土地活用・建設費コストダウン最強の指南書！！！土地活用＆新築不動産投資の決定版！！！

土地活用　

土地活用の考察は、土地活用の記事を、是非ともご覧下さい。
土地活用と建設費は切っても切れない関係です。
土地は、それぞれが持っている潜在能力があります。最善のプランに最善の建設費で建てることが、将来の賃貸経営の成功に導きます。土地の持つ潜在能力を最大限活用する手法を建設費交渉・マンション開発のプロの立場からご提案します。知れば知るほど奥深い土地活用戦略にお役立てください。土地活用

建設費　

建設費・土地活用・コストダウン最強の指南書！！！土地活用・新築不動産投資などで建設費をコストダウンしたい方は是非建設費とコンストラクション・マネジメントの記事をご一読下さい。土地活用や新築不動産投資で最重要課題は建設費の削減です。建設費とは、如何なる順序で見積されていくかご存知ですか？建設費は、仕様を下げなくては下がらないとお考えですか？建設費の仕組み・カラクリを理解することで、建設費は合理的に削減できます。坪単価が高い？安い？
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土地活用、土地売買による新築不動産投資について、コンストラクション・マネジメントを駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。
専門工事会社の入れ替え等のコスト交渉により、ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂いたときに、コスト交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事をご覧いただければと思います。
経費・相談・企画料は一切無料です。ＶＥ提案（仕様変更）による減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。 30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をご紹介差し上げます。土地活用、新築不動産投資に、ご興味を持たれましたら、お気軽にお声掛け下さい。コスト削減率の記事をご覧いただければと思います。経費・相談・企画料は一切無料です。土地活用、新築不動産投資に、ご興味を持たれましたら、お気軽にお声掛け下さい。

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プロフィール　

【経歴】
東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員（データ解析）
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら１部上場ゼネコン３社に派遣に出されること２年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→建設コストコンサル（営業部長）。
新築不動産投資勉強会開催中！
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Author:kkenji1
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　　　　　　土地活用　　　　　　　　建設費　　　

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
将棋の羽生善治永世王位が、残した名言について、
あるマイミクさんが日記で記されていました。

以下、拝借します。

ＮＨＫが昨年５０人の上位棋士にアンケートを取り、
その内容が
「試合で勝負どころは序盤、中盤、終盤の何処？」
というもの、
そしてその回答でほとんどの棋士は中盤、
もしくは終盤と回答したのに対して
羽生棋士だけが序盤と回答した事である。

その理由が私の記憶に残ったのです、
それは、
「序盤の展開でその後が全て決まってしまうから」
というもの、
これは確かにそうである、
何故なら将棋は手を戻すことは出来ないのであるから。

以上、拝借終わり。

なるほど。羽生マジックなどと呼ばれるほど、
プロの世界で誰もが思いつかないような事が出来る天才が
「序盤が勝負どころ」
言うのは、深いですね。

土地活用においても、一番大事な事は、
言うまでもなく、序盤です。

建て始めるまでが、最も重要で、
建てた後に、マジックを使って形勢逆転できる究極の一手を打つ事など
現実には不可能です。

土地活用は、建て始めるまでの建設費・幾らの借入をおこして、
幾らの賃料が入るかによって、根幹が決まっており、
建てた後に賃貸業者、リフォーム業者、銀行などとの遣り取りは
枝葉の部分でしかありません。

賃貸住宅フェアなどに行くと、皆様、枝葉の部分について、
熱心に勉強されて取り入れようとされているようですが、
多くの方が、土地活用の根幹を決める序盤の最も重要な部分、
「建設費」について
目を向けようとしていないような気がします。

土地活用について、沢山のご相談を受ける中で、
誰も踏み込んで話すことのできない
重要な事実があります。
それは、
「土地活用の成否は、建設費で決まるということです。」

先日も、RCラーメン構造の賃貸マンションを坪65万円にて
しっかりしたゼネコンさんと請負契約を締結してまいりました。

解りにくい建設業で多くの地主様が、疑問に思われていることについて、
コンストラクション・マネジメントという合理的手法による
建設費交渉のプロの立場から、
「私の土地であれば、このようにする」
という根拠を解りやすくご説明させていただきます。

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2012/04/01 13:30｜土地活用｜TB：0｜CM：4｜▲

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建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
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バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
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土地活用は、
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
久々のブログ更新です。

前回の記事で余りにも沢山のお問い合わせを頂いたので
もしや、更新しない方が良いのかと都合良く考えサボっておりましたw

余り更新がないと、kkenji1が消えたと噂されそうなので、
更新します（苦笑）

昨日は、
現場巡回→
現場定例→
ゼネコン２回目の見積チェック→
お施主様とゼネコンさんと日本ハーテクトさんとの飲み会
と、目まぐるしく動いており、相変わらず元気にしておりますので
ご安心ください。

巡回中現場も順調そうです♪

定例現場も内装が着々と進んでおります♪

１億後半の見積中物件のゼネコン２回目の結果も、
９社相見積の最安値（１社、相当間違えて出してる見積金額）から１１％以上コストダウンでき、
まずまず予想通りでしたので、
これからVE等も含めて気を引き締めて請負契約まで完遂したいと思います。
（このまま行けば、RCラーメン構造、エレベータ、杭有で坪65万（法床）切りそうです♪）

それでは、長らくお待たせした前回の予告である
「究極の土地活用とコストの最適化」
について書いていこうかと思います。

土地活用をする際に、本来は、最も考えなくてはいけないのが、
建設コストです。

しかし、これについてお施主様が建設関係者から語られることは、
殆どの場合はありません。

ゼネコンが受注できる、より高い金額を探るのは当然ですし、
設計事務所は、建設業の仕組みの上で、
下請に払う原価を知ることが出来ないので、
コストについて厳密に議論していくことは出来ません。

ところが、何処でも聞くことの出来ない話をネット上でコスト屋が呟いておりますので、
見れてしまう便利な世の中です（笑）

それでは、コストの最適化の手法を２つ書いていきましょう。
１．仕様選定（VE)
２．CM
です。

２のCMについては、これまで散々書いていますが、
私がCMと呼んでいるのは、プロジェクト・マネジメントではなく、
専門工事会社の入替えを伴う見積交渉業務です。

プロジェクト・マネジメントだけを指して、
CMと呼んでいる会社もありますが、
これはCMとは思ってはいけないものだと思います。

プロジェクト・マネジメントはCMをやれば
必然的に付いてくるもので、そこにFEEを掛けるようなことは、
建設する為に本来、必要ではない費用を、
お施主様に負担させるようなことになりますので、
好きではありません。

また、仕様選定（VE）なども、コツがありますので、
これだけをCMと呼ばれていることもありますけど、
これだけではCMではないと思います。
（VEは無償でやってます。）

それでは、皆さんが最も気になると思う１の仕様選定について、
基本的な事をまず書きます。

建設予定エリアの賃料と、想定する入居者属性を頭に叩き込んでください。

そこが、マンションVEのスタートです。

賃料や属性に見合った物を付けなくては、
建設費を安くしたけど賃料も落ちる、
又は、内見者に人気がなくなるので、
本末転倒です。

自分が不動産賃貸業者になったときに、
どう、ターゲット属性のお客さんの気持ちを盛り上げながら案内をするかを考えながら
VEをしていくと良いと思います。

そのために入口側にお金を掛けてください。

駅方向からのファザード、正面ファザード、エントランスについては、
内見者も、入居した後の生活にワクワク感を持って見に来るのですから、
ここで、ハートの半分以上を持っていけるぐらいの
仕様にするべきだと思います。

合せ乳白ガラスを手摺ガラスなどのポイントに使うと、
高級風のアクセントになりますし、
手摺の形も値段を上げて持ち出しタイプの物を使うと
印象は良くなります。

特に、賃料が高いエリアでは、
ここには徹底的に資金を投入するべきです。
（東京でも極限られたエリアでしかやる必要は無いですけど）

次に、田んぼの中の土地活用で建てるのでなければ、
玄関床・上框には磨きタイルを貼りましょう。
Pタイル（シート状の建材・タイルじゃありません）や木の上框を使うVEをしている物件もありますが、
これは、そんなにお金が掛からずに印象が良くなるので、
本物のタイルを貼りましょう。

一方で、内装材、クロスやフローリング、
建具関係は特殊な賃料が取れるエリアでなければ普及品で十分です。

妙な建材を使うと、後々のメンテで苦労します。

アクセントクロスをポイントで入れるぐらいであれば、
まだ良いですが、ここで妙な材料を使う仕様の場合は、
VEを検討するべきだと思います。

住宅設備関係は、今の時代、首都圏で新築するのであれば、
ユニットバスのアクセントパネルや、サーモ水洗、
メタルのシャワーヘッド程度は
標準装備しておいた方が良いと思います。

キッチンは好みもありますが、
天板は人造大理石を使った方が高級感が出ます。

住設関係は、きちんとしたメーカーのものを、
如何に安く入れるかを考えたほうが宜しいかと思います。

但し、コストパフォーマンスの点から
４０㎡程度までの賃貸に１２１６以上のサイズのユニットバスは入れる必要は無いと思います。

お風呂が好きな方は、
ユニットバスではない在来の浴室にしたいなんて考え方も
あるかと思います。

これは、予算次第で遊んでみても良いかもしれませんが、
メンテの事を考えたらユニットバスの方が良いと思います。

在来の浴室は、デザイナーの間ではFRP防水で終わりというのが流行っていますが、
個人的には５年後１０年後、どうなっているのか心配です。

お金をかけて物件の強みであったはずの部分が、
汚れや傷が目立つ頃になったときに、
物件の弱点になるような気がします。

在来浴室にするなら、止めはしませんが防水の上に少くともタイルぐらいは
貼ってあったほうが良いと思います。

マンションは建った瞬間に写真を取って終わりの
作品では無く、４０年以上に渡って入居者が使い続けるものですから。

賃料を上げながら、
何処でコストを抑えて坪単価を下げるのか？

究極の土地活用では、相反する課題に対し、
最適なスイートスポットを探すために、
全体のバランスを見ながら考えていく必要があります。

そこから先に、誰も真似することのできない
真のCMを行使することにより、究極の土地活用は成功できるものだと思います。

私は、仕事としてCMをやっていますが、
「自分の土地であれば、このようにする。」
ということを基準にアドバイスしているつもりです。
（勿論、アドバイスは無料です。）

土地活用を検討されると色々と迷うこともあるとは思いますが、
「探していた答えが、ここにあった」
のだと、
一人でも多くの方に思っていただけるように
日々、精進していきたいと思います。

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2012/03/10 10:35｜土地活用｜TB：0｜CM：4｜▲

　　　　　　土地活用　　　

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は前回の続きで「究極の土地活用」について書いて行こうと思います。

例えば、路線価の土地評価額が８０００万円の土地を所有していたとしましょう。

あるとき、そろそろ土地活用でも考えようと、
いろいろ調べ始めます。

今は、３０代-４０代の御子息の方に活用方法のマネジメントを任せようとする
地主様も多いので、ネットなどで色々と調べて、
取りあえず、幾つか会社から提案を受けてみることにします。

すると首都圏で土地を所有しているのにも関わらず、
鉄骨造で表面利回り１０％を切るか切らないかのような提案が、
出てくることもあると思います。

勿論、首都圏で土地を買ってＲＣで９％台なら
建てたいというお客様は沢山いらっしゃるので、
何も建てないよりは、建てたほうが利益はあがります。
（一括借り上げ等にして賃料をドンドン下げられなければ）

例えば、同じ土地に対し、
A社の提案
鉄骨造
家賃坪単価
１．１５千円
賃貸面積
３５９．３㎡
法定床面積
４２３．２㎡
家賃年収
１５００万円
総事業費（土地評価額別途）
１億５０００万円（設計料他含む総事業費坪単価：117万円/坪）
利回り１５００万円/１億５０００万円＝１０．０％

B社の提案
RC造
家賃坪単価
１．１８千円
賃貸面積
４６６．９㎡
法定床面積
５５０㎡
家賃年収
２０００万円
総事業費
１億２０００万円（設計料他含む総事業費坪単価：72.1万円/坪）
利回り２０００万円/１億２０００万円＝１６．６％

と、出てきたとしましょう。

まず、総返済額は、どうでしょう。
A社の提案は
３０年１．５％の金利として元利均等返済総額（総事業全額借入として）
総返済額１億８６３６万円

B社の提案は
３０年１．５％の金利として元利均等返済総額（全額借入として）
総返済額１億４９０９万円

総返済額は、融資額が多いほど、
当初の借入額と比べて差が広がって増えていくことは
ご理解いただけると思います。

次に、２０年後の残債はどれぐらい残っているでしょうか？
A社提案の２０年後の残債
５７６５万円

B社提案の２０年後の残債
４６１２万円

次に２０年後の積算評価額は如何でしょうか？
積算評価額とは、収益物件を売買する際、金融機関が担保評価の基準値として
使っている評価額です。

これを一つの基準に不動産屋さんや不動産投資家さんは、
高いの安いの議論・物件購入の判断をされています。

金融機関によっては掛け目を０．８倍など入れて査定することもあるようですが、
詳しいことはGoogle等で検索していただけると一杯出てきますので、
そちらを調べてみていただければと思いますので計算式だけ書きます。

積算評価額＝土地評価額＋建物評価額
です。

土地評価額＝路線価×土地面積
建物評価額＝建物再調達価格×法定床面積×（耐用年数―築年数）÷耐用年数
です。

土地評価額は、とりあえず今の路線価が２０年後も維持されるという仮定で
８０００万円のままとします。

建物評価額を
A社提案の鉄骨造とB社提案のRC造で比較していきましょう。

まず、巷で言われているパラメータとして
建物再調達価格（鉄骨造）：１５万円/㎡
耐用年数（鉄骨造）：３４年

建物再調達価格（ＲＣ造）：１８万円/㎡
耐用年数（ＲＣ造）：４７年
を使います。

A社提案の建物評価額
＝１５万円/㎡×４２３．２㎡×（３４年-２０年）÷３４年＝２６１３万円
２０年後の建物評価額：２６１３万円

B社提案の建物評価額
＝１８万円/㎡×５５０㎡×（４７年-２０年）÷４７年＝５６８７万円
２０年後の建物評価額：５６８７万円

A社の方が法床面積が狭いので、仮に面積をB社提案と同じとして、
RCと鉄骨の建物評価として比較とすれば、鉄骨の２０年後の場合、
＝１５万円/㎡×５５０㎡×（３４年-２０年）÷３４年＝３３９７万円
です。

次に、２０年後の積算評価額を計算していきましょう。
A社提案２０年後積算評価額＝
８０００万円（土地評価額）＋２６１３万円（建物評価額）＝１億６１３万円

B社提案２０年後積算評価額＝
８０００万円（土地評価額）＋５６８７万円（建物評価額）＝１億３６８７万円

実際、積算評価額に近い金額で売買が成立することが多いので、
２０年後に土地＋建物の収益物件で売った場合の手残りという意味で
積算価格‐残債の計算をしていきます。

A社提案の積算価格と残債の差額＝
１億６１３万円-５７６５万円＝４８４８万円

B社提案の積算価格と残債の差額＝
１億３６８７万円-４６１２万円＝９０７５万円

累積キャッシュフローなども更に差がつくのですが、
同じ土地に建物に、収益物件を企画したとして、最後の砦となるのが、
積算価格と残債の差額です。

ここが、路線価の出る都区内であれば、
プラスになる場合が多い（今回のケースでは土地代8000万円が積算評価額に加算されている）ので、
余程のことがない限り売り逃げることは可能だとは思いますが、
地価の低いエリアなどで、積算評価額が残債を下回った場合、
売るときに抵当権を抹消するために最悪持ち出しになって売るに売れないケースも
考えられるので注意が必要です。
（競売等に出ている物件は、こういうケースも多いのではないでしょうか？）

土地活用をご検討されるのであれば、業者任せではなく
最低限、この程度の計算を理解できるようになってから
プロジェクトを進められた方が宜しいかと思います。

数字は正直で、やがて現実のものとして、
お施主様の身に関わってくるものですから。

皆さん、鉄骨の方が安いと思われている方も多いかと思いますが、
提案する会社によります。

そして大概、コンストラクションン・マネジメントによるRCの方が、
土地活用提案をしているような会社の提案より圧倒的に安い場合が多いです。
（土地活用時の設計と施工の分離　の記事などをご覧になってください）

そして、純粋にCMをやればRCより鉄骨の方が数％安いですが、
私が、これから収益物件を建てられるのであればRCを進めている理由に一つとして、
積算価格の目減りのスピードにあります。

これは、物の質がRCの方が圧倒的に良いことに並んで、
決定的な違いだと思います。

ここまで、提案力が違うとは、
「そんなことが、本当に有り得るのか？」
と、このブログを初めてご覧になった方は思われると思いますので、
セミナーで使った事例を初公開します。

これほど同じ土地に対する土地活用でも企画とコンストラクション・マネジメントによって差がついてしまうこともあるのです。

↑クリックすると大きく見えます。

こちらの物件の仕様大公開の記事や、見積時の記事などもご覧になって頂ければ嬉しいです。

こちらも似たような提案競争で受注させて頂いた物件ですが、
RCのエレベータ付きで法床坪６５万円程度（2011年10月請負契約）です。
一般のお施主様の物件なので大公開は出来ませんが、
何処の、どの物件かわからないように盗撮して参りました（笑）

配筋も誰がどう見ても美しい♪

多くの方がコマーシャルで有名なメーカー等のブランドに目移りして、
世の中が、そんなものなんだと思われてしまうお気持ちも解らなくもないです。

しかし、ハウスメーカーが建設業かと言われると、
営業広告費用などに消えていっていると思われる金額が余りに大きく
違うのではないかとさえ思います。

皆様が災害時に身の安全を守れると思う建物はどんな建物でしょうか？
一般的な純粋な建設業のゼネコンが作ったRCの建築物だと思います。

そして、安く建てられたからといって、品質が悪かったり、
安普請な物を使っているわけでは消してありません。
（実物をご覧になっていただいても、自信をもって言えます。）

更には、受注された物件の建設に関わる方々は、
それ程、大儲けできるわけではないかもしれませんが、
きちんと利益を享受していただいてます。

それには、建設業の仕組み・抱える問題点を知って頂く必要があるかと思います。

そして、そういう仕組みがあるのであれば、
どんどん建てて行きたいと思われる方が増えて下さることが、
建設業に身を置くものとしての願いです。

お陰様で今期は総工費で１０億円ほど、
コンストラクション・マネジメントにて、
お見積りせて頂いておりますが、
「究極を目指す土地活用提案」
が出来る物件が、
もっともっと増えてくると嬉しいです。

お気軽に、お問い合わせお願いします。

長くなりましたので、前回の予告である
「究極の土地活用とコストの最適化」
については、次回以降に書いていきたいと思います。

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2012/01/17 23:34｜土地活用｜TB：0｜CM：2｜▲

　　　　　　建設費　　　　　　　　土地活用　　　

建設費のコストダウンは以前書いた
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お屠蘇気分もすっかり抜けた頃ではございますが、
新年あけましておめでとうございます。

今年は、本物のコンストラクション・マネジメントを
更に広めるために、今まで以上に、頑張っていきたいと思いますので、
宜しくお願いいたします。

さて、今回は、「究極の土地活用」という題を付けてしまいましたが、
地主様から土地活用についてご相談いただいたときに、
常に思っていること、感じていることを書いていこうと思います。

残念ながら、多くの土地活用提案は、
土地のポテンシャルを最大限に発揮出来ていないのではないかと
強く思います。

私のお客様の殆どは、地主様と土地を買っての不動産投資をされる方の
２通りの方がいらっしゃいますが、
基本的に、土地を買われて不動産投資をされる方のほうが、
シビアに数字・利回りを追い求めていく傾向があるように思います。

当然ながら、収支が土地を買う方が激しいので、
コストパフォーマンスを追求せざる得ないということが根底にあるのだと思います。

一方で、地主様は収支について余裕があるため、
もし、その土地がマンション用地として売買されて活用される時の場合とは、
違った方向に答えを出されるかたも多いのかと感じます。

例えば、土地を買って建てることを前提として収支を組んでいる方にとっては、
最大活用しないということは、収支上成り立たないので有り得ないのですが、
地主様は、様々な理由から、
基準法上のMAXまで建設しないということを選択される方も結構いらっしゃいます。

実際、借金が増えるのは地主様ご本人なので、
あまり大きな、お金は借りたくないという気持ちもあるでしょうから
それはそれで、尊重しなければならないとも思っています。

但し、賃貸マンションを建てようとする際に根底に流れる考え方は、
同じだと思います。

賃貸マンション経営の基本戦略は、
１．土地の最大活用
２．建設コストの最適化
だと思います。

最大活用をしないで、建てられた方も、
それなりに安定した収支があるので、
ひとまず色んなことをひっくるめて、その方にとって、
ベストの選択をされたのだと思います。

ただし、収支上最も安定するのは、コストのスケールメリットを考えても
少くとも都区内では、最大活用することにあるのは間違いないので、
「折角の土地が勿体無いな・・・」
とは思います。

セミナーでも話しましたが、ゼネコンは１現場受注するとき、
見ている監督の人件費は、５００㎡だろうが８００㎡だろうが
階数が１階増えようが殆ど変わりません。

ゼネコンの経営目線で考えれば、
受注するまでが色々と大変であって、
ひとつの現場が始まったら、やること一緒ですから。

利益率も重視はしていますが、どちらかというと、
１現場で１人の監督をつけて何ヶ月で
幾らの利益額があがるかということのほうが、
重要であったりします。

それは、外注先の下請専門工事会社の目線からも同じです。

２階建てにするか、１０階建てにするかという極端な違いでなければ、
ゼネコンと打合せして図面書いて、色決めて正式発注して
みたいなやり取りや、作業は３階建てでも５階建てでも
やることは同じです。

職人さんだって、幾ら１日の作業量の限界があるとはいえ、
ある程度、ボリュームがあったほうが仕事も伸びるし利益額も出やすいです。

それらの建設に関わる人間が動くことに対すコストについての、
スケールメリットから、最大活用を推奨する、１つ目の理由です。

もう１つの大きな理由は、
土地を買っての投資としてやられる方はシビアに考えていますが、
将来的に売却を考えたときに、土地＋建物で幾らで売れるかという視点で見てみると
わかりやすいかと思います。

地主様の場合、土地を売りたくないから建てているというのもあるので
あまり売る場合のことを考えずに建てられるのですが、
建てた瞬間に、更地としての地価の考え方とは全く違った考え方で
物件金額は評価されていきます。

つまり、建てた瞬間から収益物件として幾らの賃料を生み出せるのかが、
土地値についても影響を与えるということを
なかなか考えられる地主様は少ないように感じます。

例えば、２０００万円の賃料が取れる建物を作ったとして、
８．５％の利回りで売れたとすると、
土地＋建物で２億３５２９万円で売れる収益物件を作ったことになります。

しかし、その土地を最大活用した場合に２５００万円の賃料が取れるケースもあります。
同じ、８．５％の利回りで売れたとすると、
土地＋建物で２億９４１１万円で売れる収益物件を作ったことになります。

５００万円の賃料を取るために、
差額の５８２２万円の建設費用が上乗せされることは有り得ません。

５００万円を１２ヶ月で割れば、４１万円のつき賃料が必要となりますが、
坪１．１万円の家賃が取れるエリアで、必要な坪数は３７坪です。

５８２２万円/３７坪＝１５７万円/建設坪単価
ですから、CMをやらずに、どんなに高いRCの仕様であっても
坪１５７万円の建設費になるはずがないというのは感覚的にご理解いただけると思います。

RC壁式構造でコンストラクション・マネジメントを行い、
仮に専有坪単価で７０万円で出来る計画だったとしましょう。

これに掛かる建設費は３７坪×７０万円＝２５９０万円
売却時の差額と建設費の差額を比較すると
５８２２万円‐２５９０万円＝３２３２万円
です。

つまり、３２３２万円土地の持つ
ポテンシャル・価値が上がったとも考えられるでしょう。

土地活用の営業をしていると様々な企業の土地活用提案書を
お客様より拝見することがありますが、
私が地主であれば絶対にこのような企画・プランでは建てさせないような
提案書を拝見することが殆どです。

それは、建設費の問題も多分にありますが、
プラン的に、私が地主であれば確実に求めるであろう、
一定の水準まで達していないものが殆どという意味です。

私は、地主ではない、しがない建設費コンサルですが、
少くとも、お問い合わせ頂いた案件について、
もし、自分がその土地の地主であったとすれば、
折角、ご先祖様が残してくださったものを如何に活用し、
将来できるであろう子孫に残していくかという自分目線で考えております。

その為に、究極の土地活用とは何かと自問自答しております。

究極の土地活用とは、業者さんが、数回プランを持ってきてハイこれで契約しましょうと
そのまま建ててしまっていいものではないように思います。

地主様が、プロの業者と共に、建築的・収支的・不動産的・家族の人間関係的・・・
あらゆる角度から、プランを真剣に検証し、もう、幾ら考え尽くしても、
これ以上のベストな答えはないと
関わる全ての方が思えるような、究極の計画にしたところで、
初めてGOを出し、プロジェクトを一気に押し進めるのが、
究極の土地活用ではないかと思います。

そして、私は土地活用に関わる仕事に身を置くものとして、
常に究極の土地活用を求め、提案していかないと、
自らの存在価値がなくなるのではないかと思います。

残念なことですが、まだまだハウスメーカーの言われるままに、
都内に土地を持っていながら、
鉄骨で１０％（笑）の表面利回りに届けば満足されて建てられてしまう
地主様も多いように思います。

もし、この記事を偶然ご覧になっていただいている方の中で、
ご先祖様から受け継いだ大切な土地について活用を考えられていらっしゃるのであれば、
この記事の考え方により、より良い考え方を持たれるようになる
一助となれば嬉しいです。

次回は、究極の土地活用におけるコストの最適化について書いていきたいと思います。

本年も宜しくお願いいたします。

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土地活用＆新築不動産投資セミナー

2012/01/11 01:42｜土地活用｜TB：0｜CM：6｜▲

　　　　　　建設費　　　　　　　　土地活用　　　

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
皆様、年の瀬に如何お過ごしでしょうか？
私は昨日で仕事は終わりました。

今年は、本当に激動の一年
最近、激動じゃなかった一年などなかったですが、
ドンドン度合いが増しております。

一年前の今頃は、こんな一年になるとは想像もしておりませんでした。

建設コストコンサルとは相手があっての仕事ですので、
予め想定していたベストストーリーから少し外れた事態が頻繁に起こってきます。

その中で状況を素早く察知して、
瞬間瞬間で最もベストと思われる即断をしなくてはならず、
それに従って相手を説得する。

そして消して曲げない。

２周り以上離れた社長を説得する時や、
交渉期限が予め決められている時は、
錆び付いた頭が冴えてくるといった感覚です。

交渉が決裂しない程度にギリギリを探って攻めて様子を見る
この瞬間が一番面白いし快感を覚えます。

前にも書きましたが平時に予定通りに事を進め建物を建てることは、
数年建設業にいれば誰もできます。

誰にも出来ないことがしたくて、
敢えてCMという茨の道を選んできました。

そして、ようやく１０年前から撒き続けてきた種に芽が出てきたと、
ヒシヒシと感じられるようになりました。

建設業にはコストダウンをすることに快く思っていない方がいることも
十分承知しています。

しかし、私がやっている仕事は、コストダウン出来なければ
建っていない建物を建てることにあります。

建物が建てられれば、大きなお金が動き、多くの方が潤います。
その思いは建設業の全ての方々と同じ思いにあります。

そして、今までに無かった出会いや新規取引、
思い出が生まれていきます。

そのことを誇りに思っています。

来年も今では兆しすらみえない
良いこと悪いこと色んなことがあると予感します。

ただワクワクする気持ちしかありません。

話は変わりますが、
スティーブ・ジョブズの面白い動画があります。
（CCボタンを押すと字幕が出てきます）

なんなんでしょう、このワクワク感にクレイジーさ（笑）

私も負けずに、もっともっとクレイジーに行きたいと思います。

来年も宜しくお願い致します。

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土地活用＆新築不動産投資セミナー

2011/12/29 11:11｜日記｜TB：0｜CM：8｜▲

　　　　　　建設費　　　　　　　　土地活用　　　　　　　　東京　　　

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
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政治経済ニュースなどは全く疎いのですが、
建設業者間情報だけは、嗅覚を利かせているつもりです。

ある業者さんは、今の建設業の置かれている状況を
ジェットコースター
と、言っておりました。

２００４年　不景気から立ち直り
２００５年　ファンドバブル
２００６年　ファンドバブル
２００７年　前半　原油高騰や北京五輪による資材急騰
　　　　　　後半　改正建築基準法により全ての着工ストップ
２００８年　リーマンショック・連鎖倒産地獄
２００９年　超絶不景気・職人業種替え
２０１０年　不景気から回復の兆し・職人業種替え
２０１１年　大震災
　　　　　　労務単価急騰
２０１２年　？？？　　　　　　

型枠材工単価は顕著に建設業景気を反映するものだと思いますが、
東京の相場感とすれば、ざっくり
２００５年　３３００円↑
２００６・７年前半
　　　　　　４０００円↑～４５００円
２００９年　２７００円→２１００円
２０１０年　２３００円↑～２６００円
２０１１年　
　　　冬　　２６００円↑
　　　夏　　３５００円～３８００円
　　　秋冬　３３００円～３８００円
という感じでしょうか。　　　

これにつられて他工種の単価もタイムラグはありますが、
上下動していきます。

型枠の面積が４０００㎡（述床面積で７００㎡程度）の建物とすると、型枠工事では
２１００円/㎡で４０００㎡なら８２０万円
３５００円/㎡で４０００㎡なら１４００万円です。

３２００円/㎡ぐらいが、型枠大工さんが、まともに生活できる
臨界点だと思いますので今の単価が妥当なところだとは思います。

現場をしていたときは、東京で３０００円を切るなんて過去には有り得ない
全ての建設業者が誰も想像できない未知の領域であったのが、
２０００円台前半まで来たときは、緊急非常事態の状況なので
今の単価が平時に戻ったという感覚です。

今夏、単価が戻った根本的な原因は、
２００９‐１０年の過酷な単価で職人さんが
大量に業種替えしてパイが小さくなった所にあります。

この期間にもCMをやっていましたが、
あまりにも物件が無くて可哀相なので、
仲の良い型枠業者さんには、
ゼネコンで受注できる金額より５万円だけ安く出して
受注して頂いたりしていました。

そういうパイが小さくなる期間を２年ぐらい経て徐々に景気が回復基調にある中で、
震災で型枠材料が入手困難な状況で
上げやすい口実ができトレンドが逆転したところに、
震災で止めていた物件が夏場固まって着工し
人手不足になったことにあります。

建設業は景気の中でも回復も降下も遅いと言われており、
景気動向指数の７ヶ月移動平均に近いと言われております。

その中でも、特殊な理由により、
一気に上げ下げの波が襲ってきます。

着工時に近い工種の専門工事業者と、
竣工時に近い工種の専門工事業者では、
情報速さというか、置かれている境遇が違うので、
端境期や踊り場での景況感は全く違います。

地面に近い業者の単価が最初に動き
それにタイムラグがあって仕上関係の単価が動いていきます。

ゼネコンさんも含めて気の利く建設業者は出来るだけ速い情報を取るために
生コン商社やら鋼材屋、はたまたボーリング屋・金融機関や不動産業者などから
情報収集に努めて荒波に備えようとしています。

今回の兆候を一番最初に気付いたのは
震災翌週の火曜日にある業者さんとのやり取りでした。

当時は、情報も少なく、それが正確な情報なのかも判断しかねましたが、
結果として、その時のやり取り以上になりました。

一般の方は建設費が揚がっている最中にゼネコンが儲かってしょうがないと
思われる方もいらっしゃるかと思いますが、真逆です。

建設費が上がる状況は、ゼネコンが下請けに払う金額が、
更には下請け専門工事会社がメーカーや職人に払う金額が、
増えていくから上がっているのであって、
ゼネコンの請負金額の源資が確定されたあとに
単価が上がっていくとゼネコンは損失が膨らみます。

専門工事会社も同じです。

その為、情報収集により極力正確な原価予測を目指します。

しかし、近年の状況は、
予測不能な外的要因が全ての思惑を吹っ飛ばしていきます。

桃太郎電鉄で、キングボンビーが全ての努力を台無しにしてくださるような
感じでしょうか・・・

波が激しい業種というか、景気の波に飲み込まれやすい
業種であることは間違いないです。

ジェットコースター・・・

乗った乗り物が悪かったと言われようが、
今更引けない人が殆ど

ここまで来た以上ふるい落とされないように、
じっと耐えていると、そのうちいいことがあると、
希望的観測を皆さん持っているようです。

２０１２年　
今分かっている目の前にあるできごとは、
ユーロ危機、円高続行、震災復興・・・

建設業のトレンドは踊り場でしょうね。。。

建設業は景気の影響を直撃しやすいですが、
業界内での特殊事情もあり、
景気次第で巻き直して上がっていく要素と、
景気減速で腰折れしていく要素と両方あります。

私は急激な上昇も、腰折れも期待しておりません。
急激な上昇は結局はバブルとして弾けてしまい損害が大きすぎます。

リーマンショックは象徴的な出来事ですが、
あの時、連鎖倒産が起こったのは、
建設費の急激な上昇でディベが販売価格に転嫁できないレベルまで
達していたところに分譲価格が劇的に下がったことにあります。

一方、これ以上の景気減速は更なるパイの縮小を招き、
その後に、好景気がおとづれた時に激しい上下動が起こし
建物が建てられなくなります。

職人さんは一度止めると、簡単には戻ってきません。
それは建設業界として将来への損失になります。

ジェットコースターではなく、
ロマンスカー程度であって欲しいものです。

コンストラクション・マネジメントはどんな状況でも
その建物の、その時々の相場（同一条件で実際にゼネコンから見積もった価格）より
１０％以上コストダウンは出来ますが、
相場は、株と一緒で、その時々の波で動いています。

来年も同程度の景況感がある中で、
コストダウンの仕事が出来ればと思います。

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土地活用＆新築不動産投資セミナー

2011/12/17 10:47｜日記｜TB：0｜CM：4｜▲

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最近、忘年会やら仕事やら慌ただしい毎日を送っており、
ブログ更新が滞っております。

ブログは見積交渉中のゼネコンさんも見ているようで、
あまり、書けるようなネタもありません（苦笑）

それにしても凄い競り合いですね。

交渉した感触として、何処のゼネコンが受注するか
全くわかりません。

まあ、施主紹介であろうと銀行紹介であろうと、
完全平等なので、いつも最後の見積金額が出てくるまで、
何処が受注するかなんて、わかんないです。

イメージするところは、
オリンピックの水泳の決勝戦といったところでしょうか。

やれることは、やったので、後は、結果を待つだけです。

２０年間無敗の桜井章一曰く、運には、２種類あるとのこと。

天から授かる天運というものと、
自分の努力、自分の力によって引き寄せる地運（ちうん）というも
のとの２つがあるらしい。

ギャンブルは滅法弱いワタクシは、天運は、多分ないです。
競馬とかJRAに入金するだけなので誘わないでくださいw

一方、地運というものは、努力によってついてくるとのこと。

なるほどね。。。

コスト交渉のコツを聞きたい方

全ての欲しいものを我慢して、
白いご飯に梅干で、建設費を落とすことだけを１０年間考えてみてください。

泥にまみれて、建物を建ててみてください。

叩かれまくった時に、その相手がどう思っているか
夜も寝れないほど考えてみてください。

それが出来たときに、賢い皆様方のことですから、
きっと私以上にコストダウンできるようになるでしょう。

そんなこんなで、見積については、もう頑張りようがないので
運に任せることにしました（汗）

ゼネコンさん頑張ってください！

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土地活用＆新築不動産投資セミナー

2011/12/11 16:31｜日記｜TB：0｜CM：2｜▲

　　　　　　土地活用　　　　　　　　コストダウン　　　

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先日、あるお客様が物件を案内して欲しいとおっしゃったので、
初台→武蔵小山→プリモ洗足池とご案内してきました。

初台からタクシーにのって洗足池の物件まで辿り付くと、
何処かで見たような後姿の方を見つけました。

ななんんと、社長さん（ボス）です♪

木の葉を拾われておりました。

門扉の前にはカワイイ、サンタクロースの置物
（写真忘れました）

花壇には、花が綺麗に植えられております。
なんでも季節ごとに植え替えをされていらっしゃるとか。

管理清掃の方をお願いしているにもかかわらず、
週何回もこられているようで、
「もう管理人の、おじさんみたいになってる。」
と仰ってました。

幸運にもオートロックを解除して頂き中庭の中まで
見せて頂くことができました。

バブルの頃は、仲介手数料だけでウン十億の年商があった生き字引のような不動産会社の社長さんに、
サンタクロースの人形とか、そんな趣味があったのかと、少々意外な感じがしましたが、
とても、大切に使っていただいているようで、とても嬉しいです。

企画の時は、
「自分は昔建てたことあるし引退も近いから、今回、
跡継ぎの塩辛い狼さんに全て任せることにした。
狼さんには今の考え方で建てて欲しい。」
と、仰っており、殆ど狼さんの意見どおりに事は進んでおりましたが、
最後の最後、見積開封の時の交渉は、
冷や汗が出ました（笑）

もう、ご自宅兼事務所から引越し中で、
最後の最後で予算がいつの間にか1000万減ってることになってるしw

「アレ・・・ソンナコトイッタッケナ・・・」

蒸し暑い季節・・・
狼さんは、お客さん対応で何処かに行っており、
タイマンです。

静寂の空気が流れます。。。

見積開封・・・

ゴクリ・・・

セーフでしたwww

狼さんにタダチに電話をしたところ、
「そんなにナッタノーーー」
とビックリされており一流の駆け引き(未達の場合の布石)であることが解りましたw

そこは、百戦錬磨の不動産屋の社長さんが社運を掛けているので、
当たり前の駆引きなのかもしれませんが、
そのような方が、そこまで通いつめて下さるものを作ることが出来て、
仕事冥利につきます。

引き渡しが終わってから、５回ほど、こっそり見に行ってますが、
何度行っても完璧な物件だと思います。

洗足池の雰囲気や歴史も好きだし、千束八幡神社もあるし、
将来この物件に住みたいと思います。

これまで関わってきた、それぞれの物件に思い入れがあり、
行くとその時、自分が何を考えていたのか、記憶が蘇ってきます。

建物は、色んな人の記憶や、思いを刻んで存在していくものなんだと、
建築とは同時に思い出を作っていくものだと、つくづく思います。

表面的な、コスト・収益だけを追い求めていくことに加えて、
何か別の次元のもの、もっとアナログな何かが、
建物には必要なのかもしれません。

そして、それを受け止められる最高の建物を全力で作っていきたいと思います。

建物を大切にしてください。

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土地活用＆新築不動産投資セミナー

2011/12/05 23:15｜日記｜TB：0｜CM：4｜▲

　　　　　　建設費　　　　　　　　土地活用　　　　　　　　東京　　　　　　　　マンション　　　

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土地活用＆新築不動産投資セミナーが終わり暫くブログをサボっておりました。

もうすぐ師走になろうとしておりますが、
時間が過ぎるのは早いなと感じる昨今です。

セミナーをやった結果、土地の見方・探し方をご理解頂けた方も多く、
キラリと光る土地情報をお持ち込み頂ける方も増えてまいりました。

以前は、目利きのイロハを殆どお伝えしていなかったのですが、
セミナーにご参加いただけた方は
良い物件をお探し頂ける精度が高くなってきたように感じます。

殆どが、箸にも棒にも掛からないような駄目な物件の中で
「これは、いけるんじゃないか？」
とキラリと光る土地というのが、あります。

千三つの世界と言われますが、私にセミナー後にお客様から来る情報は、
お客様のスクリーニングが機能しているのか、
最近安い土地が出てきたのかわかりませんが、
十一つぐらいにキラリと光る物件があるような気がします。

その１/３は何だかんだで買えないでしょうから、
結局、三十一つなのかもしれませんが。

これまでに、土地を買って建てた方の実例の話をして欲しいという
ご要望もあるので、触りだけ書いてみます。

まず、結果論ですが、どういう方が買えたか、というと、
新築RCを絶対にやると決めていた方です。

そして、何度か物件にトライしていくうちに、ホントに買えてしまった。
という感じでしょうか。

買えた方は１種などは、当時は理解していなかったのかもしれませんが、
いけそうであればボリュームチェックや概算見積、収支はこちらで組みますので、
それで更に行けそうであるなら、
買うという気持ちがある方は、融資や情報のグリップなども含めて、
執念で買ってしまうんだなという印象です。

人ごとのようですが、kkenji1には、何がなんでもみたいな執念はないですから、
「ああ真面目にサポートしてたら・・・買えちゃった・・・」
みたいな感じです。

勿論、お客さんが仲介さんと話している状況を逐一聞いていますので、
この場面で、この話をしてくださいとか、確認しなくちゃいけないようなことは、
アドバイスはしていますが、運以上に気持ちの問題だと思います。

逆にトライしたけど結局お客様が買わないという結論に至ったことも
何度もあります。

よくあるのが、CMが入れない情報源というやつです。

仲介業者はディベに土地を卸しているような時は、
土地の仲介手数料だけであることを認識して、
建設関係で抜けるなどとは思っていませんが、
建築関係で手数料以外で利益を抜こうと考えるも無理もありません。

土地だけの仲介手数料は少ないですから。

総事業費３億の物件でも土地が１億であれば
手数料片手全部で３００万円ですから。

１億の収益物件を売ったほうが楽と考えるでしょう。

この為、仲介業者は、
訳わかんない特定建設業もないような工務店とくっついたりして、
エンドさんに土地を売ろうとするところもあります。

ミエミエですが、その工務店が工事することにならないと、
買えません。

そして後から後から別途が出てくる。

あからさまなキックバック方式で、安い仲介手数料以外に、
収入を得ようとするということです。

まあ、情報を抑えているんですから、そんな組立を考えるのは、
仲介さんからしてみれば、当然なので悪いことではないかもしれませんが。

しかし、多くの場合、建築的に、お客さんがどうなろうが、知ったことではないと、
感じるような場面に出くわすこともあります。

いままで見てきた中で、これは無いと思ったのは、
１．梁が柱にどうかかっているのか、理解できていないw
２．窓先空地がないw
３. 今時、手書きのスケッチ図面でホントに面積が取れてるのかすら解らないw
４．そもそも、そんな建物建たない妄想物件w

まあ、仲介さんは、ここらへんは、解らないので、
ある意味、しょうがない部分もあるのかもしれませんが。

そこまで酷くなくても、
鉄骨、仕様グレードも解らない、
２０㎡なのに間口が２．３mの狭小ワンルーム、鉄骨なのに設定賃料も高め、
一階に埋まるのかも解らない店舗で賃料上乗せ・・・

不動産屋として、それどうなのよと
プライドのカケラもないような企画を平気で出しています。

そもそも鉄骨が嫌いな私は、
５％程度安いからといって何で今更、
不動産屋が鉄骨で賃貸企画するのか
理解に苦しみます。

資産価値の減少速度とか数値的な裏付け以前に、
ディベロッパーが鉄骨でマンション建てる気すらないのと
同じ感覚なんでしょうけど。

仲介業者が建築に絡んで来てFEE抜いてるのに、
土地を売ったら、終わりというスタンスを貫ける厚かましさは、
私には到底できるものではありません。

笑い話ですが、あるお客様が、
土地を買うのに不安だから付いてきて欲しいということで、
ある不動産屋に付いていきました。

お客さんと２人で人生初の囲みを受けましたw

悪徳不動産屋が買うか泣くまで返してくれないという噂のアレです。

相手は、不動産屋３人、
仕事のなさそうな怪しげな建築士１人、最近出来た怪しげな工務店２人www

確か金曜日に見に行ったんですが、
月曜日に契約して欲しいとのこと（苦笑）

それも、基礎工事で施主が破綻して１年以上止まった様な物件で、
元々設計した設計事務所も変わり、ゼネコンも怪しげな工務店に変わり、
杭や基礎の施工報告書や確認申請書が入手できるのかもわかんないのに、
そのまま図面使って工事再開してよいかどうか、
確認審査機関から許可が出るかどうかも確認していないような物件です。

金曜日に見に行って、月曜日に契約なんて有り得ないですが。

相手は、そういうことで契約させることにかけては、
１００戦練磨の不動産屋w

うちで建てた物件は、満室ですからとか、
今すぐ確認しなくちゃいけいなことも大丈夫です！とか、
テキトーなこと言って買わせようとしてきます。

ヒラリヒラリとかわしながら、逃げてきましたが

多分、お客さん一人で行ってたら数名でガンヅメ会い、
契約させられていた事でしょう。

そのお客さん曰く、それから１年以上たつのに、
着工していないらしいです（汗）

何処とは、とても書けませんが、
ネット上の目立つところに地雷が仕掛けてあるのでご注意ください。

後から知ったのですが、
別のお客さんが、そこで土地買って建ててたらしく、
完成しないんじゃないかと思うぐらい、それはそれは、大変な思いをしたらしいです。

そういうのに加担してしまう建築士さんも、
昔は志があって、良い建物をきちんと作りたいと思っていたんでしょうけど、
そういう不動産業者からも仕事を貰わなければ
食って行けないないとなると、
志しのカケラすらない業者の裏方に徹して
言いなりになることに手を染めてしまわざるを得ないとは残念なことです。

そんなこんなで、志しをオカズに生きているので、
そんな悪いことはしません。

ホントは、私から土地をご紹介を出来れば良いのですが、
地主様などで未着工の営業中物件も含めて数えたら３２物件見ていました（汗）

kkenji1も何匹も居るわけではなく、
見積しながら、現場も見ながらですから、
とても、不動産営業出来る状況にありませんので、
全く土地探し出来ておりません。

不動産関係にお知り合いの少ない方には申し訳ないですが、
セミナーにご参加いただいたりして新築RCを何処よりも安くやりたい方は、
今のところ、土地はご自身でお探し頂くのが、
てっとり一番早いかと思います。

その中で疑問に思われたことや、興味ある土地がある場合には
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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長らくブログに書いてきました
土地活用＆新築不動産投資セミナー
３回目も無事終わりました。

ご参加いただけた方々
大変ありがとうございました。

ご質問の中で、CM方式についてのご質問がありました。

セミナーの趣旨としては、ブログで散々書いてきた
CM方式についての内容について
時間を割くのを控えておりました。

どんなところが、CM方式について疑問に思われているのか、
意図が正確に理解できていなかったので、
答えとして良かったのかどうか、考えていました。

ひとまずこちらの記事あたりにも書いておりますが、
ブログを読んでいって頂ければ、ほぼイメージはご理解いただけると思います。

前にも書いたかもしれませんが、
CM方式というと分離発注を思い浮かべる方も多いかと思いますが、
分離発注で出来るのは、工種の少ない改修工事ぐらいです。

分離発注だけをCM方式と勘違いしている建設関係者も殆どですので、
一般の方が、勘違いされるのも無理はないのですが
分離発注をするということは、バラバラに発注した業者に対し、
工事を進捗させるために統率する人間（監督）が必要となります。

監督がお施主様ご自身で出来るかというと、
技術的にも時間的にも出来ないでしょう。

マンション新築レベルでは、
複雑な工程・予算・品質・安全の管理が必要となるので、
誰かしら監督が必要となります。

分離発注は不可能です。

その為に、ゼネコンから監督を招き入れるのです。

そして、建設費総額の８５％程度の
ゼネコンが、下請け専門工事会社に支払う
原価を発注者側で安く抑えてしまうのです。

私の言っているCM方式はゼネコン活用型のCMです。

例えば、２０工種程度ある工種の中の１８工種を
発注者側でゼネコンより安く抑えてしまうことによって、
原価が安くなるので当然、
発注者がゼネコンに支払う建設費も下がります。

契約の形態は、お施主様にとっては、
お施主様⇔設計事務所間で設計監理業務委託契約
お施主様⇔CM会社間でCM業務委託契約
お施主様⇔ゼネコン間で工事請負契約です。

工事請負契約約款は民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款に基づき、契約書に添付されます。

つまり、工事責任の範疇などは普通の請負契約と何ら変わりません。

まともな設計図面があれば、
どんな建物であっても大丈夫です。

コストの落とし方のコツみたいなものを聞きたかったのかもしれませんが、
まず、数量を統一して見積もることです。

ただ図面を渡して、ゼネコン各自に積算・見積をお願いすると、
数量が微妙に違って単価比較が難しくなります。

その為に、積算をCM屋の方でする必要があります。

次に、安くて良い専門工事会社を探す、
若しくは数多く知っていることが必要になります。

これが、普通の建築屋さんでは出来ない所でしょう。
所謂、企業秘密です（笑）

CM方式というと、
全然知らない業者ばかり使っているかと思われる方もいるかもしれませんが、
過去に取引がある専門工事会社さんや、
一緒に監督時代に現場をやっていた信頼している専門工事会社さんが、
核としていて、更に、
一つの工事につき２－３社の
新規の専門工事会社を組み込んでいくというイメージです。

つまり、工事をするとき、
ゼネコンの持つ下請：２社
kkenji1のよく知っている専門工事会社：１６社
kkenji1が、大丈夫だろうと思った新規専門工事会社：２社
といった感じの連合で、工事をしていきます。

一般の方に下請けと言うと、
どういう会社をイメージされてるか解りませんが、
普通に年商２０億とか４０億とかある会社も多々含まれています。

当然、馬鹿みたいに、安いからといって選定しているのではなく、
工事を進めるにあたり問題ないようにバランスを見ています。

そして、継続的にコストが落とせるように、
CMでの受注回数・順番などのバランスも見ています。

１物件だけ安くできてもしょうがないですから。

又、ゼネコンにも当然、新規の専門工事会社の採用基準というのがあるので、
仮内定という状況で専門工事会社をゼネコンに連れていき、
面談や書類審査をしていただきます。

kkenji1の紹介した専門工事会社を採用するときの、
基準はゼネコンにあり、合意したという文書を
ゼネコンと専門工事会社双方から取ります。

kkenji1の大丈夫だろうと思った専門工事会社さんが、
駄目だったことは、未だかつて無いのですが、
万が一に駄目だった場合でも、
kkenji1から２番手の金額の専門工事を補完することもできますし、
当然、ゼネコンも専門工事会社を持っているので、
工事の進捗に影響を与えるようなことは有り得ません。

そして、専門工事会社さんに、CM方式で受注することのメリットを
正しく理解いただくことです。

その安くて良い専門工事会社が出来そうなギリギリの
ラインを知ることです。

出来なそうなラインでの、押しつけは御法度です。

専門工事会社にとっても、
材料代を払ったり、職人さんに手間賃を払ったりする
原価というものがありますから。

後は、見積を取っている側が、
取られている側に偉そうにしないことでしょうか。

プロジェクトを進めるためのパートナーですから、
この関係は非常に大切です。

そして、最後は安値で受注した専門工事会社が、
ゼネコンと上手く行くように、
きちんとゼネコンに筋を通していただけるよう話が出来、
ゼネコンと、専門工事会社をサポートし続けることです。

そして、ゼネコンにも、専門工事会社が不手際のないよう、
お施主様にも筋を通していただけるよう、
サポートすることです。

筋が通っていないことは、
お施主様に対しても苦言する時もありますし。

kkenji1さんの現場なら多少安くてもやると、
言って（思って）頂けるぐらいになることが目標です。

CM方式と聞くとデジタルに見えるかもしれませんが、
やっていることは、もの凄いアナログです。

それに加えて、土地購入時の概算見積や事業収支の作成、
企画のサポートをしたり、
図面を作る際の場所に適した仕様選定などは、サービスでやってます。

CMFEEは、原則、成功報酬として、
請負契約時に70％、上棟時15％、竣工時15％頂いておりますので、
お話を頂い時から本見積をしてゼネコンさんと請負契約するまでに、
どんなに早くても５ヶ月、長いときで２‐３年とかですから、
とても気の長い話ですが、何とか頑張っております。

CMのデメリットが、唯一あるとすれば、
普通の見積ではすんなり予算が落ち着けば１ヶ月半程度で請負契約までできますが、
CMでは見積開始から請負契約までに２ヶ月程度かかることでしょうか。

そんなこんなで、これまで、３回のセミナーにご参加いただいた皆様
大変ありがとうございました。

まだまだ、伝えきれていない部分も多々ありますので、
何かしらの形で、
違ったプログラムでのセミナーなども出来ればと思っております。

いつごろになるかは、今のところ深く考えておりませんが、
桜舞い散る頃とでも言っておきましょうかw

それまでは、軽ーい、お茶会ぐらい開催してみようかな？
なんてのも、何となく思っています。

今後とも、不明な点などありましたら、
「お茶しなーい？」
と気軽にお誘いください（笑）

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土地活用＆新築不動産投資セミナー

2011/11/06 18:41｜土地活用＆新築不動産投資勉強会・セミナー｜TB：0｜CM：2｜▲

　　　　　　土地活用　　　　　　　　建設費　　　

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日は、待ちに待った
第３回土地活用＆新築不動産投資セミナー（晩秋）

オーラスです。

ファイナルとは、敢えて言いませんが（笑）

思えば、塩辛い狼さんが内覧会の後の懇親会挨拶で、
「全然喋り足りなかった」
という一言を聞いてから思い付きで始めたこの企画

私もブログだけでは伝えきれない、もどかしさもありましたので、
そろそろセミナーやるか・・・

しかし、元々、口下手なので人様の前で講義ができるのか

数日間、悩みに悩んで
決意しました。

すると、イメージがドンドン湧いてきて、
狼さんを口説き落とし、ガイアさんと、ハーテクトさんを口説き落とし・・・

そうは、言ってもセミナーに関しては、
行ったことも無いレベルなので、
誰も来てくれなかったらどうしようとは思いました。

有名ブロガーさんや、カリスマ大家さんを講師に招き、
セミナーを開催・集客し、裏方に徹するという手法も悪くは無いですが、
伝えたいことの趣旨が全く違ってきてしまう。

やはり、有名でもない我々がノウハウを活かした上でのプログラムの魅力という、
勝負に徹するしかありません。

他では絶対に聞けないようなプロ仕様の、
プログラムを練り上げる事に集中しました。
（噂によると、どうも、セミナー資料が出回っているらしく、
何処かのディべの研修資料として使われているとかいないとかw）

思い浮かぶ事を、形にしていく作業です。

思うに基本的に、こういうことが好きなのです。

何もないところに、好きなように絵を描く事を愛する
自由人とでも言いましょうか（笑）

そして、今日は各講師陣にも自由に持ち味を活かして頂けるよう、
脱線してくださいと、お願いしてみました。

脱線するには時間が足りなすぎるかもしれませんが、
多いに楽しんで頂ければ嬉しいです!

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土地活用＆新築不動産投資セミナー

2011/11/05 09:14｜土地活用＆新築不動産投資勉強会・セミナー｜TB：0｜CM：6｜▲

　　　　　　建設費　　　　　　　　土地活用　　　　　　　　セミナー　　　

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
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新築を検討するとき、
良く建設費が高いとか、
安いとか議論になることがあるでしょう。

まず、一般の方であれば、坪幾らとかで、
高い安いを判断するでしょう。

どの面積による坪単価であるというのも重要です。
ここら辺りは、専有床なのか、
法床なのか、施工床なのか
色々とありますので、
セミナーでもご説明し（てあり）ます。

坪単価も一般の方には判りやすい指標なので、
私のブログでも、RCで法床坪６５万とか書いたりもします。
(施工床とか、姑息な坪単価で安いとかは言いません）

しかし、マンション建設費を
坪単価だけで判断するのは素人です。

よくプロ面して新築コンサルしている
仲介業者や素人建築関係者もいますけど、
坪単価だけで高いだ安いだ言っている業者がいたら、
何もわかってねえなと
馬鹿にしてあげてください。
（素人なので言わなくてもいいですが（笑））

前にも触れたかもしれませんが、
マンションディべで開発をしている人間が、
収支を組む際、
土地値を入れながら概略でも建設費を査定するのは、
ルーム幾らという基準です。

７０㎡のファミリーで、
うちの仕様ならルーム１６００万円か？とか、
２５㎡のワンルームでも、ルーム９００万円とか、
１フロアに何戸あるから幾らとか、
道路の状況、
柱がワンフロアーに何本あって大梁があるか、
地盤の状況を見ながら、
過去の発注実績と、建設費の相場変動を考えて、
少し余裕を見ながら収支を弾いていきます。

とは言っても、
部屋の面積も土地の形や、
各区の条例上４０㎡と２５㎡の混在している
マンションも多々ありますから、
まず、専有面積を部屋数で割って、
平均の専有面積を出します。

例えば４０㎡が５戸の２５㎡が２０戸であれば、
専有面積４０×５＋２５×２０＝７００㎡
平均専有面積７００㎡/２５戸＝２８㎡

つまり、２８㎡が２５戸あるマンションと置き換えて考えます。

キッチンやユニットバス、
洗面や設備の給排水経路、
電気のスイッチ数や照明数などは、
１部屋の中に必ず１組づつあるものだからです。

それを、総工費で割り戻した金額がルーム幾らという考え方です。

２５０００万円で２８㎡が２５戸あるマンションであれば、
ルーム１０００万円
２３０００万円で２８㎡が２５戸あるマンションであれば、
ルーム９２０万円
２１０００万円で２８㎡が２５戸あるマンションであれば、
ルーム８４０万円
１９０００万円で２８㎡が２５戸あるマンションであれば、
ルーム７６０万円
といった具合です。

建設費の実際は足し算、掛け算で、
数量に単価を入れていくのですが、
ディべで積算できる人間はまずいないので、
時間に余裕があれば、
ゼネコンに概算を依頼して検討してもらうこともありますが、
安いと思われる土地は、足も速いので、
ボリュームチェックが終わったあとに、
じっくり積算する時間など殆どありません。
（ゼネコンも超概算する時は基本ルーム幾らで考えています。）

建物の形状、地盤の状況などから瞬時に、
ルーム幾らなら足りるか判断しなくては、
他者に買われてしまいます。

当然、坪単価も併せて建設費のバランスの妥当性を検討しますが、
基本はルーム幾らという考え方です。

そして、３戸１（１フロアーに３戸という意味）のワンルーム２５㎡平均で
杭が３０mだからルーム○○円は、するだろうとか、
搭状だから、ルーム○○円は、するだろうとか、
ラーメンで６戸１で１０階建てで○○万円だったら高いだとか安いだとかを言ったり、
相場変動も加味して微調整しながら収支を組んだり、
多少VEすればいけるだろうとか判断します。

ここまでが、一般的なプロのマンション開発屋の建設費の見方です。

それでも、タイムラグがあるので急激な建設費の値上がりや、
分譲価格の暴落を予測できずに、
失敗することもあります。

建設のプロであるゼネコンも、マンションの場合、
ルーム幾らの考え方がベースではありますが、
更に、ざっくり数量を拾って出したり、杭の概算をしたりして、
精度を高めていきます。

同じ専有面積１０００㎡で、
①２０㎡×５０戸を建てるのと、
②２５㎡×４０戸、
③３３．３㎡×３０戸で建てるのが、
どれが、建設費総額が安いかは、この文章を読め、
小学生レベルの算数ができる方であれば、
理解できると思います。

建設費総額を専有坪単価で割り戻せば、
③が一番安く、①が一番高いのは当然です。

この意味がわからずに、
坪幾らだけで計算している仲介業者さんも、
稀にいますけど、ルーム幾らという考え方の基礎と、
相場の上げ下げや、
建物形状が建設費に与える影響を基礎の基礎として理解できていないと、
そのうち失敗するでしょう。

坪単価だけで、これまで上手くいっているのであれば、
たまたまです。

片目を薄っすら開けてフェラーリ運転しているのと一緒ですから（笑）

まあ、ゴールできるときもあるとは、
思いますけど。

新築不動産投資をやれれる方は例え読みを外しても、
融資に余力があったり、
現金が手元にある方が多いので、
お知らせ看板のまま、
何年も空き地で放置されることはないかもしれませんが。

一方で、kkenji1は、建設費をコストダウンして、
安くなったと言っていますが、
何から安くなったかというのは、
図面や数量を統一して、実際に、
ゼネコンに見積もって貰った金額を基準としています。

わかりやすいですから。

これは、相場の変動や、各物件の内在する諸条件を全て網羅している
その建物の実際の建設費（相場）が出てきます。

そして、将来売りに出されることも朧気にでも含めて考え、
収益性を最大化することを目的としていますので、
場所に合わせて、それなりの仕様を付けています。

安普請にすれば、まだまだ坪単価はやすくできますけど。

低層で横に広い建物であれば、
わざわざ高い２丁掛けタイルをあえて使います。

それでいて、１億前後のＲＣで、地下を掘っても、凝った外構を作っても、
坪６５万円程度に纏められる建物もあります。

まともな、建物を作れるゼネコンさんレベルが請負うのであれば、
東京では最安値でしょう。

色んなゼネコンさんの営業の方から、
「あそこが出てくると安すぎて勝てない」
のようなことを言われるようなゼネコンが安すぎると逃げ出してから
２３００万円下げてしまうのがCM方式の威力です。

そんなことも、基礎から理解して、
どうすれば、ベストの土地活用、新築不動産投資を目指す
第３回土地活用＆新築不動産投資セミナー（晩秋）いよいよ、オーラスが、
今度の土曜日です。

今現在、残席３です！

心構えや聞き所のポイントは、セミナーの取りを飾る塩辛い狼さんがブログに、
まとめて下さったので読んで置くと良いかもしれません（笑）

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