのだから、日本全国の 設計料金もあがるでしょう。 全体工期の遅れにより施主から裁判など起こされたら それに耐えられる設計事務所など殆ど存在しないのが 現実だと思います。 さらに役人上層部の一方的な見切り発車の為、 現場となる役所・審査機関も設計事務所も手探りで パンク状態のようです。 6/19までに駆け込みで申請するところが多く その審査が終わるまで2-3ヶ月（汗） 6/20以降の提出ならその後の処理で9月以降からの審査との噂も ちらほら聞いております。 私が確認申請提出していた頃は、3週間ぐらいで 民間は降ろしてくれたんですが・・・ 構造事務所の先生の話だと 今回の改正でノイローゼーになってる構造家の方も いらっしゃるとのこと・・・ 私は、もう建設業から足を洗いましたが、 施主側も確認申請の失敗による全体工期遅延リスクと、 設計料金の値上がりについては 十分考慮したうえで事業計画をしなくては ならないと思います。 |
| 不動産ファンドへの転職への道6 |
| 本日の動画↓ http://blog.livedoor.jp/kemui/nakamura.html さて前職のゼネコンで 私が勝手に企画していた社内投資組合で 社員が会社に連帯保証をお願いする際、 本体の財務に影響を与えて良い訳ではありません。 経営者に考え方にもよると思いますが会社にとっても 投資組合を社内に作るということについては 賃金が少なくても投資を援助しているのだから そちらで賃金の足りない部分を補ってください という口実ができるメリットはある。 ただ、そのことによって本体の融資が受けれなくなった なんてじとは許されることではありません。 この企画の途中で、個人的に公認会計士、行政書士、弁護士の 先生を仲間に引き込み段々と理解してきたのですが 連帯保証をすると決算上、賃借対照表の連帯保証の欄に のるそうです。 乗せなくて良い方法は？？？ 「決算−決算」間で、 土地買い付けの融資から 竣工売却を融資の返済を完了すればできます。 つまり、ある年の4/1〜翌年3/31までの間に 全てを完了する。 結構ハードスケージュールですが、 ゼネコンにとって用地仕入れと出口の 情報収集力さえあれば絶対的に不可能な ものではありません。 （ただ今年は6/20法改正で確認申請受付する機関が パンクしてるみたいです。。。 確認申請にこれまでの倍以上期間がかかるようになることは、 施主側も理解して事業計画しなくちゃならないですね。。。） 不動産は情報が命というのを痛感させられました。 これが転職の要因の大きなものとなったのですが 後ほど・・・ 続く |
| 不動産ファンドへの転職への道5 |
| 本日の動画↓ http://pya.cc/pyaimg/pimg.php?imgid=39061 転職への動機とともに、私がゼネコン内で 行おうとしていた、 社内不動産投資組合のカラクリを あまり引っ張りすぎるのも、 じれったいので・・・今回書きます。 不動産投資組合の概要は、 下記の通りでした。 ------------------------------------------------------- 例えば総事業費１億、 家賃年収1000万円、 表面利回り10％で開発し、 RC新築物件の標準的表面利回り7.5％で売却すると、 売却価格は、1000万/0.0075=13333万 事業利益は3333万となる（但し、簡潔の為税金等の検討は次のシュミレーションに記す）。 そこで、個人より信用力が高いゼネコンに連帯保証という 形で協力を得ながら、 社員が事業開発の初期費用を出資することにより、 売却益が出資した社員に還元される仕組みです。 後に具体的な事例をあげてシュミレーションをするが、 例えば表面利回り10％で総事業費３億円の物件を企画し、 表面利回り7.5％で売却するとしたら、 売却価格は4億で事業利益は1億となる。 この物件に対し初期費用（頭金等）が3000万円必要であれば、 3000万の投資額が1年後に1億になる （1年で333％の超高利回りのトレードということ）。 この初期費用3000万について社員を中心とした有志がLLP（有限責任事業組合）※１を結成し、例えば一口10万円×300口の出資を募り、 融資の頭金（エクエイティ）を集める。 ローン会社はゼネコンの連帯保証を得たLLPに対し融資し、 事業を進め、約１年後の竣工即時売却時に事業利益を出資比率、 リスクレベルに応じて出資者に分配し、当該LLPは解散する。 ------------------------------------------------------- ※１ ＬＬＰとは↓ http://www.meti.go.jp/policy/economic_oganization/llp_seido.html ------------------------------------------------------- 最終的に事業を完遂する前に、私が諸事情により ゼネコンを退職してしまった事によって、 投資母体としてのＬＬＰの現実性（今度の法改正も含む）、 融資を受ける際の エクエイティとデットのバランス等不明のままですが、 連帯保証者の与信が大きくリコースローンで 融資を受ければ、開発費用の総額を エクエイティ1：デット（融資）9程度で 融資を受けることも可能で エクエイティ出資者は 超高利回り商品を開発することができるかと 思います。 あとは連帯保証者となるべき企業の経営者が、 エクエイティ出資者になるであろう、 （社員）組合員の為に連帯保証になるか（なれる）どうか？？？ 通常のノンリコではプロジェクトの収益性や 交渉によるようですが、 エクエイティ3：デット7が標準と聞いてます。 ------------------------------------------------------- 尚、値上がりしている地価や、建設費を考慮すると 表面利回り10％での開発は際どいとしても、 用地仕入れの全国的な情報力と ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）、 徹底したＶＥ(バリュー・エンジニアリング・設計改善と同じ）を併用できれば、 近い数字は不可能ではないと私は考えております。 ＣＭについては、昔の記事や 右の本をご参照下さい。 ざっくり私のやろうとしていた変則不動産投資について 考え方を記しましたが、 上記の細かい検討についてや、ＬＬＰ、 企画内容、リスクの取り方等について 後程かきたいと思います。 続く 押すと良く眠れます→   |
| 不動産ファンドへの転職への道4 |
| 本日の動画↓ http://www.youtube.com/watch?v=_hBeRAhAnsI さて品川での打ち合わせの翌日 金融機関の担当者（Ａさん）に私はメールし、 連帯保証を会社に認めさせるという方針を伝え、 その可能性を探る為に飲み会での 社長への直談判を行い、「社内投資組合」への 基本的な協力を取り付け、 その後過去三ヵ年の勘定科目付の決算書なるものを 入手し、金融機関（Ａさん）にチェックして貰いました。 結果は、現状では与信ありとのことなので 東京支店の仲間にメール等で、 この企画の趣旨を伝えました。 口説き文句は給料などには頼らずに 労働組合に変わる、ゼネコンでしか理解されない 不動産投資組合という方法で、ハイリターン投資を行い 自分達の将来をつくりましょうというイメージです。 前職の同年代の社員は皆、安月給で頑張っているので 半信半疑ながらも興味を持ってくれる人が多く、 東京発で全社的に 急激にこの企画を進める空気作りをはじめました。 （130人程の中規模ゼネコンですが・・・） かなり引っ張ってますが、 この投資スキームの投資利回りや、 カラクリについては今後・・・ 続く  |
| 不動産ファンドへの転職への道3 |
| 本日の動画↓ http://video.google.com/videoplay?docid=-2147516570461423938&q=zico&pl=true そのメッセージとは、 一つが一部上場の金融機関ノンリコースローンレンダーの方、 もう一つが一部上場のリート関係者の方 金融機関の方のメッセージは、 「興味深いので、一度お会いしてお話しましょう」 リート関係者の方は、 「私も同じような事を考えていました。」 という趣旨のものでした。 これまで出会うことの出来ないような世界の方からの メッセージに心を躍らせ、 12月初旬のある日、金融機関の方と 品川でアポを取り、会うことになりました。 しがない現場監督の私が、こんな大それた事をやっていいものか、 不安と葛藤しながら、 ビジネスの世界に足を踏み入れる きっかけとなる出来事でした。 その会合で、今まで中々判らなかった※ノンリコや証券化について の情報を聞き、今回の企画の可能性を必死に探りましたが、 開発型ノンリコはＳＰＣの作成費用が掛かりすぎ、 私が想定していた社内で集められる、出資額では、 事業規模の採算が会わない事などが判り始めました。 一旦お別れをし、「勿体無いな・・・」と思いつつ 金融機関の方のヒントを一晩必死に考えた結果、 ノンリコは一旦諦め、「自社ゼネコン本体に連帯保証」をお願いする という「リコースローン」で融資を受けるというスキームに行き着き 社内での活動を活発化させていくことになりました。 続く ----------------------------------------------------- 「ノンリコースローン」とは、 一般の融資（リコースローン）と違い 物件の収益性にのみ着目したローンです。 つまり、一般の「リコースローン」は融資を受ける側の 経済状況や、資産、連帯保証者の内容などにより 事業が破綻した場合の債務を融資される側に 求めることが出来ますが、 「ノンリコース」は、事業が破綻した場合のリスクは ローン会社が全て負い、物件の差し押さえ以外に 融資を受ける側はリスクを負う必要がありません。 つまり、物件の収益性がよく、ノンリコースローンの 審査さえ通れば倒産リスクを気にせず 無限の融資が引き出せます。 そして普通、証券化をする場合、 投資家の資産の保全「倒産隔離」という目的で ＳＰＣ（特定目的会社）という幽霊会社？を作り、 投資家から集める資金（エクエイティ）と 金融機関からのノンリコースローンによる 融資（デット）で資金を集め、開発したり、 物件を買って（正確には信託受益権の売買）運用します。 証券化の場合、ＳＰＣが実質的な運用母体で の実体がないので、事業が破綻した場合に ローン会社はＳＰＣから物件以外に差し押さえられるものが ない形のノンリコが 証券化業界の資金集めの基本です。 |
| 不動産ファンドへの転職への道2 |
| 本日の動画↓ http://www.youtube.com/watch?v=a_58sgCSQh4&search=Jean%20Carlos%20Chera さて金儲けの方法を思いついたことは、思いついたが ただの現場監督（涙） どうすればいいのか全く判らずに、 取り合えず、mixiにあるトピを作って 「あるゼネコンで社員が出資して開発→竣工→売却 して、利益を山分けしたいが、どうすれば良いのか？」 「開発側利回り10％近くで開発し、 市場利回り7.5％で売却した場合、 総事業費の何割を融資でき、何割を軍資金として集めればいいのか？」 という内容で質問しました。 トピは荒れる荒れる・・・ 「不動産金融の素人がそんなこと絶対無理」 「今の地価で10％で開発できるわけがない] というのが、コメントを下さったプロの方の総意でした。 利回りに関しては、こちらはＣＭを操るゼネコンで 建設費は圧倒的に安く出来るので、 「東京ではなく、地方都市であれば回せる自信はある。」 と内心思っていましたが、 私も只叩かれるだけだと、これまと何も変わらないので 粘って、色々情報を聞き出しながら頭の中を整理していました。 そして、トピの雰囲気から流石にもう駄目かー？？？と、 思っていた時に奇跡のメッセージが2通♪ この２通が、私の運命・人生を弄ぶ序章となりました（・ｍ・;） 続く |
| 不動産ファンドに転職への道1 |
| 本日の動画↓ http://www.kami-douga.com/movie/porisu.htm 超久々に、ブログを書いてみる。 実は私、今月ゼネコンを退職します。 そして転職先は、不動産ファンドの アセットマネージメントをやってる会社です。 何故に現場監督から不動産ファンドへ？？？ 世間一般の方には理解不能な出来事が、 この半年間の私の心の中で起こってしまいました。 その経緯を、2006・11まで振り返り、 プログに書き留めて置こうと思います。 2006・11 前々から、不動産投資に興味は持っていたが、 給料の異常なまでもの少なさから、銀行からの融資は不可能。。。 シュミレーションをして幾ら美味しい土地があっても 指を咥えて見ているだけで 裕福な方々の、不動産物件をヒタスラ作る日々が続いていました（涙） そんな11月のある晩、ふと良いことを思いつきました。 「一人の収入では融資に余力がないのであれば、 貧乏な社員みんなで金を出し合って、 束ねて融資を受け、皆で利益を分配すれば良いじゃん？？？」 当時は全く知りませんでしたが今思えば、 コレが不動産ファンドの根本的な 概念であったのかも知れません。 続く |
| 事業計画・・・ |
| 本日の動画↓ http://video.google.com/videoplay?docid=5817977740455296210&q=%E3%81%88%E3%81%B3%E3%81%A1%E3%82%83%E3%82%93&total=17&start=0&num=10&so=0&type=search&plindex=7 勢い余って２度目の書き込み（笑） 現在、東京のかなり良い地域で 土地から新規物件を建てようとする お施主様の見積もりをしているのだが、 事業収支がのらないということで 頓挫しかけている。 原因は 1.地価が高すぎる 2.設計図のグレードが高すぎる 3.建設費の上昇 と思われる。 実は、ある投資フェアで、不動産投資に興味を持たれる方に 声をかけ、暫く私の手の離れていたところで話が進み 施工はうちを指名して下さり、 設計は他の設計事務所 というスタンスでﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄが進んでいて 今月この物件の担当になったのだが、 かなり責任を感じている。 1.設計事務所が別なので 直接聞いたわけじゃないが 地域の地価をネットで見たところ 坪250万もする・・・ 3−5階にご自身が住まわたいとのことで お忙しい方なので立地の良いところを選ばれたのだと思うが この地価だと流石に利回りを良くするのは難しいかと思われる 2.設計事務所がメーカー指定や無駄で高価なものを いたるところに付けていて 建設費を高くしている。 メーカー指定を解除して、賃貸物件として不要だと 思われる外装等を取り除けば 6700万から600万は落ちるのだが、 設計事務所が首を縦に振るかどうかが問題だ 現状では予想より高い見積もりを出した 施工会社が悪で、設計事務所が味方のように 捉えられているが、現実は違う 現状の相場で設計図通りに作れば、その値段になるのだ。 不当にふかしているわけでもなんでもない。 赤字に覚悟でやる義務もない。 逆にうちが提示した金額より安くできる ゼネコンがこの世に存在するなら 是非ともそちらにお任せしたいくらいだ。 どこかの電気量販店が 「他店でもっと安い値段の店があったら教えて下さい」 というのと同じように金額には絶対の自信を持っている。 自己満足の納まってもいない 設計図を書き、経済感覚の全くない 設計事務所が、施工会社の提案に首を縦に振らない ことに激しく怒りを感じる 徹底的に戦わなくてはならない。 3.こればかりは前回書いたように、どうにもこうにも どうしようもない。 そこに相場があるのだから・・・ ただスケールメリットのない物件は仮設・人件費・単価 それぞれが割高になるのは、事業を検討する際に頭にいれて おかなくてはならないだろう。。。 |
| 建設費上昇と少子化の危機 |
| 本日の動画↓ http://video.google.com/videoplay?docid=-7040588228713919809&q=%E3%82%B9%E3%83%A9%E3%83%A0%E3%83%80%E3%83%B3%E3%82%AF&total=218&start=0&num=10&so=0&type=search&plindex=0 ちょー久々にブログをかいてみる。 現在、新規の不動産物件の見積もりを 行っているが、 建設費の上昇が凄まじいことを実感している。 東京の打放し型枠が 一年前は3550円/平米でできたのが いまや4200円/平米でもやっと職人が捕まる程度だ 俺が、一年生の頃（ほんの四年前）は 不況のどん底で現場事務所に見知らぬ業者の社長が 仕事くださーいって所長を尋ねて来てたのに 今は、業者が物件を選り好みしている状態 確かに、石油の上昇とかで建材も値上がりしてるのだが 需給バランスが完全に崩壊してるように感じる バブル崩壊で業者が淘汰され職人が激減、 少子化でただでさえ 新規に職人になろうとする世代自体が少ないのに、 ニート人口の激増である。 建設業なんか汚いし大変だもんね・・・ 現場でも20台後半の職人はまあまあいるが、 １８から２３程度の超若い職人の割合が極めて少ない 最近若い子こないねーって言ってたら 辞めたってのも。。。 統計とったわけじゃないけど 60以上5％ 50-60歳15％ 40-50歳30％ 30-40歳25％ 25-30歳15％ 16-25歳10％ てなイメージだ このまま新規の職人がいなけりゃ どんどん建設費は上がっていくだろう そんな中、小さな物件ほどスケールメリットが少なく 割高になる率が高くなっているようにも感じる 建設費・地価・金利・消費税の上昇を考えると 新築投資は今がラストチャンスなのかとも感じる |
| 久しぶりに |
| 本日の動画↓ http://www.youtube.com/watch?v=RyYk_fZWY64 先日、いまやってる現場の建築完了検査と消防検査が終わりました 無事合格 そのお施主様は全く興味なし おいらに全て任せて なにもやる気なし・・・ 登記の手続きぐらい自分で調べてくれよと 内心思ってますが・・・ やりやすいのかやりやすくないのか・・・ |
| トレーラーハウス |
| ちょっとふざけて不動産投資について考察してみる。 世の中には、 「トレーラーハウス」 という面白いものがある。 300万で25�屬阿蕕い里�、 なかなかお洒落なのが1件買えるようだ。 つまり、坪単価 300/（25/3.305）＝39万ということだ。 多分、自分で直接輸入できれば220万も しないんではないかと思われる。 （万が一中国で生産できたら150万もしないかもしれない。） どうも建築物じゃないから確認申請もいらないらしい。 ということは建蔽率も関係なくずらずら 並べることも出来ると思われる。 （建築物の定義は、土地に定着する工作物となっているが、 ホームページによって書いてることが違うので、 役所によって判断がゆだねられているのかも知れない。 移動するんだと押し切れるかもしれない） 設計料はもちろん不要。 かわいいから家賃も1.2倍ぐらいでも満室になるような気もする。 仮に200�屐�1000万の土地に トレーラーハウスを5個置くと 総取得1500万＋1000万＝2500万 可愛いから家賃6万とれたとして、 6万×5個×12ヶ月＝360万 360/2500＝14.4％ どっひゃあーーーー 万が一220万で個人輸入できたら 360万/（220×5+1000）＝16％ しかも不動産所得税、固定資産税、自動車取得税、重量税、 自動車税等、全てかからないらしい（笑） ホリエモンのように法の盲点を突けば めちゃ儲かるじゃん 押すと良く眠れます→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか11 |
| 今日は、表面利回り14％以上でそうな、 よさげな土地（上屋あり）があったんで、資料を取り寄せてみた  なんと利回り10％で即時売却すれば、 4000万のキャピタルゲインでないかーーーー 一瞬頭の中で札束が舞った（笑） しかし、ネット上で建蔽率60％と書いてあったのに、 風致地区で40％しか建てられないようだ。 ボツである（涙） しかし勉強になったのでよしとしよう。 資料がＦＡＸで届くまでの間、いつもは、ざっくり 容積、建蔽率ぐらいしか シュミレーションにしていないんだけど、 待ちきれずに、ざっくり日影と採光を考慮した 基本プランまで書いてシュミレーションしてしまった。 頭の中にはある程度イメージがあったのだが、 実際やってみるとナカナカ面白かった。 その土地は南東から北西方向に、ながーい土地だったんだけど、 南側に窓を付けようと思うと 法律上の採光がなかなとれない。 判りやすく言うと、階数を目一杯積んで法律上の採光を取るには、 南側の隣地境界線から建物を離さなければならないのだ。 すると、どういう現象が起こるかというと、 建物が北側に寄る。 別にいいじゃんと思われるかもしれないが、建物 北側に寄ると、日影規制に引っかかりやすくなるのだ（涙） ここで、採光について触れさせて頂く。 法律上必要とされる採光は 居室面積/7≦有効採光面積である。 有効採光面積とは ΣＡ×α 窓の面積Ａ 採光補正係数α α＝Ｄ/Ｈ×6-1.4（住居系地域）である。 Ｄが窓から、窓に面する隣地境界線との距離 Ｈはその居室の窓の中心から上階の一番高いところまでの高さである。 イメージとしては隣地境界から離れてないと Ｄが取れないのである。 そして下の方の階に行くほど、Ｈが大きくなるから 不利になる。 しかしＤの取り方に抜け道があるのだ。 例えば ＝で、上の-が隣地境界、下の-が窓面とすると、 Ｄは、＝の垂直距離である。2辺を 相当離さないと下階の採光は取れない。 しかし Ｔ / / / の/を隣地境界Ｔの上-を窓とすると、 Ｄの距離は、Ｔの｜と隣地境界/の交点までの距離なのだ。 隣地境界に向かって斜めに窓を取るとＤは無限大にでかくなる。 境界-------に対し、 ---------- へへへへへ のように、建物を作れば採光を確保しやすくなるので 結構使えるテクニックかもしれない。 （「へ」だと壁の長さが長くなって施工費は若干あがるけど・・・） （補足として道路面に向かって窓をとる場合は Ｄは道路の反対側までの距離になるからほとんど採光はＯＫとなる。） 押さないと満室にならないかも（笑）→ |
| どう解釈してら良いのやら・・・ |
| ノンリコースについて問い合わせてみた・・・ 2.竣工後、即時売却する目的で、 土地取得費用及び建設費用を 融資することが出来ますか？ 一般的な開発型のノンリコースローンと推察いたしますが、プロジェクトの内容にもよりますが、取扱実績はございます。 3.2が可能な場合、 ローンの返済は融資直後から始まりますか？ 土地取得から建設期間にもローンの返済が必要となりますか？ 自己資金を投入しなくて良い方法があれば 教えてください。 一般的な開発型のノンリコースローンの前提ですが、融資元本部分は不動産売却時の返済とした事例はございます。但し、金利につきましては、一定期間でのお支払 をお願いしております。なお、自己資金部分は必ず、ご出資いただいております。 ？？？ どう解釈すべきやろか・・・ 5.新築賃貸物件の審査基準として 表面利回りはどの程度必要となりますか？ （一般論で良いです。） 物件によりますが、NCFベースで6％以上は必要となります。 ＮＣＦ？？？なんじゃそりゃあ？？？ なんだか良く判らんが物件の状況によってはイケルッポイ？？？（笑） プロエフェショナルな意見求めまする。 ノンリコースの趣旨としては、物件の価値のみを評価して 融資するんでないの？？？ と、言いたいところだが自己資金1万円投入で 何とかならんだろか・・・（笑） 押すと綺麗な女性が話しかけてくるかもしれません→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか10 |
| うーーむ。今日は何を書くべきか・・・ 「木間仕切りと軽量鉄骨間仕切り」 について書きます。 内装の間仕切壁に入っているの（ボードに裏）は 普通、木間仕切りか、軽量鉄骨ＬＧＳです。 床の間とか押入れとかちょっと複雑なのは、 木間仕切りじゃないと難しいかもしれません。 しかしですねーーー 単価は、今の現場でＬＧＳ1200円/�� ちょっと時期が違うけど木間仕切りが、1500円/�� 分譲マンションなら複雑な箇所も多いので木工事で 全部間仕切り組むことも多いかもしれませんが、 賃貸なら、床の間もないだろうし ＬＧＳの間仕切りで十分だと思います。 強さと耐久性はＬＧＳの方が上だと思うし 1000�屬△譴弌�30万も違いが出てきます。 塵も積もれば山となるです。 設計図を見て、木間仕切りの場合はLGSで 出来ないか聞いてみるのも手かもしれません。 押すとデートのお誘いがあるかも・・・→ |
| 中古か新築か？？？ |
| 今日は中古か新築かについて頭の中を整理してみる。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１大先生のブログを覗くと 利回り30％以上と書いて いらっしゃる（゜゜;) てことは・・・1000万で買って300万/年の家賃収入 3.3年で回収できるってこと（゜○゜？) うーむ 凄い・・・ 築30年だったとすると後7年働いてもらったとして・・・ ローン完済後に総額2100万の実収入なのだ。 仮に1000万で新築13％だせたすると・・・ 130万/年の家賃収入。 20年ローンで 完済後20年働いてもらったとして、 そのときの家賃平均が新築家賃の0.7倍としたら、 20×130×0.7＝1820万円か・・・ まあ、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１先生が特別で、 新築はローン期間中の実収入がいくらかあるにしても・・・ 中古もありかも？ 新築にかかる労働力の量からしても、 なーーんて気がしてきた。 ぽちっとお願いします→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか9 |
| またまた酒を入れながら 書きたいことを書かせていただきます。 （現実逃避か？？？） もう話が飛び飛びでも関係ありません（笑） お題は建てるなら 1Ｋと１ＤＫどっちがいいかーーーー で書いてみる。 今回の題材としては・・・ とある地域を参考に 書かせて頂く、 AＪＲ総○線徒歩5分船○駅1Ｋ22.8m²7.7万円ＲＣ造新築 BＪＲ総○線徒歩8分船○駅1ＤＫ30.9m²7.8万円ＲＣ造新築 である・・・ 仕様がどうなのか良く判らない。 不動産屋が強気かどうかも良く判らない。 しかしである。 Aが1平米あたり稼ぎ出すのは77,000/22.8＝3,377円 Bが1平米あたり稼ぎ出すのは78,000/30.9＝2,524円 である。 ここから両方とも10件所有として施工費を逆算してみると・・・ A 22.8×45万/3.305×10+共用部100�屐�45万/3.305＝ ＝3104+1361＝4465万 B 30.9×42万/3.305×10+共用部100�屐�42万/3.305＝3926+1361万＝5287万 総収入は A 10×7.7×12ヶ月＝924万 B 10×7.8×12ヶ月＝936万 土地抜きでの利回りは A 924/4465=0.206＝20.6％である。 B 936/5287=0.177＝17.7％である。 AとＢは、水周りの施工単価が増えることを考慮して、 施工費で坪3万の格差をつけたが、それでも 圧倒的に1Ｋの方が利回りに有利なのだ！！！ つまりだ・・・ なるべく細かく区切った方が圧倒的に儲かるのである。 しかし、今の時代 風呂トイレ別が主流になりつつあり、 更にはトイレと脱衣所が別が主流にもなりつつある。 居間の面積を広くするには、 風呂トイレ一緒≧風呂トイレ別≧風呂とトイレと脱衣所が別 が圧倒的に有利であるが、 贅沢になりつつあるユーザーの変化にも対応すべきであるが・・・ 出来るだけ細かく区切った方が利回りには絶対的に得だと ということを頭にインプットすべきである。 まあ今から建てるなら、25�屬阿蕕い呂△辰燭曚Δ�いいのかなあ という気もしなくもないが、 建蔽率の限界との相対関係を見つつも 覚えていていただきたい。 設計の先生が、理由もなく1DKなど設計しようものなら 往復びんた100発 食らわせて頂きたい（笑） だったら、もう一部屋増えないか？？？ ONE MORE ROOM!!! 押すと今日の晩御飯が美味しくなります→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか8 |
| さあ酔っ払って参りました。 新築物件を如何に安く高利回りで作るかも、 ついに原辰則の背番号まで到達致しました。 このまま、101回目の投稿にて 不動大明神が降臨するという伝説を信じ 階を重ねさせて頂く さて、内容がいたるところへ飛んでいってしまうが 今回のお題は どっどーーーーん 「近隣説明」である。 近隣説明っちゅうもんが、ほとんどの自治体で義務付けられておる。 そして・・・ 当然、新築工事なんか嫌われものに決まっている。 まして、自分が騒音や、埃などによって、 苦痛を受けているのにもかかわらず、 騒音主の誰かが、利益を得ようとしている・・・ 妬み、嫉妬が重なり 絶対的にいちゃもんをつけたくなってくる人間が出現する。 少ない経験で、いくつかの現場を 施工してきたが、 近隣様から苦情がこなかった現場など一つもない（涙） 施工者はいつも、お施主様に対する苦情の窓口なのである。 そして、大概、ここで苦情を食い止め、なんとかお施主様に 物件をお渡ししなくてはならない・・・ 下っ端の頃は、まだ良いが頭をはるととなると、 道路を歩くだけで、近隣住民様の視線が痛い・・・ 最近、自分は道路を歩く時はいつも下を向いているか 携帯で電話で話している・・・ 声をかけられない限り目をあわすことができないのである（涙） お施主様は工事が始まってからは、 ゼネコンの現場担当者の防波堤を楯に しらんぷりしていれば良いのである そうです。お施主さんが悪いんじゃありません。 全て現場監督の私が悪いのです☆ （今日も怒られてきました・・・） しかしだ・・・運がわるければ、 お施主さんが大不利益を被ることもある。 工事着工が出来ない場合である。 これについては、酔っているのと、ややこしいので、 後ほど（笑） 押すと角刈り男性にオッス！！！アニキ！！！と言われるかも→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか7 |
| 大家さんでもない、おいらが、 あんまり不動産投資と掛け離れたことばかり書いていると クリックした時間かえせーーー とお叱りを受けそうである（汗） ということで、たまには為になるかもしれない話を、 金持ち大家さんとは違った視点で書いてみる。 今回のお題は、 漢字遊びと「壁」の共有である。 「目」の字の＝は3部屋の間仕切りを共有していると考えて頂きたい。 ではでは、 「口」は、1室で、4壁・・・ 「日」字の真ん中の-は2部屋で一壁である。 「凸」の辺の長さは、ロより面積が狭いくせに1辺分長い 「凹」の辺の長さも、ロより1辺分長い 1辺の長さは文字通りそのまま施工費に跳ね返る。 じゃあ・・・ 「呂」と「日」と「目」どれが利回りに有利だろう？？？ 共用部の面積とかと絡めて、 壁面の量を考えてみるのも面白いかもしれない もちろん間口が狭く奥に部屋を作らないといけない場合など、 地形によって最善の策が「呂」になるかもしれないし、 「多」になるかもしれない。 しかし、土地を見て、どれくらい建てられるか考えて、 遊び感覚で壁の長さが一番短くなるかなーーー？なんて、 せっかくだからパズルを解く感覚で楽しんで頂きたい。 但し、「田」は、住宅なら良いが、 共同住宅だと、なかなか中に入れないので 共用部をどうするのかに、ご注意を（笑） 例えば「間」の字は、門と日の境が廊下っぽくて面白いが、 「問でなければ、日の上の部屋の採光が取れない・・・ などなど、日々のトレーニングが、設計プランの 弱点を鋭く指摘する日がくるかもしれない（笑） そして、利回りの最悪のプランを見つけてしまった・・・ なんと・・・ 「回」である！！！ 共用部の面積ばかりが多くて、居室面積が少ない。 おまけに採光まで取れない（笑） （法律上、小さいロだけでは、採光がとれないため 共同住宅として建てれないが・・・） ぽちっとお願いします→ |
| だからどうした |
| 実用的な？？？話で、あんまり飛ばし続けるとあっという間 ネタ切れになりますので、 5年後まで引っ張りつつ・・・  今回も、非実用的話を書きますのでご勘弁下さい（笑） ＴＶで、世界の秘境に何日か滞在するみたいな 番組がある。 悔しいことに製作者の狙い通りの視聴者となってしまう そんな経験はないだろうか？ ふと我に返ると、製作者が映像の裏で、 「ほーーーら見てごらん」 「こういう生活もあるんだよ。意外と良くない？ ほんとは羨ましいんじゃいの？？？でへへへへ・・・」 と視聴率とＣＭ料金表を見ながら ニヤ付いている光景が浮かんでしまう。 日本国内では、教育が終わると 全く違った社会の放り出されてしまう。 そして苦しみの中に、喜び・幸せを見出し 生きていくという人が大半だろう。 しかし、番組で、写し出される 世界には、苦しみという感覚が全く感じさせない。 実際、生活は苦しいのかもしれないが、 実に楽しそうである  少なくとも精神的に追い込まれいるような、 雰囲気が微塵もない 日本に生まれ、日本で生活する以上 どうしてもお金というものに縛られて生きざるを得ない。 ここで、ふと挑戦的に、 「だってお金がないと何も出来ないんだもん」 と言って見る。 お金がかからなくても楽しいことは幾らでも、 あると言われそうだが、 それは余力のある人が言う言葉だ。 お金がかからないように公園でデートしたしても、 お財布に10円しかなかったら、 どんなにせつないだろうか・・・ 成人した日本人のお出かけ前のチェックする上位3つは お財布・鍵・身だしなみのはずだ。 しかし、映像の中の登場人物はどうにも、お出かけ前に お財布を持ち歩いているように見えない（笑） だから実に楽しそうだ だからどうだと突っ込まれそうだが、 心の奥底で、羨ましいと思ってしまう自分がいる。 そして、昼飯を抜いて（ダイエット兼用） 、パソコンに向かい、駄文を書いている 自分がいる・・・ 映像の中の人々と同じ、はち切れんばかりの笑顔になるのは、 余力のある人間になって、 お金のかからない遊びをした時かもしれない。 大好きなあの子と・・・（嘘） ぽちっとお願いします→ テーマ:株日記ちょっと気になる独り言 - ジャンル:株式・投資・マネー |
| 風吹けば・・・ |
| 今日はどうでも良い話だけを書く お題は、 「風が吹くと桶屋が儲かる」 1）まず風が吹くと、砂ぼこりが舞い砂が目に入る。 2）中には砂ぼこりで目が不自由になる人も出てしまう。 3）目が不自由な人が増えると三味線を生業にする人が増える。 4）三味線を作るために猫の皮が必要になる。 5）猫が減ると、ねずみが増える。 6）ねずみが増えると、桶（おけ）がかじられる。 7）桶の修理で桶屋が儲かる。 らしい。 7手先を読んだ素晴らしい洞察力である。 先人は単に駄洒落でこの迷言を残したのだろうか？ 景気が悪くなれば・・・何が儲かるのであろうか？？ その状況に会ったビジネスが生まれてくるのだ 東京に戻ってきて驚いたのが、 1000円床屋が至るところにあるのだ・・・ そのメカニズムを推測するにはこうだ。 1）女性の社会進出が勢いを増す。 2）婚期が遅くなる 3）少子化に繋がる 4）年金が少なくなる 5）景気が悪くなる 6）地価も下落する 7）テナント料が下がる 8）1000円床屋が儲かる である。 誠に勝手な推測だが、的外れではないだろう。 そして、今、景気は若干上向き、金利は上昇すると言われている。 如何なる展開を予想すべきであろうか。 超私的見解を述べさせていただく 1）景気が若干上向く 2）金利が上昇する 3）しかし預金は増えない 4）引き続き投資に資金が流れる 5）株価、地価が上昇する 6）家賃はさほど上がらない 7）低利回り大家の物件を、 強い大家が買い叩く 8）銀行は儲かる 不動産投資は究極の二極化を迎えるのだろう。 さあ金利上昇まで時間はない・・・ 押すと、お酢がお酒に変わるかも→ |
| 利回りの乗る土地4 |
| これまで設計段階での利回りの乗る 土地について書いてきたが 施工段階についても書かせて頂く まず、施工費が安くするのはやはり 道路だろう。 大型搬入が出来るか、中型・小型搬入ができるか 時価や設計条件に影響され一概に比較は出来ないが 1.05〜1.15倍程度は値上がりすると考えといた方が無難だろう （交差点の電柱・標識の建ち方、 細い道路に曲がる前の道路の広さにもよるが 最低6ｍはないと厳しいだろう。） この時注意しなくちゃいけないのが、 目の前の道路だけではないのである。 明らかに大型車が走れる大通りから、 敷地までに狭い道路を通過しなければならない場合、 幾ら目の前の道路がちょっと広くても駄目だ 当たり前か（笑） 又、注意しなくちゃいけないのが標識だ。 大型貨物禁止は見逃してはならない。 搬入経路全般に到ってだ。 自分は現場から2km以上はなれている 大型バスが普通に通っている片側2車線の道路で、 この標識を見逃して背中が寒くなったことがある。 （バスは大型貨物ではないのであった（笑）） 幸い警察に特別に許可証をもらって事なきを得たが・・・ 許可してもらえなければ数百万の損害を背負わなくてはならなかった 油断は禁物である。 （大型貨物禁止の標識があっても、通行許可証というのを 警察に出して許可してくれる場合もある。） 通学路の時間帯進入禁止も痛い。 普段は全く気にしていないが、 工事が始まるのは日本全国8時からである。 9時まで道路の通行が出来ないと材料が届かず手待ちになる。 施工費は上がる可能性がある。 警察が厳しい所は入ることは人っ子一人通らなくても 絶対できないのだから・・・ また標識がなくても意地悪な警察もある。 物理的に通行できたとしても通行量が多いからとかで、 搬入日を曜日指定などされることもある。 警察が駄目といったら駄目なのである。 道路仕様許可を発行してくれなければ工事できない。 防衛策としては土地を買う前に自分で標識をチェックした上で、 国道から搬入経路管轄※全ての警察署に事前協議に行く 必要があるかもしれない。 ゼネコンには厳しいが一般人には優しく してくれるであろう（笑） （※管轄がまたがっている場合、他の管轄の標識までは知らないから） ぽちっとお願いします→ |
| 利回りの乗る土地3 |
| 前回、容積率をフル活用できる土地が 利がのると書いた。 総取得経費の地価の割合を下げなくては利回りは なかなか乗らないのだ。 施工費の部分が家賃を稼ぎ出すのだから、 まあ当然と言えば当然だ。 別に施工単価を上げろと言ってる訳ではないのは、 これまでの文面を読んでいただければ分かっていただけると思う。 容積率以上に作る必殺技があるのだ（笑） 半地下である。光庭を作って 法律をクリアすれば、（やりようによっては暗くはならない） 総床面積の1/3を限度に容積対象床面積に入らない。 2階しか建てられないはずの 土地にもう1階分の家賃を叩きだせる装置を内臓できるのである。 地下工事は空中に作るよりは、施工費は若干あがると思うが、 それを相殺しても利回りが上がる可能性が高い。 少なくともキャッシュフローは確実に大きくなる。 でなければ、世の中に地下のある物件など存在しないのである 融資に余力があるなら、 検討してみる（させてみる）価値はあると思われる。 掘ってみないと分からないが近隣ボーリングデータが 揃えられるなら、水位が水の沸かない高さになっている となおさら良い。 あと、各斜線制限でつらつらと・・・ 道路斜線というのがあるが、当然有利になるのは 道路が広いことである。 そして斜線にひっかかって、一部屋減るとか1階減るとか 頭を斜めにカットしなくちゃならないとか 設計者が言ってきたら必ず、「天空率」 を使っているか確認し、使ってないなら、使わせるべきだ。 理論は判らないが多少引っかかるぐらいだったら パソコンが大体ＯＫと計算してくれる。 これは他の斜線にも適用されるから 存在を知っておくといいと思われる。 設計者の仕事量が1.5倍ぐらいに跳ね上がるから 嫌がるとは思うが、将来40年間以上の収入を考えれば 強く迫るべきである。 （使ってたらへんてこりんな円グラフが見せてくれるはずです。） 又、逆説的だが、不動産屋の書いてる建蔽率より 建蔽率自体があげることのできる 土地というものがある。 上に高く作れないなら、横に広げるというわけだ。 1.指定角地は建蔽率が+10％あがる。 やはり角地には、高いなりの理由があるのだ。 （指定されてるかどうかは役所に聞けばわかる。） 2.防火地域内の耐火建築物+10％ 防火地域内は有利なのだ♪ こういう土地だと横に引っ張り伸ばすんだから 相対的に容積率を使いきりやすくなる。 とにかく土地購入から始めるのであれば 買う前に基礎知識を身につけて出来るだけ条件の良い土地に 検索範囲を絞り込み、 出た瞬間に役所に問い合わせるのと、地盤の状況を調査開始。 設計士に細かくチェックしてもらえるような人脈形成の 手を先に打っておくことをお勧めします。 その後のことも考慮しても本気でやってもらうには 多少の報酬は払っとくべきでしょう。 目先の10万20万をケチるのか、 将来の1000万以上収益格差をドブに捨てるか、 どちらが賢いかは、言わずと知れています。 ぽちっとお願いします→ |
| 人生設計と不動産投資 |
| ゴールデンウィークだというのに、 スポーツジムに入れない・・・ 平日ナイトコースというのにはっているんだが、 どうやら祝日は含まれていないようだ。 どこかに遊びにいきたいが、現場の雑費立替を出すの遅れて 金が全然ない・・・ 来年のゴールデンウィークはあるか判らないが 優雅に過ごせることを祈る。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ さて本題の「人生設計と不動産投資」だ。 まず、なんで自分がこんなに株も含め 投資に躍起になったかと言えば、 30以後に大きな不安を感じているからだ。 自慢しているわけではないが、 今の手取りではラクビーもできるかどうか びみょーなとこなのである（笑） これでは、お先真っ暗である。 そんな奴なんかが不動産投資なんか絶対無理！！！ と突っ込まれると思うが、 不動産投資が、これだけ世間で騒がれているか、 というのを知っておく必要があった。 そして、うまくやればめちゃくちゃ 儲かることを知ってしまったのだ。。。 自分もやりたいと思うのは当然の欲望と理解して頂きたい。 しかし俺は社員を奴隷のように扱う会社の体質が大嫌いである。 そもそも自分がやりたいのは設計で現場監督という 職業自体好きではないのだ。 大きな声じゃ言えないが、 もう一物件やったら辞めると心に決めている。 会社を辞めても今の給料より減ることはないだろう（笑） 30歳から3年ぐらい何処かの事務所で勉強して、 独立し、不動産を拡大しながら、自身の投資経験を活かして、 投資用マンション70％他30％で仕事が受注できるようになれれば というのが理想だ。 不動産屋の伝があれば、初期の段階の受注に繋がる 情報が回ってくるかもしれない・・・ （このプログも憂さ晴らしが大半だが、 いやらしい話だが、5年後への 先行投資という意味も含まれている（笑）） 経済的余力があれば、 自分の物件で経済性を若干押えてでも、 本当のデザイン性を 追求したいという欲望もある。 （大分回り道してるが学生時代からの夢だった） 独立するまでには、不動産収入だけで、 自分と奥さん（収入があれば多分いるはず・・・）が 食っていけるだけの余力が欲しいものだ。 戦法としては、 1.アパートを一部屋ずつ買いまして行き、数を増やす。 （実際、ほとんどの投資家がそうしているし） 2.ノンリコースローンで融資を受け、ブローカー的に売りさばく。 （労働力注入は昼休み、深夜と休日である。） 3.奇跡的に株価が上昇し、それを頭金に一般の融資を受ける。 1、3は連帯保証人制度が重く圧し掛かる。 そもそも、馬鹿だから、親に責任を負わせるのが、 どうにも自分の中で消化できない。 しかも個人を審査されると収入面で信用性が0だ。 1は、まだまだ勉強が必要だが初期の段階での 空室リスクが高すぎるように感じる。 かなり確率が低い。 2は破壊力満点だが、問題点は金利はまだ良いとしても、 返済期間が短すぎる。 初めから、つなぎ融資として受け付けてくれるのであれば、 融資が通る物件を計画すれば良いが、 それが、書類上であっても認められない場合、 7年程度という短い期間で４％の借りると 表面利回り13％であったとしても キャッシュフローが 計算上得られない。これでは16％以上叩き出さないと 融資してくれるはずもない。 10年返済制度が生まれるの待つか交渉して 引き延ばす必要があるだろう・・・ 問題点は土地を取得するローンと施工費（着� |