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建設費コストダウン！！！衝撃的事実が明らかに！！！
建設費コストダウン！！！衝撃的事実が明らかに！！！
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| 分離発注方式（用語集６） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今回はkkenji1がこのブログで、ご紹介しているコンストラクション・マネジメント（CM)という単語を 分離発注方式だけだと勘違いされている方が建築関係者にも、 一般の方々にも多いようなので、分離発注方式について書かせていただきます。 分離発注方式とは、施主がゼネコンを通さず 専門工事会社に別々に発注することです。 勿論、別々に契約書を交わし、図面をチェックし、手配をし、品質の管理もしなくちゃいけません。 個人住宅等で、設計事務所が代理で現場に指示しにいって 分離発注している事例はあるようですが、 ある程度の規模になると設計事務所がちょこちょこ見に行く程度じゃ 手に負えません。 工事の最終責任は専門工事会社と直接契約した施主になります。 例えば、下記の専門工事会社 ・山留工事⇒山留屋 ・杭工事⇒杭屋 ・土工事（生コン打ち）⇒土工事屋・鳶 ・型枠工事⇒型枠屋 ・鉄筋工事⇒鉄筋屋 ・鉄骨工事⇒鉄骨屋 ・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋 ・左官工事⇒左官屋 ・塗装工事⇒塗装屋 ・防水工事⇒防水屋（シール屋） ・木工事⇒木工事屋（置床屋、フローリング屋） ・金属工事⇒金物屋 ・鋼製建具工事⇒サッシ屋 ・木製建具工事⇒木建屋 ・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋 ・ボード工事⇒ボード屋 ・貼物工事⇒クロス屋 ・住宅設備工事⇒住設屋（ユニットバス屋、キッチン屋） ・家具工事⇒家具屋 ・電気工事⇒電気屋 ・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋 ・エレベータ工事⇒エレベータ屋 を分離発注にしてみましょう。 ゼネコンと契約せずにそれぞれと契約したとしても、 絶対に現場に誰か常駐していないと建物は建ちません。 誰も常駐していなければ現実的に不可能です。 常駐させるにも誰か雇わなくちゃいけませんし、費用はかかるので 結局ゼネコンにお願いした方が得という結論になります。 kkenji1がご紹介しているCMは、ゼネコンの現場管理能力を最大限活用します。 一方で全体工事費の８割以上になる原価部分について、 お施主様の代理としてゼネコンに変わって専門工事会社から見積徴収し調達します。 そして、各条件を刷り合わせ、合意に関する文書をゼネコンと取り交わせてから、 １０％以上コストダウンした一括請負で、お施主様とゼネコンがご契約いただきます。 工事の責任は、普通の見積と同様にゼネコンが負います。 日本に根付いている総合建設業（ゼネコン）の存在を全く無視している訳ではありませんし、 金額が１０％以上安いだけで、何の変わりもありません。 その物件の設計した方ですら、現場に行ってみれば普通の管理と何の変わりもないと思うでしょう。 現場監督ですら、内勤の購買部が、どういうルートで下請を調達してきたかなんか 解ってない場合が多いのに、 設計者が、ゼネコンが何処の下請をどういうルートで調達して幾らで使ってるかなんか知ってるわけがないですから。 分離発注で有効だと思うのは、マンションの改修程度だと思います。 例えば、手摺の塗装だけとか、防水の直しだとか単体のちょこちょこした工事なら 住人の内部に建築関係者がいれば、 専門工事会社に直接発注するのも、お得かもしれません。 大家さんが、自分では流石に出来ない、ちょっとした工事をしたい場合に、 専門工事会社に直接お願いするのもありでしょう。 一般の方ならCMをご存じなくても当然ですが、 分離発注だけをCMだと思っている建築関係者さんは勉強不足です。 実際、関わる機会が無かったとしても、 知らないなら聞いてるほうが恥ずかしいのでCMについて語らないで頂きたいものです。 ↓分離発注は難しいと思った方は、クリックお願いします。   にほんブログ村   国境なき医師団 一日１００円   |
| 専門工事会社と職人（用語集５） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ これまで、専門工事会社について何度も書いてきましたが、 ゼネコンと下請の関係に対し、一般の方々や現場を知らない設計事務所が幻想を抱いているようなので、 そもそも専門工事会社とは、どういう会社で、どういう仕組みになっているか実情を書いてみます。 現場で発注する工種を羅列していきます。 下記の○○屋のそれぞれが専門工事会社です。 ・山留工事⇒山留屋 ・杭工事⇒杭屋 ・土工事（生コン打ち）⇒土工事屋・鳶 ・型枠工事⇒型枠屋 ・鉄筋工事⇒鉄筋屋 ・鉄骨工事⇒鉄骨屋 ・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋 ・左官工事⇒左官屋 ・塗装工事⇒塗装屋 ・防水工事⇒防水屋（シール屋） ・木工事⇒木工事屋（置床屋、フローリング屋） ・金属工事⇒金物屋 ・鋼製建具工事⇒サッシ屋 ・木製建具工事⇒木建屋 ・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋 ・ボード工事⇒ボード屋 ・貼物工事⇒クロス屋 ・住宅設備工事⇒住設屋（ユニットバス屋、キッチン屋） ・家具工事⇒家具屋 ・電気工事⇒電気屋 ・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋 ・エレベータ工事⇒エレベータ屋 と、なります。 そして、ある現場で、ゼネコンから、それぞれの工種の発注先が決まるとしましょう。 専門工事会社には、１次下請、２次下請、３次、４次・・・ と、あります。 専門工事会社は分家した更に下請や、付き合いのある所などに仕事を流していきます。 専門工事会社が請負ったら、どういう再下請体制で工事に望むかの書類や、 現場に来る可能性のある職人さんリストを提出します。 そして専門工事会社が、現場に実際、どの職人さんを送り込んで来るかは、 現場からの多少のリクエストはありますが、専門工事会社の都合で決まります。 専門工事会社は、職人さんを現場単位で、ある現場が終わったら次の現場へという風に手配します。 又、他の物件と職人さんが重なる場合は、２，３，４次のいづれかから職人さんを手配します。 ゼネコンから請負う時に既に2→3→4と話が付いているときもあるようです。 どうしても手配が付かない場合、応援という形で先に提出したリストに以外の下請会社から 当日、追加リストを手に持って全然違う会社の職人さんが来たりすることもしょっちゅうです。 一部上場ゼネコン３社と、CM方式の現場監督を両方経験しましたが、 どこのゼネコンも、どこの専門工事会社も上記のような手配の仕方は変わりません。 まず各工種の工事が始まる前に、担当者（番頭）を呼んで、 乗り込み時期や図面の打ち合わせをします。 現場監督も専門工事会社が職人さんを何人手配しているか、 何日で終わらせるかまでは確認しますが、誰が来るかまでは確認しません。 仲のいい親方（職長）が来るか程度は聞くことはありますが、雑談のレベルです。 そして現場監督が、工事中、どれくらい職人さんの顔と名前が一致しているかというと、 基本的に職長だけです（短期の工種の場合、名前を覚えるまでは怪しい職長さんもいます。）。 現場の打ち合わせや、指示事項は職長にします。 ある工種に用がある場合、 近くにいなければ「親方呼んで」といいます。 （生コン打ちの時は、慌しいので土工さんそれぞれに指示しますが。） 労働基準監督署もうるさいので職人さんが現場に初めて来る時に、 新規入場者教育というのを必ずやることになってますが、 この時に職長が誰なのか判明することも多々あります。 知っている職長さんの場合もありますし、知らない職長さんの場合もあります。 長く現場にいる工種の職人さんは職長以外でも、 顔と名前がわかる職人さんが出てきますが、ホンの一握りです。 毎日毎日入れ替わり立ち代り職人さんが来て年間２〜５０００人ぐらいは、 会うのに全員は絶対に覚えられません。 雑談はしても名前を知らない、聞かないこともあります。 監督は、名前の知らない職人さんは○○屋さんと呼びます。 ヘルメットの色や文字、格好や持ってる工具、風貌で、なんとなく何屋さんだか判ります。 知らない職人さんに指示を出せない現場監督なんていません。 殆ど知りませんから。 以前の現場で面識があろうとなかろうと、 その現場に入った職長と、きちんと打ち合わせをして意図を伝えていくのが日常です。 現場監督から言わせると品質管理は、 どんな職人がやった仕事であろうと何の関係も無いです。 駄目なら直させるのが仕事ですから。 一方、職人さんは、大概、時には１次下請の職人として、 時には４次下請の応援として、 色んなゼネコンの現場に出入りしてます。 色んな、ゼネコンの監督から指示を受けて仕事をしてきている プロですから図面と工程表渡して説明すれば、わかります。 そして、もし、専門工事会社Aの職人さんが腕が悪かったり、 図面と間違えて工事をした場合、手直し工事というのが発生します。 タダじゃ、出来ません。 他の専門工事会社Bまで費用が発生する手直しの場合、 ゼネコンから、原因を作った専門工事会社Aに、 「差っぴき」という処分が下ります。 つまり、発注した金額から、手直し工事分の代金を差し引くのです。 何事もなければ全額もらえたはずの発注金額が一部、払われなくなります。 そしてAから差し引いた分の金額をゼネコンは迷惑を掛けられたBに払います。 嫌いな業者にはBに払う金額以上にAから差し引きます。 そうすると現場の利益が増えます。 ゼネコンから下請への支払は後払いですから、 専門工事会社としてみれば差っぴきは脅威です。 又、他の専門工事会社には迷惑を掛けなくてもAの内部で処理しても費用は発生します。 そして専門工事会社Aは、失敗した職人さんに対し、どういう処分をするかというと、 基本は、職人さんに払う金額から差し引きます。 そうすると、職人さんは生活できなくなるので、一生懸命やります。 専門工事会社もある程度予算に見込んだり、 職人さんの態度や温情で、肩代わりしているようですが。。。 職人さんの世界は厳しいです。 どんな仕事でも手を抜いたりすることはないですし、 腕が悪いと仕事が来なくなりますので、 日々、腕を磨く方法を探究しています。 これだけ、専門工事会社の内部でさえ職人が入り乱れている中で、 CMだから、初めての専門工事会社だから、 管理がキチンと出来ないなんて幻想はありえません。 その程度で管理が出来ないなら、元々の下請とやっても駄目でしょう。 分離発注でなければ施工上の責任の所在は請負契約をしたゼネコンにあり明確です。 妙な馴れ合いを好まない品質管理に自信があるゼネコンは、 新規開拓に躍起になっています。 「安くていい下請がいたらどんどん紹介して欲しい」 と言って来ます。 CMで検索すると分離発注のみをCMだと勘違いしている建築関係者もいるようですが、 本で読んだか何かで実態を何も知らないんでしょう。 ということで次回は分離発注について書いてみます。 ↓なんだか新築開発したくなってきたと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 鉄筋コンクリート造と鉄骨造どちらが有利か？（その１） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 鉄筋コンクリート造と鉄骨構造どちらが有利か？ 今回は、建設費と積算評価の視点から分析してみようかと思います。 そのためにマンション系の鉄筋コンクリート造の建設費の成分分析をしてみましょう。 大きく分類してみると、ざっくり �〃�築工事60％ ��電気・給排水・エレベーター設備工事20％ �２樟濆�事費・現場経費・一般管理費20％ となると思います。 �，侶�築工事費を更に分類すると、 躯体工事60％ 内外装工事40％程度 になると思います。 つまり、躯体工事は全体の工事費の中の 60％×60％＝36％程度です。 更に躯体工事の中で、杭の長さにもよりますが、 Ａ鉄筋工事+型枠工事+コンクリート工事50％ Ｂ杭工事+山留工事+土工事50％ とすると、 Ａ、Ｂそれぞれ全体の工事費の中の 18％程度となります。 鉄筋コンクリート造を鉄骨構造に変えると動く数字は、 Ａの全体の工事費の中の18％程度が動くと考えていいでしょう。 残りの82％は、外壁をタイルにできるかできないか程度で、そんなに変わりません。 実際は構造計算をして、鉄筋と鉄骨をそれぞれ数量を拾わなくてはいけませんが、 仮にＡの18％（鉄筋コンクリート）が12％（鉄骨＋ＡＬＣ（壁材）)になったとすると、 全体の工事費は6％程度落ちることになると思います。 18％が半分の9％に落ちたとしても、全体の9％です。 杭を打たなかったり（階数が少なく必要がない場合）や山留を打たなくても良い場合（階数が少なく基礎が深くなかったり）は、もう少し落ちる割合が増えるとは思いますが、 ある程度の階数があって、杭を打ったり、山留が必要な場合は、 そんなには工事費は落ちないと思います。 仮に鉄筋コンクリート造から鉄骨にすると90％と建設費が落ちるとする場合 積算評価上、どのようになるかシュミレーションしてみましょう。 路線価6000万の敷地に、1000�屐碧‐押砲侶�設費をそれぞれ、 鉄筋コンクリート造：1,000�屐碧‐押法�59.49万/坪＝1億8000万円 鉄骨造：1000�屐碧‐押法�59.49万/坪×0.9＝1億6200万円 として、 土地代6000万を加えると、 鉄筋コンクリート造：2億4000万（諸経費別） 鉄骨造：2億2200万（諸経費別） 積算評価の建物面積当たりの単価を 鉄筋コンクリート造：18万/�屐�59.49万/坪 鉄骨造：15万/�屐�49.57万/坪 耐用年数を 鉄筋コンクリート造：47年 鉄骨造：34年として、 新築後の積算評価をシュミレーションしてみると、  という感じのグラフになります。 鉄筋コンクリート造の方が耐用年数も長いし、 積算評価上は有利だと思います。 （諸経費、消費税等は割愛してます。） RC造と鉄骨造の優位性の比較の為、RCの基準値を５９．４９万/坪としており、 鉄骨造を４９．５７万/坪以下で作ればいい話ですが、 ０年目、つまり鉄骨造新築時の建設費＋土地代をRC造５９．４９万/坪の９０％で計算すると、 積算評価額をオーバーすることになります。 積算評価用の建物の坪単価が巷で言われている 15万/�屐陛換�造）と18万/�屐陛感撻灰鵐�リート）だと 15/18＝83.3％なので、 鉄筋コンクリート造より17.7％まで鉄骨造の建設費が落ちないと鉄骨造の方が不利になります。 一方で前述したように鉄筋コンクリート造の 鉄筋とコンクリート部分の建設費が全体の18％程度しかないのに、 ここを鉄骨+ALC（壁材）に変えても、そこまでは落ちないと思います。 個人的には、鉄筋コンクリート造の方が重厚感があって好きですし、 積算評価上は、鉄筋コンクリート造の方が有利かと思われますが、 融資額の上限や減価償却費によるキャッシュフローの優位性、収益還元等 様々な要因があると思いますので、 近いうちに他の視点からみた考察をしてみようと思います。 もちろんコンストラクション・マネジメント方式では、 鉄筋コンクリート造と鉄骨造どちらでも、 建設費のコストダウンを実際やっております。 ↓なんだか新築開発したくなってきたと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| ボリュームチェック（用語集４） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ このブログで前から使っていた言葉ですが、知らない方も多いかと思いますので、 ボリュームチェックについて書いてみようかと思います。 一般の方々には中々、馴染みのない言葉かもしれません。 普通、不動産仲介の方が物件情報を持ってくると 物件概要書に容積率という物が、書いてあります。 この容積率を目一杯、使い果たせる土地とそうじゃない土地があります。 まず、道路の幅により道路容積率というので、 いきなり建てられる容積率が減ってしまう事があったり、 斜線制限、日影規制、法律上の必要な採光等の法規制がかかってきて、 上の方の階が建てられない場合があります。 そこで、設計事務所がまず、その敷地に最大どれくらいの建物が建つかを 実際に図面を書いてチェックします。 設計事務所に、測量図と物件の住所（出来れば間違えのないように地図）を 渡して１戸当たりの面積のイメージを伝えてあげるとやってくれます。 設計事務所との仲の良さや、本当に買ってくれそうかどうかの雰囲気等によって、 １回、０円〜１０万円程度です。 基本的に、仕事の合間にやって下さるので、 時間は１週間程度は考えていた方がいいでしょう。 マンション系設計事務所で慣れている設計事務所だと速くて正確です。 景気のいい時のディベは土地の奪い合いをしていたので、 この設計事務所のボリュームチェックのスピードにより 土地を買えるか買えないかの違いが出てきました。 今は、滅多に土地を探しているディベが競合していることはないと思うので、 そこまで急がなくても良いかも知れませんが。。。 設計事務所も実際、図面を書いてみないと、 どれくらい建つかまでは勘程度でしか判りません。 日影規制や斜線で天空率を使う場合などホントに１０cm単位の調整が続きます。 そしてボリュームチェックをした図面が出来たら、 「建設費はどれくらいか？」 「（面積に合わせた）賃料はどれくらいか？」 を検討し、事業収支を組み採算を検討して、 行けそうだったら金融機関に持ち込みます。 また、土地から開発する場合、 建物部分が賃料を稼ぎ出したり、分譲による利益を稼ぎ出すので、 maxで建物が建った方が有利です。 地価を上物の収益で薄めて、全体の収益を向上するイメージでしょうか？ 賃貸経営をする場合のボリュームチェックは設計事務所に 「maxでお願いします。」 と言った方が良いかも知れません。 そういうことをやってくれる設計事務所がお知り合いにいない場合は、 首都圏であればkkenji１が１０社以上のお付き合いしている中から、 エリアや規模に合わせてお気軽にご紹介差し上げます。 しかも、kkenji1の事業収支（普通に建設費を見積った場合の概算）とコメントまで付いてきます（笑） 何処よりも建設費を安くするコンストラクション・マネジメントをしたいので、 建ててくれた方が嬉しいですけど、 買わないほうが良いと思ったらその通り伝えますのでご安心下さい。 （物件概要を見た段階で、どう見ても高いとか無理そうだったら、その場でお伝えします。） １度目で買えなくても、何回かやれば慣れてきます。 ちなみにボリュームチェックをゼネコンにお願いすると、 建設費を軽〜くカモられる事、間違いないです。 何処からどう見てもカモネギです。 絶対に、設計と施工は分離しましょう。 ↓なんだか新築開発したくなってきたと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 坪単価（用語集3） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今回は建設費の坪単価について順にご説明していこうと思います。 まず、一口に坪単価と言っても、分母の面積を何にするかや、込みの金額、接道してる道路の状況、支払条件によって、全然違います。 分母が施工床面積の場合 良くゼネコンが出す坪単価で一番安くなるのが、 一番、分母が大きい施工床です。 賃貸住宅の場合、バルコニーや外部廊下は法的な面積に含まれませんが、 これらを含めて分母を大きくすると、施工床は一見安く見えます。 ルーフバルコニー（大きいバルコニー）がある場合など建設費は防水工事ぐらいしかかからないのに 面積が大きいので、施工床に含めると、坪単価は凄い安く見えます。 分母が法床面積（延べ床）の場合 内部廊下等を含んだ建築基準上の延べ床面積で割った坪単価です。 金融機関の積算評価は法床を使っています。 ある金融機関の積算評価では、 RCで１８万×法床面積＝５９．４９万/坪のようです。 分母が容積床面積の場合 賃貸住宅の場合、容積率の緩和で、共用廊下やエントランスは 容積計算面積に不参入となります。 分母が専有床面積の場合 実際に賃貸で貸してる部分の面積などプランにもよりますが、 容積床の９４％〜８５％程度の面積でしょうか？ 坪単価は高い順に、 専有床＞容積床＞法床＞施工床という順になります。 あと、良くあるのが、杭、外構別途という奴です。 ゼネコンの言い分とすれば、杭は、地盤によって違うので別途としたがります。 これを別途とすると安く見えます。 外構に関しては、ファミリーマンション等の外構に凝り始めるときりが無いので こうしているのかもしれません。 賃貸マンションの外構費は大した額じゃありません。 ハウスメーカーとかは色んな物を別途（オプション）としている所も多いようです。 またマンション系では各住戸の専有面積、例えば一部屋２０平米にするのか、 ４０平米にするのか７５平米にするのかによって全然違ってきます。 細かく区分けすると、床面積あたりの 壁の量、電気設備、給排水設備、キッチンやユニットバス等の住宅設備設関係が増えるので、 各住戸の、面積が小さいほうが坪単価は高くなります。 ALL２０�屐�ALL４０�屐�ALL７５�� といったぐあいです。 またワンフロアーの戸数や物件の規模によっても変わってきます。 例えばワンフロアーに２戸の塔状物件とワンフロアーに５戸の物件では ５戸の方が断然安いです。 ワンフロアー２戸とかで上に階数を積みすぎると 工期も延びるので監督や職人の人件費分は値上がりします。 当然、小さい物件より規模の大きい物件の方がスケールメリットもあります。 じゃあ一体相場は幾らなんだよ？と、 言いたくもなると思います。 仕様や時期、様々な要因により坪単価は変わるので お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいのですが、 「それじゃー折角読んで頂いたのにあんまりだ・・・」 と思い、kkenji1が前の前会社で所長として施工した時の坪単価を書いてみます。 （この時のそれぞれの単価がkkenji1の頭の中の基準です。） 時期：２００６年２月末契約 場所：東京都有名商店街のど真ん中 構造：RC５階建(１階RCラーメン構造、2-5階RC壁式構造） 法床：８００�� 用途：１階店舗１８５�屐■押檻騎�共同住宅１５戸（１戸平均32.42�屐� 請負金額：１億１８００万円（杭、外構費含む、消費税別） 法床坪単価：４８．７５万円 仕様：賃貸マンションとしては上の下 車両：中型車両 見た目：軍艦みたいな、かっこいい建物です。 内見に来ていた若い女性が「すごーい。どこのデザイナーが設計したんだろーー」 と言っておりましたが、残念ながら、近くを小汚い格好でうろついていたkkenji1デザインです（笑） （因みに、前の前の会社は経営者が我侭すぎて、 ありえないぐらい人の出入りが激しいので、とてもお勧めできません。） 建設NAVIの建設費指数を見ても２００６年２月末≒２００９年１０月と同じぐらいです。  ここの物件を一緒に施工した安くて良い専門工事会社（下請）は全て引き連れてきてますので、 建設費が落ち着いてきた今なら同じ場所に同じスペックで作れば似たような金額で出来ます。 ディベが開発する場合は、エントランスが全て石貼りだったり仕様はそれなりですし、 支払条件が悪かったりで若干割高ですが、 ２５�崢�度のワンルームであれば １戸当たり８００万〜９００万（専有坪単価１１０万程度） ７５�崢�度のワンルームであれば、 １戸当たり１６５０万〜１８００万程度（専有坪単価７５万程度）で考えます。 ディベは実際に売れる部分の、専有床の単価や１部屋当たりの単価で考えることが多いです。 又、ディベへの融資はプロジェクト融資（２−３年の短期融資）で、 会社の与信と分譲による利益を主に見られるので、あまり積算評価という考え方はしませんし、 分譲による利鞘が稼げそうなエリアを狙い、高級感を出して、より高く売ろうとします。 話が横道に逸れましたが、 １部屋当たりの面積が大きいほうが坪単価が下がることはご理解頂けましたでしょうか？ 賃貸マンションを新築で開発する場合、基本的に１戸当たりの面積を細かく区切った方が、 面積当たりの賃料が上がるので利回りは、どんどん良くなるのですが、 金融機関の０年目の建物の積算評価は、RCで１８万×法床面積＝５９．４９万/坪のようです。 つまり、新築でフルローン近くで開発するには、 路線価より安い土地を探してきて、５９．４９万/坪（法床）以下でで作ればいい訳です。 金融機関から融資を受ける場合は、ちょっと利回りが落としてでも、 金融機関の積算評価（床面積×幾ら）の逆手をついて、 法床坪単価が落ち着く１戸当たりの面積にした方が良さそうです。 数年後に売却する場合でも、積算評価に沿う建設費で開発しているので、 開発原価（借入の残金）より値下がりする率は下がるはずです。 kkenji1に与信があって新築賃貸マンションを開発できるのなら、きっとこうします。 城東、城北、都内のちょっと西や、大田区の外れ、川崎、横浜などディベと競合しないエリアで 大通り沿いの路線価がそこそこ高そうでワンフロアー５戸以上建つ土地を探して、 ２７�屐腺械沖屬阿蕕い里修海修劃体舛�取れて、且つ、 積算評価ぐらいの建設費になるようにプランを調整して融資を引っ張ります。 そこからコンストラクション・マネジメントを駆使して建設費を徹底的に下げるのが最強でしょう。 １戸当たりの面積を小さく区切った方が、 新築賃貸経営には有利というのが常識となってきましたが、 金融機関の積算評価を考えると、 実は、そうでもないんじゃないでしょうか理論を展開してみました（笑） 単純に、収益還元法で評価してくれる金融機関が増えれば、 また違うんでしょうけど。 地価も建設費も落ちてきた昨今は、新築開発は実は狙い目だと思います。 新興大家さんの中古物件の購買意欲は旺盛のようなので、 そうは中古物件は落ちないでしょうし、競合の少ない新築賃貸経営なんて如何でしょうか？ kkenji1も買えるのならば買いたくてたまらず、 与信以外のノウハウは全て揃っているのですが、 与信が出てくるのは何年先の事やら・・・（笑） ↓なんだか新築開発したくなってきたと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 支払条件（用語集２） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 用語集２ということで、今回は、このブログでも数回使っている 「支払条件」について書いてみます。 字の通り、お施主様からゼネコンへの工事代金の支払の条件です。 （ゼネコンから専門工事会社への支払でも使います。） 代表的なものに �―侏莵睚Г� �■魁檻魁檻粥淵汽鵐汽鵐茱鵝� ��１０−１０−８０（テンテンパー） �ぃ隠亜檻坑亜淵謄鵐�ュー） �ィ亜檻隠娃亜淵璽蹈劵礇�） というものがあります。 順に、ご説明していきます。 �―侏莵睚Г�とは、 工事の進捗に合わせて、各月の締め日（月末が殆ど）までの、 現場で終わった部分の工事代金を計算して請求書を発行し、 ３０−６０日程度の期間内に順次、工事代金を払っていく方法です。 最も商取引上、建築主とゼネコンとのバランスが対等な支払方法です。 工事が終わった部分の下請への支払をお施主様から頂いた金額の中から、 払っていくという考え方です。ゼネコンも喜びます。 次に�■魁檻魁檻粥淵汽鵐汽鵐茱鵝� これは着工時に３０％、上棟時（躯体工事が終わった時）に３０％、竣工時４０％ 払っていくという考え方で、 毎月の払いが、煩わしいと思う方はこちらの方が良いかもしれません。 �，汎瑛諭▲璽優灰鵑牢遒咾泙后� 次に��１０−１０−８０（テンテンパー） 着工時１０％、上棟時１０％、竣工時８０％ です。かなりゼネコンには不利です。 �ぃ隠亜檻坑亜淵謄鵐�ュー） 着工時１０％、竣工時９０％ かなりゼネコンには不利です。 �ィ亜檻隠娃亜淵璽蹈劵礇�） 着工時０％、竣工時１００％ もの凄いゼネコンには不利です。滅多にお目にかかることはありません。 ��〜�イ両魴錣縫璽優灰鵑�応じるのは基本的に定期的に仕事の出てくるディベです。 一般的に、ディベは分譲又は１棟売りで、 「売れた代金から工事代金を払う」という考え方です。 しかしゼネコンとしては下請への支払は２ヶ月〜長くても数ヶ月程度しか待ってくれませんから、 ゼネコンは、工事期間中に発生する下請への支払を立て替えるのです。 多くの場合、メインバンク等から運転資金として借り入れを起こします。 その分の金利は工事代金に上乗せされます。 ３億の工事で１年間３％で借りたら９００万だから結構な額です。 更にサイトという言葉があり、 工事が終わってからサイト９０日、１２０日といった風に、 この期間まで残金の８０％以上を支払われない条件や、 手形を発行したりする条件も加わったりします。 （中には預かり手形という気休め手形を発行する場合もあります。） 景気がいいときは、ゼネコンも気軽に応じていました。 対ディベへの営業は、挨拶さえきちんとしていれば、 定期的に物件が出てくるので見積もりに参加するのは楽ですから。 しかし景気が悪くなるとゼネコンは、なかなか応じてくれません。 お施主様がゼネコンの与信を気にしているのは当然として、 ゼネコンも建築主の与信を見ています。 kkenji1が幾らゼネコンとお付き合いしていても kkenji1のマンション計画を工事してくれるゼネコンなどありません（涙） ��〜�イ両魴錣任老�築主の与信が相当なければ見積もりすら応じてくれません。 相当というのは絶対に潰れないと思われる財閥系ディベクラスをイメージして頂ければと思います。 この条件で工事を請負うぐらいなら何もしないで寝てるほうが良いという ゼネコンも結構います。 そもそもこの条件だと、今は金融機関も運転資金を中々融資してくれないでしょう。 仮囲いをして、未だ着工できていない土地が皆様のご近所にあるかもしれませんが、 そんな理由があるのです。 工事代金の８０％以上が支払われない可能性がありますから。。。 払われないと大騒ぎです。 ディベは本物の手形を出さない限り、 「売れたら払いますよー。ちょっと待ってください」と、ずるずる行こうとします。 ゼネコンは工事代金を回収するために最後は建物を差し押さえにかかります。 ただ、土地の一番抵当は、普通、金融機関が取ってますから、かなり難航します。 あんまり、ずるずるいかれすぎてゼネコンの体力の限界に達すると倒産します。 去年はディベがバタバタ倒産しすぎたので、金融機関の対応も間に合わず、 ゼネコンも、資金繰りが行き詰まり、かなりの数が倒産しました。 今は緊急経済対策でゼネコンへの支払を一時、 「まつづくり融資」等で、 政府系金融機関がディベへ立て替えて融資し、ゼネコンに工事代金が払えるようにしているので、 嵐のような連鎖倒産は一旦止まっています。 着工できないんじゃあー更地のまま売ればいいじゃん。 と思われるかもしれませんが、 そうも簡単にいきません。。。 ディベは普通、土地を融資を受けて買っていて、 土地代は土地決済時に元の地主に払ってます。 金融機関に借りた金額を返すには買ったとき以上の金額で、 更地で転売出来ればいいのですが、 あいにく今は買ったときより間違いなく下がっていますから、 売るときは抵当権を抹消する為に、 差額は会社の金庫から出さないといけません。 金庫にお金がない場合は金融機関に諦めて貰って、 ある程度の額で抵当権抹消してもらう交渉が成功すれば、 その額で売って一瞬だけは窮地から逃れられます。 仲介の方から、そんな物件のお話は良く頂きます。 そんな上手い話が長続きする訳も無く、その後の融資が止まるので、 残戸を売りながら負債を圧縮し、ずるずると縮小し静かに倒産していくところは、 まだまだ出てくると思います。。。 と、支払条件から随分、暗い話になってしまいました。。。 一般法人や、個人のお施主様は、出来高払いor３−３−４で考えておけば間違いないです。 そうは言っても、最近、上手く切り抜けた中小ディベがチラホラ新規に土地を購入し、 着工し始めています。 ゼネコンも昔から取引があって今尚、土地を買えて着工出来るディベは、 生き残ったと思ってドキドキしながらやってしまうところもあるんでしょうね・・・ ↓支払条件って始めて聞いたと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| セミナー開催の妄想 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ジェービルさんの、 「営業部長ならセミナーぐらい開催しないと駄目だ」 とのご提案により・・・ セミナー開催の妄想だけボンヤリしております。 副題だけは、 「建設コストダウン！！！衝撃的事実が明らかに！！！」 に決まりましたが、 まだまだ妄想だけです（笑） kkenji1の鶏並の頭で妄想していることは・・・ �．灰鵐好肇薀�ション・マネジメントの基本説明１５分 �⊃恵朿�発の流れ、計算方法、ねらい目の土地の説明１０分 �Ｎ秣蠅侶彁士�習１５分 �せ臆端圓了�ち寄った土地物件の講評（価格、ボリューム予想） �ノ匹気欧陛效亙�件については設計事務所のボリュームチェックサービスマッチング 仲の良い設計事務所を一杯お呼びして・・・ 良さげな物件が一杯集まったら、設計事務所が物件を奪い合いになったりならなかったりｗ お土産にkkenji1も良さそうな物件探してみます。 新築に、ご興味ない方にはリフォーム関係のお話もした方がいいんですかね？ 新築のコスト削減の考え方は、勿論リフォームにも応用できますし。 その後は泡会を朝まで続くか続かないかｗ 色々と準備が必要なので・・・早くて来年１月でしょう。 どうすれば、一杯来てくださるか妄想中です（笑）  |
| 新築賃貸マンション開発の流れ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ よくよく考えてみると一般の投資家さんから見ると、 新築で賃貸マンションを作る流れが分かりずらいのかな？と思い 大まかな流れを書いてみようかと思います。 まず、不動産仲介の方から土地情報が流れてきたとします。 そこで何から手をつけるかというと、 軽く電卓で土地の坪単価を容積率で割って見る習慣をつけてみて下さい。 例えば坪１５０万の土地で容積率３００％だと １５０/３＝５０万・・・ その後、良い物件だと思ったら、 馴染みの設計事務所に実際に容積率が何％取れる敷地なのか、 ボリュームチェックをお願いしてみます。 大体長くて一週間、速くて３日程度で大体のボリュームが分かります。 料金は設計事務所との仲の良さや交渉によって０万円〜１０万円程度でしょうか？ 例えばそのボリュームチェックで実際に使える容積率が２８０％だとしましょう。 １５０万/２．８＝５３．５７万 これをディベロッパーや不動産屋は１種単価、１種幾らと呼び、 まずは、その土地が高いか安いかエリアや駅からの距離を加味して判断します。 何回か電卓叩けば感覚で高いか安いか判ってきます。 城南、城西エリアでしたら１種５０台ぐらいだったら、検討の余地はあるかと思います。 城北、城東エリアでしたら４０台前半ぐらいから検討してみて下さい。 （山手の周りだったらもっと高くてもいけます。） 不動産仲介の方も土地の売買契約とかはプロですけど、 開発の相場観等とか、どんな建物が建つのかというイメージは 詳しくない方も多いのでイメージが湧かなければお気軽にお問い合わせ下さい。 基本的に進んで仲介はしてないですし、仲介の方の妨害をするような人間ではないですから（笑） 土地を探すのは商業地域以外でしたら日影規制の影響を受けるので、 北側の道路があるほうが容積率を消化しやすく有利です。 商業地域は日影規制がないので道路はどちら向きでも関係ないです。 又、長期融資で賃貸経営するならディベが漁っている城南、城西エリアより、 分譲するには難しい、城北、城東、川崎、横浜エリアが狙い目かと思います。 それで、「なんだかいけそうな気がするー」と思ったら 細かく事業収支を組んで行きます。 賃料相場はネットで検索してエリアの坪単価の平均値から逆算して下さい。 建設費の概算は、お気軽にメールフォームから問い合わせて見て下さい（笑） 賃貸マンションでしたら事業収支用に余裕を見た普通に見積った場合の相場の金額をお答えします。 そして金融機関に打診→買付→売買契約です。 余程良い土地だった場合は先に買付入れて融資特約というのもありますけど。。。 売買契約が完了したら礼儀として、余程設計料が合わないとかでなければ、 ボリュームチェックは設計事務所としての営業のスタートとして、 かなり無理して徹夜でもやって下さったりもしますので、 ボリュームチェックをお願いした設計事務所に設計はお願いするのが、暗黙の流儀です。 その後は、設計事務所と設計監理業務契約を結ぶのと平行して、 ボーリング調査をして、設計事務所に図面を書いて貰います。 設計事務所と役所との事前協議が終わったら敷地に工事看板設置して、 役所の条例に引っ掛かるときは近隣説明です。 基本的に設計事務所が個別説明で回って、近隣から要望があった場合は、 近隣説明会を開催することになります。 一般のお施主様の場合は、この会の時は最初の挨拶以外、 何も話さなくてもいいでしょうけど顔だけは出しておいた方がいいと思います。 条例では基本的に説明する義務はありますけど、 近隣に言われたからといってプランを変更したり要望を聞く場ではないので、 設計事務所にお任せで、のらりくらりとかわしていきましょう。 そして見積図面が出来たら、確認申請を出している間に建設費の見積です。 もう、このブログをご覧になっている方は、 勿論、コンストラクション・マネジメントによって 建設費を見積った方が１００倍お得という事をご理解いただいていると思います（笑） そして、ゼネコンと金額が決まったら請負契約を結びます。 現場は請負契約結んでから３週間ぐらいは準備期間となりますので、 この間に祭り事をやられたい方は、地鎮祭（安全祈願祭）をやったりやらなかったり・・・ そして、ちょくちょく現場を覗きに行ったり、定例会議に出席して色を決めたりしながら 竣工前に、施主検査をして目出度く引渡しとなります。 建物の登記の時期は支払条件にも、よりますのでゼネコンと相談してください。 （支払条件とは・・・用語集で書かせて頂きます。） 土地買うまでは金融機関行ったりで、ちょっと忙しいかもしれませんが、買ってしまえば、 設計事務所とkkenji1とゼネコンにお任せで、そんなに大したことはないと思います。 土地も高いか、安いか、それぐらいかはお答えできますので、お気軽にkkenji1に聞いて頂ければお答えします。 ↓新築したいーーーと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 設計事務所（用語集１） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ブログをご覧になって下さる方々から 単語が難しいという声が多数上がっているとのことなので、かなり反省しております。 建設業界にどっぷり浸かっていると、 当たり前と思っていた事が、一般の方々には意味不明なことなのかもしれません。。。 ここで、建設業界の実情を踏まえながら用語説明をところどころしてみようかと思います。 今回は、「設計事務所」です。 だれでも一度は耳にしたことはある、設計図を書くところです。 口の悪い現場監督には「確認申請屋」と言う方もいます。 主な業務は、基本的なプランを纏めること、確認申請を通す事、現場が始まったら監理をすることです。 確認申請とは、姉歯事件で民間の確認審査機関のイーホームズが有名になりましたが、 建てる前に、設計図を確認審査機関が法的に問題ないかチェックし 図面が合格すると確認済証というのが発行されます。 これを通すと設計事務所の気分は半分以上仕事終わったーと内心は思っています。 後は、現場が始まったら、現場に行ってまったりムードの中、監理業務をしていきます。 そして設計事務所には大きく分けて、 アトリエ系、組織系、ゼネコンの設計部、町の設計事務所さん等があると思います。 アトリエ系とは所長が建築家を名乗るデザイナーチックな設計事務所です。 有名な建築家さんから、自称建築家さんまで、デザイナーとしての 価値を高めようとする設計事務所です。 大学に入ると、設計の授業はアトリエ系の建築家が教授だったり講師として招かれ、 幅をきかせているので建築家嗜好の学生が一杯増えます。 所長+スタッフというところが多く、 スタッフさんは夜遅くまで、模型を作ったりしています。 スタッフさんの労働環境は最悪のようです。 時間は無制限はしょうがないとして、給料は最初は１０万貰えれば・・・ というレベルのようです。 塾講師や家庭教師などバイトをしながらなら生活している方も結構いるようです。 実家が設計事務所とか裕福だとか、余程好きじゃないとやってられません。 所長の作品をスタッフが作る手伝いをするというイメージです。 設計に対するコダワリは尋常ではありませんが、 出来れば予算が無限大にある方が、 色んな事を試せると思っている方が多いように思います。 予算の都合から自分の思い通りに作れなかった物件は作品リストから削除することもあるようです。 ついでに施工屋泣かせの無茶な納まりを平気で書いてきます。 目立たないと有名になれませんから・・・特注の中の特注を選んだり平気で書いてきます。 建築家さんに作って貰いたいなら、本屋に 「新建築」という雑誌が置いてあるので、 そこでお気に入りの建築家さんを探してみては如何でしょう？ 次に、「組織系」です。 代表的なのは、日建設計、日本設計、久米設計、松田平田設計・・・等などですが、 数名程度でも組織系というところもあります。 デザインに対するコダワリは、アトリエ系程強くはないと思われます。 センスは会社や担当者によると思いますが、コスト意識はアトリエ系よりは強い気がします。 基本的に奇抜な物を作って目立とうとかそういう考えはありません。 事務的に業務をこなすといったイメージでしょうか？ マンション専門、病院専門、工場専門・・・の設計事務所等も組織系に属すると思います。 アトリエ系と組織系の中間ぐらいのイメージの設計事務所も勿論あります。 次に、「ゼネコンの設計部」 設計施工でお任せと言われた時に、自社の設計部に図面を書かせるためにあります。 大手の中には、契約社員とかで外部から人を雇ったり、 図面作成を外注して社員は図面のチェックを主にしたりしているようです。 ゼネコン設計部を使うと施工の受注に有利になります。 ただ、この図面がいい加減だと、自社の現場監督にボロクソ言われます。 最後に、「街の設計事務所」 街に根ざして、地元の工事を設計される所です。 接したことが無いので、 詳しいことは良くわかりません。 設計事務所にも色んなタイプがあり、 全ての設計事務所が、それぞれ考え方や取り組み方が違うように思えます。 普通のイメージだと設計事務所はお堅いしっかりした所というイメージがあるようですが、 中には、とんでもなくグウタラ＆適当で良く監理業務をやってるなという所もあります。 工期が遅れる等の大半の原因は、実はこういう設計事務所に当たって、 現場の段取りが思い通りに進まないからというケースがあるんじゃないですかね。。。 良〜く考えて設計事務所選びをして下さい。 首都圏で見つけるのが大変でしたら、 物件に最適な設計事務所をご紹介いたします。 お気軽にメッセージお願いします。 ↓へえーーーと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 現在進行形 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ このブログをご覧になっている方の生の感想を聞いてみることは大変有意義なことだと 改めて実感しました。 やっぱりといいますか、ブログを読まれて、 「コストダウンの理論は分かった。多分落ちるだろう。実際どうなのか？」 という事のようです。 確かに、まどろっこしい所です。 まさか請負契約書を第三者に見せる訳にもいけませんし、 お施主様と守秘義務契約も結んでますから（汗） ここでちょっと毒舌を（笑） 同業者のことなので、これまで書きませんでしたが、 kkenji1はCMの国内最大勢力の出身です。 実際にCMで専門工事会社を採用し、現場所長として賃貸マンションを施工しております。 丁稚奉公の頃、１部上場ゼネコンに３社に派遣に出ていましたが、 専門工事会社、職人の質に関しては全く見劣りせず、むしろ優秀です。 元々は１部上場ゼネコンの下請をやっている専門工事会社がかなり含まれていますので 当然と言えば当然ですが。。。 そして、この会社の考え方を今でも受け継いでいる部分はあるでしょうけど、 CMを最も愚弄したのもこの会社だと思ってます。 ある部分では傲慢な考え方に大きな相違があり、全く持って相容れない部分があります。 辞表には「○○（社長名）の下で働く気はない」とまで書きました。 建築主の利益を最大化を追求する為に、 kkenji1の考える最も良いと思われる美しいCMを広める為に、 現在は自らの考えを実行できる会社に在籍しております。 コンストラクション・マネジメントを今までご存じなかった方には、 CMを目新しい事のように聞こえるかもしれませんが、 ８年近くこればっかり考え、やって来たkkenji１にとっては、 「CMで、安くなって当たり前」 「CMで、普通に建って当たり前」 という感じです。 下請の入替えを拒絶しているゼネコン担当者を目の当たりにすると、 「御社の言われる下請は、御社だけが元請な訳じゃないですよねー」 「専門工事会社は御社だけの下請なんて感覚全くないですよ」 「御社が仕事取れなくても、下請は既に独自の営業ルートで生き残る術を探してますよ」 と、言いたくもなります。 前々職での首都圏での専門工事会社は全て、今でも付き合いがあります。 一方、現職のCM会社でも独自に専門工事会社を開拓してきたようなので、 CM会社２社分の専門工事会社が１つの物件を巡って激突している訳です。 （被っている会社もありますが） 建設費コンサルとは勝ち負けの世界ではないかもしれませんが、 東京に何十万人、建設関係者がいても私には絶対に勝てないでしょう。 実際に、いらっしゃいましたが、 お施主様が何十社相見積しようが、にやけてしまうだけの話です。 逆にゼネコンが見積するのにも積算経費が掛かっているのにと申し訳なく思います。 勿論、今の会社の過去の実績をご案内することも可能ですが、 徐々に徐々に現在進行形のCM物件をお施主様の了解を頂いて、 竣工間際の内覧会等でも、お披露目出来ればと思います。 何故、わざわざコンストラクション・マネジメントという一般の方には耳慣れない単語を ブログで取り上げご紹介しているのか？？？ 解りずらい部分もあるかもしれません。 もっとも建築主の為になるのがコンストラクション・マネジメントだと信じているからです。 そして、kkenji1の真の狙いは、 「コンストラクション・マネジメントで日本の建設業を変えること」 にあります。 変わった先に何が待ち受けているか？ ご期待下さい。 ↓kkenji1は変な人だ思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設業の社会貢献 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 昨晩、事務所を出たら急に寒くなってきました。もう１１月ですものね。 このブログに立ち寄っていただいた皆様、風邪引かないよう気をつけてください。 kkenji1も今日は暖房を入れてみました。 最近は、本当に色々なことがあり、日々勉強させていただいています。 徒然なるままに、最近頭に浮かんでいることを書いてみます。 先日お会いした方は、 「社会貢献をしたい」と仰られていらっしゃいました。 とても、人生経験が豊富な方からそのようなお言葉を 聞くと、やっぱりそうなんですよねーと 改めて思ってしまいます。 kkenji1はコンストラクション・マネジメントで社会貢献はできるのでしょうか？ 「予算が足りなくて普通だったら建たない建物が建ってしまったら、 それは社会貢献なのかな？？？」 「安く賃貸住宅が出来て、結果として賃料が少し安くできて、 低賃金の若者が少し安い家賃で暖かい屋根の下で眠れたら？？？」 「病院が安く建てられて、お金の無い方も安く病院に行けたら？？？」 「工場が安く建てられて、派遣で雇われてる方が正社員になれたら？？？」 政治的な話は、あまり好ましくはないのかも知れませんが、 民主党になって八ツ場ダムを含めた公共事業が更に叩かれています。 昔の世界恐慌の時に景気対策としてダムを作ったのは社会の授業で習いましたし、 中国だって公共事業によってこの一年で急回復を果たしたんだから、 別に公共事業自体が悪いわけではないと思います。 そこに不透明な利権、談合、賄賂があったから、 公共事業・建設業のイメージが悪くなったんだと思います。 もちろん国が大赤字だからお金を出せない部分もあるんでしょうけど、 クリーンな建設業であったならば、こんなにも悪者扱いは受けなかったでしょう。 しかし、建設とは本来、素晴らしいものだと思います。 一軒家を建てるにしても、ビルを建てるにしても、工場、病院にしても、 色々な人が色々な思いで建てる資金を作り、土地を買い、設計事務所に思いを伝え、 多くの監督や職人さんが一生懸命に作るのです。そして多くの雇用も産み出します。 そんな中で、お施主様が一抹の不信感を持つのは、 やはり建設費ではないでしょうか？ 建築関係者にとっても複雑怪奇で分かりづらいものです。 図面を見て一瞬で坪幾らか分かる人間など誰一人存在しないと思います。 その複雑怪奇な算出過程を全部、オープンにすればいいのに、 無駄に隠そうとしてきたツケが回ってきているように思います。 コンストラクション・マネジメント方式では、 原価をガラス張りにすることにより、まず不信感を取り除けられると思います。 更には従来の下請制度の枠組みを取り払うことによって、 受注者の皆が少なからずの利益を確保しながら、 お施主様の建設費が削減できます。 もちろん、これまで培ってきたゼネコンの施工能力・信用力を活用しながら。 ところが現在、首都圏での新築の発注方法は概ね７０％程度が、 一般的に見積図面と呼ばれるものが出来る前に、 企画段階から施工会社が決まっていると思われます。 日本的言いましょうか・・・ ディベロッパーを除いた全ての建築主は社会的に成功者であることは間違いありません。 本業ではコストを日々探求されて成功されてこられた方々でしょう。 そのような方々が何故、相見積さえ取らずに発注してしまうのでしょうか？ 安く発注したら、手抜き工事でもすると思われているなら、 都市伝説を信じているようなものだと思います。 同一のゼネコン内では発注金額と施工の出来に関しては、 全く相関関係はありません。 戸建業者やリフォーム会社の状況までは知りませんが 少なくともビルを請負うクラスのゼネコンが安く請け負ったからといって 手抜き工事をするなんて絶対にありえません。 物件の規模に合わせて採用するゼネコンの格を見極めれば、 なんの問題も生じることはないと考えるのが妥当だと思われます。 建設業の社会貢献とは、 「良いものを安くつくる」ことに行き着くと思います。 これまでの技術力を活かしながら、建築主の為に変わらなくてはならないと思います。 そして全ての建築主に変わりつつある建設業、 コンストラクション・マネジメントの存在を知っていただきたいと思います。 kkenji1が社会貢献できることと言えば・・・ 多くの方々に存在を知って頂く為に微力ながら活動していければと思います。 ↓kkenji1は変な人だ思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| コンサルティング |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ こんばんは。秋晴れの中、読者の皆様お元気にされていらっしゃるでしょうか？ お陰様で、CMについて多くのお施主様に、 ご理解頂きまして４物件ほぼ同時見積もりという 忙しくもあり、とても有難い状況が起こっております。 キャパは後から沸いて来るということで まだまだ倍ぐらい頑張れそうなので、今後ともご声援、お問い合わせお願いいたします。 さて、今回は建設費のコンサルティングという事について kkenji1の頭の中を整理することも含め考えさせていただきます。 そもそもkkenji1がCMに興味を持ったのは大学院の時、 つくばにある（旧建設省）独立行政法人建築研究所というところの非常勤でバイト（火災の実験の手伝いとデータ解析） みたいな事をしておりました。 そこの研究者だった方が、何の気なしに国のCMガイドラインというものを印刷してくれて 渡してくれたことがきっかけで、 「何で？建設費が落ちるんだろ？」 という素朴な疑問から、いろいろ調べていくうちに、思い込みか何なのか 「建設業は近い将来きっとCMの時代が来るだろう」 と思い、とあるCM会社に入りました。 （ちなみに国のCMガイドラインを今読んでみると全く実態を把握できてませんのでご注意を） ほんとは、本屋で見たコルビジェの作品集に憧れ設計がやりたくて建築学科に入ったのですが、 それほど設計には興味のないことに気付き、いつしか興味はCMに集中したという感じです。 もともと談合体質の建設業の事は、同級生の親の方の話から聞いてはいたのですが、 「談合なんかしたくないし関わりたくない」という純粋な気持ちも強く、 「CMはコストに対しガラス張りでわかりやすくて、談合とも関わらなくても済む」と思ったのでしょう。 そして、CM会社に入って建設費が落ちる仕組みを学べると思った瞬間 まずはゼネコンで施工を勉強して来いとのことで派遣という名の丁稚奉公に出されました（笑） そのゼネコンさん達は多分ですが、大手なので談合も普通にやってきたんでしょうけど、 そんなことは全く無関係に仕事を覚える為に現場で走り回っていました。 とあるゼネコンさんでは、２次下請けの型枠工事の親方が職人が足りなく工期を守る為に 血尿が出ると一番若く話し相手の監督だったkkenji1に嘆き、 なんとか応援の職人さんを手配出来ないかと、1次下請けの型枠屋に打診しても Feeを抜くだけで何も助けてくれませんでした。 その時、 「ブローカー絶対に許さん。」 と心に誓いました。 基本的なkkenji1の考えは今でも変わりません。 「談合なんてもっての外」 「建設費をガラス張りにし専門工事会社の流動性を高めることによって、お施主様の為に建設費を削減する」 「自分はコンサルであって、ブローカーではない」 一般の方には、理解しずらい（できない）ことなのかもしれません。 そんな中、ある物件でお施主様のご要望から、 お仕事をお受けするか否か葛藤しているところです。 （さすがに談合とかそういうお話は絶対に受けません） お施主様も勿論、kkenji1の考え方なんかに興味はないでしょう。 コンサルとは施主様のご要望に答え最適なご回答をすること。 そんなことは分かってます。 理由があって最適な回答までは望まれない方には、どうご対応するべきか？ 自らの信念と照らし合わし、どうご回答できするべきか、よく考えて見ます。 ↓kkenji1は変な人だ思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村  国境なき医師団 一日１００円 |
| コンストラクション・マネジメント方式に参加するということ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 先日、ブログの読者の方から、kkenji1は、 「建設会社の方を向いているのか、施主の見方なのか分かりずらい」 とのご指摘を受けました。 kkenji1は建設会社を、ただ上から叩けば良いなど全く思ってないので、 文脈から、そのような印象を持たれてしまうのかもしれません。 ここで少しコンストラクション・マネジメント方式に、工事会社は どういう気持ちで参加するのか？ということについて考えてみましょう。 基本的に工事会社は受注することによる利益も望んでいるのでしょうけど、 結果としてついてくる新規開拓を見越して見積っているのです。 例えば、相手がトヨタ一社の下請さんだったら、 トヨタの言うことを聞かかざるを得ないかもしれません。 （トヨタが上から目線の交渉ばかりしてるかまでは知りませんが） しかし建築の見積でも一般の見積でも相手が一杯いる見積で、 「俺は客なんだ」と、 上から目線で叩いてコストが落ちると思われているなら それは少し違うように思います。 見積に参加する側も人間です。 「この物件を安くても良いから是非受注したい」 「この人の物件はなんとか受注したい」 と思うように気持ちを盛り上げていくことが大切です。 ゼネコンの営業の方だって、あんまり上から目線のお客様だと、 お客様の前では表面的には笑っていても、 「こんな客の為に、社内営業頑張らない！」 「別にそこまで偉そうに言われるならやらなくてもいい！」 というのが本音だと思います。 好景気時に偉そうな態度を取っていた、支払条件の悪いディベなんか 見積にも応じて貰えなくなってますから。 kkenji1は、お施主様の代理として建設費の見積をしていますが、 見積に参加していただく ゼネコン、専門工事会社全てに受注して欲しいのです。 ただ残念ながら、受注できるのは一社づつのみ・・・ １０％以上安いのだから、そんなに儲かる受注ではないでしょう。 単に、そういう事です。 基本的にCM方式に参加する工事会社（特に専門工事会社）は皆さん 「うちは安い！うちはコスト競争力がある！」 というプライドを持っています。 若干、負けず嫌い？というのも感じられる程です。 ゼネコンの営業マンが上から目線の施主に「どうせ仕事ないんでしょ？」 とか、 専門工事会社がゼネコン社員に「下請、下請」 と上から目線で言われたり、やる気の無くなるような台詞を言われている中で、 「是非とも受注して欲しいんだけど・・・○○○○・・・ごにょごにょごにょ・・・」 と言われたらやる気でると思います。 基本的にkkenji1は、お施主様の前では分かりやすく説明する為に 専門工事会社を「一般的には下請」という言葉で言い換えることはありますが、 専門工事会社に対して下請なんて言葉は絶対に言いませんから。 仕入れを強くするには、工事会社を単に叩けばいいなどと少しでも思っていたら、 務まらないと思いますし、新規開拓のお手伝いをすることにより、 結果としてコストが下がると思っていただくのが一番分かりやすいのかと思います。 そして多くの建設会社の方々に、 「コンストラクション・マネジメント方式に参加したい、そして勝ちたい、負けたくない」 「こういう言われ方する仕事なら是非ともやりたい」 と思っていただくようにすることが、 最終的には、お施主様の利益に最も近づくことだと思います。 結果を見て、ご理解いただければ嬉しいです。 ↓なるほどねーと思われた方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| ブレイクタイム |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ いつもコストダウンの話ばかりだと、飽きてしまうでしょうから、 ここで、ちょっとブレイクタイム 今回はkkenji1が、現場監督１年生の時のお話です。 大学院を卒業し、コンサル会社に入ったと思っていたら、 いつの間にか現場監督になっていました。 現場で最初に任された仕事は、 �‥感擇亮命浸１董ΑΑ� ��鉄筋（いらない部分）の切断・・・ �７蠏，蝓ΑΑ� �ぢ�場の確認・・・ �ゴ蔽韻塀駑爐寮依�・・・ ��生コンの数量拾い・・・ �Т蹐覆い海箸靴討訖�人さんの注意・・・ 時には、鉄筋をハッカーという鉄筋を結束する道具を器用に使い壁の鉄筋を組んだり・・・ ハンマードリルでコンクリートを削ってみたり・・・ 型枠の荷揚げを手伝ったり・・・ モルタルを練ってみたり・・・ コテを持ってまだ柔らかい床を平らにしてみたり・・・ デッキブラシで道路をこすってみたり・・・ タワークレーンを操縦してみたり・・・ 産廃をトラックに積み込んでみたり・・・ などなど色んなことをしました。 何だか良くわからないのに、毎日、 ヘトヘトになりながら現場を走り回っている雑用係でした。 はっきり言って学校で習ったことなど、全く役に立たない世界です。 現場に入ると、全く何もかもがチンプンカンプンで 職人さんに「監督さーん」と聞かれても何にも判りませんでした（笑） 聞かれると、適当な事は答えられないので、 直ぐに先輩上司の携帯に電話で確認。。。 一日３０回以上電話してたと思います。 職人さんも上司の監督を探すのがめんどくさいのか、 現場を歩いているだけで若造のkkenji1にやたら質問してきます（汗） 歩いていると、やたら質問攻めにあい前に全然進めない時もありました。。。 そんなとき、所長は、とても優しい方で、今でも心に残る名言をおっしゃって下さいました。 「kkenji1！現場をやるには常に先を読め！ 最初は、１週間先に現場で何が起こっているかを考えろ、 一生懸命にやって経験を積めば、徐々に期間が長くなって、 現場に入った瞬間から１年後の最後の最後まで何月何日に何が起こっているかを想定できるようになるから」 と、いつも仰っていました。 留学生が語学力が上がってくるように、 みよう見真似で質問に答えまくっていると 「ははーん。これはこういう事だな・・・」 と何となく判ってくるものなんですね。 所長の言葉に影響されて、１年目の最後の頃には、現場の工程管理でかなり難しい部類と思われる マンションの１階共用部（５００�屬呂△辰燭隼廚錣譴泙后砲� 搬入経路やら材料の移動やら作業場所やらを色塗りして何十回もシュミレーションして組立てていました。 この壁やって天井やって床やって、その間にこの荷物をここに移動して、ここを休憩所にして・・・ とパズルゲームです。 一般には全然流行らないかと思いますが、 「THE突貫」なるゲームがあったら一部のマニアだけには馬鹿受けするかもしれません（笑） 今、思い出しても良くそんなことやってたなと、思います。。。 その後わかった事ですが、お施主様の皆様、無理な突貫は現場監督が生きた心地がしないので、工期に余裕見ましょう。 後、所長のお言葉で良かったのは、 「一生懸命やっていれば人はついてくる」 も一度は使ってみたい名言です。 後は、 「ちょっと隣の寿司屋行って出前取って来い」 も名言でしたｗ 何十年たっても、これらは名言になると思うのでブログに残して置きます！ 新人の現場監督さんも、何かのご縁で、このブログを読まれましたら、 初めは意味が判らなくて辛いかと思いますが頑張ってください。 そもそもブログって何年間保管できるんでしょうか？ 良く考えたら、ブログって凄い最近の出来事だし、何年持つのか良くわかりません。 インターネットも流行りだしたのも１２年ぐらい前ですからね・・・ このブログは折角書いたので、 １００年マンションより長持ちして１００年後に誰かにクリックして欲しいものです。 ↓現場監督の大変さが少し伝わった方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 鋼材相場２００９・１０ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 私自身が建設相場を正しく理解する為にも、 久しぶりに建設費関係の統計について書いてみます。 まずは鋼材から、今回も鉄鋼新聞の市中相場のデータ（東京・高値）を元にグラフ化してみました。  グラフを見ると今年の6月ぐらいから ６００００円/t 当たりで下げ止まって攻防をしているようです。 鉄筋の原材料にあたるスクラップは若干値上がり気味ですが、 平成１６年から１８年まで続いた 鉄筋が６００００円/t程度で安定していた時期の価格と 大きく変わらないので暫くこのあたりの攻防が続くような気もします。 それにしても、スクラップの昨年の１０月の暴落は凄いですね・・・ 生データを見ると、 9月33,000円/t→10月3,000円/t リーマンショックと中国オリンピックが終わった時期でしょうか？ 完全にパニックです。 この時期は多くの鉄筋工場が長期休暇を取ったりして 在庫調整をしていたニュースが新聞を賑わしていました。 この時ほど今は景気は最悪ではないとは思いますが あまり鉄筋は上がって欲しくないものです。 因みに鉄筋について小話を（笑） 全て鉄筋には、ロールマークというマークが焼付けてあります。 メーカーごとにマークが違って色んな形の家紋みたいなのです。 そして、現場に搬入するときは現場監督がロールマークを確認します。 そしてタグという札もついててこれも保管 そして最後は工場から発行される、ミルシートというものがありこれも保管。 確認審査機関の検査のときにロールマーク（写真）、タグ、ミルシートはチェックされます。 日本では規格品以外はまず出回っていません。 一般の方が思われている以上に結構、厳しくチェックされています。 ↓うちの鉄筋は高い時期の鉄筋入れてると思った方は、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック４ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。 建築主が建設費をコストダウンする上で、 一番肝心なテクニックはコンストラクション・マネジメントを導入することです。 ＶＥ・ＣＤ等は普通に見積ってもゼネコンがある程度は、やってくれます。 これだけの為にコンサル会社を入れる意味は余り無いように思います。 （これだけのコンサル会社も一杯あるようですが・・・） ただし、建築主が折角コンストラクション・マネジメントに興味を持ち導入しようと思っても、 上手く導入まで進まない場合があります。 例えば設計事務所や管理会社などが妨害・反対してくてるケースが考えられます。 何故なら彼らにとってはコンストラクション・マネジメントを導入し、 建設費をコストダウンすることに全くメリットがないと感じるからです。 少なくとも、彼らの収益になることはないでしょうし、 場合によっては、あてにしていたゼネコンからの紹介料が入らないということもあります。 設計事務所によっては、全くコンストラクション・マネジメントという存在を知らなかったり、 間違った理解から、 「自分はこれまでずっと、そんなやり方やったことないし、これでやって来た」 という偏った考えから拒絶する場合もあります。 大学でそんな単語の存在すら教わっていないし（アメリカにはこれだけの学科もあるらしいですが）、 建築関係者同士の情報交換で聞いたことがなかったりで、 「そんなことしなくても自分の知ってるゼネコンで安いところがある」 と言い出したりすることもあります。 その安いに根拠はあるのでしょうか？ 設計事務所が安いところがあると言われるのであれば、 設計事務所の方でも見積って頂いても結構です。 kkenji1は根拠を持ってそれより１０％以上安い、同格以上のゼネコンのお見積をお持ち致します。 そして一般の見積と同じように、民間（旧四会）連合協定 工事請負契約約款に則った、請負契約をゼネコンと結んでいただきます。 約款を一読して頂ければご理解頂ける様に、施工上の責任の所在は、明確です。 CM方式による見積・受注を否定するのであれば、 この方式で受注したゼネコンの施工能力の全てを否定することと同じです。 kkenji1も携帯電話が普及し始めた頃、 「そんなもの要らない。無くても生活できるし。」 と、言っておりました。 しかし、今は肌身離さず携帯が必要です。 余り好ましい事ではありませんが、kkenji1が小さい頃は派遣労働という 労働形態は余り耳にしませんでしたが、今はどうでしょう？ 世の中は物凄いスピードで動いております。 １０年前の常識は全く通用しなくっています。 建設業界でも時代の動きを敏感に察したゼネコンは、 コンストラクション・マネジメントによる受注、 新規の下請の開拓に理解を示し積極的に動いております。 ゼネコンは７年前と今では置かれている状況や、 下請（専門工事会社）に対する考え方も全く変わってきています。 逆に専門工事会社のゼネコンへの考え方・付き合い方も全然違ってきています。 今や、スーパーゼネコンでさえCM方式に参戦する時代です。 ここ数年で多くのゼネコンの受注方法の一つとしてスタンダードに限りなく近づきつつある コンストラクション・マネジメント方式について 建築主が時代の変化を如何に察し、設計事務所を如何に巻き込むか？ 経営者としての嗅覚が試されるていると思います。 建築が本業ではない建築主様は、設計事務所に意見を求めたくなるとは思いますが、 設計事務所がCM方式の存在自体を知らなかったり意味が正確に理解出来ていなければ、 意見を聞いても余り意味の無いことだと思います。 知らない物を聞かれても、「何とも答えようがない」から、 取りあえず安全側に言っておくというご経験は、建築主様にもあることでしょう。 請負契約を結ぶまでは費用は発生しませんので、 CM方式で見積って、設計事務所同席の上、 選定されたゼネコンと顔を合わせて、ゼネコンの自信と意気込みを良く聞き、 値段を比較しながら１０年後の未来を良く考えてみて下さい。 設計事務所は、この状況まで来ると否定できる根拠は何も存在しなくなると思います。 そして、その時にこのブログのテーマである下記の 「誰の為に建築するか？」 を確認してみてください。 今、この記事を折角読んでいたのに・・・１０年後に振り返って、 時代に乗り遅れたと思わないようになって頂ければ幸いです。 ↓コストダウンの根拠の記事をお読みいただいた方、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック３ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていきます。 今回はユニットバス、キッチン、洗面化粧台など住宅設備関係です。 建設主様は特に考えても見ないことかもしれませんが、 ゼネコンは一つの現場に入る、住宅設備の専門工事会社は 出来るだけ１社に纏めたがります。 手配や支払への手間がバラバラの業者だとめんどくさいからです。 そして住宅設備の専門工事会社は、大体何処のメーカーのものでも 入れられますが、得意なメーカーや不得意なメーカーがあります。 現場に入る専門工事会社が、得意なメーカー１、苦手なメーカー２で受注できていた場合、 苦手なメーカー２を得意なメーカーに変えてあげることで 建設費は結構落ちます。 一部屋５万落ちたとしても３０部屋あると１５０万ですから 結構大きいです。 ご自宅ならどうしてもINAXのユニットバスじゃなきゃ 嫌だとかあるのかもしれませんけど 他のメーカーだったらどんな商品が幾らで入るか聞いてみても いいんじゃないでしょうか？ 賃貸なら、そこそこのメーカーの物なら、 何処のユニットバスだから賃料が取れないとかは、 関係ないような気もします。 そもそも賃料決める不動産屋も何処のメーカーとかまで見てない（知らない）し 聞いてきませんから（笑） 見積る前から、メーカー及び品番をがんじがらめにすると 落ちるものも落ちなくなります。 これらはＣＭの中でもＶＥ（バリューエンジニアリング）やＣＤ（コストダウン）と呼ばれてる分野です。 kkenji1が「建設費のコンサルやってる」と言うと、 大体こんな事をやってると思われてしまいます。 これだけで職業としてやってる方もいるようですけど。。。 勿論、こういうことも見積った後にサービスでやりますけど、 ＣＭの真の威力は全然違うことによって発揮されます。 ご興味ありましたら建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。 前にも書きましたが、人類の歴史から考えたら、 日本の建設業の歴史なんか一瞬の出来事ですから・・・ 頭に柔軟性を持たせましょう。 ↓なーんだ簡単！思った方、クリックお願いします。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック2 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費コストダウンのテクニックの続きを書いていこうかと思います。 前回はエレベーター工事について書きましたが、 今回はサッシ工事の見積について・・・ サッシ工事を見積っていると、サッシ業界の変な慣習があることがわかります。 ビル系のサッシ取付け業者に見積ると、 絶対に見積金額はメーカー側が作った基準で出してきて、 ＮＥＴ幾らという出し方をしてきます。 そしてネットと、単価表に書いてある金額全然違います。 例えばＮＥＴ３００万ぐらいの工事でも 単価表に書いてある金額の合計は１０００万円とか そういう感じです。 規模にもよりますが掛け率３０％台前半で大体決まります。 いくら何でも離れすぎだろうと思います。 ＥＶもそうですが始めからＮＥＴに近い単価で出してくれば良いのに、 なんで無駄な事をするんだろうと思いますが、そんな感じです。 サッシメーカーで主なメーカーは トステム、ＹＫＫ、新日軽、フジサッシ、三協立山 ですが、そんなに数があるわけでもありません。 サッシメーカーは全部1流メーカーです（笑） 価格相場は他メーカーを見ながら調整しているでしょうけど メーカー指定なんてしてる図面があったらメーカーの思う壺です。 少なくとも、メーカーを競合させないと、 同じメーカー傘下の代理店同士が競ってもたかがしれていますから。 ゼネコンが、こっそり上乗せして建築主用の、 見積を出すのを防ぐことにもなりますし。。。 余談ですが中部地方の、とある取付け業者は何故か 都内の物件でも、めちゃくちゃ安く見積を出してきます。 感覚的には東京業者の3/4ぐらいです（笑） 東京の何十業者から見積取っても多分ここには勝てないでしょう。 kkenji1が都内で現場をやっていた時は、この業者に発注していたのですが、 ＣＭ方式の新規ゼネコンとの取引となると、 東京に来てもらわなくちゃいけなく色々と大変なので、 ほんとにお施主様の予算が合わなかったら奥の手として考えていますが、 普段は東京の業者だけから見積もります。 サッシ工事はメーカーからの仕入れ値が価格をほぼ決めてしまうと思いきや、 メーカーと特殊なルートがあるのかないのか、 東京の業者が単に高いのか全くの謎です。 サッシ業界も一般的な感覚から見ると変わった業界です。 ↓うちのサッシは一流メーカーだと思う方、クリックお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設費コストダウンのテクニック１ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建設費をコストダウンするテクニックを書ける範囲で書いていきます。 まずは、メーカーフリーにすることです。 今頭の中に思い浮かぶのが、エレベーター、サッシ、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台、便器、フローリング材、インターホン、各種金物・・・などでしょうか？ バリューエンジニアリングの記事でも書きましたが、 設計事務所は、設計図に品番書かなくちゃいけないという強迫観念に駆られて、 上記の品番を片っ端から記入していきます。 コストダウンしやすくしようという頭より、 問い合わせを少なくしようという意識が先に働いているのかもしれません。 それかゼネコンから言われた部分だけ後で承認すればいいやと思っているのでしょうか？ 品番が書いてあるのだから、メーカーも自動的に決まってしまいます。 そうすると、コスト競争が成り立たなくなります。 そもそも、上記のメーカーは、そんなに数がある訳ではありません。 今回はエレベーター工事について書きますが、 日立、東芝、オーチス、フジテック・・・等、 数社の争いになります。 これらのメーカーの多くは代理店を使ってますが、 大体、設計図にはゼネコンが見積取る際に何処に連絡すればいいか 電話番号と担当者名が書いてあったりします。 ＣＭ方式の場合、この連絡先を無視して、 エレベータ工事であっても同じメーカーの代理店同士の 泥沼の戦いになったりします。 もちろん、エレベータシャフト（躯体）に入らないと駄目なので メーカーを変える事が、できない場合もありえますが、 大体、入るのがあります。 というか、競争が成り立つように少なくとも数社のメーカーが 見積に参加できるシャフトを設計しておくべきだと思います。 １社しか入らないシャフトだったらメーカーは当然強気です（笑） 代理店に言っても、彼らも仕入れ値が決まっているので、下がりません。 エレベーター工事の見積はとにかく変な世界です。 メーカーが営業に来るのに、 代理店を通して見積らなくてはいけなかったり、 だけど、実際に工事を、やる職人はメーカー直の職人だったり・・・ 蛇足ですが５階建てのエレベーター１本工事するのに５０万円貰ってると 職人さんが言ってた記憶があります。 速い職人さんだと一人で１０日ぐらいで１本できるので、 職人さんの中では稼ぎ頭でしょう。。。 職人界で一番、手間賃が高いと思われている石工より 全然上です。 とにかく、競争相手がいないと価格は落ちないので、 設計事務所にメーカーフリーで出来るようにして下さいといいましょう。 ↓我が家にもＥＶがある方、クリックお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建築費と建設費 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆今日は、 前から気になっていた、 全く役に立たない、どうでもいい話を書いてみます（笑） kkenji1は、これまで建物を建てる費用について 「建設費」という言葉を使ってきましたが、 世の中には「建築費」という言葉もあります。 言葉の響きとしては、 八ッ場ダムはどうみても 建設費でしょう… でもビルとかは建築費でも別に良いように思い始めました。 そこで、どっちが、より一般的かという事を 世界のGoogleを使って調べてみました ヒット数結果発表！！！ 「建設費」11,300,000サイト 「建築費」 8,600,000サイト という事で建設費の勝ちです！！！ Data解析のプロ？として考察すると、建築費というと建築だけになってしまいますが、建設費だと土木にも使えるから、より幅広いと考えられます。 という事で、これからも「建設費」のマニアックな世界を書き綴って行こうと思います。 ↓どーでもいいですよーと思った方、クリックお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 住宅瑕疵担保責任保険 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ いよいよ１０月１日から住宅瑕疵担保履行法が施行されます。 この仕組みについては、新法解説ガイドを見てください 簡単に言うと姉歯事件でディベが破綻した時に、 マンション住人が損害を負担しなければならなかったことから、 この制度が始まりました。 建築主の負担も増えますが、 制度的には、消費者保護の観点から良い制度かと思われます。 ただ現場としては国土交通省の見切り発車的な制度作りに一時期混乱しましたが、 大混乱は避けられそうです。 というのも、この住宅瑕疵担保責任保険が適用される為に、 基礎配筋と中間階の配筋、屋上防水の検査があるんですけど、 事業（建築）主が申し込みが出来るようになったのが去年の夏前です・・・ 住宅瑕疵担保責任保険法人の最初の指定が、 住宅保証機構の平成20年6月2日ですから http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000006.html それ以前に、着工した物件は基礎配筋が終わってるのに、 理論上は申し込み自体出来ないので保険加入できない。 当時の救済措置は住宅性能を取得している物件は、 住宅性能の検査を転用できるというものでした。 でも住宅性能を取得していない物件なんて山ほどありますから、 タイミング的に保険加入できないで今年の１０月１日までに１戸売れ残ると、 来年の３月末に供託扱いになり、一般のお客に売ったら事業主が確か2000万ぐらい供託金を払わなくちゃいけません。 払えないと宅建業法又は建設業法で、かなり怖い処分が待っているようです。 １戸の売れ残りで２０００万円、３０戸の売れ残りで５４００万なんか、 ただでさえ苦しいディベにはキツーイ、ルールです。 逃げ道は、わざと売らないで１０月１日から竣工後１年目まで待って中古扱いになるの待つか、自社で保有して賃貸で回すか・・・ かなり理不尽なスタートの仕方です。 当時はディベにいたので去年の夏の終わりから、 「そんな訳ねーだろ」と毎日のように社長に詰められ、 国土交通省と住宅保証機構にガンガン電話掛けて、 非破壊検査でｏｋにして貰ったの実はkkenji1です（笑） あまりに電話がしつこすぎて、「こんなにしつこいと仕事にならない」 と、言われましたが、結局１２月に何とか救済措置として非破壊検査でｏｋになりました。 勿論、費用は事業主負担です。 検査済証取れてる物件なので役所の配筋検査なんかも通っているし、 そもそも法の不整備なので救済措置とか言われる筋合いもないんですが、 法律を作った側はマンションが売れ残ることもあるという考えが全く無かったようで・・・ 更には非破壊検査自体にも意味があるのかと、言われると多分意味はないんでしょうけど、 何かしら検査をして通そうと、担当者の方も尽力下さったのは、伝わってきましたし、 お上に逆らうメリットも時間も無いので受け入れました。 誰も褒めてくれないのですが、しつこいから一番初めにやってあげると言われ、 非破壊検査第一号になりました（笑） まあ、kkenji1が何もしてなくても結局、非破壊検査でｏｋになってたでしょうけど、 なかなかやり方を決められない中で２ヶ月ぐらいは導入が早まったかなと。 非破壊検査の救済措置が無かったら、 ディベ破綻で工事が止まっている物件など指定機関による基礎配筋の検査なんか 受けれた訳が無いですから、住宅として二度と日の目を見ることなく コンクリートの塊のまま、バブルの遺産として肝試し会場としかならなかった物件もあるかもしれません。 何もやり方決まってないのにトップダウンでいつの間にか施行日を先に決めて、 イケイケドンドンでやってしまうやり方は、 基準法改正の混乱と全く同じで強引過ぎます。 両方とも運用側の担当者も大変だったと思いますし。。。 それにしても、この制度、うっかり担当者が申し込み忘れたまま、 売っちゃったら大変なことになります。 「そんなの無理だよー」という話です。 さすがにディベには浸透しているし、忘れてても検査の時期にゼネコンか設計事務所が 気付いて教えてくれるでしょうけど、 全国に１社ぐらいは、保険に入り忘れて供託期日まで気づかずに倒産する 戸建ての工務店とか出てきそうな気がします。 あれ？？？でも自己申告制だから漏れた場合のチェック機能が全くない？？？ んですが・・・深く追求するのは止めときましょう（笑） それにしても姉歯事件による影響で、 ここまで建設・不動産業界がダメージを受けるとは・・・ 事件当時は思いもよりませんでした。 思い起こすは、数年前、kkenji1がゼネコンにいた時、 生涯唯一の設計を担当した物件・・・ 事件発覚の１日前に新宿のイーホームズで確認申請が受理されました（笑） （正確にはイーホームズから確認申請が通ったとの連絡ありました。） 会社に行くと何やら大騒ぎに・・・ 上司「どうなるか判らないから、確認済証、早く取って来い！」 と言われ、そそくさと確認済証を受け取りにいった記憶があります。 そして、記憶が正しければ・・・翌年のゴールデンウィーク前に・・・ 何か手続きの問い合わせをイーホームズに電話でしたら、 イーホームズ女性「明日から私たち全員解雇なんです・・・」 kkenji1「そうですか・・・頑張ってください」 と、姉歯の馬鹿チンのせいで、なんともやるせない気持ちになったことを記憶しております。 新宿南口を歩くと今でもイーホームズが入居していたビルを見上げてしまいます。 結局、違う審査機関に確認申請を提出し直して事なきを得ましたが、 ただでさえ忙しい突貫現場で、いきなり大迷惑を被りました。 そして２００７年夏、この大事件の対応以来、 妙に仲良くなってしまった構造設計事務所の年配の先生に 転職のご挨拶をしたら、とうとうと 「姉歯不況が絶対に来る！！！」 とノストラダムも真っ青な予言をされた記憶があります。 当時は不動産ミニバブルの真っ最中で、皆浮かれていたので全然ピンときてなかったのですが、 予言どおりに、不況が来ました・・・ 実際に来てみると「ああ・・・流石に年配者の勘は凄いなー」 と感心してしまいました。 と、まあ何とも纏まりの無い記事になってしまいましたが、 時間は巻き戻し出来ません。 「姉歯さん大迷惑です！！！」 ↓姉歯さん大迷惑だよと思ったことのある方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 定例と追加工事 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 最近、追加工事の査定のお問い合わせが 幾つかあったので、定例と追加工事について書かせていただきます。 （基本的に当事者同士のお話なので一般的なアドバイスはしますが 首を突っ込むことはしないので悪しからず・・・） 建物を作っている途中、 ２週間〜1ヶ月程度の頻度で定例というものがあります。 内容は、建築主、設計事務所、施工会社が現場事務所等に集い 工事の進捗状況の報告、 色、仕様の決定、 施主の新たな要望などを確認・調整したりします。 現場監督や職人さんが気持ちよく仕事ができるように、 新たな要望がある場合には、なるべく早めに伝えてあげましょう。 そして、この場で建築主は注意しなくてはならないのが 新たにああしたい、こうしたいという要望が出てくる場合 必ず見積書を提出させるということです。 現場監督も忙しいので直ぐには出てこない場合もありますが、 工事中に見積書が出てこないと、後で纏めて ビックリするような金額の追加工事が出てくることもありえます。 意図的にはぐらかせて出さない施工会社もいますが 必ず出させることです。 少なくとも、変更した部分の工事をやる3週間前には 見積書を提出させ、採否を迅速に決めましょう。 そして採否を決め、その見積書でやると言ったのなら、 その言葉を反故せずに、その金額をきちんとお支払いしましょう。 施工会社は工事中の変更について、 建築主を信頼し、金額変更があっても再契約など取り交わすことは 滅多におこないません。 設計事務所は、基本的には聞いているだけで、 追加工事の金額には興味がない場合が多いです。 施工会社もギリギリで仕事をしているので、 筋の通っていないことには反発してくるでしょうし、 一度、信頼関係が崩れると、建物を引き渡さない、鍵を渡さない、 アフターの対応が悪くなることもあります。 お互いに気持ちよくプロジェクトを終え、気持ちよく建物を使う為には、 信頼関係を自ら崩すようなことは事は控えましょう。 kkenji1が新人だったころ、あるゼネコンの所長が口を酸っぱくしておっしゃっていたのが、 「下請けに受注させるまでは、徹底的に叩け。 そして、受注させて工事が始まったら、 下請けが気持ちよく工事ができるように全力を尽くせ。」 ということです。 これは建築主とゼネコンの関係においても同じことだと思います。 kkenji1もコンストラクション・マネジメントを行った現場の定例に出ますが、 追加工事に関しては、建築主のデメリットになるようなことはさせませんが、 基本的には中立です。 建築主に悪知恵をとかは行いません。 現場所長をやっているときに嫌な思いをしてますから。 ↓追加工事の金額にびっくりしたことのある方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 概算見積と建設費相場 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建築主が新築で建設される場合 当然のことながら事業計画を立てなくてはなりません。 そこで坪何万円ぐらいが相場か、総額が幾らになるのか？ ご興味を持たれることでしょう。 一般の建築主様の場合、大体のプラン、ボリュームチェックが決まったら、 設計事務所や知り合いなどのルートから、 幾つかのゼネコンに概算見積りを依頼することがあります。 建築主も知りたいでしょうし、設計事務所も知りたいところです。 概算見積を依頼されたゼネコンは、どういう気持ちで対応をするかというと 「本見積りに参加させてもらう為の営業」 です。 お声が掛かって概算見積をすれば、正式な見積図面が出来た時に少なくとも 本見積りに参加できます。 概算見積で受注が決まることなど、まずありません。 そもそも概算見積では、構造図もないですし細かい部分が判らないので、 本気で見積りができる訳ではなく なんとなく想像上で見積っているのです。 この時、ゼネコンが本当に思った通りの金額を出すでしょうか？ ここで思った通りに出してしまったら、このゼネコン高い？と思われて、 本見積りに参加できないかもしれません。 気持ち安く出したい気分になります。 人間のやることですから。 あんまり外れすぎると、かっこ悪いですが、 「仕様・数量が決まってないので、あくまでも概算です」と言い訳のできる範囲で、 思ったより、少しだけ安く出したいという気持ち判りますよね。 ゼネコンにとっては、 概算見積＝本見積であることは何のメリットもない全くの別物です。 事業計画を組むときは、概算見積金額より、 少なくとも１．０５倍、余裕をみて１．１倍程度は考えていた方がいいかもしれません。 想定より安い分には、悪いことはないですが、高いと困りますので。 コンストラクション・マネジメントをやる場合でも、 概算をすることもありますが、基本的に仕様を変えずに１０％以上安くできるというのは、 あくまでも一般の本見積の最低額等、相場との比較です。 kkenji1もRCの賃貸マンション等は良く取り扱っていて判り易いので、 大体の相場勘をお伝えすることが出来、大きな狂いはないと思いますが、 正式の見積図面が出て単価×数量を全ての項目で入れていかないと 実際幾らで出来るか正確な数字までは判りません。 仕様をちょっと変えるだけでも、かなり変わってきますし、 建設物価の変動や、規模、階数、ワンフロアーの戸数、道路の状況、地盤の状況によって変わってきます。 これは、どんなゼネコンの見積担当者でも同じだと思います。 同じ時期に同じ条件の建物は２度と存在しないのです。 もし、概算見積で組んだ予算を本見積金額が超えてしまって、 お困りの場合、お気軽にご一報下さい。 １０％程度でしたら御予算に合うようにしてお見せします。 ↓概算を信じた過去のある方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建築家と建設費 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 建築家と聞きますと皆様どのようなイメージが沸くでしょうか？ 私の元々のイメージですと。。。 協奏曲で木村拓也と田村正和が演じてた 設計に情熱を燃やす方々 誰でも知るような有名な建築家さんだと 丹下健三、安藤忠雄、磯崎新etc・・・ そんな感じでしょうか？？？ 「建築家」 まあ響きはカッコイイですね。 毎年、建築学科に入学される方の多くが まずは、建築家になりたいと思って建築を勉強します。 そして、その中のホンの一握りの方が、夢を追い続け、 アトリエ系と呼ばれる設計事務所の劣悪な雇用環境に耐え、 独立することによって建築家を名乗る訳です。 しかしですね・・・独立したからと言って彼らが、 建設費、コストについて詳しいかと聞かれたら、 「そんなに詳しくはない」というのが、正解でしょう。 建築家は建築の事なら何でも知ってると思われる方も多いかと思われますが、 聞かれれば、 「施工、コストについては、そんなに知らない」 とお答えします。 建築家として幾らデザインセンスが有ったとしても、 建築家が見積もりを取るのは、施工者であるゼネコン、工務店です。 誰が建設費、コストについて詳しいかと聞かれれば、 「施工者が詳しい」 というのが正解です。 幾ら建築家に力が有っても、コンストラクション・マネジメントをやらなければ、 建設費は大体、施工者側の相場で決まります。 当たり前のことですが建築家が幾ら施工者にその値段でやってくれと言っても、 利益が出て、出来る金額じゃなければ施工者は請負いません。 そもそも、建築家は自分の思うコンセプトをデザインして「作品」を作りたいのです。 それで建築家仲間と「作品」について批評をし合う。 私が感じた建築家の方々の「作品」の評価基準には、建設費に関することなんて、 殆ど無に等しく、「都市とどう関わるか」「人間の暮らしとは」「素材とは・・・」「光とは・・・」 等等、永遠と語らわれています。 私は、麻雀ばかりやっていた駄目学生だった為、 「都市とどう関わるか」とか「人間の暮らしとは」とか全然興味が無く・・・ 結局、学校で習ったことなど全然役に立たずに現在に至っています（笑） 基本的に建築家の方々は自分のコンセプトを「作品」として仕上げやすくする為には、 予算があればあるほど嬉しい方々ということをまず頭の片隅に入れてください。 前置きが相当長くなりましたが、賃貸経営をする中で、 設計事務所を選定する際に、建築家を名乗る方を選ぶことによる メリット、デメリットを考えて見ましょう。 メリットは、普通より、かっこいい建物が出来る！！！ 基本的に、「作品」ですから、それなりの見た目の物が出来るでしょう。 友人に内覧会などされようと思っている方々は鼻が高いかもしれませんし 建築主も建物に愛着も沸くかも知れません。 デメリットは？ 建築家は、基本的には普通の素材を使いたがりません。 納まりもお金の掛かる、特注の納まりを書いてみたりします。 割高にはなっても割安になることはないでしょう。 それで賃料が上がって元が取れればそれでいいですし、 逆に施工者側の意見ばかりを聞くと、とにかく安くと 「センスの欠片もない建物」 になってしまうこともありますので、要はバランスですが・・・ 建築主が建築に興味があり、予算に余裕があるならパトロン的な気持ちで 建築家に頼んでみるもの良いと思います。 kkenji1だって、ほんの一瞬だけ建築家を夢見ていたので、 センスの良い建物に関わりたいという気持ちもありますし、 予算があうなら出来るだけ建築家のコンセプトを残しながら建設費を調整するのも楽しいです。 もしkkenji1に資産があって新築するなら建築家に大量に案を出してもらって・・・ 自分で建設費を調整しますが・・・相当、楽な客になりそうです（笑） 建築主が建築に特に興味がなく不動産投資を、株やその他の投資と同じように、 資産形成の手段と考えているのなら、 ディベの仕事をやるような設計事務所が最適かもしれません。 コスト予測で大きなミスをすることはないと思われます。 最後に、以前書いた見積ろうにも口答の現地説明が無ければ、 図面を読み取れない「想像力を膨らませて読む設計図」を書く建築家さん。 ５０００万の予算より建築家さん側のゼネコンの見積りで２８００万もオーバーされて・・・ CMでやる直前に、お施主さんが嫌になって転売してしまいました・・・ 見知らぬ仲介の方が日曜の雨の中、丸一日物件の前に立って奥様を口説き落としたようで 噂に聞いた「感動営業」です。不動産屋恐るべし（笑） kkenji1は、ＣＭやる気満々だったのですが、「あーあ・・・」 という感じです。 この建築家さんセンスはあるんでしょうけど、 そもそも人の話を聞いてるのかと思われるほど予算から外れ過ぎです。 あまりにもコストに弱い建築家さんは困り者ですね・・・ 想像上ではなく、きちんと見積れる図面があれば、 どのような設計事務所さんの物件でも仕様をそのままでも、 １０％以上の建設費は削減できます。 必要であれば建築主の方針に基づき、予算に合う様に仕様調整もします。 たまに「予算を無視して作品作りに邁進する」建築家さんに遭遇することもありますので、 設計事務所の選定にはご注意を。 ↓建築家ってかっこいいと思われた方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 設計と施工の分離 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ゼネコンさんの営業手法の一つとして 設計施工で営業する場合があります。 場合によっては土地購入からサポートを行い 設計もゼネコン 施工はそのゼネコンという場合です。 又は、地主さんにゼネコンが営業をかけ 賃貸経営しましょうという場合です。 一般の建築主にとってはノウハウがないので こういう営業にのってしまうこともあるでしょう。 メリットも勿論あります。 事業収支を自分で組まなくても ゼネコンが組んでくれる事業収支を見ながら、 事業をやるかどうか考えられるので楽である。 ゼネコンに取っては１対１の取引となり工事費を叩かれる可能性がないので こういう営業をするメリットがあります。 中には大量の営業マンを雇い こういう営業ばっかりやって急拡大した賃貸専門ゼネコンもあるのは、 皆さんも良くご存知でしょう。 地主さんに営業が来た場合など話は聞いてみる価値はあると思います。 この話を聞いてみる価値とは、 「その物件の総事業費が幾らになって、 見込める最低ラインの利回りが知る」 という意味での価値で聞くのはタダという意味です。 少なくともその物件で最低、このラインの利回りが取れるという意味で 話を聞くメリットがありますが・・・ 新築マンション１棟経営しましょう的なゼネコンの記事で書いたようにボッタくられる可能性も高いです。 賃貸経営をする中では経営者も賢くなければ生き残れないでしょう。 kkenji1は不動産仲介もすることはあるが、得てして このような営業に乗ってしまい事業がデフォルトしたと思われるような 物件を見ることはあります。 楽をしようと思えばゼネコンに全部お任せするのが、一番楽でしょうけど 「それで本当にいいの？？？」 と一度考えてみることをお勧めします。 そこで新築で賃貸経営をされようという方に開発のアドバイスを差し上げましょう。 「建設費を下げるには設計と施工を分離する。」 ことです。 もし仮にkkenji1に資産があり新築の賃貸開発が出来るのであれば、 絶対に設計と施工は分離します。 事業のマックス費用を探る為に、幾つかのゼネコンにも話を振るかもしれないが それで工事を受注させることなど絶対にありえません。 ここでいうゼネコンとは、賃貸経営専門で歩合制のガンガン営業やってるゼネコンではなく 普通の工事もやる普通のゼネコンです。 ↑歩合制のガンガン営業やってくる営業マンは口が上手過ぎるか、 上司の指示通りの感動営業？？？なるものを繰り出してくるから危険だと思います（笑） kkenji1も営業をやっているが、口が上手い訳でも、感動営業を出来るテクニックもない。 そんな事をしている暇があるなら１円でも建設費を安くできる交渉をします。 勿論、建築主様の御用を一生懸命に聞き最適と信じる御提案を素早くするが、 結局の所、本当のご満足を得られるには、 ご提示する一般見積りより１０％以上安い数字（ゼネコンの見積書）で キチンと竣工させることが全てだと思っています。 コンストラクション・マネジメントが心の底から良いと信じるkkenji1が、 コンストラクション・マネジメントが、もしかしたら安くなるんじゃないかな？？？ と思う建築主様から図面を頂き、ご満足を得られる数字（見積書）をお持ちし、 そして現場が問題なく進むようにお施主様の変わりに目をギラギラさせて見張るだけです。 話を戻しますが建築主が開発を検討する場合、 事業費を知りたければ、ゼネコンへ話の持ち込み方で、 「色々なやり方を検討してる」 と布石を打って建設費を探っておけば、 「色々周りからアドバイスを聞いて考えたが、設計と施工は分離することにした」 「工事費の見積りの時に又お願いします。」 と設計施工については断るのも楽なのです。 kkenji1に、もしも資産があってＣＭの実務が出来ないと仮定すれば、 どうするか？？？考えたらきっとこうします。 そして確認申請図面が出来上がるちょっと前に、 ＣＭ会社に依頼し、建設費を徹底的に落とします。 実際は自分でやるのだが・・・一度ＣＭを知ってしまえば 一般の相見積りでゼネコンを決めてしまうこと程、勿体無いことはないでしょう。 昔のテレビＣＭで「勿体無いお化けがでちゃうよーーー」 と言ってたのと同じです。 蛇足ですがＣＭ会社と設計事務所も分離した方が良いと思っています。 理由は、 「設計事務所がＣＭ業務を兼任した場合、 自社で選んだ専門工事会社の仕事の出来栄えが悪い場合に、 工事監理者である設計事務所がゼネコンに文句を言えなくなる」 ため責任の所在が曖昧になるです。 これについては後に書かせて頂きますが、 多くの国が３権分離でうまいことパワーバランスを取って動いていく、 姿を頭に思い浮かべて頂ければイメージしやすいかもしれません。 （ちゃんと国が機能してないじゃないかと思われるかもしれないが・・・） 又、賃貸経営をする場合の設計事務所の選定は、 建築家と名乗る設計事務所を絶対的に避けるべきです。 以前にも書いたが、建築家と名乗る方々には、 高くてもかっこいい物を作りたいという潜在意識が強すぎコスト効果（賃料）とのバランスが欠落した 設計事務所が多く少なくとも賃貸経営をする上で必要ではないと思われるからです。 どうしても建築家に頼みたい場合は、ある程度パトロン的な気持ちで臨みましょう。 コストとのバランスを保てる第三者を計画段階から入れるべきでしょう。 賃貸経営をされる場合、設計事務所はディベロッパーの仕事をやってたような コスト意識を否応無く培ってきた設計事務所が良いように思います。 そういう設計事務所が中々見つからなければ、元ディベのkkenji1が無料でご紹介します（笑） 無料というのは、この不景気で１０社以上の個人的にお付き合いしている設計事務所が 「仕事が欲しい・・・紹介して ♡」 と仰られていますので、お話があれば、お仕事を振りたいだけです。 単なる「人助け」のようなものですが、 建築主様にとってもメリットがあるならお気軽にお声がけ下さい。 次回はお施主様の設計事務所選定の大失敗事例について書かせて頂きます。 （この事例では、株で言う嫌気売りという結末でした・・・） ↓この記事は長すぎだよ！と思われた方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 感謝ということ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ すっかり涼しくなり秋の足音が聞こえてきた感じです。 秋と言えば、食欲の秋、スポーツの秋、そして恋の季節？？？ と世の中では言われております。 恋の季節については、お恥ずかしいので置いておきますが・・・ kkenji1の小学生の頃、「感謝祭」というのがありました。 内容は、学校の敷地内の畑で育てた芋掘りをして父兄の方々とドラム缶で焼いて食べる！ びっくりするぐらい美味しい焼き芋でした。 何に感謝していたのかは、当時は全く考えていませんでしたが、 多分、父兄の方々に感謝していたのだと思います。 そんな事を思い浮かべながらkkenji1の携わっている 建設費のコストダウン 内容を知らない方は、単に業者やゼネコンを叩きまくっているとんでもない奴と 思われるかもしれません。 私の業務内容を伝える時、 相手の方がどう思っているのか・・・ いつも、頭の中に浮かぶことです。 しかし・・・kkenji1の業務に関わっている工事関係者は潤っています。 そして受注に繋がれば喜んで頂いております。 １０％以上の建設費を削減しているのですから、 そんなに大儲けできている訳ではないとは思いますが 仕事を繋ぎ、正当な利益を出して頂いていると信じています。 まず、コンストラクション・マネジメントに関わってくださる 全ての建設関係者の方々に感謝の気持ちを伝えさせて頂きます。 そして、嬉しいのが建築主様に、コスト削減の結果を喜んで頂けること お見積書をご提出した時の建築主様の驚きと共に 「ありがとう」と仰って頂けること。 これまで、随分と悔しい思いをしてきましたが、 コンストラクション・マネジメントの力を信じ、この仕事を選んで良かったと 心の底から思える瞬間です。 kkenji1の今の願いは全ての建築主様にコンストラクション・マネジメントの存在を 知って頂くこと。 そして、建設業界が流動性を高め、建築主の為に建設をすることによって 正当に立ち直ることです。 何かのご縁で、このブログに立ち寄って頂いたことに感謝します。 ↓誰かに感謝の気持ちを伝えたい方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 更新料、違法の判決（高裁） |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 賃貸マンション：更新料訴訟控訴審 貸主に返還命じる判決 賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審で、大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じた。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の約定は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。更新料返還を認める判決は、７月の京都地裁以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告する方針。 判決によると、男性は００年８月、月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円で、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち５回更新料を支払った。 １審判決は「更新料はいわば賃料の前払いで、契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものではない」として男性の請求を棄却、男性が控訴していた。【北川仁士】 毎日新聞 2009年8月27日 16時14分（最終更新 8月27日 16時17分） と・・大阪高裁によると更新料は消費者契約法違反らしいです。 これは・・・最高裁まで行っちゃいそうですね。 ちなみにkkenji1は、最近しぶしぶ更新しました（笑） 本当に違法になるんですかね？？？ ↓夏バテぎみの方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 設計図・・・ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 世の中には、びっくりするほど適当な図面があり kkenji1を悩ませて下さいます。 取りあえずゼネコンに図面渡しても ゼネコン「これじゃー何も出来ないです（苦笑）」 kkenji1「地図あるので場所だけ確認してください（苦笑）」 うーん。。。口答で建てるつもりですか？？？ 一般的な施工者側の設計図に対する見解を・・・ 「図面見たら、少しの質疑で見積れる図面を書いて下さい」 ↓夏バテぎみの方、ポチっとお願いします。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円  |
| スポーツとコンストラクション・マネジメント |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ どうでも良いことかもしれませんが、 kkenji1は、サッカー日本代表を応援している。 最近の本田のオランダでの大躍進など、 自分のことのように嬉しい。 日本の閉塞感を打破できるのは本田党のみだと 勝手に思っている。 そして、ある民放は 「絶対に負けられない戦い」 という言葉をキャッチフレーズに良く使う 結局負けちゃうのに、少々耳障りなくらい連呼する（笑） kkenji1の信じるコンストラクション・マネジメントというスキームは、 本当に絶対×絶対に負けられない戦いの連続である。 建築主様は、一般の見積金額より当然落としてくれると期待して 依頼して下さるのである。 この期待を裏切るわけにはいかないのだ。 もし建築主様のお見積より高くなるのであれば、 自らの存在価値そのものが、無になる。 正直、都心部であれば９９．９９％の確率で、 仕様を変えずに１０％以上建設費を削減できる自信はある。 但し、仕事を請ける瞬間、０．０１％の確率で 「もし落ちなかったらどうしよう・・・」 という、一抹の不安がよぎるものである（笑） 特に、単純ではない建築物のときだ。 この一抹の不安が無ければ、 どんな偉大なチャンピョンも陥落してしまうのかもしれないが・・・ そして、全力で交渉を進める中で、 「自信が確信に変わる」瞬間がある。 松坂は、kkenji1よりずっと若くして、 この名言を口にしたようだ。 ヒクソン・グレイシーのように、 いつまで無敗を続けることができるだろうか？ コンストラクション・マネジメントの先の時代には 何が起こっているのでしょう？  ↓本物のコンストラクション・マネジメントの実力を試したい方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。  にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事、是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
| 建設業の未来 |
| お盆が明けましておめでとうございます。 お盆中、私読書をしておりました。 読んでいる本は「神々の指紋」 かなり昔に流行った本なので今更と思われるかもしれませんが、 ブックオフで買ってまだ最後まで読んでません 結末は内緒にしてて下さい（笑） 古代ロマンは男心をくすぐりますね。 と・・・建設費とも不動産投資とも全く関係なさそうな 話をたまには書いてみます。 それにしても、古代の人の建築技術は凄いですね。。。 どうやってあんな山の頂にマチュピチュの遺跡を作ったのか全く持って理解不能です。 そして人間界の栄枯盛衰の儚さも・・・ 現代日本の建設業の仕組みが確立されてから 長く見積っても、まだ５０年程度でしょうか？ ディベロッパーを主とした多くの建築主が この５０年間に築かれた仕組みを絶対的なものと信じてきたようですが、 脆くも崩れ去ろうとしています。 長い人類の歴史の中で、現代日本の建設業の仕組みなど どれほどの普遍性があるものなのでしょうか？ コンストラクション・マネジメントの存在を知った 現代日本の建築主はどのような進化をとげ、 日本の建設業は何処に向かうのでしょうか？ 人類の歴史から見れば、日本にコンストラクション・マネジンメントを根付かせようとする 私の活動、ましてこのブログ・・・ ほんの些細なことかもしれませんが、 小さな一歩として、この記事を一人でも多くの方にご覧になって コンストラクション・マネジメントの存在を知って頂けたら幸いです。 ダーウィンは言いました。 「生き残るのは、強いものでも、賢いものでもない。変化に耐えうるものだ」  ↓男のロマンを追い求めたい方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。 にほんブログ村 建設費とコンストラクション・マネジメントの記事を是非ご覧下さい。コストダウン頑張ります！ 国境なき医師団 一日１００円 |
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