建設⇔不動産投資⇔不動産
不動産投資を建設＆不動産両面から考えてみるー
不動産投資を建設＆不動産両面から考えてみるー
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| 不動産投資ブログ！！！ |
| しばらく建築費の事について書いてきましたが・・・ 不動産投資ブログ！！！ ということで・・・ 空室について ディベ在職の最後の３カ月は、仕入・開発が、 埼玉で朝から晩までポスティングｗ （健在のディベなので何処とは口が裂けても言いませんが。。。） 賃貸マンション・アパートばかりを狙って 最大一日3000枚。。。迷惑でしょうがやってるほうは重くて大変なんです（笑） これだけ配ってると、どんなアパートが空室が多いか 感覚的に判ってきましたｗｗｗ だって空室の部屋のポストって養生テープ貼ってますからｗｗｗ あたりまえじゃーーーん と思われるかもしれませんが ボロイアパート、悲惨な事になっている所も多いです。 チラシ入れてた癖にあれですが、集合ポスト周り散らかってるところは やばい事になってるのも在りました。 玄関トビラがショボイのも、いただけませんね・・・ 廊下が暗い。周りが暗い。夜道も暗い。 これも結構関係あるように思えます。 一本入った通りでも街頭が薄暗かったりすると 空室多かった気がします。 それと昼間でも空気が重いエリア・・・ なんだか判んないですけど空気が重いエリアってあるんですよ。 建物は建ってるんだけど 一人で歩いてて妙に寂しいようなエリアってあるんですよね・・・ 地歴をさかのぼるとエリアで何かあったとか？？？ 風水じゃないですけど気の流れが悪いのか？？？ 不動産屋に物件案内されると思うんですけど、高ぶる気持ちを抑えて、 一人で１時間ぐらいは辺りを徘徊して、 周りの賃貸のポストを確認することは重要かと思われます。 出来れば夜も駅までのルートを歩いて見ることも・・・ 部屋借りるふりして関係ない近所の不動産屋に行って 案内されながらエリアの雰囲気・歴史を探るのもありかな・・・ 転職したばかりで、まだまだ不動産投資できるご身分でもないですが、 売買仲介もしております 自分じゃ買えないので、 レジ・オフィス・土地掘り出し物が入ったらご紹介します（涙） あー買えるものなら買いたい！！！ 何年後になることやら・・・    |
| そんなこと言ってって |
| おまえがーボッタクローと思ってるんじゃないの？？？ と、おっしゃられる方もいるでしょう（笑） 世の中にはＣＭという名前で、コンサルに入り、 仕様チェックによるＶＥ提案と、 ゼネコンと誰でも出来るような簡単な単価交渉により、 Ｆeeを貰うＣＭ会社もあることは確かです。 というか、こちらの方が殆どです。 私の考えるＣＭとは、 それもサービスでやりますけど、それはＦeeの対象外です。 単純明快 経費は一切頂かない完全成功報酬制で、 専門工事会社の交渉によって出たコストダウン額の３０％をＦｅｅで頂いております。 基準値は？？？ お施主様の交渉済みの、お見積金額でも結構ですし、 ゼネコン入札1回目の見積書をお施主様の前で開封し、 低額３社の平均値を基準とさせていただくこともあります。 基本的に一回目の入札で低額３社のゼネコンしか 最終交渉の土俵に乗れないルールですから、 これだけでも、お施主様のお見積より安いことが殆どです。 支払条件さえ、常識的なものであれば ３０社以上のゼネコンが見積参加してきますし 建築主サイドで取られたゼネコンをゼネコンがＣＭ方式を嫌わないタイプであれば、 ＣＭの同じ土俵に組み込むことも出来ます。 このご時世、ゼネコン与信は建築主様に最終ご判断いただきますが。。。 建築主とゼネコンが請負契約を結んで頂かないと何の経費も出ません。 それだけ情報量とノウハウに自信があるということです。 ちなみにデベ時代に上司が普通に付き合いのあったゼネコンと交渉した最終金額が、 4億600万 ＣＭ方式で原価まで直接交渉した見積金額が、 3億4500万（笑） 現職のＣＭ会社に依頼し、自分の知る専門工事会社も 全て注入した結果です。 正直、現時点では、どこのゼネコンの購買部長が相手でも、 建設費の交渉で負けることなどありえません。 ゼネコンの駆け込み寺になっても何とかしてますから（笑） |
| 誰の為に建設するか？パート４ |
| 何故、ＣＭ方式を使うと、全く同じ建物が１０％以上も安く建ってしまうのでしょうか？ 答えは、専門工事会社のコスト競争力です。 ゼネコンが受注した場合、まず、これまで取引のある下請専門工事会社から見積を取ります。 そして予算に合うように下請専門工事会社を叩きます。 一昔前は、この下請制度が強かったようで、 新規の専門工事会社が新たなゼネコンの下請に入るのは相当難しかったようです。 予算に合わなかった場合、無茶な叩き方も通っていたようですが、 今は、専門工事会社が新規開拓をするのもそれ程難しくはないですし、 出来ない単価は無理です。と平気でお断りするところも結構あります。 幾ら交渉しても予算に合わない場合に、紹介によって専門工事会社を探して合せようとします。 ただ、見積を取っている専門工事会社が必ずしもコスト競争力があるとは限りません。 それでもどうしようもなく赤字の場合、ゼネコンの駆け込み寺的にＣＭ会社に 専門工事会社選定の依頼がくるのは良くある話です。 ＣＭ方式では、紹介などお構い無しに、最初から専門工事会社に見積募集を掛けます。 首都圏でしたら１物件につき５００００社程度でしょうか？ ここで実際に見積に参加の意思表示をする専門工事会社全てに お見積に参加して頂きます。 実際にＣＭ業務を行ってみると、 専門工事会社のコスト競争力には相当な開きがある事が判ります。 例えば、ある１工種について比較してみると 1500万-1550万-1600万-1800万-2200万 といった具合ですかね。 そして最終交渉の土台に残れる顔ぶれを見ても大体いつもの ＣＭで勝てる専門工事会社が残ります。 ここからＣＭの理解度・施工履歴・仕様・見積内容に漏れがないか等の確認をする 最終交渉がスタートし、最終入札にて更なるシノギを削るのですが、 ＣＭ会社は別に叩きはません。 「利益が出る最終金額を入札下さい」と伝えるのみです。 全くの新規専門工事会社が、 「うちは安さには自信がある」と見積参加しても、歯が立たず滅多に受注に繋がりません。 傾向としては、スーパーゼネコンの下請になっているような大きい 専門工事会社の方が安い傾向にあります。 ＣＭに参加する専門工事会社も単価が厳しいのは判っていても 利益がのる最終金額を入札してきます。 門戸が開かれている代わりに、競争も激しいのは判っているので、 同じ専門工事会社でもゼネコンに出す単価と、ＣＭ単価は全然違うと言っております。 ゼネコンの方も、 １：新たな専門工事会社を血眼になって開拓しようとするゼネコン ２：今までの下請制度の中で下請叩いてやっていくんだというゼネコン の２つに分かれます。 ＣＭに参加するゼネコンは、当然１の方で、 割合としては３：７といった感じでしょうか？？？ ２の古い考えの建設関係者は何もそこまでする必要があるのか？ とお思いになる方もいらしゃるかもしれませんが・・・ ミニ不動産バブルで建設費が吊り上っていった結果 ディベの限界を超えてしまい、竣工したにも関わらず 工事代金が支払われないようなことが実際に起こっています。 ディベの破綻は自業自得の部分はあるでしょうが、 私は建設業が長く生き残って欲しいのです。 特にコスト競争力のある専門工事会社は絶対に生き残らなくてはなりません。 景気がいい時にこそ誰かが建設費を抑える機能を果たさなくてはいけなかったのかも知れません。 ＣＭという考え方は、アメリカで建設資材が高騰し建設費に押さえが効かなかった時に、 自浄作用的に生まれた手法で、 ニューヨークの旧ワールドトレードセンターがこの手法を流行させたモニュメントだったそうで、 今やアメリカでは全く一般的な発注手法です。 ディベの破綻から始まったゼネコンの苦渋・・・ 建設業が生き残るために答えは、 「誰の為に建設するか？」に、あるように思えます。 私が建築主であるなら新しい血を入れることにより 生き残りを掛けるゼネコンに施工をお願いしたいと思います。  |
| 誰の為に建設するか？パート３ |
| それでは、続きでーす。 以前にもお話しましたが、普通に見積取っても、 ゼネコンの見積書は、原価を絶対見せません。。。 ゼネコンが見積もる場合、会社にもよりますが、 積算で数量拾って、杭とか設備とかは、下請からざっくり見積を取りますが、 過去の実績・経験則から単価を入れていきます。 そして、営業が建築主と交渉して受注に繋がったら、 購買部なり、現場所長なりが下請専門工事会社に細かい見積を取り、 予算と照らし合わせながら交渉していきます。 で・・・予算と、まあまあ合っていれば、 仲の良い下請は、そこまで叩きませんし、 予算が合わないと帳尻合わせようと叩きます。 赤字で受注させちゃえば、ＣＭなんか使わなくても安くなるんじゃないの？ そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、 別に赤字で受注してもらわなくても、 ＣＭ方式を使えば、１０％以上の建設費を削減できてしまいます。 １０％以上の赤字が出るほど、 ゼネコンもそこまで無茶な赤字受注はしません。 そんなことしてたら潰れます。 ＣＭ会社の見積と争ってまで、一般見積で受注しようというゼネコンは居ません。 だってＣＭ会社の入った物件ではＣＭ会社の力を借りなければ 大赤字になるの目に見えてますから。 では、何故ＣＭ方式では、関係者の皆が利益を生み出すにも関わらず、 建設費が安くなってしまうのでしょう？？？ 答えは、専門工事会社のコスト競争力です。 |
| 誰の為に建設するか？パート２ |
| それでは、 建設関係者のゼネコン仕組みについて話しながら コンストラクション・マネジメントの仕組み についても話して行きましょう。 私は、大学院卒業と同時にあるコンストラクション・マネジメント（ＣＭ）も扱うゼネコンに入社しました。 ＣＭこそ建設業の進むべき道だと信じたからです。 そのゼネコンは、ちょっと変わったゼネコンで 入社してから2年ぐらいは、派遣社員として他のゼネコンに丁稚奉公に出されます。 （あまりの扱いの酷さに会社に無事帰還できたのは新入社員１７名中の私１名だけです（笑）） 私は、その丁稚奉公時代に まず一部上場の新○組でマンション 次に名古屋の雄、矢○建設で工場とマンションの２物件 最後にスーパーゼネコン、清○建設で耐震改修の２物件 幸い現場の社員の皆様に、自社の社員と同じようにとても暖かく教育して頂き、 全てのゼネコンから内にこいとお誘い頂きました。 この2年半で現場監督として必要な全てを叩き込まれました。 当時は、派遣社員と馬鹿にされることが悔しくプライドが傷つきましたが、 今となって何故、会社が新入社員を派遣に出したかやっと理解できました。 大切な思い出です。 さて、そんなこんなでゼネコン・現場の実態とは・・・ ＣＭをご説明する際に、 皆様、品質、品質と言われますが、 実際に品質管理の最前線で体張ってるのは、 入社２−３年目までの若い監督です。 品質管理の最重要項目は、躯体。 配筋検査と、生コンクリートの強度です。 配筋検査は、まず、鋼材の搬入時にミルシートとロールーマーク（鉄筋についてるマーク）の確認 そして鉄筋屋さんが配筋終わった端から、鉄筋屋による自主検査。 その後、ゼネコン職員が全数検査ながら配筋写真をとって回ります。 これ、もの凄い体力がいって大体20代の若い監督の仕事です。（小さい現場なら年配の監督が写真撮影までやることもありますが） このあと、構造事務所（場合によっては意匠担当）による配筋検査 更に、階数により確認審査機関による検査 （第三者機関の保証が入る場合にはそちらの検査） ただ、全数検査をするのは、鉄筋屋と（若い？）現場監督だけです。 そして、その後の検査は２０箇所ぐらい抜き打ちで本数検査をするのと、 カブリや結束等、悪い箇所の指摘をしていきます。 どんなに手間賃の安い鉄筋屋を使う場合でも、 品質を最前線で管理するのは現場監督の仕事。 建設業界では常識中の常識です。 あるスーパーゼネコンが柱の主筋本数128本不足とニュースになったように 若い監督が体を張る以上、人為的なミスもありえます。 ただそれは、安いからとかスーパーゼネコンだからとかそんなことは、 全く関係ない話です。 ２０−３０年前にあったという話は聞いたことはありますが、 今の時代、現場監督で品質に関して手抜きをする事により安くあげようなんて監督など、 絶対的に存在しません。 コンプライアンスの遵守が当然のこの時代 そんな事してたら一瞬でゼネコンごと吹っ飛びます。 リスクが高すぎて誰もやりませんよ。 これからお話していくＣＭ方式で安く出来てしまうことが不安だったら、 設計事務所が監理・検査の砦なのですから しっかり検査をするよう伝えましょう。 まあーＣＭ会社も検査しますし、 どうしても不安なら第三者機関に頼む方法もあります。 ゼネコンは、どの専門工事会社に安く発注しようと、 かならず、確認申請図面に添った品質で施工します。それが出来ないゼネコンは絶対に潰れます。 そして設計事務所は、自らが書いた図面どおりに 現場が納まるように、施工者を監理することをまずご理解下さい。 と・・・全然ＣＭ方式までたどり着きませんが、又、次回。 |
| 誰の為に建設するか？ |
| 私の答えは建築主の為にです。 建設に関わる方々には色んな方々がいらっしゃいます。 ・設計事務所 ・ゼネコン ・専門工事会社 ・不動産業者 ・・・・ 一度に話すには長すぎるので まずは、設計事務所から 基本的に設計事務所の職員さんというのはどのような方々か？ 大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。 私も別の道を進みましたが大学生のころは安藤忠雄に憧れていました。 中には自分の作りたいものだけを作って生きていける方もいらっしゃいますが、 社会に出て、自分の作りたいものを作っているばかりじゃ 飯が食えないということに気付き ディベロッパーや賃貸マンションの設計を飯を食うために やられている方も多いと思います。 基本的に設計事務所職員は本心では建設費を下げることにはそれほど興味はありません。 本心はコルビジェや安藤忠雄・・・ 無限の予算で好きなものを作りたいのですから 私がお会いした設計事務所の中には 「コンストラクション・マネジメントの仕組みは建築主の為になることは良くわかった」 だけど・・・ 「ゼネコンからバック貰ってるから建築主を紹介できない」 「仲のいいゼネコンが一生懸命営業してくれるから、取らせてあげたい。」 「他のゼネコンが見積図面が欲しいといっても渡してないし。」 「施主が相見積取っても仲いいところに取れそうな金額を教えたりしている。」 まあ・・・わかりますよ。その気持ち。 接待も受けてるでしょうし 建築主が知らないところで見積の門戸すら閉ざされている場合もあるんです。 もちろん建築主の為にゼネコンに門戸を開いている設計事務所もいらっしゃいますが、 基本的にちょっと単価を交渉してみる程度です。 まあー中には明らかに予算の1.5倍以上の設計図面を書いて、 「出来るゼネコン探してくれ！」 とか素人みたいなこと言ってる設計事務所もいらっしゃいますが・・・ 低調にお断り致します。 設計事務所は実はコストについて全然、強くはありません だって専門工事会社と取引無いんですもん 「原価がわかる訳ないじゃないですか？？？」 「原価も知らずにどうやって交渉するんですか？？？」 まあ・・・ 「話口調が誠実で信頼できる先生」 いらっしゃいますよね。 ほんとに建築主の方を向いてお仕事をされているか、設計事務所のスタンスを確認するために 「コンストランション・マネジメントの仕組みってどう思います？？？」って聞いて見て下さい。 「信頼できるゼネコンを使いたい」 といったら、バックを貰っているか、 単に楽をしたいだけかもしれません。 ゼネコンを監理するのは、設計事務所の仕事です。 設計業務の契約書に監理料って入ってますよね。 新規ゼネコンを監理できないなら、単に能力不足です。 「私は安くてもきちんとした仕事をするゼネコンに建てて貰いたい」 といいましょう。 品質で悪い評判のたつゼネコンなど今の時代まで世の中に 生き残っていられる訳がないです。 そんなことは設計事務所だって百も承知。 その設計事務所の狭い世界以外にも、きちんとしたゼネコンなど世の中に幾らでもありますから。 あ・・・コンストランション・マネジメントの仕組みについて語っておりませんでした（笑） また次回。 |
| 人知れず、まったり |
| まあー私自身、つい最近までディベにいたんですが、 もともとコストダウン屋みたいなポリシーというかプライド そんなものが合った訳で・・・ 金融機関からの融資が厳しくなり、もう土地から開発できないとなると 汗水垂らして信じてきた自分の存在価値みたいなものが 全く役に立たなくなる訳です。 そんなこんなで、自分の信じてきた道に軌道修正しました。 コンストラクション・マネジメント（ＣＭ） 自分の扱う分野は 建設業界内でも９９％の方は知りません。 聞いたことはあっても全然違う意味の事を同じ名前で言ってる。 なんとなくしか知らない。 かなりマニアックな世界です。 まあーコンストラクション（建設）・マネジメントですから 直訳しても間違いではないのですが 1 設計事務所が行う、ただの設計監理してます！！！ 2 設計施工で最後まで建設をマネジメントしますよ！！！ 3 ファンド関係者が使うビルの修繕計画を立て管理すること！！！ 4 設計図の仕様をコントロールすること！！！ 5 見積書をチェックして、ちょっとだけゼネコンと交渉してみること！！！ という一部分だけを抽出して同じ呼び方をされている場合がよくあります。 あと、まー似てるんだけど、ちょっと違うのが分離発注方式をＣＭだと思っている方もいます。 （ながくなりすぎるお 4,5については、まあ業務範囲内ですけど根本的に違うのは、 私の考えているＣＭというのは、 ゼネコンさんの下請専門工事会社についてまで、 広く門戸を開いて見積徴収し、直接交渉により入替えます。 考え方というか宗教の違いというか、 ちょっと古い体質の建設業の方からは、かなり敵対しされるというかウザがられます。 全然気にしない建設業の方もいらっしゃいますし、 なんとなく古い商慣習に疑問を持ってる建設関係者も沢山いらっしゃいます。 もちろんゼネコン職員が長い付き合いの下請と仲良くしたいという 気持ちも理解できなくはないですが、 ゼネコンが建築主と下請専門工事会社のどっちを向いて仕事をするか 本質的な部分が問われます。 地方は、どうか知りませんが少なくとも東京では、 専門工事会社の方が、ゼネコン職員（サラリーマン）よりずっとしたたかで、 従来の元請をグリップしながら、 色んなゼネコンを新規開拓しようとうごめいています。 サラリーマン色が薄いですし、仕事取れないと、お手上げですから必死です。 この状況でどちらを向くかはゼネコントップの方針次第です。 長くなりますんで、次回。。。 |
| 相場動向 |
| 統計取ったわけじゃないですが ２００７年下期から今は２/5が地価相場というとこでしょうか。。。 買えるマンションディベが殆どありませんが・・・ 上手く立ち回ったところは、ぼちぼち買ってるとこが出てきてまして 若干、上がりつつあるなんて話もチラホラ 倒産物件が大量に出回ってますが、 今となって思えばびっくりする様な抵当ついてて、 買付出してから金融機関が考えるみたいなノリです。 仲介としては信用第一なんでヤリズラーイんですよね 自分で融資付くんだったら買付バンバン出して通ればラッキーみたいな スタンスでも良いんですが（笑） 戸建屋さんは事業の回転が速いので、 全然、元気なとこが多く土地、結構買ってます。 直感だけですが、 マンション用地は、ディベに融資でないんで、もうちょっと下がるような気がします。 止まってるマンション用地も倒産物件予備軍が殆どですし。 戸建用地は横ばい又はちょい上げ、 新築完物は、分譲できる仕様の物は供給がなくなるので若干上がるでしょう。 中古利回物件は、そんなに下がらないんじゃないかなー 個人投資家さんは元気ですからねー ということで、次回は建設費の話。 |
| 華麗なる？？？復活 |
| 久しぶりにブログを書いていたことを思い出し、 こっそり書いてみることにしました（笑） 最後のブログから約2年間 あれからーーー色んなことがありましたｗ 当時、ファンド全盛期で光り輝いていた不動産業に憧れ ホームページにはファンドもやってると書いてあるマンションディベに転職仕入・開発担当をしておりました。 まあ・・・ご察しのように、リーマンショックのお陰様で・・・ 最後の３ヶ月は、みんなで全然売れないマンション販売（笑） 自分の理想と、かけ離れて行くので自己都合退職。 先月から、本職であるコンストラクション・マネジメントの会社に転職いたしました。 まあー簡単に言えば、建設業の「古い商慣習」を見直す事により、 建設費を安くしましょうっていう仕事です。 別に叩いている訳でも、品質が落としてるわけでもないんですが、 ちょっと視点を変えれば、１０％以上安くなってしまうんです。 コンストラクション・マネジメントにも会社によって、 色々考え方やサービスも違いもあるんですが、おいおい、 お話していきます。 ついでに、ディベ時代に仲介の方々とお知り合いになって、 今でも仲良くさせていただいているので、 評価の出る良い物件が入ったら、どんどん紹介していきまーす。 レジ・オフィス・土地なんでもやります。 基本、１都３県のルートの固い物件しかやりません。 自分で融資通るんだったら買いたいってものを自分が買うつもりでご紹介します。 ローン付けは、皆さんの方が詳しいでしょうけど、 別会社ですが、可愛がってがって頂いている元老舗ディベの開発部長や、 年収3000万のスーパー仲介の方を 師匠としてサポート受けながら頑張ります！！！ そして・・・仕事頑張って長年の夢である ３年以内に自分でも不動産投資を！！！ でわでわ・・・これから、ちょくちょく更新していきますので 宜しくお願いしマース |
| 地価と建設統計 |
| さて、「転職への道」シリーズは少し置いといて 統計より状況の把握 財団法人日本不動産研究所の 「平成19年3月末現在の市街地価格指数」  6大都市を25日線、6大都市以外を75日線とみると面白いなー なんて思いながら、私はアナリストではないので 分析できません （×m×；） まあなんとなーくの予想ですが バブル時代と違って収益還元法に、移行しているので、 88-90年の+30の抵抗線をブレイクすることはないだろう・・・ 6大都市の地価は今がほぼ天井地点でBOX形成かな？？？ 地方はもう少しあがるのかな？？？ そして国土交通省の 「建築着工統計調査（平成１９年５月分）」都道府県別床面積 http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/kencha.htm うーーーん。眠いので分析はまたそのうち（汗）  |
| 確認申請 |
| 前回のブログで6/20から確認申請が変わるとかいたが もう少し触れます。 姉歯事件の影響で 6/20から確認申請の審査方法が変わります。 ひとつの物件に対して2つの審査機関で審査して 途中変更・間違いがあったら1からやり直しとのこと。 構造の設計方法も若干変わるそうです。 構造の変更については、プロにしか その意味がわかりませんが、 審査中に間違いが指摘されると 1から審査やり直しというのは痛すぎます。 普通、確認申請を提出にいく若い所員は、 設計事務所の所長（管理者）の印鑑を持って、 審査機関からの指摘箇所をチョコチョコっと直して 印鑑を上から押して、決済をおろしてもらうのが 一般的でしたがそれが出来なくなり 審査料も再度払い直しとのこと・・・・ 審査機関からの指摘をその場で直すことが、 若い所員が経験を積み仕事を覚える 為の糧となるシステムだったと思っていますが その機会は許されなくなりました。 たった1つのどうでもいいようなケアレスミス （面積の小数点以下が計算違ってたとか）に対し、 1から全ての審査をやり直す ことに意味があるのか？？？ということは、 施主の立場からしても異論は言いたくなることもあるでしょう。 1つの簡易な間違いで他が絶対的にＯＫなのであれば 確認申請中に工事着工を 施主命令でこっそり行ってしまうなんてことも 出てくるかもしれません。 簡易なミスを犯してしまった体力のない設計事務所は、 相当の淘汰が予想され、そのケアレスミスを犯さない為の何重もの チェックをするのだから、日本全国の 設計料金もあがるでしょう。 全体工期の遅れにより施主から裁判など起こされたら それに耐えられる設計事務所など殆ど存在しないのが 現実だと思います。 さらに役人上層部の一方的な見切り発車の為、 現場となる役所・審査機関も設計事務所も手探りで パンク状態のようです。 6/19までに駆け込みで申請するところが多く その審査が終わるまで2-3ヶ月（汗） 6/20以降の提出ならその後の処理で9月以降からの審査との噂も ちらほら聞いております。 私が確認申請提出していた頃は、3週間ぐらいで 民間は降ろしてくれたんですが・・・ 構造事務所の先生の話だと 今回の改正でノイローゼーになってる構造家の方も いらっしゃるとのこと・・・ 私は、もう建設業から足を洗いましたが、 施主側も確認申請の失敗による全体工期遅延リスクと、 設計料金の値上がりについては 十分考慮したうえで事業計画をしなくては ならないと思います。 |
| 事業計画・・・ |
| 本日の動画↓ http://video.google.com/videoplay?docid=5817977740455296210&q=%E3%81%88%E3%81%B3%E3%81%A1%E3%82%83%E3%82%93&total=17&start=0&num=10&so=0&type=search&plindex=7 勢い余って２度目の書き込み（笑） 現在、東京のかなり良い地域で 土地から新規物件を建てようとする お施主様の見積もりをしているのだが、 事業収支がのらないということで 頓挫しかけている。 原因は 1.地価が高すぎる 2.設計図のグレードが高すぎる 3.建設費の上昇 と思われる。 実は、ある投資フェアで、不動産投資に興味を持たれる方に 声をかけ、暫く私の手の離れていたところで話が進み 施工はうちを指名して下さり、 設計は他の設計事務所 というスタンスでﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄが進んでいて 今月この物件の担当になったのだが、 かなり責任を感じている。 1.設計事務所が別なので 直接聞いたわけじゃないが 地域の地価をネットで見たところ 坪250万もする・・・ 3−5階にご自身が住まわたいとのことで お忙しい方なので立地の良いところを選ばれたのだと思うが この地価だと流石に利回りを良くするのは難しいかと思われる 2.設計事務所がメーカー指定や無駄で高価なものを いたるところに付けていて 建設費を高くしている。 メーカー指定を解除して、賃貸物件として不要だと 思われる外装等を取り除けば 6700万から600万は落ちるのだが、 設計事務所が首を縦に振るかどうかが問題だ 現状では予想より高い見積もりを出した 施工会社が悪で、設計事務所が味方のように 捉えられているが、現実は違う 現状の相場で設計図通りに作れば、その値段になるのだ。 不当にふかしているわけでもなんでもない。 赤字に覚悟でやる義務もない。 逆にうちが提示した金額より安くできる ゼネコンがこの世に存在するなら 是非ともそちらにお任せしたいくらいだ。 どこかの電気量販店が 「他店でもっと安い値段の店があったら教えて下さい」 というのと同じように金額には絶対の自信を持っている。 自己満足の納まってもいない 設計図を書き、経済感覚の全くない 設計事務所が、施工会社の提案に首を縦に振らない ことに激しく怒りを感じる 徹底的に戦わなくてはならない。 3.こればかりは前回書いたように、どうにもこうにも どうしようもない。 そこに相場があるのだから・・・ ただスケールメリットのない物件は仮設・人件費・単価 それぞれが割高になるのは、事業を検討する際に頭にいれて おかなくてはならないだろう。。。  |
| 建設費上昇と少子化の危機 |
| 本日の動画↓ http://video.google.com/videoplay?docid=-7040588228713919809&q=%E3%82%B9%E3%83%A9%E3%83%A0%E3%83%80%E3%83%B3%E3%82%AF&total=218&start=0&num=10&so=0&type=search&plindex=0 ちょー久々にブログをかいてみる。 現在、新規の不動産物件の見積もりを 行っているが、 建設費の上昇が凄まじいことを実感している。 東京の打放し型枠が 一年前は3550円/平米でできたのが いまや4200円/平米でもやっと職人が捕まる程度だ 俺が、一年生の頃（ほんの四年前）は 不況のどん底で現場事務所に見知らぬ業者の社長が 仕事くださーいって所長を尋ねて来てたのに 今は、業者が物件を選り好みしている状態 確かに、石油の上昇とかで建材も値上がりしてるのだが 需給バランスが完全に崩壊してるように感じる バブル崩壊で業者が淘汰され職人が激減、 少子化でただでさえ 新規に職人になろうとする世代自体が少ないのに、 ニート人口の激増である。 建設業なんか汚いし大変だもんね・・・ 現場でも20台後半の職人はまあまあいるが、 １８から２３程度の超若い職人の割合が極めて少ない 最近若い子こないねーって言ってたら 辞めたってのも。。。 統計とったわけじゃないけど 60以上5％ 50-60歳15％ 40-50歳30％ 30-40歳25％ 25-30歳15％ 16-25歳10％ てなイメージだ このまま新規の職人がいなけりゃ どんどん建設費は上がっていくだろう そんな中、小さな物件ほどスケールメリットが少なく 割高になる率が高くなっているようにも感じる 建設費・地価・金利・消費税の上昇を考えると 新築投資は今がラストチャンスなのかとも感じる |
| 久しぶりに |
| 本日の動画↓ http://www.youtube.com/watch?v=RyYk_fZWY64 先日、いまやってる現場の建築完了検査と消防検査が終わりました 無事合格 そのお施主様は全く興味なし おいらに全て任せて なにもやる気なし・・・ 登記の手続きぐらい自分で調べてくれよと 内心思ってますが・・・ やりやすいのかやりやすくないのか・・・ |
| トレーラーハウス |
| ちょっとふざけて不動産投資について考察してみる。 世の中には、 「トレーラーハウス」 という面白いものがある。 300万で25�屬阿蕕い里�、 なかなかお洒落なのが1件買えるようだ。 つまり、坪単価 300/（25/3.305）＝39万ということだ。 多分、自分で直接輸入できれば220万も しないんではないかと思われる。 （万が一中国で生産できたら150万もしないかもしれない。） どうも建築物じゃないから確認申請もいらないらしい。 ということは建蔽率も関係なくずらずら 並べることも出来ると思われる。 （建築物の定義は、土地に定着する工作物となっているが、 ホームページによって書いてることが違うので、 役所によって判断がゆだねられているのかも知れない。 移動するんだと押し切れるかもしれない） 設計料はもちろん不要。 かわいいから家賃も1.2倍ぐらいでも満室になるような気もする。 仮に200�屐�1000万の土地に トレーラーハウスを5個置くと 総取得1500万＋1000万＝2500万 可愛いから家賃6万とれたとして、 6万×5個×12ヶ月＝360万 360/2500＝14.4％ どっひゃあーーーー 万が一220万で個人輸入できたら 360万/（220×5+1000）＝16％ しかも不動産所得税、固定資産税、自動車取得税、重量税、 自動車税等、全てかからないらしい（笑） ホリエモンのように法の盲点を突けば めちゃ儲かるじゃん 押すと良く眠れます→  |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか11 |
| 今日は、表面利回り14％以上でそうな、 よさげな土地（上屋あり）があったんで、資料を取り寄せてみた  なんと利回り10％で即時売却すれば、 4000万のキャピタルゲインでないかーーーー 一瞬頭の中で札束が舞った（笑） しかし、ネット上で建蔽率60％と書いてあったのに、 風致地区で40％しか建てられないようだ。 ボツである（涙） しかし勉強になったのでよしとしよう。 資料がＦＡＸで届くまでの間、いつもは、ざっくり 容積、建蔽率ぐらいしか シュミレーションにしていないんだけど、 待ちきれずに、ざっくり日影と採光を考慮した 基本プランまで書いてシュミレーションしてしまった。 頭の中にはある程度イメージがあったのだが、 実際やってみるとナカナカ面白かった。 その土地は南東から北西方向に、ながーい土地だったんだけど、 南側に窓を付けようと思うと 法律上の採光がなかなとれない。 判りやすく言うと、階数を目一杯積んで法律上の採光を取るには、 南側の隣地境界線から建物を離さなければならないのだ。 すると、どういう現象が起こるかというと、 建物が北側に寄る。 別にいいじゃんと思われるかもしれないが、建物 北側に寄ると、日影規制に引っかかりやすくなるのだ（涙） ここで、採光について触れさせて頂く。 法律上必要とされる採光は 居室面積/7≦有効採光面積である。 有効採光面積とは ΣＡ×α 窓の面積Ａ 採光補正係数α α＝Ｄ/Ｈ×6-1.4（住居系地域）である。 Ｄが窓から、窓に面する隣地境界線との距離 Ｈはその居室の窓の中心から上階の一番高いところまでの高さである。 イメージとしては隣地境界から離れてないと Ｄが取れないのである。 そして下の方の階に行くほど、Ｈが大きくなるから 不利になる。 しかしＤの取り方に抜け道があるのだ。 例えば ＝で、上の-が隣地境界、下の-が窓面とすると、 Ｄは、＝の垂直距離である。2辺を 相当離さないと下階の採光は取れない。 しかし Ｔ / / / の/を隣地境界Ｔの上-を窓とすると、 Ｄの距離は、Ｔの｜と隣地境界/の交点までの距離なのだ。 隣地境界に向かって斜めに窓を取るとＤは無限大にでかくなる。 境界-------に対し、 ---------- へへへへへ のように、建物を作れば採光を確保しやすくなるので 結構使えるテクニックかもしれない。 （「へ」だと壁の長さが長くなって施工費は若干あがるけど・・・） （補足として道路面に向かって窓をとる場合は Ｄは道路の反対側までの距離になるからほとんど採光はＯＫとなる。） 押さないと満室にならないかも（笑）→ |
| どう解釈してら良いのやら・・・ |
| ノンリコースについて問い合わせてみた・・・ 2.竣工後、即時売却する目的で、 土地取得費用及び建設費用を 融資することが出来ますか？ 一般的な開発型のノンリコースローンと推察いたしますが、プロジェクトの内容にもよりますが、取扱実績はございます。 3.2が可能な場合、 ローンの返済は融資直後から始まりますか？ 土地取得から建設期間にもローンの返済が必要となりますか？ 自己資金を投入しなくて良い方法があれば 教えてください。 一般的な開発型のノンリコースローンの前提ですが、融資元本部分は不動産売却時の返済とした事例はございます。但し、金利につきましては、一定期間でのお支払 をお願いしております。なお、自己資金部分は必ず、ご出資いただいております。 ？？？ どう解釈すべきやろか・・・ 5.新築賃貸物件の審査基準として 表面利回りはどの程度必要となりますか？ （一般論で良いです。） 物件によりますが、NCFベースで6％以上は必要となります。 ＮＣＦ？？？なんじゃそりゃあ？？？ なんだか良く判らんが物件の状況によってはイケルッポイ？？？（笑） プロエフェショナルな意見求めまする。 ノンリコースの趣旨としては、物件の価値のみを評価して 融資するんでないの？？？ と、言いたいところだが自己資金1万円投入で 何とかならんだろか・・・（笑） 押すと綺麗な女性が話しかけてくるかもしれません→  |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか10 |
| うーーむ。今日は何を書くべきか・・・ 「木間仕切りと軽量鉄骨間仕切り」 について書きます。 内装の間仕切壁に入っているの（ボードに裏）は 普通、木間仕切りか、軽量鉄骨ＬＧＳです。 床の間とか押入れとかちょっと複雑なのは、 木間仕切りじゃないと難しいかもしれません。 しかしですねーーー 単価は、今の現場でＬＧＳ1200円/�� ちょっと時期が違うけど木間仕切りが、1500円/�� 分譲マンションなら複雑な箇所も多いので木工事で 全部間仕切り組むことも多いかもしれませんが、 賃貸なら、床の間もないだろうし ＬＧＳの間仕切りで十分だと思います。 強さと耐久性はＬＧＳの方が上だと思うし 1000�屬△譴弌�30万も違いが出てきます。 塵も積もれば山となるです。 設計図を見て、木間仕切りの場合はLGSで 出来ないか聞いてみるのも手かもしれません。 押すとデートのお誘いがあるかも・・・→ |
| 中古か新築か？？？ |
| 今日は中古か新築かについて頭の中を整理してみる。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１大先生のブログを覗くと 利回り30％以上と書いて いらっしゃる（゜゜;) てことは・・・1000万で買って300万/年の家賃収入 3.3年で回収できるってこと（゜○゜？) うーむ 凄い・・・ 築30年だったとすると後7年働いてもらったとして・・・ ローン完済後に総額2100万の実収入なのだ。 仮に1000万で新築13％だせたすると・・・ 130万/年の家賃収入。 20年ローンで 完済後20年働いてもらったとして、 そのときの家賃平均が新築家賃の0.7倍としたら、 20×130×0.7＝1820万円か・・・ まあ、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１先生が特別で、 新築はローン期間中の実収入がいくらかあるにしても・・・ 中古もありかも？ 新築にかかる労働力の量からしても、 なーーんて気がしてきた。 ぽちっとお願いします→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか9 |
| またまた酒を入れながら 書きたいことを書かせていただきます。 （現実逃避か？？？） もう話が飛び飛びでも関係ありません（笑） お題は建てるなら 1Ｋと１ＤＫどっちがいいかーーーー で書いてみる。 今回の題材としては・・・ とある地域を参考に 書かせて頂く、 AＪＲ総○線徒歩5分船○駅1Ｋ22.8m²7.7万円ＲＣ造新築 BＪＲ総○線徒歩8分船○駅1ＤＫ30.9m²7.8万円ＲＣ造新築 である・・・ 仕様がどうなのか良く判らない。 不動産屋が強気かどうかも良く判らない。 しかしである。 Aが1平米あたり稼ぎ出すのは77,000/22.8＝3,377円 Bが1平米あたり稼ぎ出すのは78,000/30.9＝2,524円 である。 ここから両方とも10件所有として施工費を逆算してみると・・・ A 22.8×45万/3.305×10+共用部100�屐�45万/3.305＝ ＝3104+1361＝4465万 B 30.9×42万/3.305×10+共用部100�屐�42万/3.305＝3926+1361万＝5287万 総収入は A 10×7.7×12ヶ月＝924万 B 10×7.8×12ヶ月＝936万 土地抜きでの利回りは A 924/4465=0.206＝20.6％である。 B 936/5287=0.177＝17.7％である。 AとＢは、水周りの施工単価が増えることを考慮して、 施工費で坪3万の格差をつけたが、それでも 圧倒的に1Ｋの方が利回りに有利なのだ！！！ つまりだ・・・ なるべく細かく区切った方が圧倒的に儲かるのである。 しかし、今の時代 風呂トイレ別が主流になりつつあり、 更にはトイレと脱衣所が別が主流にもなりつつある。 居間の面積を広くするには、 風呂トイレ一緒≧風呂トイレ別≧風呂とトイレと脱衣所が別 が圧倒的に有利であるが、 贅沢になりつつあるユーザーの変化にも対応すべきであるが・・・ 出来るだけ細かく区切った方が利回りには絶対的に得だと ということを頭にインプットすべきである。 まあ今から建てるなら、25�屬阿蕕い呂△辰燭曚Δ�いいのかなあ という気もしなくもないが、 建蔽率の限界との相対関係を見つつも 覚えていていただきたい。 設計の先生が、理由もなく1DKなど設計しようものなら 往復びんた100発 食らわせて頂きたい（笑） だったら、もう一部屋増えないか？？？ ONE MORE ROOM!!! 押すと今日の晩御飯が美味しくなります→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか8 |
| さあ酔っ払って参りました。 新築物件を如何に安く高利回りで作るかも、 ついに原辰則の背番号まで到達致しました。 このまま、101回目の投稿にて 不動大明神が降臨するという伝説を信じ 階を重ねさせて頂く さて、内容がいたるところへ飛んでいってしまうが 今回のお題は どっどーーーーん 「近隣説明」である。 近隣説明っちゅうもんが、ほとんどの自治体で義務付けられておる。 そして・・・ 当然、新築工事なんか嫌われものに決まっている。 まして、自分が騒音や、埃などによって、 苦痛を受けているのにもかかわらず、 騒音主の誰かが、利益を得ようとしている・・・ 妬み、嫉妬が重なり 絶対的にいちゃもんをつけたくなってくる人間が出現する。 少ない経験で、いくつかの現場を 施工してきたが、 近隣様から苦情がこなかった現場など一つもない（涙） 施工者はいつも、お施主様に対する苦情の窓口なのである。 そして、大概、ここで苦情を食い止め、なんとかお施主様に 物件をお渡ししなくてはならない・・・ 下っ端の頃は、まだ良いが頭をはるととなると、 道路を歩くだけで、近隣住民様の視線が痛い・・・ 最近、自分は道路を歩く時はいつも下を向いているか 携帯で電話で話している・・・ 声をかけられない限り目をあわすことができないのである（涙） お施主様は工事が始まってからは、 ゼネコンの現場担当者の防波堤を楯に しらんぷりしていれば良いのである そうです。お施主さんが悪いんじゃありません。 全て現場監督の私が悪いのです☆ （今日も怒られてきました・・・） しかしだ・・・運がわるければ、 お施主さんが大不利益を被ることもある。 工事着工が出来ない場合である。 これについては、酔っているのと、ややこしいので、 後ほど（笑） 押すと角刈り男性にオッス！！！アニキ！！！と言われるかも→ |
| 新築物件を如何に安く高利回りで作るか7 |
| 大家さんでもない、おいらが、 あんまり不動産投資と掛け離れたことばかり書いていると クリックした時間かえせーーー とお叱りを受けそうである（汗） ということで、たまには為になるかもしれない話を、 金持ち大家さんとは違った視点で書いてみる。 今回のお題は、 漢字遊びと「壁」の共有である。 「目」の字の＝は3部屋の間仕切りを共有していると考えて頂きたい。 ではでは、 「口」は、1室で、4壁・・・ 「日」字の真ん中の-は2部屋で一壁である。 「凸」の辺の長さは、ロより面積が狭いくせに1辺分長い 「凹」の辺の長さも、ロより1辺分長い 1辺の長さは文字通りそのまま施工費に跳ね返る。 じゃあ・・・ 「呂」と「日」と「目」どれが利回りに有利だろう？？？ 共用部の面積とかと絡めて、 壁面の量を考えてみるのも面白いかもしれない もちろん間口が狭く奥に部屋を作らないといけない場合など、 地形によって最善の策が「呂」になるかもしれないし、 「多」になるかもしれない。 しかし、土地を見て、どれくらい建てられるか考えて、 遊び感覚で壁の長さが一番短くなるかなーーー？なんて、 せっかくだからパズルを解く感覚で楽しんで頂きたい。 但し、「田」は、住宅なら良いが、 共同住宅だと、なかなか中に入れないので 共用部をどうするのかに、ご注意を（笑） 例えば「間」の字は、門と日の境が廊下っぽくて面白いが、 「問でなければ、日の上の部屋の採光が取れない・・・ などなど、日々のトレーニングが、設計プランの 弱点を鋭く指摘する日がくるかもしれない（笑） そして、利回りの最悪のプランを見つけてしまった・・・ なんと・・・ 「回」である！！！ 共用部の面積ばかりが多くて、居室面積が少ない。 おまけに採光まで取れない（笑） （法律上、小さいロだけでは、採光がとれないため 共同住宅として建てれないが・・・） ぽちっとお願いします→ |
| だからどうした |
| 実用的な？？？話で、あんまり飛ばし続けるとあっという間 ネタ切れになりますので、 5年後まで引っ張りつつ・・・  今回も、非実用的話を書きますのでご勘弁下さい（笑） ＴＶで、世界の秘境に何日か滞在するみたいな 番組がある。 悔しいことに製作者の狙い通りの視聴者となってしまう そんな経験はないだろうか？ ふと我に返ると、製作者が映像の裏で、 「ほーーーら見てごらん」 「こういう生活もあるんだよ。意外と良くない？ ほんとは羨ましいんじゃいの？？？でへへへへ・・・」 と視聴率とＣＭ料金表を見ながら ニヤ付いている光景が浮かんでしまう。 日本国内では、教育が終わると 全く違った社会の放り出されてしまう。 そして苦しみの中に、喜び・幸せを見出し 生きていくという人が大半だろう。 しかし、番組で、写し出される 世界には、苦しみという感覚が全く感じさせない。 実際、生活は苦しいのかもしれないが、 実に楽しそうである  少なくとも精神的に追い込まれいるような、 雰囲気が微塵もない 日本に生まれ、日本で生活する以上 どうしてもお金というものに縛られて生きざるを得ない。 ここで、ふと挑戦的に、 「だってお金がないと何も出来ないんだもん」 と言って見る。 お金がかからなくても楽しいことは幾らでも、 あると言われそうだが、 それは余力のある人が言う言葉だ。 お金がかからないように公園でデートしたしても、 お財布に10円しかなかったら、 どんなにせつないだろうか・・・ 成人した日本人のお出かけ前のチェックする上位3つは お財布・鍵・身だしなみのはずだ。 しかし、映像の中の登場人物はどうにも、お出かけ前に お財布を持ち歩いているように見えない（笑） だから実に楽しそうだ だからどうだと突っ込まれそうだが、 心の奥底で、羨ましいと思ってしまう自分がいる。 そして、昼飯を抜いて（ダイエット兼用） 、パソコンに向かい、駄文を書いている 自分がいる・・・ 映像の中の人々と同じ、はち切れんばかりの笑顔になるのは、 余力のある人間になって、 お金のかからない遊びをした時かもしれない。 大好きなあの子と・・・（嘘） ぽちっとお願いします→ テーマ:株日記ちょっと気になる独り言 - ジャンル:株式・投資・マネー |
| 風吹けば・・・ |
| 今日はどうでも良い話だけを書く お題は、 「風が吹くと桶屋が儲かる」 1）まず風が吹くと、砂ぼこりが舞い砂が目に入る。 2）中には砂ぼこりで目が不自由になる人も出てしまう。 3）目が不自由な人が増えると三味線を生業にする人が増える。 4）三味線を作るために猫の皮が必要になる。 5）猫が減ると、ねずみが増える。 6）ねずみが増えると、桶（おけ）がかじられる。 7）桶の修理で桶屋が儲かる。 らしい。 7手先を読んだ素晴らしい洞察力である。 先人は単に駄洒落でこの迷言を残したのだろうか？ 景気が悪くなれば・・・何が儲かるのであろうか？？ その状況に会ったビジネスが生まれてくるのだ 東京に戻ってきて驚いたのが、 1000円床屋が至るところにあるのだ・・・ そのメカニズムを推測するにはこうだ。 1）女性の社会進出が勢いを増す。 2）婚期が遅くなる 3）少子化に繋がる 4）年金が少なくなる 5）景気が悪くなる 6）地価も下落する 7）テナント料が下がる 8）1000円床屋が儲かる である。 誠に勝手な推測だが、的外れではないだろう。 そして、今、景気は若干上向き、金利は上昇すると言われている。 如何なる展開を予想すべきであろうか。 超私的見解を述べさせていただく 1）景気が若干上向く 2）金利が上昇する 3）しかし預金は増えない 4）引き続き投資に資金が流れる 5）株価、地価が上昇する 6）家賃はさほど上がらない 7）低利回り大家の物件を、 強い大家が買い叩く 8）銀行は儲かる 不動産投資は究極の二極化を迎えるのだろう。 さあ金利上昇まで時間はない・・・ 押すと、お酢がお酒に変わるかも→ |
| 利回りの乗る土地4 |
| これまで設計段階での利回りの乗る 土地について書いてきたが 施工段階についても書かせて頂く まず、施工費が安くするのはやはり 道路だろう。 大型搬入が出来るか、中型・小型搬入ができるか 時価や設計条件に影響され一概に比較は出来ないが 1.05〜1.15倍程度は値上がりすると考えといた方が無難だろう （交差点の電柱・標識の建ち方、 細い道路に曲がる前の道路の広さにもよるが 最低6ｍはないと厳しいだろう。） この時注意しなくちゃいけないのが、 目の前の道路だけではないのである。 明らかに大型車が走れる大通りから、 敷地までに狭い道路を通過しなければならない場合、 幾ら目の前の道路がちょっと広くても駄目だ 当たり前か（笑） 又、注意しなくちゃいけないのが標識だ。 大型貨物禁止は見逃してはならない。 搬入経路全般に到ってだ。 自分は現場から2km以上はなれている 大型バスが普通に通っている片側2車線の道路で、 この標識を見逃して背中が寒くなったことがある。 （バスは大型貨物ではないのであった（笑）） 幸い警察に特別に許可証をもらって事なきを得たが・・・ 許可してもらえなければ数百万の損害を背負わなくてはならなかった 油断は禁物である。 （大型貨物禁止の標識があっても、通行許可証というのを 警察に出して許可してくれる場合もある。） 通学路の時間帯進入禁止も痛い。 普段は全く気にしていないが、 工事が始まるのは日本全国8時からである。 9時まで道路の通行が出来ないと材料が届かず手待ちになる。 施工費は上がる可能性がある。 警察が厳しい所は入ることは人っ子一人通らなくても 絶対できないのだから・・・ また標識がなくても意地悪な警察もある。 物理的に通行できたとしても通行量が多いからとかで、 搬入日を曜日指定などされることもある。 警察が駄目といったら駄目なのである。 道路仕様許可を発行してくれなければ工事できない。 防衛策としては土地を買う前に自分で標識をチェックした上で、 国道から搬入経路管轄※全ての警察署に事前協議に行く 必要があるかもしれない。 ゼネコンには厳しいが一般人には優しく してくれるであろう（笑） （※管轄がまたがっている場合、他の管轄の標識までは知らないから） ぽちっとお願いします→ |
| 利回りの乗る土地3 |
| 前回、容積率をフル活用できる土地が 利がのると書いた。 総取得経費の地価の割合を下げなくては利回りは なかなか乗らないのだ。 施工費の部分が家賃を稼ぎ出すのだから、 まあ当然と言えば当然だ。 別に施工単価を上げろと言ってる訳ではないのは、 これまでの文面を読んでいただければ分かっていただけると思う。 容積率以上に作る必殺技があるのだ（笑） 半地下である。光庭を作って 法律をクリアすれば、（やりようによっては暗くはならない） 総床面積の1/3を限度に容積対象床面積に入らない。 2階しか建てられないはずの 土地にもう1階分の家賃を叩きだせる装置を内臓できるのである。 地下工事は空中に作るよりは、施工費は若干あがると思うが、 それを相殺しても利回りが上がる可能性が高い。 少なくともキャッシュフローは確実に大きくなる。 でなければ、世の中に地下のある物件など存在しないのである 融資に余力があるなら、 検討してみる（させてみる）価値はあると思われる。 掘ってみないと分からないが近隣ボーリングデータが 揃えられるなら、水位が水の沸かない高さになっている となおさら良い。 あと、各斜線制限でつらつらと・・・ 道路斜線というのがあるが、当然有利になるのは 道路が広いことである。 そして斜線にひっかかって、一部屋減るとか1階減るとか 頭を斜めにカットしなくちゃならないとか 設計者が言ってきたら必ず、「天空率」 を使っているか確認し、使ってないなら、使わせるべきだ。 理論は判らないが多少引っかかるぐらいだったら パソコンが大体ＯＫと計算してくれる。 これは他の斜線にも適用されるから 存在を知っておくといいと思われる。 設計者の仕事量が1.5倍ぐらいに跳ね上がるから 嫌がるとは思うが、将来40年間以上の収入を考えれば 強く迫るべきである。 （使ってたらへんてこりんな円グラフが見せてくれるはずです。） 又、逆説的だが、不動産屋の書いてる建蔽率より 建蔽率自体があげることのできる 土地というものがある。 上に高く作れないなら、横に広げるというわけだ。 1.指定角地は建蔽率が+10％あがる。 やはり角地には、高いなりの理由があるのだ。 （指定されてるかどうかは役所に聞けばわかる。） 2.防火地域内の耐火建築物+10％ 防火地域内は有利なのだ♪ こういう土地だと横に引っ張り伸ばすんだから 相対的に容積率を使いきりやすくなる。 とにかく土地購入から始めるのであれば 買う前に基礎知識を身につけて出来るだけ条件の良い土地に 検索範囲を絞り込み、 出た瞬間に役所に問い合わせるのと、地盤の状況を調査開始。 設計士に細かくチェックしてもらえるような人脈形成の 手を先に打っておくことをお勧めします。 その後のことも考慮しても本気でやってもらうには 多少の報酬は払っとくべきでしょう。 目先の10万20万をケチるのか、 将来の1000万以上収益格差をドブに捨てるか、 どちらが賢いかは、言わずと知れています。 ぽちっとお願いします→ |
| 人生設計と不動産投資 |
| ゴールデンウィークだというのに、 スポーツジムに入れない・・・ 平日ナイトコースというのにはっているんだが、 どうやら祝日は含まれていないようだ。 どこかに遊びにいきたいが、現場の雑費立替を出すの遅れて 金が全然ない・・・ 来年のゴールデンウィークはあるか判らないが 優雅に過ごせることを祈る。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ さて本題の「人生設計と不動産投資」だ。 まず、なんで自分がこんなに株も含め 投資に躍起になったかと言えば、 30以後に大きな不安を感じているからだ。 自慢しているわけではないが、 今の手取りではラクビーもできるかどうか びみょーなとこなのである（笑） これでは、お先真っ暗である。 そんな奴なんかが不動産投資なんか絶対無理！！！ と突っ込まれると思うが、 不動産投資が、これだけ世間で騒がれているか、 というのを知っておく必要があった。 そして、うまくやればめちゃくちゃ 儲かることを知ってしまったのだ。。。 自分もやりたいと思うのは当然の欲望と理解して頂きたい。 しかし俺は社員を奴隷のように扱う会社の体質が大嫌いである。 そもそも自分がやりたいのは設計で現場監督という 職業自体好きではないのだ。 大きな声じゃ言えないが、 もう一物件やったら辞めると心に決めている。 会社を辞めても今の給料より減ることはないだろう（笑） 30歳から3年ぐらい何処かの事務所で勉強して、 独立し、不動産を拡大しながら、自身の投資経験を活かして、 投資用マンション70％他30％で仕事が受注できるようになれれば というのが理想だ。 不動産屋の伝があれば、初期の段階の受注に繋がる 情報が回ってくるかもしれない・・・ （このプログも憂さ晴らしが大半だが、 いやらしい話だが、5年後への 先行投資という意味も含まれている（笑）） 経済的余力があれば、 自分の物件で経済性を若干押えてでも、 本当のデザイン性を 追求したいという欲望もある。 （大分回り道してるが学生時代からの夢だった） 独立するまでには、不動産収入だけで、 自分と奥さん（収入があれば多分いるはず・・・）が 食っていけるだけの余力が欲しいものだ。 戦法としては、 1.アパートを一部屋ずつ買いまして行き、数を増やす。 （実際、ほとんどの投資家がそうしているし） 2.ノンリコースローンで融資を受け、ブローカー的に売りさばく。 （労働力注入は昼休み、深夜と休日である。） 3.奇跡的に株価が上昇し、それを頭金に一般の融資を受ける。 1、3は連帯保証人制度が重く圧し掛かる。 そもそも、馬鹿だから、親に責任を負わせるのが、 どうにも自分の中で消化できない。 しかも個人を審査されると収入面で信用性が0だ。 1は、まだまだ勉強が必要だが初期の段階での 空室リスクが高すぎるように感じる。 かなり確率が低い。 2は破壊力満点だが、問題点は金利はまだ良いとしても、 返済期間が短すぎる。 初めから、つなぎ融資として受け付けてくれるのであれば、 融資が通る物件を計画すれば良いが、 それが、書類上であっても認められない場合、 7年程度という短い期間で４％の借りると 表面利回り13％であったとしても キャッシュフローが 計算上得られない。これでは16％以上叩き出さないと 融資してくれるはずもない。 10年返済制度が生まれるの待つか交渉して 引き延ばす必要があるだろう・・・ 問題点は土地を取得するローンと施工費（着工時、上棟時） のローンを施工中に支払わなければならないということだ 何か旨い抜け道はないだろうか？？ 何れにしても、スキルアップの観点からも 今の段階で勉強しておいて損はないという結論に至った（＾＾；） |
| 利回りの乗る土地2 |
| 今日はＧＷということで3回目の書き込みだ（笑） いまの時代うっとうしいことに 日照権という問題がある。 そして建築基準法では3階以上の建物を建てるさい 近隣住民を納得させるため、 慰め的に日影規制という規制をしてる。 これが、また非常に面倒臭く容積率をフル活用するのを 邪魔する可能性があるのだ。 まず結論から言う。 日影規制が適用されるのは、その敷地の東北西10ｍ以内に、 住居系地域（中高層住居地域含む）、近隣商業地域、準工業地域、無指定の土地がある場合だ。 （適用されないのは、工業地域、商業地域、高層住居誘導地区） まず容積率を最大限生かせるようにをするには有利なのが Ａ（工業地域、商業地域、高層住居誘導地区）＞＞＞＞ Ｂ（近隣商業地域、準工業地域、無指定、1種・2種住居地域、準住居地域）≧ Ｃ（中高層住居地域） ＞＞＞Ｄ（低層住居地域）だ。 低層住居地域は立てる位置にもよるが 日影規制がかなり厳しくなるので、北側に道路がある場合を除いて 排除したほうが無難かもしれない。 （レオパレス式アパートは2階建て高さ7ｍ以下だったら無問題） ＢとＣは条例で定められているが大体一緒になってると思われる。 工業地域、商業地域、高層住居誘導地区は対象外だから 容積率丸丸建てられる。高いけど・・・・万が一 安いと思われる土地が出たら迷わず買いなのである。 （金が借りれそうなら（笑）） それ以外の土地は買う前に、必ず市役所（建築審査課）に 電話で確認しなくちゃいけないのが 「日影時間」と「日影に影響する平均地盤面からの高さ」である。 意味は判らなくて良いが 「日影時間」3時間-2時間＜＜4時間-2.5時間＜＜5時間-3時間 「日影に影響する平均地盤面の高さ」 4ｍ＜＜＜6.5ｍ（6.5ｍはあんまないかもしれない） の順で有利だ。 やったことないけど3-2時間はかなり激しいと思う。 その自治体の土地は排除するほうがいいかもしれない。 土地を買うさいあまり、触れられてないが、 日影規制で有利になるのは特に土地の形状にもよるが 北側に道路がある場合が有利だ。 道路幅の1/2まで遠くに影を落としていいことになっている。 次に東、西に道路か？？3方囲われてたら99％大丈夫だろう。 南に道路があっても日影を検討する場合あんまり意味がない。 とにかく新築で不動産投資を行うには、 自己防衛も必要。それか出来た物件を勉強の手数料分払って買うかだ。 土地が安いからと言って闇雲に買っては、損をする。 （￣-+￣) ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ そして、ここからが本題だ！！！って長すぎだろう・・・（笑） 日影規制が、日本をデフレにした最大の悪法 ということも書き加えさせて頂く。 建築基準法の日影規制ほど馬鹿げた ものはない。 あんなものクリアしようがトリックにしか過ぎない。 何故だ？？？ それは、現状の日影の審査方法は、 計画中の単体建物から発せられる日影のみに焦点 当てているからなんですな・・・ ある敷地に建物が計画して、その建物単体から 発せられる影を受ける時間が、 日影規制上ぎりぎりクリアされようとも、 隣に同じ高さぐらいの建物があって、 隣接建物と計画中の建物の影を重ね合わせれば、 北側の日影の影響を受けるであろう場所に住む住民の 受ける影は建築基準法で規定されている、日影を受ける時間より 確実にオーバーしてるわけです。 つまり2棟から発せられる影で北側の住民は、設計者が、 法律を守ろうがどうしようが、 実際には一日中、日影の中で生活させられること、 だってありうる訳です。 しかしこの事には全く言及せずに、 単純に計画中の1棟のみから発せられる影のみを審査する（笑） こんな事のために、設計事務所は数センチ単位で建物を動かし 何度も何度も、プランを修正し直すという無駄な作業をひたすら 繰り返さなくてはなくてはならない。 そして近隣住民に説明するさいには、 全く意味のないことだと知りつつも、規定されてる以上は 自分が計画中の建物の 日影は建築基準法を遵守していることを声高に言う。 近隣住民は法律上問題ないんだ！きっと日影も大したことないんだ！ とすっかり騙されてしまうが、 実際建築されたら一日中日の目をみることができず泣き寝入り。 まあ法律がそうなんだからしょうがない。 こんな設計事務所から労力のみを搾取する馬鹿げた制度は、 この国の住民の日照という権利を如何ほどに 守ることができるのだろうか？？？ こんな馬鹿げた法律の為に建主はどれだけの経済的損失を 払っているのだろうか？？？ 姉歯は髪の毛がなくなるまで叩かれて当然であるが、 東横インを叩く前に建築基準法や地方自治体の作った条例が、 絶対に正しいという偽善者ぶった偏見からではなく、 そもそもその規則事態に、 どれだけの価値がある物なのかをマスコミは議論すべきだ。 東横インの社長の言ってることは、 利益を得る為に建設しようと、 してる施主の意見としては、 極めてまともな事を言っていると私は思えてならない。 誘導ブロックがなければ目の見えないお客様にはホテルマンが、 手を取って誘導してあげれば、 それで良いことではないのだろうか？？？ そういうホテルがあったって良いではないか？？？ 何故それを行政が縛ることができるのだろうか？ （実際条例が出来る前のホテルには今もないんだろうし・・・） といっても法律があるいじょうは守らなくちゃね（笑） （多分あってると思うが、責任は負いません（笑）） |
| 利回りの乗る土地1 |
| 表面利回りを高くするには 利の乗りやすい土地を探さなくてはいけない。 まず1番目 道路である。 接道義務である。敷地は２ｍ以上道路に接していなければならない。 まあ普通接しているだろうから あまり関係がないかもしれない。 （行政によってもっと厳しくできるらしい。緩和はできない） しかし、注意しなくてはならないのが、 道路の幅だ。4ｍ以下（特別な場合によっては6ｍ）の道路は、道路ではないのである。 避難上問題があるらしい。 （ほんとに避難するのに4Ｍも必要か疑わしいが・・・） 4ｍ以下の場合道路の中心線から２ｍまでを道路と見なさなければ ならない。 そして容積率を計算する場合、 その後退したラインまでの面積Aを引いた分が敷地の面積となる。 つまり300�崘磴辰討盡綢爛薀ぅ鵑泙任量明傳舛箸垢襪� 容積対象床面積を計算する場合は （300-Ａ�屐法瀝得冦┐覆里澄� 工事もやりずらいし、もったいないから4ｍ以下は無視するべきだろう。 (激安なら考える必要性あり） ちなみに容積率を計算する場合に注意しなくてはいけないが、 不動産屋が書いているのは指定容積率だ しかし建築確認の容積率は 指定容積率と道路容積率を比較して 小さい方ということ・・・ 道路容積率は道路幅×0.4（住居系地域）か0.6（商業系地域・工業系地域）である。 （2方以上ある場合大きい道路幅） 不動産屋が書いてる指定容積率が200％だったとしても 道路幅4ｍだったら住居系地域なら×0.4＝1.6 つまり実際建てれる容積率は160％ 要注意だ！！！ ちなみに私道の扱いは、「基準に適合し特定行政庁に位置指定された もの」が道路である。 不動産投資用に買ったのに畑にしないためには 位置指定されてるか確認する必要があると思われる。 まあこんな馬鹿な人はいないと思うが（笑） しかし、全く意味をなさない、日影規制というフザケタものに、 よって容積率一杯に建てるのはなかなか困難なのだ・・・ 道ついでに、横道それるがにシュミレーションの参考までに 共同住宅の共用部は容積対象面積にはならない。 しかし、坪単価を計算するときは当然共用部の面積も いれてるんで・・・勘違いされないように と続きはそのうち （多分あってると思うが、責任は負いません（笑）） |
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