建設費⇔不動産投資⇔不動産ブログ
建設費コストダウン！！！東京で土地購入から新築ＲＣを表面利回り１０％以上で作るブログ
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| 言霊 |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 現在、不動産投資をされている方々 間違いなく成功者に入るでしょう。 世間では、いわゆる勝ち組と呼ばれる方々です。 駅で行き場もなくさまわれている方々と何が違ったのでしょうか？ 努力したから。 多分、そういうことが大きいのでしょうか。 私は、駅でさまよわれている方々を見ると… 30年後の自分を重ね合わせてしまいます。 働けなくなった瞬間、必ずそうなります。 努力しても駄目かも知れませんが… 自分なりに頑張って来たつもりではありますが、 何か至らぬ点があったのかもしれません。 今の私の仕事は成功された方々が失敗をされないように、 成功したわけではない自分がお手伝いすることです。 人は成功された方の言葉に耳を傾けるものです。 私の言葉では説得力が足りないかもしれません。 ただ、CMにご興味を持ってくださった方々の更なるご成功を願う気持ちに、 嘘偽りはないことはお約束します。 今後、いろいろなご批判を受けるかもしれませんが、 今出来ることを精一杯、頑張ります。 そして中古ワンルームを1部屋買えたら、 ササヤカながらお祝いして下さい。 ↓努力をされてこられた方、応援クリックお願いします。励みになります。   にほんブログ村   国境なき医師団 一日１００円   |
| 名称変更のお知らせ |
| 新築組→新築不動産投資勉強会に変更します。 理想として掲げるものは同じです。 建築主様の長期に渡った利益を願いながら、 建設業界を活性化を目指します。 ご不快に思われた方々、 ご心配下さった方々、 大変失礼致しました。 この場を借りてお詫び申し上げます。  |
| 緊急アンケート！ |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 突然ですが新築組を名乗るの辞めようかと思います。 そこで緊急アンケート又は、 ご提案お待ちしております！ 次の名前を何にしましょうか？ kkenji1の思い浮かぶところは、 �／恵柬匸譟�牧場長 �⊃恵曠錙璽襯鼻�界長 ��新築サンシャイン＠院長 �た恵曠哀襦璽廖�リーダー �タ恵曠機璽�ル＠マスター ��新築建設＠所長 �Э恵杞�務店＠店長 �┸恵朸羈敝堯�部長 ��新築会＠会長 ��ビルディングス＠支配人 ��新築工業＠業長 ��新ちっくす＠代表 なんだか楽しくなってきましたｗ もっと、かっこいいのを緊急大募集しますｗｗｗ ↓なんでもいいから土地探せと思われた方クリックお願いします（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 生コン翌日 |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ かなり以前に寒さとの戦いの記事で書いた続きです。 生コン打ちの次の日、 現場で何をしているかと言いますと、 朝一に墨出し という作業です。 前日にコンクリートを打った新しい床に基準線を引いて行きます。 どうやるかというと… 下の階に書いた墨（線）を、上の階に上げます。 墨ポインターという応援バットみたいなのを コンクリート打設中の床に置いて、床に小さい穴を開けときます。  床に墨ポインタで開けた穴から糸のついた下げ振りという道具で、 下の階の基準のポイントを型枠大工と新しい床に一緒に上げます。 ↓下げ振り  そのポイントを現場監督がトランシットと言う 角度付き望遠鏡で、のぞき見し直角を確認しながら、 型枠大工と一緒に床にポイントを打って行きます。 大きい現場で予算に余裕があるときは墨出し屋を呼んだりします。 トランシットを１分以内に設置できて半人前でしょうか？ もう設置できないかもしれません（苦笑） ↓トランシット  ちなみに光の反射で距離まで測れる高性能なトランシットを光波 水平高さを測る道具をレベルと呼びます。 トランシットで覗いて打ったポイントに 墨つぼという、糸の巻いてある道具に墨汁を入れて 糸を弾く事によって床に線を書きます。 墨汁のたっぷりついた糸を指で弾くので 指が真っ黒になります。 ↓墨ツボ  親墨と呼ばれる基準線を書いた後は、子墨（実際の壁の線）を型枠大工に書かせている最中に、 前日に生コンクリートを打った下階の躯体の精度の確認し、 精度が悪い場合、 次階をどう造るか型枠大工と相談です。 そうこうしている間に 鉄筋の荷揚げが始まります。 クレーンでガンガン揚がってきます（笑） 現場監督にもその勢いは止められませんｗ そしてラーメン構造では柱の鉄筋材の上がった先から 材料を配置して、 柱の主筋の圧接が始まります。  鉄筋をバーナーで、あぶって接合します。 あぶる前はこんな感じが・・・  こんな感じで引っ付きます。  夏の暑い時に見ると、あぶっている姿を見ると げんなりします。。。 これも又大変な作業です。 あぶった直後の柱から 鉄筋屋が柱のHoop（あばら）筋を組んでいきます。  現場監督は柱のHOOP筋が組み終わると鉄筋の写真撮影… 生コンの日と翌日の現場は凄い慌しいです。 知っているとお施主様になられた時に 現場に見に行くのが楽しくなると思います（笑） そんなこんなで、建物は建って行くんです。 ↓なんだか建てたくなってきた方、クリックお願いします。土地探し頑張ります（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 新築組の価値 |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今日は初めて、このブログをご覧になっていただいた方に、 新築組の存在価値を考えながら書いてみました。 （最近、ちょっとフザケすぎましたので（汗）） 地価と建設費が下がり、 都心部では中古収益物件との間で利回りに逆転現象が生じつつあり、 新築不動産投資に注目されつつあると感じている昨今。。。 一般の投資家様からの新築不動産投資に関するお問い合わせを拝見していると、 失礼な言い方かもしれませんが、 「危なっかしくて見てられない」 又は、 「高いパッケージを買ってしまっているんだな・・・」 と感じております。 どんなに本業で成功された方であっても、 初めての新築では、 何処に何を聞いてよいか判らないのは当然だと思います。 このブログをご覧になって下さる皆様が 不動産仲介会社から土地情報を勧められて、 新築不動産投資をされようと思う時 どのような行動を起こされますか？ 普通は、 �＼澤彁�務所に聞く �▲璽優灰鵑吠垢� だと思います。 設計事務所は、設計するのは本業ですが、 コストを下げる交渉等はあまりしませんし、 建設費の予想を外す事は良くあります。 賃貸マンション系が得意ではなくても、 ご指名を頂く為にプランを纏めることに全力を注ぎます。 この不景気で、そこまで求めるのは酷と思っていただいたほうが宜しいかと思います。 現実として、お客様の大半は、外されたご予算で困った挙句に依頼されるのです。 単価を見ながらCMやってもお手上げの場合は設計のやり直しをお願いします。 （やり直しの設計に掛かる経費の負担は結局、事務所負担になって悪循環に陥ります） 土地を買ってしまって設計料を半分払った後に、 そのような状況に陥ったらどうされますか？ 土地の値上がり局面なら転売で逃げ切ることはできますが、 今はそう簡単ではないでしょう。 ローンの返済は確実にしなくてはなりません。。。 下振れする分には良いのですが、 上振れしたら手出しです。 次に 「ゼネコンに聞いてみる」 を考えて見ましょう。 設計施工でやってもらうなら早い段階で利回りは確定するでしょう。 常識的に考えてその分、利益は乗っかります。 kkenji1は相見積りでさえ高いと思っていますが、 その上でしょう。。。 新築不動産投資は、難易度は中古の収益不動産と全く異なります。 本を読んだりお知り合い同士でご相談しあったりで最善を尽くせるレベルではないことは ご理解頂けるとは思います。 そもそも不動産投資に不向きな土地を 勧められているケースもお見受けします。 不動産仲介の方も建設費については詳しくは無いですから悪気がある訳ではないのですが、 ゼネコンさんに聞いたりして大体の予想を伝えるのでしょう。 kkenji1だって図面見た瞬間正確に幾らになるかなんて判りません。 ゼネコンさんは、なんとなく判ってますが 土地を買う段階では取り合えず安めに言ってみたりしますし何の責任もありません。 お施主様のご紹介のゼネコンさんが、 安く出来ると言いいはられるならCMに参加してくださいとお伝えすると、 箸にも棒にも引っかからない金額でお見積り下さることは良くあります。 投資は自己責任と言われますが、 新築不動産投資について、 自己防衛するための情報網は意外となかったりするのです。 新築不動産投資の第３の選択肢として、 分断された専門家をリンクする事で、 問題を解決できるのではないかと考えました。 真の目的は、お施主様に最善と思われる情報の全てをお伝えすることにより、 建設業に対する疑念を振り払い活性化することです。 私には私の建設業に対する思いがあります。 ちっぽけな事は考えておりません。 必要性があると感じて下さる方がお集まりいただけたら嬉しいです。 ↓たまには真面目な記事書くんだと思われた方、クリックお願いします（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 新築図面舞踏会構想 |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 先日の新築組旗揚会盛り上がったのですが・・・ 一つだけ足りないものがありました。 物件情報です（笑） １回目は仲介の方々が未対面同士だったので、 物件は持ってこないようにしておりました。 １回目に仲介の方同士でもお名刺交換して頂きましたし、 相互に妨害工作をするような仲介の方々は、 お呼びしていないので大丈夫でしょう。 定期的に新築図面舞踏会を開催します。 新築組は現物主義です。 組長自身にプレッシャーを課す宿題でもありますが。。。 組長の査定を受けられた方いらっしゃると思いますが、 数字はディベの仕入れ同様かなりシビアです。 目線に合わなければ投資家様の買いたい気持ちを打ち砕いて 指値するように伝えますから。 絶対に良い物件しかご紹介しないのでご安心下さい。 伝説の開発王さんルートで１物件・・・ 開発界のマラドーナさん・カニーヒアさんルートで１物件・・・ 師匠ルートで１物件・・・ 組長ルートで１物件・・・ 合計すると４物件は集まるような気がします。 こんな事言っちゃって 責任重大です（汗） たぶん上のお四方は情報ルートが確立されているので 簡単に集めてしまうと思いますが、 組長は1年近く継続的に不動産情報扱ってないので、 最近疎遠になって忘れられかけている仲介の方々や・・・ 新規の仲介の方を開拓してこなくてはなりません。。。 本業の様子を見ながら、 月曜から初心に戻って情報収集頑張ります。 師匠は２次会の独演会での、 収益不動産情報公開なんてのもありかもしれません（笑） 師匠は下ネタ大好きですが・・・ 固い鬼物件しか弄らない凄いお方です。 図面舞踏会にお越し頂ければ ご自身で物件をお探しになるときでもどんな土地が利回りが乗るか ご参考になるとは思います。 同じ物件に投資家様のご興味が競合された場合 優先交渉権は後腐れないじゃんけん にしようかと思います（笑） 交渉途中で下がる可能性が高い物件も、 現状利回りと目標なんてので中間報告もありかな・・・ 今は土地を買える業者は殆ど居ないから売出しから、 放置プレイしとけばどんどん下がっていきますし。 まっとにかく、現物鬼情報の溢れる新築組 今後にご期待下さい。 ↓なんだか注目の動きだと思われた方、クリックお願いします。頑張ります（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 新築組宣言！ |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 新築組旗揚会が盛大におこなわれ kkenji1は池袋で泥酔し、 練馬への電車に揺られて帰宅しました（笑） 多くの不動産投資家様、不動産開発のプロ中のプロの方々に ご参加頂き大変有難う御座いました。 ご参加いただけた方は感じて下さったかとは思いますが、 これだけの方々がお集まりになってくださることなんて、 まずありえないことだと思います。 物凄い物件が出来るのではないかという 期待感とともに、責任の重大さをヒシヒシと感じております。 皆様方のお力をお借りして 究極の新築不動産投資道を極めたいと思います。 そして・・・ 冬将軍さんまでいらっしゃいましたｗ 呼んでないのにｗｗｗ 冬将軍といえば、ナポレオン ナポレオンと言えばフランス革命混迷期の皇帝様・・・ 古くはフランス人権宣言からはじまり、 各国の独立宣言・・・ 朝青龍の引退宣言・・・ 人類の歴史の中で数多くの衝撃的宣言がされてきました。 そして今、ナウな投資家様・不動産仲介様に馬鹿受けするかもしれない 新築組宣言 です（苦笑） 一：われわれは、金持ちおじいちゃん・おばあちゃんを目指します。 二：われわれは、新築不動産投資が大好きです。 三：われわれは、東京中のエクレアの皮物件を漁って漁って漁りまくります。 四：われわれは、東京中のアパート用地も漁って漁って漁りまくります。 五：われわれは、開発のプロの目線で土地を選別します。 六：われわれは、建設費を下げる魔法を持っています。 七：われわれは、相互に新築完成物件を鑑賞します。 大ファンのしょぼくれん風ですが・・・ 月曜日からお布団で復唱して下さい（笑） 次回以降は、タイミングが合えば、 鬼物件情報持ってきても良い事にしようかと思います。 最強の業者系新築不動産投資グループを目指します。 不動産仲介の方々に物件情報おねだりも全然いいですし、 ご自身でご検討中の土地等があれば、 お気軽にお問い合わせ頂ければ、光の速さで査定し致します。 そして、２月６日は新築不動産投資の日に制定します（謎） それでは、みなさまお疲れさまでした。 お休みなさい。 ↓衝撃的宣言だ思われた方、クリックお願いします。激震です（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 旗揚会当日 |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ついにお祭りです。 こんな朝早くからドキドキそわそわします。 組長としての今後の頑張り次第では、 各方面に衝撃が走るかもしれません。 責任重大ですが・・・ 豊島園駅近くで、 初めての現場監督をしていた頃からずっと。。。 こんな素敵な朝が来るのを夢見ていたのかもしれません。 今日が全ての始まりです。 旗の下にお集まり下さい。  ↓ご参加される方、クリックしてからご来場お願いします。ディープインパクトが起こるかもしれません（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 新築旗の下に集う |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ついにお祭り前日となりました（笑） 構想から苦節・・・ 一か月・・・ なんとか、開催までたどり着けました♪ ご参加いただける皆様に感謝感謝です。 だけど、1日平均の利用者数は約271万人で、新宿駅に次いで日本第2位である池袋駅。 土曜の池袋は田舎者にはお祭り騒ぎの人の多さです。 日本一の床面積を誇ると噂されるジュンク堂書店の前で、 迷子になる可能性があります。 そこで・・・新築旗を公開致します（笑） どどーん。。。 ｂｙ友人作 待ち合わせ場所では、 この旗をバスガイドさんの白手袋をして持っています。 かなり危険です（汗） 警備員さんに連行されるぐらいなら良いのですが・・・ 刺されるかもしれません（涙） ドキドキします。。。 古くはフランスの国民的英雄ジャンヌ・ダルク が危険を顧みず・・・ 神のおつげを聞いて 似たような事をしていたようです。 やっと気持ちがわかりました（笑） ちなみに、待ち合わせ時間前に・・・ ジュンク堂書店の不動産投資コーナーで立ち読みをしていると・・・ バッタリ組員さん同士が鉢合わせする危険性があります（苦笑） 皆様も気をつけてご来場下さい！ ↓新築旗かっこいいと思われた方クリックお願いします（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 旗揚会会場のご案内 |
| 長らくお待たせいたしました。 新築組旗揚会の会場を先ほど予約致しました。 2月6日（土）17：00〜 板前ごはん 音音 池袋店←クリックお願いします。 豊島区南池袋1-19-5 南池袋共同ビル5F（03-3980-4434） ＪＲ池袋駅 東口 徒歩3分 西武池袋線池袋駅 西武口 徒歩2分 地下鉄池袋駅 徒歩3分  お店の雰囲気は・・・こんな感じです！  ほとんどの方が注文される こだわりの『石鍋焚きたてごはん』  ご予算5000円で飲み放題です。 悩みに悩みましたが・・・ 組長の目が正しければ・・・ 多分美味しいでしょう（笑） 今から楽しみでしょうがないです（苦笑） 集合場所は、池袋東口ジュンク堂書店の前に、 17：00にバスガイドさんの白手袋に新築旗を持って立っています（笑）  この数十メートルの間で、 万が一・・・ 組長が刺された場合・・・ まず電話するのは、 １１９番 です。 その後は、小さいことは気にせず・・・ 晩餐してくださいｗ １６名の旗揚会となります。 爆笑の渦で盛り上がりましょうｗ 宜しくお願い致します。 後ほど、ご参加して頂く方々に、 ご案内をお送りさせて頂きます。 ↓ホントに決まるのか？冷や冷やされた方クリックお願いします（笑）悩みに悩みました（冷汗） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 貯金宣言！！！ |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ お気づきの方もいらっしゃるとは思いますが・・・ kkenji1は、 組長とか言いつつ大家さんじゃありません（汗） 最近は優しいジェービルさんのお気遣いで、 大家さんの会に参加させて頂いておりますが・・・ 自分なんか居ていいのかな？？？ なんて・・・思いつつも・・・ 有難く参加させて頂いています。 建設費という視点から、 お役に立てるかどうかは、それぞれとして・・・ いわゆる業者って奴です。 そんなことは、どうでもいいんです。 このまま６０歳になったらと思うと、ぞっとします。 ブログを書き始めた２００５年から色々チャレンジしたことは ありましたが、結局なんの進展もありません。。。 不動産投資をする為に、今するべきこと・・・ やっと気付きました。。。 貯金です。 明日から少しずつでも貯金します！ 有名な大家さんも コツコツ貯められたって書かれていらっしゃいました。 気付くの遅い（笑） 成功者の方とお会いできると、 少しずつ成長していくのかもしれません。 だからといって・・・ 汚れたお金は、いりません（キッパリ） ↓やっと気付いたかと思った方クリックお願いします（笑）宣言しちゃいました（汗） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円  |
| 組長の名刺 |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ２月６日に池袋で開催される 新築組旗揚会 を前にネタ仕込みに励んでいる 今日この頃（笑） ついに 「組長の名刺」 作ってみました♪ まさか自分がそんな名刺を持つとは夢にも思いませんでした… Googleで 「組長の名刺」 で検索すると・・・ 組長の名刺を出して脅す とか書いてあります。 決して近隣住民には渡せません（苦笑） 組長の名刺で悪いことしないで下さいね！ 後、やすじろうさんの飲み会で気が付いたのですが 土曜の池袋は人が物凄い多いです。 迷子にならないように、 集合場所では、バスガイドさんの手袋して、 新築組の旗を手に持っていようかと思います。 旗揚会ですしwww 恥ずかしがらずに… 遠巻きに… 組長に着いて来て下さい（笑） そして… 組長が刺された時は… 後は宜しく頼みます（涙） え… 物件持ってコイッて？ ちょっと待って下さいな… まだ探し始めてないですもん（汗） ↓組長の名刺見たことない方クリックお願いします。押すと組長のランキングが・・・（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 青山のコート |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 前から欲しかった青山のコート ついに買ってしまいました♪ なっなんと… 9800円（笑） 安い！ 生地も、シッカリしてます。 季節的にも、もう少ししか落ちてこないだろうと思われる事と 2月3月も着れるということ ついに買っても良いと 男の決断致しました！ 旗揚会で、お披露目します（苦笑） きっとアルマーニと見間違える事でしょう… モデルがいいからなぁ… 彼も組長のコートとして生涯を全うするとは 夢にも思わなかったことでしょうｗｗｗ 人生何が起こるか判らないものです（苦笑） 次に、狙っているのが西友の 7800円の自転車です 前は13000円でも安いと思っていましたが… 鉄筋も下がってきたし…  6000円台に突入したら 買付証明をドド〜ンと出そうかと思います。 人間、良いものを安く買うと優越感に浸れウキウキます。 これは不動産投資であっても建設費であっても同じです。 気が向いたら 「買い物の心理学」 という本を出そうかと思います（笑） 人間は西友でどういう心理状態で自転車を買うという決断を下すのか、 ひたすら日記形式で書き続けようかと思います。 出版したらジェービルさんのブログでご紹介いただき… 夢の印税生活やぁ〜〜〜♪ 投資家の皆様と10000桁違う世界のお話でしたぁ（笑） ↓お得な買い物したいかたクリックお願いします。押すとお得な情報ザクザクです（ホント） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 川上物件が来ない？ |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 昨日は、年末にお知り合いになった やすじろうさんの新築発表会に参加してきました。 建物は、とても綺麗で色使いも大変勉強になりました。 暖色系のアクセントクロスはおしゃれで好きです。 これに、ダウンライトを当てるとおしゃれ♪  あと、UBの水栓は、やっぱりサーモ水栓の方がかっこいいです。 新築欲しい・・・ と思ってしまいましたｗ その後、１７人ぐらい参加されて池袋で飲み会♪ 来週、旗揚会を開催する組長としては 人数のイメージがやっと沸きました（苦笑） 飲み会の中で、多くの投資家さんがおっしゃっていたのが、 「川上情報が来ない」 「不動産業者が先に買ってしまう」 との事でした。 収益不動産は、そうかもしれませんが、 ワンルーム用地に関しては買おうとしている不動産業者は殆ど居ません。 殆どの分譲系・卸系のワンルームディベは融資おりませんから。。。 先週、ガンガン買われている分譲ディベの現役の仕入れの方にお話を伺ってきましたが、 新築組で探そうと思っている エクレアの皮物件は、 まず、分譲系・卸系と、かち合う事はないと思います。 そもそも最低規模が３０戸以上建てられる土地ですし・・・ 組長が仕入れをかじっていた頃より エリアは狭まり限定されているようです。 戸建業者は今も元気に漁っていますが、 戸建分譲だと採算が合わないけど、 ワンルームだと採算があう土地はあります。 （収支計算方法が全然違います） まだ数名しかお話していませんが、 事業用地専門の仲介の方々にお話を聞いても 「業者に持ち込むのは誰でも出来る」 とのことですが、 エンド（一般の投資家様）のお客様はお持ちでない方 結構いらっしゃいるようです。 つまり持ち込み先が無くなって眠っている エクレアの皮物件←クリックお願いします。 大量にあると思います。 そもそも新築組は、 「何処よりも建設費落とせる特殊ノウハウがあるから強い」 とおっしゃってくださいます。 確かに真似しようと思っても絶対に出来ません。 原価圧縮できないと建設会社が工事してくれませんから（爆） ゼネコン叩けば落ちると思っている方々 甘いですよ。。。 旗揚会が終わったら、仲介会社の方々に、 「新築組宣言」 して東京中のエクレアの皮物件を漁ろうと思います（苦笑） ディベの元開発部長２社、設計事務所３−４社、 コンストラクション・マネジメント会社1社を内在しているので 開発系のノウハウ・サポートはディベより全然上です。 投資家の方々も既に収益物件をお持ちです。 新築組宣言をした瞬間から、 多分、今一番ノウハウがあって買えるグループ誕生でしょう。 組長の会社も宅建業登録しているので仲介してもなんら 問題ないのですが、 東京中のエクレアの皮を漁る為に欲張りません（笑） 仲介の方から見れば、事業用地のめんどくさい所を 全部組み立てて買主様をご紹介して直接仲介していいなんて こんな美味しい話はありません。 漁って漁って漁りまくります（苦笑） 用地仕入で本当の意味でのライバルとなるのは、 D東KT、ス○ー○のような気がします。 組長の本業は別にあるし 数の力は１対∞で勝てないでしょうけど・・・ １ヶ月に１物件ぐらいは、これは！ という川上エクレアの皮物件を 組員の皆様に、ご紹介できるよう頑張ります。 ご紹介の仕方は旗揚会の時に皆様にお伺いします。 ２月６日（土）１７：００〜 池袋で開催します。 まだまだ間に合いますのでお気軽にご参加お願いします。 （メールフォームからお気軽にお問い合わせお願いします。） ↓新築組が楽しみだという方クリックお願いします。押すともっと楽しみが・・・ にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円  |
| 存在価値 |
| 建設費のコストダウンは以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 新築組？ どうせ会議で決まったんでしょ？ とか、お思いになられるかも知れません 全くないです（苦笑） 完全なる思い付きです（笑） お正月に閃いたので、 とりあえず始めてみました。 冷し中華みたいなものです。 会社にも一応、正月明けに 「やりますよ〜」 と報告しましたが 「いいんじゃないの〜」 と、苦笑いです。 話のわかる社長なのでやりやすいです。 そんなこんなで妄想を練り上げて行く最中なのですが、 早くも存在価値って かなりあるんじゃないの？ という事例に数件遭遇しております。 詳しくは書けませんが、 新築不動産投資は既存物件に投資するよりは 幾分か難易度は高いです。 本業では、素晴らしい実績を築かれた方でも、 初めての新築不動産投資では、 何から手をつけてよいかわからなかったり 開発系の人脈が無かったりで トラブルの芽を気付かずに プロジェクトが進んでいってしまったりするかもしれません。 不動産仲介の方は不動産売買はご専門ですけど、 開発という事に関しては土俵が違います。 不動産売買契約が不備なく行われるように 調整するお仕事です。 新築・開発に関する調整は詳しくはない方が殆どだと思います。 悪気は無くとも、違う事を伝えたり 希望的観測の予算を伝えられている可能性もあります。 投資は自己責任です。 わからない・見抜けないまま信じて買った方が悪いのです。 原価が落ちた昨今、 新築不動産投資にご注目されている投資家様も増えてくると思います。 組長は建設費を下げることが専門ですが、 自分のノウハウやネットワークを フル活用出来ていないように思えました。 「トラブルの芽を早めに気付き回避できるネットワーク…」 これも新築組の存在価値なんではないか？ と思います。 帰り道に暗闇を照らす街灯のように しっかりと存在していたい。 そんなことを思う今日この頃です。 マジな組長の一週間前でした〜（広末涼子風） 新築組 旗揚会 2月6日（土）17：00〜 池袋で開催します。 新築不動産投資もご検討の方、 人脈構築や情報収集の為に、 お気軽にご参加頂けたら嬉しいです。 （メールフォームからお問い合わせお願いします。） ↓閃きは大切だと思われた方クリックお願いします。押すと閃くかもしれません（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 寒さとの戦い |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 最近、建設費ネタが減って来たんじゃないの〜〜 とか言わないで下さい（笑） 建設費のお話は以前書いた 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント 建設費コストダウンのテクニック バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン の記事を、是非ともご覧下さい。 えっ？ まだまだネタはありますよ（笑） 今日は寒い時、現場での出来事です。 現場をしていると 暑いより寒い方がいいです。 暑い時は、朝礼で水分補給を言ったり、 梅干しを買ってきて職人さんの休憩所に置いといたりします。 熱射病対策は最重要課題ですし、 暑いと体力消耗が激しくげんなりします。。。 が・・・ 寒いと寒いなりに大変なことがあります。 寒いと1番大変なのは、 土間屋さんという職人さんです。 土間屋さんとは、どういう、お仕事かと言いますと、 コンクリート打設のときに床を平らにするお仕事です。 コンクリートは、 現場に届く時は軟らかくドロドロした生コンクリートです。 これを型枠に流し込んでいくと、 あーら不思議… 固まって行きます。 土間屋さんは、 固まって行く最中の床をコテで押さえて 平らにして下さいます。 （コンクリートは天端をコテで押さえないと、ひび割れします。） コンクリートは冬は寒いので中々固まりません。 固まる深夜までコテで押さえています。 コンクリートを打ち終わった後、現場監督は何をしているかというと… 土間屋さんの明かり用に投光器をセッティングした後は、 現場事務所で、土間屋さんが終わるのをひたすら待っています。 図面や請求書の処理をしているときもありますが、 大体は、晩ご飯を食べた後は、 疲れてボーとしてます。 たまに様子が気になって現場を見に行きます。 皆様ご存じないかと思いますが、 深夜、土間屋さんは、最上会で、 シャーシャーと微かに音をたてながら、 コテ押さえをしています。。。 様子を見に行った時、 「後どれくらいかかります？」 と聞いたりします。 内心は早く終わらないかな… と思っていますが、 口には出しません（笑） そして作業が終わったと携帯に連絡があったら、 職人さんの作業証明書に作業終了のサインをします。 土間屋さんは、 驚異的な体力と気力がないと、 できないと思います。。。 何故か沖縄出身の方が多いみたいです。 kkenji1は、サインが終わったら直ぐにコンビニでお酒を買ってきて飲んでました（笑） 生コン打ちの次の日も、 また忙しいですが…次回（笑） ↓そういう風に建物は建って行くのねと思われた方クリックお願いします。建物を作るのはホントーに多くの方が関わっています。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 小沢幹事長から学ぶこと |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 世の中、小沢幹事長の事件が騒がれているようです。 あるコメンテーターが、 「ゼネコンって言葉が出て来る自体、民主党も…」 みたいな事を言っていました。。。 世の中の人はゼネコンに 良いイメージ持ってないんですかね… 遠い世界のお話ですが… kkenji1としてはガッカリです。 何を学んだかと言いますと… ゼネコンという言葉に、あんまり良いイメージはないと言うことです。 あ〜あ… ↓がっかりだよと思った方クリックお願いします。押すと、もっとがっかりするかもしれません（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 組長の悩み・・・ |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 以前から、発表しておりました 新築組旗揚会に なっなんと・・・ 現在、計１５名の方々より、 ご参加の表明を頂いており、とても嬉しく思います。 ところで・・・ 組長悩んでおります。 非常に悩んでおります・・・ ご飯も喉に通りません（涙） えっ？悩みなんかあったの？？ と、お思いでしょうｗ 一番の悩み・・・ それは・・・ 会場を何処にするかです（笑） kkenji1の妄想の中では。。。 味と雰囲気が良く コスト的にもご満足頂ける場所・・・ １．しゃぶしゃぶ ２．鍋系居酒屋 ３．刺身系居酒屋 ４．立食パーティー ５．椅子に座る会場 イメージとしては、 合コンのりです（笑） ご参加頂いた方々には、多くの情報が得られて、 「参加してみて良かったー」 と思っていただけるような・・・ 雰囲気をご体感していただきたいんのですが・・・ 会場についても、それぞれ、メリットデメリットあるかと思いますので、 皆様のご意見いただけたら嬉しいです。 （特に、合コンに詳しい方（笑）） まだまだ間に合います！ 日程：２月６（土）１７：００〜 場所：池袋（詳細は追ってご連絡差し上げます。） 来週の２月４日（木）１２：００以降に場所を決定しようかと思いますので、 お気軽にご参加いただければ嬉しいです。 ↓悩みなんかあるんだーと思った方クリックお願いします。たまには悩みます（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| タイムカプセル |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ むかしむかし…あるところに 建設業を変えるのは自分だと… 夢と希望に燃えた現場監督がおりました。 お給料日前になると、 白いご飯に お施主様の為に建設費を下げるという理想をおかずに 一人天井を見上げ… 幸せな気持ちになっておりました。 彼は初めての一人現場を着工する前に、 「もう後戻りできねぇな…」 と呟きましたとさ。。。 敷地に水糸という糸をはり、 建物を建てる位置を確認したとき、 あれこれ考えてカッコイイとパソコンの中で想い書いた絵が、 誰にも邪魔されないナスカの地上絵のように、 とても素敵なものに見えました。 型枠大工や鉄筋屋…大半の専門工事会社に我が儘を言い続け… 彼等の助けを得て、 なんとか工程通りに上棟し、屋上に登ってみました。 何とも言えない素晴らしい景色が広がっていました。 道路に歩く人は小人のようで・・・ まるで…地上の支配者のように あの時、両親より年上の親方に動いて頂けなければ、 今の自分はなかったと思います。 時は流れ… 彼は組長になりました。 勝手にですが（笑） 彼は、また… 「もう後戻りは出来ねぇな。。。」 と呟きました。 絶対に負けられない戦いです。 そして、寸分のスキも許されません。 自らの身を捧げてきた コンスタント・ラクションマネジメントを絶対に汚す事は許されません。 数々の屈辱を糧に、 今という時代に一石を投じ、 お施主様のお役に立ちながら、 名前も忘れてしまった職人さん達に恩返しができればと思います。 新築組宜しくお願い致しますby組長 ↓馬鹿じゃないのと思った方クリックお願いします。猫まっしぐらで頑張ります（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 統計からの投資分析 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今日は、政府系の人口統計から投資分析をしてみます。 組長、暇なんだなー とか、 言わないでください（汗） こう見えて結構傷つきやすいですから（笑） まず、全国の人口統計から・・・   2010年以降は緩やかに全国人口は減少していくようです。。。 出生数と死亡数をグラフにすると・・・  こんな感じです。 人口ピラミッドを見てみると・・・ 皆様、新聞などでご存知とは思いますが、 少子化です。      各地方の人口予測を見ても、緩やかに減少していくようです。  少子化なのに、新築なんか作っちゃって大丈夫なの？？？ と、思われる方、 恥ずかしがらずに手を挙げてください。 ・・・ 組長には見えません（笑） 東京の人口はどうなっていくのでしょう？  なるほど・・・ しばらく増えて、微かに減少していくようです。 あと３０年ぐらいは今ぐらいの人口を維持するようです。 東京強しです。 年齢区分をみると・・・ 確かに高齢化は進んではいきますが、生産者人口はそんなにはかわらないようです。  統計をみる限り、 若者は今後も変わりなく東京に向かっていくのでしょう。 kkenji1も地元に帰っても仕事ありませんし。。。 何が言いたいのかと申しますと・・・ 現在、稼働中の住戸も、老朽化により必ず取り壊しが出てきますし、 東京の外国人ももっと増えるでしょうし、原価の落ちた今、 東京、神奈川で利回り良いなら新築不動産投資も賢いんじゃないかな・・・ ってことです。 （不快に思われた方ごめんなさい。） 後ほどシュミレーションを書こうと思いますが、 ＲＣでのローン完済後の収入は莫大ですし。 目指せ金持ちおじいちゃんです（笑） 金持ちおじいちゃんになりたいお方に、 新築組旗揚会のご案内（笑） 日程：２月６（土）１７：００〜 場所：池袋（詳細は追ってご連絡差し上げます。） ご予算：５０００円程度の飲食代実費 です。 メールフォームから、お気軽にお声がけ頂けたら嬉しいです。 ↓組長って暇なんだなーと、思われた方クリックお願いします。結構忙しいです（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 他にはないアンサーを。 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ちょっと前、インターネット上で脳内分析？みたなのが流行りました。 今日はkkenji1の脳内分析をしてみます（笑） 「ほかにはないアンサーを。」 オリックスのコピーです。 新築組で求められるものは、考え方に共感して頂いたプロ集団による 「他にはない答え」 です。 勿論、プロであっても、得意不得意な分野はあるでしょう。 それを相互に補完しあえるネットワークを築きあげることによって、 最適な回答ができるのではないかと・・・ 特に、新築の場合、 「誰に何を聞いたら良いのか判らない。」 ここが、出発点の方々が、かなりいらっしゃるのではないかと思います。 興味はあるけど、様子見の方々もいらっしゃることでしょう。 まずは、 「最適な答え」 を目の当たりにして下さい。 そして新築組に関わる全ての方々に、 「新たなるチャンネルの一つとしてご活用下さい。」 このブログをご覧になっている方々にとっては、 「参加してみても、自分には川上情報は回ってこないんでしょ？」 と、懸念されている方もいらっしゃると思います。 プロ集団から発する情報は時間と言う、 「全ての方々に平等なもの」を機軸にできればと思います。 （もちろん他の収益物件同様、ご自身で情報を探されるのが、基本ですが・・・） 集団は時として、物凄いエネルギーを発することがあるのは、 歴史が証明しております。 ↓歴史の目撃者になって見たい方クリックお願いします。押しても組員にはなれません（笑） ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 最近、このブログのメールフォームからご連絡頂き まだ、返信がない方いらっしゃいましたら、お手数ですが再度ご連絡いただけたら嬉しいです。 メールサーバーが不調で、受信できておりませんでしたが、 昨日気付き早急に復旧いたしました。 誠に申し訳御座いませんでした。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円  |
| 最強布陣結成 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今日は見積もりやら、調査やら、 どたばたとしていましたが、おとそ気分の抜け始めたタイミングを見定め、 今週の目標であった超大物のスカウティングをしてきました。 そのお方とは・・・ 伝説の開発王！！！ マンション用地仕入れのノウハウ・情報力では、 kkenji1とは、月とすっぽんです。 なかなか伝わらないかもしれませんが、 ご参加して頂けること自体、凄いことなんです！ まずは大先輩の靴磨きからですｗ 組長だいじょうぶかー とか 言わないで下さいｗｗｗ こうして組長は妄想を実現していくんです（キリっ） そして、以前「投資マンション開発界のマラドーナ＆カニーヒア」の記事でご紹介した カニーヒアさんにアポイトメント致しました♪ カニーヒアさんとマラドーナさんも同じぐらい開発されてます。 全力で入団交渉をしてまいります。 更に、収益不動産売買のスーパー仲介 ローン付けのカリスマ!!!The師匠！！！ も、お呼びしました♪ （弊社の大切なお客様でもあります。） 師匠からは、用地は勿論のこと、 何処にも出回っていない、 築古物件の話題もビシバシ飛び出すことでしょう！ 現在、春の新企画 「不動産屋が本気になって収益物件作ってみた！」 を実践中でございます。 kkenji1が言うのもなんですが、滅多に出会えないお方ばかりですので、 フリートークをお楽しみください（笑） 更に・・・ディベ系の設計事務所が３社も揃い踏みです！！！ このメンバーに、 コンストラクション・マネジメント・オタク!!!kkenji1 が加われば、 常識では考えられない利回りを叩き出せることでしょう。 更に、実際にコンストラクション・マネジメントで建てられた お施主様にもお声掛けしております。 そろそろ生涯の柱となる物件をそろそろ検討してみようかな・・・ と、思われる方、 開発のプロ中のプロが、全力でノウハウをサポート致します。 新築組は、 数字と現物の直球勝負です！！！ 何だか凄いことになってきたと思われた方、日本初の宴に、お気軽にご参加頂ければ嬉しいです。 ↓何だか凄いことになってきたと思われた方、クリックお願いします。ホント凄いですから（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| エクレアの皮物件 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 先日の記事で、 エクレアの甘く切ない世界について、 ご紹介しましたが、 勇気を出してお試しになって頂けたでしょうか？  セブンイレブンで気になってしょうがなくなるように、 今日は、その続きを書かせて頂きます（笑） 先日の記事で北のカリスマ、北大家さんにコメントを頂いた瞬間 kkenji1の脳裏に衝撃が走りました。 閃いたのです。 kkenji1の捜し求めるものの名が・・・ 北大家さんは、海底（うみぞこ）物件の名付け親として皆様ご存知でしょう。 海底物件の詳細は、しょぼくれ大辞典をご参照下さい。 捜し求めるべきものの名は、 エクレアの皮物件です。 えーーー かっこ悪い・・・ とか、 言わないで下さい（汗）  赤スプレーがエクレアの皮エリアです！ 甘ーいチョコレートがたっぷりで、一番美味しいエリアです♪ おさらいとして、東京でＲＣ新築表面利回り10％超えるためにの記事をご覧頂ければと思います。 多くの個人投資家様が、 東京で新築賃貸マンションを作ろうと思われるとき 仕入れのライバルになるのは、 少なくともファミリーディベロッパーではないと思います。 ファミリーディベロッパーの開発する 土地建物の事業規模は最低でも５億以上でしょうし ６０�屬鬘械宛涌幣紊箸�、 ある程度まとまった土地でしょう。 （中には５億じゃ、ちっちゃいと思われる方もいらっしゃいるかもしれませんが） 次にライバルとなりえるのは？？？ 一時期はやった開発型のファンド卸は見る影もないですし、 少なくとも土地転がしをしている転売業者や地上げ業者は、最近は耳にしません。 いらっしゃったとしても、今そんなことできるのは相当の兵ですから、一般の方々では まず勝負にならないでしょう。 パスです。 第一の候補はワンルームディベロッパーと、そこに開発した完成物件を卸している ワンルーム卸と言われる不動産会社又はゼネコンです。 ワンルームディベロッパーは、 ７％台で作って５％台（場合によっては・・・）で区分分譲して売るそうです。 （今はもっと安く開発できてるとは思いますが） 投資というよりは団信による生命保険代わりという感じらしいです。 つまり返済中にご主人に万が一のことがあると、 ローンの支払いが免除されて家賃が入ってくるので、 ローン返済後の家賃収入もありますし、 生命保険と割り切ってしまえば多少の持ち出しがあっても良い商品かもしれません。 ワンルームディベロッパーが、 どういうエリアの物件を狙っているかというと、 地名の響きが良い、物凄い駅近の分譲で売りやすい土地です。 （響きが良いと売りやすいそうです。） 好景気時は、赤いスプレーのエリアで駅１０分以内を買っている業者が多かったようですが、 この不景気でかなりプレイヤーが減り、 今は、内部留保により無傷だった数社の独壇場といった感じでしょうか？ 独壇場なので図の矢印のように、内に内にと、 より響きの良いエリアを集中的に狙っているといったイメージです。 （あくまでもイメージですが） ちょっと前なら１０分以内だった駅でも６分以内とか言われるようです。 こういうエリアは検討してみるのは良いと思いますが そうは安い土地はでてこないように思います。 同じ土俵のエリアの土地を狙っても、 団信狙いの分譲とＣＦ狙いの長期保有では収益構造が全く違うので、 建設費が安くなっても、 なかなか１０％まで行くのは難しいでしょう。 このエリアで安い物件が出てきたらそれこそ鬼物件ですが・・・ 狙うべきは、この、ちょっと外側だと思います。 つまり矢印の起点ぐらいの エクレアの皮の部分です。 このエリアを買っていた開発系不動産会社の多くは、 銀行から融資を閉められてしまったので、儲かると判っていても、 仕入れが出来ない状況です。 指値も通り安いでしょうし、思わぬ掘り出し物が眠っている可能性があります。 次のライバルは地場の不動産会社で、 昔から自社でも賃貸を数棟保有もしていて、 地元の物件の賃貸管理・仲介もしているような いわゆる安定した不動産会社です。 土地も安くなったし、そろそろ自社物件増やそうかと虎視眈々と、 地元の物件を狙っている所もあるようです。 ただ、ディベのように、バンバン買い続けなくてはいけない訳ではないので、 目線は個人投資家と変わらないでしょうし、 そんなに気にする事はないような気がします。 次のライバルは、戸建分譲会社です。 木造戸建ては回転が速いので早急に立て直して、まだまだ元気な所は多いです。 一つの土地を分割して、１戸建てを何戸か建てたりするので、 容積率のちょっと高い３００％とか、道路から南方向に細長い土地とか、 割りづらい土地を探してみるのもいいかもしれません。 ただ、あくまでも一般論で、相対的に土地が安い情報があれば全て検討に値します。 あたりまえですが、賃料が取れて土地がタダなら貰っときますし。。。 新築組をふと思いついたのは、 「新築賃貸マンションを土地から検討している個人投資家がグループを組んでいる」と宣言してみる と良い情報が集まるんじゃないかな？ と、いうのがきっかけです。 kkenji1も仲介したいって言い出すと、なかなか良い情報は集まんないでしょうけど、 やりたいのは、コンストラクション・マネジメントを広めること、 利回りの良い物件で着工数を増やすことですから。 個人投資家の方が、お一人で１から新築不動産投資をやられようと思うと、 なかなか土地情報集めるのも大変でしょうし、 ゼネコン紐付きじゃないと、 土地だけ見て、それが安いか高いかの、 投資判断はなかなか難しいと思いますし。。。 それで良い物件だったら買うべきだと思います。 勿体無いとは思いますが、 持ち込み元がゼネコンだったらその物件に対しては筋を通して何もしませんし、 土地情報を押さえて物件を纏め上げたらゼネコンの勝利でしょう。 一方で、不動産会社より建設費を削減するノウハウがあって、 元ディベの開発トップから独立された方々から、 用地仕入れのサポートが出来るグループが出来るなら、 老後の柱として新築不動産投資も検討してみようかな？ という方もいらっしゃると思います。 昔の記事に書きましたが、 同条件でディベ相見積りとＣＭの見積りを同時提出した事があったのですが、 ４０６００万-３４５００万ですから、 心強い味方になれると思います（今は、本気で見積もる気になれないので同時はやりません）。 ＣＦを回しつつ３５年後の収入の柱となる物件を新築ＲＣで作るなら、 千載一遇のチャンスだと思います。 ４０歳の方が３５年後というと７５歳・・・ ローンも終わって・・・ なんて素敵なおじいちゃんでしょう。 ↓エクレアの皮物件かっこ悪いと思われた方、クリックお願いします（笑）押すとかっこ良く思えてくるかもしれません（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 調和 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ お口に広がる絶妙なハーモニーというものがあります。 最近はまっているのが セブンイレブンのダブルショコラエクレアです。 チョコレートとクリームそして水飴の奏でる 絶妙のハーモニー♪ これに加えて、午後の紅茶茶葉２倍ミルクティを お口に含むと至福の時を迎えます。 半分程食べ進むと・・・ もう少しで終わりかと・・・ 甘くて切ない物語です。 こんな素敵な食べ物が世の中にあったのかと、 まだご存知なかった方、 恥ずかしがらずに、１度食してみてください。 きっと世界が広がりますよ（笑） これは、新築不動産投資に通じるものがあります。 えっ・・・？？？ 嘘？？？ と、思われた方が殆どだと思います。 まだ、出会ったことのない土地に、 最高の味付けをし・・・ コンストラクション・マネジメントとともに、 お口に含むと絶妙のハーモニーをかもしだします。 まずは、お近くのセブンイレブンにいって、 ダブルショコラエクレアに、 ミルクティをセットでご購入してみてください。 探していたものは、これだったのかと判るはずです。 きっと kkenji1の言うとおりだった。。。 こんな甘く切ない世界があったのか。。。 と、お思いになることとでしょう。 ポイントは、恥ずかしがってはいけません。 購入するときは堂々と買うことです。 この見えない壁を乗り越えた時、 見えない自由を手に入れるために、 新築組にご参加してみようという勇気が沸いて来る事でしょう。 ご一緒に見えない銃を撃ちまくりましょう。 お待ちしております。 ↓なんだか勇気が沸いてきた方クリックお願いします（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 成人式 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今日は成人式のようです。 kkenji1の成人式の時は午後から大雪で 途中まで電車で帰りましたが・・・ 電車が止まり臨時バスで帰りました（笑） その後の人生は思い通りにはなかなかいきませんでした（汗） まず、価値の判断を面白いか面白くないかでしてしまう 悪い癖があります。 まず、大学院の卒業を控え、就職活動を始めたころ 共同研究をしていたスーパーゼネコンの技術研究所へ、 とある組織の先生が紹介状書いてもいいと、 おっしゃって下さったのを断りました。 研究に全く興味なかったのもありますが、 面白くなさそうという理由で、、、 今から思うと馬鹿としか言いようがありません。 そして入った会社はＣＭもやってて面白そうだったのですが、 初任給総支給額１６万ちょっとです（笑） 入社後いきなりやらされたのは、 １枚のビラ・・・ 「やる気満々の新入社員雇ってください」 みたいなのを持たされ、京都、滋賀のゼネコン・工務店を全て歩いて回りました（笑） 舐めてるとしか言いようがありません（苦笑） 京都の由緒正しき宮大工の工務店？には、 舐めてるのか？と怒られました（爆） そんなので雇ってくれる会社がある訳もなく。。。 調度、滋賀県の信楽高原鉄道の山の上のゼネコンを訪ね終わり山から下りてくる途中に、 会社から派遣先が決まったとの電話があり、 会社が手配したゼネコンに派遣されました・・・ それから２年半、 派遣社員と職人さんに馬鹿にされると思いながら、 歯を食いしばって頑張って・・・ タイル屋に馬鹿にされてヘルメットを投げつけ、大喧嘩をしたこともありました（笑） 派遣の最後のスーゼネの６人超突貫耐震改修現場の工程も品質も手配も全て現場を回し 職人さんに少しは認められるようになりました。 おじいちゃんの職人さんには 「あんたー凄い所長になれる」と褒められ喜んでたものです。 配属された３社全てに、 「今ならまだ間に合うから、うちにこい」 偉い人まで話を付けていただき誘われましたが・・・ 面白そうじゃなかったのと、 当時は設計がやりたかったので、 設計がやりたいんで・・・と断ってしまいました。 筋金入りの、お馬鹿さんです（笑） やっと入社した会社に戻りましたが、 １７人居た同期で無事会社に帰還したのは２人でした。。。 （途中で派遣先から使えないと返されたり、首になったりした同期も一杯居ました。） 数年後、現場所長としてある程度の規模の物件を 業者選定から発注、工程から、原価管理、精算まで全て１人で出来るようになっても（やらされた？）、 総支給１９万７千円という超安月給・・・ぼっぼーなすなんてありませんよｗ 現状打破の為に、社員を集めＬＬＰという組合を作り、 会社の連帯保証を使っての１棟卸の投資スキームで会社から了解を取り、 なんとかしようと画策し、試みましたが、 kkenji1が連れて来た金融機関から、 会社が先に融資を受けてしまい融資上限に達し頓挫。。。 その１ヵ月後ぐらいに、現場が忙しくて参加できなかった会議で、 「会社に必要なのは役員の数人だけ。後は辞めるなりなんなり好きにしていい」との暴言・・・ 人を人と思わないような経営者が馬鹿らしくなって辞めました。 耳にした一週間以内に辞表を出しました。 ぞろぞろと、辞めていきました。。。 同期で現場をやった最後の１人でした。。。 その後、ディベに転職し、やっと普通の人生が始まると思った矢先に、 景気が急降下し、開発という職務自体無くなったので自主退職。 全然、上手くいきません（笑） 今、同年代で不動産投資をされている方を見ると、 とても羨ましく思います。 あの時、違う選択をしていたらと、 ふと、頭をよぎることもあります。 でも、今、凄い楽しいからいいんです。 お施主様が自分を信じてくれて、結果を出し、 現場が出来上がっていくにつれて kkenji1に頼んで良かったと喜んでくださると、 天にも昇る気持ちになります。 今まで、なかなか芽が出なかったかもしれないけど、 普通の人生を歩んで来たのなら、 今の年齢では絶対に経験の出来ないような事を色々と経験出来ました。 常識ではありえないような屈辱も沢山うけましたが、 普通のゼネコンで下請業者の発注業務に携われるのは、 早くても３０台後半です。 会社によっては退職まで発注業務を触れない現場監督も沢山いらっしゃいますし、 運が良かったのかもしれません。 東京で新築賃貸マンションの利回りを上げて造り上げる為のノウハウ＆情報力は、 １０００万人いても絶対に私には勝てません。 数少ない叩き上げとしてのプライドです。 成人の日に今の自分を知っていても、 全く同じ選択をするかもしれません。。。 こちらの方が面白そうだから（笑） そういう人間なんです・・・ そしてこれから、 自分の歩んで来た道が間違いではなかったことを証明すること。 お施主様の為に建設業を良くするために突き進むのみです。 最後に新成人の方、おめでとうございます。 人生なかなか上手くいきませんよーーーｗ 以上、おじさんの戯言でした。。。 ↓新成人の方見てたらクリックお願いします（笑）全く関係ないお兄様、お姉様もお願いします（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 8mのＲＣ壁の値段 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 今日はちょっと趣向を変えて ８ｍのＲＣ壁の値段について書いてみます。 まず、設定条件として、壁式構造 壁厚さ２０ｃｍ、階高２．８ｍとします。 まずは生コン材料から 0.2ｍ×（2.8ｍ-0.18ｍスラブ厚）×8ｍ＝4.19ｍ3 季節（冬は温度補正といって強度の高いコンクリートを打ちます）によっても 強度によっても変動しますが 単価を12500円/m3とすると 12,500円/m3×4.19ｍ3＝52,400円(生コン材料費） 次に鉄筋材料は、ざっくり生コンの数量かける0.14で試算してみます。 4.19m3×0.14＝0.59ｔ 材料費53,000円/tとすると 53,000円/t×0.59ｔ＝31,270円（鉄筋材料費） 加工・組立手間（現場に持ってくる前に曲げ加工する手間、運賃、現場での組立手間）は 単価55,000円/tとすると 55,000円/t×0.59ｔ＝32,450円（鉄筋組立費） 型枠は、 20．96m2×２面×2,800円=117,400円（型枠工事費） 実数ベースを足すと233,500円 後は、生コンを１回（階？）打つとガードマンとか相番作業員など含めて大体諸々30万掛かるのと、 鉄筋の荷揚げのクレーン費用が掛かってます。 普通のクレーン車呼ぶと大体４万円/回 道路が狭かったり電線が邪魔だったりするとピタゴラス（クレーン車）というのを使い 大体７万円/回  <世界のコマツのピタゴラス：ブームが折れて作業性抜群♪欲しい方はコマツへ直接ご連絡を！＞ クレーン車は３０分呼んでも、１日居ても値段変わりません。 クレーン会社によっては半日でというとこもあるかもしれませんが。。。 ガードマン２名つけてプラス24,000円・・・ （タワークレーンを立てる場合や、足場の上に簡易クレーンをつける場合もあります。） １階分の鉄筋搬入は柱・壁と梁・床と最低２回しなくちゃいけないので 94,000×２回＝188,000円 （ラーメン構造の場合これに鉄筋の圧接費＋圧接試験費で６．５万×２回が加わります） つまりですね。。。 １階分で488,000円ぐらいは有無を言わさず掛かります。 場所や道路との状況にも寄りますがポンプ車1台で1日、 大体200m3打てますし、搬入もできれば１回の数量が多いほうがいいので、 横にそこそこ広い方が建設費的（利回り的にも？）に有利です。 ８ｍの壁が１０枚あると、１５枚あると、２０枚あると・・・ 見たいな感じで割ると良いかもです。 １０枚あるとすると、 48,800円/枚 ２０枚あるとすると 24,400円/枚 これに仮設（足場等）や現場経費や利益で２０％〜１５％ぐらいと考え ０．８〜０．８５で割った数字が、 お施主様がゼネコンに払う金額でしょう。 （233,500＋24,400円）/0.8=322,300円＠８ｍ 25�屬阿蕕い良�屋を構成するのは、住戸内部の耐震壁もいれると ざっくり3枚分として 966,900円（１部屋壁） 25�屬離好薀屐幣押妨�を0.18ｍとすると生コンクリート 25�屐�0.18ｍ＝4.5m3 4.5m3×12,500円/m3＝56,250円（生コン材料） 鉄筋を生コン数量の0.14倍として 4.5ｍ3×0.14＝0.63ｔ 0.63ｔ×（53,000円/t(材料)＋55,000円/t(手間））＝67,400(材料＋手間） 型枠が 25�屐�2800円＝70,000円 ゼネコン経費を割り戻して、 （67,400円＋56,250円＋70,000円）/0.8=242,000円（１部屋床） 25�屬裡栄�屋あたりの躯体（ＲＣ部分）の工事費は 966,900円＋242,000円＝約120万円 ぐらいです。 羊かん型で戸境壁が隣の部屋と共有できる場合は、もうちょっと安くなりますが、 壁１枚幾らで考えてみるのも面白いかもしれません。 これに基礎の杭工事費や基礎地中梁の生コンや鉄筋・型枠を足したのが 躯体（ＲＣ部分）の工事費です（東京では）。 地方に行くと生コンとか何故か7,000円台らしいですから、 家賃や食費が安いから成り立つんでしょうかねえ。。。 でも職人さんは、単価の高くて仕事のある東京に一杯出てこられてます。 東京も仕事ないんですが。。。 腕を磨けば一生食べていけると言われていた時代が。。。 何が言いたいかといいますと。。。 鉄筋も安くなったし、このビックチャンスに建てるのはとても賢いと思います。 ってことです（笑） ↓日曜の午前中なのに、なんて建設的なお話でしょうと思われた方クリックお願いします（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| まさかの鉄筋下落 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ kkenji1の予想では、 鉄筋は６０,０００円/tより 落ちることはないだろうと思っておりました。 ディベに居たとき１１万円/tからの下落局面で、 ずっと６０,０００円まで落ちて止まると断言していました。 ６０,０００円に数年間続いた抵抗線があるのは知ってましたから そこまで落ちたら着工しましょうと・・・ 結局、ディベは辞め、着工もしてないのですが・・・ 想定外の下落を続けております。 １万円落ちれば１００ｔあれば、 なんの交渉もしないで材料だけで１００万円ですから結構大きいです。 ゼネコンは鉄筋を一括で年間購入するか、 各現場が始まる時に、鋼材屋からその現場の全ての鉄筋を纏め買いして、 鉄筋屋の加工場まで搬入するよう手配します。 鉄筋の取引が動かないということは、 現場が動いていないということなので、 他の単価もつられて落ちていきます。 まさかの３０,０００円台突入なんてことも ありえるのかもしれません。 こんなビックチャンスに、土地を仕込めないkkenji1は、 地団駄ふんでます。 マンションディベが静かな間に・・・ ↓まさかね・・・と思った方、クリックお願いします。全然わかりません（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 満室コンサルタント |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 竣工間際のお施主様から、何故か、 キャッチコピー？？？作成の依頼がきました（笑） かなり特徴のある建物ですし、 こういうのは、考えてると楽しいです♪ あれこれ妄想していると気が付けば・・・ 朝の３時半（笑） 先ほど、お施主様からご連絡があり、 反応は上々のようです♪ 「よっ、営業部長！」 と言われたかどうかはさておき、 我ながら前より、かなり良くなると思います（自慢？？？） 特に不動産賃貸業に居たわけでもないので、 詳しくは、ないですが、楽しいので、 キャッチコピーの作成無料でしますｗ ボツならボツでかまいません（笑） 竣工間際になると、お施主様も工事のことより、 どうしたら満室になるかに頭の比重が移ってきます。 逆に最後まで工事で頭を悩ませている場合は、 工事会社との関係に何かしら問題があると思います。 これから、こういうお施主様からのご要望に、 遭遇することも出てくると思います。 満室ノウハウも勉強していけたらと思いますので、 仲良くしてください。 kkenji1も、数年後には大家さんデビューしたいですし。 そうだ・・・ 新築組のコピーをまだ考えてませんでした（汗） 閃いたら、ご披露することもあるかもしれません。 お楽しみに（笑） ↓キャッチコピーに頭を悩ませる方、クリックお願いします。押すと閃くかもしれません。 にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
| 新築組 旗揚会 日程変更のお知らせ |
| 先日発表した 旗揚会の日程変更のお知らせをします。 日程：２月６（土）１７：００〜 場所：池袋（詳細は追ってご連絡差し上げます。） どうも、お宝不動産セミナーや、 有名投資家さんの新年会と同日とのお声が上がり、 既にご予定に入れておられた方、大変申し訳ありません。 ふるってご参加いただけたら嬉しいです。  |
| 旗揚会の日程決定 |
| 建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ ここは、勢いも大切とのことで、決めました。 ２月６日（土）１７：００〜（日程変更しました） 池袋でやろうと思います！ （お店は数日前に人数が決まり次第、ご連絡差し上げます。） せっかくなので池袋の歴史をwikiで調べてみました。 歴史 現在の池袋駅より少し北西に離れた場所、今で言う豊島区池袋、豊島区池袋本町の辺りにかつて存在した「池袋村」が発祥とされている。1889年の町村制施行で、巣鴨村の大字となる。 しかし、池袋の地は古くは栄えているとは言いがたい農村地帯であった。ここが栄えるきっかけとなったのは、鉄道の開業である。上野駅〜前橋駅間に鉄道を開業させていた私鉄の日本鉄道が、1885年に官営鉄道（新橋駅〜横浜駅）との接続を目的に、現在赤羽線・山手線（埼京線）となっている赤羽駅〜品川駅間の路線を開業させた。だが、この時には池袋の地に駅は設けられなかった。 その後、1903年に田端駅への支線を建設することになった。この時、当初は目白駅での分岐が想定されていたが、地形の問題で池袋を分岐点にすることになり、池袋駅の開設に至ったのである。だが、駅の外に畑が広がっているという状況はなかなか変わらなかった。 大正から昭和にかけ、東上鉄道（今の東武東上本線）や武蔵野鉄道（今の西武池袋線）なども池袋へ乗り入れるが、これらはどちらも当初繁華街とはいえなかった池袋は起点とせず、当時の繁華街であった神田・巣鴨（市電が1912年には乗り入れていた）への乗り入れを前提としていた。その過程において池袋は仮のターミナル駅として開設されたが、その後の事情でどちらも都心への延伸を断念し、結果として池袋起点となったものであった。この頃は、巣鴨のほかに、白木屋があり王子電気軌道（今の都電荒川線、1911年に開業）と山手線が交差していた大塚駅辺りが繁華街であって、池袋は師範学校や立教大学など、学校が置かれたことから文教地区となっていった。 1933年に白木屋と京浜急行電鉄が共同で設立した京浜百貨店が1930年代に菊屋デパートの名で池袋駅に開店。そして東京市電（1943年に東京都電となる）が1939年に池袋駅前に乗り入れ、この頃から交通の結節点として、賑わいを見せるようになる。菊屋は1940年に武蔵野鉄道（現西武鉄道）に買収され、武蔵野食糧を開設。武蔵野デパートを経て1949年に西武百貨店と改称した。 また東武百貨店が1962年に本店を開店して1964年に東横百貨店池袋店を買収し、1958年に開店した東京丸物池袋店は1968年に西武百貨店に買収されパルコになった。 現在池袋と名の付く地区の大半は、一時期西巣鴨町に属していた。西巣鴨橋という橋が東池袋二丁目に現存する。サンシャインシティは巣鴨拘置所の跡地に立てられたものである。 とのことです。 なるほど、昔は農村だったんですね。 しかし今は違います！ かつての東洋一ビルサンシャイン６０があります！ なんと水族館や、プラネタリウムまであります。 また電気店も充実！ ビックカメラ本店、ビックカメラアウトレット に加え さくらや そしてヤマダ電機 などが大量のエアコンやＰＣを売っております。 これは一度は足を運んでいただいたほうが良いと思います。 日本一広いと噂されるジュンク堂書店では不動産投資の本が一杯置いてあり、 情報収集には最適かもしれません。 更に、エソラのオープンと勢いにのる池袋 こんな素敵な街で遊んだ後に、 美味しいお食事と、美味しいお酒☆ あれ・・・ なんの会でしたっけ？ と思われる方も、いらっしゃるかもしれません。 新築不動産投資について話をしても、 肩身の狭い思いをすることない会です（笑） えっ・・・ いつも気軽に話されてますか？？？（笑） 細かいことは気にせず、 お気軽にご参加お願いします。 （既に参加表明されてる方にも、後ほどメッセージ差し上げます。） ↓新築組が気になってしょうがない方、クリックお願いします。押しても組員にはなれません（笑） にほんブログ村 国境なき医師団 一日１００円 |
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